房地产估价报告
估价项目名称：重庆荣盛坤创房地产开发有限公司位于重庆市南岸区花红路212号负1号、负2号224个地下车位市场价值估价项目
估价委托人：廊坊银行股份有限公司
估价机构:河北万汇房地产资产评估有限公司
估价报告编号:万汇［2025]房（估)字第1214号
注册房地产估价师:王宣联注册号:1320020003)
郭自豪(注册号：1320200064)
估价报告出具日期：二〇二五年十二月十六日
致估价委托人函
廊坊银行股份有限公司:
受贵公司的委托，我公司根据国家有关房地产价格评估的规定，遵循独立、公正、客观、合法、谨慎的原则，按照科学的方法，对估价对象的市场价值进行了评估。
一、估价对象：重庆荣盛坤创房地产开发有限公司所属位于重庆市南岸区花红路212号负1号、负2号，房屋建筑面积为14174.92m2。本次评估范围为其中224个地下车位，建筑面积为7857.96m2（渝（2022）南岸区不动产权第000506529号）。
估价范围包括房产、设备设施及不可移动的装饰装修，不包括动产、特许经营权、债权债务等。
二、估价目的：为委托方确定抵债资产市场公允价值提供参考依据而评估估价对象的市场价值。
三、价值时点：2025年11月17日。
四、价值类型：市场价值。
五、估价方法：本次评估采用比较法。
六、估价结果:
我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，根据估价目的，按照国家规定的技术标准和评估程序，选用合适的估价方法，结合估价对象的建造年代、结构、功能、土地年限，在合理的假设下，对估价对象于价值时点的市场价值进行了专业分析、测算和判断，最终确定估价对象于价值时点2025年11月17日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果为:含税总价值为：Y937.30万元，大写人民币玖佰叁拾柒万叁仟元整。不含税总价值为：Y859.9万元，大写人民币捌佰伍拾玖万玖仟元整。详见下表。
评 估 明 细 表
编号 坐落 建筑面积(平方米) 房屋用途 评估价格(万元)
1 花红路212号负1号-001 31.10 车位 4
2 花红路212号负1号-002 34.58 车位 4.5
3 花红路212号负1号-003 34.58 车位 4.5
4 花红路212号负1号-004 34.58 车位 4.5
5 花红路212号负1号-005 34.58 车位 4.5
6 花红路212号负1号-009 34.58 车位 4.5
7 花红路212号负1号-011 34.58 车位 4.5
8 花红路212号负1号-016 34.58 车位 4.5
9 花红路212号负1号-017 34.58 车位 4.5
10 花红路212号负1号-018 34.58 车位 4.5
11 花红路212号负1号-020 34.58 车位 4.5
12 花红路212号负1号-021 34.58 车位 4.5
13 花红路212号负1号-022 34.58 车位 4.5
14 花红路212号负1号-023 34.58 车位 4.5
15 花红路212号负1号-024 34.58 车位 4.5
16 花红路212号负1号-025 34.58 车位 4.5
17 花红路212号负1号-026 48.99 车位 6.5
18 花红路212号负1号-028 34.58 车位 4.5
19 花红路212号负1号-029 34.58 车位 4.5
20 花红路212号负1号-030 34.58 车位 4.5
21 花红路212号负1号-031 34.58 车位 4.5
22 花红路212号负1号-032 34.58 车位 4.5
23 花红路212号负1号-049 34.58 车位 4.5
24 花红路212号负1号-050 34.58 车位 4.5
25 花红路212号负1号-051 34.58 车位 4.5
26 花红路212号负1号-086 51.87 车位 6.7
27 花红路212号负1号-089 34.58 车位 4.5
28 花红路212号负1号-093 34.58 车位 4.5
29 花红路212号负1号-094 34.58 车位 4.5
30 花红路212号负1号-095 34.58 车位 4.5
31 花红路212号负1号-096 34.58 车位 4.5
32 花红路212号负1号-097 34.58 车位 4.5
33 花红路212号负1号-098 34.58 车位 4.5
34 花红路212号负1号-099 51.87 车位 6.75
35 花红路212号负1号-101 51.87 车位 6.75
36 花红路212号负1号-102 33.28 车位 4.3
37 花红路212号负1号-103 33.28 车位 4.3
38 花红路212号负1号-118 34.58 车位 4.5
39 花红路212号负1号-119 34.58 车位 4.5
40 花红路212号负1号-120 34.58 车位 4.5
41 花红路212号负1号-121 34.58 车位 4.5
42 花红路212号负1号-122 34.58 车位 4.5
43 花红路212号负1号-123 34.58 车位 4.5
44 花红路212号负1号-124 34.58 车位 4.5
45 花红路212号负1号-125 34.58 车位 4.5
46 花红路212号负1号-126 34.58 车位 4.5
47 花红路212号负1号-127 34.58 车位 4.5
48 花红路212号负1号-128 34.58 车位 4.5
49 花红路212号负1号-129 34.58 车位 4.5
50 花红路212号负1号-130 34.58 车位 4.5
51 花红路212号负1号-131 34.58 车位 4.5
52 花红路212号负1号-132 34.58 车位 4.5
53 花红路212号负1号-133 34.58 车位 4.5
54 花红路212号负1号-134 34.58 车位 4.5
55 花红路212号负1号-135 34.58 车位 4.5
56 花红路212号负1号-136 34.58 车位 4.5
57 花红路212号负1号-137 34.58 车位 4.5
58 花红路212号负1号-151 34.58 车位 4.5
59 花红路212号负1号-153 34.58 车位 4.5
60 花红路212号负1号-154 34.58 车位 4.5
61 花红路212号负1号-172 34.58 车位 4.5
62 花红路212号负1号-173 34.58 车位 4.5
63 花红路212号负1号-191 34.58 车位 4.5
64 花红路212号负1号-192 34.58 车位 4.5
65 花红路212号负1号-195 34.58 车位 4.5
66 花红路212号负1号-196 34.58 车位 4.5
67 花红路212号负2号-001 34.91 车位 4
68 花红路212号负2号-002 34.91 车位 4
69 花红路212号负2号-003 34.91 车位 4
70 花红路212号负2号-004 34.91 车位 4
71 花红路212号负2号-005 34.91 车位 4
72 花红路212号负2号-006 34.91 车位 4
73 花红路212号负2号-007 34.91 车位 4
74 花红路212号负2号-008 34.91 车位 4
75 花红路212号负2号-009 34.91 车位 4
76 花红路212号负2号-010 34.91 车位 4
77 花红路212号负2号-011 34.91 车位 4
78 花红路212号负2号-012 34.91 车位 4
79 花红路212号负2号-013 34.91 车位 4
80 花红路212号负2号-014 34.91 车位 4
81 花红路212号负2号-015 34.91 车位 4
82 花红路212号负2号-016 34.91 车位 4
83 花红路212号负2号-017 34.91 车位 4
M1M1lM1MlMI1MMMIM
84 花红路212号负2号-018 34.91 车位 4
85 花红路212号负2号-019 34.91 车位 4
86 花红路212号负2号-020 34.91 车位 4
87 花红路212号负2号-021 34.91 车位 4
88 花红路212号负2号-057 34.91 车位 4
89 花红路212号负2号-058 34.91 车位 4
90 花红路212号负2号-059 34.91 车位 4
91 花红路212号负2号-060 34.91 车位 4
92 花红路212号负2号-061 34.91 车位 4
93 花红路212号负2号-062 34.91 车位 4
94 花红路212号负2号-063 34.91 车位 4
95 花红路212号负2号-064 34.91 车位 4
96 花红路212号负2号-065 34.91 车位 4
97 花红路212号负2号-066 34.91 车位 4
98 花红路212号负2号-067 34.91 车位 4
99 花红路212号负2号-068 34.91 车位 4
100 花红路212号负2号-069 34.91 车位 4
101 花红路212号负2号-070 34.91 车位 4
102 花红路212号负2号-071 34.91 车位 4
103 花红路212号负2号-072 34.91 车位 4
104 花红路212号负2号-073 34.91 车位 4
105 花红路212号负2号-074 34.91 车位 4
106 花红路212号负2号-075 34.91 车位 4
107 花红路212号负2号-076 34.91 车位 4
108 花红路212号负2号-077 34.91 车位 4
109 花红路212号负2号-078 34.91 车位 4
110 花红路212号负2号-079 34.91 车位 4
111 花红路212号负2号-080 34.91 车位 4
112 花红路212号负2号-081 34.91 车位 4
113 花红路212号负2号-082 34.91 车位 4
114 花红路212号负2号-083 34.91 车位 4
115 花红路212号负2号-084 34.91 车位 4
116 花红路212号负2号-085 34.91 车位 4
117 花红路212号负2号-086 52.36 车位 6.7
118 花红路212号负2号-087 34.91 车位 4
119 花红路212号负2号-088 34.91 车位 4
120 花红路212号负2号-089 34.91 车位 4
121 花红路212号负2号-090 34.91 车位 4
122 花红路212号负2号-091 34.91 车位 4
123 花红路212号负2号-092 34.91 车位 4
124 花红路212号负2号-093 34.91 车位 4
125 花红路212号负2号-094 34.91 车位 4
126127 花红路212号负2号-095 34.91 车位 4
127 花红路212号负2号-096 34.91 车位 4
128 花红路212号负2号-097 34.74 车位 4
129 花红路212号负2号-098 34.74 车位 4
130 花红路212号负2号-099 34.74 车位 4
131 花红路212号负2号-100 34.91 车位 4
132 花红路212号负2号-101 34.91 车位 4
133 花红路212号负2号-102 34.91 车位 4
134 花红路212号负2号-103 33.59 车位 3.8
135 花红路212号负2号-104 33.59 车位 3.8
136 花红路212号负2号-105 32.19 车位 3.7
137 花红路212号负2号-106 33.59 车位 3.8
138 花红路212号负2号-107 33.59 车位 3.8
139 花红路212号负2号-108 33.59 车位 3.8
140 花红路212号负2号-109 34.91 车位 4
141 花红路212号负2号-110 34.91 车位 4
142 花红路212号负2号-111 34.91 车位 4
143 花红路212号负2号-112 34.91 车位 4
144 花红路212号负2号-113 34.91 车位 4
145 花红路212号负2号-114 34.91 车位 4
146 花红路212号负2号-115 34.91 车位 4
147 花红路212号负2号-116 34.91 车位 4
148 花红路212号负2号-117 34.91 车位 4
149 花红路212号负2号-118 34.91 车位 4
150 花红路212号负2号-119 34.91 车位 4
151 花红路212号负2号-120 34.91 车位 4
152 花红路212号负2号-121 34.91 车位 4
153 花红路212号负2号-122 34.91 车位 4
154 花红路212号负2号-123 34.91 车位 4
155 花红路212号负2号-124 34.91 车位 4
156 花红路212号负2号-125 34.91 车位 4
157 花红路212号负2号-126 34.91 车位 4
158 花红路212号负2号-127 34.91 车位 4
159 花红路212号负2号-128 34.91 车位 4
160 花红路212号负2号-129 34.91 车位 4
161 花红路212号负2号-130 34.91 车位 4
162 花红路212号负2号-131 34.91 车位 4
163 花红路212号负2号-132 34.91 车位 4
164 花红路212号负2号-133 34.91 车位 4
165 花红路212号负2号-134 34.91 车位 4
166 花红路212号负2号-135 34.91 车位 4
167 花红路212号负2号-136 34.91 车位 4
168 花红路212号负2号-137 34.91 车位 4
169 花红路212号负2号-138 34.91 车位 4
170 花红路212号负2号-139 34.91 车位 4
171 花红路212号负2号-140 34.91 车位 4
172 花红路212号负2号-141 34.91 车位 4
173 花红路212号负2号-142 34.91 车位 4
174 花红路212号负2号-143 34.91 车位 4
175 花红路212号负2号-144 34.91 车位 4
176 花红路212号负2号-145 34.91 车位 4
177 花红路212号负2号-146 34.91 车位 4
178 花红路212号负2号-147 34.91 车位 4
179 花红路212号负2号-148 34.91 车位 4
180 花红路212号负2号-149 34.91 车位 4
181 花红路212号负2号-150 34.91 车位 4
182 花红路212号负2号-151 34.91 车位 4
183 花红路212号负2号-152 34.91 车位 4
184 花红路212号负2号-153 34.91 车位 4
185 花红路212号负2号-154 34.91 车位 4
186 花红路212号负2号-155 34.91 车位 4
187 花红路212号负2号-158 34.91 车位 4
188 花红路212号负2号-159 34.91 车位 4
189 花红路212号负2号-160 34.91 车位 4
190 花红路212号负2号-161 34.91 车位 4
191 花红路212号负2号-162 34.91 车位 4
192 花红路212号负2号-163 34.91 车位 4
193 花红路212号负2号-164 34.91 车位 4
194 花红路212号负2号-165 34.91 车位 4
195 花红路212号负2号-166 34.91 车位 4
196 花红路212号负2号-167 34.91 车位 4
197 花红路212号负2号-168 34.91 车位 4
198 花红路212号负2号-169 34.91 车位 4
199 花红路212号负2号-170 34.91 车位 4
200 花红路212号负2号-171 34.91 车位 4
201 花红路212号负2号-172 34.91 车位 4
202 花红路212号负2号-173 32.27 车位 3.7
203 花红路212号负2号-174 32.27 车位 3.7
204 花红路212号负2号-175 32.27 车位 3.7
205 花红路212号负2号-176 34.91 车位 4
206 花红路212号负2号-177 34.91 车位 4
207 花红路212号负2号-178 34.91 车位 4
208 花红路212号负2号-179 34.91 车位 4
209 花红路212号负2号-180 34.91 车位 4
210 花红路212号负2号-181 34.91 车位 4
211 花红路212号负2号-182 34.91 车位 4
212 花红路212号负2号-183 34.91 车位 4
213 花红路212号负2号-184 34.91 车位 4
214 花红路212号负2号-185 34.91 车位 4
215 花红路212号负2号-186 34.91 车位 4
216 花红路212号负2号-202 34.91 车位 4
217 花红路212号负2号-203 34.91 车位 4
218 花红路212号负2号-204 34.91 车位 4
219 花红路212号负2号-205 34.91 车位 4
220 花红路212号负2号-206 34.91 车位 4
221 花红路212号负2号-207 34.91 车位 4
222 花红路212号负2号-208 34.91 车位 4
223 花红路212号负2号-209 34.91 车位 4
224 花红路212号负2号-210 34.91 车位 4
7857.96 937.30
七、特别提示:
1、本估价报告中的分析、判断和结论受估价报告中假设和限定条件的限制，贵公司和其他估价报告使用者应当全面阅读本估价报告，并应特别关注应估价报告中的假设、限定条件、特别事项说明及其对估价结果的影响。
2、估价结果仅为廊坊银行确定抵债资产市场公允价值提供参考依据,不应当被视为是对估价对象可实现价格的保证。
3、估价对象为2016年4月30日后开工建设，故增值税采用一般计税方法计税。
八、估价报告应用有效期：自2025年12月16日起至2026年12月15日止。
河北方汇房地产资产评估有限公司
二〇二五年十二月十六日
目录
致估价委托人函 ...............................................2
估价师声明 ........-- ................10
估价假设和限制条件 ---.- ..........1.11
（一）本次估价的假设前提 ............11
（二）限制条件............1-- ..12
（三）其他需要说明的问题 12
估价结果报告. .. . . . . . . . . . . . . . . . .. ...
一、估价委托人 .....--- ...............14
二、估价机构 .14
三、估价目的....................15
四、估价对象 .............15
五、价值时点 .......................................................16
六、价值类型 .17
七、估价依据 . . .. .......17
八、估价原则 .......................................18
九、估价方法 ........... ...........19
十、估价结果....................................................20
十一、注册房地产估价师 -- 20
十二、实地查勘期 26
十三、估价作业期.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. -- 26
十四、估价报告应用有效期 .........................26
附件. ... ... 27
估价对象位置图 ..28
委估房地产相关照片 ..... .-1 29
1、《房屋所有权证》；2、《国有土地使用证》；3、委托方企业法人营业执照；4、受托方企业法人营业执照、备案证书；5、估价师资格证书（以上附件均为复印件）。
估价师声明
我们郑重声明:
1、注册房地产估价师在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实和潜在的利害关系，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我公司估价人员郭自豪、王宣已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、参加估价的注册房地产估价师:
姓名 注册号 签字并盖章 签名日期
王宣 11320020003 ℃ o.b
郭自豪 1320200064 郭自 20.1216
估价假设和限制条件
（一）本次估价的假设前提
1、一般假设
（1）估价对象的有关权属资料及相关证明均由产权人提供，产权人对所提供资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责。估价人员对产权人提供的资料进行了审慎检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价产权人提供的资料合法、真实、准确、完整。
（2）估价对象面积以产权人提供的权属证书和抵押登记单位为准，经过实地查勘大体相当，但未进行专业测量。
（3）估价对象按登记用途能够合法、正常持续使用。
（4）我们已对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的查勘仅限于其外观、内部布局、装修及设备情况和使用状况。注册房地产估价师不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行勘查的责任。
（5）注册房地产估价师对估价对象的安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全和环境污染隐患且没有相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象不存在安全和环境污染隐患，在价值时点能正常安全使用。
（6）估价对象以合法方式取得产权并足额支付有关费用，权属无纠纷,价值时点未有任何形式的出售，即以估价对象拥有合法产权，可以在公开市场上自由转让等处分为假设前提。
（7）价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。交易双方都具有完全的房地产市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，交易有一段合理的洽谈时间。
（8）本次估价设定报告有效期内房地产市场稳定、政策未有重大变化,并排除不可抗力影响。
（9）任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。
2、未定事项假设：无。
3、背离事实假设：估价对象已设定抵押他项权，至价值时点未注销。结合估价目的，本次估价未考虑抵押他项权对估价结果的影响。
4、不相一致假设：无。
5、依据不足假设：无。
（二）限制条件
1、本报告应当按照法律规定和估价报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用估价报告，若改变估价目的及使用条件，需做必要调整甚至重新估价。否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任。
2、本估价报告应用于为委托方确定抵债资产市场公允价值提供参考依据，若改变估价目的及使用条件需向本估价机构咨询后作必要修正甚至重新估价。
3、本报告评估的价值为估价对象在现状条件下、价值时点的市场价值,价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化、房地产市场变化较大、国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
4、未经估价机构和估价委托人书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。报告解释权为本评估机构所有。
5、本估价报告结果为评估范围内房地产的整体市场价格，应整体使用。本估价报告书附件为报告的有机组成部分。本估价报告应经估价机构加盖公章并由注册房地产估价师签字后方可使用。
6、本报告估价报告应用有效期自出具报告之日起壹年内有效。如果使用本估价结果报告的时间超过了估价报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
（三）需要说明的特殊事项
1、本估价报告中的分析、判断和结论受估价报告中假设和限定条件的限制，贵公司和其他估价报告使用者应当全面阅读本估价报告，并应特别关注应估价报告中的假设、限定条件、特别事项说明及其对估价结果的影响。
2、估价结果仅为廊坊银行确定抵债资产市场公允价值提供参考依据,不应当被视为是对估价对象可实现价格的保证。
3、估价对象为2016年4月30日后开工建设，故增值税采用一般计税方法计税。
估价结果报告
一、估价委托人
企业名称：廊坊银行股份有限公司
统一社会信用代码：91131000236055745B
住所：河北省廊坊市广阳区爱民东道83号新世界中心办公楼大厦C区17号楼5-14层、22层
法定代表人：崔建涛
注册资本：伍拾柒亿柒仟万元整
成立日期：2000年12月21日
公司类型：其他股份有限公司(非上市)
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内结算；办理票据贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券;买卖政府债券；从事同业拆借；提供担保；代理收付款项；提供保险箱业务；办理地方财政信用周转使用资金的委托贷款业务；从事银行卡业务、办理外汇存款、外汇汇款、外币兑换、国际结算、同业外汇拆借、外汇贷款、外汇票据的承兑和贴现、外汇担保、资信调查、咨询、见证业务；即期结汇、售汇业务；办理电子银行业务；办理保险兼业代理业务；经中国银监会批准的其他业务。
二、估价机构
估价单位：河北万汇房地产资产评估有限公司
单位地址：河北省石家庄市桥西区中华南大街18号保艺大厦2002室
法人代表：王 宣
资质等级：壹级
资质证书编号：冀建房估（石）24号
统一社会信用代码：9173902741540469B
联系人：王杰
电话：13832308811
三、估价目的：为委托方确定抵债资产市场公允价值提供参考依据而评估估价对象的市场价值。
四、估价对象
（一）估价对象范围
重庆荣盛坤创房地产开发有限公司所属位于重庆市南岸区花红路212号负1号、负2号，房屋建筑面积为14174.92m2。本次评估范围为其中224个地下车位,建筑面积为7857.96m(渝(2022)南岸区不动产权第000506529号）。
估价范围包括房产、设备设施及不可移动的装饰装修，不包括动产、特许经营权、债权债务等。
（二）估价对象区位状况
1.位置状况：估价对象位于重庆市南岸区茶园新区，西临天文大道,南临花红路。
2.交通状况：周围有茶园路、天文大道、通江大道等主要交通道路，距重庆绕城高速7.7公里，距重庆东站5.4公里,附近有158路、172路、377路、389路、130路等多条公交线路经过，距地铁6号线700米，无特殊交通管制，道路通达，交通便利，停车方便;
3.外边配套设施状况
基础设施基础设施状况：“七通”，通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热。
公共设施状况：估价对象周边有农业银行、三峡银行等金融机构；有茶园奥园广场、茶园新时代居家建材城、永辉超市、好又多生活广场等;有城南家园小学、长生桥中学、茶园新城中学等教育资源；有重庆医科大学附属第二医院、重庆市中医院、南岸区第三人民医院等医疗机构，公共设施齐全。
4.周围环境状况
自然环境：周围有绿逸公园、健康主题公园、渝悦体育公园等大小公
园，自然环境较好。
人文环境：周围主要有奥园城市天地、保利堂悦、城南家园、中铁万国城等新建小区，区域治安状况好，人文环境优。
5.商业繁华程度：周边分布有茶园新区商圈、长生桥商圈、花溪公园商圈、茶园CBD商圈等，有茶园奥园广场、永辉超市及众多底商，商业繁华程度较高。
（三）估价对象权益状况
1、登记状况：估价对象所在房屋已办理不动产权证，具体如下:
不动产权证号：渝（2022）南岸区不动产权第000506529号
权利人：重庆荣盛坤创房地产开发有限公司
共有情况：单独所有
坐落：南岸区花红路212号负1号、负2号
不动产单元号：500108106001GB00697F0008
权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质：出让
用途：其他商服用地/停车用房
面积：共有宗地面积15322m2/房屋建筑面积14174.92m2
使用期限：国有建设用地使用权2057年07月05日止
宗地代码：500108106001GB00697
权利其他状况：重庆荣盛坤创房地产开发有限公司营业执照
91500108MA5UNCUA4N，房屋结构：钢筋混凝土结构，专有建筑面积（套内面积）：5188.66平方米，所在楼层（名义层）：-1、-2层。
附记：本证为房屋栋证，具体权利状况以不动产登记簿为准。
2．他项权利状况：价值时点，估价对象存在抵押他项权，不动产登记证明号为渝（2024）南岸区不动产证明第001132139号。
3.估价对象产权清晰，来源合法。
（四）估价对象实物状况
估价对象位于重庆南岸区花红路212号负1层、负2层，本次评估建筑面积为7857.96平方米，共224个地下车位。
估价对象所在房屋为钢混结构，内墙面抹灰刷乳胶漆，自流坪地面,车道、车位标识明晰，车号自动识别系统、消防自动喷淋、自动防排风、排水系统及照明等设施齐全。
五、价值时点：2025年11月17日。
六、价值类型
（一）价值类型：市场价值。
（二）价值定义：市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
七、估价依据:
（一）有关法律、法规和政策文件:
1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号,2016年12月1日）；
2、《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号，2021年1月1日）；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第32号，2020年1月1日）；
4、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号,2020年1月1日）；
5、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第 29号,2019年4月23日）；
6、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第743号，2021年9月1日）；
7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号）；
8、《中华人民共和国房产税暂行条例》（国务院令第588号，2011年1月8日实施）；
9、《中华人民共和国城市维护建设税法》（中华人民共和国主席令第51号，2021年9月1日）；
10、《中华人民共和国印花税法》（2021年6月10日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
11、《国有资产评估管理办法》（中华人民共和国国务院令第91号）;
12、《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发［2019]34号）；
13、《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》（中华人民共和国财政部令第47号）；
14、《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》(财政部、财务总局公告【2022】31号、2022年9月)
（二）技术规程
1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);
2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899一2013）;
3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范条文说明》（GB/T50291-2015）；
（三）产权人提供的有关资料
1、不动产权证复印件;
2、抵押清单复印件;
3、产权人提供的其他资料复印件。
（四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查收集的相关资料等。
八、估价原则:
本估价报告在遵循公正、客观、科学的基本原则前提下，结合评估目的对委估房地产进行评估，具体依据如下原则:
1、独立、客观、公正原则：遵循的独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上，实事求是，公平正直的评估出对各方估价利害关系人均是
公平合理的价值或价格;
估价人员和本估价机构与委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，凭自已的专业知识、实践经验和职业道德进行估价，并不带着自已的情感、好恶和偏见,按照事物的本来面目、实事求是地进行估价，不偏祖任何一方，坚持原则、公平正直。
2、合法原则：遵循合法原则，房地产估价必须以估价对象的合法权益为前提条件，要求评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则,具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据;在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
本次评估以产权证书登记内容为依据。
3、价值时点原则：房地产价值随着房地产市场的变化而发生改变，即:同一房地产在不同的时间会有不同的价值，要求评估价值应为根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；
根据估价目的，本次估价的价值时点为估价对象查勘之日，2025年11月17日。
4、替代原则：遵循替代原则，要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵犁而趋于一致。
5、最高最佳使用原则：遵循最高最佳利用原则，要求评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。所谓最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。
估价对象为车位用房，估价人员认为估价对象按现状持续使用为最高最佳使用。
九、估价方法：根据《房地产估价规范》（GBT50291-2015），估价方法通常有比较法、收益法、成本法及假设开发法等。比较法适用于同类房
地产交易案例较多的估价，收益法适用于有收益或潜在收益的房地产估价,假设开发法适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。
估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场进行调查后，根据当地房地产市场情况和估价对象的特点及实际状况，结合估价目的，选取适宜的估价方法。
估价对象所在区域有较多类似房产交易实例，市场依据充分，本次选用比较法评估。
（二）选用估价方法定义
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。其本质是以房地产的市场价格为导向求得房地产的价值或价格。
计算公式为：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
十、估价结果：我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，根据估价目的，按照国家规定的技术标准和评估程序，选用合适的估价方法，结合估价对象的建造年代、结构、功能、土地年限，在合理的假设下，对估价对象于价值时点的市场价值进行了专业分析、测算和判断，最终确定估价对象于价值时点2025年11月17日，在价值定义和估价假设限制条件下的市场价值为:
含税总价值为：Y937.30万元，大写人民币玖佰叁拾柒万叁仟元整。不含税总价值为：￥859.9万元，大写人民币捌佰伍拾玖万玖仟元整。
评估 明 细 表
编号 坐落 建筑面积(平方米) 房屋用途 评估价格(万元）
1 花红路212号负1号-001 31.10 车位 4
2 花红路212号负1号-002 34.58 车位 4.5
3 花红路212号负1号-003 34.58 车位 4.5
4 花红路212号负1号-004 34.58 车位 4.5
5 花红路212号负1号-005 34.58 车位 4.5
6 花红路212号负1号-009 34.58 车位 4.5
7 花红路212号负1号-011 34.58 车位 4.5
8 花红路212号负1号-016 34.58 车位 4.5
9 花红路212号负1号-017 34.58 车位 4.5
10 花红路212号负1号-018 34.58 车位 4.5
11 花红路212号负1号-020 34.58 车位 4.5
12 花红路212号负1号-021 34.58 车位 4.5
13 花红路212号负1号-022 34.58 车位 4.5
14 花红路212号负1号-023 34.58 车位 4.5
15 花红路212号负1号-024 34.58 车位 4.5
16 花红路212号负1号-025 34.58 车位 4.5
17 花红路212号负1号-026 48.99 车位 6.5
18 花红路212号负1号-028 34.58 车位 4.5
19 花红路212号负1号-029 34.58 车位 4.5
20 花红路212号负1号-030 34.58 车位 4.5
21 花红路212号负1号-031 34.58 车位 4.5
22 花红路212号负1号-032 34.58 车位 4.5
23 花红路212号负1号-049 34.58 车位 4.5
24 花红路212号负1号-050 34.58 车位 4.5
25 花红路212号负1号-051 34.58 车位 4.5
26 花红路212号负1号-086 51.87 车位 6.7
27 花红路212号负1号-089 34.58 车位 4.5
28 花红路212号负1号-093 34.58 车位 4.5
29 花红路212号负1号-094 34.58 车位 4.5
30 花红路212号负1号-095 34.58 车位 4.5
31 花红路212号负1号-096 34.58 车位 4.5
32 花红路212号负1号-097 34.58 车位 4.5
33 花红路212号负1号-098 34.58 车位 4.5
34 花红路212号负1号-099 51.87 车位 6.75
35 花红路212号负1号-101 51.87 车位 6.75
36 花红路212号负1号-102 33.28 车位 4.3
37 花红路212号负1号-103 33.28 车位 4.3
38 花红路212号负1号-118 34.58 车位 4.5
39 花红路212号负1号-119 34.58 车位 4.5
40 花红路212号负1号-120 34.58 车位 4.5
41 花红路212号负1号-121 34.58 车位 4.5
42 花红路212号负1号-122 34.58 车位 4.5
43 花红路212号负1号-123 34.58 车位 4.5
44 花红路212号负1号-124 34.58 车位 4.5
45 花红路212号负1号-125 34.58 车位 4.5
46 花红路212号负1号-126 34.58 车位 4.5
47 花红路212号负1号-127 34.58 车位 4.5
48 花红路212号负1号-128 34.58 车位 4.5
49 花红路212号负1号-129 34.58 车位 4.5
50 花红路212号负1号-130 34.58 车位 4.5
51 花红路212号负1号-131 34.58 车位 4.5
52 花红路212号负1号-132 34.58 车位 4.5
53 花红路212号负1号-133 34.58 车位 4.5
54 花红路212号负1号-134 34.58 车位 4.5
55 花红路212号负1号-135 34.58 车位 4.5
56 花红路212号负1号-136 34.58 车位 4.5
57 花红路212号负1号-137 34.58 车位 4.5
58 花红路212号负1号-151 34.58 车位 4.5
59 花红路212号负1号-153 34.58 车位 4.5
60 花红路212号负1号-154 34.58 车位 4.5
61 花红路212号负1号-172 34.58 车位 4.5
62 花红路212号负1号-173 34.58 车位 4.5
63 花红路212号负1号-191 34.58 车位 4.5
64 花红路212号负1号-192 34.58 车位 4.5
65 花红路212号负1号-195 34.58 车位 4.5
66 花红路212号负1号-196 34.58 车位 4.5
67 花红路212号负2号-001 34.91 车位 4
68 花红路212号负2号-002 34.91 车位 4
69 花红路212号负2号-003 34.91 车位 4
70 花红路212号负2号-004 34.91 车位 4
71 花红路212号负2号-005 34.91 车位 4
72 花红路212号负2号-006 34.91 车位 4
73 花红路212号负2号-007 34.91 车位 4
74 花红路212号负2号-008 34.91 车位 4
75 花红路212号负2号-009 34.91 车位 4
76 花红路212号负2号-010 34.91 车位 4
77 花红路212号负2号-011 34.91 车位 4
78 花红路212号负2号-012 34.91 车位 4
79 花红路212号负2号-013 34.91 车位 4
80 花红路212号负2号-014 34.91 车位 4
81 花红路212号负2号-015 34.91 车位 4
82 花红路212号负2号-016 34.91 车位 4
83 花红路212号负2号-017 34.91 车位 4
84 花红路212号负2号-018 34.91 车位 4
85 花红路212号负2号-019 34.91 车位 4
86 花红路212号负2号-020 34.91 车位 4
87 花红路212号负2号-021 34.91 车位 4
88 花红路212号负2号-057 34.91 车位 4
89 花红路212号负2号-058 34.91 车位 4
90 花红路212号负2号-059 34.91 车位 4
MMMM1l11M℃1MIMM1I 91 花红路212号负2号-060 34.91 车位 4
92 花红路212号负2号-061 34.91 车位 4
93 花红路212号负2号-062 34.91 车位 4
94 花红路212号负2号-063 34.91 车位 4
95 花红路212号负2号-064 34.91 车位 4
96 花红路212号负2号-065 34.91 车位 4
97 花红路212号负2号-066 34.91 车位 4
98 花红路212号负2号-067 34.91 车位 4
99 花红路212号负2号-068 34.91 车位 4
100 花红路212号负2号-069 34.91 车位 4
101 花红路212号负2号-070 34.91 车位 4
102 花红路212号负2号-071 34.91 车位 4
103 花红路212号负2号-072 34.91 车位 4
104 花红路212号负2号-073 34.91 车位 4
105 花红路212号负2号-074 34.91 车位 4
106 花红路212号负2号-075 34.91 车位 4
107 花红路212号负2号-076 34.91 车位 4
108 花红路212号负2号-077 34.91 车位 4
109 花红路212号负2号-078 34.91 车位 4
110 花红路212号负2号-079 34.91 车位 4
111 花红路212号负2号-080 34.91 车位 4
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113 花红路212号负2号-082 34.91 车位 4
114 花红路212号负2号-083 34.91 车位 4
115 花红路212号负2号-084 34.91 车位 4
116 花红路212号负2号-085 34.91 车位 4
117 花红路212号负2号-086 52.36 车位 6.7
118 花红路212号负2号-087 34.91 车位 4
119 花红路212号负2号-088 34.91 车位 4
120 花红路212号负2号-089 34.91 车位 4
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133 花红路212号负2号-102 34.91 车位 4
M11lMM1MMMMMMMMM 134 花红路212号负2号-103 33.59 车位 3.8
135 花红路212号负2号-104 33.59 车位 3.8
136 花红路212号负2号-105 32.19 车位 3.7
137 花红路212号负2号-106 33.59 车位 3.8
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224 花红路212号负2号-210 34.91 车位 4
7857.96 937.30
十一、注册房地产估价师
姓名 注册号 签名并盖章 签名日期
王宣 1320020003 -℃ 2ovS12.16
郭自豪 1320200064 郭自 2o26
十二、实地查勘期：2025年11月17日
十三、估价作业期：2025年11月17日至 2025年12月16日。
十四、估价报告应用有效期：本估价报告应用的有效期自出具报告之日起壹年内有效。如果使用本估价结果报告的时间超过了估价报告应用有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
河北万汇房地产资产评估
二〇二五年十二月十六日
沪公网安备31011802005267号
