中天服务股份有限公司
审计报告
立信中联审字[2026]D-0007号
立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）
LixinZhonglian CPAs (SPECIAL GENERAL PARTNERSHIP)目 录
一、审计报告1—5
二、财务报表
1、合并资产负债表、母公司资产负债表1—4
2、合并利润表、母公司利润表5—6
3、合并现金流量表、母公司现金流量表7—8
4、合并股东权益变动表、母公司股东权益变动表9—12
5、财务报表附注1—76立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）
LixinZhonglian CPAs (SPECIAL GENERAL PARTNERSHIP)审计报告
立信中联审字[2026]D-0007 号
中天服务股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了中天服务股份有限公司（以下简称中天服务公司）财务报表，包括
2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了中天服务公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》
和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中天服务公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
1立信中联审字[2026]D—0007 号审计报告
关键审计事项该事项在审计中是如何应对的
1、收入确认
中天服务公司营业收入主要来自于物业管针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
理服务。如财务报表附注三（二十五）、五1)了解并评价与收入确认相关的关键内部控制的
（三十二）所述，2025年度，中天服务公设计与运行有效性；
司营业收入为40181.14万元，其中物业2)检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价管理及配套服务收入为35655.09万元，收入确认方法是否适当；
占营业收入的88.74%。公司提供的物业管3)对营业收入及毛利率实施分析程序，识别是否理及配套服务属于在某一时段内履行的履存在重大或异常波动，并查明波动原因；
约义务，有合同服务周期约定时，在履约义4)对物业收费信息系统相关数据进行核实，检查务履行的期间内分期确认收入；无合同服主要项目的收费信息与账面记录金额是否存在异
务周期约定时，在服务已完成时确认收入。常情况；
由于营业收入是中天服务公司关键业绩指5)以抽样方式检查与收入确认相关的支持性文标之一，可能存在中天服务公司管理层（以件，包括销售合同、发票、结算单据、银行收款凭下简称管理层）通过不恰当的收入确认以证等，并结合应收账款函证，向主要客户函证本期达到特定目标或预期的固有风险。同时，收销售额；
入确认涉及复杂的信息系统和重大管理层6)对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止判断。因此，我们将收入确认识别为关键审测试，评价营业收入是否在恰当期间确认；
计事项。7)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
2、关联方及关联交易
如财务报表附注十一所述，2025年度，中针对关联方及关联交易，我们实施的审计程序主天服务公司向关联方提供物业管理服务并要包括：
确认收入6658.92万元，占当期营业收1)了解并评价中天服务公司与关联方及关联交易入的16.57%。相关的内部控制的设计与运行有效性；
由于中天服务公司关联方及涉及的关联方2)获取管理层提供的关联方清单，将其与财务系交易数量较多，存在没有在财务报表附注统中导出的关联方清单以及从其他公开渠道获取中披露所有的关联关系和关联方交易的风的信息进行核对；复核重大的销售、采购和其他合险；同时，由于关联方交易金额占比较高，同，以识别是否存在未披露的关联方关系；
关联交易的真实性、交易价格的公允性会3)获取管理层提供的关联方交易发生额及余额明
对财务报表产生重大影响，因此我们将关细，将其与财务记录进行核对；
联方及关联交易识别为关键审计事项。4)检查相关协议、结算单、销售发票、销售回款凭证等资料，并结合函证、公开信息查询等程序验证关联交易的真实性；
5)检查关联交易的服务内容、服务价格及毛利率情况，并与同行业公司进行对比分析，评价关联交易的合理性及公允性；
6)检查关联方及关联交易是否已按照企业会计准
则的要求进行了充分披露。
2立信中联审字[2026]D—0007 号审计报告
四、其他信息
中天服务公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括构成
2025年年度报告相关文件中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估中天服务公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算中天服务公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督中天服务公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获
取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
3立信中联审字[2026]D—0007 号审计报告同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审
计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。
由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对中天服务持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致中天服务不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就中天服务公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开
4中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
中天服务股份有限公司
二○二五年度财务报表附注（除特殊注明外，金额单位均为人民币元）一、公司基本情况
中天服务股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）前身系浙江新嘉联电子有限公司，由嘉善县二轻投资有限公司和丁仁涛、宋爱萍等10名自然人于2000年5月出资设立，后经三次整体变更，截至2006年11月8日，公司名称变更为浙江新嘉联电子股份有限公司。
公司现持有统一社会信用代码为 91330000721075424D 的营业执照。公司股票于 2007 年 11月在深圳证券交易所挂牌交易。
截至2025年12月31日止，公司发行股本总数32710.3864万股，注册资本为
32710.3864万元，注册地：浙江省嘉兴市嘉善县惠民街道东升路18号410室，总部地址：
浙江省杭州市上城区之江路1300号中天钱塘银座419室。公司主营业务为物业管理服务，主要服务为物业管理及综合配套服务。
经营范围：一般项目：企业总部管理：信息技术咨询服务；软件开发；广告设计、代理；
广告制作；会议及展览服务；物业管理；家政服务；人工智能硬件销售；销售代理；知识产
权服务(专利代理服务除外)；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术
推广(除依法须经批准的项目外凭营业执照依法自主开展经营活动)。
本财务报表业经公司董事会于2026年4月23日批准报出。
二、财务报表的编制基础本财务报表按照财政部发布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（以下合称“企业会计准则”）编制，并按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则
第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）披露有关财务信息。
根据企业会计准则的相关规定，公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策及会计估计
(一)遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
(二)会计期间
财务报表附注第1页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注自公历1月1日至12月31日止为一个会计年度。
(三)营业周期本公司营业周期为12个月。
(四)记账本位币本公司采用人民币为记账本位币。
(五)重要性标准确定方法和选择依据项目重要性标准
重要的单项计提坏账准备的应收款项金额≥500万元
账龄超过1年的重要应付款项金额≥500万元
(六)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担
的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券
或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(七)控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
1、控制的判断标准控制，是指投资方拥有对被投资方的权力通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。公司已按照实质重于形式的原则，综合考虑了包括投资者的持股情况、投资者之间的相互关系、公司治理结构、潜在表决权等所有相关事实和因素后作出判断。
2、合并范围
财务报表附注第2页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。
3、合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。
本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产
负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额
而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将
子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计财务报表附注第3页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
*一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按照上述原则进行会计处理。
*分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司
自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
财务报表附注第4页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(八)现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动
风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(九)金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产（债务工具）和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
业务模式是以收取合同现金流量为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付的，分类为以摊余成本计量的金融资产；业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的
利息的支付的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）；
除此之外的其他金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时确定是否将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债：
1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债
组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
2、金融工具的确认依据和计量方法
财务报表附注第5页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
（1）以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、
其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、
其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借
款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
3、金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并分别下列情形处理：
财务报表附注第6页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
（1）转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。
（2）保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。
（3）既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条（1）、
（2）之外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：
1）未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权
利和义务单独确认为资产或负债。
2）保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有
关金融资产，并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被转移金融资产价值变动风险或报酬的程度。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
（1）金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）被转移金融资产在终止确认日的账面价值。
2）因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
（2）金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）终止确认部分在终止确认日的账面价值。
2）终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
4、金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间
财务报表附注第7页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注的差额，计入当期损益。本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、金融资产减值的测试方法及会计处理方法
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信用损失进行估计。预期信用损失的计量取决于金融资产自初始确认后是否发生信用风险显著增加。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后
并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
(十)应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
1、应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款
对于应收票据、应收账款、应收款项融资，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
对于租赁应收款、公司通过销售商品或提供劳务形成的长期应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
对于客观证据表明存在减值，以及适用于单项评估的应收票据、应收账款、其他应收款、应收款项融资及长期应收款等单独进行减值测试，确认预期信用损失，计提减值准备；对于不存在减值客观依据的应收票据、应收账款、其他应收款、应收款项融资，或当在单项工具财务报表附注第8页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收票据、应收账款、其他应收款、应收款项融资及长期应收款等划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。具体如下：
（1）应收票据组合名称确定组合的依据计量信用损失的方法
组合一银行承兑票据通过违约风险敞口和整个存续期预计信用损失率，组合二商业承兑汇票计算预期信用损失
（2）应收账款组合名称确定组合的依据计量信用损失的方法
通过违约风险敞口和整个存续期预计信用损失率，组合一内部关联方组合
该组合预期信用损失率为0%
按账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算组合二账龄组合预期信用损失
（3）其他应收款组合名称确定组合的依据计量信用损失的方法通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预组合一内部关联方组合
计信用损失率，该组合预期信用损失率为0%除合并范围内关联方外的通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预组合二
其他各种应收及暂付款项计信用损失率，计算预期信用损失
（4）应收款项融资组合名称确定组合的依据计量信用损失的方法银行承兑汇票信用等级较低的银行
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来应收账款应收一般经销商经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失商业承兑汇票信用风险较高的企业
2、合同资产
（1）合同资产的确认方法及标准
合同资产是指本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。本公司拥有的无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
（2）合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
有关合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法，参见附注三（十）相关会计处理。
(十一)存货
1、存货的分类
财务报表附注第9页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
存货分类为：在途物资、原材料、周转材料、库存商品、在产品、发出商品、委托加工物资等。
2、发出存货的计价方法
存货发出时按移动加权平均法计价。
3、存货的盘存制度
采用永续盘存制。
4、低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法。
5、存货跌价准备的确认标准和计提方法
（1）存货可变现净值的确定
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
（2）存货跌价准备确认和计提的一般原则
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；
对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
(十二)长期股权投资
财务报表附注第10页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
1、共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
2、初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行
权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具有商业实质且换入资产和换出资产的公允价值均能够可靠计量
的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本确定其入账价值，并将所放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。
3、后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价财务报表附注第11页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；
初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属
于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附注“三、（六）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、（七）控制的判断标准和合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与财务报表附注第12页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余股权不能对被投资单位实施
共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
(十三)投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。
(十四)固定资产
1、固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、固定资产分类
根据本公司实际情况确定固定资产类别，包括：机器设备、运输设备、电子及其他设备等。
3、折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利财务报表附注第13页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：
类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）
房屋及建筑物年限平均法20-303-103.17-4.85
机器设备年限平均法103-109.00-9.70
运输设备年限平均法53-1018.00-19.40
电子及其他设备年限平均法53-1018.00-19.40
(十五)在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、十九“长期资产减值”。
(十六)借款费用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支
付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资财务报表附注第14页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
产借款费用停止资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
(十七)使用权资产
除短期租赁和低价值资产租赁外，本公司在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本公司使用的起始日期。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
1、租赁负债的初始计量金额；
2、在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激
励相关金额；
3、本公司发生的初始直接费用；
4、本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条
款约定状态预计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。
本公司参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。本公司能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
(十八)无形资产
1、无形资产的计价方法
财务报表附注第15页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于使该资产达到预定用途所发生的税金等其他成本确定其入账价值，并将所放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具有商业实质且换入资产和换出资产的公允价值均能够可靠计量
的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
（2）后续计量在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项目预计使用寿命摊销方法依据
计算机软件5-10年直线法预计受益期限
3、划分研究阶段和开发阶段的具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
4、开发阶段支出资本化的具体条件开发阶段的支出同时满足下列条件时，才能确认为无形资产：1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；3）
无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
(十九)长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有
财务报表附注第16页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
限的无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。
本公司在分摊商誉的账面价值时，根据相关资产组或资产组组合能够从企业合并的协同效应中获得的相对受益情况进行分摊，在此基础上进行商誉减值测试。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
(二十)长期待摊费用长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司长期待摊费用包括装修工程等。
1.摊销方法：长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2.摊销年限：通过租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可
使用年限两者中较短的期限平均摊销。
(二十一)合同负债合同负债是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
(二十二)职工薪酬
1、短期薪酬的会计处理方法
财务报表附注第17页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
2、离职后福利的会计处理方法
设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
3、辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
(二十三)租赁负债
除短期租赁和低价值资产租赁外，本公司在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
租赁付款额是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
1、固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
2、取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3、本公司合理确定将行使的购买选择权的行权价格；
4、租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；
5、根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
租赁期开始日后，本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将差额计入当期损益：
财务报表附注第18页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
1、因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本公司按变动后租赁付款额和
修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；
2、根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比率发生变动，
本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
租赁负债根据其流动性在资产负债表中列报为流动负债或非流动负债，自资产负债表日起一年内到期应予以清偿的非流动租赁负债的期末账面价值，在“一年内到期的非流动负债”项目反映。
(二十四)预计负债
1、预计负债的确认标准
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2、各类预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
(二十五)收入
1、一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。
履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。取得相关商品或服财务报表附注第19页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。
满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；(3)本公司履约过程中所产出的商
品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本公司在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
2、可变对价
本公司部分与客户之间的合同存在销售返利、数量折扣、商业折扣、业绩奖金和索赔等的安排，形成可变对价。本公司按照期望值或最有可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
3、主要责任人与代理人
本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
4、客户未行使的权利
本公司向客户预收销售商品款项的，应当首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。当预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，本公司预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，应当按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本公司在客户要求其履行剩余履约义务的可能性极低时，才能将上述负债的相关余额转为收入。
5、具体原则
本公司的收入主要来源于如下业务类型：
（1）按时点确认的收入
公司货物销售收入，属于在某一时点履行履约义务。内销产品收入确认需满足以下条件：
公司已根据合同约定将产品交付给客户且客户已接受该商品，已经收回货款或取得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入，商品所有权上的主要风险和报酬已转移，商品的法定所有权已转移。
（2）按履约进度确认的收入
公司提供固定资产出租服务，由于公司履约的同时客户即取得并消耗公司履约所带来的经济利益，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，公司将其财务报表附注第20页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。
公司提供的物业管理服务和案场管理服务属于在某一时段内履行的履约义务，在履约义务履行的期间内分期确认收入。
公司提供的综合配套服务属于在某一时段内履行的履约义务。有合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分期确认收入；无合同服务周期约定时，在服务已完成时确认收入。
(二十六)合同成本
1、取得合同的成本
本公司为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。
2、履行合同的成本
本公司为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；
(2)该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；(3)该成本预期能够收回。上述资产
采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
3、合同成本减值
本公司在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本公司因转让与资产相关的商品预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生的成本这两项
的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
(二十七)政府补助政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
本公司对于货币性资产的政府补助，按照收到的金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，财务报表附注第21页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益。本公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
(二十八)递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以外的发生时既不影响会
计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的
纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(二十九)租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
1、本公司作为承租人
本公司于租赁期开始日确认使用权资产，并按尚未支付的租赁付款额的现值确认租赁负债。租赁付款额包括固定付款额，以及在合理确定将行使购买选择权或终止租赁选择权的情况下需支付的款项等。按销售额的一定比例确定的可变租金不纳入租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
本公司的使用权资产包括租入的房屋及建筑物、机器设备、运输工具及计算机及电子设
财务报表附注第22页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注备等。
对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项资产全新时价值较低的低价值资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
2、本公司作为出租人
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。
(1)经营租赁
本公司经营租出自有的房屋建筑物、机器设备及运输工具时，经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。本公司将按销售额的一定比例确定的可变租金在实际发生时计入租金收入。
(2)融资租赁
于租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认相关资产。本公司将应收融资租赁款列示为长期应收款，自资产负债表日起一年内(含一年)收取的应收融资租赁款列示为一年内到期的非流动资产。
3、对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理
（1）短期租赁
短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁，包含购买选择权的租赁除外。本公司将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。对于短期租赁，本公司按照租赁资产的类别将资产类型中满足短期租赁条件的项目选择采用上述简化处理方法。
（2）低价值资产租赁低价值资产租赁低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于4万元的租赁。本公司将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。对于低价值资产租赁，本公司根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理方法。
四、税项
(一)主要税种和税率税种计税依据税率按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础
13%、9%、6%、5%、3%、增值税计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，
1%
差额部分为应交增值税
城市维护建设税按实际缴纳的增值税及消费税计缴7%、5%
教育费附加应缴流转税税额3%
财务报表附注第23页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注税种计税依据税率
地方教育附加应缴流转税税额2%
企业所得税应纳税所得额25%、20%不同税率的纳税主体企业所得税税率说明纳税主体名称所得税税率
杭州惠家生活服务有限公司20%
杭州联每户网络科技有限公司20%
杭州森吉建筑工程有限公司20%
嘉兴市浩天安全服务有限公司20%
除上述以外的其他纳税主体25%
(二)税收优惠1、根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第12号)，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。报告期内，子公司杭州惠家生活服务有限公司、杭州联每户网络科技有限公司、杭州森吉建筑工程有限公司、嘉兴市浩天安全服务有限公司享受上述税收优惠政策。
2、根据《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设
税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。报告期内，子公司杭州联每户网络科技有限公司、杭州森吉建筑工程有限公司、嘉兴市浩天安全服务有限公司、杭州惠家生活服务有限公司、中天美好生活服务集团有限公司享受上述税收优惠政策。
3、根据《关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第19号）规定：对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税；
增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。上述公告执行至2027年12月31日。
报告期内，子公司杭州联每户网络科技有限公司、嘉兴市浩天安全服务有限公司、杭州惠家生活服务有限公司、中天美好生活服务集团有限公司享受上述税收优惠政策。
4、根据《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（2016年1月29日财税[2016]12号）规定：将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元）的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人。报告期内，子公司杭州联每户网络科技有限公司、嘉兴市浩天安全服务有限公司、杭州惠家生活服务有限公司、中天美好生
财务报表附注第24页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注活服务集团有限公司享受上述税收优惠政策。
五、合并财务报表项目注释
(一)货币资金项目期末余额上年年末余额
库存现金318450.42
银行存款161404541.87334020150.79
其他货币资金215873.91498901.42
数字货币-人民币20000.0020000.00
合计161640415.78334857502.63
(二)交易性金融资产项目期末余额上年年末余额以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
136761893.37
资产
其中：理财产品136761893.37
合计136761893.37
(三)应收账款
1、应收账款按账龄披露
账龄期末余额上年年末余额
1年以内101541823.4784189059.96
1至2年31910641.3921279278.60
2至3年12850821.638268247.13
3至4年5589126.472188160.80
4至5年1016199.41162696.53
5年以上157936.63
小计153066549.00116087443.02
减：坏账准备15570745.698658106.41
合计137495803.31107429336.61
2、应收账款按坏账计提方法分类披露
期末余额类别账面余额坏账准备账面价值比例计提比金额金额
（%）例（%）
按组合计提坏账准备153066549.00100.0015570745.6910.17137495803.31
其中：账龄组合153066549.00100.0015570745.6910.17137495803.31
合计153066549.00100.0015570745.6910.17137495803.31
财务报表附注第25页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
续：
上年年末余额类别账面余额坏账准备账面价值比例计提比金额金额
（%）例（%）
按组合计提坏账准备116087443.02100.008658106.417.46107429336.61
其中：账龄组合116087443.02100.008658106.417.46107429336.61
合计116087443.02100.008658106.417.46107429336.61采用组合计提坏账准备的应收账款
*按组合计提坏账准备：账龄组合期末余额名称
账面余额坏账准备计提比例（%）
1年以内101541823.473046254.713.00
1至2年31910641.393191064.1410.00
2至3年12850821.632570164.3320.00
3至4年5589126.475589126.47100.00
4至5年1016199.411016199.41100.00
5年以上157936.63157936.63100.00
小计153066549.0015570745.6910.17
*本期计提、转回或收回的应收账款坏账准备情况本期变动金额类别上年年末余额转销或其他期末余额计提收回或转回核销变动按组合计提坏
8658106.416912639.2815570745.69
账准备
合计8658106.416912639.2815570745.69
3、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
账面余额占应收账应收账款坏款和合同账准备和合资产期末单位名称合同同资产减值应收账款小计余额合计资产准备期末余数的比例额
（%）
杭州之江城市建设投资集团有限公司3393529.453393529.452.22190200.05
中天控股集团有限公司3003570.023003570.021.96162417.11
中天建设集团有限公司2628295.062628295.061.72103998.39
台州天钰房地产开发有限公司2483284.002483284.001.6274498.52
宜兴御龙置业有限公司1636574.081636574.081.07102614.04
小计13145252.6113145252.618.59633728.11
(四)预付款项
1、预付款项按账龄列示
财务报表附注第26页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注期末余额上年年末余额项目
账面余额比例(%)账面余额比例(%)
1年以内1260094.8392.062204475.4394.25
1至2年108423.097.92130363.945.57
2至3年300.000.022456.580.11
3年以上1709.250.07
合计1368817.92100.002339005.20100.00
2、按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项期末余额预付对象期末余额
合计数的比例(%)
北京京东世纪信息技术有限公司431132.4931.50
中天控股集团有限公司245055.7017.90
徐招娟45000.003.29
徐国生44000.003.21
杭州市余杭区人民政府良渚街道办事处39717.722.90
小计804905.9158.80
(五)其他应收款
（1）其他应收款按账龄披露账龄期末余额上年年末余额
1年以内5761139.219567777.94
1至2年2657524.321498002.39
2至3年803777.23263461.77
3至4年261911.00130386.00
4至5年128778.0083851.00
5年以上72969887.5472886170.53
小计82583017.3084429649.63
减：坏账准备73959918.6073589933.45
合计8623098.7010839716.18
（2）其他应收款按分类披露期末余额类别账面余额坏账准备计提比例账面价值
金额比例（%）金额
（%）
按单项计提坏账准备72415274.0687.6972415274.06100.00
按组合计提坏账准备10167743.2412.311544644.5415.198623098.70
其中：账龄组合10167743.2412.311544644.5415.198623098.70
合计82583017.30100.0073959918.6089.568623098.70
续：
财务报表附注第27页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注上年年末余额类别账面余额坏账准备计提比例账面价值
金额比例（%）金额
（%）
按单项计提坏账准备72415274.0685.7772415274.06100.00
按组合计提坏账准备12014375.5714.231174659.399.7810839716.18
其中：账龄组合12014375.5714.231174659.399.7810839716.18
合计84429649.63100.0073589933.4587.1610839716.18
1）重要的单项计提坏账准备的其他应收款
上年年末余额期末余额名称计提比计提理账面余额坏账准备账面余额坏账准备
例(%)由巴士在线科预计无
72400200.0072400200.0072400200.0072400200.00100.00
技有限公司法收回
小计72400200.0072400200.0072400200.0072400200.00100.00
2）采用组合计提坏账准备的其他应收款
*按组合计提坏账准备：账龄组合期末余额名称
账面余额坏账准备计提比例（%）
1年以内5761139.21172834.183.00
1至2年2657524.32265752.4310.00
2至3年803777.23160755.4520.00
3至4年261911.00261911.00100.00
4至5年128778.00128778.00100.00
5年以上554613.48554613.48100.00
小计10167743.241544644.5415.19
（3）其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期整个存续期预期未来12个月预期合计
信用损失(未发生信用损失(已发生信用损失
信用减值)信用减值)
年初余额489525.9273100407.5373589933.45年初余额在本期--------
--转入第二阶段
--转入第三阶段-41028.2441028.24
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提303285.45219140.77522426.22
本期收回或转回152441.07152441.07本期转销或核销其他变动
期末余额599342.0673360576.5473959918.60
财务报表附注第28页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
（4）其他应收款按款项性质分类情况款项性质期末余额上年年末余额
往来款72443479.2472665670.39
待退回的案件代理费5041800.00
押金保证金4327526.802981452.13
代收代付款5148934.793024148.06
备用金2000.00114171.00
其他661076.47602408.05
合计82583017.3084429649.63
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况占其他应收款项合坏账准备期末单位名称款项性质期末余额账龄计数的比余额
例(%)
巴士在线科技有限公司拆借款72400200.005年以上87.6772400200.00杭州市西湖区世贸丽晶城（住押金保证金1300000.001年以内1.5739000.00
宅）第五届业主委员会杭州梵迩信息技术有限公
押金保证金300000.001年以内0.369000.00司江干区盛世钱塘花园业主
押金保证金300000.005年以上0.36300000.00委员会桐乡市濮院镇江南公馆业
押金保证金300000.001至2年0.3630000.00主委员会
小计74600200.0090.3272778200.00
(六)存货
1、存货分类
期末余额上年年末余额项目账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值
库存商品73953.1073953.10
合同履约成本13106.8013106.80131802.52131802.52
低值易耗品262346.02262346.02943224.49943224.49
合计275452.82275452.821148980.111148980.11
(七)其他流动资产项目期末余额上年年末余额
待抵扣增值税进项税476892.16971832.99
预缴税金及附加3860.07
一年内到期理财产品25000000.00
合计25480752.23971832.99
财务报表附注第29页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
(八)其他权益工具投资
1、其他权益工具投资情况
项目期末余额上年年末余额以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
72394195.02
非交易性权益工具投资
其中：杭州拓深科技有限公司72394195.02
合计72394195.02
2、非交易性权益工具投资的情况
其他综合指定为以公允价值本期确其他综合收累计收益转入计量且其变动计入项目认的股累计利得益转入留存损失留存收益其他综合收益的原利收入收益的原因的金额因杭州拓深科技
20361995.02战略性投资不适用
有限公司
合计20361995.02
(九)投资性房地产采用成本计量模式的投资性房地产项目房屋建筑物车位及储藏间使用权合计
1．账面原值
（1）上年年末余额4489782.9428149888.9632639671.90
（2）本期增加金额9798144.049798144.04
—外购9798144.049798144.04
（3）本期减少金额3303210.953303210.95
—处置3303210.953303210.95
（4）期末余额4489782.9434644822.0539134604.99
2．累计折旧和累计摊销
（1）上年年末余额406218.241386346.251792564.49
（2）本期增加金额152331.84792711.91945043.75
—计提或摊销152331.84792711.91945043.75
（3）本期减少金额200348.96200348.96
—处置200348.96200348.96
（4）期末余额558550.081978709.202537259.28
3．减值准备
（1）上年年末余额
（2）本期增加金额
（3）本期减少金额
（4）期末余额
4．账面价值
（1）期末账面价值3931232.8632666112.8536597345.71
（2）期初账面价值4083564.7026763542.7130847107.41
财务报表附注第30页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
(十)固定资产项目电子及其他设备交通工具合计
1．账面原值
（1）上年年末余额6112318.651068731.157181049.80
（2）本期增加金额358782.91303067.29661850.20
—购置358782.91303067.29661850.20
（3）本期减少金额550105.36509692.001059797.36
—处置或报废550105.36509692.001059797.36
（4）期末余额5920996.20862106.446783102.64
2．累计折旧
（1）上年年末余额3280009.59872243.154152252.74
（2）本期增加金额884916.3212555.74897472.06
—计提884916.3212555.74897472.06
（3）本期减少金额234756.22417897.37652653.59
—处置或报废234756.22417897.37652653.59
（4）期末余额3930169.69466901.524397071.21
3．减值准备
（1）上年年末余额
（2）本期增加金额
（3）本期减少金额
（4）期末余额
4．账面价值
（1）期末账面价值1990826.51395204.922386031.43
（2）期初账面价值2832309.06196488.003028797.06
(十一)在建工程期末余额上年年末余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备
业务相关软件系统1030937.561030937.561520143.301520143.30
道闸门禁安装工程745010.73745010.73465893.77465893.77
其他零星工程17150.0017150.00
合计1775948.291775948.292003187.072003187.07
(十二)使用权资产项目房屋建筑物合计
一、账面原值
1.上年年末余额3121052.553121052.55
财务报表附注第31页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注项目房屋建筑物合计
2.本期增加金额15530145.7015530145.70
—租赁增加15530145.7015530145.70
3.本期减少金额1064744.701064744.70
—处置1064744.701064744.70
4.期末余额17586453.5517586453.55
二、累计折旧
1.上年年末余额1164754.271164754.27
2.本期增加金额1878311.371878311.37
—计提1878311.371878311.37
3.本期减少金额1064744.701064744.70
—处置1064744.701064744.70
4.期末余额1978320.941978320.94
三、减值准备
四、账面价值
1.期末账面价值15608132.6115608132.61
2.期初账面价值1956298.281956298.28
(十三)无形资产项目软件合计
1．账面原值
（1）上年年末余额1780040.661780040.66
（2）本期增加金额1023591.451023591.45
—购置1023591.451023591.45
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额2803632.112803632.11
2．累计摊销
（1）上年年末余额1436931.701436931.70
（2）本期增加金额280153.09280153.09
—计提280153.09280153.09
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额1717084.791717084.79
3．减值准备
（1）上年年末余额
（2）本期增加金额
（3）本期减少金额
（4）期末余额
财务报表附注第32页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
4．账面价值
（1）期末账面价值1086547.321086547.32
（2）期初账面价值343108.96343108.96
(十四)商誉
1、商誉账面原值
本期增加本期减少被投资单位名称或形成商誉的上年年末余额企业合并期末余额事项其他处置其他形成的
浙江新嘉联电子科技有限公司1096503.461096503.46
合计1096503.461096503.46
2、商誉减值准备
被投资单位名称或形成商誉的本期增加本期减少上年年末余额期末余额事项计提其他处置其他
浙江新嘉联电子科技有限公司1096503.461096503.46
合计1096503.461096503.46
(十五)长期待摊费用项目上年年末余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额
装修费571796.2492229.30337205.58326819.96
云托管服务298512.10192193.39106318.71
合计870308.3492229.30529398.97433138.67
(十六)递延所得税资产和递延所得税负债
1、未经抵销的递延所得税资产
期末余额上年年末余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产
资产减值准备16676055.894166638.259436167.952359041.99
租赁负债16301136.524075284.131958885.55489721.39
合计32977192.418241922.3811395053.502848763.38
2、未经抵销的递延所得税负债
期末余额上年年末余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债
使用权资产15608132.613902033.151956298.28489074.57
合计15608132.613902033.151956298.28489074.57
3、未确认递延所得税资产明细
项目期末余额上年年末余额
可抵扣暂时性差异73951111.8673908375.37
可抵扣亏损332851726.35410234531.32
小计406802838.21484142906.69
财务报表附注第33页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
4、未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份期末余额上年年末余额备注
2025年43127167.78
2026年278548682.83278548682.83
2027年19567818.0619567818.06
2028年33424851.6133424851.61
2029年892084.5635566011.04
2030年418289.29
小计332851726.35410234531.32
(十七)应付账款
1、应付账款列示
项目期末余额上年年末余额
劳务费32424063.4325093338.82
货款及材料款7149627.116051265.94
工程及设备款624142.291017576.25
其他4757545.253100473.38
合计44955378.0835262654.39
2、期末无账龄超过一年的重要应付账款。
3、逾期尚未支付中小企业款项的情况
涉及逾期的合同数量27.00
涉及逾期的合同金额5084481.93
逾期尚未支付的金额885525.62
(十八)预收款项
1、预收款项列示
项目期末余额上年年末余额
其他30291.5230291.52
合计30291.5230291.52
2、期末无账龄超过一年或逾期的重要预收款项。
(十九)合同负债
1、合同负债列示
项目期末余额上年年末余额
物业管理服务费64566955.4864079454.87
其他3189560.241172221.52
合计67756515.7265251676.39
财务报表附注第34页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
2、期末无账龄超过一年的重要合同负债。
(二十)应付职工薪酬
1、应付职工薪酬列示
项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额
短期薪酬21258631.37136694464.52136712154.7421240941.15
离职后福利-设定提存计划415371.0412546621.8012502742.06459250.78
合计21674002.41149241086.32149214896.8021700191.93
2、短期薪酬列示
项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额
（1）工资、奖金、津贴和补贴20891737.21124553990.91124521173.1320924554.99
（2）职工福利费53059.173498107.103498162.1053004.17
（3）社会保险费286092.733808099.243905473.42188718.55
其中：医疗保险费278463.943556847.203656293.17179017.97
工伤保险费7628.79222492.00220620.679500.12
生育保险费28760.0428559.58200.46
（4）住房公积金21277.004541348.564495853.5666772.00
（5）工会经费和职工教育经费6465.26292918.71291492.537891.44
小计21258631.37136694464.52136712154.7421240941.15
3、设定提存计划列示
项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额
基本养老保险401307.6912334199.2812286103.19449403.78
失业保险费14063.35212422.52216638.879847.00
小计415371.0412546621.8012502742.06459250.78
(二十一)应交税费税费项目期末余额上年年末余额
企业所得税5040721.244036709.86
增值税110039.721041841.95
代扣代缴个人所得税111645.0889807.73
城市维护建设税20616.0162548.61
印花税2051.7442361.68
教育费附加8641.2126743.04
地方教育附加5760.8517828.55
房产税9264.212644.43
水利基金1368.271793.40
土地使用税452.62452.62
合计5310560.955322731.87
财务报表附注第35页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
(二十二)其他应付款
（1）其他应付款按款项性质项目期末余额上年年末余额
股权转让款36422540.00
代收代付款33701386.5733726569.87
押金保证金19162560.7319377224.17
往来款162511.17251449.07
其他1726922.531704464.68
合计91175921.0055059707.79
（2）期末无账龄超过一年或逾期的重要其他应付款项。
(二十三)一年内到期的非流动负债项目期末余额上年年末余额
一年内到期的租赁负债4414214.721133472.92
合计4414214.721133472.92
(二十四)其他流动负债项目期末余额上年年末余额
待转销项税4042616.043918717.95
合计4042616.043918717.95
(二十五)租赁负债项目期末余额上年年年末余额
租赁付款额12404990.30839277.77
减：未确认融资费用518068.5013865.14
合计11886921.80825412.63
(二十六)预计负债项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额形成原因
未决诉讼8363593.142211834.3410081419.68494007.80预计诉讼损失
合计8363593.142211834.3410081419.68494007.80
说明：公司本年度结合已受理案件的具体情况及庭审情况综合判断，计提预计负债
2211834.34元，根据判决情况转回无需赔付的预计负债62750.00元；本年度已赔付
10018669.68元。
(二十七)股本
本期变动增（+）减（－）项目上年年末余额公积金期末余额发行新股送股其他小计转股
股份总额327103864.00327103864.00
财务报表附注第36页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
(二十八)资本公积项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额
资本溢价（股本溢价）1862119485.771862119485.77
其他资本公积325.64325.64
合计1862119811.411862119811.41
财务报表附注第37页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
(二十九)其他综合收益本期金额
减：前期计入其
项目年初余额减：前期计入税后归本期所得税前他综合收益当减：所得税税后归属于母期末余额其他综合收益属于少发生额期转入留存收费用公司当期转入损益数股东益
1．不能重分类进损益的其他综合收益20361995.0220361995.0220361995.02
其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合收益
其他权益工具投资公允价值变动20361995.0220361995.0220361995.02企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益
其中：权益法下可转损益的其他综合收益其他债权投资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期损益的有效部分外币财务报表折算差额
其他综合收益合计20361995.0220361995.0220361995.02
财务报表附注第38页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
(三十)盈余公积项目上年年末余额本期增加本期减少期末余额
法定盈余公积9282718.769282718.76
合计9282718.769282718.76
(三十一)未分配利润项目本期金额上期金额
年初未分配利润-1896638079.75-1903718284.19
加：本期归属于母公司所有者的净利润32078554.727080204.44
期末未分配利润-1864559525.03-1896638079.75
(三十二)营业收入和营业成本
1、营业收入和营业成本情况
本期金额上期金额项目收入成本收入成本
主营业务386394915.04308483438.47350223560.63272887864.43
其他业务15416496.828053657.3212734100.448281651.36
合计401811411.86316537095.79362957661.07281169515.79
2、收入分解信息
（1）收入按商品或服务类型分解本期金额上期金额项目收入成本收入成本
物业管理及配套服务356550850.85285998082.61312445940.68243009577.55
案场服务25749152.9219291596.3133194495.5725948769.67
其他19511408.0911247416.8717317224.8212211168.57
合计401811411.86316537095.79362957661.07281169515.79
（2）收入按经营地区分解本期金额上期金额项目收入成本收入成本
华东344759964.49276072466.97316170601.65244850129.76
西北39786894.6927045297.1229385878.1623958803.35
华中13501172.329753052.4814012106.449624529.00
华北3763380.363666279.223389074.822736053.68
合计401811411.86316537095.79362957661.07281169515.79
财务报表附注第39页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
（3）收入按销售模式分解本期金额上期金额项目收入成本收入成本
向业主提供服务357686729.85288277935.18311652552.29245688910.25
向非业主提供服务44124682.0128259160.6151305108.7835480605.54
合计401811411.86316537095.79362957661.07281169515.79
（4）收入按商品或服务转让时间分解本期金额上期金额项目收入成本收入成本
在某一时段内确认收入354108863.32284118008.21313021333.23245666841.49
在某一时点确认收入47702548.5432419087.5849936327.8435502674.30
合计401811411.86316537095.79362957661.07281169515.79
(三十三)税金及附加项目本期金额上期金额
城市建设维护税984820.05764807.07
教育费附加431821.26352036.03
地方教育附加287880.73234690.10
房产税50136.31164745.80
印花税26810.3460201.78
地方水利建设基金12031.2917260.37
车船税3000.00
土地使用税1813.366598.03
环境保护税48.00
合计1798313.341600387.18
(三十四)销售费用项目本期金额上期金额
职工薪酬2509987.402012477.06
业务招待费842130.06847916.40
宣传推广费877454.46893678.05
其他687273.81389658.81
合计4916845.734143730.32
财务报表附注第40页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
(三十五)管理费用项目本期金额上期金额
职工薪酬21874855.4122459844.31
办公费3259289.912699209.71
业务招待费3599008.553373151.95
中介机构及代理费3109712.942737747.83
租赁费及使用权资产折旧1401258.521648117.97
交通差旅费1332968.841493720.57
折旧与摊销808455.07650315.54
其他597691.15688359.82
合计35983240.3935750467.70
(三十六)研发费用项目本期金额上期金额
委托研发1036782.00
职工薪酬164803.36209112.08
其他4000.00
折旧费825.73
合计164803.361250719.81
(三十七)财务费用项目本期金额上期金额
利息费用173784.1382076.97
减：利息收入280820.341660072.00
手续费708125.93691220.60
合计601089.72-886774.43
(三十八)其他收益计入当期非经常项目本期金额上期金额性损益的金额
与收益相关的政府补助4389576.53876636.404389576.53
小微企业增值税减免137819.10
代扣个人所得税手续费返还30177.0614473.66
合计4557572.69891110.064389576.53
(三十九)投资收益项目本期金额上期金额
理财产品收益2345901.31
合计2345901.31
财务报表附注第41页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
(四十)公允价值变动收益项目本期金额上期金额
交易性金融资产1761893.37
其中：其他1761893.37
合计1761893.37
(四十一)信用减值损失项目本期金额上期金额
其他应收款坏账损失-369985.15-459447.02
应收账款坏账损失-6912639.28-4939980.76
合计-7282624.43-5399427.78
(四十二)资产处置收益计入当期非经常项目本期金额上期金额性损益的金额
使用权资产处置收益123006.35
固定资产处置收益-28244.55-770.58-28244.55
合计-28244.55122235.77-28244.55
(四十三)营业外收入计入当期非经常项目本期金额上期金额性损益的金额
诉讼损失转回4830391.93
无需支付的诉讼款62750.002244891.4762750.00
其他361890.123983.05361890.12
合计424640.127079266.45424640.12
(四十四)营业外支出计入当期非经常项目本期金额上期金额性损益的金额
预计未决诉讼损失2211834.3426157776.422211834.34
罚款滞纳金支出117794.2453156.71117794.24
违约及赔偿支出88570.2346331.7688570.23
非流动资产毁损报废损失2578.8418557.742578.84
对外捐赠11500.008000.0011500.00
其他1330.001901.511330.00
合计2433607.6526285724.142433607.65
财务报表附注第42页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
(四十五)所得税费用
1、所得税费用表
项目本期金额上期金额
当期所得税费用11149515.6210183017.77
递延所得税费用-1980200.42-717345.97
合计9169315.209465671.80
2、会计利润与所得税费用调整过程
项目本期金额
利润总额41155554.39
按法定税率计算的所得税费用10288888.60
子公司适用不同税率的影响-302714.22
调整以前期间所得税的影响-500033.62非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响609134.61
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-854776.29
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响369289.46
加计扣除、加计摊销等税法规定的额外可扣除费用的影响
其他-440473.34
所得税费用9169315.20
(四十六)现金流量表项目
1、与经营活动有关的现金
（1）收到的其他与经营活动有关的现金项目本期金额上期金额
收到押金保证金5149564.005094512.62
收到代收代付款5508290.566409408.08
银行活期存款利息280820.341660072.00
与收益相关的政府补助4264877.10894755.42
其他301786.90730948.16
合计15505338.9014789696.28
（2）支付的其他与经营活动有关的现金项目本期金额上期金额
支付的期间费用15466018.3316187688.49
支付诉讼赔偿款10025113.1818982835.11
支付代收代付款1284025.462795236.86
押金保证金6622454.927669139.20
往来款270260.05
其他257588.625395531.16
合计33655200.5151300690.87
财务报表附注第43页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
2、与投资活动有关的现金
（1）收到的重要的与投资活动有关的现金
*收回投资收到的现金项目本期金额上期金额
理财赎回598890000.00
合计598890000.00
*处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额项目本期金额上期金额
投资性房地产处置收入6480000.005987200.00
合计6480000.005987200.00
（2）支付的重要的与投资活动有关的现金
*购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金项目本期金额上期金额
投资性房地产购置10679977.005603245.62
信息化软件购置609465.011792494.20
合计11289442.017395739.82
*投资支付的现金项目本期金额上期金额
购买理财产品758890000.00
支付股权投资款15609660.00
合计774499660.00
3、与筹资活动有关的现金
支付的其他与筹资活动有关的现金项目本期金额上期金额
支付租赁负债本金及保证金1429762.801365680.22
发行费用进项税283018.87
合计1429762.801648699.09
4、筹资活动相关负债变动情况
本期计提利项目期初数本期新增融资息或债券溢本期归还本期退租期末数折价摊销租赁负债（含一年内到期的租赁1958885.5515530145.70173784.131361678.8616301136.52
负债）
合计1958885.5515530145.70173784.131361678.8616301136.52
5、以净额列报现金流量的说明
公司代收代付水电费相关现金流系代客户收取和支付的现金，上述现金流以净额列报更能说明其对公司支付能力、偿债能力的影响，更有助于评价公司的支付能力和偿债能力、分析公司的未来现金流量，因此公司以净额列报上述业务产生的相关现金流。如果上述业务相财务报表附注第44页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
关现金流采用总额列报，将会对公司现金流量表产生如下影响：
项目本期增加金额上年同期增加金额
收到的其他与经营活动有关的现金32839353.8831870799.78
支付的其他与经营活动有关的现金32839353.8831870799.78
(四十七)现金流量表补充资料
1、现金流量表补充资料
补充资料本期金额上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润31986239.196871403.26
加：信用减值损失7282624.435399427.78资产减值准备
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧1842515.811846183.29
使用权资产折旧1878311.371516843.32
无形资产摊销280153.09175948.01
长期待摊费用摊销529398.97487000.99
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
28244.55-122235.77（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）2578.8418557.74
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-1761893.37
财务费用（收益以“－”号填列）173784.1382076.97
投资损失（收益以“－”号填列）-2345901.31
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）-5393159.00-822668.60
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）3412958.58105322.62
存货的减少（增加以“－”号填列）873527.29398863.21
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-32928980.64-48726923.89
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）4589468.597942534.59
其他-3696419.56-629549.40
经营活动产生的现金流量净额6753450.96-25457215.88
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额161640415.78334857502.63
减：现金的期初余额334857502.63201770529.48
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额-173217086.85133086973.15
财务报表附注第45页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
2、现金和现金等价物的构成
项目期末余额上年年末余额
一、现金161640415.78334857502.63
其中：库存现金318450.42
可随时用于支付的银行存款161404541.87334020150.79
可随时用于支付的其他货币资金235873.91518901.42
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额161640415.78334857502.63
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物
(四十八)租赁
1、本公司作为承租人
（1）使用权资产相关信息详见本财务报表附注五、（十二）之说明。
（2）公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注三、(二十九)之说明。计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：
项目本期数上年同期数
短期租赁费用137534.55123474.65
合计137534.55123474.65
（3）与租赁相关的当期损益及现金流项目本期数上年同期数
租赁负债的利息费用173784.1382076.97
计入当期损益的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额144411.28130572.00
与租赁相关的总现金流出1500578.801496252.22
转租使用权资产取得的收入17650.33
（4）租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注九、3之说明。
2、本公司作为出租人
（1）经营租赁
*租赁收入项目本期数上年同期数
租赁收入31890.6023892.38
其中：未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相关收入
*经营租赁资产项目期末数上年年末数
投资性房地产3931232.861640301.40
财务报表附注第46页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
小计3931232.861640301.40
经营租出投资性房地产详见本财务报表附注五、（九）之说明。
*根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额剩余期限期末数上年年末数
第一年44471.5513595.00
第二年44471.55
合计88943.1013595.00
六、研发支出费用化研发支出资本化研发支出项目本期数上年同期数本期数上年同期数
委托研发1036782.00
职工薪酬164803.36209112.08
其他4000.00
折旧费825.73
合计164803.361250719.81
七、在其他主体中的权益
(一)在子公司中的权益
1、企业集团的构成
主要经营注册持股比例(%)子公司名称业务性质取得方式地地直接间接非同一控制下的
浙江新嘉联电子科技有限公司嘉善嘉善制造业100.00企业合并同一控制下的
中天美好生活服务集团有限公司杭州杭州物业服务100.00企业合并同一控制下的
杭州惠家生活服务有限公司杭州杭州服务业100.00企业合并
嘉兴市浩天安全服务有限公司嘉善嘉善商务服务业100.00投资设立同一控制下的
杭州联每户网络科技有限公司杭州杭州服务业74.44企业合并非同一控制下
杭州森吉建筑工程有限公司杭州杭州建筑业74.44的业合并
(二)其他原因的合并范围变动
1、合并范围增加
公司名称股权取得方式股权取得时点出资额出资比例（%）
嘉兴市浩天安全服务有限公司投资设立2025.1.13100万人民币100.00
八、政府补助
财务报表附注第47页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
(一)本期新增的政府补助情况项目本期新增补助金额
与收益相关的政府补助4389576.53
其中：计入其他收益4389576.53
合计4389576.53
(二)计入当期损益的政府补助项目本期发生额上期发生额
西湖区农转非居民拆迁安置小区物业管理实施办法3769018.41
垃圾分类补助161004.7636124.55
稳岗补贴230853.93244863.66
社保减免124699.4316520.94
东阳市财政国库支付中心2023年度文明小区评比奖励38000.00
2023年度评选奖励小区补贴款30000.00
杭州市西湖区人民政府转塘街道优秀物业奖励10000.0030000.00
两星党组织经费嘉善经济技术开发区管理委员会3000.00
武义县人民政府白洋街道办事处公共收益审计补贴3000.00
2024年度企业招收贫困人员补助235300.00
2024年度电瓶车禁止系统政府补助114000.00
美好家园住宅小区示范奖励100000.00
企业增值税减免10050.77
城建局2023年优秀服务企业政府补助10000.00
2023年街道物业考核奖励10000.00
无废细胞建设政府补助5000.00
杭州临安区昌化镇人民政府2024年度经营电费补助5031.13
2024新区解决停车难治理停车行动计划奖4000.00
其他20000.0055745.35
合计4389576.53876636.40
九、与金融工具相关的风险金融工具产生的风险
本公司在经营过程中面临着各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。本公司的主要金融工具包括股权投资、应收账款、应付账款等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、信用风险
财务报表附注第48页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。本公司信用风险主要产生于银行存款和应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大的信用风险。
对于应收款项，本公司的应收账款风险点分布于众多客户。截至2025年12月31日，公司前五名客户应收账款占应收账款总额的8.59%，风险分散，不存在重大的信用集中风险。
本公司会采用多种催款手段，以确保本公司应收款项信用风险在可控范围内。
本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。本公司所承但的最大信用风险敞口为资产负债表中各项金融资产的账面价值。
2、市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
（1）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。截至2025年
12月31日，本公司无银行借款。因此，本公司不会受到利率变动所导致的现金流量变动风险的影响。
（2）其他价格风险
本公司未持有其他上市公司的权益投资，不存在其他价格风险。
3、流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
期末余额项目
账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上
应付账款44955378.0844955378.0844955378.08
其他应付款91175921.0091175921.0091175921.00一年内到期的非
4414214.724879411.824879411.82
流动负债
租赁负债11886921.8012404990.3012404990.30
合计152432435.60153415701.20141010710.9012404990.30上年年末余额项目未折现合同金
账面价值1年以内1-3年3年以上额
应付账款35262654.3935262654.3935262654.39
财务报表附注第49页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
其他应付款55059707.7955059707.7955059707.79一年内到期的非流
1133472.921176182.511176182.51
动负债
租赁负债825412.63839277.77719380.96119896.81
合计92281247.7392337822.4691498544.69719380.96119896.81
十、公允价值的披露
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定。
(一)以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值期末公允价值
项目第一层次公允价第二层次公允第三层次公允价合计值计量价值计量值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产136761893.37136761893.37
1.以公允价值计量且其变动计
136761893.37136761893.37
入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）其他136761893.37136761893.37
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资72394195.0272394195.02
持续以公允价值计量的资产总额136761893.3772394195.02209156088.39
(二)持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
公司持有的交易性金融资产的理财投资，期末公允价值按资产负债表日公开交易市场的净值确定。
(三)持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
公司持有的其他权益工具投资中的股权投资无公开报价，期末公允价值参考其近期股权交易价格确定。
(四)不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应
收款、应付账款、其他应付款等。本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
财务报表附注第50页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
十一、关联方及关联交易
(一)本公司的母公司情况母公司对本母公司对本母公司名称注册地业务性质注册资本公司的持股公司的表决
比例(%)权比例(%)
上海天纪投资有限公司上海市实业投资3000万元28.9128.91本公司第一大股东上海天纪投资有限公司之实际控制人楼永良先生为本公司最终控制方。
(二)本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
(三)其他关联方情况其他关联方名称其他关联方与本公司的关系中天控股集团有限公司同受最终控制方控制中天建设集团有限公司同受最终控制方控制西安中天尚玺实业有限公司同受最终控制方控制浙江美地市政园林工程有限公司同受最终控制方控制浙江中天方圆幕墙有限公司同受最终控制方控制浙江中天建筑装饰设计院有限公司同受最终控制方控制中天交通建设投资集团有限公司同受最终控制方控制浙江卓信科技股份有限公司同受最终控制方控制东阳市博雅置业有限公司同受最终控制方控制浙江中天精诚装饰集团有限公司同受最终控制方控制山东中宏路桥建设有限公司同受最终控制方控制浙江中天建筑产业化有限公司同受最终控制方控制上海萌瑄培训学校有限公司同受最终控制方控制上海萌智投资管理有限公司同受最终控制方控制浙江铠甲建筑科技有限公司同受最终控制方控制杭州海芯房地产有限公司同受最终控制方控制浙江天迅物资有限公司中天建设集团有限公司之孙公司广西谊科建筑技术发展有限公司中天建设集团有限公司之孙公司浙江谊科建筑设备有限公司中天建设集团有限公司之孙公司河南中宏建筑技术发展有限公司中天建设集团有限公司之孙公司浙江古思建筑科技有限公司中天建设集团有限公司之孙公司浙江中天智汇安装工程有限公司中天建设集团有限公司之子公司浙江中天恒筑钢构有限公司中天建设集团有限公司之子公司中瑞物资有限公司中天建设集团有限公司之子公司浙江大地勘测设计有限公司中天建设集团有限公司之子公司
财务报表附注第51页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系金华市中天建设发展有限公司中天建设集团有限公司之子公司浙江谊科建筑技术发展有限公司中天建设集团有限公司之子公司兰溪市中天建设管理有限公司中天建设集团有限公司之子公司丽水桐岭建设发展有限公司中天建设集团有限公司之子公司丽水文创建设发展有限公司中天建设集团有限公司之子公司丽水市中天交通投资有限公司中天建设集团有限公司之子公司汉中中天尚煜置业有限公司中天控股集团有限公司之孙公司北京中天北方建设有限公司中天控股集团有限公司之孙公司诸暨市中暨元建设发展有限公司中天控股集团有限公司之孙公司杭州天好科技有限公司中天控股集团有限公司之孙公司杭州智晗信息技术有限公司中天控股集团有限公司之孙公司上海智象为来教育科技有限公司中天控股集团有限公司之孙公司杭州启程劳务服务有限公司中天控股集团有限公司之孙公司西安际华建设发展有限公司中天控股集团有限公司之孙公司东阳市凤凰通宝小额贷款股份有限公司中天建设集团有限公司之子公司浙江中天东方氟硅材料股份有限公司中天控股集团有限公司之子公司中智元教育产业投资集团有限公司中天控股集团有限公司之子公司中天西北建设投资集团有限公司中天控股集团有限公司之子公司杭州圣兴建筑有限公司中天控股集团有限公司之子公司中天美好集团有限公司中天控股集团有限公司之子公司浙江恒顺投资有限公司中天控股集团有限公司之子公司中天绿能科技有限公司中天控股集团有限公司之子公司中天华南建设投资集团有限公司中天控股集团有限公司之子公司浙江中天建筑装饰集团有限公司中天控股集团有限公司之子公司浙江中天智宏楼宇数字科技有限公司中天控股集团有限公司之子公司淮安众人房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之参股公司杭州嘉溪房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之合营企业杭州锦昊房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之联营企业苏州屿秀房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之联营企业杭州骐麟置业有限公司中天美好集团有限公司之联营企业杭州曜麟置业有限公司中天美好集团有限公司之联营企业江苏宸功房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之联营企业徐州天美房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之联营企业苏州瑞兴房地产有限公司中天美好集团有限公司之联营企业杭州曙麟置业有限公司中天美好集团有限公司之联营企业杭州宸展房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之联营企业杭州瑞昇房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之联营企业杭州铭著房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之联营企业
财务报表附注第52页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系杭州旭盛房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之联营企业浦江金坤房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之联营企业南京骏飞房地产有限公司中天美好集团有限公司之联营企业杭州海璟房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之联营企业杭州海宸房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之联营企业杭州美筑房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之联营企业新疆中天博瑞房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司金华嘉弘房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司浙江天域商业运营管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司湖南滨鸿房地产有限公司中天美好集团有限公司之下属公司西咸新区中天房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州临安中天房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司绍兴天灿房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州天钰房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司台州倚天房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司东阳鸿信房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州嘉弘房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司桐乡瑞兴房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司台州天钰房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司金华嘉辰房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州铭筑房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司海宁锦庭房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州天烁房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司新疆锦庭房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州嘉辰房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司海宁铭筑房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司平湖瑞翔置业有限公司中天美好集团有限公司之下属公司桐乡瑞祥房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司海宁瑞祥房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司桐乡瑞翔房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司平湖瑞兴置业有限公司中天美好集团有限公司之下属公司东阳雅筑房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司东阳市中天房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司海宁倚天房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州嘉珺房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州锦坤房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州瑞兴房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司湖南倚天房地产有限公司中天美好集团有限公司之下属公司
财务报表附注第53页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系金华雅筑房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司金华元荣房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司上海仰皓置业有限公司中天美好集团有限公司之下属公司浙江天坤资产管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司新疆滨鸿房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司浙江天烁房屋租赁服务有限公司中天美好集团有限公司之下属公司金华中怡房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司温州臻品建设管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州中天元荣房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州瑞盛房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州嘉灿房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司温州光影建设管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司浙江光影建设管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司新疆天灿房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司徐州天宸房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州天樾房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州嘉颂房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司江苏宸展房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州驿家房地产经纪有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州会林盛和置业有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州环麟置业有限公司中天美好集团有限公司之下属公司金华光影建设管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司金华中天天翔房产建设管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司湖南天翔商业管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司烟台亚东置业有限公司中天美好集团有限公司之下属公司南京天钰房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司西安中新瑞翔房地产开发有限责任公司中天美好集团有限公司之下属公司遂昌光影建设管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司全椒万众达置业有限公司中天美好集团有限公司之下属公司江苏三德置业有限公司中天美好集团有限公司之下属公司宜兴御龙置业有限公司中天美好集团有限公司之下属公司长沙天烁房屋租赁服务有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州天烁公寓管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州珺府酒店管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司唐山馨轩房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司武义瑞兴房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司海宁尚铭房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司遂昌瑞兴房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司
财务报表附注第54页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系桐乡天柚公寓有限公司中天美好集团有限公司之下属公司武义铭著房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司东阳嘉弘房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州辉都置业有限公司中天美好集团有限公司之下属公司建德光影建设管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司温岭滨海光影建设管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州瑞翔房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司天台光影建设管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州启昕房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州萧山橙新置业有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州嘉境房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司南京鼎祥置业有限公司中天美好集团有限公司之下属公司南京铭筑房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司永康嘉弘房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州中天亚东房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州中天滨鸿房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司临安中天房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司上海仰皓物业服务有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州美兴房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司南京元钰房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司武汉天烁房屋租赁服务有限公司中天美好集团有限公司之下属公司长沙天烁商业运营管理有限公司中天美好集团有限公司之下属公司长沙烁星房屋租赁有限公司中天美好集团有限公司之下属公司长沙烁信房屋租赁有限公司中天美好集团有限公司之下属公司杭州海铂房地产开发有限公司中天美好集团有限公司之下属公司
杭州拓深科技有限公司母公司持有其5.83%的股权杭州华嵘北软科技有限公司母公司联营企业之子公司浙江庄辰建筑科技有限公司第一大股东之联营企业上海庆科信息技术有限公司关键管理人员担任董事的公司东阳市中天高级中学实际控制人及其下属企业发起设立的民办非企业单位东阳市中天幼儿园实际控制人及其下属企业发起设立的民办非企业单位东阳市中天实验小学实际控制人及其下属企业发起设立的民办非企业单位东阳市中天实验初级中学实际控制人及其下属企业发起设立的民办非企业单位
(四)关联交易情况
1、购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表关联方关联交易内容本期金额上期金额
财务报表附注第55页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注关联方关联交易内容本期金额上期金额
杭州瑞盛房地产开发有限公司购买车位使用权6039960.97
桐乡瑞兴房地产开发有限公司购买车位使用权3577981.68
新疆天灿房地产开发有限公司购买车位使用权115915.68
西咸新区中天房地产开发有限公司购买车位使用权64285.71
杭州临安中天房地产开发有限公司购买车位使用权3491742.04
海宁瑞祥房地产开发有限公司购买车位使用权1215596.34
海宁铭筑房地产开发有限公司购买车位使用权321100.92
金华中怡房地产开发有限公司购买车位使用权110091.72
杭州智晗信息技术有限公司委托研发623490.57815072.57
杭州拓深科技有限公司充电费121752.89
浙江中天智宏楼宇数字科技有限公司维保费8190.75
中天美好集团有限公司会所餐饮费6766.00
出售商品/提供劳务情况表关联方关联交易内容本期金额上期金额
杭州临安中天房地产开发有限公司物业管理服务5661379.554766022.50
杭州宸展房地产开发有限公司物业管理服务130858.532976.59
西咸新区中天房地产开发有限公司物业管理服务2573929.872647231.10
杭州海璟房地产开发有限公司物业管理服务1086.24
杭州辉都置业有限公司物业管理服务1769011.821311506.38
杭州天樾房地产开发有限公司物业管理服务1742815.80
桐乡瑞兴房地产开发有限公司物业管理服务1668405.661632048.37
新疆中天博瑞房地产开发有限公司物业管理服务3017195.871524357.52
唐山馨轩房地产开发有限公司物业管理服务974468.733358816.97
南京天钰房地产开发有限公司物业管理服务2086793.56308600.69
新疆天灿房地产开发有限公司物业管理服务3109297.251149342.34
遂昌瑞兴房地产开发有限公司物业管理服务387654.47867086.16
杭州圣兴建筑有限公司物业管理服务44620.5011218.30
浙江天迅物资有限公司物业管理服务49649.5552789.97
湖南滨鸿房地产有限公司物业管理服务1144727.932920936.13
中天美好集团有限公司物业管理服务939698.20902952.32
中天建设集团有限公司物业管理服务1800166.881753299.76
长沙天烁房屋租赁服务有限公司物业管理服务536152.811025177.39
浙江光影建设管理有限公司物业管理服务28409.7583637.21
海宁尚铭房地产开发有限公司物业管理服务2090937.952175380.64
长沙烁星房屋租赁有限公司物业管理服务91083.03
长沙烁信房屋租赁有限公司物业管理服务142635.81
浙江中天建筑装饰设计院有限公司物业管理服务104913.07
江苏宸展房地产开发有限公司物业管理服务536189.12622030.37
徐州天宸房地产开发有限公司物业管理服务1478132.581474884.13
财务报表附注第56页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注关联方关联交易内容本期金额上期金额
杭州嘉颂房地产开发有限公司物业管理服务332207.221421400.93
杭州嘉境房地产开发有限公司物业管理服务383139.66613575.93
中天绿能科技有限公司物业管理服务83380.1069377.56
浙江中天方圆幕墙有限公司物业管理服务111336.4498125.25
浙江古思建筑科技有限公司物业管理服务905.64
上海仰皓物业服务有限公司物业管理服务267096.02226173.62
东阳雅筑房地产开发有限公司物业管理服务1083357.631430814.45
海宁瑞祥房地产开发有限公司物业管理服务19495.93107200.97
全椒万众达置业有限公司物业管理服务1495592.021590647.41
武义瑞兴房地产开发有限公司物业管理服务60300.07
杭州瑞盛房地产开发有限公司物业管理服务1345941.353318303.30
浙江中天建筑装饰集团有限公司物业管理服务247631.01336817.41
徐州天美房地产开发有限公司物业管理服务1004999.621481604.46
杭州启程劳务服务有限公司物业管理服务7132.08
浙江天烁房屋租赁服务有限公司物业管理服务132.1134058.56
中天控股集团有限公司物业管理服务1249792.961303954.08
上海萌瑄培训学校有限公司物业管理服务171264.04228540.96
上海萌智投资管理有限公司物业管理服务53.1025662.63
杭州嘉溪房地产开发有限公司物业管理服务1364209.122381523.24
桐乡瑞翔房地产开发有限公司物业管理服务19561.96
杭州天钰房地产开发有限公司物业管理服务123220.22173036.29
杭州嘉珺房地产开发有限公司物业管理服务1691.92
杭州嘉弘房地产开发有限公司物业管理服务769788.731468949.78
浙江天坤资产管理有限公司物业管理服务340659.62295669.98
中智元教育产业投资集团有限公司物业管理服务37968.39
山东中宏路桥建设有限公司物业管理服务23391.85109287.12
中天交通建设投资集团有限公司物业管理服务189236.61107210.52
杭州天好科技有限公司物业管理服务95295.7190751.38
浙江卓信科技股份有限公司物业管理服务598606.62595491.42
杭州华嵘北软科技有限公司物业管理服务25138.11
浙江天域商业运营管理有限公司物业管理服务233898.45113124.14
桐乡天柚公寓有限公司物业管理服务142136.29367740.85
杭州骐麟置业有限公司物业管理服务1698147.562385902.36
东阳市中天高级中学物业管理服务172551.62185299.58
东阳市中天实验小学物业管理服务255000.19235051.25
东阳市中天实验初级中学物业管理服务243600.71216669.52
东阳市中天幼儿园物业管理服务19965.1920726.44
东阳鸿信房地产开发有限公司物业管理服务3519.6295217.79
金华雅筑房地产开发有限公司物业管理服务3172.363965.53
财务报表附注第57页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注关联方关联交易内容本期金额上期金额
金华嘉辰房地产开发有限公司物业管理服务660315.84853635.25
新疆滨鸿房地产开发有限公司物业管理服务236727.55121571.69
海宁倚天房地产开发有限公司物业管理服务6062.628598.44
海宁锦庭房地产开发有限公司物业管理服务261986.361184562.10
海宁铭筑房地产开发有限公司物业管理服务10998.2877523.98
平湖瑞兴置业有限公司物业管理服务3399.285086.18
平湖瑞翔置业有限公司物业管理服务12150.1418009.36
台州天钰房地产开发有限公司物业管理服务2559486.913195971.10
台州倚天房地产开发有限公司物业管理服务1995786.472441492.20
中天西北建设投资集团有限公司物业管理服务3560.77
西安中天尚玺实业有限公司物业管理服务363043.841361245.55
杭州天烁公寓管理有限公司物业管理服务182691.68368005.51
杭州瑞翔房地产开发有限公司物业管理服务1413639.2866659.15
江苏宸功房地产开发有限公司物业管理服务186668.52695158.93
宜兴御龙置业有限公司物业管理服务727777.772281076.59
汉中中天尚煜置业有限公司物业管理服务275685.63789718.01
苏州屿秀房地产开发有限公司物业管理服务428807.55296077.37
杭州铭筑房地产开发有限公司物业管理服务658528.30737022.65
杭州嘉辰房地产开发有限公司物业管理服务16179.2522137.50
杭州曜麟置业有限公司物业管理服务1478563.24
东阳嘉弘房地产开发有限公司物业管理服务67830.2326772.50
桐乡瑞祥房地产开发有限公司物业管理服务6084.912534.52
杭州瑞兴房地产开发有限公司物业管理服务3539.82
杭州锦昊房地产开发有限公司物业管理服务6603.77
杭州美兴房地产开发有限公司物业管理服务1310635.44
南京铭筑房地产开发有限公司物业管理服务569739.261764739.80
杭州美筑房地产开发有限公司物业管理服务502144.29638331.02
杭州会林盛和置业有限公司物业管理服务74725.4774725.47
杭州萧山橙新置业有限公司物业管理服务2052456.271358747.57
杭州海芯房地产有限公司物业管理服务1153213.41
南京元钰房地产开发有限公司物业管理服务1074739.72
杭州铭著房地产开发有限公司物业管理服务551839.78
浦江金坤房地产开发有限公司物业管理服务670362.85769668.30
杭州旭盛房地产开发有限公司物业管理服务1120348.591356337.24
天台光影建设管理有限公司物业管理服务220333.08468972.17
东阳市中天房地产开发有限公司物业管理服务436823.02
杭州天烁房地产开发有限公司物业管理服务287058.59
杭州珺府酒店管理有限公司物业管理服务540438.04
新疆锦庭房地产开发有限公司物业管理服务6536.32
财务报表附注第58页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注关联方关联交易内容本期金额上期金额
浙江中天精诚装饰集团有限公司物业管理服务59627.50
金华中怡房地产开发有限公司物业管理服务1132.08
绍兴天灿房地产开发有限公司物业管理服务12711.50
浙江美地市政园林工程有限公司物业管理服务14801.74
浙江中天智汇安装工程有限公司物业管理服务4832.42
金华元荣房地产开发有限公司物业管理服务3886.79
湖南倚天房地产有限公司物业管理服务2182.27
浙江中天恒筑钢构有限公司物业管理服务19.05
上海智象为来教育科技有限公司物业管理服务218209.05
西安际华建设发展有限公司物业管理服务167555.37
东阳市凤凰通宝小额贷款股份有限公司物业管理服务1415.09
杭州智晗信息技术有限公司物业管理服务280.02
杭州临安中天房地产开发有限公司商品销售44165.846201.19
杭州宸展房地产开发有限公司商品销售26.90507.05
杭州美兴房地产开发有限公司商品销售19491.71
西咸新区中天房地产开发有限公司商品销售7667.592801.67
杭州海璟房地产开发有限公司商品销售537.05337.50
杭州辉都置业有限公司商品销售41423.211967.27
杭州天樾房地产开发有限公司商品销售549.99473.46
南京铭筑房地产开发有限公司商品销售9182.498265.88
新疆中天博瑞房地产开发有限公司商品销售1967.62166.49
唐山馨轩房地产开发有限公司商品销售1456.011527.18
南京天钰房地产开发有限公司商品销售19655.64
杭州美筑房地产开发有限公司商品销售558.71242.73
新疆天灿房地产开发有限公司商品销售2819.88
杭州圣兴建筑有限公司商品销售217.67262.09
杭州海铂房地产开发有限公司商品销售16964.38
武汉天烁房屋租赁服务有限公司商品销售122.03
浙江庄辰建筑科技有限公司商品销售2396.21
浙江铠甲建筑科技有限公司商品销售114.00
浙江天迅物资有限公司商品销售934.801002.46
浙江中天建筑产业化有限公司商品销售464.58115.03
浙江中天智汇安装工程有限公司商品销售3359.093044.55
湖南滨鸿房地产有限公司商品销售211.8335.00
浙江谊科建筑设备有限公司商品销售1181.99715.13
浙江谊科建筑技术发展有限公司商品销售3206.111464.37
河南中宏建筑技术发展有限公司商品销售2740.481244.04
诸暨市中暨元建设发展有限公司商品销售798.87
中天美好集团有限公司商品销售7303.533364.07
财务报表附注第59页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注关联方关联交易内容本期金额上期金额
湖南天翔商业管理有限公司商品销售300.96
中天建设集团有限公司商品销售41743.7711459.80
长沙天烁房屋租赁服务有限公司商品销售557.86
浙江光影建设管理有限公司商品销售4770.481655.37
海宁尚铭房地产开发有限公司商品销售356.861652.03
长沙天烁商业运营管理有限公司商品销售318.39
长沙烁星房屋租赁有限公司商品销售87.17
长沙烁信房屋租赁有限公司商品销售104.60
杭州萧山橙新置业有限公司商品销售35332.98
杭州海芯房地产有限公司商品销售19215.39
金华光影建设管理有限公司商品销售789.80667.10
建德光影建设管理有限公司商品销售216.40133.63
金华中天天翔房产建设管理有限公司商品销售47.9129.94
温州臻品建设管理有限公司商品销售370.95408.19
温州光影建设管理有限公司商品销售898.001017.72
遂昌光影建设管理有限公司商品销售1460.601277.07
温岭滨海光影建设管理有限公司商品销售622.88210.57
南京元钰房地产开发有限公司商品销售246.29
浙江中天智宏楼宇数字科技有限公司商品销售255.24433.15
浙江中天建筑装饰设计院有限公司商品销售51.45
江苏宸展房地产开发有限公司商品销售599.74873.08
徐州天宸房地产开发有限公司商品销售21389.056289.44
杭州嘉颂房地产开发有限公司商品销售438.90
杭州环麟置业有限公司商品销售458.32350.19
江苏三德置业有限公司商品销售554.69
杭州嘉境房地产开发有限公司商品销售2471.31109.02
中天绿能科技有限公司商品销售1053.521208.05
杭州瑞昇房地产开发有限公司商品销售274.99289.97
浙江中天方圆幕墙有限公司商品销售2574.082632.24
浙江古思建筑科技有限公司商品销售245.251314.23
上海仰皓物业服务有限公司商品销售275.88149.30
东阳雅筑房地产开发有限公司商品销售3437.441554.01
海宁瑞祥房地产开发有限公司商品销售434.98255.94
全椒万众达置业有限公司商品销售2009.6811129.33
西安中新瑞翔房地产开发有限责任公司商品销售577.90566.55
武义瑞兴房地产开发有限公司商品销售1198.781554.01
杭州瑞盛房地产开发有限公司商品销售1008.761054.65
杭州启昕房地产开发有限公司商品销售716.67543.50
浙江中天建筑装饰集团有限公司商品销售565.96
财务报表附注第60页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注关联方关联交易内容本期金额上期金额
杭州铭著房地产开发有限公司商品销售16.65141.49
徐州天美房地产开发有限公司商品销售6009.51314.56
浦江金坤房地产开发有限公司商品销售3036.83
杭州旭盛房地产开发有限公司商品销售187.611754.27
杭州启程劳务服务有限公司商品销售25.73
苏州瑞兴房地产有限公司商品销售409.5615550.57
淮安众人房地产开发有限公司商品销售292.08
浙江天烁房屋租赁服务有限公司商品销售5.3816.04
杭州天烁公寓管理有限公司商品销售1954.73
中天控股集团有限公司商品销售191.05
杭州骐麟置业有限公司商品销售35.02
中瑞物资有限公司商品销售55.42
杭州曙麟置业有限公司商品销售132.15
浙江大地勘测设计有限公司商品销售301.12
浙江天坤资产管理有限公司商品销售40.74
杭州嘉弘房地产开发有限公司商品销售109.02
南京骏飞房地产有限公司商品销售3995.16
南京鼎祥置业有限公司商品销售5729.38
杭州海宸房地产开发有限公司商品销售1640.66
浙江中天精诚装饰集团有限公司商品销售1226.16
浙江中天东方氟硅材料股份有限公司商品销售2379.71
丽水市中天交通投资有限公司商品销售442.71
浙江天烁房屋租赁服务有限公司研发服务507190.66
杭州临安中天房地产开发有限公司工程服务46344.34130337.38
杭州美兴房地产开发有限公司工程服务12203.54
西咸新区中天房地产开发有限公司工程服务24023.36
武义铭著房地产开发有限公司工程服务16085.28
杭州海璟房地产开发有限公司工程服务255847.65
杭州辉都置业有限公司工程服务33071.68
杭州天樾房地产开发有限公司工程服务441551.30802529.64
南京铭筑房地产开发有限公司工程服务329013.40604473.68
桐乡瑞兴房地产开发有限公司工程服务97260.54
新疆中天博瑞房地产开发有限公司工程服务18345.13
唐山馨轩房地产开发有限公司工程服务44459.40
南京天钰房地产开发有限公司工程服务129568.12
杭州美筑房地产开发有限公司工程服务106653.29
新疆天灿房地产开发有限公司工程服务17621.36
杭州会林盛和置业有限公司工程服务44062.14
遂昌瑞兴房地产开发有限公司工程服务31542.91
财务报表附注第61页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注关联方关联交易内容本期金额上期金额
杭州铭筑房地产开发有限公司工程服务73441.36
杭州天烁房地产开发有限公司工程服务27101.49
台州天钰房地产开发有限公司工程服务38613.86
台州倚天房地产开发有限公司工程服务38613.86
桐乡瑞翔房地产开发有限公司工程服务78788.35
杭州圣兴建筑有限公司其他服务67721.25845.72
浙江中天智汇安装工程有限公司其他服务2937.272408.53
浙江中天方圆幕墙有限公司其他服务26098.9439324.71
浙江中天建筑装饰集团有限公司其他服务62492.43139507.41
杭州嘉溪房地产开发有限公司其他服务62626.3665227.24
山东中宏路桥建设有限公司其他服务4785.1827473.74
杭州临安中天房地产开发有限公司其他服务8606.31
西咸新区中天房地产开发有限公司其他服务7387.8752339.07
浙江天迅物资有限公司其他服务3789.695032.20
中天美好集团有限公司其他服务826105.4676858.72
中天建设集团有限公司其他服务972496.9385135.42
浙江光影建设管理有限公司其他服务155359.534479.89
浙江中天建筑装饰设计院有限公司其他服务219467.777291.95
中天绿能科技有限公司其他服务641.11
上海仰皓物业服务有限公司其他服务361.88398.19
东阳雅筑房地产开发有限公司其他服务295.60
杭州启程劳务服务有限公司其他服务2750.18
中天控股集团有限公司其他服务256084.15109259.97
上海萌瑄培训学校有限公司其他服务3654.653637.83
上海萌智投资管理有限公司其他服务218.283081.12
浙江天坤资产管理有限公司其他服务719.25109962.33
中智元教育产业投资集团有限公司其他服务110.39
浙江中天精诚装饰集团有限公司其他服务7928.7537208.30
中天交通建设投资集团有限公司其他服务36245.4749713.99
杭州天好科技有限公司其他服务3416.258360.88
杭州华嵘北软科技有限公司其他服务2031.86
金华嘉辰房地产开发有限公司其他服务33594.92
浙江天烁房屋租赁服务有限公司其他服务86263.42
杭州嘉珺房地产开发有限公司其他服务39532.08
杭州嘉弘房地产开发有限公司其他服务23220.02
东阳嘉弘房地产开发有限公司其他服务20966.34
新疆锦庭房地产开发有限公司其他服务3096.04
海宁铭筑房地产开发有限公司其他服务9001.19
湖南滨鸿房地产有限公司其他服务2970.30
财务报表附注第62页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注关联方关联交易内容本期金额上期金额
浙江美地市政园林工程有限公司其他服务3400.04
2、关联租赁情况
本公司作为承租方：
本期数简化处理的短期租确认使用权资产的租赁租赁资产种赁和低价值资产租出租方名称支付的租金（不包类赁的租金费用以及未纳入租赁负债计括未纳入租赁负增加的使用权确认的利量的可变租赁付款债计量的可变租资产息支出额赁付款额）浙江卓信科技股
房屋建筑物34148.96份有限公司中天控股集团有
房屋建筑物8377.381429762.80780048.0050516.96限公司中天控股集团有
车位使用权42803.28限公司徐州天美房地产
车位使用权52204.93开发有限公司
续上表：
上年同期数简化处理的短期租确认使用权资产的租赁租赁资产种赁和低价值资产租出租方名称类赁的租金费用以及支付的租金（不包未纳入租赁负债计括未纳入租赁负增加的使用权确认的利量的可变租赁付款债计量的可变租资产息支出额赁付款额）浙江卓信科技股
房屋建筑物60067.61份有限公司中天控股集团有
房屋建筑物21226.431365680.223121052.5582076.97限公司中天控股集团有
车位使用权42180.61限公司
3、关键管理人员薪酬
项目本期金额上期金额
关键管理人员薪酬287.08万元344.56万元
(五)关联方应收应付款项
1、应收项目
期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款
中天控股集团有限公司3003570.02162417.111828957.7454868.73
中天建设集团有限公司2628295.06103998.392078339.9962670.86
台州天钰房地产开发有限公司2483284.0074498.521051294.8531538.85
宜兴御龙置业有限公司1636574.08102614.041708988.6451269.66
杭州旭盛房地产开发有限公司1142286.2034268.59
财务报表附注第63页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备
南京元钰房地产开发有限公司1139224.1134176.72
海宁尚铭房地产开发有限公司1136000.3159580.011918780.0968063.40
唐山馨轩房地产开发有限公司1120475.1445324.291803865.1654115.95
徐州天美房地产开发有限公司1098459.6263346.12629720.7118891.62
杭州临安中天房地产开发有限公司991465.9631916.42
西咸新区中天房地产开发有限公司989966.0847198.98640679.9719220.40
上海萌瑄培训学校有限公司907465.41320032.83806369.92160254.48
上海萌智投资管理有限公司775512.00336055.20775512.0085306.32
中天美好集团有限公司756349.5024299.2222981.85696.48
新疆天灿房地产开发有限公司680192.6120405.78253477.767604.33
西安中天尚玺实业有限公司655976.2319679.291256195.7154293.66
江苏宸功房地产开发有限公司633483.8750064.20445696.2713370.89
杭州辉都置业有限公司630057.5818901.7318739.92562.20
南京铭筑房地产开发有限公司605998.1918179.96567115.6517013.47
苏州屿秀房地产开发有限公司588585.0030820.98188049.005641.47
杭州天樾房地产开发有限公司585103.0917556.80508437.8715253.14
全椒万众达置业有限公司558969.1648156.081169988.4645599.65
浙江中天建筑装饰设计院有限公司541116.4816233.49
江苏宸展房地产开发有限公司522591.5120112.38161540.814846.22
金华嘉辰房地产开发有限公司462670.8113880.1263197.081895.91
徐州天宸房地产开发有限公司442124.6713813.20372706.4511181.19
杭州嘉溪房地产开发有限公司404127.4533650.36436863.7134805.91
杭州曜麟置业有限公司352800.0010584.00
杭州嘉弘房地产开发有限公司253995.497619.871119.7633.59
湖南滨鸿房地产有限公司193495.6631858.28
桐乡天柚公寓有限公司94448.692833.46269893.718096.81
浙江光影建设管理有限公司89969.582699.09
东阳嘉弘房地产开发有限公司71900.002157.00
浙江天烁房屋租赁服务有限公司70054.302101.63
杭州中天元荣房地产开发有限公司67312.5067312.5067312.5067312.50
东阳雅筑房地产开发有限公司64643.511939.3097739.352932.18
新疆中天博瑞房地产开发有限公司63154.051894.62222918.367552.52
浦江金坤房地产开发有限公司58162.401744.8758333.001749.99
杭州嘉境房地产开发有限公司50600.661539.02
杭州圣兴建筑有限公司41559.751246.79
长沙天烁房屋租赁服务有限公司40858.001225.74
天台光影建设管理有限公司30144.10904.3230097.56902.93
财务报表附注第64页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备
浙江庄辰建筑科技有限公司25475.52764.27
南京天钰房地产开发有限公司23789.65713.69327116.739813.50
杭州瑞翔房地产开发有限公司13176.31845.103632.92108.99
长沙烁信房屋租赁有限公司11082.00332.46
杭州美兴房地产开发有限公司10780.00323.40
海宁倚天房地产开发有限公司10759.14607.806714.42201.43
长沙烁星房屋租赁有限公司7416.00222.48
浙江中天建筑产业化有限公司4939.20148.18
台州倚天房地产开发有限公司4032.06403.212080.17208.02
杭州海铂房地产开发有限公司3808.94114.27
东阳鸿信房地产开发有限公司3730.80111.92
浙江中天建筑装饰集团有限公司3600.00108.00
杭州嘉辰房地产开发有限公司3436.24343.623436.24103.09
桐乡瑞兴房地产开发有限公司3180.4295.411729971.2851899.14
杭州嘉珺房地产开发有限公司1793.4453.80
浙江卓信科技股份有限公司1295.351295.355732.341146.47
浙江铠甲建筑科技有限公司1212.0036.36
杭州嘉颂房地产开发有限公司1200.0036.0014000.00420.00
浙江古思建筑科技有限公司960.0028.80
上海仰皓物业服务有限公司479.9014.4097155.852914.68
江苏三德置业有限公司400.0012.00
东阳市中天幼儿园100.0410.002092.9362.79
新疆锦庭房地产开发有限公司0.500.500.500.50
杭州海璟房地产开发有限公司0.03
杭州瑞盛房地产开发有限公司2401386.1272041.58
海宁锦庭房地产开发有限公司1255635.83377836.73
遂昌瑞兴房地产开发有限公司777684.5323330.54
杭州铭筑房地产开发有限公司623648.6018709.46
苏州瑞兴房地产有限公司294273.008828.19
上海智象为来教育科技有限公司231301.606939.05
汉中中天尚煜置业有限公司114268.083428.04
杭州天烁公寓管理有限公司99440.002983.20
杭州天钰房地产开发有限公司95696.422870.89
海宁瑞祥房地产开发有限公司72525.192175.76
武义瑞兴房地产开发有限公司63918.091917.54
桐乡瑞祥房地产开发有限公司41466.241243.99
海宁铭筑房地产开发有限公司16806.24504.19
财务报表附注第65页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备
东阳市中天高级中学14938.57448.16
东阳市中天实验初级中学11625.85348.78
东阳市中天实验小学9344.41280.33
平湖瑞翔置业有限公司9199.10275.97
中天绿能科技有限公司3417.14102.51
平湖瑞兴置业有限公司2695.6880.87
浙江天坤资产管理有限公司894.0026.82
金华元荣房地产开发有限公司840.0025.20
金华雅筑房地产开发有限公司560.4616.81
新疆滨鸿房地产开发有限公司536.5916.10预付款项
中天控股集团有限公司245055.70其他应收款
中天控股集团有限公司242672.00242672.00242672.00149247.20
湖南倚天房地产有限公司103159.24103159.24103159.24103159.24
中天美好集团有限公司100000.0010000.00519385.1215581.55
杭州天钰房地产开发有限公司83851.0083851.0083851.0083851.00
南京铭筑房地产开发有限公司41700.004170.0041700.001251.00
杭州海璟房地产开发有限公司27000.001510.0010000.00300.00
东阳市博雅置业有限公司22500.0022500.0022500.0022500.00
南京天钰房地产开发有限公司20000.00600.00
杭州海铂房地产开发有限公司20000.00600.00
新疆中天博瑞房地产开发有限公司16266.4316266.4316266.4316266.43
杭州中天亚东房地产开发有限公司15076.4015076.4015076.4015076.40
杭州临安中天房地产开发有限公司10394.4010394.4010894.40326.83
杭州美筑房地产开发有限公司10000.00300.00
淮安众人房地产开发有限公司1216.001216.001216.00121.60
江苏三德置业有限公司608.00608.00608.0060.80
浙江中天建筑装饰设计院有限公司482822.6414484.68
杭州天樾房地产开发有限公司38064.001141.92
杭州萧山橙新置业有限公司30000.00900.00
杭州会林盛和置业有限公司10000.00300.00
杭州瑞盛房地产开发有限公司10000.00300.00
东阳市中天房地产开发有限公司685.00685.00
2、应付项目
项目名称关联方期末账面余额上年年末账面余额应付账款
财务报表附注第66页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注项目名称关联方期末账面余额上年年末账面余额
唐山馨轩房地产开发有限公司806971.47
西安中天尚玺实业有限公司507887.67505789.00
杭州智晗信息技术有限公司325900.00
上海庆科信息技术有限公司169021.00169021.00
徐州天美房地产开发有限公司52204.93
中天控股集团有限公司173832.72
浙江中天智宏楼宇数字科技有限公司30052.92合同负债
新疆中天博瑞房地产开发有限公司185887.63
杭州美兴房地产开发有限公司177016.98
杭州美筑房地产开发有限公司103715.09
杭州萧山橙新置业有限公司88666.98
杭州海芯房地产有限公司51092.45
绍兴天灿房地产开发有限公司40293.1557939.25
浙江中天方圆幕墙有限公司18112.642296.94
东阳市博雅置业有限公司18072.6418072.64
中天绿能科技有限公司5094.34
山东中宏路桥建设有限公司5015.144731.26
浙江光影建设管理有限公司4534.54
杭州锦坤房地产开发有限公司3807.25
中智元教育产业投资集团有限公司2917.06
杭州圣兴建筑有限公司854.95
湖南滨鸿房地产有限公司991609.00
杭州天樾房地产开发有限公司484830.19
杭州临安中天房地产开发有限公司334951.93
新疆天灿房地产开发有限公司235849.06
桐乡瑞翔房地产开发有限公司67975.50
杭州嘉境房地产开发有限公司1401.60其他应付款
杭州拓深科技有限公司36422540.00
苏州屿秀房地产开发有限公司42700.0015300.00
杭州中天元荣房地产开发有限公司32326.7532326.75
杭州中天滨鸿房地产开发有限公司31076.0031076.00
中天建设集团有限公司26112.0036850.00
中天交通建设投资集团有限公司20000.0020000.00
杭州嘉灿房地产开发有限公司14500.0012500.00
浙江天迅物资有限公司8118.608118.60
中智元教育产业投资集团有限公司7854.60
杭州华嵘北软科技有限公司7229.80
财务报表附注第67页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注项目名称关联方期末账面余额上年年末账面余额
山东中宏路桥建设有限公司6994.806994.80
浙江中天建筑装饰集团有限公司6915.0032000.00
浙江中天方圆幕墙有限公司5818.00
杭州嘉珺房地产开发有限公司1000.003000.00
杭州临安中天房地产开发有限公司500.0013000.00
杭州圣兴建筑有限公司240.001240.00
海宁尚铭房地产开发有限公司647319.73
湖南滨鸿房地产有限公司22000.00
浙江光影建设管理有限公司8083.80
浙江中天精诚装饰集团有限公司2100.00
十二、或有事项
(一)未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
1、诉公司证券虚假陈述责任纠纷案
本公司于2020年8月14日收到浙江省杭州市中级人民法院《应诉通知书》等材料。根据《起诉状》等材料显示：本公司于2020年4月10日收到中国证监会浙江监管局下发的《行政处罚决定》(以下简称“决定书”)。决定书认定本公司全资子公司巴士科技违反《企业会计准则第14号--收入》的规定，在收入确认依据不充分的情况下，对其部分经营业务确认收入。巴士科技纳入本公司合并报表范围后，导致本公司2017年第一季度报告、半年度报
告、第三季度报告披露的信息存在虚假记载。报告期内，公司因前述证券虚假陈述责任纠纷案件，被投资者起诉，相关诉讼情况列示如下：
报告期，公司被11位投资者提起诉讼，要求公司赔偿投资损失共计94.13万元，截至本财务报告批准报出日，该等案件尚未处置完毕。期末公司参考该等案件历史赔付比例计提预计负债45.40万元。
十三、其他重要事项
1、业绩补偿事项
经中国证监会以证监许可［2015］2354号文核准，本公司以168503.27万元的价格受让巴士在线控股有限公司等42名交易对方所持有的巴士科技100%股权，股权转让款以发行股份及现金结合的方式支付，其中向42名交易对方发行人民币普通股共计114585062股。
该次企业并购交易有利润补偿机制。协议约定，2015—2017年度为利润补偿期，交易对方承诺业绩补偿期间巴士科技实现经审计的归属于母公司股东的净利润分别不低于10000万
元、15000万元和20000万元；实现经审计的归属于母公司股东扣除非经常性损益的净利润分别不低于9000万元，14000万元和20000万元。否则，应按照《盈利承诺及补偿协议》的约定对公司予以补偿。
因巴士科技2017年度业绩承诺未达标，经公司股东大会审议通过，本公司就巴士科技财务报表附注第68页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
相关业绩补偿事宜于2020年1月22日与业绩补偿义务人达成和解并签订《协议书》和《协议书之补充协议》，协议约定公司以1元总价回购并予以注销业绩补偿股份，其中：涉及王丽玲、高军、邓长春、孟梦雅、夏秋红、杨方、吴旻、邓欢等8名股东，回购注销的股份数量共计3670431股；涉及中麦控股及王献蜀，约定由其共同分5期（分别于每年的12月
20日支付）合计向本公司支付人民13.75亿元、或经本公司书面同意后分5年合计按股份
补偿方式配合本公司以1元回购本公司股票1.15亿股以代替前述现金支付义务，不足部分以每股11.86元进行现金补偿或经巴士股份书面同意提供相应资产补偿。
公司2020年度已完成除邓长春外其余7名股东共计3088949股的回购注销业务，并确认2020年度营业外收入11858643.06元。
截至2025年12月31日止，邓长春尚未履行581482股股份回购补偿义务；中麦控股及王献蜀尚未履行14806115股股份回购补偿义务或现金支付义务。
十四、母公司财务报表主要项目注释
(一)应收账款
1、按账龄披露应收账款
账龄期末余额上年年末余额
1年以内3630940.084655452.36
1至2年1539989.46291955.30
2至3年291955.30
小计5462884.844947407.66
减：坏账准备319777.52167621.62
合计5143107.324779786.04
2、按坏账计提方法分类披露应收账款
期末余额类别账面余额坏账准备账面价值比例计提比金额金额
（%）例（%）
按组合计提坏账准备5462884.84100.00319777.525.855143107.32
其中：账龄组合5411528.4999.06319777.525.915091750.97
内部关联方组合51356.350.9451356.35
合计5462884.84100.00319777.525.855143107.32
续：
上年年末余额类别账面余额坏账准备账面价值比例计提比金额金额
（%）例（%）
按组合计提坏账准备4947407.66100.00167621.623.394779786.04
其中：账龄组合4906158.3999.17167621.623.424738536.77
财务报表附注第69页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注上年年末余额类别账面余额坏账准备账面价值比例计提比金额金额
（%）例（%）
内部关联方组合41249.270.8341249.27
合计4947407.66100.00167621.623.394779786.04采用组合计提坏账准备的应收账款
*按组合计提坏账准备：账龄组合期末余额名称
账面余额坏账准备计提比例（%）
1年以内3579583.73107387.513.00
1至2年1539989.46153998.9510.00
2至3年291955.3058391.0620.00
小计5411528.49319777.525.91
3、本期计提、转回或收回的应收账款坏账准备情况
上年年末余本期变动金额类别期末余额额计提收回或转回转销或核销其他变动按组合计提坏
167621.62152155.90319777.52
账准备
合计167621.62152155.90319777.52
4、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
账面余额占应收账款和应收账款坏账合同资产期末准备和合同资单位名称应收账款合同资产小计余额合计数的产减值准备期比例（%）末余额
中天控股集团有限公司2750836.772750836.7750.36154835.11南京元钰房地产开发有
1139224.111139224.1120.8534176.72
限公司上海萌瑄培训学校有限
564645.11564645.1110.3457876.13
公司上海萌智投资管理有限
409298.00409298.007.4956009.20
公司南京铭筑房地产开发有
138037.25138037.252.534141.12
限公司
小计5002041.245002041.2491.57307038.28
(二)其他应收款
（1）按账龄披露其他应收款项账龄期末余额上年年末余额
1年以内56132.375166821.71
财务报表附注第70页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
1至2年15543.40
2至3年116781.00
3至4年116781.00
4至5年
5年以上72415274.0672415274.06
小计72603730.8377698876.77
减：坏账准备72534618.6472593634.91
合计69112.195105241.86
（2）按分类披露其他应收款项期末余额类别账面余额坏账准备账面价值比例计提比例金额金额
（%）（%）
按单项计提坏账准备72415274.0699.7472415274.06100.00
按组合计提坏账准备188456.770.26119344.5863.3369112.19
其中：账龄组合165965.630.23119344.5871.9146621.05
合并范围内关联方22491.140.0322491.14
合计72603730.83100.0072534618.6499.9069112.19
续：
上年年末余额类别账面余额坏账准备账面价值比例计提比例金额金额
（%）（%）
按单项计提坏账准备72415274.0693.2072415274.06100.00
按组合计提坏账准备5283602.716.80178360.853.385105241.86
其中：账龄组合5283602.716.80178360.853.385105241.86
合计77698876.77100.0072593634.9193.435105241.86
1）重要的单项计提坏账准备的其他应收款
上年年末余额期末余额名称计提比计提理账面余额坏账准备账面余额坏账准备
例(%)由巴士在线科预计无
72400200.0072400200.0072400200.0072400200.00100.00
技有限公司法收回
小计72400200.0072400200.0072400200.0072400200.00
2）采用组合计提坏账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备：账龄组合期末余额名称
账面余额坏账准备计提比例（%）
1年以内33641.231009.243.00
1-2年15543.401554.3410.00
财务报表附注第71页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
3年以上116781.00116781.00100.00
小计165965.63119344.5871.91
（3）其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期整个存续期预期未来12个月预期合计
信用损失(未发生信用损失(已发生信用损失
信用减值)信用减值)
年初余额178360.8572415274.0672593634.91年初余额在本期--------
--转入第二阶段
--转入第三阶段-23356.2023356.20
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提93424.8093424.80
本期收回或转回152441.07152441.07本期转销或核销其他变动
期末余额2563.5872532055.0672534618.64
（4）本期无核销的其他应收款项情况。
（5）按款项性质列示其他应收款款项性质期末账面余额上年年末账面余额
往来款72422691.1472400200.00
待退回的案件代理费5041800.00
押金保证金116781.00116781.00
其他64258.69140095.77
合计72603730.8377698876.77
（6）按欠款方归集的期末余额较大的其他应收款项情况占其他应收款项合坏账准备期末单位名称款项性质期末余额账龄计数的比余额
例(%)
巴士在线科技有限公司拆借款72400200.005年以上99.7272400200.00
中天控股集团有限公司押金保证金116781.003至4年0.16116781.00中天美好生活服务集团有限公合并内关联
22491.141年以内0.03674.74
司方往来
小计72539472.1499.9172517655.74
(三)长期股权投资期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值
财务报表附注第72页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注期末余额上年年末余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值对子公
151090874.2166399179.2084691695.01136090874.2166399179.2069691695.01
司投资
合计151090874.2166399179.2084691695.01136090874.2166399179.2069691695.01
1、对子公司投资
本期计本期减值准备期末被投资单位上年年末余额本期增加期末余额提减值减少余额准备浙江新嘉联电子科技有
118746774.89118746774.8966399179.20
限公司中天美好生活服务集团
17344099.3215000000.0032344099.32
有限公司
合计136090874.2115000000.00151090874.2166399179.20
(四)营业收入和营业成本
1、营业收入和营业成本情况
本期金额上期金额项目收入成本收入成本
主营业务25644961.6121370406.4726229427.6121717078.63
其他业务2921693.041102087.151834166.93926407.60
合计28566654.6522472493.6228063594.5422643486.23
2、收入分解信息
（1）收入按商品或服务类型分解本期金额上期金额项目收入成本收入成本
物业管理及配套服务13294077.4910245994.4013835465.1510314853.94
案场服务12348327.5611124412.0712393962.4611402224.69
其他2924249.601102087.151834166.93926407.60
合计28566654.6522472493.6228063594.5422643486.23
（2）收入按经营地区分解本期金额上期金额项目收入成本收入成本
华东28566654.6522472493.6228063594.5422643486.23
合计28566654.6522472493.6228063594.5422643486.23
（3）收入按销售模式分解
财务报表附注第73页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注本期金额上期金额项目收入成本收入成本
向业主提供服务15916540.1911348081.5515300646.7511069107.81
向非业主提供服务12650114.4611124412.0712762947.7911574378.42
合计28566654.6522472493.6228063594.5422643486.23
（4）收入按商品或服务转让时间分解本期金额上期金额项目收入成本收入成本
在某一时段内确认收入24448823.0620553328.5025352002.3121113442.50
在某一时点确认收入4117831.591919165.122711592.231530043.73
合计28566654.6522472493.6228063594.5422643486.23
(五)投资收益项目本期金额上期金额
理财产品收益2279724.69
合计2279724.69
十五、补充资料
(一)当期非经常性损益明细表项目金额说明
（一）非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-30823.39
（二）计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响4034023.17的政府补助除外
（三）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外非金融企业
持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产4107794.68和金融负债产生的损益
（四）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
（五）委托他人投资或管理资产的损益
（六）对外委托贷款取得的损益
（七）因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失
（八）单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
（九）企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
（十）同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
（十一）非货币性资产交换损益
（十二）债务重组损益
（十三）企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等
（十四）因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响
财务报表附注第74页中天服务股份有限公司二○二五年度财务报表附注
（十五）因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用
（十六）对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益
（十七）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
（十八）交易价格显失公允的交易产生的收益
（十九）与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
（二十）受托经营取得的托管费收入
（二十一）除上述各项之外的其他营业外收入和支出-2006388.69
（二十二）其他符合非经常性损益定义的损益项目
小计6104605.77
减：所得税影响额1113800.84
少数股东权益影响额（税后）-1646.84
合计4992451.77
(二)净资产收益率及每股收益
1.明细情况
每股收益（元）
报告期利润加权平均净资产收益率（%）基本每股收益稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润10.090.100.10扣除非经常性损益后归属于公司普通股
8.520.080.08
股东的净利润
2.加权平均净资产收益率的计算过程
项目序号本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A 32078554.72
非经常性损益 B 4992451.77
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 27086102.95
归属于公司普通股股东的期初净资产 D 301868314.42
发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产 E
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F
回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 G
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H
报告期月份数 K 12.00
L= D+A/2+ E×F/K-G
加权平均净资产317907591.78
×H/K±I×J/K
加权平均净资产收益率（%） M=A/L 10.09
扣除非经常损益加权平均净资产收益率（%） N=C/L 8.52
3.基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
财务报表附注第75页仅限出具报告使用仅限出具报告使用
沪公网安备31011802005267号
