杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

杭州滨江房产集团股份有限公司

2025年年度报告

【2026年04月】

1杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2025年年度报告

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人张洪力、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人（会计主管人员）

张羽声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大。二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，

合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。三、跨区域经营风险：

在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以3111443890股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.68元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。

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目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析..........................................10

第四节公司治理、环境和社会........................................36

第五节重要事项..............................................48

第六节股份变动及股东情况.........................................60

第七节债券相关情况............................................66

第八节财务报告..............................................72

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备查文件目录

一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；

二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；

三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿；

四、在其他证券市场公布的年度报告。

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释义释义项指释义内容

公司、本公司、滨江集团指杭州滨江房产集团股份有限公司报告期指2025年1月1日至2025年12月31日的会计期间中国证监会指中国证券监督管理委员会

《公司法》指《中华人民共和国公司法》

《证券法》指《中华人民共和国证券法》

《公司章程》指《杭州滨江房产集团股份有限公司章程》

滨江控股公司指杭州滨江投资控股有限公司，本公司控股股东

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息股票简称滨江集团股票代码002244股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称杭州滨江房产集团股份有限公司公司的中文简称滨江集团

Hangzhou

公司的外文名称（如有）

Binjiang RealEstate GroupCo.Ltd

公司的外文名称缩写（如有） Binjiang Group公司的法定代表人张洪力注册地址浙江省杭州市庆春东路38号注册地址的邮政编码310016公司注册地址历史变更情况无变更办公地址浙江省杭州市庆春东路38号办公地址的邮政编码310016

公司网址 www.binjiang.com.cn

电子信箱 office@binjiang.com.cn

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名沈伟东李耿瑾联系地址浙江省杭州市庆春东路38号浙江省杭州市庆春东路38号

电话0571-869877710571-86987771

传真0571-869877790571-86987779

电子信箱 office@binjiang.com.cn office@binjiang.com.cn

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站 www.szse.cn

公司披露年度报告的媒体名称及网址 《证券时报》、《上海证券报》、www.cninfo.com.cn公司年度报告备置地点公司董事会办公室

四、注册变更情况

统一社会信用代码 91330000719577660B

公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更

历次控股股东的变更情况（如有）无变更

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五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）

会计师事务所办公地址 杭州市萧山区盈丰街道润奥商务中心 T2 写字楼 27 楼

签字会计师姓名叶卫民、侯波公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□适用□不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□适用□不适用

六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否本年比上年增

2025年2024年2023年

减

营业收入（元）82887760417.0069151820970.0319.86%70442587508.90归属于上市公司股东的净利润

2116317717.432545764974.90-16.87%2529138720.52

（元）归属于上市公司股东的扣除非经

2078605234.282429850723.94-14.46%2401269567.37

常性损益的净利润（元）经营活动产生的现金流量净额

-4290949913.657667594549.72-155.96%32650002223.85

（元）

基本每股收益（元/股）0.680.82-17.07%0.81

稀释每股收益（元/股）0.680.82-17.07%0.81

加权平均净资产收益率7.43%9.63%-2.20%10.32%本年末比上年

2025年末2024年末2023年末

末增减

总资产（元）208233740996.78259082993730.65-19.63%290031735564.93归属于上市公司股东的净资产

29473772443.9227527700825.067.07%25302261949.00

（元）

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性

□是□否

公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值

□是□否

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

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2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入22507750130.3622941120781.2120065123131.8817373766373.55归属于上市公司股东

975913324.17876761733.68541902556.29-278259896.71

的净利润归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益959546408.88876046946.61555944057.99-312932179.20的净利润经营活动产生的现金

-6120208570.81-2844341915.711011188985.433662411587.44流量净额

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□是□否

九、非经常性损益项目及金额

□适用□不适用

单位：元项目2025年金额2024年金额2023年金额说明非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备

13814781.30141838886.73142152339.54的冲销部分）计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准享5850981.1512279412.878435324.00有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公

4141344.227964730.82404075.54

允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费26161624.3531940209.6426370878.79

委托他人投资或管理资产的损益5188798.914193732.254813626.13

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-6436672.61-36553738.09-18806320.90

减：所得税影响额12234638.4150903280.7942739525.95

少数股东权益影响额（税后）-1226264.24-5154297.53-7238756.00

合计37712483.15115914250.96127869153.15--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

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□适用□不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

自1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。

2025年公司主要经营情况如下：

1．销售和经营业绩

2025年公司实现销售额1017亿元，位列克而瑞全国房企排行榜第10位，民营企业第1位。在大

本营杭州，公司已连续8年荣获杭州市场销售冠军。

报告期内，公司项目顺利交付，实现营业收入828.88亿元，同比上升19.86%；实现净利润36.40亿元，同比下降3.98%，其中归母净利润21.16亿元，同比下降16.87%。主要系本期计提资产减值较上年同期增加所致。全年毛利率13.22%，较上年同期上升0.68个百分点。

截止报告期末，公司总资产2082.34亿元，较上年末下降19.63%，归属于上市公司股东的净资产

294.74亿元，较上年末增长7.07%，扣除预收款后的资产负债率为57.23%，资产负债结构进一步优化。

截止报告期末，公司尚未结算的预收房款为854.79亿元。

2．土地储备

报告期内公司新增土地储备项目26个，新增项目计容建筑面积合计172.3万平方米，总土地款487亿元，权益土地款192亿元。其中杭州土地市场占有率33%，继续保持领先地位。截止报告期末，

公司土地储备中杭州占比79%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比13%，浙江省外占比8%，继续保持区域聚焦。

3．有息负债规模和融资成本

公司始终坚持把财务的安全放在首位，稳健经营。公司融资渠道畅通，将有息负债保持在合理水平，且“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。近几年，公司权益有息负债规模分别为2022年末470亿元、2023年末360亿元、2024年末305亿元、2025年末262亿元，权益有息负债规模近年来持续下降。

截止2025年末公司并表有息负债规模336.95亿元，较上年末下降37.39亿元，其中银行贷款占比

83.2%，直接融资占比16.8%，债务结构合理。扣除预收款后的资产负债率为57.23%，净负债率为6.35%。债务期限构成上，短期债务为76.85亿元，占比仅为23%，低于期末货币资金（305.7亿元），

现金短债比为3.98倍，可有效覆盖短期债务。

公司近年来综合融资成本不断下降，2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，2023年4.2%，

2024年3.4%，截至报告期末公司平均融资成本为3.0%，较上年末下降0.4个百分点。

公司授信储备方面，截止2025年末，公司共获银行授信总额度1323.10亿元较上年末增加8.85%，授信额度已使用331.01亿元，剩余可用992.09亿元，占总额度的75%。直接融资可用额度上，

截止报告期末已注册完成尚未发行的中票额度30亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。

4．其他业务

代建业务方面，公司通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用。报告期内公司在南京新增代建项目1个，计容建面约5.7万方。酒店方面，公司旗下千岛湖滨江云顶桃源度假酒店、杭

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州友好饭店、千岛湖滨江希尔顿度假酒店、杭州天目山英迪格酒店等酒店经营有序推进。租赁业务方面，截止报告期末，公司持有可用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约54.9万平方米，报告期内实现租金收入4.42亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值101.16亿元。养老业务方面，公司旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截止报告期末，入住率已达

95%。

新增土地储备项目计容建筑土地总价所在土地规划用土地面积土地取得权益对价（万宗地或项目名称面积权益比例款（万位置途（㎡）方式元）（㎡）元）

浩运府杭州住宅3600672012竞拍50.995%279829142698.8

滨杭传麒府杭州住宅3236784154竞拍50.005%545608272831.28

金华望潮阁金华住宅、商业2476530957并购51%3310016881

二七商业地块1金华商业2290234352并购51%2451012500.1

二七商业地块2金华商业1349313493并购51%103005253

沁湖云庐金华住宅2766730434并购51%4570023307

锦川源府杭州住宅1606532130竞拍51.985%13812471803.76

棠悦芳华轩杭州住宅2793461455竞拍34.066%10660736316.74

天澜传序府杭州住宅2427260680竞拍49%253812124367.88

望天际杭州住宅2314567220竞拍20.008%520340104109.63

潮越万象府杭州住宅2614865370竞拍45.006%17181477325.75

松川境府杭州住宅2665047970并购45.144%13773762179.99

鸣涛里杭州住宅6402170423竞拍25.1065%13595934134.55

鸣澜里杭州住宅1779548047竞拍51.82%8211342550.96

锦上观澜湾杭州住宅4059289302竞拍34.0066%21853674316.66

咏舟府杭州住宅3191976606竞拍35.5015%18634066153.5

潮语江澜府杭州住宅3379484485竞拍37.62%326471122818.39

定湖里杭州住宅3134837618竞拍33%11033136409.23

奥映世纪轩杭州住宅36572102402并购30.00%557808167342.4

云杭里杭州住宅、商业40536121608竞拍35.00%18366764283.45

望舟府杭州住宅3649687590竞拍49.50%15303775753.32

风华锦澜里杭州住宅3416564914并购25.74%13300734236

沐芳洲府杭州住宅3862981121并购1.0005%79282793.22

阅湖轩杭州住宅3397840774竞拍100%8485484854

鸣奥府杭州住宅2886972173竞拍34.65%16134555906.04

观序尚府杭州住宅2600865020竞拍45.00%13611961253.55日报社地块湖州住宅4442679967竞拍100%5340053400合计840562172227748697501923780

注：表中项目权益比例可能存在根据项目发展情况动态调整情形，上述比例仅供投资者作阶段性参考。

累计土地储备情况剩余可开发建筑面积（万项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）

㎡）

杭州296.61628.1417.80

浙江省内（除杭州）46.1990.5412.78

浙江省外15.3343.04-

总计358.13761.7230.58

注：累计土地储备项目指截止2025年12月31日末在建和拟建的项目，不含竣工和交付项目，剩余可开发建筑面积指截止报告期末尚未领取施工许可证的项目的计容建面。

11杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

主要项目开发情况规划计容建本期竣工累计竣工预计总投累计投资总所在权益比开发完工进土地面积城市/区域项目名称项目业态开工时间筑面积面积面积资金额金额（万位置例进度度（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）（万元）元）

杭州绿翠芳映轩杭州住宅33.96%2023年7月31日竣工100.00%178313209645785457856382957963

杭州嘉映锦绣里杭州住宅100.00%2024年8月8日在建70.00%1247429938155517140818

杭州棠悦芳华轩杭州住宅34.07%2025年4月11日在建35.00%2793461455205000121144

杭州听荷芳翠府杭州住宅51.00%2023年4月19日竣工100.00%225454959969699696999431187377

杭州奥映鸣翠府杭州住宅21.00%2025年1月24日在建40.00%3039482064549400432985

杭州澄虹府杭州住宅100.00%2023年1月19日竣工100.00%3084186355114062114062344000333479

杭州揽奥望座杭州住宅、商业28.00%2022年9月15日竣工100.00%1799675583107851107851201600182650

杭州叠映里杭州住宅70.00%2023年9月21日在建95.00%4171386004380600355253

杭州鸣涛里杭州住宅25.11%2025年6月13日在建20.00%6402170423251000151741

杭州翠栖府杭州住宅、商业100.00%2023年6月20日竣工100.00%81976122964189284189284247500224017

杭州锦上观澜湾杭州住宅34.01%2025年6月12日在建25.00%4059289302385000234552

杭州潮越万象府杭州住宅45.01%2025年5月30日在建20.00%2614865370327300186124

杭州浩运府杭州住宅51.00%2025年4月3日在建40.00%3600672012462100305525

杭州松川境府杭州住宅45.14%2025年4月24日在建40.00%2665047970242000154490

杭州奥印潮观府杭州住宅100.00%2024年4月1日在建80.00%4239597509370000339841

杭州揽晴轩杭州住宅50.00%2023年12月28日在建85.00%15379184546456659427

杭州叠映揽月轩杭州住宅34.07%2024年9月14日在建70.00%2016438312145300131387

杭州湖映里杭州住宅34.00%2023年3月17日竣工100.00%3060476510106219106219124235116169

杭州河印观翠湾杭州住宅30.50%2023年4月27日竣工100.00%2562964073893528935210323094159

杭州潮映万象轩杭州住宅34.00%2023年1月12日竣工100.00%24287582898221782217327400317496

杭州潮映华岸府杭州住宅34.00%2023年1月10日竣工100.00%23179463586360663606259100243918

杭州咏舟府杭州住宅35.50%2025年6月10日在建30.00%3191976606320000202631

杭州云杭里杭州住宅、商业35.00%2025年9月26日在建20.00%4053612160829670996692

杭州枫秀云庭杭州住宅70.00%2022年8月12日竣工100.00%24117675289132891328207225196331

杭州阅湖轩杭州住宅100.00%拟建3397840774156054

杭州揽潮华庭杭州住宅67.00%2023年3月21日竣工100.00%57661672120972209728079576629

杭州棠前文栖府杭州住宅65.00%2023年11月9日在建90.00%1121028025116000110992

12杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

杭州芳翠锦绣府杭州住宅100.00%2022年8月11日竣工100.00%4358195878131383131383396100393478

杭州滨杭传麒府杭州住宅50.01%2025年4月2日在建20.00%3236784154850000286090

杭州滨运锦绣里杭州住宅51.00%2024年6月4日在建70.00%82920182424550000474831

杭州锦川源府杭州住宅51.99%2025年4月7日在建25.00%1606532130220000151992

杭州潮起江南城杭州住宅、商业51.99%2024年4月23日在建75.00%41767130081480000427184

杭州观晖美寓杭州住宅60.00%2022年9月20日竣工100.00%3130687657118045118045299000295148

杭州平晖府杭州住宅37.00%2023年7月12日在建95.00%3406495905409100385086

杭州棠月映翠府杭州住宅100.00%2024年2月27日在建90.00%165843151010000089354

杭州望翠蓝庭杭州住宅、商业60.00%2022年7月8日竣工100.00%18476480386729367293187600176387

杭州映宸里杭州住宅27.00%2023年6月21日在建98.00%6237893567249200223270

杭州观序尚府杭州住宅45.00%拟建2600865020待定27224

杭州潮观平澜府杭州住宅34.00%2023年2月24日竣工100.00%32272613178327283272339527326538

杭州潮观揽月轩杭州住宅34.00%2022年11月14日竣工100.00%27249653988697586975363847352613

杭州滨运映翠湾杭州住宅100.00%2024年10月12日在建60.00%3682669969220000187830

杭州鸣澜里杭州住宅51.82%2025年6月13日在建30.00%177954804716100091668

杭州春曼雅庐杭州住宅37.00%2023年7月6日竣工100.00%45726594449844498444170500155726

杭州时舟里杭州住宅80.00%2025年2月18日在建35.00%53531133828446000320574

杭州枫揽华庭杭州住宅51.00%2024年2月5日在建80.00%3294672481235800216340

杭州枫映华庭杭州住宅100.00%2023年3月18日竣工100.00%17750443755889058890144800135899

杭州滨运锦上湾杭州住宅、商业51.00%2023年2月6日在建95.00%176278373072924468780205

杭州锦上万象府杭州住宅51.00%2024年12月31日在建50.00%1549434087180000156973

杭州杭州住宅51.00%2025年4月8日在建60.00%5819393109

杭州滨杭滨纷城杭州住宅、商业51.00%2024年7月10日在建50.00%224148385535816200636239

杭州杭州住宅51.00%2023年12月8日在建99.00%55551155543

杭州蝶翠迎宾府杭州住宅34.00%2022年8月9日竣工100.00%3941198528138718138718193794182933

杭州翡翠嘉运府杭州住宅67.33%2024年4月26日在建80.00%2810267445310000281718

杭州翡翠锦和府杭州住宅60.40%2024年9月3日在建60.00%2349465783288800263049

杭州鸣湖里杭州住宅100.00%2025年2月17日在建50.00%6364466826332000210027

杭州沐兰台杭州住宅40.50%2025年2月11日在建60.00%15227380689617576811

杭州湖翠里杭州住宅50.40%2022年10月19日竣工100.00%18227437455931059310141200135826

13杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

浙江省内

东阳君品家园金华住宅、商业55.00%2022年5月31日竣工100.00%3545099259147166147166156969141269（除杭州）浙江省内

东阳嘉品家园金华住宅、商业55.00%2022年4月21日竣工100.00%2664474602114115114115121806110700（除杭州）浙江省内

滨建潮映府宁波住宅50.00%2023年8月3日竣工100.00%3698688766128224128224287700251475（除杭州）浙江省内

金华和品金华住宅51.00%2023年12月20日竣工100.00%99045148568229744229744274200247049（除杭州）浙江省内

金华悦品金华住宅51.00%2023年4月18日竣工100.00%4967174507113134113134142100134963（除杭州）浙江省内

沁湖云庐金华住宅51.00%2025年2月25日在建50.00%27667304348457956760（除杭州）浙江省内

金华望潮阁金华住宅、商业51.00%2025年11月21日在建20.00%24765309577033636937（除杭州）浙江省内二七商业地1

金华商业51.00%拟建2290234352待定25376（除杭州） ZX-21-09-03浙江省内二七商业地2

金华商业51.00%拟建1349313493待定10668（除杭州） ZX-21-09-07浙江省内

湖州春辰里湖州住宅100.00%2024年1月2日竣工100.00%162285243428422938422938354207316011（除杭州）

浙江省内湖新区2025-

湖州住宅100.00%拟建4442679967待定（除杭州）29号地块浙江省内

台州锦绣云邸台州住宅35.00%2022年8月30日在建50.00%4243893364149700100864（除杭州）

浙江省外深圳叠映春语深圳住宅100.00%2023年11月15日在建20.00%34500207400-

415856338305

浙江省外深圳尚华大厦深圳商业100.00%2020年12月15日竣工100.00%9323668908950789507

浙江省外锦绣金陵南京住宅40.78%2025年5月30日在建30.00%4906778507244600154694

2872323067533067531789693

合计600936014319875

6335

注：上表中竣工面积指项目竣工备案面积，表中涉及项目权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能存在根据项目具体开发情况动态调整情形。

主要项目销售情况

14杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期预售累计预售本期预售

所在权益比计容建筑面可售面积（销售）累计结算面本期结算面本期结算金

城市/区域项目名称项目业态（销售）面（销售）金

位置例积（㎡）面积积（㎡）积（㎡）额（万元）积（㎡）额（万元）

（㎡）

杭州千岛湖城市之星杭州住宅30.00%11921711763811573727587362111157372800133416.12

杭州千岛湖半岛印象南区杭州住宅70.00%416464103841038567266.16

15189382167398

杭州千岛湖半岛印象北区杭州住宅70.00%1128031108551077551398911594.47

杭州千岛湖湖滨印象南区杭州住宅、商业100.00%9282690300391121955913968.95

489992037115354

杭州千岛湖湖滨印象北区杭州住宅100.00%2381523528666313661385.52

杭州钱潮鸣翠云筑杭州商业70.00%70364700436538327571139264460877637351.43

杭州江河鸣翠杭州住宅、商业40.00%1324081162291162296424781113770663143203.12

杭州海潮望月城杭州住宅、商业100.00%212871168161153773115664651212868547221220984.56

杭州栖江揽月轩杭州住宅60.00%1090537996378904-754741005564636.69

杭州观翠揽月轩杭州住宅90.00%179915132228132228271010885129189129189832446.46

杭州湖悦岚湾杭州住宅50.00%95388834868348683159869118531.32

杭州春宸上府杭州住宅34.00%875547823078230103777812373615510.15

杭州枫翠岚湾杭州住宅50.00%6720758113581131012568022602675805.9

杭州咏翠芳华轩杭州住宅36.85%7599574010740103517391232317145.24

杭州枫岭云湾杭州住宅70.00%31927305753057523529915875530730.7

杭州揽云锦绣里杭州住宅50.00%6393851824518245365164451644278103.71

杭州芳翠锦绣府杭州住宅100.00%95878931229312213929312293122422740.97

杭州揽奥望座杭州住宅、商业28.00%75583735076855939634112749371603716094968.42

杭州运翠轩杭州住宅、商业100.00%146643143455139825602129237129237313349

杭州福翠里杭州住宅38.00%78445753527535259074916636419302.75

杭州江晖府杭州住宅50.00%9747089449894491508803757357289981.06

杭州观晖美寓杭州住宅60.00%8765783814838145438368083680307038.59

杭州枫汀云邸杭州住宅100.00%91128877728777281617788652486524301431.66

杭州枫翠云轩杭州住宅63.00%1030151003171003179612344177151741.49

杭州翠堤春华轩杭州住宅26.00%278272657526575252264332643387428.6

杭州绿荷叠翠轩杭州住宅34.00%10413310160510160510160531446740.33

杭州文缦滨汇府杭州住宅51.00%612035737154878465511332538211171530234.09

杭州蝶翠迎宾府杭州住宅34.00%9852896091960919587995879235061.47

杭州潮观揽月轩杭州住宅34.00%6539863693636936158761587375570.91

杭州潮映万象轩杭州住宅34.00%5828955952559525467854678352613.62

杭州潮映华岸府杭州住宅34.00%4635843732437324198441984269874.13

杭州澄虹府杭州住宅100.00%8635579540795407773577735353462.49

杭州潮观平澜府杭州住宅34.00%6131759722597225630456304341963.68

15杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

杭州望翠蓝庭杭州住宅、商业60.00%4803846402464024546845468199272.31

杭州江翠轩杭州住宅60.80%4703643169431697034303943039175325.85

杭州湖翠里杭州住宅50.40%423224232242322714094340943152860.06

杭州湖映里杭州住宅34.00%76510742617426111003221377361573615146600.02

杭州枫秀云庭杭州住宅70.00%6752865633656331766453664536212739.27

杭州枫映华庭杭州住宅100.00%443754221942219--

杭州天目山晓城杭州商业100.00%13382146834329272112342674209601152721496.75

杭州绿翠芳映轩杭州住宅33.96%320963069730697301883018859049.14

杭州听荷芳翠府杭州住宅51.00%4959947959479599491813469534695385109.9

杭州翠栖府杭州住宅、商业100.00%12296483871748572035153938--

杭州揽潮华庭杭州住宅67.00%167211570115701-153351533584877.65

杭州映宸里杭州住宅27.00%935679098290982--

杭州平晖府杭州住宅37.00%959059341693416--

杭州滨运锦上湾杭州住宅、商业51.00%37307235292624189862205131956--

杭州河印观翠湾杭州住宅38.13%64073611036110323569482455889758897107285.76

杭州叠映里杭州住宅70.00%860048381183811--

杭州春曼雅庐杭州住宅37.00%5944457563575635--

杭州棠前文栖府杭州住宅65.00%280252531625316--

杭州揽晴轩杭州住宅50.00%184541642416424--

杭州枫揽华庭杭州住宅51.00%72481706427064244100160659--

杭州棠月映翠府杭州住宅100.00%315102786127861--

杭州翡翠嘉运府杭州住宅67.33%6744565630656302551223--

杭州翡翠锦和府杭州住宅60.40%6578363981639811395965140--

杭州滨杭滨纷城杭州住宅51.00%634186482441293748254719403613--

杭州嘉映锦绣里杭州住宅100.00%299382808628086308917145--

杭州滨运锦绣里杭州住宅51.00%1824241729711729711365157666--

杭州奥印潮观府杭州住宅100.00%975099393793937--

杭州潮起江南城杭州住宅、商业51.99%1300811271061002321461024837--

杭州潮语鸣翠轩杭州住宅40.10%9610092596925962401403--

杭州叠映揽月轩杭州住宅34.07%3831236106361062072298594--

杭州滨运映翠湾杭州住宅100.00%69969664596611166111239129--

杭州时舟里杭州住宅80.00%133828132789112459112459387806--

杭州咏舟府杭州住宅35.50%7660674366106271062743075--

杭州锦上万象府杭州住宅51.00%34087327372532925329173881--

杭州沐兰台杭州住宅40.50%38068375613756137561122246--

杭州棠悦芳华轩杭州住宅34.07%6145559682220622206269396--

杭州滨杭传麒府杭州住宅50.01%8415483335----

16杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

杭州鸣澜里杭州住宅51.82%4804746512156121561250663--

杭州浩运府杭州住宅51.00%7201270471117081170862594--

杭州潮越万象府杭州住宅40.00%6537064829----

杭州松川境府杭州住宅45.14%4797047269184831848386992--

杭州锦上观澜湾杭州住宅34.01%8930287079102401024039359--

杭州鸣涛里杭州住宅25.11%7042367861----

杭州锦川源府杭州住宅51.99%3213031810----

杭州鸣湖里杭州住宅100.00%66826643224037940379244480--浙江省内

滨建潮映府宁波住宅50.00%88766824778247734327122680--（除杭州）浙江省内

宁波萃语华庭宁波住宅、商业100.00%1101088981589815102422638971323676005.6（除杭州）浙江省内

宁波滨辰府宁波住宅40.50%138792132819132819130047404913113.24（除杭州）浙江省内

宁波誉品宁波住宅、商业100.00%106423106686106686106686332113539.33（除杭州）浙江省内

天台江山慈悦台州住宅、商业50.00%8920587518494974077635847462812012176.92（除杭州）浙江省内

丽水观品轩丽水住宅60.00%8381382488806992564736896771503140940064.85（除杭州）浙江省内

湖州春辰里湖州住宅100.00%2434282385212089604281956852184816184816212368.87（除杭州）浙江省内

平湖尚品嘉兴住宅51.00%503143068630686273944483068643106137.92（除杭州）浙江省内

义乌福田里金华住宅100.00%8084479577795773443880534794722863560032.84（除杭州）浙江省内

东阳上品金华住宅、商业55.00%17598517206516104121770338131490231670242528.09（除杭州）浙江省内

东阳君品金华住宅、商业55.00%99259967028767644412726798423384233128921.47（除杭州）浙江省内

东阳嘉品金华住宅、商业55.00%7460273054303901705923773285392853939628.07（除杭州）浙江省内

永康未来悦北区金华住宅100.00%147536145179311841215915730296411294817111.23（除杭州）浙江省内

永康万家星悦南区金华住宅100.00%1619181592711045864137374394102175102175166176.07（除杭州）

浙江省内金华悦品金华住宅51.00%7450772962682496960144285755557555120304.32

17杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文（除杭州）浙江省内

金华和品金华住宅51.00%14856813961210721958406126077--（除杭州）浙江省内

金华沁湖映月金华住宅51.00%3043429645111211122822--（除杭州）

浙江省外南京翡翠上城南京住宅55.00%12107611577811500113318241561120492522745765.62

浙江省外南京锦绣金陵南京住宅40.78%7850778116--

浙江省外苏州锦麟壹品苏州住宅50.00%126188126602126602722614582125193882416050.94

浙江省外深圳南方大厦深圳商业51.00%508102359923599397712542234131917465668.72

136691

合计9118807836951068802783641738435173923874227888795

3

注：表中涉及项目权益比例、面积指标、销售金额等的相关数据可能存在根据项目开发进度动态调整情形。

主要项目出租情况

项目名称所在位置项目业态权益比例可出租面积（㎡）累计已出租面积（㎡）平均出租率

武林壹号写字楼杭州写字楼100.00%40563.5533830.6883.40%

庆春发展大厦写字楼杭州写字楼100.00%13896.146973.7250.18%

新城时代广场 A 座 杭州 写字楼 100.00% 27942.19 26248.51 93.94%

新城时代广场 B 座 杭州 商业裙房 100.00% 12037.62 10673.76 88.67%

新城时代广场 D 座 杭州 商业裙房 100.00% 1720.24 1542.92 89.69%

星城发展大厦写字楼杭州写字楼100.00%20605.9120605.91100.00%

星城发展大厦商铺杭州社区底商100.00%4934.984912.7299.55%

万家星城一期底商杭州社区底商100.00%1992.771888.4494.76%

万家星城二期底商杭州社区底商100.00%8790.897564.9486.05%

万家星城三期底商杭州社区底商100.00%17042.8314923.8087.57%

凯旋发展大厦杭州写字楼100.00%17345.3115455.8789.11%

凯旋门商铺杭州社区底商100.00%6107.042370.2638.81%

金色黎明一期底商杭州社区底商100.00%5606.954324.2377.12%

御景苑底商杭州社区底商100.00%259.87259.87100.00%

卧城印象底商杭州社区底商100.00%10004.7910004.79100.00%

庆春发展大厦商场杭州商业裙房100.00%4028.663344.7683.02%

文景苑商场杭州商业裙房100.00%6768.076768.07100.00%

新城市广场杭州商业裙房100.00%15975.8311348.1671.03%

天目山晓城商铺杭州商铺100.00%4294.124294.12100.00%

西雅图公寓西雅图公寓85.00%25258.0023995.1095.00%

18杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

贝尔维尤公寓贝尔维尤公寓85.00%6381.236062.1795.00%

翡翠江南自持商品房杭州公寓100.00%35106.6230191.6986.00%

御江南自持商品房杭州公寓100.00%8334.547501.0990.00%

御潮府自持商品房杭州公寓100.00%24851.8019881.4480.00%

滨耀城自持商品房杭州公寓50.00%15233.0415080.7199.00%

沁语晓庭自持商品房杭州公寓100.00%5326.005059.7095.00%

观品自持商品房杭州公寓100.00%5208.005155.9299.00%

滨涛映月自持商品房杭州公寓100.00%19410.0018633.6096.00%

望涛月明自持商品房杭州公寓100.00%22365.0021917.7098.00%

宁望府自持商品房杭州公寓100.00%14262.0013976.7698.00%

观翠揽月轩自持商品房杭州公寓80.00%27085.0026814.1599.00%

栖江揽月轩自持商品房杭州公寓60.00%16381.4416311.2999.60%

上品华庭自持商品房杭州公寓50.50%31032.4925885.8483.40%

江河鸣翠自持商品房杭州公寓40.00%14372.9613757.1195.70%

朝闻花城自持商品房杭州公寓100.00%7933.407616.0696.00%

天目山晓城度假公寓杭州公寓100.00%50481.0544962.6989.10%土地一级开发情况

□适用□不适用融资途径

融资成本区间/平期限结构

融资途径期末融资余额（元）

均融资成本1年之内1-2年2-3年3年以上

银行贷款28021466668.252.03%-4.75%4091969065.091418842902.7811274655243.4511235999456.93

中期票据4198101671.232.85%-4.40%2364419068.491833682602.74

债券1475092223.172.5%-3.8%1228596164.38246496058.79

合计33694660562.65综合成本3.0%7684984297.963252525505.5211274655243.4511482495515.72

19杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

发展战略和未来一年经营计划

（一）公司发展战略

2026年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。

（二）经营计划

1、销售目标：销售额800亿元，销售排名全国前15，销售份额占全国1%左右。

2、土地储备：继续在优质城市、优质地段、拿优质的项目、做优质的产品，与优质的企业合作，

把市场喜欢滨江的、公司又擅长的产品淋漓尽致地展示出来。投资金额控制在权益销售回款50%左右。

投资区域布局目标上，杭州占比60%，省内占比20%，省外占比20%，省外的重点是上海。

3、融资：继续降低权益有息负债水平，从年初的262亿元降至230亿元左右；继续控制直接融资规模，把直接融资规模比例控制在20%以内；继续降融资成本，争取降至2.9%以内。

（三）2026年主要计划竣工交付项目计容规划建筑面积

项目名称所在位置项目业态权益比例（%）（万方）

1翠栖府杭州住宅、商业100.0012.30

2听翠轩杭州住宅49.5013.97

3澜映悦城杭州住宅、商业25.5017.69

4枫映华庭杭州住宅100.004.44

5春曼雅庐杭州住宅37.005.94

6拥奥府杭州住宅49.004.08

7映宸里杭州住宅27.009.36

8金华和品金华住宅51.0014.86

9平晖府杭州住宅37.009.59

10棠前嘉悦府杭州住宅32.974.77

11棠前文栖府杭州住宅65.002.80

12叠映里杭州住宅70.008.60

13揽晴轩杭州住宅50.001.85

14滨日运宸中心杭州商业50.006.87

15揽晖美寓杭州住宅50.0010.56

16溪映听庐杭州住宅33.178.79

17望云璟晨府杭州住宅、商业35.007.11

18富阳名望云筑杭州商业30.0016.16

19揽奥望座住宅杭州住宅28.002.88

20滨运锦上湾杭州住宅、商业51.0037.31

21滨杭滨纷城一期杭州住宅51.0015.55

22 IFC 住宅二期 杭州 住宅 5.00 7.40

23叠映揽月轩杭州住宅34.073.83

24枫揽华庭杭州住宅51.007.25

20杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

25棠月映翠府杭州住宅100.003.15

26翡翠嘉运府杭州住宅67.336.74

27潮语鸣翠轩杭州住宅40.109.61

28滨运锦绣里杭州住宅51.0018.24

29奥印潮观府杭州住宅100.009.75

30滨建潮映府宁波住宅50.008.88

31锦上万象府杭州住宅51.003.41

32滨运映翠湾杭州住宅100.007.00

33霞映锦绣里杭州住宅33.135.50

34翡翠锦和府杭州住宅60.406.58

35潮起江南城住宅杭州住宅51.998.85

36潮语映月轩杭州住宅1.0011.23

37嘉映锦绣里杭州住宅100.002.99

38潮语臻境府杭州住宅49.006.46

合计342.35

（四）2026年到期的直接融资情况

从本报告披露日起，将于本年度到期的公司直接融资情况如下：

证券简称证券类别当前余额(万元)到期日期票面利率%

24 滨江房产 MTN002 中期票据 50000 2026-04-28 3.80%

25 滨江房产 CP002 短期融资券 60000 2026-07-09 2.50%

24 滨江房产 MTN003 中期票据 60000 2026-08-07 3.90%

24 滨江房产 MTN004 中期票据 60000 2026-11-06 4.40%

合计230000

公司将根据已发行的债券本息到期情况，合理调度分配资金，保证按期偿付到期本息。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用□不适用

按照房地产企业经营惯例，公司及部分控股子公司为相关业主按揭贷款提供保证。截至2025年12月31日，本公司及部分控股子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所及的借款金额为

2340118.66万元。

本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。

董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）

□适用□不适用

二、报告期内公司所处行业情况

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

2025年房地产行业政策继续着力推动和巩固房地产市场止跌回稳，中央、地方及各部门持续落地“稳楼市”政策，同时加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。2025年3月，《政府工

21杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文作报告》明确持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。2025年4月，中央政治局会议指出加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。2025年7月，中央城市工作会议定调我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。2025年8月，中共中央国务院《关于推动城市高质量发展的意见》提出系统推进“好房子”和完整社区建设。

加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。2025年12月，中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”，并指出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。

根据国家统计局数据，2025年，全国房地产开发投资82788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63514亿元，下降16.3%。开竣工方面，2025年，全国房屋新开工面积58770万平方米，下降

20.4%。其中，住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8%。房屋竣工面积60348万平方米，下降

18.1%。其中，住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2%。商品房销售方面，2025年，全国新建商品

房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额

83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额下降13.0%。库存方面，截止2025年末，全国商品房待售面

积76632万平方米，比上年末增长1.6%。其中，住宅待售面积增长2.8%。价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2025年，受部分核心城市改善型楼盘入市带动影响，百城新建住宅价格累计上涨

2.58%，涨幅较2024年收窄0.1个百分点；百城二手住宅价格累计下跌8.36%，跌幅较2024年扩大1.1个百分点。

三、核心竞争力分析

（一）人员优势

人员精干，层级少，战斗力强，这是公司最大的核心竞争力。公司自成立以来，一贯保持人员精干高效和稳定，通过自身对提升管理水平的多年努力，已经形成了一支能准确把握时间、控制成本、保证品质、高度稳定的优秀团队。不论从全国、全省、还是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先优势。

（二）品牌优势

22杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司品牌经过三十多年积累，在杭州、在浙江已确立并保持优势。无论是在一手房市场、二手房市场，还是在客户认可度与客户忠诚度等方面，均体现公司的品牌优势。比如在二手房市场中，公司二手房价格表现更坚挺，有溢价空间。

1、品质品牌的引领优势。公司建立有效的创新团队，坚定不移地保持创新的精神，包括建筑、装

修、环境、配套、设施设备等，都有创新的成分。

2、做好品质标杆建设。公司进入每一个区域、每一个城市、每一个区块，都要做综合方面的标杆。

公司提出要做“行业品牌领跑者，产品品质标准制订者”，从原来的“抓质量”，到“做品质”，到后面的“创品牌”，未来要做“名牌”，后面还有很多路要走。“品牌”是动力，是责任，更是担当！3、营销方面，公司品牌品质在营销方面的影响力充分体现。自公司成立以来，一直秉承“客户的口碑比金杯、银杯更具价值”，在产品打造上精益求精，努力为客户提供高品质产品。经过30余年的发展，公司已形成包括产品、配套和服务在内的整体综合品牌，并获得良好的市场口碑。

（三）融资优势

近几年公司的有息负债规模和综合融资成本持续优化，权益有息负债规模从2022年末的470亿元降至2025年末的262亿元，综合融资成本在2025年达到了3.0%的新低点，财务费用率及三项费率均处于行业最低行列。

AAA 的信用评级。2020 年 6 月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由 AA+提升至 AAA，公司成功获得了交易所和银行间市场的 AAA 评级。公司的资产质量、经营状况、稳健的经营风格得到了评级机构和金融机构的高度认可，AAA的资信评级的取得为公司发挥融资优势创造了基础。

（四）土地储备优势

2025年末，公司土地储备中杭州占比79%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基

础扎实的二三线城市占比13%，浙江省外占比8%。公司的土地储备含金量较高，变现能力较强，具备较好的抗风险能力。

（五）生态链优势

公司拥有良好的生态链，不管是施工单位、材料单位、设备单位，还是股东方、社会层面，都获得较高的社会评价。

1、良好的营商环境。公司经过三十多年的积累与发展，行业和市场认可度越来越高，公司董事长

戚金兴先生担任中国房地产业协会第九届理事会名誉副会长，浙江省房地产业协会第八届理事会名誉会长，杭州市房地产业协会第九届理事会会长，公司总裁张洪力先生担任中国房地产业协会第九届理事会副会长，浙江省房地产业协会第八届理事会副会长，公司副总裁郭清先生担任杭州市房地产业协会第九届理事会执行会长，也显示了行业和政府对公司的高度信任和认可，同时也为公司开展经营提供了良好

23杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文的营商环境。公司成立30余年来，始终保持着与社会各方面的良好合作关系，正是基于对公司的高度信任和认可，即使在市场下行时，合作方也更愿意与公司紧密结合、共克时艰。

2、开发企业间的合作。随着行业集中度的不断提高，行业竞争往往转为强强联合，在合作中发挥

各自优势，合作共赢，实现项目效益的最大化。通过建立良好的合作关系，公司积蓄了一大批有实力的战略合作伙伴，这也使公司在下一步发展中更具有战斗力。

3、工程合作。公司一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系，包括设计单位、总包单位、装修、幕墙、门窗、环境、设备设施等，与合作各方结成互信互利的长期战略合作伙伴关系，合作共赢的观念深入人心，在保证公平公正、公开透明的前提下，形成互信互利关系，各方之间能够高效配合，形成合力，取得1+1＞2的效果。

（六）经营决策优势

房地产发展的每一个阶段，行业和市场都在发生变化，但是公司经营思路灵活、清晰，市场应变能力强，能把行业市场的情况转变成企业适应发展的战略和战术，同时公司的决策机制一直以来都是快速灵活且有效落地。

四、主营业务分析

1、概述

2025年，公司实现营业收入828.88亿元，同比上升19.86%；实现净利润36.40亿元，同比下降

3.98%，其中归母净利润21.16亿元，同比下降16.87%。具体可参见管理层讨论与分析中的“一、报告期内公司从事的主要业务”。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2025年2024年

同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计82887760417.00100%69151820970.03100%19.86%分行业

房地产业82608219354.8699.66%68876449238.3699.60%19.94%

酒店业261785100.580.32%260669185.520.38%0.43%

其他17755961.560.02%14702546.150.02%20.77%分产品

房产销售81788243466.1898.67%68077549502.3798.44%20.14%

房产项目管理服务377756918.700.46%379897609.510.55%-0.56%

房产租赁442218969.980.53%419002126.480.61%5.54%

酒店管理服务261785100.580.32%260669185.520.38%0.43%

其他17755961.560.02%14702546.150.02%20.77%

24杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

分地区

杭州地区71564100724.4286.34%50419063445.5172.91%41.94%

金华地区6202721227.817.48%8458703640.5012.23%-26.67%

宁波地区353471865.420.43%2904434177.914.20%-87.83%

南京地区494694481.950.60%2084775879.933.01%-76.27%

湖州地区2334284056.442.82%1325978121.161.92%76.04%

温州地区181008923.700.22%1047919197.161.52%-82.73%

丽水地区400648471.570.48%809577822.931.17%-50.51%

台州地区208080607.230.25%661760627.850.96%-68.56%

嘉兴地区61379158.520.07%614796810.130.89%-90.02%

苏州地区160509437.990.19%528210384.370.76%-69.61%

境外地区195235218.100.24%190985222.040.28%2.23%

深圳地区730488629.170.88%104516329.530.15%598.92%

其他地区1137614.680.00%1099311.010.00%3.48%

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

□适用□不适用

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减年同期增减分行业

房地产业82608219354.8671743711552.2413.15%19.94%19.02%0.67%分产品

房产销售81788243466.1870901038661.5513.31%20.14%18.99%0.84%分地区

杭州地区71564100724.4261487681908.5014.08%41.94%42.66%-0.44%分销售模式

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

□是□否行业分类项目单位2025年2024年同比增减

销售量亿元10171116.3-8.90%房地产业

库存量亿元1127.451485.17-24.09%

相关数据同比发生变动30%以上的原因说明

□适用□不适用

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用□不适用

（5）营业成本构成行业和产品分类

单位：元

25杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2025年2024年

行业分类同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重

房地产业71743711552.2499.74%60278141605.6499.67%19.02%

酒店业170079449.450.24%183148570.250.30%-7.14%

其他18542812.630.03%19999329.810.03%-7.28%

单位：元

2025年2024年

产品分类同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重

房产销售70901038661.5598.57%59585370524.5298.52%18.99%

房产项目管理服务254133616.830.35%199424649.630.33%27.43%

房产租赁588539273.860.82%493346431.490.82%19.30%

酒店管理服务170079449.450.24%183148570.250.30%-7.14%

其他18542812.630.03%19999329.810.03%-7.28%

（6）报告期内合并范围是否发生变动

□是□否报告期内，公司合并范围变化详见本报告“第五节重要事项第七项、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明”。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用□不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）242917105.66

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例0.29%

前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例0.00%公司前5大客户资料

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例

1宁波滨润物业服务有限公司79004680.980.10%

2客户二49807911.930.06%

3客户三49144102.750.06%

4客户四32764645.870.04%

5客户五32195764.130.04%

合计--242917105.660.29%主要客户其他情况说明

□适用□不适用

公司前五名客户中宁波滨润物业服务有限公司系公司关联方，与公司受同一实际控制人控制。关联交易内容系其向公司下属控股子公司购买车位，购买金额在年度日常关联交易预计范围内。实际控制人戚金兴先生在宁波滨润物业服务有限公司间接拥有的权益比例为45.85%。

26杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）27909616235.79

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例57.24%

前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例0.00%公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例

1杭州市规划和自然资源局24533905000.0050.32%

2浙江杭州湾建筑集团有限公司1330092170.752.73%

3浙江杰立建设集团有限公司723009122.821.48%

4南京江北新区管理委员会规划和自然资源局675500000.001.39%

5浙江嘉和石材有限公司647109942.221.33%

合计--27909616235.7957.24%主要供应商其他情况说明

□适用□不适用

前五名供应商与公司不存在关联关系，公司属于房地产行业，是以土地和建筑物为经营对象从事经营活动，不可避免地需要采购土地使用权，由于土地出让金相比建造、建筑材料的金额较大，所以土地采购额占采购总额的比重较高。另外公司战略发展聚焦杭州，目前主要集中于杭州市区域的房地产开发，故向杭州市规划和自然资源局采购金额占比最高。采购集中度较高是公司所处行业特性及公司业务开展区域集中所致，不存在对主要供应商的重大依赖。

报告期内公司贸易业务收入占营业收入比例超过10%

□适用□不适用

3、费用

单位：元

2025年2024年同比增减重大变动说明

销售费用1081574328.63857407983.0326.14%

管理费用602512337.63543812781.4810.79%

财务费用487542974.10478560433.521.88%

4、研发投入

□适用□不适用

5、现金流

单位：元项目2025年2024年同比增减

经营活动现金流入小计49142039653.4456322376066.73-12.75%

经营活动现金流出小计53432989567.0948654781517.019.82%

经营活动产生的现金流量净额-4290949913.657667594549.72-155.96%

投资活动现金流入小计21399737941.487987669853.54167.91%

投资活动现金流出小计19109109013.439961131448.4591.84%

27杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

投资活动产生的现金流量净额2290628928.05-1973461594.91216.07%

筹资活动现金流入小计42578659016.1334707093330.4222.68%

筹资活动现金流出小计47137311205.8035990095310.1230.97%

筹资活动产生的现金流量净额-4558652189.67-1283001979.70-255.31%

现金及现金等价物净增加额-6560670447.514413918716.76-248.64%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明

□适用□不适用

1、经营活动产生的现金流量净额较上年同期下降155.96%，主要系销售商品提供劳务收到的现金

较上年同期下降较多所致。

2、投资活动现金流入较上年同期上升167.91%，主要系本期收回的拆借款较上年同期增加较多所致。

3、投资活动现金流出较上年同期上升91.84%，主要系本期支付的拆借款较上年同期增加较多所致。

4、投资活动产生的现金流量净额本期较上年同期上升216.07%，主要系投资活动现金流入较上年

同期增加较多所致。

5、筹资活动现金流出较上年同期上升30.97%，主要系本期支付其他与筹资活动有关的现金较上年

同期增加较多所致。

6、筹资活动产生的现金流量净额较上年同期下降255.31%，主要系本期支付其他与筹资活动有关

的现金较上年同期增加较多所致。

7、现金及现金等价物净增加额较上年同期下降248.64%，主要系经营活动产生的现金流量净额较

上年同期下降较多所致。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

□适用□不适用本期经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在差异主要系公司房产项目现金回款与利润结算的时间差所致。

五、非主营业务分析

□适用□不适用

单位：元占利润总是否具有可金额形成原因说明额比例持续性

主要系权益法核算的长期股权投资收益、金

投资收益926472505.0614.98%融工具在持有期间的投资收益、理财产品收否益。

公允价值变动损益4141344.220.07%交易性金融资产产生的公允价值变动收益否

资产减值-2790122491.97-45.12%主要系计提存货跌价准备。否营业外收入20778704.790.34%主要系违约金收入。否营业外支出27263501.010.44%主要系赔款支出、捐赠支出。否信用减值损失-15570016.75-0.25%主要系应收账款和其他应收款坏账损失。否

28杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2025年末2025年初重大变

比重增减金额占总资产比例金额占总资产比例动说明

货币资金30573575624.0314.68%37140420548.4414.34%0.34%

应收账款463603106.000.22%692690389.910.27%-0.05%

存货112745303088.4654.14%148516570443.3357.32%-3.18%

投资性房地产10115942939.844.86%9685232882.323.74%1.12%

长期股权投资18703427830.088.98%17874877800.316.90%2.08%

固定资产758610943.220.36%1078880140.870.42%-0.06%

使用权资产44621320.550.02%48551858.150.02%0.00%

短期借款590902152.780.23%-0.23%

合同负债85564851813.1941.09%125370457342.9048.39%-7.30%

长期借款23929497603.1611.49%24444759345.579.44%2.05%

租赁负债11238408.760.01%12628365.460.00%0.01%境外资产占比较高

□适用□不适用

2、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：元计入权益本期公允的累计公本期计提本期购买本期出售项目期初数价值变动其他变动期末数允价值变的减值金额金额损益动金融资产

1.交易性

金融资产

14025364141344703250664852536875066

（不含衍

52.30.22607.78652.3007.78

生金融资

产）

4.其他权

643920320316156642364

益工具投

26.507.6384.13

资

5.其他非-

610747914026006208797

流动金融4084000

76.3000.006.30

资产00.00

-金融资产139492141413442031615703250666255131413831

4084000

小计955.10.227.63607.78652.30068.21

00.00

-

139492141413442031615703250666255131413831

上述合计4084000

955.10.227.63607.78652.30068.21

00.00

29杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

金融负债0.000.000.000.000.000.000.000.00其他变动的内容本期其他变动系其他非流动金融资产转入其他应收款所致。

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是□否

3、截至报告期末的资产权利受限情况

单位：元项目期末账面余额期末账面价值受限类型受限原因

货币资金71398501.5471398501.54保证、冻结详见说明

存货44162990242.8644162990242.86抵押为借款提供抵押担保

投资性房地产5270681002.003790260915.15抵押为借款提供抵押担保

固定资产757177216.22536096426.43抵押为借款提供抵押担保

无形资产204227380.81117311909.02抵押为借款提供抵押担保

合计50466474343.4348678057995.00

货币资金受限原因如下：

项目期末数受限原因

银行存款37184023.74银行风险管控

银行存款1878736.48司法冻结

银行存款855210.61耕地占用保证金

银行存款243609.06质量保证金

银行存款 12000.00 ETC保证金

其他货币资金17508464.46保函保证金

其他货币资金13265861.91酒店运营保证金

其他货币资金450595.28公寓运营保证金

小计71398501.54

七、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

30杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

12050338541.598869898759.9835.86%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在衍生品投资。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

九、主要控股参股公司分析

□适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：万元公司类主要业注册资公司名称总资产净资产营业收入营业利润净利润型务本杭州滨睿房地产开发有

子公司房地产1000041998.4820416.90313349.0055301.2441470.62限公司杭州滨兰房地产开发有

子公司房地产100050290.9829591.01353462.4938816.9429114.65限公司杭州滨阳房地产开发有

子公司房地产100023311.9010011.27301431.6640780.2630595.09限公司

杭州滨创房地产开发有子公司房地产500019002.2614119.17422740.9753516.6440036.60

31杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

限公司报告期内取得和处置子公司的情况

□适用□不适用报告期内取公司名称得和处置子对整体生产经营和业绩的影响公司方式

杭州恺瑄置业有限公司购买购买日至期末被购买方的净利润为-1201.07元

金华城瑞置业有限公司购买购买日至期末被购买方的净利润为-3512210.9元

金华城祺置业有限公司购买购买日至期末被购买方的净利润为-62897.66元

金华城和置业有限公司购买购买日至期末被购买方的净利润为-116434.47元

金华城望置业有限公司购买购买日至期末被购买方的净利润为-1897478.18元

杭州星奎商务咨询有限公司购买购买日至期末被购买方的净利润为-9705190.02元杭州滨捷房地产咨询有限公司购买购买日至期末被购买方的净利润为0元处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子温岭盈石房产开发有限公司转让

公司净资产份额的差额为31935152.36元处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子杭州滨辰企业管理有限公司转让

公司净资产份额的差额为37525295.7元处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子杭州缤延企业管理有限公司转让

公司净资产份额的差额为-1524.37元处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子杭州缤骁企业管理有限公司转让

公司净资产份额的差额为735632.08元处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子淳安千岛湖森垄房地产开发有限公司转让

公司净资产份额的差额为86446548.25元处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子丽水市滨嘉置业有限公司转让

公司净资产份额的差额为141643131.28元处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子兰溪市超峰置业有限公司转让

公司净资产份额的差额为8914976.04元处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子杭州兴耀投资有限公司转让

公司净资产份额的差额为-1116361.54元处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子杭州滨鉴企业管理有限公司转让

公司净资产份额的差额为48120827.92元处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子杭州滨昂房地产开发有限公司转让

公司净资产份额的差额为2830546.97元杭州滨奇房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨烨企业管理有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨裕房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州缤景房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨庆房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨亿房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨竭企业管理有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨韵房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨岚企业管理有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨慕企业管理有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州星缤嘉好置业有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨华房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨尧企业管理有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨溢企业管理有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨浮企业管理有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨禄企业管理有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨炎企业管理有限公司新设设立初期尚未产生收益南京滨发建设管理有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州星奎商务咨询有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州星沛置业有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨瑄企业管理有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨尚房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益

32杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

杭州滨卓房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益上海滨煜企业发展有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨延企业管理有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨冠西站房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益湖州滨芯房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨齐房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨湾房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨颖房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨鉴企业管理有限公司新设设立初期尚未产生收益杭州滨昂房地产开发有限公司新设设立初期尚未产生收益宁波滨江维堡置业有限公司清算期初至处置日净利润为3402052元杭州滨雅企业管理有限公司清算期初至处置日净利润为0元

杭州滨柏企业管理有限公司清算期初至处置日净利润为0.22元

杭州滨景投资管理有限公司清算期初至处置日净利润为1928761.35元

温州璞悦房地产开发有限公司清算期初至处置日净利润为1264820.8元

温岭滨锦房地产开发有限公司清算期初至处置日净利润为6399300.7元

杭州滨弛企业管理有限公司清算期初至处置日净利润为2.01元

湖州滨兴房地产开发有限公司清算期初至处置日净利润为2618727.78元

宁波滨浦置业有限公司清算期初至处置日净利润为-8135205.21元

杭州千岛湖翡翠海岸房地产开发有限公司清算期初至处置日净利润为-466694.81元主要控股参股公司情况说明无

十、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十一、公司未来发展的展望

（一）未来经营策略未来，公司将继续有序推进“1+5”战略规划，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。

（二）公司面临的主要风险和应对措施

1、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，也是国家政策调控的重点关注领域，受到国家宏观调控政策影响较大。

2、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过

多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。

3、跨区域经营风险：在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力

资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。

33杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

面对变化的市场形势和政策，公司将始终坚持稳健安全经营战略，合理控制有息负债水平，持续保持“三条绿线”，保留安全边际，选择优秀的城市、优秀的地段和优秀的合作伙伴，坚定不移发挥好核心竞争力，并不断提升产品力和管理能力，在新一轮挑战中，继续安全稳健发展！十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动

□适用□不适用接接接待调研的基接待待待对谈论的主要内容及接待对象本情况索时间地方象提供的资料引点式类型

中航证券有限公司、招商基金管理有限公司、上海海宸投

资管理有限公司、德邦基金管理有限公司、中欧基金管理公司2024年销售情详见公司

公有限公司、中航基金管理有限公司、广东正圆私募基金管况、2024年土地获

2025电在巨潮资

司理有限公司、太平资产管理有限公司、睿胜投资、易方达取情况、2024年底年01话机讯网上披

会基金管理有限公司、深圳市广汇缘资产管理有限公司、上有息负债和平均融月16沟构露的投资

议海五地私募基金管理有限公司、太平基金管理有限公司、资成本情况、公司日通者关系活

室工银瑞信基金管理有限公司、广州汇垠汇吉投资基金管理2025年主要经营计动记录表

有限公司、浙江三耕资产管理有限公司、大家资产管理有划

限责任公司、中加基金管理有限公司网络详见公司

2025线平在巨潮资

公司经营情况、财年05上台其通过全景网路演平台参与公司2024年度网上业绩说明会讯网上披

务状况、分红情月09交线他的投资者露的投资

况、发展规划等日流上者关系活交动记录表流

十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况公司是否制定了市值管理制度。

□是□否公司是否披露了估值提升计划。

□是□否

公司于2025年4月24日召开第六届董事会第四十七次会议，审议通过了关于制定《市值管理制度》的议案，为加强公司市值管理，切实推动公司投资价值提升，增强投资者回报，维护投资者利益，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》《上市公司信息披露管理办法》《公司监管指引第10号——市值管理》等规定，并结合公司实际情况，制定了《市值管理制度》。

十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是□否

34杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

35杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

第四节公司治理、环境和社会

一、公司治理的基本状况

公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号—主板上市公司规范运作》和中国证监会有关法律法规、规

范性文件的要求，不断完善公司治理结构，由董事会审计委员会行使《公司法》规定的监事会职权，构建股东会、董事会和经营层责权分明的治理结构，同时修订及制定多项公司治理制度，进一步完善公司内控制度，不断提高公司规范运作水平与治理水平。

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异

□是□否

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有独立完整的业务体系及面向市场独立经营的能力。

1、业务独立：公司的经营范围为房地产开发，房屋建筑，商品房销售，水电安装，室内外装潢，

主营业务为商品房开发，独立于控股股东及其下属企业。

2、人员独立：公司董事及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》等有关规定产生。

公司总裁、副总裁、财务总监和董事会秘书等高级管理人员没有在控股股东担任除董事、监事以外的其他职务，没有在控股股东领薪；公司的财务人员没有在控股股东兼职。

3、资产独立：公司与公司控股股东的资产产权界定明确。公司合法拥有与生产经营有关的土地、房产以及其他资产的所有权和使用权。公司具有独立的采购和产品销售系统。

4、机构独立：公司依法设有股东会、董事会两个权力机构，并设立了财务部、品牌管理部、人力

资源部、总裁办公室、投资发展部、证券部、成本招采运营中心、投资部等职能部门，已建立健全了内部经营管理机构，建立了相应的内部管理制度，独立行使经营管理职权，不存在与控股股东机构混同的情形。公司办公场所完全独立，不存在与控股股东合署办公的情形。

5、财务独立：公司设立了独立的财务部门，配备了专职财务人员，建立了独立的财务核算体系，

能独立作出财务决策，具有规范的财务会计制度和对子公司的财务管理制度。公司独立在银行开户，独立纳税，不存在与控股股东共用银行账户的情形。

三、同业竞争情况

□适用□不适用

36杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

四、董事和高级管理人员情况

1、基本情况

股份本期增本期减其他增增减任职期初持股数持股份持股份期末持股数姓名性别年龄职务任期起始日期任期终止日期减变动变动状态（股）数量数量（股）

（股）的原

（股）（股）因戚金兴男64董事长现任2006年11月30日2028年06月09日371598600371598600莫建华男56董事现任2006年11月30日2028年06月09日100260800100260800贾生华男64独立董事现任2022年06月06日2028年06月09日于永生男57独立董事现任2025年06月09日2028年06月09日汪祥耀男69独立董事离任2019年05月07日2025年06月09日张洪力男53总裁现任2023年10月26日2028年06月09日董事现任2022年06月06日2028年06月09日副总裁现任2012年12月13日2028年06月09日沈伟东男53财务总监现任2007年05月12日2028年06月09日董事会秘书现任2022年08月16日2028年06月09日郭清男55副总裁现任2017年12月12日2028年06月09日

合计------------471859400000471859400--

37杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

报告期是否存在任期内董事和高级管理人员离任的情况

□是□否

独立董事汪祥耀先生因第六届董事会任期届满离任，经公司于2025年6月9日召开的2024年年度股东会选举，于永生先生被选举为公司独立董事。

公司董事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因汪祥耀独立董事任期满离任2025年06月09日换届于永生独立董事被选举2025年06月09日换届

2、任职情况

公司现任董事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责

戚金兴先生：研究生学历，正高级经济师，连续四届杭州市人大代表，中国房地产业协会名誉副会长，浙江省房地产业协会名誉会长、杭州市房地产业协会会长，浙江省浙商研究会副会长、浙江大学MBA 研究生企业导师。曾荣获“十大风云浙商”、“中国经营大师”、“中国优秀房地产企业家”、“全国五一劳动奖章”、“浙江省劳动模范”等荣誉称号。滨江集团创立至今任公司董事长、党委书记，兼任杭州滨江投资控股有限公司执行董事。

莫建华先生： EMBA，工程师。2006 年 11 月至今任公司董事；曾任杭州滨江房屋建设开发有限公司副总经理，杭州滨江房产集团有限公司副总经理，公司常务副总经理。

贾生华先生：管理学博士，教授，博士生导师。1989年参加工作，1995年1月开始在浙江大学管理学院任教，主要研究领域包括房地产、土地管理、企业管理等，2025年1月退休。2022年6月起担任公司独立董事，目前兼任绿城中国控股有限公司独立非执行董事、绿城服务集团有限公司独立非执行董事。

于永生先生：研究生学历，会计学博士、教授。于1991年参加工作，历任齐齐哈尔师范学院教师，浙江财经大学会计学院副院长。现任浙江财经大学会计学教授、硕士生导师，中国会计学会理事。2025年6月9日起担任公司独立董事，兼任宁波金田铜业（集团）股份有限公司、宁波舟山港股份有限公司独立董事。

张洪力先生：本科学历，高级经济师。现任公司总裁，自1997年加入公司，先后负责公司主要业务的各项重要工作，先后担任公司董办负责人、项目负责人、副总裁、常务副总裁、执行总裁。中国房地产业协会第九届理事会副会长、浙江省房地产业协会第八届理事会副会长。

沈伟东先生：硕士研究生学历，高级会计师，中国注册会计师。现任公司董事、副总裁、财务总监兼董事会秘书。2007年5月起任公司财务总监；2004年－2007年就职于立信会计师事务所有限公司杭州分所，曾任业务部门经理；2000年－2003年就职于浙江东方会计师事务所，历任项目经理、部门经理助理、部门副经理；1995年－2000年就职于浙江省计划与经济委员会。

郭清先生：本科学历，高级工程师。2001年加入公司，现任公司副总裁，兼任投资发展部总监，公司总工程师。杭州市房地产业协会第九届理事会执行会长。曾获“2006年中国浙江地产经理人”称号。

控股股东、实际控制人同时担任上市公司董事长和总经理的情况

□适用□不适用在股东单位任职情况

□适用□不适用

38杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

在股东单位是任职人员姓在股东单位担任的职任期终止日股东单位名称任期起始日期否领取报酬津名务期贴戚金兴杭州滨江投资控股有限公司执行董事2006年10月08日否

莫建华杭州滨江投资控股有限公司总经理、法定代表人2024年04月11日否沈伟东杭州滨江投资控股有限公司监事2011年08月25日否在其他单位任职情况

□适用□不适用在其他单位任职人员在其他单位担任任期终止其他单位名称任期起始日期是否领取报姓名的职务日期酬津贴戚金兴巨龍創投有限公司董事2017年04月25日否戚金兴浙江浙商创业投资股份有限公司董事2007年11月16日否

执行董事、法定莫建华杭州滨江创业投资有限公司2017年11月24日否代表人

执行董事、法定

莫建华世方科技（杭州）有限公司2013年12月23日是代表人莫建华杭州滨江物业管理有限公司董事2017年12月08日否莫建华滨江服务集团有限公司非执行董事2017年12月25日否莫建华好运創投有限公司董事2017年04月25日否莫建华浙江红叶园艺有限公司董事2015年07月03日否莫建华杭州休闲文化传媒有限公司董事2013年08月27日否莫建华大江南北影视文化股份有限公司董事2014年03月17日否张洪力苏州禾超企业管理咨询有限公司董事2020年03月11日否张洪力苏州滨原房地产开发有限公司董事2020年04月15日否沈伟东杭州滨江餐饮管理有限公司监事2011年07月18日否沈伟东上海网罗电子科技有限公司董事2016年05月27日否沈伟东杭州滨江普华股权投资管理有限公司监事2016年01月21日否

于永生宁波金田铜业（集团）股份有限公司独立董事2025年05月13日是于永生宁波舟山港股份有限公司独立董事2021年05月07日是贾生华绿城中国控股有限公司独立非执行董事2006年06月22日是贾生华绿城服务集团有限公司独立非执行董事2023年06月01日是公司现任及报告期内离任董事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况

□适用□不适用

3、董事、高级管理人员薪酬情况

董事、高级管理人员薪酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

根据公司《高级管理人员薪酬考核制度》等制度，公司董事会薪酬与考核委员会对在职董事、高级管理人员进行考核以及建议、确定年度薪酬分配。独立董事的津贴标准已由股东会审议批准实施。

报告期内，公司董事、高级管理人员的报酬已按时支付。

公司报告期内董事和高级管理人员薪酬情况

单位：万元从公司获得的是否在公司关姓名性别年龄职务任职状态税前报酬总额联方获取报酬戚金兴男64董事长现任120否莫建华男56董事现任0是贾生华男64独立董事现任15否

于永生男57独立董事现任7.5否

39杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

汪祥耀男69独立董事离任7.5否张洪力男53总裁现任260否

沈伟东男53董事、副总裁、财务总监、董事会秘书现任230否郭清男55副总裁现任230否

合计--------870--

报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的根据公司《高级管理人员薪酬管理制度》及薪酬与考核委员会制

考核依据定的2025年度董事、高级管理人员薪酬方案执行。

报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的薪酬考核已完成考核完成情况报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的不适用递延支付安排报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的不适用止付追索情况其他情况说明

□适用□不适用

五、报告期内董事履行职责的情况

1、董事出席董事会及股东会的情况

董事出席董事会及股东会的情况是否连续两本报告期应以通讯方式现场出席董委托出席董缺席董事会次未亲自参出席股东会董事姓名参加董事会参加董事会事会次数事会次数次数加董事会会次数次数次数议戚金兴1311200否1莫建华1311200否2沈伟东1311200否2汪祥耀71600否0贾生华1311200否1于永生60600否1

连续两次未亲自出席董事会的说明：不适用

2、董事对公司有关事项提出异议的情况

董事对公司有关事项是否提出异议

□是□否报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

3、董事履行职责的其他说明

董事对公司有关建议是否被采纳

□是□否董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明

40杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

报告期内，公司董事根据《公司法》、《公司章程》、《董事会议事规则》和《独立董事工作细则》等有关规定，忠实、勤勉地履行职责，出席董事会会议，认真审议各项议案，就公司的经营管理提出建议和意见，对董事会科学决策和规范运作发挥了积极作用。公司对董事提出的各项建议均予以采纳。

六、董事会下设专门委员会在报告期内的情况召委其他异议事开员履行项具体成员情会会召开日期会议内容提出的重要意见和建议职责情况况议名的情（如次称况有）数各位委员严格按照相关

战法律法规开展工作，勤戚金

略勉尽责，根据公司年度兴、莫2025年01公司2024年度经营情况讨论与分不适

委1经营情况，结合自身专不适用建华、月13日析，2025年展望用员业和经验，对公司发展贾生华

会规划、经营目标提出了相关意见。

薪各位委员严格按照相关酬

法律法规开展工作，勤与汪祥

审核公司董事、高级管理人员2024勉尽责，根据公司和行考耀、莫2025年01不适

1年度薪酬，制定2025年度董事和高业情况，结合自身专业不适用

核建华、月13日用

管薪酬方案和经验，对公司薪酬、委贾生华

考核、激励等工作提出员了相关意见。

会提各位委员严格按照相关戚金

名审议第七届董事会非独立董事候选人法律法规开展工作，勤兴、贾2025年05不适

委1和独立董事候选人的履历等相关材勉尽责，对拟任董事候不适用生华、月22日用员料。选人的任职资格进行审汪祥耀会查并发表了相关意见各位委员严格按照相关提

戚金法律法规开展工作，勤名

兴、贾2025年06审议第七届董事会第一次会议拟聘任勉尽责，对拟聘任的高不适委1不适用

生华、月09日的高级管理人员履历等资料级管理人员的任职资格用员于永生进行审查并发表了相关会意见公司2024年度银行授信使用情况及

2025年度授信计划、公司2024年末

审担保情况及2025年度担保计划、公汪祥

计司2024年度关联交易情况、2024年耀、贾2025年04委2度内部审计工作报告、2024年度内

生华、月16日

员部控制自我评价报告、2024年度财各位委员严格按照相关莫建华

会务会计报告、对会计师事务所2024法律法规开展工作，勤年度履职情况评估及履行监督职责情勉尽责，结合自身专业不适

况报告和经验，对公司内部控不适用用

审制、合规管理、续聘审汪祥计计机构等提出了相关意

耀、贾2025年042025年第一季度内部审计工作报委2见。

生华、月24日告、2025年第一季度财务报告员莫建华会审于永审阅公司第七届董事会第一次会议拟

2025年06

计生、贾3聘任的财务总监沈伟东先生的履历等月09日

委生华、资料

41杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

员莫建华会审于永计

生、贾2025年082025年半年度内部审计工作报告、委3

生华、月24日2025年半年度财务报告员莫建华会审于永计2025年第三季度内部审计工作报

生、贾2025年10委3告、2025年第三季度财务报告、续

生华、月27日员聘公司2025年度会计师事务所莫建华会

七、审计委员会工作情况审计委员会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险

□是□否审计委员会对报告期内的监督事项无异议。

八、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）853

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）666

报告期末在职员工的数量合计（人）1519

当期领取薪酬员工总人数（人）1519

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）0专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）销售人员296技术人员354财务人员77行政人员126酒店人员666合计1519教育程度

教育程度类别数量（人）硕士及以上43本科586大专及其他890合计1519

2、薪酬政策

公司实施稳中有升的员工福利薪酬政策。

42杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

3、培训计划

公司根据公司的实际情况和员工的培训需求，对员工进行有重点有针对性的培训，培训贴近员工和业务需求，注重在培训项目中进行团队建设和融合。

4、劳务外包情况

□适用□不适用

九、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况□适用□不适用

公司严格按照中国证监会《上市公司监管指引第3号-上市公司现金分红》及《公司章程》等相关

规定执行利润分配政策，报告期内，公司实施完成了2024年度利润分配方案：以2024年12月31日的公司总股本3111443890股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.82元（含税），共派发现金股利255138398.98元（含税），本次权益分派股权登记日为2025年8月6日，除权除息日为2025年8月7日，本次权益分派已于2025年8月7日实施完毕。

现金分红政策的专项说明

是否符合公司章程的规定或股东会决议的要求：是

分红标准和比例是否明确和清晰：是

相关的决策程序和机制是否完备：是

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：是

公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及下一步为增强投资者回报水平拟采取的举措：不适用中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护：是现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明：不适用公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案

□适用□不适用本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

每10股送红股数（股）0

每10股派息数（元）（含税）0.68

分配预案的股本基数（股）3111443890

现金分红金额（元）（含税）211578184.52

以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元）0.00

现金分红总额（含其他方式）（元）211578184.52

可分配利润（元）21732388007.00

现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例100%本次现金分红情况

公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到

20％

利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明

根据《上市公司监管指引第3号》、《公司法》、《公司章程》有关规定，在符合利润分配原则、保证公司正常经营和长远

43杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

发展的前提下，公司董事会拟以2025年12月31日的总股本3111443890股为基数，向全体股东每10股派0.68元人民币现金红利（含税），不送红股，不转增。剩余未分配利润结转以后年度。本次分红预案尚需提交公司股东会审议批准。

十、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

十一、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》和中国证监会有关

法律法规等要求，结合公司实际情况，建立健全公司内部控制体系，科学地建立了从董事会、管理层、集团总部到各业务单元的内部控制机制，各层级各司其职又相互配合，明确各自的职责权限。按照权责明确、结构合理等原则，公司建立了一套以《公司章程》、《股东会议事规则》、《董事会议事规则》为基础，《财务管理制度》、《资金管理制度》、《关联交易决策制度》、《信息披露管理制度》、《内幕信息知情人登记管理制度》等具体规范的内控制度。报告期内，公司董事会根据最新修订的《上市公司章程指引》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》等有关规定并结合实际情况，对《公司章程》、三会议事规则及公

司内部制度和办法进行了系统修订。

董事会负责建立健全和有效实施内部控制，评价其有效性，并如实披露内部控制评价报告等。董事会对公司2025年度内控体系有效性的评价意见为：根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，不存在财务报告内部控制重大缺陷，董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的因素。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是□否

十二、公司报告期内对子公司的管理控制情况整合中遇到已采取的解解决进后续解决公司名称整合计划整合进展的问题决措施展计划

44杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

杭州恺瑄置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用金华城瑞置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用金华城祺置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用金华城和置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用金华城望置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用杭州星奎商务咨询有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用杭州滨捷房地产咨询有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用对子公司的管理控制存在异常

□是□否

十三、内部控制评价报告或内部控制审计报告

1、内控评价报告

内部控制评价报告全文披露日期2026年04月24日

内部控制评价报告全文披露索引 www.cninfo.com.cn纳入评价范围单位资产总额占公司合

100.00%

并财务报表资产总额的比例纳入评价范围单位营业收入占公司合

100.00%

并财务报表营业收入的比例缺陷认定标准类别财务报告非财务报告有以下任一特征的缺陷定性为重大缺

陷：

1)董事和高级管理人员舞弊；

2)公司更正已公布的财务报告；

3)注册会计师发现当期财务报告存

在重大错报，而内部控制在运行过程具有以下任一特征的缺陷定性为重大中未能发现该错报；缺陷：

4)董事会及其审计委员会和审计部1)违反法律、法规较严重；重要业务

对内部控制的监督缺失或监督无效；缺乏制度控制或制度系统性失败；

具有以下任一特征的缺陷定性为重要2)重大决策程序不科学；

缺陷：3)企业管理人员或关键岗位人员流失

1)未依照公认会计准则选择和应用严重；

定性标准

会计政策；4)被媒体曝出负面新闻，产生较大负

2)未建立反舞弊程序和控制措施；面影响；

3)对于非常规或特殊交易的账务处5)内控评价结果特别是重大或重要缺

理没有建立相应的控制机制或没有实陷未得到整改。

施且没有相应的补偿性控制；出现以上情形的可认定为重大缺陷，

4)对于期末财务报告过程的控制存其他情形视影响程度分别确定重要缺

在一项或多项缺陷且不能合理保证编陷或一般缺陷

制的财务报表达到真实、准确的目标。

财务报告内部控制一般缺陷是指除上

述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。

一般缺陷：直接财产损失金额＜经审

以合并会计报表营业收入的0.3%为重

计合并会计报表利润总额的0.5%要性水平（以下简称为 M），“重大缺重要缺陷：经审计合并会计报表利润陷”指该内部控制缺陷导致错报的影

定量标准总额的0.5%≤直接财产损失金额＜经

响金额大于 M，“重要缺陷”指影响审计合并会计报表利润总额的2%金额介于 20%*M 与 M 之间，“一般缺重大缺陷：直接财产损失金额＞经审陷”是指影响金额小于 20%*M。

计合并会计报表利润总额的2%

45杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

财务报告重大缺陷数量（个）0

非财务报告重大缺陷数量（个）0

财务报告重要缺陷数量（个）0

非财务报告重要缺陷数量（个）0

2、内部控制审计报告

□适用□不适用内部控制审计报告中的审议意见段

我们认为，滨江集团于2025年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露内部控制审计报告全文披露日期2026年04月24日

内部控制审计报告全文披露索引 www.cninfo.com.cn内控审计报告意见类型标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是□否会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

□是□否报告期或上年度是否被出具内部控制非标准审计意见

□是□否

十四、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用

十五、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

□是□否

十六、社会责任情况

详见公司《2025年度社会责任报告》。

十七、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况

2017年党的十九大报告明确提出了“乡村振兴战略”，习总书记在2020年底的中央农村工作会议

上又强调“民族要复兴，乡村必振兴。”2021年全国首个共同富裕示范区正式落地浙江。农业强不强、农村美不美、农民富不富，决定着全面小康社会的成色和社会主义现代化的质量。“乡村振兴、共同富裕”是一项我们国家在新时代背景下，伟大、光荣、富民强国、功在千秋的事业。

46杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2021年8月，在董事长的带领下，公司响应国家号召，积极践行乡村振兴战略，“乡村振兴、共同富裕”实践大幕从此开启。

2021年9月16日，淳安县滨江集团乡村振兴战略合作框架协议签约，启动王阜乡胡家坪村公益改造，响应“绿水青山就是金山银山”的两山理论，整合集团的优质资源，以农村旅游、联合经营为切入口，汇聚乡村力量，努力打造“乡村振兴、共同富裕”的滨江样本。

2021年公司把“乡村振兴、共同富裕”定为“一号工程”，2022年公司专门在此基础上成立了滨江

集团“乡村振兴共同富裕领导小组”，从单一的工程项目转变为长期的组织形式和长期的工作方式，公司计划从单一的胡家坪村改造，推进到整个王阜乡15个行政村的改造。

自2021年9月16日项目启动以来，公司“乡村振兴、共同富裕”事业进展顺利，并取得了显著成果。

2025年，在顺利完成对王阜乡胡家坪村、马山村、严家坪村的提升改造后，继续深耕乡村振兴与

共同富裕事业，重点推进对王阜乡闻家村、金家岙村的提升改造工程，实现环境提质与产业增收的双重突破。

闻家村项目完成了建筑外立面改造、道路硬化提升，升级了党建公园、休憩廊亭等公共节点，提质了村委楼并新增文化礼堂室外电梯；同时推进水电站技改，装机容量从320千瓦大幅扩容至800千瓦。

金家岙村项目完成了建筑外立面改造，部分道路拓宽硬化，修复了挡墙、优化了停车场，升级了村委楼及老年食堂的“一老一小”设施；并新建石斑鱼养殖基地，采用“自然养殖”模式，有效带动了该村石斑鱼养殖产业发展。两大项目通过提升基础设施与公共服务改善了村民生活。

公司凭借在乡村振兴上的先行实践，入选了杭州市民营企业助力共同富裕优秀案例，并荣获第一届“杭州慈善奖”乡村振兴奖、2023年度全省住房城乡建设系统“最美建设群体”、“2024杭州市上市公司 ESG战略慈善影响力排行榜”先锋 TOP10等荣誉，2025 年，因公司在全市共同富裕示范区城市范例建设工作中成绩突出，荣获杭州市人民政府嘉奖，并被授予行政奖励证书。

致富思源、富而思进。公司的发展壮大受惠于党和国家创造的好时代，有理由真诚回报社会、切实履行社会责任，为促进乡村振兴、推进共同富裕的时代需求贡献一份力量！未来，滨江集团将继续对王阜乡15个行政村全部进行改造，让168平方公里土地上的村民都能享受到“乡村振兴、共同富裕”的成果！

47杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用承诺承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间履行情况期限股改承诺收购报告书或权益变动报告书中所作承诺资产重组时所作承诺

一、股份自愿锁定承诺：

公司股东、实际控制人戚金兴先生承诺：在任职期间每年转让的股份不得超过其所持2008年05月有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内不得转让其所持有的本公司股份；离任杭州滨江投29日杭州滨江投资六个月后的十二个月内通过证券交易所挂牌交易出售本公司股票数量占其所持有本公司股资控股有限股份锁定及

首次公开发行或再控股有限公票总数（包括有限售条件和无限售条件的股份）的比例不超过50%。对其所持滨江控股公司2007年5月10公司和戚金避免同业竞长期

融资时所作承诺司、戚金兴先的股权，在任职期间每年转让滨江控股公司的股份不得超过本人持有滨江控股公司股份总日兴先生均严争的承诺

生数的百分之二十五；离职后半年内，不得转让本人所持有的滨江控股股份。格履行承

2015年7月3诺。

二、避免同业竞争承诺：日1、为避免将来可能发生的同业竞争，控股股东滨江控股公司出具了具有法律约束力的《关

48杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文于避免同业竞争的承诺函》，具体承诺如下：（1）本公司声明，截至本承诺函签署日，本公司及本公司控股的公司或其他组织没有从事与滨江房产相同或相似的业务。（2）本公司及本公司控制的公司或其他组织将不在中国境内外以任何形式从事与滨江房产现有主业相同的业务，包括不在中国境内外投资、收购、兼并与滨江房产现主要业务有直接竞争的公司或者其他经济组织。（3）若滨江房产今后从事新的业务领域，则本公司及本公司控制的公司或其他组织将不在中国境内外以控股方式，或以参股但拥有实质控制权的方式从事与滨江房产新的业务领域有直接竞争的业务活动，包括在中国境内外投资、收购、兼并与滨江房产今后从事的新业务有直接竞争的公司或者其他经济组织。（4）本公司承诺不以滨江房产实际控制人的地位谋求不正当利益，进而损害滨江房产其他股东的权益。如因本公司及本公司控制的公司或其他组织违反上述声明与承诺而导致滨江房产的权益受到损害的，则本公司同意向滨江房产承担相应的损害赔偿责任。（5）本承诺函构成对本公司具有法律效力的文件，如有违反愿承担相应的法律责任。

2、为避免将来可能发生的同业竞争，公司实际控制人戚金兴先生出具了具有法律约束力的

《关于避免同业竞争的承诺函》，做出如下承诺：（1）本人目前没有、将来也不直接或间接从事与滨江房产及其控股的子公司现有及将来从事的业务构成同业竞争的任何活动，包括但不限于房地产开发、房屋建筑、商品房销售、水电安装、室内外装潢，并愿意对违反上述承诺而给滨江房产造成的经济损失承担赔偿责任。（2）对本人投资的企业，本人将通过派出机构和人员(包括但不限于董事、经理)以及控股地位使该等企业履行本承诺函中与本

人相同的义务，保证不与滨江房产同业竞争，并愿意对违反上述承诺而给滨江房产造成的经济损失承担赔偿责任。

三、关于避免同业竞争的进一步承诺：

1、在前次关于避免同业竞争承诺的基础上，公司控股股东杭州滨江投资控股有限公司进一步承诺如下：1）除严格遵守本公司于2007年5月10日出具的《关于避免同业竞争的承诺函》之承诺事项外，本公司自身及本公司控制的其他企业（杭州滨江房产集团股份有限公司及其控股子公司除外）目前所从事的投资基金业务将严格限定为基金管理和财务投资，基金本身不直接从事房地产项目开发。2）目前本公司自身及本公司控制的其他企业（杭州滨江房产集团股份有限公司及其控股子公司除外）管理的基金进行了西溪之星、万家名城

两个房地产项目的财务投资，该两个房地产项目已委托杭州滨江房产建设管理有限公司（系杭州滨江房产集团股份有限公司的子公司）开发管理。除上述两个房地产项目外，本公司自身及本公司控制的其他企业（杭州滨江房产集团股份有限公司及其控股子公司除外）管理的基金将不再进行房地产项目/业务的投资活动。

49杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2、在前次关于避免同业竞争承诺的基础上，公司实际控制人戚金兴先生进一步承诺如下：

1）除严格遵守本人于2007年5月10日出具的《关于避免同业竞争的承诺函》之承诺事项外，本人及本人控制的其他企业（杭州滨江房产集团股份有限公司及其控股子公司除外）目前所从事的投资基金业务将严格限定为基金管理和财务投资，基金本身不直接从事房地产项目开发。

2）目前本人及本人控制的其他企业（杭州滨江房产集团股份有限公司及其控股子公司除外）管理的基金进行了西溪之星、万家名城两个房地产项目的财务投资，该两个房地产项目已委托杭州滨江房产建设管理有限公司（系杭州滨江房产集团股份有限公司的子公司）开发管理。除上述两个房地产基金项目外，本人及本人控制的其他企业（杭州滨江房产集团股份有限公司及其控股子公司除外）管理的基金将不再进行房地产项目/业务的投资活动。

自公司股票在证券交易所上市交易日起一年内不转让或者委托他人管理其已直接和间接持

有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。上述承诺期满后，在任职期间每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内不得转让其所持有的本公司股份；离任六个月后的十二个月内通过证券交易所挂牌交易出售本公司股票数量占朱慧明先生

朱慧明先生、股份锁定的其所持有本公司股票总数（包括有限售条件和无限售条件的股份）的比例不超过50%。对其2008年05月和莫建华先长期

莫建华先生承诺所持滨江控股公司的股权，自滨江控股公司成立之日起一年内不得转让；自公司股票上市29日生均严格履之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理本人持有的滨江控股公司的股份，也不由行承诺。

滨江控股公司收购该部分股份；上述承诺期满后，在任职期间每年转让滨江控股公司的股份不得超过本人持有滨江控股公司股份总数的百分之二十五；离职后半年内，不得转让本人所持有的滨江控股股份。

股权激励承诺其他对公司中小股东所作承诺承诺是否按时履行是

50杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测

及其原因做出说明

□适用□不适用

3、公司涉及业绩承诺

□适用□不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

五、董事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

□适用□不适用

公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

□适用□不适用

公司报告期合并报表范围发生变化的情况详见本报告第八节财务报告附注（九）、合并范围的变更。

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元）325境内会计师事务所审计服务的连续年限20

境内会计师事务所注册会计师姓名叶卫民、侯波境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限1

51杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

当期是否改聘会计师事务所

□是□否

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

□适用□不适用本年度，公司聘请天健会计师事务所（特殊普通合伙）为内部控制审计机构。

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用□不适用

十、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

十一、重大诉讼、仲裁事项

□适用□不适用

本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。

十二、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用可获获批关联占同得的关联的交是否关联关联关联关联关联交易类交同类关联交易易额超过交易披露披露交易交易交易交易金额易金交易关系定价度获批结算日期索引方类型内容价格（万额的市价原则（万额度方式元）比例（万元）

元））接受同一滨江物业

实际 2024 www.c服务咨

控制 接受 市场 市场 3064 100.0 4260 现款 3064 年 12 ninfo

集团询、否

人控 劳务 价 价 8.39 0% 0 结算 8.39 月 06 .com.有限管理

制的 日 cn公司服公司

务、

52杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

销售代理服务同一转让滨江

实际 停车 2024 www.c服务

控制 出售 位、 市场 市场 7900 2000 现款 7900 年 12 ninfo

集团0.10%否

人控 资产 储藏 价 价 .47 0 结算 .47 月 06 .com.有限

制的 室、 日 cn公司公司商铺同一向关滨江

实际 联人 2024 www.c服务

控制 提供 出租 市场 市场 251.3 现款 251.3 年 12 ninfo

集团0.57%400否

人控 租赁 房屋 价 价 8 结算 8 月 06 .com.有限

制的 及车 日 cn公司公司位同一滨江

实际 2024 www.c服务提供

控制 提供 市场 市场 101.7 现款 101.7 年 12 ninfo

集团餐饮0.39%1000否

人控 劳务 价 价 9 结算 9 月 06 .com.有限服务

制的 日 cn公司公司

38906400

合计----------------

2.030

大额销货退回的详细情况无按类别对本期将发生的日常关联

交易进行总金额预计的，在报告无期内的实际履行情况（如有）交易价格与市场参考价格差异较不适用

大的原因（如适用）

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用□不适用是否存在非经营性关联债权债务往来

□是□否公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

53杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

□适用□不适用

因个人需求，俞理立女士以总价2600.6168万元购买公司控股子公司杭州滨澳房地产开发有限公司开发的揽奥望座商业大平层一套。俞理立女士系公司董事长戚金兴先生之配偶。根据《深圳证券交易所股票上市规则》，俞理立女士系公司关联人。本次交易构成关联交易。2025年12月24日，公司召开第七届董事会第六次会议，会议以4票同意、0票反对，0票弃权审议通过了《关于关联交易的议案》，关联董事戚金兴先生回避表决。

重大关联交易临时报告披露网站相关查询临时公告名称临时公告披露日期临时公告披露网站名称关联交易公告2025年12月26日巨潮资讯网

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用□不适用公司报告期不存在租赁情况。

54杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2、重大担保

□适用□不适用

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保额度相反担保情是否是否为担保额

担保对象名称关公告披露实际发生日期实际担保金额担保类型担保物（如有）况（如担保期履行关联方度日期有）完毕担保湖州市南太湖未

2023年01月2023年03月债务履行期限届

来社区建设发展300008019.26连带责任保证否否

18日30日满之日起三年

有限公司杭州融滨昌盛置2023年11月2023年11月债务期限届满之

152454102.01连带责任保证否否

业有限公司15日15日次日起三年杭州兴塘置业有2025年11月2025年11月债务履行期限届

1421012740连带责任保证否否

限公司25日25日满之日起三年报告期内审批的对外担保额度合计报告期内对外担保实际发生额合计

1421012740

（A1） （A2）报告期末已审批的对外担保额度合

59455 报告期末实际对外担保余额合计（A4） 24861.27

计（A3）公司对子公司的担保情况担保额度相反担保情是否是否为担保额

担保对象名称关公告披露实际发生日期实际担保金额担保类型担保物（如有）况（如担保期履行关联方度日期有）完毕担保自主合同项下债杭州滨新资产管2019年09月2019年09月

5000035600连带责任保证务履行期限届满否否

理有限公司26日30日之日后两年杭州滨欣房地产2021年09月2021年09月债务履行期限届

2000017000连带责任保证否否

开发有限公司28日29日满之日起三年杭州滨保实业有2022年01月2022年01月债务履行期限届

2525023280.5连带责任保证否否

限公司24日24日满之日起三年金华虹光置业有2022年12月2022年12月债务履行期限届

13000081393连带责任保证否否

限公司22日23日满之日起三年金华虹光置业有2023年01月1200002023年01月60425连带责任保证债务履行期限届否否

55杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

限公司18日20日满之日起三年全资子公司杭州缤瑞企杭州滨鸿实业有2023年04月2023年04月债务履行期限届

325005992.5连带责任保证、质押业管理有限公司持有的否否

限公司13日14日满之日后三年

滨鸿实业全部50%股权杭州滨江集团天

2023年09月2023年09月主债权的清偿期

目山开发建设有3500033000连带责任保证否否

25日25日届满之日起三年

限公司杭州滨锦房地产2023年11月2023年11月债务履行期限届

1100010700连带责任保证否否

开发有限公司02日03日满之日起三年杭州滨浩房地产2023年11月2023年11月债务履行期限届

2400023200连带责任保证否否

开发有限公司02日03日满之日起三年杭州滨胜房地产2023年11月2023年11月债务履行期限届

1500014500连带责任保证否否

开发有限公司02日03日满之日起三年杭州千岛湖滨江

2024年01月2024年01月债务履行期限届

度假酒店有限公4100038031连带责任保证否否

16日19日满之日起三年

司杭州滨瑞房地产2024年03月2024年03月债务履行期限届

75007350连带责任保证否否

开发有限公司01日05日满之日起三年杭州滨远房地产2024年03月2024年03月债务履行期限届

45004350连带责任保证否否

开发有限公司01日05日满之日起三年杭州滨昌房地产2024年03月2024年03月债务履行期限届

30002850连带责任保证否否

开发有限公司01日05日满之日起三年杭州星滨置业有2024年06月2024年06月债务履行期限届

55005335连带责任保证否否

限公司26日27日满之日后三年天台杨帆慈悦置2024年08月2024年08月债务履行期限届

100004632.5连带责任保证否否

地有限公司16日20日满之日起三年杭州滨融房地产2024年12月2024年12月债务履行期限届

5000049500连带责任保证否否

开发有限公司25日26日满之日起三年全资子公司杭州缤斐企杭州千岛湖滨朗

2025年01月2025年01月业管理有限公司持有的债务履行期限届

房地产开发有限31500连带责任保证、质押否否

15日22日千岛湖滨朗公司100%满之日起三年

公司的股权杭州滨裕房地产2025年04月2025年04月债务履行期限届

549005398.77连带责任保证否否

开发有限公司11日15日满之日起三年深圳市爱义房地2025年06月2025年06月公司持有的爱义公司债务履行期限届

259200184370.94连带责任保证、质押否否

产开发有限公司13日16日100%的股权满之日起三年杭州北瑞置业有2025年06月68852025年06月1785连带责任保证债务履行期限届否否

56杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

限公司20日23日满之日起三年报告期内审批对子公司担保额度合报告期内对子公司担保实际发生额合计

352485191554.71

计（B1） （B2）报告期末已审批的对子公司担保额报告期末对子公司实际担保余额合计

936735608694.21

度合计（B3） （B4）子公司对子公司的担保情况担保额度相反担保情是否是否为担保额

担保对象名称关公告披露实际发生日期实际担保金额担保类型担保物（如有）况（如担保期履行关联方度日期有）完毕担保

公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保额度合计报告期内担保实际发生额合计

366695204294.71

（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）报告期末已审批的担保额度合计报告期末实际担保余额合计

996190633555.48

（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 21.50%

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担

451479.2

保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0

上述三项担保金额合计（D+E+F） 451479.2采用复合方式担保的具体情况说明

1、公司控股子公司杭州滨鸿实业有限公司（以下简称“滨鸿实业”）于2023年4月向平安银行股份有限公司申请了6.5亿元的融资，公司按50%

的股权比例为滨鸿实业该笔融资提供连带责任保证担保，保证范围为借款人未清偿债务的50%（最高本金限额为3.25亿元）。2024年7月，为保障项目的良好运作，公司以全资子公司杭州缤瑞企业管理有限公司持有的滨鸿实业全部50%股权为该笔融资事项追加提供质押担保。

57杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2、公司全资子公司杭州千岛湖滨朗房地产开发有限公司（以下简称“千岛湖滨朗公司”）向浙商银行股份有限公司申请人民币3.15亿元的融资，

公司为千岛湖滨朗公司本次融资提供全额连带责任保证担保，同时公司以全资子公司杭州缤斐企业管理有限公司持有的千岛湖滨朗公司100%的股权为本次融资事项提供质押担保，保证金额为千岛湖滨朗公司本次未清偿债务的100%（最高本金限额为3.15亿元）

3、公司控股子公司深圳市爱义房地产开发有限公司（以下简称“爱义公司”）于2024年6月向中信银行股份有限公司申请额度不超过25.92亿元

的综合授信，公司以持有的爱义公司65%的股权为本次融资提供质押担保，同时按65%的股权比例为爱义公司该次融资提供连带责任保证担保，担保额度为16.848亿元。2025年6月，根据相关协议安排，公司在爱义公司的股权比例由65%变更为100%，公司按最新的股权比例为爱义公司该笔融资提供连带责任保证担保及股权质押担保，保证范围为借款人未清偿债务的100%（最高本金限额为25.92亿元）。

58杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

□适用□不适用报告期内委托理财概况

单位：万元产品类别风险特征报告期内委托理财的余额逾期未收回的金额

银行理财产品低风险67353.870

信托理财产品低风险1396.790

公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况□适用□不适用

（2）委托贷款情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十六、募集资金使用情况

□适用□不适用公司报告期无募集资金使用情况。

十七、其他重大事项的说明

□适用□不适用公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

十八、公司子公司重大事项

□适用□不适用

59杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后数量比例发行新股送股公积金转股其他小计数量比例

一、有限售条件股份42909015013.79%-75195600-7519560035389455011.37%

1、国家持股

2、国有法人持股

3、其他内资持股42909015013.79%-75195600-7519560035389455011.37%

其中：境内法人持股

境内自然人持股42909015013.79%-75195600-7519560035389455011.37%

4、外资持股

其中：境外法人持股境外自然人持股

二、无限售条件股份268235374086.21%7519560075195600275754934088.63%

1、人民币普通股268235374086.21%7519560075195600275754934088.63%

2、境内上市的外资股

3、境外上市的外资股

4、其他

三、股份总数3111443890100.00%003111443890100.00%

60杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

股份变动的原因

□适用□不适用

截止本报告期末，公司离任董事、高管所持股份不再锁定。故本报告期末限售股减少，无限售股相应增加，报告期末公司总股本不变。

股份变动的批准情况

□适用□不适用股份变动的过户情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

单位：股本期增期末股东期初限售股本期解除限售限售加限售限售解除限售日期名称数股数原因股数股数

高管朱慧明先生原定任期届满日2025年6月6日，于朱慧

751956000751956000锁定2023年9月22日因达到法定退休年龄提前离任，

明股根据相关规定解除限售

合计751956000751956000----

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□适用□不适用

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□适用□不适用

3、现存的内部职工股情况

□适用□不适用

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股

61杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

报告年度报期末告披露表决年度报告披露日前上日前上权恢报告期末普通一月末表决权恢复的

30492一月末29557复的00股股东总数优先股股东总数（如普通股优先有）（参见注8）股东总股股数东总数

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

报告质押、标记或冻结情况期内持有有限持有无限售持股比报告期末持股股东名称股东性质增减售条件的条件的股份例数量股份状变动股份数量数量数量态情况杭州滨江投资境内非国有法1413012

45.41%1413012872-0不适用0

控股有限公司人872

278698

戚金兴境内自然人11.94%371598600-92899650不适用0

950

751956

莫建华境内自然人3.22%100260800-25065200不适用0

00

-

朱慧明境内自然人2.93%910705004462091070500不适用0

800

香港中央结算2744

境外法人1.56%48501928048501928不适用0有限公司8560中国工商银行股份有限公司

-

－富国天惠精

其他1.29%400000001000040000000不适用0选成长混合型

0000

证券投资基金（LOF）

戚加奇境内自然人1.00%31040000-031040000不适用0珠海阿巴马私募基金投资管

理有限公司－

其他0.93%28880000-028880000不适用0阿巴马元享红利71号私募证券投资基金中央汇金资产

管理有限责任国有法人0.91%28450600-028450600不适用0公司招商银行股份

有限公司－工

2798

银瑞信价值精其他0.90%27980470027980470不适用0

0470

选混合型证券投资基金战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的情况不适用（如有）（参见注3）

杭州滨江投资控股有限公司与戚金兴先生、戚加奇先生和珠海阿巴马资产管理有限公司上述股东关联关系或一致行动

－阿巴马元享红利71号私募证券投资基金存在一致行动关系，未知其他股东之间是否存的说明在关联关系或属于一致行动人。

上述股东涉及委托/受托表决无

权、放弃表决权情况的说明

62杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

前10名股东中存在回购专户的不适用

特别说明（如有）（参见注10）

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种数量类人民币14130128杭州滨江投资控股有限公司1413012872普通股72人民币戚金兴9289965092899650普通股人民币朱慧明9107050091070500普通股人民币香港中央结算有限公司4850192848501928普通股

中国工商银行股份有限公司－人民币富国天惠精选成长混合型证券4000000040000000普通股

投资基金（LOF）人民币戚加奇3104000031040000普通股珠海阿巴马私募基金投资管理人民币

有限公司－阿巴马元享红利712888000028880000普通股号私募证券投资基金中央汇金资产管理有限责任公人民币

2845060028450600

司普通股

招商银行股份有限公司－工银人民币瑞信价值精选混合型证券投资2798047027980470普通股基金

瑞众人寿保险有限责任公司－人民币

2526300025263000

自有资金普通股前10名无限售流通股股东之

杭州滨江投资控股有限公司与戚金兴先生、戚加奇先生和珠海阿巴马资产管理有限公司间，以及前10名无限售流通股－阿巴马元享红利71号私募证券投资基金存在一致行动关系，未知其他股东之间是否存股东和前10名股东之间关联关在关联关系或属于一致行动人。

系或一致行动的说明前10名普通股股东参与融资融

珠海阿巴马资产管理有限公司－阿巴马元享红利71号私募证券投资基金通过广发证券股

券业务情况说明（如有）（参见份有限公司客户信用交易担保证券账户持有28880000股公司股票，持股比例0.93%。

注4）

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：自然人控股

控股股东类型：法人法定代表

控股股东名称人/单位负成立日期组织机构代码主要经营业务责人

63杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

以公司自有资金投资；服务：物业管

2006年10

杭州滨江投资控股有限公司 莫建华 91330104793658047H 理，经济信息咨询，其它无需报批的一月08日切合法项目。

控股股东报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的无股权情况控股股东报告期内变更

□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：境内自然人

实际控制人类型：自然人是否取得其他国实际控制人姓名与实际控制人关系国籍家或地区居留权戚金兴本人中国否

戚加奇一致行动（含协议、亲属、同一控制）中国否

杭州滨江投资控股有限公司一致行动（含协议、亲属、同一控制）中国否

珠海阿巴马资产管理有限公司－阿巴马

一致行动（含协议、亲属、同一控制）中国否元享红利72号私募证券投资基金

珠海阿巴马资产管理有限公司－阿巴马

一致行动（含协议、亲属、同一控制）中国否元享红利74号私募证券投资基金

珠海阿巴马资产管理有限公司－阿巴马

一致行动（含协议、亲属、同一控制）中国否元享红利71号私募证券投资基金

珠海阿巴马资产管理有限公司－阿巴马

一致行动（含协议、亲属、同一控制）中国否元享红利73号私募证券投资基金

主要职业及职务戚金兴先生担任公司董事长，戚加奇先生未在公司担任职务。

戚金兴先生通过巨龍創投有限公司持有滨江服务集团有限公司（股票代码：过去10年曾控股的境内外上市公司情况3316）45.85%的权益，滨江服务集团有限公司实际控制人系戚金兴先生，与公司受同一实际控制人控制。

实际控制人报告期内变更

□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图戚金兴杭州滨江投资控股有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

64杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

□适用□不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到80%

□适用□不适用

5、其他持股在10%以上的法人股东

□适用□不适用

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用□不适用

四、股份回购在报告期的具体实施情况股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

五、优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

65杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

第七节债券相关情况

□适用□不适用

一、企业债券

□适用□不适用报告期公司不存在企业债券。

二、公司债券

□适用□不适用报告期公司不存在公司债券。

三、非金融企业债务融资工具

□适用□不适用

66杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

1、非金融企业债务融资工具基本信息

单位：万元债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日债券余额利率还本付息方式交易场所杭州滨江房产集团

按年计息，不计复股份有限公司202525滨江房产2025年01月2025年01月2026年01月银行间债券市

042580064.IB 60000 3.80% 利。到期一次还本付

年度第一期短期融 CP001 23 日 24 日 24 日 场息资券

按年计息，不计复杭州滨江房产集团利。每年付息一次，股份有限公司202424滨江房产2024年03月2024年03月2026年03月银行间债券市

102481015.IB 70000 3.64% 到期一次还本，最后

年度第一期中期票 MTN001 18 日 20 日 20 日 场一期利息随本金的兑据付一起支付。

按年计息，不计复杭州滨江房产集团利。每年付息一次，股份有限公司202424滨江房产2024年04月2024年04月2026年04月银行间债券市

102481831.IB 50000 3.80% 到期一次还本，最后

年度第二期中期票 MTN002 25 日 28 日 28 日 场一期利息随本金的兑据付一起支付。

杭州滨江房产集团

按年计息，不计复股份有限公司202525滨江房产2025年07月2025年07月2026年07月银行间债券市

042580342.IB 60000 2.50% 利。到期一次还本付

年度第二期短期融 CP002 07 日 09 日 09 日 场息资券

按年计息，不计复杭州滨江房产集团利。每年付息一次，股份有限公司202424滨江房产2024年08月2024年08月2026年08月银行间债券市

102483373.IB 60000 3.90% 到期一次还本，最后

年度第三期中期票 MTN003 05 日 07 日 07 日 场一期利息随本金的兑据付一起支付。

按年计息，不计复杭州滨江房产集团利。每年付息一次，股份有限公司202424滨江房产2024年11月2024年11月2026年11月银行间债券市

102484835.IB 60000 4.40% 到期一次还本，最后

年度第四期中期票 MTN004 04 日 06 日 06 日 场一期利息随本金的兑据付一起支付。

杭州滨江房产集团25滨江房产2025年03月2025年03月2027年03月按年计息，不计复银行间债券市

102581415.IB 50000 3.80%

股份有限公司 2025 MTN001 26 日 28 日 28 日 利。每年付息一次， 场

67杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

年度第一期中期票到期一次还本，最后据一期利息随本金的兑付一起支付。

按年计息，不计复杭州滨江房产集团利。每年付息一次，股份有限公司202525滨江房产2025年04月2025年04月2027年04月银行间债券市

102581784.IB 60000 3.70% 到期一次还本，最后

年度第二期中期票 MTN002 21 日 23 日 23 日 场一期利息随本金的兑据付一起支付。

按年计息，不计复杭州滨江房产集团利。每年付息一次，股份有限公司202525滨江房产2025年10月2025年10月2027年10月银行间债券市

102584410.IB 70000 2.85% 到期一次还本，最后

年度第三期中期票 MTN003 22 日 24 日 24 日 场一期利息随本金的兑据付一起支付。

投资者适当性安排（如有）以上债务融资工具均仅面向全国银行间债券市场的机构投资者公开发行

适用的交易机制按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》的有关规定在银行间债券市场进行交易

是否存在终止上市交易的风险（如有）和应对措施否逾期未偿还债券

□适用□不适用

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用□不适用

3、中介机构的情况

债券项目名称中介机构名称办公地址签字会计师姓名中介机构联系人联系电话

25 滨江房产 CP001

24 滨江房产 MTN001

24 滨江房产 MTN002

25 滨江房产 CP002 资信评级机构：联合资信 北京市朝阳区建国门外大

不适用郭昊010-85679696

24 滨江房产 MTN003 评估股份有限公司 街 2 号院 2 号楼 17 层

24 滨江房产 MTN004

25 滨江房产 MTN001

25 滨江房产 MTN002

68杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

25 滨江房产 MTN003

25 滨江房产 CP001

24 滨江房产 MTN001

24 滨江房产 MTN002

25 滨江房产 CP002 浙江省杭州市上城区钱江

法律顾问：北京竞天公诚

24 滨江房产 MTN003 路 1366 号华润大厦 A 座 不适用 程喆 13958117073（杭州）律师事务所

24 滨江房产 MTN004 3001

25 滨江房产 MTN001

25 滨江房产 MTN002

25 滨江房产 MTN003

25 滨江房产 CP001

24 滨江房产 MTN001

24 滨江房产 MTN002

25 滨江房产 CP002

审计机构：天健会计师事杭州市钱江路1366号华润向晓三、蒋舒媚、沈祥

24 滨江房产 MTN003 侯波 0571-89722394务所（特殊普通合伙） 大厦 B 座 27F 红、姜勇捷

24 滨江房产 MTN004

25 滨江房产 MTN001

25 滨江房产 MTN002

25 滨江房产 MTN003

24 滨江房产 MTN001

24 滨江房产 MTN002

存续期管理机构：浙商银浙江省杭州市庆春路288

24 滨江房产 MTN003 不适用 宣珊琦 0571-88268955

行股份有限公司号

24 滨江房产 MTN004

25 滨江房产 CP001

25 滨江房产 CP002 存续期管理机构：浙商银 浙江省杭州市上城区四季

不适用林树青0571-87659014

25 滨江房产 MTN002 行股份有限公司 青街道民心路 1 号

存续期管理机构：杭州银浙江省杭州市上城区解放

25 滨江房产 MTN001 不适用 陈施誉 0571-87928936

行股份有限公司东路168号

存续期管理机构：浙商银浙江省杭州市上城区四季

25 滨江房产 MTN003 不适用 宣珊琦 0571-87659014

行股份有限公司青街道民心路1号报告期内上述机构是否发生变化

□是□否

4、募集资金使用情况

单位：万元

69杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

是否与募集说明书募集资金违规使用

募集资金总金募集资金专项账户承诺的用途、使用债券项目名称募集资金约定用途已使用金额未使用金额的整改情况（如额运作情况（如有）计划及其他约定一

有）致杭州滨江房产集团股份置换前期已兑付的有限公司2025年度第60000600000是债务融资工具本息一期短期融资券杭州滨江房产集团股份置换前期已兑付的有限公司2025年度第60000600000是债务融资工具本息二期短期融资券杭州滨江房产集团股份置换前期已兑付的有限公司2025年度第50000500000是债务融资工具本息一期中期票据杭州滨江房产集团股份置换前期已兑付的有限公司2025年度第60000600000是债务融资工具本息二期中期票据杭州滨江房产集团股份置换前期已兑付的有限公司2025年度第70000700000是债务融资工具本息三期中期票据募集资金用于建设项目

□适用□不适用公司报告期内变更上述债券募集资金用途

□适用□不适用

70杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

5、报告期内信用评级结果调整情况

□适用□不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的

影响

□适用□不适用

四、可转换公司债券

□适用□不适用报告期公司不存在可转换公司债券。

五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用□不适用

六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用□不适用

七、报告期内是否有违反规章制度的情况

□是□否

八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标

单位：万元项目本报告期末上年末本报告期末比上年末增减

流动比率1.32931.26395.18%

资产负债率76.41%80.10%-3.69%

速动比率0.47750.43779.10%本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

扣除非经常性损益后净利润360263.71367527.18-1.98%

EBITDA 全部债务比 4.72% 3.50% 1.22%

利息保障倍数5.293.6644.54%

现金利息保障倍数-1.126.34-117.67%

EBITDA 利息保障倍数 5.85 4.01 45.89%

贷款偿还率100.00%100.00%0.00%

利息偿付率100.00%100.00%0.00%

71杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

第八节财务报告

一、审计报告审计意见类型标准的无保留意见审计报告签署日期2026年04月22日

审计机构名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）

审计报告文号天健审[2026]9096号

注册会计师姓名叶卫民、侯波审计报告正文

杭州滨江房产集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称滨江集团）财务报表，包括2025年12月

31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并

及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了滨江集团

2025年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于滨江集团，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

(一)收入确认

1.事项描述

72杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

相关信息披露详见财务报表附注三(二十六)、五(二)1及十三(一)。

滨江集团的营业收入主要来自于房地产销售收入。2025年度，滨江集团财务报表所示营业收入项目金额为人民币828.88亿元，其中房地产开发业务的营业收入为人民币817.88亿元，占营业收入的

98.67%。

由于营业收入是滨江集团关键业绩指标之一，可能存在滨江集团管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入确认方法是否适当；

(3)选取项目检查相关支持性文件，包括预售许可证、销售备案的购房合同、发票、银行回单、交

房通知书、钥匙交接单、面积差结算单以及物业维修基金收据等；

(4)实施截止测试，检查收入是否在恰当期间确认；

(5)检查期后是否存在退房或其他诉讼事项；

(6)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二)货币资金的存在性和完整性

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注五(一)1。

截至2025年12月31日，滨江集团货币资金账面余额为人民币305.74亿元，占资产总额的

14.68%。由于货币资金金额大，其存管是否安全、余额的准确性和完整性对财务报表产生重大影响，因

此我们将货币资金的存在性和完整性识别为关键审计事项。

2.审计应对

针对货币资金的存在性和完整性，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与货币资金业务相关的关键内部控制，评价其设计和执行是否有效，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)监盘库存现金，将盘点金额与现金日记账金额进行核对；

73杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

(3)获取已开立银行账户清单，并与公司账面银行账户信息进行核对，检查银行账户的完整性；

(4)取得银行对账单及银行存款余额调节表，对银行账户实施函证，并对函证过程实施控制；

(5)获取企业信用报告，检查货币资金是否存在抵押、质押或冻结等情况；

(6)对重要账户实施资金流水双向测试，并检查大额收付交易；

(7)对货币资金实施截止测试；

(8)检查与货币资金相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(三)存货可变现净值

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(十三)及五(一)6。

截至2025年12月31日，滨江集团存货账面余额为人民币1183.16亿元，跌价准备为人民币

55.70亿元，账面价值为人民币1127.45亿元。

存货采用成本与可变现净值孰低计量。管理层在考虑持有存货目的的基础上，根据相同或类似产品的市场售价、未来市场趋势等确定估计售价，并对所开发项目至完工时估计将要发生的成本、销售费用和相关税费等作出估计，确定存货的可变现净值。由于存货金额重大，且确定存货可变现净值涉及重大管理层判断，我们将存货可变现净值确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与存货可变现净值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)针对管理层以前年度就存货可变现净值所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；

(3)选取项目评价存货估计售价的合理性，复核估计售价是否与历史数据、相同或类似产品的市场

售价、期后预售价格等一致；

(4)评价管理层对存货至完工时将要发生的成本、销售费用和相关税费估计的合理性；

(5)测试管理层对存货可变现净值的计算是否准确；

(6)结合存货监盘，检查期末存货中是否存在建设停滞、长期滞销等情形，评价管理层是否已合理估计可变现净值；

74杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

(7)检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估滨江集团的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

滨江集团治理层（以下简称治理层）负责监督滨江集团的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错

75杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

误导致的重大错报的风险。

(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对滨江集团持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；

如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致滨江集团不能持续经营。

(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六)就滨江集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：叶卫民（项目合伙人）

中国·杭州中国注册会计师：侯波

二〇二六年四月二十二日

76杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：杭州滨江房产集团股份有限公司

2025年12月31日

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金30573575624.0337140420548.44结算备付金拆出资金

交易性金融资产687506607.78140253652.30衍生金融资产应收票据

应收账款463603106.00692690389.91应收款项融资

预付款项10119158.111324699.59应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款21174203252.3727731821040.89

其中：应收利息

应收股利25857736.1920857736.19买入返售金融资产

存货112745303088.46148516570443.33

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产10311726459.7712971783384.13

流动资产合计175966037296.52227194864158.59

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资18703427830.0817874877800.31

其他权益工具投资664236484.13643920326.50

其他非流动金融资产62087976.30610747976.30

投资性房地产10115942939.849685232882.32

77杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

固定资产758610943.221078880140.87在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产44621320.5548551858.15

无形资产125355771.72129480388.10

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉323832.75323832.75

长期待摊费用555317.85632912.89

递延所得税资产1792541283.821815481453.87其他非流动资产

非流动资产合计32267703700.2631888129572.06

资产总计208233740996.78259082993730.65

流动负债：

短期借款590902152.78向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款5756083602.825640830896.13

预收款项86564714.1378126276.51

合同负债85564851813.19125370457342.90卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬133192744.64140257294.70

应交税费688634654.28641249607.72

其他应付款24673278782.3926205930663.00

其中：应付利息

应付股利40237500.00应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债6461478965.986107176664.47

其他流动负债9006308938.3914983913801.88

流动负债合计132370394215.82179758844700.09

非流动负债：

78杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

保险合同准备金

长期借款23929497603.1624444759345.57

应付债券2080178661.532621986607.32

其中：优先股永续债

租赁负债11238408.7612628365.46

长期应付款662897233.50643745948.10长期应付职工薪酬预计负债

递延收益12868008.7615923893.60

递延所得税负债43974882.7932414610.08其他非流动负债

非流动负债合计26740654798.5027771458770.13

负债合计159111049014.32207530303470.22

所有者权益：

股本3111443890.003111443890.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积2160512850.082089594184.75

减：库存股

其他综合收益-185281923.34-199255554.95专项储备

盈余公积1555721945.001555721945.00一般风险准备

未分配利润22831375682.1820970196360.26

归属于母公司所有者权益合计29473772443.9227527700825.06

少数股东权益19648919538.5424024989435.37

所有者权益合计49122691982.4651552690260.43

负债和所有者权益总计208233740996.78259082993730.65

法定代表人：张洪力主管会计工作负责人：沈伟东会计机构负责人：张羽

2、母公司资产负债表

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金5786298862.056768257587.56

交易性金融资产450000000.00衍生金融资产应收票据

应收账款313565127.09362098253.07应收款项融资预付款项

其他应收款27868394403.1329825517921.56

其中：应收利息

79杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

应收股利366000700.7163420194.19

存货4486394.724486394.72

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产868513.11809579.48

流动资产合计34423613300.1036961169736.39

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资38082868757.9245847960287.69其他权益工具投资

其他非流动金融资产34506325.53583166325.53

投资性房地产174004195.80185178669.48

固定资产3106548.148484255.16在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产13167882.9914533388.11无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用

递延所得税资产888924677.98922326738.36其他非流动资产

非流动资产合计39196578388.3647561649664.33

资产总计73620191688.4684522819400.72

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款326908962.59338717657.78

预收款项10226017.6110343068.27

合同负债100064370.31116191953.08

应付职工薪酬53018161.2525513901.13

应交税费18238582.4323715225.30

80杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

其他应付款37755049674.9851037154380.69

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债2484476306.4329843671.70

其他流动负债1234600026.603683007599.38

流动负债合计41982582102.2055264487457.33

非流动负债：

长期借款597000000.00535637541.67

应付债券1833682602.742446419068.49

其中：优先股永续债

租赁负债11238408.7610929377.93长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

递延收益278391885.48276734664.86递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计2720312896.983269720652.95

负债合计44702894999.1858534208110.28

所有者权益：

股本3111443890.003111443890.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积2517742847.282517742847.28

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积1555721945.001555721945.00

未分配利润21732388007.0018803702608.16

所有者权益合计28917296689.2825988611290.44

负债和所有者权益总计73620191688.4684522819400.72

3、合并利润表

单位：元项目2025年度2024年度

一、营业总收入82887760417.0069151820970.03

其中：营业收入82887760417.0069151820970.03利息收入已赚保费手续费及佣金收入

81杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

二、营业总成本74829346781.3763008179533.16

其中：营业成本71932333814.3260481289505.70利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任合同准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加725383326.69647108829.43

销售费用1081574328.63857407983.03

管理费用602512337.63543812781.48研发费用

财务费用487542974.10478560433.52

其中：利息费用607394639.19699027514.60

利息收入144611826.17266115828.05

加：其他收益5986213.0912410764.24

投资收益（损失以“－”号填列）926472505.06955346770.04

其中：对联营企业和合营企业的投资收益881476767.44760100022.64以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

汇兑收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“－”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）4141344.227964730.82

信用减值损失（损失以“-”号填列）-15570016.75-261858332.92

资产减值损失（损失以“-”号填列）-2790122491.97-869294234.17

资产处置收益（损失以“-”号填列）520224.43682719.34

三、营业利润（亏损以“－”号填列）6189841413.715988893854.22

加：营业外收入20778704.7911300867.02

减：营业外支出27263501.0165811243.24

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）6183356617.495934383478.00

减：所得税费用2543007082.142143197384.69

五、净利润（净亏损以“－”号填列）3640349535.353791186093.31

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）3640349535.353791186093.31

2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润2116317717.432545764974.90

2.少数股东损益1524031817.921245421118.41

六、其他综合收益的税后净额13539411.4439881508.43

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额13973631.6140166730.09

（一）不能重分类进损益的其他综合收益15237118.2237092427.35

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动15237118.2214706813.46

82杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

4.企业自身信用风险公允价值变动

5.其他22385613.89

（二）将重分类进损益的其他综合收益-1263486.613074302.74

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额-1263486.613074302.74

7.其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额-434220.17-285221.66

七、综合收益总额3653888946.793831067601.74

归属于母公司所有者的综合收益总额2130291349.042585931704.99

归属于少数股东的综合收益总额1523597597.751245135896.75

八、每股收益

（一）基本每股收益0.680.82

（二）稀释每股收益0.680.82

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元，上期被合并方实现的净利润为：0.00元。

法定代表人：张洪力主管会计工作负责人：沈伟东会计机构负责人：张羽

4、母公司利润表

单位：元项目2025年度2024年度

一、营业收入655975600.79570718364.45

减：营业成本269163811.90281065439.23

税金及附加10337605.2510124381.20

销售费用14868895.7119893312.80

管理费用88514137.81102382330.12研发费用

财务费用264375472.06405233720.80

其中：利息费用285358791.13417894854.47

利息收入38732620.4137141948.65

加：其他收益253937.17246961.93

投资收益（损失以“－”号填列）3336133561.263347063843.30

其中：对联营企业和合营企业的投资收益618436002.40256909307.02以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“－”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）2955845.67-206272278.76

资产减值损失（损失以“-”号填列）-125287281.22-957018404.72

资产处置收益（损失以“-”号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）3222771740.941936039302.05

加：营业外收入37555.7929895.84

减：营业外支出5583442.0016049911.39

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）3217225854.731920019286.50

83杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

减：所得税费用33402060.38-322763766.25

四、净利润（净亏损以“－”号填列）3183823794.352242783052.75

（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）3183823794.352242783052.75

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额19810495.43

（一）不能重分类进损益的其他综合收益19810495.43

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

5.其他19810495.43

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额3183823794.352262593548.18

七、每股收益

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

5、合并现金流量表

单位：元项目2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金47635899715.2755996569375.62客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金1506139938.17325806691.11

经营活动现金流入小计49142039653.4456322376066.73

购买商品、接受劳务支付的现金48755654820.7242058540677.74客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金

84杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金572461989.51595881971.07

支付的各项税费2613854551.523311708967.78

支付其他与经营活动有关的现金1491018205.342688649900.42

经营活动现金流出小计53432989567.0948654781517.01

经营活动产生的现金流量净额-4290949913.657667594549.72

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金7539926403.301837985549.56

取得投资收益收到的现金315371451.01608270853.80

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额13675219.12192665696.68处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金13530764868.055348747753.50

投资活动现金流入小计21399737941.487987669853.54

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金11752718.9527790115.97

投资支付的现金8703766909.152515621717.72质押贷款净增加额

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额57224199.60

支付其他与投资活动有关的现金10336365185.737417719614.76

投资活动现金流出小计19109109013.439961131448.45

投资活动产生的现金流量净额2290628928.05-1973461594.91

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金8363439006.433753199683.66

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金8363439006.433753199683.66

取得借款收到的现金21615280370.2023417190574.08

收到其他与筹资活动有关的现金12599939639.507536703072.68

筹资活动现金流入小计42578659016.1334707093330.42

偿还债务支付的现金23808815741.5927420166980.12

分配股利、利润或偿付利息支付的现金2657264251.672225222014.55

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润1350792565.99102824169.65

支付其他与筹资活动有关的现金20671231212.546344706315.45

筹资活动现金流出小计47137311205.8035990095310.12

筹资活动产生的现金流量净额-4558652189.67-1283001979.70

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-1697272.242787741.65

五、现金及现金等价物净增加额-6560670447.514413918716.76

加：期初现金及现金等价物余额37062847570.0032648928853.24

六、期末现金及现金等价物余额30502177122.4937062847570.00

6、母公司现金流量表

单位：元项目2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金714951760.31968639659.05收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金1071931611.65119170880.89

经营活动现金流入小计1786883371.961087810539.94

购买商品、接受劳务支付的现金184243665.9981723456.14

支付给职工以及为职工支付的现金232585551.93313892851.14

支付的各项税费74288399.4368204983.01

支付其他与经营活动有关的现金142904936.02715585606.93

85杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

经营活动现金流出小计634022553.371179406897.22

经营活动产生的现金流量净额1152860818.59-91596357.28

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金7080670993.24658558830.43

取得投资收益收到的现金1667780846.31877808304.51

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额4658896.9118196273.13处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金8167633040.639176668983.14

投资活动现金流入小计16920743777.0910731232391.21

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金200000.00

投资支付的现金7136463841.598858158852.34取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金6914402550.056125825098.87

投资活动现金流出小计14050866391.6414984183951.21

投资活动产生的现金流量净额2869877385.45-4252951560.00

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金3100000000.006000000000.00

收到其他与筹资活动有关的现金6268344926.4918070342653.49

筹资活动现金流入小计9368344926.4924070342653.49

偿还债务支付的现金3629000000.007975000000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金501591266.32665251366.78

支付其他与筹资活动有关的现金10242462564.228525192054.59

筹资活动现金流出小计14373053830.5417165443421.37

筹资活动产生的现金流量净额-5004708904.056904899232.12

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-981970700.012560351314.84

加：期初现金及现金等价物余额6757437155.374197085840.53

六、期末现金及现金等价物余额5775466455.366757437155.37

86杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年度

归属于母公司所有者权益其他权益一减

项目工具专般：所有者权益合其他综合收项风其少数股东权益股本优永资本公积库盈余公积未分配利润小计计其益储险他先续存他备准股债股备

-

一、上年期3111443892089594181555721942097019636275277008224024989435155269026

19925555

末余额0.004.755.000.265.065.370.43

4.95

加：会计政策变更前期差错更正其他

-

二、本年期3111443892089594181555721942097019636275277008224024989435155269026

19925555

初余额0.004.755.000.265.065.370.43

4.95

三、本期增

减变动金额--

70918665.31397363118611793211946071618

（减少以43760698962429998277

3.61.92.86

“－”号填.83.97

列）

（一）综合139736312116317717213029134915235975973653888946

收益总额.61.43.04.75.79

（二）所有--

70918665.3

者投入和减70918665.3327710105242700091858

3

少资本.22.89

87杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

1．所有者--

投入的普通44802709204480270920

股.63.63

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

70918665.317092603961780179061

4．其他70918665.33

3.41.74

----

（三）利润

255138395.5255138395.531286569703383795365

分配

11.36.87

1．提取盈

余公积

2．提取一

般风险准备

3．对所有----

者（或股255138395.5255138395.531286569703383795365东）的分配11.36.87

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资本（或股本）

2．盈余公

积转增资本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

88杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

-

四、本期期3111443892160512851555721942283137568294737724419648919534912269198

18528192

末余额0.000.085.002.183.928.542.46

3.34

上期金额

单位：元

2024年度

归属于母公司所有者权益其他权益一减

项目工具专般：所有者权益合其他综合收项风其少数股东权益股本优永资本公积库盈余公积未分配利润小计计其益储险他先续存他备准股债股备

-

一、上年期末3111443892170057061555721941868207572253022619433152581855845484380

21703667

余额0.003.585.001.569.001.410.41

1.14

加：会计

89杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

政策变更前期差错更正其他

-

二、本年期初3111443892170057061555721941868207572253022619433152581855845484380

21703667

余额0.003.585.001.569.001.410.41

1.14

三、本期增减

---变动金额（减1778111622881206382225438876

80462878.891275924166902153539

少以“－”号.19.70.06

3.04.98

填列）

（一）综合收401667302545764974258593170412451358963831067601

益总额.09.90.99.75.74

（二）所有者---

-

投入和减少资80462878.885377340158618196894

80462878.83

本3.57.40

--

1．所有者投

71498361417149836141

入的普通股.16.16

2．其他权益

工具持有者投入资本

3．股份支付

计入所有者权益的金额

---

-

4．其他80462878.813878978741468360753

80462878.83

3.41.24

----

（三）利润分

280029950.1280029950.118349942972115024247

配

00.22.32

1．提取盈余

公积

2．提取一般

90杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

风险准备

3．对所有者----（或股东）的280029950.1280029950.118349942972115024247

分配00.22.32

4．其他

-

（四）所有者

2238561322385613.90

权益内部结转.90

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积

弥补亏损

4．设定受益

计划变动额结转留存收益

5．其他综合-

收益结转留存2238561322385613.90

收益.90

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

-

四、本期期末3111443892089594181555721942097019636275277008224024989435155269026

19925555

余额0.004.755.000.265.065.370.43

4.95

91杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年度

其他权益工具专

项目减：其他项其股本优永其资本公积库存综合盈余公积未分配利润所有者权益合计先续储他他股收益股债备

一、上年期末余额3111443890.002517742847.281555721945.0018803702608.1625988611290.44

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额3111443890.002517742847.281555721945.0018803702608.1625988611290.44

三、本期增减变动

金额（减少以2928685398.842928685398.84“－”号填列）

（一）综合收益总

3183823794.353183823794.35

额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的

普通股

2．其他权益工具

持有者投入资本

3．股份支付计入

所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-255138395.51-255138395.51

1．提取盈余公积

92杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文2．对所有者（或-255138395.51-255138395.51

股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补

亏损

4．设定受益计划

变动额结转留存收益

5．其他综合收益

结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额3111443890.002517742847.281555721945.0021732388007.0028917296689.28上期金额

单位：元

2024年度

其他权益工具专

项目减：项其股本优永其资本公积库存其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计先续储他他股股债备

一、上年期3111443890.002517742847.281555721945.0015736808333.1622921717015.44

93杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

末余额

加：会计政策变更前期差错更正

其他1084330676.921084330676.92

二、本年期

3111443890.002517742847.281555721945.0016821139010.0824006047692.36

初余额

三、本期增减变动金额

（减少以1982563598.081982563598.08“－”号填

列）

（一）综合

19810495.432242783052.752262593548.18

收益总额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投

入的普通股

2．其他权益

工具持有者投入资本

3．股份支付

计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润

-280029950.10-280029950.10分配

1．提取盈余

公积

2．对所有者

-280029950.10-280029950.10（或股东）

94杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

的分配

3．其他

（四）所有

-

者权益内部19810495.43

19810495.43

结转

1．资本公积

转增资本（或股本）

2．盈余公积

转增资本（或股本）

3．盈余公积

弥补亏损

4．设定受益

计划变动额结转留存收益

5．其他综合

-

收益结转留19810495.43

19810495.43

存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期

3111443890.002517742847.281555721945.0018803702608.1625988611290.44

末余额

95杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

三、公司基本情况

杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）系由原杭州滨江房产集团有限公司变更设立，于2006年12月6日在浙江省工商行政管理局登记注册，总部位于浙江省杭州市。公司现持有统一社会信用代码为 91330000719577660B 的营业执照，注册资本 3111443890.00 元，股份总数

3111443890 股（每股面值 1 元）。其中，有限售条件的流通股份：A股 353894550.00 股；无限售

条件的流通股份 A 股 2757549340.00 股。公司股票已于 2008 年 5 月 29 日在深圳证券交易所挂牌交易。

本公司属房地产开发行业。主要经营活动：房地产开发及其延伸业务的经营。

本财务报表业经公司2026年4月22日第七届第七次董事会批准对外报出。

公司将以下子公司纳入本期合并财务报表范围:序号子公司全称子公司简称

1杭州滨凯资产管理有限公司滨凯公司

1.1杭州珞麦企业管理有限公司珞麦公司

1.1.1杭州滨奇房地产开发有限公司滨奇公司

2杭州滨绿房地产开发有限公司滨绿公司

3杭州滨江房产建设管理有限公司滨江建设公司

4杭州滨江房屋资产管理有限公司房产资产管理公司

4.1杭州滨捷房地产咨询有限公司滨捷咨询公司

5杭州滨江集团天目山商业管理有限公司天目山管理公司

6杭州千岛湖滨江度假酒店有限公司滨江酒店公司

7杭州千岛湖滨江游艇有限公司滨江游艇公司

7.1淳安千岛湖滨江旅行社有限公司旅行社公司

8杭州友好饭店有限公司友好饭店

8.1杭州友途旅行社有限公司友途旅行社公司

9上海滨顺投资管理有限公司上海滨顺公司

9.1滨江（香港）有限公司香港公司

9.1.1 BinShun Limited Liability Company BinShun Limited Liability Company

9.1.1.1 Binjiang Limited Partnership Bin jiang Limited Partnership

9.1.1.1.1 Binjiang Othello Corp Bin jiang Othello Corp

96杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

序号子公司全称子公司简称

9.1.1.1.2 Binjiang Shoreline Corp Bin jiang Shoreline Corp

9.1.1.1.2.1 Bellevue 10 ApartmentsLLC Bellevue 10 Apartments 公司

9.1.1.1.3 Binjiang Tower Corp Bin jiang Tower Corp

9.1.1.1.3.1 POTALA TOWER SEATILELLC TOWER 公司

10杭州滨江集团天目山开发建设有限公司天目山建设公司

11深圳滨安房地产开发有限公司深圳滨安公司

12杭州滨创股权投资有限公司滨创公司

13杭州滨保实业有限公司滨保实业公司

14杭州滨昊实业有限公司滨昊公司

14.1温州滨致建设开发有限公司温州滨致公司

15杭州滨虹企业管理有限公司滨虹公司

16杭州滨威企业管理有限公司滨威公司

16.1杭州滨瑞房地产开发有限公司滨瑞公司

17杭州滨玺企业管理有限公司滨玺公司

17.1杭州滨灿企业管理有限公司滨灿公司

17.1.1杭州滨欣房地产开发有限公司滨欣公司

18杭州滨涛企业管理有限公司滨涛公司

18.1杭州滨达房地产开发有限公司滨达公司

19杭州滨峙实业有限公司滨峙公司

20宁波金丹丰股权投资合伙企业（有限合伙）金丹丰合伙公司

21上海吉劭创业投资合伙企业（有限合伙）吉劭合伙公司

22上海永绥创业投资合伙企业（有限合伙）永绥合伙公司

23深圳市爱义房地产开发有限公司深圳爱义公司

24深圳市滨江建设管理有限公司深圳滨建公司

25暖屋（杭州）租赁住房发展有限公司暖屋公司

26杭州滨烨企业管理有限公司滨烨管理公司

26.1杭州滨恒企业管理有限公司滨恒管理公司

26.1杭州滨银企业管理有限公司滨银管理公司

26.1.1杭州滨宏房地产开发有限公司滨宏公司

97杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

序号子公司全称子公司简称

27杭州滨济企业管理有限公司滨济公司

28杭州滨泰投资管理有限公司滨泰管理公司

28.1杭州滨融房地产开发有限公司滨融公司

29杭州滨星企业管理有限公司滨星公司

29.1杭州滨宁房地产开发有限公司滨宁房产公司

30杭州滨熹投资管理有限公司滨熹公司

31浙江新广发置业有限公司新广发公司

32杭州滨奇投资管理有限公司滨奇管理公司

32.1杭州滨得房地产开发有限公司滨得公司

33杭州滨华投资管理有限公司滨华管理公司

34杭州滨新资产管理有限公司滨新公司

35杭州滨丰投资管理有限公司滨丰公司

36杭州滨格投资管理有限公司滨格投资公司

37杭州滨上投资管理有限公司滨上公司

38杭州滨南企业管理有限公司滨南公司

39杭州滨睿企业管理有限公司滨睿公司

40杭州滨筹企业管理有限公司滨筹公司

40.1杭州星瀚商务咨询有限公司星瀚商务公司

40.1.1杭州星滨置业有限公司星滨公司

40.1.2杭州新望酒店管理有限公司新望酒店公司

40.2杭州沐梵企业管理有限公司沐梵公司

40.2.1杭州滨裕房地产开发有限公司滨裕公司

41杭州滨禹企业管理有限公司滨禹公司

42杭州滨磊企业管理有限公司滨磊公司

43温州慕跃投资管理有限公司温州慕跃公司

44杭州滨筑企业管理有限公司滨筑公司

45杭州滨碌企业管理有限公司滨碌公司

45.1杭州滨乾房地产开发有限公司滨乾公司

46杭州滨盈企业管理有限公司滨盈公司

98杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

序号子公司全称子公司简称

46.1杭州仟雨企业管理有限公司仟雨公司

47杭州滨昕企业管理有限公司滨昕公司

48杭州滨启企业管理有限公司滨启公司

48.1宁波滨望置业有限公司宁波滨望公司

49杭州滨捷企业管理有限公司滨捷管理公司

49.1台州滨呈房地产开发有限公司滨呈公司

50杭州滨瀚企业管理有限公司滨瀚公司

51杭州滨嵘企业管理有限公司滨嵘公司

51.1杭州滨御房地产开发有限公司滨御公司

52杭州滨尹企业管理有限公司滨尹公司

53杭州滨钥企业管理有限公司滨钥公司

54杭州滨洋企业管理有限公司滨洋公司

54.1杭州滨展房地产开发有限公司滨展公司

55杭州滨音企业管理有限公司滨音公司

55.1杭州滨兴房地产开发有限公司滨兴公司

56杭州滨欢企业管理有限公司滨欢公司

56.1杭州滨硕实业有限公司滨硕实业公司

57杭州滨漾企业管理有限公司滨漾公司

57.1杭州谷陌企业管理有限公司谷陌公司

58上海滨安房地产开发有限公司上海滨安公司

59杭州杭沁企业管理有限公司杭沁公司

59.1杭州滨锦企业管理有限公司杭州滨锦管理公司

59.1.1杭州滨合房地产开发有限公司滨合公司

60杭州滨科企业管理有限公司滨科公司

60.1杭州滨来置业有限公司滨来公司

61杭州滨颐企业管理有限公司滨颐公司

61.1杭州千岛湖滨翠海岸房地产开发有限公司千岛湖滨翠海岸公司

62杭州滨卓企业管理有限公司滨卓管理公司

63杭州滨荷企业管理有限公司滨荷公司

99杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

序号子公司全称子公司简称

64杭州滨峰企业管理有限公司滨峰公司

65杭州滨越企业管理有限公司滨越公司

65.1杭州滨昌房地产开发有限公司滨昌公司

66深圳市南方远大传媒置业有限公司深圳南方远大公司

67杭州滨澄企业管理有限公司滨澄公司

67.1杭州滨航房地产开发有限公司滨航公司

68杭州滨维企业管理有限公司滨维公司

68.1宁波滨柳置业有限公司宁波滨柳公司

69杭州滨崎企业管理有限公司滨崎公司

69.1杭州滨远房地产开发有限公司滨远公司

70杭州滨钦企业管理有限公司滨钦公司

70.1杭州滨泰房地产开发有限公司滨泰房产公司

71杭州滨棠企业管理有限公司滨棠公司

71.1南京滨晖房地产开发有限公司南京滨晖公司

72杭州滨宁企业管理有限公司滨宁管理公司

72.1苏州滨望置业有限公司苏州滨望公司

73杭州滨升企业管理有限公司滨升公司

73.1平湖滨慧房地产开发有限公司平湖滨慧公司

74杭州滨闻企业管理有限公司滨闻公司

74.1义乌翠语华庭房地产开发有限公司义乌翠语华庭公司

75杭州滨适企业管理有限公司滨适公司

75.1湖州滨望房地产开发有限公司湖州滨望公司

76杭州滨兆企业管理有限公司滨兆公司

76.1杭州滨红置业有限公司滨红公司

77杭州滨珞企业管理有限公司滨珞公司

78杭州滨帆企业管理有限公司滨帆公司

79杭州滨舜企业管理有限公司滨舜公司

80杭州滨同企业管理有限公司滨同公司

81杭州滨琮企业管理有限公司滨琮公司

100杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

序号子公司全称子公司简称

82杭州滨瑚企业管理有限公司滨瑚公司

83杭州滨榭企业管理有限公司滨榭公司

83.1杭州滨江中豪房地产开发有限公司滨江中豪公司

84杭州滨赫企业管理有限公司滨赫公司

85杭州皖郡企业管理有限公司皖郡公司

85.1杭州滨汇世纪房地产有限公司滨汇世纪公司

86杭州桦丞企业管理有限公司桦丞公司

87杭州滨鸣企业管理有限公司滨鸣公司

87.1宁波滨江维堡投资管理合伙企业（有限合伙）维堡合伙公司

87.1.1宁波滨江维堡投资有限公司维堡投资公司

88杭州滨琼企业管理有限公司滨琼公司

89杭州滨朔企业管理有限公司滨朔公司

89.1杭州滨浩房地产开发有限公司滨浩公司

90杭州滨佑企业管理有限公司滨佑公司

90.1杭州滨西房地产开发有限公司滨西公司

91杭州滨铭企业管理有限公司滨铭公司

91.1杭州滨兴实业有限公司滨兴实业公司

92杭州滨璟企业管理有限公司滨璟公司

92.1杭州滨胜房地产开发有限公司滨胜公司

93杭州滨格企业管理有限公司滨格管理公司

93.1义乌滨茂房地产开发有限公司义乌滨茂公司

94杭州滨诺企业管理有限公司杭州滨诺公司

95杭州滨峥企业管理有限公司滨峥公司

96杭州恺瑄置业有限公司恺瑄公司

96.1杭州滨璞企业管理有限公司滨璞公司

96.1.1杭州滨甬实业有限公司滨甬实业公司

97杭州滨麟置业有限公司滨麟公司

98杭州金隆企业管理有限公司金隆公司

98.1杭州滨绍房地产开发有限公司滨绍公司

101杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

序号子公司全称子公司简称

99杭州缤淳企业管理有限公司缤淳公司

99.1杭州滨建房地产开发有限公司滨建公司

100杭州缤韦企业管理有限公司缤韦公司

100.1宁波滨通置业有限公司宁波滨通公司

101杭州缤领企业管理有限公司缤领公司

101.1杭州缤景房地产开发有限公司缤景公司

102杭州缤绸企业管理有限公司缤绸公司

102.1杭州滨昇房地产开发有限公司滨昇公司

103杭州缤琪企业管理有限公司缤琪公司

104杭州滨涵企业管理有限公司滨涵公司

104.1杭州滨慧房地产开发有限公司滨慧公司

105杭州缤瑞企业管理有限公司缤瑞公司

105.1杭州滨鸿实业有限公司滨鸿实业有限公司

106杭州滨承企业管理有限公司滨承公司

107杭州缤莱企业管理有限公司缤莱公司

107.1杭州滨拓房地产开发有限公司滨拓公司

108杭州缤慧企业管理有限公司缤慧公司

108.1杭州滨耀置业有限公司滨耀公司

109杭州缤瑄企业管理有限公司缤瑄公司

109.1杭州滨旗房地产开发有限公司滨旗公司

110杭州缤仟企业管理有限公司缤仟公司

110.1杭州滨晨房地产开发有限公司滨晨公司

111杭州缤嘉企业管理有限公司缤嘉公司

111.1杭州滨腾房地产开发有限公司滨腾公司

112杭州缤斐企业管理有限公司缤斐公司

112.1杭州千岛湖滨朗房地产开发有限公司千岛湖滨朗公司

113杭州缤歆企业管理有限公司缤歆公司

114杭州缤沧企业管理有限公司缤沧公司

114.1杭州千岛湖滨灿房地产开发有限公司千岛湖滨灿公司

102杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

序号子公司全称子公司简称

115杭州缤昀企业管理有限公司缤昀公司

115.1杭州滨睿房地产开发有限公司滨睿房地产公司

116杭州缤贺企业管理有限公司缤贺公司

116.1杭州滨兰房地产开发有限公司滨兰公司

117杭州缤恬企业管理有限公司缤恬公司

118杭州缤谦企业管理有限公司缤谦公司

118.1天台启欣企业管理咨询有限公司天台启欣公司

118.1.1天台杨帆慈悦置地有限公司天台杨帆公司

119杭州缤笙企业管理有限公司缤笙公司

120杭州缤珺企业管理有限公司缤珺公司

120.1杭州滨澎房地产开发有限公司滨澎公司

121杭州缤慕企业管理有限公司缤慕公司

121.1杭州高光置业有限公司高光公司

121.1.1金华虹光置业有限公司金华虹光公司

121.1.2永康滨杭置业有限公司永康滨杭公司

121.1.3永康滨茂置业有限公司永康滨茂公司

122杭州缤黎企业管理有限公司缤黎公司

122.1杭州星岚置业有限公司星岚公司

123杭州千岛湖滨江云顶度假酒店管理有限公司千岛湖云顶酒店公司

124杭州墨雨企业管理有限公司墨雨公司

124.1杭州滨锦房地产开发有限公司杭州滨锦开发公司

125南京滨鸿房地产开发有限公司南京滨鸿公司

125.1南京滨开装饰有限公司南京滨开公司

126杭州滨祺房地产开发有限公司滨祺公司

127杭州滨裕企业管理有限公司滨裕管理公司

127.1杭州滨澳房地产开发有限公司滨澳公司

128杭州滨渝企业管理有限公司滨渝公司

128.1东阳滨杭房地产开发有限公司东阳滨杭公司

129杭州缤彤企业管理有限公司缤彤公司

103杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

序号子公司全称子公司简称

129.1东阳滨茂房地产开发有限公司东阳滨茂公司

130杭州缤楚企业管理有限公司缤楚公司

130.1东阳滨盛房地产开发有限公司东阳滨盛公司

131杭州缤祝企业管理有限公司缤祝公司

131.1台州滨交房地产开发有限公司台州滨交公司

132杭州和家康养产业发展有限公司和家康养公司

132.1杭州和家御虹府养老服务有限公司和家御虹府公司

133上海稳盛新黄浦企业发展有限公司上海稳盛公司

134杭州缤矜企业管理有限公司缤矜公司

134.1杭州滨启房地产开发有限公司滨启房地产公司

135杭州缤韶企业管理有限公司缤韶公司

135.1杭州滨坤房地产开发有限公司滨坤房地产公司

136杭州运溪盛和企业管理有限公司运溪盛和公司

136.1杭州星州盛和置业有限公司星州盛和公司

137杭州缤纾企业管理有限公司缤纾公司

137.1杭州滨涛房地产开发有限公司滨涛房地产公司

138杭州缤偕企业管理有限公司缤偕公司

138.1杭州滨铂房地产开发有限公司滨铂公司

139杭州缤励企业管理有限公司缤励公司

139.1杭州滨庆房地产开发有限公司滨庆公司

140杭州缤芃企业管理有限公司缤芃公司

140.1湖州滨悦房地产开发有限公司湖州滨悦公司

141杭州缤创企业管理有限公司缤创公司

141.1杭州运河恒运商业地产有限公司运河恒运公司

141.1.1杭州运河湾商业地产有限公司运河湾公司

142杭州缤焕企业管理有限公司缤焕公司

142.1杭州滨隆房地产开发有限公司滨隆公司

143杭州缤拓企业管理有限公司缤拓公司

143.1杭州滨阳房地产开发有限公司滨阳公司

104杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

序号子公司全称子公司简称

144杭州缤蔚企业管理有限公司缤蔚公司

145杭州缤森企业管理有限公司缤森公司

145.1杭州滨林房地产开发有限公司滨林公司

146杭州缤瑛企业管理有限公司缤瑛公司

146.1杭州滨创房地产开发有限公司滨创房地产公司

147杭州缤存企业管理有限公司缤存公司

147.1杭州滨豪房地产开发有限公司滨豪公司

148杭州缤侑企业管理有限公司缤侑公司

148.1杭州滨亿房地产开发有限公司滨亿公司

149杭州缤羲企业管理有限公司缤羲公司

149.1杭州滨鑫房地产开发有限公司滨鑫公司

150杭州滨墅商业管理有限公司滨墅公司

151杭州登云盛和企业管理有限公司登云盛和公司

151.1杭州北沙盛和置业有限公司北沙盛和公司

152杭州缤湛企业管理有限公司缤湛公司

153杭州缤嫣企业管理有限公司缤嫣公司

153.1杭州滨诺置业有限公司滨诺置业公司

154杭州缤勋企业管理有限公司缤勋公司

154.1杭州滨圣房地产开发有限公司滨圣公司

155杭州缤煦企业管理有限公司缤煦公司

155.1杭州滨跃房地产开发有限公司滨跃房地产公司

156杭州缤泉企业管理有限公司缤泉公司

156.1杭州滨名房地产开发有限公司滨名公司

157杭州缤进企业管理有限公司缤进公司

157.1杭州滨驰房地产开发有限公司滨驰公司

158杭州缤珊企业管理有限公司缤珊公司

158.1杭州滨岚置业有限公司滨岚公司

159杭州缤肃企业管理有限公司缤肃公司

159.1杭州滨意房地产开发有限公司滨意公司

105杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

序号子公司全称子公司简称

160杭州缤持企业管理有限公司缤持公司

160.1杭州滨翔房地产开发有限公司滨翔公司

161杭州缤绅企业管理有限公司缤绅公司

161.1杭州滨明置业有限公司滨明公司

162杭州缤烁企业管理有限公司缤烁公司

162.1杭州滨擎房地产开发有限公司滨擎公司

163杭州缤灵企业管理有限公司缤灵公司

163.1杭州滨月房地产开发有限公司滨月公司

164杭州湖光盛和企业管理有限公司湖光盛和公司

164.1杭州江湾盛和置业有限公司江湾盛和公司

165杭州豪珏企业管理有限公司豪珏公司

165.1杭州湖岸置业有限公司湖岸公司

166杭州建杭新顺置业有限公司建杭新顺公司

166.1杭州建雅房地产开发有限公司建雅公司

167金华城滨置业有限公司金华城滨公司

168杭州滨惠房地产开发有限公司滨惠房地产公司

169杭州宝越置业有限公司宝越公司

170杭州光幸置业有限公司光幸公司

170.1杭州滨永房地产开发有限公司滨永公司

171杭州建杭启明置业有限公司建杭启明公司

171.1宁波建曙房地产开发有限公司宁波建曙公司

172杭州建杭和辉置业有限公司建杭和辉公司

172.1杭州建临房地产开发有限公司建临公司

173杭州北鸿置业有限公司北鸿公司

173.1杭州北瑞置业有限公司北瑞公司

174湖州滨发建设管理有限公司湖州滨发公司

175金华城兴置业有限公司金华城兴公司

176杭州越丰置业有限公司越丰公司

176.1杭州缤杭房地产开发有限公司缤杭公司

106杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

序号子公司全称子公司简称

177杭州滨杭铁誉房地产开发有限公司滨杭铁誉公司

178余姚滨舜建设管理有限公司余姚滨舜公司

179宁波市北仑区滨汇建设管理有限公司宁波滨汇公司

180南京滨江房产开发有限公司南京滨江公司

181金华滨盛建设管理有限公司金华滨盛公司

182杭州滨隽企业管理有限公司滨隽公司

182.1杭州滨宇房地产开发有限公司滨宇公司

183金华城瑞置业有限公司金华城瑞公司

184金华城祺置业有限公司金华城祺公司

185金华城和置业有限公司金华城和公司

186金华城望置业有限公司金华城望公司

187杭州滨竭企业管理有限公司杭州滨竭公司

187.1杭州滨韵房地产开发有限公司滨韵公司

188杭州滨岚企业管理有限公司滨岚管理公司

189杭州滨慕企业管理有限公司滨慕管理公司

190杭州星缤嘉好置业有限公司星缤嘉好公司

191杭州滨华房地产开发有限公司滨华公司

192杭州滨尧企业管理有限公司滨尧管理公司

193杭州滨溢企业管理有限公司滨溢管理公司

194杭州滨浮企业管理有限公司滨浮管理公司

195杭州滨禄企业管理有限公司滨禄管理公司

196杭州滨炎企业管理有限公司滨炎管理公司

197南京滨发建设管理有限公司南京滨发建设公司

198杭州星奎商务咨询有限公司星奎咨询公司

198.1杭州星沛置业有限公司星沛公司

199杭州滨瑄企业管理有限公司滨瑄管理公司

199.1杭州滨尚房地产开发有限公司滨尚公司

200杭州滨卓房地产开发有限公司滨卓公司

201上海滨煜企业发展有限公司上海滨煜公司

107杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

序号子公司全称子公司简称

202杭州滨延企业管理有限公司滨延管理公司

203杭州滨冠西站房地产开发有限公司滨冠西站公司

204湖州滨芯房地产开发有限公司滨芯公司

205杭州滨齐房地产开发有限公司滨齐公司

206杭州滨湾房地产开发有限公司滨湾公司

207杭州滨颖房地产开发有限公司滨颖公司

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2、持续经营

本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

本公司根据实际生产经营特点针对固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

2、会计期间

会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

108杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

3、营业周期

房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司及境内子公司采用人民币为记账本位币，POTALA TOWER SEATILELLC 等境外子公司从事境外经营，选择其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

□适用□不适用项目重要性标准

重要的单项计提坏账准备的应收账款单项金额超过资产总额0.3%

重要的单项计提坏账准备的其他应收款单项金额超过资产总额0.3%

重要的账龄超过1年的预付款项单项金额超过资产总额0.3%

重要的账龄超过1年的应付账款单项金额超过资产总额0.3%

重要的账龄超过1年的其他应付款单项金额超过资产总额0.3%

重要的账龄超过1年的合同负债单项金额超过资产总额0.3%

重要的投资活动现金流量单项金额超过资产总额5%

重要的境外经营实体资产总额超过集团总资产的0.3%

重要的子公司、非全资子公司收入总额超过集团总收入的3%

重要的合营企业、联营企业单项权益法核算的投资收益超过集团利润总额的2%

重要的承诺事项单项金额超过资产总额0.3%

重要的或有事项单项金额超过资产总额0.3%

重要的资产负债表日后事项单项金额超过资产总额0.3%

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

109杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

(1)母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公

司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

1.合营安排分为共同经营和合营企业。

2.当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；

(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；

(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；

(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。

9、现金及现金等价物的确定标准

列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

1.外币业务折算

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。

2.外币财务报表折算

110杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计入其他综合收益。

11、金融工具

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且

其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；

(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)不属于上述

(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

111杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。

终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值规定确定的

损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

112杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和

金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观

察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场

数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融

负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移

113杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

114杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

12、应收账款

1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项和合同资产

组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状应收账款——账龄组合账龄况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济应收账款——合并范围

款项性质状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损内关联往来组合失率，计算预期信用损失

2.账龄组合的账龄与预期信用损失率对照表

应收账款账龄

预期信用损失率（%）

1年以内（含，下同）5

1-2年10

2-3年20

3-5年80

5年以上100

应收账款的账龄自初始确认日起算。

3.按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收账款，公司按单项计提预期信用损失。

13、其他应收款

1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的其他应收款

组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法

其他应收款——外部财务资助款组合

其他应收款——项目预售监管共管户资金

其他应收款——物业维修金、保修金组合参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预

其他应收款——押金保证金组合款项性质测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损

其他应收款——应收暂付款组合失率，计算预期信用损失其他应收款——合作意向金组合

其他应收款——其他零星款项组合

其他应收款——大额政府保证金组合款项性质1%

115杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法

其他应收款——合并范围内关联往来组合款项性质1%

其他应收款——已确定盈利的项目公司对其股东

款项性质1%的财务资助款组合

其他应收款——对联营、合营企业按公司持股比

款项性质1%例提供除注册资本外的项目投入款组合

2.账龄组合的账龄与预期信用损失率对照表

应收账款账龄

预期信用损失率（%）

1年以内（含，下同）5

1-2年10

2-3年20

3-5年80

5年以上100

应收账款的账龄自初始确认日起算。

3.按单项计提预期信用损失的应收款项的认定标准

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。

14、合同资产

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

15、存货

1.存货的分类

存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租

的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的开发成本等。

2.发出存货的计价方法

(1)发出材料、设备采用月末一次加权平均法。

(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。

(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。

(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。

116杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的

建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先预提公共配套设施费并分摊至有关开发产品，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。

3.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

4.低值易耗品和包装物的摊销方法

按照一次转销法进行摊销。

5.存货跌价准备

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资

产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

16、长期股权投资

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性

证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加

117杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本

法核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为

一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；

购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；

以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分步交易是否属

于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

118杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

17、投资性房地产

投资性房地产计量模式成本法计量折旧或摊销方法

1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

119杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形

资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

18、固定资产

（1）确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法5-30519.00-3.17

通用设备年限平均法3-10531.67-9.50

专用设备年限平均法5-15519.00-6.33

运输工具年限平均法5519.00

19、在建工程

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项

资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚

未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

20、借款费用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；

3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

120杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

21、无形资产

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

1.无形资产包括土地使用权、土地所有权及管理软件等，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式

系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法土地使用权按产权登记期限确定使用寿命为40年直线法管理软件按预期受益期限确定使用寿命为5年直线法

使用寿命不确定的无形资产不摊销，公司在每个会计期间均对该无形资产的使用寿命进行复核。公司拥有的美国土地无确定的使用年限。

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法

内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行

性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明

运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有

121杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

22、长期资产减值

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

23、长期待摊费用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

24、合同负债

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

25、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（2）离职后福利的会计处理方法离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

122杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等

作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的

赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的

利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

（3）辞退福利的会计处理方法

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：

(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

（4）其他长期职工福利的会计处理方法

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

26、预计负债

1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承担的

现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。

2.公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表

日对预计负债的账面价值进行复核。

123杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

27、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制公司履约过程中在

建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或服

务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包

含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应

付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单

独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

(1)房地产销售收入

124杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司房地产销售属于在某一时点履行的履约义务。收入确认需同时满足以下条件：开发产品已经完工、验收合格并达到销售合同约定的交付条件；公司与客户签订了销售合同并履行了合同规定的义务；取得了客户的首期款并且已确认余下房款的付款安排；房产已经被客户接受。

(2)房地产项目管理收入

公司提供房地产项目管理服务属于在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。公司按照监理报告显示的工程进度及销售签约进度确定提供服务的履约进度。

同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况

28、合同成本

公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果合同取得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益。

29、政府补助

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；(2)公司

能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

125杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。

与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

30、递延所得税资产/递延所得税负债1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的

应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的

所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：(1)拥

有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是

与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

31、租赁

（1）作为承租方租赁的会计处理方法

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

126杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

（2）作为出租方租赁的会计处理方法

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

127杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

32、其他重要的会计政策和会计估计

(1)维修基金核算方法

根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。

(2)质量保证金核算方法

质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

33、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

□适用□不适用

（2）重要会计估计变更

□适用□不适用

（3）2025年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用□不适用

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和应税

劳务收入为基础计算销项税额，扣除增值税3%、5%、6%、9%、13%

当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税。

城市维护建设税实际缴纳的流转税税额5%、7%

企业所得税应纳税所得额25%、16.5%、20%等

税率：实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，房地产开发企业按所在地主管税务机

税率为30%；增值额超过扣除项目金关规定，暂按预售收入额的1%-3%预额50%未超过100%的部分，税率为缴土地增值税。在达到规定相关的清

40%；增值额超过扣除项目金额100%

算条件后，公司向当地税务机关申请土地增值税未超过200%的部分，税率为50%；增土地增值税清算。计提时以转让所取值额超过扣除项目金额200%的部分，得的收入包括货币收入、实物收入和税率为60%。建造普通标准住宅，增其他收入减除法定扣除项目金额后的

值额未超过扣除项目金额20.00%的，增值额为计税依据。

免征土地增值税。

预缴税率：1%-3%

128杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

从价计征的，按房产原值一次减除房产税30%后余值的1.2%计缴；从租计征1.2%、12%的，按租金收入的12%计缴教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率

BinShun Limited Liability

Company、Bin jiang Limited Partnership、Bin jiang Othello Corp、 Bin jiang 联邦 21%+州税

Shoreline Corp、Bellevue 10 Apartments 公司、Binjiang Tower Corp、TOWER 公司滨江（香港）有限公司16.5%

杭州友途旅行社有限公司、杭州和家御虹府养老服务有限公司20%

除上述以外的其他纳税主体25%

2、税收优惠

不适用

3、其他

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金275201.72196222.07

银行存款30513001638.5537066069133.94

其他货币资金60298783.7674155192.43

合计30573575624.0337140420548.44

其中：存放在境外的款项总额133033751.50147982606.94

其他说明：

2、交易性金融资产

单位：元项目期末余额期初余额

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产687506607.78140253652.30

其中：

理财产品687506607.78140253652.30

其中：

合计687506607.78140253652.30

129杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

其他说明：

3、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）353861852.07596196123.10

1至2年88022723.01126003385.24

2至3年72176711.1529553842.27

3年以上73769325.8079732593.36

3至4年23393317.5124393811.27

4至5年14323794.7315515501.41

5年以上36052213.5639823280.68

合计587830612.03831485943.97

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项计提坏

39572395723297632976

账准备6.73%100.00%3.97%100.00%

723.90723.90465.45465.45

的应收账款其

中：

按组合计提坏

54825784654463603798509105819692690

账准备93.27%15.44%96.03%13.25%

888.13782.13106.00478.52088.61389.91

的应收账款其

中：

587830124227463603831485138795692690

合计100.00%21.13%100.00%16.69%

612.03506.03106.00943.97554.06389.91

按单项计提坏账准备：单项计提坏账准备的重要应收账款

单位：元期初余额期末余额名称计提比账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由例

温州嘉年华房地产开发有15788627.2315788627.2315788627.2315788627.23100.00%逾期未收

130杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

限公司回逾期未收

杭州兴塘置业有限公司11922687.0011922687.0018518945.4518518945.45100.00%回逾期未收

杭州星昀置业有限公司5265151.225265151.225265151.225265151.22100.00%回

合计32976465.4532976465.4539572723.9039572723.90

按组合计提坏账准备：采用账龄组合计提坏账准备的应收账款

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

1年以内347265593.6217363279.665.00%

1-2年88022723.018802272.3010.00%

2-3年63768615.2312753723.0520.00%

3-5年17327245.7413861796.5980.00%

5年以上31873710.5331873710.53100.00%

合计548257888.1384654782.13

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

单项计提坏账准备32976465.456596258.4539572723.90

按组合计提坏账准备105819088.61-21164306.4884654782.13

合计138795554.06-14568048.03124227506.03

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

不适用

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元合同占应收账款和合应收账款坏账准备和合应收账款期末余资产应收账款和合同资单位名称同资产期末余额同资产减值准备期末余额期末产期末余额合计数的比例额余额淳安县推进转移集聚惠民安居工程促进新

120523175.78120523175.7820.50%6026158.79

型城镇化工作领导小组指挥部

义乌市建设投资集团116586358.50116586358.5019.83%15798199.54

131杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

有限公司杭州市萧山钱江世纪

52955907.8752955907.879.01%2656771.31

城发展服务中心杭州滨开房地产开发

40085824.9640085824.966.82%2004291.25

有限公司杭州春天房地产开发

25837834.5825837834.584.40%18492617.80

有限公司

合计355989101.69355989101.6960.56%44978038.69

4、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收股利25857736.1920857736.19

其他应收款21148345516.1827710963304.70

合计21174203252.3727731821040.89

（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

杭州滨泽企业管理有限公司12054000.0012054000.00

成都同新商贸有限责任公司8803736.198803736.19

杭州缤煌企业管理有限公司5000000.00

合计25857736.1920857736.19

2）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

拆借款21955293497.5427456473709.66

押金保证金219500694.711017555591.35

物业维修金、保修金892373716.81870776844.27

应收暂付款63244213.2258449099.69

项目预售监管共管户资金317457903.04624088237.30

其他12241330.847715829.04

合计23460111356.1630035059311.31

132杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）10832604766.3415110353499.51

1至2年4459019566.595129784318.58

2至3年2565269555.664070325533.98

3年以上5603217467.575724595959.24

3至4年2155956776.744204470696.10

4至5年2082879305.55248017989.38

5年以上1364381385.281272107273.76

合计23460111356.1630035059311.31

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比金额比例金额值计提比金额比例金额值例例按单项16044123971660711024

364630558315

计提坏15316.6.84%84473.77.27%93964.5.53%78716.66.38%

843.65247.49

账准备80151970其

中：

按组合218551071920783283741221627152

计提坏69603993.16%81366.4.90%71467226534794.47%17289.4.31%648057

账准备.3683.53.1291.21其

中：

234602311721148300352324027710

合计111356100.00%65839.9.85%345516059311100.00%96006.7.74%963304.1698.18.3161.70

按单项计提坏账准备：单项计提坏账准备的其他应收款

单位：元期初余额期末余额名称计提比计提账面余额坏账准备账面余额坏账准备例理由逾期深圳市安远控股

1145000000.00760352804.271145000000.00780369156.3568.15%未收

集团有限公司回深圳市爱义福鑫逾期

投资控股有限公429831910.00290073858.24374258747.37374258747.37100.00%未收司回深圳市爱义福鑫逾期

投资控股有限公79236942.4379236942.43100.00%未收司回

杭州东原至成科14526243.0014526243.005919627.005919627.00100.00%逾期

133杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

技有限公司未收回舟山恺融房地产

71435811.1937525811.19

开发有限公司

合计1660793964.191102478716.701604415316.801239784473.15

按组合计提坏账准备：采用组合计提坏账准备的其他应收款

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

已确定盈利的项目公司对其股东的财务资助款13705639378.48137056393.801.00%

对联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资本外

5671716860.99532372623.97

的项目投入款

外部财务资助款组合973521941.2797352194.1310.00%

物业维修金、保修金组合892373716.81242922326.3827.22%

项目预售监管共管户资金317457903.04

押金保证金组合151907276.7115374146.2710.12%

应收暂付款组合63244213.2240629254.5064.24%

大额政府保证金67593418.00675934.181.00%

其他零星款项组合12241330.845598493.6045.73%

合计21855696039.361071981366.83

确定该组合依据的说明：

对联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资本外的项目投入款计提比例说明：

本期对联营企业和合营企业因顺流交易形成的累计未实现利润和预计无法收回超额亏损的金额进行确认，在长期股权投资的账面价值减记至零以后，考虑其他实质上构成对联营企业和合营企业净投资的长期权益，继续确认的投资损失相应确认相关其他应收款坏账准备，本期对联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资本外的项目投入款按照1%计提坏账56717168.61元后，对因顺流交易形成的累计的未实现利润的金额确认坏账准备金额66108912.63元，对预计无法收回超额亏损的金额确认坏账准备金额409546542.73元。

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2025年1月1日余额1166321957.741157774048.872324096006.61

2025年1月1日余额

在本期

——转入第三阶段-15923145.5315923145.53

本期计提-97551108.34127689173.1230138064.78

其他变动-42468231.41-42468231.41

2025年12月31日余

1001545415.711310124504.122311669919.83

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例

134杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

坏账准备其他变动说明：其中因顺流交易形成的累计的未实现利润的金额确认坏账准备金额影响

10790607.92元，因合并范围影响-53258839.33元。

损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额收回转销或期末余额计提或转其他核销回单项计提坏账准

1102478716.70137305756.451239784473.15

备按组合计提坏账

1221617289.91-107167691.67-42468231.411071981366.83

准备

合计2324096006.6130138064.78-42468231.412311765839.98

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

不适用

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款款项的性坏账准备期末余单位名称期末余额账龄期末余额合计质额数的比例账龄1年以内

1278920732.47元；1-2

浙江建杭置业集团

拆借款2057397715.89年255610883.42元；2-38.77%43243535.53有限公司

年408934800.00元；3-4年113931300.00元深圳市安远控股集

拆借款1145000000.005年以上4.88%780369156.35团有限公司杭州星澈商务咨询

拆借款1082727434.501-2年4.62%10827274.35有限公司账龄1年以内

685153924.89元；1-2年

杭州兴耀房地产开

拆借款1063736469.96108582892.60元；2-3年4.54%10637364.70发集团有限公司

156068352.47元；3-4年

113931300.00元

账龄1年以内

153496479.06元；1-2年

杭州市房地产联合

拆借款667228173.06155963550.00元；2-3年2.85%6672281.73开发有限公司

243710100.00元；3-4年

114058044.00元

合计6016089793.4125.66%851749612.66

135杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

5、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内10030690.4199.13%1324699.59100.00%

1至2年88467.700.87%

合计10119158.111324699.59

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

不适用

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况占预付款项单位名称账面余额

余额的比例（%）

坤和建设集团股份有限公司4046575.9139.99

浙江中豪建设集团有限公司1492462.5714.75

杭州置惠家房产营销有限公司847659.848.38

浙江绿城房地产投资有限公司772406.797.63

台州欧格科技有限公司431788.504.27

小计7590893.6175.02

6、存货

公司是否需要遵守房地产行业的披露要求是

（1）存货分类

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

按性质分类：

单位：元期末余额期初余额项目存货跌价准备存货跌价准备账面余额或合同履约成账面价值账面余额或合同履约成账面价值本减值准备本减值准备

136杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

903039398342686062868770792118013436244981020115563626

开发成本

61.801.5240.28211.285.31005.97

279858754214350380258423716345129224157986742329330550

开发产品

82.418.6673.7545.366.4818.88

原材料2048050.462048050.462753928.592753928.59

10769829.410769829.414773557.714773557.7

库存商品

9922

13034294.413034294.4

低值易耗品2361932.172361932.17

88

118315667557036443112745303152546248402967763148516570

合计

518.640.18088.46075.121.79443.33

按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：

单位：元

本期其中：

本期转本期其利息资开工时预计竣预计总期初余（开发期末余本期利资金来项目名称入开发他减少本化累间工时间投资额成本）额息资本源产品金额计金额增加化金额

71106893977992037039125

杭州运河2023.02026.092.44银行贷

479647305.876946546.719.4

湾项目25亿款

1.35266.61024

2026年

2023.15117128464019652462324

杭州缤纷1月开81.62银行贷

2/2024348605298187842779.8471.5

城项目始分批亿款.075.406.642.0473竣备杭州滨运42455207947653229516706

2024.02027.055.00银行贷

锦绣里项001334657.79599162.2273.3

61亿款

目7.93585.5145杭州奥映59088374143321959519595

2025.02027.054.94银行贷

鸣翠府项3000.4642434724550.0550.0

14亿款

目001.291.2900杭州潮起39822939442754512016502

2024.02026.048.00银行贷

江南城项056123490.99961144.4411.1

49亿款

目8.54078.6152

328527056355618164

杭州叠映2023.02026.038.06银行贷

707449502.27694489.2

里项目91亿款

2.96034.992

杭州奥印31812347834161844718447

2024.02026.037.00银行贷

潮观府项670918262.45917219.7219.7

48亿款

目4.03796.8299

320732073619436194

杭州时舟2025.02027.044.60银行贷

1543715437301.0301.0

里项目22亿款

4.954.9500

305630561225212252

杭州浩运2025.02027.046.21银行贷

8931989319760.0760.0

府项目45亿款

3.993.9900

28602860

杭州传麒2025.02027.185.00银行贷

9009290092

府项目50亿款

3.803.80

263218757281910040

杭州翡翠2024.02026.031.001138银行贷

044518216.62273233.0

嘉运府43亿933.19款

8.75395.142

杭州翡翠245917173263113321

2024.02026.028.888243银行贷

锦和府项486459016.22546058.3

99亿725.00款

目1.42187.604

杭州锦上2025.02027.138.502346234641924192银行贷

观澜项目62亿5112651126874.40874.40款

137杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

5.835.83

207520675228231627

杭州映宸2023.02026.024.92银行贷

760024700.51472958.3

里项目61亿款

7.94098.034

195531136226622685

杭州枫揽2024.02026.023.588887银行贷

560408811.92921703.0

华庭项目24亿058.06款

3.20975.175

8847312342118

杭州鸣湖2025.02027.033.2020142014银行贷

0000.2213695136

里项目22亿285.00285.00款

004.664.66

20372037

杭州咏舟2025.02027.032.0081258125银行贷

2758427584

府项目67亿000.00000.00款

8.248.24

2021.02023年-

44401886234286491

永康众泰5/20215月开124.2121175银行贷

661786407326761329.0

小镇项目.06/20始分批亿3432.款

2.411.887.777

22.05交付76

深圳浪口2020.12527909013370719554269773484

30.81银行贷

村城市更1/2023032661736.3929.094858661.896.3亿款

新项目.113.4436366.44733杭州滨运16662414219071834216946

2024.12026.022.00银行贷

映翠湾项567028641.99566617.8351.1

07亿款

目8.32619.9359杭州潮越18661866

2025.02027.032.7333233323银行贷

万象府项7547675476

56亿840.00840.00款

目4.334.33

67557963421639

南京锦绣2025.02027.024.4637323732银行贷

4066.7235.00130

金陵项目57亿927.78927.78款

61872.48

16021602

杭州松川2025.02027.124.2072217221银行贷

9173291732

境府项目40亿037.85037.85款

6.736.73

杭州锦上693588778215711008910089

2024.12026.01800银行贷

万象府项0655.3890.40454592.7592.7

28亿款

目69726.4111

15201520

杭州锦川2025.02027.022.0015791579银行贷

4179741797

源府项目44亿500.00500.00款

2.802.80

15181518

杭州鸣涛2025.02028.025.106435064350银行贷

8363583635

里项目61亿0.000.00款

2.652.65

杭州嘉映1318100461418

2024.02026.015.5580527087银行贷

锦绣里项035274886.50015

87亿663.89441.66款

目1.04217.25杭州叠映1171147651319

2024.02026.014.5374385098银行贷

揽月轩项594699922.25461

95亿704.53403.20款

目7.04069.10杭州棠悦121512151091410914

2025.02027.020.50银行贷

芳华轩项2383223832979.4979.4

44亿款

目7.257.2500

9714412688109895285

台州锦绣2022.014.97银行贷

5433.7677.33311602.7

云邸项目8亿款

91701.613

杭州棠前1030795941110

2023.12026.011.6095692675银行贷

文栖府项96728029.156131

14亿906.94840.27款

目4.1693.35

杭州揽奥2022.02025年20.161736805312853612163337514284银行贷

138杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

望座项目94月开亿570503119.6002.62338945.7854.1款

始分批0.2326933.9027交付

9516795167

杭州鸣澜2025.02026.116.1044704470银行贷

2239.2239.

里项目62亿408.33408.33款

0707

杭州棠月81795833219012711133

2024.02026.010.004711银行贷

映翠府项5874.261.57135.284.4

25亿005.83款

目206764

2024年

66318560291520425493

杭州运宸2022.08月开10.093085银行贷

6579.3375.3041.6246.

中心项目7始分批亿741.07款

92456108

交付杭州芳翠38273827

2022.02025.039.61

锦绣府项6268562685其他

83亿

目9.389.38

3671367123336

杭州平晖2023.02025.140.91银行贷

2603026030961.2

府项目72亿款

6.756.753

杭州潮观34443444

2022.12025.036.3864035银行贷

揽月轩项5994959949

13亿7.78款

目8.618.61

32333233

杭州澄虹2023.02025.034.40946343473银行贷

4238942389

府项目16亿2.18078.05款

4.144.14

杭州潮观31783178

2023.02025.033.9578442银行贷

平澜府项1310813108

25亿4.08款

目1.151.15杭州潮映30823082

2023.02025.032.7430798银行贷

彼岸轩项2550725507

17亿6.10款

目5.495.49

28652865

杭州观晖2022.02025.029.9040265银行贷

7084970849

美寓项目93亿.82款

6.636.63

27392739

杭州枫汀2022.02024.129.3041505银行贷

4617446174

云邸项目72亿3.50款

3.753.75

27052705

杭州运翠2022.02024.129.378778银行贷

3271432714

轩项目80亿015.56款

2.042.04

杭州揽云25412541

2022.02024.126.0675993银行贷

锦绣里项1376513765

61亿.99款

目8.578.57

252025202764928996

湖州春宸2024.02025.135.42银行贷

3035930359628.1362.5

里项目11亿款

1.991.9970

杭州潮映24542454

2023.02025.025.9129407银行贷

华岸府项2400124001

17亿1.80款

目4.134.13

226422648959119228

金华和品2023.12025.127.42银行贷

2955029550354.6699.5

项目22亿款

7.697.6961

2158215831536

宁波潮映2023.02025.128.776882银行贷

3544635446864.3

府项目82亿084.92款

5.125.122

杭州翠栖2023.02025.124.75206520656093317341银行贷

府项目60亿7826278262141.0037.5款

139杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

3.153.1570

杭州大枫19101910

2022.02025.020.7216641银行贷

秀云庭项1798517985

81亿5.84款

目6.026.02杭州蝶翠17511751

2022.02025.119.3819481银行贷

迎宾府项8109381093

82亿.27款

目4.894.89

16901690

杭州望翠2022.02025.018.768930389303银行贷

4158241582

蓝庭项目76亿8.338.33款

2.932.93

16391639

杭州江翠2024.117.1128400银行贷

2022.13734237342

轩项目1亿.90款

5.965.96

1415141513166

杭州春曼2023.02025.017.05银行贷

9960799607531.2

雅庐项目79亿款

2.722.725

1326132614922

杭州枫映2023.02025.114.481178银行贷

2382123821485.6

华庭项目32亿989.10款

6.646.646

13211321

杭州湖翠2022.12024.114.1228549银行贷

3883338833

里项目02亿1.96款

0.830.83

12931293

金华悦品2023.02025.014.2171443541银行贷

1260512605

项目45亿235.43910.60款

1.341.34

1281128118909

东阳君品2022.02025.015.70银行贷

3634136341571.2

家园项目55亿款

5.785.787

1025102547243

东阳嘉品2022.02025.012.18银行贷

2520925209970.9

家园项目47亿款

5.515.513

5372537247161326513279

其他项目483724837223945434.2703.1

1.581.595.6175

11801669403451590303167751483

合计----3436794805909398413820064.--

211.2865.7560.6561.806.1526

按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：

单位：元

其中：本期利息资本化项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额利息资本化累计金额金额杭州平晖府3870263387026323336961

2025.12

项目451.41451.41.23

宁波潮映府27032762703276315368646882084.

2025.12

项目023.24023.24.3292金华和品项268187926818798959135419228699

2025.12

目928.38928.38.66.51杭州翠栖府239701623970166093314117341037

2025.10

项目268.38268.38.07.50

2023年5月

永康众泰小173334118866401532793208718986491329开始分批交

镇项目799.47731.88471.56059.79.07付

-杭州海潮望38765422061870181473912470134

2024.0767698.199270416.

月项目452.35295.34855.206.65

68

140杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

杭州春曼雅1624383162438313166531

2025.09

庐项目269.16269.16.25

杭州枫映华13923981392398149224851178989.

2025.12

庭项目225.26225.26.6610湖州春宸里3453310216695012863602764962828996362

2025.11

项目859.76158.90700.86.17.50深圳浪口村

9090117311775020791261534269786673484896

城市更新项2025.11

6.362.234.131.73.33

目

湖州鸣翠里798901997666909.927953697137735310506201

2024.06

项目4.1645.404.21.35东阳嘉品家1158750454486727042641347243970

2025.07

园项目864.996.758.24.93

杭州天目山644289961776240.199941314461248912439094

2023.04

小镇项目6.99374.542.82.74

杭州棠前嘉42277217134228976667153.4295279211120370

2023.11

座项目8.41.58392.60.63

金华悦品项14013181093799307519057144235.3541910.

2025.05

目871.46811.599.874360杭州揽奥望7983842865845804139926233337594514284854

2025.04

座项目0.366.573.79.72.17

杭州运翠轩29075062707271200235358778015.

2024.10

项目984.24631.233.0156千岛湖湖滨

22392937-1657143720662504

印象项目地2024.05

2.71732890.73.004.98

块2项目杭州潮观平3399837320520719462975

2025.05784424.08

澜府项目332.21573.848.37东阳君品家147879212881241906684518909571

2025.05

园项目706.34250.555.79.27

杭州江河鸣5082900536720544141299826185472.

2023.03215220.68

翠项目6.509.577.6280杭州潮映华2604744250062810411606

2025.07294071.80

岸府项目421.52358.103.42杭州潮观揽3655092355529199800746

2025.03640357.78月轩项目254.78508.44.34

杭州澄虹府34264633351363751001393473078.

2025.06946342.18

项目595.71456.47.2405杭州潮映彼3270518319606374454687

2025.07307986.10

岸轩项目504.12816.31.81

杭州江晖府26677174645096.26032576910575926905482

2024.10

项目771.1954108.00.73.55杭州湖翠里1388879134362845251699

2024.12285491.96

项目942.80243.41.39杭州大枫秀2011883196789643986827

2025.01166415.84

云庭项目614.11786.17.94杭州宁望府138385309774234640662629

2024.0719672.56928234.17

项目3.31.58.29杭州枫汀云2822553278242140132780

2024.12415053.50

邸项目919.48138.65.83

杭州河印观100136796380747375604061012600.2421169.

2025.08

翠湾项目884.778.32.457571杭州望翠蓝1799490176195937531206

2025.06893038.33918069.45

庭项目316.72110.49.23

杭州枫翠岚685478153535248.6557756033237793

2024.11367793.74

湾项目1.37326.44.25

天台江山慈2023.1262706780122488565045792426670391

141杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

悦项目8.532.006.53.72千岛湖湖滨

72925669243527784857289020051146

印象项目地2023.12

6.079.626.45.27

块1项目

杭州栖江揽9534552266672327286731952406315.

2024.05月项目7.965.572.3988东阳滨江上64846829413291272351770112887401

2024.05

品家园项目1.854.587.27.94

杭州鸣翠云5670844034160678225477618929363.

2023.08

筑项目4.616.588.0396

19287940127794913084355412238776939809010776683

其他项目

969.88160.06665.22464.71.53.77

34512922668538737338092027985875122930117325741

合计--

445.36240.46203.41482.41185.328.93

（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备

按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：

按性质分类：

单位：元本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额备注计提其他转回或转销其他

2449810266048316834333426860

开发成本

205.31799.65383.44621.52

157986712344936168343312432462143503

开发产品

426.481.07383.44362.33808.66

402967727839331683433124324616834335570364

合计

631.79160.72383.44362.33383.44430.18

按主要项目分类：

单位：元本期增加金额本期减少金额项目名称期初余额期末余额备注计提其他转回或转销其他

2449810266048316834333426860

在建项目

205.31799.65383.44621.52

永康众泰小7673033776730337

镇项目1.841.84深圳浪口村

691202337181913161938319

城市更新项

0.69.059.64

目湖州鸣翠里288481152192357226655758

项目6.46.993.47东阳嘉品家12344936766607762994763417016250

园项目1.07.90.223.75千岛湖湖滨217945105874753215919757

印象项目4.67.072.60杭州天目山148320034181004910650998

小镇项目8.65.469.19宁波潮映府148266901249826223284282

项目4.011.75.26

天台江山慈214736543226544.18247110

悦项目.9055.35

南京兴智翡69191133605089978682135.翠府项目.20.3882

142杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

苏州锦麟壹57204613536502563554357.品项目.96.8808义乌福田里9570834495363984

344360.19

项目.73.54深圳滨江爱

4621366646213666

义南方大厦

9.179.17

项目丽水观品轩1255734512557345

项目3.183.18

9383325793555915

其他项目277342.47.56.09

402967727839331683433124324616834335570364

合计

631.79160.72383.44362.33383.44430.18

（3）存货期末余额中利息资本化率的情况利息资本化累计金额

项目名称本期利息资本化率(%)资本化金额的计算标准和依据

（元）

深圳浪口村城市更新项目426978661.735.00竣工前用于该项目的借款利息

杭州运河湾项目203706546.023.00竣工前用于该项目的借款利息

杭州海潮望月项目124701346.655.00竣工前用于该项目的借款利息

杭州缤纷城项目96524779.873.00竣工前用于该项目的借款利息

台州锦绣云邸项目95285602.73竣工前用于该项目的借款利息

金华和品项目89591354.662.00竣工前用于该项目的借款利息

永康众泰小镇项目86491329.07竣工前用于该项目的借款利息

杭州翠栖府项目60933141.072.60竣工前用于该项目的借款利息

兰溪红狮上品项目51704748.32-竣工前用于该项目的借款利息

东阳嘉品家园项目47243970.93-竣工前用于该项目的借款利息

杭州潮起江南城项目45120144.452.00竣工前用于该项目的借款利息

杭州时舟里项目36194301.002.34竣工前用于该项目的借款利息

杭州揽奥望座项目33375945.723.25竣工前用于该项目的借款利息

杭州滨运锦绣里项目32295162.242.00竣工前用于该项目的借款利息

杭州映宸里项目31627958.34竣工前用于该项目的借款利息

宁波潮映府项目31536864.322.50竣工前用于该项目的借款利息

湖州春宸里项目27649628.173.00竣工前用于该项目的借款利息

杭州江晖府项目26905482.55竣工前用于该项目的借款利息

天台江山慈悦项目26670391.72竣工前用于该项目的借款利息

杭州平晖府项目23336961.23竣工前用于该项目的借款利息

143杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

利息资本化累计金额

项目名称本期利息资本化率(%)资本化金额的计算标准和依据

（元）

杭州枫揽华庭项目22685703.052.00竣工前用于该项目的借款利息千岛湖湖滨印象项目地块

20051146.27竣工前用于该项目的借款利息

1项目

杭州奥映鸣翠府项目19595550.002.34竣工前用于该项目的借款利息

东阳君品家园项目18909571.27-竣工前用于该项目的借款利息

杭州奥印潮观府项目18447219.792.03竣工前用于该项目的借款利息

杭州滨运映翠湾项目18342617.852.38竣工前用于该项目的借款利息

杭州叠映里项目18164489.22竣工前用于该项目的借款利息

杭州枫映华庭项目14922485.662.00竣工前用于该项目的借款利息

杭州翡翠锦和府项目13321058.342.38竣工前用于该项目的借款利息

杭州春曼雅庐项目13166531.25竣工前用于该项目的借款利息

杭州星翠澜庭项目12936833.77竣工前用于该项目的借款利息

东阳滨江上品家园项目12887401.94竣工前用于该项目的借款利息

杭州天目山小镇项目12439094.74竣工前用于该项目的借款利息

杭州浩运府项目12252760.002.00竣工前用于该项目的借款利息

杭州棠月映翠府项目11133284.442.00竣工前用于该项目的借款利息

杭州棠前嘉座项目11120370.63竣工前用于该项目的借款利息

杭州棠悦芳华轩项目10914979.402.00竣工前用于该项目的借款利息

湖州鸣翠里项目10506201.35竣工前用于该项目的借款利息

杭州锦上万象府项目10089592.712.00竣工前用于该项目的借款利息

杭州翡翠嘉运府10040233.023.00竣工前用于该项目的借款利息

其他项目144805811.79

合计2034607257.28

（4）存货受限情况

按项目披露受限存货情况：

单位：元项目名称期初余额期末余额受限原因

杭州奥映鸣翠府项目4073207332.90为借款提供抵押担保

杭州潮起江南城项目3825770200.003825770200.00为借款提供抵押担保

永康众泰小镇项目2828581060.421122761204.30为借款提供抵押担保

杭州缤纷城项目3821073400.003821073400.00为借款提供抵押担保

144杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

杭州奥印潮观府项目2990285700.002990285700.00为借款提供抵押担保

杭州浩运府项目2882494859.96为借款提供抵押担保

杭州时舟里项目2856500000.00为借款提供抵押担保

杭州锦上观澜项目2251220097.16为借款提供抵押担保

杭州咏舟府项目1919551760.01为借款提供抵押担保

杭州鸣湖里项目1822800246.69为借款提供抵押担保

杭州潮越万象府项目1769684200.00为借款提供抵押担保

金华和品项目1765914400.001765914400.00为借款提供抵押担保

杭州滨运映翠湾项目1655745600.001655973670.38为借款提供抵押担保

杭州锦川源府项目1422795083.13为借款提供抵押担保

杭州锦上万象府项目1421313113.36为借款提供抵押担保

杭州松川境府项目1418691100.00为借款提供抵押担保

杭州鸣涛里项目1401070000.00为借款提供抵押担保

南京锦绣金陵项目1391530000.00为借款提供抵押担保

杭州棠悦芳华轩项目1098247467.64为借款提供抵押担保

杭州棠前文栖府项目903673012.50903546900.00为借款提供抵押担保

杭州鸣澜里项目845921912.97为借款提供抵押担保

台州锦绣云邸项目477487117.48604374795.18为借款提供抵押担保

金华沁湖小区470880183.10为借款提供抵押担保

杭州运宸中心项目367895400.00367895400.00为借款提供抵押担保

深圳浪口村城市更新项目55645071.2355645071.23为借款提供抵押担保

天台江山慈悦项目459093531.083842144.85为借款提供抵押担保

杭州运河湾项目5601170900.00为借款提供抵押担保

杭州滨运锦绣里项目3937010200.00为借款提供抵押担保

杭州澄虹府项目2757974357.15为借款提供抵押担保

杭州翡翠嘉运府2517526000.00为借款提供抵押担保

杭州翡翠锦和府项目2406965800.00为借款提供抵押担保

湖州春宸里项目1879750000.00为借款提供抵押担保

杭州枫揽华庭项目1769900500.00为借款提供抵押担保

杭州翠栖府项目1519837100.00为借款提供抵押担保

杭州望翠蓝庭项目1403055700.00为借款提供抵押担保

杭州揽奥望座项目1307883700.00为借款提供抵押担保

杭州嘉映锦绣里项目1286336100.00为借款提供抵押担保

杭州叠映揽月轩项目1132176000.00为借款提供抵押担保

杭州枫映华庭项目1123471941.64为借款提供抵押担保

金华悦品项目959445000.00为借款提供抵押担保

东阳君品家园项目943938000.00为借款提供抵押担保

杭州湖映里项目726462950.05为借款提供抵押担保

东阳嘉品家园项目708640000.00为借款提供抵押担保

千岛湖湖滨印象项目地块1项目487650869.77为借款提供抵押担保

兰溪红狮上品项目293175274.56为借款提供抵押担保

杭州棠月映翠府项目740570000.00为借款提供抵押担保

杭州河印观翠湾项目604393700.00为借款提供抵押担保

合计53258498585.8844162990242.86

7、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

合同取得成本475662249.84613466803.25

预缴的房产预售相关税金9830555506.1212353437924.33

其他5508703.814878656.55

合计10311726459.7712971783384.13

145杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

其他说明：

合同取得成本

单位：元项目期初数本期增加本期摊销本期计提减值期末数

代销费及佣金支出613466803.25435070840.69572875394.10475662249.84

小计613466803.25435070840.69572875394.10475662249.84

8、其他权益工具投资

单位：元指定为以公允价值本期计入本期计入本期末累本期末累本期确认计量且其其他综合其他综合计计入其计计入其项目名称期末余额期初余额的股利收变动计入收益的利收益的损他综合收他综合收入其他综合得失益的利得益的损失收益的原因上海黑桃互动网

30000003000000

络科技股份有限

0.000.00

公司浙江创泰科技有55000005500000

限公司0.000.00北京梆梆安全科50000005000000

技有限公司0.000.00

微宏动力系统-

832876462971482031615（湖州）有限公3503426

1.894.267.63

司8.58南京海纳医药科45000004500000

技股份有限公司0.000.00

-湖北长江星医药78001687800168

666000.0

股份有限公司3.723.72

0

-北京醋溜网络科

3541757

技股份有限公司

1.00

北京中联康生物-

835778.5835778.5

科技股份有限公1030458

22

司34.14

PROLOGIUMHOLDI 3221113 3221113

NGINC. 80.00 80.00

-北京宝宝树市场

2061444

顾问有限公司.75

-北京众鸣世纪科

4725140

技有限公司

7.00

664236464392032031615-

合计

84.1326.507.632234765

146杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

25.47

9、长期股权投资

单位：元本期增减变动期初减值权益宣告期末减值余额准备法下其他发放余额准备被投资单位（账其他计提期初追加减少确认综合现金

（账权益减值其他期末面价余额投资投资的投收益股利面价变动准备余额值）资损调整或利值）益润

一、合营企业

10871088

杭州滨祁企

7089068615

业管理有限

490.297.26387.4

公司

39

杭州千岛湖-

49483476

滨云通用航1472

714.690.

空服务有限024.

7861

公司17杭州中宙滨

64646464

汇企业管理

28.6728.67

有限公司桐乡市安璟置业有限公司杭州国泰世404137334415

纪置业有限8652516.2168

公司.1963.82

-杭州滨江盛62565640

6155

元房地产开41168171

9450

发有限公司0.170.06.11

-杭州建杭嘉20872025

6209

辉置业有限50004074

259.

公司0.000.04

96

4676395513

小计

017.33891125.6

7.689

二、联营企业杭州滨江普华天晴股权

092522318608

投资合伙企

6.0070.685.32

业杭州信达奥161351421664

体置业有限3919440.8163

公司5.61766.37

杭州保泓房5818-5812地产开发有623164391837

限公司3.4635.028.44

温州隆臻商1099-1073

147杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

务信息咨询130425427052

有限公司6.72524.2.14

58

19801980

杭州滨泽投-

679133

资管理有限5464

525.7066.3

公司59.45

83

5960267025845728

杭州保滨置

1499768.28004296

地有限公司

3.9536.002.31

18601907

4718

杭州亦茂置432622

9559

业有限公司694.4254.4.94

93

杭州融惠企583419376027业管理有限139810588503

公司0.45.278.72广州樾滨房426180194342

地产开发有9061478.1008

限公司1.61179.78浙江恒印房6869459070812987地产开发有0188000059601784

限公司5.180.00.695.87杭州申睿物18191819流科技有限18101810

公司4.874.87南京骏玖房138779411467

地产有限公9161330.3294

司1.53782.31杭州越玺企276520602971业管理有限358403593620

公司4.55.854.40杭州缤煌企36543927186012873007业管理有限54610000663750000998

公司9.340.009.500.00.84杭州缤帛企18061813

7535

业管理有限11206472

19.55

公司8.007.55杭州缤仕企5062396023881340业管理有限1064000022889293

公司7.610.00.225.83杭州滨琬企2707280588697892业管理有限3282125099510272

公司0.640.00.38.02杭州滨赢房4654475398932203

地产开发有06080000911.2118

限公司8.980.00026.31杭州樾宏企584360582418业管理有限222080007897

公司7.500.008.81杭州缤妤企150740781915业管理有限887810546983

公司5.44.379.81

11671265

杭州豪誉企9845

194649

业管理有限5430

413.7843.8

公司.13

36

148杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

-杭州珑秀企40583992

6616

业管理有限20690413

557.

公司7.829.85

97

杭州缤璇企645884386542

业管理有限4425360.8261

公司8.55579.12杭州滨承房214669212838地产开发有856219239755

限公司9.44.302.74

-杭州缤毅企29472932

1440

业管理有限12877192

945.

公司0.515.16

35

杭州远辉房2399243940456407

地产开发有10735580066.5409

限公司3.540.00464.81

-杭州秀恒企64923739

8521

业管理有限75970490

883.

公司8.798.27

98

-杭州秀弘企3818

7976

业管理有限8177

871.

公司9.97

70

-杭州润滨西33223293

2947

站置业有限93464643

031.

公司9.438.14

29

-杭州缤延企73504570

1626

业管理有限00002082

0494

公司0.00.75.13

杭州昶昱商6300-7187业管理有限000085933950

公司0.0043.725.87

-杭州滨德房80006291

2026

地产开发有00004065

743.

限公司0.006.28

26

杭州馨秀企7524-7979业管理有限000052887325

公司0.000.286.74

杭州滨屹房1483-7523地产开发有450012514711

限公司0.002.059.72

45701483

杭州御达控

20823248

股有限公司.757.95

1294--1180

259777332528

其他联营公86121412239672

873037213205

司509.465993450981.4

1.00.297.78

5.90.008

159033252930-1679

92744074

741053268222399914

小计71942485

782.301.0021.23450704.

9.527.78

9409.0039

149杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

178733252930-1870

86354074

487753268222393427

合计18052485

800.301.0021.23450830.

7.847.78

3109.0008

[注]其他联营公司其他变动系本期公司于2025年11月将恺瑄公司纳入合并范围；公司于2025年12月对杭州滨鉴企业

管理有限公司（以下简称滨鉴公司）丧失控制权。

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因不适用

其他说明：

1.其他联营公司其他变动系本期公司于2025年11月将恺瑄公司纳入合并范围；公司于2025年12月对杭州滨鉴企业管

理有限公司（以下简称滨鉴公司）丧失控制权。

2.以下为公司联营企业或合营企业但是本期公司尚未出资，相应长期股权投资账面尚未发生：杭州御达控股有限公司、杭州攸旸企业管理有限公司、深圳市盛锐置业有限公司、杭州越运房地产开发有限公司、杭州运宏企业管理有限公司、

滨鉴公司、杭州滨翎企业管理有限公司、杭州樾滨企业管理有限公司、杭州昌安商务信息咨询有限公司、杭州滨梵企业

管理有限公司、杭州滨颂企业管理有限公司。

10、其他非流动金融资产

单位：元项目期末余额期初余额

分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产——权益工具投资27581650.7727581650.77

指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产——债务工具投资34506325.53583166325.53

合计62087976.30610747976.30

其他说明：

11、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

单位：元

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

150杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

1.期初余额11730565294.83154011252.1911884576547.02

2.本期增加金额1236390838.33-3419425.161232971413.17

（1）外购4002784.804002784.80

（2）存货\

固定资产\在建工程转1266562872.491266562872.49入

（3）企业合并增加

（4)折算差异-34174818.96-3419425.16-37594244.12

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额12966956133.16150591827.0313117547960.19

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额2199343664.702199343664.70

2.本期增加金额644353172.87644353172.87

（1）计提或

631618010.56631618010.56

摊销

2）折算差异-11082436.31-11082436.31

3）固定资产转入23817598.6223817598.62

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额2843696837.572843696837.57

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额157908182.78157908182.78

（1）计提157908182.78157908182.78

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额157908182.78157908182.78

四、账面价值

1.期末账面价值9965351112.81150591827.0310115942939.84

2.期初账面价值9531221630.13154011252.199685232882.32

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

151杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

□适用□不适用

单位：元稳定期的关预测期的年预测期的关稳定期的关项目账面价值可收回金额减值金额键参数的确限键参数键参数定依据滨耀城（酒234057151500000084057153店）3.390.00.39折现率折现率根

529153505150077614145735折现率5.76%，现据评估基准

江河鸣翠64.5年

0.004.88.125.76%金流增长率日国债收益

3%率平均值为

折现率安全利率，

611428795839999927428792折现率6.26%，现根据房地产

海潮望月城35.02年

1.679.67.006.26%金流增长率行业投资收

3%益水平，考

折现率虑通货膨胀

183715211700000013715219折现率5.76%，现和同类行业

观品65.05年

9.940.00.945.76%金流增长率投资风险因

3%素确定。参

考近年来区域同类房地折现率产租赁市场

602971535844102518561282折现率5.76%，现增长情况及

栖江揽月65.83年

4.742.41.335.76%金流增长率租金水平变

3%化规律确定

稳定期现金流增长率。

2161326200341815790818

合计

199.74016.962.78

前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

其他说明：

12、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产758610943.221078880140.87固定资产清理

合计758610943.221078880140.87

（1）固定资产情况

单位：元项目房屋及建筑物通用设备运输工具专用设备合计

一、账面原值：

1.期初余额1340488860.7170985913.93108269459.01251007241.931870751475.6

152杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

63

2.本期增加金额-7107125.28-660306.94776460.18657084.07-6333887.97

（1）购置847565.101748171.80776460.18657084.074029281.15

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

（4)外币折算差异-7954690.38-2408478.74-10363169.12

3.本期减少金额258864493.89863634.5648825741.33899200.00309453069.78

（1）处置

989741.88768664.0148825741.33899200.0051483347.22

或报废

（2)企业合并减少94970.5594970.55（3)转入投资性房地

257874752.01257874752.01

产

1074517241.51554964517.8

4.期末余额169461972.4360220177.86250765126.00

98

二、累计折旧

1.期初余额375587876.93129263886.5389354629.85197664941.45791871334.76

2.本期增加金额42737767.5617712742.492650685.264861106.5167962301.82

（1）计提44126450.0719607455.622650685.264861106.5171245697.46

（2)外币折算差异-1388682.51-1894713.13-3283395.64

3.本期减少金额23882072.45797921.9537946714.52853353.0063480061.92

（1）处置

64473.83729540.4537946714.52853353.0039594081.80

或报废

（2)企业合并减少68381.5068381.50

3)转入投资性房地产23817598.6223817598.62

4.期末余额394443572.04146178707.0754058600.59201672694.96796353574.66

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值680073669.5523283265.366161577.2749092431.04758610943.22

1078880140.8

2.期初账面价值964900983.8341722027.4018914829.1653342300.48

7

（2）固定资产的减值测试情况

□适用□不适用

153杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

13、使用权资产

（1）使用权资产情况

单位：元项目房屋及建筑物土地使用权合计

一、账面原值

1.期初余额37456037.3333088816.2570544853.58

2.本期增加金额2273477.662273477.66

1)租入2273477.662273477.66

3.本期减少金额

4.期末余额39729514.9933088816.2572818331.24

二、累计折旧

1.期初余额18446735.803546259.6321992995.43

2.本期增加金额5317450.30886564.966204015.26

（1）计提5317450.30886564.966204015.26

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额23764186.104432824.5928197010.69

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值15965328.8928655991.6644621320.55

2.期初账面价值19009301.5329542556.6248551858.15

（2）使用权资产的减值测试情况

□适用□不适用

14、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元项目土地使用权专利权非专利技术土地所有权管理软件合计

一、账面原值

154杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

1.期初余198683447.16826722.0220585819.

5075649.07

额96205

2.本期增

1334500.00-373594.24960905.76

加金额

（1）购置1334500.001334500.00

（2）内部研发

（3）企业合并增加

（4)外币折-373594.24-373594.24算差异

3.本期减

少金额

（1）处置

4.期末余200017947.16453127.7221546724.

5075649.07

额96881

二、累计摊销

1.期初余86152577.391105430.9

4952853.60

额55

2.本期增

5031379.7154142.435085522.14

加金额

（1）计提5031379.7154142.435085522.14

3.本期减

少金额

（1）处置

4.期末余91183957.096190953.0

5006996.03

额69

三、减值准备

1.期初余

额

2.本期增

加金额

（1）计提

3.本期减

少金额

（1）处置

4.期末余

额

四、账面价值

1.期末账108833990.16453127.7125355771.

68653.04

面价值90872

2.期初账112530870.16826722.0129480388.

122795.47

面价值61210本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。

155杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

（2）确认为无形资产的数据资源

□适用□不适用

（3）无形资产的减值测试情况

□适用□不适用

15、商誉

（1）商誉账面原值

单位：元被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额企业合并形成期末余额的事项处置的

友好饭店323832.75323832.75

合计323832.75323832.75

（2）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息其他说明

系公司2005年2月通过拍卖获得友好饭店100%产权，实际支付价款高于友好饭店转让基准日净资产的金额，自2005年3月起开始按10年摊销，至2006年12月31日累计摊销72697.14元。自2007年1月1日起该项商誉不再摊销。

16、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费190000.00160000.0030000.00

其他632912.89102175.185419.86525317.85

合计632912.89190000.00262175.185419.86555317.85

其他说明：

其他减少 系 TOWER 公司美元汇率变动导致差额

17、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备5519639270.041379909817.515003519268.721250879817.18

156杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

内部交易未实现利润173004601.3643251150.34273414293.0068353573.25

可抵扣亏损1150302604.00287575651.001761096113.32440274028.33房产开发项目相关税

261218141.4065304535.35309988982.4477497245.61

收备抵金投资性房地产计税基

3097363.64774340.917016359.761754089.94

础差异

可抵扣的广告宣传费122515206.8830628801.72135319151.0833829787.77

租赁负债19968223.964992055.9919078246.964769561.74其他权益工具投资公

234994907.2858748726.82255311064.8063827766.20

允价值变动

合计7484740318.561871185079.647764743480.081941185870.02

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

合同取得成本474509385.30118627346.33613466803.25153366700.84

使用权资产15965328.963991332.2419009301.564752325.39

合计490474714.26122618678.57632476104.81158119026.23

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资项目债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额

递延所得税资产78643795.781792541283.82125704416.151815481453.87

递延所得税负债78643795.7843974882.79125704416.1532414610.08

（4）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异7756852684.116476395637.01

可抵扣亏损4739413391.133043126404.32

合计12496266075.249519522041.33

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

2025年181830596.18

2026年193790147.62198215440.88

2027年714760120.68741582700.46

2028年503245907.29556985041.51

2029年1276261525.691364512625.29

2030年2051355689.85

合计4739413391.133043126404.32

157杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

其他说明：

18、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况详见本财详见本财务报表附务报表附

71398507139850保证、冻注之现金77572977757297保证、冻注之现金

货币资金

1.541.54结流量表补8.448.44结流量表补

充资料的充资料的说明说明为借款提为借款提

4416299441629953732515325849

存货抵押供抵押担抵押供抵押担

0242.860242.866304.448585.88

保保为借款提为借款提

7571772536096476585305666177

固定资产抵押供抵押担抵押供抵押担

16.2226.4380.0947.58

保保为借款提为借款提

2042273117311920460091224109

无形资产抵押供抵押担抵押供抵押担

80.8109.0275.0503.13

保保为借款提为借款提投资性房5270681379026052453794001948抵押供抵押担抵押供抵押担

地产002.00915.15931.58828.21保保

5046647486780560025925802704

合计

4343.437995.003269.609043.24

其他说明：

公司以持有的滨鸿实业有限公司50.00%股权、千岛湖滨朗公司100.00%股权、深圳爱义公司

100.00%股权为借款提供质押担保；滨瑞公司以杭州御江南项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供

质押担保；滨欣公司以杭州翡翠江南项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保；星滨公司以杭州临平滨耀城项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨昌公司以杭州沁语晓庭项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨远公司以杭州观品项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨胜公司以杭州滨涛映月项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保；杭州滨锦开发公司以杭州宁望府项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保；滨浩公司以杭州望涛月明项目自持物业15年的租赁收款权为借款提供质押担保。

19、短期借款

（1）短期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

信用借款200336111.11

158杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

保证兼质押借款390566041.67

合计590902152.78

短期借款分类的说明：

20、应付票据

21、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

房产开发未付工程款5701170289.035598908702.46

其他采购款54913313.7941922193.67

合计5756083602.825640830896.13

（3）是否存在逾期尚未支付中小企业款项的情况是否属于大型企业

□是□否

22、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

应付股利40237500.00

其他应付款24633041282.3926205930663.00

合计24673278782.3926205930663.00

（1）应付股利

单位：元项目期末余额期初余额

普通股股利40237500.00

合计40237500.00

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

（2）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

拆借款23624077402.4925560291091.14

应付暂收款433021852.14176537567.62

押金保证金127241611.65159113021.83

159杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

其他448700416.11309988982.41

合计24633041282.3926205930663.00

2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

杭州滨泽投资管理有限公司1996695116.00项目未清算

杭州滨祁企业管理有限公司1748603258.04项目未清算

杭州秦茂置业有限公司1271452375.00项目未清算

杭州滨程房地产开发有限公司1150573050.00项目未清算

杭州融滨昌盛置业有限公司1055752450.00项目未清算

杭州地铁开发集团有限公司973226237.60项目未清算

杭州滨江盛元房地产开发有限公司929577596.23项目未清算

杭州秀恒企业管理有限公司649332740.50项目未清算

合计9775212823.37

其他说明：

23、预收款项

（1）预收款项列示

单位：元项目期末余额期初余额

预收租金86564714.1378126276.51

合计86564714.1378126276.51

24、合同负债

单位：元项目期末余额期初余额

购房款85478617716.12125300696917.17

其他86234097.0769760425.73

合计85564851813.19125370457342.90账龄超过1年的重要合同负债

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

预售金额前五的项目收款信息：

单位：元序号项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例

1杭州运河湾项目6999594582.577909176249.542026.0571.27%

160杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2杭州滨运锦绣里项目3464939833.496318773716.062026.08100.00%

3杭州奥映鸣翠府项目4935251363.302027.0499.51%

4杭州潮起江南城项目3953974653.224319469596.332026.09100.00%

5杭州平晖府项目4260676245.874260428539.452025.12100.00%

25、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬135990635.38534636361.20541925015.07128701981.51

二、离职后福利-设定

4266659.3228018738.8727794635.064490763.13

提存计划

三、辞退福利2070027.002070027.00

合计140257294.70564725127.07571789677.13133192744.64

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴

129482244.83470580037.89476604823.80123457458.92

和补贴

2、职工福利费28528684.7828189476.78339208.00

3、社会保险费689566.4915294265.6915337861.08645971.10

其中：医疗保险费669625.2414545949.8314585179.77630395.30

工伤保险费15608.62723846.72728212.1711243.17

生育保险费4332.6324469.1424469.144332.63

4、住房公积金486481.5914361334.4814420575.10427240.97

5、工会经费和职工教

5332342.475872038.367372278.313832102.52

育经费

合计135990635.38534636361.20541925015.07128701981.51

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险3931022.9427219190.1026997821.794152391.25

2、失业保险费335636.38799548.77796813.27338371.88

合计4266659.3228018738.8727794635.064490763.13

其他说明：

161杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

26、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税66745004.4875634808.76

企业所得税585631185.89518968864.37

个人所得税2361799.192795878.05

城市维护建设税1106012.203940112.72

土地使用税18819659.4124276473.35

房产税9247494.006049552.72

印花税3764414.376593755.27

教育费附加561050.971783627.03

地方教育附加374033.771189084.41

环境保护税24000.00

车船税17451.04

合计688634654.28641249607.72

其他说明：

27、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款4091969065.096100726782.97

一年内到期的应付债券2364419068.49

一年内到期的租赁负债5090832.406449881.50

合计6461478965.986107176664.47

其他说明：

28、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

短期应付债券1228596164.383676036082.18

联营企业预计亏损60850244.6855647130.79

待转销项税[注]7716862529.3311252230588.91

合计9006308938.3914983913801.88

[注]待转销项税主要为公司房地产销售中随预收房款收取的增值税销项税。

短期应付债券的增减变动：

单位：元按面溢折债券票面发行债券发行期初本期值计本期期末是否面值价摊名称利率日期期限金额余额发行提利偿还余额违约销息

24滨70002024/2024/7000721935607254

3.64%否

江房000002/202/22-00001978219.8000

162杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

产0.002025/0.000.82180.00

CP001 2/22

24滨2024/

70007000718167407248

江房2024/4/10-

00003.55%00000986136.5000否

产04/082025/

0.000.003.01990.00

CP002 4/10

24滨2024/

70007000715010147252

江房2024/5/28-

00003.60%0000509590410000否

产05/242025/

0.000.008.90.100.00

CP003 5/28

24滨2024/

50005000509485805180

江房2024/6/24-

00003.60%00001917821.0000否

产06/202025/

0.000.008.08920.00

CP004 6/24

24滨2024/

50005000506411285177

江房2024/8/21-

00003.55%0000678021915000否

产08/192025/

0.000.008.22.780.00

CP005 8/21

24滨2024/

50005000505013435185

江房2024/9/23-

00003.70%0000684915060000否

产09/192025/

0.000.003.15.850.00

CP006 9/23

25滨2025/

60006000600021366213

江房2025/1/24-

00003.80%0000000032876328否

产01/232026/

0.000.000.00.677.67

CP001 1/24

25滨2025/

60006000600072326072

江房2025/7/9-

00002.50%00000000876.3287否

产07/072026/

0.000.000.00716.71

CP002 7/9

48003676120037291228

8234

000036000780596

合计0082

000.0082.1000.0000.0164.3.20

08008

29、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

质押借款747500000.001091924356.94

抵押借款16015506235.3216646299229.33

保证借款435000000.001247104904.16

信用借款220191657.50

抵押及保证借款6508122350.134282088922.22

抵押、质押及保证借款223369017.71444550566.16

质押及保证借款512599709.26

合计23929497603.1624444759345.57

163杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

30、应付债券

（1）应付债券

单位：元项目期末余额期初余额

本金2049662976.002579082688.00

应付利息35481581.9347982574.24

利息调整-4965896.40-5078654.92

合计2080178661.532621986607.32

（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

单位：元按面溢折债券票面发行债券发行期初本期值计本期期末是否面值价摊名称利率日期期限金额余额发行提利偿还余额违约销息

25滨

2025/

江房50005000500014525145

2025/3/28-

产00003.80%0000000032872328否

03/262027/

MTN00 0.00 0.00 0.00 .67 7.67

1

25滨

2025/

江房60006000600015386153

2025/4/23-

产00003.70%0000000079458794否

04/212027/

MTN00 0.00 0.00 0.00 .21 5.21

2

25滨2025/

江房700010/247000700037717037

2025/

产00002.85%-00000000369.7136否

MTN00 0.00 2027/ 0.00 0.00 86 9.86

Belle

vue10

Apart

ments

LLC

Taxab

le

Varia

ble

Rate -

249624962575114511212464

Deman 2020/ 1141 1127

62972.35%15年62976753238569119605否

d 04/29 9712 58.52

6.006.008.83.26.828.79

Multi .00

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Bonds

(Bell

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164杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

0Apar

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s)

2020S

eries

A

204917882080

257545131121

6625801127178

合计——675349886911——

976.0288.058.52661.5

8.83.00.82

003

31、租赁负债

单位：元项目期末余额期初余额

房屋及建筑物租赁11238408.7612628365.46

合计11238408.7612628365.46

其他说明：

32、长期应付款

单位：元项目期末余额期初余额

长期应付款662897233.50643745948.10

合计662897233.50643745948.10

（1）按款项性质列示长期应付款

单位：元项目期末余额期初余额

美国之路区域中心 EB-5 项目借款及利息 662897233.50 643745948.10

其他说明：

33、递延收益

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因联营企业未实现

15923893.6023293656.3526349541.1912868008.76

利润

合计15923893.6023293656.3526349541.1912868008.76--

其他说明：

34、股本

单位：元

165杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

本次变动增减（+、-）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

股份总数3111443890.003111443890.00

其他说明：

35、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）2089594184.7570918665.332160512850.08

合计2089594184.7570918665.332160512850.08

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本期资本公积增加70918665.33元，系本期购买子公司少数股东股权价格与按照新增持股比例计算应享有子公司自合并日开始持有计算的可辨认净资产份额之间的差额，详见本财务报表附注九2之说明。

36、其他综合收益

单位：元本期发生额

减：前期减：前期

项目期初余额本期所得计入其他计入其他税后归属减：所得税后归属期末余额税前发生综合收益综合收益于少数股税费用于母公司额当期转入当期转入东损益留存收益

一、不能

重分类进--

203161550790391523711

损益的其23871362234765

7.63.418.22

他综合收43.6925.47益其他

--权益工具203161550790391523711

23871362234765

投资公允7.63.418.22

43.6925.47

价值变动

二、将重

---分类进损39458083819460

16977060.000.000.001263486434220.1

益的其他8.742.13.78.617综合收益

外币---

39458083819460

财务报表16977061263486434220.1

8.742.13

折算差额.78.617

---其他综合186184550790391397363

1992555434220.11852819

收益合计0.85.411.61

54.95723.34

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

166杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

37、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1555721945.001555721945.00

合计1555721945.001555721945.00

38、未分配利润

单位：元项目本期上期

调整后期初未分配利润20970196360.2618682075721.56

加：本期归属于母公司所有者的净利润2116317717.432545764974.90

应付普通股股利255138395.51280029950.10

其他综合收益结转留存收益22385613.90

期末未分配利润22831375682.1820970196360.26

39、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务82870004455.4471913791001.6969137118423.8860461290175.89

其他业务17755961.5618542812.6314702546.1519999329.81

合计82887760417.0071932333814.3269151820970.0360481289505.70

公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值

□是□否

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

报告期内确认收入金额前五的项目信息：

单位：元序号项目名称收入金额

1杭州观翠揽月项目8324464603.67

2杭州芳翠锦绣府项目4227409700.59

3杭州潮观揽月轩项目3985837542.71

4杭州澄虹府项目3534624852.30

5杭州潮映万象轩项目3526136164.22

40、税金及附加

单位：元

167杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税134621797.82123648127.01

教育费附加60360303.9553448574.14

房产税58689603.0452563759.76

土地使用税12278842.123904010.53

车船使用税95485.2019431.00

印花税41846140.3443588242.96

土地增值税394459958.67334246891.97

地方教育附加22883107.5535424725.74

环境保护税69635.20265066.32

其他78452.80

合计725383326.69647108829.43

其他说明：

41、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

运营费177940836.88106642643.64

工资及福利费165439053.11171293090.37

折旧费及摊销费73731129.5092547599.73

物业管理费55024561.1144433031.57

办公费及差旅费36715259.2830475159.08

中介咨询服务费32645554.5934250832.87

车辆使用费及维修费11964967.8913560292.56

业务招待费11165134.1324605880.67

水电费及燃料9361773.6312566485.13

保险费4754878.014338125.22

消防改造费用4628547.961087973.80

残保金1680326.371844001.09

其他17460315.176167665.75

合计602512337.63543812781.48

其他说明：

42、销售费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

房地产业务营销费用1031717968.04800749933.18

酒店业务营销费用49856360.5956658049.85

合计1081574328.63857407983.03

其他说明：

43、财务费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

168杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

利息费用607394639.19699027514.60

利息收入-144611826.17-266115828.05

其他24760161.0845648746.97

合计487542974.10478560433.52

其他说明：

44、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

与收益相关的政府补助5850981.1512279412.87

增值税加计抵减1632.53

其他135231.94129718.84

45、公允价值变动收益

单位：元产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产4141344.227964730.82

合计4141344.227964730.82

其他说明：

46、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益881476767.44760100022.64

处置长期股权投资产生的投资收益13246433.26159112805.51

投资性利息收入26161624.3531940209.64

理财产品收益5188798.914193732.25

其他非流动金融资产持有期间的股利收入398881.10

合计926472505.06955346770.04

其他说明：

47、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

坏账损失-15570016.75-261858332.92

合计-15570016.75-261858332.92

其他说明：

48、资产减值损失

单位：元

169杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

一、存货跌价损失及合同履约成本减

-2632214309.19-869294234.17值损失

三、投资性房地产减值损失-157908182.78

合计-2790122491.97-869294234.17

49、资产处置收益

单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

固定资产处置收益520224.43682719.34

50、营业外收入

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

违约金收入14768965.119600289.6814768965.11

无须支付款项3328512.04101468.193328512.04

罚款收入1283912.39163854.941283912.39

补偿款收入1032740.18910132.271032740.18

其他364575.07525121.94364575.07

合计20778704.7911300867.0220778704.79

51、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

对外捐赠10864309.009256500.0010864309.00

赔款支出7625457.2622341203.417625457.26

滞纳金4987295.8810056216.274987295.88

罚没支出93134.162133626.0193134.16

非流动资产毁损报废损失48123.6117956638.1248123.61

其他3645181.104067059.433645181.10

合计27263501.0165811243.2427263501.01

其他说明：

52、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用2514061031.842055427018.85

递延所得税费用28946050.3087770365.84

合计2543007082.142143197384.69

170杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额6183356617.49

按法定/适用税率计算的所得税费用1545839154.37

子公司适用不同税率的影响-347845.71

调整以前期间所得税的影响72554113.74

非应税收入的影响-108565482.99

不可抵扣的成本、费用和损失的影响9834571.81

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-99157173.94

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响1055182916.12

预缴所得税无法退回的影响22388544.16

补确认以前年度未确认可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响-42159.95

冲回前期确认递延所得税资产的可抵扣暂时性或可抵扣亏损的影响45320444.53

所得税费用2543007082.14

53、其他综合收益详见附注36。

54、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收回押金保证金净额738288068.89

项目预售监管共管户资金305487384.54

暂收款255493654.0922984086.30

经营性利息收入144611826.17266115828.05

应收暂付款37092215.08

违约金收入14848965.119600289.68

政府补助5850981.1512279412.87

罚款收入1283912.39163854.94

补偿款收入1032740.18910132.27

其他2150190.5713753087.00

合计1506139938.17325806691.11

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

支付期间费用1386014373.871143869890.89

应收暂付款15381919.8813792283.27

支付物业维修金净额64571266.31318023341.17

捐赠支出10864309.009256500.00

支付押金保证金净额536343721.10

171杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目预售监管共管户资金598848757.93

其他14186336.2868515406.06

合计1491018205.342688649900.42

（2）与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收回拆借款及利息13530764868.055341469539.47

取得子公司支付的现金净额7278214.03

合计13530764868.055348747753.50支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

支付拆借款10145562428.177363908683.64

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额190802757.5653660931.12

纳入合并前支付给合作项目公司拆借款150000.00

合计10336365185.737417719614.76

（3）与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收到拆借款12599939639.507536703072.68

合计12599939639.507536703072.68支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

合作项目股东减资12942600174.00495341000.00

归还拆借款及利息7458377632.695523240118.74

购买少数数股东股权244643600.00292225000.00

发行公司债券及中期票据相关费用20058022.4026464313.21

支付租赁付款额5551783.457435883.50

合计20671231212.546344706315.45筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用□不适用

单位：元本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

36760360812000000082340082.2372978000122859616

其他流动负债

2.180.0000.004.38

31136388218544360010481315522691133916279200.0280214666

银行借款

81.3200.009.7872.85068.25

172杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文应付债券（含

262198660180000000139527746.105496911.11419712.0444459773

一年内到期的

7.320.00528200.02应付债券）租赁负债（含

19078246.916329241.1

一年内到期的3265327.395551783.45462549.74

66租赁负债）

643745948.19151285.4662897233.

长期应付款

10050

38097235121544360012924160026531962628161461.7343738870

合计

65.8800.001.2968.12437.31

（4）以净额列报现金流量的说明项目相关事实情况采用净额列报的依据财务影响公司收回和支付物业维修金业务相关现

金流系代客户收取和支付的现金，以净如果上述业务相关现金流采

收到其他与经营公司收回和支付物业维修额列报更能说明其对公司支付能力、偿

用总额列报，本期增加金活动有关的现金金债能力的影响，更有助于评价公司的支额323916196.45元

付能力和偿债能力、分析公司的未来现金流量。

公司收回和支付押金保证金、应收暂付

款、暂收款业务系周转快、期限短项目

的现金流入和流出，上述现金流以净额如果上述业务相关现金流采支付其他与经营公司收回和支付押金保证

列报更能说明其对公司支付能力、偿债用总额列报，本期增加金活动有关的现金金、应收暂付款、暂收款

能力的影响，更有助于评价公司的支付额323916196.45元能力和偿债能力、分析公司的未来现金流量。

55、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量

净利润3640349535.353791186093.31

加：资产减值准备2805692508.721131152567.09

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产

709067723.28626584645.82

折旧使用权资产折旧

无形资产摊销5085522.145039638.88

长期待摊费用摊销262175.183717838.64

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

-520224.43-682719.34（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）48123.6117956638.12

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-4141344.22-7964730.82

财务费用（收益以“－”号填列）627452227.05730392549.51

投资损失（收益以“－”号填列）-926472505.06-955346770.04

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）22940170.05327891912.39

173杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）11560272.71-130205183.66

存货的减少（增加以“－”号填列）32809601833.8722692469829.76

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）4245870255.16-657059096.62

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-48237746187.06-19788914565.04

其他-118624098.28

经营活动产生的现金流量净额-4290949913.657667594549.72

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券

融资租入固定资产2273477.665035402.62

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额30502177122.4937062847570.00

减：现金的期初余额37062847570.0032648928853.24

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-6560670447.514413918716.76

（2）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金30502177122.4937062847570.00

其中：库存现金275201.72196222.07

可随时用于支付的银行存款30472828058.6637052545308.64

可随时用于支付的其他货币资金29073862.1110106039.29

三、期末现金及现金等价物余额30502177122.4937062847570.00

（3）不属于现金及现金等价物的货币资金

单位：元不属于现金及现金等价物的项目本期金额上期金额理由

银行存款37184023.741117984.22银行风险管控

银行存款1878736.481837045.21司法冻结

银行存款855210.61耕地占用保证金

银行存款243609.06472295.87质量保证金

银行存款 12000.00 96500.00 ETC 保证金

银行存款10000000.00质押用于保函

其他货币资金17508464.4653570083.33保函保证金

其他货币资金13265861.9110057340.76酒店运营保证金

其他货币资金450595.28421729.05公寓运营保证金

合计71398501.5477572978.44

其他说明：

174杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

（4）其他重大活动说明

56、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额货币资金

其中：美元18926950.767.0288133033751.50欧元港币应收账款

其中：美元538023.007.02883781656.06欧元港币长期借款

其中：美元欧元港币

其他应收款3808446.547.028826768809.04

其中：美元3808446.547.028826768809.04

应付账款1241938.007.02888729333.81

其中：美元1241938.007.02888729333.81

其他应付款10896244.327.028876587522.11

其中：美元10896244.327.028876587522.11

一年内到期的非流动负债102000000.007.0288716937600.00

其中：美元102000000.007.0288716937600.00

长期应付款94311580.007.0288662897233.50

其中：美元94311580.007.0288662897233.50

应付债券35069437.007.0288246496058.79

其中：美元35069437.007.0288246496058.79

其他说明：

（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及

选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。

□适用□不适用重要境外经营实体名称主要经营地记账本位币记账本位币选择原因

TOWER 公司 美国 美元 经营活动均以美元结算

175杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

重要境外经营实体名称主要经营地记账本位币记账本位币选择原因滨江（香港）有限公司香港美元经营活动均以美元结算

57、租赁

（1）本公司作为承租方

□适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用□不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用□不适用

计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：

项目本期数上年同期数

低价值资产租赁费用（短期租赁除外）260186.48890902.97

合计260186.48890902.97与租赁相关的当期损益及现金流项目本期数上年同期数

租赁负债的利息费用529300.00899966.95

与租赁相关的总现金流出5551783.457905902.86涉及售后租回交易的情况不适用

（2）本公司作为出租方作为出租人的经营租赁

□适用□不适用

单位：元

其中：未计入租赁收款额的可变租赁项目租赁收入付款额相关的收入

租赁收入442218969.98

合计442218969.98作为出租人的融资租赁

176杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

□适用□不适用未来五年每年未折现租赁收款额

□适用□不适用

单位：元每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年244283097.09231289088.97

第二年118499517.14138417676.51

第三年85840616.14104292675.87

第四年66902611.4174865806.90

第五年63002406.9462513093.34

五年后未折现租赁收款额总额176455396.74180314101.10未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

（3）作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用□不适用

八、研发支出

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

（1）本期发生的非同一控制下企业合并

单位：元股权取得股权取得股权取得股权取得被购买方名称购买日

时点成本比例（%）方式

恺瑄公司2025/11/1072606100.0050.00购买2025/11/10

金华城瑞公司2025/3/2825732064.0151.00购买2025/3/28

金华城祺公司2025/4/1025731651.2951.00购买2025/4/10

金华城和公司2025/4/1025731419.5751.00购买2025/4/10

金华城望公司2025/4/1025731448.6851.00购买2025/4/10

星奎咨询公司2025/8/15541728000.0045.60购买2025/8/15

滨捷咨询公司2025/8/11000000.00100.00购买2025/8/1（续上表）被购买购买日的购买日购买日至期末被购买日至期末被购买方的现金流量

177杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

方名称确定依据至期末购买方的净利润被购买经营活动净流入投资活动净流入筹资活动净流入方的收入完成工商

恺瑄公司-1201.07-1201.07变更金华城瑞完成工商

-3512210.90-538487191.22-29977.88578060002.24公司变更金华城祺完成工商

-62897.66-298685219.48302575550.00公司变更金华城和完成工商

-116434.47-154418539.05156141500.00公司变更金华城望完成工商

-1897478.18-371457683.43375181683.27公司变更星奎咨询完成工商

-9705190.02-226.56-2158511850.002158521750.00公司变更滨捷咨询完成工商公司变更

（2）合并成本及商誉

单位：元金华城瑞金华城祺公金华城和公金华城望公星奎咨询公滨捷咨询公合并成本恺瑄公司公司司司司司司

72606100541728001000000.

--现金.000.0000

--非现金资

25732064257316512573141925731448

产的公允价.01.29.57.68值

--发行或承担的债务的公允价值

--发行的权益性证券的公允价值

--或有对价的公允价值

--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值

--其他

合并成本合7260610025732064257316512573141925731448541728001000000.计.00.01.29.57.680.0000

减：取得的

可辨认净资7260610025732064257316512573141925731448541728001000000.产公允价值.00.01.29.57.680.0000份额

商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允

178杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

价值份额的金额

（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债

单位：元金华城瑞公金华城祺公金华城和公金华城望公星奎咨询公滨捷咨询公恺瑄公司司司司司司司购买购买购买购买购买购买购买购买购买购买购买购买购买购买日公日账日公日账日公日账日公日账日公日账日公日账日公日账允价面价允价面价允价面价允价面价允价面价允价面价允价面价值值值值值值值值值值值值值值

800800545545322322164164356356136136

资012012000000114114692692405405835835105105

产：052.052.040.040.179.179.933.933.838.838.7907903.123.12

848447478585404055556.366.36

478478495495496496149149

120120

货币512512336336278278697697884884105105

52.852.8

资金28.528.543.443.423.423.488.888.84.964.963.123.12

44

11117799

应收款项

495495271271114114358358

770770453453567567907907

存货

023.023.262.262.570.570.398.398.

0303040461616464

固定资产无形资产

--

180180

其他174174

265265349349

应收785785

3.363.36061.061.

款19.019.0

4040

44

800800118118

长期

000000800800

股权

000.000.000000

投资

00000.000.00

其他137137112112497497

717717

流动613613727727539.539.

0.060.06

资产5.575.574.404.403232

700700495495272272114114306306180180

负033033201201456456857857736736358358

债：500.500.064.064.001.001.220.220.251.251.061.061.

000019191919838305054040

借款

567567381381700700

应付

92.492.4000.000.00.000.0

款项

66000000

递延所得税负

179杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

债

--应交

165165

税费

8.368.36

700700495495272272114114306306180180

其他

033033201201399399476476667667358358

应付

500.500.064.064.208.208.220.220.909.909.061.061.

款

000019197373838341414040

999999497497496496498498496496118118

净资785785989989581581357357695695799799105105

产52.852.876.276.278.678.612.512.587.587.59849843.123.12

44886677004.964.96

减：273273240240239239241241239239646646少数724724669669265265042042381381271271

股东52.852.812.212.227.327.393.093.038.838.8844.844.权益44777700229696

726726257257257257257257257257541541

取得

061061320320316316314314314314728728105105

的净

00.000.064.064.051.251.219.519.548.648.6000.000.3.123.12

资产

00119977880000

可辨认资产、负债公允价值的确定方法：

企业合并中承担的被购买方的或有负债：

其他说明：

（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易

□是□否

2、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□是□否

单位：元处置丧失与原丧丧失丧失价款按照控制子公失控制控制与处公允权之司股控权之权之置投丧失价值日合权投丧失制丧失日合日合资对控制重新并财资相控制丧失控权丧失控制并财并财应的权之计量务报关的子公司权时制权时时控制权时务报务报合并日剩剩余表层其他名称点的点的处点权的点的表层表层财务余股股权面剩综合处置置比例的时点判断面剩面剩报表权的产生余股收益价款处依据余股余股层面比例的利权公转入置权的权的享有得或允价投资方账面公允该子损失值的损益式价值价值公司确定或留

180杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

净资方法存收产份及主益的额的要假金额差额设温岭盈2025

5000工商3193

石房产转年09

000.100.00%变更5152

开发有让月12

00日.36

限公司日杭州滨2025

2000工商3752

辰企业转年05

0000100.00%变更5295

管理有让月16.00日.70限公司日杭州缤2025

工商-72007200

延企业转年0948.49

51.52%变更152400000000

管理有让月26%

日.370.000.00限公司日杭州缤2025

3000工商

骁企业转年127356

000060.00%变更

管理有让月2932.08

0.00日

限公司日淳安千岛湖森2025工商8644垄房地6684转年12

30.00%变更6548

产开发7.83让月10日.25有限公日司丽水市2025

2773工商1416

滨嘉置转年12

022760.00%变更4313

业有限让月29

6.85日1.28

公司日兰溪市2025

1000章程8914

超峰置转年12

000050.00%变更976.

业有限让月31

0.00日04

公司日

杭州兴2025-工商耀投资2600转年101116

26.00%变更

有限公00.00让月15361.日司日54

2025

章程4812

滨鉴公转年1219.20

80.80%变更0827

司让月31%

日.92日杭州滨

2025

昂房地章程283055005500

转年1220.01

产开发79.99%变更546.00000000

让月31%

有限公日97.00.00日司

其他说明：

是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□是□否

181杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

3、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

1.合并范围增加

公司名称股权取得方式股权取得时点出资额出资比例

滨奇公司新设工商设立日2500000000.0051.00%

滨烨管理公司新设工商设立日2700000.0027.00%

滨裕公司新设工商设立日2200000000.0080.00%

缤景公司新设工商设立日1771960000.0050.01%

滨庆公司新设工商设立日1000000000.0051.99%

滨亿公司新设工商设立日1800000000.0034.01%

杭州滨竭公司新设工商设立日517522500.0034.85%

滨韵公司新设工商设立日1500000000.0035.50%

滨岚管理公司新设工商设立日100.00%

滨慕管理公司新设工商设立日100.00%

星缤嘉好公司新设工商设立日127575000.0040.50%

滨华公司新设工商设立日800000000.0034.07%

滨尧管理公司新设工商设立日100.00%

滨溢管理公司新设工商设立日100.00%

滨浮管理公司新设工商设立日100.00%

滨禄管理公司新设工商设立日100.00%

滨炎管理公司新设工商设立日100.00%

南京滨发建设公司新设工商设立日1000000.00100.00%

星奎咨询公司新设工商设立日541728000.0045.60%

星沛公司新设工商设立日45.14%

滨瑄管理公司新设工商设立日660082500.0044.45%

滨尚公司新设工商设立日1500000000.0044.45%

滨卓公司新设工商设立日700000000.0025.11%

上海滨煜公司新设工商设立日77.92%

滨延管理公司新设工商设立日100.00%

滨冠西站公司新设工商设立日80000000.0035.00%

182杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司名称股权取得方式股权取得时点出资额出资比例

滨芯公司新设工商设立日50000000.00100.00%

滨齐公司新设工商设立日45.00%

滨湾公司新设工商设立日34.65%

滨颖公司新设工商设立日100.00%

滨鉴公司新设工商设立日100.00%

滨昂公司新设工商设立日55000000.00100.00%

2.合并范围减少

处置日净期初至处置日公司名称股权处置方式股权处置时点资产净利润

宁波滨江维堡置业有限公司清算2025/6/53402052.00

杭州滨雅企业管理有限公司清算2025/8/18

杭州滨柏企业管理有限公司清算2025/2/50.22

杭州滨景投资管理有限公司清算2025/3/31928761.35

温州璞悦房地产开发有限公司清算2025/11/271264820.80

温岭滨锦房地产开发有限公司清算2025/11/246399300.70

杭州滨弛企业管理有限公司清算2025/4/152.01

湖州滨兴房地产开发有限公司清算2025/3/102618727.78

宁波滨浦置业有限公司清算2025/9/24-8135205.21杭州千岛湖翡翠海岸房地产开发有限公

清算2025/11/24-466694.81司

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成——重要子公司的构成

单位：元持股比例子公司名称注册资本主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接

滨甬实业公司4000000000.00杭州杭州房地产业90.00%设立

滨建公司50000000.00杭州杭州房地产业25.00%25.00%设立

滨慧公司50000000.00杭州杭州房地产业20.00%40.00%设立

滨睿房地产公司100000000.00杭州杭州房地产业20.00%80.00%设立

滨兰公司10000000.00杭州杭州房地产业20.00%80.00%设立

滨坤房地产公司10000000.00杭州杭州房地产业20.00%30.00%设立

滨铂公司10000000.00杭州杭州房地产业20.00%14.00%设立

183杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

滨隆公司10000000.00杭州杭州房地产业20.00%14.00%设立

滨阳公司10000000.00杭州杭州房地产业20.00%80.00%设立

滨创房地产公司50000000.00杭州杭州房地产业20.00%80.00%设立

江湾盛和公司10000000.00杭州杭州房地产业34.00%设立

建雅公司10000000.00杭州杭州房地产业34.00%设立

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

子公司名称持股比例股东会表决权比例说明

天台杨帆公司50.00%100.00%

台州滨交公司35.00%100.00%

东阳滨杭公司55.00%100.00%

东阳滨茂公司55.00%100.00%

东阳滨盛公司55.00%100.00%

滨峙公司50.00%100.00%

滨耀公司50.00%100.00%

滨建公司50.00%100.00%

滨晨公司50.00%100.00%

滨麟公司34.00%100.00%

滨鸿实业有限公司50.00%100.00%

滨澳公司28.00%100.00%根据相关协议或章程的约定，少数股东所代表的表决权与本

滨涛房地产公司67.00%100.00%公司意见保持一致

滨启房地产公司60.00%100.00%

星州盛和公司36.85%100.00%

滨坤房地产公司50.00%100.00%

滨鑫公司63.00%100.00%

滨汇世纪公司51.00%100.00%

滨昇公司26.00%100.00%

滨豪公司70.00%100.00%

滨林公司70.00%100.00%

滨旗公司34.00%100.00%

滨慧公司60.00%100.00%

滨腾公司38.00%100.00%

184杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

子公司名称持股比例股东会表决权比例说明

滨铂公司34.00%100.00%

滨隆公司34.00%100.00%

北沙盛和公司34.00%100.00%

运河湾公司51.00%100.00%

湖岸公司50.40%100.00%

江湾盛和公司34.00%100.00%

建雅公司34.00%100.00%

滨红公司60.80%100.00%

星岚公司34.00%100.00%

滨诺置业公司51.00%100.00%

金华城滨公司51.00%100.00%

宁波建曙公司50.00%100.00%

滨名公司27.00%100.00%

滨岚公司38.13%100.00%

滨意公司37.00%100.00%

滨永公司37.00%100.00%

建临公司33.96%100.00%

滨明公司70.00%100.00%

缤杭公司50.00%100.00%

滨西公司65.00%100.00%

北瑞公司51.00%100.00%

滨跃房地产公司67.33%100.00%

滨杭铁誉公司51.00%100.00%

滨圣公司51.00%100.00%

滨澎公司34.07%100.00%

滨月公司51.99%100.00%

南京滨江公司40.78%59.28%

滨烨管理公司27.00%51.82%

185杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

子公司名称持股比例股东会表决权比例说明

滨恒管理公司27.00%51.82%

滨银管理公司27.00%51.82%

星滨公司50.00%51.00%

滨合公司40.00%51.00%

苏州滨望公司50.00%51.00%

宁波滨望公司40.50%51.00%根据相关协议或章程的约定公

滨兴公司26.50%50.50%司拥有的股东会表决权不同于持股比例

义乌翠语华庭公司50.00%51.00%

星滨公司50.00%51.00%

滨合公司40.00%51.00%

苏州滨望公司50.00%51.00%

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

根据公司与 GREEN SEA INTERNATIONAL LIMITED 签署的《关于共同投资组建“杭汽发”地块项目公司之协议书》约定，公司对滨绿公司的财务和经营政策能够实施控制，故将其纳入合并财务报表范围。

根据公司与上海滨安公司其他股东签署的《关于滨江上海大场 B3-03 项目之合作框架协议补充协议二》以及上海滨安公司章程约定，深圳联新投资管理有限公司在上海滨安公司股东会会议不享有表决权，不参与上海滨安公司经营；滨江集团对上海滨安公司股东会会议享有并行使100%的表决权，对上海滨安公司的财务和经营政策能够实施控制，故自2019年6月起将其纳入合并财务报表范围。

根据公司与杭州滨祁企业管理有限公司（以下简称“滨祁公司”）其他股东签订的投资合作协议及补充协议约定“各方一致同意合作协议第3.1条目标公司股东会表决权机制变更为：甲乙丙三方按股权比例行使表决权，股东会所有决议事项须经代表2/3以上表决权的股东同意方可通过”，公司持有滨祁公司股权比例和表决权为60%未超过协议约定的2/3，无法对滨祁公司实施控制，故未将其纳入合并范围。

根据杭州滨瀚企业管理有限公司（以下简称“滨瀚公司”）与杭州亦茂置业有限公司（以下简称“亦茂公司”）其他股东签订的投资合作协议约定，亦茂公司的股东会会议表决机制为股东的表决权不按照出资比例行使，其他股东享有的表决权比例为60%，滨瀚公司享有的表决权比例为40%，决议事项须经代表全体股东二分之一以上表决权的股东表决通过即为有效。公司持有滨瀚公司股权比例为75%，滨瀚公司持有亦茂公司的股权比例为64%，即公司间接持有亦茂公司股权比例为48%。由股权穿透可知，

186杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

金茂方穿透的持股比例为60%，滨江方为30%，金汇方为10%，综上公司无法对亦茂公司实施控制，故未将其纳入合并范围。

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

确定公司是代理人还是委托人的依据：

其他说明：

（2）重要的非全资子公司

单位：元本期归属于少数股东本期向少数股东宣告期末少数股东权益余子公司名称少数股东持股比例的损益分派的股利额

滨甬实业公司10.00%18319435.94-1048110.97

滨建公司50.00%174250604.4553990000.00192754205.28

滨慧公司40.00%128599649.8085200000.0029119176.89

滨坤房地产公司50.00%121142719.8950000000.0058058412.18

滨铂公司66.00%252669018.28235253501.30

滨隆公司66.00%313266416.94201630000.0088125681.70

江湾盛和公司66.00%173164965.55159526394.59

建雅公司66.00%292022392.83273888626.89

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

其他说明：

（3）重要非全资子公司的主要财务信息

单位：元期末余额期初余额子公司名非流非流非流非流流动资产流动负债流动资产流动负债称动资动负动资动负资产合计负债合计资产合计负债合计产债产债

332742961328133293799391

滨甬96832747274735421221

87123664381868765975

实业64564706470697400045

985.9555.1459.199.846.7891.9

公司9.207.767.76.16.14

22395560

5114512033943400

5132172351491044104461015869

滨建480581724594

7435112.974689058905711.903.

公司231.4943.1838.1741.4

2.16724.884.334.336328

8197

4630464735303534

1592104116033753375316464730

滨慧781243229959

8738532.2891097509751661389.

公司885.9547.4339.9729.7

5.09587.67.44.44.4681

9523

滨坤19501950688441996888306812643081309248243097

187杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

房地0097009721488.8841479326297578923339.747

产公1.591.59.36.24465.3.37762.6038.643378.1司2992

3891390539173922

563456391975197513775024

滨铂5568880659022046

18077497302730279481628.

公司92.56028.9510.7029.1657.6

9.361.922.972.97.8056

4417

4418443544554460

425942592824282416244840

滨隆3144887128909750

40017146477047701058753.

公司5.48187.2246.0819.0572.1

7.052.532.362.36.8107

3474

3023303130443045

江湾42794282179517958405

28642286347735560329

盛和3863250548694869911.

14.94478.5389.6129.164.96194.0

公司6.921.866.436.4306

4039

4166418541974205

827782864066406618468363

建雅8156678148289653

97491318607260729206862.

公司94.93850.3057.2900.6763.2

3.238.163.193.19.9665

3927

单位：元本期发生额上期发生额子公司名称综合收益经营活动综合收益经营活动营业收入净利润营业收入净利润总额现金流量总额现金流量

---滨甬实业8332217915971791597172445138

515365851536581852966

公司334.249.719.7116.95.44.44.23

--

289981034850123485012155512716923561692356

滨建公司17654651852966

568.2508.9108.91735.4207.3707.37

83.93.23

----

323757832149913214991

滨慧公司1746109453872.3453872.32315891

556.8824.5124.51

0.705506.94

----滨坤房地278103724228542422854

4823140104805210480521498702

产公司137.1339.7839.78

8.02.66.6615.52

--

35261363828318382831821745632174563

滨铂公司92178972415717

164.2245.8845.889.709.70

6.8504.36

--

39858374746460474646022694372269437

滨隆公司10145752254116

542.7186.2786.271.111.11

35.9346.71

--江湾盛和26987412623711262371115946711594671

71959092371143

公司295.4159.9259.927.107.10

1.9392.95

--

36267284424581442458120541022054102

建雅公司99670962260343

545.7370.9570.951.131.13

1.5012.24

其他说明：

（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制不适用

188杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持不适用

其他说明：

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明子公司名称变动时间变动前持股比例变动后持股比例

滨星公司2025/5/1466.00%100.00%

新广发公司2025/5/2192.00%100.00%

滨奇管理公司2025/5/1470.00%100.00%

滨得公司2025/5/1470.00%100.00%

滨科公司2025/6/1990.00%100.00%

滨璞公司2025/7/1880.00%90.00%

滨甬实业公司2025/7/1880.00%90.00%

缤昀公司2025/5/1587.50%100.00%

缤拓公司2025/5/1687.50%100.00%

滨阳公司2025/9/2690.00%100.00%

缤瑛公司2025/5/1987.50%100.00%

恺瑄公司2025/11/1050.00%100.00%

滨颐公司2025/12/2970.00%100.00%

缤莱公司2025/6/19100.00%95.80%

（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

单位：元新广发公滨璞公滨星公滨奇管缤昀公司滨颐公司缤莱公司缤拓公司缤瑛公司司司司理公司购买成本

/处置对价

12000077383312500.015000048763316632012500.012500.0

--现金

00.0022.710000.0003.2900.0000

189杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

--非现金资产的公允价值购买成本

12000077383312500.015000048763316632012500.012500.0

/处置对

00.0022.710000.0003.2900.0000

价合计

减：按取

得/处置

---的股权比555094995797779391150657479625162839

104158801640.904895.

例计算的69.4402.276.97204.6428.8605.74

9.373242

子公司净资产份额

-----

105408800774.814140.917395.

差额435094221963779391657204.348094.

9.37433242

69.4479.566.976426

其中：调-----

105408800774.814140.917395.

整资本公435094221963779391657204.348094.

9.37433242

积69.4479.566.976426调整盈余公积调整未分配利润

其他说明：

3、在合营企业或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业主要经持股比例对合营企业或联营企业合营企业或联营企业名称注册地业务性质营地直接间接投资的会计处理方法

杭州缤煌企业管理有限公司杭州杭州其他组织管理服务16.25%权益法核算

杭州樾宏企业管理有限公司杭州杭州租赁和商务服务业49.50%权益法核算

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

（2）重要联营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额杭州缤煌企业管理杭州樾宏企业管理有杭州缤煌企业管理有杭州樾宏企业管理有有限公司限公司限公司限公司

流动资产394362138.903050809449.526244610279.4310947397168.70

190杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

非流动资产8012422.435967112.68979493142.08211115998.06

资产合计402374561.333056776562.207224103421.5111158513166.76

流动负债4287.132183582044.52408380614.568761910892.62非流动负债

负债合计273287830.182183582044.525136830469.008761910892.62

少数股东权益37962492.24428101212.00979834712.091216153370.10

归属于母公司股东权益91124238.91445093305.681107438240.421180448904.04按持股比例计算的净资

30070998.84220321186.31365454619.34584322207.50

产份额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他对联营企业权益投资的

30070998.84220321186.31365454619.34584322207.50

账面价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入4378696962.398214978036.71

净利润451041670.62447062122.46-18395105.26-32095333.94终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额451041670.62447062122.46-18395105.26-32095333.94本年度收到的来自联营

128750000.00

企业的股利

其他说明：

（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润

--其他综合收益

--综合收益总额

联营企业：

投资账面价值合计18453035644.9315191170146.61下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润435009734.87448985642.00

191杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

--其他综合收益

--综合收益总额435009734.87448985642.00

其他说明：

（4）合营企业或联营企业发生的超额亏损

单位：元累积未确认前期累计的本期未确认的损失（或本期合营企业或联营企业名称本期末累积未确认的损失损失分享的净利润）

杭州滨宝置业有限公司-7806512.81-8235583.08-16042095.89

杭州西滨云栖置业有限公司-10654475.90-6730507.91-17384983.81

杭州攸旸企业管理有限公司-344483.001312.56-343170.44

杭州远辉房地产开发有限公司-1945705.16-1945705.16

杭州越运房地产开发有限公司-1535439.72-1535439.72

杭州御达控股有限公司-2377185.082377185.08

深圳市盛众置业有限公司-3428889.913428889.91

杭州滨越房地产开发有限公司-25476318.882935485.84-22540833.04

杭州建杭嘉辉置业有限公司-97304.5297304.52

杭州滨宝置业有限公司-7806512.81-8235583.08-16042095.89

其他说明：

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用□不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用□不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用□不适用

3、计入当期损益的政府补助

□适用□不适用

单位：元会计科目本期发生额上期发生额

计入其他收益的政府补助金额5850981.1512279412.87

其他说明：

192杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具产生的各类风险

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。

管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济

或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

193杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。

2.预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五(一)3、五(一)5之说明。

3.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2)应收款项和合同资产

本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。

由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户进行管理。截至2025年12月31日，本公司存在一定的信用集中风险，本公司应收账款的60.56%

（2024年12月31日：68.84%）源于余额前五名客户。本公司对应收账款和合同资产余额未持有任何担保物或其他信用增级。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。

194杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

金融负债按剩余到期日分类期末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

1737553243210073461773

银行借款28021466668.32283759671.4834765465..13.83

259498

应付账款5756083602.85756083602.85756083602.

2282

24673278782

其他应付款24673278782.24673278782..39

3939应付债券（含一年内到期的应付

5673193894.45792707620.43718576630.1827634931.

债券、其他流动246496058.79

041451

负债）

长期应付款662897233.50682840525.00

682840525.00租赁负债（含一年内到期的租赁16329241.1717456545.355599402.497857142.864000000.00

负债）

389883038831989386503110323957832

小计64803249422.69206126747..82.50.62

5394（续上表）上年年末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

31136388281.359534559218901066400.190637087877988680733

银行借款

32.5857.63.38

5640830896.15640830896.5640830896.

应付账款

31313

26205930663.2620593066326205930663

其他应付款

00.00.00应付债券（含一年内到期的应付6298022689.56460348990.3754662219.2448119232.257567538.8

债券、其他流动08818882

负债）

长期应付款643745948.10663211139.49663211139.49租赁负债（含一年内到期的租赁19078246.9620272301.397173616.8813098684.51

负债）

69943996725.7494404991244509663795221881378448246248272

小计

01.47.76.51.20

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

195杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的现金流量利率风险主要与本公司以浮动利率计息的银行借款有关。

截至2025年12月31日，本公司以浮动利率计息的银行借款人民币26934668583.09元（2024年12月31日：人民币29612805346.65元），在其他变量不变的假设下，假定利率变动50个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大的影响。

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司面临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币资产和负债，如果出现短期的失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将净风险敞口维持在可接受的水平。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。

本公司期末外币货币性资产和负债情况详见本财务报表外部货币性项目之说明。

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允价值第三层次公允价值计合计值计量计量量

一、持续的公允价值计量--------

（一）交易性金融资产687506607.78687506607.78

1.以公允价值计量且其变动

687506607.78687506607.78

计入当期损益的金融资产

（3）衍生金融资产687506607.78687506607.78

（二）其他非流动金融资产62087976.3062087976.30

1.分类为以公允价值计量且

其变动计入当期损益的金融62087976.3062087976.30资产

（1）债务工具投资34506325.5334506325.53

（2）权益工具投资27581650.7727581650.77

（三）其他权益工具投资83287641.89580948842.24664236484.13持续以公允价值计量的资产

83287641.89687506607.78643036818.541413831068.21

总额

二、非持续的公允价值计量--------

196杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

根据相关股票于相关证券交易所2025年12月31日的收盘价确定。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

公司采用的参数包括在正常报价间隔期间可观察的汇率曲线、隐含波动率和信用利息差等。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

本公司持有的第三层次公允价值计量的其他权益工具投资为非上市公司股权。对于非上市的权益工具投资，本公司综合考虑采用市场法和未来现金流折现等方法估计公允价值。对于被投资企业经营环境和经营情况、财务状况未发生重大变化的，本公司以投资成本作为公允价值的合理估计进行计量。

5、本期内发生的估值技术变更及变更原因

6、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

7、其他

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本的持股比例的表决权比例

滨江控股公司杭州房地产业5000万元45.41%45.41%本企业的母公司情况的说明

滨江控股公司为本公司的母公司，自然人股东戚金兴先生持有滨江控股公司64.00%的股权，同时戚金兴先生直接持有本公司11.94%的股权，因此本公司最终控制方是戚金兴先生。

本企业最终控制方是戚金兴。

其他说明：

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注九在其主体中的权益之说明。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注九在其主体中的权益之说明。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

197杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

合营或联营企业名称与本企业关系杭州国泰世纪置业有限公司公司之合营企业杭州滨昱房地产开发有限公司公司之联营企业杭州滨昕房地产开发有限公司公司之联营企业杭州滨景房地产开发有限公司联营企业杭浙江成就置业有限公司之子公司杭州滨沁房地产开发有限公司联营企业杭州滨哲企业管理有限公司之全资子公司杭州保泓房地产开发有限公司公司之联营企业杭州滨安房地产开发有限公司公司之联营企业杭州滨宝置业有限公司公司之联营企业杭州滨博房地产开发有限公司联营企业杭州保滨置地有限公司之子公司杭州滨承房地产开发有限公司公司之联营企业杭州滨程房地产开发有限公司联营企业杭州豪誉企业管理有限公司之子公司杭州滨泓房地产开发有限公司联营企业杭州樾宏企业管理有限公司之子公司杭州滨开房地产开发有限公司公司之联营企业杭州滨良房地产开发有限公司公司之联营企业杭州滨贸房地产开发有限公司联营企业杭州缤妤企业管理有限公司之子公司杭州滨铭实业有限公司联营企业杭州滨琬企业管理有限公司之全资子公司杭州滨侨房地产开发有限公司联营企业杭州缤帛企业管理有限公司之子公司杭州滨文房地产开发有限公司联营企业杭州樾滨企业管理有限公司之子公司杭州滨秀房地产开发有限公司联营企业杭州缤煌企业管理有限公司之子公司杭州滨杨房地产开发有限公司联营企业杭州缤仕企业管理有限公司之子公司杭州滨赢房地产开发有限公司公司之联营企业杭州滨跃实业有限公司公司之联营企业杭州滨越房地产开发有限公司公司之联营企业杭州滨兆房地产开发有限公司公司之联营企业杭州缤远房地产开发有限公司公司之联营企业杭州春天房地产开发有限公司公司之联营企业杭州杭景房地产开发有限公司公司之联营企业杭州金昇房地产开发有限公司联营企业杭州大文投资管理有限公司之全资子公司杭州京江房地产开发有限公司公司之联营企业杭州龙坞盛和置业有限公司联营企业杭州珑秀企业管理有限公司之子公司杭州绿城浙芷置业有限公司联营企业杭州浙芷企业管理有限公司之全资子公司杭州秦茂置业有限公司联营企业杭州亦茂置业有限公司之子公司杭州润滨西站置业有限公司公司之联营企业杭州申睿物流科技有限公司公司之联营企业杭州天悦房地产开发有限公司联营企业杭州杭天企业管理有限公司之全资子公司

杭州同达置业有限公司公司之联营企业，于2024年9月23日已注销杭州西江横桥置业有限公司公司之联营企业杭州西江沈家弄置业有限公司公司之联营企业杭州西江置业有限公司公司之联营企业杭州欣汇置业有限公司联营企业杭州瑾汇企业管理有限公司之子公司杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司公司之联营企业杭州融滨昌盛置业有限公司联营企业杭州融惠企业管理有限公司之全资子公司杭州星悦房地产开发有限公司公司之联营企业杭州星昀置业有限公司联营企业杭州星昇商务咨询有限公司之全资子公司杭州兴塘置业有限公司联营企业杭州昌安商务信息咨询有限公司之全资子公司杭州越文房地产开发有限公司联营企业杭州越玺企业管理有限公司之子公司杭州中溪置业有限公司联营企业杭州中宙滨汇企业管理有限公司之子公司

联营企业杭州滨祺企业管理有限公司之全资子公司，于金华滨蓝房地产开发有限公司

2024年9月30日已注销

南京骏玖房地产有限公司公司之联营企业宁波滨成置业有限公司公司之联营企业宁波京海投资管理有限公司公司之联营企业苏州滨原房地产开发有限公司联营企业苏州禾超企业管理咨询有限公司之全资子公司苏州新滨园置业有限公司公司之联营企业台州滨帆房地产开发有限公司联营企业杭州滨仁企业管理有限公司之全资子公司

198杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

温岭滨鸿房地产开发有限公司联营企业杭州滨轼企业管理有限公司之全资子公司

温岭锦辉置业有限公司公司之联营企业，于2025年11月13日注销温州浙同置业有限公司联营企业杭州浙同投资有限公司之全资子公司

联营企业杭州滨泽投资管理有限公司之子公司，于2024年义乌滨盛房地产开发有限公司

8月6日已注销

浙江恒熙房地产开发有限公司联营企业浙江恒印房地产开发有限公司之全资子公司杭州博航房地产开发有限公司联营企业浙江博昌投资管理有限公司之子公司温州万祯置业有限公司联营企业温州隆臻商务信息咨询有限公司之子公司南京轩居房地产开发有限公司公司之联营企业杭州滨智房地产开发有限公司联营企业杭州缤穆企业管理有限公司之子公司杭州滨江盛元房地产开发有限公司公司之合营企业杭州建余房地产开发有限公司联营企业杭州建杭嘉辉置业有限公司之子公司杭州滨潮房地产开发有限公司联营企业杭州缤延企业管理有限公司之子公司德清京盛房地产开发有限公司公司之联营企业杭州攸旸企业管理有限公司公司之联营企业杭州樾滨企业管理有限公司公司之联营企业浙江成就置业有限公司公司之联营企业杭州滨仁企业管理有限公司公司之联营企业湖州市南太湖未来社区建设发展有限公司公司之联营企业杭州御达控股有限公司公司之联营企业杭州中宙滨汇企业管理有限公司公司之合营企业桐乡市安璟置业有限公司公司之合营企业杭州融惠企业管理有限公司公司之联营企业杭州滨祁企业管理有限公司公司之合营企业杭州珑秀企业管理有限公司公司之联营企业深圳市盛锐置业有限公司公司之联营企业深圳市盛众置业有限公司公司之联营企业广州樾滨房地产开发有限公司公司之联营企业杭州滨弈企业管理有限公司公司之联营企业杭州千岛湖滨云通用航空服务有限公司公司之合营企业

杭州滨创网罗股权投资合伙企业（有限合伙）公司之联营企业舟山恺融房地产开发有限公司公司之联营企业宁波茂圆企业管理咨询有限公司公司之联营企业杭州昌安商务信息咨询有限公司公司之联营企业杭州滨轼企业管理有限公司公司之联营企业杭州西滨云栖置业有限公司公司之联营企业杭州星澎置业有限公司公司之联营企业杭州星淼商务咨询有限公司公司之联营企业杭州滨哲企业管理有限公司公司之联营企业杭州星昇商务咨询有限公司公司之联营企业杭州建杭嘉辉置业有限公司公司之联营企业苏州禾超企业管理咨询有限公司公司之联营企业杭州滨屹房地产开发有限公司公司之联营企业杭州昶昱商业管理有限公司公司之联营企业杭州樾宏企业管理有限公司公司之联营企业杭州星芮商务咨询有限公司公司之联营企业杭州越运房地产开发有限公司公司之联营企业杭州悦茂企业管理有限公司公司之联营企业宁波东睦东奥企业管理有限公司公司之联营企业杭州滨泽投资管理有限公司公司之联营企业成都同新商贸有限责任公司公司之联营企业乐清市梁荣置业有限公司公司之联营企业杭州浙同投资有限公司公司之联营企业杭州保滨置地有限公司公司之联营企业杭州杭天企业管理有限公司公司之联营企业杭州滨梵企业管理有限公司公司之联营企业

199杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

杭州亦茂置业有限公司公司之联营企业杭州浙芷企业管理有限公司公司之联营企业杭州滨琬企业管理有限公司公司之联营企业杭州越玺企业管理有限公司公司之联营企业杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司公司之联营企业杭州缤仕企业管理有限公司公司之联营企业杭州缤帛企业管理有限公司公司之联营企业杭州豪誉企业管理有限公司公司之联营企业浙江恒印房地产开发有限公司公司之联营企业杭州瑾汇企业管理有限公司公司之联营企业杭州远辉房地产开发有限公司公司之联营企业杭州缤煌企业管理有限公司公司之联营企业杭州信达奥体置业有限公司公司之联营企业杭州缤璇企业管理有限公司公司之联营企业杭州缤毅企业管理有限公司公司之联营企业杭州缤妤企业管理有限公司公司之联营企业杭州秀弘企业管理有限公司公司之联营企业杭州秀恒企业管理有限公司公司之联营企业杭州滨德房地产开发有限公司公司之联营企业杭州馨秀企业管理有限公司公司之联营企业滨鉴公司公司之联营企业杭州滨丰房地产开发有限公司联营企业杭州滨梵企业管理有限公司之全资子公司温州嘉年华房地产开发有限公司联营企业宁波茂圆企业管理咨询有限公司之全资子公司杭州缤穆企业管理有限公司公司之联营企业

其他说明：

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系

俞理立公司实控人、董事长之配偶

杭州滨江物业管理有限公司（以下简称滨江物业公司）受同一实际控制人控制杭州滨江房地产经纪有限公司滨江物业公司之全资子公司（以下简称经纪公司）杭州滨港电子商务有限公司滨江物业公司之全资子公司

其他说明：

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元是否超过交易额关联方关联交易内容本期发生额获批的交易额度上期发生额度

滨江物业公司物业服务费291302256.39368312477.75

426000000.00否

经纪公司销售代理费15181610.8711820588.42杭州滨港电子商

采购商品586485.31务有限公司

200杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

出售商品/提供劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

滨江物业公司车位及储藏室收入79004678.9062731311.72

滨江物业公司餐饮服务1013350.843540465.10

经纪公司餐饮服务6864.00

杭州滨港电子商务有限公司餐饮服务4569.00

杭州国泰世纪置业有限公司餐饮服务1016325.87

杭州滨昱房地产开发有限公司餐饮服务32005.00

杭州滨昕房地产开发有限公司餐饮服务3660.38

杭州滨景房地产开发有限公司餐饮服务9792.00

杭州滨沁房地产开发有限公司餐饮服务3456.0067573.58

杭州保泓房地产开发有限公司项目管理费-356617.92-8085557.78

杭州滨安房地产开发有限公司项目管理费5993849.18-2299599.12

杭州滨宝置业有限公司项目管理费1434938.8612091508.72

杭州滨博房地产开发有限公司项目管理费291803.7743683.96

杭州滨承房地产开发有限公司项目管理费5270014.89

杭州滨程房地产开发有限公司项目管理费-539622.64311582.11

杭州滨泓房地产开发有限公司项目管理费92528.25799776.62

杭州滨开房地产开发有限公司项目管理费72654107.5521595177.36

杭州滨良房地产开发有限公司项目管理费-71143.406205338.67

杭州滨贸房地产开发有限公司项目管理费-23.3121671788.65

杭州滨铭实业有限公司项目管理费-14652.06

杭州滨侨房地产开发有限公司项目管理费380268.13-525943.94

杭州滨文房地产开发有限公司项目管理费38388.891219783.81

杭州滨秀房地产开发有限公司项目管理费1393771.703903549.99

杭州滨杨房地产开发有限公司项目管理费61905.66-4716.98

杭州滨赢房地产开发有限公司项目管理费102828.80

滨宇公司[注]项目管理费-1547405.44

杭州滨昱房地产开发有限公司项目管理费1772548.56

杭州滨跃实业有限公司项目管理费-235849.0620918046.69

杭州滨越房地产开发有限公司项目管理费5750113.0423106427.70

杭州滨兆房地产开发有限公司项目管理费22178820.773572620.46

杭州缤远房地产开发有限公司项目管理费141509.43-424635.73

杭州春天房地产开发有限公司项目管理费1679567.95

杭州国泰世纪置业有限公司项目管理费10739288.6214683315.91

杭州杭景房地产开发有限公司项目管理费13289753.6412146546.69

杭州金昇房地产开发有限公司项目管理费13723823.35

杭州京江房地产开发有限公司项目管理费-1228696.10-6949600.42

杭州龙坞盛和置业有限公司项目管理费7920373.378387705.33

杭州秦茂置业有限公司项目管理费3908774.71-22520011.57

杭州润滨西站置业有限公司项目管理费4115741.724960962.84

杭州申睿物流科技有限公司项目管理费-3420823.0215373551.34

杭州天悦房地产开发有限公司项目管理费9739389.303875505.49

杭州同达置业有限公司项目管理费-501957.64

杭州西江横桥置业有限公司项目管理费-1744630.941256503.08

杭州西江沈家弄置业有限公司项目管理费-893899.5813262639.19

杭州西江置业有限公司项目管理费5076048.49

杭州欣汇置业有限公司项目管理费283018.87148584.91

杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司项目管理费-1886.803651440.53

杭州融滨昌盛置业有限公司项目管理费-2923445.58-12530018.86

杭州星悦房地产开发有限公司项目管理费752067.34

杭州星昀置业有限公司项目管理费-3825843.83

杭州兴塘置业有限公司项目管理费6222885.33

杭州越文房地产开发有限公司项目管理费-891018.87

201杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

杭州中溪置业有限公司项目管理费-1994419.292163873.80

金华滨蓝房地产开发有限公司项目管理费238377.36

南京骏玖房地产有限公司项目管理费125977.841056615.42

宁波滨成置业有限公司项目管理费17124590.97

宁波京海投资管理有限公司项目管理费36169789.85

苏州滨原房地产开发有限公司项目管理费24622.63

苏州新滨园置业有限公司项目管理费2830.1980019.20

台州滨帆房地产开发有限公司项目管理费47267.996550258.35

温岭滨鸿房地产开发有限公司项目管理费1896495.373201593.36

温岭锦辉置业有限公司项目管理费310113.21

温州浙同置业有限公司项目管理费204188.50

浙江恒熙房地产开发有限公司项目管理费3965505.746174868.13

杭州滨景房地产开发有限公司项目管理费-1252828.48

杭州博航房地产开发有限公司项目管理费-883932.40

南京轩居房地产开发有限公司项目管理费12347094.34

杭州滨智房地产开发有限公司项目管理费2091170.53

杭州建余房地产开发有限公司项目管理费12081294.10

杭州滨潮房地产开发有限公司项目管理费4541259.27

杭州滨沁房地产开发有限公司项目管理费1459388.85

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

[注]公司于2024年12月将其纳入合并范围，其中-1547405.44元系纳入合并范围前杭州滨江房产集团股份有限公司与其发生的项目管理费交易

（3）关联租赁情况

本公司作为出租方：

单位：元承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

滨江物业公司投资性房地产2513844.772749290.48

本公司作为承租方：

单位：元简化处理的短期未纳入租赁负债租赁和低价值资计量的可变租赁承担的租赁负债增加的使用权资支付的租金出租方租赁资产租赁的租金费付款额（如适利息支出产名称产种类用（如适用）用）本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发生额生额生额生额生额生额生额生额生额生额杭州星悦房地投资房17421742106254184622735035产开发

地产259.64259.638.16.01477.66402.62有限公司关联租赁情况说明

202杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

（4）关联担保情况本公司作为担保方

单位：元担保是否已被担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

杭州兴塘置业有限公司12740.002025年11月25日债务期限届满之次日起三年否湖州市南太湖未来社区建设

8019.262023年03月30日债务期限届满之次日起三年否

发展有限公司

杭州融滨昌盛置业有限公司4102.012023年11月15日债务期限届满之次日起三年否本公司作为被担保方无

（5）关联方资金拆借

单位：元

（1）资金拆出单位期初拆出收回利率利息余额不计

滨江物业公司77190.9163582.5813608.33息杭州星悦房地产不计

184426134.303465953.366931906.72180960180.94

开发有限公司息杭州春天房地产不计

开发有限公司[注72002400.0036680925.5953315950.0755367375.52息

1]

德清京盛房地产不计

92736794.1692736794.16

开发有限公司息宁波京海投资管不计

2392211.992392211.99

理有限公司息杭州滨安房地产不计

333786.11333786.11

开发有限公司息杭州攸旸企业管不计

1962900.001962900.00

理有限公司息杭州樾滨企业管不计

50390.0050390.00

理有限公司息浙江成就置业有不计

86207746.3212750000.0073457746.32

限公司息杭州滨仁企业管不计

154809907.16411522.99155221430.15

理有限公司息湖州市南太湖未不计

来社区建设发展654510000.0038700000.00144900000.00548310000.00息有限公司杭州恺瑄置业有不计

599058500.00599058500.00

限公司息宁波滨成置业有

209114875.0051407069.81124506441.683.50%6784496.87142800000.00

限公司杭州御达控股有不计

14254364.0814254364.08

限公司息杭州中宙滨汇企不计

167914500.00167914500.00

业管理有限公司息桐乡市安璟置业不计

357975000.00665950000.50715950000.00307975000.50

有限公司息

203杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位期初拆出收回利率利息余额杭州滨越房地产

93486855.0059972.7094546372.698.00%999544.99

开发有限公司杭州申睿物流科不计

72614610.5472614610.54

技有限公司息杭州融惠企业管不计

561567500.00561567500.00

理有限公司息南京骏玖房地产不计

27575546.6816297020.0211278526.66

有限公司息杭州滨祁企业管不计

48799380.2448799380.24

理有限公司息杭州滨宝置业有不计

20090000.0020090000.00

限公司息杭州珑秀企业管不计

20893405.5020893405.50

理有限公司息深圳市盛锐置业不计

433591362.113809332.82437400694.93

有限公司息深圳市盛众置业不计

85875100.0085875100.00

有限公司息广州樾滨房地产不计

92125480.3592125480.35

开发有限公司息杭州滨弈企业管不计

125112500.00100000000.0025112500.00

理有限公司息杭州千岛湖滨云不计

通用航空服务有7500000.007500000.00息限公司杭州滨创网罗股不计

权投资合伙企业11125.6011125.6011125.60息（有限合伙）舟山恺融房地产不计

71435811.1971435811.19

开发有限公司息宁波茂圆企业管不计

369769591.42369769591.42

理咨询有限公司息杭州昌安商务信不计

39326274.9639326274.96

息咨询有限公司息杭州滨隽企业管不计理有限公司息杭州滨轼企业管不计

6000000.006000000.00

理有限公司息杭州滨昱房地产不计

17325000.0017325000.00

开发有限公司息杭州西滨云栖置

13508290.5374023.794.20%1233729.9614816044.28

业有限公司杭州星澎置业有不计

5604390.005604390.00

限公司息杭州星淼商务咨不计

55551043.35128902618.35184453661.70

询有限公司息杭州滨哲企业管不计

1242449.001242449.00

理有限公司息杭州星昇商务咨不计

152500000.00152500000.00

询有限公司息杭州建杭嘉辉置不计

16787500.0015000000.001787500.00

业有限公司息苏州禾超企业管不计

3763964.113763964.11

理咨询有限公司息杭州滨屹房地产不计

420010000.00369808850.0050201150.00

开发有限公司息

204杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位期初拆出收回利率利息余额杭州昶昱商业管不计

1733712000.001410000000.00323712000.00

理有限公司息杭州樾宏企业管不计

465149569.50465149569.50

理有限公司息杭州星芮商务咨

8551578.167303650.005.00%-37540.321210387.84

询有限公司杭州越运房地产不计

184050009.00184050009.00

开发有限公司息杭州悦茂企业管不计

100000.00100000.00

理有限公司息浙江恒印房地产不计

69819000.0069819000.00

开发有限公司息杭州缤穆企业管不计

1385756848.701059166746.30326594102.40

理有限公司息不计

滨鉴公司798336000.00798336000.00息不计

滨隽公司[注2]150000.00150000.00息

4930269916.506004710389.385769844030.018980231.505174131632.97

合计

[注1]公司于2024年7月丧失对杭州春天房地产开发有限公司的控制权，丧失控制权前其对公司拆借款余额为

5536.73万元

[注2]公司于2024年12月取得对杭州滨隽企业管理有限公司的控制权，取得控制权前公司对其的拆借款余额为

15.00万元

（2）资金拆入单位期初拆入归还利率利息余额不计

滨江物业公司383340.64100.002000.00381440.64息宁波东睦东奥企业不计

1054.001054.00

管理有限公司息

杭州滨泽投资管理不计1996695116.

1996695116.

有限公司息00

00

温岭锦辉置业有限不计

37180650.031593856.47

公司38774506.50息成都同新商贸有限不计

300000.00300000.00

责任公司息乐清市梁荣置业有不计

97807600.0097807600.00

限公司息杭州保泓房地产开不计

发有限公司558470054.79息558470054.79杭州滨哲企业管理不计

18557551.002057551.00

有限公司16500000.00息杭州西江横桥置业

96176214.161.50%1354606.478673520.60

有限公司18857300.00

4

杭州西江沈家弄置

88219429.6239184000.001.50%1245029.489464459.07

业有限公司39184000.00

5

杭州滨轼企业管理不计

12876929.93798270.66

有限公司13675200.59息

205杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位期初拆入归还利率利息余额杭州保滨置地有限不计

985729610.0

公司595110592.00967536810.00息576917792.00

0

杭州杭天企业管理不计

1000000.001000000.00

有限公司息杭州滨梵企业管理不计

79225097.009400000.0088625097.00

有限公司息杭州滨隽企业管理不计

1542042309.1542042309

有限公司息

69.69

苏州禾超企业管理不计

48131025.252267806.7245863218.53

咨询有限公司息杭州亦茂置业有限不计

1271452375.1271452375.

公司息

0000

杭州浙芷企业管理不计

25152600.0025152600.00

有限公司息杭州滨弈企业管理不计

9997010.0073249600.00126610.00

有限公司83120000.00息杭州滨琬企业管理不计

50000000.00280512500.054997010.00

有限公司285509510.00息

0

杭州滨祁企业管理不计

1948603258.200000000.01748603258.

有限公司息

04004

杭州越玺企业管理不计

27550000.00

有限公司278121724.03息305671724.03杭州新黄浦滨致房不计

50000000.00

地产开发有限公司50000000.00息杭州新黄浦滨顺房不计

25000000.0025000000.00

地产开发有限公司息杭州樾宏企业管理不计

50490000.00140730430.5

有限公司681253650.00息591013219.50

0

杭州缤仕企业管理不计

396000000.098925260.00

有限公司333774810.00161150450.00息

0

杭州缤帛企业管理不计

有限公司144999010.00息144999010.00杭州滨昕房地产开不计

1330000.0015344958.3016674958.30

发有限公司息杭州滨赢房地产开不计

3000000.00470950000.085715700.00

发有限公司553665700.00息

0

杭州豪誉企业管理不计

1162601550.1150573050.

有限公司12028500.00息

0000

杭州星昇商务咨询不计

有限公司197116941.25息197116941.25杭州融惠企业管理不计

1055752450.1055752450.

有限公司息

0000

浙江恒印房地产开不计

246381000.027030000.00

发有限公司273411000.00息

0

206杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位期初拆入归还利率利息余额杭州京江房地产开不计

50000000.0050000000.00

发有限公司息杭州滨安房地产开不计

3500.003500.00

发有限公司息苏州新滨园置业有不计

7738500.0014689342.4322427842.43

限公司息杭州瑾汇企业管理不计

54835000.0019156000.0061591000.00

有限公司12400000.00息杭州远辉房地产开不计

9230760.00247252500.02472525.00

发有限公司240494265.00息

0

杭州缤煌企业管理不计

723150000.032950000.00

有限公司491650000.00264450000.00息

0

杭州滨承房地产开

9900000.004852905.752.10%4852905.7

发有限公司207900000.00217800000.00

5

杭州信达奥体置业

4.35%3087291.6

有限公司101018762.49104106054.15

6

杭州缤璇企业管理不计

247500000.0

有限公司687991388.75173250000.00息613741388.75

0

杭州缤毅企业管理

61172950.632.55%6225240.6

有限公司267082500.0138250000.00296230691.26

3

杭州缤妤企业管理不计

20000000.00

有限公司159998010.00息179998010.00深圳市盛锐置业有

4897843.5017166423.622.98%5710732.827775000.00

限公司

8

杭州滨江盛元房地不计

1044690000.115112403.7929577596.23

产开发有限公司息

007

杭州秀弘企业管理不计

9938214.00

有限公司453839232.33息463777446.33杭州秀恒企业管理不计

有限公司689427740.5040095000.00息649332740.50杭州润滨西站置业

77000000.004299491.392.17%4299491.3

有限公司126000000.00203000000.00

9

宁波京海投资管理不计

10000000.0010000000.00

有限公司息杭州御达控股有限不计

20945635.9220945635.92

公司息杭州珑秀企业管理不计

12262684.5012262684.50

有限公司息杭州滨开房地产开不计

32500000.0032500000.00

发有限公司息杭州星淼商务咨询不计

有限公司115384500.00息115384500.00杭州滨德房地产开不计

发有限公司420268424.0023834999.00息396433425.00

杭州馨秀企业管理2431435196.2211546098不计

有限公司00.00息219889098.00

207杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位期初拆入归还利率利息余额宁波茂圆企业管理不计

咨询有限公司136419850.82息136419850.82杭州建杭嘉辉置业不计

有限公司260537500.00息260537500.00南京骏玖房地产有不计

74250000.0074250000.00

限公司息杭州滨仁企业管理不计

5043424.465043424.46

有限公司息

178080146945843769552.820604856126775298.15472510983

合计.6319.9120.10

（6）关键管理人员报酬

单位：元项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬8700000.0011579800.00

（7）其他关联交易

本期公司之控股子公司滨澳公司向关联人俞理立女士预售商品房一套，含税交易价格为26006168.00元。

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款杭州星悦房地产开发有限公司25530000.0019290279.18

应收账款温岭锦辉置业有限公司83890.668389.07

应收账款杭州京江房地产开发有限公司1302417.87130241.79

应收账款杭州滨博房地产开发有限公司1382089.92225390.681072777.92104962.54

应收账款杭州天悦房地产开发有限公司8591029.343431804.58

应收账款杭州兴塘置业有限公司18518945.4518518945.4511922687.0011922687.00

应收账款杭州国泰世纪置业有限公司1948726.71103190.37115080.775754.04

应收账款杭州星昀置业有限公司5265151.225265151.225265151.225265151.22

应收账款杭州春天房地产开发有限公司25837834.5816139658.9225837834.5814314422.44

应收账款杭州西江沈家弄置业有限公司13765679.001376567.9014713212.56735660.63

应收账款杭州申睿物流科技有限公司4455072.01445507.206268108.21313405.41

应收账款杭州滨泓房地产开发有限公司234024.6718498.47135944.736797.24

应收账款杭州滨侨房地产开发有限公司1774220.2520154.211371136.03274227.21

应收账款杭州滨昱房地产开发有限公司13870000.001279421.65

应收账款杭州滨丰房地产开发有限公司1527333.381089921.491527333.381067930.62

应收账款杭州滨文房地产开发有限公司33836.483383.651292970.8564648.54

应收账款台州滨帆房地产开发有限公司11510421.311233316.238075385.08974017.43

应收账款温州嘉年华房地产开发有限公司15788627.2312448567.2915788627.2315788627.23

应收账款苏州新滨园置业有限公司690219.598632.04687219.59124720.87

应收账款杭州秦茂置业有限公司6666148.20207165.062522847.01504569.40

应收账款南京骏玖房地产有限公司14052.331405.23236778.3811838.92

208杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

应收账款浙江恒熙房地产开发有限公司1860559.33186055.932518312.27125915.61

应收账款杭州滨良房地产开发有限公司10311.817281648.27364082.41

应收账款杭州滨宝置业有限公司3160000.00316000.004788964.81239448.24

应收账款杭州龙坞盛和置业有限公司4084631.33408463.134189035.56209451.78

应收账款杭州中溪置业有限公司712395.6435619.78

应收账款杭州滨沁房地产开发有限公司1910160.97149989.37363208.7936320.88

应收账款杭州西江横桥置业有限公司1335030.6066751.53

应收账款杭州滨贸房地产开发有限公司150680.177534.01杭州滨江盛元房地产开发有限公

应收账款7632200.00381610.00154488000.007724400.00司

应收账款杭州滨开房地产开发有限公司40085824.962004291.25

应收账款南京轩居房地产开发有限公司2800000.00140000.00

应收账款杭州滨安房地产开发有限公司4682281.56234114.08

应收账款杭州建余房地产开发有限公司6403085.87320154.29

应收账款杭州滨智房地产开发有限公司2216640.76110832.04

应收账款杭州滨赢房地产开发有限公司10357307.51517865.38

其他应收款滨江物业公司13608.331360.8377190.911996.66

180960180.9

其他应收款杭州星悦房地产开发有限公司58239550.94184426134.3048550471.36

4

其他应收款杭州春天房地产开发有限公司55367375.52553673.7672002400.00720024.00

其他应收款德清京盛房地产开发有限公司92736794.16927367.9492736794.16927367.94

其他应收款宁波京海投资管理有限公司2392211.9923922.12

其他应收款杭州滨安房地产开发有限公司333786.113337.86333786.113337.86

其他应收款杭州攸旸企业管理有限公司1962900.00362799.441962900.0019629.00

其他应收款杭州樾滨企业管理有限公司50390.0050390.0050390.00503.90

其他应收款浙江成就置业有限公司73457746.32734577.4686207746.32862077.46

155221430.1

其他应收款杭州滨仁企业管理有限公司67832763.38154809907.1679688633.20

5

湖州市南太湖未来社区建设发展548310000.0

其他应收款164085352.09654510000.00163443584.79有限公司0

其他应收款杭州恺瑄置业有限公司599058500.005990585.00

142800000.0

其他应收款宁波滨成置业有限公司35954117.96209114875.0057739229.48

0

其他应收款杭州御达控股有限公司14254364.08142543.64

167914500.0

其他应收款杭州中宙滨汇企业管理有限公司60075048.64167914500.0059188796.12

0

307975000.5

其他应收款桐乡市安璟置业有限公司3079750.01357975000.00113174931.56

0

其他应收款杭州滨越房地产开发有限公司93486855.0031577029.11

其他应收款杭州申睿物流科技有限公司72614610.54726146.11

其他应收款杭州融惠企业管理有限公司561567500.005615675.00

其他应收款南京骏玖房地产有限公司11278526.66112785.2727575546.68275755.47

其他应收款杭州滨祁企业管理有限公司48799380.24487993.8048799380.24487993.80

其他应收款杭州滨宝置业有限公司20090000.00200900.0020090000.00200900.00

其他应收款杭州珑秀企业管理有限公司20893405.50208934.06

437400694.9

其他应收款深圳市盛锐置业有限公司4374006.95433591362.114335913.62

3

其他应收款深圳市盛众置业有限公司85875100.00858751.0085875100.00858751.00

其他应收款广州樾滨房地产开发有限公司92125480.35921254.80

其他应收款杭州滨弈企业管理有限公司25112500.00251125.00125112500.001251125.00杭州千岛湖滨云通用航空服务有

其他应收款7500000.0075000.00限公司杭州滨创网罗股权投资合伙企业

其他应收款11125.60111.2611125.60111.26（有限合伙）

其他应收款舟山恺融房地产开发有限公司71435811.19714358.11

369769591.4

其他应收款宁波茂圆企业管理咨询有限公司76308386.88369769591.4271436519.39

2

209杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

其他应收款杭州昌安商务信息咨询有限公司39326274.9639326274.9639326274.9639326274.96

其他应收款杭州滨昱房地产开发有限公司17325000.00173250.0017325000.00173250.00

其他应收款杭州西滨云栖置业有限公司14816044.2814816044.2813508290.53558573.57

其他应收款杭州星澎置业有限公司5604390.0056043.90

其他应收款杭州星淼商务咨询有限公司55551043.35555510.43

其他应收款杭州滨哲企业管理有限公司1242449.0012424.49

152500000.0

其他应收款杭州星昇商务咨询有限公司1525000.00152500000.001525000.00

0

其他应收款杭州建杭嘉辉置业有限公司1787500.0017875.0016787500.00167875.00

其他应收款苏州禾超企业管理咨询有限公司3763964.1137639.64

其他应收款杭州滨屹房地产开发有限公司50201150.00502011.50

323712000.0

其他应收款杭州昶昱商业管理有限公司3237120.00

0

465149569.5

其他应收款杭州樾宏企业管理有限公司4651495.70

0

其他应收款杭州星芮商务咨询有限公司1210387.8412103.88

184050009.0

其他应收款杭州越运房地产开发有限公司3375939.81

0

其他应收款杭州悦茂企业管理有限公司100000.001000.00

其他应收款浙江恒印房地产开发有限公司69819000.00698190.00

其他应收款杭州缤穆企业管理有限公司326594102.43265941.02

0

798336000.0

其他应收款滨鉴公司7983360.00

0

（2）应付项目

单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款滨江物业公司33284630.6822541896.77

应付账款经纪公司2263850.76457493.05

合同负债俞理立24534120.75

合同负债杭州滨兆房地产开发有限公司18493841.7818974549.35

合同负债杭州杭景房地产开发有限公司5738484.619349646.04

合同负债杭州保泓房地产开发有限公司7667333.237310715.30

合同负债杭州滨程房地产开发有限公司2349872.331810249.69

合同负债苏州滨原房地产开发有限公司2628898.032628898.03

合同负债杭州滨秀房地产开发有限公司1212402.782606174.48

合同负债杭州缤远房地产开发有限公司1782484.921923994.35

合同负债温岭滨鸿房地产开发有限公司1896495.37

合同负债杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司1757381.601755494.81

合同负债杭州滨赢房地产开发有限公司373283.481601124.30

合同负债杭州滨安房地产开发有限公司1576602.42

合同负债杭州滨承房地产开发有限公司12659635.711531209.51

合同负债杭州滨博房地产开发有限公司1891394.381409808.71

合同负债杭州滨跃实业有限公司1284521.431048672.38

合同负债杭州星昀置业有限公司964543.40964543.40

合同负债杭州滨杨房地产开发有限公司868193.44930099.10

合同负债杭州滨开房地产开发有限公司875027.41

合同负债杭州润滨西站置业有限公司755996.52110740.68

合同负债杭州滨越房地产开发有限公司89735.69

合同负债杭州融滨昌盛置业有限公司2932120.248674.66

合同负债杭州滨昱房地产开发有限公司936431.51

合同负债杭州西江横桥置业有限公司485168.11

合同负债杭州申睿物流科技有限公司1710411.51

210杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

合同负债宁波滨成置业有限公司2319519.81

合同负债杭州滨贸房地产开发有限公司326345.06

合同负债杭州滨潮房地产开发有限公司4523473.79

合同负债杭州中溪置业有限公司1322347.93

合同负债杭州建余房地产开发有限公司4441215.27

其他应付款滨江物业公司381440.64383340.64

其他应付款宁波东睦东奥企业管理有限公司1054.001054.00

其他应付款杭州滨泽投资管理有限公司1996695116.001996695116.00

其他应付款温岭锦辉置业有限公司37180650.03

其他应付款成都同新商贸有限责任公司300000.00300000.00

其他应付款乐清市梁荣置业有限公司97807600.0097807600.00

其他应付款杭州保泓房地产开发有限公司558470054.79558470054.79

其他应付款杭州滨哲企业管理有限公司2057551.00

其他应付款杭州西江横桥置业有限公司78673520.6096176214.16

其他应付款杭州西江沈家弄置业有限公司89464459.0788219429.62

其他应付款杭州滨轼企业管理有限公司12876929.93

其他应付款杭州保滨置地有限公司576917792.00595110592.00

其他应付款杭州杭天企业管理有限公司1000000.00

其他应付款杭州滨梵企业管理有限公司88625097.0079225097.00

其他应付款杭州滨隽企业管理有限公司1542042309.69

其他应付款苏州禾超企业管理咨询有限公司45863218.5348131025.25

其他应付款杭州亦茂置业有限公司1271452375.001271452375.00

其他应付款杭州浙芷企业管理有限公司25152600.0025152600.00

其他应付款杭州滨弈企业管理有限公司126610.009997010.00

其他应付款杭州滨琬企业管理有限公司54997010.00285509510.00

其他应付款杭州滨祁企业管理有限公司1748603258.041948603258.04

其他应付款杭州越玺企业管理有限公司305671724.03278121724.03

其他应付款杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司50000000.00

其他应付款杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司25000000.00

其他应付款杭州樾宏企业管理有限公司591013219.50681253650.00

其他应付款杭州缤仕企业管理有限公司98925260.00333774810.00

其他应付款杭州缤帛企业管理有限公司144999010.00144999010.00

其他应付款杭州滨昕房地产开发有限公司16674958.301330000.00

其他应付款杭州滨赢房地产开发有限公司85715700.00553665700.00

其他应付款杭州豪誉企业管理有限公司1150573050.001162601550.00

其他应付款杭州星昇商务咨询有限公司197116941.25197116941.25

其他应付款杭州融惠企业管理有限公司1055752450.001055752450.00

其他应付款浙江恒印房地产开发有限公司27030000.00273411000.00

其他应付款杭州京江房地产开发有限公司50000000.0050000000.00

其他应付款杭州滨安房地产开发有限公司3500.00

其他应付款苏州新滨园置业有限公司22427842.437738500.00

其他应付款杭州瑾汇企业管理有限公司61591000.0054835000.00

其他应付款杭州远辉房地产开发有限公司2472525.00240494265.00

其他应付款杭州缤煌企业管理有限公司32950000.00491650000.00

其他应付款杭州滨承房地产开发有限公司217800000.00207900000.00

其他应付款杭州信达奥体置业有限公司104106054.15101018762.49

其他应付款杭州缤璇企业管理有限公司613741388.75687991388.75

其他应付款杭州缤毅企业管理有限公司296230691.2661172950.63

其他应付款杭州缤妤企业管理有限公司179998010.00159998010.00

其他应付款深圳市盛锐置业有限公司27775000.004897843.50

其他应付款杭州滨江盛元房地产开发有限公司929577596.231044690000.00

其他应付款杭州秀弘企业管理有限公司463777446.33453839232.33

其他应付款杭州秀恒企业管理有限公司649332740.50689427740.50

其他应付款杭州润滨西站置业有限公司203000000.00126000000.00

其他应付款宁波京海投资管理有限公司10000000.00

其他应付款杭州御达控股有限公司20945635.92

211杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

其他应付款杭州珑秀企业管理有限公司12262684.50

其他应付款杭州滨开房地产开发有限公司32500000.00

其他应付款杭州星淼商务咨询有限公司115384500.00

其他应付款杭州滨德房地产开发有限公司396433425.00

其他应付款杭州馨秀企业管理有限公司219889098.00

其他应付款宁波茂圆企业管理咨询有限公司136419850.82

其他应付款杭州建杭嘉辉置业有限公司260537500.00

其他应付款南京骏玖房地产有限公司74250000.00

其他应付款杭州滨仁企业管理有限公司5043424.46

租赁负债杭州星悦房地产开发有限公司1698987.53

十五、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺

截至资产负债表日，除为银行借款提供资产担保外，本公司不存在需要披露的其他重大承诺事项。

2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项

1.按照房地产企业经营惯例，公司及部分控股子公司为相关业主按揭贷款提供保证。截至2025年

12月31日，本公司及部分控股子公司为购买本公司相关房产的业主提供保证所及的借款金额为

2340118.66万元。

2.为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响

(1)为关联方提供的担保事项详见本财务报表附注十三5(4)之说明。

(2)公司及子公司无为非关联方提供的担保事项。

3.截至资产负债表日，除上述事项外本公司不存在需要披露的重大或有事项。

（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明公司不存在需要披露的重要或有事项。

3、其他

十六、资产负债表日后事项

1、利润分配情况

拟分配每10股派息数（元）0.68

拟分配每10股分红股（股）0

拟分配每10股转增数（股）0

经审议批准宣告发放的每10股派息数（元）0.68

212杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

经审议批准宣告发放的每10股分红股（股）0

经审议批准宣告发放的每10股转增数（股）0拟以2025年12月31日的总股本3111443890股为基数，向全体股东每10股派0.68元人民币现金红利（含利润分配方案税），不送红股，不转增。剩余未分配利润结转以后年度。

本次分红预案尚需提交公司股东会审议批准。

2、其他资产负债表日后事项说明

2026年3月4日，公司发行了2026年度第一期中期票据，发行总额为6亿元，发行利率为2.75%，期限为2年。

截至本财务报告批准报出日，除上述事项外本公司不存在需要披露的重要资产负债表日后事项。

十七、其他重要事项

1、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以行业分部为基础确定报告分部。分别对房地产业务、酒店业务及物业服务业务等的经营业绩进行考核。与各分部共同使用的资产、负债按照规模比例在不同的分部之间分配。

（2）报告分部的财务信息

单位：元项目房地产业酒店业其他分部间抵销合计

营业收入82608219354.86294058055.7417755961.56-32272955.1682887760417.00

营业成本71743711552.24191046901.1318542812.63-20967451.6871932333814.32

资产总额206365560137.082173578008.132171868729.96-2477265878.39208233740996.78

负债总额156290946922.102280560854.03548420117.20-8878879.01159111049014.32

2、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

截至2025年12月31日，滨江控股公司共持有公司股份141301万股，占公司股份总数的45.41%，且未质押其持有的公司股份。

3、其他

2016年11月，公司与深圳市安远控股集团有限公司共同开发深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目。为合作需要，公司通过信托向其借出资金11.6亿元。后因项目未能推进，公司决定退出该项目合作并要求安远控股公司归还前述融资款，该款项已于2018年3月到期，2018年4月，公司向浙江省高级人民

213杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文法院提起诉讼。经法院调解，2018年9月，公司与安远控股公司签订《民事调解书》，公司仅于2022年6月收到1500万元，余额114500.00万元未能收回。本期公司按照最新的市场情况测算安远控股公司抵押及质押资产价值的评估价值438125920.00元，考虑相应的受偿比例后预计可收回金额为364630843.65元，故对该重大应收款项计提坏账准备780369156.35元。由于安远公司抵押及质押资产价值受市场行情波动影响，最终可受偿金额存在不确定性，可能对公司的经营业绩造成不利影响。

十八、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）170851852.96213229532.12

1至2年85318163.5075858584.63

2至3年42155534.0278200207.98

3年以上89465873.0978126787.26

3至4年40705313.1714398784.59

4至5年4684102.2823921959.89

5年以上44076457.6439806042.78

合计387791423.57445415111.99

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项计提坏

23784237841718717187

账准备6.13%100.00%3.86%100.00%

096.67096.67838.22838.22

的应收账款其

中：

按组合计提坏

3640075044231356542822766129362098

账准备93.87%13.86%96.14%15.44%

326.90199.81127.09273.77020.70253.07

的应收账款其

中：

214杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

3877917422631356544541583316362098

合计100.00%19.14%100.00%18.71%

423.57296.48127.09111.99858.92253.07

按单项计提坏账准备：单项计提坏账准备的其他应收款

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

杭州兴塘置业有限公司11922687.0011922687.0018518945.4518518945.45100.00%逾期未收回

杭州星昀置业有限公司5265151.225265151.225265151.225265151.22100.00%逾期未收回

合计17187838.2217187838.2223784096.6723784096.67

按组合计提坏账准备：账龄组合及内部关联方组合

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

账龄组合176389818.0148566024.7227.53%

内部关联方组合187617508.891876175.091.00%

合计364007326.9050442199.81

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

单项计提坏账准备17187838.226596258.4523784096.67

按组合计提坏账准备66129020.70-15686820.8950442199.81

合计83316858.92-9090562.4474226296.48

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元合同资占应收账款和合同资应收账款期末余应收账款和合同资产应收账款坏账准备和合同资单位名称产期末产期末余额合计数的额期末余额产减值准备期末余额余额比例杭州滨开房

地产开发有40085824.9640085824.9610.34%2004291.25限公司杭州春天房

地产开发有25837834.5825837834.586.66%18492617.80限公司杭州北瑞置

19221646.6419221646.644.96%192216.47

业有限公司

杭州兴塘置18518945.4518518945.454.78%18518945.45

215杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

业有限公司金华城兴置

16218410.6316218410.634.18%162184.11

业有限公司

合计119882662.26119882662.2630.92%39370255.08

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收股利366000700.7163420194.19

其他应收款27502393702.4229762097727.37

合计27868394403.1329825517921.56

（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

杭州滨科企业管理有限公司187466802.52

杭州缤羲企业管理有限公司46762500.00

杭州滨捷企业管理有限公司40542458.0040542458.00

宁波滨江维堡投资管理合伙企业（有限合伙）37270204.00

杭州滨鑫房地产开发有限公司26000000.00

杭州滨泽企业管理有限公司12054000.0012054000.00

成都同新商贸有限责任公司8803736.198803736.19

杭州缤煌企业管理有限公司5000000.00

杭州运溪盛和企业管理有限公司2020000.002020000.00

杭州滨旗房地产开发有限公司80000.00

杭州滨格投资管理有限公司1000.00

合计366000700.7163420194.19

2）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

拆借款29085815393.8930576302182.10

押金保证金73614723.70845303923.70

物业维修金、保修金203068232.78193601206.66

应收暂付款1993330.001993330.00

其他5156825.896017171.98

合计29369648506.2631623217814.44

216杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）9824001696.9810262610450.33

1至2年2812130646.217153184542.95

2至3年4893794796.755851329121.92

3年以上11839721366.328356093699.24

3至4年4857953044.853489361768.28

4至5年2479189767.341824664283.15

5年以上4502578554.133042067647.81

合计29369648506.2631623217814.44

3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项15748121021574810504

364630524405

计提坏31910.5.36%01066.76.85%31910.4.98%26662.66.70%

843.65247.49

账准备00350051其

中：

按组合27794271373004829237

657053810693

计提坏81659694.64%2.36%76285838590495.02%2.70%692479

737.49424.56

账准备.26.77.44.88其

中：

293691867227502316231861129762

合计648506100.00%54803.6.36%393702217814100.00%20087.5.89%097727.2684.42.4407.37

按单项计提坏账准备：单项计提坏账准备的其他应收款

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由深圳市安远控

114500000760352804.114500000780369156.

股集团有限公68.15%逾期未收回

0.00270.0035

司深圳市爱义福

429831910.290073858.429831910.429831910.

鑫投资控股有100.00%逾期未收回

00240000

限公司

157483191105042666157483191121020106

合计

0.002.510.006.35

按组合计提坏账准备：采用组合计提坏账准备的其他应收款

单位：元名称期末余额

217杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

账面余额坏账准备计提比例

合并范围内关联往来组合23042397943.03230423979.431.00%

对联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资本外的项目投入款3586276496.94283078079.45

已确定盈利单位股东财务资助款155367375.521553673.761.00%

外部财务资助款组合726941668.4072694166.8410.00%

物业维修金、保修金组合203068232.7856806714.2527.97%

押金保证金组合73614723.707407747.6710.06%

应收暂付款组合1993330.00199333.0010.00%

其他零星款项组合5156825.894890043.0994.83%

合计27794816596.26657053737.49

确定该组合依据的说明：

对联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资本外的项目投入款计提比例说明：本期对联营企业和合营企业因顺流交

易形成的累计未实现利润和预计无法收回超额亏损的金额进行确认，在长期股权投资的账面价值减记至零以后，考虑其他实质上构成对联营企业和合营企业净投资的长期权益，继续确认的投资损失相应确认相关其他应收款坏账准备，本期对联营、合营企业按公司持股比例提供除注册资本外的项目投入款按照1%计提坏账35862764.97元后，对因顺流交易形成的累计的未实现利润的金额确认坏账准备金额66108912.63元，对预计无法收回超额亏损的金额确认坏账准备金额181106401.85元。

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2025年1月1日余额798149599.181062970487.891861120087.07

2025年1月1日余额

在本期

——转入第三阶段-7567747.677567747.67

本期计提-145825904.78151960621.556134716.77

2025年12月31日余

644755946.731222498857.111867254803.84

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

单项计提坏账准备1050426662.51159774403.841210201066.35

按组合计提坏账准备810693424.56-153639687.07657053737.49

合计1861120087.076134716.771867254803.84

218杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期款项的性坏账准备期末余单位名称期末余额账龄末余额合计数的质额比例杭州缤慕企业管

拆借款2467666674.933-4年8.40%24676666.75理有限公司杭州缤领企业管

拆借款1426092643.601年以内4.86%14260926.44理有限公司杭州滨瀚企业管

拆借款1169789958.005年以上3.98%11697899.58理有限公司深圳市安远控股

拆借款1145000000.005年以上3.90%780369156.35集团有限公司账龄1年以内

350000000.00元；1-2

金华虹光置业有

拆借款1028260000.00年46478031.65元；3.50%10282600.00限公司

2-3年631781968.63

元

合计7236809276.5324.64%841287249.12

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

251033111109404559240092655340863754968758312.331176171

对子公司投资

69.093.5875.5160.743648.38

对联营、合营140736031140736031127303431127303431

企业投资82.4182.4139.3139.31

391769143109404559380828687468167186968758312.458479602

合计

51.503.5857.9200.053687.69

（1）对子公司投资

单位：元期初余额本期增减变动期末余额减值准备减值准备被投资单位（账面价（账面价期初余额计提减值

值）追加投资减少投资其他期末余额准备值）房产资产管理20000002000000

公司0.000.00

30000003000000

滨绿公司

0.000.00

22094182209418

友好饭店

42.2842.28

31000003100000

滨江酒店公司

00.0000.00

10000001000000

滨凯公司

0.000.00

滨江游艇公司50000005000000

219杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文.00.00

172884412000001848844

新广发公司

42.200.0042.20

温岭铂金海岸50000005000000

北苑项目.00.00

50000005000000

滨昊公司

0.000.00

45000004500000

上海滨顺公司

00.0000.00

金丹丰合伙公12605551260555

司4.484.48

10000001000000

滨创公司

00.0000.00

22508982250898

永绥合伙公司

80.0080.00

97021509702150

吉劭合伙公司

0.000.00

284161.2284161.2

滨旭公司

44

33933903393390

深圳爱义公司

00.0000.00

48578104857810

滨欣公司

0.000.00

50000005000000

滨瑞公司

0.000.00

51000005100000

暖屋公司.00.00

13000001300000

滨济公司

0.000.00

685190044719002380000

滨宏公司

00.0000.0000.00

10000001000000

滨江建设公司

0.000.00

34000003400000

滨保实业公司

0.000.00

天目山建设公2907282249271729072822492717

司17.6482.3617.6482.36天目山管理公12000001200000

司00.0000.00

68000006800000

滨景投资公司

0.000.00

10000001000000

滨新公司

0.000.00

510432049000002043201

滨禹公司

16.0000.006.00

深圳南方远大93577353068422619695431607803130392

公司.0065.00.34.6619.34

900000010000001000000

滨科公司

0.000.0000.00

20250002025000

滨启公司

00.0000.00

131550048763301803133

滨颐公司

00.003.2903.29

70000007000000

滨卓公司

0.000.00

15000001500000

滨昕公司

00.0000.00

220杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

10000001000000

滨泰管理公司

00.0000.00

13250001325000

滨音公司

0.000.00

350000015000005000000

滨奇公司

00.0000.0000.00

70000007000000

滨欢公司

0.000.00

300000029500005000000

滨闻公司

00.0000.00.00

10000001000000

兰溪超峰公司

00.0000.00

255000086700001683000

滨升公司

00.000.0000.00

400000039000001000000

金隆公司

00.0000.000.00

36730003673000

缤斐公司

00.0000.00

97100009710000

缤沧公司

0.000.00

30000003000000

缤骁公司

00.0000.00

416194773305263795000174705419224199077580

南京滨鸿公司

35.005.0000.000.954.055.95

212653118227343037974

杭沁公司

600.00140.0060.00

18300001830000

维堡合伙公司

0.000.00

千岛湖云顶酒30000003000000

店公司0.000.00

247500024200005500000

缤彤公司

00.0000.00.00

192500018700005500000

滨渝公司

00.0000.00.00

440000043450005500000

缤楚公司

00.0000.00.00

14400001440000

滨铭公司

000.00000.00

400000038750001250000

缤淳公司

00.0000.000.00

400000038750001250000

滨建公司

00.0000.000.00

50000005000000

滨祺公司

0.000.00

36850003685000

运溪盛和公司.00.00

30000003000000

缤韶公司.00.00滨坤房地产公20000002000000

司.00.00

257725025522502500000

缤仟公司

00.0000.00.00

125000012250002500000

滨晨公司

00.0000.00.00

100000.0100000.0

缤慕公司

00

缤慧公司25000002500000

221杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文.00.00

25000002500000

滨耀公司.00.00

28000002800000

滨璞公司

000.00000.00

15000001500000

滨麟公司

0.000.00

滨创房地产公10000001000000

司0.000.00

459194043919402000000

滨涵公司

00.0000.000.00

229597021959701000000

滨慧公司

00.0000.000.00

20000002000000

滨旗公司.00.00滨睿房地产公20000002000000

司0.000.00

60000006000000

滨昇公司

0.000.00

18000001800000

缤嘉公司.00.00

20000002000000

滨腾公司.00.00

18000001800000

缤绸公司

0.000.00

100000.0100000.0

缤瑞公司

00

14000001400000

缤瑄公司.00.00

80500008050000

缤祝公司

0.000.00

34000003400000

登云盛和公司.00.00

100000.0

缤拓公司87500.0012500.00

0

200000018000002000000

滨阳公司

0.000.00.00

175282517028255000000

缤森公司

00.0000.00.00

701130068113002000000

滨林公司

0.000.00.00

524160051912005040000

豪珏公司

00.0000.00.00

538560053448004080000

滨兆公司

00.0000.00.00

264000026200002000000

滨红公司

00.0000.00.00

14000001400000

缤焕公司.00.00

20000002000000

滨隆公司.00.00

14000001400000

缤偕公司.00.00

20000002000000

滨铂公司.00.00

34000003400000

湖光盛和公司.00.00

222杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

84000008400000

滨裕公司

0.000.00

21000002100000

滨澳公司

00.0000.00

436000043200004000000

缤矜公司

00.0000.00.00

滨启房地产公218000021600002000000

司00.0000.00.00

150400014570004700000

缤纾公司

00.0000.00.00

滨涛房地产公640000062000002000000

司0.000.00.00

52460005246000

缤羲公司

00.0000.00

24400002440000

滨鑫公司

00.0000.00

693000067200002100000

皖郡公司

0.000.00.00

990000096000003000000

滨汇世纪公司

0.000.00.00

34000003400000

建杭新顺公司.00.00

784000078110002900000

缤笙公司

00.0000.00.00

200000018000002000000

滨兰公司

0.000.00.00

375630037063005000000

缤存公司

00.0000.00.00

150252014825202000000

滨豪公司

00.0000.00.00

232018122899003028125

金华城滨公司

25.0000.00.00

16120001612000

缤嫣公司

00.0000.00

10400001040000

滨诺置业公司

00.0000.00

58450005845000

缤泉公司

0.000.00

16700001670000

滨名公司

00.0000.00

105125010331251812500

缤珊公司

00.0000.00.00

116000011400002000000

滨岚公司

00.0000.00.00

980000096600001400000

缤黎公司

0.000.00.00

140000013800002000000

星岚公司

00.0000.00.00

滨惠房地产公50000005000000

司0.000.00

20000002000000

滨达公司

0.000.00

10000001000000

宝越公司

0.000.00

228956.6228956.6

北鸿公司

44

缤肃公司902700088570001700000

223杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

0.000.00.00

106200010420002000000

滨意公司

00.0000.00.00

595330059163003700000

光幸公司

00.0000.00.00

44504364450436

建杭启明公司

10.0010.00

61122606112260

建杭和辉公司

0.000.00

112500010580976690200

缤绅公司

000.00996.004.00

450000042300002700000

滨明公司

00.0000.000.00

10374251037425

金华城兴公司

00.1700.17

19800001980000

滨佑公司

00.0000.00

88000008800000

滨西公司

0.000.00

212020720702025000490

越丰公司

76.0086.00.00

10000001000000

湖州滨发公司

0.000.00

100000.0100000.0

桦丞公司

00

10000001000000

滨翔公司.00.00

25500002550000

滨杭铁誉公司

00.0000.00

33165003316500

缤煦公司

00.0000.00

滨跃房地产公50000005000000

司.00.00

100000.0

缤瑛公司87500.0012500.00

0

100000.0

缤昀公司87500.0012500.00

0

10197001019700

缤灵公司

000.00000.00

20000002000000

滨月公司

0.000.00

95000009500000

滨钦公司

00.0000.00

147000014210004900000

缤勋公司

000.00000.000.00

600000058000002000000

滨圣公司

0.000.00.00

594000058212001188000

缤进公司

00.0000.000.00

10000009800000200000.0

滨驰公司

0.00.000

198396019508943306600

缤珺公司

00.0000.00.00

60000005900000100000.0

滨澎公司.00.000

500000.0500000.0

余姚滨舜公司

00

224杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

20000002000000

滨辰公司

0.000.00

700000.0700000.0

宁波滨汇公司

00

100000.0100000.0

缤持公司

00

396000016632003793680

缤莱公司

00.000.0000.00

40000004000000

滨拓公司.00.00

81560002673129101619717384911016197

南京滨江公司.0000.0085.9314.0785.93

504699534491803499650

缤烁公司.2504.7500.00

100950.068990507000000

滨擎公司

0.00.00

155981413000002598148

滨隽公司

851.48000.0051.48

50000005000000

深圳滨建公司

0.000.00

39996003999600

滨洋公司

00.0000.00

37500003750000

滨峰公司

0.000.00

12498751249875

珞麦公司

000.00000.00

17380441738044

沐梵公司

000.00000.00

20000002000000

滨格管理公司

00.0000.00

37500003750000

缤歆公司

00.0000.00

50985005098500

缤励公司

00.0000.00

16874551687455

缤湛公司

00.0000.00

20000002000000

滨展公司

0.000.00

22000002200000

滨裕公司

0.000.00

10000001000000

金华滨盛公司.00.00

25000002500000

滨奇公司

0.000.00

12757501275750

星缤嘉好公司

00.0000.00

25731412573141

金华城和公司

9.579.57

25731652573165

金华城祺公司

1.291.29

25732062573206

金华城瑞公司

4.014.01

25731442573144

金华城望公司

8.688.68

10000001000000

滨庆公司

0.000.00

滨烨管理公司27000002700000

225杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文.00.00

66008256600825

滨瑄管理公司

00.0000.00

80000008000000

滨华公司.00.00

17719601771960

缤景公司

0.000.00

26452802645280

缤蔚公司

00.0000.00

15000001500000

滨尚公司

0.000.00

18000001800000

滨亿公司

0.000.00

15000001500000

滨韵公司

0.000.00

70000007000000

滨卓公司.00.00

59411885941188

缤侑公司

00.0000.00

51752255175225

杭州滨竭公司

00.0000.00

南京滨发建设10000001000000

公司.00.00

80000008000000

滨冠西站公司

0.000.00

50000005000000

滨芯公司

0.000.00

54172805417280

星奎咨询公司

00.0000.00

77393457739345

恺瑄公司

0.000.00

-

5500000

滨鉴公司5500000

0.00

0.00

33117619687583872480617730261252872223934524009261094045

合计

7148.3812.36241.593983.2481.220.005575.51593.58

（2）对联营、合营企业投资

单位：元本期增减变动期初减值权益宣告期末减值余额余额被投资单准备法下其他发放

（账其他计提准备位期初追加减少确认综合现金

（账面价权益减值其他期末投资投资的投收益股利面价余额余额值）变动准备资损调整或利值）益润

一、合营企业

10871088

杭州滨祁

7089068615

企业管理

490.297.26387.4

有限公司

39

杭州滨江6256-5640盛元房地411661558171

产开发有0.1794500.06

226杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

限公司.11杭州中宙滨汇企业64646464

管理有限28.6728.67公司

3496000343

小计

650.46124526.2

0.182

二、联营企业杭州滨江普华天晴

092522318608

股权投资

6.0170.685.33

合伙企业杭州保泓房地产开

924857411837

发有限公

5.9707.538.44

司

温州隆臻-

10991073

商务信息2542

13047052

咨询有限524.

6.722.14

公司58

19801980

杭州滨泽-

679133

投资管理5464

525.7066.3

有限公司59.45

83

杭州保滨5960267025845728

置地有限1499768.28004296

公司3.9536.002.31杭州越玺276520602971企业管理358403593620

有限公司4.55.854.40杭州缤煌36543927186012873007企业管理54610000663750000998

有限公司9.340.009.500.00.84杭州缤帛18061813

7535

企业管理11206472

19.55

有限公司8.007.55杭州缤仕5062396023881340企业管理1064000022889293

有限公司7.610.00.225.83杭州滨琬2707280588697892企业管理3282125099510272

有限公司0.640.00.38.02杭州滨赢

196019402000

房地产开

00000000000.

发有限公

0.000.0000

司杭州樾宏5843605824182203企业管理2220800078972118

有限公司7.500.008.816.31杭州缤妤150740781915企业管理887810546983

有限公司5.44.379.81杭州豪誉116798451265企业管理1945430649

有限公司413.7.13843.8

227杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

36

-杭州珑秀40583992

6616

企业管理20690413

557.

有限公司7.829.85

97

杭州缤璇645884386542

企业管理4425360.8261

有限公司8.55579.12杭州滨承

14321432

房地产开

00000000

发有限公

0.000.00

司

-杭州缤毅29472932

1440

企业管理12877192

945.

有限公司0.515.16

35

杭州远辉

239924394045

房地产开

10735580066.

发有限公

3.540.0046

司

-杭州秀恒64926407

8521

企业管理75975409

883.

有限公司8.794.81

98

-杭州秀弘38183739

7976

企业管理81770490

871.

有限公司9.978.27

70

-杭州润滨33223293

2947

西站置业93464643

031.

有限公司9.438.14

29

-杭州缤延73507187

1626

企业管理00003950

0494

有限公司0.005.87.13

杭州昶昱6300-6291商业管理000085934065

有限公司0.0043.726.28

杭州滨德-

80007979

房地产开2026

00007325

发有限公743.

0.006.74

司26

杭州馨秀7524-7523企业管理000052884711

有限公司0.000.289.72杭州滨屹房地产开

450012513248

发有限公

0.002.057.95

司杭州御达45704570控股有限20822082

公司.75.75

--

78432597789116566781

其他联营99042239

93848730391443278339

公司71063450

5.060.00.885.168.36.66.00

228杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

110133252191-1242

61233202

699353296222390259

小计25603607

488.300.0214.83450656.

7.325.16

9108.0019

127333252191-1407

55233202

034353296222393603

合计19483607

139.300.0214.83450182.

3.145.16

3108.0041

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

（3）其他说明其他联营公司其他变动系本期公司于2025年11月将恺瑄公司纳入合并范围；公司于2025年12月对滨鉴公司丧失控制权

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务616529673.12257989338.22532136698.14269216197.05

其他业务39445927.6711174473.6838581666.3111849242.18

合计655975600.79269163811.90570718364.45281065439.23

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益2902467976.812943917681.57

权益法核算的长期股权投资收益618436002.40256909307.02

处置长期股权投资产生的投资收益-211330923.4084027469.33

投资性利息收入26161624.3562209385.38

其他非流动金融资产持有期间的股利收入398881.10

合计3336133561.263347063843.30

229杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

6、其他

十九、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

单位：元说项目金额明

非流动性资产处置损益13814781.30计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准

5850981.15享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的

4141344.22

公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费26161624.35

委托他人投资或管理资产的损益5188798.91

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-6436672.61

减：所得税影响额12234638.41

少数股东权益影响额（税后）-1226264.24

合计37712483.15--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

2、净资产收益率及每股收益

每股收益报告期利润加权平均净资产收益率基本每股收益（元/稀释每股收益（元/股）股）

归属于公司普通股股东的净利润7.43%0.680.68扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东

7.30%0.670.67

的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

230杭州滨江房产集团股份有限公司2025年年度报告全文

（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称

4、其他

231