深圳世联行集团股份有限公司

审计报告索引页码

审计报告1-5公司财务报表

—合并资产负债表1-2

—母公司资产负债表3-4

—合并利润表5

—母公司利润表6

—合并现金流量表7

—母公司现金流量表8

—合并股东权益变动表9-10

—母公司股东权益变动表11-12

—财务报表附注13-166审计报告

XYZH/2024SZAA4B0176深圳世联行集团股份有限公司

深圳世联行集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了深圳世联行集团股份有限公司（以下简称世联行）财务报表，包括

2023年12月31日的合并及母公司资产负债表，的合并及母公司利润表、合

并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了世联行2023年12月31日的合并及母公司财务状况以及的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于世联行，并履行了职业道德方面的其他责任。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。

这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

1.综合营销业务、互联网+业务收入事项

关键审计事项审计中的应对

世联行营业收入主要来源于房地产综合营销业务与房地产综合营销业务、互联网+业务收入

和互联网+业务。如财务报表附注六、41所披确认相关的审计程序中包括但不限于以下：

露，营业收入中房地产综合营销业务

（1）了解、评估世联行收入确认相关的关

收入和互联网+业务收入合计为人民币21.59亿

键内部控制的设计，并测试了关键控制执行元。两项目业务收入占世联行合并营业收入的的有效性；

64.00%。

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（2）对房地产综合营销业务收入，抽取样

房地产综合营销业务收入、互联网+业务收入本量进行详细检查，对照合同、开发商签字占世联行营业收入比重较大，以及单个销售项确认的结算单，追溯到世联行业务系统具体目的销售确认细小错误汇总起来可能对世联行到楼盘房号核实成交情况，及银行回款情总体收入产生的重大影响，我们将世联行的房况；

地产中介销售收入确认识别为关键审计事项。

（3）对互联网+业务，抽取样本量进行详细检查，对照合同、开发商签字确认的结算单，追溯到世联行业务系统中对应的楼盘房号核实成交情况，并检查银行回款情况；

（4）对资产负债表日前后确认的收入检查

确认收入的支持性文件，以评价收入是否已被记录到合适的期间。

2.以摊余成本计量的金融资产预期信用损失事项

关键审计事项审计中的应对

如财务报表披露，世联行以摊余成本计量的金审计中对应收票据、应收账款、其他应收

融资产主要包括应收票据、应收账款、其他应

款、贷款预期信用损失准备计提采取程序：

收款、贷款，这些金融资产账面价值占世联行

（1）了解管理层对于应收票据、应收账

总资产比例较大，其预期信用损失计提对世联款、其他应收款、贷款划分不同风险组合的行财务报表而言是重要的。

依据及管理方法；复核预期信用损失计提政

世联行对以上金融资产评估预期信用损失时，策及执行，确保世联行在制定相关政策时已需考虑定性和定量的信息，单项款项无法以合考虑到了不同组合的违约风险敞口；

理的成本预估预期信用损失时，建立具有相似信用风险特征的资产组，在组合的基础上计算（2）评估管理层预期信用损失模型计量方预期信用损失。预期信用损失需要判断金融工法的合理性；

具的信用风险特征，需要参考历史款项损失情

（3）获取了管理层评估应收款项是否发生况，通过建立预期信用损失模型确定预期信用减值以及确认预期损失率所依据的数据及相损失率来进行。判断过程中涉及到若干关键参关资料，评价其恰当性和充分性；

数和假设的应用，包括发生信用减值的阶段划

（4）通过比较前期损失准备计提数与实际分，违约概率、违约损失率、违约风险暴露、发生数，评价预期信用损失准备计提的充分折现率等参数估计，同时考虑前瞻性调整及其性。

他调整因素等，在这些参数的选取和假设的应用过程中涉及较多的管理层判断，基于上述以（5）基于期后回款状况及历史数据，复核摊余成本计量的金融资产账面价值重大及涉及预期信用损失计提的恰当性。

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管理层的重大判断和估计，我们将预期信用损失的确认识别为关键审计事项。

3.其他非流动金融资产公允价值变动的评估事项

关键审计事项审计中的应对

如财务报表附注六、15及附注六、48所披审计中对其他非流动金融资产公允价值变动露，截至2023年12月31日，世联行其他非的评估事项采取程序：

流动金融资产余额为3.81亿元，公（1）了解和评估与其他非流动金融资产估允价值变动收益为-0.98亿元，占利润总额的值相关的内部控制的设计有效性，并测试运

35.49%。行有效性；

世联行以公允价值计量的金融工具的估值以直（2）评估管理层聘用的独立评估师的专业

接或间接可观察到的数据或估值模型为基础，素质、胜任能力和客观性，评估独立评估师其中估值模型通常需要大量的参数输入。对于出具的评估报告中使用的假设的合理性以及

第一层次和第二层次公允价值计量的金融工估值模型的适当性；

具，公允价值分别是活跃市场未经调整的报价（3）通过对比可获得的外部市场数据，测和可观察的输入值。针对第三层次公允价值计试第二层次公允价值估值过程中使用的可观量的金融工具，其估值模型中涉及不可观察输察关键输入值的合理性及适当性；

入值时，不可观察输入值的确定会使用到管理（4）对于涉及管理层重大判断的以公允价层估计，会涉及管理层的重大判断，我们将对值计量的第三层次其他非流动金融资产，复其他非流动金融资产公允价值变动的评估事项核公允价值评估过程中关键输入值的合理

作为关键审计事项。性、适当性以及计算的准确性。

四、其他信息

世联行管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括世联行2023年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

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管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估世联行的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算世联行、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督世联行的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。

同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审

计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。

由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对世联行持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致世联行不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就世联行中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对

财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

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我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师：

（项目合伙人）

中国注册会计师：

中国北京二○二四年三月二十九日

5合并资产负债表

2023年12月31日

编制单位：深圳世联行集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2023年12月31日2023年1月1日

流动资产：

货币资金六、11614216440.042200844977.88结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产

应收票据六、21763855.123503262.06

应收账款六、3811283522.401192903404.34应收款项融资

预付款项六、4142464044.04174189119.14应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款六、5475034279.53655188350.73

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货六、618651649.7314317526.98

贷款六、7103686025.49296212896.95

合同资产六、8123550071.4584751168.15持有待售资产

一年内到期的非流动资产六、94746353.364361592.75

其他流动资产六、1042600247.6246026643.38

流动资产合计3337996488.784672298942.36

非流动资产：

发放贷款和垫款

债权投资六、11312523845.64其他债权投资

长期应收款六、125995504.7210741602.07

长期股权投资六、1312153863.2035973231.20

其他权益工具投资六、141990000.002112685.54

其他非流动金融资产六、15380787190.21480315454.71

投资性房地产六、16530308489.42566759391.79

固定资产六、1754406120.4655757647.99在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产六、18100361797.39195611580.48

无形资产六、191716280.961866719.08开发支出

商誉六、20131267897.00149435262.69

长期待摊费用六、2132561250.9552635897.30

递延所得税资产六、22486571958.97568533493.34其他非流动资产

非流动资产合计2050644198.922119742966.19

资产总计5388640687.706792041908.55

法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

1合并资产负债表(续)

2023年12月31日

编制单位：深圳世联行集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2023年12月31日2023年1月1日

流动负债：

短期借款六、24101000000.00160000000.00向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款六、25426002218.17508598433.77

预收款项六、267731725.988793418.81

合同负债六、2766055938.3854407921.64卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬六、28567743019.32642285610.90

应交税费六、29165405839.76230290077.23

其他应付款六、30708162465.03853909197.07

其中：应付利息六、3039814.3939814.39

应付股利六、302858604.88应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债六、3192602776.80631014437.73

其他流动负债六、323797765.442272595.17

流动负债合计2138501748.883091571692.32

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款六、3349300000.00应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债六、34124709235.82166921307.81长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债六、2228095111.8947102924.48其他非流动负债

非流动负债合计152804347.71263324232.29

负债合计2291306096.593354895924.61

股东权益：

股本六、351992829038.002033579072.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积六、36285314252.42523475696.80

减：库存股六、37255796501.21

其他综合收益六、38245123.11228535.35专项储备

盈余公积六、391004261184.861004261184.86一般风险准备

未分配利润六、40-241475102.6854265952.80

归属于母公司股东权益合计3041174495.713360013940.60

少数股东权益56160095.4077132043.34

股东权益合计3097334591.113437145983.94

负债和股东权益总计5388640687.706792041908.55

法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

2母公司资产负债表

2023年12月31日

编制单位：深圳世联行集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2023年12月31日2023年1月1日

流动资产：

货币资金518649893.14671446151.65交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款十八、115268893.4534162943.45应收款项融资

预付款项592704.16352325.96

其他应收款十八、22578763112.262500228304.63

其中：应收利息

应收股利十八、2223756216.80515714161.55存货合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产3125292.522863706.36

其他流动资产998236.72970616.45

流动资产合计3117398132.253210024048.50

非流动资产：

债权投资252502595.64其他债权投资

长期应收款1635081.914760374.42

长期股权投资十八、31981481440.702591867681.09

其他权益工具投资-

其他非流动金融资产82231450.75158330000.00

投资性房地产334234159.51345737240.37

固定资产2997764.613206348.46在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产3079842.107441288.82

无形资产30554.43开发支出商誉

长期待摊费用282671.35405096.79

递延所得税资产54949316.6972530147.58其他非流动资产

非流动资产合计2713394323.263184308731.96

资产总计5830792455.516394332780.46

法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

3母公司资产负债表(续)

2023年12月31日

编制单位：深圳世联行集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2023年12月31日2023年1月1日

流动负债：

短期借款101000000.00160000000.00交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款7295869.353383691.87预收款项

合同负债106664.41182136.11

应付职工薪酬93498961.7493419005.41

应交税费2879960.4827593639.19

其他应付款180254200.11205948837.00

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债10542007.13565213063.21

其他流动负债4643.004643.00

流动负债合计395582306.221055745015.79

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债1634704.409197068.74长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债2083503.383929083.70其他非流动负债

非流动负债合计3718207.7813126152.44

负债合计399300514.001068871168.23

股东权益:

股本1992829038.002033579072.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积415488846.04630535313.25

减：库存股255796501.21其他综合收益专项储备

盈余公积1004261184.861004261184.86

未分配利润2018912872.611912882543.33

股东权益合计5431491941.515325461612.23

负债和股东权益总计5830792455.516394332780.46

法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

4合并利润表

编制单位：深圳世联行集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2022年度

一、营业总收入六、413373302763.663979430159.12

其中:营业收入六、413373302763.663979430159.12利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本3379344671.754007786937.06

其中：营业成本六、413073368547.603599510145.06利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加六、4219852326.7019534012.37销售费用

管理费用六、43251423166.03283750577.65

研发费用六、4433466200.4052581138.62

财务费用六、451234431.0252411063.36

其中：利息费用六、4532770211.6477006040.29

利息收入六、4531896494.2025782711.48

加：其他收益六、4626963194.2337764438.40

投资收益（损失以“－”号填列）六、474980146.8563897213.01

其中：对联营企业和合营企业的投资收益六、473809372.25-2861229.85

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益六、47-1598089.00-22132829.95

汇兑收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“—”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）六、48-98391119.53-15000000.00

信用减值损失（损失以“-”号填列）六、49-129796295.88-314837288.47

资产减值损失（损失以“-”号填列）六、50-70161980.91-60535318.41

资产处置收益（损失以“-”号填列）六、514474599.4839986921.33

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-267973363.85-277080812.08

加：营业外收入六、5213135572.8524529035.87

减：营业外支出六、5322365489.0521305959.88

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-277203280.05-273857736.09

减：所得税费用六、5438341100.4068149355.32

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-315544380.45-342007091.41

（一）按经营持续性分类-315544380.45-342007091.41

1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）-315544380.45-342007091.41

2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类-315544380.45-342007091.41

1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列）-295616588.62-345328730.93

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）-19927791.833321639.52

六、其他综合收益的税后净额六、55-107879.10210804.10

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额六、55-107879.10155888.99

（一）不能重分类进损益的其他综合收益六、55-124466.86

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动六、55-124466.86

4.企业自身信用风险公允价值变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益六、5516587.76155888.99

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）

6.外币财务报表折算差额六、5516587.76155888.99

7.其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额六、5554915.11

七、综合收益总额-315652259.55-341796287.31

归属于母公司股东的综合收益总额-295724467.72-345172841.94

归属于少数股东的综合收益总额-19927791.833376554.63

八、每股收益：

（一）基本每股收益（元/股）-0.15-0.17

（二）稀释每股收益（元/股）-0.15-0.17

法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

5母公司利润表

编制单位：深圳世联行集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2022年度

一、营业收入十八、4174869696.42223204247.20

减：营业成本十八、479211553.26134767080.14

税金及附加6833738.454080112.09销售费用

管理费用83413061.8879801948.07

研发费用30912.181171507.50

财务费用3254409.2222053009.49

其中：利息费用17186742.8235310273.46

利息收入13997918.2813327683.17

加：其他收益4015629.132800412.04

投资收益（损失以“－”号填列）十八、5190322209.9531539820.72

其中：对联营企业和合营企业的投资收益十八、594343.30190432.92以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

净敞口套期收益（损失以“—”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）-76301541.63-15000000.00

信用减值损失（损失以“-”号填列）-7655125.73-15273940.51

资产减值损失（损失以“-”号填列）-15830589.69-6004581.99

资产处置收益（损失以“-”号填列）34553.101703072.64

二、营业利润（亏损以“－”号填列）96711156.56-18904627.19

加：营业外收入89233.941289760.64

减：营业外支出34810.65557922.83

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）96765579.85-18172789.38

减：所得税费用-9264749.43-3246153.06

四、净利润（净亏损以“－”号填列）106030329.28-14926636.32

（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）106030329.28-14926636.32

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额106030329.28-14926636.32

法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

6合并现金流量表

编制单位：深圳世联行集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金3904067398.894366095322.86客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还210610.4312870715.06

收到其他与经营活动有关的现金六、56664437715.951229103482.91

经营活动现金流入小计4568715725.275608069520.83

购买商品、接受劳务支付的现金93530385.69262122189.90客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金1398335909.931623781957.49

支付的各项税费163634609.84241536611.71

支付其他与经营活动有关的现金六、562464718941.022850863994.95

经营活动现金流出小计4120219846.484978304754.05

经营活动产生的现金流量净额448495878.79629764766.78

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金4050002.00188346958.15

取得投资收益收到的现金785003.625506399.26

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额12117271.0721029332.57

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额35539.509967779.54

收到其他与投资活动有关的现金六、56

投资活动现金流入小计16987816.19224850469.52

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金5286582.3550211447.99

投资支付的现金4045000.003950000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金六、56310669757.2442130637.04

投资活动现金流出小计320001339.5996292085.03

投资活动产生的现金流量净额-303013523.40128558384.49

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金2021000.008012000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金2021000.008012000.00

取得借款所收到的现金371000000.00220915000.00

收到其他与筹资活动有关的现金六、56313000.00548481.79

筹资活动现金流入小计373334000.00229475481.79

偿还债务所支付的现金635500000.00424361212.88

分配股利、利润或偿付利息所支付的现金44586245.8754541055.16

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润17738844.2817345989.38

支付其他与筹资活动有关的现金六、56431482087.72173134722.88

筹资活动现金流出小计1111568333.59652036990.92

筹资活动产生的现金流量净额-738234333.59-422561509.13

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响38900.52-65363.46

五、现金及现金等价物净增加额六、57-592713077.68335696278.68

加：期初现金及现金等价物余额六、572173225773.991837529495.31

六、期末现金及现金等价物余额六、571580512696.312173225773.99

法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

7母公司现金流量表

编制单位：深圳世联行集团股份有限公司单位：人民币元项目附注2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金78060920.99179450426.08

收到的税费返还5062753.94

收到其他与经营活动有关的现金1774527645.372969759262.21

经营活动现金流入小计1852588566.363154272442.23

购买商品、接受劳务支付的现金

支付给职工以及为职工支付的现金91602685.41109635581.82

支付的各项税费6699091.234542283.35

支付其他与经营活动有关的现金2095208945.803086999244.86

经营活动现金流出小计2193510722.443201177110.03

经营活动产生的现金流量净额-340922156.08-46904667.80

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金602800000.00190827550.09

取得投资收益收到的现金483185811.4011358584.01

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额3741369.216480641.00处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计1089727180.61208666775.10

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金102473.11324585.00

投资支付的现金10252999.38取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金250000000.00

投资活动现金流出小计260355472.49324585.00

投资活动产生的现金流量净额829371708.12208342190.10

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金371000000.00160000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计371000000.00160000000.00

偿还债务支付的现金629700000.00400200000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金24100799.3034610261.55

支付其他与筹资活动有关的现金357141558.517631443.38

筹资活动现金流出小计1010942357.81442441704.93

筹资活动产生的现金流量净额-639942357.81-282441704.93

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-151492805.77-121004182.63

加：期初现金及现金等价物余额670002698.91791006881.54

六、期末现金及现金等价物余额518509893.14670002698.91

法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

8合并股东权益变动表

编制单位：深圳世联行集团股份有限单位：人民币公司元

归属于母公司股东权益一项目专般股东其他综合收项风其少数股东权益

股本资本公积减：库存股盈余公积未分配利润小计权益合计益储险他备准备

一、上年年末余额2033579072.523475696.255796501.228535.351004261184.54265952.803360013940.77132043.33437145983.94

加：会计政策变更00802186604前期差错更正同一控制下企业合并其他

二、本年年初余额2033579072.523475696.255796501.228535.351004261184.54265952.803360013940.77132043.33437145983.94

三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）-40750034.00008-021-16587.7686-6-04--339811392.83

（一）综合收益总额238161444.255796501.-295741055.4-8318839444.8-920971947.-9-315652259.55

（二）股东投入和减少资本-40750034.003-821-107879.10295616588.62-22935171244947677..17721199952537729931..408-3561684.12

1.股东投入的普通股-40750034.00238161444-.255796501-.2021000.03502021000.00

2.其他权益工具持有者投入资本21504646378.25579650211.

3.股份支付计入股东权益的金额2121

4.其他--23114977.1717532293.0-5582684.12

（三）利润分配23114977.1-5-20597449.16

1.提取盈余公积720597449.1

2.提取一般风险准备6

3.对股东的分配--20597449.16

4.其他20597449.1

（四）股东权益内部结转124466.86-124466.866

1.资本公积转增股本

2.盈余公积转增股本

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益124466.86-124466.86

6.其他

（五）专项储备

1.本年提取

2.本年使用

（六）其他

四、本年年末余额1992829038.00285314252.42245123.111004261184.86-241475102.683041174495.7156160095.403097334591.11

法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

9合并股东权益变动表（续）

编制单位：深圳世联行集团股份有限公司单位：人民币元

2022年度

归属于母公司股东权益项目专股东其他综合收项一般风其少数股东权益

股本资本公积减：库存股盈余公积未分配利润小计权益合计益储险准备他备

一、上年年末余额2033579072.00522222808.88255796501.2172646.361004261184.8398744093.3703083304.5873206112.623776289417.20

加：会计政策变更6850590.6094850590.04-14769.67835820.37前期差错更正同一控制下企业合并其他

二、本年年初余额2033579072.00522222808.88255796501.2172646.361004261184.8399594683.3703933894.6273191342.953777125237.57三、本年增减变动金额（减1252887.92155888.9967-3-343919954.023940700.39-339979253.63少（以一“）－综”合号收填益列总）额155888.99345328730-.-345172841.943376554.63-341796287.31

（二）股东投入和减少资1252887.9234532873903.1252887.9213152278.2314405166.15

本1.股东投入的普通股938012000.008012000.00

2.其他权益工具持有者投

入资3.本股份支付计入股东权益

的金4.额其他1252887.921252887.925140278.236393166.15

（三）利润分配--12588132.47

1.提取盈余公积12588132.47

2.提取一般风险准备

3.对股东的分配--12588132.47

4.其他12588132.47

（四）股东权益内部结转

1.资本公积转增股本

2.盈余公积转增股本

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结

转留5.存其收他益综合收益结转留存

收益6.其他

（五）专项储备

1.本年提取

2.本年使用

（六）其他

四、本年年末余额2033579072.00523475696.80255796501.21228535.351004261184.854265952.83360013940.6077132043.343437145983.94

法定代表人：主管会计工作负责人：60会计机构负责人：

10母公司股东权益变动表

编制单位：深圳世联行集团股份有限公司单位：人民币元

项目其他专项储其

股本资本公积减：库存股综合盈余公积未分配利润股东权益合计备他收益

一、上年年末余额2033579072.00630535313.25255796501.211004261184.861912882543.335325461612.23

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年年初余额2033579072.00630535313.25255796501.211004261184.861912882543.335325461612.23三、本年增减变动金额（减少以“－”号填-40750034.00-215046467.21-255796501.21106030329.28106030329.28列（）一）综合收益总额106030329.28106030329.28

（二）股东投入和减少资本-40750034.00-215046467.21-255796501.21

1.股东投入的普通股-40750034.00-215046467.21-255796501.21

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入股东权益的金额

4.其他

（三）利润分配

1.提取盈余公积

2.对股东的分配

3.其他

（四）股东权益内部结转

1.资本公积转增股本

2.盈余公积转增股本

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本年提取

2.本年使用

（六）其他

四、本年年末余额1992829038.00415488846.041004261184.862018912872.615431491941.51

法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责

人：

1112母公司股东权益变动表（续）

编制单位：深圳世联行集团股份有限公司单位：人民币元

2022年度

专其他项目项其

股本资本公积减：库存股综合盈余公积未分配利润股东权益合计储他收益备

一、上年年末余额2033579072.00630535313.25255796501.211004261184.861927156931.635339736000.53

加：会计政策变更652248.02652248.02前期差错更正其他

二、本年年初余额2033579072.00630535313.25255796501.211004261184.861927809179.655340388248.55

三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）-14926636.32-14926636.32

（一）综合收益总额-14926636.32-14926636.32

（二）股东投入和减少资本

1.股东投入的普通股

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入股东权益的金额

4.其他

（三）利润分配

1.提取盈余公积

2.对股东的分配

3.其他

（四）股东权益内部结转

1.资本公积转增股本

2.盈余公积转增股本

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本年提取

2.本年使用

（六）其他

四、本年年末余额2033579072.00630535313.25255796501.211004261184.861912882543.335325461612.23

法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

13深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）一、公司的基本情况深圳世联行集团股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”）系由世联地产顾问（中国）有限公司于1993年投资成立的。本公司统一社会信用代码为 91440300618867554R。本公司法定代表人胡嘉先生，公司注册地和总部办公地址均为：深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼。本公司所发行人民币普通股A股股票，已在深圳证券交易所上市。

本集团主要经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、专营小额贷款、物

业租赁、物业管理、物业管理咨询、商业运营管理、酒店管理服务、投资管理、投资咨

询、建筑装饰设计咨询、装修设计与施工、建筑装饰工程、家电装饰材料商品销售等。

本公司控股股东为珠海大横琴集团有限公司，本集团最终控制方为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，股东大会是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。

本财务报表于2024年3月29日由本公司董事会批准报出。根据本公司章程，本财务报表将提交股东大会审议。

二、合并财务报表范围

本集团的合并报表范围包括如下公司：

序号公司名称简称序号公司名称简称

1东莞世联地产顾问有限公司东莞世联143佛山世联集金商务管理有限公司佛山集金

2世联房地产咨询（惠州）有限公司惠州世联144惠州世联集金房地产经纪有限公司惠州集金

3广州市世联房地产咨询有限公司广州世联145宁波世联集金商务服务有限公司宁波集金

4湛江市世联房地产咨询有限公司湛江世联146深圳世联松塔装饰科技有限责任公司世联松塔

5深圳世联行顾问服务有限公司深圳世联行147中山世联松塔装饰有限公司中山松塔

6北京世联行兴业房地产经纪有限公司北京世联行148惠州世联松塔装饰有限责任公司惠州松塔

7珠海世联房地产咨询有限公司珠海世联149西安世联松塔装饰有限公司西安松塔

8厦门世联兴业房地产顾问有限公司厦门世联150厦门世联松塔建筑装饰有限公司厦门松塔

9长沙世联兴业房地产顾问有限公司长沙世联151深圳世联筑业科技有限公司世联筑业

10深圳世联先锋投资有限公司世联先锋152深圳世联同行共营地产咨询有限公司世联同行

11深圳先锋居善科技有限公司先锋居善153绍兴世联智行房地产信息咨询有限公司绍兴世联

12苏州居善网络技术服务有限公司苏州居善154唐山世联锐易房地产经纪有限公司唐山世联锐易

13南京云掌柜信息技术有限公司南京云掌柜155梧州世联行房地产代理有限公司梧州世联行

14深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）序号公司名称简称序号公司名称简称

14天津居善电子商务有限公司天津居善156潮州市世联环潮房地产咨询顾问有限公司潮州世联

15珠海横琴悠租云科技有限公司珠海悠租云157深圳世联桂园项目管理有限公司世联桂园

16云南善居电子商务有限公司云南善居158惠东世联行百利房地产咨询有限公司惠东世联

17深圳更赢信息技术有限公司深圳更赢159珠海横琴世联行咨询有限公司横琴世联咨询

18上海善居电子商务有限公司上海善居160深圳市世联雅智咨询服务有限公司世联雅智

19北京善居电子商务有限公司北京善居161珠海横琴世联行顾问服务有限公司横琴世联顾问珠海横琴世捷机电工程有限公司（曾用名：20石家庄善居房地产经纪有限公司石家庄善居162横琴汽车服务珠海横琴世捷汽车科技服务有限公司）

21重庆善业兴居电子商务有限公司重庆善居163珠海横琴世捷空间艺术设计有限公司横琴空间设计

22惠州市善居电子商务有限公司惠州善居164珠海横琴世捷城市商务科技服务有限公司横琴商务科技珠海世联企业管理有限公司（曾用名：珠海

23惠州更赢信息技术有限公司惠州更赢165珠海世联资本世联资本私募基金管理有限公司）

24佛山市善居电子商务有限公司佛山善居166深圳市盛泽融资担保有限责任公司盛泽担保

25佛山更赢信息技术有限公司佛山更赢167深圳盛泽按揭代理有限公司深圳按揭

26东莞市善卓居电子商务有限公司东莞善居168深圳市世联小额贷款有限公司世联小贷

27东莞更赢信息技术有限公司东莞更赢169深圳世联投资有限公司世联投资

28厦门市善居先锋电子商务有限公司厦门善居170上海盛泽邦家投资管理有限公司上海盛泽

29福建更赢信息技术有限公司福建更赢171深圳世联惠普商业保理有限公司世联惠普

30广州市善居电子商务有限公司广州善居172上海世联房地产顾问有限公司上海世联

31广州更赢信息技术有限公司广州更赢173上海世联盛曜房地产顾问有限公司上海世联盛曜

32广西善居电子商务有限公司广西善居174苏州世联兴业房地产顾问有限公司苏州世联

33柳州善居电子商务有限公司柳州善居175常州世联房地产代理有限公司常州世联

34珠海市善居电子商务有限公司珠海善居176安徽世联行房地产咨询有限公司安徽世联

35珠海更赢信息技术有限公司珠海更赢177芜湖世联先锋信息咨询有限公司芜湖世联

36徐州市善居电子商务有限公司徐州善居178无锡世联行房地产营销有限公司无锡世联

37合肥善居电子商务有限公司合肥善居179宁波世联房地产咨询有限公司宁波世联

38安徽兴赢信息技术有限公司安徽更赢180南京世联兴业房地产投资咨询有限公司南京世联

39陕西善居商务信息咨询有限公司陕西善居181南通世联兴业房地产顾问有限公司南通世联

40吉林省善居电子商务有限公司吉林善居182徐州世联房地产顾问有限公司徐州世联

41昆明善居电子商务有限公司昆明善居183杭州世联卓群房地产咨询有限公司杭州世联卓群

42南昌善居电子商务有限公司南昌善居184嘉兴卓群房地产营销策划有限公司嘉兴世联

43武汉市善居先锋房地产信息服务有限公司武汉善居185合肥世联先锋房地产顾问有限公司合肥世联先锋

15深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）序号公司名称简称序号公司名称简称

44沈阳善居电子商务有限公司沈阳善居186宁波世联兴业房地产咨询有限公司宁波世联兴业

45长沙市善居电子商务有限公司长沙善居187合肥汇创房地产咨询有限公司合肥世联汇创

46昆山善业兴居商务信息咨询有限公司昆山善居188杭州三箭装饰工程有限公司杭州三箭

47海口善居电子商务有限公司海口善居189昆山世联行房地产咨询有限公司昆山世联行

48南通市善居电子商务有限公司南通善居190北京世联房地产顾问有限公司北京世联

49上海善居兴电子商务有限公司上海善居兴191天津世联兴业房地产顾问有限公司天津世联

50湛江善居电子商务有限公司湛江善居192沈阳世联兴业房地产顾问有限公司沈阳世联

51无锡善居电子商务有限公司无锡善居193大连世联兴业房地产顾问有限公司大连世联西安世联卓群房地产咨询有限公司（曾用名：52兰州善居电子商务有限公司兰州善居194西安世联西安世联投资咨询有限公司）

53天津善居电子商务有限公司天津善居195西安世联兴业房地产经纪有限责任公司西安世联经纪

54乌鲁木齐居联电子商务有限公司乌鲁木齐居联196西安世联行房地产咨询有限公司西安世联行

55中山善居电子商务有限公司中山善居197青岛世联兴业房地产顾问有限公司青岛世联

56太原善居电子商务有限公司太原善居198长春世联兴业房地产顾问有限公司长春世联

57珠海横琴善居科技有限公司横琴善居199太原世联卓群房地产顾问有限公司太原世联

58扬州世联兴业房地产顾问有限公司扬州世联200石家庄世联卓群房地产经纪有限公司石家庄世联

59上海世联行股权投资管理有限公司上海股投201石家庄世联汇创房地产经纪有限公司石家庄汇创

60上海芮鸿投资合伙企业（有限合伙）上海芮鸿202廊坊市世联房地产经纪有限公司廊坊世联武汉世联兴业房地产经纪有限公司（曾用名：61武汉世联203兰州世联行房地产顾问有限公司兰州世联武汉世联兴业房地产顾问有限公司）

62三亚世联房地产顾问有限公司三亚世联204包头市世联行房地产顾问有限公司包头世联

63郑州世联兴业房地产咨询有限公司郑州世联205唐山世联行房地产经纪有限公司唐山世联

64河南世联精工房地产营销策划有限公司世联精工206邯郸世联卓群房地产经纪有限公司邯郸世联

65福州世联房地产顾问有限公司福州世联207哈尔滨卓群房地产经纪有限公司哈尔滨世联

66佛山世联房地产顾问有限公司佛山世联208衡水世联汇创房地产经纪有限公司衡水世联

67漳州世联房地产经纪有限公司漳州世联209成都世联兴业房地产顾问有限公司成都世联

68惠州市世联先锋房地产顾问有限公司惠州世联先锋210广西世联行房地产代理有限公司广西世联

69惠州市世创文化传播有限公司惠州世创211柳州世联房地产经纪有限公司柳州世联

70惠州世联善居房地产顾问有限公司惠州世联善居212广西蜂巢美嘉装饰设计有限公司广西蜂巢装饰

71深圳世联君汇不动产运营管理有限公司世联君汇213昆明世联卓群房地产经纪有限公司昆明世联

72深圳世联领客商业运营有限公司世联领客214云南更赢信息技术有限公司云南更赢

73上海世联领客商业经营管理有限公司上海领客215贵阳世联房地产顾问有限公司贵阳世联

16深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）序号公司名称简称序号公司名称简称

74南京世联君汇房地产顾问有限公司南京君汇216重庆红璞公寓管理有限公司重庆红璞

75合肥世联君汇资产顾问运营管理有限公司合肥君汇217重庆红璞新新公寓管理有限公司重庆红璞新新

76苏州世联君汇物业运营管理有限公司苏州君汇218四川世联行兴业房地产顾问有限公司四川嘉联

77北京世联君汇房地产顾问有限公司北京君汇219成都市善居电子商务有限公司成都善居

78西安世联君汇商业运营管理有限公司西安君汇220重庆世联行房地产顾问有限公司重庆世联

79重庆世联君汇房地产运营管理有限公司重庆君汇221南昌世联置业有限公司南昌世联

80长沙世联君汇房地产顾问有限公司长沙君汇222厦门市立丹行置业有限公司厦门立丹行

81河南世联君汇房地产顾问有限公司河南君汇223福州市立丹行市场营销策划有限公司福州立丹行

82武汉世联君汇房地产顾问有限公司武汉君汇224泉州市立丹行房地产经纪有限公司泉州立丹行

83天津世联君汇房地产顾问有限公司天津君汇225三明市立丹行房地产营销策划有限公司三明立丹行

84天津世联沃客众创空间有限公司天津众创226莆田市立丹行房地产代理有限公司莆田立丹行

85上海世君房地产顾问有限公司上海世君227厦门市宜安居电子商务有限公司厦门宜安居

86厦门世联君汇房地产顾问有限公司厦门君汇228厦门市家适居电子商务有限公司厦门家适居

87深圳运泰君汇物业管理有限公司深圳运泰君汇229厦门市宜兴居电子商务有限公司厦门宜兴居

88青岛世联君汇不动产运营管理有限公司青岛君汇230龙岩上杭县宜居电子商务有限公司龙岩宜居

89青岛世联行城市运营管理有限公司青岛世联运营231南安市立丹行房地产经纪有限公司南安立丹行

90成都世联君汇商业管理有限公司成都君汇232龙岩市上杭县立丹行房地产代理有限公司龙岩立丹行

91深圳世联君汇物业管理有限公司深圳君汇物业233山东世联怡高物业顾问有限公司山东世联

92深圳世联君汇韦玥物业管理有限责任公司深圳君汇韦玥234泰安世联怡高房地产咨询有限公司泰安世联怡高

93广州汇君物业管理有限公司广州汇君物业235临沂世联怡高房地产经纪有限公司临沂世联怡高凉山州国兴世联全过程工程咨询有限公司（曾

94凉山州世联物业236青岛世联怡高房地产顾问有限公司青岛世联怡高用名：凉山州国兴世联企业管理咨询有限公司）

95济南世君房地产顾问有限公司济南世君237山东居善电子商务有限公司山东居善

96宁波世联君汇房地产咨询有限公司宁波君汇238青岛居善电子商务有限公司青岛居善惠州世新文化传播有限公司（曾用名：惠州世

97惠州世新文化239山东更赢信息技术有限公司山东更赢联君汇房地产顾问有限公司）

98福州世联君汇商业管理有限公司福州君汇240青岛世联怡高资产运营有限公司青岛怡高运营

99南昌世联君汇不动产管理有限公司南昌君汇241山东世华实业发展有限公司山东世华

100东莞世联君汇商业管理有限公司东莞君汇242青岛荣置地顾问有限公司青岛荣置地

101山西世联君汇房地产咨询有限公司山西君汇243北京安信行物业管理有限公司北京安信行

102广西世联君汇房地产咨询有限公司广西君汇244世联咨询(香港)有限公司香港世联

103深圳小恐龙科技有限公司深圳小恐龙245广州世联行城市运营服务有限公司广州城市服务

17深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）序号公司名称简称序号公司名称简称

104杭州君汇不动产管理有限公司杭州君汇246银川世联行房地产顾问有限公司银川世联行

105深圳市世联科创科技服务有限公司世联科创247济南红璞酒店有限公司济南红璞酒店

106苏州小样科技服务有限公司苏州小样科技248惠州纵创电子商务有限公司惠州纵创

107苏州小样创咖文化科技有限公司苏州创咖文化249商丘帜远企业管理咨询有限公司商丘帜远

108常熟小样科技服务有限公司常熟小样250中山市小样信息科技服务有限公司中山小样

109苏州园小样信息技术有限公司苏州园小样251柳州世联物业管理有限公司柳州世联物业

110厦门市小样创业信息科技有限公司厦门小样创业252珠海世纪联行物业管理有限公司珠海世纪联行

111广州市小样信息科技服务有限公司广州小样科技253福州世联新玺物业管理有限公司福州世联新玺

112北京小样青年社区科技服务有限公司北京小样254上海世联卓群数据服务有限公司上海世联卓群

113武汉市小样商务信息咨询有限公司武汉小样255济南世华合兴管理服务有限公司济南世华深圳前海世联商业运营管理有限公司（曾用名：114前海资管256珠海横琴世联嘉实企业管理有限公司横琴世联嘉实深圳前海世联资产管理有限公司）

115珠海横琴世联资产管理有限公司横琴世联资管257福州仓山世联福杉物业管理有限公司福州世联福杉

116珠海横琴世联云城市服务有限公司横琴世联云服务258成都世联行城市管理服务有限公司成都城市服务

117盐城市世联慧盐物业资产管理有限公司盐城世联物业259珠海横琴世联嘉诚企业管理有限公司横琴世联嘉诚

118珠海红璞科技发展有限公司珠海红璞260柳州世联保安服务有限公司柳州世联保安

119惠东红璞元屿海公寓管理有限公司红璞元屿海261惠州倬富电子商务有限公司惠州倬富

120惠东红璞富力湾公寓管理有限公司红璞富力湾262福州世联郑和物业管理有限公司福州世联物业

121惠东红璞双月湾公寓管理有限公司红璞双月湾263深圳前海中博供应链管理有限公司深圳前海中博

122天津世联商业运营管理有限公司天津世联商业264杭州红璞世谦资产管理有限公司杭州红璞世谦

123成都市红璞凯睿酒店管理有限公司成都红璞凯睿265济南居山房地产经纪有限公司济南居山经纪

124成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司成都红璞凯嘉266北京世联育米商业管理有限公司北京世联育米

125厦门红璞兴业公寓管理有限公司厦门红璞267韶关市迈庆房地产咨询有限公司迈庆咨询

126惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司红璞阳光假日268深圳市世创文化传播有限公司深圳世创

127宁波鸿璞空间创意设计有限公司宁波鸿璞269商丘玖远企业管理咨询有限公司商丘玖远

128宁波世东公寓管理有限公司宁波世东公寓270河北雄安世联安正房产经纪有限公司雄安世联

129天津红璞酒店管理有限公司天津红璞271深圳世联嘉恒企业管理有限公司深圳嘉恒

130惠州红璞都市公寓管理有限公司惠州红璞都市272深圳世联嘉合企业管理有限公司深圳嘉合

131龙门红璞假日公寓管理有限公司龙门红璞273深圳世联嘉创企业管理有限公司深圳世联嘉创

132苏州红与璞酒店管理有限公司苏州红与璞274宁波世联嘉信企业管理有限公司宁波嘉信

133珠海横琴世联行商业运营管理有限公司横琴商业运营275宁波世联中光城市服务有限公司宁波世联中光

134厦门世联红璞公寓管理有限公司厦门集房276深圳世联嘉美企业管理有限公司深圳世联嘉美

18深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）序号公司名称简称序号公司名称简称

135武汉世联集房公寓管理有限公司武汉集房277徐州市厚汇电子商务有限公司徐州厚汇

136长沙红璞实创公寓管理有限公司长沙红璞实创278上海世联卓然数据科技有限公司上海世联卓然

137深圳市赋能创新投资有限公司深圳赋能创新279江门市善居宝电子商务有限公司江门善居宝

138深圳世联集金财富管理有限公司世联集金280济南世说传媒有限公司济南世说

139深圳世联集今财富管理有限公司世联集今281阜阳世联行房地产咨询有限公司阜阳世联

140珠海世联集金商务管理有限公司珠海集金282澳门世联行顾问服务有限公司澳门世联行

141北京世联集金财富管理有限公司北京集金283澳门世联君汇不动产运营管理有限公司澳门君汇

142东莞市世联集金投资管理有限公司东莞集金

与上年相比，本年新设增加深圳嘉恒等16家子公司，本年处置子公司江西世联聚义置业有限公司（以下简称“江西世联聚义”）和山东世联松塔装饰工程有限公司（以下简称“山东松塔”），减少2家子公司，本年注销北京世联兴业房地产顾问有限公司（以下简称“北京世联兴业”）、固安世联房地产经纪有限公司（以下简称“固安世联”）

和深圳深汕特别合作区世联晟火咨询管理有限公司（以下简称“世联晟火”）等减少20家子公司。

详见本附注“八、合并范围的变化”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。

三、财务报表的编制基础

1.编制基础

本集团财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及其应用指南、解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2023年修订）的披露相关规定编制。

2.持续经营

本集团对自2023年12月31日起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况。本财务报表以持续经营为基础列报。

四、重要会计政策及会计估计本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括应收款项坏账

准备、固定资产折旧、无形资产摊销、贷款损失准备金、资产证券化、收入确认和计量等。

1.遵循企业会计准则的声明

19深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、准确、完整地反映了本公司及本集团于2023年12月31日的财务状况以及经营成果和现金流量等有关信息。

2.会计期间

本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。

3.营业周期

本集团营业周期为12个月，并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4.记账本位币

本集团以人民币为记账本位币。

本集团设立在香港的二级子公司香港世联以美元为记账本位币，本集团在编制财务报表时按照四、9所述方法折算为人民币。

5.重要性标准确定方法和选择依据

本集团编制和披露财务报表遵循重要性原则。本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

涉及重要性标准判断的披该事项在本财务报表附注重要性标准确定方法和选择依据露事项中的披露位置

重要的单项计提坏账准备六、3及六、5；

单项金额人民币200万元以上的

的应收款项十八、1及十八、2

应收款项本年坏账准备收六、3及六、5；

单项金额人民币50万元以上的

回或转回金额重要的十八、1及十八、2

六、3及六、5；

本年重要的应收款项核销单项金额人民币50万元以上的

十八、1及十八、2账龄超过1年且金额重要

六、4单项金额人民币200万元以上的的预付款项

重要的投资活动六、56单项金额人民币2000万元以上的

20深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）涉及重要性标准判断的披该事项在本财务报表附注重要性标准确定方法和选择依据露事项中的披露位置

重要的非全资子公司九、1营业收入人民币3000万元以上的

重要的联合营企业九、3投资成本人民币1500万元以上的

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

（1）同一控制下的企业合并参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

（2）非同一控制下的企业合并

参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。

本集团作为购买方，在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并成本进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。

7.控制的判断标准及合并财务报表的编制方法

本集团合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的所有子公司（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等）。

本集团判断控制的标准为，本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵消。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。

21深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。

本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积或股本溢价，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，不属于一揽子交易的，对每一项交易按照是否丧失控制权分别进行会计处理。

8.现金及现金等价物

本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。

9.外币业务和外币财务报表折算

（1）外币交易

本集团外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记

22深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益；收到投资者以外币投入的资本，采用交易发生日即期汇率折算，外币投入资本与相应的货币性项目的记账本位币金额之间不产生外币资本折算差额。

（2）外币财务报表的折算

本集团在编制合并财务报表时将境外经营的财务报表折算为人民币，其中：外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除

“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。

10.金融工具

（1）金融工具的确认和终止确认本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：1）收取金融资产现金流量的权利届满；2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风

险和报酬，或虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。

如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。

（2）金融资产分类和计量方法本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产

的合同现金流量特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

在判断业务模式时，本集团考虑包括企业评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式以及相关业务管理人员获得报酬的方式

23深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）等。在评估是否以收取合同现金流量为目标时，本集团需要对金融资产到期日前的出售原因、时间、频率和价值等进行分析判断。

在判断合同现金流量特征时，本集团需要判断合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金为基础的利息的支付时，包含对（货币时间价值的修正进行评估时，需要判断与基准现金流量相比是否具有显著差异/对包含提前还款特征的金融资产，需要判断提前还款特征的公允价值是否非常小）等。

金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：*管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团该分类的金融资产主要包括：应收账款、应收票据、其他应收款、债权投资、长期应收款。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其

变动计入其他综合收益的金融资产，该指定一经作出，不得撤销。本集团仅将相关股利收入（明确作为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。本集团该分类的金融资产为其他权益工具投资。

3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类或指定为以公允价值计量且其变

动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：其他非流动金融资产。

本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

（3）金融负债分类、确认依据和计量方法

24深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）除了签发的财务担保合同、以低于市场利率贷款的贷款承诺及由于金融资产转移不

符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债以外，本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成

本计量的金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生工具），包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，（除与套期会计有关外，）所有公允价值变动均计入当期损益。对于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，除由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

（4）金融工具减值

本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资、合同资产、租赁应收款、贷款承诺及财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。

信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。本集团考虑预期信用损失计量方法时反映如下要素：*通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；*货币时间价值；*在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或即可获得的有关

过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

本集团基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，以组合为基础进行评估时，本集团基于共同信用风险特征将金融工具分为不同组别。本集团采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、债务人所处地理位置、债务人所处行业、逾期

信息、应收款项账龄等。

25深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团采用预期信用损失模型对金融工具和合同资产的减值进行评估需要做出重

大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出这些判断和估计时，本集团根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。

1）应收款项和合同资产的减值测试方法

对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的不含重大融资成分的应收账款、

应收票据、应收款项融资、合同资产、其他应收款等应收款项，本集团运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本集团选择运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

*应收账款（与合同资产）的组合类别及确定依据

对于应收款项（与合同资产），有客观证据表明某项应收账款已经发生了信用减值的，对该应收账款（与合同资产）单项计提坏账准备并确认预期信用损失。当单项应收账款（与合同资产）无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将应收账款分为组合。本集团采用的共同信用风险特征包括：信用风险评级、担保品相对于金融资产的价值等。

对于划分为以账龄特征为风险组合的应收账款（与合同资产），本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。本集团根据记账日期确定账龄。

对于划分为以取得担保物为风险组合的应收账款（与合同资产），本集团参考担保的价值，对担保物的预期现金流和时间进行预测，计算预期信用损失。

*应收票据的组合类别及确定依据

本集团参考历史损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失：a.银行承兑汇票，本集团评价该类款项信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同现金流量的义务能力很强，参照历史损失率经验，不计提信用损失；b.商业承兑汇票，本集团评价该类款项信用损失风险一般，参照历史损失率经验计提信用损失。

*其他应收款的组合类别及确定依据

本集团对有客观证据表明某项其他应收款已经发生了信用减值的，对该其他应收款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以款项性质作为信用风险特征将其他应收款分为组合，在组合

26深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）的基础上基于历史信用损失经验、结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

*贷款

对于发放贷款，除已发生信用减值的金融资产以外，根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本集团在整个存续期的预期信用损失确认损失准备。

2）债权投资、其他债权投资、贷款承诺及财务担保合同的减值测试方法

除上述采用简化计量方法以外的金融资产（如债权投资、其他债权投资）、贷款承

诺及财务担保合同，本集团采用一般方法（三阶段法）计提预期信用损失。在每个资产负债表日，本集团评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本集团按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。对于资产负债表日只具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后未显著增加。

整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内(若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期)可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。

（5）金融资产转移的确认依据和计量方法

对于金融资产转移交易，本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债，未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：*集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；*该金融资产的合

同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和的差额计入当期损益。

27深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：*集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；*该金融资

产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。

通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。

（6）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法

本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避免

以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。

有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。

本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。

金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，本集团计入当期损益。

金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本集团作为权益的变动处理，不确认权益工具的公允价值变动。

（7）金融资产和金融负债的抵销

本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金

28深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

11.存货

本集团存货主要包括合同履约成本、低值易耗品、库存商品等。

存货按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。存货实行永续盘存制，存货在取得时按实际成本计价；领用或发出存货，采用加权平均法确定其实际成本。低值易耗品采用一次转销法进行摊销。

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

本集团库存商品按照单个存货项目计提存货跌价准备，在确定其可变现净值时，库存商品等直接用于出售的商品存货，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定。

12.合同资产与合同负债

（1）合同资产

合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款权利作为合同资产。

合同资产的预期信用损失的确定方法和会计处理方法，详见上述附注四、10金融工具减值相关内容。

（2）合同负债合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。

13.合同成本有关的资产

（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法

本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。根据其流动性，合同履约成本分别列报在存货和其他非流动资产中，合同取得成本分别列报在其他流动资产和其他非流动资产中。

29深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；该成本预期能够收回。

合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果该资产摊销期限不超过一年，本集团选择在发生时计入当期损益的简化处理。增量成本，是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

（2）与合同成本有关的资产的摊销本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

（3）与合同成本有关的资产的减值

本集团与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：*企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；*为转让该相关商品估计将要发生的成本。

14.长期股权投资

本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的权益性投资。

（1）重大影响、共同控制的判断

本集团对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。重大影响，是指本集团对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％以上但低于50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确的证据表明本集团不能参与被投资单位的生产经营决策或形成对被投资单位的控制。

本集团与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有

权利的权益性投资，即对合营企业投资。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。

本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的决策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。

30深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）会计处理方法本集团按照初始投资成本对取得的长期股权投资进行初始计量。

通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，初始投资成本按零确定。

通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。

除企业合并形成的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投

资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本。

本公司对子公司投资在个别财务报表中采用成本法核算。采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。

本集团对合营企业及联营企业的投资采用权益法核算。采用权益法时，长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，不调整长期股权投资账面价值；长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨

认净资产公允价值的份额的，差额调增长期股权投资的账面价值，同时计入取得投资当期损益。

后续计量采用权益法核算的长期股权投资，在持有投资期间，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的不构成业务的交易产生的未实现内部交易损益按照应享有比例计算归属于本集团的部分（内部交易损失属于资产减值损失的，全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。

采用权益法核算的长期股权投资，原权益法核算的相关其他综合收益应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所

有者权益，应当在终止采用权益法核算时全部转入当期投资收益。

15.投资性房地产

31深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的或持有并计划出租的房屋建筑物。采用成本模式计量。

本集团投资性房地产采用平均年限法计提折旧或摊销。各类投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率如下：

类别折旧年限（年）预计残值率年折旧率

房屋及建筑物20-3010%4.5%-3%

16.固定资产

本集团固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的有形资产。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。本集团固定资产包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备及其他。

除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净残值率、折旧率如下：

序号类别折旧年限（年）预计残值率年折旧率

1房屋及建筑物20-3010%4.5%-3%

2运输设备510%18%

3电子设备及其他510%18%

本集团于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

17.借款费用

本集团将发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的借款费用

予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用计入当期损益。本集团确定的符合资本化条件的资产包括需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可

销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

在资本化期间内的每一会计期间，本集团按照以下方法确认借款费用的资本化金额：

借入专门借款的，按照当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取

32深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；占用一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率确定，其中资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

18.无形资产

本集团无形资产包括计算机软件、车位使用权等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表

中未确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短

者分期平均摊销。车位使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销，摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法本集团根据内部研究开发项目支出的性质以及研发活动最终形成无形资产是否具

有较大不确定性，将其分为研究阶段支出和开发阶段支出。研究阶段支出于发生时计入当期损益，对于开发阶段的支出，在同时满足以下条件时予以资本化：本集团评估完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；本集团具有完成该无形资产并

使用或出售的意图；无形资产预计能够为本集团带来经济利益；本集团有足够的技术、

财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。对于不满足资本化条件的开发阶段支出于发生时计入当期损益。

19.长期资产减值

本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、

固定资产、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、经营租赁资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产、尚未达到预定可使用状态的开发支出，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。

（1）除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）

本集团在进行减值测试时，按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者确定其可收回金额。减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失。

33深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团以单项资产为基础估计其可回收金额，难以对单项资产的可回收金额进行估计的，以该资产所属资产组为基础确定资产组的可回收金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。

（2）商誉减值

本集团对企业合并形成的商誉，自购买日起将其账面价值按照合理的方法分摊至相关的资产组，难以分摊至相关的资产组的分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失；再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

20.长期待摊费用

本集团的长期待摊费用主要指已经支出，但应由当期及以后各期承担的摊销期限在

1年以上（不含1年）的摊销费用，包括租入自用办公场所的装修费、租入对外经营的

公寓等房产的装修费、高尔夫球场使用等本集团已经支付但应由本年及以后各期分摊的

期限在1年以上的费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

21.职工薪酬

本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。

短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险

费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等，在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险和义务，分类为设定提存计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在

34深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

22.预计负债

当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相

关的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。本集团于资产负债表日对当前最佳估计数进行复核并对预计负债的账面价值进行调整。

23.股份支付

用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。如需在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增加。

如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认尚未确认的金额。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，作为取消以权益结算的股份支付处理。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。

以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整负债。在相关负债结

35深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

24.收入确认原则和计量方法

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

本集团的营业收入主要包括劳务服务收入、建造合同收入、经营租赁收入、销售商品收入和让渡资产使用权收入。

（1）劳务服务收入

本集团按合同提供劳务服务时，已提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关服务控制权时，按合同条款约定的服务对价确认服务收入的实现。包括房地产综合营销服务、房地产营销服务、房地产经纪服务、互联网+服务、物业管理服务等服务收入。

本集团房地产顾问服务合同中一般约定按工作阶段进度分一期、二期、三期等分期收款的。本集团在按合同约定完成阶段工作并提交相关报告，经客户以阶段工作确认书确认后，本集团按合同约定的阶段收款金额确认顾问服务收入的实现；在终稿汇报、提交报告终稿并经客户确认之后，确认合同剩余顾问服务收入的实现。

（2）建造合同收入

本集团在合同履行履约义务的时段内按履约进度确认建造合同收入的实现，合同履约进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。

如合同履约进度不能合理确定时，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；使合同履约进度不能合理确定的因素不复存在时，按照合同履约进度确定与建造合同有关的收入和费用。

（3）经营租赁收入

本集团按合同提供租赁服务后，按与承租方签定的合同或协议约定的固定租金，按直线法确认租赁收入的实现，合同可变租金在实际发生时确认租赁收入的实现。

（4）销售商品收入

本集团按合同约定的时间、地点将商品交付给客户，待客户验收后按合同约定的商品对价确认商品销售收入的实现。

本集团签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，将该合同全部作为销售商品处理。

36深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）销售合同约定本集团无安装义务的，以客户签收的收货验收单作为确认收入的依据；

销售合同约定本集团应承担安装义务的，本集团以客户签收的安装竣工单作为确认收入的依据。

（5）让渡资产使用权收入

本集团按合同提供资产给客户后，按合同约定的使用期间和方法计算确认收入的实现。

利息收入：在本集团放款时，按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定收入金额。计算时考虑贷款的合同条款并且包括所有归属于实际利率组成部分的费用和所有交易成本，但不包括未来信用损失。

使用费收入：按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定收入金额。

25.政府补助

政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（1元）计量。

本集团的政府补助包括从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

26.递延所得税资产和递延所得税负债

本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价

值之间的差额、以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目

的计税基础与其账面价值之间的差额产生的(暂时性差异)计算确认。

本集团对除以下情形外的所有应纳税暂时性差异确认递延所得税负债：（1）暂时性

差异产生于商誉的初始确认或既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)

37深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及合营

企业投资相关的应纳税暂时性差异，本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的。

本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应

纳税所得额为限，对除以下情形外产生的可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减确认递延所得税资产：（1）暂时性差异产生于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额

(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、

联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，不能同时满足以下条件的：暂时性差异在可预见的未来很可能转回、未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

本集团在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，决定应确认的递延所得税资产的金额，因此存在不确定性。

于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

27.租赁

（1）租赁的识别

在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团将租赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。各租赁部分分别按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团作为出租人的，将租赁和非租赁部分进行分拆后分别进行会计处理，各租赁部分分别按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。本集团作为承租人的，选择不分拆租赁和非租赁部分，将各租赁部分及与其相关的非租赁部分分别合并为租赁，按照租赁准则进行会计处理；但是，合同中包括应分拆的嵌入衍生工具的，本集团不将其与租赁部分合并进行会计处理。

（2）本集团作为承租人

1）租赁确认

38深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。

使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利，按照成本进行初始计量。该成本包括：*租赁负债的初始计量金额；*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额扣除已享受的租赁激励相关金额；*发生的初始直接费用；*为拆卸及

移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发

生的成本（属于为生产存货而发生的除外）。本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。

本集团根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式以直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。

本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。

租赁付款额包括：*固定付款额及实质固定付款额，扣除租赁激励相关金额；*取决于指数或比率的可变租赁付款额；*本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；*租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；*根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。

在租赁期开始日后，本集团确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额。当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续

租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。

2）租赁变更

租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延

长了租赁期限；*增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

39深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租赁准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，本集团采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，本集团采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：*租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。*其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。

3）短期租赁和低价值资产租赁

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低

价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。

4）售后租回

本集团作为售后租回交易中的卖方兼承租人，对相关标的资产转让是否构成销售进行评估。本集团判断不构成销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等的金融负债；构成销售的，本集团按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

（3）本集团为出租人

本集团作为出租人，如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该项租赁分类为融资租赁，除此之外分类为经营租赁。

1）融资租赁

在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。

租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

2）经营租赁

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

40深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

3）售后回租

本集团作为售后租回交易中的买方兼出租人，相关标的资产的控制权未转移给本集团，本集团不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产；相关标的资产的控制权已转移给本集团，资产转让构成销售，本集团对资产购买进行会计处理，并根据前述政策对资产的出租进行会计处理。

28.持有待售

本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，将其划分为持有待售类别。

本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：*根据类似交

易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；*出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团持有的非流动资产或处置组账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

29.终止经营

终止经营，是指本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个

单独的主要经营地区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经

41深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

在利润表中，本集团在利润表“净利润”项下增设“持续经营净利润”和“终止经营净利润”项目，以税后净额分别反映持续经营相关损益和终止经营相关损益。终止经营的相关损益应当作为终止经营损益列报，列报的终止经营损益包含整个报告期间，而不仅包含认定为终止经营后的报告期间。

30.公允价值计量

本集团于每个资产负债表日以公允价值计量衍生金融工具和权益工具投资。公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

31.资产证券化

本集团的资产证券化是指将部分信贷资产打包出售给合作方设立的特定目的实体。

金融资产发生转移的，根据相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情况进行判断：已经全部转移的，终止确认相应的金融资产；没有转移且保留了相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不予终止确认；既没有转移也没有保留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，根据对该项金融资产控制的涉及程度决定是否终止确认：放弃了对该项金融资产控制的，终止确认该项金融资产；未放弃对该项金融资产控制的，按照对其继续涉入该项金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认相关负债。

附回购条件的信贷资产转让，根据交易的经济实质确定是否终止确认。对于将予回购的资产与转让的信贷资产相同或实质上相同，回购价格固定或是原转让价格加上合理回报的，本集团不终止确认所转让的信贷资产。对于在金融资产转让后只保留了优先按照公允价值回购该信贷资产权利的（在转入方出售该信贷资产的情况下），本集团终止确认所转让的信贷资产。

金融资产符合整体终止确认的，转移所收到的对价与相应的账面价值的差额，计入当期损益，原直接计入所有者权益的相关金融资产的公允价值累积变动额，也一并转入当期损益；满足部分转移终止确认条件的，将涉及转移金融资产整体的账面价值在终止确认部分与未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，以分摊后的账面

42深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）价值作为基础比照整体转移对部分转移的部分进行处理。不符合终止确认条件的，将收到的对价确认为一项金融负债。

32.重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更会计政策变更的内容和原因备注

财政部2022年11月30日颁布的《企业会计准则解释第16号》(财会〔2022〕31号)，规定了“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所本集团自2023年1得税不适用初始确认豁免的会计处理”、“关于发行方分类为权益工具月1日起执行该规的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理”、“关于企业将以现金定，并对期初数据结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”内容，其中进行追溯调整。

“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”的相关内容自2023年1月1日起施行。

受重要影响的报表项目名称和金额的说明：

1）合并财务报表影响

2022年12月31日/2022年度

受影响的项目调整前调整金额调整后

资产合计6746445068.3345596840.226792041908.55

其中：递延所得税资产522936653.1245596840.22568533493.34

负债合计3307959014.8746936909.743354895924.61

其中：递延所得税负债166014.7446936909.7447102924.48

股东权益合计3438486053.46-1340069.523437145983.94

其中：未分配利润55508892.20-1242939.4054265952.80

少数股东权益77229173.46-97130.1277132043.34

所得税费用65973465.432175889.8968149355.32

净利润-339831201.52-2175889.89-342007091.41

其中：归属于母公司所

-343235201.49-2093529.44-345328730.93有者的净利润

少数股东损益3403999.97-82360.453321639.52

综合收益总额-339620397.42-2175889.89-341796287.31

2）母公司财务报表影响

43深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2022年12月31日/2022年度

受影响的项目调整前调整金额调整后

资产合计6390633050.953699729.516394332780.46

其中：递延所得税资产68830418.073699729.5172530147.58

负债合计1065104825.833766342.401068871168.23

其中：递延所得税负债162741.303766342.403929083.70

股东权益合计5325528225.12-66612.895325461612.23

其中：未分配利润1912949156.22-66612.891912882543.33

所得税费用-3965013.97718860.91-3246153.06

净利润-14207775.41-718860.91-14926636.32

综合收益总额-14207775.41-718860.91-14926636.32

（2）重要会计估计变更本年本集团无重要会计估计变更事项。

五、税项

1.主要税种及税率

税种计税依据税率

增值税销售货物和应税服务收入1%、3%、5%、6%、9%、13%

城市维护建设税流转税额7%、5%

企业所得税应纳税所得额25%、16.5%、15%、5%

教育费附加流转税额3%

地方教育附加流转税额2%

自用房产税房产原值的70%1.2%

出租房产税房产租赁收入12%

土地增值税按转让房产所取得的增值额按超率累进税率30%-60%

本集团主要适用增值税税率为6%，小规模纳税人适用3%或1%，其中房地产综合营销服务、房地产策划顾问服务、金融服务、互联网+服务、房地产经纪服务、公寓住宿服

务、物业管理服务适用6%，不动产租赁适用5%、9%，装修业务适用9%，物业服务中的代收水费适用3%，物业中的代收电费及销售货物适用13%。

不同企业所得税税率纳税主体说明：

44深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）纳税主体名称所得税税率

重庆世联君汇房地产运营管理有限公司15%

深圳先锋居善科技有限公司15%

世联咨询（香港）有限公司16.5%

珠海横琴世联行咨询有限公司等公司5%

2.税收优惠（1）根据《财政部税务总局国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部公告2020年第23号），重庆世联君汇房地产运营管理有限公司享受税收优惠，减按15%税率征收企业所得税。

（2）深圳先锋居善科技有限公司于2023年10月16日收到深圳市科技创新委

员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局联合颁发的编号为 GR202344202374 的

《高新技术企业证书》，有效期三年。根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》等相关规定，深圳先锋居善科技有限公司通过国家高新技术企业认定，适用高新技术企业15%税率缴纳企业所得税。

（3）世联咨询（香港）有限公司适用香港地区利得税16.5%。

（4）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《财政部税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第13号）、《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第6号）等规定，对小型微利企业2023年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。本集团旗下子公司珠海横琴世联行咨询有限公司等公司享受5%所得税率优惠。

（5）根据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第10号）、《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）等规定，从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元，从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的，可以减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教

育费附加、地方教育附加；登记为增值税一般纳税人的新设立的企业，从事国家非限制和禁止行业，且同时符合申报期上月末从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等两个条件的，可在首次办理汇算清缴前按照小型微利企业申报享受减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券

45深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。本集团旗下子公司合肥世联先锋房地产顾问有限公司等公司享受该等税收优惠。

六、合并财务报表主要项目注释

下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指2023年1月1日，“年末”系指2023年12月31日，“本年”系指2023年1月1日至12月31日，“上年”系指2022年1月1日至12月31日，货币单位为人民币元。

1.货币资金

项目年末余额年初余额

库存现金4800.009365.92

银行存款1580507896.312173216408.07

其他货币资金33703743.7327619203.89

合计1614216440.042200844977.88使用受到限制的货币资金项目年末余额年初余额

履约保函保证金20565755.1013541561.27

诉讼保证金11769793.4211067918.51

共管账户资金721386.001466224.59

临时管控账户资金545390.551443452.74

二手楼交易结算资金98418.6697046.78

ETC 业务保证金 3000.00 3000.00

合计33703743.7327619203.89注：年末其他货币资金系：1）本集团在银行存入履约保函保证金共计20565755.10元；2）本集团在银行存入诉讼保证金共计11769793.42元；3）子公司苏州居善招商银行账户512903833710707为共管账户，资金使用受到限制，共计721386.00元；4）子公司武汉集房招商银行账户127911104310501法人信息发生变动未及时更新，导致账户被临时管控，共计545390.55元；5）子公司深圳世联行的二手楼交易客户缴存在资金监管账户的交易结算资金 98418.66 元；6）子公司杭州世联卓群因车辆 ETC 业务，被冻结业务保证金3000.00元。

2.应收票据

（1）应收票据分类列示

46深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）票据种类年末金额年初金额

银行承兑汇票550000.00250000.00

商业承兑汇票1213855.123253262.06

合计1763855.123503262.06

（2）按坏账计提方法分类列示年末余额账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值金额金额

(%)(%)

按组合计提坏账准备1772412.00100.008556.880.481763855.12

其中：银行承兑汇票550000.0031.03550000.00

商业承兑汇票1222412.0068.978556.880.701213855.12

合计1772412.00100.008556.881763855.12续上表）年初余额账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值金额金额

(%)(%)

按组合计提坏账准备3526195.43100.0022933.370.653503262.06

其中：银行承兑汇票250000.007.09250000.00

商业承兑汇票3276195.4392.9122933.370.703253262.06

合计3526195.43100.0022933.373503262.06

47深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

1)应收票据按组合计提坏账准备

年末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

银行承兑汇票550000.00

商业承兑汇票1222412.008556.880.70

合计1772412.008556.88

（3）应收票据本年计提、收回或转回的坏账准备情况本年变动金额类别年初余额转出至应收账年末余额计提转销或核销款

商业承兑汇票22933.371220.3215596.818556.88

合计22933.371220.3215596.818556.88

其中本年坏账准备收回或转回金额重要的：无。

（4）年末已质押的应收票据：无。

（5）年末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据项目年末终止确认金额年末未终止确认金额

商业承兑汇票1222412.00

合计1222412.00

（6）本年实际核销的应收票据：无。

3.应收账款

（1）应收账款按账龄列示账龄年末账面余额年初账面余额

1年以内（含1年）539703152.56868480839.69

其中：6个月以内397231817.80682625341.31

6个月至1年142471334.76185855498.38

1-2年190298810.90709697383.18

2年以上1565360967.901027663376.52

其中：2-3年603433810.66756753796.16

3-4年720155662.00130687732.81

4-5年118788725.4752822714.77

48深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）账龄年末账面余额年初账面余额

5年以上122982769.7787399132.78

小计2295362931.362605841599.39

减：坏账准备1484079408.961412938195.05

合计811283522.401192903404.34

（2）应收账款按坏账计提方法分类列示年末余额账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值金额金额

（%）例（%）

按单项计提坏账准备1344814956.9758.591252878154.9193.1691936802.06

按组合计提坏账准备950547974.3941.41231201254.0524.32719346720.34

其中：以账龄特征为基础

902658431.8339.33224644694.7524.89678013737.08

的组合取得担保物为基

47889542.562.086556559.3013.6941332983.26

础的组合

合计2295362931.36100.001484079408.96811283522.40续上表）年初余额账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值金额金额

（%）（%）

按单项计提坏账准备1356897785.1352.071194557756.0388.04162340029.10

按组合计提坏账准备1248943814.2647.93218380439.0217.491030563375.24

其中：以账龄特征为基础

1203473841.9946.18206381401.9117.15997092440.08

的组合取得担保物为基

45469972.271.7511999037.1126.3933470935.16

础的组合

合计2605841599.39100.001412938195.051192903404.34

49深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

1）应收账款按单项计提坏账准备

年初余额年末余额名称计提比账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由例（%）

客户11206554638.391085899174.461191824099.251132232894.8095.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户230999813.1821699869.2826218294.6818352806.3270.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户317236034.7513788827.8017236034.7513788827.8080.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户411694007.593508202.2810386251.776751063.6665.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户59949171.809949171.80100.00预计无法收回款项

客户69720568.589720568.589720568.589720568.58100.00预计无法收回款项

客户79427064.532828119.369427064.532828119.3630.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户812235923.669795738.927228548.635782838.9080.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户97593095.484555857.276062085.553637251.3360.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户105195856.005195856.005195856.005195856.00100.00预计无法收回款项

客户117540818.343770409.234967098.932483549.4950.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户124564136.554564136.554564136.554564136.55100.00预计无法收回款项

客户133072533.063072533.063072533.063072533.06100.00预计无法收回款项

客户142749617.102749617.10100.00预计无法收回款项

客户153723873.992979099.192640778.862112623.0980.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户162517979.602348771.3793.28客户财务困难，预计无法全额收回款项

50深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初余额年末余额名称计提比账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由例（%）

客户172444020.832444020.83100.00预计无法收回款项

客户182401776.862401776.86100.00预计无法收回款项

客户192176512.801088256.402176512.801088256.4050.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户202020319.501010159.752020319.501010159.7550.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户212459874.371967899.49885711.99708569.5980.00客户财务困难，预计无法全额收回款项单项计提金

额200万以20682714.3619113048.4121126495.3519654742.2793.03客户财务困难，预计无法全额收回款项下汇总

合计1356897785.131194557756.031344814956.971252878154.91—

2）应收账款按组合计提坏账准备

年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

6个月以内393262995.824230237.121.08

6个月至1年141788392.717655833.045.40

1-2年166350770.6955139949.5333.15

2年以上201256272.61157618675.0678.32

合计902658431.83224644694.75

51深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

3）应收账款按取得担保物为组合计提坏账准备

年末余额项目

金额坏账准备计提比率（%）

新房销售收款权利47889542.566556559.3013.69

合计47889542.566556559.3013.69

（3）应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况本年变动金额类别年初余额年末余额计提收回或转回转销或核销应收票据转入其他

单项计提坏账准备1194557756.0392353499.97-22783140.03-5198540.95-6051420.111252878154.91

组合计提坏账准备218380439.0220495192.44340344.45-7967204.3715596.81-63114.30231201254.05

合计1412938195.05112848692.41-22442795.58-13165745.3215596.81-6114534.411484079408.96注：其他系：1）本年处置子公司江西世联聚义，导致坏账准备减少63114.30元；2）本年通过债务重组方式将应收廊坊京御房地产开发有限公司等公司的债权转为股权，导致坏账准备减少6051420.11元。

52深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注1：其中本年坏账准备收回金额重要的：

确定原坏账准备计提比例单位名称收回金额收回方式的依据及其合理性

佳兆业科技（惠州）有限客户财务困难，预计无法全

1523065.60现金收回

公司额收回款项

客户财务困难，预计无法全常熟穗华置业有限公司1314000.00现金收回额收回款项

客户财务困难，预计无法全福建泰维置业有限公司1219329.90现金收回额收回款项

客户财务困难，预计无法全沈阳嘉尚置业有限公司1216659.21现金收回额收回款项

长春泽涛房地产开发有客户财务困难，预计无法全

1162891.14现金收回

限公司额收回款项

客户财务困难，预计无法全大连郡原置业有限公司1005388.48现金收回额收回款项

惠州市恺盈信息咨询有客户财务困难，预计无法全

959088.66现金收回

限公司额收回款项

客户财务困难，预计无法全济南源浩置业有限公司957890.66现金收回额收回款项

绍兴恒昇房地产开发有客户财务困难，预计无法全

937572.27现金收回

限公司额收回款项

长春信基房地产开发有客户财务困难，预计无法全

858029.02现金收回

限公司额收回款项

安徽省文一投资控股集客户财务困难，预计无法全

851142.00现金收回

团滨江置业有限公司额收回款项

淮南仁爱天鹅湾置业有以房抵债方式收客户财务困难，预计无法全

780110.10

限公司回额收回款项

云南崇光房地产开发有以房抵债方式收客户财务困难，预计无法全

757692.00

限公司回额收回款项

佛山市石头房地产置业以房抵债方式收客户财务困难，预计无法收

757178.67

有限公司回回款项

广州市龙骏光诚房地产客户财务困难，预计无法全

736486.81现金收回

有限公司额收回款项

中山市宝德房地产发展客户财务困难，预计无法全

508140.25现金收回

有限公司额收回款项

53深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）确定原坏账准备计提比例单位名称收回金额收回方式的依据及其合理性

淄博高新正承房地产开客户财务困难，预计无法全

505963.24现金收回

发有限公司额收回款项

客户财务困难，预计无法全收回坏账50万以下汇总6732512.02现金收回额收回款项

合计22783140.03——

注2：其中本年坏账准备转回金额为：340344.45元。

（4）本年实际核销的应收账款项目核销金额

实际核销的应收账款13165745.32

其中重要的应收账款核销情况：

款项是应收账款履行的核否由关单位名称核销金额核销原因性质销程序联交易产生威海宝华置业有限公公司规定

应结服务费1523000.00无法收回否司程序青州泰华城房地产开公司规定

应结服务费949263.48无法收回否发经营有限公司程序河南中陆置业有限公公司规定

应结服务费560000.00无法收回否司程序长春德胜房地产开发公司规定

应结服务费537717.76无法收回否有限公司程序临沂杰夫置业有限公公司规定

应结服务费531000.00无法收回否司程序公司规定

核销50万以下汇总应结服务费9064764.08无法收回否程序

合计—13165745.32———

（5）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款和合同资产情况本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款和合同资产汇总金额

110431704.79元，占应收账款和合同资产年末余额合计数的比例4.55%，相应计提的

坏账准备年末余额汇总金额89282200.25元。

54深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

4.预付款项

（1）预付款项账龄年末余额年初余额项目

金额比例（%）金额比例（%）

1年以内72855005.1651.14125055263.4171.79

1－2年35313694.3524.7929450589.8516.91

2－3年19082330.5713.3910752606.356.17

3年以上15213013.9610.688930659.535.13

合计142464044.04100.00174189119.14100.00账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因

单位名称（客户）年末余额款项性质未结算原因

昆明市海伦堡房地产开发有限公司11808791.93开发商以房抵付代理费未达到结算条件

南京恒裕房地产开发有限公司9634738.00预付包销房款未达到结算条件

临沂鲁商金置业有限公司6216478.40开发商以房抵付代理费未达到结算条件

重庆市沿科实业有限公司3911972.00开发商以房抵付代理费未达到结算条件

昆明宝华房地产开发有限公司3890691.00开发商以房抵付代理费未达到结算条件

朝阳宏运房地产开发有限公司3438521.00开发商以房抵付代理费未达到结算条件

汉寿金御置业有限公司2388000.00开发商以房抵付代理费未达到结算条件

合计41289192.33——

（2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况

本年按预付对象归集的年末余额前五名预付款项汇总金额54621302.01元，占预付款项年末余额合计数的比例38.34%。

5.其他应收款

项目年末余额年初余额

其他应收款475034279.53655188350.73

合计475034279.53655188350.73

（1）其他应收款按款项性质分类款项性质年末账面余额年初账面余额

押金、保证金290246711.38364936029.33

信贷资产转让款224000000.00280000000.00

55深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）款项性质年末账面余额年初账面余额

业务借款52363407.2571446635.67

代收代付款32047917.9014993552.26

子公司及联营公司等股权处置款25623151.7225623151.72

预支薪资5839588.586156467.76

其他5280615.816563200.38

合计635401392.64769719037.12

（2）其他应收款按账龄列示账龄年末账面余额年初账面余额

1年以内（含1年）85440006.23115013587.07

1-2年34511475.05115749843.30

2-3年67773611.70354314547.30

3年以上447676299.66184641059.45

其中：3-4年278377703.8877467910.15

4-5年73356209.5879140095.95

5年以上95942386.2028033053.35

合计635401392.64769719037.12

（3）按照坏账计提方法分类年末余额账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值金额金额

（%）（%）

按单项计提坏账准备432455416.9768.06158121057.1036.56274334359.87

按组合计提坏账准备202945975.6731.942246056.011.11200699919.66

其中：押金、保证金129878836.0820.441298743.131.00128580092.95

业务借款、预支薪资37247006.035.86744940.172.0036502065.86

代收代付、其他35277887.585.55202372.710.5735075514.87子公司及联营公

542245.980.09542245.98

司等股权处置款

合计635401392.64100.00160367113.11475034279.53

56深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）续上表）年初余额账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值金额金额

（%）（%）

按单项计提坏账准备435873101.4056.63110533194.0125.36325339907.39

按组合计提坏账准备333845935.7243.373997492.381.20329848443.34

其中：押金、保证金240113801.0731.202468998.271.03237644802.80

业务借款、预支薪资72615276.839.431421935.321.9671193341.51

代收代付、其他20574611.842.67106558.790.5220468053.05子公司及联营公

542245.980.07542245.98

司等股权处置款

合计769719037.12100.00114530686.39655188350.73

57深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

1）按单项计提其他应收款坏账准备

年初余额年末余额名称计提比例账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由

（%）

客户1280000000.0026600000.00224000000.0026600000.0011.88客户财务困难，预计无法全额收回款项客户234994403.5031574963.1534974101.5033265396.4395.11客户财务困难，预计无法全额收回款项客户329846115.575969223.1129846115.5719399975.1265.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户423529866.005882466.4925.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户516728964.132777418.2116728964.137528033.8645.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户614270154.0011416123.2014270154.0011416123.2080.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户78581974.201716394.8220.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户88450000.004893395.0057.91客户财务困难，预计无法全额收回款项客户98351941.611386627.088351941.612672621.3232.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户108000000.004000000.0050.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户117600000.004043168.0053.20客户财务困难，预计无法全额收回款项客户127224288.665779430.937224288.665779430.9380.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户1311373274.813411982.447185411.522155623.4630.00客户财务困难，预计无法全额收回款项客户146000000.006000000.006000000.006000000.00100.00预计无法收回款项

客户155865990.002932995.005865990.005865990.00100.00预计无法收回款项

客户163650000.001825000.003650000.001825000.0050.00客户财务困难，预计无法全额收回款项

58深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年初余额年末余额名称计提比例账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由

（%）

客户173000000.003000000.00100.00预计无法收回款项

客户182000000.001000000.001900000.001772320.0093.28客户财务困难，预计无法全额收回款项客户192500000.00250000.001758197.80175819.7810.00客户财务困难，预计无法全额收回款项单项计提

坏账200万13067969.129609430.8911538411.9810129298.6987.79客户财务困难，预计无法全额收回款项以下汇总

合计435873101.40110533194.01432455416.97158121057.10—

59深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（4）其他应收款坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段未来12个整个存续期预期整个存续期预期坏账准备合计

月预期信信用损失(未发信用损失(已发

用损失生信用减值)生信用减值)

2023年1月1日余额3997492.38110533194.01114530686.39

2023年1月1日其他应

————收款账面余额在本年

--转入第二阶段

--转入第三阶段-1659205.581659205.58

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本年计提-92230.7949658006.6249565775.83本年转回本年转销

本年核销-3725439.60-3725439.60

其他变动-3909.51-3909.51

2023年12月31日余额2246056.01158121057.10160367113.11

（5）其他应收款坏账准备情况本年变动金额类别年初余额年末余额计提收回转销或核销其他单项计提坏账

110533194.0151299255.77-2379639.21-1331753.47158121057.10

准备组合计提坏账

3997492.38646159.27-2393686.13-3909.512246056.01

准备

合计114530686.3951945415.04-2379639.21-3725439.60-3909.51160367113.11

注1：其中本年坏账准备收回金额重要的：

单位名称收回金额收回方式收回原因

深圳二十六度旅居科技有限公司1256358.99现金收回加大催收力度

收回坏账50万以下汇总1123280.22现金收回加大催收力度

合计2379639.21——

注2：其中本年坏账准备转回金额重要的：无。

60深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（6）本年度实际核销的其他应收款项目核销金额

实际核销的其他应收款3725439.60

其中重要的其他应收款核销情况：

核销履行的核销是否由关联单位名称其他应收款性质核销原因金额程序交易产生公司规定

公司员工预支薪资1337424.30无法收回否程序公司规定

周涛业务借款920000.00无法收回否程序

押金、保证公司规定

核销50万以下汇总1468015.30无法收回否金等程序

合计—3725439.60———

（7）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款单位年末余额合计坏账准备款项性质年末余额账龄名称数的比例年末余额

（%）

单位1信贷资产转让款224000000.003-4年35.2526600000.00

单位2押金、保证金29846115.574年以上4.7019399975.12

单位3押金、保证金23529866.003-4年3.705882466.49

单位4押金、保证金20000000.002-3年3.1519000000.00

单位5押金、保证金15954365.002年以内2.51159543.65

合计—313330346.57—49.3171041985.26

（8）因金融资产转移而终止确认的其他应收款与终止确认相关的利得和损单位名称终止确认金额失（损失以“-”号填列）

江西世联聚义2040000.00-1598089.00

合计2040000.00-1598089.00

6.存货

（1）存货分类

61深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年末余额年初余额存货跌价准存货跌价准

项目备/合同履备/合同履账面余额账面价值账面余额账面价值约成本减值约成本减值准备准备合同履约成

18566649.7318566649.7314052760.9114052760.91

本

库存商品85000.0085000.00264766.07264766.07

合计18651649.7318651649.7314317526.9814317526.98

（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备：无。

7.贷款

（1）贷款明细表项目年末余额年初余额

贷款103686025.49296212896.95

合计103686025.49296212896.95

（2）贷款按坏账计提方法分类年末余额账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值金额金额

(%)(%)按组合计提坏

128365699.86100.0024679674.3719.23103686025.49

账准备的贷款

其中：贷款组合128365699.86100.0024679674.3719.23103686025.49

合计128365699.86100.0024679674.37103686025.49续上表）年初余额账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值金额金额

(%)例(%)按组合计提坏账

329998348.69100.0033785451.7410.24296212896.95

准备的贷款

其中：贷款组合329998348.69100.0033785451.7410.24296212896.95

合计329998348.69100.0033785451.74296212896.95

62深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（3）贷款损失准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期贷款损失准备未来12个月预合计

信用损失(未发生信用损失(已发生期信用损失

信用减值)信用减值)

2023年1月1日余额6780545.125813105.9921191800.6333785451.74

2023年1月1日贷款账面

————余额在本年

--转入第二阶段-155741.14155741.14

--转入第三阶段-454181.72-2651150.753105332.47

--转回第二阶段

--转回第一阶段85546.91-85546.91

本年计提-4296578.79-250396.63-5289277.23-9836252.65

本年转回24780075.4524780075.45本年转销

本年核销-24049600.17-24049600.17其他变动

2023年12月31日余额1959590.382981752.8419738331.1524679674.37

（4）本年度计提、转回贷款损失准备情况本年变动金额类别年初余额年末余额计提转回转销或核销贷款损失

33785451.74-9836252.6524780075.45-24049600.1724679674.37

准备

合计33785451.74-9836252.6524780075.45-24049600.1724679674.37

其中本年转回以前年度核销的贷款损失准备如下：

贷款种类本年转回金额转回方式本年转回原因

小额贷款24780075.45现金收回加大催收力度

合计24780075.45——

（5）本年实际核销的贷款项目核销金额

实际核销的贷款24049600.17

63深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）其中重要的贷款核销情况：

履行的核销程款项是否由关联交易产贷款种类核销金额核销原因序生

小额贷款24049600.17预计无法收回公司规定程序否

合计24049600.17———

（6）贷款担保情况：无。

8.合同资产

（1）合同资产情况年末余额项目账面余额坏账准备账面价值

综合营销及互联网+业

126926601.427401986.46119524614.96

务

装修服务业务6591203.802565747.314025456.49

合计133517805.229967733.77123550071.45续上表）年初余额项目账面余额坏账准备账面价值

综合营销及互联网+业务82341476.572287262.3680054214.21

装修服务业务6145273.631448319.694696953.94

合计88486750.203735582.0584751168.15

（2）本年内账面价值发生的重大变动金额和原因：无。

（3）合同资产按坏账计提方法分类列示年末余额账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值金额金额

（%）例（%）

按单项计提坏账准备1524623.671.141021799.1367.02502824.54

按组合计提坏账准备131993181.5598.868945934.646.78123047246.91

其中：以账龄特征为基础的组合131532177.8298.518746295.486.65122785882.34

取得担保物为基础的组合461003.730.35199639.1643.31261364.57

合计133517805.22100.009967733.77123550071.45

64深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）续上表）年初余额账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值金额金额

（%）例（%）

按单项计提坏账准备1524623.671.72704874.5846.23819749.09

按组合计提坏账准备86962126.5398.283030707.473.4983931419.06

其中：以账龄特征为基础的组合86323354.8097.562754085.313.1983569269.49

取得担保物为基础的组合638771.730.72276622.1643.31362149.57

合计88486750.20100.003735582.0584751168.15

1）合同资产按单项计提坏账准备

年初余额年末余额计提比名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备例计提理由

（%）

客户财务困难，预计无客户1864277.87259283.36864277.87561780.6265.00法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户2371800.00185900.00371800.00185900.0050.00法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户3288545.80259691.22288545.80274118.5195.00法全额收回款项

合计1524623.67704874.581524623.671021799.13—

2）合同资产按组合计提坏账准备

年末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

6个月以内94589005.241026328.951.09

6个月至1年23872568.991287644.995.39

1-2年8421463.832791315.2833.15

2年以上4649139.763641006.2678.32

合计131532177.828746295.48

65深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

3）合同资产按取得担保物为基础的组合计提坏账准备

年末余额项目

金额坏账准备计提比例（%）

新房销售收款权利461003.73199639.1643.31

合计461003.73199639.1643.31

（4）合同资产本年计提、收回或转回的坏账准备情况

项目本年计提本年收回或转回本年转销/核销

综合营销及互联网+业务5114724.10

装修服务业务1191456.1274028.50

合计6306180.2274028.50

其中本年坏账准备收回或转回金额重要的：无。

（5）本年实际核销的合同资产项目核销金额

实际核销的合同资产74028.50

其中重要的合同资产核销情况：无。

9.一年内到期的非流动资产

项目年末余额年初余额

一年内到期的长期应收款4746353.364361592.75

合计4746353.364361592.75

10.其他流动资产

项目年末余额年初余额性质

预缴税费42600247.6246009939.63预缴税费

合同取得成本16703.75合同取得成本

合计42600247.6246026643.38—

66深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

11.债权投资

（1）债权投资情况年末余额年初余额项目账面减值账面账面余额减值准备账面价值余额准备价值

大额存单本金310000000.00310000000.00

大额存单利息2523845.642523845.64

合计312523845.64312523845.64

债权投资减值准备本年变动情况：无。

（2）年末重要的债权投资年末余额年初余额逾票实逾到项目票面实际期面面际期面值到期日期利率利率本值利利本日金率率金

大额存单100000000.002.90%2.90%2026-08-04

大额存单100000000.002.60%2.60%2025-08-07

大额存单50000000.003.00%3.00%2026-08-07

大额存单30000000.003.20%3.20%2026-12-27

大额存单30000000.003.20%3.20%2026-12-27

合计310000000.00——————

（3）债权投资减值准备计提情况：无。

（4）本年实际核销的债权投资：无。

12.长期应收款

年末余额年初余额项目坏账坏账账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

融资租赁款5995504.725995504.7210741602.0710741602.07

其中：未实现

-308799.05-308799.05-797965.86-797965.86融资收益

合计5995504.725995504.7210741602.0710741602.07

67深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

13.长期股权投资

（1）长期股权投资情况本年增减变动年初被投资减值准备年权益法下确其他综其他宣告发放现年末余额（账减值准备年末余额（账面价减少其单位初余额追加投资认的投资损合收益权益金股利或利计提减值准备面价值）余额

值）投资他益调整变动润

一、合营企业山东济高世联产业运营

1999556.151999556.15

服务有限公司北京怡汇商业运营有限

2496925.2462718.78-42232.722517411.30

公司北京博大世联科技服务

1084399.931200000.00328541.292612941.22

有限公司武汉新控城市运营服务

500000.00775000.00549052.081824052.08

有限公司武汉都市世联资产管理有限公司深圳世联美信物业管理

245000.00102168.87347168.87

有限公司湖南财信世联商业运营

1530000.00159263.301689263.30

管理有限公司

68深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动年初被投资减值准备年权益法下确其他综其他宣告发放现年末余额（账减值准备年末余额（账面价减少其单位初余额追加投资认的投资损合收益权益金股利或利计提减值准备面价值）余额

值）投资他益调整变动润

小计4081325.173750000.003201300.47-42232.7210990392.92

二、联营企业天津市润泽基金销售有

16000000.007171326.45-169410.31-15830589.6923001916.14

限公司武汉市世联筑家商业管

510565.0260427.47570992.49

理有限公司深圳蓝马创城投资运营

867327.22-867327.22

有限公司深圳世联同创资产管理

13232931.8914666135.421433203.53

有限公司山东省乡村振兴齐鲁样

1084782.421084782.42

板研究院有限公司宁波中艾世联商业管理

196299.4817244.46213543.94

有限公司深圳世联赣锋物业管理

245000.00133933.85378933.85

有限公司江西万寿宫文旅商业管理有限公司

69深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动年初被投资减值准备年权益法下确其他综其他宣告发放现年末余额（账减值准备年末余额（账面价减少其单位初余额追加投资认的投资损合收益权益金股利或利计提减值准备面价值）余额

值）投资他益调整变动润武汉世联君汇空间商业管理有限公司深圳雅智美居信息科技

有限公司（注1）北京云金保健康科技有限公司（曾用名：深圳世联金保管理咨询有限公司）（注2）武汉世联源正商业运营

管理有限公司（注2）山东世联行装饰科技有

限公司（注2）

小计31891906.037171326.45245000.0015750917.84608071.78-15830589.691163470.2823001916.14

合计35973231.207171326.453995000.0015750917.843809372.25-42232.72-15830589.6912153863.2023001916.14

注1：深圳雅智美居信息科技有限公司已于2023年9月28日注销；

注2：本集团持有的北京云金保健康科技有限公司（曾用名：深圳世联金保管理咨询有限公司）、武汉世联源正商业运营管理有限公司和山东世联行装饰科技有限公司股权已于本年处置。

70深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）长期股权投资减值测试情况可收回预测期稳定期的关键参稳定期的关键参数项目账面价值减值金额预测期的关键参数金额的年限数的确定依据

*收入增长率、利润率：根据公司天津市润稳定期收入增长率

以前年度的经营业绩、增长率、行业水收入增长率0%、

泽基金销为0%，利润率、折

15830589.6915830589.695年平以及管理层对市场发展的预期；*折利润率0%、折现

售有限公现率与预测期最后

现率13%：反映当前市场货币时间价值率13%司一年一致和相关资产组特定风险的税前利率

合计15830589.6915830589.69————

71深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

14.其他权益工具投资

（1）其他权益工具投资情况本年增减变动本年指定为以公允本年末累本年末累计追减本年计入确认价值计量且其本年计入其计计入其计入其他综项目年初余额加少其他综合外币报表年末余额的股变动计入其他他综合收益他综合收合收益的损投投收益的利折算差额利收综合收益的原的损失益的利得失资资得入因世居置业服务不以出售为目

122685.54-124466.861781.32-124466.86

有限公司的深圳市世联兴不以出售为目

业养老运营管1990000.001990000.00的理有限公司

合计2112685.54-124466.861781.321990000.00-124466.86—

（2）本年终止确认的情况项目终止确认时的公允价值因终止转入留存收益的累计利得因终止转入留存收益的累计损失终止确认的原因

世居置业服务有限公司-124466.86公司注销

合计-124466.86—

72深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

15.其他非流动金融资产

项目年末余额年初余额

世联同创不动产稳健一号基金188306428.95188306428.95

上海呈稻企业管理合伙企业（有限合伙）75228238.42110760000.00

上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙）69590251.61100000000.00

珠海镓未来科技有限公司17442183.684000000.00

上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）16000000.0016000000.00

上海中城联盟投资管理股份有限公司9738206.7655630000.00

深圳英智创新合伙企业（有限合伙）（曾用名：深

1656525.761656525.76

圳英智剑桥科技投资基金合伙企业（有限合伙））

廊坊优捌信息技术发展股份有限公司1033593.63深圳英博国际创新有限公司（曾用名：深圳英博科

800000.00800000.00技产业培育有限公司）

廊坊优拾建设工程股份有限公司479261.40

深圳市搜社社区服务发展研究院有限公司450000.00450000.00

深圳嘉创共赢企业管理合伙企业（有限合伙）50000.00

上海竑瞻企业管理有限公司10000.0010000.00

深圳英智投资管理有限公司2500.002500.00

深圳市世联共享投资股份有限公司2700000.00

上海中城勇略投资中心（有限合伙）

苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）

合计380787190.21480315454.71

16.投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.年初余额715422177.84715422177.84

2.本年增加金额14065644.7414065644.74

（1）外购6917699.626917699.62

（2）固定资产转入7147945.127147945.12

3.本年减少金额32150439.0432150439.04

（1）处置16270998.5616270998.56

73深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目房屋及建筑物合计

（2）转出至固定资产15879440.4815879440.48

4.年末余额697337383.54697337383.54

二、累计折旧和累计摊销

1.年初余额148662786.05148662786.05

2.本年增加金额25243277.7625243277.76

（1）计提或摊销23160690.0823160690.08

（2）固定资产转入2082587.682082587.68

3.本年减少金额6877169.696877169.69

（1）处置1390370.871390370.87

（2）转出至固定资产5486798.825486798.82

4.年末余额167028894.12167028894.12

三、减值准备

1.年初余额

2.本年增加金额

3.本年减少金额

4.年末余额

四、账面价值

1.年末账面价值530308489.42530308489.42

2.年初账面价值566759391.79566759391.79

（2）采用成本计量模式的投资性房地产减值测试情况

本报告期末，本集团投资性房地产不存在减值迹象，故未进行资产减值测试。

（3）未办妥产权证书的投资性房地产：无。

（4）投资性房地产抵押情况

1）2021 年 5 月 18 日，本集团以北京市朝阳区建国门外大街甲 6 号 1 幢 5 层 C 座

六层、1 幢 6层 C座七层房产作为抵押，与平安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字20210423第001号综合授信合同，综合授信期限为2021年5月31日至2023年5月31日，截至2023年12月31日，该抵押解除手续尚未完成，该物业的账面原值为70060928.54元，净值为35030464.39元。

2）2023年1月13日，本集团以浙江省杭州市西湖区百家园路61号1幢、2幢、浙江省杭州市西湖区留下街道百家园路61号土地使用权，四川省成都市青羊区百瑞二路338号3栋第4层403-412、414-428、第5层501-505、507-509、511-519、521-

74深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

528、第6层602-604、606-607、609、611-616、618-619、621-628、第7层702-709、

712-718、721-728、第10层1008、第12层1203-1216、1219-1228、第13层1302-1316、

1318-1328作为抵押，与中国银行股份有限公司深圳东部支行签订了2023圳中银东部

额协字第0000003号综合授信合同，综合授信期限为2023年1月13日至2023年8月

13日，截至2023年12月31日，该抵押解除手续尚未完成，该物业账面原值为

303796016.12元，净值为245901598.06元。

3）2023年4月18日，本集团以四川省成都市武侯区人民南路三段2号1栋15楼

1号、1栋 15楼 5号，湖北省武汉市江汉区建设大道 847 号（瑞通广场）B座 21 层作为抵押，与兴业银行股份有限公司深圳分行签订了兴银深华富授信字（2023）第21号综合授信合同，综合授信期限为2023年4月18日至2024年2月20日，截至2023年12月31日，该物业的账面原值为41072687.82元，净值为24920837.71元，其中投资性房地产的账面原值为28723850.55元，净值为17388046.87元。

4）2023年10月21日，本集团以陕西省西安市高新区高新国际商务中心数码大厦

13201室，沈阳市沈河区友好街10-3号1301-1310，安徽合肥政务区东流路999号新际

商务中心 B 幢 10 层，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南侧信达广场塔楼第 9 层

901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012，四川省成都市青羊区百瑞二路338

号3栋第14层1401-1416、1419-1428、1502-1508、1514-1517、1519-1528、1601-1628

作为抵押，与江苏银行股份有限公司深圳分行签订了SX162123002981号综合授信合同，综合授信期限为2023年6月13日至2024年6月12日，截至2023年12月31日，该物业账面原值为149612546.96元，净值为104885403.14元，其中投资性房地产的账面原值为132798034.98元，净值为94725107.60元。

17.固定资产

（1）固定资产情况项目房屋及建筑物电子设备及其他运输设备合计

一、账面原值

1.年初余额48266191.8583472658.1743416419.45175155269.47

2.本年增加金额15879440.481618426.67256231.4917754098.64

（1）购置1618426.67256231.491874658.16

（2）投资性房地产

15879440.4815879440.48

转入

3.本年减少金额7749327.217950858.603278734.3518978920.16

（1）处置或报废601382.097948036.823278734.3511828153.26

（2）合并范围变动2821.782821.78

75深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目房屋及建筑物电子设备及其他运输设备合计

（3）转出至投资性

7147945.127147945.12

房地产

4.年末余额56396305.1277140226.2440393916.59173930447.95

二、累计折旧

1.年初余额15811482.6067746139.9135839998.97119397621.48

2.本年增加金额7250764.713372941.481396714.3412020420.53

（1）计提1763965.893372941.481396714.346533621.71

（2）投资性房地产

5486798.825486798.82

转入

3.本年减少金额2272022.426943372.532678319.5711893714.52

（1）处置或报废189434.746942441.332678319.579810195.64

（2）合并范围变动931.20931.20

（3）转出至投资性

2082587.682082587.68

房地产

4.年末余额20790224.8964175708.8634558393.74119524327.49

三、减值准备

1.年初余额

2.本年增加金额

3.本年减少金额

4.年末余额

四、账面价值

1.年末账面价值35606080.2312964517.385835522.8554406120.46

2.年初账面价值32454709.2515726518.267576420.4855757647.99

（2）固定资产抵押情况

1）2023年4月18日，本集团以四川省成都市武侯区人民南路三段2号1栋15楼

1号、1栋 15楼 5号，湖北省武汉市江汉区建设大道 847 号（瑞通广场）B座 21 层作为抵押，与兴业银行股份有限公司深圳分行签订了兴银深华富授信字（2023）第21号综合授信合同，综合授信期限为2023年4月18日至2024年2月20日，截至2023年12月31日，该物业的账面原值为41072687.82元，净值为24920837.71元，其中固定资产的账面原值为12348837.27元，净值为7532790.84元。

2）2023年10月21日，本集团以陕西省西安市高新区高新国际商务中心数码大厦

13201室，沈阳市沈河区友好街10-3号1301-1310，安徽合肥政务区东流路999号新际

76深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）商务中心 B 幢 10 层，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南侧信达广场塔楼第 9 层

901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012，四川省成都市青羊区百瑞二路338

号3栋第14层1401-1416、1419-1428、1502-1508、1514-1517、1519-1528、1601-1628

作为抵押，与江苏银行股份有限公司深圳分行签订了SX162123002981号综合授信合同，综合授信期限为2023年6月13日至2024年6月12日，截至2023年12月31日，该物业账面原值为149612546.96元，净值为104885403.14元，其中固定资产的账面原值为16814511.98元，净值为10160295.54元。

（3）暂时闲置的固定资产：无。

（4）通过经营租赁租出的固定资产：无。

（5）未办妥产权证书的固定资产项目账面价值未办妥产权证书原因

历下区经十路15078号“波斐历景中心”103号地

154350.00权证尚未办理

下车位

历下区经十路15078号“波斐历景中心”104号地

154350.00权证尚未办理

下车位

（6）固定资产的减值测试情况

本报告期末，本集团固定资产不存在减值迹象，故未进行资产减值测试。

18.使用权资产

（1）使用权资产情况项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.年初余额361621028.75361621028.75

2.本年增加金额56192965.4156192965.41

（1）租入56192965.4156192965.41

3.本年减少金额131367463.47131367463.47

（1）处置72229222.9572229222.95

（2）租赁到期57610500.5957610500.59

（3）租赁合同变更1527739.931527739.93

4.年末余额286446530.69286446530.69

二、累计折旧

1.年初余额166009448.27166009448.27

2.本年增加金额66095410.4066095410.40

77深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目房屋及建筑物合计

（1）计提66095410.4066095410.40

3.本年减少金额75877970.6875877970.68

（1）处置18267470.0918267470.09

（2）租赁到期57610500.5957610500.59

4.年末余额156226887.99156226887.99

三、减值准备

1.年初余额

2.本年增加金额29857845.3129857845.31

（1）计提29857845.3129857845.31

3.本年减少金额

4.年末余额29857845.3129857845.31

四、账面价值

1.年末账面价值100361797.39100361797.39

2.年初账面价值195611580.48195611580.48

（2）使用权资产的减值测试情况预测期项目账面价值可收回金额减值金额预测期的关键参数的年限

出租率：23.00%-

尚铁大厦 A 座 3年8个

27289942.8713623774.3013666168.5756.00%；

1-4F 月

折现率：6.28%

尚铁大厦 A 座 3年7个 出租率：81.08%

28486693.8014567792.6713918901.13

5-11F 月 折现率：6.28%

出租率：70.92%-

尚铁大厦 B 座 3年10

6448559.496094712.08353847.4175.14%

1-4F 个月

折现率：6.28%

出租率：45.00%-

DREAM2049 园

14254180.7512335252.551918928.202年68.00%

区主楼

折现率：5.99%

合计76479376.9146621531.6029857845.31——

78深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

19.无形资产

（1）无形资产明细项目软件车位使用权合计

一、账面原值

1.年初余额34272914.781908800.0036181714.78

2.本年增加金额130973.46130973.46

（1）购置130973.46130973.46

3.本年减少金额573471.73573471.73

（1）报废573471.73573471.73

4.年末余额33830416.511908800.0035739216.51

二、累计摊销

1.年初余额33990323.62324672.0834314995.70

2.本年增加金额223356.0655071.12278427.18

（1）计提223356.0655071.12278427.18

3.本年减少金额570487.33570487.33

（1）报废570487.33570487.33

4.年末余额33643192.35379743.2034022935.55

三、减值准备

1.年初余额

2.本年增加金额

3.本年减少金额

4.年末余额

四、账面价值

1.年末账面价值187224.161529056.801716280.96

2.年初账面价值282591.161584127.921866719.08

（2）无形资产的减值测试情况

本报告期末，本集团无形资产不存在减值迹象，故未进行资产减值测试。

79深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

20.商誉

（1）商誉原值本年增加本年减少被投资单位名年初余额企业合并其其年末余额称处置形成的他他

山东世联42992074.8242992074.82

四川嘉联30652993.0430652993.04

重庆世联13484800.3613484800.36

世联投资5515896.345515896.34

世联小贷5446386.245446386.24

盛泽担保20929875.3620929875.36

北京安信行69000000.0069000000.00

厦门立丹行76224942.5476224942.54

青岛荣置地48125480.2148125480.21

合计312372448.91312372448.91

（2）商誉减值准备本年增加本年减少被投资单位名年初余额其处其年末余额称计提他置他

山东世联21700500.0021700500.00

重庆世联13484800.3613484800.36

盛泽金融组31892157.9431892157.94

厦门立丹行55152771.2912211809.3367364580.62

青岛荣置地40706956.635955556.3646662512.99

合计162937186.2218167365.69181104551.91

注：重庆世联和盛泽金融组已全额计提商誉减值准备，本年对已经全额计提减值准备的商誉不再进行测试。其中，世联投资、盛泽担保、世联小贷三家公司产生现金流独立于其他资产产生现金流，且具有不可分性，所以将其整体看做一个资产组盛泽金融组。

（3）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

80深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）是否与以所属经营分部及名称所属资产组或组合的构成及依据前年度保依据持一致

可以带来独立的现金流，可将其认定山东世联不适用是为一个单独的资产组。

可以带来独立的现金流，可将其认定四川嘉联不适用是为一个单独的资产组。

可以带来独立的现金流，可将其认定北京安信行不适用是为一个单独的资产组。

可以带来独立的现金流，可将其认定厦门立丹行不适用是为一个单独的资产组。

可以带来独立的现金流，可将其认定青岛荣置地不适用是为一个单独的资产组。

81深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（4）可收回金额的具体确定方法可收回金额按预计未来现金流量的现值确定按比例计算应预测预测期的关键稳定期的关键稳定期的关键参项目账面价值可收回金额整体减值金额确认的当期商期的预测期的关键参数的确定依据参数参数数的确定依据誉减值损失年限

*收入增长率、利润率：根据公司本年度收入增长率收入增长率

实际经营情况，结合公司以前年度的经营稳定期关键参数

0%；息税前利0%；息税前利

山东业绩、增长率、行业水平以及管理层对市的确认依据与预

57255436.2581528123.085年润率4.56%；润率4.56%；

世联场发展的预期；*折现率：反映当前市场测期确认依据保税前折现率税前折现率货币时间价值和相关资产组特定风险的税持一致

13.00%13.00%前利率。

*收入增长率、利润率：根据公司本年度收入增长率收入增长率

实际经营情况，结合公司以前年度的经营稳定期关键参数

0%；息税前利0%；息税前利

四川业绩、增长率、行业水平以及管理层对市的确认依据与预

40861487.9347953230.775年润率4.84%；润率4.84%；

嘉联场发展的预期；*折现率：反映当前市场测期确认依据保税前折现率税前折现率货币时间价值和相关资产组特定风险的税持一致

13.00%13.00%前利率。

82深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）按比例计算应预测预测期的关键稳定期的关键稳定期的关键参项目账面价值可收回金额整体减值金额确认的当期商期的预测期的关键参数的确定依据参数参数数的确定依据誉减值损失年限

*收入增长率、利润率：根据公司本年度收入增长率收入增长率

实际经营情况，结合公司以前年度的经营稳定期关键参数北京0%；息税前利0%；息税前利

业绩、增长率、行业水平以及管理层对市的确认依据与预

安信273246469.33320723167.385年润率5.37%；润率5.37%；

场发展的预期；*折现率：反映当前市场测期确认依据保行税前折现率税前折现率货币时间价值和相关资产组特定风险的税持一致

13.00%13.00%前利率。

*收入增长率、利润率：根据公司本年度收入增长率收入增长率

实际经营情况，结合公司以前年度的经营稳定期关键参数厦门0%；息税前利0%；息税前利

业绩、增长率、行业水平以及管理层对市的确认依据与预

立丹43184844.9619240120.7823944724.1812211809.335年润率3.75%；润率3.75%；

场发展的预期；*折现率：反映当前市场测期确认依据保行税前折现率税前折现率货币时间价值和相关资产组特定风险的税持一致

13.00%13.00%前利率。

*收入增长率、利润率：根据公司本年度收入增长率收入增长率

实际经营情况，结合公司以前年度的经营稳定期关键参数青岛0%；息税前利0%；息税前利

业绩、增长率、行业水平以及管理层对市的确认依据与预

荣置33113458.9321435897.4411677561.495955556.365年润率4.18%；润率4.18%；

场发展的预期；*折现率：反映当前市场测期确认依据保地税前折现率税前折现率货币时间价值和相关资产组特定风险的税持一致

13.00%13.00%前利率。

合计447661697.40490880539.4535622285.6718167365.69—————

83深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

21.长期待摊费用

项目年初余额本年增加本年摊销本年其他减少年末余额

公寓酒店装修22813034.378453113.0656388.5814303532.73

商业物业租赁装修15758373.23628087.585089936.49509270.9010787253.42

办公楼装修费13940888.371132623.717580194.7875541.367417775.94

其他123601.3370912.4752688.86

合计52635897.301760711.2921194156.80641200.8432561250.95

22.递延所得税资产和递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产年末余额年初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备1266779400.62263650997.771275256410.65286759026.34已列支成本费用但

495565681.64105563605.28568020736.24124633210.70

尚未发放的薪资

互联网+业务待付的

313799066.8563258531.49338923861.8470053970.58

第三方费用

租赁负债118590875.4526123741.46210423758.6447107123.00其他非流动金融资

76301541.6319075385.41100000000.0025000000.00

产公允价值变动已列支成本费用但

37151171.418878084.8762580142.7812871540.48

尚未结算的费用长期待摊费用摊销

321043.5121612.69101857.7817955.31

差异

已开票未确认收入8670213.702065524.18

无形资产摊销差异100571.0025142.75

合计2308508781.11486571958.972564077552.63568533493.34

（2）未经抵销的递延所得税负债年末余额年初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

使用权资产100361797.3922012981.87195611580.4843161111.03其他非流动金融资

13442183.683360545.92

产公允价值变动

84深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年末余额年初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

应收融资租赁款10741858.082598134.8515103194.823775798.71

固定资产折旧差异493796.99123449.25665683.87166014.74

合计125039636.1428095111.89211380459.1747102924.48

（3）未确认递延所得税资产明细项目年末余额年初余额

可抵扣亏损2431754701.422408740563.91

资产减值准备465182847.92296927764.40

其他非流动金融资产公允价值变动135531761.58

已列支成本费用但尚未发放的薪资72177337.6874264874.66

互联网+业务待付的第三方费用67294593.4380370564.16

租赁负债49421137.1724436310.87

已列支成本费用但尚未结算的费用240625.712251581.44

已开票未确认收入218545.401582209.90

长期待摊费用摊销差异8364.8775687.02

合计3221829915.182888649556.36

（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份年末金额年初金额备注

202385088487.29

2024171701963.44174661660.93

2025126725594.24130203664.74

20261198312553.581233717479.77

2027628902361.75785069271.18

2028306112228.41

合计2431754701.422408740563.91

85深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

23.所有权或使用权受到限制的资产

年末项目账面余额账面价值受限类型受限情况

履约保函保证金、诉讼保

保证金、共管账

证金、共管账户资金、二

户、二手楼交易

货币资金 33703743.73 33703743.73 手楼交易结算资金、ETC

结算资金、临时

业务保证金、临时管控账管控账户资金户资金

投资性房地产535378830.19393045216.92借款抵押抵押合同抵押物

固定资产29163349.2517693086.38借款抵押抵押合同抵押物

固定资产360000.00308700.00所有权受限未办妥产权证书

合计598605923.17444750747.03——续上表）年初项目账面余额账面价值受限类型受限情况

履约保函保证金、诉讼保

保证金、共管账

证金、共管账户资金、二

户、二手楼交易

货币资金 27619203.89 27619203.89 手楼交易结算资金、ETC

结算资金、临时

业务保证金、临时管控账管控账户资金户资金

投资性房地产144003652.0181361996.67借款抵押抵押合同抵押物

固定资产20697958.2413470520.76借款抵押抵押合同抵押物

投资性房地产2311631.162311631.16所有权受限未办妥产权证书

固定资产360000.00324900.00所有权受限未办妥产权证书

合计194992445.30125088252.48——

24.短期借款

（1）短期借款分类借款类别年末余额年初余额

抵押借款101000000.00

信用借款160000000.00

合计101000000.00160000000.00

（2）已逾期未偿还的短期借款：无。

86深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

25.应付账款

（1）应付账款列示项目名称年末余额年初余额

应付服务费318248935.57370315566.96

物业外包费79611476.9985049036.17

工程外包款8760553.6124608128.15

购买资产及装修款7535433.7812626760.4

采购商品4489509.318523735.33

能源费用3986700.312176312.39

应付租金2872709.225141742.74

购买办公用品26792.9751821.97

其他470106.41105329.66

合计426002218.17508598433.77

（2）账龄超过1年的重要应付账款单位名称年末余额未偿还或结转的原因

和邦盛世家居股份有限公司2605863.60尚未达到结算条件申银万国创新证券投资有限公

2330903.80尚未达到结算条件

司固安县伯乐房地产经纪有限公

1837055.21尚未达到结算条件

司

中信信诚资产管理有限公司1470000.00尚未达到结算条件

深圳市惠友家地产有限公司1417886.48尚未达到结算条件

合计9661709.09—

26.预收款项

（1）预收款项列示项目年末余额年初余额

预收租金费6739721.375570859.63

商业物业租赁费615436.232877840.35

预收处置非流动资产款175125.37175125.37

其他201443.01169593.46

合计7731725.988793418.81

87深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）账龄超过1年或逾期的重要预收款项

截至2023年12月31日，本集团无账龄超过1年或逾期的重要预收款项。

（3）本年账面价值发生重大变动情况本年账面价值无重大变动情况。

27.合同负债

（1）合同负债情况项目年末余额年初余额

预收服务费33433648.3228515250.88

预收物业费29726257.3921901342.00

预收装修款2072559.223037446.50

商品销售款336573.09344817.36

其他486900.36609064.90

合计66055938.3854407921.64

（2）账龄超过1年的重要合同负债

截至2023年12月31日，本集团无账龄超过1年的重要合同负债。

（3）本年账面价值发生重大变动情况本年账面价值无重大变动情况。

88深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

28.应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬分类项目年初余额本年增加本年减少合并范围变化的影响年末余额

短期薪酬637353845.861240495436.331310969037.44-866747.67566013497.08

离职后福利-设定提存计划4931765.0494874839.2498077082.041729522.24辞退福利一年内到期的其他福利

合计642285610.901335370275.571409046119.48-866747.67567743019.32

（2）短期薪酬项目年初余额本年增加本年减少合并范围变化的影响年末余额

工资、奖金、津贴和补贴626586041.331151453235.501213806444.61-866747.67563366084.55

职工福利费114189.649934452.849992616.5956025.89

社会保险费1465325.0448461387.4848921453.201005259.32

其中：医疗保险费1346206.9243781272.0644172871.00954607.98

工伤保险费66798.721653898.821677758.9142938.63

生育保险费52319.401459129.701504407.397041.71

其他1567086.901566415.90671.00

住房公积金7775772.2529532477.8637272133.3036116.81

工会经费和职工教育经费1412517.601113882.65976389.741550010.51

合计637353845.861240495436.331310969037.44-866747.67566013497.08

89深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（3）设定提存计划项目年初余额本年增加本年减少合并范围变化的影响年末余额

基本养老保险4823945.6591915578.8195064277.041675247.42

失业保险费107819.392959260.433012805.0054274.82

合计4931765.0494874839.2498077082.041729522.24

90深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

29.应交税费

项目年末余额年初余额

企业所得税139188711.85198809785.07

增值税18119279.1023498215.35

个人所得税4428094.763791475.70

房产税1004462.49968505.34

城市维护建设税703235.05981536.41

教育费附加及地方教育附加513478.78717392.14

印花税111569.13168247.38

其他1337008.601354919.84

合计165405839.76230290077.23

30.其他应付款

项目年末余额年初余额

应付利息39814.3939814.39

应付股利2858604.88

其他应付款705264045.76853869382.68

合计708162465.03853909197.07

30.1应付利息

（1）应付利息分类项目年末余额年初余额

应付少数股东利息39814.3939814.39

合计39814.3939814.39

（2）重要的已逾期未支付的利息

截至2023年12月31日，本集团无重要的已逾期未支付的利息。

30.2应付股利

项目年末余额年初余额

青岛荣置地少数股东2858604.88

合计2858604.88

91深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

30.3其他应付款

（1）其他应付款按款项性质分类款项性质年末余额年初余额

互联网+业务待付的第三方费

381093660.28419294426.00

用

押金保证金90080659.42115849555.85

项目跟投款72897230.43106642542.09

应付业务费用53199327.5393512623.67

代收代付款49524191.2437445346.62

单位往来款38809181.3729089451.61

互联网+业务暂收的服务费18726548.4030392066.40

装修业务暂收款615192.8819501271.33

资产证券化代收款205037.001755397.59

公寓业务暂收款113017.21386701.52

合计705264045.76853869382.68

（2）账龄超过1年的重要其他应付款单位名称年末余额未偿还或结转的原因

押金保证金54166424.63继续使用资产

合计54166424.63—

31.一年内到期的非流动负债

项目年末余额年初余额

一年内到期的长期借款49300000.00205500000.00

一年内到期的租赁负债43302776.8067938761.70

一年内到期的长期应付款357575676.03

合计92602776.80631014437.73

32.其他流动负债

项目年末余额年初余额

待转销项税额2575353.442272595.17不能终止确认的已背书尚未

1222412.00

到期的商业承兑汇票

合计3797765.442272595.17

92深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

33.长期借款

借款类别年末余额年初余额

信用借款49300000.00

合计49300000.00

34.租赁负债

项目年末余额年初余额

租赁付款额186534911.79264757423.97

减：未确认融资费用18522899.1729897354.46

减：一年内到期的租赁负债43302776.8067938761.70

合计124709235.82166921307.81

35.股本

本年变动增减（+、-）项目年初余额发行新送公积金年末余额其他小计股股转股股份总

2033579072.00-40750034.00-40750034.001992829038.00

额

注：本公司于2023年11月15日完成回购专用证券账户股份注销事宜，注销股份

40750034股，金额为255796501.21元。其中，减少股本40750034.00元，减少

资本公积215046467.21元，减少库存股255796501.21元。截至2023年12月31日，本公司尚未完成工商变更。

36.资本公积

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

股本溢价420665047.67238161444.38182503603.29

期权成本摊销102810649.13102810649.13

合计523475696.80238161444.38285314252.42

本年资本公积变动情况如下：

（1）本公司注销回购专用证券账户股份40750034股，该事项导致资本公积减少

215046467.21元；

（2）本公司购买二级子公司世联君汇少数股东持有的7.2596%股权，购买少数股权

支付的对价为7350000.00元，该项交易导致资本公积减少23114977.17元。

93深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

37.库存股

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

股份回购255796501.21255796501.21

合计255796501.21255796501.21

注：本年库存股变动原因详见本附注六、35“股本”。

38.其他综合收益

本年发生额

减：

前期

计入减：前期税后

本年所得减：

其他计入其他归属项目年初余额税前发生所得税后归属年末余额综合综合收益于少额税费于母公司收益当期转入数股用当期留存收益东转入损益

一、不能重分类进损益

-124466.86-124466.86的其他综合收益

其中：其他权益工具投

-124466.86-124466.86资公允价值变动

二、将重分类进损益的

228535.3516587.7616587.76245123.11

其他综合收益

其中：外币

财务报表折228535.3516587.7616587.76245123.11算差额其他综合收

228535.35-107879.10-124466.8616587.76245123.11

益合计

94深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

39.盈余公积

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

法定盈余公积502130592.43502130592.43

任意盈余公积502130592.43502130592.43

合计1004261184.861004261184.86

40.未分配利润

项目本年上年

调整前上年末未分配利润54265952.80398744093.69

调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）850590.04其中：《企业会计准则》及相关新规定追

850590.04

溯调整会计政策变更重大前期差错更正同一控制合并范围变更其他调整因素

调整后年初未分配利润54265952.80399594683.73

加：本年归属于母公司所有者的净利润-295616588.62-345328730.93

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备应付普通股股利转作股本的普通股股利

其他124466.86

本年年末余额-241475102.6854265952.80

注：本年未分配利润的其他系本集团持有的其他权益工具投资-世居置业服务有限

公司注销，将其账面价值转入未分配利润所致。

41.营业收入、营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

主营业务3333246701.363033831732.993953696312.503573404294.40

95深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

其他业务40056062.3039536814.6125733846.6226105850.66

合计3373302763.663073368547.603979430159.123599510145.06

（2）营业收入、营业成本的分解信息本年发生额产品名称营业收入营业成本

按业务类型分类3333246701.363033831732.99

其中：互联网+业务1263657292.561194296248.07

综合营销业务895212196.85710705214.15

物业及综合设施管理业务834735078.63766756937.09

招商及空间运营业务223146631.62268120135.97

咨询顾问业务85674291.2977716150.07

金融服务业务30821210.4116237047.64

按经营地区分类3333246701.363033831732.99

其中：华南区域1722054419.141535768915.80

华北区域560559755.94522284354.57

华东区域479129037.54486377276.98

华中及西南区域299421330.83267120454.37

山东区域272082157.91222280731.27

（3）前五名客户的营业收入情况占全部营业收入的比例客户名称本年发生额

（%）

客户1190592951.165.65

客户2155707841.134.62

客户3109350267.973.24

客户4104340595.673.09

客户565335087.141.94

合计625326743.0718.54

（4）主营业务成本明细

96深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额上年发生额

渠道转介费1109899432.681180406839.41

工资608357329.04684954107.73

奖金379060608.62447205205.29

保险费149450627.91171174602.21

保安费146049663.00154114014.14

保洁费142665188.97159440711.24

物业工程费128115563.00121803085.72

咨询费48433219.5142841562.60

使用权资产折旧47846719.4195919299.78

人力外包费46884339.6687895570.23

运营租赁费等31297475.6452785635.13

工程外包21772416.4873995685.17

广告宣传费20405650.2521183612.64

技术协作费17493036.7751144749.05

装修费摊销15163577.6653753621.52

业务招待费13700882.6519676733.49

折旧费11245749.4519488323.17

外购服务11183581.247091834.64

差旅费11059674.0110655328.69

员工宿舍费9813468.0213702855.72

诉讼费8636485.6314027867.72

物业租赁费用7803700.789796765.07

营销渠道费6669253.126238267.44

福利费4685506.497280316.54

绿化费4619180.098950418.52

办公用品费4002935.256039096.05

会务费3702802.322571589.61

工程材料3208947.888605332.45

劳保费3096486.134080746.83

网络通讯费2879987.652625814.29

低值用品及耗材2766882.314222327.38

其他11861361.3729732374.93

合计3033831732.993573404294.40

97深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

42.税金及附加

项目本年发生额上年发生额

城市维护建设税6239196.487239588.13

房产税4774471.935177173.34

教育费附加及地方教育附加4655309.845372613.51

土地增值税2332347.09

土地使用税1080232.80902270.04

印花税251528.96284838.88

水利建设专项基金166346.87202903.06

车船使用税29410.0038313.33

其他323482.73316312.08

合计19852326.7019534012.37

43.管理费用

项目本年发生额上年发生额

工资93463546.21106521322.40

奖金39354226.6327277126.47

保险费22739820.7925330089.30

使用权资产折旧14266233.9217758405.53

物业租赁费用11859037.4415628812.10

诉讼费11371606.782747969.65

咨询费10616539.2628580996.88

装修费摊销7415086.7110929315.88

折旧费5284908.138216713.79

福利费5242507.444465562.74

业务招待费4879795.444416405.89

运杂费3287381.643981339.85

办公用品费3187126.444143880.90

员工宿舍费3031787.703018962.15

差旅费2858178.651887253.36

网络通讯费2314561.572024099.72

人事费2402395.583242435.99

人力外包费1038120.714196933.48

98深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额上年发生额

技术协作费275728.502693928.03

其他6534576.496689023.54

合计251423166.03283750577.65

44.研发费用

项目本年发生额上年发生额

工资19610356.3129494219.98

技术协作费4716119.487168379.05

奖金4013867.036702935.86

保险费3716154.985151370.05

电信网络费578287.211696789.87

折旧费432936.011327762.49

咨询费104285.28624606.41

其他294194.10415074.91

合计33466200.4052581138.62

45.财务费用

项目本年发生额上年发生额

利息支出32770211.6477006040.29

其中：租赁负债的利息支出12997800.3139289189.26

减：利息收入31896494.2025782711.48

加：汇兑损失-453302.4160667.92

其他支出814015.991127066.63

合计1234431.0252411063.36

46.其他收益

产生其他收益的来源本年发生额上年发生额

政府补助26963194.2337764438.40

合计26963194.2337764438.40

99深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

47.投资收益

项目本年发生额上年发生额

权益法核算的长期股权投资收益3809372.25-2861229.85

处置长期股权投资产生的投资收益2026092.7082624724.10

其他非流动金融资产在持有期间的投资收益742770.904639339.66

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益-1598089.00-22132829.95

丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量

1627209.05

产生的利得

合计4980146.8563897213.01

48.公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源本年发生额上年发生额

其他非流动金融资产-98391119.53-15000000.00

合计-98391119.53-15000000.00

49.信用减值损失

项目本年发生额上年发生额

应收票据坏账损失-1220.3293530.96

应收账款坏账损失-90065552.38-189041748.81

其他应收款坏账损失-49565775.83-37481766.36

贷款减值损失9836252.65-88407304.26

合计-129796295.88-314837288.47

50.资产减值损失

项目本年发生额上年发生额

合同资产减值损失-6306180.22-1856775.90

长期股权投资减值损失-15830589.69-6004581.99

使用权资产减值损失-29857845.31

商誉减值损失-18167365.69-52673960.52

合计-70161980.91-60535318.41

51.资产处置收益（损失以“－”号填列）

项目本年发生额上年发生额

非流动资产处置收益4474599.4839986921.33

100深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额上年发生额

其中：未划分为持有待售的非流动资产处置收益4474599.4839986921.33

其中：固定资产处置收益-777345.242299169.58

使用权资产处置收益5251944.7237687751.75

合计4474599.4839986921.33

52.营业外收入

（1）营业外收入明细计入本年非经常项目本年发生额上年发生额性损益的金额

政府补助4311850.008821197.974311850.00

无法支付经批准转做营业外收入3086701.995577512.703086701.99

收取违约金2944519.187502398.021871634.50

罚款利得2131259.881345412.272131259.88

信贷资产转让利得30000.001010000.0030000.00

其他631241.80272514.91631241.80

合计13135572.8524529035.8712062688.17

（2）政府补助明细

与资产相关/项目本年发生额上年发生额来源和依据与收益相关中关村门头沟科技园促进创

重大贡献奖3330000.006210000.00新创业和产业发展专项资金与收益相关管理暂行办法

金山区资金扶持协议、关于财政扶持资

680500.00884000.00组织申报稳增促调专项资金与收益相关

金补助的通知等发展专项资深圳市罗湖区产业发展专项

1000000.00与收益相关

金资金管理办法《苏州市招商引资奖励实施其他50万以

301350.00727197.97细则》苏委办发〔2020〕8与收益相关

下汇总号等

合计4311850.008821197.97——

101深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

53.营业外支出

项目本年金额上年金额计入本年非经常性损益的金额

罚款支出18331718.8517186023.2118331718.85

赔偿支出1548030.831813580.201548030.83

非流动资产报废损失408534.03926360.65408534.03

捐赠支出35000.0095738.0035000.00

其他2042205.341284257.822042205.34

合计22365489.0521305959.8822365489.05

54.所得税费用

（1）所得税费用项目本年发生额上年发生额

当年所得税费用387378.6215264621.50

递延所得税费用37953721.7852884733.82

合计38341100.4068149355.32

（2）会计利润与所得税费用调整过程项目本年发生额

本年合并利润总额-277203280.05

按法定/适用税率计算的所得税费用-69300820.01

子公司适用不同税率的影响-6167813.64

调整以前期间所得税的影响28975709.89

非应税收入的影响-952343.06

不可抵扣的成本、费用和损失的影响12274533.38

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-48389800.62本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可

121901634.46

抵扣亏损的影响

所得税费用38341100.40

55.其他综合收益

详见本附注“六、38.其他综合收益”相关内容。

56.现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金

102深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

1）收到的其他与经营活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

金融业务收回贷款356941436.45762310872.36

收到返还的保证金押金140362743.32287839864.06

物业公司收到代收代付款项39508792.4314169958.51

利息收入29372648.5625782711.48

政府补贴收入19050731.4832533160.31

收取租金10978815.6812741479.22

互联网+业务代收款6067656.5837594913.89

经纪业务代收5460955.558355634.96

共管账户、临时管控账户及二手楼交易结算资金1641528.90

往来款、备用金返还及其他55052407.0047774888.12

合计664437715.951229103482.91

2）支付的其他与经营活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

渠道费、技术协作费与调研1166747496.061227091579.00

物业管理及工程费（包括物业中外包费用）440837617.79425974998.34

咨询费196292792.18275291029.97

支付的押金保证金182071855.85292867441.95

金融业务贷款105601300.00246909995.13

物业代收代付中代付66072482.2546381074.49

运营租赁费31297475.6452785635.13

物业租赁费用30459101.4534585832.89

广告宣传费20696348.7122737042.96

违约、罚款、赔偿支出15905725.8218346999.57

业务招待费18580678.0924093139.38

差旅费15849376.1715360731.84

互联网+业务归还代收款14219701.0021320305.00

各类办公费7671428.9710762884.69

运杂费、交通费6536775.337148798.56

经纪业务代收代付6264745.647133332.86

会务费4769136.892980075.33

103深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额上年发生额

通讯费3418238.233136706.26

电信网络费3186942.445100215.16

培训费1624731.371032827.15

设计费62318.671049345.11

共管账户、临时管控账户及二手楼交易结算资金2909958.92

往来款、备用金支付及其他126552672.47105864045.26

合计2464718941.022850863994.95

（2）与投资活动有关的现金

1）收到的重要的与投资活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

收回参股公司投资4050002.002814114.76

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的

12117271.0721029332.57

现金净额

跨期收取的股权转让款185532843.39

合计16167273.07209376290.72

2）支付的重要的与投资活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的

5286582.3550211447.99

现金

对参股公司投资4045000.003950000.00

合计9331582.3554161447.99

3）收到的其他与投资活动有关的现金：无。

4）支付的其他与投资活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

大额存单310000000.00

处置子公司款项669757.2442130637.04

合计310669757.2442130637.04

（3）与筹资活动有关的现金

1）收到的其他与筹资活动有关的现金

104深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额上年发生额

收到子公司少数股东借款313000.00

收到子公司股东支付的经营补亏款548481.79

合计313000.00548481.79

2）支付的其他与筹资活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

偿还股东统借统还借款350000000.00

新租赁准则下支付的租赁负债73751312.87172719861.45

购买世联君汇少数股东权益支付现金7350000.00

偿还子公司股东借款379966.17

购买世联雅智少数股东权益支付现金1.00

购买青岛君汇少数股东权益支付现金324503.31

购买长沙红璞实创少数股东权益支付现金1.00退还已注销非全资子公司少数股东股权投资款

807.6890357.12

和分配款

合计431482087.72173134722.88

3）筹资活动产生的各项负债变动情况

本年增加本年减少项目年初余额非现金年末余额现金变动现金变动非现金变动变动短期

160000000.00371000000.00430000000.00101000000.00

借款长期

254800000.00205500000.0049300000.00

借款租赁

234860069.5156192965.4173751312.8749289709.43168012012.62

负债长期

应付357575676.032330023.97359905700.00款

合计1007235745.54371000000.0058522989.381069157012.8749289709.43318312012.62

（4）以净额列报现金流量的说明：无。

105深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（5）不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量

的重大活动及财务影响：无。

57.现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料项目本年金额上年金额

1.将净利润调节为经营活动现金流量：——

净利润-315544380.45-342007091.41

加：资产减值准备70161980.9160535318.41

信用减值损失129796295.88314837288.47

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产

29694311.7933891983.32

折旧

使用权资产折旧66095410.40129811824.28

无形资产摊销278427.18584279.56

长期待摊费用摊销21835357.6474762995.39

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损

-4474599.48-39986921.33失（收益以“-”填列）

固定资产报废损失（收益以“-”填列）408534.03852378.35

公允价值变动损失（收益以“-”填列）98391119.5315000000.00

财务费用（收益以“-”填列）30285266.5276940676.83

投资损失（收益以“-”填列）-4980146.85-63897213.01

递延所得税资产的减少（增加以“-”填列）81961534.377255241.02

递延所得税负债的增加（减少以“-”填列）-19007812.5947014407.11

存货的减少（增加以“-”填列）-4334122.7566953849.50

经营性应收项目的减少（增加以“-”填列）616714554.00784761723.02

经营性应付项目的增加（减少以“-”填列）-348785851.34-537545972.73

经营活动产生的现金流量净额448495878.79629764766.78

2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3.现金及现金等价物净变动情况：

现金的年末余额1580512696.312173225773.99

106深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年金额上年金额

减：现金的年初余额2173225773.991837529495.31

加：现金等价物的年末余额

减：现金等价物的年初余额

现金及现金等价物净增加额-592713077.68335696278.68

（2）本年支付的取得子公司的现金净额：无。

（3）本年收到的处置子公司的现金净额项目本年金额

本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物2482237.00

其中：江西世联聚义441911.00

山东松塔2040326.00

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物3116454.74

其中：江西世联聚义406371.50

山东松塔2710083.24

加：以前期间发生的处置子公司于本年收到的现金或现金等价物

处置子公司收到的现金净额-634217.74

（4）现金和现金等价物的构成项目年末余额年初余额

现金1580512696.312173225773.99

其中：库存现金4800.009365.92

可随时用于支付的银行存款1580507896.312173216408.07现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

年末现金和现金等价物余额1580512696.312173225773.99

（5）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况：无。

（6）不属于现金及现金等价物的货币资金：33703743.73元。

58.股东权益变动表项目

股东权益变动表“股东投入或减少资本：其他”栏中，少数股东权益增加

17532293.05元，系：

107深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

1）本公司购买二级子公司世联君汇少数股东持有的7.2596%股权，购买少数股权

支付的对价为7350000.00元，该项交易导致少数股东权益增加15764977.17元；

2）本公司之二级子公司南昌置业处置持有的江西世联聚义51.00%股权，该项交易

导致少数股东权益增加2431036.90元；

3）本公司之二级子公司松塔装饰处置持有的山东松塔75.50%股权，该项交易导致

少数股东权益减少662913.33元；

4）本公司之三级子公司世联晟火于2023年10月18日注销，该事项导致少数股

东权益减少807.69元。

59.外币货币性项目

（1）外币货币性项目项目年末外币余额折算汇率年末折算人民币余额

货币资金——1863568.07

其中：美元7744.997.082754855.44

港币743282.160.9062673562.29

澳门元1284542.650.88371135150.34

应收账款——778198.39

其中：澳门元880613.770.8837778198.39

（2）境外经营实体

本集团在香港设立子公司香港世联。为了业务经营管理需要，香港世联采用美元作为记账本位币。

60.租赁

（1）本集团作为承租方项目本年发生额

租赁负债利息费用12997800.31

计入当期损益的采用简化处理的短期租赁费用17311658.33

计入当期损益的采用简化处理的低价值资产租赁费用（短期租赁除外）885774.30

转租使用权资产取得的收入41439688.23

与租赁相关的总现金流出91948745.50

本集团作为承租人，租赁的主要资产如下：

108深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）租赁资产类别租赁总面积（㎡）剩余租赁期是否存在续租选择权

运营类资产106784.521年-8年否

自用类资产35476.631年-6年否

合计142261.15——

（2）本集团作为出租方

1）本集团作为出租人的经营租赁

其中：未计入租赁收款额的项目租赁收入可变租赁付款额相关的收入

杭州东站西子国际9065867.47

昆仑工坊项目7520761.89

尚铁大厦 A 座 1-4F 7441146.69

尚铁大厦 A 座 5-11F 7376090.23

DREAM2049 园区主楼运营项目 6832846.30

北京中环市贸中心5881862.08

高新国际等项目15087366.13

合计59205940.79

2）本集团作为出租人的融资租赁

未纳入租赁投资净额的项目销售损益融资收益可变租赁付款额相关的收入

杭州水韵尚座项目352717.23

琶洲新港东项目417936.86

合计770654.09

七、研发支出项目本年发生额上年发生额

工资19610356.3129494219.98

技术协作费4716119.487168379.05

奖金4013867.036702935.86

保险费3716154.985151370.05

电信网络费578287.211696789.87

折旧费432936.011327762.49

109深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额上年发生额

咨询费104285.28624606.41

其他294194.10415074.91

合计33466200.4052581138.62

其中：费用化研发支出33466200.4052581138.62资本化研发支出

八、合并范围的变化

1.非同一控制下企业合并无。

2.同一控制下企业合并无。

3.反向收购无。

110深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

4.处置子公司

（1）本年丧失子公司控制权的交易或事项丧失控制权与原子公司丧失丧失控制处置价款与处置丧失控按照公允价之日合并财股权投资相丧失控丧失控控制丧失控制权之权之日合丧失控制权投资对应的合并制权之值重新计量务报表层面关的其他综制权时制权时权时日合并财务报并财务报子公司名称时点的处置丧失控制权的时点财务报表层面享日剩余剩余股权产剩余股权公合收益转入点的处点的处点的表层面剩余股表层面剩价款有该子公司净资股权的生的利得或允价值的确投资损益或置比例置方式判断权的账面价值余股权的产份额的差额比例损失定方法及主留存收益的依据公允价值要假设金额

江西世联聚义51.00%转让2023年5月15日注11763402.51

山东松塔2040326.0075.50%转让2023年10月20日注2-2529.39注：1）本集团将江西世联聚义丧失控制权的时点确定为2023年5月15日，确认依据为：2023年4月26日签订股权转让协议出售江西世联聚义51.00%股权及江西世联聚义的债权，出售对价为441911.00元，2023年5月6日收到全部款项，2023年5月9日完成工商变更，2023年5月15日完成工作移交，江西世联聚义自2023年5月1日起不再纳入合并报表范围。

2）本集团将山东松塔丧失控制权的时点确定为2023年10月20日，确认依据为：2023年9月签订股权转让协议出售山东松塔

75.50%股权，出售对价为2040326.00元，2023年10月12日及20日合计收到款项2040326.00元，2023年10月18日完成工商变更，2023年10月10日完成工作移交，山东松塔自2023年11月1日起不再纳入合并报表范围。

111深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

5.其他原因的合并范围变动

主要经注册持股比子公司名称业务性质取得方式营地地例

深圳市世创文化传播有限公司深圳深圳电子商务100.00%新设成立

商丘玖远企业管理咨询有限公司商丘商丘金融服务100.00%新设成立

河北雄安世联安正房产经纪有限公司雄安雄安房产中介100.00%新设成立

深圳世联嘉恒企业管理有限公司深圳深圳资产服务100.00%新设成立

深圳世联嘉合企业管理有限公司深圳深圳资产服务100.00%新设成立

深圳世联嘉创企业管理有限公司深圳深圳资产服务60.00%新设成立

宁波世联嘉信企业管理有限公司宁波宁波资产服务100.00%新设成立

宁波世联中光城市服务有限公司宁波宁波资产服务35.00%新设成立

深圳世联嘉美企业管理有限公司深圳深圳资产服务100.00%新设成立

徐州市厚汇电子商务有限公司徐州徐州电子商务100.00%新设成立

上海世联卓然数据科技有限公司上海上海电子商务100.00%新设成立

江门市善居宝电子商务有限公司江门江门电子商务100.00%新设成立

济南世说传媒有限公司济南济南电子商务75.50%新设成立

阜阳世联行房地产咨询有限公司阜阳阜阳房产中介51.00%新设成立

澳门世联行顾问服务有限公司澳门澳门房产中介100.00%新设成立

澳门世联君汇不动产运营管理有限公司澳门澳门资产服务100.00%新设成立另外，本年处置江西世联聚义和山东松塔2家子公司，本年通过注销北京世联兴业、固安世联和世联晟火等减少20家子公司。

九、在其他主体中的权益

1.在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

以下仅列示二级子公司及主要三级子公司：

注册资本主要经持股比例（%）子公司名称注册地业务性质取得方式（万元）营地直接间接

东莞世联100.00东莞东莞房产中介100.00同一控制下合并

惠州世联82.70惠州惠州房产中介100.00同一控制下合并

广州世联500.00广州广州房产中介100.00同一控制下合并

深圳世联行3500.00深圳深圳房产中介100.00同一控制下合并

112深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注册资本主要经持股比例（%）子公司名称注册地业务性质取得方式（万元）营地直接间接

上海世联116.13上海上海房产中介100.00同一控制下合并

北京世联1000.00北京北京房产中介100.00同一控制下合并

天津世联82.70天津天津房产中介100.00同一控制下合并

盛泽担保10000.00深圳深圳金融服务100.00非同一控制下合并

世联小贷90000.00深圳等深圳金融服务100.00非同一控制下合并

世联投资1600.00深圳深圳金融服务100.00非同一控制下合并

世联惠普10000.00深圳深圳金融服务100.00非同一控制下合并

四川嘉联100.00成都成都房产中介100.00非同一控制下合并

重庆世联200.00重庆重庆房产中介100.00非同一控制下合并

厦门立丹行102.00厦门厦门房产中介80.00非同一控制下合并

山东世联1000.00济南济南房产中介75.50非同一控制下合并

青岛荣置地200.00青岛青岛房产中介51.00非同一控制下合并

北京安信行1000.00北京北京资产服务60.00非同一控制下合并

上海股投3530.00上海上海投资管理51.00投资设立

珠海世联100.00珠海珠海房产中介100.00投资设立

厦门世联300.00厦门厦门房产中介100.00投资设立

长沙世联100.00长沙长沙房产中介100.00投资设立

世联先锋1000.00深圳深圳房产中介100.00投资设立

武汉世联500.00武汉武汉房产中介100.00投资设立

三亚世联100.00三亚三亚房产中介100.00投资设立

郑州世联500.00郑州郑州房产中介100.00投资设立

福州世联500.00福州福州房产中介100.00投资设立

佛山世联500.00佛山佛山房产中介100.00投资设立

漳州世联300.00漳州漳州房产中介100.00投资设立

惠州世联先锋100.00惠州惠州房产中介100.00投资设立

世联君汇8343.74深圳深圳资产服务100.00投资设立

世联科创*500.00深圳深圳资产服务41.00投资设立深圳运泰君

100.00深圳深圳资产服务50.00投资设立

汇*

前海资管1000.00深圳深圳资产服务100.00投资设立

深圳赋能创新500.00深圳深圳投资管理100.00投资设立

113深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注册资本主要经持股比例（%）子公司名称注册地业务性质取得方式（万元）营地直接间接

世联集金1000.00深圳深圳资产服务100.00投资设立

世联松塔800.00深圳深圳电子商务100.00投资设立

上海世联盛曜100.00上海上海房产中介30.0070.00投资设立

苏州世联100.00苏州苏州房产中介100.00投资设立

常州世联300.00常州常州房产中介100.00投资设立

安徽世联500.00合肥合肥房产中介100.00投资设立

无锡世联500.00无锡无锡房产中介100.00投资设立

宁波世联500.00宁波宁波房产中介100.00投资设立

南京世联500.00南京南京房产中介100.00投资设立

南通世联100.00南通南通房产中介100.00投资设立

徐州世联500.00徐州徐州房产中介100.00投资设立

杭州世联卓群300.00杭州杭州房产中介100.00投资设立

合肥世联先锋300.00合肥合肥房产中介100.00投资设立

宁波世联兴业500.00宁波宁波房产中介100.00投资设立

合肥世联汇创100.00合肥合肥房产中介100.00投资设立

沈阳世联100.00沈阳沈阳房产中介100.00投资设立

大连世联100.00大连大连房产中介100.00投资设立

西安世联412.50西安西安房产中介100.00投资设立

青岛世联100.00青岛青岛房产中介100.00投资设立

长春世联100.00长春长春房产中介100.00投资设立

太原世联300.00太原太原房产中介100.00投资设立

石家庄世联100.00石家庄石家庄房产中介100.00投资设立

廊坊世联100.00廊坊廊坊房产中介100.00投资设立

兰州世联300.00兰州兰州房产中介100.00投资设立

包头世联300.00包头包头房产中介100.00投资设立

唐山世联100.00唐山唐山房产中介100.00投资设立

邯郸世联200.00邯郸邯郸房产中介100.00投资设立

哈尔滨世联100.00哈尔滨哈尔滨房产中介100.00投资设立

衡水世联100.00衡水衡水房产中介100.00投资设立

成都世联100.00成都成都房产中介100.00投资设立

114深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）注册资本主要经持股比例（%）子公司名称注册地业务性质取得方式（万元）营地直接间接

广西世联500.00南宁南宁房产中介100.00投资设立

昆明世联500.00昆明昆明房产中介100.00投资设立

贵阳世联300.00贵阳贵阳房产中介100.00投资设立

南昌世联500.00南昌南昌房产中介100.00投资设立

武汉世联先锋100.00武汉武汉房产中介100.00投资设立

香港世联754.96香港香港房产中介100.00投资设立

世联同行500.00深圳深圳房产中介100.00投资设立

惠东世联500.00惠州惠州房产中介100.00投资设立

横琴世联咨询500.00珠海珠海房产中介51.0049.00投资设立

世联桂园558.00深圳深圳装修服务100.00投资设立

世联雅智500.00深圳深圳电子商务100.00投资设立

横琴世联顾问500.00珠海珠海房产中介100.00投资设立

珠海世联资本1000.00珠海珠海投资管理100.00投资设立

横琴世联资管5000.00珠海珠海资产服务100.00投资设立

杭州三箭1000.00杭州杭州资产服务100.00购买资产

重庆红璞100.00重庆重庆资产服务100.00投资设立

昆山世联行100.00昆山昆山房产中介100.00投资设立

银川世联行300.00银川银川房产中介100.00投资设立

扬州兴业300.00扬州扬州房产中介100.00投资设立宁波世联中

100.00宁波宁波资产服务35.00投资设立

光*

*本公司之子公司世联君汇直接持有世联科创41%的股权，根据2016年6月10日签订的《表决权委托协议》协议，少数股东深圳世联小样投资管理合伙企业（有限合伙）将持有的世联科创10%股权对应的全部表决权委托世联君汇行使，故本公司对世联科创具有实际控制权，纳入合并范围。

*本公司之子公司世联君汇直接持有深圳运泰君汇50%的股权，根据2016年10月签订的《关于运泰君汇物业管理有限公司之股权托管协议》，运泰建业置业（深圳）有限公司将其持有深圳运泰君汇的1%股权对应的全部表决权委托给世联君汇行使，故本公司对深圳运泰君汇具有实际控制权，纳入合并范围。

*本公司之子公司宁波嘉信直接持有宁波世联中光35%的股权，根据2023年4月签订的《合作协议》，上海同心行商业管理有限公司将其持有宁波世联中光的20%股权

115深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）对应的股东会和董事会投票表决权委托给宁波嘉信行使，故本公司对宁波世联中光具有实际控制权，纳入合并范围。

（2）重要的非全资子公司少数股本年少数本年向少数本年归属于少数年末少数股东权子公司名称东持股股东追加股东宣告分股东的综合收益益余额比例投资派的股利

山东世联24.50%486393.883785752.39

青岛荣置地49.00%4170610.019228604.889097993.78

厦门立丹行20.00%-943512.27373372.43

北京安信行40.00%15579456.526191520.7064663342.88

深圳运泰君汇50.00%2656704.255000000.006076794.41

116深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（3）重要非全资子公司的主要财务信息子公年末余额年初余额司名流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计称山东

167016647.9671920770.73238937418.69218135772.055294396.31223430168.36184841558.8085580143.99270421702.79248443943.328501953.04256945896.36

世联青岛

荣置37586838.872327806.6639914645.5321347311.2721347311.2741412431.803527479.3044939911.1015988807.9561330.3816050138.33地厦门

立丹47148500.022765610.6349914110.6547181246.98866001.5548047248.5354003335.383869904.3857873239.7649913787.861370647.2951284435.15行北京

安信303477477.9011898865.32315376343.22152746373.93971612.08153717986.01293024915.2411992315.58305017230.82165631155.661197557.51166828713.17行深圳

运泰23814017.131017118.0224831135.1512677546.3412677546.3429394873.851105954.8130500828.6613660648.3513660648.35君汇

117深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）（续）本年发生额上年发生额子公司名称经营活动现金流经营活动现金流营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额量量

山东世联204633942.962031443.902031443.9019254426.67282901942.4618734248.0318734248.039324808.96

青岛荣置地73609382.408511449.018511449.0113368016.6575935508.22-1511465.42-1511465.4217175248.10

厦门立丹行39530300.26-4721942.49-4721942.49-7466133.7258879243.67-2774031.31-2774031.3148172.08

北京安信行597473542.7738948641.3138948641.3159002359.81646500228.9930966234.4830966234.48-28439.60

深圳运泰君汇49397090.665313408.505313408.5010688622.0348682419.074775508.184775508.186216786.05

118深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：无。

（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：无。

2.在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的情况

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况

2023年，本公司购买深圳市赋能和谐企业管理合伙企业(有限合伙)、深圳市赋能

创展企业管理合伙企业(有限合伙)和深圳恒睿汇创投资管理合伙企业(有限合伙)持有

世联君汇合计7.2596%的股权，购买少数股权支付的对价合计7350000.00元，该项交易导致少数股东权益增加15764977.17元，资本公积减少23114977.17元。截至2023年12月31日，本公司直接持有世联君汇100%股权。

（2）在子公司所有者权益份额发生变化对权益的影响项目世联君汇

现金7350000.00非现金资产的公允价值

购买成本/处置对价合计7350000.00

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额-15764977.17

差额23114977.17

其中：调整资本公积23114977.17

3.在合营企业或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业持股比例对合营企业或联合营企业或联营主要经注册业务性质营企业投资的会企业名称营地地直接间接计处理方法

深圳世联同创资受托资产管理、

深圳深圳49.00%权益法产管理有限公司投资管理天津市润泽基金

天津天津基金销售40.00%权益法销售有限公司

（2）重要的合营企业的主要财务信息：无。

（3）重要联营企业的主要财务信息

119深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）深圳世联同创资产管理有限公司

项目年末余额/本年发生年初余额/上年发生额额

流动资产449866.7231975191.52

其中：现金和现金等价物63590.70310338.38

非流动资产803152.452904957.02

资产合计1253019.1734880148.54

流动负债2822130.547874165.08非流动负债

负债合计2822130.547874165.08少数股东权益

归属于母公司股东权益-1569111.3727005983.46

按持股比例计算的净资产份额-768864.5813232931.89调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他768864.58

对联营企业权益投资的账面价值13232931.89存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值营业收入

财务费用336.10-2491.86

所得税费用1524349.24-1335390.46

净利润2924905.17-4644677.00终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额2924905.17-4644677.00本年度收到的来自联营企业的股利天津市润泽基金销售有限公司项目

年末余额/本年发生额年初余额/上年发生额

流动资产284626.93491065.61

其中：现金和现金等价物251396.09213423.88

120深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）天津市润泽基金销售有限公司项目

年末余额/本年发生额年初余额/上年发生额

非流动资产33662.5940806.17

资产合计318289.52531871.78

流动负债16431222.9016221279.39非流动负债

负债合计16431222.9016221279.39少数股东权益

归属于母公司股东权益-16112933.38-15689407.61

按持股比例计算的净资产份额-6445173.35-6275763.04调整事项

--商誉29447089.4929447089.49

--内部交易未实现利润

--其他-23001916.14-7171326.45

对联营企业权益投资的账面价值16000000.00存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入897979.041031480.12

财务费用1594.45979.66所得税费用

净利润-423525.7711454.97终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-423525.7711454.97本年度收到的来自联营企业的股利

（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

项目年末余额/本年发生额年初余额/上年发生额

合营企业——

投资账面价值合计10990392.924081325.17

下列各项按持股比例计算的合计数——

--净利润3201300.47-596343.94

--其他综合收益

121深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目年末余额/本年发生额年初余额/上年发生额

--综合收益总额3201300.47-596343.94

联营企业——

投资账面价值合计1163470.282658974.14

下列各项按持股比例计算的合计数——

--净利润-655721.446423.83

--其他综合收益

--综合收益总额-655721.446423.83

（5）合营企业或联营企业向公司转移资金能力存在的重大限制：无。

（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损本年未确认的损累积未确认的本年末累积未合营企业或联营企业名称失（或本年分享以前年度损失确认的损失的净利润）

江西万寿宫文旅商业管理有限公司725363.44261412.78986776.22

山东济高世联产业运营服务有限公司1248919.06-3248475.21

武汉都市世联资产管理有限公司730138.951397638.732127777.68

武汉世联君汇空间商业管理有限公司2397918.591834735.454232654.04

深圳世联同创资产管理有限公司333864.57333864.57

（7）与合营企业投资相关的未确认承诺：无。

（8）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债：无。

十、政府补助

1.年末按应收金额确认的政府补助

应收款项的年末余额0元。

2.涉及政府补助的负债项目无。

3.计入当期损益的政府补助

会计科目本年发生额上年发生额

其他收益_政府补助26963194.2337764438.40

营业外收入_政府补助4311850.008821197.97政府补助基本情况

122深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）种类金额列报项目计入当期损益的金额

税费减免-加计扣除12224312.75其他收益12224312.75

租房补贴4490157.72其他收益4490157.72

生育津贴1997400.72其他收益1997400.72

稳岗补贴1781624.53其他收益1781624.53

众创空间奖励1758919.61其他收益1758919.61

服务业企业增长补助1030626.40其他收益1030626.40

个税手续费返还986377.70其他收益986377.70

社保补贴562724.75其他收益562724.75

其他2131050.05其他收益2131050.05

重大贡献奖3330000.00营业外收入3330000.00

财政扶持资金680500.00营业外收入680500.00

其他301350.00营业外收入301350.00

十一、与金融工具相关风险

本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项等，各项金融工具的详细情况说明见本附注六。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

1.各类风险管理目标和政策

本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

（1）市场风险

1)汇率风险

本集团承受汇率风险主要与美元、港币和澳门元有关，除本集团二级子公司香港世联以美元进行日常经营活动外，本集团的其它主要业务活动以人民币计价结算。于2023年12月31日，除下表所述资产及负债的美元、港币和澳门元余额外，本集团的资产及负债均为人民币余额。该等港币和澳门元等余额的资产和负债产生的汇率风险可能对本集团的经营业绩产生影响。

123深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目2023年12月31日2022年12月31日

货币资金–美元54855.4479608.51

货币资金-港币673562.29861137.76

货币资金–澳门元1135150.341015906.51

应收账款-澳门元778198.39

其他应付款-澳门元374131.61本集团密切关注汇率变动对本集团的影响。

2)利率风险

本集团的利率风险产生于银行借款、向股东借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。

本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2023年12月

31日，本集团的带息债务主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为

100000000.00元（2023年1月1日：160000000.00元），及人民币计价的固定利率合同，金额为50300000.00元（2023年1月1日：612375676.03元）。

本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率，以消除利率变动的公允价值风险。

（2）信用风险

于2023年12月31日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：

合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。

为降低信用风险，本集团成立专门部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本集团于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。

本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。

本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。除应收账款及合同资产金额前五名外，本集团无其他重大信用集中风险。

截至2023年12月31日，本集团应收账款及合同资产中，前五名金额合计：

110431704.79元，占本公司应收账款及合同资产总额的4.55%；世联小贷前五名贷款

金额合计：10101335.77元，占本公司贷款总额的7.87%。

124深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（3）流动风险流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。本集团管理流动性风险的方法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。本集团定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时与金融机构进行融资磋商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。

本集团将银行借款作为主要资金来源。

本集团持有的金融资产和金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

2023年12月31日金额：

项目一年以内一到二年二到五年五年以上合计金融资产

货币资金1614216440.041614216440.04

应收票据1772412.001772412.00

应收账款2295362931.362295362931.36

其他应收款635401392.64635401392.64

贷款100517992.8120083738.307763968.75128365699.86一年内到期的长期

4746353.364746353.36

应收款

债权投资101037158.46211486687.18312523845.64

长期应收款3533128.582462376.145995504.72

其他权益工具投资1990000.001990000.00其他非流动金融资

380787190.21380787190.21

产金融负债

短期借款101000000.00101000000.00

应付账款426002218.17426002218.17

其他应付款705264045.76705264045.76

应付利息39814.3939814.39

应付职工薪酬567743019.32567743019.32一年内到期的非流

92602776.8092602776.80

动负债

租赁负债48289825.0163143168.8313276241.98124709235.82

125深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2.敏感性分析

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权

益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是独立的情况下进行的。

（1）外汇风险敏感性分析

外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。

在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：

2022年度

项目汇率变动对净利润的影对股东权益对净利润的对股东权益响的影响影响的影响

所有外币对人民币升值5%108171.46108171.4679130.8379130.83

所有外币对人民币贬值5%-108171.46-108171.46-79130.83-79130.83

（2）利率风险敏感性分析

利率风险敏感性分析基于下述假设：

市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；

对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；

以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融资产和负债的公允价值变化。

在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：

2022年度

利率项目对股东权益的影对股东权益的影变动对净利润的影响对净利润的影响响响

浮动利率借款增加1%-1000000.00-1000000.00-1600000.00-1600000.00

浮动利率借款减少1%1000000.001000000.001600000.001600000.00

十二、公允价值的披露

1.以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值

126深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年末公允价值

第一层项目次公允第二层次公允第三层次公允价合计价值计价值计量值计量量

一、持续的公允价值计量

（一）非流动金融资产17442183.68363345006.53380787190.21

1.以公允价值计量且其变动计

17442183.68363345006.53380787190.21

入当期损益的金融资产

（1）权益工具投资17442183.68363345006.53380787190.21

（二）其他权益工具投资1990000.001990000.00

持续以公允价值计量的资产总额17442183.68365335006.53382777190.21

2.持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

第一层次是本集团在计量日能获得相同资产或负债在活跃市场上报价的，以该报价为依据确定公允价值。

3.持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性

及定量信息

第二层次是本集团在计量日能获得类似资产或负债在活跃市场上的报价，或相同或

类似资产或负债在非活跃市场上的报价的，以该报价为依据做必要调整确定公允价值。

4.持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性

及定量信息

范围区间(加权平项目期末公允价值估值技术不可观察输入值

均值)

非流动金融资产218526516.50净资产份额调整法1.折扣率218526516.50

1.加权平均资本成本

非流动金融资产144818490.03现金流量折现法144818490.03

2.长期收入增长率

其他权益工具投资1990000.00净资产份额调整法1.折扣率1990000.00

127深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

5.持续的第三层次公允价值计量项目，年初与年末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

本集团持续的第三层次公允价值计量项目，年初与年末账面价值间的调节信息主要是估值变化、出售和结算，不存在改变不可观察参数可能导致公允价值显著变化的情况。每个资产负债表日，财务部门分析金融工具价值变动，确定估值适用的主要输入值。

本集团持续的第三层次公允价值计量项目，年初与年末账面价值间的调节信息如下：

本年利得或损失总额购买、发行、出售和结算对于年末持有的本年资产和承担的负转入本年转出第三

2023年年初余额外币报表发出年末余额债，计入损益的

第三层次计入损益购买注销折算差异行售当年未实现利得层次或损失

（一）非流动金融

480315454.714000000.00-111833303.211562855.03-2700000.00363345006.53-111833303.21

资产

1.以公允价值

计量且其变动计

480315454.714000000.00-111833303.211562855.03-2700000.00363345006.53-111833303.21

入当期损益的金融资产

（1）权益工具投

480315454.714000000.00-111833303.211562855.03-2700000.00363345006.53-111833303.21

资

（二）其他权益工

2112685.541781.32-124466.861990000.00

具投资

合计482428140.254000000.00-111833303.211781.321562855.03-2824466.86365335006.53-111833303.21

128深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

129深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

6.持续的公允价值计量项目，本年内发生各层级之间的转换的，转换的原因及确定

转换时点的政策

本集团的权益工具投资中，珠海镓未来科技有限公司于本年新签订《增资协议》，根据获取的该资产在非活跃市场上的报价，以该报价为依据做必要调整确定公允价值。

7.本年内发生的估值技术变更及变更原因

本集团的权益工具投资和其他权益工具投资系本集团持有的不存在活跃市场的非上市企业股权或私募基金。本年使用的估值技术中：1）获取了珠海镓未来科技有限公司在非活跃市场上的报价，以该报价为依据做必要调整确定其公允价值；2）按照现金流折现法，调整确定上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙）和上海呈稻企业管理合伙企业（有限合伙）的公允价值。除此之外的其他被投资企业，按持有的权益作为公允价值的合理估计进行计量。

8.不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收票据、应收账款、其

他应收款、贷款、债权投资、长期应收款、短期借款、应付账款、应付职工薪酬、其他

应付款、长期借款、租赁负债。本集团2023年12月31日以摊余成本计量的各项金融资产和金融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。

十三、关联方及关联交易

1.关联方关系

（1）本公司的母公司情况母公司母公司对对本公本公司的母公司名称注册地业务性质注册资本司的表持股比例决权比

(%)

例(%)珠海大横琴集团有限项目投资及

珠海10211302211.3016.2630.58公司投资管理

注：本公司的母公司珠海大横琴集团有限公司持有本公司股权16.26%，世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司285285934股股份所对应的表决权委托给珠

海大横琴集团有限公司行使，珠海大横琴集团有限公司合计对本公司表决权比例为

30.58%；本公司最终控制方为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。

130深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）本公司的子公司情况

子公司情况详见本附注“九、1.（1）企业集团的构成”相关内容。

（3）本企业合营企业及联营企业情况本公司重要的合营或联营企业详见本附注“九、3.（1）重要的合营企业或联营企业”相关内容。

本年与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本企业关系江西万寿宫文旅商业管理有限公司联营企业

北京云金保健康科技有限公司联营企业，见注1天津市润泽基金销售有限公司联营企业深圳世联同创资产管理有限公司联营企业宁波中艾世联商业管理有限公司联营企业北京博大世联科技服务有限公司合营企业武汉都市世联资产管理有限公司合营企业武汉新控城市运营服务有限公司合营企业山东济高世联产业运营服务有限公司合营企业

注1：北京云金保健康科技有限公司（曾用名：深圳世联金保管理咨询有限公司）

原系本公司之联营企业，本公司于2023年8月处置其股权，北京云金保健康科技有限公司自2023年8月之后不再属于关联方。

（4）其他关联方其他关联方名称与本企业关系

珠海大横琴集团有限公司持股5%以上股东

大横琴（澳门）有限公司持股5%以上股东控制的公司

横琴国际商务中心开发有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴安居投资有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴城市建设有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴城市新中心发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴创新发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴创新发展有限公司希尔顿花园酒店持股5%以上股东控制的公司

131深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）其他关联方名称与本企业关系

珠海大横琴道路信息发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴泛旅游发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴孵化器管理有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴股份有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴科技发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴科学城开发管理有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴口岸实业有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴琴建发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴人才公寓建设有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴星乐度文旅发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴英才人力资源服务有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴置业有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海斗门大横琴电子有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴大厦开发有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴城市广场开发有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴公共设施建设管理有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海斗门大横琴产业发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴商业经营管理有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴能源科技有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴餐饮服务有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海斗门大横琴建设发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴房地产租赁经营有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴文化传媒有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴资本有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海建工第五建设有限公司持股5%以上股东控制的公司

琴澳联创（珠海）发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海斗门大横琴琴峰房地产开发有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海横琴总部大厦发展有限公司持股5%以上股东董事担任董事的公司，见注1

132深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）其他关联方名称与本企业关系深圳市世联共享投资股份有限公司董事直接或间接控制的公司上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司董事直接或间接控制的公司上海中城联盟投资管理股份有限公司董事直接或间接控制的公司

普强时代（珠海横琴）信息技术有限公司董事担任执行董事、经理的公司焦安平高管李荣高管岳欣高管吴小薇监事袁鸿昌监事刘唯唯高管上海沪腾房地产有限公司监事担任董事的公司

直接或间接持有公司5%以上股份的自然人

Fortune_Hill_Asia_Limited之控制公司

注1：珠海横琴总部大厦发展有限公司原系本公司之持股5%以上股东董事担任董事的公司，董事于2022年3月30日退出该公司，珠海横琴总部大厦发展有限公司自2023年3月30日不再属于关联方。

2.关联交易

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

1)采购商品/接受劳务

是否超过关联方关联交易内容本年发生额获批的交易额度上年发生额交易额度

武汉新控城市运营保安保洁费、物业

10310233.4110310233.41否

服务有限公司管理费山东济高世联产业

咨询服务4671073.324671073.32否426154.10运营服务有限公司

珠海大横琴集团有借款利息、咨询服

2867347.582867347.58否11666296.93

限公司务、人力外包费用

珠海大横琴口岸实咨询服务、保安保

1382269.511382269.51否

业有限公司洁费

133深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）是否超过关联方关联交易内容本年发生额获批的交易额度上年发生额交易额度珠海大横琴城市公

人力外包费用、物

共资源经营管理有1132045.261132045.26否1414478.18业管理费限公司武汉都市世联资产

招商佣金1077185.111077185.11否377358.48管理有限公司珠海大横琴英才人

力资源服务有限公人力外包费用703136.47703136.47否1053429.28司珠海大横琴琴建发

绿化费547470.03547470.03否展有限公司

珠海大横琴泛旅游采购商品、网络服

538705.44538705.44否26560.49

发展有限公司务费、能耗费珠海大横琴科技发

采购劳务484567.65484567.65否展有限公司

珠海大横琴星乐度物业管理费、能耗

298012.78298012.78否191352.60

文旅发展有限公司费

珠海大横琴发展有咨询服务、物业管

189783.15189783.15否151089.53

限公司理费珠海大横琴人才公

能耗费187794.38187794.38否-82412.43寓建设有限公司

琴澳联创（珠海）发

采购商品157561.17157561.17否展有限公司珠海大横琴道路信

网络服务费144074.87144074.87否580362.50息发展有限公司珠海大横琴餐饮服

采购商品49600.0049600.00否务有限公司珠海大横琴创新发

展有限公司希尔顿采购商品3889.513889.51否12218.00花园酒店天津市润泽基金销

咨询服务600000.00售有限公司珠海大横琴创新发

采购劳务103280.00展有限公司

134深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）是否超过关联方关联交易内容本年发生额获批的交易额度上年发生额交易额度深圳市世联共享投

再保理利息-5550.86资股份有限公司

合计—24744749.6424744749.64—16514616.80

2)销售商品/提供劳务

关联方关联交易内容本年发生额上年发生额

珠海大横琴口岸实业有限公司装修服务、物业服务41956254.9719733258.88

上海沪腾房地产有限公司物业服务、资产管理10489335.9214627357.94

珠海大横琴创新发展有限公司装修服务、物业服务8990005.9427224150.05

咨询服务、装修服务、

物业服务、商品销售、

珠海大横琴发展有限公司7516424.4916163966.93

系统服务、汽车租赁服务

企业服务、装修服务、

珠海大横琴泛旅游发展有限公司物业服务、商品销售、6120772.405786244.44

系统服务、绿植租摆

物业服务、装修服务、

珠海大横琴安居投资有限公司5244641.902998007.20绿化服务

企业服务、物业服务、

珠海大横琴星乐度文旅发展有限公司保安保洁服务、汽车5177283.662740645.20

租赁服务、绿植租摆

武汉新控城市运营服务有限公司物业服务4382282.49

珠海大横琴股份有限公司物业服务、商品销售3783015.454180967.43

物业服务、企业服务、

大横琴（澳门）有限公司3210927.221569249.88

顾问服务、绿植租摆

物业服务、商品销售、

珠海大横琴集团有限公司汽车租赁服务、绿植2981393.553297863.20租摆

珠海斗门大横琴产业发展有限公司物业服务2715160.11701552.16

珠海大横琴科学城开发管理有限公司物业服务2312769.301656807.06

横琴国际商务中心开发有限公司物业服务、绿植租摆2311297.932741976.47

珠海斗门大横琴电子有限公司顾问服务2214584.354750145.66

珠海大横琴城市新中心发展有限公司物业服务、绿植租摆2053209.561161632.04

珠海建工第五建设有限公司物业服务1770510.77

135深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）关联方关联交易内容本年发生额上年发生额

宁波中艾世联商业管理有限公司物业服务1620266.88

北京博大世联科技服务有限公司物业服务1510221.7520603776.08

武汉都市世联资产管理有限公司物业服务、车位服务1265625.14

珠海大横琴人才公寓建设有限公司物业服务、装修服务1261174.1822844868.28

珠海大横琴餐饮服务有限公司物业服务1236547.89

企业服务、顾问服务、

珠海大横琴科技发展有限公司1204946.07552483.35

商品销售、绿植租摆

珠海大横琴城市广场开发有限公司项目服务651079.23250483.01珠海市横琴新区建设工程质量

物业服务637044.74655299.74检测中心有限公司

江西万寿宫文旅商业管理有限公司代理服务583329.05691168.35珠海大横琴公共设施建设管理

物业服务578098.28437644.65有限公司

珠海大横琴置业有限公司物业服务503532.80535520.77

珠海大横琴孵化器管理有限公司物业服务368381.18400787.52珠海大横琴国际广告文化创意

物业服务、装修服务309331.565324986.54产业发展有限公司珠海大横琴英才人力资源服务

物业服务281158.49391106.38有限公司珠海斗门大横琴琴峰房地产开

顾问服务177358.49发有限公司

珠海大横琴资本有限公司物业服务167414.67

珠海大横琴琴建发展有限公司物业服务116064.942665088.57

珠海大横琴大厦开发有限公司物业服务113524.84246743.19上海中城荣耀股权投资基金管

物业服务111684.9627921.24理有限公司

珠海大横琴商业经营管理有限公司装修服务102184.11珠海大横琴创新发展有限公司希尔

汽车租赁服务93495.14139524.43顿花园酒店

普强时代（珠海横琴）信息技术有限

物业服务78395.10公司珠海大横琴房地产租赁经营有限公

物业服务38138.67司

珠海大横琴文化传媒有限公司物业服务10875.02

136深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）关联方关联交易内容本年发生额上年发生额珠海大横琴城市公共资源经营

物业服务613.47689816.92管理有限公司

珠海大横琴城市建设有限公司装修服务3171834.69

珠海横琴总部大厦发展有限公司装修服务997758.82上海中城联盟投资管理股份有限公

物业服务519889.89司

珠海大横琴道路信息发展有限公司物业服务37383.60

珠海斗门大横琴建设发展有限公司商品销售14376.89

合计—126250356.66170532287.45

（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

1）受托管理/承包情况

受托方受托/承本年确认的

委托方/出包方名受托/承包受托/承包终

/承包包资产托管/承包收益定价依据托管收益/承称起始日止日方名称类型包收益按“运营人力成本+基础酬珠海大横琴泛旅珠海红2022年1月2023年12月公寓金+奖励酬金+系统服务费+3767825.42游发展有限公司璞1日31日增值服务费”收取服务费珠海大横琴发展有限公司、珠海大珠海红2021年112026年11月按“实际的运营成本+租金公寓2448490.24横琴创新发展有璞月21日20日的4%至6%”收取服务费限公司按“运营管理人员人力成本珠海大横琴发展珠海红2021年1月2026年1月公寓+运营服务费+系统服务费+1591919.60有限公司璞15日14日增值服务”收取服务费珠海大横琴星乐按“月度酒店总营业收入的珠海红2023年7月2024年3月度文旅发展有限酒店4%+经营毛利分成”收取服938835.16璞1日31日公司务费按“月度酒店总营业收入的珠海大横琴泛旅珠海红2021年102023年6月酒店4%+经营毛利分成”收取服894560.32游发展有限公司璞月1日30日务费按“物业基础成本费用+公珠海大横琴安居珠海红2021年9月2024年8月保障房寓运营管理成本费用+管理763654.54投资有限公司璞1日31日酬金”收取服务费

137深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）受托方受托/承本年确认的

委托方/出包方名受托/承包受托/承包终

/承包包资产托管/承包收益定价依据托管收益/承称起始日止日方名称类型包收益

珠海大横琴发展珠海红2022年7月2027年6月按房租租金的4%至6%收取

房屋625595.99有限公司璞1日30日服务费按“物业基础成本费用+运珠海大横琴安居珠海红集中隔2022年112023年6月营服务费+管理酬金”收取336166.80投资有限公司璞离酒店月21日30日服务费

Fortune_Hill_As 深圳世联 商办物 2023年1月 2023年12月 按照税前月租金的 3%收取

174535.30

ia_Limited 行 业 1日 31日 服务费

（3）关联租赁情况

1）出租情况

租赁资产种上年确认的租赁收承租方名称本年确认的租赁收入类入

天津市润泽基金销售有限公司办公物业98233.6898970.42

138深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2）承租情况

未纳入租赁负债简化处理的短期租赁和低价值资增加的使计量的可变租赁支付的租金承担的租赁负债利息支出产租赁的租金费用用权资产付款额本上出租方名称租赁资产种类年年本年发上年发本年发生额上年发生额本年发生额上年发生额本年发生额上年发生额发发生额生额生生额额

横琴国际商务中心开发有限公司租赁办公室2256833.961799753.6761476.74171265.46租赁办公室及员

珠海大横琴发展有限公司496325.17305760.00工宿舍

武汉都市世联资产管理有限公司租赁办公室328744.96693420.16珠海大横琴星乐度文旅发展有限公

租赁员工宿舍300593.54司

Fortune_Hill_Asia_Limited 办公物业 240000.00 240000.00

珠海大横琴泛旅游发展有限公司租赁员工宿舍98923.28161386.18珠海大横琴城市新中心发展有限公

租赁员工宿舍341.54司

139深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（4）关联担保情况

1）作为担保方

被担保方名担保是否已经担保金额担保起始日担保到期日称履行完毕

世联小贷107850000.002020年4月28日2027年4月27日是

世联小贷107500000.002020年8月31日2027年8月30日是

世联小贷107500000.002021年3月2日2024年3月1日是

世联松塔30000000.002022年1月14日2027年1月13日否

世联松塔28000000.002022年3月30日2027年3月29日否

注：上述未到期但已履行完毕的担保系已提前完成还款的担保。

2）作为被担保方

担保是否已经担保方名称担保金额担保起始日担保到期日履行完毕

先锋居善140000000.002023年2月28日2026年2月28日否

先锋居善100000000.002021年9月1日2024年8月30日是

先锋居善100000000.002022年6月24日2025年6月23日是

先锋居善100000000.002021年1月28日2024年8月27日是

先锋居善100000000.002021年3月26日2024年3月25日是

先锋居善100000000.002021年5月17日2024年5月16日是

先锋居善60000000.002021年5月12日2024年5月11日是

先锋居善60000000.002022年5月7日2025年5月6日是

先锋居善50000000.002021年7月23日2024年7月22日是

先锋居善50000000.002021年12月1日2024年11月30日是

先锋居善40000000.002021年10月19日2024年10月18日是

先锋居善30000000.002023年3月14日2026年3月12日是

注：上述未到期但已履行完毕的担保系指对应的借款已全部偿还完毕的担保。

（5）关联方资金拆借：无。

（6）关联方资产转让、债务重组情况：无。

（7）关键管理人员薪酬

140深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称本年发生额上年发生额胡嘉

陈劲松559500.00605610.00

朱敏1699021.481800702.05

任克雷180000.00180000.00裴书华陈卫城

薛文240959.77981365.60

马志达180000.00180000.00

郭天武180000.00180000.00

张建平180000.00180000.00

吴文媛124137.93

袁鸿昌556064.35776915.60

霍佳震180000.001379.31

吴小薇398735.62482410.50

刘唯唯731552.00808305.60

王兵842416.20

岳欣873087.00

史剑华759694.80871220.60

陈志聪489089.63

吴惠明532746.00560385.60

焦安平865337.42

李荣645309.00

季如进179482.76

薪酬合计8707004.789298424.04

（8）其他关联交易

本集团本年归还珠海大横琴集团有限公司统借统还借款本金350000000.00元及

借款利息9905700.00元。

141深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

3.关联方应收应付余额

（1）应收项目项目名年末余额年初余额关联方称账面余额坏账准备账面余额坏账准备其他应收珠海大横琴泛旅游

1878035.2911813.20

款发展有限公司其他应收

焦安平240000.004800.00240000.004800.00款其他应收珠海大横琴安居投

211980.861059.90

款资有限公司其他应收武汉都市世联资产

89682.00896.8289682.00896.82

款管理有限公司其他应收珠海大横琴口岸实

68000.00680.0068000.00680.00

款业有限公司其他应收珠海大横琴发展有

13680.00136.8046616.00457.36

款限公司其他应收珠海大横琴琴建发

448046.744480.47

款展有限公司其他应收

袁鸿昌124435.312488.71款珠海大横琴城市公其他应收

共资源经营管理有22000.00220.00款限公司珠海大横琴口岸实

应收账款8411248.041504138.997668706.83250646.96业有限公司珠海大横琴创新发

应收账款5779300.26519386.1311809555.36240096.21展有限公司珠海大横琴人才公

应收账款5283618.121200244.4324203159.54335544.73寓建设有限公司珠海大横琴星乐度

应收账款4069500.5274459.051572196.2213360.67文旅发展有限公司珠海大横琴安居投

应收账款3651309.28116323.456657435.8455949.77资有限公司珠海大横琴泛旅游

应收账款2520467.09119307.205413920.2450155.27发展有限公司

142深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名年末余额年初余额关联方称账面余额坏账准备账面余额坏账准备珠海大横琴发展有

应收账款2263618.9645897.961690795.4168526.49限公司武汉新控城市运营

应收账款1331162.6014509.68服务有限公司珠海大横琴城市新

应收账款1208855.1743515.55676835.34184732.28中心发展有限公司

大横琴（澳门）有限

应收账款855848.859314.38450229.053826.34公司珠海建工第五建设

应收账款842571.9045498.88有限公司珠海大横琴餐饮服

应收账款790308.7520199.65务有限公司珠海大横琴集团有

应收账款467640.825267.33224689.981909.48限公司武汉都市世联资产

应收账款424602.5613752.18530063.6018425.50管理有限公司珠海大横琴置业有

应收账款352570.004750.1515165.25128.77限公司横琴国际商务中心

应收账款281271.123333.58353049.642992.83开发有限公司上海沪腾房地产有

应收账款278487.70187834.237734791.203286403.35限公司天津市润泽基金销

应收账款249158.0070804.00149942.0016283.84售有限公司珠海大横琴科学城

应收账款241209.776983.4150340.50427.89开发管理有限公司宁波中艾世联商业

应收账款234348.931991.96管理有限公司珠海大横琴城市建

应收账款227299.8130427.75227299.811932.05设有限公司珠海横琴总部大厦

应收账款1087557.129244.24发展有限公司珠海大横琴股份有

应收账款217658.163322.27139230.971404.79限公司

143深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名年末余额年初余额关联方称账面余额坏账准备账面余额坏账准备珠海大横琴科技发

应收账款111047.661168.89210322.031784.16展有限公司珠海市横琴新区建

应收账款设工程质量检测中99954.361089.50132666.691127.67心有限公司珠海大横琴公共设

应收账款施建设管理有限公90453.662618.7843083.47366.21司珠海斗门大横琴琴

应收账款峰房地产开发有限56400.00614.76公司普强时代（珠海横应收账款琴）信息技术有限公27699.60301.93司珠海大横琴资本有

应收账款23936.40260.91限公司珠海大横琴创新发

应收账款展有限公司希尔顿19260.00163.7138520.00319.72花园酒店珠海大横琴房地产

应收账款18340.05199.91租赁经营有限公司珠海大横琴大厦开

应收账款11138.54212.12发有限公司珠海大横琴文化传

应收账款8631.5794.08媒有限公司北京博大世联科技

应收账款6957082.4059135.20服务有限公司珠海斗门大横琴电

应收账款5035154.4042798.81子有限公司珠海大横琴琴建发

应收账款1147114.079750.47展有限公司江西万寿宫文旅商

应收账款265751.132258.88业管理有限公司

144深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名年末余额年初余额关联方称账面余额坏账准备账面余额坏账准备珠海大横琴国际广

应收账款告文化创意产业发166942.031419.01展有限公司珠海大横琴道路信

应收账款85704.354285.22息发展有限公司珠海大横琴城市广

应收账款52494.00446.20场开发有限公司珠海大横琴能源科

应收账款13968.08118.73技有限公司珠海大横琴发展有

预付账款52170.9741155.68限公司武汉都市世联资产

预付账款27395.4127395.41管理有限公司横琴国际商务中心

预付账款20000.00开发有限公司珠海大横琴星乐度

预付账款6980.00文旅发展有限公司珠海大横琴人才公

预付账款110143.91寓建设有限公司珠海大横琴泛旅游

预付账款21480.00发展有限公司珠海大横琴国际广

合同资产告文化创意产业发402515.4794359.56396847.889420.06展有限公司珠海大横琴发展有

合同资产337789.72136499.58337789.7231367.93限公司珠海大横琴星乐度

合同资产261407.002849.34文旅发展有限公司珠海大横琴泛旅游

合同资产60593.44660.47发展有限公司珠海大横琴创新发

合同资产42916.6833612.3442916.6813707.58展有限公司珠海大横琴口岸实

合同资产12944.48141.09业有限公司

145深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名年末余额年初余额关联方称账面余额坏账准备账面余额坏账准备珠海大横琴安居投

合同资产6459.935059.426459.932063.30资有限公司珠海大横琴商业经

合同资产3341.42180.44营管理有限公司横琴国际商务中心

合同资产684.30535.94684.30218.57开发有限公司珠海大横琴道路信

合同资产9811.03490.55息发展有限公司

（2）其他非流动金融资产项目名称关联方年末余额年初余额

其他非流动金融资产深圳世联同创资产管理有限公司188306428.95188306428.95

合计—188306428.95188306428.95

（3）应付项目项目名称关联方年末账面余额年初账面余额

其他应付款武汉新控城市运营服务有限公司2413279.29

其他应付款珠海大横琴星乐度文旅发展有限公司2318050.61

其他应付款 Fortune_Hill_Asia_Limited 2234724.08 3145736.55

其他应付款天津市润泽基金销售有限公司2031225.832031225.83

其他应付款岳欣1435163.82

其他应付款焦安平650200.00650200.00

其他应付款珠海大横琴股份有限公司215025.72215025.72

其他应付款珠海大横琴集团有限公司183372.28183372.28

其他应付款珠海大横琴安居投资有限公司127604.20127604.20

其他应付款珠海大横琴餐饮服务有限公司100035.90珠海大横琴城市公共资源经营管理有

其他应付款94172.33限公司

其他应付款珠海大横琴泛旅游发展有限公司76929.801623567.55

其他应付款珠海大横琴发展有限公司75354.4775354.47

其他应付款吴小薇55241.73327531.13

其他应付款珠海大横琴人才公寓建设有限公司47350.62

146深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称关联方年末账面余额年初账面余额

其他应付款珠海大横琴孵化器管理有限公司35402.9055002.90

其他应付款珠海大横琴英才人力资源服务有限公司35402.9035402.90珠海大横琴国际广告文化创意产业发

其他应付款32166.40展有限公司

其他应付款珠海大横琴创新发展有限公司20246.00

其他应付款大横琴（澳门）有限公司17196.4017196.40

其他应付款珠海大横琴琴建发展有限公司10000.0010000.00

其他应付款珠海大横琴科技发展有限公司5000.005000.00

其他应付款刘唯唯2370.26

其他应付款深圳世联同创资产管理有限公司15000000.00

其他应付款横琴国际商务中心开发有限公司2842678.70

其他应付款袁鸿昌535000.00

其他应付款李荣3000.00

应付账款珠海大横琴口岸实业有限公司535072.07

应付账款横琴国际商务中心开发有限公司433606.951920.00

应付账款珠海大横琴琴建发展有限公司335294.60

应付账款珠海大横琴发展有限公司295551.06

应付账款珠海大横琴英才人力资源服务有限公司267387.77146851.41

应付账款珠海大横琴星乐度文旅发展有限公司264401.40107440.00

应付账款珠海大横琴科技发展有限公司142732.55

应付账款琴澳联创（珠海）发展有限公司134959.22

应付账款珠海大横琴道路信息发展有限公司122946.15140604.00

应付账款珠海大横琴泛旅游发展有限公司46761.20593850.67珠海大横琴城市公共资源经营管理有

应付账款5998.025998.02限公司

应付账款北京云金保健康科技有限公司75607.88

应付账款珠海大横琴城市新中心发展有限公司341.54

合同负债珠海大横琴发展有限公司432942.03417277.95

合同负债珠海斗门大横琴产业发展有限公司296722.58703846.35

合同负债珠海大横琴口岸实业有限公司250500.00250500.00

合同负债珠海大横琴孵化器管理有限公司27652.5033398.96

合同负债珠海大横琴安居投资有限公司26041.7026041.70

147深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目名称关联方年末账面余额年初账面余额

合同负债珠海大横琴英才人力资源服务有限公司17379.6033398.96

合同负债珠海大横琴股份有限公司202854.45一年内到期的

横琴国际商务中心开发有限公司1918085.812140464.08租赁负债一年内到期的

珠海大横琴集团有限公司357575676.03长期应付款

租赁负债横琴国际商务中心开发有限公司2404665.90

十四、或有事项

除本附注“十三、2关联方交易”中所列担保事项外，无其他重大或有事项。

十五、承诺事项

于资产负债表日，本集团并无须作披露的重要承诺事项。

十六、资产负债表日后事项

截至本财务报表批准报出日止，本集团未发生影响本财务报表阅读和理解的重大资产负债表日后事项中的非调整事项。

十七、其他重要事项

2021年下半年以来，恒大集团资金周转困难，导致本集团应收该客户及其关联公

司的部分房屋代理销售等款项不能按时回收，公司管理层对该应收款项的可回收性进行了分析评估，认为减值迹象明显，基于谨慎性原则，公司对该客户及其关联公司的应收账款、应收票据、合同资产以及其他应收款等按照会计政策计提了信用减值损失

和资产减值损失，同时对通过间接投资持有恒大地产集团有限公司的其他非流动金融资产确认公允价值变动损失。

截至报告期末，本集团应收该客户及其关联方的应收款项总额（包括应收账款、应收票据、合同资产以及其他应收款）合计12.27亿元，通过间接投资持有恒大地产集团有限公司的其他非流动金融资产的投资成本为1亿元。

十八、母公司财务报表主要项目注释

1.应收账款

（1）应收账款按账龄列示账龄年末账面余额年初账面余额

1年以内（含1年）6865586.9016490500.61

其中：6个月以内6241128.6811909169.35

148深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）账龄年末账面余额年初账面余额

6个月至1年624458.224581331.26

1-2年3149443.4551281187.00

2年以上76677235.1136251629.58

其中：2-3年40567311.8433184152.55

3-4年33042446.243067477.03

4-5年3067477.03

小计86692265.46104023317.19

减：坏账准备71423372.0169860373.74

合计15268893.4534162943.45

（2）应收账款按坏账计提方法分类列示年末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例(%)金额计提比例(%)

按单项计提坏账准备74543785.2385.9869949430.7993.844594354.44

按组合计提坏账准备12148480.2314.021473941.2212.1310674539.01

其中：以账龄特征为基础的组合10086818.4611.641307835.7712.978778982.69

取得担保物为基础的组合2061661.772.38166105.458.061895556.32

合计86692265.46100.0071423372.0115268893.45

149深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）续上表）年初余额账面余额坏账准备账面价值类别计提比例

金额比例(%)金额

(%)

按单项计提坏账准备77098193.7974.1267874952.3788.049223241.42

按组合计提坏账准备26925123.4025.881985421.377.3724939702.03

其中：以账龄特征为基础的组合17808819.1317.121250932.597.0216557886.54

取得担保物为基础的组合9116304.278.76734488.788.068381815.49

合计104023317.19100.0069860373.7434162943.45

1）应收账款按单项计提坏账准备

年初余额年末余额名称计提比账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由例（%）

客户财务困难，客户170050057.0763045051.3570008350.7666507933.2395.00预计无法全额收回款项

客户财务困难，客户24073793.003259034.402777114.002221691.2080.00预计无法全额收回款项

单项计提金额客户财务困难，

200万以下汇2974343.721570866.621758320.471219806.3669.37预计无法全额

总收回款项

合计77098193.7967874952.3774543785.2369949430.79—

2）应收账款按组合计提坏账准备

年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

6个月以内6241128.6868028.331.09

6个月至1年624458.2233720.745.40

1-2年2915169.05966378.5433.15

2年以上306062.51239708.1678.32

150深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

合计10086818.461307835.77

3）应收账款按取得担保物为组合计提坏账准备

年末余额项目

金额坏账准备计提比率（%）

新房销售收款权利2061661.77166105.458.06

合计2061661.77166105.458.06

（3）应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况本年变动金额类别年初余额年末余额计提收回转销或核销

单项计提坏账准备67874952.373387857.03-1313378.6169949430.79

组合计提坏账准备1985421.37-511480.151473941.22

合计69860373.742876376.88-1313378.6171423372.01

其中本年坏账准备收回金额重要的：

单位名称收回金额收回方式确定原坏账准备计提比例的依据及其合理性舒城孔雀城房地产开发有限债权转子公

1037343.20客户财务困难，预计无法全额收回款项

公司司

收回坏账50万以下汇总276035.41现金收回客户财务困难，预计无法全额收回款项合计1313378.61——

（4）本年实际核销的应收账款：无。

（5）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款和合同资产情况

本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款和合同资产汇总金额54475837.75元，占应收账款和合同资产年末余额合计数的比例62.84%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额51383343.61元。

2.其他应收款

项目年末余额年初余额

应收股利223756216.80515714161.55

其他应收款2355006895.461984514143.08

合计2578763112.262500228304.63

151深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2.1应收股利

（1）应收股利分类项目（或被投资单位）年末余额年初余额

世联同行31758674.502315355.21

广州世联23008767.3223008767.32

惠州世联先锋18976230.3718976230.37

佛山世联17115048.8517115048.85

四川嘉联14923528.1414923528.14

珠海世联11427232.1511427232.15

惠州世联10708466.1710708466.17

东莞世联10568600.9410568600.94

重庆世联8063420.938063420.93

世联松塔7649296.223650954.54

上海世联7617701.015903099.27

杭州世联卓群6254596.156254596.15

兰州世联4887633.394887633.39

广西世联4397723.894397723.89

沈阳世联4293139.384293139.38

杭州三箭4076363.294076363.29

常州世联4004768.754004768.75

合肥世联先锋3424637.923424637.92

昆山世联行3173905.10

长春世联2984730.612984730.61

安徽世联2977918.182977918.18

青岛荣置地2975282.64

世联投资2906531.062906531.06

大连世联2702985.952702985.95

无锡世联2679224.932679224.93

贵阳世联2151687.312151687.31

南昌世联2110404.282110404.28

徐州世联1425626.501425626.50

厦门世联1413213.251413213.25

宁波世联1319444.771319444.77

152深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目（或被投资单位）年末余额年初余额

银川世联行910666.90

横琴世联咨询868765.95868765.95

世联先锋334174062.10

合计223756216.80515714161.55

（2）重要的账龄超过1年的应收股利

项目（或被投是否发生减值年末余额账龄未收回原因资单位）及其判断依据因经营管理需否；被投资单

广州世联23008767.323年以内要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

惠州世联先锋18976230.373年以内要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

佛山世联17115048.852-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

四川嘉联14923528.142-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

珠海世联11427232.152-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

惠州世联10708466.172-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

东莞世联10568600.942-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

重庆世联8063420.932-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

上海世联5903099.273年以内要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

杭州世联卓群6254596.152-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

兰州世联4887633.392-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

广西世联4397723.892-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

沈阳世联4293139.382-3年要，暂未支付位为子公司

153深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目（或被投是否发生减值年末余额账龄未收回原因资单位）及其判断依据因经营管理需否；被投资单

杭州三箭4076363.293年以内要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

常州世联4004768.752-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

松塔装饰3650954.541-2年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

合肥世联先锋3424637.922-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

长春世联2984730.612-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

安徽世联2977918.182-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

世联投资2906531.063年以内要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

大连世联2702985.952-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

无锡世联2679224.931-2年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

世联同行2315355.213年以内要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

贵阳世联2151687.312-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

南昌世联2110404.282-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

徐州世联1425626.501-2年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

厦门世联1413213.252-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

宁波世联1319444.772-3年要，暂未支付位为子公司因经营管理需否；被投资单

横琴世联咨询868765.951-2年要，暂未支付位为子公司合计181540099.45———

154深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2.2其他应收款

（1）其他应收款按款项性质分类款项性质年末账面余额年初账面余额

应收子公司往来款项2331322500.731952341123.45

子公司及联营公司等股权处置款19400000.0019400000.00

业务借款11349018.6713667910.75

押金、保证金3296573.463045985.46

预支薪资126202.09155354.26

其他885128.96

合计2365494294.951989495502.88

（2）其他应收款按账龄列示账龄年末账面余额年初账面余额

1年以内（含1年）2332034776.831954190088.28

1-2年3435.211772427.86

2-3年1751162.03375856.73

3年以上31704920.8833157130.01

其中：3-4年324494.889270620.86

4-5年8721583.6822715744.00

5年以上22658842.321170765.15

合计2365494294.951989495502.88

（3）按照坏账计提方法分类年末余额账面余额坏账准备类别计提比比例账面价值金额金额例

（%）

（%）

按单项计提坏账准备28981974.201.2310406568.8235.9118575405.38

按组合计提坏账准备2336512320.7598.7780830.670.002336431490.08

其中：押金、保证金2296573.460.1022965.731.002273607.73

业务借款、预支薪资2893246.560.1257864.942.002835381.62

应收子公司往来款项2331322500.7398.552331322500.73

155深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）年末余额账面余额坏账准备类别计提比比例账面价值金额金额例

（%）

（%）

合计2365494294.95100.0010487399.492355006895.46续上表）年初余额账面余额坏账准备类别比例计提比账面价值金额金额

（%）例（%）

按单项计提坏账准备20400000.001.034680000.0022.9415720000.00

按组合计提坏账准备1969095502.8898.97301359.800.021968794143.08

其中：押金、保证金2045985.460.1020459.871.002025525.59

业务借款、预支薪资13823265.010.69276465.292.0013546799.72

代收代付、其他885128.960.044434.640.50880694.32

应收子公司往来款项1952341123.4598.131952341123.45

合计1989495502.88100.004981359.801984514143.08

1）按单项计提其他应收款坏账准备

年初余额年末余额名称计提比账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由例（%）

客户财务困难，预计无客户112939800.002587960.0012939800.005822910.0045.00法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户28581974.201716394.8220.00法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户36460200.001292040.006460200.002067264.0032.00法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户41000000.00800000.001000000.00800000.0080.00法全额收回款项

合计20400000.004680000.0028981974.2010406568.82—

156深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（4）其他应收款坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段未来12个整个存续期预期整个存续期预期坏账准备合计

月预期信信用损失(未发生信用损失(已发生

用损失信用减值)信用减值)

2023年1月1日余

301359.804680000.004981359.80

额

2023年1月1日其

他应收款账面余额————在本年

--转入第二阶段

--转入第三阶段-172619.14172619.14

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本年计提-47909.996140037.456092127.46本年转回本年转销

本年核销-586087.77-586087.77其他变动

2023年12月31日

80830.6710406568.8210487399.49

余额

157深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（5）其他应收款坏账准备情况本年变动金额类别年初余额年末余额计提收回或转回转销或核销单项计提坏

4680000.005726568.8210406568.82

账准备组合计提坏

301359.80365558.64-586087.7780830.67

账准备

合计4981359.806092127.46-586087.7710487399.49

其中本年坏账准备收回或转回金额重要的：无。

（6）本年度实际核销的其他应收款项目核销金额

实际核销的其他应收款586087.77

其中重要的其他应收账款核销情况：

是否由关其他应收款履行的核销单位名称核销金额核销原因联交易产性质程序生

应收子公司公司注销，无北京世联兴业525720.55公司规定程序是往来款项法收回

核销50万以下汇总预支薪资等60367.22无法收回公司规定程序否

合计—586087.77———

（7）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款坏账准年末余额合计单位名称款项性质年末余额账龄备年末数的比例余额

（%）

世联君汇应收子公司往来款项412042887.521年以内17.42

先锋居善应收子公司往来款项374930321.351年以内15.85

世联投资应收子公司往来款项179504200.931年以内7.59

上海股投应收子公司往来款项139813333.441年以内5.91

北京世联应收子公司往来款项103245750.011年以内4.36

合计—1209536493.25—51.13

158深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

3.长期股权投资

年末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资1988915992.1919547701.391969368290.802583565986.1919547701.392564018284.80

对联营、合营企业投资35115066.0423001916.1412113149.9035020722.747171326.4527849396.29

合计2024031058.2342549617.531981481440.702618586708.9326719027.842591867681.09

（1）对子公司投资本年增减变动年初余额（账面价减值准备年初余年末余额（账面价减值准备年末被投资单位计提减其值）额追加投资减少投资值）余额值准备他

北京世联12305967.2212305967.22

天津世联1239200.031239200.03

东莞世联3021913.583021913.58

惠州世联4532617.634532617.63

广州世联3758510.003758510.00

深圳世联行8360764.5619547701.398360764.5619547701.39

大连世联1000000.001000000.00

珠海世联1121549.831121549.83

青岛荣置地49512480.1649512480.16

世联集金10000000.0010000000.00

159深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动年初余额（账面价减值准备年初余年末余额（账面价减值准备年末被投资单位计提减其值）额追加投资减少投资值）余额值准备他

厦门世联3000000.003000000.00

世联小贷1514211600.00600000000.00914211600.00

世联先锋10000000.0010000000.00

长沙世联1000000.001000000.00

沈阳世联1000000.001000000.00

成都世联1000000.001000000.00

苏州世联1000000.001000000.00

西安世联990000.001.00990001.00

青岛世联990000.001.00990001.00

武汉世联4950000.001.004950001.00

常州世联3000000.003000000.00

安徽世联990000.001.00990001.00

三亚世联990000.001.00990001.00

无锡世联5000000.005000000.00

福州世联5000000.005000000.00

盛泽担保159278800.00159278800.00

山东世联106126335.23106126335.23

160深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动年初余额（账面价减值准备年初余年末余额（账面价减值准备年末被投资单位计提减其值）额追加投资减少投资值）余额值准备他

南昌世联5000000.005000000.00

佛山世联5000000.005000000.00

长春世联1000000.001000000.00

南京世联5000000.005000000.00

宁波世联5000000.005000000.00

四川嘉联94908287.0794908287.07

重庆世联30250000.0030250000.00

昆明世联5000000.005000000.00

南通世联1000000.001000000.00

南宁世联5000000.005000000.00

漳州世联3000000.003000000.00

徐州世联5000000.005000000.00

贵阳世联3000000.003000000.00

北京世联兴业1000000.001000000.00

杭州世联卓群3000000.003000000.00

世联投资23485100.0023485100.00

郑州世联5000000.005000000.00

161深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动年初余额（账面价减值准备年初余年末余额（账面价减值准备年末被投资单位计提减其值）额追加投资减少投资值）余额值准备他

合肥世联先锋3000000.003000000.00

惠州世联先锋1000000.001000000.00

太原世联3000000.003000000.00

石家庄世联1000000.001000000.00

世联君汇97541300.007350000.00104891300.00

固安世联1000000.001000000.00

廊坊世联1000000.001000000.00

香港世联7565399.977565399.97

厦门立丹行139860008.76139860008.76

深圳赋能创新1060000.001060000.00

哈尔滨世联1000000.001000000.00

世联松塔8000000.008000000.00

唐山世联1000000.001000000.00

包头世联3000000.003000000.00

世联同行1020000.001020000.00

世联桂园5580000.005580000.00

横琴世联咨询510000.00510000.00

162深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）本年增减变动年初余额（账面价减值准备年初余年末余额（账面价减值准备年末被投资单位计提减其值）额追加投资减少投资值）余额值准备他

前海资管2000000.002000000.00

横琴世联行1000000.001000000.00

珠海世联资本10000000.0010000000.00

杭州三箭装饰57793487.8157793487.81

世联惠普103064961.95103064961.95

世联雅智1.001.00

扬州世联1.001.00

合计2564018284.8019547701.397350006.00602000000.001969368290.8019547701.39

163深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（2）对联营、合营企业投资本年增减变动宣告发被投资年初余额（账面减值准备年初余权益法下确其他综年末余额（账减值准备年末追加投减少投其他权放现金其单位价值）额认的投资损合收益计提减值准备面价值）余额资资益变动股利或他益调整利润

一、联营企业天津市润泽基金销

16000000.007171326.45-169410.31-15830589.6923001916.14

售有限公司上海世联盛曜房地

11849396.29263753.6112113149.90

产顾问有限公司深圳雅智美居信息科技有限公司（注

1）

合计27849396.297171326.4594343.30-15830589.6912113149.9023001916.14

注1：深圳雅智美居信息科技有限公司已于2023年9月28日注销。

164深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

4.营业收入、营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

主营业务22162644.1555634904.06114119188.95112795384.59

其他业务152707052.2723576649.20109085058.2521971695.55

合计174869696.4279211553.26223204247.20134767080.14

（2）主营业务—按产品分类本年发生额上年发生额产品名称收入成本收入成本

综合营销业务21036606.3450564894.73107511741.93106200300.93

咨询顾问业务1126037.815070009.336607447.026595083.66

合计22162644.1555634904.06114119188.95112795384.59

（3）前五名客户的营业收入情况占全部营业收入的比例客户名称本年发生额

（%）

客户15976414.593.42

客户25829376.453.33

客户32442538.691.40

客户41559265.830.89

客户51506147.270.86

合计17313742.839.90

5.投资收益

165深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年发生额上年发生额

成本法核算的长期股权投资收益190421448.1326506923.30

权益法核算的长期股权投资收益94343.30190432.92

处置长期股权投资产生的投资收益-941296.66-1730878.38

其他非流动金融资产在持有期间的投资收益747715.186573342.88

合计190322209.9531539820.72

166深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）财务报表补充资料

1.本年非经常性损益明细表

项目本年金额说明非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲

4066065.45销部分）计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司31275044.23损益产生持续影响的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变-98391119.53动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回50283199.14

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益

167深圳世联行集团股份有限公司财务报表附注

2023年1月1日至2023年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）项目本年金额说明采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-14206116.85

其他符合非经常性损益定义的损益项目428003.70

小计-26544923.86

减：所得税影响额-11247084.73

少数股东权益影响额（税后）-14288491.28

合计-1009347.85—

2.净资产收益率及每股收益

加权平均净资产每股收益（元/股）报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于母公司普通股股东的净利润-9.27-0.15-0.15扣除非经常性损益后归属于母公司

-9.24-0.15-0.15普通股股东的净利润深圳世联行集团股份有限公司

二○二四年三月二十九日

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