深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

深圳世联行集团股份有限公司

2023年年度报告

2024年3月30日

1深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

2023年年度报告

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的

真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人陈志聪及会计机构负责人（会计主管人员）童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。

公司已在本报告中描述公司存在的风险因素，敬请查阅第三节管理层讨论与分析关于公司未来发展的展望中公司面临的风险及对策部分内容。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

2深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................8

第三节管理层讨论与分析..........................................13

第四节公司治理..............................................40

第五节环境和社会责任...........................................57

第六节重要事项..............................................58

第七节股份变动及股东情况.........................................76

第八节优先股相关情况...........................................82

第九节债券相关情况............................................83

第十节财务报告..............................................84

3深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

备查文件目录

一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。

二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。

四、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。

4深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

释义释义项指释义内容

世联、世联行或公司、本公司指深圳世联行集团股份有限公司

大横琴指珠海大横琴集团有限公司，世联行之控股股东世联中国指世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之股东之一北京世联指北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司东莞世联指东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司上海世联指上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司深圳世联行指深圳世联行顾问服务有限公司，世联行之全资子公司惠州世联指世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司广州世联指广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司天津世联指天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司山东世联指山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司四川嘉联指四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司重庆世联指重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司世联投资指深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司世联小贷指深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司盛泽担保指深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司北京安信行指北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司珠海世联指珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司厦门世联指厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司世联先锋指深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司长沙世联指长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司沈阳世联指沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司大连世联指大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司成都世联指成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司苏州世联指苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司常州世联指常州世联房地产代理有限公司，世联行之全资子公司西安世联指西安世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司青岛世联指青岛世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司武汉世联指武汉世联兴业房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司三亚世联指三亚世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司安徽世联指安徽世联行房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司无锡世联指无锡世联行房地产营销有限公司，世联行之全资子公司福州世联指福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司佛山世联指佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司南昌世联指南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司南京世联指南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司长春世联指长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司南通世联指南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司昆明世联指昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司宁波世联指宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司

5深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

广西世联指广西世联行房地产代理有限公司，世联行之全资子公司苏州居善指苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司南京云掌柜指南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司天津居善指天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司郑州世联指郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司漳州世联指漳州世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司徐州世联指徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司杭州世联卓群指杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司合肥世联先锋指合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司贵阳世联指贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司惠州世联先锋指惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司太原世联指太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司石家庄世联指石家庄世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司世联君汇指深圳世联君汇不动产运营管理有限公司，世联行之全资子公司廊坊世联指廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司香港世联指世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司前海资管指深圳前海世联商业运营管理有限公司，世联行之全资子公司厦门立丹行指厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司先锋居善指深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司世联科创指深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司青岛荣置地指青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司世联集金指深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司深圳赋能创新指深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司哈尔滨世联指哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司

6深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

以价值服务，消化市场积压一

回首2023年我们的预测，无论如何，还是乐观了。尽管世联行在经营上采取了一系列针对性的措施以应对市场下行：

1、大幅降低有息负债；

2、持续收缩二线以下城市的人力投入；

3、加强应收款项的清收行动；

4、限制资本性投资，只对能力投入；

5、确保经营活动产生净现金流为正；

6、努力开拓资管业务。

但我们仍对市场下行期间的清收难度和资产减值预估不足，对2023年上半年市场回暖的期望过于乐观，因此在行动上不甚坚决和迅速。

二

进入2024年前三个月，市场呈现出新特点。

1、政策层面，各类限制正在全面放开，为交易量带来正面影响；

2、市场对“降价”极为敏感，进入“价格弹性”出量阶段，标志着市场正在筑底；

3、资产价值正逐步回归“收益率估值”基础，即“现金流”决定价值阶段；

4、二手住宅挂牌量和商办物业空置率的上升，意味着无论是增量还是存量，市场主

题已转向“消化积压”；

5、虽然市场整体疲弱，但市场逻辑逐渐清晰，尤其是商办和产业园的招商租赁已成为价值的基础。

三

世联行已过三十而立的年龄，既是中国房地产市场的受益者，也是市场化最前沿的积极参与者。面对新一轮的市场化价值回归，我们认为是挑战更是机会。

挑战在于，大交易业务需适应“新媒体”趋势，并回归“综合业务”（整合策销渠媒）的客户需求，为开发商解决营销问题，这是开发商生死存亡的关键。大资管业务经过三年的系统建设、基地（横琴、深圳）巩固，将于今年达成预定的拓展目标，并实现预期利润。

世联行始终相信，下行市场才是真正体现服务价值的市场。无论面对的是开发商还是存量资产持有人，当服务价值体现在现金流、流动性和配套服务上时，唯坚唯实才是解决问题的经营之道。

四

中国房地产，无论是增量还是存量，依然是全球最大的市场。世联行作为轻资产、市场化、学习型的服务组织，只要我们坚守“以客户为中心，以团队为强大，以奋斗者为本，以专业为生”的理念，相信2024年我们会交出令各位股东满意的答卷。

感谢各位股东一直以来的支持与信任！

胡嘉、陈劲松

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息股票简称世联行股票代码002285

变更前的股票简称（如有）无股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称深圳世联行集团股份有限公司公司的中文简称世联行

公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED

公司的外文名称缩写（如有） WORLDUNION公司的法定代表人胡嘉注册地址深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼注册地址的邮政编码518001

2013年由深圳市罗湖区深南东路5047号深圳发展银行大厦13楼变更为深圳市罗湖区

公司注册地址历史变更情况深南东路2028号罗湖商务中心12楼办公地址深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼办公地址的邮政编码518001

公司网址 http://www.worldunion.com.cn

电子信箱 info@worldunion.com.cn

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名吴惠明胡迁深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心15深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心15联系地址楼楼

电话0755-221628240755-22162824

传真0755-221622310755-22162231

电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn

公司披露年度报告的媒体名称及网址 证券时报、巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

公司年度报告备置地点深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心15楼、深圳证券交易所

8深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

四、注册变更情况

统一社会信用代码 91440300618867554R

2009年8月28日-2009年10月26日主营业务：从事投资可行性研究、项目策划、房

公司上市以来主营业务的变地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业务

化情况（如有）（以上不含限制项目）。在本市设立1家非法人分支机构，经营范围与总公司相同。

2009年10月27日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。

历次控股股东的变更情况2020年8月28日，公司控制权发生变更，珠海大横琴集团有限公司成为公司单一拥有（如有）表决权比例最高的股东，为公司控股股东。

五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）

会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层

签字会计师姓名侯光兰、吴益羽公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□适用□不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□适用□不适用

六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否

2023年2022年本年比上年增减2021年

营业收入（元）3373302763.663979430159.12-15.23%6082507921.06归属于上市公司股东

-295616588.62-345328730.9314.40%-1129022859.33

的净利润（元）归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益-294607240.77-510601710.3942.30%-1381201479.40

的净利润（元）经营活动产生的现金

448495878.79629764766.78-28.78%1051069515.57

流量净额（元）基本每股收益（元/-0.15-0.1711.76%-0.57

股）稀释每股收益（元/-0.15-0.1711.76%-0.57

股）加权平均净资产收益

-9.57%-9.78%0.21%-26.12%率

2023年末2022年末本年末比上年末增减2021年末

总资产（元）5388640687.706792041908.55-20.66%8960035275.14归属于上市公司股东

3041174495.713360013940.60-9.49%3703083304.58

的净资产（元）

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性

9深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

□是□否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值

□是□否项目2023年2022年备注

营业收入（元）3373302763.663979430159.12营业全部收入

营业收入扣除金额（元）40056062.3025733846.62房屋出租收入、出售投资性房地产收入等

营业收入扣除后金额（元）3333246701.363953696312.50交易服务收入、资产运营管理收入等

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入788163836.161141681235.20666486841.17776970851.13归属于上市公司股东的净利

-13035904.5142039662.53-43598002.59-281022344.05润归属于上市公司股东的扣除

-34640182.9922468068.08-51067349.65-231367776.21非经常性损益的净利润经营活动产生的现金流量净

49322922.84175353613.8080308248.58143511093.57

额

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□是□否

九、非经常性损益项目及金额

□适用□不适用

单位：元项目2023年金额2022年金额2021年金额说明非流动性资产处置损益（包括已计提资

4066065.4539134542.9858609400.91产减值准备的冲销部分）计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规

31275044.2346585636.3747358597.07

定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）

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除同公司正常经营业务相关的有效套期本年主要是金

保值业务外，非金融企业持有金融资产-98391119.53-15000000.00-85000000.00融资产的公允和金融负债产生的公允价值变动损益以价值变动损益及处置金融资产和金融负债产生的损益本年主要是单项减值的应收账款转回

单独进行减值测试的应收款项减值准备2516.28万

50283199.1455618807.909535731.67

转回元、收回以前年度核销贷款

2478.01万

元

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投

1645111.22

资单位可辨认净资产公允价值产生的收益除上述各项之外的其他营业外收入和支

-14206116.85-9277195.40-26388936.49出主要转让股权

其他符合非经常性损益定义的损益项目428003.7062119103.20237624693.01确认损益

减：所得税影响额-11247084.736668351.25-19444894.53

少数股东权益影响额（税后）-14288491.287239564.3410650871.85

合计-1009347.85165272979.46252178620.07--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用

1）转让合并内子公司股权确认投资收益

处置价款与处置投资对应的合并子公司名称股权处置价款股权处置比例股权处置方式财务报表层面享有该子公司净资产份额的差额

江西世联聚义置业有限公司0.0051.00%转让1763402.51

山东世联松塔装饰工程有限公司2040326.0075.50%转让-2529.39

合计1760873.12

2）与转让合并内子公司股权一并转让终止债权确认的损失

单位名称终止金额债权处置价款终止确认相关的利得和损失

江西世联聚义置业有限公司2040000.00441911.00-1598089.00

3）转让联营公司股权确认投资收益

子公司名称股权处置价款股权处置比例股权处置方式股权处置损益

武汉世联源正商业运营管理有限公司1.0026.00%转让1.00

深圳蓝马创城投资运营有限公司180000.0020.00%转让180000.00

山东省乡村振兴齐鲁样板研究院有限公司1170000.0039.00%转让85217.58

北京云金保健康科技有限公司1.0031.11%转让1.00

合计265219.58

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将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

12深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所处行业情况

2023年的中国房地产是继续深度调整的一年。在这一年中，房地产市场的供求关系发生了重大变化，住房发展的主要矛盾从总量短缺转向了结构性供需不平衡。

回顾2023年，房地产市场成交量整体呈现出“前高、中低、后稳”的态势。年初市场相对活跃，销售迎来“小阳春”，在后疫情时期需求集中释放下快速冲高，随后供应收缩、需求退潮下销售下滑、市场复苏动能快速衰退，三四季度在政策的调控和市场自身调整下，且随着供应加码，销售金额、面积在低位迎来边际改善，进入平稳期。

保交楼工作对于恢复购房者特别是新建住宅购房者的信心至关重要。一段时间以来，很多房企出现债务危机，许多已售项目逾期交付。这种现象让居民对购买新房充满担忧。从数据上看，保交楼工作取得一定进展，全年房屋竣工面积99831万㎡，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万㎡，增长

17.2%。保交楼工作的有序推进，能够保障购房者的合法权益，也有助于提振整体市场信心，为房地产

市场的长期稳定打下坚实基础。

2023年新房销售规模持续下行，二手房成交放量，总量保持平稳，说明整个房地产市场仍然存在

较大的现实需求。尽管我国已经解决了住房总量不足问题，但不平衡、不充分问题依然突出，新需求也很明确。首先，我国仍处在城镇化发展阶段，2023年我国城镇化率为66.16%，户籍人口城镇化率不到48%，远低于周边发达国家水平。特别是每年有几百万大学毕业生走进大城市，如此大的新市民规模，

对新增房地产需求依然庞大。再者，虽然我国城镇居民人均住房建筑面积已达38.62㎡（2020年），但广东、上海、浙江、福建、北京等城市的人均建筑面积低于16㎡的占比达20%以上。另外，全国有

30%的房子楼龄在20年以上，按照住建部标准，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿㎡，这些都对未来房地产市场提出了新需求。

2023年中国房地产市场的销售百强企业新增货值的集中度维持在一个较高的水平。据克而瑞统计，

销售 TOP10 房企新增货值占 59%，较 11 月末降低 5 个百分点，11-20 强房企新增货值占比 19%，两者合计占比78%，较2022年提升6个百分点。头部企业的市场份额进一步扩大，并且国央企是土地市场绝对主力，央企2023年拿地金额占百强比例接近四成，与地方国企合计占比达到66%，城投、民企则分别仅有14%和20%。在拿地策略上，房企更加聚焦于一二线核心城市，这一趋势对比去年进一步加剧。

拿地金额 TOP10 的全国化房企中，大部分企业的拿地城市数量控制在 20 个以下，且主要集中在一线城

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市和长三角、珠三角、川渝地区的核心二线城市，这些城市的市场活跃度高，需求稳定，对于房企来说具有更高的投资价值。总体来看，房企在一二线核心城市的聚焦策略，反映了市场对于优质城市资产的看好，以及对于未来改善需求进一步扩大的市场机会。

房地产行业已经走上“双轨制”的发展道路。短期内会加大保障性住房建设和供给，完善商品房和保障房的相关基础性制度。“保障归保障”解决居住问题，“市场归市场”解决改善需求，人们对更舒适的空间、更现代化的室内设施、更高的建筑品质、更健全的基础设施、更便利的生活配套，更和谐的社区文化有大量潜在需求。折射在房地产市场上，住房品质与人们对更好生活环境的需求仍存在差距，这正是我国房地产的巨大潜力所在。

未来，稳定市场、化解风险，加快构建房地产发展新模式，是房地产领域重要的发展内容。

房地产市场仍具有广阔的发展空间，特别是在改善性住房需求方面。随着政策落地和房地产发展新模式的逐步建立，预计将推动房地产转型升级和高质量发展。

房地产市场正处于机遇与挑战交织的关键时期。受经济增长放缓和预期信心偏弱的影响，有效需求显得不足。核心城市的商办物业空置率上升、租金收入下降等问题逐渐显现。然而，这些挑战也催生了新的机遇。随着高科技和先进制造业企业的迅速扩张，以及保障性住房建设加速，市场也更加迫切需要更专业的不动产运营和管理服务等。2023年，据克而瑞物管发布的《2023-2024年中国物业管理行业发展白皮书》预测，物业管理行业在涵盖住宅、商务办公、商业、产业园等多种业态和多种服务后，其总市场规模预计在2026年达到4.3万亿元。

作为与众多产业紧密相连的巨型产业，房地产市场长期以来都是中国经济的核心组成部分，在应对行业挑战的同时，我们更要把握机遇，推动房地产市场的持续健康发展。

二、报告期内公司从事的主要业务

（一）主要业务概述

公司 1993 年成立于深圳，是境内首家登陆 A 股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国核心城市。

作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。

2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区

国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。

2023年，房地产市场的持续调整面临系列挑战，公司也在积极调整业务模式适应市场变化。一方面，

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经济增长放缓和预期信心偏弱，导致房地产市场有效需求不足；核心城市商办物业空置率上升、租金收入下降。另一方面，政策持续优化，促进改善性住房需求释放；高科技、先进制造业企业的迅速扩张，以及保障性住房建设加速，催生更专业的不动产运营管理服务需求。公司通过创新业务模式，推出“产办一体化服务”和“综合营销服务”，满足客户新需求。公司致力于成为专业的“资产打理人”，发挥不良资产的管理功能。同时，推动悠租云产品升级，助力保障房运营管理快速发展；启动“星火计划”，赋能团队新媒体运营。不断提升公司的服务能力和市场竞争力。

（二）报告期公司从事的主要业务及经营模式

报告期内，公司从事的主营业务包括：

1.大交易

公司大交易业务以“专业服务”为理念，主要为开发商在房地产销售环节提供营销相关服务，旨在提升交易效率、降低交易成本。大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和金融业务。

综合营销服务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，在原代理业务的基础上，构建“策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，按照销售额的一定比例收取营销费用和佣金，降低客户总营销成本。

互联网+业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。

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金融业务定位为“大交易”和“大资管”的增值辅助业务，支持两大业务规模化发展，形成业务、融资闭环增长。

2.大资管

“大资管”业务以“价值运营”为理念，针对城市综合体、产业园、商办楼宇、企业总部、人才公寓、城市公建、城市公共空间等城市非住宅类核心资产，提供从顾问咨询、招商租赁、物业管理及综合设施管理、资产综合运营的全过程、全价值链综合服务，旨在挖掘城市资产价值，为城市资产提质增效。

大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。

物业及综合设施管理业务立足专业的工程能力，体系化和标准化的节能运营能力，多业态整合运营能力，围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。

招商及空间运营业务为物业所有者或持有者的商办楼宇、产业园、公寓等提供招商租赁、运营及相关服务。

招商租赁采用“招商+运营”的产办一体化服务模式，将咨询、招商和物业管理等多个业务领域整合在一起，为客户提供一站式的综合解决方案。公司依托“世联红璞”品牌及悠租云系统，专注长租公寓轻资产托管运营服务。

咨询顾问业务立足市场需求，为地方政府、开发商、产业企业、资产持有机构/金融机构等客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略、产业综合服务、资产打理咨询等服务，贯穿从土地取地策略到资产退出的全流程。

16深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

（二）公司经营情况

2023年，公司采取了一系列针对性的措施应对市场下行。公司大力开拓大资管业务，集中资源发展

核心区域和核心业务，持续优化资产负债表结构，降低资产负债率，保持良好现金流，为企业的稳定、高质量发展奠定坚实基础。截至报告期末，公司资产负债率42.52%，同比减少6.87个百分点；其中期末借款余额1.50亿元，同比减少6.15亿元；销售商品、提供劳务收到的现金为39.04亿元，占营业收入的比例为115.73%，同比增加6.02个百分点。

但不得不承认，公司对2023年上半年市场回暖的期望仍过于乐观，在某些行动上还是不甚坚决和迅速。报告期内，公司实现营业收入337330.28万元，同比下降15.23%，归属于上市公司股东的净利润为亏损29561.66万元，同比减亏4971.21万元。

1.大交易

克而瑞数据显示，2023 年 TOP100 房企实现销售操盘金额 54049.5 亿元，同比下降 16.5%。公司的代理销售情况与市场“先扬后抑”的表现比较一致。2023年公司明确了在确保效益与安全的基础上稳健发展的经营方针，调整区域布局，收缩非核心地区的业务，促进有质量的发展。报告期内，大交易业务实现营业收入218969.07万元，同比下降16.72%。

(1)聚焦发展粤港澳大湾区、优化和收缩非核心地区

公司将核心资源集中投向大湾区，不断提升大湾区的市场占有率。公司在大湾区的业务广泛，涵盖了咨询顾问、综合营销业务、互联网+、金融和运营等多个领域，提供全链条综合营销服务。截至2023年底，公司已在大湾区设立六家地区公司，全面覆盖大湾区九个城市，并实现大湾区区域协同与联动，大湾区整体市占率同比提升。公司建立了“2+3”机制，即通过珠海托管四川，惠州托管湖南、安徽的方式，将大湾区互联网+业务经验复制到其他地区。

公司通过关停、合并、降级或转让等方式优化调整非核心地区，实现效益优化。公司从人口、经济、开发商布局以及地区公司经营情况等对第三类地区公司进行综合评估，关停或转让无法自给自足的地区公司。对于具备持续经营能力的地区，通过合并、降级或优化机构设置等，进一步减少成本。2023年，公司退出南昌等非核心地区，合并了北方五城与西北两城。

(2)优化组织架构，提升项目盈利，确保有质量的发展

公司根据地区市场和业务布局变化，优化部门层级与架构，细化考核单元，改革管理岗位绩效考核机制，缩短考核周期，确保在人员调整或减少的同时维持工作高效。公司通过改变收费模式、改善商务条件等多种方式，努力改善项目盈利状况，无法盈利的项目及时终止合作。在运营管理体系方面，公司打通人力系统与业务系统数据，实现经营毛利测算、商务条款优化、绩效工资结算及支付等全线上化、

17深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文自动化，朝着数据驱动的敏捷组织继续迈进。

公司不断优化应收款项管理，提升回款效率，确保有质量的发展。2023年，公司成立“应收账款专班小组”，统筹大交易业务应收款项的催收管理及相关法律、诉讼等事宜，紧密关注风险客户的复工复产动态，及时迅速采取应对措施，捍卫公司的应收权益。

(3)探索创新，培养长期发展能力

推出“策、媒、渠、销”综合营销服务产品，增强公司竞争力。综合营销服务在大湾区、山东等地区取得积极进展。2023年，公司成功推出大湾区第一届线上房展会，汇聚五城200多个项目，联合公司新媒体账号持续直播传播，为市场注入新活力，提升项目销售业绩。

整合互联网+营销渠道，精细化运营强化“连接”能力。截至2023年12月31日，“互联网+”业务进驻全国83个城市，为1310个案场提供服务，链接超过10万个中介门店和27万经纪人渠道资源。

加强培训，培养长期发展能力。公司启动“重回价值营销 PM 培训”，培养综合营销业务项目操盘能力；推出“星火计划”，搭建新媒体矩阵，建立和孵化自媒体账户运营、全员新媒体运营以及自获客三类能力，发展新媒体数字化营销。

(4)严控金融业务风险，降本增效，支持主业发展。

2023年，金融业务根据国家金融政策导向和市场环境变化适时调整业务策略，进一步加强合规体系

建设、提升风险管控能力，采取有效措施降本增效。截至报告期末，金融业务贷款余额为1.28亿元，同比下降61.10%。

2.大资管

2023年是大资管“聚焦+深耕”战略驱动发展的元年。大资管健全组织架构，建立一体化标准形成世

联资管模式，深耕横琴、北京、深圳、武汉、福建五大地区，努力开拓大资管业务。同时继续清理剩余的个别包租空间运营项目，以清除相关风险。

报告期内，公司虽在增量拓展上取得一定成效，但转化收入的周期相对较长，对当期贡献有限。受装修业务收缩及去年优化低效空间运营项目等的影响，大资管实现营业收入114355.60万元，同比下降

13.64%。

（1）物业及综合设施管理业务

2023年，物业及综合设施管理聚焦两大核心服务方向，借助全过程资产运营经验，强化横琴示范基地建设，推动业务纵深发展。横琴岛内中标项目增多，规模进一步扩大；岛外则利用大横琴集团与斗门区的合作，提升对制造业的综合设施及设备管理服务能力。在珠海主城区实现突破，中标珠海规划科创中心。在深圳，依托侨城坊项目的标杆示范效应、以及其他招商项目形成的成熟能力，深耕侨香片区产

18深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

办运营市场，并向龙华坂田、光明片区复制扩张。在北京，强化招商能力，新增多个服务项目。在武汉、江苏等地，结合地区资源和项目实践，与当地企业合作。其中，广州地区取得高端制造业综合设施管理业务的突破。

运营管理工作在四个方面取得显著成效。

1、优化和提升服务质量管理体系。经过体系适配、运行、督导、验证、总结与迭代，成功在全国65

个物业及综合设施管理项目中实施了升级后的服务质量管理体系。

2、打造节能降耗示范项目。选取海西大厦作为示范，通过空调系统智能化控制的改造升级，提高空

调系统的运行效率和节能水平，预测项目全年节能17%以上。

3、创新清洁服务模式。将智能清洁机器人、智能清洁车等先进技术与传统清洁工作相结合，开发人

机一体化的清洁作业服务模式，显著提升项目服务品质和成本效益。

4、加强人才培养与专家团队建设。成立资管专家委员会，为业务线提供从标准制定到人才培养的全方位支持。

截至本报告期末，公司在管项目实际收费面积941万平方米，净增加约143万平方米，实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加12个。报告期内，受部分项目出租率下降影响收费面积以及个别项目未能如期续约等影响，物业及综合设施管理业务实现营业收入83473.51万元，同比下降3.45%。

（2）招商及空间运营业务

2023年，招商租赁业务在深圳不断探索并创新实践，成功实现了新楼首次出租（比如赣锋科技大厦）、存量楼宇续租换租（比如侨城坊）、老旧楼宇重新入市（比如中民时代广场）等。招商租赁业务还与物业及综合设施管理业务紧密联动，共同打造出在深耕片区的综合竞争优势。公司基于深圳的成功经验，建立了标准化的流程、工具和模板体系，并将这些经验复制到全国范围内，使北京、福州、广州等地区的产办一体化业务得以迅速开展并落地实践。

公司空间运营业务主要聚焦于保障性租赁住房领域。2023年，公司多个保障性租赁住房服务项目相继落地，如中山市人才房委托运营+系统服务、深圳安居·“寓见安居”品牌战略和产品线规划及其标准化建设服务等。公司探索打造了三大前后一体化综合服务模式：“公寓+系统”一体化、“公寓+咨询”一体化以及“公寓+物业运营”一体化模式，为客户提供更加全面、高效的解决方案。公司空间运营管理标准化体系迭代更新至4.0版本，在提高存量项目精细化管理水平上取得了积极成效，为公司可持续发展注入新动力。

公司“悠租云”住房租赁运营数字化平台持续深耕，其法人实体在2022年荣获国家高新技术企业称号，并同步通过了 ISO 9001 软件开发质量认证以及 ISO27001 信息安全认证，2023 年荣获“广东省专精特新中小企业”称号。

19深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

截至报告期末，公司红璞公寓运营管理房间数量10291间；“悠租云”系统输出管理房间数量

74095间。报告期内，受装修业务收缩及去年优化低效包租空间运营项目的影响，招商及空间运营业务

实现营业收入22314.66万元，同比下降37.19%。

（3）咨询顾问业务

咨询顾问业务通过在北京、深圳、广州、浙江等地的深入布局，实现了与大资管其他业务一体化联合拓展到落地的“咨询+运营”全周期业务的新突破。2023年，在地化咨询项目数所占比例达到75.19%，占比进一步提升；大客户拓展方面也卓有成效，前八大客户累计签约额贡献度达28.75%。2023年，公司在重大项目方案国际征集竞争、城市战略研究、政策专题咨询等多个领域展现了较高专业价值，在城市更新、“工业上楼”、存量资产及产业研究等咨询顾问服务项目中屡创佳绩，树立了行业标杆。

报告期内，受公司主动战略转型及客户前期研究投入变化等影响，咨询顾问业务实现营业收入

8567.43万元，同比下降17.95%。

三、核心竞争力分析

（一）企业文化公司耕耘房地产服务行业三十载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”的企业文化，同时以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的不动产服务”为使命，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。

（二）组织优势

公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。公司业务已覆盖全国所有核心城市，为公司持续发展打下基础。

（三）全价值链服务

公司深耕房地产服务业三十载，建立了完善的全价值链服务体系，致力于为客户提供一站式解决方案。大交易业务紧密围绕开发商全营销需求，可以提供从策划、销售、渠道、媒体到运营的多样化整合服务，提升交易效率。公司大资管业务则专注于城市非住宅核心资产，提供咨询顾问、招商租赁、物业管理及综合运营等全链条服务，实现资产价值最大化。公司的全价值链核心在于卓越的专业整合能力。

（四）资本市场的助力

20深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

作为国内首家 A 股上市的房地产服务商，公司 2009 年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资本结构稳定，资产负债率在同行业中保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。

（五）国企资源叠加

2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端存在较强的互补效应，为了充分发挥民企灵活机制和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。

四、主营业务分析

1、概述

（一）总体情况

公司最近几期经营业绩情况如下：

项目2023年2022年2021年总营业收入（万元）337330.28397943.02608250.79

营业利润（万元）-26797.34-27708.08-112983.69

利润总额（万元）-27720.33-27385.77-114626.67

归属于上市公司股东的净利润（万元）-29561.66-34532.87-112902.29

经营活动产生的现金流量净额（万元）44849.5962976.48105106.95

营业收入增长率-15.23%-34.58%-9.52%

归属于上市公司股东的净利润增长率14.40%69.41%-1118.09%

资产负债率42.52%49.39%57.85%

本报告期公司实现营业收入337330.28万元，同比下降15.23%，归属于上市公司股东的净利润为亏损29561.66万元，主要原因是：1）受经济及房地产市场影响，同时公司主动收缩调整、优化城市布局，本报告期大交易业务收入同比下降16.72%；2）在基本完成空间运营业务重组优化减亏目标的基础上，积极拓展核心地区新业务，控制非核心地区经营风险，本报告期大资管业务收入同比下降13.64%；3）针对市场环境变化公司积极进行业务重组、组织架构调整等措施降本增效，本报告期公司管理费用和财务费用大幅减少，增加当期利润。

本报告期公司经营活动产生的现金流量净额44849.59万元，同比减少18126.89万元，同比下降28.78%，主要是因为金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，本报告期公司贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少所致。

（二）营业收入

1、主营业务收入按业务板块划分

21深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

2023年2022年2021年

业务板块金额（万元）比例金额（万元）比例金额（万元）比例

大交易业务218969.0765.69%262945.6866.51%451767.6975.24%

增长率-16.72%-41.80%-6.81%

大资管业务114355.6034.31%132423.9533.49%148635.2024.76%

增长率-13.64%-10.91%-17.17%

合计333324.67100.00%395369.63100.00%600402.89100.00%

大交易业务板块包括综合营销业务、互联网+业务和金融服务业务；大资管业务板块包括物业及综合设施管理业务、招

商及空间运营业务和咨询顾问业务，招商及空间运营业务包含写字楼、商业、公寓、酒店等招商、运营及对应业态的装修业务同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。

（1）大交易业务

大交易业务主要包括综合营销业务、互联网+业务和金融服务业务。

1）综合营销业务

项目2023年2022年2021年已结算销售额（亿元）1261.691620.413134.79

增长率-22.14%-48.31%-18.43%

2

已结算销售面积（万 m ） 819.34 1533.78 2959.65

增长率-46.58%-48.18%-13.63%

综合营销业务收入（万元）89521.22121953.74240141.50

增长率-26.59%-49.22%-19.81%

综合收费平均费率0.71%0.75%0.77%

注：综合收费平均费率=综合营销业务收入/已结算销售额。

综合营销业务是公司在市场及客户需求发生变化的背景下，顺应市场发展趋势，打破固有界限，以案场为单位，在原代理业务的基础上，构建“策、销、渠、媒”（专业策划、代理销售、渠道获客、新媒体）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，帮助客户降低营销成本，提升成交效率。受市场和结算周期的影响，本报告期公司实现综合营销业务收入89521.22万元，同比下降26.59%。

本报告期的综合营销平均费率比上年同期下降了0.04个百分点，主要是渠道容量占比逐步升高，部分项目服务费打折及按单套固定金额结算服务费项目增加所致。

22深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

公司目前累计已实现但未结算的销售额约1567亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约10.93亿元的综合营销服务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约1269亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约8.48亿元的综合营销服务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算销售额和未结算综合营销服务收入。

2）互联网+业务

项目2023年2022年2021年在执行项目数（个）131015871853

未结转的预收费金额（万元）1872.653096.024323.12

互联网+业务收入（万元）126365.73132901.35191664.04

公司互联网+业务主要是顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，包括中介门店、经纪人以及公司案场、营销人员等，提升销售效率。针对市场环境变化公司积极进行业务架构重组、优化城市布局、整合渠道资源，本报告期公司实现营业收入126365.73万元，同比下降4.92%；截至本报告期末，账面尚有未结转的预收款金额1872.65万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。

3）金融服务业务

公司主动控制金融服务业务规模，持续强化产品和客户的风险管控，稳健放款，截至报告期末，金融业务贷款余额

1.28亿元，比上年同期减少61.10%；本报告期公司金融服务业务实现营业收入3082.12万元，同比下降61.90%。

（2）大资管业务

大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务、招商及空间运营业务、咨询顾问业务。

1）物业及综合设施管理业务

物业及综合设施管理业务是围绕各类产业物业、公建设施和城市空间，为政府端和企业端客户提供物业管理、城市公共设施管理、企业综合设施管理等基础运营服务和一系列叠加的高附加值服务。

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项目2023年2022年2021年新签约的全委托物业管理项目个数191022实际在管全委托项目个数116104105

在管理项目实际收费面积（万平方米）941798720

管理服务业务收入（万元）83473.5186452.9873591.25

截至本报告期末，实际在管的全委托项目个数较上年同期净增加12个，面积净增加约143万平方米，受新项目运营前期未达饱和状态的影响，本报告期实现营业收入83473.51万元，同比下降3.45%。

2）招商及空间运营业务

招商及空间运营业务包括写字楼、商业、酒店、公寓等运营、招商及对应业态的装修业务，目前已拥有“红璞公寓”、“世联空间”、“小样社区”等服务品牌。

2023年2022年2021年

产品类型金额（万元）比重增长率金额（万元）比重增长率金额（万元）比重增长率

公寓酒店管理9767.9843.77%-2.10%9977.5728.08%-31.91%14654.3824.08%-73.18%

工商资产运营3478.6515.59%-63.18%9448.0126.60%-61.98%24850.0340.83%18.25%

装修服务2927.9013.12%-69.14%9486.7226.70%2.31%9272.9615.24%-20.93%

小样社区及其他3784.0716.96%-15.81%4494.7712.65%-26.48%6113.3210.04%11.15%

招商服务2356.0610.56%11.04%2121.905.97%-64.45%5968.709.81%4.86%

合计22314.66100.00%-37.19%35528.97100.00%-41.62%60859.39100.00%-38.26%

公寓酒店管理：公寓酒店管理业务以托管运营集中式公寓为主，以“红璞公寓”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。本报告期实现营业收入9767.98万元，同比下降2.10%。

工商资产运营：主要是写字楼、商业物业的运营服务，成功创立了“世联空间”办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。本报告期实现营业收入3478.65万元，同比下降63.18%。

3）咨询顾问业务

项目2023年2022年2021年顾问业务年度执行合约数(个）422453624

其中：地方政府或土地运营机构策划项目数（个）889115

房地产开发商策划项目数(个)317362609

咨询顾问业务收入（万元）8567.4310442.0014184.56

公司咨询顾问业务受房地产市场影响，本报告期实现收入8567.43万元，同比下降17.95%。

2、主营业务收入按地区分类

2023年2022年2021年

区域金额（万元）比例金额（万元）比例金额（万元）比例

华南区域172205.4451.67%190424.0348.16%280083.9246.65%

增长率-9.57%-32.01%-2.69%

华东区域47912.9014.37%63880.7816.16%96553.8516.08%

增长率-25.00%-33.84%-18.51%

24深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

华北区域56055.9816.82%62480.3915.80%90015.7314.99%

增长率-10.28%-30.59%-12.57%

华中及西南区域29942.138.98%42957.4810.87%73114.4212.18%

增长率-30.30%-41.25%-15.94%

山东区域27208.228.16%35626.959.01%60634.9710.10%

增长率-23.63%-41.24%-10.77%

合计333324.67100.00%395369.63100.00%600402.89100.00%

本报告期，华南区域主要是金融服务、装修服务战略调整及区域交易业务下降的影响，营业收入同比下降9.57%；华东区域、华中及西南区域主要受区域交易业务下降和空间运营业务战略调整的影响，营业收入同比下降25.00%和30.30%；

华北区域主要受区域物业及综合设施管理业务下降和空间运营业务战略调整的影响，营业收入同比下降10.28%。山东区域主要受区域交易业务下降的影响，营业收入同比下降23.63%。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2023年2022年

同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计3373302763.66100%3979430159.12100%-15.23%分行业

房地产中介服务业2244543780.7066.54%2652970960.2766.67%-15.40%

其他行业1128758982.9633.46%1326459198.8533.33%-14.90%分产品

综合营销业务895212196.8526.54%1219537423.6630.65%-26.59%

互联网+业务1263657292.5637.46%1329013542.0733.40%-4.92%物业及综合设施管理

834735078.6324.75%864529789.4821.72%-3.45%

业务

招商及空间运营业务223146631.626.62%355289737.458.93%-37.19%

咨询顾问业务85674291.292.54%104419994.542.62%-17.95%

金融服务业务30821210.410.91%80905825.302.03%-61.90%

其他业务40056062.301.19%25733846.620.65%55.66%分地区

华南区域1758735601.6952.14%1924855870.1748.37%-8.63%

华东区域479244754.6914.21%639006278.8316.06%-25.00%

华北区域562661188.4216.68%626909783.4715.75%-10.25%

华中及西南区域299368001.398.87%429642460.9610.80%-30.32%

山东区域273293217.478.10%359015765.699.02%-23.88%

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

□适用□不适用

25深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减年同期增减分行业房地产中介服

2244543780.701982717612.3011.67%-15.40%-13.26%-2.17%

务业

其他行业1088702920.661051114120.693.45%-16.30%-18.37%2.44%分产品

综合营销业务895212196.85710705214.1520.61%-26.59%-24.44%-2.26%

互联网+业务1263657292.561194296248.075.49%-4.92%-4.53%-0.38%物业及综合设

834735078.63766756937.098.14%-3.45%-4.68%1.19%

施管理业务招商及空间运

223146631.62268120135.96-20.15%-37.19%-41.42%8.68%

营业务分地区

华南区域1722054419.141535768915.8010.82%-9.57%-9.97%0.40%

华东区域479129037.54486377276.98-1.51%-25.00%-15.58%-11.32%

华北区域560559755.94522284354.576.83%-10.28%-14.26%4.32%华中及西南区

299421330.83267120454.3710.79%-30.30%-32.99%3.58%

域

山东区域272082157.91222280731.2718.30%-23.63%-21.67%-2.05%

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

□是□否

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用□不适用

（5）营业成本构成行业分类

单位：元

2023年2022年

行业分类项目占营业成占营业成本同比增减金额金额本比重比重

房地产中介服务业工资奖金659091268.1033.24%786119695.9734.39%-16.16%

房地产中介服务业渠道转介费1049111987.4752.91%1067454750.3046.70%-1.72%

其他行业工资奖金328326669.5630.10%346039617.0526.34%-5.12%

其他行业保安保洁费288714851.9726.47%313554725.3823.87%-7.92%

其他行业运营租赁费79144195.057.26%148704934.9111.32%-46.78%说明

26深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

1）、总体情况

公司最近各期的成本情况如下：

2023年2022年2021年

项目金额（万元）占收入比重金额（万元）占收入比重金额（万元）占收入比重

营业收入337330.28100.00%397943.02100.00%608250.79100.00%

增长率-15.23%-34.58%-9.52%

营业成本307336.8591.11%359951.0190.45%516596.7384.93%

增长率-14.62%-30.32%-12.75%

营业成本中的工资奖金98741.7929.27%113215.9328.45%183866.0430.23%

增长率-12.78%-38.42%-10.82%

工资奖金占营业成本比重32.13%31.45%35.59%

营业成本中的技术协作费104911.2031.10%106745.4826.82%142318.0823.40%

增长率-1.72%-25.00%44.90%

技术协作费占营业成本比重34.14%29.66%27.55%本报告期，营业成本同比减少52614.16万元，同比下降14.62%，主要原因是：1）本报告期公司综合营销业务收入同比下降26.59%，成本同比减少22989.87万元，主要是固定工资、业务提成及奖金相应减少；2）本报告期公司工商资产运营、公寓管理业务受转型调整的影响，收入同比下降63.18%和2.10%，成本同比减少14402.62万元，主要是支付出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用相应减少；3）本报告期公司装修业务收入同比下降69.14%，成本同比减少

6160.39万元，主要是支付第三方的工程外包、工程材料等费用相应减少；4）本报告期公司互联网+业务收入同比下降

4.92%，成本同比减少5673.20万元，主要是支付第三方的渠道转介费用相应减少。

2）毛利分析

2023年2022年2021年

业务类别毛利毛利毛利毛利率毛利率毛利率金额（万元）占比金额（万元）占比金额（万元）占比

综合营销业务18450.7061.52%20.61%27893.3573.42%22.87%59555.3964.98%24.80%

增长率-33.85%-2.26%-53.16%-1.93%-26.89%-2.40%

互联网+业务6936.1023.13%5.49%7798.5320.53%5.87%14540.4115.86%7.59%

增长率-11.06%-0.38%-46.37%-1.72%70.00%2.27%

金融服务业务1458.424.86%47.32%5538.4814.58%68.46%12237.7013.35%61.30%

增长率-73.67%-21.14%-54.74%7.16%-0.42%11.23%物业及综合设施管理业

6797.8122.66%8.14%6012.1015.82%6.95%8307.339.06%11.29%

务

增长率13.07%1.19%-27.63%-4.34%-11.29%-3.52%

招商及空间运营业务-4497.35-14.99%-20.15%-10241.58-26.96%-28.83%-6160.61-6.72%-10.12%

增长率56.09%8.68%-66.24%-18.71%82.64%25.87%

咨询顾问业务795.812.65%9.29%1028.322.71%9.85%1400.601.53%9.87%

增长率-22.61%-0.56%-26.58%-0.02%-37.24%-2.76%

其他业务51.920.17%1.30%-37.20-0.10%-1.45%1773.241.93%22.60%

27深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

增长率239.57%2.75%-102.10%-24.05%1.73%0.98%

合计29993.41100.00%8.89%37992.00100.00%9.55%91654.06100.00%15.07%

注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。

本报告期公司各项主营业务的毛利具体情况如下：

1）综合营销业务实现毛利18450.70万元，同比减少33.85%，毛利率同比下降了2.26个百分点，主要是因为本报告

期公司综合营销业务收入同比减少26.59%，同时受固薪社保、固定运营费用等固定成本影响，综合营销业务成本同比减少

24.44%，使得毛利率同比下降。

2）互联网+业务实现毛利6936.10万元，同比减少11.06%，毛利率同比下降了0.38个百分点，主要是因为本报告期

公司互联网+业务收入同比减少4.92%，毛利率同比略有下降。

3）金融服务业务实现毛利1458.42万元，同比减少73.67%，毛利率同比下降了21.14个百分点，主要是因为本报告

期公司金融服务收入同比减少61.90%，同时受固薪社保、固定运营费用等固定成本影响，毛利率同比下降。

4）物业及综合设施管理业务实现毛利6797.81万元，同比增长13.07%，毛利率同比增加了1.19个百分点，主要是

因为本报告期公司采取优化人员结构、强化采购管理等措施持续增效降本，致使毛利率同比上升。

5）咨询顾问业务实现毛利795.81万元，同比减少22.61%，毛利率同比下降了0.56个百分点，主要是因为本报告期

咨询顾问业务收入同比减少17.95%，毛利率同比略有下降。

6）招商及空间运营业务毛利为亏损4497.35万元，亏损同比减少5744.23万元，主要是因为公司工商资产运营、公

寓管理业务已基本完成重组优化减亏目标的战略调整，本报告期工商资产运营、公寓管理业务毛利亏损同比减少。

（6）报告期内合并范围是否发生变动

□是□否

本报告期通过投资新设增加河北雄安世联安正房产经纪有限公司、宁波世联中光城市服务有限公司等16家子公司；

因股权处置减少江西世联聚义置业有限公司、山东世联松塔装饰工程有限公司2家子公司；因注销减少北京世联兴业房地

产顾问有限公司、固安世联房地产经纪有限公司等20家子公司。

详见本附注“九、合并范围的变更”及本附注“十、在其他主体中的权益”相关内容。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用□不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）625326743.07

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例18.54%

前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例3.09%公司前5大客户资料

28深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例

1客户1190592951.165.65%

2客户2155707841.134.62%

3客户3109350267.973.24%

4客户4104340595.673.09%

5客户565335087.141.94%

合计--625326743.0718.54%主要客户其他情况说明

□适用□不适用

关联方交易主要是本集团给控股股东及其子公司提供物业管理、公寓酒店管理、装修工程等服务。

公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）110034295.19

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例5.75%

前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例0.00%公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例

1供应商128989243.691.52%

2供应商224299843.751.27%

3供应商321263095.911.11%

4供应商417981625.980.94%

5供应商517500485.860.91%

合计--110034295.195.75%主要供应商其他情况说明

□适用□不适用

3、费用

单位：元

2023年2022年同比增减重大变动说明

管理费用251423166.03283750577.65-11.39%

1）租赁融资费用同比减少2629.14万财务费用1234431.0252411063.36-97.64%元；2）借款利息同比减少1773.05万元。

研发费用33466200.4052581138.62-36.35%工资奖金等人力费用减少

投资收益4980146.8563897213.01-92.21%处置子公司确认投资收益减少公允价值变动收益

（损失以“－”号-98391119.53-15000000.00555.94%其他非流动金融资产公允价值减少填列）信用减值损失（损应收款项、贷款按会计政策计提的预期-129796295.88-314837288.47-58.77%失以“-”号填列）信用减值损失减少

资产处置收益4474599.4839986921.33-88.81%租赁合同提前终止确认处置收益减少

营业外收入13135572.8524529035.87-46.45%政府补助、收取违约金减少

所得税费用38341100.4068149355.32-43.74%按会计政策转回递延所得税费用减少

29深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

上海股投、山东世联等非全资子公司利

少数股东损益-19927791.833321639.52-699.94%润减少外币财务报表折算

16587.76155888.99-89.36%子公司外币报表折算变动

差额归属于少数股东的

上期非全资子公司已注销，其外币报表其他综合收益的税54915.11-100.00%

折算差额转出，本期无后净额

4、研发投入

□适用□不适用

5、现金流

单位：元项目2023年2022年同比增减

经营活动现金流入小计4568715725.275608069520.83-18.53%

经营活动现金流出小计4120219846.484978304754.05-17.24%

经营活动产生的现金流量净额448495878.79629764766.78-28.78%

投资活动现金流入小计16987816.19224850469.52-92.44%

投资活动现金流出小计320001339.5996292085.03232.32%

投资活动产生的现金流量净额-303013523.40128558384.49-335.70%

筹资活动现金流入小计373334000.00229475481.7962.69%

筹资活动现金流出小计1111568333.59652036990.9270.48%

筹资活动产生的现金流量净额-738234333.59-422561509.13-74.70%

现金及现金等价物净增加额-592713077.68335696278.68-276.56%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明

□适用□不适用

（1）投资活动现金流入同比减少92.44%，主要是因为上期收回前期处置子公司股权款18520.78万元，本期没有。

（2）投资活动现金流出同比增加232.32%，主要原因：1）因为本报告期公司支付购入银行大额存单31000万元，上期没有；2）本报告期公司支付的公寓管理业务等装修款同比减少4492.49万元。

（3）投资活动产生的现金流量净额同比减少335.70%，详见上述投资活动现金流入和流出的变动说明。

（4）筹资活动现金流入同比增加62.69%，主要是因为本报告期公司向银行借款同比增加15300万元。

（5）筹资活动现金流出同比增加70.48%，主要原因：1）本报告期公司偿还控股股东统借统还借款35000万元；2）本报

告期公司偿还银行借款同比增加23240万元；3)本报告期公司支付的租赁合同租金同比减少9896.85万元。

（6）筹资活动产生的现金流量净额同比减少74.70%，详见上述筹资活动现金流入和流出的变动说明。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

□适用□不适用

30深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

本报告期，公司实现的净利润为-31554.44万元，经营活动产生的现金流量净流入44849.59万元，存在较大的差异，主要原因是：1）本报告期公司按会计政策确认的公允价值变动收益、预期信用减值损失、资产减值损失合计29834.94万元；2）本报告期公司收回存量应收账款29301.53万元；3）本报告期公司贷款发放和回收产生的现金为净流入

25134.01万元。

五、非主营业务分析

□适用□不适用

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2023年末2023年初比重增

重大变动说明金额占总资产比例金额占总资产比例减

货币资金1614216440.0429.96%2200844977.8832.40%-2.44%加大催收陆续

应收账款811283522.4015.06%1192903404.3417.56%-2.50%收回存量应收款项交易服务合同

合同资产123550071.452.29%84751168.151.25%1.04%确认合同资产增加交易服务确认

存货18651649.730.35%14317526.980.21%0.14%合同履约成本增加投资性房

530308489.429.84%566759391.798.34%1.50%

地产联营企业减资长期股权

12153863.200.23%35973231.200.53%-0.30%收回投资、计

投资提减值增加

固定资产54406120.461.01%55757647.990.82%0.19%按会计政策摊使用权资

100361797.391.86%195611580.482.88%-1.02%销减少、计提

产减值增加银行短期借款

短期借款101000000.001.87%160000000.002.36%-0.49%减少

合同负债66055938.381.23%54407921.640.80%0.43%银行长期借款

12个月内到

长期借款0.00%49300000.000.73%-0.73%期，全部重分类转出

租赁负债124709235.822.31%166921307.812.46%-0.15%票据到期已收

应收票据1763855.120.03%3503262.060.05%-0.02%回主动控制金融服务业务规模

贷款103686025.491.92%296212896.954.36%-2.44%放款减少，陆续收回存量款项

债权投资312523845.645.80%0.00%5.80%资金管理优

31深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文化，增加大额存单长期应收应收融资租赁

5995504.720.11%10741602.070.16%-0.05%

款款减少长期待摊按会计政策摊

32561250.950.60%52635897.300.77%-0.17%

费用销减少非全资子公司

应付股利2858604.880.05%0.00%0.05%青岛荣置地实施利润分红已按期偿还控股股东统借统一年内到还借款35000

期的非流92602776.801.72%631014437.739.29%-7.57%万元和银行长动负债期借款20550万元未到期商业承其他流动

3797765.440.07%2272595.170.03%0.04%兑汇票贴现增

负债加使用权资产按递延所得会计政策确认

28095111.890.52%47102924.480.69%-0.17%

税负债的递延负债减少境外资产占比较高

□适用□不适用

2、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：元本期计入权益的累本期本期本期公允价计提项目期初数计公允价值变购买出售其他变动期末数值变动损益的减动金额金额值金融资产

4.其他权

益工具投2112685.54-122685.541990000.00资

5.其他非

流动金融480315454.7198341119.53198341119.53-2700000.00380787190.21资产金融资产

482428140.2598341119.53198341119.53-2822685.54382777190.21

小计

上述合计482428140.2598341119.53198341119.53-2822685.54382777190.21

金融负债0.000.00其他变动的内容

1）其他权益工具投资的其他变动是本报告期公司投资的世居置业服务有限公司注销清算确认损失124466.86元及其美元

报表合并折算的汇率折算差异1781.32元。

2）其他非流动金融资产的其他变动是本报告期被投资单位注销清算分配收回的投资款。

32深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是□否

3、截至报告期末的资产权利受限情况

1）2021 年 5 月 18 日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲 6 号 1 幢 5 层 C 座六层、1 幢 6 层 C 座七层房产作为抵押，与平安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字20210423第001号综合授信合同，综合授信期限为

2021年5月31日至2023年5月31日，截至2023年12月31日，该抵押解除手续尚未完成，该物业的账面原值为

70060928.54元，净值为35030464.39元。

2）2023年1月13日，本集团以浙江省杭州市西湖区百家园路61号1幢、2幢、浙江省杭州市西湖区留下街道百家园路

61号土地使用权，四川省成都市青羊区百瑞二路338号3栋第4层403-412、414-428、第5层501-505、507-509、511-

519、521-528、第6层602-604、606-607、609、611-616、618-619、621-628、第7层702-709、712-718、721-728、第

10层1008、第12层1203-1216、1219-1228、第13层1302-1316、1318-1328作为抵押，与中国银行股份有限公司深圳东

部支行签订了2023圳中银东部额协字第0000003号综合授信合同，综合授信期限为2023年1月13日至2023年8月13日，截至2023年12月31日，该抵押解除手续尚未完成，该物业账面原值为303796016.12元，净值为245901598.06元。

3）2023年4月18日，本集团以四川省成都市武侯区人民南路三段2号1栋15楼1号、1栋15楼5号，湖北省武汉市江

汉区建设大道 847 号（瑞通广场）B 座 21 层作为抵押，与兴业银行股份有限公司深圳分行签订了兴银深华富授信字（2023）

第21号综合授信合同，综合授信期限为2023年4月18日至2024年2月20日，截至2023年12月31日，该物业的账面

原值为41072687.82元，净值为24920837.71元，其中投资性房地产的账面原值为28723850.55元，净值为

17388046.87元；固定资产的账面原值为12348837.27元，净值为7532790.84元。

4）2023年10月21日，本集团以陕西省西安市高新区高新国际商务中心数码大厦13201室，沈阳市沈河区友好街10-3号

1301-1310，安徽合肥政务区东流路 999 号新际商务中心 B 幢 10 层，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南侧信达广场

塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012，四川省成都市青羊区百瑞二路338号3栋第14层1401-

1416、1419-1428、1502-1508、1514-1517、1519-1528、1601-1628作为抵押，与江苏银行股份有限公司深圳分行签订了

SX162123002981 号综合授信合同，综合授信期限为 2023 年 6 月 13 日至 2024 年 6 月 12 日，截至 2023 年 12 月 31 日，该物业账面原值为149612546.96元，净值为104885403.14元，其中投资性房地产的账面原值为132798034.98元，净值为94725107.60元；固定资产的账面原值为16814511.98元，净值为10160295.54元。

5）本集团在银行存入保函保证金 20565755.10 元、冻结诉讼保证金 11769793.42 元、子公司车辆 ETC 业务被冻结业务

保证金3000.00元、共管账户余额721386.00元、未及时更新法人信息账户被临时管控金额545390.55元，及子公司深圳世联行二手楼交易资金监管账户二手楼交易客户缴存的交易结算资金98418.66元，货币资金合计33703743.73元。

七、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

27448001.008342504.31229.01%

33深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

□适用□不适用公司报告期无募集资金使用情况。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

九、主要控股参股公司分析

□适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润电子商务及

先锋居善子公司10000000.00844618931.28-235016685.081271580406.70-35896318.26-32798912.35开发

世联小贷子公司小额贷款900000000.00652585152.69642856295.1837784431.6130231651.4527908206.38北京安信

子公司物业管理10000000.00315376343.22161658357.21597473542.7739897281.9038948641.31行

34深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

山东世联子公司房地产中介10000000.00238937418.6915507250.33204633942.967725261.262031443.90工商资产运

杭州君汇子公司营、公寓酒20000000.0045318095.38-40269628.9130629638.35-41377036.79-46103373.95店管理

投资管理、

上海股投子公司35300000.0091138694.12-141151135.4118846128.20-90202447.64-90028671.77投资咨询报告期内取得和处置子公司的情况

□适用□不适用报告期内取公司名称得和处置子对整体生产经营和业绩的影响公司方式

河北雄安世联安正房产经纪有限公司本公司间接持有雄安世联100%的股权，本报告期，雄安世联实投资新设

(以下简称“雄安世联”)现营业收入174.19万元，净利润10.07万元深圳世联嘉恒企业管理有限公司(以下本公司间接持有深圳世联嘉恒100%的股权，本报告期，深圳世投资新设

简称“深圳世联嘉恒”)联嘉恒暂无营业收入，净利润23.59万元。

宁波世联嘉信企业管理有限公司(以下本公司间接持有宁波世联嘉信100%的股权，本报告期，宁波世投资新设

简称“宁波世联嘉信”)联嘉信尚未正式运营，暂无营业收入，亏损0.01万元。

宁波世联中光城市服务有限公司(以下本公司间接持有宁波世联中光35%的股权，本报告期，宁波世投资新设

简称“宁波世联中光”)联中光实现营业收入162.03万元，净利润2.44万元江门市善居宝电子商务有限公司(以下本公司间接持有江门善居100%的股权，本报告期，江门善居尚投资新设

简称“江门善居”)未正式运营。

深圳市世创文化传播有限公司(以下简本公司间接持有深圳世创100%的股权，本报告期，深圳世创尚投资新设

称“深圳世创”)未正式运营，暂无营业收入，亏损12.57万元。

徐州市厚汇电子商务有限公司(以下简本公司间接持有徐州厚汇商务100%的股权，本报告期，徐州厚投资新设

称“徐州厚汇商务”)汇商务尚未正式运营。

商丘玖远企业管理咨询有限公司(以下本公司间接持有商丘玖远100%的股权，本报告期，商丘玖远尚投资新设

简称“商丘玖远”)未正式运营，暂无营业收入，亏损0.29万元。

深圳世联嘉合企业管理有限公司(以下本公司间接持有深圳世联嘉合100%的股权，本报告期，深圳世投资新设

简称“深圳世联嘉合”)联嘉合尚未正式运营。

深圳世联嘉创企业管理有限公司(以下本公司间接持有深圳世联嘉创60%的股权，本报告期，深圳世投资新设

简称“深圳世联嘉创”)联嘉创尚未正式运营，暂无营业收入，净利润0.04万元。

深圳世联嘉美企业管理有限公司(以下本公司间接持有深圳世联嘉美100%的股权，本报告期，深圳世投资新设

简称“深圳世联嘉美”)联嘉美尚未正式运营。

上海世联卓然数据科技有限公司(以下本公司间接持有上海世联卓然100%的股权，本报告期，上海世投资新设

简称“上海世联卓然”)联卓然尚未正式运营。

阜阳世联行房地产咨询有限公司(以下本公司间接持有阜阳世联行51%的股权，本报告期，阜阳世联投资新设

简称“阜阳世联行”)行尚未正式运营。

济南世说传媒有限公司(以下简称“济本公司间接持有济南世说传媒75.5%的股权，本报告期，济南投资新设南世说传媒”)世说传媒尚未正式运营。

澳门世联行顾问服务有限公司(以下简本公司间接持有澳门世联行100%的股权，本报告期，澳门世联投资新设

称“澳门世联行”)行尚未正式运营。

澳门世联君汇不动产运营管理有限公本公司间接持有澳门君汇100%的股权，本报告期，澳门君汇尚投资新设

司(以下简称“澳门君汇”)未正式运营。

江西世联聚义置业有限公司(以下简称本公司间接持有江西世联聚义51%的股权，本报告期，江西世股权处置

“江西世联聚义”)联聚义实现营业收入234.77万元，亏损144.12万元。

山东世联松塔装饰工程有限公司(以下本公司间接持有山东松塔75.5%的股权，本报告期，山东松塔股权处置

简称“山东松塔”)无营业收入，净利润0.95万元。

大连善居电子商务有限公司(以下简称本公司间接持有大连善居100%的股权，本报告期，大连善居无工商注销

“大连善居”)营业收入，净利润36.99万元。

赣州先峰居善科技有限公司(以下简称本公司间接持有赣州居善51%的股权，本报告期，赣州居善无工商注销

“赣州居善”)营业收入，净利润24.45万元。

常州善居电子商务有限公司(以下简称本公司间接持有常州善居100%的股权，本报告期，常州善居无工商注销

“常州善居”)营业收入，亏损0.22万元。

西宁善居商务信息咨询有限公司(以下本公司间接持有西宁善居100%的股权，本报告期，西宁善居无工商注销

简称“西宁善居”)营业收入，净利润24.08万元。

35深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

银川善居电子商务有限公司(以下简称本公司间接持有银川善居100%的股权，本报告期，银川善居无工商注销

“银川善居”)营业收入，净利润45.32万元。

佛山世君商务管理有限公司(以下简称本公司间接持有佛山世君100%的股权，本报告期，佛山世君无工商注销

“佛山世君”)营业收入，净利润2725.43万元。

深圳深汕特别合作区世联晟火咨询管本公司间接持有世联晟火60%的股权，本报告期，世联晟火无工商注销

理有限公司(以下简称“世联晟火”)营业收入和利润。

深圳市小样科技服务有限公司(以下简本公司间接持有深圳小样41%的股权，本报告期，深圳小样无工商注销

称“深圳小样”)营业收入和利润。

柳州世联万力文化旅游投资有限公司本公司间接持有柳州世联文旅35.7%的股权，本报告期，柳州工商注销

(以下简称“柳州世联文旅”)世联文旅尚未正式运营。

杭州世联集房酒店管理有限公司(以下本公司间接持有杭州酒店管理100%的股权，本报告期，杭州酒工商注销

简称“杭州酒店管理”)店管理尚未正式运营。

成都世联集金商务服务有限公司(以下本公司间接持有成都集金100%的股权，本报告期，成都集金无工商注销

简称“成都集金”)营业收入，亏损1.12万元。

天津世联集金商务信息咨询有限公司本公司间接持有天津集金100%的股权，本报告期，天津集金无工商注销

(以下简称“天津集金”)营业收入和利润。

北京世联兴业房地产顾问有限公司(以本公司直接持有北京世联兴业100%的股权，本报告期，北京世工商注销

下简称“北京世联兴业”)联兴业无营业收入，净利润148.57万元。

固安世联房地产经纪有限公司(以下简本公司直接持有固安世联100%的股权，本报告期，固安世联无工商注销

称“固安世联”)营业收入和利润。

重庆世联协兴装饰设计有限公司(以下本公司间接持有重庆装饰100%的股权，本报告期，重庆装饰无工商注销

简称“重庆装饰”)营业收入，净利润0.06万元。

厦门市立丹行松塔装饰有限公司(以下本公司间接持有立丹行松塔80%的股权，本报告期，立丹行松工商注销

简称“立丹行松塔”)塔无营业收入，亏损2.23万元。

厦门市立丹行房地产代理有限公司(以本公司间接持有立丹行代理80%的股权，本报告期，立丹行代工商注销

下简称“立丹行代理”)理尚未正式运营。

漳州市龙文区立丹行房地产代理有限本公司间接持有漳州立丹行80%的股权，本报告期，漳州立丹工商注销

公司(以下简称“漳州立丹行”)行无营业收入，净利润0.08万元。

厦门市立丹行联合营销策划有限公司本公司间接持有立丹行联合40.8%的股权，本报告期，立丹行工商注销

(以下简称“立丹行联合”)联合无营业收入，净利润0.22万元。

唐山世联君汇运营管理有限公司(以下本公司间接持有唐山君汇51%的股权，本报告期，唐山君汇尚工商注销

简称“唐山君汇”)未正式运营。

主要控股参股公司情况说明

1）本公司之全资子公司先锋居善负责公司互联网+业务的运营，针对市场环境变化公司积极进行业务架构重组、优化城市

布局、整合渠道资源，本报告期公司营业收入同比增长4.28%。

2）本公司之全资子公司世联小贷负责各类小额信贷产品的运营，因市场环境和客户需求的变化，公司在主动逐步控制金融

服务的业务规模；本报告期公司营业收入同比下降56.03%。

3）本公司之控股子公司北京安信行，主要经营物业管理服务，本报告期部分项目合同到期退出，营业收入同比下降7.58%。

4）本公司之控股子公司山东世联，主要经营房地产中介服务，本报告期公司营业收入同比下降27.67%。

5）本公司之全资子公司杭州君汇，主要经营工商资产运营、公寓酒店管理服务，本报告期公司营业收入同比增长25.69%。

6）本公司之控股子公司上海股投，主要经营投资管理、投资咨询服务，本报告期公司营业收入同比下降20.11%。

十、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

36深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

十一、公司未来发展的展望

（一）公司发展战略

公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，制定了“2111”战略，“2”代表公司业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大核心体系；三个“1”，分别代表“一个全国标杆、一流客户体验和一支专业的团队”。“一个全国标杆”，即以横琴为模板打造出一个城市资管的全国标杆。“一流的客户体验”，即以客户为中心，借助科技工具，为两大板块的业务客户提供高品质的服务体验。“一支专业的队伍”，即在两大业务板块分别打造出一支行业领先水准的专业化管理团队。

公司构建了“大交易+大资管”双核协同的业务体系，聚焦优势业务、发挥上市公司特长、借力横琴资源，形成以特色业务为“钩子”，以基石业务为收入规模主体，以增值业务提升客户粘性的多层次业务组合。

“大交易”面对市场的重重挑战，积极探索创新模式，构建综合营销服务体系，以稳定公司的基本盘；大资管不断夯实自身能力，积极拓展业务机会，致力于成为公司的重要增长极，推动公司持续发展壮大。

（二）2024年经营计划

中国作为全球最大的房地产市场，始终存在着未被满足的需求。随着行业在政策、金融、舆论等关键因素上逐渐形成共识，2024年，房地产市场将迎来“见龙在田”的全新阶段，预示着市场将涌现出新的发展机遇，特别是“租”和“用”市场。如何满足客户“新”需求将成为公司未来战略的重中之重。

2024年，在保持现有业务体系稳固的基础上，公司将拓宽思路，创新发展，同时充分关注风险管理，努

力实现既定目标。

1.大交易

从公司过往能力和优势出发，根据市场及客户的变化，重新构建综合营销服务能力，抓住市场调整机会，再次回到增长与效益的正循环。

提升综合营销能力。拆解整个营销的 SOP，打造从项目定位、客户定位、产品创新、物业发展建议、营销展示、价值点挖掘，到营销策略的综合营销操盘服务能力。

转变思维方式，抢占更多市场商机。市场全面处于积压阶段情况下，从抓个盘拓展转向解决客户痛点的思路，提供多样化的产品服务，抢占更多的市场机会，提升市场占有率。

强化互联网+业务的客户运营能力、链接能力，提升渠道粘性。扩展中介资源的链接范围，打通线上大 V 与线下实体门店的连接渠道，对专业经纪人、自由经纪人、兼职经纪人与异业中介等分类运营；建立积分制运营体系，激发用户活跃度和忠诚度。

37深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

以“球队文化”为引导，优化岗位配置。借鉴球队流动机制，学习球队团队协作精神，引进行业精英，强化团队实力。

大资管

大资管业务经过三年的系统建设、基地巩固，实现从 1 到 N 的拓展目标和预期盈利，同时严守业务发展边界，谨慎投资，规避新风险。

物业及综合设施管理业务。重点聚焦产办客户，提供“招商+物业管理”一体化服务模式，解决资产空置和服务品质等问题。在核心城市推广、落地科技企业的物业及综合设施管理业务，打造工程改造、资产提升、运营成本控制及客户服务资源整合等核心能力，形成针对性的解决方案输出能力。

招商及空间运营业务。聚焦“安居系”和“产业系”客户，深耕华南、浙江以及北京地区，提供一体化服务，构建竞争壁垒；完善空间运营服务品质，提升存量项目出租率和利润。

咨询顾问业务。坚守“聚焦+深耕”的战略，将解决客户增量定位和存量盘活作为大资管的前导业务，推动资管业务高效率发展。

（三）未来经营可能面对的风险及应对策略

1、中央及地方政府调控政策的变化，影响着市场对房地产行业走势的预期。虽然目前房地产整体调控思

路已经转向，但目前房地产市场仍存在市场信心不足，新房交易市场的恢复速度和效果可能不及预期，从而对市场成交的变动方向产生重大影响。公司在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效的应对方法，重要的是管理层将持续密切关注市场变化，及时调整经营策略。

2、当前房地产市场在不同地区的发展水平不均衡；虽然目前公司业务全国化布局，但各地区公司处在不同的发展阶段。在这种情况下，可能存在某个地区市场突然出现了市场机会，但当地公司的经营团队因缺乏经验而无法把握时机，或无法及时规避突然出现的市场风险的情况。这需要集团管理层对于重点的地区市场予以特别关注，定期跟踪和分析这些地区的市场变化，对于当地团队给予特别的决策指导和资源倾斜。

3、公司大交易业务主要客户为房地产企业，当前部分房地产企业资金链紧张，受部分开发商客户经营与

财务状况的影响，公司大交易业务的部分佣金应收账款可能出现回款周期拉长、逾期乃至坏账的风险。公司成立“应收账款专班小组”，统筹大交易业务应收款项的催收管理及相关法律、诉讼等事宜，紧密关注风险客户的复工复产动态，及时迅速采取应对措施，不断优化应收款项管理，提升回款效率，捍卫公司的应收权益

4、公司属于人力资源密集型公司，企业的成功所依靠的是自身在各方面持续改善的能力，这一点对于公

司核心人员的上进心提出很高的要求。面对剧烈变化的市场和竞争形势，核心人员是否能够不断学习、改善，持续投入工作热情，都存在不确定性。对此，公司继续强化企业文化的传承和对管理人员领导力的提升，完善激励和绩效考核机制，培养潜力人才，才能创造卓越绩效。

38深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动

□适用□不适用调研的接待对谈论的主要内容及提接待时间接待地点接待方式接待对象基本情象类型供的资料况索引

海通证券，平安证券，中信建投东莞证券，深圳市珞珈投资咨询有限公司，北京国世通资产管理有限公司，深圳昌宏盛

2023年04月瑞投资管理有限公司，江苏银公司业务发展及经营业绩说

公司实地调研机构

12日行罗湖支行夏商周，香港伟祺情况明会科技，深圳市前海奇点财富资产管理有限公司，深圳益高资产管理有限公司，深圳前海百德纳资本管理有限公司

十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。

□是□否

39深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

第四节公司治理

一、公司治理的基本状况

报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《深圳证券交易所股票上市规则》等相关法律、法规的规定，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，规范公司运作，加强信息披露，进一步提高公司治理水平。

截至报告期末，公司治理的实际状况符合前述法律法规及深圳证券交易所、中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件要求。具体情况如下：

1、股东与股东大会

报告期内，公司召开了4次股东大会，会议的召集、召开、表决程序符合《公司章程》及《股东大会议事规则》等规定，会议充分预留了股东发言和提问的时间，确保全体股东享有平等地位，充分行使自己的权力，不存在损害中小股东利益的情形。报告期内的股东大会均由董事会召集召开，召开和表决程序均合法。

2、控股股东与上市公司的关系

报告期内公司控股股东能严格规范自己的行为，没有超越公司股东大会直接或间接干预公司决策和经营活动的行为。继续保持与本公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立，各自独立核算、独立纳税、独立承担责任和风险。

3、董事与董事会

报告期内，公司董事会成员11人，其中独立董事4人，公司董事会人数和人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要求。2023年度公司召开董事会8次，会议的召集、召开和表决程序规范。公司全体董事能够按照《主板上市公司规范运作》《董事会议事规则》等的要求认真履行董事诚实守信、勤勉尽责的义务，认真出席董事会和股东大会，积极参加相关知识的培训，熟悉有关法律法规。独立董事能够不受影响地独立履行职责，并对公司治理提出具体的建议。公司董事会下设战略与可持续发展、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会，对董事会负责。战略与可持续发展委员会主要负责拟定公司长期可持续发展战略和审核重大投资、融资决策等；审计委员会负责审核公司财务信息及其披露、监督

及评估内外部审计工作和内部控制；提名委员会负责拟定董事、高级管理人员的选择标准和程序，对董事、高级管理人员人选及其任职资格进行遴选、审核；薪酬与考核委员会负责制定董事、高级管理人员的薪酬政策与方案。

4、监事与监事会

报告期内，公司监事会成员3人，其中1人为职工代表，监事会的人数及构成符合法律、法规的要求。公司监事会依据《公司章程》、《监事会议事规则》等法律法规认真履行自己的职责，列席了历次董事会，出席了股东大会；按规定的程序召开监事会，对公司重大事项、财务状况、董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，维护公司及股东的合法权益。

5、关于绩效评价与激励约束机制

公司建立了公正、透明的董事、监事和高级管理人员的绩效评价标准和激励约束机制。对实际参与公司经营管理的董事、监事和高级管理人员建立了绩效考核体系。公司高管人员的聘任公开、透明，符合法律法规的规定。

6、利益相关者

40深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

公司充分尊重和维护利益相关者的合法权益，实现社会、股东、公司、员工等各方面利益的协调平衡，诚信对待供应商和客户，认真培养每一位员工，坚持与利益相关者互利共赢的原则，共同推动公司健康、可持续发展。

7、信息披露与透明度

公司根据最新修订的《信息披露制度》，严格按照有关法律法规和《信息披露制度》的规定，加强信息披露事务管理，履行信息披露义务。公司指定董事会秘书为公司信息披露管理负责人，并指定《证券时报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露的媒体和网站。公司真实、准确、完整、及时地披露信息，确保所有投资者公平地获取公司信息。

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异

□是□否

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

公司自上市以来，注意规范与控股股东、实际控制人之间的关系，建立健全各项管理制度。目前，公司在业务、资产、人员、财务、机构方面均独立于控股股东、实际控制人，具有独立完整的业务体系，具备独立面向市场自主经营的能力，完全独立运作、自主经营，独立承担责任和风险。

1、业务独立

公司拥有独立完整的业务体系，能够面向市场独立经营，独立核算和决策，独立承担责任与风险，未受到公司控股股东、实际控制人的干涉、控制，未与公司控股股东及其控制的其他企业之间、实际控制人存在关联关系而使公司经营自主权的完整性、独立性受到不良影响。

2、人员独立

公司董事、监事及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》规定的条件和程序产生，控股股东没有干预公司董事会和股东大会作出的人事任免决定。公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员均专职在本公司领取报酬，未在控股股东单位领取报酬和担任除董事以外的其他任何职务。

3、资产独立

公司与控股股东、实际控制人产权关系明晰，拥有独立的采购系统、销售系统、信息系统及商标使用权等无形资产。公司控股股东、实际控制人没有占用公司的资金、资产及其他资源。

4、机构独立

公司设有健全的组织机构体系，公司股东大会、董事会、监事会、经营层及各职能部门均独立运作，并制定了相应的内部管理及控制制度；公司销售、人事、行政、财务等所有机构与控股股东完全分开，不存在与控股股东单位之间机构重叠、彼此从属的情形。

5、财务独立

公司下设财务部，并有专职财务人员。建立了独立规范的会计核算体系和财务管理制度。公司独立在银行开立账户，不存在资金或资产被股东或其他企业任意占用的情况；公司作为独立纳税人，依法独立纳税，不存在与股东混合纳税情况；不存在控股股东干预本公司资金使用的情况。

41深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

三、同业竞争情况

□适用□不适用与上市公司问题公司工作进度及后的关联关系公司名称问题成因解决措施类型性质续计划类型针对同业竞争情况，控股股东出具了《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺内容如下：“1、针对本次收购完成后与上市公司存在的部分业务存在同业竞争的情况，本公司将自收购完成之日起36个月内，结合企业实际情况及所处行业特点与发展状况，及监管部门皆认可的方式履行相关决策程序，妥善解决部分业务同业竞争的情况。前述解决方式包括但不限于：（1）公司于2023资产重组：采取现金对价或者发行股份对年7月28日价等相关法律法规允许的不同方式购买资召开第六届董

产、资产置换、资产转让或其他可行的重事会第四次会

组方式；（2）业务调整：通过资产交易、议、2023年8业务划分等不同方式实现业务区分，包括月15日召开但不限于在业务构成、服务领域与客户群2023年第一次

体等方面进行区分；（3）在法律法规和相临时股东大

关政策允许的范围内其他可行的解决措会，审议通过施。在处理存在同业竞争的业务的过程《关于公司控中，本公司将充分尊重和保障上市公司中股股东避免同小股东的利益，并在获得该等上市公司的业竞争承诺延股东大会及证券监督管理机关、证券交易期的议案》，所同意后，积极推动实施。2、本公司将控股股东将在控股股东旗依法采取必要及可行的措施来避免本公司2026年8月下有物业管

及本公司控制的其他企业与上市公司发生28日前，结合珠海大横理公司，在同业恶性及不正当的同业竞争，保证遵守法律企业实际情况控股股东琴集团有其他物业管理业

竞争法规规定及上市公司的章程，与其他股东及所处行业特限公司务方面与上

一样平等的行使股东权利、履行股东义点与发展状市公司存在务，充分尊重上市公司的独立自主经营，况，及监管部同业竞争。

不会利用自身控制地位谋取不当利益，限门皆认可的方制任何上市公司正常的商业机会或发展，式履行相关决并将公正对待各相关企业，按照其自身形策程序，妥善成的核心竞争优势，依照市场商业原则参解决部分业务与公平竞争，不损害上市公司和其他股东同业竞争的情的合法利益。3、在上市公司审议是否与况。具体详见本公司及本公司控制的下属企业存在同业公司于2023

竞争的董事会或股东大会上，本公司将按年7月29日规定进行回避不参与表决。4、如上市公披露的《关于司认定本公司或本公司控股、实际控制的公司控股股东其他企业正在或将要从事的业务与上市公避免同业竞争

司存在同业竞争，则本公司将在上市公司承诺延期的公提出异议后自行或要求相关企业及时转让告》（2023-或终止上述业务。5、本公司保证严格遵027）守中国证券监督管理委员会、证券交易所

有关规定及《公司章程》等公司管理制度的规定，与其他股东一样平等地行使股东权利、履行股东义务，不利用本公司对上市公司的控制地位谋取不当利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。如违反上述承诺给上市公司造成损失，本公司将向上市公司进行赔偿。”

42深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期股东大会情况

投资者参与会议届次会议类型召开日期披露日期会议决议比例

详见披露在《证券时报》2022年度股东年度股东大巨潮资讯网的《2022年度

52.67%2023年04月21日2023年04月22日大会会股东大会决议公告》，公告编号为：2023-021。

详见披露在《证券时报》巨潮资讯网的《2023年第

2023年第一次临时股东大

22.02%2023年08月15日2023年08月16日一次临时股东大会决议公

临时股东大会会告》，公告编号为：2023-

029。

详见披露在《证券时报》巨潮资讯网的《2023年第

2023年第二次临时股东大

52.59%2023年09月28日2023年09月29日二次临时股东大会决议公

临时股东大会会告》，公告编号为：2023-

040。

详见披露在《证券时报》巨潮资讯网的《2023年第

2023年第三次临时股东大

52.51%2023年12月25日2023年12月26日三次临时股东大会决议公

临时股东大会会告》，公告编号为：2023-

051。

2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用□不适用

五、董事、监事和高级管理人员情况

1、基本情况

本期本期其他股份增持减持增减增减性年任职任期起始日任期终止日期初持股数股份股份期末持股数姓名职务变动变动

别龄状态期期（股）数量数量（股）

（股的原（股（股）因

））

2020年092025年12

胡嘉男57董事长现任0.000.000.000.000.00月18日月28日联席董2007年082025年12陈劲松男60现任182996100.000.000.0018299610事长月21日月28日

2010年092025年12

朱敏女54董事现任17529420.000.000.001752942月15日月28日

2013年092025年12

朱敏女54总经理现任17529420.000.000.001752942月12日月28日

2016年092025年12

任克雷男73董事现任0.000.000.000.000.00月08日月28日

2022年122025年12

裴书华女36董事现任0.000.000.000.000.00月29日月28日

2022年122025年12

陈卫城男50董事现任0.000.000.000.000.00月29日月28日

43深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

2023年042025年12

薛文女50董事现任0.000.000.000.000.00月21日月28日独立董2020年092025年12马志达男50现任0.000.000.000.000.00事月18日月28日独立董2020年092025年12郭天武男54现任0.000.000.000.000.00事月18日月28日独立董2019年102025年12张建平男57现任0.000.000.000.000.00事月09日月28日独立董2023年042025年12吴文媛女58现任0.000.000.000.000.00事月21日月28日监事会2019年102025年12袁鸿昌男51现任24760660.000.000.002476066主席月09日月28日

2022年122025年12

霍佳震男62监事现任0.000.000.000.000.00月29日月28日

2019年102025年12

吴小薇女44监事现任0.000.000.000.000.00月09日月28日副总经2019年122025年12刘唯唯男51现任0.000.000.000.000.00理月30日月28日副总经2023年012025年12王兵男45现任40000.000.000.004000理月13日月28日副总经2023年012025年12岳欣男53现任0.000.000.000.000.00理月13日月28日副总经2019年122024年02史剑华男45离任0.000.000.000.000.00理月30日月29日财务总2023年032025年12陈志聪男54现任0.000.000.000.000.00监月28日月28日董事会2021年012025年12吴惠明女44现任0.000.000.000.000.00秘书月19日月28日财务总2020年092023年03薛文女50离任0.000.000.000.000.00监月19日月28日

合计------------2428556000024285560--

报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况

□是□否

公司原财务总监薛文女士因个人原因，于2023年3月28日申请辞去公司财务总监职务，现担任公司董事。

公司副总经理史剑华先生因个人原因，于2024年2月29日申请辞去公司副总经理职务，辞职以后不在公司担任任何职务。

公司董事、监事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因薛文董事被选举2023年04月21日被选举薛文财务总监解聘2023年03月28日辞任吴文媛独立董事被选举2023年04月21日被选举陈志聪财务总监聘任2023年03月28日聘任王兵副总经理聘任2023年01月13日聘任史剑华副总经理解聘2024年02月29日辞任李荣副总经理任期满离任2023年01月13日任期满离任焦安平副总经理任期满离任2023年01月13日任期满离任

44深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

2、任职情况

公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责

1、董事主要工作经历

胡嘉先生，中国国籍，无境外居留权，1967年生，在职研究生学历。现任珠海大横琴集团有限公司董事长、法定代表人，大横琴（澳门）有限公司董事长，深圳市宝鹰建设控股集团股份有限公司董事长、法定代表人。现任本公司董事、董事长、法定代表人，董事任期为2022年12月29日至2025年12月28日；董事长任期为2023年1月13日至2025年12月28日。

陈劲松先生，中国国籍，持有香港永久性居民身份证，1964年生，同济大学管理工程研究生学历、硕士学位。1988年-1994年任职中建工程总公司。目前兼任住房和城乡建设部科学技术委员会房地产市场服务专业委员会委员、深圳市决策咨询委员会先行示范区专家、同济大学校董、阿拉善 SEE 生态协会终身会员、深圳市红树林湿地保护基金会发起人、终身

荣誉理事，曾任第九任中城联盟轮值主席。现任本公司董事、联席董事长，董事任期为2022年12月29日至2025年12月

28日；联席董事长任期为2023年1月13日至2025年12月28日。

朱敏女士，中国国籍，持有香港居民身份证，1969 年生，清华大学 EMBA 学历。1999 年加入世联行，历任世联行代理事业部总经理、世联行副总经理；现任本公司董事、总经理，董事任期为2022年12月29日至2025年12月28日；总经理任期为2023年1月13日至2025年12月28日。

任克雷先生，中国国籍，无境外居留权，1950年生，毕业于北京大学经济系，本科学历。任深圳市工业设计协会会长、深圳市设计与艺术联盟主席。现任本公司董事，任期为2022年12月29日至2025年12月28日。

裴书华女士，中国国籍，无境外居留权，1988年生，研究生学历。现任珠海大横琴集团有限公司董事、珠海华发集团有限公司董事、珠海交通集团有限公司董事及财务总监、珠海港控股集团有限公司董事、珠海航空有限公司董事、珠海

华金资本股份有限公司董事。现任本公司董事，任期为2022年12月29日至2025年12月28日。

陈卫城先生，中国国籍，1974年生，研究生学历。现任珠海大横琴集团有限公司总经理助理。现任本公司董事，任期为2022年12月29日至2025年12月28日。

薛文女士，中国国籍，1974年生，重庆大学工业管理工程专科毕业，注册会计师、注册税务师、注册国际内部审计师。

曾任珠海大横琴置业有限公司财务部经理、珠海大横琴泛旅游发展有限公司副总经理、珠海大横琴股份有限公司财务部副

经理、格力地产股份有限公司财务部高级经理、利安达会计师事务所珠海分所审计部高级经理、深圳世联行集团股份有限公司财务总监。现任深圳市宝鹰建设控股集团股份有限公司财务总监、本公司董事。本公司董事任期为2023年04月21日至2025年12月28日。

马志达先生，中国国籍，持有澳门永久性居民身份证，1974年生，北京大学政府管理学院政治系政治学博士学位。现任东西汇投资股份有限公司董事长、礼达联马（珠海）股权投资管理有限公司董事长、澳马集团有限公司董事长、澳门泊

车管理股份有限公司董事、中国人民政治协商会议广东省委员会常務委員、澳门特别行政区经济发展委员会委员、澳门特

别行政区统计咨询委员会委员、澳门中华总商会青年委员会主任等。现任本公司独立董事，任期为2022年12月29日至

2025年12月28日。

郭天武先生，中国国籍，1970年生，法学博士，中山大学法学院教授、博士生导师，国家高端智库中山大学粤港澳发展研究院首席专家。目前兼任中华司法研究会特约研究员、广东省粤澳合作法律咨询委员会粤方专家、广州市人民政府法律顾问、广州市人民政府决策咨询专家、广东省法学会诉讼法学研究会副会长、广东省法学会港澳基本法研究会副会长、

45深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

广东岭南律师事务所兼职律师、广东广弘控股股份有限公司独立董事、广州市广百股份有限公司独立董事。现任本公司独立董事，任期为2022年12月29日至2025年12月28日。

张建平先生，中国国籍，无境外永久居留权，1966年生。张建平先生自1991年7月起在对外经济贸易大学国际商学院任教，曾任会计与财务管理学系主任、国际商学院副院长，现为对外经济贸易大学国际商学院教授、博士生导师、对外经济贸易大学资本市场与投融资研究中心主任。目前还担任中国第一重型机械股份公司独立董事。张建平先生曾担任北京大学国发院、上海交通大学、浙江大学、长江商学院、东北财经大学、武汉大学、中南财经大学、北京科技大学和德克萨

斯大学（美国）等十余家大学的 EMBA“高级财务管理”客座教授，曾获得 10 项国家级或省部级荣誉和 4 项校级荣誉，出版（包括合编）16本著作，发表了二十多篇科研论文，主持过两项省部级课题，参与七项国家自然科学基金、社科基金和部委委托项目。现任本公司独立董事，任期为2022年12月29日至2025年12月28日。

吴文媛女士，中国国籍，无境外居留权，1966年3月18日生，重庆大学（原重庆建筑工程学院)研究生学历。现任深圳市雅克兰德设计有限公司总经理，资深规划师，低冲击发展在中国研究与行动小组召集人。主持项目《乐从镇北围片区空间概念规划设计》，于 2014 年 10 月获第六届世界健康城市联盟会议 DWA（Design for well-beingaward）空间设计优异奖，获得 2015 年中国城市化贡献力人物奖，2017 年获美国国务院邀请，作为 IVLP 访问学者。现任本公司独立董事，独立董事任期为2023年04月21日至2025年12月28日。

2、监事主要工作经历

袁鸿昌先生，中国国籍，无境外居留权，1971 年生，清华大学本科及研究生毕业，获中欧 EMBA。拥有中国注册土地估价师、注册房地产经纪人专业资质。2001年加入世联行，历任华东区域副总经理、上海世联总经理、华东区域总经理。现任本公司监事会主席，任期为2022年12月29日至2025年12月28日。

霍佳震先生，中国国籍，1962 年生，同济大学博士研究生学历。现任同济大学经济与管理学院德国博世（BOSCH)基金讲席教授，研究与教学领域为供应链管理和企业运营管理。兼任同济大学中国科技管理研究院常务副院长、国务院学位委员会学科评议组成员、中国物流学会常务理事、上海管理科学学会理事长等。目前在东方日升新能源股份有限公司、协鑫集成科技股份有限公司、上海交运集团股份有限公司等上市公司担任独立董事。现任本公司监事，任期为2022年12月29日至2025年12月28日。

吴小薇女士，中国国籍，无境外居留权，1979年生，大学学历。2004年5月加盟世联行，历任经纪事业部人力资源部人事专员、人事主管、人力资源经理、华南区域人力资源部人力资源高级经理等职位，现担任广州地区人力行政总监。现任本公司监事，任期为2022年12月29日至2025年12月28日。

3、高级管理人员主要工作经历

刘唯唯先生，中国国籍，无境外居留权，1972年生，北京航天航空大学硕士研究生学历。2010年加入世联行，历任集团战略投资中心投资总监、高级投资总监，现任集团副总经理、战略投资中心总经理，集团副总经理任期为2023年1月

13日至2025年12月28日。

王兵先生，中国国籍，无境外居留权，1979年生，天津大学硕士研究生学历，历任公司咨询事业部高级经理、事业部总经理。曾任职卓越商企服务集团，负责市场发展、投资并购及投后企业的整合运营。现任集团副总经理、集团资管业务发展中心总经理，负责全国资管业务的经营管理工作。集团副总经理任期为2023年1月13日至2025年12月28日。

46深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

岳欣先生，中国国籍，无境外居留权，1971年出生，深圳大学大专学历。2002年9月加入世联行，现任集团副总经理、集团交易业务发展中心总经理，世联行广州地区总经理、世联行佛山地区董事长；自2022年1月始，同步管理世联行西安地区、天津地区、长沙地区。集团副总经理任期为2023年1月13日至2025年12月28日。

吴惠明女士，中国国籍，1980 年生，清华大学研究生学历、硕士学位。香港公司治理公会（HKCGI）资深会员，拥有公司治理师（CGP）和特许秘书（CS）专业资格。曾任贏家時尚控股有限公司、武汉禾元生物科技股份有限公司等董事会秘书；2020年9月加入世联行，现任本公司董事会秘书，任期为2023年1月13日至2025年12月28日。

陈志聪先生，中国国籍，1970年7月生，广东广播电视大学财务会计专业，中国注册会计师（非执业），中级会计师。

曾就职于大华会计师事务所珠海分所，任部门经理。曾任珠海大横琴发展有限公司财务部副总监，曾兼任珠海大横琴创新发展有限公司财务经理。现任本公司财务总监，任期为2023年3月28日至2025年12月28日。

在股东单位任职情况

□适用□不适用任职人员在股东单位担任任期终在股东单位是否股东单位名称任期起始日期姓名的职务止日期领取报酬津贴

党委书记、董事胡嘉珠海大横琴集团有限公司2013年12月01日是

长、法定代表人

陈劲松世联地产顾问（中国）有限公司董事2012年06月23日否深圳众志联高投资管理合伙企业朱敏执行事务合伙人2014年03月21日否（有限合伙）裴书华珠海大横琴集团有限公司董事2022年01月14日否陈卫城珠海大横琴集团有限公司总经理助理2022年07月18日是在股东单位任职情无况的说明在其他单位任职情况

□适用□不适用在其他单位任职人员在其他单位其他单位名称任期起始日期任期终止日期是否领取报姓名担任的职务酬津贴

胡嘉大横琴（澳门）有限公司董事长2019年11月09日否

深圳市宝鹰建设控股集团股董事长、法胡嘉2023年04月10日否份有限公司定代表人上海中城联盟投资管理股份陈劲松董事2023年08月11日2026年08月10日否有限公司

港中旅（深圳）投资发展有朱敏独立董事2024年01月01日2026年12月31日是限公司深圳世联同创资产管理有限朱敏总经理2015年10月09日否公司

董事、财务裴书华珠海交通集团有限公司2022年12月12日否总监裴书华珠海港控股集团有限公司董事2022年05月24日否裴书华珠海华发集团有限公司董事2022年10月28日否裴书华珠海航空有限公司董事2023年06月29日否裴书华珠海华金资本股份有限公司董事2023年11月16日否深圳市宝鹰建设控股集团股薛文财务总监2023年04月10日2026年04月09日是份有限公司

47深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

薛文琴澳达发展有限公司董事否张建平中国第一重型机械股份公司独立董事2019年06月25日是郭天武广东广弘控股股份有限公司独立董事2020年08月31日2027年02月01日是郭天武广州市广百股份有限公司独立董事2022年12月12日2025年12月11日是东方日升新能源股份有限公霍佳震独立董事2020年05月12日2026年06月06日是司霍佳震协鑫集成科技股份有限公司独立董事2022年03月29日是霍佳震上海交运集团股份有限公司独立董事2021年04月26日2024年04月25日是马志达澳马集团有限公司董事2021年03月01日否

普强时代（珠海横琴）信息马志达董事2018年01月01日否技术有限公司马志达东西汇投资股份有限公司董事2015年05月01日是马志达礼达控股股份有限公司董事2019年02月01日否马志达澳门泊车管理股份有限公司董事2001年09月01日是马志达澳马建筑集团有限公司董事2001年09月01日否马志达清朗环保顾问有限公司董事2002年04月01日是马志达剑鱼投资有限公司董事2015年07月01日否

东西汇（横琴）发展有限公马志达董事2015年05月01日否司

礼达联马（珠海）股权投资马志达董事2019年02月01日否管理有限公司澳马（江门）开发建设有限马志达董事2019年09月01日否公司马志达琴澳达发展有限公司董事2021年05月01日否

深圳市雅克兰德设计有限公执行董事、吴文媛2001年12月10日是司总经理袁鸿昌上海竑昂企业管理有限公司董事2018年04月05日否袁鸿昌上海沪腾房地产有限公司董事2017年12月27日否袁鸿昌上海桥瑞信息科技有限公司董事2020年07月08日否上海博隆装备技术股份有限袁鸿昌董事2020年10月23日是公司袁鸿昌上海养欣投资管理有限公司董事2019年04月16日否上海曜世方里商业经营管理袁鸿昌董事长2021年06月10日否有限公司北京博大世联科技服务有限王兵董事2022年07月04日公司武汉新控城市运营服务有限王兵董事公司在其他单位任职情无况的说明

公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况

□适用□不适用

3、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

48深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序：公司董事、监事与高级管理人员的报酬由董事会进行薪酬议案审核、股东大

会决定；在公司担任工作职务的董事、监事、高级管理人员薪酬由公司支付。

董事、监事、高级管理人员报酬确定依据：董事与监事报酬依据公司经营目标达成情况、职责履行情况及行业标准综合确定，高级管理人员报酬根据公司经营目标达成情况、职责履行情况及年度绩效完成情况综合确定。

董事、监事、高级管理人员报酬的实际支付情况：董事、监事、高级管理人员的薪酬依据确定的薪酬标准，根据当年实际经营目标达成情况、履职情况及对公司的价值贡献综合考核后支付。

公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况

单位：万元姓名性别年龄职务任职状态从公司获得的税前报酬总额是否在公司关联方获取报酬胡嘉男57董事长现任0是

陈劲松男60联席董事长现任55.95否

朱敏女54董事现任169.9否任克雷男73董事现任18否裴书华女36董事现任0是陈卫城男50董事现任0是薛文女50董事现任0是马志达男50独立董事现任18是郭天武男54独立董事现任18否张建平男57独立董事现任18否

吴文媛女58独立董事现任12.41否

袁鸿昌男51监事会主席现任55.61否霍佳震男62监事现任18否

吴小薇女44监事现任39.87否

刘唯唯男51副总经理现任73.16否

王兵男45副总经理现任84.24否

岳欣男53副总经理现任87.31否

史剑华男45副总经理解聘75.97否

陈志聪男54财务总监现任48.91否

吴惠明女44董事会秘书现任53.27否

薛文女50财务总监任免24.1否

合计--------870.7--其他情况说明

□适用□不适用

六、报告期内董事履行职责的情况

1、本报告期董事会情况

49深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

会议届次召开日期披露日期会议决议

内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）

第六届董事会第一次会议2023年01月13日2023年01月14日

公告编号：2023-001

内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）

第六届董事会第二次会议2023年03月28日2023年03月30日

公告编号：2023-006

第六届董事会第三次会议2023年04月28日2023年04月29日审议通过了《2023年第一季度报告》

内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）

第六届董事会第四次会议2023年07月28日2023年07月29日

公告编号：2023-024

内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）

第六届董事会第五次会议2023年08月22日2023年08月23日

公告编号：2023-031

内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）

第六届董事会第六次会议2023年09月12日2023年09月13日

公告编号：2023-035

内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）

第六届董事会第七次会议2023年10月25日2023年10月26日

公告编号：2023-042

内容详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）

第六届董事会第八次会议2023年12月08日2023年12月09日

公告编号：2023-048

2、董事出席董事会及股东大会的情况

董事出席董事会及股东大会的情况本报告期应以通讯方式是否连续两次现场出席董委托出席董缺席董事出席股东大董事姓名参加董事会参加董事会未亲自参加董事会次数事会次数会次数会次数次数次数事会会议胡嘉81700否0陈劲松81700否0朱敏81700否4任克雷81700否0裴书华81700否0陈卫城81700否0薛文60600否0马志达80800否1郭天武81700否0张建平80800否0吴文媛60600否0连续两次未亲自出席董事会的说明不存在连续两次未亲自出席董事会的情形。

3、董事对公司有关事项提出异议的情况

董事对公司有关事项是否提出异议

□是□否报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

4、董事履行职责的其他说明

董事对公司有关建议是否被采纳

□是□否

50深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明

公司董事严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》等法律法规及公司制度的规定，依法履行职责。报告期内，公司董事认真出席董事会会议和股东大会，并对提交董事会审议的各项议案各抒己见、深入讨论，为公司的健康发展建言献策，在做出决策时充分考虑中小股东的利益和诉求，切实增强了董事会决策的科学性与可行性。同时，公司董事积极参加有关培训，提高履职能力，主动关注公司经营管理信息、财务状况、重大事项等，推动公司生产经营各项工作持续、稳定、健康发展。独立董事勤勉尽责，积极了解公司经营状况、内部控制体系建设以及公司董事会、股东大会决议的执行情况，提醒公司充分发挥内部审计部门的审核力度，及时发现实际运作中存在的问题，及时调整及修订公司流程、制度，做到有法可依，有据可寻。督促公司依据监管部门公司治理的相关要求，加大公司内部控制管理，逐步提升公司管理水平。并利用出席公司相关会议的机会，积极深入公司及子公司进行现场调研，并利用自己的专业知识做出独立、公正的判断。

七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况召开异议事项委员会提出的重要意见和其他履行职成员情况会议召开日期会议内容具体情况名称建议责的情况次数（如有）战略委员会严格按

照《公司法》、《公胡嘉先生、陈劲松先司章程》、《战略委生、朱敏女士、任克雷讨论2023员会工作细则》等战略委2023年03先生、田伟先生、邓峰1年度战略规相关法律法规开展不适用不适用员会月28日先生、马志达先生（独划工作，勤勉尽责，立董事）并根据公司的实际情况，提出了相关的意见。

审查新任董郭天武先生（独立董提名委2023年03事、财务总

事）、陈劲松先生、张建1不适用不适用不适用员会月24日监的任职资

平先生（独立董事）格审议《关于审计委员会严格按续聘2023

照《公司法》、《公年度财务审司章程》、《审计委每季度审阅计机构及内员会工作细则》等内控审计工部控制审计张建平先生（独立董相关法律法规开展作报告，与审计委2023年03机构的议事）、马志达先生（独立9工作，勤勉尽责，年审会计师不适用员会月22日案》、业绩

董事）、邓峰先生并根据公司的实际沟通2023

预告、定期情况，提出了相关年度审计工报告等财务的意见，经过充分作。

信息、与年

沟通讨论，一致通度审计机构过该议案。

沟通等薪酬委员会严格按

照《公司法》、《公司章程》、《薪酬与考核委员会议事规审议《2023薪酬与郭天武先生（独立董则》等相关法律法

2023年03年度董事、考核委事）、朱敏女士、张建平1规开展工作，勤勉不适用不适用月28日高管薪酬议

员会先生（独立董事）尽责，并根据公司案》

的实际情况，提出了相关的意见，经过充分沟通讨论，一致通过该议案。

51深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

八、监事会工作情况监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险

□是□否监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）240

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）8798

报告期末在职员工的数量合计（人）9038

当期领取薪酬员工总人数（人）9038

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）0专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）销售类3167策划类929顾问类147经营管理类237客户类89职能类746业务支持类561金融类73工程类123资管运营类2966合计9038教育程度

教育程度类别数量（人）博士2硕士152本科2547专科4094高中及以下2243合计9038

2、薪酬政策

公司构建以“价值贡献”为核心的评价和分配体系，根据员工的岗位职责、价值贡献、个人绩效、个人技能及市场薪酬水平确定员工的合理报酬，有效吸引、保留和激励员工，紧密地将公司业绩、员工个人业绩与员工个人薪酬回报联系在一起，从而激发员工活力，促进组织目标实现。

52深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

3、培训计划

公司高度重视员工的培训与成长，为员工搭建了完善的培训体系，提供满足不同阶段员工发展需求的培训项目，全面提升员工职业技能和专业素养，帮助员工实现职业发展。结合不同时期的培养重点，公司从企业人阶段、岗位技能基础阶段、岗位技能提升阶段、复合能力提升阶段四个阶段逐步培育和提升员工的职业技能、业务素质及领导管理能力。

为充分利用公司内部资源，打造学习型组织，公司每年更新培训课程清单，筛选部分课程，公开招募讲师，鼓励公司员工积极报名申请认证。为鼓励员工积极考取相关职业资格证书，提升专业技术水平和公司专业品牌形象，公司制定并严格执行相关职业资格考试奖励办法，对通过相关考试并取得资格证书的员工发放现金奖励。此外，公司支持持证人员的继续教育，全方位带动全员学习进步，提高专业素养。2023年，为了更加灵活、高效、个性化地助力全员实现自我提升和职业发展，公司打造了内部学习平台-世联云学院，逾0.6万人次完成超过1000门线上课程并完成学习评估。

4、劳务外包情况

□适用□不适用

劳务外包的工时总数（小时）1437452

劳务外包支付的报酬总额（元）52073885.00

十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况□适用□不适用

公司制定了《2022-2024年度股东分红回报规划》，并严格按照规划执行。

现金分红政策的专项说明

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求：是

分红标准和比例是否明确和清晰：是

相关的决策程序和机制是否完备：是

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：是

公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及下一步是

为增强投资者回报水平拟采取的举措：

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是

是否得到了充分保护：

现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、不适用

透明：

公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案

□适用□不适用本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

53深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

公司根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控制监管要求，按照公司实际情况，健全内部管理、强化信息披露，规范公司运作行为，已经建立了有效的内部控制体系；并根据业务的不断发展，本年度不断完善和健全公司内控体系，同时通过加强内审部门对内控制度执行情况的监督力度，保证内控制度得到有效执行。公司《2023年度内部控制自我评价报告》反映了公司内部控制的建设和实施情况，报告期公司不存在内部控制建设和实施的重大缺陷。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是□否

十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况整合中遇到的已采取的解决公司名称整合计划整合进展解决进展后续解决计划问题措施不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用

十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告

1、内控评价报告

内部控制评价报告全文

2024年03月30日

披露日期内部控制评价报告全文

详见巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)披露的《2023 年度内部控制评价报告》披露索引纳入评价范围单位资产

总额占公司合并财务报99.23%表资产总额的比例纳入评价范围单位营业

收入占公司合并财务报99.62%表营业收入的比例缺陷认定标准类别财务报告非财务报告

财务报告重大缺陷的迹象包括：非财务报告缺陷认定主要以缺陷对业务

*公司董事、监事和高级管理人员的舞弊行为；流程有效性的影响程度、发生的可能性

*重述以前年度财务报表，以更正由于舞弊或错误导作判定。如果缺陷发生的可能性较小，定性标准

致的重大错报；会降低工作效率或效果、或加大效果的

*注册会计师发现的却未被公司内部控制识别的当期不确定性、或使之偏离预期目标为一般

财务报告中的重大错报；缺陷；如果缺陷发生的可能性较高，会

54深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

*审计委员会和审计部对公司的对外财务报告和财务显著降低工作效率或效果、或显著加大

报告内部控制监督无效。效果的不确定性、或使之显著偏离预期目标为重要缺陷；如果缺陷发生的可能

财务报告重要缺陷的迹象包括：性高，会严重降低工作效率或效果、或*未依照公认会计准则选择和应用会计政策；严重加大效果的不确定性、或使之严重

*对于非常规或特殊交易的账务处理没有建立相应的偏离预期目标为重大缺陷。

控制机制或没有实施且没有相应的补偿性控制；

*对于期末财务报告过程的控制存在一项或多项缺陷

且不能合理保证编制的财务报表达到真实、完整的目标。

一般缺陷是指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。

定量标准以税前利润、资产总额、营业收入作为衡量指标。

定量标准以税前利润、资产总额、营业收入作为衡量

*内部控制缺陷可能导致或导致的损失指标。

与利润表相关的，以税前利润指标衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可*内部控制缺陷可能导致或导致的损失与利润表相关能导致的财务报告错报金额小于税前利的，以税前利润指标衡量。如果该缺陷单独或连同其润的5%，则认定为一般缺陷；如果超过他缺陷可能导致的财务报告错报金额小于税前利润的

税前利润5%，小于10%认定为重要缺

5%，则认定为一般缺陷；如果超过税前利润5%，小陷；如果超过税前利润10%则认定为重

于10%认定为重要缺陷；如果超过税前利润10%则认大缺陷。

定为重大缺陷。

*内部控制缺陷可能导致或导致的损失

*内部控制缺陷可能导致或导致的损失与资产管理相

与资产管理相关的，以资产总额指标衡定量标准关的，以资产总额指标衡量。如果该缺陷单独或连同量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可其他缺陷可能导致的财务报告错报金额小于资产总额能导致的财务报告错报金额小于资产总

的0.5%，则认定为一般缺陷；如果超过资产总额额的0.5%，则认定为一般缺陷；如果超

0.5%，小于1%认定为重要缺陷；如果超过资产总额

过资产总额0.5%，小于1%认定为重要缺

1%则认定为重大缺陷。

陷；如果超过资产总额1%则认定为重大缺陷。

*内部控制缺陷可能导致或导致的损失与收入相关的，以收入总额指标衡量。如果该缺陷单独或连同其*内部控制缺陷可能导致或导致的损失他缺陷可能导致的财务报告错报金额小于收入总额的

与收入相关的，以收入总额指标衡量。

1%，则认定为一般缺陷；如果超过收入总额1%，小

如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导

于2%认定为重要缺陷；如果超过收入总额2%则认定致的财务报告错报金额小于收入总额的为重大缺陷。

1%，则认定为一般缺陷；如果超过收入

总额1%，小于2%认定为重要缺陷；如果超过收入总额2%则认定为重大缺陷。

财务报告重大缺陷数量

0

（个）非财务报告重大缺陷数

0量（个）财务报告重要缺陷数量

0

（个）非财务报告重要缺陷数

0量（个）

2、内部控制审计报告

□适用□不适用内部控制审计报告中的审议意见段

我们认为，世联行公司于2023年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的

55深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露内部控制审计报告全文披露日期2024年03月30日

内部控制审计报告全文披露索引 详见巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)披露的《2023 年度内部控制审计报告》内控审计报告意见类型标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是□否会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

□是□否

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用。

56深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

第五节环境和社会责任

一、重大环保问题上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位

□是□否报告期内因环境问题受到行政处罚的情况公司或子公司名对上市公司生产处罚原因违规情形处罚结果公司的整改措施称经营的影响无无无无无无参照重点排污单位披露的其他环境信息不适用。

在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

□适用□不适用未披露其他环境信息的原因不适用。

二、社会责任情况

公司在股东权益保护、职工权益保护、供应商、客户和消费者权益保护、环境保护与可持续发展、公共关系和社会

公益事业等方面履行社会责任的具体情况，请参见公司于同日披露的《2023 年可持续发展报告（暨 ESG 报告）》。

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况

公司报告期内暂未开展巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作。

57深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期

末尚未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限履行情况股改承诺无无无无无

"1、确保上市公司人员独立（1）

保证上市公司的总经理、副总经

理、财务负责人、董事会秘书等高

级管理人员在上市公司专职工作，不在本公司及本公司控制的其他公

司中担任除董事、监事以外的其他职务，且不在本公司及本公司控制的其他公司中领薪。（2）保证上市公司的财务人员独立，不在本公司及本公司控制的其他公司中兼职或领取报酬。2、确保上市公司资产独立完整（1）保证上市公司具有

独立完整的资产，上市公司的资产全部处于上市公司的控制之下，并为上市公司独立拥有和运营。保证本公司及本公司控制的其他公司不以任何方式违法违规占用上市公司的资金、资产。（2）保证不以上市公司的资产为本公司及本公司控制截至公告之

收购报告的其他公司的债务违规提供担保。日，上述承书或权益关于保证上3、确保上市公司的财务独立（1）诺得到了严

2020年08

变动报告大横琴市公司独立保证上市公司建立独立的财务部门格履行，没月08日

书中所作性的承诺和独立的财务核算体系。（2）保证有发生承诺承诺上市公司具有规范独立的财务会计人违反该承制度和对子公司的财务管理制度。诺的情形。

（3）保证上市公司独立在银行开户，不与本公司及本公司控制的其他公司共用银行账户。（4）保证上市公司能够作出独立的财务决策，本公司及本公司控制的其他公司不通过违法违规的方式干预上市公司

的资金使用、调度。（5）保证上市公司依法独立纳税。4、确保上市公司机构独立（1）保证上市公司依法建立健全股份公司法人治理结构，拥有独立、完整的组织机构。

（2）保证上市公司的股东大会、董事会、独立董事、监事会、高级

管理人员等依照法律、法规和公司

章程独立行使职权。（3）保证上市公司拥有独立、完整的组织机构，与本公司及本公司控制的其他公司

间不存在机构混同的情形。5、确

58深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

保上市公司业务独立（1）保证上市公司拥有独立开展经营活动的资

产、人员、资质和能力，具有面向市场独立自主持续经营的能力。

（2）保证尽量减少本公司及本公司控制的其他公司与上市公司的关联交易，无法避免或有合理原因的关联交易则按照公开、公平、公正

的原则依法进行。6、保证上市公司在其他方面与本公司及本公司控制的其他公司保持独立本公司保证

严格履行本承诺函中各项承诺，如因违反该等承诺并因此给上市公司

造成损失的，本公司将承担相应的赔偿责任。""1、针对本次收购完成后与上市公司存在的部分业务存在同业竞争的公司于2023情况，本公司将自收购完成之日起年7月28

36个月内，结合企业实际情况及所日召开第六

处行业特点与发展状况，及监管部届董事会第门皆认可的方式履行相关决策程四次会议、序，妥善解决部分业务同业竞争的2023年8月情况。前述解决方式包括但不限15日召开

于：（1）资产重组：采取现金对价2023年第一或者发行股份对价等相关法律法规次临时股东

允许的不同方式购买资产、资产置大会，审议换、资产转让或其他可行的重组方通过《关于

式；（2）业务调整：通过资产交公司控股股

易、业务划分等不同方式实现业务东避免同业区分，包括但不限于在业务构成、竞争承诺延服务领域与客户群体等方面进行区期的议

分；（3）在法律法规和相关政策允案》，控股许的范围内其他可行的解决措施。股东将在在处理存在同业竞争的业务的过程2026年8月收购报告中，本公司将充分尊重和保障上市28日前，结书或权益关于避免同公司中小股东的利益，并在获得该合企业实际

2020年082026年8

变动报告大横琴业竞争的承等上市公司的股东大会及证券监督情况及所处月08日月28日

书中所作诺管理机关、证券交易所同意后，积行业特点与承诺极推动实施。2、本公司将依法采发展状况，取必要及可行的措施来避免本公司及监管部门及本公司控制的其他企业与上市公皆认可的方

司发生恶性及不正当的同业竞争，式履行相关保证遵守法律法规规定及上市公司决策程序，的章程，与其他股东一样平等的行妥善解决部使股东权利、履行股东义务，充分分业务同业尊重上市公司的独立自主经营，不竞争的情会利用自身控制地位谋取不当利况。具体详益，限制任何上市公司正常的商业见公司于机会或发展，并将公正对待各相关2023年7月企业，按照其自身形成的核心竞争29日披露的优势，依照市场商业原则参与公平《关于公司竞争，不损害上市公司和其他股东控股股东避的合法利益。3、在上市公司审议免同业竞争是否与本公司及本公司控制的下属承诺延期的企业存在同业竞争的董事会或股东公告》大会上，本公司将按规定进行回避（2023-不参与表决。4、如上市公司认定027）本公司或本公司控股、实际控制的

59深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

其他企业正在或将要从事的业务与

上市公司存在同业竞争，则本公司将在上市公司提出异议后自行或要求相关企业及时转让或终止上述业务。5、本公司保证严格遵守中国证券监督管理委员会、证券交易所

有关规定及《公司章程》等公司管

理制度的规定，与其他股东一样平等地行使股东权利、履行股东义务，不利用本公司对上市公司的控制地位谋取不当利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。如违反上述承诺给上市公司造成损失，本公司将向上市公司进行赔偿。""1、截至本承诺出具之日，本公司及本公司控制的其他公司与上市公司之间不存在其他关联交易或依照法律法规应披露而未披露的关联交易。2、本次权益变动完成后，本公司及本公司控制的其他公司将按

法律、法规及其他规范性文件规定

的要求尽可能避免、减少与上市公司的关联交易；对于无法避免或有

合理原因而发生的关联交易，本公司及本公司控制的其他公司将遵循截至公告之

市场公正、公平、公开的原则，与收购报告日，上述承上市公司依法签订协议，履行合法书或权益诺得到了严

关于关联交程序，按照有关法律、法规、其他2020年08变动报告大横琴格履行，没易的承诺规范性文件及上市公司章程等规月08日书中所作有发生承诺定，依法履行相关内部决策程序并承诺人违反该承

及时履行信息披露义务，保证关联诺的情形。

交易定价公允、合理，交易条件公平，保证不利用关联交易非法转移上市公司的资金、利润，亦不利用该等交易从事任何损害上市公司及

其他股东合法权益的行为。3、本承诺在本公司作为上市公司直接/间接控股股东期间持续有效。本公司保证严格履行本承诺函中各项承诺，如因违反该等承诺并因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应的赔偿责任。"资产重组时所作承无无无无无诺

（一）合伙企业保证并承诺，合伙企业参与认购世联行非公开发行的股份的认购资金全部源于全体合伙截至公告之人对合伙企业的合法自有资金投

深圳众志日，上述承首次公开入。（二）合伙企业保证并承诺，联高投资诺得到了严发行或再合伙企业参与认购世联行本次非公2014年12管理合伙再融资承诺格履行，没融资时所开发行的股份的认购资金将在世联月02日

企业（有有发生承诺作承诺行向中国证监会报送发行方案前全限合伙）人违反该承部募集到位。（三）合伙企业保证诺的情形。

并承诺，在合伙企业与世联行签署的《附条件生效的股份认购合同》

约定的股份锁定期内，合伙企业全

60深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

体合伙人不得转让其持有的合伙份

额或退出合伙企业。（四）合伙企业全体合伙人作出如下不可撤销承

诺：1.若本人将本人直接或间接持有的世联行的股份在买入后六个

月内卖出，或者在卖出后六个月内又买入，由此所得收益归世联行所有，世联行董事会有权收回本人所得收益，本人将无条件向世联行上缴本人所得收益。2.本人不会利用本人知悉或因本人在世联行担任的职务可能知悉的世联行内幕信息

从事证券交易活动，也不会以协助、指使、教唆等其他任何方式使

其他与世联行或世联行董事、监

事、高级管理人员有特殊关系，可能获知内幕信息的自然人、法人或其他组织因获知内幕信息而买卖世

联行股份及其衍生品种。3.本人将严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》、《深圳证券交易所上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理业务指引》法律、行政法规、规范性文件及深交所业务规则及《深圳世联行地产顾问股份有限公司章程》的相关规定，（1）向世联行申报本人直接或间接所持有的世联行的股份及

其变动情况，在本人任职期间每年转让的股份不超过本人直接或间接

所持有世联行股份总数的25%。

（2）自本人向世联行申报离任日起六个月内不转让本人直接或间接

持有及新增的世联行股份。（3）本人应在买卖世联行股份及其衍生品

种的2个交易日内，通过世联行董事会向深交所申报，并在深交所指定网站进行公告。公告内容包括：

*上年末所持世联行股份数量；*上年末至本次变动前每次股份变动

的日期、数量、价格；*本次变动

前持股数量；*本次股份变动的日

期、数量、价格；*变动后的持股数量；*深交所要求披露的其他事

项。（4）在下列期间不买卖世联行

股票：*世联行定期报告公告前30日内，因特殊原因推迟公告日期的，自原公告日前30日起至最终公告日；*世联行业绩预告、业绩

快报公告前10日内；*自可能对世联行股票交易价格产生重大影响的重大事项发生之日或在决策过程中，至依法披露后2个交易日内；

*深交所规定的其他期间。（5）若本人直接或间接持有的世联行股份及其变动比例达到《上市公司收购

61深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文管理办法》规定的，还应当按照《上市公司收购管理办法》等相关

法律、行政法规、部门规章和深交所业务规则的规定履行报告和披露等义务。（6）其他有关法律、行政法规、规范性文件及深交所业务规则中关于高管持股变动管理规则等

相关规定的义务。4.合伙企业/本人将严格按照《上市公司收购管理办法》等有关法律、行政法规、规范性文件及深交所业务规则和《深圳世联行地产顾问股份有限公司章程》的规定，在履行重大权益变动信息披露、要约收购等法定义务时，将关联合伙人与合伙企业认定为一致行动人，将关联合伙人直接或间接持有的世联行股票数量与合伙企业持有的世联行股票数量合并计算。普通合伙人应当提醒、督促与世联行存在关联关系的有限合伙人履行上述义务并采取以下措施保证关联有限合伙人履行上述义

务：（1）普通合伙人在知悉相关重

大权益变动、触发要约收购等事宜时，应及时提醒并通告与世联行存在关联关系的有限合伙人向世联行

履行相关报告义务；（2）若与世联行存在关联关系的有限合伙人在接

到前述通告后，未及时履行相关报告义务的，普通合伙人应主动向世联行、证券监管机构、深交所等报

告其知悉的重大权益变动、触发要

约收购等情形，并配合世联行履行相关信息披露义务；若合伙企业普通合伙人未能按照合伙协议及其补

充协议约定履行上述义务，则其应承担由此给世联行及其股东造成的损失，但其能够证明自己无过错的情形除外。（五）合伙企业全体合伙人之间不存在分级收益等结构化安排，并保证在合伙企业持有世联行股份期间，全体合伙人之间不会存在分级收益等结构化安排。

（一）本人目前担任世联行董事、总经理职务，任期自2013年9月

12日起至2016年9月11日止。

（二）本人目前持有合伙企业300

万元出资额，占合伙企业出资总额截至公告之的比例为60%，且担任合伙企业执日，上述承首次公开行事务合伙人。（三）本人与合伙诺得到了严发行或再2014年12朱敏再融资承诺企业其他合伙人签署的合伙企业合格履行，没融资时所月02日伙协议及其补充协议均为本人真实有发生承诺作承诺意思表示。（四）本人保证并承人违反该承诺，合伙企业参与认购世联行非公诺的情形。

开发行的股份的认购资金全部源于合伙人对合伙企业的合法自有资金投入，且合伙企业参与认购世联行本次非公开发行的股份的认购资金

62深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

将在世联行向中国证监会报送发行

方案前全部募集到位。（五）本人保证并承诺，在合伙企业与世联行签署的《附条件生效的股份认购合同》约定的股份锁定期内，本人不转让本人持有的合伙企业份额或退出合伙企业。（六）本人保证并承诺：1.若本人将本人直接或间接持有的世联行的股份在买入后六个月内卖出，或者在卖出后六个月内又买入，由此所得收益归世联行所有，世联行董事会有权收回本人所得收益，本人将无条件向世联行上缴本人所得收益。2.本人不会利用本人知悉或因本人在世联行担任的职务可能知悉的世联行内幕信息从

事证券交易活动，也不会以协助、指使、教唆等其他任何方式使其他

与世联行或世联行董事、监事、高

级管理人员有特殊关系，可能获知内幕信息的自然人、法人或其他组织因获知内幕信息而买卖世联行股

份及其衍生品种。3.本人将严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》、《深圳证券交易所上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理业务指引》法律、

行政法规、规范性文件及深交所业务规则及《深圳世联行地产顾问股份有限公司章程》的相关规定，

（1）向世联行申报本人直接或间接所持有的世联行的股份及其变动情况，在本人任职期间每年转让的股份不超过本人直接或间接所持有

世联行股份总数的25%。（2）自本人向世联行申报离任日起六个月内不转让本人直接或间接持有及新增的世联行股份。（3）本人应在买卖世联行股份及其衍生品种的2个交易日内，通过世联行董事会向深交所申报，并在深交所指定网站进行公告。公告内容包括：*上年末所持世联行股份数量；*上年末至本

次变动前每次股份变动的日期、数

量、价格；*本次变动前持股数量；*本次股份变动的日期、数

量、价格；*变动后的持股数量；

*深交所要求披露的其他事项。

（4）在下列期间不买卖世联行股

票：*世联行定期报告公告前30日内，因特殊原因推迟公告日期的，自原公告日前30日起至最终公告日；*世联行业绩预告、业绩

快报公告前10日内；*自可能对世联行股票交易价格产生重大影响的重大事项发生之日或在决策过程

63深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文中，至依法披露后2个交易日内；

*深交所规定的其他期间。（5）若本人直接或间接持有的世联行股份及其变动比例达到《上市公司收购管理办法》规定的，还应当按照《上市公司收购管理办法》等相关

法律、行政法规、部门规章和深交所业务规则的规定履行报告和披露等义务。（6）其他有关法律、行政法规、规范性文件及深交所业务规则中关于高管持股变动管理规则等

相关规定的义务。4.本人将严格按照《上市公司收购管理办法》

等有关法律、行政法规、规范性文件及深交所业务规则和《深圳世联行地产顾问股份有限公司章程》的规定，在履行重大权益变动信息披露、要约收购等法定义务时，将本人与合伙企业认定为一致行动人，将本人直接或间接持有的世联行股票数量与合伙企业持有的世联行股票数量合并计算。本人作为合伙企业普通合伙人，将提醒、督促与世联行存在关联关系的有限合伙人履行上述义务并采取以下措施保证关

联有限合伙人履行上述义务：（1）

本人在知悉相关重大权益变动、触

发要约收购等事宜时，应及时提醒并通告与世联行存在关联关系的有限合伙人向世联行履行相关报告义

务；（2）若与世联行存在关联关系

的有限合伙人在接到前述通告后，未及时履行相关报告义务的，本人将主动向世联行、证券监管机构、深交所等报告其知悉的重大权益变

动、触发要约收购等情形，并配合世联行履行相关信息披露义务；若本人未能按照合伙协议及其补充协

议约定履行上述义务，则本人将承担由此给世联行及其股东造成的损失，但其能够证明本人无过错的情形除外。（七）本人保证并承诺，本人与合伙企业其他合伙人之间不

存在分级收益等结构化安排，并保证在合伙企业持有世联行股份期间，本人与合伙企业其他合伙人之间不会存在分级收益等结构化安

排。（八）本人保证上述声明及承

诺事项的真实性、准确性和完整性，并愿意承担相应的法律责任。

公司董事陈劲松在 IPO 时承诺：在本人担任深圳世联地产顾问股份有

首次公开限公司的董事期间，每年转让深圳发行或再世联地产顾问股份有限公司的股份2009年08担任董事严格履行

陈劲松 IPO 时承诺

融资时所不超过其所持有股份总数的25%；月14日期间中。

作承诺在离职后半年内不转让其所持有的深圳世联地产顾问股份有限公司的股份。

64深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

股权激励无无无无无承诺

(1)依照中国法律法规被确认为世

联行的股东、或被法律法规认定为

实际控制人、关联方期间，将不会在中国境内或境外以任何方式（包世联地产括但不限于单独经营、通过合资经

顾问（中营或拥有另一公司或企业的股权及截至公告之国）有限其它权益）直接或间接从事或参与日，上述承其他对公公任何与世联行构成竞争的任何业务诺得到了严

司中小股 司;Fortu 关于同业竞 或活动，不以任何方式从事或参与 2007 年 12格履行，没东所作承 ne Hill 争的承诺 生产任何与世联行产品相同、相似 月 10 日有发生承诺

诺 Asia 或可能取代世联行产品的业务活人违反该承

Limited; 动；(2)如从任何第三方获得的商诺的情形。

陈劲松;业机会与世联行经营的业务有竞争

佟捷或可能竞争，则本公司或本人将立即通知世联行，并将该商业机会让予世联行；(3)承诺不利用任何方式从事影响或可能影响世联行经

营、发展的业务或活动。

本人向深圳证券交易所承诺：一、

本人在履行上市公司董事/监事/高

管的职责时，将遵守并促使本公司和本人的授权人遵守国家法律、行

政法规和部门规章等有关规定，履行忠实、勤勉尽责的义务。二、本

人在履行上市公司董事/监事/高管

的职责时，将遵守并促使本公司和本人的授权人遵守中国证监会发布

的部门规章、规范性文件的有关规定。三、本人在履行上市公司董事

/监事/高管的职责时，将遵守并促使本公司和本人的授权人遵守《深圳证券交易所股票上市规则》和深圳证券交易所发布的其他业务规

则、细则、指引和通知等。四、本截至公告之

人在履行上市公司董事/监事/高管日，上述承公司董

的职责时，将遵守并促使本公司和诺得到了严事、监事2019年10其他承诺任职承诺本人的授权人遵守《公司章程》。格履行，没及高级管月09日

五、本人接受深圳证券交易所的监有发生承诺理人员管，包括及时、如实地答复深圳证人违反该承券交易所向本人提出的任何问题，诺的情形。

及时提供《深圳证券交易所股票上市规则》等业务规则、细则、指引和通知规定应当报送的资料及要求

提供的其他文件的正本或者副本，并出席本人被要求出席的会议。

六、本人授权深圳证券交易所将本人提供的承诺与声明的资料向中国证监会报告。七、本人将按要求参加中国证监会和深圳证券交易所组织的专业培训。八、本人如违反上述承诺，愿意承担由此引起的一切法律责任和接受深圳证券交易所的任何处分。九、本人因履行上市公

司董事/监事/高管的职责或者本承诺而与深圳证券交易所发生争议提

65深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

起诉讼时，由深圳证券交易所住所地法院管辖。

承诺是否否按时履行如承诺超期未履行完毕的，公司于2023年7月28日召开第六届董事会第四次会议、2023年8月15日召开2023年第一次临时股东应当详细大会，审议通过《关于公司控股股东避免同业竞争承诺延期的议案》，控股股东将在2026年8月28日说明未完前，结合企业实际情况及所处行业特点与发展状况，及监管部门皆认可的方式履行相关决策程序，妥善解成履行的决部分业务同业竞争的情况。具体详见公司于2023年7月29日披露的《关于公司控股股东避免同业竞争具体原因承诺延期的公告》（2023-027）及下一步的工作计划

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测

及其原因做出说明

□适用□不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

□适用□不适用

2022年11月30日财政部发布了《企业会计准则解释16号》（财会[2022]31号，以下简称“准则解释第16号”），

其中规定“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”的内容自2023年1月1日起施行。本集团自2023年1月1日起执行该规定，并按政策规定对期初数据进行追溯调整。

66深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

1）合并财务报表影响

2022年12月31日/2022年度

受影响的报表项目调整前调整金额调整后

资产合计6746445068.3345596840.226792041908.55

其中：递延所得税资产522936653.1245596840.22568533493.34

负债合计3307959014.8746936909.743354895924.61

其中：递延所得税负债166014.7446936909.7447102924.48

股东权益合计3438486053.46-1340069.523437145983.94

其中：未分配利润55508892.20-1242939.4054265952.80

少数股东权益77229173.46-97130.1277132043.34

所得税费用65973465.432175889.8968149355.32

净利润-339831201.52-2175889.89-342007091.41

其中:归属于母公司所有者的净利润-343235201.49-2093529.44-345328730.93

少数股东损益3403999.97-82360.453321639.52

综合收益总额-339620397.42-2175889.89-341796287.31

2）母公司财务报表影响

2022年12月31日/2022年度

受影响的报表项目调整前调整金额调整后

资产合计6390633050.953699729.516394332780.46

其中：递延所得税资产68830418.073699729.5172530147.58

负债合计1065104825.833766342.401068871168.23

其中：递延所得税负债162741.303766342.403929083.70

股东权益合计5325528225.12-66612.895325461612.23

其中：未分配利润1912949156.22-66612.891912882543.33

所得税费用-3965013.97718860.91-3246153.06

净利润-14207775.41-718860.91-14926636.32

综合收益总额-14207775.41-718860.91-14926636.32

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

□适用□不适用

1、本报告期没有通过非同一控制下企业合并取得的子公司。

2、本报告期没有通过同一控制下企业合并取得的子公司。

3、处置子公司

股权处股权处置处置价款与处置投资对应子公司名称股权处置价款丧失控制权的时点置比例方式的净资产份额的差额

江西世联聚义置业有限公司0.0051.00%转让2023年5月15日1763402.51

山东世联松塔装饰工程有限公司2040326.0075.50%转让2023年10月20日-2529.39

67深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

4、其他原因的合并范围变动

公司名称主要经营地注册地业务性质持股比例取得方式

河北雄安世联安正房产经纪有限公司河北河北资产服务100.00%投资新设

深圳世联嘉恒企业管理有限公司深圳深圳投资管理100.00%投资新设

宁波世联嘉信企业管理有限公司宁波宁波资产服务100.00%投资新设

宁波世联中光城市服务有限公司宁波宁波资产服务35.00%投资新设

江门市善居宝电子商务有限公司江门江门电子商务100.00%投资新设

深圳市世创文化传播有限公司深圳深圳电子商务100.00%投资新设

徐州市厚汇电子商务有限公司徐州徐州电子商务100.00%投资新设

商丘玖远企业管理咨询有限公司商丘商丘金融服务100.00%投资新设

深圳世联嘉合企业管理有限公司深圳深圳投资管理100.00%投资新设

深圳世联嘉创企业管理有限公司深圳深圳投资管理60.00%投资新设

深圳世联嘉美企业管理有限公司深圳深圳投资管理100.00%投资新设

上海世联卓然数据科技有限公司上海上海房地产中介100.00%投资新设

阜阳世联行房地产咨询有限公司阜阳阜阳房地产中介51.00%投资新设

济南世说传媒有限公司济南济南电子商务75.50%投资新设

澳门世联行顾问服务有限公司澳门澳门房地产中介100.00%投资新设

澳门世联君汇不动产运营管理有限公司澳门澳门资产服务100.00%投资新设

大连善居电子商务有限公司大连大连电子商务100.00%工商注销

赣州先峰居善科技有限公司赣州赣州电子商务51.00%工商注销

常州善居电子商务有限公司常州常州电子商务100.00%工商注销

西宁善居商务信息咨询有限公司西宁西宁电子商务100.00%工商注销

银川善居电子商务有限公司银川银川电子商务100.00%工商注销

佛山世君商务管理有限公司佛山佛山资产服务100.00%工商注销

深圳深汕特别合作区世联晟火咨询管理有限公司深圳深圳资产服务60.00%工商注销

深圳市小样科技服务有限公司深圳深圳资产服务41.00%工商注销

柳州世联万力文化旅游投资有限公司柳州柳州资产服务35.70%工商注销

杭州世联集房酒店管理有限公司杭州杭州资产服务100.00%工商注销

成都世联集金商务服务有限公司成都成都房地产中介100.00%工商注销

天津世联集金商务信息咨询有限公司天津天津房地产中介100.00%工商注销

北京世联兴业房地产顾问有限公司北京北京房地产中介100.00%工商注销

固安世联房地产经纪有限公司固安固安房地产中介100.00%工商注销

重庆世联协兴装饰设计有限公司重庆重庆装修服务100.00%工商注销

厦门市立丹行松塔装饰有限公司厦门厦门装修服务80.00%工商注销

厦门市立丹行房地产代理有限公司厦门厦门房地产中介80.00%工商注销

漳州市龙文区立丹行房地产代理有限公司漳州漳州房地产中介80.00%工商注销

厦门市立丹行联合营销策划有限公司厦门厦门房地产中介40.80%工商注销

唐山世联君汇运营管理有限公司唐山唐山资产服务51.00%工商注销

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元）164.2境内会计师事务所审计服务的连续年限15年境内会计师事务所注册会计师姓名侯光兰、吴益羽

境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限侯光兰1年、吴益羽4年当期是否改聘会计师事务所

□是□否

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

68深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

□适用□不适用

本报告期，公司根据《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》要求，聘请信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）对公司内部控制进行审计，内部控制审计费用为25万元。

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用□不适用

十、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

十一、重大诉讼、仲裁事项

□适用□不适用诉讼（仲诉讼（仲涉案金额是否形成诉讼（仲裁）诉讼（仲裁）审裁）基本裁）判决执披露日期披露索引（万元）预计负债进展理结果及影响情况行情况

调解结案案件：

开发商向我司支部分案件已结付服务费；诉讼案，部分案件部分案件执详见巨潮资讯审理案件：大部

已判决执行行完毕，部网分判决被告开发

大交易业 中，部分案件 分案件待执 2024 年 01 www.cninfo.c

29576.98否商支付我司服务务诉讼 在一审、二审 行，部分案 月 10 日 om.cn《关于费；部分案件判阶段，部分案件我司申请累计诉讼情况决驳回原告中介件已立案、待强制执行。的公告》诉讼请求；个别开庭。

案件判决我司支付中介佣金几乎全部案件的判决是要求被告在判决已经向我司归还欠生效的案件详见巨潮资讯

大部分案件还款，其中已经结中，除已经网金融业务在法院审理过案（含胜诉以及结案的案件 2024 年 01 www.cninfo.c贷款类诉5151.51否程中，其余案庭外和解）还清之外，其余 月 10 日 om.cn《关于讼件法院已经审逾期欠款或还清案件仍在强累计诉讼情况结。全部贷款约制执行过程的公告》

9.64%，涉及金中。

额约496.83万元。

部分案件已结详见巨潮资讯案，部分案件调解结案案件：

部分案件执网已判决执行被告向我司支付

大资管业 行完毕，部 2024 年 01 www.cninfo.c

8519.89否中，部分案件款项；诉讼审理务诉讼 分案件执行 月 10 日 om.cn《关于在一审阶段，案件：判决客户中。累计诉讼情况部分案件已立支付我司款项。

的公告》案、待开庭。

部分案件已结部分案件判决我部分案件执详见巨潮资讯

劳动争议案，部分案件司支付费用，部行完毕，部2024年01网

941.75否

纠纷 在一审、二审 分案件驳回原告 分案件执行 月 10 日 www.cninfo.c阶段，部分案 个人请求，部分 中。 om.cn《关于

69深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

件已立案、待调解案件我司支累计诉讼情况开庭。付款项。的公告》部分案件二审详见巨潮资讯终判，部分案二审终判案件判部分案件执网件在一审阶 决驳回对方所有 行完毕，部 2024 年 01 www.cninfo.c其他纠纷2353.33否段，部分案件 请求，部分案件 分案件尚未 月 10 日 om.cn《关于已立案、待开尚未判决。判决。累计诉讼情况庭。的公告》十二、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用□不适用是否存在非经营性关联债权债务往来

□是□否公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

70深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

□适用□不适用本报告期无其他重大关联交易。

重大关联交易临时报告披露网站相关查询临时公告名称临时公告披露日期临时公告披露网站名称关于与北京博大世联科技服务有限公

2023 年 03 月 30 日 巨潮资讯网 www.cninfo.com.cn

司发生关联交易的公告关于公司2023年度日常关联交易预计

2023 年 03 月 30 日 巨潮资讯网 www.cninfo.com.cn

额度的公告

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用□不适用公司报告期不存在租赁情况。

2、重大担保

□适用□不适用

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）反担担保额保情是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保担保物是否履况担保期关联方

象名称公告披度生日期保金额类型（如有）行完毕

（如担保露日期

有）公司2022年400002023年10000合同项下否否

71深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

10月2601月13所担保的

日日债务逐笔单独计算保证期间，各债务保证期间为该笔债务履行期限届满之日起三年。

主合同项

2022年2023年下债务履

公司12月121000003月140行期限届否否日日满之日起三年。

为主合同下被担保债务的履行期届满

（含约定

2022年2023年期限届满

公司12月121000001月100以及依照否否日日约定或法律法规的规定提前

到期）之日起三年。

自保证书生效之日起至主合同项下债

2023年2023年

务履行期公司07月152000010月210否否

(包括展日日

期、延期)届满之日后满三年之日止。

合同项下所担保的债务逐笔单独计算保证期

2023年2023年间，各债公司10月262000012月220否否务保证期日日间为该笔债务履行期限届满之日起三年。

先锋居善承担保证

2023年责任的保

公司10月26100000证期间为否否日三年，起算日按如下方式确

72深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

定：任何一笔债务的履行期限届满日早于或同于被担保债权的确定日时，甲方对该笔债务承担保证责任的保证期间起算日为被担保债权的确定日；

任何一笔债务的履行期限届满日晚于被担保债权的确定日时，先锋居善对该笔债务承担保证责任的保证期间起算日为该笔债务的履行期限届满日。

报告期内审批的对报告期内对外担外担保额度合计50000保实际发生额合10000

（A1） 计（A2）报告期末已审批的报告期末实际对对外担保额度合计110000外担保余额合计10000

（A3） （A4）公司对子公司的担保情况反担担保额保情是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保担保物是否履况担保期关联方

象名称公告披度生日期保金额类型（如有）行完毕

（如担保露日期

有）自《保证合同》生效之日起至主合同项下的债

2021年2022年

世联松务履行期

11月26580001月104930否否

塔限届满之日日日起三年止。甲方同意债权期限延展的，保证

73深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

期间至展期协议或补充协议重新约定的债务履行期限届满之日起三年止。

报告期内审批对子报告期内对子公公司担保额度合计0司担保实际发生4930

（B1） 额合计（B2）报告期末已审批的报告期末对子公对子公司担保额度5800司实际担保余额4930

合计（B3） 合计（B4）子公司对子公司的担保情况反担担保额保情是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保担保物是否履况担保期关联方

象名称公告披度生日期保金额类型（如有）行完毕

（如担保露日期

有）报告期内审批对子报告期内对子公公司担保额度合计0司担保实际发生0

（C1） 额合计（C2）报告期末已审批的报告期末对子公对子公司担保额度0司实际担保余额0

合计（C3） 合计（C4）公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保报告期内担保实额度合计50000际发生额合计14930

（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）报告期末已审批的报告期末实际担担保额度合计115800保余额合计14930

（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资

4.91%

产的比例

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保

0

的余额（D）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担

4930

保对象提供的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0

上述三项担保金额合计（D+E+F） 4930

对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或有证据表明有可能承担连带清偿责任无

的情况说明（如有）违反规定程序对外提供担保的说明（如无

有）采用复合方式担保的具体情况说明

74深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托理财。

（2）委托贷款情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十六、其他重大事项的说明

□适用□不适用公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

十七、公司子公司重大事项

□适用□不适用

75深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

第七节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后发行公积金数量比例送股其他小计数量比例新股转股

一、有限售条件股份185921550.91%000-1692693-1692693168994620.85%

1、国家持股00.00%0000000.00%

2、国有法人持股00.00%0000000.00%

3、其他内资持股48674480.24%000-1692693-169269331747550.16%

其中：境内法人持股00.00%0000000.00%

境内自然人持股48674480.24%000-1692693-169269331747550.16%

4、外资持股137247070.67%00000137247070.69%

其中：境外法人持股00.00%0000000.00%

境外自然人持股137247070.67%00000137247070.69%

二、无限售条件股份201498691799.09%000-39057341-39057341197592957699.15%

1、人民币普通股201498691799.09%000-39057341-39057341197592957699.15%

2、境内上市的外资股00.00%0000000.00%

3、境外上市的外资股00.00%0000000.00%

4、其他00.00%0000000.00%

三、股份总数2033579072100.00%000-40750034-407500341992829038100.00%股份变动的原因

□适用□不适用

公司于2023年11月15日办理完成回购专用证券账户股份注销事宜，公司股份总数由2033579072股变更为

1992829038股。

股份变动的批准情况

□适用□不适用

公司于2023年9月12日召开第六届董事会第六次会议、第六届监事会第六次会议及2023年9月28日召开2023年第二次

临时股东大会审议通过《关于注销回购专用证券账户股份的议案》，公司拟对回购专用证券账户股份40750034股进行注销并减少注册资本。

股份变动的过户情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

76深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

单位：股期初限售股本期增加限本期解除限股东名称期末限售股数限售原因解除限售日期数售股数售股数陈劲松137247070013724707高管锁定股按照高管股份管理的相关规定朱敏1314706001314706高管锁定股按照高管股份管理的相关规定袁鸿昌1857049001857049高管锁定股按照高管股份管理的相关规定王兵0300003000高管锁定股按照高管股份管理的相关规定

合计168964623000016899462----

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□适用□不适用

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□适用□不适用

公司于2023年9月12日召开第六届董事会第六次会议、第六届监事会第六次会议及2023年9月28日召开2023年第

二次临时股东大会审议通过《关于注销回购专用证券账户股份的议案》，公司拟对回购专用证券账户股份40750034股进行注销并减少注册资本。公司于2023年11月15日办理完成回购专用证券账户股份注销事宜，公司股份总数由

2033579072股变更为1992829038股。公司资产和负债结构不因前述事项发生变化。

3、现存的内部职工股情况

□适用□不适用

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

77深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

单位：股年度报报告期末表告披露决权恢复的年度报告披露日前上一日前上报告期末普通优先股股东月末表决权恢复的优先

57925一月末5728700

股股东总数总数（如股股东总数（如有）（参普通股有）（参见注见注8）股东总

8）

数

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限售持有无限售质押、标记或冻结情况持股比报告期末持股报告期内增股东名称股东性质条件的股份条件的股份例数量减变动情况股份状数量数量数量态世联地产顾问境内非国（中国）有限30.27%60323873900603238739不适用0有法人公司珠海大横琴集

国有法人16.26%32407784100324077841不适用0团有限公司乌鲁木齐卓群创展股权投资境内非国

2.32%461729550046172955不适用0合伙企业（有有法人限合伙）深圳众志联高投资管理合伙境内非国

2.21%44045857-700200044045857不适用0

企业（有限合有法人伙）香港中央结算

境外法人1.71%340267822318819034026782不适用0有限公司境外自然

陈劲松0.92%182996100137247074574903不适用0人中国工商银行股份有限公司

－南方中证全

其他0.46%925140027533009251400不适用0指房地产交易

0

型开放式指数证券投资基金境内自然

#廖欢0.41%8252500662720008252500不适用0人

#北京国世通资产管理有限公

司－国世通价其他0.40%8000000008000000不适用0值精选一期基金

南方基金－农

业银行－南方

其他0.36%7167520-22350007167520不适用0中证金融资产管理计划战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的不适用情况（如有）（参见注3）

上述股东关联关系或一致行1、大横琴为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。

动的说明2、已知大横琴与世联中国、陈劲松不存在关联关系；陈劲松为世联中国实际控制人之一。

上述股东涉及委托/受托表

2020年8月4日，公司股东世联中国与大横琴签署了《股份转让协议书之补充协议》与《股份表

决权、放弃表决权情况的说决权委托协议》，世联中国拟委托大横琴行使其持有的世联行285285934股股份对应的表决权。

明

78深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

前10名股东中存在回购专

户的特别说明（如有）（参无见注10）前10名无限售条件股东持股情况股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种数量类

世联地产顾问（中国）有限人民币

603238739603238739

公司普通股人民币珠海大横琴集团有限公司324077841324077841普通股乌鲁木齐卓群创展股权投资人民币

4617295546172955

合伙企业（有限合伙）普通股深圳众志联高投资管理合伙人民币

4404585744045857企业（有限合伙）普通股人民币香港中央结算有限公司3402678234026782普通股中国工商银行股份有限公司人民币

－南方中证全指房地产交易92514009251400普通股型开放式指数证券投资基金人民币

#廖欢82525008252500普通股

#北京国世通资产管理有限人民币

公司－国世通价值精选一期80000008000000普通股基金

南方基金－农业银行－南方人民币

71675207167520

中证金融资产管理计划普通股人民币

#王连伟67497026749702普通股前10名无限售流通股股东

1、大横琴为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。

之间，以及前10名无限售

2、已知大横琴与世联中国、陈劲松不存在关联关系；陈劲松为世联中国实际控制人之一；公司前

流通股股东和前10名股东10名其他股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办之间关联关系或一致行动的法》规定的一致行动人。

说明前10名普通股股东参与融

#廖欢持有的股份为投资者信用证券账户持有。#北京国世通资产管理有限公司－国世通价值精选一资融券业务情况说明（如期基金持有的股份为投资者信用证券账户持有。#王连伟持有的股份为投资者信用证券账户持有。

有）（参见注4）前十名股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用前十名股东较上期发生变化

□适用□不适用

单位：股前十名股东较上期末发生变化情况

期末转融通出借股份且尚未归期末股东普通账户、信用账户持股及转本报告期新还数量融通出借股份且尚未归还的股份数量

股东名称（全称）

增/退出占总股本的比数量合计数量合计占总股本的比例例中国工商银行股份有限公司

－南方中证全指房地产交易

新增00.00%92514000.46%型开放式指数证券投资基金

79深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

#廖欢新增00.00%82525000.41%

中欧基金－农业银行－中欧

退出00.00%00.00%中证金融资产管理计划

广发基金－农业银行－广发

退出00.00%65913200.33%中证金融资产管理计划

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：地方国有控股

控股股东类型：法人

法定代表人/单组织机构代控股股东名称成立日期主要经营业务位负责人码

章程记载的经营范围：一般项目:以自有资

金从事投资活动;企业管理;企业总部管理;

工程管理服务;非居住房地产租赁;商业综

合体管理服务;信息咨询服务(不含许可类

珠海大横琴集团有信息咨询服务)(除依法须经批准的项目

胡嘉2009年04月23日68863099-0

限公司外，凭营业执照依法自主开展经营活动)许可项目:房地产开发经营。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)。

控股股东报告期内控股股东珠海大横琴集团有限公司通过下属三级全资子公司珠海大横琴创新发展有限公司直接投资

控股和参股的其他参股上市公司北京东方中科集成科技股份有限公司1.02%股权、上市公司三六零安全科技股份有限

境内外上市公司的公司0.33%股权；控股股东珠海大横琴集团有限公司通过下属二级全资子公司大横琴（澳门）有限

股权情况公司直接投资参股香港上市公司博维智慧科技有限公司8.973%股权。

控股股东报告期内变更

□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：地方国资管理机构

实际控制人类型：法人

实际控制人名称法定代表人/单位负责人成立日期组织机构代码主要经营业务珠海市人民政府国有

李文基 11440400719245578R -资产监督管理委员会

通裕重工（300185.SZ）20.33%、天能重工（300569.SZ）22.62%、秀强股份（300160.SZ）

25.02%、日海智能（002313）16.67%、航宇微 (300053.SZ)15.2%、阳普医疗（300030.SZ）

实际控制人报告期内

10.84%、宝鹰股份（002047.SZ）31%、光库科技（300620.SZ）23.84%、维业股份

控制的其他境内外上

（300621.SZ）29.99%、格力地产（600185.SH）44.95%、科华生物（002022.SZ）18.64%、迪信市公司的股权情况

通（06188.HK）56%、华发股份（600325.SH）29.57%、华发物业服务（0982.HK）38.78%、庄臣

（01955.HK）44.25%、华金资本（000532.SZ）40.66%。方正科技(600601.SH)23.5%。实际控制人报告期内变更

□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

80深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用□不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到80%

□适用□不适用

5、其他持股在10%以上的法人股东

□适用□不适用

法定代表人/单位负责主要经营业务或管理法人股东名称成立日期注册资本人活动世联地产顾问（中陈劲松1992年06月23日2091183港元从事投资业务

国）有限公司

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用□不适用

四、股份回购在报告期的具体实施情况股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

81深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

第八节优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

82深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

第九节债券相关情况

□适用□不适用

83深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

第十节财务报告

一、审计报告审计意见类型标准的无保留意见审计报告签署日期2024年03月29日

审计机构名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）

审计报告文号 XYZH/2024SZAA4B0176

注册会计师姓名侯光兰、吴益羽审计报告正文

深圳世联行集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了深圳世联行集团股份有限公司（以下简称世联行）财务报表，包括2023年12月31日的合并及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了世联行2023年12月31日的合并及母公司财务状况以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于世联行，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

1、综合营销业务、互联网+业务收入事项

关键审计事项审计中的应对

世联行营业收入主要来源于房地产综合营销业务和互联网+业与房地产综合营销业务、互联网+业务收入确认相关的审务。如财务报表附注六、41所披露，2023年度营业收入中房计程序中包括但不限于以下：

地产综合营销业务收入和互联网+业务收入合计为人民币

（1）了解、评估世联行收入确认相关的关键内部控制的

21.59亿元。两项目业务收入占世联行合并营业收入的设计，并测试了关键控制执行的有效性；

64.00%。

（2）对房地产综合营销业务收入，抽取样本量进行详细

房地产综合营销业务收入、互联网+业务收入占世联行营业检查，对照合同、开发商签字确认的结算单，追溯到世收入比重较大，以及单个销售项目的销售确认细小错误汇总联行业务系统具体到楼盘房号核实成交情况，及银行回起来可能对世联行总体收入产生的重大影响，我们将世联行

84深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

的房地产中介销售收入确认识别为关键审计事项。款情况；

（3）对互联网+业务，抽取样本量进行详细检查，对照

合同、开发商签字确认的结算单，追溯到世联行业务系统中对应的楼盘房号核实成交情况，并检查银行回款情况；

（4）对资产负债表日前后确认的收入检查确认收入的支

持性文件，以评价收入是否已被记录到合适的期间。

2、以摊余成本计量的金融资产预期信用损失事项

关键审计事项审计中的应对

如财务报表披露，世联行以摊余成本计量的金融资产主要包审计中对应收票据、应收账款、其他应收款、贷款预期

括应收票据、应收账款、其他应收款、贷款，这些金融资产信用损失准备计提采取程序：

账面价值占世联行总资产比例较大，其预期信用损失计提对

（1）了解管理层对于应收票据、应收账款、其他应收世联行财务报表而言是重要的。

款、贷款划分不同风险组合的依据及管理方法；复核预

世联行对以上金融资产评估预期信用损失时，需考虑定性和期信用损失计提政策及执行，确保世联行在制定相关政定量的信息，单项款项无法以合理的成本预估预期信用损失策时已考虑到了不同组合的违约风险敞口；

时，建立具有相似信用风险特征的资产组，在组合的基础上计算预期信用损失。预期信用损失需要判断金融工具的信用（2）评估管理层预期信用损失模型计量方法的合理性；

风险特征，需要参考历史款项损失情况，通过建立预期信用

（3）获取了管理层评估应收款项是否发生减值以及确认损失模型确定预期信用损失率来进行。判断过程中涉及到若预期损失率所依据的数据及相关资料，评价其恰当性和干关键参数和假设的应用，包括发生信用减值的阶段划分，充分性；

违约概率、违约损失率、违约风险暴露、折现率等参数估

（4）通过比较前期损失准备计提数与实际发生数，评价计，同时考虑前瞻性调整及其他调整因素等，在这些参数的预期信用损失准备计提的充分性。

选取和假设的应用过程中涉及较多的管理层判断，基于上述以摊余成本计量的金融资产账面价值重大及涉及管理层的重（5）基于期后回款状况及历史数据，复核预期信用损失大判断和估计，我们将预期信用损失的确认识别为关键审计计提的恰当性。

事项。

3、其他非流动金融资产公允价值变动的评估事项

关键审计事项审计中的应对

如财务报表附注六、15及附注六、48所披露，截至2023年审计中对其他非流动金融资产公允价值变动的评估事项

12月31日，世联行其他非流动金融资产余额为3.81亿元，采取程序：

2023年度公允价值变动收益为-0.98亿元，占利润总额的（1）了解和评估与其他非流动金融资产估值相关的内部

35.49%。控制的设计有效性，并测试运行有效性；

世联行以公允价值计量的金融工具的估值以直接或间接可观（2）评估管理层聘用的独立评估师的专业素质、胜任能

察到的数据或估值模型为基础，其中估值模型通常需要大量力和客观性，评估独立评估师出具的评估报告中使用的的参数输入。对于第一层次和第二层次公允价值计量的金融假设的合理性以及估值模型的适当性；

85深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文工具，公允价值分别是活跃市场未经调整的报价和可观察的（3）通过对比可获得的外部市场数据，测试第二层次公输入值。针对第三层次公允价值计量的金融工具，其估值模允价值估值过程中使用的可观察关键输入值的合理性及型中涉及不可观察输入值时，不可观察输入值的确定会使用适当性；

到管理层估计，会涉及管理层的重大判断，我们将对其他非（4）对于涉及管理层重大判断的以公允价值计量的第三流动金融资产公允价值变动的评估事项作为关键审计事项。层次其他非流动金融资产，复核公允价值评估过程中关键输入值的合理性、适当性以及计算的准确性。

四、其他信息

世联行管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括世联行2023年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估世联行的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算世联行、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督世联行的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

86深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对世联行持续经营能力

产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致世联行不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就世联行中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师：侯光兰（项目合伙人）

中国注册会计师：吴益羽

中国北京二○二四年三月二十九日

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：深圳世联行集团股份有限公司

2023年12月31日

单位：元项目2023年12月31日2023年1月1日

流动资产：

货币资金1614216440.042200844977.88结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产

应收票据1763855.123503262.06

应收账款811283522.401192903404.34应收款项融资

预付款项142464044.04174189119.14

87深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款475034279.53655188350.73

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货18651649.7314317526.98

贷款103686025.49296212896.95

合同资产123550071.4584751168.15持有待售资产

一年内到期的非流动资产4746353.364361592.75

其他流动资产42600247.6246026643.38

流动资产合计3337996488.784672298942.36

非流动资产：

发放贷款和垫款

债权投资312523845.64其他债权投资

长期应收款5995504.7210741602.07

长期股权投资12153863.2035973231.20

其他权益工具投资1990000.002112685.54

其他非流动金融资产380787190.21480315454.71

投资性房地产530308489.42566759391.79

固定资产54406120.4655757647.99在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产100361797.39195611580.48

无形资产1716280.961866719.08开发支出

商誉131267897.00149435262.69

长期待摊费用32561250.9552635897.30

递延所得税资产486571958.97568533493.34其他非流动资产

非流动资产合计2050644198.922119742966.19

资产总计5388640687.706792041908.55

流动负债：

短期借款101000000.00160000000.00向中央银行借款拆入资金

88深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款426002218.17508598433.77

预收款项7731725.988793418.81

合同负债66055938.3854407921.64卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬567743019.32642285610.90

应交税费165405839.76230290077.23

其他应付款708162465.03853909197.07

其中：应付利息39814.3939814.39

应付股利2858604.88应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债92602776.80631014437.73

其他流动负债3797765.442272595.17

流动负债合计2138501748.883091571692.32

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款49300000.00应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债124709235.82166921307.81长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债28095111.8947102924.48其他非流动负债

非流动负债合计152804347.71263324232.29

负债合计2291306096.593354895924.61

所有者权益：

股本1992829038.002033579072.00其他权益工具

其中：优先股

89深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

永续债

资本公积285314252.42523475696.80

减：库存股255796501.21

其他综合收益245123.11228535.35专项储备

盈余公积1004261184.861004261184.86一般风险准备

未分配利润-241475102.6854265952.80

归属于母公司所有者权益合计3041174495.713360013940.60

少数股东权益56160095.4077132043.34

所有者权益合计3097334591.113437145983.94

负债和所有者权益总计5388640687.706792041908.55

法定代表人：胡嘉主管会计工作负责人：陈志聪会计机构负责人：童朝军

2、母公司资产负债表

单位：元项目2023年12月31日2023年1月1日

流动资产：

货币资金518649893.14671446151.65交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款15268893.4534162943.45应收款项融资

预付款项592704.16352325.96

其他应收款2578763112.262500228304.63

其中：应收利息

应收股利223756216.80515714161.55存货合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产3125292.522863706.36

其他流动资产998236.72970616.45

流动资产合计3117398132.253210024048.50

非流动资产：

债权投资252502595.64其他债权投资

长期应收款1635081.914760374.42

长期股权投资1981481440.702591867681.09其他权益工具投资

90深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

其他非流动金融资产82231450.75158330000.00

投资性房地产334234159.51345737240.37

固定资产2997764.613206348.46在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产3079842.107441288.82

无形资产30554.43开发支出商誉

长期待摊费用282671.35405096.79

递延所得税资产54949316.6972530147.58其他非流动资产

非流动资产合计2713394323.263184308731.96

资产总计5830792455.516394332780.46

流动负债：

短期借款101000000.00160000000.00交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款7295869.353383691.87预收款项

合同负债106664.41182136.11

应付职工薪酬93498961.7493419005.41

应交税费2879960.4827593639.19

其他应付款180254200.11205948837.00

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债10542007.13565213063.21

其他流动负债4643.004643.00

流动负债合计395582306.221055745015.79

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债1634704.409197068.74长期应付款长期应付职工薪酬

91深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

预计负债递延收益

递延所得税负债2083503.383929083.70其他非流动负债

非流动负债合计3718207.7813126152.44

负债合计399300514.001068871168.23

所有者权益：

股本1992829038.002033579072.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积415488846.04630535313.25

减：库存股255796501.21其他综合收益专项储备

盈余公积1004261184.861004261184.86

未分配利润2018912872.611912882543.33

所有者权益合计5431491941.515325461612.23

负债和所有者权益总计5830792455.516394332780.46

3、合并利润表

单位：元项目2023年度2022年度

一、营业总收入3373302763.663979430159.12

其中：营业收入3373302763.663979430159.12利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本3379344671.754007786937.06

其中：营业成本3073368547.603599510145.06利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任合同准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加19852326.7019534012.37销售费用

管理费用251423166.03283750577.65

92深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

研发费用33466200.4052581138.62

财务费用1234431.0252411063.36

其中：利息费用32770211.6477006040.29

利息收入31896494.2025782711.48

加：其他收益26963194.2337764438.40

投资收益（损失以“－”号填列）4980146.8563897213.01

其中：对联营企业和合营企业的投资收益3809372.25-2861229.85

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益-1598089.00-22132829.95

汇兑收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“－”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）-98391119.53-15000000.00

信用减值损失（损失以“-”号填列）-129796295.88-314837288.47

资产减值损失（损失以“-”号填列）-70161980.91-60535318.41

资产处置收益（损失以“-”号填列）4474599.4839986921.33

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-267973363.85-277080812.08

加：营业外收入13135572.8524529035.87

减：营业外支出22365489.0521305959.88

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-277203280.05-273857736.09

减：所得税费用38341100.4068149355.32

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-315544380.45-342007091.41

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）-315544380.45-342007091.41

2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润-295616588.62-345328730.93

2.少数股东损益-19927791.833321639.52

六、其他综合收益的税后净额-107879.10210804.10

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额-107879.10155888.99

（一）不能重分类进损益的其他综合收益-124466.86

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动-124466.86

4.企业自身信用风险公允价值变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益16587.76155888.99

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

93深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

6.外币财务报表折算差额16587.76155888.99

7.其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额54915.11

七、综合收益总额-315652259.55-341796287.31

归属于母公司所有者的综合收益总额-295724467.72-345172841.94

归属于少数股东的综合收益总额-19927791.833376554.63

八、每股收益

（一）基本每股收益-0.15-0.17

（二）稀释每股收益-0.15-0.17

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元，上期被合并方实现的净利润为：0.00元。

法定代表人：胡嘉主管会计工作负责人：陈志聪会计机构负责人：童朝军

4、母公司利润表

单位：元项目2023年度2022年度

一、营业收入174869696.42223204247.20

减：营业成本79211553.26134767080.14

税金及附加6833738.454080112.09销售费用

管理费用83413061.8879801948.07

研发费用30912.181171507.50

财务费用3254409.2222053009.49

其中：利息费用17186742.8235310273.46

利息收入13997918.2813327683.17

加：其他收益4015629.132800412.04

投资收益（损失以“－”号填列）190322209.9531539820.72

其中：对联营企业和合营企业的投资收益94343.30190432.92

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“－”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）-76301541.63-15000000.00

信用减值损失（损失以“-”号填列）-7655125.73-15273940.51

资产减值损失（损失以“-”号填列）-15830589.69-6004581.99

资产处置收益（损失以“-”号填列）34553.101703072.64

二、营业利润（亏损以“－”号填列）96711156.56-18904627.19

加：营业外收入89233.941289760.64

减：营业外支出34810.65557922.83

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）96765579.85-18172789.38

减：所得税费用-9264749.43-3246153.06

四、净利润（净亏损以“－”号填列）106030329.28-14926636.32

94深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）106030329.28-14926636.32

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额106030329.28-14926636.32

七、每股收益

（一）基本每股收益0.05-0.01

（二）稀释每股收益0.05-0.01

5、合并现金流量表

单位：元项目2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金3904067398.894366095322.86客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还210610.4312870715.06

收到其他与经营活动有关的现金664437715.951229103482.91

经营活动现金流入小计4568715725.275608069520.83

95深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

购买商品、接受劳务支付的现金93530385.69262122189.90客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金1398335909.931623781957.49

支付的各项税费163634609.84241536611.71

支付其他与经营活动有关的现金2464718941.022850863994.95

经营活动现金流出小计4120219846.484978304754.05

经营活动产生的现金流量净额448495878.79629764766.78

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金4050002.00188346958.15

取得投资收益收到的现金785003.625506399.26

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额12117271.0721029332.57

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额35539.509967779.54收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计16987816.19224850469.52

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金5286582.3550211447.99

投资支付的现金4045000.003950000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金310669757.2442130637.04

投资活动现金流出小计320001339.5996292085.03

投资活动产生的现金流量净额-303013523.40128558384.49

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金2021000.008012000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金2021000.008012000.00

取得借款收到的现金371000000.00220915000.00

收到其他与筹资活动有关的现金313000.00548481.79

筹资活动现金流入小计373334000.00229475481.79

偿还债务支付的现金635500000.00424361212.88

分配股利、利润或偿付利息支付的现金44586245.8754541055.16

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润17738844.2817345989.38

支付其他与筹资活动有关的现金431482087.72173134722.88

筹资活动现金流出小计1111568333.59652036990.92

筹资活动产生的现金流量净额-738234333.59-422561509.13

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响38900.52-65363.46

五、现金及现金等价物净增加额-592713077.68335696278.68

96深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

加：期初现金及现金等价物余额2173225773.991837529495.31

六、期末现金及现金等价物余额1580512696.312173225773.99

6、母公司现金流量表

单位：元项目2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金78060920.99179450426.08

收到的税费返还5062753.94

收到其他与经营活动有关的现金1774527645.372969759262.21

经营活动现金流入小计1852588566.363154272442.23

购买商品、接受劳务支付的现金

支付给职工以及为职工支付的现金91602685.41109635581.82

支付的各项税费6699091.234542283.35

支付其他与经营活动有关的现金2095208945.803086999244.86

经营活动现金流出小计2193510722.443201177110.03

经营活动产生的现金流量净额-340922156.08-46904667.80

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金602800000.00190827550.09

取得投资收益收到的现金483185811.4011358584.01

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额3741369.216480641.00处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计1089727180.61208666775.10

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金102473.11324585.00

投资支付的现金10252999.38取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金250000000.00

投资活动现金流出小计260355472.49324585.00

投资活动产生的现金流量净额829371708.12208342190.10

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金371000000.00160000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计371000000.00160000000.00

偿还债务支付的现金629700000.00400200000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金24100799.3034610261.55

支付其他与筹资活动有关的现金357141558.517631443.38

筹资活动现金流出小计1010942357.81442441704.93

筹资活动产生的现金流量净额-639942357.81-282441704.93

97深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-151492805.77-121004182.63

加：期初现金及现金等价物余额670002698.91791006881.54

六、期末现金及现金等价物余额518509893.14670002698.91

98深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2023年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般少数股东权益所有者权益合计优永其他综合收项风其

股本其资本公积减：库存股盈余公积未分配利润小计先续益储险他他股债备准备

一、上年期末余额2033579072.00523475696.80255796501.21228535.351004261184.8654265952.803360013940.6077132043.343437145983.94

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额2033579072.00523475696.80255796501.21228535.351004261184.8654265952.803360013940.6077132043.343437145983.94

三、本期增减变动金额

（减少以“－”号填-40750034.00-238161444.38-255796501.2116587.76-295741055.48-318839444.89-20971947.94-339811392.83列）

（一）综合收益总额-107879.10-295616588.62-295724467.72-19927791.83-315652259.55

（二）所有者投入和减

-40750034.00-238161444.38-255796501.21-23114977.1719553293.05-3561684.12少资本

1．所有者投入的普通

-40750034.00-215046467.21-255796501.212021000.002021000.00股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他-23114977.17-23114977.1717532293.05-5582684.12

（三）利润分配-20597449.16-20597449.16

1．提取盈余公积

99深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

2．提取一般风险准备3．对所有者（或股-20597449.16-20597449.16

东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部

124466.86-124466.86

结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

124466.86-124466.86

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额1992829038.00285314252.42245123.111004261184.86-241475102.683041174495.7156160095.403097334591.11

100深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

上期金额

单位：元

2022年度

归属于母公司所有者权益项目其他权益工具专一般其他综合收项少数股东权益所有者权益合计

股本优先永续资本公积减：库存股盈余公积风险未分配利润其他小计其他益储股债准备备

一、上年期末余额2033579072.00522222808.88255796501.2172646.361004261184.86398744093.693703083304.5873206112.623776289417.20

加：会计政策变更850590.04850590.04-14769.67835820.37前期差错更正其他

二、本年期初余额2033579072.00522222808.88255796501.2172646.361004261184.86399594683.733703933894.6273191342.953777125237.57

三、本期增减变动金

-

额（减少以“－”号1252887.92155888.99-343919954.023940700.39-339979253.63

345328730.93

填列）

-

（一）综合收益总额155888.99-345172841.943376554.63-341796287.31

345328730.93

（二）所有者投入和

1252887.921252887.9213152278.2314405166.15

减少资本

1．所有者投入的普通

8012000.008012000.00

股

2．其他权益工具持有

者投入资本

3．股份支付计入所有

者权益的金额

4．其他1252887.921252887.925140278.236393166.15

（三）利润分配-12588132.47-12588132.47

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备3．对所有者（或股-12588132.47-12588132.47

东）的分配

101深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动

额结转留存收益

5．其他综合收益结转

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2033579072.00523475696.80255796501.21228535.351004261184.8654265952.803360013940.6077132043.343437145983.94

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2023年度

项目其他权益工具其他综合

股本资本公积减：库存股专项储备盈余公积未分配利润其他所有者权益合计优先股永续债其他收益

一、上年期末余额2033579072.00630535313.25255796501.211004261184.861912882543.335325461612.23

加：会计政策变更前期差错更正其他

102深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

二、本年期初余额2033579072.00630535313.25255796501.211004261184.861912882543.335325461612.23三、本期增减变动金额（减-40750034.00-215046467.21-255796501.21106030329.28106030329.28少以“－”号填列）

（一）综合收益总额106030329.28106030329.28

（二）所有者投入和减少资

-40750034.00-215046467.21-255796501.21本

1．所有者投入的普通股-40750034.00-215046467.21-255796501.21

2．其他权益工具持有者投入

资本

3．股份支付计入所有者权益

的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分

配

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转

留存收益

5．其他综合收益结转留存收

益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

103深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

（六）其他

四、本期期末余额1992829038.00415488846.041004261184.862018912872.615431491941.51上期金额

单位：元

2022年度

项目其他权益工具其他综合收

股本资本公积减：库存股专项储备盈余公积未分配利润其他所有者权益合计优先股永续债其他益

一、上年期末余额2033579072.00630535313.25255796501.211004261184.861927156931.635339736000.53

加：会计政策变更652248.02652248.02前期差错更正其他

二、本年期初余额2033579072.00630535313.25255796501.211004261184.861927809179.655340388248.55三、本期增减变动金额（减-14926636.32-14926636.32少以“－”号填列）

（一）综合收益总额-14926636.32-14926636.32

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入

资本

3．股份支付计入所有者权益

的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分

配

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股

104深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转

留存收益

5．其他综合收益结转留存收

益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额2033579072.00630535313.25255796501.211004261184.861912882543.335325461612.23

105深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

三、公司基本情况

深圳世联行集团股份有限公司(以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”)系由世联地产顾问(中国)有限公司于 1993 年投资注册成立的，本公司所发行人民币普通股 A 股股票，已于 2009 年 8 月 28日在深圳证券交易所上市。本公司统一社会信用代码为 91440300618867554R，法定代表人胡嘉先生，注册地址:深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心12楼。

本集团主要经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、专营小额贷款、物业租赁、物业管理、物业管理咨询、

商业运营管理、酒店管理服务、投资管理、投资咨询、建筑装饰设计咨询、装修设计与施工、建筑装饰工程、家电装饰材料商品销售等。

本公司控股股东为珠海大横琴集团有限公司，本集团最终控制方为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。股东大会是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。

本集团合并财务报表范围包括北京世联房地产顾问有限公司、东莞世联地产顾问有限公司、上海世联房地产顾问有限

公司等283家子公司。本报告期通过投资新设增加河北雄安世联安正房产经纪有限公司、宁波世联中光城市服务有限公司等16家子公司；因股权处置减少江西世联聚义置业有限公司、山东世联松塔装饰工程有限公司2家子公司；因注销减少北

京世联兴业房地产顾问有限公司、固安世联房地产经纪有限公司等20家子公司。

本财务报告于2024年3月29日由本公司董事会批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本集团财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及其应用指南、解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2023年修订）的披露相关规定编制。

2、持续经营

本集团至本报告期末起至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括应收款项坏账准备、固定资产折旧、无形资产摊

销、贷款损失准备金、资产证券化、收入确认和计量等。

106深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

1、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、准确、完整地反映了本公司及本集团于2023年12月31日的财务状况以及2023年度经营成果和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。

3、营业周期

本集团营业周期为12个月，并以营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本集团以人民币为记账本位币。

本集团设立在香港的二级子公司香港世联以美元为记账本位币，本集团在编制财务报表时按照本章节9所述方法折算为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

□适用□不适用项目重要性标准重要的单项计提坏账准备的应收款项单项金额人民币200万元以上的应收款项本年坏账准备收回或转回金额重要的单项金额人民币50万元以上的本年重要的应收款项核销单项金额人民币50万元以上的账龄超过1年且金额重要的预付款项单项金额人民币200万元以上的重要的投资活动单项金额人民币2000万元以上的重要的非全资子公司营业收入人民币3000万元以上的重要的联合营企业投资成本人民币1500万元以上的

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

（1）同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

（2）非同一控制下的企业合并

参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。

本集团作为购买方，在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得

107深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并成本进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法本集团合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的所有子公司（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等）。本集团判断控制的标准为，本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵消。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。

对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。

本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积或股本溢价，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。

与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，不属于一揽子交易的，对每一项交易按照是否丧失控制权分别进行会计处理。

8、现金及现金等价物的确定标准

本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。

108深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

9、外币业务和外币报表折算

（1）外币业务

本集团外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益；收到投资者以外币投入的资本，采用交易发生日即期汇率折算，外币投入资本与相应的货币性项目的记账本位币金额之间不产生外币资本折算差额。

（2）外币财务报表的折算

本集团在编制合并财务报表时将境外经营的财务报表折算为人民币，其中：外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益项目中列示。

外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。

10、金融工具

（1）金融工具的确认和终止确认本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：1）收取金融资产现金流量的权利届满；2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。

如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。

（2）金融资产分类和计量方法

本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动

计入当期损益的金融资产。当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

在判断业务模式时，本集团考虑包括企业评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。在评估是否以收取合同现金流量为目标时，本集团需要对金融资产到期日前的出售原因、时间、频率和价值等进行分析判断。

109深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

在判断合同现金流量特征时，本集团需要判断合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金为基础的利息的支付时，包含对（货币时间价值的修正进行评估时，需要判断与基准现金流量相比是否具有显著差异/对包含提前还款特征的金融资产，需要判断提前还款特征的公允价值是否非常小）等。

金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：*管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团该分类的金融资产主要包括：应收账款、应收票据、其他应收款、债权投资、长期应收款。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，该指定一经作出，不得撤销。本集团仅将相关股利收入（明确作为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。本集团该分类的金融资产为其他权益工具投资。

3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类或指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之

外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：其他非流动金融资产。

本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

（3）金融负债分类、确认依据和计量方法

除了签发的财务担保合同、以低于市场利率贷款的贷款承诺及由于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被

转移金融资产所形成的金融负债以外，本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成本计量的金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

110深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生工具），包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，（除与套期会计有关外，）所有公允价值变动均计入当期损益。对于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，除由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

（4）金融工具减值

本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资、合同资产、租赁应收款、贷款承诺及财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。本集团考虑预期信用损失计量方法时反映如下要素：*通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；*货

币时间价值；*在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

本集团基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，以组合为基础进行评估时，本集团基于共同信用风险特征将金融工具分为不同组别。本集团采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、债务人所处地理位置、债务人所处行业、逾期信息、应收款项账龄等。

本集团采用预期信用损失模型对金融工具和合同资产的减值进行评估需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出这些判断和估计时，本集团根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。

1）应收款项和合同资产的减值测试方法

对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的不含重大融资成分的应收账款、应收票据、应收款项融资、合同

资产、其他应收款等应收款项，本集团运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本集团选择运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

*应收账款（与合同资产）的组合类别及确定依据

对于应收款项（与合同资产），有客观证据表明某项应收账款已经发生了信用减值的，对该应收账款（与合同资产）单项计提坏账准备并确认预期信用损失。当单项应收账款（与合同资产）无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将应收账款分为组合。本集团采用的共同信用风险特征包括：信用风险评级、担保品相对于金融资产的价值等。

对于划分为以账龄特征为风险组合的应收账款（与合同资产），本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。本集团根据记账日期确定账龄。

111深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

对于划分为以取得担保物为风险组合的应收账款（与合同资产），本集团参考担保的价值，对担保物的预期现金流和时间进行预测，计算预期信用损失。

*应收票据的组合类别及确定依据

本集团参考历史损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失：a.银行承兑汇票，本集团评价该类款项信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同现金流量的义务能力很强，参照历史损失率经验，不计提信用损失；b.商业承兑汇票，本集团评价该类款项信用损失风险一般，参照历史损失率经验计提信用损失。

*其他应收款的组合类别及确定依据

本集团对有客观证据表明某项其他应收款已经发生了信用减值的，对该其他应收款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以款项性质作为信用风险特征将其他应收款分为组合，在组合的基础上基于历史信用损失经验、结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

*贷款

对于发放贷款，除已发生信用减值的金融资产以外，根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本集团在整个存续期的预期信用损失确认损失准备。

2）债权投资、其他债权投资、贷款承诺及财务担保合同的减值测试方法

除上述采用简化计量方法以外的金融资产（如债权投资、其他债权投资）、贷款承诺及财务担保合同，本集团采用一般方法（三阶段法）计提预期信用损失。在每个资产负债表日，本集团评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本集团按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，

处于第二阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利

息收入；如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。对于资产负债表日只具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后未显著增加。

整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内(若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期)可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。

（5）金融资产转移的确认依据和计量方法

对于金融资产转移交易，本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债，未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：*

112深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：*集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；*该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。

通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。

（6）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法

本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来

履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。

本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。

金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，本集团计入当期损益。

金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本集团作为权益的变动处理，不确认权益工具的公允价值变动。

（7）金融资产和金融负债的抵销

本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

11、应收票据

本集团对应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法等详见本章节“10、（4）金融资产减值”。

113深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

本集团对有客观证据表明某项应收票据已经发生了信用减值的，对该应收票据单项计提坏账准备并确认预期信用损失。当单项应收票据无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将应收票据分为组合。

本集团参考历史损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

项目确认组合依据计提方法

信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同现金流量的义务银行承兑汇票参照历史损失率经验，不计提信用损失。能力很强。

商业承兑汇票信用损失风险一般参照历史损失率经验，计提信用损失。

12、应收账款

本集团对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法等详见本章节“10、（4）金融资产减值”。

本集团对有客观证据表明某项应收账款已经发生了信用减值的，对该应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将应收账款分为组合。本集团采用的共同信用风险特征包括：信用风险评级、担保品相对于金融资产的价值等。

对于划分为以账龄特征为风险组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。本集团根据记账日期确定账龄。

对于划分为以取得担保物为风险组合的应收账款，本集团参考担保的价值，对担保物的预期现金流和时间进行预测，计算预期信用损失。

13、其他应收款

本集团对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法等详见本章节“10、（4）金融资产减值”。

本集团对有客观证据表明某项其他应收款已经发生了信用减值的，对该其他应收款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将其他应收款分为组合，在组合的基础上计算预期信用损失。

项目确认组合依据计提方法

基于历史信用损失经验、结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来组合款项性质整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

14、合同资产

合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款权利作为合同资产。

合同资产的预期信用损失的确定方法和会计处理方法，详见上述本章节“10、（4）金融资产减值”。

114深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

15、存货

本集团存货主要包括合同履约成本、低值易耗品、库存商品等。

存货按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。存货实行永续盘存制，存货在取得时按实际成本计价；领用或发出存货，采用加权平均法确定其实际成本。低值易耗品采用一次转销法进行摊销。

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

本集团库存商品按照单个存货项目计提存货跌价准备，在确定其可变现净值时，库存商品等直接用于出售的商品存货，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定。

16、长期应收款

本集团的长期应收款包括应收融资租赁款。

本集团对长期应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法等详见本章节“10、（4）金融工具的减值”。

17、长期股权投资

本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的权益性投资。

（1）重大影响、共同控制的判断

本集团对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。重大影响，是指本集团对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％以上但低于50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确的证据表明本集团不能参与被投资单位的生产经营决策或形成对被投资单位的控制。

本集团与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的权益性投资，即对合营企业投资。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的决策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。

（2）会计处理方法本集团按照初始投资成本对取得的长期股权投资进行初始计量。

通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，初始投资成本按零确定。

115深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。

除企业合并形成的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本。

本公司对子公司投资在个别财务报表中采用成本法核算。采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。

本集团对合营企业及联营企业的投资采用权益法核算。采用权益法时，长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，不调整长期股权投资账面价值；长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，差额调增长期股权投资的账面价值，同时计入取得投资当期损益。

后续计量采用权益法核算的长期股权投资，在持有投资期间，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的不构成业务的交易产生的未实现内部交易损益按照应享有比例计算归属于本集团的部分（内部交易损失属于资产减值损失的，全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。

采用权益法核算的长期股权投资，原权益法核算的相关其他综合收益应当在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，应当在终止采用权益法核算时全部转入当期投资收益。

18、投资性房地产

投资性房地产计量模式成本法计量折旧或摊销方法

本集团投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的或持有并计划出租的房屋建筑物。采用成本模式计量。

本集团投资性房地产采用平均年限法计提折旧或摊销。各类投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率如下：

类别折旧年限（年）预计残值率年折旧率

房屋及建筑物20-3010%4.5%-3%

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19、固定资产

（1）确认条件

本集团固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一年的有形资产。

固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。本集团固定资产包括房屋及建筑物、运输设备、电子设备及其他。

除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定资产计提折旧。

本集团于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-3010.00%4.5%-3%

电子设备年限平均法510.00%18%

运输设备年限平均法510.00%18%

其他设备年限平均法510.00%18%

20、借款费用

本集团将发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的借款费用予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用计入当期损益。本集团确定的符合资本化条件的资产包括需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

在资本化期间内的每一会计期间，本集团按照以下方法确认借款费用的资本化金额：借入专门借款的，按照当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；

占用一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率确定，其中资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

117深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

21、无形资产

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

本集团无形资产包括计算机软件、车位使用权等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。

无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。车位使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销，摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法

本集团根据内部研究开发项目支出的性质以及研发活动最终形成无形资产是否具有较大不确定性，将其分为研究阶段支出和开发阶段支出。研究阶段支出于发生时计入当期损益，对于开发阶段的支出，在同时满足以下条件时予以资本化：本集团评估完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；本集团具有完成该无形资产并使用或出售

的意图；无形资产预计能够为本集团带来经济利益；本集团有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。对于不满足资本化条件的开发阶段支出于发生时计入当期损益。

22、长期资产减值

本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用权资产、使用寿

命有限的无形资产、经营租赁资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产、尚未达到预定可使用状态的开发支出，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。

（1）除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）

本集团在进行减值测试时，按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者确定其可收回金额。减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失。

本集团以单项资产为基础估计其可回收金额，难以对单项资产的可回收金额进行估计的，以该资产所属资产组为基础确定资产组的可回收金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。

（2）商誉减值

本集团对企业合并形成的商誉，自购买日起将其账面价值按照合理的方法分摊至相关的资产组，难以分摊至相关的资产组的分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产

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组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失；再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

23、长期待摊费用

本集团的长期待摊费用主要指已经支出，但应由当期及以后各期承担的摊销期限在1年以上（不含1年）的摊销费用，包括租入自用办公场所的装修费、租入对外经营的公寓等房产的装修费、高尔夫球场使用等本集团已经支付但应由本年及以后各期分摊的期限在1年以上的费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

24、合同负债

合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。本集团在向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收取合同对价权利的，在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照已收或应收的金额确认合同负债。

25、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金、

工会经费和职工教育经费、非货币性福利等，在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

（2）离职后福利的会计处理方法

离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险和义务，分类为设定提存计划。

对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

（3）辞退福利的会计处理方法

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

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26、预计负债

当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。本集团于资产负债表日对当前最佳估计数进行复核并对预计负债的账面价值进行调整。

27、股份支付

用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。如需在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增加。

如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认尚未确认的金额。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，作为取消以权益结算的股份支付处理。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。

以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；如需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

28、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

本集团的营业收入主要包括劳务服务收入、建造合同收入、经营租赁收入、销售商品收入和让渡资产使用权收入。

（1）劳务服务收入

本集团按合同提供劳务服务时，已提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关服务控制权时，按合同条款约定的服务对价确认服务收入的实现。包括房地产综合营销服务、房地产营销服务、房地产经纪服务、互联网+服务、物业管理服务等服务收入。

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本集团房地产顾问服务合同中一般约定按工作阶段进度分一期、二期、三期等分期收款的。本集团在按合同约定完成阶段工作并提交相关报告，经客户以阶段工作确认书确认后，本集团按合同约定的阶段收款金额确认顾问服务收入的实现；在终稿汇报、提交报告终稿并经客户确认之后，确认合同剩余顾问服务收入的实现。

（2）建造合同收入

本集团在合同履行履约义务的时段内按履约进度确认建造合同收入的实现，合同履约进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。

如合同履约进度不能合理确定时，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；使合同履约进度不能合理确定的因素不复存在时，按照合同履约进度确定与建造合同有关的收入和费用。

（3）经营租赁收入

本集团按合同提供租赁服务后，按与承租方签定的合同或协议约定的固定租金，按直线法确认租赁收入的实现，合同可变租金在实际发生时确认租赁收入的实现。

（4）销售商品收入

本集团按合同约定的时间、地点将商品交付给客户，待客户验收后按合同约定的商品对价确认商品销售收入的实现。

本集团签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，将该合同全部作为销售商品处理。

销售合同约定本集团无安装义务的，以客户签收的收货验收单作为确认收入的依据；销售合同约定本集团应承担安装义务的，本集团以客户签收的安装竣工单作为确认收入的依据。

（5）让渡资产使用权收入

本集团按合同提供资产给客户后，按合同约定的使用期间和方法计算确认收入的实现。

利息收入：在本集团放款时，按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定收入金额。计算时考虑贷款的合同条款并且包括所有归属于实际利率组成部分的费用和所有交易成本，但不包括未来信用损失。

使用费收入：按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定收入金额。

同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况

29、合同成本

（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法

本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。根据其流动性，合同履约成本分别列报在存货和其他非流动资产中，合同取得成本分别列报在其他流动资产和其他非流动资产中。

合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接

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人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；该成本预期能够收回。

合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果该资产摊销期限不超过一年，本集团选择在发生时计入当期损益的简化处理。增量成本，是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

（2）与合同成本有关的资产的摊销

本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

（3）与合同成本有关的资产的减值

本集团与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：*企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；*为转让该相关商品估计将要发生的成本。

30、政府补助

政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（1元）计量。

本集团的政府补助包括从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

31、递延所得税资产/递延所得税负债

本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值之间的差额、以及未作为资产和

负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的计税基础与其账面价值之间的差额产生的(暂时性差异)计算确认。

本集团对除以下情形外的所有应纳税暂时性差异确认递延所得税负债：（1）暂时性差异产生于商誉的初始确认或

既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与

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子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的。

本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，对除以下情形外产生的可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减确认递延所得税资产：（1）暂时性差异产生于既不影响会计利润也

不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及

合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，不能同时满足以下条件的：暂时性差异在可预见的未来很可能转回、未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

本集团在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，决定应确认的递延所得税资产的金额，因此存在不确定性。

于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

32、租赁

（1）作为承租方租赁的会计处理方法

1）租赁确认

除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。

使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利，按照成本进行初始计量。该成本包括：*租赁负债的初始计量金额；*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额扣除已享受的租赁激励相关金额；*发生的初始

直接费用；*为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本（属于为生产存货而发生的除外）。本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。

本集团根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式以直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。

本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。租赁付款额包括：*固定付款额及实质固定付款额，扣除租赁激励相关金额；*取决于指数或比率的可变租赁付款额；*本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；*租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；

*根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。

在租赁期开始日后，本集团确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额。当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生

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变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。

2）租赁变更

租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长了租赁期限；*增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租赁准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，本集团采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，本集团采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：*租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。*其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。

3）短期租赁和低价值资产租赁

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。

4）售后租回

本集团作为售后租回交易中的卖方兼承租人，对相关标的资产转让是否构成销售进行评估。本集团判断不构成销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等的金融负债；构成销售的，本集团按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

（2）作为出租方租赁的会计处理方法

本集团作为出租人，如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该项租赁分类为融资租赁，除此之外分类为经营租赁。

1）融资租赁

在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。

租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

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2）经营租赁

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

3）售后回租

本集团作为售后租回交易中的买方兼出租人，相关标的资产的控制权未转移给本集团，本集团不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产；相关标的资产的控制权已转移给本集团，资产转让构成销售，本集团对资产购买进行会计处理，并根据前述政策对资产的出租进行会计处理。

33、持有待售

本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，将其划分为持有待售类别。

本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：*根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；*出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团持有的非流动资产或处置组账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。

34、其他重要的会计政策和会计估计

终止经营

终止经营，是指本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要

业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

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在利润表中，本集团在利润表“净利润”项下增设“持续经营净利润”和“终止经营净利润”项目，以税后净额分别反映持续经营相关损益和终止经营相关损益。终止经营的相关损益应当作为终止经营损益列报，列报的终止经营损益包含整个报告期间，而不仅包含认定为终止经营后的报告期间。

公允价值计量

本集团于每个资产负债表日以公允价值计量衍生金融工具和权益工具投资。公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

资产证券化本集团的资产证券化是指将部分信贷资产打包出售给合作方设立的特定目的实体。

金融资产发生转移的，根据相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情况进行判断：已经全部转移的，终止确认相应的金融资产；没有转移且保留了相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不予终止确认；既没有转移也没有保留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，根据对该项金融资产控制的涉及程度决定是否终止确认：放弃了对该项金融资产控制的，终止确认该项金融资产；未放弃对该项金融资产控制的，按照对其继续涉入该项金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认相关负债。

附回购条件的信贷资产转让，根据交易的经济实质确定是否终止确认。对于将予回购的资产与转让的信贷资产相同或实质上相同，回购价格固定或是原转让价格加上合理回报的，本集团不终止确认所转让的信贷资产。对于在金融资产转让后只保留了优先按照公允价值回购该信贷资产权利的（在转入方出售该信贷资产的情况下），本集团终止确认所转让的信贷资产。

金融资产符合整体终止确认的，转移所收到的对价与相应的账面价值的差额，计入当期损益，原直接计入所有者权益的相关金融资产的公允价值累积变动额，也一并转入当期损益；满足部分转移终止确认条件的，将涉及转移金融资产整体的账面价值在终止确认部分与未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，以分摊后的账面价值作为基础比照整体转移对部分转移的部分进行处理。不符合终止确认条件的，将收到的对价确认为一项金融负债。

35、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

□适用□不适用

单位：元会计政策变更的内容和原因受重要影响的报表项目名称影响金额2022年11月30日财政部发布了《企业会计准则解释16号》（财会[2022]31号，以下简称“准则解释第16号”），其中规定“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的见备注说明会计处理”的内容自2023年1月1日起施行。

本集团自2023年1月1日起执行该规定，并按政策规定对期初数据进行追溯调整。

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1）合并财务报表影响

2022年12月31日/2022年度

受影响的报表项目调整前调整金额调整后

资产合计6746445068.3345596840.226792041908.55

其中：递延所得税资产522936653.1245596840.22568533493.34

负债合计3307959014.8746936909.743354895924.61

其中：递延所得税负债166014.7446936909.7447102924.48

股东权益合计3438486053.46-1340069.523437145983.94

其中：未分配利润55508892.20-1242939.4054265952.80

少数股东权益77229173.46-97130.1277132043.34

所得税费用65973465.432175889.8968149355.32

净利润-339831201.52-2175889.89-342007091.41

其中:归属于母公司所有者的净利润-343235201.49-2093529.44-345328730.93

少数股东损益3403999.97-82360.453321639.52

综合收益总额-339620397.42-2175889.89-341796287.31

2）母公司财务报表影响

2022年12月31日/2022年度

受影响的报表项目调整前调整金额调整后

资产合计6390633050.953699729.516394332780.46

其中：递延所得税资产68830418.073699729.5172530147.58

负债合计1065104825.833766342.401068871168.23

其中：递延所得税负债162741.303766342.403929083.70

股东权益合计5325528225.12-66612.895325461612.23

其中：未分配利润1912949156.22-66612.891912882543.33

所得税费用-3965013.97718860.91-3246153.06

净利润-14207775.41-718860.91-14926636.32

综合收益总额-14207775.41-718860.91-14926636.32

（2）重要会计估计变更

□适用□不适用

（3）2023年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用□不适用

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率

增值税销售货物、应税服务收入1%、3%、5%、6%、9%、13%

127深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

城市维护建设税流转税额5%、7%

企业所得税应纳税所得额5%、15%、16.5%、25%

教育费附加流转税额3%

地方教育费附加流转税额2%

自用房产税房产原值的70%1.2%

出租房产税房产租赁收入12%

土地增值税按转让房地产所取得的增值额按超率累进税率30%-60%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率

世联咨询(香港)有限公司16.50%

重庆世联君汇房地产运营管理有限公司15.00%

深圳先锋居善科技有限公司15.00%

珠海横琴世联行咨询有限公司等公司5%

2、税收优惠

（1）世联咨询(香港)有限公司适用香港地区利得税16.5%。

（2）根据《财政部税务总局国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部公告2020年第23号），重庆世联君汇房地产运营管理有限公司享受税收优惠，减按15%税率征收企业所得税。

（3）深圳先锋居善科技有限公司于2023年10月16日收到深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳

市税务局联合颁发的编号为 GR202344202374 的《高新技术企业证书》，有效期三年。根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》等相关规定，深圳先锋居善科技有限公司通过国家高新技术企业认定，适用高新技术企业15%税率缴纳企业所得税。

（4）根据《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第6号)

公告的规定，自2023年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；根据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第13号），2022年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。本集团子公司珠海横琴世联行咨询有限公司等公司享有5%所得税率优惠。

（5）根据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第10号）、《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）等规定，从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元，从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的，可以减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加；登记为增值税一般纳税人的新设立的企业，从事国家非限制和禁止行业，且同时符合申报期上月末从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等两个条件的，可在首次办理汇算清缴前按照小型微利企业申报享受减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用

税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。本集团旗下子公司合肥世联先锋房地产顾问有限公司等公司享受该等税收优惠。

128深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

3、其他

（1）本集团主要适用增值税税率为6%，小规模纳税人适用3%或1%，其中房地产综合营销服务、房地产咨询顾问

服务、金融服务、互联网+服务、房地产经纪服务、公寓住宿服务、物业管理服务、资产管理服务等劳务服务适用6%，不动产租赁适用5%和9%，装修业务适用9%，物业服务中的代收水费适用3%、代收电费及销售货物适用13%。

（2）根据《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第1号）的规定：2023年1月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，

减按1%征收率征收增值税；对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税；允许生产性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳税额；允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额。

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金4800.009365.92

银行存款1580507896.312173216408.07

其他货币资金33703743.7327619203.89

合计1614216440.042200844977.88

其中：存放在境外的款项总额728432.60940717.37

其他说明：

年末其他货币资金系：1）本集团在银行存入保函保证金共计20565755.10元；2）本集团在银行存入诉讼保证金共计

11769793.42元；3）子公司苏州居善招商银行账户512903833710707为共管账户，资金使用受到限制，共计

721386.00元；4）子公司武汉集房招商银行账户127911104310501法人信息发生变动未及时更新，导致账户被临时管控，金额共计545390.55元；5）子公司深圳世联行二手楼交易客户缴存在资金监管账户的交易结算资金98418.66元；

6）子公司杭州世联卓群因车辆 ETC 业务，被冻结业务保证金 3000.00 元。

2、应收票据

（1）应收票据分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

银行承兑票据550000.00250000.00

商业承兑票据1213855.123253262.06

合计1763855.123503262.06

（2）按坏账计提方法分类披露

129深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额例比例其

中：

按组合计提坏

账准备1772412.00100.00%8556.880.48%1763855.123526195.43100.00%22933.370.65%3503262.06的应收票据其

中：

银行承

550000.0031.03%550000.00250000.007.09%250000.00

兑汇票商业承

1222412.0068.97%8556.880.70%1213855.123276195.4392.91%22933.370.70%3253262.06

兑汇票

合计1772412.00100.00%8556.881763855.123526195.43100.00%22933.373503262.06

按组合计提坏账准备：0

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

银行承兑汇票550000.00

合计550000.000.00

确定该组合依据的说明：

对于银行承兑汇票，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过预测违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失，本公司对银行承兑汇票组合的预期信用损失率为0%。

按组合计提坏账准备：8556.88

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

商业承兑汇票1222412.008556.880.70%

合计1222412.008556.88

确定该组合依据的说明：

对于评估为正常的、低风险的商业承兑汇票，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过预测违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元

130深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

商业承兑汇票22933.371220.3215596.818556.88

合计22933.371220.3215596.818556.88

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用□不适用

（4）期末公司已质押的应收票据

单位：元项目期末已质押金额

银行承兑票据0.00

商业承兑票据0.00

合计0.00

（5）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

单位：元项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

商业承兑票据1222412.00

合计1222412.00

3、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）539703152.56868480839.69

其中：6个月以内397231817.80682625341.31

6个月至1年142471334.76185855498.38

1至2年190298810.90709697383.18

2至3年603433810.66756753796.16

3年以上961927157.24270909580.36

3至4年720155662.00130687732.81

4至5年118788725.4752822714.77

5年以上122982769.7787399132.78

合计2295362931.362605841599.39

（2）按坏账计提方法分类披露

131深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额计提比例按单项计提坏

账准备的应收1344814956.9758.59%1252878154.9193.16%91936802.061356897785.1352.07%1194557756.0388.04%162340029.10账款

其中：

单个客户1344814956.9758.59%1252878154.9193.16%91936802.061356897785.1352.07%1194557756.0388.04%162340029.10按组合计提坏

账准备的应收950547974.3941.41%231201254.0524.32%719346720.341248943814.2647.93%218380439.0217.49%1030563375.24账款

其中：

以账龄特征为

902658431.8339.33%224644694.7524.89%678013737.081203473841.9946.18%206381401.9117.15%997092440.08

基础的组合取得担保物为

47889542.562.08%6556559.3013.69%41332983.2645469972.271.75%11999037.1126.39%33470935.16

基础的组合

合计2295362931.36100.00%1484079408.96811283522.402605841599.39100.00%1412938195.051192903404.34

132深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

按单项计提坏账准备：1252878154.91

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

客户财务困难，预计无法全客户11206554638.391085899174.461191824099.251132232894.8095.00%额收回款项

客户财务困难，预计无法全客户230999813.1821699869.2826218294.6818352806.3270.00%额收回款项

客户财务困难，预计无法全客户317236034.7513788827.8017236034.7513788827.8080.00%额收回款项

客户财务困难，预计无法全客户411694007.593508202.2810386251.776751063.6665.00%额收回款项

客户59949171.809949171.80100.00%预计无法收回款项

客户69720568.589720568.589720568.589720568.58100.00%预计无法收回款项

客户财务困难，预计无法全客户79427064.532828119.369427064.532828119.3630.00%额收回款项

客户财务困难，预计无法全客户812235923.669795738.927228548.635782838.9080.00%额收回款项

客户财务困难，预计无法全客户97593095.484555857.276062085.553637251.3360.00%额收回款项

客户105195856.005195856.005195856.005195856.00100.00%预计无法收回款项

客户财务困难，预计无法全客户117540818.343770409.234967098.932483549.4950.00%额收回款项

客户124564136.554564136.554564136.554564136.55100.00%预计无法收回款项

客户133072533.063072533.063072533.063072533.06100.00%预计无法收回款项

客户142749617.102749617.10100.00%预计无法收回款项

客户财务困难，预计无法全客户153723873.992979099.192640778.862112623.0980.00%额收回款项

客户财务困难，预计无法全客户162517979.602348771.3793.28%额收回款项

客户172444020.832444020.83100.00%预计无法收回款项

客户182401776.862401776.86100.00%预计无法收回款项

客户财务困难，预计无法全客户192176512.801088256.402176512.801088256.4050.00%额收回款项

客户财务困难，预计无法全客户202020319.501010159.752020319.501010159.7550.00%额收回款项

客户财务困难，预计无法全客户212459874.371967899.49885711.99708569.5980.00%额收回款项单项计提

金额200客户财务困难，预计无法全

20682714.3619113048.4121126495.3519654742.2793.03%

万以下合额收回款项计

合计1356897785.131194557756.031344814956.971252878154.91

按组合计提坏账准备：224644694.75

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

6个月以内393262995.824230237.121.08%

6个月至1年141788392.717655833.045.40%

133深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

1-2年166350770.6955139949.5333.15%

2年以上201256272.61157618675.0678.32%

合计902658431.83224644694.75

确定该组合依据的说明：

当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收账款划分为帐龄组合，在组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

按组合计提坏账准备：6556559.30

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

新房销售收款权利47889542.566556559.3013.69%

合计47889542.566556559.30

确定该组合依据的说明：

本集团对于有担保物的应收账款按照担保物的公允价值评估信用损失，计提坏账准备。

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他单项计提坏账

1194557756.0392353499.97-22783140.03-5198540.95-6051420.111252878154.91

准备组合计提坏账

218380439.0220495192.44340344.45-7967204.37-47517.49231201254.05

准备

合计1412938195.05112848692.41-22442795.58-13165745.32-6098937.601484079408.96

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比单位名称收回或转回金额转回原因收回方式例的依据及其合理性

佳兆业科技（惠州）有限

1523065.60现金收回现金收回预计无法全额收回款项

公司

常熟穗华置业有限公司1314000.00现金收回现金收回预计无法全额收回款项

福建泰维置业有限公司1219329.90现金收回现金收回预计无法全额收回款项

沈阳嘉尚置业有限公司1216659.21现金收回现金收回预计无法全额收回款项长春泽涛房地产开发有限

1162891.14现金收回现金收回预计无法全额收回款项

公司

大连郡原置业有限公司1005388.48现金收回现金收回预计无法全额收回款项惠州市恺盈信息咨询有限

959088.66现金收回现金收回预计无法全额收回款项

公司

济南源浩置业有限公司957890.66现金收回现金收回预计无法全额收回款项

134深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

绍兴恒昇房地产开发有限

937572.27现金收回现金收回预计无法全额收回款项

公司长春信基房地产开发有限

858029.02现金收回现金收回预计无法全额收回款项

公司安徽省文一投资控股集团

851142.00现金收回现金收回预计无法全额收回款项

滨江置业有限公司淮南仁爱天鹅湾置业有限

780110.10以房抵债方式收回以房抵债方式收回预计无法全额收回款项

公司云南崇光房地产开发有限

757692.00以房抵债方式收回以房抵债方式收回预计无法全额收回款项

公司佛山市石头房地产置业有

757178.67以房抵债方式收回以房抵债方式收回预计无法收回款项

限公司广州市龙骏光诚房地产有

736486.81现金收回现金收回预计无法全额收回款项

限公司中山市宝德房地产发展有

508140.25现金收回现金收回预计无法全额收回款项

限公司淄博高新正承房地产开发

505963.24现金收回现金收回预计无法全额收回款项

有限公司

收回坏账50万以下汇总7072856.47现金收回现金收回预计无法全额收回款项

合计23123484.48

公司对在财务上已经核销的应收款项，仍然会继续催收。本报告期陆续收回了部分前期已核销的应收款项340344.45元；

本期变动金额中其他系：1）本年通过债务重组方式将应收廊坊京御房地产开发有限公司等公司债权转为股权，导致坏账准备减少6051420.11元；2）本年处置子公司导致坏账准备减少63114.30元；3）应收票据转入增加坏账准备金额

15596.81元。

（4）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

实际核销的应收账款13165745.32

其中重要的应收账款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生威海宝华置业有

应结服务费1523000.00无法收回公司规定程序否限公司青州泰华城房地

产开发经营有限应结服务费949263.48无法收回公司规定程序否公司河南中陆置业有

应结服务费560000.00无法收回公司规定程序否限公司长春德胜房地产

应结服务费537717.76无法收回公司规定程序否开发有限公司临沂杰夫置业有

应结服务费531000.00无法收回公司规定程序否限公司应收50万以下汇

应结服务费9064764.08无法收回公司规定程序否总

合计13165745.32

应收账款核销说明：

本期核销的应收账款主要是公司应收的综合营销服务费，未有重大应收账款的核销。对于这些在财务上已经核销的应收款项，公司仍会继续催收。

135深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额

客户134218255.8934218255.891.41%32507343.10

客户224852363.0824852363.081.02%23609744.91

客户317808795.6317808795.630.73%16918355.85

客户416952596.1016952596.100.70%477047.00

客户516599694.0916599694.090.69%15769709.39

合计110431704.79110431704.794.55%89282200.25

4、合同资产

（1）合同资产情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值综合营销及互联

126926601.427401986.46119524614.9682341476.572287262.3680054214.21

网+业务

装修服务业务6591203.802565747.314025456.496145273.631448319.694696953.94

合计133517805.229967733.77123550071.4588486750.203735582.0584751168.15

（2）报告期内账面价值发生的重大变动金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

装修合同-1544033.02期初确认的合同资产于本期结算

装修合同76210583.17因履约进度计量的变化而增加的金额

装修合同-74146591.48本期增加并于本期结算

装修合同-74028.50本年核销

交易服务合同-69889202.74期初确认的合同资产于本期结算

交易服务合同276161561.61因已履行服务义务而增加的金额

交易服务合同-161687234.02本期增加并于本期结算

合计45031055.02——

（3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比账面价值计提比账面价值金额比例金额金额比例金额例例

按单项计提1524623.671.14%1021799.1367.02%502824.541524623.671.72%704874.5846.23%819749.09

136深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

坏账准备

其中：

个别认定1524623.671.14%1021799.1367.02%502824.541524623.671.72%704874.5846.23%819749.09按组合计提

131993181.5598.86%8945934.646.78%123047246.9186962126.5398.28%3030707.473.49%83931419.06

坏账准备

其中：

以账龄特征

为基础的组131532177.8298.51%8746295.486.65%122785882.3486323354.8097.56%2754085.313.19%83569269.49合取得担保物

为基础的组461003.730.35%199639.1643.31%261364.57638771.730.72%276622.1643.31%362149.57合

合计133517805.22100.00%9967733.77123550071.4588486750.20100.00%3735582.0584751168.15

按单项计提坏账准备：1021799.13

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由客户财务困

客户1864277.87259283.36864277.87561780.6265.00%难，预计无法全额收回款项客户财务困

客户2371800.00185900.00371800.00185900.0050.00%难，预计无法全额收回款项客户财务困

客户3288545.80259691.22288545.80274118.5195.00%难，预计无法全额收回款项

合计1524623.67704874.581524623.671021799.13

按组合计提坏账准备：8746295.48

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

0-6个月94589005.241026328.951.09%

6-12个月23872568.991287644.995.39%

1-2年8421463.832791315.2833.15%

2年以上4649139.763641006.2678.32%

合计131532177.828746295.48

确定该组合依据的说明：

当单项合同资产无法以合理成本评估预期资产减值损失的信息时，本集团依据信用风险特征将合同资产划分为帐龄组合，在组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期资产减值损失。

按组合计提坏账准备：199639.16

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

新房销售收款权利461003.73199639.1643.31%

合计461003.73199639.16

确定该组合依据的说明：

本集团对于有担保物的应收账款按照担保物的公允价值评估信用损失，计提坏账准备。

137深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用□不适用

（4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

单位：元

项目本期计提本期收回或转回本期转销/核销原因

综合营销及互联网+业务5114724.10

装修服务业务1191456.1274028.50无法收回

合计6306180.220.0074028.50——

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比单位名称收回或转回金额转回原因收回方式例的依据及其合理性

合计0.00

其他说明：

（5）本期实际核销的合同资产情况

单位：元项目核销金额

实际核销的合同资产74028.50其中重要的合同资产核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生石家庄瀚隆房地

装修服务业务72728.50无法收回公司规定程序否产开发有限公司石家庄九福房地

装修服务业务1300.00无法收回公司规定程序否产开发有限公司

合计74028.50

合同资产核销说明：

其他说明：

本集团合同资产主要涉及装修服务合同、交易服务合同。本集团根据合同约定履行装修义务、渠道服务后，按约定享有收取相应的服务款项。当本集团取得该无条件收取对价的权利时，合同资产将转为应收账款。

5、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

其他应收款475034279.53655188350.73

138深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

合计475034279.53655188350.73

（1）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

押金、保证金290246711.38364936029.33

信贷资产转让款224000000.00280000000.00

业务借款52363407.2571446635.67

代收代付款32047917.9014993552.26

子公司及联营公司等股权处置款25623151.7225623151.72

预支薪资5839588.586156467.76

其他5280615.816563200.38

合计635401392.64769719037.12

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）85440006.23115013587.07

1至2年34511475.05115749843.30

2至3年67773611.70354314547.30

3年以上447676299.66184641059.45

3至4年278377703.8877467910.15

4至5年73356209.5879140095.95

5年以上95942386.2028033053.35

合计635401392.64769719037.12

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

139深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额计提比例按单项计提坏账

432455416.9768.06%158121057.1036.56%274334359.87435873101.4056.63%110533194.0125.36%325339907.39

准备

其中：

单个客户432455416.9768.06%158121057.1036.56%274334359.87435873101.4056.63%110533194.0125.36%325339907.39按组合计提坏账

202945975.6731.94%2246056.011.11%200699919.66333845935.7243.37%3997492.381.20%329848443.34

准备

其中：

以款项性质为基

202945975.6731.94%2246056.011.11%200699919.66333845935.7243.37%3997492.381.20%329848443.34

础

合计635401392.64100.00%160367113.11475034279.53769719037.12100.00%114530686.39655188350.73

140深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

按单项计提坏账准备：158121057.10

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

客户财务困难，预计无客户1280000000.0026600000.00224000000.0026600000.0011.88%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户234994403.5031574963.1534974101.5033265396.4395.11%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户329846115.575969223.1129846115.5719399975.1265.00%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户423529866.005882466.4925.00%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户516728964.132777418.2116728964.137528033.8645.00%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户614270154.0011416123.2014270154.0011416123.2080.00%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户78581974.201716394.8220.00%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户88450000.004893395.0057.91%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户98351941.611386627.088351941.612672621.3232.00%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户108000000.004000000.0050.00%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户117600000.004043168.0053.20%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户127224288.665779430.937224288.665779430.9380.00%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户1311373274.813411982.447185411.522155623.4630.00%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户146000000.006000000.006000000.006000000.00100.00%法收回款项

客户财务困难，预计无客户155865990.002932995.005865990.005865990.00100.00%法收回款项

客户财务困难，预计无客户163650000.001825000.003650000.001825000.0050.00%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户173000000.003000000.00100.00%法收回款项

客户财务困难，预计无客户182000000.001000000.001900000.001772320.0093.28%法全额收回款项

客户财务困难，预计无客户192500000.00250000.001758197.80175819.7810.00%法全额收回款项

单项计提坏账客户财务困难，预计无

13067969.129609430.8911538411.9810129298.6987.79%

200万以下汇总法全额收回款项

合计435873101.40110533194.01432455416.97158121057.10

按组合计提坏账准备：2246056.01

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

押金、保证金129878836.081298743.131.00%

业务借款、预支薪资37247006.03744940.172.00%

代收代付、其他35277887.58202372.710.57%

子公司及联营公司等股权处置款542245.980.000.00%

141深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

合计202945975.672246056.01

确定该组合依据的说明：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减用损失值）值）

2023年1月1日余额3997492.38110533194.01114530686.39

2023年1月1日余额在

本期

——转入第三阶段-1659205.581659205.58

本期计提-92230.7949658006.6249565775.83

本期核销-3725439.60-3725439.60

其他变动-3909.51-3909.51

2023年12月31日余额2246056.01158121057.10160367113.11

各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

单项110533194.0151299255.77-2379639.21-1331753.47158121057.10

组合3997492.38646159.27-2393686.13-3909.512246056.01

合计114530686.3951945415.04-2379639.21-3725439.60-3909.51160367113.11

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比例的依据及其合单位名称收回或转回金额转回原因收回方式理性深圳二十六度旅居科技有

1256358.99现金收回加大催收力度客户财务困难，预计无法全额收回款项

限公司

收回坏账50万以下汇总1123280.22现金收回加大催收力度客户财务困难，预计无法全额收回款项合计2379639.21

142深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

5）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

实际核销的其他应收款3725439.60

其中重要的其他应收款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

公司员工预支薪资1337424.30无法收回公司规定程序否

周涛业务借款920000.00无法收回公司规定程序否

核销50万以下汇总押金、保证金等1468015.30无法收回公司规定程序否

合计3725439.60

其他应收款核销说明：

6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例

单位1信贷资产转让款224000000.003-4年35.25%26600000.00

单位2押金、保证金29846115.574年以上4.70%19399975.12

单位3押金、保证金23529866.003-4年3.70%5882466.49

单位4押金、保证金20000000.002-3年3.15%19000000.00

单位5押金、保证金15954365.002年以内2.51%159543.65

合计313330346.5749.31%71041985.26

7）因金融资产转移而终止确认的其他应收款

单位名称终止确认金额与终止确认相关的利得和损失（损失以“-”号填列）

江西世联聚义2040000.00-1598089.00

合计2040000.00-1598089.00与处置转让子公司股权一并转移而终止确认的款项。

6、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元

143深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内72855005.1651.14%125055263.4171.79%

1至2年35313694.3524.79%29450589.8516.91%

2至3年19082330.5713.39%10752606.356.17%

3年以上15213013.9610.68%8930659.535.13%

合计142464044.04174189119.14

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

单位名称（客户）年末余额款项性质未结算原因

昆明市海伦堡房地产开发有限公司11808791.93开发商以房抵付代理费未达到结算条件

南京恒裕房地产开发有限公司9634738.00预付包销房款未达到结算条件

临沂鲁商金置业有限公司6216478.40开发商以房抵付代理费未达到结算条件

重庆市沿科实业有限公司3911972.00开发商以房抵付代理费未达到结算条件

昆明宝华房地产开发有限公司3890691.00开发商以房抵付代理费未达到结算条件

朝阳宏运房地产开发有限公司3438521.00开发商以房抵付代理费未达到结算条件

汉寿金御置业有限公司2388000.00开发商以房抵付代理费未达到结算条件

合计41289192.33——

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

本年按预付对象归集的年末余额前五名预付款项汇总金额54621302.01元，占预付款项年末余额合计数的比例

38.34%。

其他说明：

7、存货

公司是否需要遵守房地产行业的披露要求否

（1）存货分类

单位：元期末余额期初余额项目存货跌价准备或存货跌价准备或账面余额合同履约成本减账面价值账面余额合同履约成本减账面价值值准备值准备

库存商品85000.0085000.00264766.07264766.07

合同履约成本18566649.7318566649.7314052760.9114052760.91

合计18651649.7318651649.7314317526.9814317526.98

144深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备

期末按可变现净值进行减值测试，库存商品和合同履约成本未发生减值，无需计提减值准备。

（3）存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明期末存货余额无含有借款费用资本化金额。

（4）合同履约成本本期摊销金额的说明

本报告期按合同在履约义务完成履行的时点摊销结转122351474.25元计入营业成本。

8、贷款

（1）贷款分类披露期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比账面价值计提比账面价值金额比例金额金额比例金额例例按组合计

提坏账准128365699.86100.00%24679674.3719.23%103686025.49329998348.69100%33785451.7410.24%296212896.95备的贷款

其中：

贷款组合128365699.86100.00%24679674.3719.23%103686025.49329998348.69100%33785451.7410.24%296212896.95

合计128365699.86100.00%24679674.37103686025.49329998348.69100%33785451.74296212896.95

（2）贷款的五级分类期末余额期初余额类别金额比例金额比例

正常类97979518.9076.33%293530091.8288.95%

关注类9312157.537.25%13970454.204.23%

次级类2717603.382.12%11105690.043.37%

可疑类1490294.541.16%4240984.931.29%

损失类16866125.5113.14%7151127.702.17%

合计128365699.86100.00%329998348.69100.00%

（3）贷款损失准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段贷款损失准备未来12个月预期信整个存续期预期信用损整个存续期预期信用损失合计

用损失失(未发生信用减值)(已发生信用减值)

2022年12月31日余额6780545.125813105.9921191800.6333785451.74

2022年12月31日贷款账面

余额在本年

--转入第二阶段-155741.14155741.14

--转入第三阶段-454181.72-2651150.753105332.47

--转回第二阶段

145深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

--转回第一阶段85546.91-85546.91

本年计提-4296578.79-250396.63-5289277.23-9836252.65

本年转回24780075.4524780075.45本年转销

本年核销-24049600.17-24049600.17其他变动

20232年12月31日余额1959590.382981752.8419738331.1524679674.37

（4）本期计提、转回（或收回）贷款损失准备情况本年变动金额类别年初余额年末余额计提转回转销或核销

贷款损失准备33785451.74-9836252.6524780075.45-24049600.1724679674.37

合计33785451.74-9836252.6524780075.45-24049600.1724679674.37

其中本报告期转回以前年度核销的贷款损失准备如下:贷款种类本年转回金额转回方式本年转回原因

小额贷款24780075.45现金收回加大催收力度

合计24780075.45——

（5）本期实际核销的贷款项目核销金额

实际核销的贷款24049600.17

其中重要的贷款核销情况：

贷款种类核销金额核销原因履行的核销程序款项是否由关联交易产生

小额贷款24049600.17预计无法收回公司规定程序否

合计24049600.17———

9、一年内到期的非流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期应收款4746353.364361592.75

合计4746353.364361592.75

（1）一年内到期的债权投资

□适用□不适用

（2）一年内到期的其他债权投资

□适用□不适用

146深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

10、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

合同取得成本16703.75

预缴税费42600247.6246009939.63

合计42600247.6246026643.38

其他说明：

11、债权投资

（1）债权投资的情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

大额存单本金310000000.00310000000.00

大额存单利息2523845.642523845.64

合计312523845.64312523845.64债权投资减值准备本期变动情况

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

合计0.000.000.00

（2）期末重要的债权投资

单位：元期末余额期初余额债权项目票面利实际利逾期票面利实际利逾期本面值到期日面值到期日率率本金率率金

2026年

大额存

100000000.002.90%2.90%08月04

单日

2025年

大额存

100000000.002.60%2.60%08月07

单日

2026年

大额存

50000000.003.00%3.00%08月07

单日

2026年

大额存

30000000.003.20%3.20%12月27

单日

2026年

大额存

30000000.003.20%3.20%12月27

单日

合计310000000.00

147深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

12、其他权益工具投资

单位：元指定为以公本期计入本期末累计本期末累计本期计入其允价值计量其他综合计入其他综计入其他综本期确认的项目名称期末余额期初余额他综合收益且其变动计收益的利合收益的利合收益的损股利收入的损失入其他综合得得失收益的原因世居置业服不以出售为

0.00122685.541781.32-124466.86-124466.86

务有限公司目的深圳市世联兴业养老运不以出售为

1990000.001990000.00

营管理有限目的公司

合计1990000.002112685.541781.32-124466.86-124466.860.00本期存在终止确认

单位：元项目名称转入留存收益的累计利得转入留存收益的累计损失终止确认的原因

世居置业服务有限公司-124466.86公司注销分项披露本期非交易性权益工具投资

单位：元指定为以公允其他综合收益价值计量且其其他综合收益确认的股利收项目名称累计利得累计损失转入留存收益变动计入其他转入留存收益入的金额综合收益的原的原因因

其他说明：

1）本集团的权益工具投资是本公司及子公司出于战略目的而计划长期持有的投资，根据新金融准则工具相关规定，在初始确认时，将该部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值且变动计入其他综合收益的金融资产。

2）本年计入其他综合收益的利得是本报告期的外币财务报表汇兑折算差额。

13、长期应收款

（1）长期应收款情况

单位：元期末余额期初余额项目折现率区间账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

融资租赁款5995504.725995504.7210741602.0710741602.07

其中：未

-308799.05-308799.05-797965.86-797965.86实现融资收益

合计5995504.725995504.7210741602.0710741602.07

（2）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元

148深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

期末融资租赁款未发生减值，无需计提坏账减值准备。

149深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

14、长期股权投资

单位：元本期增减变动期初余额（账减值准备期初宣告发放现期末余额（账减值准备期末被投资单位权益法下确认其他综合收其他权益变面价值）余额追加投资减少投资金股利或利计提减值准备其他面价值）余额的投资损益益调整动润

一、合营企业山东济高世联

产业运营服务0.001999556.151999556.15有限公司武汉都市世联

资产管理有限0.000.00公司武汉新控城市

运营服务有限500000.00775000.00549052.081824052.08公司北京怡汇商业

2496925.2462718.78-42232.722517411.30

运营有限公司北京博大世联

科技服务有限1084399.931200000.00328541.292612941.22公司深圳世联美信

物业管理有限245000.00102168.87347168.87公司湖南财信世联

商业运营管理1530000.00159263.301689263.30有限公司

小计4081325.173750000.003201300.47-42232.7210990392.92

二、联营企业天津市润泽基

金销售有限公16000000.007171326.45-169410.31-15830589.690.0023001916.14司深圳雅智美居

信息科技有限0.000.00公司

150深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

北京云金保健

康科技有限公0.00司武汉市世联筑

家商业管理有510565.0260427.47570992.49限公司深圳蓝马创城

投资运营有限867327.22-867327.22公司江西万寿宫文

旅商业管理有0.000.000.00限公司深圳世联同创

资产管理有限13232931.8914666135.421433203.53公司山东省乡村振

兴齐鲁样板研1084782.421084782.42究院有限公司山东世联行装

饰科技有限公0.00司武汉世联源正

商业运营管理0.00有限公司武汉世联君汇

空间商业管理0.00有限公司宁波中艾世联

商业管理有限196299.4817244.46213543.94公司深圳世联赣锋

物业管理有限245000.00133933.85378933.85公司

小计31891906.037171326.45245000.0015750917.84608071.780.000.000.00-15830589.690.001163470.2823001916.14

合计35973231.207171326.453995000.0015750917.843809372.250.000.00-42232.72-15830589.690.0012153863.2023001916.14可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用

151深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

单位：元稳定期的关键预测期稳定期的关键项目账面价值可收回金额减值金额预测期的关键参数参数的确定依的年限参数据

1）收入增长率、利

润率：根据公司以前

年度的经营业绩、增稳定期收入增

长率、行业水平以及收入增长率

天津市润泽基长率为0%，管理层对市场发展的0%、利润率

金销售有限公15830589.690.0015830589.695年利润率、折现预期；2）折现率0%、折现率司率与预测期最

13%：反映当前市场13%

后一年一致货币时间价值和相关资产组特定风险的税前利率。

合计15830589.690.0015830589.69前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因没有。

公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因没有。

其他说明：

1）本报告期新增深圳世联美信物业管理有限公司持股49%、湖南财信世联商业运营管理有限公司持股51%、深圳世联赣锋

物业管理有限公司持股49%。

2）本报告期计提天津市润泽基金销售有限公司减值损失15830589.69元，账面余额减至0。

3）本报告期持有北京云金保健康科技有限公司（曾用名：深圳世联金保管理咨询有限公司）、深圳蓝马创城投资运营有限

公司、山东省乡村振兴齐鲁样板研究院有限公司、山东世联行装饰科技有限公司、武汉世联源正商业运营管理有限公司的全部股权已转让处置。

4）武汉都市世联资产管理有限公司，本公司对其投资成本为500000.00元，截至本期末累计亏损4255555.35元（截至上年末亏损2460277.90元），按照权益法核算，账面余额减至0。

5）江西万寿宫文旅商业管理有限公司，本公司对其投资成本为2000000.00元，截至本期末累计亏损7466940.55元（截至上年末亏损6813408.59元），按照权益法核算，账面余额减至0。

6）深圳世联同创资产管理有限公司，本公司对其初始投资成本为19845000.00元，2023年减资后的投资成本为

4845000.00元，截至本期末累计亏损10569111.37元，按照权益法核算，账面余额减至0。

7）武汉世联君汇空间商业管理有限公司，截至本期末累计亏损22277126.5元（截至上年末亏损12620624.14元），

按照权益法核算，账面余额减至0。

8）深圳雅智美居信息科技有限公司于2023年已注销。

15、其他非流动金融资产

单位：元项目期末余额期初余额

上海中城联盟投资管理股份有限公司9738206.7655630000.00

152深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

深圳市世联共享投资股份有限公司2700000.00

上海中城勇略投资中心（有限合伙）0.000.00

苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）0.000.00

上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙）69590251.61100000000.00

深圳英博国际创新有限公司800000.00800000.00

深圳英智投资管理有限公司2500.002500.00

深圳英智创新合伙企业（有限合伙）1656525.761656525.76

上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）16000000.0016000000.00

深圳市搜社社区服务发展研究院有限公司450000.00450000.00

同创世联地产平衡一号基金188306428.95188306428.95

珠海镓未来科技有限公司17442183.684000000.00

上海竑瞻企业管理有限公司10000.0010000.00

上海呈稻企业管理合伙企业（有限合伙）75228238.42110760000.00

廊坊优捌信息技术发展股份有限公司1033593.63

廊坊优拾建设工程股份有限公司479261.40

深圳嘉创共赢企业管理合伙企业（有限合伙）50000.00

合计380787190.21480315454.71

其他说明：

1）深圳市世联共享投资股份有限公司减少金额是本报告期被投资单位清算分配已收回投资款；

2）上海中城联盟投资管理股份有限公司、上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙）、珠海镓未来科技有限公司、上海呈稻

企业管理合伙企业（有限合伙）的变动额是本报告期确认的公允价值变动损益。

16、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

单位：元

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额715422177.84715422177.84

2.本期增加金额14065644.7414065644.74

（1）外购6917699.626917699.62

（2）存货\固定资产\在建工程转入7147945.127147945.12

（3）企业合并增加

3.本期减少金额32150439.0432150439.04

（1）处置16270998.5616270998.56

（2）其他转出15879440.4815879440.48

4.期末余额697337383.54697337383.54

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额148662786.05148662786.05

153深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

2.本期增加金额25243277.7625243277.76

（1）计提或摊销23160690.0823160690.08

（2）固定资产转入2082587.682082587.68

3.本期减少金额6877169.696877169.69

（1）处置1390370.871390370.87

（2）其他转出5486798.825486798.82

4.期末余额167028894.12167028894.12

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值530308489.42530308489.42

2.期初账面价值566759391.79566759391.79

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

其他说明：

本报告期末，本集团投资性房地产不存在减值迹象，未进行资产减值测试。

（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况

其他说明：

1）2021 年 5 月 18 日，本集团以位于北京市朝阳区建国门外大街甲 6 号 1 幢 5 层 C 座六层、1 幢 6 层 C 座七层房产作为抵押，与平安银行股份有限公司深圳分行签订了平银战略客户六部综字20210423第001号综合授信合同，综合授信期限为2021年5月31日至2023年5月31日，截至2023年12月31日，该抵押解除手续尚未完成，该物业的账面原值为

70060928.54元，净值为35030464.39元。

2）2023年1月13日，本集团以浙江省杭州市西湖区百家园路61号1幢、2幢、浙江省杭州市西湖区留下街道百家园

154深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

路61号土地使用权，四川省成都市青羊区百瑞二路338号3栋第4层403-412、414-428、第5层501-505、507-509、

511-519、521-528、第6层602-604、606-607、609、611-616、618-619、621-628、第7层702-709、712-718、721-728、

第10层1008、第12层1203-1216、1219-1228、第13层1302-1316、1318-1328作为抵押，与中国银行股份有限公司深圳

东部支行签订了2023圳中银东部额协字第0000003号综合授信合同，综合授信期限为2023年1月13日至2023年8月13日，截至2023年12月31日，该抵押解除手续尚未完成，该物业账面原值为303796016.12元，净值为245901598.06元。

3）2023年4月18日，本集团以四川省成都市武侯区人民南路三段2号1栋15楼1号、1栋15楼5号，湖北省武汉

市江汉区建设大道 847 号（瑞通广场）B 座 21 层作为抵押，与兴业银行股份有限公司深圳分行签订了兴银深华富授信字

（2023）第21号综合授信合同，综合授信期限为2023年4月18日至2024年2月20日，截至2023年12月31日，该物

业的账面原值为41072687.82元，净值为24920837.71元，其中投资性房地产的账面原值为28723850.55元，净值为17388046.87元。

4）2023年10月21日，本集团以陕西省西安市高新区高新国际商务中心数码大厦13201室，沈阳市沈河区友好街10-

3 号 1301-1310，安徽合肥政务区东流路 999 号新际商务中心 B 幢 10 层，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南侧信达

广场塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012，四川省成都市青羊区百瑞二路338号3栋第14层

1401-1416、1419-1428、1502-1508、1514-1517、1519-1528、1601-1628作为抵押，与江苏银行股份有限公司深圳分行签

订了 SX162123002981 号综合授信合同，综合授信期限为 2023 年 6 月 13 日至 2024 年 6 月 12 日，截至 2023 年 12 月 31 日，该物业账面原值为149612546.96元，净值为104885403.14元，其中投资性房地产的账面原值为132798034.98元，净值为94725107.60元。

17、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产54406120.4655757647.99固定资产清理

合计54406120.4655757647.99

（1）固定资产情况

单位：元项目房屋及建筑物电子设备及其他运输设备合计

一、账面原值：

1.期初余额48266191.8583472658.1743416419.45175155269.47

2.本期增加金额15879440.481618426.67256231.4917754098.64

（1）购置1618426.67256231.491874658.16

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

（4）投资性房地产转入15879440.4815879440.48

3.本期减少金额7749327.217950858.603278734.3518978920.16

（1）处置或报废601382.097948036.823278734.3511828153.26

（2）处置子公司2821.782821.78

155深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

（3）转出至投资性房地产7147945.127147945.12

4.期末余额56396305.1277140226.2440393916.59173930447.95

二、累计折旧

1.期初余额15811482.6067746139.9135839998.97119397621.48

2.本期增加金额7250764.713372941.481396714.3412020420.53

（1）计提1763965.893372941.481396714.346533621.71

（2）投资性房地产转入5486798.825486798.82

3.本期减少金额2272022.426943372.532678319.5711893714.52

（1）处置或报废189434.746942441.332678319.579810195.64

（2）处置子公司931.20931.20

（3）转出至投资性房地产2082587.682082587.68

4.期末余额20790224.8964175708.8634558393.74119524327.49

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值35606080.2312964517.385835522.8554406120.46

2.期初账面价值32454709.2515726518.267576420.4855757647.99

（2）未办妥产权证书的固定资产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因

历下区经十路15078号“波斐历景中心”103号地下车位154350.00权证尚未办理

历下区经十路15078号“波斐历景中心”104号地下车位154350.00权证尚未办理

其他说明：

1）2023年4月18日，本集团以四川省成都市武侯区人民南路三段2号1栋15楼1号、1栋15楼5号，湖北省武汉市江

汉区建设大道 847 号（瑞通广场）B 座 21 层作为抵押，与兴业银行股份有限公司深圳分行签订了兴银深华富授信字（2023）

第21号综合授信合同，综合授信期限为2023年4月18日至2024年2月20日，截至2023年12月31日，该物业的账面

原值为41072687.82元，净值为24920837.71元，其中固定资产的账面原值为12348837.27元，净值为

7532790.84元。

2）2023年10月21日，本集团以陕西省西安市高新区高新国际商务中心数码大厦13201室，沈阳市沈河区友好街10-3号

1301-1310，安徽合肥政务区东流路 999 号新际商务中心 B 幢 10 层，天津市和平区解放北路与曲阜道交口西南侧信达广场

塔楼第9层901-903、905-912、第10层1001-1003、1005-1012，四川省成都市青羊区百瑞二路338号3栋第14层1401-

1416、1419-1428、1502-1508、1514-1517、1519-1528、1601-1628作为抵押，与江苏银行股份有限公司深圳分行签订了

156深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

SX162123002981 号综合授信合同，综合授信期限为 2023 年 6 月 13 日至 2024 年 6 月 12 日，截至 2023 年 12 月 31 日，该物业账面原值为149612546.96元，净值为104885403.14元，其中固定资产的账面原值为16814511.98元，净值为

10160295.54元。

截至2023年12月31日止，本集团无暂时闲置的固定资产。

（3）固定资产的减值测试情况

□适用□不适用

18、使用权资产

（1）使用权资产情况

单位：元项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额361621028.75361621028.75

2.本期增加金额56192965.4156192965.41

（1）租入56192965.4156192965.41

3.本期减少金额131367463.47131367463.47

（1）处置72229222.9572229222.95

（2）租赁到期57610500.5957610500.59

（3）租赁合同变更1527739.931527739.93

4.期末余额286446530.69286446530.69

二、累计折旧

1.期初余额166009448.27166009448.27

2.本期增加金额66095410.4066095410.40

（1）计提66095410.4066095410.40

3.本期减少金额75877970.6875877970.68

（1）处置18267470.0918267470.09

（2）租赁到期57610500.5957610500.59

4.期末余额156226887.99156226887.99

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额29857845.3129857845.31

（1）计提29857845.3129857845.31

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额29857845.3129857845.31

四、账面价值

1.期末账面价值100361797.39100361797.39

2.期初账面价值195611580.48195611580.48

157深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

（2）使用权资产的减值测试情况

□适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

单位：元稳定期的关键预测期的关键稳定期的关键项目账面价值可收回金额减值金额预测期的年限参数的确定依参数参数据

出租率：

尚铁大厦 A 座 23.00%-

27289942.8713623774.3013666168.573年8个月不适用不适用

1-4F 56.00%；

折现率：6.28%

出租率：

尚铁大厦 A 座

28486693.8014567792.6713918901.133年7个月81.08%不适用不适用

5-11F

折现率：6.28%

出租率：

尚铁大厦 B 座

6448559.496094712.08353847.413年10个月70.92%-75.14%不适用不适用

1-4F

折现率：6.28%

出租率：

DREAM2049 园

14254180.7512335252.551918928.202年45.00%-68.00%不适用不适用

区主楼

折现率：5.99%

合计76479376.9146621531.6029857845.31前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因没有。

公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因没有。

19、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元土地使专利非专利项目软件车位使用权合计用权权技术

一、账面原值

1.期初余额34272914.781908800.0036181714.78

2.本期增加金额130973.46130973.46

（1）购置130973.46130973.46

（2）内部研发

（3）企业合并增加

3.本期减少金额573471.73573471.73

（1）处置573471.73573471.73

158深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

4.期末余额33830416.511908800.0035739216.51

二、累计摊销

1.期初余额33990323.62324672.0834314995.70

2.本期增加金额223356.0655071.12278427.18

（1）计提223356.0655071.12278427.18

3.本期减少金额570487.33570487.33

（1）处置570487.33570487.33

4.期末余额33643192.35379743.2034022935.55

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值187224.161529056.801716280.96

2.期初账面价值282591.161584127.921866719.08

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0.00%。

（2）未办妥产权证书的土地使用权情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因

其他说明：

（3）无形资产的减值测试情况

□适用□不适用

20、商誉

（1）商誉账面原值

单位：元被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额企业合并期末余额的事项处置形成的

山东世联42992074.8242992074.82

159深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

四川嘉联30652993.0430652993.04

重庆世联13484800.3613484800.36

世联投资5515896.345515896.34

世联小贷5446386.245446386.24

盛泽担保20929875.3620929875.36

北京安信行69000000.0069000000.00

厦门立丹行76224942.5476224942.54

青岛荣置地48125480.2148125480.21

合计312372448.91312372448.91

（2）商誉减值准备

单位：元被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额期末余额的事项计提处置

山东世联21700500.0021700500.00

重庆世联13484800.3613484800.36

盛泽金融组31892157.9431892157.94

厦门立丹行55152771.2912211809.3367364580.62

青岛荣置地40706956.635955556.3646662512.99

合计162937186.2218167365.69181104551.91

（3）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息名称所属资产组或组合的构成及依据所属经营分部及依据是否与以前年度保持一致

可以带来独立的现金流，可将其山东世联不适用是认定为一个单独的资产组。

可以带来独立的现金流，可将其四川嘉联不适用是认定为一个单独的资产组。

可以带来独立的现金流，可将其北京安信行不适用是认定为一个单独的资产组。

可以带来独立的现金流，可将其厦门立丹行不适用是认定为一个单独的资产组。

可以带来独立的现金流，可将其青岛荣置地不适用是认定为一个单独的资产组。

资产组或资产组组合发生变化名称变化前的构成变化后的构成导致变化的客观事实及依据其他说明

（4）可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用

160深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

单位：元稳定期的关键预测期预测期的关键稳定期的关键项目账面价值可收回金额减值金额参数的确定依的年限参数参数据收入增长率收入增长率稳定期关键参

0%；息税前利0%；息税前利

数的确认依据

山东世联57255436.2581528123.085年润率4.56%；润率4.56%；

与预测期确认税前折现率税前折现率依据保持一致

13.00%13.00%

收入增长率收入增长率稳定期关键参

0%；息税前利0%；息税前利

数的确认依据

四川嘉联40861487.9347953230.775年润率4.84%；润率4.84%；

与预测期确认税前折现率税前折现率依据保持一致

13.00%13.00%

收入增长率收入增长率稳定期关键参

0%；息税前利0%；息税前利

数的确认依据

北京安信行273246469.33320723167.385年润率5.37%；润率5.37%；

与预测期确认税前折现率税前折现率依据保持一致

13.00%13.00%

收入增长率收入增长率稳定期关键参

0%；息税前利0%；息税前利

数的确认依据

厦门立丹行43184844.9619240120.7823944724.185年润率3.75%；润率3.75%；

与预测期确认税前折现率税前折现率依据保持一致

13.00%13.00%

收入增长率收入增长率稳定期关键参

0%；息税前利0%；息税前利

数的确认依据

青岛荣置地33113458.9321435897.4411677561.495年润率4.18%；润率4.18%；

与预测期确认税前折现率税前折现率依据保持一致

13.00%13.00%

合计447661697.40490880539.4535622285.67前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因预测期的净利润和利润率是结合市场预期和公司经营情况重新进行预测。

公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

（5）业绩承诺完成及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用□不适用

其他说明：

21、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

公寓酒店装修22813034.378453113.0656388.5814303532.73商业物业租赁装

15758373.23628087.585089936.49509270.9010787253.42

修

161深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

办公楼装修费13940888.371132623.717580194.7875541.367417775.94

其他123601.3370912.4752688.86

合计52635897.301760711.2921194156.80641200.8432561250.95

其他说明：

本报告期其他减少金额主要是项目提前终止将剩余尚未摊销的装修费一次全部摊销完毕。

22、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备1266779400.62263650997.771275256410.65286759026.34已列支成本费用但尚未

495565681.64105563605.28568020736.24124633210.70

发放的薪资

互联网+业务待付的第

313799066.8563258531.49338923861.8470053970.58

三方费用其他非流动金融资产公

76301541.6319075385.41100000000.0025000000.00

允价值变动

租赁负债118590875.4526123741.46210423758.6447107123.00已列支成本费用但尚未

37151171.418878084.8762580142.7812871540.48

结算的费用

长期待摊费用摊销差异321043.5121612.69101857.7817955.31

已开票未确认收入8670213.702065524.18

无形资产摊销差异100571.0025142.75

合计2308508781.11486571958.972564077552.63568533493.34

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

使用权资产100361797.3922012981.87195611580.4843161111.03其他非流动金融资产

13442183.683360545.92

公允价值变动

应收融资租赁款10741858.082598134.8515103194.823775798.71

固定资产折旧差异493796.99123449.25665683.87166014.74

合计125039636.1428095111.89211380459.1747102924.48

（3）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣亏损2431754701.422408740563.91

162深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

资产减值准备465182847.92296927764.40

已列支成本费用但尚未发放的薪资72177337.6874264874.66

互联网+业务待付的第三方费用67294593.4380370564.16

租赁负债49421137.1724436310.87

其他非流动金融资产公允价值变动135531761.58

已列支成本费用但尚未结算的费用240625.712251581.44

已开票未确认收入218545.401582209.90

长期待摊费用摊销差异8364.8775687.02

合计3221829915.182888649556.36

（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

2023年85088487.29

2024年171701963.44174661660.93

2025年126725594.24130203664.74

2026年1198312553.581233717479.77

2027年628902361.75785069271.18

2028年306112228.41

合计2431754701.422408740563.91

其他说明：

23、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况

保函保证金、保函保证金、

保证金、共诉讼保证金、保证金、共诉讼保证金、

管账户、二共管账户资管账户、二共管账户资

手楼交易结金、二手楼交手楼交易结金、二手楼交

货币资金33703743.7333703743.7327619203.8927619203.89

算资金、临易结算资金、算资金、临易结算资金、

时管控账户 ETC 业务保证 时管控账户 ETC 业务保证

资金金、临时管控资金金、临时管控账户资金账户资金抵押合同抵押抵押合同抵押

固定资产29163349.2517693086.38借款抵押20697958.2413470520.76借款抵押物物投资性房地抵押合同抵押抵押合同抵押

535378830.19393045216.92借款抵押144003652.0181361996.67借款抵押

产物物未办妥产权证未办妥产权证

固定资产360000.00308700.00所有权受限360000.00324900.00所有权受限证书证书投资性房地未办妥产权证

2311631.162311631.16所有权受限

产证书

合计598605923.17444750747.03194992445.30125088252.48

163深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

其他说明：

24、短期借款

（1）短期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

抵押借款101000000.00

信用借款160000000.00

合计101000000.00160000000.00

短期借款分类的说明：

本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款归为抵押借款，将银行存单质押、应收票据及应收账款权利登记质押作为担保条款的银行借款为质押借款。

25、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

应付服务费318248935.57370315566.96

物业外包费79611476.9985049036.17

工程外包款8760553.6124608128.15

购买商品及装修款7535433.7812626760.40

采购商品4489509.318523735.33

能源费用3986700.312176312.39

应付租金2872709.225141742.74

购买办公用品26792.9751821.97

其他470106.41105329.66

合计426002218.17508598433.77

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

和邦盛世家居股份有限公司2605863.60尚未达到结算条件

申银万国创新证券投资有限公司2330903.80尚未达到结算条件

固安县伯乐房地产经纪有限公司1837055.21尚未达到结算条件

中信信诚资产管理有限公司1470000.00尚未达到结算条件

深圳市惠友家地产有限公司1417886.48尚未达到结算条件

合计9661709.09

164深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

其他说明：

26、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

应付利息39814.3939814.39

应付股利2858604.88

其他应付款705264045.76853869382.68

合计708162465.03853909197.07

（1）应付利息

单位：元项目期末余额期初余额

应付少数股东利息39814.3939814.39

合计39814.3939814.39

重要的已逾期未支付的利息情况：

单位：元借款单位逾期金额逾期原因

合计0.00

其他说明：

截至2023年12月31日，本集团无已逾期未支付的利息。

（2）应付股利

单位：元项目期末余额期初余额

青岛荣置地少数股东2858604.88

合计2858604.88

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

（3）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

互联网+业务待付的第三方费用381093660.28419294426.00

押金保证金90080659.42115849555.85

项目跟投款72897230.43106642542.09

应付业务费用53199327.5393512623.67

165深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

代收代付款49524191.2437445346.62

单位往来款38809181.3729089451.61

互联网+业务暂收的服务费18726548.4030392066.40

装修业务暂收款615192.8819501271.33

资产证券化代收款205037.001755397.59

公寓业务暂收款113017.21386701.52

合计705264045.76853869382.68

2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

押金保证金54166424.63继续使用资产

合计54166424.63

3）按交易对手方归集的期末余额前五名的其他应付款情况

其他说明：

27、预收款项

（1）预收款项列示

单位：元项目期末余额期初余额

预收租金费6739721.375570859.63

商业物业租赁费615436.232877840.35

预收处置非流动资产款175125.37175125.37

其他201443.01169593.46

合计7731725.988793418.81

（2）账龄超过1年或逾期的重要预收款项

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

合计0.00--

单位：元项目变动金额变动原因

合计0.00

28、合同负债

单位：元项目期末余额期初余额

预收服务费33433648.3228515250.88

166深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

预收物业费29726257.3921901342.00

预收装修款2072559.223037446.50

商品销售款336573.09344817.36

其他486900.36609064.90

合计66055938.3854407921.64账龄超过1年的重要合同负债

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

合计0.00报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

合计0.00——

29、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬637353845.861240495436.331311835785.11566013497.08

二、离职后福利-设定

4931765.0494874839.2498077082.041729522.24

提存计划

合计642285610.901335370275.571409912867.15567743019.32

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴和补贴626586041.331151453235.501214673192.28563366084.55

2、职工福利费114189.649934452.849992616.5956025.89

3、社会保险费1465325.0448461387.4848921453.201005259.32

其中：医疗保险费1346206.9243781272.0644172871.00954607.98

工伤保险费66798.721653898.821677758.9142938.63

生育保险费52319.401459129.701504407.397041.71

其他1567086.901566415.90671.00

4、住房公积金7775772.2529532477.8637272133.3036116.81

5、工会经费和职工教育经费1412517.601113882.65976389.741550010.51

合计637353845.861240495436.331311835785.11566013497.08

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险4823945.6591915578.8195064277.041675247.42

167深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

2、失业保险费107819.392959260.433012805.0054274.82

合计4931765.0494874839.2498077082.041729522.24

其他说明：

30、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税18119279.1023498215.35

企业所得税139188711.85198809785.07

个人所得税4428094.763791475.70

城市维护建设税703235.05981536.41

房产税1004462.49968505.34

教育费附加及地方教育附加513478.78717392.14

印花税111569.13168247.38

其他1337008.601354919.84

合计165405839.76230290077.23

其他说明：

应交税费期末比期初减少了64884237.47元，主要是因为本报告期公司利润减少依法计提所得税减少。

31、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款49300000.00205500000.00

一年内到期的长期应付款357575676.03

一年内到期的租赁负债43302776.8067938761.70

合计92602776.80631014437.73

其他说明：

期初一年内到期的长期应付款为控股股东提供的2年期统借统还借款，本报告期已按期偿还。

32、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

待转销项税额2575353.442272595.17

不能终止确认的已背书尚未到期的商业承兑汇票1222412.00

合计3797765.442272595.17

短期应付债券的增减变动：

单位：元按面溢折债券票面发行债券发行期初本期本期期末是否面值价摊名称利率日期期限金额余额发行值计偿还余额违约提利销

168深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

息合计

其他说明：

33、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

信用借款49300000.00

合计49300000.00

长期借款分类的说明：

本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款归为抵押借款。

其他说明，包括利率区间：

期初长期借款是公司从银行借入长期借款，期限2年，固定利率按季付息，每半年偿还本金5%，到期偿还剩余本金；将于

12个月内到期，全部重分类到“一年内到期的非流动负债”列报。

34、租赁负债

单位：元项目期末余额期初余额

租赁付款额186534911.79264757423.97

减：未确认融资费用-18522899.17-29897354.46

减：一年内到期的租赁负债-43302776.80-67938761.70

合计124709235.82166921307.81

其他说明：

35、股本

单位：元

本次变动增减（+、-）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总数2033579072.00-40750034.00-40750034.001992829038.00

其他说明：

1）本公司于2023年11月15日完成回购专用证券账户股份注销，注销股份40750034股，金额为255796501.21元。

其中，减少股本40750034.00元，减少资本公积215046467.21元，减少库存股255796501.21元。截至2023年12月31日，本公司尚未完成工商变更。

2）截止本报告期末，本公司持股5%以上股东无股票质押。

169深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

36、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）420665047.67238161444.38182503603.29

其他资本公积102810649.13102810649.13

合计523475696.80238161444.38285314252.42

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

1）本公司注销回购专用证券账户股份40750034股，该事项导致资本公积减少215046467.21元；

2）本公司购买二级子公司世联君汇少数股东持有的7.2596%股权，购买少数股权支付的对价为7350000.00元，该项交

易导致资本公积减少23114977.17元。

37、库存股

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

股份回购255796501.21255796501.210.00

合计255796501.21255796501.21

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本公司于2023年11月15日完成回购专用证券账户股份注销，注销股份40750034股，减少库存股255796501.21元。

38、其他综合收益

单位：元本期发生额

减：前期计减：前期计

项目期初余额本期所得税入其他综合入其他综合减：所得税税后归属于税后归属于期末余额前发生额收益当期转收益当期转费用母公司少数股东入损益入留存收益

一、不能重分类进损益

0.00-124466.86-124466.860.00

的其他综合收益其他权益工具投资

0.00-124466.86-124466.860.00

公允价值变动

二、将重分类进损益的

228535.3516587.7616587.76245123.11

其他综合收益外币财

务报表折算228535.3516587.7616587.76245123.11差额其他综合收

228535.35-107879.10-124466.8616587.76245123.11

益合计

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

170深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

1）其他权益工具投资公允价值变动发生额是本报告期公司注销投资的世居置业服务有限公司确认的损失。

2）外币财务报表折算差额发生额是境外子公司香港世联外币报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。

39、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积502130592.43502130592.43

任意盈余公积502130592.43502130592.43

合计1004261184.861004261184.86

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本报告期本集团的盈余公积金未发生变动。

40、未分配利润

单位：元项目本期上期

调整前上期末未分配利润54265952.80398744093.69

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）850590.04调整后期初未分配利润54265952.80399594683.73

加：本期归属于母公司所有者的净利润-295616588.62-345328730.93

减：其他124466.86

期末未分配利润-241475102.6854265952.80

调整期初未分配利润明细：

1）、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润850590.04元。

2）、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0.00元。

3）、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0.00元。

4）、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0.00元。

5）、其他调整合计影响期初未分配利润0.00元。

41、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务3333246701.363033831732.993953696312.503573404294.40

其他业务40056062.3039536814.6125733846.6226105850.66

合计3373302763.663073368547.603979430159.123599510145.06经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值

□是□否

单位：元项目本年度具体扣除情况上年度具体扣除情况

营业收入金额3373302763.66营业全部收入3979430159.12营业全部收入

营业收入扣除项目合计40056062.30房屋出租收入、出售25733846.62房屋出租收入、出售

171深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

金额投资性房地产收入等投资性房地产收入等营业收入扣除项目合计

1.19%0.65%

金额占营业收入的比重

一、与主营业务无关的业务收入

1．正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资产交房屋出租收入、出售房屋出租收入、出售

40056062.3025733846.62换，经营受托管理业务投资性房地产收入等投资性房地产收入等等实现的收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。

与主营业务无关的业务房屋出租收入、出售房屋出租收入、出售

40056062.3025733846.62

收入小计投资性房地产收入等投资性房地产收入等

二、不具备商业实质的收入不具备商业实质的收入

0.00无0.00无

小计

三、与主营业务无关或

不具备商业实质的其他0.000.00收入

交易服务收入、资产交易服务收入、资产

营业收入扣除后金额3333246701.363953696312.50运营管理收入等运营管理收入等

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1分部2合计合同分类营业收营业成营业收营业成营业收入营业成本营业收入营业成本入本入本业务类

3333246701.363033831732.993333246701.363033831732.99

型

其中：

互联网

1263657292.561194296248.071263657292.561194296248.07

+业务综合营

895212196.85710705214.15895212196.85710705214.15

销业务物业及综合设

834735078.63766756937.09834735078.63766756937.09

施管理业务招商及

空间运223146631.62268120135.97223146631.62268120135.97营业务咨询顾

85674291.2977716150.0785674291.2977716150.07

问业务金融服

30821210.4116237047.6430821210.4116237047.64

务业务按经营

地区分3333246701.363033831732.993333246701.363033831732.99类

172深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

其

中：

华南区

1722054419.141535768915.801722054419.141535768915.80

域华北区

560559755.94522284354.57560559755.94522284354.57

域华东区

479129037.54486377276.98479129037.54486377276.98

域华中及

西南区299421330.83267120454.37299421330.83267120454.37域山东区

272082157.91222280731.27272082157.91222280731.27

域

与履约义务相关的信息：

公司承担的预公司提供的质履行履约义务重要的支付条公司承诺转让是否为主要责项目期将退还给客量保证类型及的时间款商品的性质任人户的款项相关义务其他说明

本集团服务合同在提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关服务控制权时确认完成履约义务；本集团装修合同在履约期间按履约进度确认履约义务的完成；装修商品销售合同在按合同约定的时间、地点将商品交付给客户，待客户验收时确认完成履约义务。

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为0.00元，其中，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。

合同中可变对价相关信息：

重大合同变更或重大交易价格调整

单位：元项目会计处理方法对收入的影响金额

其他说明：

营业收入和营业成本的说明，详见公司本报告第三节的相关说明分析。

42、主营业务成本明细

项目本年发生额上年发生额

渠道转介费1109899432.681180406839.41

工资608357329.04684954107.73

奖金379060608.62447205205.29

保险费149450627.91171174602.21

保安费146049663.00154114014.14

保洁费142665188.97159440711.24

物业工程费128115563.00121803085.72

咨询费48433219.5142841562.60

173深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

使用权资产折旧47846719.4195919299.78

人力外包费46884339.6687895570.23

运营租赁费等31297475.6452785635.13

工程外包21772416.4873995685.17

广告宣传费20405650.2521183612.64

技术协作费17493036.7751144749.05

装修费摊销15163577.6653753621.52

业务招待费13700882.6519676733.49

折旧费11245749.4519488323.17

外购服务11183581.247091834.64

差旅费11059674.0110655328.69

员工宿舍费9813468.0213702855.72

诉讼费8636485.6314027867.72

物业租赁费用7803700.789796765.07

营销渠道费6669253.126238267.44

福利费4685506.497280316.54

绿化费4619180.098950418.52

办公用品费4002935.256039096.05

会务费3702802.322571589.61

工程材料3208947.888605332.45

劳保费3096486.134080746.83

网络通讯费2879987.652625814.29

低值用品及耗材2766882.314222327.38

其他11861361.3729732374.93

合计3033831732.993573404294.40

43、税金及附加

单位：元项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税6239196.487239588.13

教育费附加4655309.845372613.51

房产税4774471.935177173.34

土地使用税1080232.80902270.04

车船使用税29410.0038313.33

印花税251528.96284838.88

土地增值税2332347.09

水利建设专项基金166346.87202903.06

174深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

其他323482.73316312.08

合计19852326.7019534012.37

其他说明：

44、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

工资93463546.21106521322.40

奖金39354226.6327277126.47

保险费22739820.7925330089.30

使用权资产折旧14266233.9217758405.53

物业租赁费用11859037.4415628812.10

诉讼费11371606.782747969.65

咨询费10616539.2628580996.88

装修费摊销7415086.7110929315.88

折旧费5284908.138216713.79

福利费5242507.444465562.74

业务招待费4879795.444416405.89

运杂费3287381.643981339.85

办公用品费3187126.444143880.90

员工宿舍费3031787.703018962.15

差旅费2858178.651887253.36

网络通讯费2314561.572024099.72

人事费2402395.583242435.99

人力外包费1038120.714196933.48

技术协作费275728.502693928.03

其他6534576.496689023.54

合计251423166.03283750577.65

其他说明：

45、研发费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

工资19610356.3129494219.98

技术协作费4716119.487168379.05

奖金4013867.036702935.86

保险费3716154.985151370.05

175深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

电信网络费578287.211696789.87

折旧费432936.011327762.49

咨询费104285.28624606.41

其他294194.10415074.91

合计33466200.4052581138.62

其他说明：

46、财务费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息支出-借款19772411.3337716851.03

利息支出-租赁融资费12997800.3139289189.26

利息收入-31896494.20-25782711.48

汇兑损失-453302.4160667.92

其他支出814015.991127066.63

合计1234431.0252411063.36

其他说明：

本期财务费用比上期减少51176632.34元，下降97.64%，主要是因为:

1）本期公司因非简易核算的租赁合同减少，本期确认的租赁融资费用同比减少；

2）本期公司对外融资规模减少，相应借款利息支出同比减少。

47、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

政府补助26963194.2337764438.40

48、公允价值变动收益

单位：元产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

其他非流动金融资产-98391119.53-15000000.00

合计-98391119.53-15000000.00

其他说明：

本期发生额主要是：

1）公司持有的上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙）投资按会计政策确认的公允价值变动损失30409748.39元；

2）公司持有的上海呈稻企业管理合伙企业（有限合伙）投资按会计政策确认的公允价值变动损失35531761.58元；

3）公司持有的上海中城联盟投资管理股份有限公司投资按会计政策确认的公允价值变动损失45891793.24元；

4）公司持有的珠海镓未来科技有限公司投资按会计政策确认的公允价值变动收益13442183.68元。

176深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

49、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益3809372.25-2861229.85

处置长期股权投资产生的投资收益2026092.7082624724.10

丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得1627209.05其他非流动金融资产在持有期间的投资收益742770.904639339.66

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益-1598089.00-22132829.95

合计4980146.8563897213.01

其他说明：

50、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

应收票据坏账损失-1220.3293530.96

应收账款坏账损失-90065552.38-189041748.81

其他应收款坏账损失-49565775.83-37481766.36

贷款减值损失9836252.65-88407304.26

合计-129796295.88-314837288.47

其他说明：

本期信用减值损失(负数表示损失)比上期减少了185040992.59元，主要是因为本期应收账款、贷款按会计政策计提的预期信用减值损失减少。

51、资产减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

二、长期股权投资减值损失-15830589.69-6004581.99

十、商誉减值损失-18167365.69-52673960.52

十一、合同资产减值损失-6306180.22-1856775.90

十二、其他-29857845.31

合计-70161980.91-60535318.41

其他说明：

本期资产减值损失其他(负数表示损失)为公司确认的使用权资产减值损失。

52、资产处置收益

单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

非流动资产处置收益4474599.4839986921.33

177深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

其中：未划分为持有待售的非流动资产处置收益4474599.4839986921.33

其中：固定资产处置收益置收益-777345.242299169.58

使用权资产处置收益5251944.7237687751.75

53、营业外收入

单位：元项目本期发生额上期发生额计入当期非经常性损益的金额

政府补助4311850.008821197.974311850.00

无法支付经批准专做营业外收入3086701.995577512.703086701.99

收取违约金2944519.187502398.021871634.50

罚款利得2131259.881345412.272131259.88

信贷资产转让利得30000.001010000.0030000.00

其他631241.80272514.91631241.80

合计13135572.8524529035.8712062688.17

其他说明：

本期营业外收入比上期减少11393463.02元，下降46.45%，主要是因为本期收到的政府补助和违约金减少。

54、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

罚款支出18331718.8517186023.2118331718.85

赔偿支出1548030.831813580.201548030.83

非流动资产报废损失408534.03926360.65408534.03

捐赠支出35000.0095738.0035000.00

其他2042205.341284257.822042205.34

合计22365489.0521305959.8822365489.05

其他说明：

55、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用387378.6215264621.50

递延所得税费用37953721.7852884733.82

合计38341100.4068149355.32

178深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额-277203280.05

按法定/适用税率计算的所得税费用-69300820.01

子公司适用不同税率的影响-6167813.64

调整以前期间所得税的影响28975709.89

非应税收入的影响-952343.06

不可抵扣的成本、费用和损失的影响12274533.38

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-48389800.62

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响121901634.46

所得税费用38341100.40

其他说明：

56、其他综合收益详见附注38。

57、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

金融业务收回贷款356941436.45762310872.36

收到返还的保证金押金140362743.32287839864.06

物业公司收到代收代付款项39508792.4314169958.51

利息收入29372648.5625782711.48

政府补贴收入19050731.4832533160.31

收取租金10978815.6812741479.22

互联网+业务代收款6067656.5837594913.89

经纪业务代收5460955.558355634.96

共管账户、临时管控账户及二手楼交易结算资金1641528.90

往来款、备用金返还及其他55052407.0047774888.12

合计664437715.951229103482.91

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

本期收到的其他与经营活动有关的现金比上期减少56466.58万元，主要原因是：1）本期公司金融业务收回的贷款同比减少了40536.94万元；2）收到返还的保证金押金同比减少14747.71万元。

支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元

179深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

调研、渠道转介费、技术协作费1166747496.061227091579.00

物业管理及工程费（包括物业中外包费用）440837617.79425974998.34

咨询费196292792.18275291029.97

支付的押金保证金182071855.85292867441.95

金融业务贷款105601300.00246909995.13

物业代收代付中代付66072482.2546381074.49

运营租赁费31297475.6452785635.13

物业租赁费用30459101.4534585832.89

广告宣传费20696348.7122737042.96

违约、罚款、赔偿支出15905725.8218346999.57

业务招待费18580678.0924093139.38

差旅费15849376.1715360731.84

互联网+业务归还代收款14219701.0021320305.00

各类办公费7671428.9710762884.69

运杂费、交通费6536775.337148798.56

经纪业务代收代付6264745.647133332.86

会务费4769136.892980075.33

通讯费3418238.233136706.26

电信网络费3186942.445100215.16

培训费1624731.371032827.15

设计费62318.671049345.11

共管账户、临时管控账户及二手楼交易结算资金2909958.92

往来款、备用金支付及其他126552672.47105864045.26

合计2464718941.022850863994.95

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

本期支付的其他与经营活动有关的现金比上期减少38614.51万元，主要原因是：1）本期公司支付第三方渠道服务费同比减少约13934.23万元；2）本期公司金融业务发放的贷款同比减少了14130.87万元；3）本期公司支付的押金保证金（含返回的）同比减少约11079.56万元。

（2）与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额收到的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收回参股公司投资4050002.002814114.76

处置固定资产、无形资产和其他长期

12117271.0721029332.57

资产收回的现金净额

跨期收取的股权转让款185532843.39

180深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

合计16167273.07209376290.72

收到的其他与投资活动有关的现金说明：

支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

大额存单310000000.00

处置子公司款项669757.2442130637.04

合计310669757.2442130637.04支付的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

购建固定资产、无形资产和其他长期

5286582.3550211447.99

资产支付的现金

对参股公司投资4045000.003950000.00

合计9331582.3554161447.99

支付的其他与投资活动有关的现金说明：

本期处置子公司山东世联松塔装饰工程有限公司收到的现金净额为负值部分，重分类到本项目列报。

（3）与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收到子公司少数股东借款313000.00

收到子公司股东支付的经营补亏款548481.79

合计313000.00548481.79

收到的其他与筹资活动有关的现金说明：

支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

偿还股东统借统还借款350000000.00

新租赁准则下支付的租赁负债73751312.87172719861.45

购买世联君汇少数股东权益支付现金7350000.00

偿还子公司股东借款379966.17

购买世联雅智少数股东权益支付现金1.00

181深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

购买青岛君汇少数股东权益支付现金324503.31

购买长沙红璞实创少数股东权益支付现金1.00

退还已注销非全资子公司少数股东股权投资款和分配款807.6890357.12

合计431482087.72173134722.88

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用□不适用

单位：元本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款160000000.00371000000.00430000000.00101000000.00

长期借款254800000.00205500000.0049300000.00

租赁负债234860069.5156192965.4173751312.8749289709.43168012012.62

长期应付款357575676.032330023.97359905700.00

合计1007235745.54371000000.0058522989.381069157012.8749289709.43318312012.62

（4）不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响无。

58、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量

净利润-315544380.45-342007091.41

加：资产减值准备70161980.9160535318.41

信用减值损失129796295.88314837288.47

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧29694311.7933891983.32

使用权资产折旧66095410.40129811824.28

无形资产摊销278427.18584279.56

长期待摊费用摊销21835357.6474762995.39处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”-4474599.48-39986921.33号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）408534.03852378.35

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）98391119.5315000000.00

财务费用（收益以“－”号填列）30285266.5276940676.83

投资损失（收益以“－”号填列）-4980146.85-63897213.01

182深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）81961534.377255241.02

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-19007812.5947014407.11

存货的减少（增加以“－”号填列）-4334122.7566953849.50

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）616714554.00784761723.02

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-348785851.34-537545972.73其他

经营活动产生的现金流量净额448495878.79629764766.78

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额1580512696.312173225773.99

减：现金的期初余额2173225773.991837529495.31

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-592713077.68335696278.68

（2）本期收到的处置子公司的现金净额

单位：元金额

本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物2482237.00

其中：

江西世联聚义441911.00

山东松塔2040326.00

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物3116454.74

其中：

江西世联聚义406371.50

山东松塔2710083.24

其中：

处置子公司收到的现金净额-634217.74

其他说明：

其中处置山东松塔收到的现金净额为-669757.24元，重分类到“支付其他与投资活动有关的现金”项目列报。

（3）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金1580512696.312173225773.99

其中：库存现金4800.009365.92

183深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

可随时用于支付的银行存款1580507896.312173216408.07

三、期末现金及现金等价物余额1580512696.312173225773.99

（4）不属于现金及现金等价物的货币资金

单位：元不属于现金及现金等价物的项目本期金额上期金额理由

保函保证金20565755.1013541561.27使用受限

诉讼保证金11769793.4211067918.51使用受限

共管账户资金721386.001466224.59使用受限

临时管控账户资金545390.551443452.74使用受限

二手楼交易结算资金98418.6697046.78使用受限

ETC 业务保证金 3000.00 3000.00 使用受限

合计33703743.7327619203.89

其他说明：

59、所有者权益变动表项目注释

说明对上年年末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

股东权益变动表“所有者投入和减少资本：其他”栏中，

（1）资本公积减少23114977.17元，是本公司购买二级子公司世联君汇少数股东持有的7.2596%股权，购买少数股权

支付的对价为7350000.00元，该项交易导致资本公积减少23114977.17元。

（2）少数股东权益增加17532293.05元，系：

1）本公司购买二级子公司世联君汇少数股东持有的7.2596%股权，购买少数股权支付的对价为7350000.00元，该项交

易导致少数股东权益增加15764977.17元；

2）本公司之二级子公司南昌置业处置持有的江西世联聚义51.00%股权，该项交易导致少数股东权益增加2431036.90元；

3）本公司之二级子公司松塔装饰处置持有的山东松塔75.50%股权，该项交易导致少数股东权益减少662913.33元；

4）本公司之三级子公司世联晟火于2023年10月18日注销，该事项导致少数股东权益减少807.69元。

60、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金1863568.07

其中：美元7744.997.082754855.44欧元

港币743282.160.9062673562.29

澳门元1284542.650.88371135150.34

应收账款778198.39

184深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

其中：美元欧元港币

澳门元880613.770.8837778198.39长期借款

其中：美元欧元港币

其他说明：

（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。

□适用□不适用

本集团在香港设立有香港世联。为了业务经营管理需要，香港世联采用美元作为记账本位币。

61、租赁

（1）本公司作为承租方

□适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用□不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用□不适用项目本年发生额

租赁负债利息费用12997800.31

计入当期损益的采用简化处理的短期租赁费用17311658.33

计入当期损益的采用简化处理的低价值资产租赁费用（短期租赁除外）885774.30

转租使用权资产取得的收入41439688.23

与租赁相关的总现金流出91948745.50

本集团作为承租人，租赁的主要资产如下：

租赁资产类别租赁总面积（㎡）剩余租赁期是否存在续租选择权

运营类资产106784.521年-8年否

自用类资产35476.631年-6年否

合计142261.15

185深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

涉及售后租回交易的情况

（2）本公司作为出租方作为出租人的经营租赁

□适用□不适用

单位：元

项目租赁收入其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入

杭州东站西子国际9065867.47

昆仑工坊项目7520761.89

尚铁大厦 A 座 1-4F 7441146.69

尚铁大厦 A 座 5-11F 7376090.23

DREAM2049 园区主楼运营项目 6832846.30

北京中环市贸中心5881862.08

高新国际等项目15087366.13

合计59205940.79作为出租人的融资租赁

□适用□不适用

单位：元未纳入租赁投资净额的可变项目销售损益融资收益租赁付款额相关的收入

杭州水韵尚座项目352717.23

琶洲新港东项目417936.86

合计770654.09未来五年每年未折现租赁收款额

□适用□不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

（3）作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用□不适用

八、研发支出

单位：元项目本期发生额上期发生额

工资19610356.3129494219.98

技术协作费4716119.487168379.05

奖金4013867.036702935.86

保险费3716154.985151370.05

电信网络费578287.211696789.87

折旧费432936.011327762.49

186深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

咨询费104285.28624606.41

其他294194.10415074.91

合计33466200.4052581138.62

其中：费用化研发支出33466200.4052581138.62

九、合并范围的变更

1、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□是□否

单位：元丧失与原控制子公权之丧丧失丧失司股按照日合失控制控制权投公允并财控权之权之资相丧失价值务报制丧失处置价款与处日合日合关的控制重新表层丧失控权丧失控制置投资对应的并财并财其他子公权之计量面剩丧失控制权时制权时时控制权时合并财务报表务报务报综合司名日剩剩余余股点的处置价款点的处点权的点的层面享有该子表层表层收益称余股股权权公置比例的时点判断公司净资产份面剩面剩转入权的产生允价处依据额的差额余股余股投资比例的利值的置权的权的损益得或确定方账面公允或留损失方法式价值价值存收及主益的要假金额设江西世联聚义置业有限

2023

公司转年05说明

(以51.00%1763402.51让月151）下简日

称"江西世联聚义

")山东世联松塔装饰

2023

工程转年10说明

有限2040326.0075.50%-2529.39让月202）公司日

(以下简

称"山东

187深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

松塔

")

其他说明：

1）本集团将江西世联聚义丧失控制权的时点确定为2023年5月15日，确认依据为：2023年4月26日签订股权转让协议

出售江西世联聚义51.00%股权及江西世联聚义的债权，出售对价为441911.00元，2023年5月6日收齐全部股权转让款

441911.00元，2023年5月9日完成工商变更，2023年5月15日完成工作移交，江西世联聚义自2023年5月1日起不

再纳入合并报表范围。

2）本集团将山东松塔丧失控制权的时点确定为2023年10月20日，确认依据为：2023年9月签订股权转让协议出售山东

松塔75.50%股权，出售对价为2040326.00元，2023年10月12日及20日合计收到款项2040326.00元，2023年10月18日完成工商变更，2023年10月10日完成工作移交，山东松塔自2023年11月1日起不再纳入合并报表范围。

是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□是□否

2、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

1）根据公司投资委员会决议，本报告期内新增以下子公司，这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。

子公司名称主要经营地注册地业务性质持股比例取得方式

深圳世联嘉恒企业管理有限公司深圳深圳资产服务100.00%投资设立

宁波世联嘉信企业管理有限公司宁波宁波资产服务100.00%投资设立

宁波世联中光城市服务有限公司宁波宁波资产服务35.00%投资设立

河北雄安世联安正房产经纪有限公司雄安雄安房地产中介100.00%投资设立

深圳世联嘉合企业管理有限公司深圳深圳资产服务100.00%投资设立

深圳世联嘉创企业管理有限公司深圳深圳资产服务60.00%投资设立

深圳世联嘉美企业管理有限公司深圳深圳资产服务100.00%投资设立

商丘玖远企业管理咨询有限公司商丘商丘金融服务100.00%投资设立

徐州市厚汇电子商务有限公司徐州徐州电子商务100.00%投资设立

深圳市世创文化传播有限公司深圳深圳电子商务100.00%投资设立

上海世联卓然数据科技有限公司上海上海电子商务100.00%投资设立

江门市善居宝电子商务有限公司江门江门电子商务100.00%投资设立

济南世说传媒有限公司济南济南电子商务75.50%投资设立

阜阳世联行房地产咨询有限公司阜阳阜阳房地产中介51.00%投资设立

澳门世联行顾问服务有限公司澳门澳门房地产中介100.00%投资设立

澳门世联君汇不动产运营管理有限公司澳门澳门资产服务100.00%投资设立

2）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司如下：

不再纳入合并子公司名称主要经营地注册地业务性质持股比例范围的原因

佛山世君商务管理有限公司佛山佛山资产服务100.00%工商注销

深圳深汕特别合作区世联晟火咨询管理有限公司深圳深圳资产服务60.00%工商注销

银川善居电子商务有限公司银川银川电子商务100.00%工商注销

深圳市小样科技服务有限公司深圳深圳资产服务41.00%工商注销

188深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

漳州市龙文区立丹行房地产代理有限公司漳州漳州房地产中介80.00%工商注销

固安世联房地产经纪有限公司固安固安房地产中介100.00%工商注销

赣州先峰居善科技有限公司赣州赣州电子商务51.00%工商注销

北京世联兴业房地产顾问有限公司北京北京房地产中介100.00%工商注销

成都世联集金商务服务有限公司成都成都资产服务100.00%工商注销

重庆世联协兴装饰设计有限公司重庆重庆电子商务100.00%工商注销

天津世联集金商务信息咨询有限公司天津天津房地产中介100.00%工商注销

杭州世联集房酒店管理有限公司杭州杭州资产服务100.00%工商注销

常州善居电子商务有限公司常州常州电子商务100.00%工商注销

厦门市立丹行房地产代理有限公司厦门厦门房地产中介80.00%工商注销

厦门市立丹行松塔装饰有限公司厦门厦门电子商务80.00%工商注销

厦门市立丹行联合营销策划有限公司厦门厦门房地产中介40.80%工商注销

西宁善居商务信息咨询有限公司西宁西宁电子商务100.00%工商注销

大连善居电子商务有限公司大连大连电子商务100.00%工商注销

柳州世联万力文化旅游投资有限公司柳州柳州资产服务35.70%工商注销

唐山世联君汇运营管理有限公司唐山唐山房地产中介51.00%工商注销

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

单位：元持股比例子公司名称注册资本主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接北京世联房地产顾问有限公同一控制下企

10000000.00北京北京房地产中介100.00%0.00%

司(以下简称"业合并

北京世联")东莞世联地产顾问有限公司同一控制下企

5000000.00东莞东莞房地产中介100.00%0.00%

(以下简称"东业合并

莞世联")上海世联房地产顾问有限公同一控制下企

1160000.00上海上海房地产中介100.00%0.00%

司(以下简称"业合并

上海世联")深圳世联行顾问服务有限公同一控制下企

35000000.00深圳深圳房地产中介100.00%0.00%

司(以下简称"业合并

深圳世联行")世联房地产咨

询(惠州)有限同一控制下企

810700.00惠州惠州房地产中介100.00%0.00%

公司(以下简称业合并

"惠州世联")广州市世联房同一控制下企

5000000.00广州广州房地产中介100.00%0.00%

地产咨询有限业合并

189深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

公司(以下简称

"广州世联")天津世联兴业房地产顾问有同一控制下企

1000000.00天津天津房地产中介100.00%0.00%

限公司(以下简业合并

称"天津世联")山东世联怡高物业顾问有限非同一控制下

10000000.00济南济南房地产中介75.50%0.00%

公司(以下简称企业合并

"山东世联")四川世联行兴业房地产顾问非同一控制下

有限公司(以下3000000.00四川成都房地产中介100.00%0.00%企业合并

简称"四川嘉联

")重庆世联行房地产顾问有限非同一控制下

5000000.00重庆重庆房地产中介100.00%0.00%

公司(以下简称企业合并

"重庆世联")深圳世联投资

有限公司(以下非同一控制下

16000000.00深圳深圳金融服务100.00%0.00%

简称"世联投资企业合并

")深圳市世联小

额贷款有限公900000000.0非同一控制下

深圳深圳金融服务100.00%0.00%

司(以下简称"0企业合并

世联小贷")深圳市盛泽融

资担保有限责100000000.0非同一控制下

深圳深圳金融服务100.00%0.00%

任公司(以下简0企业合并

称"盛泽担保")北京安信行物业管理有限公非同一控制下

10000000.00北京北京资产服务0.00%60.00%

司(以下简称"企业合并

北京安信行")厦门市立丹行置业有限公司非同一控制下

10000000.00厦门厦门房地产中介80.00%0.00%

(以下简称"厦企业合并

门立丹行")青岛荣置地顾

问有限公司(以非同一控制下

2000000.00青岛青岛房产中介51.00%0.00%

下简称"青岛荣企业合并

置地")珠海世联房地产咨询有限公

5000000.00珠海珠海房地产中介100.00%0.00%投资设立

司(以下简称"

珠海世联")厦门世联兴业房地产顾问有

3000000.00厦门厦门房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"厦门世联")深圳世联先锋投资有限公司

10000000.00深圳深圳房地产中介100.00%0.00%投资设立

(以下简称"世

联先锋")长沙世联兴业

1000000.00长沙长沙房地产中介100.00%0.00%投资设立

房地产顾问有

190深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

限公司(以下简

称"长沙世联")沈阳世联兴业房地产顾问有

1000000.00沈阳沈阳房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"沈阳世联")大连世联兴业房地产顾问有

1000000.00大连大连房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"大连世联")成都世联兴业房地产顾问有

1000000.00成都成都房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"成都世联")苏州世联兴业房地产顾问有

3000000.00苏州苏州房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"苏州世联")常州世联房地产代理有限公

3000000.00常州常州房地产中介100.00%0.00%投资设立

司(以下简称"

常州世联")西安世联卓群房地产咨询有

4125000.00西安西安房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"西安世联")青岛世联兴业房地产顾问有

1000000.00青岛青岛房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"青岛世联")武汉世联兴业房地产经纪有

5000000.00武汉武汉房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"武汉世联")三亚世联房地产顾问有限公

1000000.00三亚三亚房地产中介100.00%0.00%投资设立

司(以下简称"

三亚世联")安徽世联行房地产咨询有限

5000000.00合肥合肥房地产中介100.00%0.00%投资设立

公司(以下简称

"合肥世联")无锡世联行房地产营销有限

5000000.00无锡无锡房地产中介100.00%0.00%投资设立

公司(以下简称

"无锡世联")福州世联房地产顾问有限公

5000000.00福州福州房地产中介100.00%0.00%投资设立

司(以下简称"

福州世联")佛山世联房地产顾问有限公

5000000.00佛山佛山房地产中介100.00%0.00%投资设立

司(以下简称"

佛山世联")南昌世联置业

有限公司(以下5000000.00南昌南昌房地产中介100.00%0.00%投资设立

简称"南昌世联

191深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

")南京世联兴业房地产投资咨

询有限公司(以5000000.00南京南京房地产中介100.00%0.00%投资设立

下简称"南京世

联")长春世联兴业房地产顾问有

1000000.00长春长春房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"长春世联")南通世联兴业房地产顾问有

1000000.00南通南通房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"南通世联")昆明世联卓群房地产经纪有

5000000.00昆明昆明房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"昆明世联")宁波世联房地产咨询有限公

5000000.00宁波宁波房地产中介100.00%0.00%投资设立

司(以下简称"

宁波世联")广西世联行房地产代理有限

5000000.00广西广西房地产中介100.00%0.00%投资设立

公司(以下简称

"广西世联")苏州居善网络技术服务有限

1000000.00苏州苏州电子商务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"苏州居善")南京云掌柜信息技术有限公

5000000.00南京南京电子商务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

南京云掌柜")天津居善电子商务有限公司

1000000.00天津天津电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"天

津居善")郑州世联兴业房地产咨询有

5000000.00郑州郑州房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"郑州世联")漳州世联房地产经纪有限公

3000000.00漳州漳州房地产中介100.00%0.00%投资设立

司(以下简称"

漳州世联")徐州世联房地产顾问有限公

5000000.00徐州徐州房地产中介100.00%0.00%投资设立

司(以下简称"

徐州世联")杭州世联卓群房地产咨询有

限公司(以下简3000000.00杭州杭州房地产中介100.00%0.00%投资设立

称"杭州世联卓

群")合肥世联先锋

3000000.00合肥合肥房地产中介100.00%0.00%投资设立

房地产顾问有

192深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

限公司(以下简

称"合肥世联先

锋")贵阳世联房地产顾问有限公

3000000.00贵阳贵阳房地产中介100.00%0.00%投资设立

司(以下简称"

贵阳世联")惠州市世联先锋房地产顾问

有限公司(以下1000000.00惠州惠州房地产中介100.00%0.00%投资设立

简称"惠州世联

先锋")太原世联卓群房地产顾问有

3000000.00太原太原房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"太原世联")石家庄世联卓群房地产经纪

有限公司(以下1000000.00石家庄石家庄房地产中介100.00%0.00%投资设立

简称"石家庄世

联")深圳世联君汇不动产运营管

理有限公司(以83437408.00深圳深圳资产服务100.00%0.00%投资设立

下简称"世联君

汇")廊坊市世联房地产经纪有限

1000000.00廊坊廊坊房地产中介100.00%0.00%投资设立

公司(以下简称

"廊坊世联")

世联咨询(香

港)有限公司

7549603.60香港香港房地产中介100.00%0.00%投资设立

(以下简称"香

港世联")兰州世联行房地产顾问有限

3000000.00兰州兰州房地产中介100.00%0.00%投资设立

公司(以下简称

"兰州世联")包头市世联行房地产顾问有

3000000.00包头包头房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"包头世联")唐山世联行房地产经纪有限

1000000.00唐山唐山房地产中介100.00%0.00%投资设立

公司(以下简称

"唐山世联")深圳前海世联商业运营管理

有限公司(以下10000000.00深圳深圳资产服务100.00%0.00%投资设立

简称"前海资管

")深圳市世联科创科技服务有

5000000.00深圳深圳房地产中介0.00%41.00%股权委托

限公司(以下简

称"世联科创")深圳世联领客

5000000.00深圳深圳资产服务0.00%100.00%投资设立

商业运营有限

193深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

公司(以下简称

"世联领客")深圳世联集金财富管理有限

10000000.00深圳深圳资产服务100.00%0.00%投资设立

公司(以下简称

"世联集金")宁波世联兴业房地产咨询有

限公司(以下简5000000.00宁波宁波房产中介100.00%0.00%投资设立

称"宁波世联兴

业")深圳先锋居善科技有限公司

10000000.00深圳深圳房地产中介0.00%100.00%投资设立

(以下简称"先

锋居善")上海善居电子商务有限公司

10000000.00上海上海电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"上

海善居")扬州世联兴业房地产顾问有

3000000.00扬州扬州房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"扬州世联")深圳盛泽按揭代理有限公司非同一控制下

10000000.00深圳深圳金融服务0.00%100.00%

(以下简称"深企业合并

圳按揭")上海盛泽邦家投资管理有限非同一控制下

1000000.00上海上海金融服务0.00%100.00%

公司(以下简称企业合并

"上海盛泽")泰安世联怡高房地产咨询有非同一控制下

限公司(以下简500000.00泰安泰安房地产中介0.00%75.50%企业合并

称"泰安世联怡

高")临沂世联怡高房地产经纪有非同一控制下

限公司(以下简500000.00临沂临沂房地产中介0.00%75.50%企业合并

称"临沂世联怡

高")青岛世联怡高房地产顾问有非同一控制下

限公司(以下简1000000.00青岛青岛房地产中介0.00%75.50%企业合并

称"青岛世联怡

高")芜湖世联先锋信息咨询有限

1000000.00芜湖芜湖房地产中介0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"芜湖世联")福州市立丹行市场营销策划非同一控制下

有限公司(以下1000000.00福州福州房地产中介0.00%80.00%企业合并

简称"福州立丹

行")泉州市立丹行非同一控制下

2000000.00泉州泉州房地产中介0.00%80.00%

房地产经纪有企业合并

194深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

限公司(以下简

称"泉州立丹行

")三明市立丹行房地产营销策非同一控制下

划有限公司(以1000000.00三明三明房地产中介0.00%80.00%企业合并

下简称"三明立

丹行")莆田市立丹行房地产代理有非同一控制下

限公司(以下简500000.00莆田莆田房地产中介0.00%80.00%企业合并

称"莆田立丹行

")惠东红璞元屿海公寓管理有

限公司(以下简2000000.00惠州惠州资产服务0.00%100.00%投资设立

称"红璞元屿海

")北京善居电子商务有限公司

1000000.00北京北京电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"北

京善居")石家庄善居房地产经纪有限

1000000.00石家庄石家庄电子商务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"石家庄善居")成都市善居电子商务有限公

1000000.00成都成都电子商务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

成都善居")重庆善业兴居电子商务有限

1000000.00重庆重庆电子商务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"重庆善居")惠州市善居电子商务有限公

10000000.00惠州惠州电子商务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

惠州善居")佛山市善居电子商务有限公

1000000.00佛山佛山电子商务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

佛山善居")东莞市善卓居电子商务有限

1000000.00东莞东莞电子商务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"东莞善居")厦门市善居先锋电子商务有

400000.00厦门厦门电子商务0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"厦门善居")广州市善居电子商务有限公

500000.00广州广州电子商务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

广州善居")珠海市善居电

子商务有限公1000000.00珠海珠海电子商务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

195深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

珠海善居")徐州市善居电子商务有限公

1000000.00徐州徐州电子商务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

徐州善居")合肥善居电子商务有限公司

500000.00合肥合肥电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"合

肥善居")陕西善居商务信息咨询有限

100000.00陕西西安电子商务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"陕西善居")吉林省善居电子商务有限公

500000.00吉林长春电子商务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

吉林善居")昆明善居电子商务有限公司

5000000.00昆明昆明电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"昆

明善居")南昌善居电子商务有限公司

100000.00南昌南昌电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"南

昌善居")武汉市善居先锋房地产信息

服务有限公司1000000.00武汉武汉电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"武

汉善居")广西善居电子商务有限公司

2000000.00广西南宁电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"广

西善居")长沙市善居电子商务有限公

1000000.00长沙长沙电子商务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

长沙善居")沈阳善居电子商务有限公司

100000.00沈阳沈阳电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"沈

阳善居")惠东红璞富力湾公寓管理有

限公司(以下简100000.00惠州惠州资产服务0.00%100.00%投资设立

称"红璞富力湾

")惠东红璞双月湾公寓管理有

限公司(以下简1000000.00惠州惠州资产服务0.00%100.00%投资设立

称"红璞双月湾

")天津世联商业运营管理有限

公司(以下简称10000000.00天津天津资产服务0.00%100.00%投资设立

"天津世联商业

")

196深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

天津世联沃客众创空间有限

100000.00天津天津资产服务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"天津众创")重庆红璞公寓管理有限公司

1000000.00重庆重庆资产服务100.00%0.00%投资设立

(以下简称"重

庆红璞")苏州小样科技服务有限公司

2000000.00苏州苏州资产服务0.00%41.00%投资设立

(以下简称"苏

州小样科技")厦门市小样创业信息科技有

限公司(以下简1000000.00厦门厦门资产服务0.00%41.00%投资设立

称"厦门小样创

业")苏州小样创咖文化科技有限

公司(以下简称300000.00苏州苏州资产服务0.00%41.00%投资设立

"苏州创咖文化

")珠海世联集金商务管理有限

100000.00珠海珠海资产服务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"珠海集金")北京世联集金财富管理有限

1000000.00北京北京资产服务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"北京集金")佛山世联集金商务管理有限

100000.00佛山佛山资产服务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"佛山集金")上海世联行股权投资管理有

35300000.00上海上海资产服务0.00%51.00%投资设立

限公司(以下简

称"上海股投")深圳世联集今财富管理有限

100000.00深圳深圳资产服务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"世联集今")北京世联行兴业房地产经纪

有限公司(以下1000000.00北京北京房地产中介0.00%100.00%投资设立

简称"北京世联

行")珠海横琴善居科技有限公司

1000000.00珠海珠海电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"珠

海横琴善居")昆山善业兴居商务信息咨询

有限公司(以下100000.00昆山昆山电子商务0.00%100.00%投资设立

简称"昆山善居

")

海口善居电子10000000.00海口海口电子商务0.00%100.00%投资设立

197深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

商务有限公司

(以下简称"海

口善居")南通市善居电子商务有限公

100000.00南通南通电子商务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

南通善居")上海善居兴电子商务有限公

1000000.00上海上海电子商务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

上海善居兴")上海芮鸿投资合伙企业（有限合伙）(以下100000.00上海上海投资管理0.00%45.90%投资设立

简称"上海芮鸿

")上海世联领客商业经营管理

有限公司(以下5000000.00上海上海房地产中介0.00%100.00%投资设立

简称"上海领客

")南京世联君汇房地产顾问有

15000000.00南京南京房地产中介0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"南京君汇")合肥世联君汇资产顾问运营

管理有限公司500000.00合肥合肥房地产中介0.00%100.00%投资设立

(以下简称"合

肥君汇")苏州世联君汇物业运营管理

有限公司(以下500000.00苏州苏州房地产中介0.00%100.00%投资设立

简称"苏州君汇

")北京世联君汇房地产顾问有

10000000.00北京北京房地产中介0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"北京君汇")西安世联君汇商业运营管理

有限公司(以下500000.00西安西安房地产中介0.00%100.00%投资设立

简称"西安君汇

")重庆世联君汇房地产运营管

理有限公司(以10000000.00重庆重庆房地产中介0.00%100.00%投资设立

下简称"重庆君

汇")长沙世联君汇房地产顾问有

500000.00长沙长沙房地产中介0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"长沙君汇")河南世联君汇房地产顾问有

1000000.00河南河南房地产中介0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"河南君汇")

198深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

武汉世联君汇房地产顾问有

1000000.00武汉武汉房地产中介0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"武汉君汇")天津世联君汇房地产顾问有

1000000.00天津天津房地产中介0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"天津君汇")上海世君房地产顾问有限公

1000000.00上海上海房地产中介0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

上海世君")厦门世联君汇房地产顾问有

500000.00厦门厦门房地产中介0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"厦门君汇")深圳运泰君汇物业管理有限

公司(以下简称1000000.00深圳深圳资产服务0.00%50.00%股权委托

"深圳运泰君汇

")常熟小样科技服务有限公司

1000000.00常熟常熟资产服务0.00%41.00%投资设立

(以下简称"常

熟小样")苏州园小样信息技术有限公

1000000.00苏州苏州资产服务0.00%41.00%投资设立

司(以下简称"

苏州园小样")广州市小样信息科技服务有

限公司(以下简3000000.00广州广州资产服务0.00%41.00%投资设立

称"广州小样科

技")深圳市赋能创新投资有限公

司(以下简称"5000000.00深圳深圳投资管理100.00%0.00%投资设立深圳赋能创新

")重庆红璞新新公寓管理有限

公司(以下简称1000000.00重庆重庆资产服务0.00%100.00%投资设立

"重庆红璞新新

")珠海红璞科技发展有限公司

20000000.00珠海珠海资产服务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"珠

海红璞")厦门红璞兴业公寓管理有限

5000000.00厦门厦门资产服务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"厦门红璞")惠东红璞阳光假日公寓管理

有限公司(以下100000.00惠东惠东资产服务0.00%100.00%投资设立

简称"红璞阳光

假日")

199深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

东莞市世联集金投资管理有

100000.00东莞东莞房地产中介0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"东莞集金")惠州世联集金房地产经纪有

100000.00惠州惠州房地产中介0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"惠州集金")宁波世联集金商务服务有限

1000000.00宁波宁波房地产中介0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"宁波集金")上海世联盛曜房地产顾问有

限公司(以下简1000000.00上海上海房地产中介30.00%70.00%投资设立

称"上海世联盛

曜")嘉兴卓群房地产营销策划有

5000000.00嘉兴嘉兴房地产中介0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"嘉兴世联")西安世联兴业房地产经纪有

限责任公司(以100000.00西安西安房地产中介0.00%100.00%投资设立

下简称"西安世

联经纪")邯郸世联卓群房地产经纪有

2000000.00邯郸邯郸房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"邯郸世联")哈尔滨卓群房地产经纪有限

1000000.00哈尔滨哈尔滨房地产中介100.00%0.00%投资设立

公司(以下简称

"哈尔滨世联")厦门市宜安居电子商务有限

100000.00厦门厦门电子商务0.00%80.00%投资设立

公司(以下简称

"厦门宜安居")厦门市家适居电子商务有限

50000.00厦门厦门房地产中介0.00%80.00%投资设立

公司(以下简称

"厦门家适居")山东居善电子商务有限公司

3000000.00山东山东电子商务0.00%75.50%投资设立

(以下简称"山

东居善")深圳世联松塔装饰科技有限

责任公司(以下8000000.00深圳深圳电子商务100.00%0.00%投资设立

简称"世联松塔

")合肥汇创房地产咨询有限公

司(以下简称"1000000.00合肥合肥房地产中介100.00%0.00%投资设立合肥世联汇创

")

北京小样青年1000000.00北京北京资产服务0.00%41.00%投资设立

200深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

社区科技服务

有限公司(以下

简称"北京小样

")武汉市小样商务信息咨询有

1000000.00武汉武汉资产服务0.00%41.00%投资设立

限公司(以下简

称"武汉小样")成都世联君汇商业管理有限

30000000.00成都成都房地产中介0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"成都君汇")湛江善居电子商务有限公司

500000.00湛江湛江电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"湛

江善居")无锡善居电子商务有限公司

2000000.00无锡无锡电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"无

锡善居")兰州善居电子商务有限公司

100000.00兰州兰州电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"兰

州善居")天津善居电子商务有限公司

1000000.00天津天津电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"天

津善居")河南世联精工房地产营销策

划有限公司(以4000000.00河南河南房地产中介0.00%51.00%投资设立

下简称"世联精

工")惠州市世创文化传播有限公

100000.00惠州惠州电子商务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

惠州世创")青岛世联君汇不动产运营管

理有限公司(以1324503.00青岛青岛房地产中介0.00%100.00%投资设立

下简称"青岛君

汇")深圳世联君汇物业管理有限

公司(以下简称1000000.00深圳深圳资产服务0.00%100.00%投资设立

"深圳君汇物业

")广州汇君物业管理有限公司

1000000.00广州广州资产服务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"广

州汇君物业")凉山州国兴世联全过程工程咨询有限公司

5000000.00凉山州凉山州资产服务0.00%51.00%投资设立

(以下简称"凉山州世联物业

")

201深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

济南世君房地产顾问有限公

3000000.00济南济南房地产中介0.00%75.50%投资设立

司(以下简称"

济南世君")宁波世联君汇房地产咨询有

1000000.00宁波宁波房地产中介0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"宁波君汇")惠州世新文化传播有限公司

100000.00惠州惠州房地产中介0.00%100.00%投资设立

(以下简称"惠

州君汇")成都市红璞凯睿酒店管理有

限公司(以下简1000000.00成都成都资产服务0.00%100.00%投资设立

称"成都红璞凯

睿")杭州红璞世谦资产管理有限

公司(以下简称50000.00杭州杭州资产服务0.00%100.00%投资设立

"杭州红璞世谦

")宁波鸿璞空间创意设计有限

公司(以下简称1000000.00宁波宁波资产服务0.00%60.00%投资设立

"宁波鸿璞空间

")天津红璞酒店管理有限公司

1000000.00天津天津资产服务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"天

津红璞")惠州红璞都市公寓管理有限

公司(以下简称1000000.00惠州惠州资产服务0.00%100.00%投资设立

"惠州红璞都市

")龙门红璞假日公寓管理有限

100000.00龙门龙门资产服务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"龙门红璞")石家庄世联汇创房地产经纪

有限公司(以下1000000.00石家庄石家庄房地产中介0.00%100.00%投资设立

简称"石家庄汇

创")衡水世联汇创房地产经纪有

1000000.00衡水衡水房地产中介100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"衡水世联")柳州世联房地产经纪有限公

1000000.00柳州柳州房地产中介0.00%51.00%投资设立

司(以下简称"

柳州世联")深圳世联同行共营地产咨询

5000000.00深圳深圳房地产中介100.00%0.00%投资设立

有限公司(以下

简称"世联同行

202深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

")杭州三箭装饰工程有限公司

20000000.00杭州杭州资产服务100.00%0.00%收购资产

(以下简称"杭

州三箭")柳州善居电子商务有限公司

1000000.00柳州柳州电子商务0.00%51.00%投资设立

(以下简称"柳

州善居")福州世联君汇商业管理有限

1000000.00福州福州资产服务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"福州君汇")南昌世联君汇不动产管理有

1000000.00南昌南昌资产服务0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"南昌君汇")东莞世联君汇商业管理有限

1000000.00东莞东莞资产服务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"东莞君汇")山西世联君汇房地产咨询有

1000000.00山西山西资产服务0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"山西君汇")苏州红与璞酒店管理有限公

2000000.00苏州苏州资产服务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

苏州红与璞")珠海横琴世联行商业运营管

理有限公司(以100000.00珠海珠海资产服务0.00%100.00%投资设立

下简称"珠海集

房")厦门世联红璞公寓管理有限

15000000.00厦门厦门资产服务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"厦门集房")武汉世联集房公寓管理有限

14000000.00武汉武汉资产服务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"武汉集房")长沙红璞实创公寓管理有限

公司(以下简称4200000.00长沙长沙资产服务0.00%100.00%投资设立

"长沙红璞实创

")中山世联松塔装饰有限公司

5000000.00中山中山电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"中

山松塔")惠州世联松塔装饰有限责任

5000000.00惠州惠州电子商务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"惠州松塔")西安世联松塔

5000000.00西安西安电子商务0.00%100.00%投资设立

装饰有限公司

203深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

(以下简称"西

安松塔")厦门世联松塔建筑装饰有限

3000000.00厦门厦门电子商务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"厦门松塔")绍兴世联智行房地产信息咨

询有限公司(以2000000.00绍兴绍兴房地产中介0.00%51.00%投资设立

下简称"绍兴世

联")惠东世联行百利房地产咨询

有限公司(以下5000000.00惠东惠东房地产中介100.00%0.00%投资设立

简称"惠东世联

")珠海横琴世联行咨询有限公

司(以下简称"5000000.00珠海珠海房地产中介51.00%49.00%投资设立横琴世联咨询

")广西世联君汇房地产咨询有

2000000.00广西广西资产服务0.00%100.00%投资设立

限公司(以下简

称"广西君汇")成都市红璞凯嘉酒店管理有

限公司(以下简8000000.00成都成都资产服务0.00%100.00%投资设立

称"成都市红璞

凯嘉")深圳世联筑业科技有限公司

5000000.00深圳深圳电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"世

联筑业")唐山世联锐易房地产经纪有

限公司(以下简4000000.00唐山唐山房地产中介0.00%51.00%投资设立

称"唐山世联锐

易")深圳世联桂园项目管理有限

5580000.00深圳深圳房地产中介100.00%0.00%投资设立

公司(以下简称

"世联桂园")厦门市宜兴居电子商务有限

1000000.00厦门厦门电子商务0.00%80.00%投资设立

公司(以下简称

"厦门宜兴居")深圳市世联雅智咨询服务有

5000000.00深圳深圳电子商务100.00%0.00%投资设立

限公司(以下简

称"世联雅智")梧州世联行房地产代理有限

2000000.00梧州梧州房地产中介0.00%67.00%投资设立

公司(以下简称

"梧州世联行")潮州市世联环

5000000.00潮州潮州房地产中介0.00%60.00%投资设立

潮房地产咨询

204深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

顾问有限公司

(以下简称"潮

州世联")青岛世联行城市运营管理有

限公司(以下简5000000.00青岛青岛资产服务0.00%45.00%投资设立

称"青岛世联运

营")深圳小恐龙科

技有限公司(以

1000000.00深圳深圳房地产中介0.00%100.00%投资设立

下简称"深圳小

恐龙")宁波世东公寓管理有限公司

2000000.00宁波宁波资产服务0.00%51.00%投资设立

(以下简称"宁

波世东公寓")南安市立丹行房地产经纪有

限公司(以下简100000.00南安南安房地产中介0.00%80.00%投资设立

称"南安立丹行

")青岛居善电子商务有限公司

1000000.00青岛青岛电子商务0.00%75.50%投资设立

(以下简称"青

岛居善")济南居山房地产经纪有限公

司(以下简称"500000.00济南济南房地产中介0.00%45.30%投资设立济南居山经纪

")珠海横琴世联行顾问服务有

限公司(以下简5000000.00珠海珠海房地产中介100.00%0.00%投资设立

称"横琴世联顾

问")珠海世联企业管理有限公司

10000000.00珠海珠海资产服务100.00%0.00%投资设立

(以下简称"珠

海世联资本")湛江市世联房地产咨询有限

10000000.00湛江湛江房地产中介0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"湛江世联")珠海横琴世联资产管理有限

公司(以下简称50000000.00珠海珠海资产服务0.00%100.00%投资设立

"横琴世联资管

")广西蜂巢美嘉装饰设计有限

公司(以下简称3000000.00广西广西装修服务0.00%51.00%投资设立

"广西蜂巢装饰

")龙岩市上杭县立丹行房地产

1000000.00龙岩龙岩房地产中介0.00%80.00%投资设立

代理有限公司

(以下简称"龙

205深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

岩立丹行")青岛世联怡高资产运营有限

公司(以下简称1000000.00青岛青岛资产服务0.00%75.50%投资设立

"青岛怡高运营

")珠海横琴悠租云科技有限公

3000000.00珠海珠海电子商务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

珠海悠租云")深圳世联君汇韦玥物业管理

有限责任公司5000000.00深圳深圳资产服务0.00%51.00%投资设立

(以下简称"深

圳君汇韦玥")珠海横琴世联云城市服务有

限公司(以下简20000000.00珠海珠海资产服务0.00%100.00%投资设立

称"横琴世联云

服务")龙岩上杭县宜居电子商务有

100000.00龙岩龙岩电子商务0.00%80.00%投资设立

限公司(以下简

称"龙岩宜居")乌鲁木齐居联电子商务有限

公司(以下简称1000000.00乌鲁木齐乌鲁木齐电子商务0.00%100.00%投资设立

"乌鲁木齐居联

")北京世联育米商业管理有限

公司(以下简称10000000.00北京北京资产服务0.00%51.00%投资设立

"北京世联育米

")惠州更赢信息技术有限公司

10000000.00惠州惠州电子商务0.00%100.00%收购资产

(以下简称"惠

州更赢")佛山更赢信息技术有限公司

10000000.00佛山佛山电子商务0.00%100.00%收购资产

(以下简称"佛

山更赢")东莞更赢信息技术有限公司

10000000.00东莞东莞电子商务0.00%100.00%收购资产

(以下简称"东

莞更赢")福建更赢信息技术有限公司

10000000.00福建福建电子商务0.00%100.00%收购资产

(以下简称"福

建更赢")广州更赢信息技术有限公司

10000000.00广州广州电子商务0.00%100.00%收购资产

(以下简称"广

州更赢")珠海更赢信息

技术有限公司10000000.00珠海珠海电子商务0.00%100.00%收购资产

(以下简称"珠

206深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

海更赢")安徽兴赢信息技术有限公司

10000000.00安徽安徽电子商务0.00%100.00%收购资产

(以下简称"安

徽更赢")深圳更赢信息技术有限公司

10000000.00深圳深圳电子商务0.00%100.00%收购资产

(以下简称"深

圳更赢")云南更赢信息技术有限公司

10000000.00云南云南电子商务0.00%100.00%收购资产

(以下简称"云

南更赢")山东更赢信息技术有限公司

10000000.00山东山东电子商务0.00%75.50%收购资产

(以下简称"山

东更赢")杭州君汇不动产管理有限公

20000000.00杭州杭州资产服务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

杭州君汇")盐城市世联慧盐物业资产管

理有限公司(以10000000.00盐城盐城资产服务0.00%51.00%投资设立

下简称"盐城世

联物业")珠海横琴世捷机电工程有限

公司(以下简称1000000.00珠海珠海资产服务0.00%100.00%投资设立

"横琴汽车服务

")珠海横琴世捷空间艺术设计

有限公司(以下1000000.00珠海珠海资产服务0.00%100.00%投资设立

简称"横琴空间

设计")中山善居电子商务有限公司

3000000.00中山中山电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"中

山善居")云南善居电子商务有限公司

5000000.00云南云南电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"云

南善居")银川世联行房地产顾问有限

3000000.00银川银川房地产中介100.00%0.00%投资设立

公司(以下简称

"银川世联行")昆山世联行房地产咨询有限

1000000.00昆山昆山房地产中介100.00%0.00%投资设立

公司(以下简称

"昆山世联行")深圳世联惠普

商业保理有限100000000.0非同一控制下

深圳深圳金融服务100.00%0.00%

公司(以下简称0企业合并

"世联惠普")

深圳前海中博50000000.00深圳深圳电子商务0.00%100.00%非同一控制下

207深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

供应链管理有企业合并

限公司(以下简

称"深圳前海中

博")惠州世联善居房地产顾问有

限公司(以下简100000.00惠州惠州房地产中介0.00%100.00%投资设立

称"惠州世联善

居")西安世联行房地产咨询有限

3000000.00西安西安房地产中介0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"西安世联行")珠海横琴世捷城市商务科技

服务有限公司1000000.00珠海珠海资产服务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"横

琴商务科技")韶关市迈庆房地产咨询有限

500000.00韶关韶关房地产中介0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"迈庆咨询")济南红璞酒店

有限公司(以下

1000000.00济南济南资产服务0.00%75.50%投资设立

简称"济南红璞

酒店")山东世华实业发展有限公司

50000000.00山东山东资产服务0.00%38.51%投资设立

(以下简称"山

东世华")太原善居电子商务有限公司

100000.00太原太原电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"太

原善居")广州世联行城市运营服务有

限公司(以下简10000000.00广州广州资产服务0.00%100.00%投资设立

称"广州城市服

务")珠海世纪联行物业管理有限

公司(以下简称2040800.00珠海珠海资产服务0.00%51.00%收购资产

"珠海世纪联行

")柳州世联物业管理有限公司

2000000.00柳州柳州资产服务0.00%51.00%收购资产

(以下简称"柳

州物业")福州世联郑和物业管理有限

公司(以下简称1000000.00福州福州资产服务0.00%51.00%投资设立

"福州世联郑和

")上海世联卓群数据服务有限

1000000.00上海上海房地产中介0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"上海世联卓群

208深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

")福州世联新玺物业管理有限

公司(以下简称6000000.00福州福州资产服务0.00%51.00%投资设立

"福州世联新玺

")中山市小样信息科技服务有

1000000.00中山中山资产服务0.00%41.00%投资设立

限公司(以下简

称"中山小样")商丘帜远企业管理咨询有限

500000.00商丘商丘金融服务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"商丘帜远")济南世华合兴管理服务有限

2000000.00济南济南资产服务0.00%38.51%投资设立

公司(以下简称

"济南世华")成都世联行城市管理服务有

限公司(以下简10000000.00成都成都资产服务0.00%100.00%投资设立

称"成都城市服

务")惠州纵创电子商务有限公司

100000.00惠州惠州电子商务0.00%100.00%投资设立

(以下简称"惠

州纵创")惠州倬富电子商务有限公司

100000.00惠州惠州房地产中介0.00%100.00%投资设立

(以下简称"惠

州倬富")柳州世联保安服务有限公司

1000000.00柳州柳州资产服务0.00%51.00%投资设立

(以下简称"柳

州世联保安")珠海横琴世联嘉诚企业管理

有限公司(以下500000.00珠海珠海资产服务0.00%100.00%投资设立

简称"横琴世联

嘉诚")珠海横琴世联嘉实企业管理

有限公司(以下500000.00珠海珠海资产服务0.00%100.00%投资设立

简称"横琴世联

嘉实")福州仓山世联福杉物业管理

有限公司(以下300000.00福州福州资产服务0.00%51.00%投资设立

简称"福州世联

福杉")深圳世联嘉恒企业管理有限

公司(以下简称500000.00深圳深圳资产服务0.00%100.00%投资设立

"深圳世联嘉恒

")宁波世联嘉信

500000.00宁波宁波资产服务0.00%100.00%投资设立

企业管理有限

209深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

公司(以下简称

"宁波世联嘉信

")宁波世联中光城市服务有限

公司(以下简称1000000.00宁波宁波资产服务0.00%35.00%投资设立

"宁波世联中光

")河北雄安世联安正房产经纪

有限公司(以下3000000.00雄安雄安房地产中介0.00%100.00%投资设立

简称"雄安世联

")深圳世联嘉合企业管理有限

公司(以下简称100000.00深圳深圳资产服务0.00%100.00%投资设立

"深圳世联嘉合

")深圳世联嘉创企业管理有限

公司(以下简称3060000.00深圳深圳资产服务0.00%60.00%投资设立

"深圳世联嘉创

")深圳世联嘉美企业管理有限

公司(以下简称500000.00深圳深圳资产服务0.00%100.00%投资设立

"深圳世联嘉美

")商丘玖远企业管理咨询有限

500000.00商丘商丘金融服务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"商丘玖远")徐州市厚汇电子商务有限公

司(以下简称"100000.00徐州徐州电子商务0.00%100.00%投资设立徐州厚汇商务

")深圳市世创文化传播有限公

100000.00深圳深圳电子商务0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

深圳世创")上海世联卓然数据科技有限

公司(以下简称1000000.00上海上海电子商务0.00%100.00%投资设立

"上海世联卓然

")江门市善居宝电子商务有限

1000000.00江门江门电子商务0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称

"江门善居")济南世说传媒

有限公司(以下

500000.00济南济南电子商务0.00%75.50%投资设立

简称"济南世说

传媒")阜阳世联行房

地产咨询有限1000000.00阜阳阜阳房地产中介0.00%51.00%投资设立

公司(以下简称

210深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

"阜阳世联行")澳门世联行顾问服务有限公

86330.00澳门澳门房地产中介0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"

澳门世联行")澳门世联君汇不动产运营管

理有限公司(以161660.00澳门澳门资产服务0.00%100.00%投资设立

下简称"澳门君

汇")

单位：元

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

1）本集团通过子公司青岛君汇持有青岛世联运营45%的股权，根据青岛世联运营公司章程的约定：青岛君汇持股45%，享

有55%的投票表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。

2）本集团通过子公司宁波世联嘉信持有宁波世联中光35%的股权，根据宁波世联中光公司章程的约定：宁波世联嘉信持股

35%，享有55%的投票表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

1）本集团通过子公司世联君汇持有世联科创41%的股权，根据2016年6月10日签订的《表决权委托协议》，深圳世联小

样投资管理合伙企业(有限合伙)将其持有世联科创的10%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有世联科创51%的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。

2）本集团通过子公司世联君汇持有深圳运泰君汇50%的股权，根据2016年10月签订的《关于运泰君汇物业管理有限公司之股权托管协议》，运泰建业置业(深圳)有限公司将其持有深圳运泰君汇的1%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有深圳运泰君汇51%的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。

3）本公司间接持有上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）51.613%股权，根据合伙协议规定，上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）将聚合各合伙人的资本投资于某商业物业取得租金收益，本公司无论作为普通合伙人亦或有限合伙人均对其无控制权，亦无重大影响，故不纳入合并范围。

4）本公司间接持有山东济高世联产业运营服务有限公司51%的股权，根据公司章程规定，股东会决议需经代表三分之二以

上表决权的股东通过，董事会表决事项需经全体董事一致同意通过，本公司对其无实际控制权，故不纳入合并范围。

5）本公司间接持有湖南财信世联商业运营管理有限公司51%的股权，根据公司章程规定，股东会决议需经代表三分之二以

上表决权的股东通过，董事会表决事项需经全体董事一致同意通过，本公司对其无实际控制权，故不纳入合并范围。

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

截止本报告期末，本集团没有纳入合并范围的重要的结构化主体。

确定公司是代理人还是委托人的依据：

截止本报告期末，本集团没有作为代理人或委托人的子公司。

其他说明：

本集团拥有对上述公司的权力，通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对该公司的权力影响其回报金额从而合并该等公司。

（2）重要的非全资子公司

单位：元本期归属于少数股东本期向少数股东宣告期末少数股东权益余子公司名称少数股东持股比例的损益分派的股利额

山东世联24.50%486393.883785752.39

青岛荣置地49.00%4170610.019228604.889097993.78

211深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

厦门立丹行20.00%-943512.27373372.43

北京安信行40.00%15579456.526191520.7064663342.88

深圳运泰君汇50.00%2656704.255000000.006076794.41

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

其他说明：

212深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

（3）重要非全资子公司的主要财务信息

单位：元子期末余额期初余额公司流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计名称山东

167016647.9671920770.73238937418.69218135772.055294396.31223430168.36184841558.8085580143.99270421702.79248443943.328501953.04256945896.36

世联青岛

荣37586838.872327806.6639914645.5321347311.2721347311.2741412431.803527479.3044939911.1015988807.9561330.3816050138.33置地厦门

立47148500.022765610.6349914110.6547181246.98866001.5548047248.5354003335.383869904.3857873239.7649913787.861370647.2951284435.15丹行北京

安303477477.9011898865.32315376343.22152746373.93971612.08153717986.01293024915.2411992315.58305017230.82165631155.661197557.51166828713.17信行深圳运

23814017.131017118.0224831135.1512677546.3412677546.3429394873.851105954.8130500828.6613660648.3513660648.35

泰君汇

213深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

单位：元本期发生额上期发生额子公司名称经营活动现金经营活动现金营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额流量流量

山东世联204633942.962031443.902031443.9019254426.67282901942.4618734248.0318734248.039324808.96

青岛荣置地73609382.408511449.018511449.0113368016.6575935508.22-1511465.42-1511465.4217175248.10

厦门立丹行39530300.26-4721942.49-4721942.49-7466133.7258879243.67-2774031.31-2774031.3148172.08

北京安信行597473542.7738948641.3138948641.3159002359.81646500228.9930966234.4830966234.48-28439.60深圳运泰君

49397090.665313408.505313408.5010688622.0348682419.074775508.184775508.186216786.05

汇

其他说明：

本表数据来源于重要非全资子公司的财务报表，不是根据股东的持股比例计算出来的金额。

（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

截止本报告期，使用企业集团资产和清偿企业集团债务，无重大限制。

（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持无

其他说明：

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明

2023年，本公司购买深圳市赋能和谐企业管理合伙企业(有限合伙)、深圳市赋能创展企业管理合伙企业(有限合伙)和深圳

恒睿汇创投资管理合伙企业(有限合伙)持有世联君汇合计7.2596%的股权，购买少数股权支付的对价合计7350000.00元，该项交易导致少数股东权益增加15764977.17元，资本公积减少23114977.17元。截至2023年12月31日，本公司直接持有世联君汇100%股权。

（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

单位：元世联君汇

购买成本/处置对价

--现金7350000.00

--非现金资产的公允价值0.00

购买成本/处置对价合计7350000.00

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额-15764977.17

差额23114977.17

其中：调整资本公积23114977.17调整盈余公积调整未分配利润

214深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

其他说明：

3、在合营安排或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业合营企业或联营企业名主要经注册持股比例对合营企业或联营企业投资的会业务性质称营地地直接间接计处理方法

深圳世联同创资产管理受托资产管理、投

深圳深圳49.00%权益法有限公司资管理天津市润泽基金销售有

天津天津基金销售40.00%权益法限公司

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

本公司持有武汉世联君汇空间商业管理有限公司19%股权，但因我司委派了世联君汇空间三个董事中的其中一个，故对其有重大影响。

（2）重要联营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额深圳世联同创资产管天津市润泽基金销售深圳世联同创资产管天津市润泽基金销售理有限公司有限公司理有限公司有限公司

流动资产449866.72284626.9331975191.52491065.61

非流动资产803152.4533662.592904957.0240806.17

资产合计1253019.17318289.5234880148.54531871.78

流动负债2822130.5416431222.907874165.0816221279.39

非流动负债0.00

负债合计2822130.5416431222.907874165.0816221279.39少数股东权益归属于母公司股东权

-1569111.37-16112933.3827005983.46-15689407.61益按持股比例计算的净

-768864.58-6445173.3513232931.89-6275763.04资产份额调整事项

--商誉29447089.4929447089.49

--内部交易未实现利润

--其他768864.58-23001916.14-7171326.45对联营企业权益投资

0.000.0013232931.8916000000.00

的账面价值存在公开报价的联营

215深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

企业权益投资的公允价值

营业收入897979.041031480.12

净利润2924905.17-423525.77-4644677.0011454.97终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额2924905.17-423525.77-4644677.0011454.97本年度收到的来自联营企业的股利

其他说明：

1）深圳世联同创资产管理有限公司-其他：本报告期被投资公司减资3150万，公司按比例享有的超额权益。

2）天津市润泽基金销售有限公司-其他：经测试其可收回金额低于其账面价值，确认的减值准备。

（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计10990392.924081325.17下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润3201300.47-596343.94

--综合收益总额3201300.47-596343.94

联营企业：

投资账面价值合计1163470.282658974.14下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-655721.446423.83

--综合收益总额-655721.446423.83

其他说明：

无

（4）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

截止本报告期，无重大限制。

（5）合营企业或联营企业发生的超额亏损

单位：元累积未确认前期本期未确认的损失（或本期合营企业或联营企业名称本期末累积未确认的损失累计的损失分享的净利润）

武汉都市世联资产管理有限公司730138.951397638.732127777.68

江西万寿宫文旅商业管理有限公司725363.44261412.78986776.22

深圳世联同创资产管理有限公司0.00333864.57333864.57

216深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

武汉世联君汇空间商业管理有限公司2397918.591834735.454232654.04

山东济高世联产业运营服务有限公司1248919.06-3248475.210.00

其他说明：

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用□不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用□不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用□不适用

3、计入当期损益的政府补助

□适用□不适用

单位：元会计科目本期发生额上期发生额

其他收益26963194.2337764438.40

营业外收入_政府补助4311850.008821197.97

其他说明：

种类金额列报项目计入当期损益的金额

税费减免-加计扣除12224312.75其他收益12224312.75

租房补贴4490157.72其他收益4490157.72

生育津贴1997400.72其他收益1997400.72

稳岗补贴1781624.53其他收益1781624.53

众创空间奖励1758919.61其他收益1758919.61

服务业企业增长补助1030626.40其他收益1030626.40

个税手续费返还986377.70其他收益986377.70

社保补贴562724.75其他收益562724.75

其他2131050.05其他收益2131050.05

重大贡献奖3330000.00营业外收入_政府补助3330000.00

财政扶持资金680500.00营业外收入_政府补助680500.00

其他301350.00营业外收入_政府补助301350.00

217深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具产生的各类风险

本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项等，各项金融工具的详细情况说明见本附注七。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

1.各类风险管理目标和政策

本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

（1）市场风险

1)汇率风险

本集团承受汇率风险主要与美元、港币和澳门元有关，除本集团二级子公司香港世联以美元进行日常经营活动外，本集团的其它主要业务活动以人民币计价结算。于2023年12月31日，除下表所述资产及负债的美元、港币和澳门元余额外，本集团的资产及负债均为人民币余额。该等港币和澳门元等余额的资产和负债产生的汇率风险可能对本集团的经营业绩产生影响。

项目2023年12月31日2022年12月31日

货币资金-美元54855.4479608.51

货币资金-港币673562.29861137.76

货币资金-澳门元1135150.341015906.51

应收账款-澳门元778198.39

其他应付款-澳门元374131.61本集团密切关注汇率变动对本集团的影响。

2)利率风险

本集团的利率风险产生于银行借款、向股东借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2023年12月31日，本集团的带息债务主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为100000000.00元

（2023年1月1日：160000000.00元），及人民币计价的固定利率合同，金额为50300000.00元（2023年1月1日：612375676.03元）。

本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率，以消除利率变动的公允价值风险。

（2）信用风险

于2023年12月31日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：

合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。

为降低信用风险，本集团成立专门部门确定信用额度、进行信用审批，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本集团于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。

本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。

本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。除应收账款金额前五名外，本集团无其他重大信用集中风险。

218深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

截至2023年12月31日，本集团应收账款前五名金额合计：110431704.79元，世联小贷前五名贷款金额合计：

10101335.77元。

（3）流动风险流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。本集团管理流动性风险的方法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信誉造成损害。本集团定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。同时与金融机构进行融资磋商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。

本集团将银行借款作为主要资金来源。

本集团持有的金融资产和金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

2023年12月31日金额：

项目一年以内一到二年二到五年五年以上合计金融资产

货币资金1614216440.041614216440.04

应收票据1772412.001772412.00

应收账款2295362931.362295362931.36

其他应收款635401392.64635401392.64

贷款100517992.8120083738.307763968.75128365699.86

一年内到期的长期应收款4746353.364746353.36

债权投资101037158.46211486687.18312523845.64

长期应收款3533128.582462376.145995504.72

其他权益工具投资1990000.001990000.00

其他非流动金融资产380787190.21380787190.21金融负债

短期借款101000000.00101000000.00

应付账款426002218.17426002218.17

其他应付款705264045.76705264045.76

应付利息39814.3939814.39

应付职工薪酬567743019.32567743019.32

一年内到期的非流动负债92602776.8092602776.80

租赁负债48289825.0163143168.8313276241.98124709235.82

2.敏感性分析

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是独立的情况下进行的。

（1）外汇风险敏感性分析

外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。

在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：

项目汇率变动2023年度2022年度

219深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

对股东权益的影对股东权益的影对净利润的影响对净利润的影响响响

所有外币对人民币升值5%108171.46108171.4679130.8379130.83

所有外币对人民币贬值5%-108171.46-108171.46-79130.83-79130.83

（2）利率风险敏感性分析

利率风险敏感性分析基于下述假设：

市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；

对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；

以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融资产和负债的公允价值变化。

在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：

2023年度2022年度

利率变项目对股东权益的影对股东权益的影动对净利润的影响对净利润的影响响响

浮动利率借款增加1%-1000000.00-1000000.00-1600000.00-1600000.00

浮动利率借款减少1%1000000.001000000.001600000.001600000.00

2、金融资产

（1）转移方式分类

□适用□不适用

（2）因转移而终止确认的金融资产

□适用□不适用

（3）继续涉入的资产转移金融资产

□适用□不适用其他说明

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元期末公允价值

项目第一层次公允价值计第二层次公允价值计第三层次公允价值计合计量量量

一、持续的公允价值

--------计量

（一）交易性金融资17442183.68363345006.53380787190.21

220深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

产

1.以公允价值计量且

其变动计入当期损益17442183.68363345006.53380787190.21的金融资产

（2）权益工具投资17442183.68363345006.53380787190.21

（三）其他权益工具

1990000.001990000.00

投资持续以公允价值计量

17442183.68365335006.53382777190.21

的资产总额

二、非持续的公允价

--------值计量

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

第一层次是本集团在计量日能获得相同资产或负债在活跃市场上报价的，以该报价为依据确定公允价值。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

第二层次是本集团在计量日能获得类似资产或负债在活跃市场上的报价，或相同或类似资产或负债在非活跃市场上的报价的，以该报价为依据做必要调整确定公允价值。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

项目期末公允价值估值技术不可观察输入值范围区间(加权平均值)

非流动金融资产218526516.50净资产份额调整法1.折扣率218526516.50

1.加权平均资本成本

非流动金融资产144818490.03现金流量折现法144818490.03

2.长期收入增长率

其他权益工具投资1990000.00净资产份额调整法1.折扣率1990000.00

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

本集团持续的第三层次公允价值计量项目，年初与年末账面价值间的调节信息主要是估值变化、出售和结算，不存在改变不可观察参数可能导致公允价值显著变化的情况。每个资产负债表日，财务部门分析金融工具价值变动，确定估值适用的主要输入值。

本集团持续的第三层次公允价值计量项目，年初与年末账面价值间的调节信息如下：

221深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

本期利得或损失总额购买、发行、出售和结算对于年末持有的资产

本期转入和承担的负债，计入

2023年年初余额本期转出第三层次外币报表折发年末余额

第三层次计入损益购买出售注销损益的当年未实现利算差异行得或损失

（一）非流动金融资

480315454.714000000.00-111833303.211562855.03-2700000.00363345006.53-111833303.21

产

1.以公允价值计量

且其变动计入当期损480315454.714000000.00-111833303.211562855.03-2700000.00363345006.53-111833303.21益的金融资产

（1）权益工具投资480315454.714000000.00-111833303.211562855.03-2700000.00363345006.53-111833303.21

（二）其他权益工具

2112685.541781.32-124466.861990000.00

投资

合计482428140.254000000.00-111833303.211781.321562855.03-2824466.86365335006.53-111833303.21

222深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策

本集团的权益工具投资中，珠海镓未来科技有限公司于本年新签订《增资协议》，根据获取的该资产在非活跃市场上的报价，以该报价为依据做必要调整确定公允价值。

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

本集团的权益工具投资和其他权益工具投资系本集团持有的不存在活跃市场的非上市企业股权或私募基金。本年使用的估值技术中：1）获取了珠海镓未来科技有限公司在非活跃市场上的报价，以该报价为依据做必要调整确定其公允价值；2）按照现金流折现法，调整确定上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙）和上海呈稻企业管理合伙企业（有限合伙）的公允价值。除此之外的其他被投资企业，按持有的权益作为公允价值的合理估计进行计量。

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收票据、应收账款、其他应收款、贷款、债权投资、长期应收

款、短期借款、应付账款、其他应付款、应付职工薪酬、长期借款、租赁负债。本集团2023年12月31日以摊余成本计量的各项金融资产和金融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本的持股比例的表决权比例珠海大横琴集团项目投资及投资

珠海10211302211.316.26%30.58%有限公司管理本企业的母公司情况的说明

珠海大横琴集团有限公司成立于 2009 年 04 月 23 日，公司统一社会信用代码为 91440400688630990W，注册地址为：珠海市横琴新区环岛东路3018号28-29层，注册资本：1021130.22113万元人民币，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会持有90.2069%股权，经营范围：以自有资金从事投资活动；企业管理；企业总部管理；工程管理服务；非居住房地产租赁；

商业综合体管理服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；房地产开发经营等。

本企业最终控制方是珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。

其他说明：

本公司控股股东珠海大横琴集团有限公司持有本公司股权16.26%，世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司

285285934股股份所对应的表决权委托给珠海大横琴集团有限公司行使，控股股东珠海大横琴集团有限公司合计对本公

司表决权比例为30.58%；本公司最终控制方为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会通过珠海大横琴集团有限公司间接对本公司持股比例为14.6676%，间接表决权比例为27.5853%。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注“九、1”。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注“九、3”。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

223深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

合营或联营企业名称与本企业关系江西万寿宫文旅商业管理有限公司联营企业北京云金保健康科技有限公司联营企业天津市润泽基金销售有限公司联营企业深圳世联同创资产管理有限公司联营企业北京博大世联科技服务有限公司合营企业武汉都市世联资产管理有限公司合营企业武汉新控城市运营服务有限公司合营企业山东济高世联产业运营服务有限公司合营企业宁波中艾世联商业管理有限公司联营企业

其他说明：

北京云金保健康科技有限公司（曾用名：深圳世联金保管理咨询有限公司）原系本公司的联营企业，本公司于2023年8月处置其股权，北京云金保健康科技有限公司自2023年8月之后不再属于关联方。

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系

珠海大横琴集团有限公司持股5%以上股东

大横琴（澳门）有限公司持股5%以上股东控制的公司

横琴国际商务中心开发有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴安居投资有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴城市建设有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴城市新中心发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴创新发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴创新发展有限公司希尔顿花园酒店持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴道路信息发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴泛旅游发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴孵化器管理有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴股份有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴科技发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴科学城开发管理有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴口岸实业有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴琴建发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴人才公寓建设有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴星乐度文旅发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴英才人力资源服务有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴置业有限公司持股5%以上股东控制的公司

224深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海斗门大横琴电子有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴大厦开发有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴城市广场开发有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴公共设施建设管理有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海斗门大横琴产业发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴商业经营管理有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴能源科技有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴餐饮服务有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海斗门大横琴建设发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴房地产租赁经营有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴文化传媒有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海大横琴资本有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海建工第五建设有限公司持股5%以上股东控制的公司

琴澳联创（珠海）发展有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海斗门大横琴琴峰房地产开发有限公司持股5%以上股东控制的公司

珠海横琴总部大厦发展有限公司持股5%以上股东董事担任董事的公司

Fortune_Hill_Asia_Limited 直接或间接持有公司 5%以上股份的自然人之控制公司上海中城联盟投资管理股份有限公司董事直接或间接控制的公司上海中城荣耀股权投资基金管理有限公司董事直接或间接控制的公司深圳市世联共享投资股份有限公司董事直接或间接控制的公司

普强时代（珠海横琴）信息技术有限公司公司董事担任执行董事、经理的公司上海沪腾房地产有限公司监事担任董事的公司焦安平高管李荣高管岳欣高管刘唯唯高管袁鸿昌监事吴小薇监事

其他说明：

珠海横琴总部大厦发展有限公司原系本公司之持股5%以上股东董事担任董事的公司，董事于2022年3月30日退出该公司，珠海横琴总部大厦发展有限公司自2023年3月30日不再属于关联方。

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元

225深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

获批的交易额是否超过交关联方关联交易内容本期发生额上期发生额度易额度

武汉新控城市运营服务有限保安保洁费、物业管理

10310233.4110310233.41否

公司费山东济高世联产业运营服务

咨询服务4671073.324671073.32否426154.10有限公司

借款利息、咨询服务、

珠海大横琴集团有限公司2867347.582867347.58否11666296.93人力外包费用珠海大横琴口岸实业有限公

咨询服务、保安保洁费1382269.511382269.51否司

珠海大横琴城市公共资源经人力外包费用、物业管

1132045.261132045.26否1414478.18

营管理有限公司理费武汉都市世联资产管理有限

招商佣金1077185.111077185.11否377358.48公司珠海大横琴英才人力资源服

人力外包费用703136.47703136.47否1053429.28务有限公司珠海大横琴琴建发展有限公

绿化费547470.03547470.03否司

珠海大横琴泛旅游发展有限采购商品、网络服务

538705.44538705.44否26560.49

公司费、能耗费珠海大横琴科技发展有限公

采购劳务484567.65484567.65否司珠海大横琴星乐度文旅发展

物业管理费、能耗费298012.78298012.78否191352.60有限公司

珠海大横琴发展有限公司咨询服务、物业管理费189783.15189783.15否151089.53珠海大横琴人才公寓建设有

能耗费187794.38187794.38否-82412.43限公司

琴澳联创（珠海）发展有限

采购商品157561.17157561.17否公司珠海大横琴道路信息发展有

网络服务费144074.87144074.87否580362.50限公司珠海大横琴餐饮服务有限公

采购商品49600.0049600.00否司珠海大横琴创新发展有限公

采购商品3889.513889.51否12218.00司希尔顿花园酒店天津市润泽基金销售有限公

咨询服务否600000.00司深圳市世联共享投资股份有

再保理利息否-5550.86限公司珠海大横琴创新发展有限公

采购劳务否103280.00司

出售商品/提供劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

珠海大横琴口岸实业有限公司装修服务、物业服务41956254.9719733258.88

上海沪腾房地产有限公司物业服务、资产管理10489335.9214627357.94

珠海大横琴创新发展有限公司装修服务、物业服务8990005.9427224150.05

企业服务、装修服务、物业服务、商

珠海大横琴发展有限公司7516424.4916163966.93

品销售、系统服务、绿植租摆

咨询服务、装修服务、物业服务、商

珠海大横琴泛旅游发展有限公司6120772.405786244.44

品销售、系统服务、汽车租赁服务

珠海大横琴安居投资有限公司物业服务、装修服务、绿化服务5244641.902998007.20

226深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

企业服务、物业服务、保安保洁服

珠海大横琴星乐度文旅发展有限公司5177283.662740645.20

务、汽车租赁服务、绿植租摆

武汉新控城市运营服务有限公司物业服务4382282.49

珠海大横琴股份有限公司物业服务、商品销售3783015.454180967.43

物业服务、企业服务、顾问服务、绿

大横琴（澳门）有限公司3210927.221569249.88植租摆

物业服务、商品销售、汽车租赁服

珠海大横琴集团有限公司2981393.553297863.20

务、绿植租摆

珠海斗门大横琴产业发展有限公司物业服务2715160.11701552.16

珠海大横琴科学城开发管理有限公司物业服务2312769.301656807.06

珠海斗门大横琴电子有限公司顾问服务2214584.354750145.66

横琴国际商务中心开发有限公司物业服务、绿植租摆2311297.932741976.47

珠海大横琴城市新中心发展有限公司物业服务、绿植租摆2053209.561161632.04

珠海建工第五建设有限公司物业服务1770510.77

宁波中艾世联商业管理有限公司物业服务1620266.88

北京博大世联科技服务有限公司物业服务1510221.7520603776.08

武汉都市世联资产管理有限公司物业服务、车位服务1265625.14

珠海大横琴人才公寓建设有限公司物业服务、装修服务1261174.1822844868.28

珠海大横琴餐饮服务有限公司物业服务1236547.89

企业服务、顾问服务、商品销售、绿

珠海大横琴科技发展有限公司1204946.07552483.35植租摆

珠海大横琴城市广场开发有限公司项目服务651079.23250483.01珠海市横琴新区建设工程质量检测中

物业服务637044.74655299.74心有限公司

江西万寿宫文旅商业管理有限公司代理服务583329.05691168.35珠海大横琴公共设施建设管理有限公

物业服务578098.28437644.65司

珠海大横琴置业有限公司物业服务503532.80535520.77

珠海大横琴孵化器管理有限公司物业服务368381.18400787.52珠海大横琴国际广告文化创意产业发

物业服务、装修服务309331.565324986.54展有限公司珠海大横琴英才人力资源服务有限公

物业服务281158.49391106.38司珠海斗门大横琴琴峰房地产开发有限

顾问服务177358.49公司

珠海大横琴资本有限公司物业服务167414.67

珠海大横琴琴建发展有限公司物业服务116064.942665088.57

珠海大横琴大厦开发有限公司物业服务113524.84246743.19上海中城荣耀股权投资基金管理有限

物业服务111684.9627921.24公司

珠海大横琴商业经营管理有限公司装修服务102184.11珠海大横琴创新发展有限公司希尔顿

汽车租赁服务93495.14139524.43花园酒店

普强时代（珠海横琴）信息技术有限

物业服务78395.10公司

珠海大横琴房地产租赁经营有限公司物业服务38138.67

珠海大横琴文化传媒有限公司物业服务10875.02

227深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

珠海大横琴城市公共资源经营管理有

物业服务613.47689816.92限公司

珠海大横琴城市建设有限公司装修服务3171834.69

珠海横琴总部大厦发展有限公司装修服务997758.82

上海中城联盟投资管理股份有限公司物业服务519889.89

珠海大横琴道路信息发展有限公司物业服务37383.60

珠海斗门大横琴建设发展有限公司商品销售14376.89

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

购销商品、提供和接受劳务的定价参考相关的市场价格；发生额出现负数是因为发生了前期销售退回冲减产生的。

（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

单位：元

托管收益/承本期确认的托

委托方/出包受托方/承包受托/承包资受托/承包起受托/承包终

包收益定价依管收益/承包方名称方名称产类型始日止日据收益按“运营人力成本+基础酬珠海大横琴泛

2022年01月2023年12月金+奖励酬金+

旅游发展有限珠海红璞公寓3767825.42

01日31日系统服务费+

公司增值服务费”收取服务费珠海大横琴发按“实际的运展有限公司、

2021年11月2026年11月营成本+租金

珠海大横琴创珠海红璞公寓2448490.24

21日20日的4%至6%”

新发展有限公收取服务费司按“运营管理人员人力成本

珠海大横琴发2021年01月2026年01月+运营服务费+

珠海红璞公寓1591919.60

展有限公司15日14日系统服务费+增值服务”收取服务费按“月度酒店珠海大横琴星总营业收入的

2023年07月2024年03月

乐度文旅发展珠海红璞酒店4%+经营毛利938835.16

01日31日有限公司分成”收取服务费按“月度酒店珠海大横琴泛总营业收入的

2021年10月2023年06月

旅游发展有限珠海红璞酒店4%+经营毛利894560.32

01日30日公司分成”收取服务费按“物业基础成本费用+公珠海大横琴安

2021年09月2024年08月寓运营管理成

居投资有限公珠海红璞保障房763654.54

01日31日本费用+管理

司酬金”收取服务费珠海大横琴发2022年07月2027年06月按房租租金的

珠海红璞房屋625595.99

展有限公司01日30日4%至6%收取服

228深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

务费珠海大横琴安按“成本+酬

2022年11月2023年06月居投资有限公珠海红璞集中隔离酒店金”收取运营336166.80

21日30日

司服务费

Fortune_Hill 按照税前月租

2023年01月2023年12月

_Asia_Limite 深圳世联行 商办物业 金的 3%收取服 174535.30

01日31日

d 务费

关联托管/承包情况说明

本公司委托管理/出包情况表：

单位：元

委托方/出包受托方/承包委托/出包资委托/出包起委托/出包终托管费/出包本期确认的托

方名称方名称产类型始日止日费定价依据管费/出包费

关联管理/出包情况说明

（3）关联租赁情况

本公司作为出租方：

单位：元承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入天津市润泽基金销售有限公

办公物业98233.6898970.42司

本公司作为承租方：

229深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

单位：元简化处理的短期租赁和低价未纳入租赁负债计量的可变值资产租赁的租金费用（如支付的租金承担的租赁负债利息支出增加的使用权资产租赁资产种租赁付款额（如适用）出租方名称适用）类本期发生本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额上期发生额本期发生额上期发生额额横琴国际商务中心开发有限

租赁办公室2256833.961799753.6761476.74171265.46公司租赁办公室

珠海大横琴发展有限公司496325.17305760.00和员工宿舍武汉都市世联资产管理有限

租赁办公室328744.96693420.16公司珠海大横琴星乐度文旅发展租赁员工宿

300593.54

有限公司舍

Fortune_Hill_Asia_Limited 办公物业 240000.00 240000.00珠海大横琴泛旅游发展有限租赁员工宿

98923.28161386.18

公司舍珠海大横琴城市新中心发展租赁员工宿

341.54

有限公司舍关联租赁情况说明

230深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

（4）关联担保情况本公司作为担保方

单位：元担保是否已经履行完被担保方担保金额担保起始日担保到期日毕

世联小贷107850000.002020年4月28日2027年4月27日是

世联小贷107500000.002020年8月31日2027年8月30日是

世联小贷107500000.002021年3月2日2024年3月1日是

世联松塔30000000.002022年1月14日2027年1月13日否

世联松塔28000000.002022年3月30日2027年3月29日否本公司作为被担保方

单位：元担保是否已经履行完担保方担保金额担保起始日担保到期日毕

先锋居善140000000.002023年2月28日2026年2月28日否

先锋居善100000000.002021年9月1日2024年8月30日是

先锋居善100000000.002022年6月24日2025年6月23日是

先锋居善100000000.002021年1月28日2024年8月27日是

先锋居善100000000.002021年3月26日2024年3月25日是

先锋居善100000000.002021年5月17日2024年5月16日是

先锋居善60000000.002021年5月12日2024年5月11日是

先锋居善60000000.002022年5月7日2025年5月6日是

先锋居善50000000.002021年7月23日2024年7月22日是

先锋居善50000000.002021年12月1日2024年11月30日是

先锋居善40000000.002021年10月19日2024年10月18日是

先锋居善30000000.002023年3月14日2026年3月12日是关联担保情况说明

（5）关键管理人员报酬

单位：元项目本期发生额上期发生额胡嘉00

陈劲松559500.00605610.00

朱敏1699021.481800702.05

任克雷180000.00180000.00裴书华00陈卫城00

薛文240959.77981365.60

马志达180000.00180000.00

郭天武180000.00180000.00

张建平180000.00180000.00

231深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

吴文媛124137.930

袁鸿昌556064.35776915.60

霍佳震180000.001379.31

吴小薇398735.62482410.50

刘唯唯731552.00808305.60

王兵842416.20

岳欣873087.00

史剑华759694.80871220.60

陈志聪489089.630

吴惠明532746.00560385.60

焦安平865337.42

李荣645309.00

季如进179482.76

（6）其他关联交易

本集团本年归还珠海大横琴集团有限公司统借统还借款本金350000000.00元及借款利息9905700.00元。

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备珠海大横琴泛旅游

其他应收款1878035.2911813.20发展有限公司

其他应收款焦安平240000.004800.00240000.004800.00珠海大横琴安居投

其他应收款211980.861059.90资有限公司武汉都市世联资产

其他应收款89682.00896.8289682.00896.82管理有限公司珠海大横琴口岸实

其他应收款68000.00680.0068000.00680.00业有限公司珠海大横琴发展有

其他应收款13680.00136.8046616.00457.36限公司珠海大横琴城市公

其他应收款共资源经营管理有22000.00220.00限公司

其他应收款袁鸿昌124435.312488.71珠海大横琴琴建发

其他应收款448046.744480.47展有限公司珠海大横琴口岸实

应收账款8411248.041504138.997668706.83250646.96业有限公司珠海大横琴创新发

应收账款5779300.26519386.1311809555.36240096.21展有限公司珠海大横琴人才公

应收账款5283618.121200244.4324203159.54335544.73寓建设有限公司

应收账款珠海大横琴星乐度4069500.5274459.051572196.2213360.67

232深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

文旅发展有限公司珠海大横琴安居投

应收账款3651309.28116323.456657435.8455949.77资有限公司珠海大横琴泛旅游

应收账款2520467.09119307.205413920.2450155.27发展有限公司珠海大横琴发展有

应收账款2263618.9645897.961690795.4168526.49限公司武汉新控城市运营

应收账款1331162.6014509.68服务有限公司珠海大横琴城市新

应收账款1208855.1743515.55676835.34184732.28中心发展有限公司

大横琴（澳门）有

应收账款855848.859314.38450229.053826.34限公司珠海建工第五建设

应收账款842571.9045498.88有限公司珠海大横琴餐饮服

应收账款790308.7520199.65务有限公司珠海大横琴集团有

应收账款467640.825267.33224689.981909.48限公司武汉都市世联资产

应收账款424602.5613752.18530063.6018425.50管理有限公司珠海大横琴置业有

应收账款352570.004750.1515165.25128.77限公司横琴国际商务中心

应收账款281271.123333.58353049.642992.83开发有限公司上海沪腾房地产有

应收账款278487.70187834.237734791.203286403.35限公司天津市润泽基金销

应收账款249158.0070804.00149942.0016283.84售有限公司珠海大横琴科学城

应收账款241209.776983.4150340.50427.89开发管理有限公司宁波中艾世联商业

应收账款234348.931991.96管理有限公司珠海大横琴城市建

应收账款227299.8130427.75227299.811932.05设有限公司珠海横琴总部大厦

应收账款1087557.129244.24发展有限公司珠海大横琴股份有

应收账款217658.163322.27139230.971404.79限公司珠海大横琴科技发

应收账款111047.661168.89210322.031784.16展有限公司珠海市横琴新区建

应收账款设工程质量检测中99954.361089.50132666.691127.67心有限公司珠海大横琴公共设

应收账款施建设管理有限公90453.662618.7843083.47366.21司珠海斗门大横琴琴

应收账款峰房地产开发有限56400.00614.76公司普强时代（珠海横应收账款琴）信息技术有限27699.60301.93公司珠海大横琴资本有

应收账款23936.40260.91限公司珠海大横琴创新发

应收账款19260.00163.7138520.00319.72展有限公司希尔顿

233深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

花园酒店珠海大横琴房地产

应收账款18340.05199.91租赁经营有限公司珠海大横琴大厦开

应收账款11138.54212.12发有限公司珠海大横琴文化传

应收账款8631.5794.08媒有限公司北京博大世联科技

应收账款6957082.4059135.20服务有限公司珠海斗门大横琴电

应收账款5035154.4042798.81子有限公司珠海大横琴琴建发

应收账款1147114.079750.47展有限公司江西万寿宫文旅商

应收账款265751.132258.88业管理有限公司珠海大横琴国际广

应收账款告文化创意产业发166942.031419.01展有限公司珠海大横琴道路信

应收账款85704.354285.22息发展有限公司珠海大横琴城市广

应收账款52494.00446.20场开发有限公司珠海大横琴能源科

应收账款13968.08118.73技有限公司珠海大横琴发展有

预付账款52170.9741155.68限公司武汉都市世联资产

预付账款27395.4127395.41管理有限公司横琴国际商务中心

预付账款20000.00开发有限公司珠海大横琴星乐度

预付账款6980.00文旅发展有限公司珠海大横琴人才公

预付账款110143.91寓建设有限公司珠海大横琴泛旅游

预付账款21480.00发展有限公司珠海大横琴国际广

合同资产告文化创意产业发402515.4794359.56396847.889420.06展有限公司珠海大横琴发展有

合同资产337789.72136499.58337789.7231367.93限公司珠海大横琴星乐度

合同资产261407.002849.34文旅发展有限公司珠海大横琴泛旅游

合同资产60593.44660.47发展有限公司珠海大横琴创新发

合同资产42916.6833612.3442916.6813707.58展有限公司珠海大横琴口岸实

合同资产12944.48141.09业有限公司珠海大横琴安居投

合同资产6459.935059.426459.932063.30资有限公司珠海大横琴商业经

合同资产3341.42180.44营管理有限公司横琴国际商务中心

合同资产684.30535.94684.30218.57开发有限公司珠海大横琴道路信

合同资产9811.03490.55息发展有限公司

234深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

（2）其他非流动金融资产项目名称关联方期末余额期初余额

其他非流动金融资产深圳世联同创资产管理有限公司188306428.95188306428.95

合计188306428.95188306428.95

（3）应付项目

单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

其他应付款武汉新控城市运营服务有限公司2413279.29

其他应付款珠海大横琴星乐度文旅发展有限公司2318050.61

其他应付款 Fortune_Hill_Asia_Limited 2234724.08 3145736.55

其他应付款天津市润泽基金销售有限公司2031225.832031225.83

其他应付款岳欣1435163.82

其他应付款焦安平650200.00650200.00

其他应付款珠海大横琴股份有限公司215025.72215025.72

其他应付款珠海大横琴集团有限公司183372.28183372.28

其他应付款珠海大横琴安居投资有限公司127604.20127604.20

其他应付款珠海大横琴餐饮服务有限公司100035.90

其他应付款珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司94172.33

其他应付款珠海大横琴泛旅游发展有限公司76929.801623567.55

其他应付款珠海大横琴发展有限公司75354.4775354.47

其他应付款吴小薇55241.73327531.13

其他应付款珠海大横琴人才公寓建设有限公司47350.62

其他应付款珠海大横琴孵化器管理有限公司35402.9055002.90

其他应付款珠海大横琴英才人力资源服务有限公司35402.9035402.90

其他应付款珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限公司32166.40

其他应付款珠海大横琴创新发展有限公司20246.00

其他应付款大横琴（澳门）有限公司17196.4017196.40

其他应付款珠海大横琴琴建发展有限公司10000.0010000.00

其他应付款珠海大横琴科技发展有限公司5000.005000.00

其他应付款刘唯唯2370.26

其他应付款横琴国际商务中心开发有限公司2842678.70

其他应付款李荣3000.00

其他应付款袁鸿昌535000.00

其他应付款深圳世联同创资产管理有限公司15000000.00

应付账款珠海大横琴口岸实业有限公司535072.07

应付账款横琴国际商务中心开发有限公司433606.951920.00

应付账款珠海大横琴琴建发展有限公司335294.60

235深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

应付账款珠海大横琴发展有限公司295551.06

应付账款珠海大横琴英才人力资源服务有限公司267387.77146851.41

应付账款珠海大横琴星乐度文旅发展有限公司264401.40107440.00

应付账款珠海大横琴科技发展有限公司142732.55

应付账款琴澳联创（珠海）发展有限公司134959.22

应付账款珠海大横琴道路信息发展有限公司122946.15140604.00

应付账款珠海大横琴泛旅游发展有限公司46761.20593850.67

应付账款珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司5998.025998.02

应付账款珠海大横琴城市新中心发展有限公司341.54

应付账款北京云金保健康科技有限公司75607.88一年内到期的租赁

横琴国际商务中心开发有限公司1918085.812140464.08负债一年内到期的长期

珠海大横琴集团有限公司357575676.03应付款

合同负债珠海大横琴发展有限公司432942.03417277.95

合同负债珠海斗门大横琴产业发展有限公司296722.58703846.35

合同负债珠海大横琴口岸实业有限公司250500.00250500.00

合同负债珠海大横琴孵化器管理有限公司27652.5033398.96

合同负债珠海大横琴安居投资有限公司26041.7026041.70

合同负债珠海大横琴英才人力资源服务有限公司17379.6033398.96

合同负债珠海大横琴股份有限公司202854.45

租赁负债横琴国际商务中心开发有限公司2404665.90

十五、股份支付

1、股份支付总体情况

□适用□不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用□不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用□不适用

4、本期股份支付费用

□适用□不适用

5、股份支付的修改、终止情况

无

236深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

十六、承诺及或有事项

1、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项

除本附注十三、5.关联方交易中所列担保事项外，无其他重大或有事项。

（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明公司不存在需要披露的重要或有事项。

2、其他

于资产负债表日，本集团并无须作披露的重要或有事项。

十七、资产负债表日后事项

1、利润分配情况

拟分配每10股派息数（元）0.00

经审议批准宣告发放的每10股派息数（元）0.00

2、其他资产负债表日后事项说明

截至本财务报表批准报出日止，本集团未发生影响本财务报表阅读和理解的重大资产负债表日后事项中的非调整事项。

十八、其他重要事项

1、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

2021年下半年以来，恒大集团资金周转困难，导致本集团应收该客户及其关联公司的部分房屋代理销售等款项不能

按时回收，公司管理层对该应收款项的可回收性进行了分析评估，认为减值迹象明显，基于谨慎性原则，公司对该客户及其关联公司的应收账款、应收票据、合同资产以及其他应收款等按照会计政策计提了信用减值损失和资产减值损失，同时对通过间接投资持有恒大地产集团有限公司的其他非流动金融资产确认公允价值变动损失。

截止报告期末，本集团应收该客户及其关联方的应收款项总额（包括应收账款、应收票据、合同资产以及其他应收款）合计12.27亿元，通过间接投资持有恒大地产集团有限公司的其他非流动金融资产的投资成本为1亿元。

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元

237深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）6865586.9016490500.61

其中：6个月以内6241128.6811909169.35

6个月至1年624458.224581331.26

1至2年3149443.4551281187.00

2至3年40567311.8433184152.55

3年以上36109923.273067477.03

3至4年33042446.243067477.03

4至5年3067477.03

合计86692265.46104023317.19

（2）按坏账计提方法分类披露

238深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额计提比例按单项计提坏

账准备的应收74543785.2385.98%69949430.7993.84%4594354.4477098193.7974.12%67874952.3788.04%9223241.42账款

其中：

按组合计提坏

账准备的应收12148480.2314.02%1473941.2212.13%10674539.0126925123.4025.88%1985421.377.37%24939702.03账款

其中：

以账龄特征为

10086818.4611.64%1307835.7712.97%8778982.6917808819.1317.12%1250932.597.02%16557886.54

基础的组合取得担保物为

2061661.772.38%166105.458.06%1895556.329116304.278.76%734488.788.06%8381815.49

基础的组合

合计86692265.46100.00%71423372.0115268893.45104023317.19100.00%69860373.7434162943.45

按单项计提坏账准备：69949430.79

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

客户财务困难，预计无法客户170050057.0763045051.3570008350.7666507933.2395.00%全额收回款项

客户财务困难，预计无法客户24073793.003259034.402777114.002221691.2080.00%全额收回款项

单项计提金额200万以下客户财务困难，预计无法

2974343.721570866.621758320.471219806.3669.37%

合计全额收回款项

合计77098193.7967874952.3774543785.2369949430.79

239深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

按组合计提坏账准备：1307835.77

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

6个月以内6241128.6868028.331.09%

6个月至1年624458.2233720.745.40%

1-2年2915169.05966378.5433.15%

2年以上306062.51239708.1678.32%

合计10086818.461307835.77

确定该组合依据的说明：

当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收账款划分为帐龄组合，在组合基础上，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

按组合计提坏账准备：166105.45

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

新房销售收款权利2061661.77166105.458.06%

合计2061661.77166105.45

确定该组合依据的说明：

本公司对于有担保物的应收账款按照担保物的公允价值评估信用损失，计提坏账准备。

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他单项计提坏账准

67874952.373387857.03-1313378.6169949430.79

备组合计提坏账准

1985421.37-511480.151473941.22

备

合计69860373.742876376.88-1313378.6171423372.01

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元单位名称收回或转回金额转回原因收回方式确定原坏账准备计提

240深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

比例的依据及其合理性

舒城孔雀城房地产开客户财务困难，预计

1037343.20债权转子公司

发有限公司无法全额收回款项

收回坏账50万以下汇客户财务困难，预计

276035.41现金收回

总无法全额收回款项

合计1313378.61

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合同应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末应收账款和合同单位名称资产期末余额合计备和合同资产减额余额资产期末余额数的比例值准备期末余额

客户134218255.8934218255.8939.47%32507343.10

客户29305984.739305984.7310.73%8840685.49

客户37133182.137133182.138.23%6776523.02

客户42458015.002458015.002.84%1966412.00

客户51360400.001360400.001.57%1292380.00

合计54475837.7554475837.7562.84%51383343.61

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收股利223756216.80515714161.55

其他应收款2355006895.461984514143.08

合计2578763112.262500228304.63

（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

世联同行31758674.502315355.21

广州世联23008767.3223008767.32

惠州世联先锋18976230.3718976230.37

佛山世联17115048.8517115048.85

四川嘉联14923528.1414923528.14

珠海世联11427232.1511427232.15

惠州世联10708466.1710708466.17

东莞世联10568600.9410568600.94

重庆世联8063420.938063420.93

241深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

世联松塔7649296.223650954.54

上海世联7617701.015903099.27

杭州世联卓群6254596.156254596.15

兰州世联4887633.394887633.39

广西世联4397723.894397723.89

沈阳世联4293139.384293139.38

杭州三箭4076363.294076363.29

常州世联4004768.754004768.75

合肥世联先锋3424637.923424637.92

昆山世联行3173905.10

长春世联2984730.612984730.61

合肥世联2977918.182977918.18

青岛荣置地2975282.64

世联投资2906531.062906531.06

大连世联2702985.952702985.95

无锡世联2679224.932679224.93

贵阳世联2151687.312151687.31

南昌世联2110404.282110404.28

徐州世联1425626.501425626.50

厦门世联1413213.251413213.25

宁波世联1319444.771319444.77

银川世联行910666.90

横琴世联咨询868765.95868765.95

世联先锋334174062.10

合计223756216.80515714161.55

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元

项目（或被投资期末余额账龄未收回的原因是否发生减值及其判断依据

单位）

广州世联23008767.323年以内因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司惠州世联先锋18976230.373年以内因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司佛山世联17115048.852-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司四川嘉联14923528.142-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司珠海世联11427232.152-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司惠州世联10708466.172-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司东莞世联10568600.942-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司重庆世联8063420.932-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司上海世联5903099.273年以内因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司杭州世联卓群6254596.152-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司

242深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

兰州世联4887633.392-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司广西世联4397723.892-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司沈阳世联4293139.382-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司杭州三箭4076363.293年以内因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司常州世联4004768.752-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司世联松塔3650954.541-2年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司合肥世联先锋3424637.922-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司长春世联2984730.612-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司合肥世联2977918.182-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司世联投资2906531.063年以内因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司大连世联2702985.952-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司无锡世联2679224.931-2年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司世联同行2315355.213年以内因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司贵阳世联2151687.312-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司南昌世联2110404.282-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司徐州世联1425626.501-2年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司厦门世联1413213.252-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司宁波世联1319444.772-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司横琴世联咨询868765.951-2年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司合计181540099.45

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

应收子公司往来款项2331322500.731952341123.45

子公司及联营公司等股权处置款19400000.0019400000.00

业务借款11349018.6713667910.75

押金、保证金3296573.463045985.46

预支薪资126202.09155354.26

其他885128.96

合计2365494294.951989495502.88

2）按账龄披露

单位：元

243深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）2332034776.831954190088.28

1至2年3435.211772427.86

2至3年1751162.03375856.73

3年以上31704920.8833157130.01

3至4年324494.889270620.86

4至5年8721583.6822715744.00

5年以上22658842.321170765.15

合计2365494294.951989495502.88

3）按坏账计提方法分类披露

244深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额计提比例

按单项计提坏账准备28981974.201.23%10406568.8235.91%18575405.3820400000.001.03%4680000.0022.94%15720000.00

其中：

单个客户28981974.201.23%10406568.8235.91%18575405.3820400000.001.03%4680000.0022.94%15720000.00

按组合计提坏账准备2336512320.7598.77%80830.670.00%2336431490.081969095502.8898.97%301359.800.02%1968794143.08

其中：

以款项性质为基础2336512320.7598.77%80830.670.00%2336431490.081969095502.8898.97%301359.800.02%1968794143.08

合计2365494294.95100.00%10487399.492355006895.461989495502.88100.00%4981359.801984514143.08

按单项计提坏账准备：10406568.82

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

客户财务困难，预计无法客户112939800.002587960.0012939800.005822910.0045.00%全额收回款项

客户财务困难，预计无法客户28581974.201716394.8220.00%全额收回款项

客户财务困难，预计无法客户36460200.001292040.006460200.002067264.0032.00%全额收回款项

客户财务困难，预计无法客户41000000.00800000.001000000.00800000.0080.00%全额收回款项

合计20400000.004680000.0028981974.2010406568.82

245深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

按组合计提坏账准备：80830.67

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

押金、保证金2296573.4622965.731.00%

业务借款、预支薪资2893246.5657864.942.00%

应收子公司往来款项2331322500.730.000.00%

合计2336512320.7580830.67

确定该组合依据的说明：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2023年1月1日余额301359.804680000.004981359.80

2023年1月1日余额

在本期

——转入第三阶段-172619.14172619.140.00

本期计提-47909.996140037.456092127.46

本期核销-586087.77-586087.77

2023年12月31日余

80830.6710406568.8210487399.49

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他单项计提坏账

4680000.005726568.8210406568.82

准备组合计提坏账

301359.80365558.64-586087.7780830.67

准备

合计4981359.806092127.46-586087.7710487399.49

246深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比单位名称收回或转回金额转回原因收回方式例的依据及其合理性

合计0.00

5）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

实际核销的其他应收款586087.77

其中重要的其他应收款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生北京世联兴业房应收子公司往来

地产顾问有限公525720.55公司注销，无法收回公司规定程序是款项司核销50万以下汇

预支薪资等60367.22无法收回公司规定程序否总

合计586087.77

其他应收款核销说明：

6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期末坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄余额合计数的比例额深圳世联君汇不应收子公司往来

动产运营管理有412042887.521年以内17.42%款项限公司深圳先锋居善科应收子公司往来

374930321.351年以内15.85%

技有限公司款项深圳世联投资有应收子公司往来

179504200.931年以内7.59%

限公司款项上海世联行股权应收子公司往来

投资管理有限公139813333.441年以内5.91%款项司北京世联房地产应收子公司往来

103245750.011年以内4.36%

顾问有限公司款项

合计1209536493.2551.13%

247深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资1988915992.1919547701.391969368290.802583565986.1919547701.392564018284.80

对联营、合营企业

35115066.0423001916.1412113149.9035020722.747171326.4527849396.29

投资

合计2024031058.2342549617.531981481440.702618586708.9326719027.842591867681.09

（1）对子公司投资

单位：元本期增减变动期初余额（账面价减值准备期初余计提期末余额（账面价减值准备期末被投资单位值）额追加投资减少投资其他值）余额减值准备

北京世联12305967.2212305967.22

天津世联1239200.031239200.03

东莞世联3021913.583021913.58

惠州世联4532617.634532617.63

广州世联3758510.003758510.00

深圳世联行8360764.5619547701.398360764.5619547701.39

大连世联1000000.001000000.00

珠海世联1121549.831121549.83

青岛荣置地49512480.1649512480.16

世联集金10000000.0010000000.00

厦门世联3000000.003000000.00

世联小贷1514211600.00600000000.00914211600.00

世联先锋10000000.0010000000.00

长沙世联1000000.001000000.00

沈阳世联1000000.001000000.00

成都世联1000000.001000000.00

苏州世联1000000.001000000.00

西安世联990000.001.00990001.00

青岛世联990000.001.00990001.00

武汉世联4950000.001.004950001.00

常州世联3000000.003000000.00

合肥世联990000.001.00990001.00

三亚世联990000.001.00990001.00

无锡世联5000000.005000000.00

福州世联5000000.005000000.00

248深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

盛泽担保159278800.00159278800.00

山东世联106126335.23106126335.23

南昌世联5000000.005000000.00

佛山世联5000000.005000000.00

长春世联1000000.001000000.00

南京世联5000000.005000000.00

宁波世联5000000.005000000.00

四川嘉联94908287.0794908287.07

重庆世联30250000.0030250000.00

昆明世联5000000.005000000.00

南通世联1000000.001000000.00

南宁世联5000000.005000000.00

漳州世联3000000.003000000.00

徐州世联5000000.005000000.00

贵阳世联3000000.003000000.00

北京世联兴业1000000.001000000.000.00

杭州世联卓群3000000.003000000.00

世联投资23485100.0023485100.00

郑州世联5000000.005000000.00

合肥世联先锋3000000.003000000.00

惠州世联先锋1000000.001000000.00

太原世联3000000.003000000.00

石家庄世联1000000.001000000.00

世联君汇97541300.007350000.00104891300.00

固安世联1000000.001000000.000.00

廊坊世联1000000.001000000.00

香港世联7565399.977565399.97

厦门立丹行139860008.76139860008.76

深圳赋能创新1060000.001060000.00

哈尔滨世联1000000.001000000.00

世联松塔8000000.008000000.00

唐山世联1000000.001000000.00

包头世联3000000.003000000.00

世联同行1020000.001020000.00

世联桂园5580000.005580000.00

珠海赢远510000.00510000.00

前海资管2000000.002000000.00

横琴世联行1000000.001000000.00

世联资本10000000.0010000000.00

杭州三箭57793487.8157793487.81

249深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

世联惠普103064961.95103064961.95

世联雅智1.001.00

扬州世联1.001.00

合计2564018284.8019547701.397350006.00602000000.000.000.001969368290.8019547701.39

（2）对联营、合营企业投资

250深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

单位：元本期增减变动被投资单期初余额（账减值准备期初宣告发放期末余额（账减值准备期末位面价值）余额减少投权益法下确认其他综合其他权益追加投资现金股利计提减值准备其他面价值）余额资的投资损益收益调整变动或利润

一、合营企业

二、联营企业天津市润泽基金销

16000000.007171326.45-169410.31-15830589.690.0023001916.14

售有限公司深圳雅智美居信息

0.00

科技有限公司上海世联盛曜房地

11849396.29263753.6112113149.90

产顾问有限公司

小计27849396.297171326.4594343.30-15830589.6912113149.9023001916.14

合计27849396.297171326.4594343.30-15830589.6912113149.9023001916.14可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

251深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

单位：元稳定期的关键可收回预测期稳定期的关键项目账面价值减值金额预测期的关键参数参数的确定依金额的年限参数据

1）收入增长率、利润率：

根据公司以前年度的经营稳定期收入增

业绩、增长率、行业水平收入增长率

天津市润泽基长率为0%，利以及管理层对市场发展的0%、利润率

金销售有限公15830589.690.0015830589.695年润率、折现率预期；2）折现率13%：反0%、折现率司与预测期最后

映当前市场货币时间价值13%一年一致和相关资产组特定风险的税前利率

合计15830589.690.0015830589.69前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

（3）其他说明

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务22162644.1555634904.06114119188.95112795384.59

其他业务152707052.2723576649.20109085058.2521971695.55

合计174869696.4279211553.26223204247.20134767080.14

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1分部2合计合同分类营业营业营业营业营业收入营业成本营业收入营业成本收入成本收入成本

业务类型174869696.4279211553.26174869696.4279211553.26

其中：

综合营销业务21036606.3450564894.7321036606.3450564894.73

咨询顾问业务1126037.815070009.331126037.815070009.33

其他业务152707052.2723576649.20152707052.2723576649.20

与履约义务相关的信息：

公司承担的预公司提供的质履行履约义务重要的支付条公司承诺转让是否为主要责项目期将退还给客量保证类型及的时间款商品的性质任人户的款项相关义务其他说明

本公司服务合同在提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关控制权时确认完成履约义务。

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

252深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为0.00元，其中，0.00元预计将于0年度确认收入，0.00元预计将于0年度确认收入，0.00元预计将于0年度确认收入。

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益190421448.1326506923.30

权益法核算的长期股权投资收益94343.30190432.92

处置长期股权投资产生的投资收益-941296.66-1730878.38其他非流动金融资产在持有期间的投

747715.186573342.88

资收益

合计190322209.9531539820.72

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

单位：元项目金额说明

非流动性资产处置损益4066065.45计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对31275044.23公司损益产生持续影响的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，本年主要是金融资产的公允价值变动

非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值-98391119.53损益变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益本年主要是单项减值的应收账款转回

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回50283199.142516.28万元、收回以前年度核销贷

款2478.01万元

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-14206116.85

其他符合非经常性损益定义的损益项目428003.70主要转让股权确认损益

减：所得税影响额-11247084.73

少数股东权益影响额（税后）-14288491.28

合计-1009347.85--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用

1）转让合并内子公司股权确认投资收益

股权处股权处置处置价款与处置投资对应的合并财务报表层子公司名称股权处置价款置比例方式面享有该子公司净资产份额的差额

江西世联聚义置业有限公司0.0051.00%转让1763402.51

山东世联松塔装饰工程有限公司2040326.0075.50%转让-2529.39

合计1760873.12

253深圳世联行集团股份有限公司2023年年度报告全文

2）与转让合并内子公司股权一并转让终止债权确认的损失

单位名称终止金额债权处置价款终止确认相关的利得和损失

江西世联聚义置业有限公司2040000.00441911.00-1598089.00

3）转让联营公司股权确认投资收益

子公司名称股权处置价款股权处置比例股权处置方式股权处置损益

武汉世联源正商业运营管理有限公司1.0026.00%转让1.00

深圳蓝马创城投资运营有限公司180000.0020.00%转让180000.00

山东省乡村振兴齐鲁样板研究院有限公司1170000.0039.00%转让85217.58

北京云金保健康科技有限公司1.0031.11%转让1.00

合计265219.58

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

2、净资产收益率及每股收益

每股收益报告期利润加权平均净资产收益率

基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）

归属于公司普通股股东的净利润-9.27%-0.15-0.15扣除非经常性损益后归属于公司

-9.24%-0.15-0.15普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称深圳世联行集团股份有限公司

法定代表人：胡嘉

二〇二四年三月三十日

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