深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

深圳世联行集团股份有限公司

2025年年度报告

【2026年4月4日】

1深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

2025年年度报告

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人陈卫城、主管会计工作负责人陈志聪及会计机构负责人（会计主管人员）童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议未亲自出席董事未亲自出席董事未亲自出席会议姓名职务原因被委托人姓名田杨明董事因其他重要会议卓嘉欣

报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。

公司已在本报告中描述公司存在的风险因素，敬请查阅第三节管理层讨论与分析关于公司未来发展的展望中公司面临的风险及对策部分内容。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

2深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................7

第三节管理层讨论与分析..........................................11

第四节公司治理、环境和社会........................................36

第五节重要事项..............................................59

第六节股份变动及股东情况.........................................86

第七节债券相关情况............................................93

第八节财务报告..............................................94

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备查文件目录

一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。

二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿。

四、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室及深圳证券交易所。

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释义释义项指释义内容

世联、世联行或公司、本公司指深圳世联行集团股份有限公司

大横琴指珠海大横琴集团有限公司，世联行之控股股东世联中国指世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之股东之一北京世联指北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司东莞世联指东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司上海世联指上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司深圳世联行指深圳世联行顾问服务有限公司，世联行之全资子公司惠州世联指世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司广州世联指广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司天津世联指天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司山东世联指山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司四川嘉联指四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司重庆世联指重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司世联投资指深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司世联小贷指深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司北京安信行指北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司珠海世联指珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司厦门世联指厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司长沙世联指长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司沈阳世联指沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司大连世联指大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司成都世联指成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司苏州世联指苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司常州世联指常州世联房地产代理有限公司，世联行之全资子公司西安世联指西安世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司武汉世联指武汉世联兴业房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司三亚世联指三亚世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司安徽世联指安徽世联行房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司无锡世联指无锡世联行房地产营销有限公司，世联行之全资子公司福州世联指福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司佛山世联指佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司南昌世联指南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司南京世联指南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司长春世联指长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司南通世联指南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司昆明世联指昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司宁波世联指宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司广西世联指广西世联行房地产代理有限公司，世联行之全资子公司苏州居善指苏州居善网络技术服务有限公司，先锋居善之全资子公司南京云掌柜指南京云掌柜信息技术有限公司，先锋居善之全资子公司

5深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

天津居善指天津居善电子商务有限公司，先锋居善之全资子公司郑州世联指郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司徐州世联指徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司杭州世联卓群指杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司合肥世联先锋指合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司贵阳世联指贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司惠州世联先锋指惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司太原世联指太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司石家庄世联指石家庄世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司世联君汇指深圳世联君汇不动产运营管理有限公司，世联行之全资子公司廊坊世联指廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司香港世联指世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司世联商业运营指深圳世联商业运营管理有限公司，世联行之全资子公司厦门立丹行指厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司先锋居善指深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司世联科创指深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司青岛荣置地指青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司世联集金指深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司深圳赋能创新指深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司世联数字营销指深圳世联数字营销科技有限公司，世联行之全资子公司世联同行共营指深圳世联同行共营地产咨询有限公司，世联行之全资子公司

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息股票简称世联行股票代码002285

变更前的股票简称（如有）无股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称深圳世联行集团股份有限公司公司的中文简称世联行

公司的外文名称（如有） SHENZHEN WORLDUNION GROUP INCORPORATED

公司的外文名称缩写（如有） WORLDUNION公司的法定代表人陈卫城注册地址深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心12楼注册地址的邮政编码518001

2013年由深圳市罗湖区深南东路5047号深圳发展银行大厦13楼变更为深圳市罗湖区

公司注册地址历史变更情况深南东路2028号罗湖商务中心12楼

办公地址深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心（罗湖智汇大厦）15楼办公地址的邮政编码518001

公司网址 http://www.worldunion.com.cn

电子信箱 info@worldunion.com.cn

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名吴惠明胡迁深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心（罗深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心（罗联系地址湖智汇大厦）15楼湖智汇大厦）15楼

电话0755-221626880755-22162588

传真0755-221625990755-22162599

电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn

公司披露年度报告的媒体名称及网址 证券时报、巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn

深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心15楼、深圳公司年度报告备置地点证券交易所

四、注册变更情况

统一社会信用代码 91440300618867554R

2009年8月28日-2009年10月26日主营业务：从事投资

公司上市以来主营业务的变化情况（如有）可行性研究、项目策划、房地产信息、房地产交易代理、

企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业务

7深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文（以上不含限制项目）。在本市设立1家非法人分支机构，经营范围与总公司相同。

2009年10月27日至今主营业务：房地产咨询、房地产代

理、房地产经纪、物业管理。

2020年8月28日，公司控制权发生变更，珠海大横琴集

历次控股股东的变更情况（如有）团有限公司成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。

五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称立信会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址上海市黄浦区南京东路61号四楼

签字会计师姓名姜干、钟松林公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□适用□不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□适用□不适用

六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否

2025年2024年本年比上年增减2023年

营业收入（元）1950677661.822444588882.50-20.20%3373302763.66归属于上市公司股东的净利润

-649881847.31-197785783.45-228.58%-295616588.62

（元）归属于上市公司股东的扣除非

-580064990.81-243712716.29-138.01%-294607240.77

经常性损益的净利润（元）经营活动产生的现金流量净额

-22528257.1166235171.04-134.01%448495878.79

（元）

基本每股收益（元/股）-0.33-0.10-230.00%-0.15

稀释每股收益（元/股）-0.33-0.10-230.00%-0.15

加权平均净资产收益率-25.80%-6.72%-19.08%-9.57%

2025年末2024年末本年末比上年末增减2023年末

总资产（元）3387832051.374392412889.66-22.87%5388640687.70归属于上市公司股东的净资产

2193983282.792843398359.17-22.84%3041174495.71

（元）

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性

□是□否

公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值

□是□否

8深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目2025年2024年备注

营业收入（元）1950677661.822444588882.50营业全部收入

出租物业收入10436474.9712178251.05与主营业务无关的业务收入

出售投资性房地产收入45396847.1514584691.84与主营业务无关的业务收入

其他收入2654133.712873344.27与主营业务无关的业务收入

营业收入扣除金额（元）58487455.8329636287.16房屋出租收入、出售投资性房地产收入等

营业收入扣除后金额（元）1892190205.992414952595.34交易服务收入、资产运营管理收入等

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入496600515.89537158539.51446426831.94470491774.48

归属于上市公司股东的净利润-10654969.34-1574706.58-29319608.07-608332563.32归属于上市公司股东的扣除非经常

-16699192.60-29924476.37-49762528.45-483678793.39性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额-110437140.5951434369.1252777125.28-16302610.92

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□是□否

九、非经常性损益项目及金额

□适用□不适用

单位：元项目2025年金额2024年金额2023年金额说明非流动性资产处置损益（包括已计提本年主要处置房产确认损-7679172.5138428656.744066065.45资产减值准备的冲销部分）益计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策

10068211.5215617020.8331275044.23

规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）除同公司正常经营业务相关的有效套

---本年主要是金融资产的公

期保值业务外，非金融企业持有金融

142394498.3633901158.9898391119.53允价值变动损益

资产和金融负债产生的公允价值变动

9深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益本年主要是单项减值的应

单独进行减值测试的应收款项减值准收款项转回4480.72万

53417933.4739953116.5450283199.14

备转回元、收回以前年度核销贷

款861.07万元

债务重组损益-327399.00

除上述各项之外的其他营业外收入和-

13225570.85-2629737.98

支出14206116.85

其他符合非经常性损益定义的损益项-主要转让子公司股权确认

10330935.93428003.70

目10333347.57损益

-

减：所得税影响额4234462.63-423218.62

11247084.73

-

少数股东权益影响额（税后）2223975.771630835.36

14288491.28

合计-69816856.5045926932.84-1009347.85--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用处置价款与处置投资对应的合并财务报子公司名称股权处置价款股权处置比例股权处置方式表层面享有该子公司净资产份额的差额

成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司519851.64100.00%转让10330935.93

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

10深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）主要业务概述

公司 1993 年成立于深圳，是境内首家登陆 A 股的房地产综合服务提供商，业务遍及中国主要核心城市。作为中国城市空间集成服务商，公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，坚持以客户为中心，致力于“让更多人享受真正的资产服务”，为创造城市美好生活不懈努力。

2020年，大横琴成为公司单一拥有表决权比例最高的股东，公司实际控制人变更为珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会。2021年，公司实际控制人由珠海市横琴新区国有资产监督管理委员会变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，公司充分发挥“上市公司＋国有平台”优势，全面推进“大交易+大资管”业务的协同发展。

（二）主要服务产品及经营模式

报告期内，为顺应市场环境与客户需求变化，公司围绕提升专业协同与服务效能，对业务产品体系进行了系统性梳理与分类优化调整。

原大资管业务由三大服务产品构成——物业及综合设施管理、招商及空间运营以及咨询顾问，经2025年资源整合调整为两大服务产品：物业及综合设施管理和公寓运营业务。与大资管高度相关的咨询顾问能力，直接融入物业及综合设施管理等服务，不再作为大资管独立产品存在；其余与大交易业务关联更强的营销顾问等，划转至大交易业务板块；招商与空间运营中的招商服务整合至物业及综合设施管理，并进一步细分为招运管一体化与 IFM 单品；招商与空间运营业务中的公寓酒店管理业务，聚焦人才公寓领域，正式更名为“公寓运营业务”。

原大交易业务由综合营销业务、互联网+业务和少量金融业务构成，2025年调整为：案场代理服务、分销业务和营销顾问业务。将“综合营销业务”、“互联网+业务”分别更名为“案场代理服务”、“分销业务”，以更贴近实际业务场景；

新设“营销顾问业务”承接大资管划转的营销咨询相关顾问服务。因战略聚焦核心主业，金融服务、装修及空间运营等业务属于公司非重要的其他服务业务，不单独进行列报。

1.大交易

大交易业务主要包括案场代理、分销及营销顾问业务。

案场代理服务根据市场、客户结构等发生的较大变化，洞察客户需求，构建“策、媒、渠、销”（专业营销策划、线上推广获客、线下渠道导客、资深销冠团队）整体操盘能力，为客户提供一体化整体解决方案，按照营销服务产品收取对应的服务费或按照成交销售额的一定比例收取佣金，降低客户总营销成本。

11深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

分销业务顺应开发商整合线上、线下全渠道营销的需求，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台，汇集代理项目资源，整合各种分销渠道，提升销售效率。

营销顾问业务响应客户需求，提供涵盖市场研判、项目定位及新媒体能力孵化等全流程专业营销服务，并依据服务周期、范围及特定需求收取顾问服务费。

2.大资管

大资管业务主要包括物业及综合设施管理、公寓运营业务。

物业及综合设施管理聚焦产业园及办公类商用物业，针对出租型与自用型两大客户需求提供全生命周期一体化运营服务。针对持有出租型的客户需求，公司深度融合前期咨询、招商、运营、物业管理及数字化能力，开发独树一帜的“招运管一体化”模式的产品。针对自用型客户需求，公司融合数字化技术与可持续理念，以专业的工程能力为根基，依托标准化的节能运营、多业态整合及供应链集采等核心能力开发了 IFM 模式的产品。

公寓运营业务以“世联红璞”品牌为核心，依托自研“悠租云”数字化系统，为各地区政府、国央平台人才公寓/保租房，以及科技企业自建人才公寓提供轻资产服务，包括咨询、招租、运营、系统输出等。

（三）公司行业地位

公司是中国领先的房地产综合服务商，在房地产交易服务和资产运营领域具有重要行业地位和影响力。

（四）主要的业绩驱动因素

（1）行业持续调整

2025年全年，根据国家统计局数据，全国商品房销售面积和销售金额分别为8.81亿平方米和8.39万亿元，同比分别

下降8.7%和12.6%。

（2）有质量的经营

公司秉持“科学运营，创新发展”核心理念，坚定锚定“利润与现金流双正”的经营目标，全面推动公司可持续发展。

一方面，通过产品创新与服务迭代升级，聚焦细分赛道，挖掘增量发展机会；另一方面，通过科学运营和数字化赋能，优化资源配置，清亏减亏，提质增效。

12深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

二、报告期内公司所处行业情况

2025年，全年销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.39万亿元，同比下降12.6%，降幅较上年有所收窄，购房主体全面回归“用家”导向。三四线城市去化承压、库存高企；而长三角、粤港澳大湾区等核心城市群受益于人口流入与政策优化，改善型需求持续释放，成为市场主要支撑点，优质改善项目去化表现显著优于市场平均水平。

行业正式告别“高负债、高杠杆、高周转”传统路径，迈入以运营效率与产品力为核心的新阶段。2025年3月13日，《住宅项目规范》（GB55038-2025）全面实施，对层高、日照、隔声、无障碍等提出强制性要求，多地同步推行健康住宅标准全覆盖，“可住性”成为产品不可逾越的底线。保障性住房与商品住房“双轨制”供给结构持续优化，推动住房体系向高质量、多元化演进。

土地市场延续“核心微热、三四线低迷”态势。三四线城市供需失衡未见根本改善，流拍率维持高位；而核心城市优质宅地因稀缺性和确定性受到追捧，竞拍热度局部回暖。拿地主体高度集中，国央企凭借融资优势和信用背书继续担当主力，仅少数财务稳健的民营房企在一二线城市谨慎回归，土储布局进一步向高能级城市收敛。

2025年政策主基调为“稳楼市、提信心”，调控逻辑由“救项目”向“稳预期、防系统性风险”深化。需求侧，核心

城市优化限购、降低首付比例及房贷利率，有序释放合理住房需求；供给侧，央行完善保障性住房再贷款机制，并通过专项债收购存量商品房、推动“商改租”等举措盘活资产，缓解房企流动性压力，同时加速高风险主体出清。ESG 评级已纳入房企融资与拿地评估体系，引导行业绿色、可持续发展。

技术、产业与业态的融合创新成为破局关键。AI 大模型、数字营销工具深度嵌入开发与销售全链条，推动企业运营提效；绿色建筑、适老化设计、零碳社区成为产品标配；产城融合与近郊卫星城开发催生新型改善业态。未来竞争将围绕“品质革命、数字赋能、可持续运营”展开，行业壁垒从资源占有转向综合服务能力，唯有精准锚定客户需求、强化专业能力的企业方能穿越周期。

2025 年，写字楼及产业园区供需矛盾持续加剧。根据 CBRE 发布的报告显示，2025 年全国办公楼新增供应 443 万平方米，同比提升两成，第四季度末平均空置率24.7%，平均租金指数全年累计下跌10.4%。大量新增供应亟待去化，存量项目退租率上升，传统“重招商、轻运营”模式难以为继。具备资产诊断、空间重构、产业导入及数字化运营能力的专业服务商，在资产盘活、租户黏性提升及 REITs 培育等方面展现出显著优势，结构性机会逐步显现。

2025年，公寓市场呈现“政策托底、市场分化”的双轨发展格局。在政策端，《关于加快保障性租赁住房建设的指导意见》持续落地，中央财政补助与专项债支持推动保障性租赁住房供给加速扩容，有效缓解新市民、青年人住房压力。在市场化长租领域，中高端服务式公寓需求承压，租金同比小幅回落。行业竞争重心从规模扩张转向战略聚焦及精细化运营，头部企业通过标准化产品体系、智能 IoT 管理平台及社区增值服务提升单房收益与客户留存率。具备政企合作能力、全流程一体化服务能力、招租能力及数字化运营能力的运营商，在存量盘活及轻资产输出模式中逐步构建可持续盈利路径。

13深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

在城市更新、“完整社区”建设及“十五五”数字中国战略推动下，物业管理边界持续拓展。客户需求由单一“四保一服”向“安全、节能、智能、健康”的综合解决方案升级。AI 巡检、能耗监测、碳管理平台等技术应用加速普及，驱动服务效率与体验提升。同时，高端制造、生物医药、智算中心等新兴产业对生产环境稳定性提出严苛要求，推动 IFM 服务从“后勤保障”向“核心生产力支撑”转型。未来增长将聚焦技术密集型设施运维，专业溢价取代规模扩张，成为行业新红利来源。

三、核心竞争力分析

（一）企业文化公司耕耘房地产服务行业三十余载，始终坚持“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生、创新定义未来、坚持持续改善”的企业文化，同时以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施。

（二）组织优势

公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。公司业务已覆盖国内核心城市，为公司持续发展打下基础。

（三）全价值链服务

公司深耕房地产服务业三十余载，建立了完善的全价值链服务体系，致力于为客户提供一站式解决方案。大交易业务紧密围绕开发商全营销需求，可以提供从策划、销售、渠道、媒体到运营的多样化整合服务，提升交易效率。公司大资管业务则专注于城市非住宅核心资产，提供咨询顾问、招商租赁、物业管理、综合运营及数字化等全链条服务，实现资产价值最大化。公司的全价值链核心在于专业的整合能力。

（四）资本市场的助力

作为国内首家 A 股上市的房地产服务商，公司 2009 年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。世联行作为房地产服务行业为数不多的上市企业，在并购、融资、股权激励和整合行业资源等方面，具有相对较多的优势，并且公司常年财务稳健，资本结构稳定，资产负债率保持较低水平。随着中国资产市场的不断完善和发展，公司的上市优势愈来愈明显，将持续地为公司的壮大和发展提供助力。

（五）国企资源叠加

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2021年，公司实际控制人变更为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。公司与大横琴在能力端、资源端和体制端

存在较强的互补效应，为了充分发挥民营机制灵活性和国企资金资源优势的叠加效应，公司进一步将业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大体系，不断提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升，致力于成为中国不动产综合服务的领军企业。

四、主营业务分析

（一）公司主营业务概述

1.公司主营业务概述

2025年，面对复杂多变的市场环境，公司始终秉持“科学运营，创新发展”的理念，锚定“利润为正，现金流为正”

的核心经营目标。管理层主动出击，推出一系列务实有效的举措，稳住当前经营，持续改进。在创新转型方面，加速推进服务产品化、运营数字化、传播线上化与能力平台化，探索培育可持续竞争力；在提质增效方面，主动调整业务布局、优化组织架构，通过管理下沉、扁平化运作、整合共享中后台、深化地区灵活机制改革等，力求在逆境中提升整体运营效能；

在流动性管理方面，强化应收款项“应收尽收，应诉尽诉”，高效推进房产等资产的处置与变现，落实“以收定支”，保持现金流稳定和低负债率，筑牢安全底线。

截至报告期末，公司资产负债率32.64%，同比降低0.5个百分点，借款余额为100万元；销售商品、提供劳务收到的现金为23.17亿元，占营业收入的比例为118.78%，同比增加4.61个百分点。

2025年，受公司主动优化调整以及房地产市场交易缩量等综合因素影响，公司实现营业收入195067.77万元，同比

下降20.20%。实现归属于上市公司股东的净利润为亏损64988.18万元，同比下降228.58%。

1）大交易业务

房地产市场在2025年下半年加速调整，行业竞争加剧，面对多重挑战，公司积极采取稳经营、控成本、提效率等应对措施，但仍难以完全对冲外部不利因素影响。报告期内，公司大交易业务实现营业收入106282.65万元，同比下降

27.48%。

结构优化与提质增效

2025年，大交易坚定执行传统模式业务“盈利巩固、亏损退出”的经营策略。强化对各地区公司的常态化监控与动态评估，重点跟踪当期创收转化等前瞻性经营指标，提前识别潜在风险，因地制宜制定并落实“一城一策”应对方案。对于规模较小、长期低效的 C 类公司，通过平台改制、业务关停等方式，有序实施战略性收缩或退出。对于非 C 类公司，根据各地区具体情况推进经营优化：部分地区通过优化城市布局与项目结构，推广营销顾问服务并采用固定费用模式等，成功实现扭亏为盈；部分地区主动退出低效或绩差项目、精简人员编制、压降办公及运营成本等，改善绩效。

报告期内，大交易业务总部与深圳地区公司顺利完成合并重组，实现组织架构扁平化和管理层级下沉，在提升管理效

15深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

率与协同能力的同时，降本增效。此外，为应对市场环境的变化，公司果断调整分销业务垫佣政策，积极推动客户预付分销佣金模式，尽管短期内对分销业务规模产生一定影响，但显著降低了公司在市场波动中的信用风险，增强了公司整体的财务稳健性和抗风险能力。

拥抱变化，探索新营销模式为应对潜在购房客户日益分散、传统代理及分销模式面临的较大挑战，公司主动开展了多项创新实践。公司注意到在行业整体承压的背景下，一些超级个体和小公司依然能够盈利与增长。公司积极与这些具备活力和有效方法的团队合作，学习他们的打法，探索构建全新的房地产营销电商模式，打造更高性价比的获客路径，降低交易成本，提升交易效率。

报告期内，公司聚焦探索商播及全链路营销操盘模式。商播被视为提升市场占有率的重要抓手，通过直播、短视频等多样化形式吸引潜在客户，打破地域限制，实现线上获客。公司已在深圳、广州、佛山等多个城市正式成为抖音生活服务“千万家计划”官方 CPS 服务商，并承接了客户多个项目的代播服务。全链路营销采用线上线下一体化的模式，从线上直播或短视频引流开始，经客户信息搜集、私域流量运营转化，再到线下邀约参观、实地接待及最终成交，形成完整的服务闭环。报告期内，公司在横琴口岸、中山马鞍岛、惠州汤泉等多个项目实现全链路营销操盘，并为客户贡献了较好业绩。

未来，公司将继续加大对新模式、新能力、新业务的探索，把从中沉淀下来的能力反哺到传统业务中，让“新”带动“旧”，推动大交易业务整体升级。

2）大资管业务

2025年，公司充分发挥咨询专业能力优势，全面推进大资管业务的服务产品化，在组织与机制层面构建起系统化、可

落地的产品体系。在组织架构上，成立招运管一体化、IFM（综合设施管理）及公寓三大 BU（业务单元）。在产品开发上，围绕客户核心痛点，完成三大 BU 的标准产品开发。通过“产品研发、市场拓展和交付”协同的“铁三角”运作机制，在投标至交付全周期内与客户保持深度互动，持续验证、迭代并优化标准产品，同时灵活延伸开发增值服务，不断丰富产品矩阵，提升市场适应性与竞争力。运营层面，深入贯彻和落实科学管理，搭建覆盖市场拓展、运营赋能与财务结算等的中台能力，加速向赋能型组织转型，强化对地区业务的支持，促进地区稳步发展，实现运营增效。

报告期内，因部分科技型企业客户需求下降、部分项目未能成功续约及主动退出绩效不佳项目等影响，公司大资管业务实现营业收入80199.82万元，同比下降9.16%。

物业及综合设施管理

物业及综合设施管理管理包括招运管一体化和 IFM。

针对“招商难—运营弱—物业费收缴难”的业务痛点，公司将咨询、招商、运营、物业管理、数字化等环节深度融合，推出“招运管一体化”服务产品，以整体解决方案取代单一职能服务。通过提升招商效率与入驻率，有效带动租金收入与物业费收缴率同步增长，实现客户与公司的双赢。招运管一体化重点布局深圳、北京、武汉、厦门等国内一、二线重点城

市和地区，聚焦头部民营企业和政府平台公司客户。2025年，成功获取了包括深圳深港国际科技园、武汉交通大厦、福州

16深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

邦邦大厦在内的一系列重大项目，进一步夯实了招运管业务的市场底盘和品牌影响力，为未来的持续发展奠定了坚实基础。

2025 年，IFM 业务完成“安信行”向“世联安信行”的品牌升级，确立“科技企业可持续 IFM 服务领跑者”的品牌定位，进一步提升品牌辨识度。围绕核心客户群体，构建了四大场景化产品矩阵。在数据中心领域，推出“绿色智慧运维产品”，聚焦安全运维与智慧能源管理，助力客户实现降本增效与低碳运营目标，成为 IFM 业务增长亮点。成功中标优刻得乌兰察布云基地及字节跳动多地数据中心的物业服务项目。在科技制造业领域，提供“精密环境运维+增值服务”解决方案，结合 RBA（责任商业联盟）认证协助等专项服务，支持客户绿色转型与全球化布局。年内签约崇达技术半导体生产基地、技诺智能总部及生产基地等项目；并护航兴森科技广州知识城半导体生产基地通过 RBA 全球合规银牌认证。在高科技职场领域，推出“全周期职场运营解决方案”，满足客户对运营效率和职场体验的双重需求。年成功中标百度横琴职场项目，正式启动与百度在华南地区的合作；签约亚信科技杭州职场项目，实现 IFM 业务在杭州市场的突破。在政务服务领域，推出“政务空间智慧运营方案”，将政务流程与管理需求深度融合，助力客户降本增效的同时提升服务效能。

截至本报告期末，物业及综合设施管理业务实际在管全委托项目108个，同比增加22个，在管理项目实际收费面积

1095万平方米，同比增加166万平方米。

公寓运营业务

公寓运营业务以“世联红璞”为品牌，专注人才公寓细分市场，重点发展中高端政府人才公寓及实力型企业人才公寓，特别是科技企业。本年度在项目拓展与运营效率提升方面取得稳步进展。成功中标多个重要项目，包括佛山顺控最大保障房项目——佛山德邻里、宁波最大保障房项目——应嘉丽园，以及 OPPO 国内首个超级工程师乐园项目等。通过引入并应用一系列科学管理工具，有效缩短重点项目应收款项的回款周期，帮助部分项目实现减亏或扭亏为盈，增强了资金流动性及整体经营效益。公寓运营业务结合市场定位，制定《红璞公寓产品研发谱系》，不断提升产品服务的多样化和精细化，满足客户的不同需求，持续提升用户体验。

截至报告期末，除定向配租项目外，红璞公寓整体出租率达84%，运营管理房间数量14427套，同比增加3435套；

“悠租云”系统输出管理房间数量108013间，同比增加18335间。

2.总体情况

公司最近几期经营业绩情况如下：

项目2025年2024年2023年总营业收入（万元）195067.77244458.89337330.28

营业利润（万元）-51561.76-9073.78-26797.34

利润总额（万元）-50359.07-9407.59-27720.33

归属于上市公司股东的净利润（万元）-64988.18-19778.58-29561.66

经营活动产生的现金流量净额（万元）-2252.836623.5244849.59

营业收入增长率-20.20%-27.53%-15.23%

17深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

归属于上市公司股东的净利润增长率-228.58%33.09%14.40%

资产负债率32.64%33.14%42.52%

本报告期公司实现营业收入195067.77万元，同比下降20.20%，归属于上市公司股东的净利润为亏损64988.18万元，同比下降228.58%，主要原因是：1）公司积极优化大交易区域布局，缩减非核心地区的业务，本报告期大交易业务收入同比下降27.48%业务毛利随之减少，影响当期利润；2）结合实际经营情况及宏观环境、行业政策的变化公司对各项资产进行减值测试，本报告期计提信用减值损失及资产减值损失同比增加12766.33万元；3）本报告期公司金融资产评估确认的公允价值变动损失同比增加11013.04万元；4）本报告期公司确认的租赁终止处置收益同比减少4258.22万元。

本报告期公司经营活动产生的现金流量净额-2252.83万元，同比减少8876.35万元，同比下降134.01%，主要原因是：1）本报告期公司营业收入和利润同比减少，产生的现金流相应减少；2）本报告期公司支付的员工辞退补偿同比增加约4936.51万元。

3.营业收入

3.1.主营业务收入按业务板块划分

2025年2024年2023年

业务板块金额（万元）比例金额（万元）比例金额（万元）比例

大交易业务106282.6556.99%146550.4862.40%224454.3870.30%

增长率-27.48%-34.71%-15.40%

大资管业务80199.8243.01%88288.3837.60%94808.9129.70%

增长率-9.16%-6.88%-4.00%

合计186482.47100.00%234838.86100.00%319263.29100.00%

公司基于现阶段业务发展情况及未来规划，从本报告期起调整大交易、大资管两大板块的业务范围，同时调整同期相关数据。大交易业务包括案场代理业务（原综合营销业务）、分销业务（原互联网+业务）和营销顾问业务（包含原咨询顾问业务）；大资管业务包括物业及综合设施管理业务（包含原招商业务）和公寓运营业务（原公寓酒店管理业务）；金融服

务和原招商及空间运营中除招商、公寓酒店管理业务外的其他业务都归为非主要的其他服务业务，公司不单独进行分析列报，2025年公司其他服务业务收入合计2736.55万元。

（1）大交易业务

大交易业务主要包括案场代理业务、分销业务和营销顾问业务。

1）案场代理业务

项目2025年2024年2023年已结算销售额（亿元）611.56731.591261.69

增长率-16.41%-42.02%-22.14%

2

已结算销售面积（万 m ） 322.40 428.83 819.34

增长率-24.82%-47.66%-46.58%

案场代理业务收入（万元）44384.3153724.4489521.22

增长率-17.39%-39.99%-26.59%

案场代理收费平均费率0.73%0.73%0.71%

注：案场代理收费平均费率=案场代理业务收入/已结算销售额。

受市场和结算周期的影响，本报告期公司案场代理业务实现收入44384.31万元，同比下降17.39%。本报告期案场代理平均费率与上年同期基本持平。

18深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司目前累计已实现但未结算的销售额约973亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约6.40亿元的案场代理业务收入；其中属于公司100%控股子公司的未结算销售额约849亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约5.53亿元的案场代理业务收入；剩余部分为归属于山东世联、厦门立丹行、青岛荣置地、世联精工等的未结算销售额和未结算案场代理服务收入。

2）分销业务

项目2025年2024年2023年在执行项目数（个）9538161310

未结转的预收费金额（万元）1003.711468.571872.65

分销业务收入（万元）56922.1186818.77126365.73

针对市场环境变化公司积极调整城市布局，优化业务流程和风险管控，本报告期公司分销业务实现收入56922.11万元，同比下降34.44%；截至本报告期末，账面尚有未结转的预收款金额1003.71万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。

3）营销顾问业务

公司营销顾问业务受市场需求影响，本报告期实现营业收入4976.23万元，同比下降17.16%。

（2）大资管业务大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务和公寓运营业务。

1）物业及综合设施管理业务

项目2025年2024年2023年新签约的全委托物业管理项目个数38919实际在管全委托项目个数10886116

在管理项目实际收费面积（万平方米）1095929941

业务收入（不含招商服务，万元）70861.5479320.9983473.51截至本报告期末，实际在管全委托项目108个，较上年同期净增加22个，面积净增加约166万平方米；受新项目运营前期爬坡和部分包干制项目出租率下降影响，本报告期公司物业及综合设施管理业务（含招商）实现收入73271.62万元，同比下降9.56%。

2）公寓运营业务

公寓运营业务以托管运营集中式公寓为主，以“红璞公寓”为服务品牌，为城市年轻白领及青年家庭提供完善的住房服务。截至本报告期末，公司公寓运营管理房间数量约14427套，本报告期公司公寓运营业务实现收入6928.20万元，同比下降4.71%。

19深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

3.2主营业务收入按地区分类

2025年2024年2023年

区域金额（万元）比例金额（万元）比例金额（万元）比例

华南区域97325.9351.44%125290.7251.88%172205.4451.67%

增长率-22.32%-27.24%-9.57%

华东区域27555.9514.56%33536.8313.89%47912.9014.37%

增长率-17.83%-30.00%-25.00%

华北区域33321.7717.61%41386.9517.14%56055.9816.82%

增长率-19.49%-26.17%-10.28%

华中及西南区域15836.208.37%24340.9010.08%29942.138.98%

增长率-34.94%-18.71%-30.30%

山东区域15179.178.02%16939.867.01%27208.228.16%

增长率-10.39%-37.74%-23.63%

合计189219.02100.00%241495.26100.00%333324.67100.00%

本报告期，华南区域、山东区域主要因为区域大交易业务收入减少，营业收入同比下降22.32%和10.39%；华东区域、华北区域、华中及西南区域主要受区域物业及综合设施管理业务和大交易业务收入减少影响，营业收入同比下降17.83%、

19.49%和34.94%。

（二）收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2025年2024年

同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计1950677661.82100%2444588882.50100%-20.20%分行业

房地产中介服务业1062826544.3354.48%1465504750.1859.95%-27.48%

其他行业887851117.4945.52%979084132.3240.05%-9.32%分产品

案场代理业务443843085.2722.75%537244436.4721.98%-17.39%

分销业务569221116.6729.18%868187689.3135.51%-34.44%物业及综合设施管

732716222.0137.56%810175597.2933.14%-9.56%

理业务

公寓运营业务69282009.933.55%72708168.842.97%-4.71%

营销顾问业务49762342.392.55%60072624.402.46%-17.16%

其他服务业务27365429.721.40%66564079.032.72%-58.89%

其他业务58487455.833.00%29636287.161.21%97.35%分地区

华南区域1018994150.2952.24%1275078296.7952.16%-20.08%

华东区域277379786.0614.22%336825479.3513.78%-17.65%

华北区域338259297.1717.34%418863265.7417.13%-19.24%

华中及西南区域163914110.878.40%244093873.429.99%-32.85%

山东区域152130317.437.80%169727967.206.94%-10.37%分销售模式

20深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

□适用□不适用

单位：元营业收入比上年营业成本比上年毛利率比上年营业收入营业成本毛利率同期增减同期增减同期增减分行业房地产中介服

1062826544.33979019469.717.89%-27.48%-21.87%-6.60%

务业

其他行业829363661.66775072991.626.55%-12.65%-13.20%0.60%分产品

案场代理业务443843085.27387314443.1512.74%-17.39%-3.25%-12.75%

分销业务569221116.67544745703.534.30%-34.44%-31.91%-3.55%物业及综合设

732716222.01677680908.807.51%-9.56%-8.53%-1.05%

施管理业务分地区

华南区域973259297.50904209108.577.09%-22.32%-18.73%-4.11%

华东区域275559513.46245878221.6410.77%-17.83%-20.37%2.84%

华北区域333217673.52307125412.827.83%-19.49%-18.88%-0.70%华中及西南区

158362012.23166928499.71-5.41%-34.94%-18.43%-21.33%

域

山东区域151791709.28129951218.5914.39%-10.39%-8.08%-2.16%分销售模式

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

□是□否

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用□不适用

（5）营业成本构成

单位：元

2025年2024年

行业分类项目同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重

房地产中介服务业工资奖金283342361.3128.94%394102641.7631.45%-28.10%

房地产中介服务业渠道转介费548685060.4456.04%687481365.1654.86%-20.19%

其他行业工资奖金260728090.7030.82%303712151.1532.67%-14.15%

其他行业保安保洁费212846468.9125.16%233310186.4925.09%-8.77%

其他行业物业工程费110466264.6513.06%135535720.8814.58%-18.50%

其他行业运营租赁费25052679.722.96%35591139.713.83%-29.61%说明

1）总体情况

公司最近各期的成本情况如下：

21深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

2025年2024年2023年

项目金额（万元）占收入比重金额（万元）占收入比重金额（万元）占收入比重

营业收入195067.77100.00%244458.89100.00%337330.28100.00%

增长率-20.20%-27.53%-15.23%

营业成本182497.9693.56%218286.5589.29%307336.8591.11%

增长率-16.40%-28.97%-14.62%

营业成本中的工资奖金54407.0527.89%69781.4828.55%98741.7929.27%

增长率-22.03%-29.33%-12.78%

工资奖金占营业成本比重29.81%31.97%32.13%

营业成本中的渠道转介费54868.5128.13%68748.1428.12%104911.2031.10%

增长率-20.19%-34.47%-1.72%

渠道转介费占营业成本比重30.07%31.49%34.14%本报告期，营业成本同比减少35788.59万元，同比下降16.40%，主要原因是：1）本报告期公司分销业务收入同比下降34.44%，成本同比减少25525.75万元，主要是支付第三方的渠道转介费用相应减少；2）本报告期公司物业及综合设施管理业务收入同比下降9.56%，成本同比减少6317.49万元，主要是支付的保安保洁费和物业工程运行及能源费用相应减少；3）本报告期公司其他服务业务收入同比下降58.89%，成本同比减少4592.25万元，主要是支付的项目运营服务咨询费、租赁费用及摊销费用相应减少。

2）毛利分析

2025年2024年2023年

业务类别毛利毛利毛利毛利率毛利率毛利率金额（万元）占比金额（万元）占比金额（万元）占比

案场代理业务5652.8644.97%12.74%13691.9052.31%25.49%18450.7061.52%20.61%

增长率-58.71%-12.75%-25.79%4.88%-33.85%-2.26%

分销业务2447.5419.47%4.30%6818.4526.05%7.85%6936.1023.13%5.49%

增长率-64.10%-3.55%-1.70%2.36%-11.06%-0.38%

营销顾问业务280.302.23%5.63%731.412.79%12.18%795.812.65%9.29%

增长率-61.68%-6.55%-8.09%2.89%-22.61%-0.56%物业及综合设施管理业

5503.5343.78%7.51%6931.9826.49%8.56%6674.6222.25%7.85%

务

增长率-20.61%-1.05%3.86%0.71%7.56%0.86%

公寓运营业务-104.17-0.83%-1.50%-639.11-2.44%-8.79%-702.46-2.34%-7.19%

增长率83.70%7.29%9.02%-1.60%83.55%35.61%

其他-1210.26-9.63%-14.10%-1362.30-5.21%-14.16%-2161.36-7.21%-11.96%

增长率11.16%0.06%36.97%-2.20%-225.96%-10.00%

合计12569.80100.00%6.44%26172.33100.00%10.71%29993.41100.00%8.89%

注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。

本报告期公司各项主营业务的毛利具体情况如下：

22深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

1）案场代理业务实现毛利5652.86万元，同比减少58.71%，毛利率同比下降了12.75个百分点，主要是因为本报告

期公司案场代理业务收入同比减少17.39%，同时受固薪社保、固定运营费用等固定性成本影响，毛利率同比下降。

2）分销业务实现毛利2447.54万元，同比减少64.10%，毛利率同比下降了3.55个百分点，主要是因为本报告期公司

分销业务收入同比减少34.44%，同时受固薪社保、固定运营费用等固定性成本影响，毛利率同比下降。

3）营销顾问业务实现毛利280.30万元，同比减少61.68%，毛利率同比下降了6.55个百分点，主要是因为本报告期公

司营销顾问收入同比减少17.16%，同时受固薪社保、固定运营费用等固定成本影响，毛利率同比下降。

4）物业及综合设施管理业务实现毛利5503.53万元，同比减少20.61%，毛利率同比下降了1.05个百分点，主要是因

为本报告期公司物业及综合设施管理业务同比减少9.56%，同时受新项目运营前期成本相应增加和部分包干制项目出租率下降影响，毛利率同比下降。

5）公寓运营业务毛利为亏损104.17万元，亏损同比减少534.94万元，主要是因为公司陆续完成减亏项目的重组优化调整，本报告期业务毛利亏损同比减少。

（6）报告期内合并范围是否发生变动

□是□否

本报告期通过投资新设增加深圳世联数字营销科技有限公司、佛山云媒智行文化传播有限公司等12家子公司；因股权

处置减少成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司1家子公司；因注销减少漳州世联房地产经纪有限公司、海口善居电子商务有限公司等29家子公司。

详见本附注“九、合并范围的变更”及本附注“十、在其他主体中的权益”相关内容。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用□不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）316722695.97

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例16.24%

前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例5.79%公司前5大客户资料

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例

1珠海大横琴集团有限公司112986106.195.79%

2百度集团股份有限公司87724996.604.50%

3保利发展控股集团股份有限公司49078011.822.52%

4横琴粤澳深度合作区商事服务局37090441.221.90%

5中国交通建设集团有限公司29843140.141.53%

23深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

合计--316722695.9716.24%主要客户其他情况说明

□适用□不适用

关联方交易主要是本集团给控股股东及其子公司提供物业管理、公寓酒店管理等服务。

公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）149013156.33

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例13.32%

前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例0.00%公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例

1中国南方电网有限责任公司51439995.654.60%

2国家电网有限公司40157891.603.59%

3珠海安保集团有限公司29906483.232.67%

4中保国安集团有限公司14086092.031.26%

5珠海横琴能源发展有限公司13422693.821.20%

合计--149013156.3313.32%主要供应商其他情况说明

□适用□不适用

报告期内公司贸易业务收入占营业收入比例超过10%

□适用□不适用

（三）费用

单位：元

2025年2024年同比增减重大变动说明

管理费用215122678.68173581788.2123.93%主要是辞退补偿增加

财务费用-25054699.87-21509003.26-16.48%

研发费用21549643.8225892781.46-16.77%

其他收益10066116.5215612520.83-35.53%主要各类政府补助减少

1）处置子公司确认投资收益

增加2066万

投资收益24276561.87-9203273.24363.78%

2）联营公司按权益法确认收

益增加1110万公允价值变动收益（损失以其他非流动金融资产公允价值-144031598.32-33901158.98-324.86%“－”号填列）损失增加信用减值损失（损失以应收款项按会计政策计提信用-188107734.80-116380794.94-61.63%“-”号填列）减值准备增加资产减值损失（损失以-117695006.95-61758679.19-90.57%公司房产计提减值准备增加“-”号填列）资产处置收益（损失以租赁合同提前终止确认处置收

1590919.1544786104.91-96.45%“-”号填列）益减少

营业外支出5724725.4219231528.93-70.23%主要诉讼赔偿减少上年已处置的非全资子公司确

少数股东损益3961341.72-11968494.25133.10%

认损益-1927.26万元

外币财务报表折算差额-14209.459646.91-247.30%子公司外币报表折算汇率变动

24深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（四）研发投入

□适用□不适用

（五）现金流

单位：元项目2025年2024年同比增减

经营活动现金流入小计2541850493.343184890438.51-20.19%

经营活动现金流出小计2564378750.453118655267.47-17.77%

经营活动产生的现金流量净额-22528257.1166235171.04-134.01%

投资活动现金流入小计246174798.8918693436.011216.91%

投资活动现金流出小计464330652.16303590394.7252.95%

投资活动产生的现金流量净额-218155853.27-284896958.7123.43%

筹资活动现金流入小计5434900.0021955936.32-75.25%

筹资活动现金流出小计45776877.11223696468.73-79.54%

筹资活动产生的现金流量净额-40341977.11-201740532.4180.00%

现金及现金等价物净增加额-281088058.48-420388651.2933.14%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明

□适用□不适用

（1）经营活动产生的现金流量净额同比减少134.01%，主要原因:1）本报告期公司营业收入和利润同比减少，产生的现金流相应减少；2）本报告期公司支付的员工辞退补偿同比增加约4936.51万元。

（2）投资活动现金流入同比增加1216.91%，主要原因：1）本报告期公司收回银行大额存单投资15872.50万元，上年没有；2）本报告期公司收回各类金融资产投资4180万元，上年没有；3)本报告期公司处置房产收回的现金净额同比增加约2940万元。

（3）投资活动现金流出同比增加52.95%，主要是因为本报告期公司支付购入银行大额存单同比增加15601.30万元。

（4）筹资活动现金流入同比减少75.25%，主要是因为本报告期公司向银行借款同比减少1950万元。

（5）筹资活动现金流出同比减少79.54%，主要原因：1）本报告期公司偿还银行借款同比减少12880万元；2）本报告期公司支付给少数股东股利同比减少2267.66万元；3）本报告期公司支付的租赁合同租金同比减少2557.76万元；

（6）筹资活动产生的现金流量净额同比增长80.00%，详见上述筹资活动现金流入和流出的变动说明。

（7）现金及现金等价物净增加额同比增长33.14%，详见上述投资活动、筹资活动的变动说明。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

□适用□不适用

本报告期，公司实现的净利润为-64592.05万元，经营活动产生的现金净流量-2252.83万元，存在较大的差异，主要原因是：1）本报告期公司按会计政策确认的公允价值变动收益、预期信用减值损失、资产减值损失合计44983.43万元；

2）本报告期公司按会计政策转回递延所得税费用约13063万元；

25深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

五、非主营业务分析

□适用□不适用

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2025年末2025年初

比重增减重大变动说明金额占总资产比例金额占总资产比例

货币资金908540453.0426.82%1190464338.2827.10%-0.28%加大催收陆续

应收账款365196695.6310.78%618912602.3314.09%-3.31%收回存量应收款项交易服务确认

合同资产8361573.370.25%72265885.531.65%-1.40%合同资产减少交易服务确认

存货13096155.910.39%21603027.120.49%-0.10%合同履约成本减少

投资性房地产464207249.0713.70%524562117.5811.94%1.76%联营公司按权

长期股权投资23722907.750.70%11165677.120.25%0.45%益法确认投资收益增加

固定资产48460778.731.43%47340377.371.08%0.35%处置子公司及提前终止减少

使用权资产9230368.750.27%31327201.610.71%-0.44%

1613.48万

元银行短期借款

短期借款1000000.000.03%21000000.000.48%-0.45%减少

合同负债56959049.351.68%59934149.741.36%0.32%处置子公司减

租赁负债3883572.650.11%35045335.220.80%-0.69%少1997.20万元交易性金融资结构性存款到

0.00%13800000.000.31%-0.31%

产期收回票据到期已收

应收票据2911879.780.09%2010662.580.05%0.04%回陆续完成结算

预付款项35733618.921.05%79672137.001.81%-0.76%减少按会计政策计

其他应收款249022836.207.35%421464025.319.60%-2.25%提信用减值准备增加主动控制金融服务业务规模

贷款18083601.880.53%82789614.931.88%-1.35%放款减少，陆续收回存量款项

12个月内到

一年内到期的

259559255.997.66%108173453.812.46%5.20%期的大额存单

非流动资产增加

其他流动资产38953472.181.15%89689637.322.04%-0.89%期初短期大额

26深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

存单到期已收回资金管理优

债权投资663181241.4919.58%451165285.5910.27%9.31%化，购买长期大额存单增加应收融资租赁

长期应收款412915.630.01%2462376.140.06%-0.05%款减少按会计政策确其他非流动金

100400794.452.96%270645292.816.16%-3.20%认公允价值损

融资产失增加增加主要是车

无形资产6980125.690.21%3677006.820.08%0.13%位使用权资产组盈利能力下降，按会商誉38431631.851.13%77502186.671.76%-0.63%计政策测试确认减值按会计政策确递延所得税资

118504659.483.50%252895467.415.76%-2.26%认递延资产减

产少应交企业所得

应交税费14943207.220.44%29043032.050.66%-0.22%税及增值税减少

12个月内到

一年内到期的

12955449.400.38%18990970.590.43%-0.05%期的租赁负债

非流动负债减少待转销项税额

其他流动负债7542833.120.22%12331727.970.28%-0.06%减少政府发放的公

递延收益2705000.000.08%0.00%0.08%寓装修补助使用权资产按递延所得税负会计政策确认

2177656.680.06%5939363.000.14%-0.08%

债的递延负债减少境外资产占比较高

□适用□不适用

2、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：元计入权益本期公允的累计公本期计提本期购买本期出售项目期初数价值变动其他变动期末数允价值变的减值金额金额损益动金融资产

1.交易性

金融资产-

1380000

（不含衍13800000.00

0.00

生金融资0.00

产）

5.其他非--

2706452150000.026362901004007

流动金融14403153407921

92.8100.0494.45

资产98.3215.25

27深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

---

金融资产2844452150000.026362901004007

144031534079211380000

小计92.8100.0494.45

98.3215.250.00

---

2844452150000.026362901004007

上述合计144031534079211380000

92.8100.0494.45

98.3215.250.00

金融负债0.000.00其他变动的内容交易性金融资产的其他变动是本报告期投资到期收回而减少。

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是□否

3、截至报告期末的资产权利受限情况

1）期末本集团在银行存入保函保证金5723494.30元、冻结诉讼保证金5060252.71元及共管账户余额18720719.49元，货币资金合计29504466.50元。

2）期末本集团投资性房地产中部分房产未办妥产权证书，其原值24958223.37元、净值16522530.75元。

3）期末本集团固定资产中部分房产未办妥产权证书，其原值360000.00元、净值248715.44元。

七、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

145261000.0068022804.37113.55%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用

28深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司报告期不存在衍生品投资。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用是否按计本期划如资产初起期实出售与交至出施，为上易对所涉所涉售日如未出售市公方的及的及的该资按计交易对公司贡资产是否关联资产债权被出产为划实交易出售价格司的献的出售为关关系产权债务披露披露

售资上市施，对方日（万影响净利定价联交（适是否是否日期索引产公司应当

元）（注润占原则易用关已全已全贡献说明

3）净利联交部过部转

的净原因润总易情户移利润及公额的形）

（万司已比例

元）采取的措施本次根据交易协议符合约公司定，

的投第三资策笔转略和让款巨潮发展项资讯战转让800网略， 价格 0 万 （ht有助 参考 元应 tp:/

世联 于进 公司 于 /www

同创 一步 实缴 2025 .cni

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产稳 2025 公司 本金 月 30 2025 com.韦玥-

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份额流动2.85年12让不性，%计月31动产提高算的日，基金资金收益仅逾份额使用期支的公效付告》率。800根据万协议元，受让尚余方每720支付0万

29深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

一笔元未转让支款，付。

即取2026得已年1支付月19转让日，款对公司应的向深标的圳市份额罗湖及其区人权民法益，院提公司交起按实诉材际收料，到的并于转让1月价款27日确认获立对应案受

已转理;1让的月28标的日，份公司额，向罗并确湖区认相人民应的法院转让申请损财产益；保预计全，给公保全司金额

2025为

年至727交易418

全部21.9完成2之年元。

止，目合计前，增加诉讼利润尚未

596开庭

9.36审万理。

元。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

30深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

九、主要控股参股公司分析

□适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

---电子商务100000034308865141263先锋居善子公司441396011875561614991

及开发0.0027.9925.31

95.3515.8601.33

房地产中10000001439037149559797182592011259709829.1山东世联子公司

介0.0056.923.364.12.700

-

北京安信1000000235139312493904088588-子公司物业管理2355600

行0.0061.9558.6603.2017430.17.04横琴世联500000017693481276429230266550389664144619子公司物业管理

资管0.0018.43.9718.70.25.94

-公寓运营20000006338790711524415385131457673珠海红璞子公司2770468

管理0.008.692.283.080.24

1.95

报告期内取得和处置子公司的情况

□适用□不适用报告期内取得和公司名称对整体生产经营和业绩的影响处置子公司方式

深圳世联数字营销科技有限公司(以下本公司直接持有世联数字营销100%的股权，本报告期，世投资新设

简称“世联数字营销”)联数字营销无营业收入，亏损1.25万元。

世新（广州）文化传播有限公司(以下本公司间接持有广州世新100%的股权，本报告期，广州世投资新设

简称“广州世新”)新尚未正式运营，暂无营业收入，亏损36.07万元。

郑州世联行房地产咨询服务有限公司本公司间接持有郑州世联行51%的股权，本报告期，郑州世投资新设

(以下简称“郑州世联行”)联行尚未正式运营。

佛山云媒智行文化传播有限公司(以下本公司间接持有佛山云媒智行100%的股权，本报告期，佛投资新设

简称“佛山云媒智行”)山云媒智行实现营业收入57.26万元，亏损57.35万元。

廊坊市善鸿居电子商务有限公司(以下本公司间接持有廊坊善鸿居100%的股权，本报告期，廊坊投资新设

简称“廊坊善鸿居”)善鸿居尚未正式运营。

世联行（苏州）不动产咨询有限公司本公司间接持有苏州世联行51%的股权，本报告期，苏州世投资新设

(以下简称“苏州世联行”)联行实现营业收入1477.86万元，净利润25.87万元苏州世联居善信息技术有限公司(以下本公司间接持有苏州世联居善51%的股权，本报告期，苏州投资新设

简称“苏州世联居善”)世联居善实现营业收入977.01万元，净利润9.62万元苏州世联共营房地产咨询顾问有限公本公司间接持有苏州世联共营51%的股权，本报告期，苏州投资新设

司(以下简称“苏州世联共营”)世联共营实现营业收入434.94万元，净利润27.26万元北京世联晟景咨询有限公司(以下简称本公司间接持有北京世联晟景51%的股权，本报告期，北京投资新设

“北京世联晟景”)世联晟景实现营业收入80.78万元，亏损7.58万元。

世联咨询（深圳）有限公司(以下简称本公司间接持有深圳世联咨询51%的股权，本报告期，深圳投资新设

“深圳世联咨询”)世联咨询实现营业收入223.72万元，净利润36.75万元宁波世联红璞人才公寓管理有限公司本公司间接持有宁波世联红璞100%的股权，本报告期，宁投资新设

(以下简称“宁波世联红璞”)波世联红璞尚未正式运营。

成都世创文化传播有限公司(以下简称本公司间接持有成都世创100%的股权，本报告期，成都世投资新设

“成都世创”)创实现营业收入22.44万元，亏损93.01万元。

成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司(以本公司间接持有成都红璞凯嘉100%的股权，本报告期，成股权处置

下简称“成都红璞凯嘉”)都红璞凯嘉实现营业收入209.01万元，亏损50.89万元。

北京世联行兴业房地产经纪有限公司本公司间接持有北京世联行100%的股权，本报告期，北京工商注销

(以下简称“北京世联行”)世联行无营业收入，亏损0.01万元。

商丘帜远企业管理咨询有限公司(以下本公司间接持有商丘帜远100%的股权，本报告期，商丘帜工商注销

简称“商丘帜远”)远无营业收入，净利润0.88万元。

31深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

漳州世联房地产经纪有限公司(以下简本公司间接持有漳州世联100%的股权，本报告期，漳州世工商注销

称“漳州世联”)联无营业收入，亏损0.01万元。

上海世联卓然数据科技有限公司(以下本公司间接持有上海世联卓然100%的股权，本报告期，上工商注销

简称“上海世联卓然”)海世联卓然尚未正式运营。

西安世联兴业房地产经纪有限责任公本公司间接持有西安世联经纪100%的股权，本报告期，西工商注销

司(以下简称“西安世联经纪”)安世联经纪无营业收入，净利润80.48万元。

海口善居电子商务有限公司(以下简称本公司间接持有海口善居100%的股权，本报告期，海口善工商注销

“海口善居”)居无营业收入，亏损0.04万元。

哈尔滨卓群房地产经纪有限公司(以下本公司直接持有哈尔滨世联100%的股权，本报告期，哈尔工商注销

简称“哈尔滨世联”)滨世联无营业收入，亏损0.55万元。

琴澳世捷商品贸易一人有限公司(以下本公司间接持有世捷商贸100%的股权，本报告期，世捷商工商注销

简称“世捷商贸”)贸尚未正式运营。

琴澳世捷汽车科技服务一人有限公司本公司间接持有世捷汽车服务100%的股权，本报告期，世工商注销

(以下简称“世捷汽车服务”)捷汽车服务尚未正式运营。

琴澳世捷空间艺术科技服务一人有限本公司间接持有世捷空间艺术100%的股权，本报告期，世工商注销

公司(以下简称“世捷空间艺术”)捷空间艺术尚未正式运营。

琴澳世捷城市商务科技服务一人有限本公司间接持有世捷城市商务100%的股权，本报告期，世工商注销

公司(以下简称“世捷城市商务”)捷城市商务尚未正式运营。

厦门市小样创业信息科技有限公司(以本公司间接持有厦门小样创业41%的股权，本报告期，厦门工商注销

下简称“厦门小样创业”)小样创业无营业收入，净利润2.21万元。

珠海世纪联行物业管理有限公司(以下本公司间接持有珠海世纪联行51%的股权，本报告期，珠海工商注销

简称“珠海世纪联行”)世纪联行无营业收入，亏损0.04万元。

盐城市世联慧盐物业资产管理有限公本公司间接持有盐城世联物业51%的股权，本报告期，盐城工商注销

司(以下简称“盐城世联物业”)世联物业无营业收入，净利润34.07万元。

珠海横琴世联嘉诚企业管理有限公司本公司间接持有横琴世联嘉诚100%的股权，本报告期，横工商注销

(以下简称“横琴世联嘉诚”)琴世联嘉诚无营业收入，净利润0.03万元。

惠东红璞元屿海公寓管理有限公司(以本公司间接持有红璞元屿海100%的股权，本报告期，红璞工商注销

下简称“红璞元屿海”)元屿海无营业收入，损益为0。

惠东红璞双月湾公寓管理有限公司(以本公司间接持有红璞双月湾100%的股权，本报告期，红璞工商注销

下简称“红璞双月湾”)双月湾无营业收入，损益为0。

厦门红璞兴业公寓管理有限公司(以下本公司间接持有厦门红璞100%的股权，本报告期，厦门红工商注销

简称“厦门红璞”)璞无营业收入，损益为0。

惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司本公司间接持有红璞阳光假日100%的股权，本报告期，红工商注销

(以下简称“红璞阳光假日”)璞阳光假日无营业收入，损益为0。

苏州红与璞酒店管理有限公司(以下简本公司间接持有苏州红与璞100%的股权，本报告期，苏州工商注销

称“苏州红与璞”)红与璞无营业收入，净利润674.16万元。

武汉世联集房公寓管理有限公司(以下本公司间接持有武汉集房100%的股权，本报告期，武汉集工商注销

简称“武汉集房”)房无营业收入，净利润292.48万元。

上海盛泽邦家投资管理有限公司(以下本公司间接持有上海盛泽100%的股权，本报告期，上海盛工商注销

简称“上海盛泽”)泽无营业收入，净利润0.48万元。

东莞市世联集金投资管理有限公司(以本公司间接持有东莞集金100%的股权，本报告期，东莞集工商注销

下简称“东莞集金”)金无营业收入，亏损1.04万元。

佛山世联集金商务管理有限公司(以下本公司持有佛山集金100%的股权，本报告期，佛山集金无工商注销

简称“佛山集金”)营业收入，亏损0.19万元。

厦门世联松塔建筑装饰有限公司(以下本公司持有厦门松塔100%的股权，本报告期，厦门松塔无工商注销

简称“厦门松塔”)营业收入，净利润6.53万元。

深圳世联筑业科技有限公司(以下简称本公司持有世联筑业100%的股权，本报告期，世联筑业无工商注销

“世联筑业”)营业收入，亏损0.09万元。

惠东世联行百利房地产咨询有限公司本公司持有惠东世联100%的股权，本报告期，惠东世联无工商注销

(以下简称“惠东世联”)营业收入，亏损4.55万元。

深圳盛泽按揭代理有限公司(以下简称本公司持有深圳按揭100%的股权，本报告期，深圳按揭无工商注销

“深圳按揭”)营业收入，净利润16万元。

青岛居善电子商务有限公司(以下简称本公司持有青岛居善75.5%的股权，本报告期，青岛居善无工商注销

“青岛居善”)营业收入，损益为0。

主要控股参股公司情况说明

1）本公司之全资子公司先锋居善负责公司分销业务的运营，本报告期公司营业收入同比下降37.49%。

32深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

2）本公司之控股子公司山东世联，主要经营房地产中介服务，本报告期公司营业收入同比下降22.86%。

3）本公司之控股子公司北京安信行，主要经营物业管理服务，本报告期营业收入同比下降18.60%。

4）本公司之全资子公司横琴世联资管，主要经营物业管理服务，本报告期公司营业收入同比增长8.77%。

6）本公司之全资子公司珠海红璞，主要经营公寓运营管理服务，本报告期公司营业收入同比增长11.63%。

十、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十一、公司未来发展的展望

（一）公司发展战略

公司以“提升不动产交易效率和体验，赋能资产价值持续提升”为使命，制定了“2111”战略，“2”代表公司业务聚焦到“大交易”和“大资管”两大核心体系；三个“1”，分别代表“一个全国标杆、一流客户体验和一支专业的团队”。“一个全国标杆”，即以横琴为模板打造出一个城市资管的全国标杆。“一流的客户体验”，即以客户为中心，借助科技工具，为两大板块的业务客户提供高品质的服务体验。“一支专业的队伍”，即在两大业务板块分别打造出一支行业领先水准的专业化管理团队。

公司构建了“大交易+大资管”双核协同的业务体系，聚焦优势业务、发挥上市公司特长、借力横琴资源，形成以特色业务为“钩子”，以基石业务为收入规模主体，以增值服务提升客户粘性的多层次业务组合。

“大交易”在巩固基本盘的基础上，拥抱市场变化，积极探索新的营销服务模式，突破发展瓶颈；“大资管”不断夯实自身能力，增量和存量市场同时发力，支撑公司高质量增长，为公司的可持续发展注入持久动力。

（二）2026年经营计划

1、大交易业务

大交易业务将以创新转型为总体方向，传统模式业务在风险可控的前提下择优保留与稳健运营。同时，全力铺开房地产电商营销模式，推动大交易业务转型升级。

全力推进“商播+全链路”规模化落地。打造标准化商播体系，奠定规模化发展基础。通过聚焦主播/运营人员的标准化培训、客资的统一管理与高效转化、以及内容与流程的规范输出，确保服务质量与品牌一致性，以开放合作、加盟等多种方式，吸引行业优质个体与机构加入，共建商播生态，加速实现规模化落地，抢占市场先机。在实现商播高覆盖的基础上，同步拓展全链路营销能力，贯通从流量获取到成交转化的完整闭环，驱动业务增长。

传统业务择优保留，以新赋旧，稳健焕新。对于两类存量地区——即尚在优化改进中的和已实现盈利的地区，公司将持续实施动态运营管理、灵活调整策略，不单独投入新增资源，而是依托创新业务沉淀的数字化工具、新媒体能力、组织

33深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文机制、人才培训体系及客户资源等能力，对传统业务进行反哺与赋能，提升其运营效率与盈利能力，推动传统业务“不拖累、能造血”的良性发展状态。

2、大资管业务

大资管将坚持效益优先，筑牢风险控制底线。通过机制优化与数字化赋能的协同推进，致力于构建以产品力、中台能力、基层活力与数字智能共同驱动的增长系统。

实施“聚焦+深耕+具体”的拓展策略，实现有质增量。聚焦三大 BU 及重点类型客户，深耕核心地区及高价值细分赛道，制定具体可落地的核心举措，严守战略定力，在符合政策导向的领域重点布局，培育长期竞争力、推动高质量的增长。

建立以最小经营单元为核心的自驱型组织机制。通过完善和升级组织机制，打造以机制、规则和激励驱动的去中心化的现代运营体系。公司将把管理颗粒度下沉至“最小经营单元”—项目经理层级，通过科学机制激发其主观能动性，使项目经理既能高效运营项目，又能捕捉市场机会、开拓新业务，带动团队裂变成长，推动组织持续自我进化与扩张。

全面深化数字化赋能，夯实科学运营基础。深化全面预算管理，落实“以收定支”，提升运营精细化水平；加速打造招管运一体化平台，贯通招商、运营与管理全流程，从业主视角打造高效面客窗口，优化租户服务体验。通过重点项目示范引领，推动公司服务项目规模化落地，切实驱动资管数字化从能力构建向业务赋能跃升。

（三）未来经营可能面对的风险及应对策略

1、房地产市场仍在调整中，公司在发展过程中经历了多次政策调控和房地产市场的波动，形成了一套行之有效的应对方法。管理层将持续密切关注市场变化，及时调整经营策略。

2、部分地区公司或因经验不足，错失市场良机或难以及时应对市场风险。公司管理层将对重点的地区市场予以特别关注，定期跟踪和分析这些地区的市场变化，给予当地团队特别的决策指导和资源倾斜。

3、公司面临逾期和坏账风险增大的挑战。公司成立了结算运营中心，构建了合约审查、备件管理、诉讼跟进、资产

处置“四位一体”催收体系，统筹应收款项的催收管理及相关法律、诉讼等事宜，紧密关注风险客户的经营动态，及时迅速采取应对措施，不断优化应收款项管理，提升回款效率，捍卫公司的应收权益。

4、人才发展滞后于市场发展的风险。作为高度依赖人力资源的企业，公司的成功基石在于持续自我优化与革新的能力。在瞬息万变的市场环境中，核心成员能否保持学习的热情，不断精进，并维持高昂的工作斗志，对公司的发展至关重要。公司积极强化企业文化的传承，致力于提高管理层的领导力，同时不断完善激励机制与绩效考核体系，以激发团队潜能。公司还加大力度培养未来潜力人才，确保人才梯队与市场发展同步，为创造业绩奠定坚实的基础。

34深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动

□适用□不适用谈论的主要内调研的基本情接待时间接待地点接待方式接待对象类型接待对象容及提供的资况索引料详见巨潮资讯深圳证券交易网所“互动易平 公司经营情况 （www.cninfo

2025 年 05 月 台”http://i 网络平台线上 网上各类投资 及发展战略 .com.cn）

其他09 日 rm.cninfo.co 交流 者 等，未提供资 《2024 年度业m.cn“云访 料 绩说明会投资谈”栏目者活动记录表》

十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况公司是否制定了市值管理制度。

□是□否公司是否披露了估值提升计划。

□是□否

十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是□否

35深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

第四节公司治理、环境和社会

一、公司治理的基本状况

1、股东与股东会

报告期内，公司召开了3次股东会，会议的召集、召开、表决程序符合《公司章程》及《股东会议事规则》等规定，会议充分预留了股东发言和提问的时间，确保全体股东享有平等地位，充分行使自己的权力，不存在损害中小股东利益的情形。报告期内的股东会均由董事会召集召开，召开和表决程序均合法。

2、控股股东与上市公司的关系

报告期内公司控股股东能严格规范自己的行为，没有超越公司股东会直接或间接干预公司决策和经营活动的行为。继续保持与本公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立，各自独立核算、独立纳税、独立承担责任和风险。

3、董事与董事会

公司第六届董事会已于2025年12月28日任期届满，公司于2025年12月27日披露了《关于董事会换届延期的公告》，公司董事会、董事会各专门委员会及高级管理人员的任期相应顺延，目前换届工作仍在筹备中。在新一届董事会换届选举工作完成前，公司第六届董事会全体成员、董事会各专门委员会成员及高级管理人员将按照相关法律法规和公司章程等有关规定，继续履行相应的职责和义务。

报告期内，公司董事会成员11人，其中独立董事4人，公司董事会人数和人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要求。2025年度公司召开董事会11次，会议的召集、召开和表决程序规范。公司全体董事能够按照《主板上市公司规范运作》《董事会议事规则》等的要求认真履行董事诚实守信、勤勉尽责的义务，认真出席董事会和股东会，积极参加相关知识的培训，熟悉有关法律法规。独立董事能够不受影响地独立履行职责，并对公司治理提出具体的建议。公司董事会下设战略与可持续发展、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会，对董事会负责。战略与可持续发展委员会主要负责拟定公司长期可持续发展战略和审核重大投资、融资决策等；审计委员会负责审核公司财务信息及其披露、监督及评估内外部审

计工作和内部控制；提名委员会负责拟定董事、高级管理人员的选择标准和程序，对董事、高级管理人员人选及其任职资格进行遴选、审核；薪酬与考核委员会负责制定董事、高级管理人员的考核标准并进行考核，制定、审查董事、高级管理人员的薪酬政策与方案。

4、监事与监事会

公司监事会严格按照《公司法》和公司《章程》《监事会议事规则》的规定，规范监事会的召集、召开和表决，公司监事认真履行职责，诚信、勤勉、尽责地对公司财务以及董事、高级管理人员履行职责的合法、合规性进行监督，维护公司及股东的合法权益。

公司于2025年4月17日、2025年5月16日召开第六届董事会第十八次会议、2024年度股东大会审议通过《关于修改〈公司章程〉的议案》。根据《公司法》《关于新〈公司法〉配套制度规则实施相关过渡期安排》《上市公司章程指引》等相关规定，为进一步提升公司治理效能，精简管理流程，公司不再设置监事会，《公司法》中原由监事会行使的规定职权，转由董事会审计委员会履行。

5、关于绩效评价与激励约束机制

公司建立了公正、透明的董事和高级管理人员的绩效评价标准和激励约束机制。对实际参与公司经营管理的董事和高级管理人员建立了绩效考核体系。公司高管人员的聘任公开、透明，符合法律法规的规定。

6、利益相关者

公司充分尊重和维护利益相关者的合法权益，实现社会、股东、公司、员工等各方面利益的协调平衡，诚信对待供应商和

36深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文客户，认真培养每一位员工，坚持与利益相关者互利共赢的原则，共同推动公司健康、可持续发展。

7、信息披露与透明度

公司根据最新修订的《信息披露制度》，严格按照有关法律法规和《信息披露制度》的规定，加强信息披露事务管理，履行信息披露义务。公司指定董事会秘书为公司信息披露管理负责人，并指定《证券时报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露的媒体和网站。公司真实、准确、完整、及时地披露信息，确保所有投资者公平地获取公司信息。

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异

□是□否

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

公司自上市以来，注意规范与控股股东、实际控制人之间的关系，建立健全各项管理制度。目前，公司在业务、资产、人员、财务、机构方面均独立于控股股东、实际控制人，具有独立完整的业务体系，具备独立面向市场自主经营的能力，完全独立运作、自主经营，独立承担责任和风险。

1、业务独立

公司拥有独立完整的业务体系，能够面向市场独立经营，独立核算和决策，独立承担责任与风险，未受到公司控股股东、实际控制人的干涉、控制，未与公司控股股东及其控制的其他企业之间、实际控制人存在关联关系而使公司经营自主权的完整性、独立性受到不良影响。

2、人员独立

公司董事及高级管理人员均严格按照《公司法》、《公司章程》规定的条件和程序产生，控股股东没有干预公司董事会和股东会作出的人事任免决定。公司总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员均专职在本公司领取报酬，未在控股股东单位领取报酬和担任任何职务。

3、资产独立

公司与控股股东、实际控制人产权关系明晰，拥有独立的采购系统、销售系统、信息系统及商标使用权等无形资产。

公司控股股东、实际控制人没有占用公司的资金、资产及其他资源。

4、机构独立

公司设有健全的组织机构体系，公司股东会、董事会、经营层及各职能部门均独立运作，并制定了相应的内部管理及控制制度；公司销售、人事、行政、财务等所有机构与控股股东完全分开，不存在与控股股东单位之间机构重叠、彼此从属的情形。

5、财务独立

37深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司下设财务部，并有专职财务人员。建立了独立规范的会计核算体系和财务管理制度。公司独立在银行开立账户，不存在资金或资产被股东或其他企业任意占用的情况；公司作为独立纳税人，依法独立纳税，不存在与股东混合纳税情况；

不存在控股股东干预本公司资金使用的情况。

三、同业竞争情况

□适用□不适用与上市公司的工作进度及后问题类型公司名称公司性质问题成因解决措施关联关系类型续计划针对同业竞争情况，控股股东出具了《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺内公司于2023容如下：年7月28日“1、针对本召开第六届董次收购完成后事会第四次会

与上市公司存议、2023年8在的部分业务月15日召开存在同业竞争2023年第一次的情况，本公临时股东大司将自收购完会，审议通过成之日起36《关于公司控个月内，结合股股东避免同企业实际情况业竞争承诺延及所处行业特期的议案》，点与发展状控股股东将在

控股股东旗下况，及监管部2026年8月有物业管理公门皆认可的方28日前，结合珠海大横琴集司，在物业管式履行相关决企业实际情况同业竞争控股股东其他

团有限公司理业务方面与策程序，妥善及所处行业特上市公司存在解决部分业务点与发展状同业竞争。同业竞争的情况，及监管部况。前述解决门皆认可的方方式包括但不式履行相关决

限于：（1）资策程序，妥善产重组：采取解决部分业务现金对价或者同业竞争的情发行股份对价况。具体详见等相关法律法公司于2023规允许的不同年7月29日方式购买资披露的《关于产、资产置公司控股股东

换、资产转让避免同业竞争或其他可行的承诺延期的公重组方式；告》（2023-

（2）业务调027）

整：通过资产

交易、业务划分等不同方式实现业务区分，包括但不

38深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

限于在业务构

成、服务领域与客户群体等方面进行区

分；（3）在法律法规和相关政策允许的范围内其他可行的解决措施。

在处理存在同业竞争的业务

的过程中，本公司将充分尊重和保障上市公司中小股东的利益，并在获得该等上市公司的股东大会及证券监督

管理机关、证券交易所同意后，积极推动实施。

2、本公司将

依法采取必要及可行的措施来避免本公司及本公司控制的其他企业与上市公司发生恶性及不正当

的同业竞争，保证遵守法律法规规定及上市公司的章程，与其他股东一样平等的行使股东权

利、履行股东义务，充分尊重上市公司的独立自主经营，不会利用自身控制地位谋取不当利益，限制任何上市公司正常的商业机会或发展，并将公正对待各相关企业，按照其自身形成的核

心竞争优势，依照市场商业原则参与公平竞争，不损害上市公司和其他股东的合法

39深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文利益。

3、在上市公

司审议是否与本公司及本公司控制的下属企业存在同业竞争的董事会或股东大会上，本公司将按规定进行回避不参与表决。

4、如上市公

司认定本公司或本公司控

股、实际控制的其他企业正在或将要从事的业务与上市公司存在同业竞争，则本公司将在上市公司提出异议后自行或要求相关企业及时转让或终止上述业务。5、本公司保证严格遵守中国证券监督管理委员

会、证券交易所有关规定及

《公司章程》等公司管理制

度的规定，与其他股东一样平等地行使股

东权利、履行

股东义务，不利用本公司对上市公司的控制地位谋取不当利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。如违反上述承诺给上市公司造成损失，本公司将向上市公司进行赔偿。”珠海市珠光集为进一步维护团控股有限公上市公司及其珠海市珠光集司拟通过无偿全体股东特别承诺人按照承同业竞争控股股东团控股有限公其他划转方式受让是中小股东的诺推进相关事

司珠海市人民政合法权益，保宜。

府国有资产监障上市公司经督管理委员会营的独立性和

40深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

持有的珠海大持续性，防范横琴集团有限潜在的同业竞

公司90.21%的争风险，本公股权，进而间司特作出如下接持有深圳世承诺：

联行集团股份“1、针对本有限公司次收购完成后

30.58%表决权与上市公司部股份。分业务存在同业竞争的情况，本公司将自收购完成之

日起五年内，结合企业实际情况及所处行业特点与发展状况，及监管部门皆认可的方式履行相关

决策程序，妥善解决部分业务同业竞争的情况。前述解决方式包括但

不限于：(1)

资产重组:采取现金对价或者发行股份对价等相关法律法规允许的不同方式购买资

产、资产置

换、资产转让或其他可行的重组方式；

(2)业务调

整：通过资产

交易、业务划分等不同方式实现业务区分，包括但不限于在业务构

成、服务领域与客户群体等方面进行区

分；(3)在法律法规和相关政策允许的范围内其他可行的解决措施。

在处理存在同业竞争的业务

的过程中，本公司将充分尊重和保障上市公司中小股东的利益，并在获得上市公司

41深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

的股东大会及证券监督管理

机关、证券交

易所同意后，积极推动实施。

2、本公司将

依法采取必要及可行的措施来避免本公司及本公司控制的其他企业与上市公司发生恶性及不正当

的同业竞争，保证遵守法律法规规定及上市公司的章程，与其他股东一样平等的行使股东权

利、履行股东义务，充分尊重上市公司的独立自主经营，不会利用自身控制地位谋取不当利益，限制任何上市公司正常的商业机会或发展，并将公正对待各相关企业，按照其自身形成的核

心竞争优势，依照市场商业原则参与公平竞争，不损害上市公司和其他股东的合法利益。

3、在上市公

司审议是否与本公司及本公司控制的下属企业存在同业竞争的董事会或股东大会上，本公司将按规定进行回避不参与表决。

4、如上市公

司认定本公司或本公司控

股、实际控制的其他企业正

42深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

在或将要从事的业务与上市公司存在同业竞争，则本公司将在上市公司提出异议后自行或要求相关企业及时转让或终止上述业务。

5、本公司承

诺如获得任何同业竞争相关商业机会将及时通知上市公司并将商业机会进行让渡。

6、本公司保

证严格遵守中国证券监督管

理委员会、证券交易所有关规定及《公司章程》等公司管理制度的规定，与其他股东一样平等地行使股东权

利、履行股东义务，不利用本公司对上市公司的控制地位谋取不当利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。如违反上述承诺给上市公司造成损失，本公司将向上市公司进行赔偿。”四、董事和高级管理人员情况

1、基本情况公司第六届董事会已于2025年12月28日任期届满，公司于2025年12月27日披露了《关于董事会换届延期的公告》，公司董事会、董事会各专门委员会及高级管理人员的任期相应顺延，目前换届工作仍在筹备中。在新一届董事会换届选举工作完成前，公司第六届董事会全体成员、董事会各专门委员会成员及高级管理人员将按照相关法律法规和公司章程等有关规定，继续履行相应的职责和义务。

43深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

股份本期增本期减任期任期其他增增减任职期初持股数持股份持股份期末持股数姓名性别年龄职务起始终止减变动变动状态（股）数量数量（股）

日期日期（股）的原

（股）（股）因

20252025

陈卫董事年01年12男52现任00000城长月16月28日日

20222025

陈卫年12年12男52董事现任00000城月29月28日日

20072025

联席陈劲年08年12男62董事现任1829961000018299610松月21月28长日日

20242025年06年12朱江男58董事离任122600000122600月11月22日日

20242025

总经年05年12朱江男58现任00000理月24月28日日

20162025

任克年09年12男76董事现任00000雷月08月28日日

20222025

裴书年12年12女38董事现任00000华月29月28日日

20232025年04年07薛文女52董事离任00000月21月24日日

20252025

田杨年10年12男57董事现任00000明月28月28日日

20202025

马志独立年09年12男52现任00000达董事月18月28日日

20202025

郭天独立年09年12男56现任00000武董事月18月28日日

20192025

张建独立年10年12男60现任00000平董事月09月28日日

20232025

吴文独立年04年12女60现任00000媛董事月21月28日日

44深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

20252025

卓嘉年02年12女38董事现任00000欣月11月28日日

20252025

职工年12年12莫华男44现任00000董事月23月28日日

20222025

霍佳年12年05男64监事离任00000震月29月16日日

20242025

于克职工年05年05男50离任614005330000114700增持彪监事月31月16日日

20192025

刘唯副总年12年12男54现任00000唯经理月30月28日日

20232025

副总年01年12王兵男47现任40000004000经理月13月28日日

20232025

陈志财务年03年12男56现任00000聪总监月28月28日日

20212025

董事吴惠年01年12女46会秘现任00000明月19月28书日日

20202025

董事年09年01胡嘉男59离任00000长月18月16日日

合计------------18487610533000018540910--报告期是否存在任期内董事和高级管理人员离任的情况

□是□否

公司原董事长胡嘉先生因个人原因，于2025年1月16日申请辞去公司董事长职务，辞职以后不在公司担任任何职务。

因公司根据《公司法》《上市公司章程指引》等相关规定，于2025年4月17日、2025年5月16日召开第六届董事会第十八次会议、2024年度股东大会审议通过《关于修改〈公司章程〉的议案》，公司不再设置监事会，公司原监事霍佳震先生、职工监事于克彪先生离任。

公司原董事薛文女士因个人原因，于2025年7月24日申请辞去公司董事职务，辞职后不在公司及下属子公司担任任何职务。

公司原董事朱江先生因个人原因，于2025年12月22日申请辞去公司董事职务，辞职后仍担任公司总经理。

公司董事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因胡嘉董事长离任2025年01月16日个人原因霍佳震监事离任2025年05月16日个人原因

45深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

于克彪职工监事离任2025年05月16日个人原因薛文董事离任2025年07月24日个人原因朱江董事离任2025年12月22日个人原因

2、任职情况

公司现任董事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责

1、董事主要工作经历

陈卫城先生，中国国籍，1974年生，研究生学历。现任珠光资本有限公司董事。现任本公司董事、董事长，董事任期为2022年12月29日至2025年12月28日，董事长任期为2025年1月16日至2025年12月28日。

陈劲松先生，中国国籍，持有香港永久性居民身份证，1964年生，同济大学管理工程研究生学历、硕士学位。1988年-1994年任职中建工程总公司。目前兼任住房和城乡建设部科学技术委员会房地产市场服务专业委员会委员、同济大学校董、阿拉善 SEE 生态协会终身会员、深圳市红树林湿地保护基金会发起人、终身荣誉理事，曾任第九任中城联盟轮值主席。

现任本公司董事、联席董事长，董事任期为2022年12月29日至2025年12月28日；联席董事长任期为2023年1月13日至2025年12月28日。

任克雷先生，中国国籍，无境外居留权，1950年生，毕业于北京大学经济系，本科学历。现任本公司董事，任期为

2022年12月29日至2025年12月28日。

裴书华女士，中国国籍，无境外居留权，1988年生，研究生学历。现任珠海市珠光集团控股有限公司董事、珠海交通控股集团有限公司董事、珠海航空有限公司董事。现任本公司董事，任期为2022年12月29日至2025年12月28日。

田杨明先生，中国国籍，1969年生，大学本科学历。现任珠海市珠光集团控股有限公司董事会秘书、运营中心总经理、办公室/董事会办公室主任。现任本公司董事，任期为2025年10月28日至2025年12月28日。

卓嘉欣女士，中国国籍，1988年生，大学本科学历。现任珠海市珠光集团控股有限公司审计内控部副总监、珠海大横琴集团有限公司董事。现任本公司董事，任期为2025年2月11日至2025年12月28日。

莫华先生，中国国籍，1982年生，硕士研究生学历。2013年至2015年任深圳世联行集团股份有限公司战略投资部高级研究员，2015年至2017年任中国南山开发(集团)股份有限公司研究与发展部高级经理。2017年至今任深圳世联行集团股份有限公司战略投资部投资总监。现任本公司职工董事，任期为2025年12月23日至2025年12月28日。

马志达先生，中国国籍，持有澳门永久性居民身份证，1974年生，北京大学政府管理学院政治系政治学博士学位。现任东西汇投资股份有限公司董事长、礼达联马（珠海）股权投资管理有限公司董事长、澳马集团有限公司董事长、澳门泊

车管理股份有限公司董事、中国人民政治协商会议广东省委员会常务委员、澳门特别行政区经济发展委员会委员、澳门特

46深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

别行政区统计咨询委员会委员、澳门中华总商会副理事长等。现任本公司独立董事，任期为2022年12月29日至2025年

12月28日。

郭天武先生，中国国籍，1970年生，法学博士，中山大学法学院教授、博士生导师，国家高端智库中山大学粤港澳发展研究院首席专家。目前兼任中华司法研究会特约研究员、广东省粤澳合作法律咨询委员会粤方专家、广州市人民政府法律顾问、广州市人民政府决策咨询专家、广东省法学会诉讼法学研究会副会长、广东省法学会港澳基本法研究会副会长、

广东岭南律师事务所兼职律师、广东广弘控股股份有限公司独立董事、广州市广百股份有限公司独立董事。现任本公司独立董事，任期为2022年12月29日至2025年12月28日。

张建平先生，中国国籍，无境外永久居留权，1966年生。张建平先生自1991年7月起在对外经济贸易大学国际商学院任教，曾任会计与财务管理学系主任、国际商学院副院长，现为对外经济贸易大学国际商学院教授、博士生导师、对外经济贸易大学资本市场与投融资研究中心主任。目前还担任中国第一重型机械股份公司和深圳市卫光生物制品股份有限公司独立董事。张建平先生曾担任北京大学国发院、上海交通大学、浙江大学、长江商学院、东北财经大学、武汉大学、中南财经大学、北京科技大学和德克萨斯大学（美国）等十余家大学的 EMBA“高级财务管理”客座教授，曾获得 10 项国家级或省部级荣誉和4项校级荣誉，出版（包括合编）16本著作，发表了二十多篇科研论文，主持过两项省部级课题，参与七项国家自然科学基金、社科基金和部委委托项目。现任本公司独立董事，任期为2022年12月29日至2025年12月28日。

吴文媛女士，中国国籍，无境外居留权，1966年3月18日生，重庆大学（原重庆建筑工程学院)研究生学历。现任深圳市雅克兰德设计有限公司总经理，资深规划师，低冲击发展在中国研究与行动小组召集人。主持项目《乐从镇北围片区空间概念规划设计》，于 2014 年 10 月获第六届世界健康城市联盟会议 DWA（Design for well-beingaward）空间设计优异奖，获得 2015 年中国城市化贡献力人物奖，2017 年获美国国务院邀请，作为 IVLP 访问学者。现任本公司独立董事，独立董事任期为2023年04月21日至2025年12月28日。

2、高级管理人员主要工作经历

朱江先生，中国国籍，无境外居留权，1968年生，湘潭大学机械工程系金属材料及热处理专业工学学士。1990年-

1999年任职核工业部710厂，历任车间副主任、分厂副厂长、分公司副总经理；1999年-2002年任职深圳信立怡高物业顾

问有限公司；2002年-2024年担任山东世联怡高物业顾问有限公司总经理，2020年开始兼任世联行执行副总裁，2024年6月11日至2025年12月28日担任公司董事。现任本公司总经理，任期为2024年5月24日至2025年12月28日。

刘唯唯先生，中国国籍，无境外居留权，1972年生，北京航天航空大学硕士研究生学历。2010年加入世联行，历任集团战略投资中心投资总监、高级投资总监，现任集团副总经理、战略投资中心总经理，集团副总经理任期为2023年1月13日至2025年12月28日。

47深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

王兵先生，中国国籍，无境外居留权，1979年生，天津大学硕士研究生学历，历任公司咨询事业部高级经理、事业部总经理。曾任职卓越商企服务集团，负责市场发展、投资并购及投后企业的整合运营。现任集团副总经理、集团资管业务发展中心总经理，负责全国资管业务的经营管理工作。集团副总经理任期为2023年1月13日至2025年12月28日。

陈志聪先生，中国国籍，1970年7月生，大学本科会计学专业，中国注册会计师，高级会计师。曾就职于大华会计师事务所珠海分所，任部门经理。曾任珠海大横琴发展有限公司财务部副总监，曾兼任珠海大横琴创新发展有限公司财务经理。现任本公司财务总监，任期为2023年3月28日至2025年12月28日。

吴惠明女士，中国国籍，1980年生，清华大学研究生学历、硕士学位。曾任贏家時尚控股有限公司、武汉禾元生物科技股份有限公司等董事会秘书；2020年9月加入世联行，现任本公司董事会秘书，任期为2023年1月13日至2025年12月28日。

控股股东、实际控制人同时担任上市公司董事长和总经理的情况

□适用□不适用在股东单位任职情况

□适用□不适用任职人在股东单位担任期终止日在股东单位是否领股东单位名称任期起始日期员姓名任的职务期取报酬津贴

陈劲松世联地产顾问（中国）有限公司董事2012年06月23日否

2025年10

陈卫城珠海大横琴集团有限公司总经理助理2022年07月18日是月16日

2025年11

卓嘉欣珠海大横琴集团有限公司财务部副总监2024年08月01日是月12日卓嘉欣珠海大横琴集团有限公司董事2025年11月19日是在其他单位任职情况

□适用□不适用任职人在其他单位担任任期起始在其他单位是否其他单位名称任期终止日期员姓名的职务日期领取报酬津贴陈劲松上海中城联盟投资管理股份有限公司董事否

2025年022025年12月

陈卫城深圳市宝鹰建设集团股份有限公司董事、董事长否月12日29日

2025年12

陈卫城珠光资本有限公司董事否月29日

2022年12

裴书华珠海交通控股集团有限公司董事否月12日

2025年04

裴书华珠海市珠光集团控股有限公司董事否月22日

2023年06

裴书华珠海航空有限公司董事否月29日审计内控部副总2025年11卓嘉欣珠海市珠光集团控股有限公司否监月12日

2024年102025年12月

卓嘉欣珠海建工控股集团有限公司董事否月10日29日珠海大横琴城市公共资源经营管理有限2024年102026年01月卓嘉欣董事否公司月10日09日

2026年01

田杨明珠海市珠光集团控股有限公司董事会秘书是月30日

48深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

运营中心总经

2025年11

田杨明珠海市珠光集团控股有限公司理、办公室/董是月05日事会办公室主任经营部（企业管

2025年042025年10月田杨明珠海市珠光集团控股有限公司理部）临时负责是月30日16日人

2023年062025年11月

田杨明珠海市珠光集团控股有限公司运营总监是月19日05日

2023年052025年11月

田杨明珠海市珠光集团控股有限公司经营部经理是月29日05日

2022年112025年12月

田杨明珠光(澳门)金融租赁股份有限公司董事、董事长否月25日12日

执行董事、经2023年052025年12月田杨明珠海市珠光新能源有限公司否

理、法定代表人月22日12日

2023年07

陈志聪琴澳达发展有限公司董事否月13日

2019年06

张建平中国第一重型机械股份公司独立董事是月25日

2025年07

张建平深圳市卫光生物制品股份有限公司独立董事是月17日

2020年082027年02月

郭天武广东广弘控股股份有限公司独立董事是月31日01日

2022年122028年12月

郭天武广州市广百股份有限公司独立董事是月12日22日

2021年03

马志达澳马集团有限公司董事否月01日

普强时代（珠海横琴）信息技术有限公2018年01马志达董事否司月01日

2015年05

马志达东西汇投资股份有限公司董事是月01日

2019年02

马志达礼达控股股份有限公司董事否月01日

2001年09

马志达澳门泊车管理股份有限公司董事是月01日

2001年09

马志达澳马建筑集团有限公司董事否月01日

2002年04

马志达清朗环保顾问有限公司董事是月01日

2015年07

马志达剑鱼投资有限公司董事否月01日

2015年05

马志达东西汇（横琴）发展有限公司董事否月01日

礼达联马（珠海）股权投资管理有限公2019年02马志达董事否司月01日

2019年09

马志达澳马（江门）开发建设有限公司董事否月01日

2021年05

马志达琴澳达发展有限公司董事否月01日

执行董事、总经2001年12吴文媛深圳市雅克兰德设计有限公司是理月10日

2022年07

王兵北京博大世联科技服务有限公司董事否月04日王兵武汉新控城市运营服务有限公司董事否公司现任及报告期内离任董事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况

□适用□不适用

49深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

3、董事、高级管理人员薪酬情况

董事、高级管理人员薪酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

（1）决策程序

公司董事、高级管理人员薪酬方案由董事会薪酬与考核委员会制定，明确薪酬确定依据和具体构成。董事薪酬方案由股东会决定，并予以披露。高级管理人员薪酬方案由董事会批准，向股东会说明，并予以充分披露。

（2）确定依据

公司董事报酬依据公司经营情况、职责履行情况及行业标准综合确定，月度领取固定董事津贴；高级管理人员报酬根据公司经营目标达成情况、职责履行情况、行业标准及年度绩效完成情况综合确定。高级管理人员的薪酬构成为基本薪酬与绩效薪酬，其报酬与其所在岗位、承担的管理职责、管辖范围及绩效考核结果紧密挂钩。该付薪机制的核心逻辑是将高管个人收益与公司整体利益深度绑定，既激励高管团队全力推动公司经营提质、战略落地，也要求团队共同承担经营压力与市场风险，切实维护全体股东的核心利益。

（3）实际支付情况

公司董事、高级管理人员的薪酬依据确定的薪酬标准，基本薪酬（津贴）按月支付，绩效薪酬根据当年实际经营目标达成情况及对公司的价值贡献综合考核后支付。

公司报告期内董事和高级管理人员薪酬情况

单位：万元从公司获得的是否在公司关姓名性别年龄职务任职状态税前报酬总额联方获取报酬陈卫城男52董事长现任0是陈劲松男62联席董事长现任48否朱江男58董事任免0否

朱江男58总经理现任123.34否任克雷男76董事现任18否裴书华女38董事现任0是薛文女52董事离任0否田杨明男57董事现任0是马志达男52独立董事现任18否郭天武男56独立董事现任18否张建平男60独立董事现任18否吴文媛女60独立董事现任18否卓嘉欣女38董事现任0是

莫华男44职工董事现任0.65否

霍佳震男64监事离任6.76否

于克彪男50职工监事离任11.01否

刘唯唯男54副总经理现任65.21否

王兵男47副总经理现任108.95否

陈志聪男56财务总监现任57.65否

吴惠明女46董事会秘书现任61.71否胡嘉男59董事长离任0否

合计--------573.28--

50深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司董事、高级管理人员的薪酬根据2024年股东大

会审议通过的《2025年度董事、高管薪酬议案》、报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的考核依据董事会审议过的2025年高级管理人员绩效方案核算执行。

报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的考核完成情况已完成

公司董事、高级管理人员2025年所有年度绩效薪酬报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的递延支付安排实际支付安排递延至2025年年报披露之后。

报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的止付追索情况不适用其他情况说明

□适用□不适用

1.副总经理王兵先生作为公司大资管业务负责人，在2025年度带领团队实现大资管业务经营性利润稳中有升，经营性净

现金流由负转正，大幅改善；同时，在物业行业专业细分市场拓展取得突破，其绩效薪酬较上年增长。

2.财务总监陈志聪在协助推进横琴补贴申报落实等方面表现突出，给予专项奖励1.8万元。

3.董事会秘书吴惠明在推进某项目处置工作中表现突出，给于专项奖励10万元。该处置工作于2024年开始至2025年结束，于2025年发放相关奖励，将其计入2025年综合薪酬。

五、报告期内董事履行职责的情况

1、董事出席董事会及股东会的情况

董事出席董事会及股东会的情况是否连续两本报告期应以通讯方式现场出席董委托出席董缺席董事会次未亲自参出席股东会董事姓名参加董事会参加董事会事会次数事会次数次数加董事会会次数次数次数议陈卫城1111000否1陈劲松1101100否0任克雷1101010否0裴书华1101010否0田杨明10100否0卓嘉欣1111000否0莫华00000否0马志达1101100否1郭天武1111000否1张建平1101100否1吴文媛1111000否1连续两次未亲自出席董事会的说明不存在连续两次不出席董事会的情形。

2、董事对公司有关事项提出异议的情况

董事对公司有关事项是否提出异议

□是□否报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

51深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

3、董事履行职责的其他说明

董事对公司有关建议是否被采纳

□是□否董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明

公司董事严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》等法律法规及公司制度的规定，依法履行职责。报告期内，公司董事认真出席董事会会议和股东会，并对提交董事会审议的各项议案各抒己见、深入讨论，为公司的健康发展建言献策，在做出决策时充分考虑中小股东的利益和诉求，切实增强了董事会决策的科学性与可行性。同时，公司董事积极参加有关培训，提高履职能力，主动关注公司经营管理信息、财务状况、重大事项等，推动公司生产经营各项工作持续、稳定、健康发展。独立董事勤勉尽责，积极了解公司经营状况、内部控制体系建设以及公司董事会、股东会决议的执行情况，提醒公司充分发挥内部审计部门的审核力度，及时发现实际运作中存在的问题，及时调整及修订公司流程、制度，做到有法可依，有据可寻。督促公司依据监管部门公司治理的相关要求，加大公司内部控制管理，逐步提升公司管理水平。并利用出席公司相关会议的机会，积极深入公司及子公司进行现场调研，并利用自己的专业知识做出独立、公正的判断。

六、董事会下设专门委员会在报告期内的情况异议事委员召开其他履行项具体会名成员情况会议召开日期会议内容提出的重要意见和建议职责的情情况称次数况（如有）战略与可持续发展委员战略会严格按照《公司陈卫城先生、陈劲与可法》、《公司章程》、《战松先生、朱江先持续略与可持续发展委员会

生、任克雷先生、2025年04讨论2025年度发展1工作细则》等相关法律不适用不适用

裴书华女士、卓嘉月24日战略规划。

委员法规开展工作，勤勉尽欣女士、马志达先会委责，并根据公司的实际生（独立董事）员情况，提出了相关的意见。

陈劲松先生、郭天2025年01审核非独立董事提名武先生（独立董月16日候选人卓嘉欣女委员2不适用不适用不适用

事）、张建平先生会2025年10士、田杨明先生（独立董事）月09日的任职资格。

2025年04审议《2024年年每季度审审计委员会严格按照月16日度财务会计报告阅内控审

《公司法》、《公司章审计张建平先生（独立2025年04及年报中的财务计工作报程》、《审计委员会工作委员月21日信息》、《2024年告，与年董事）、马志达先生细则》等相关法律法规

7审会计师不适用

会度内部控制评价（独立董事）、裴书2025年07开展工作，勤勉尽责，报告》、《审计委沟通华女士月11日并根据公司的实际情员会对2024年2025年况，提出了相关的意

2025年08度年审会计师履度审计工见。

月14日行监督职责情况作等。

52深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文2025年09报告》、《关于续月30日聘2025年度审计机构的议

2025年10案》、《关于全资月17日子公司使用公积金弥补亏损的议

2025年12案》、2025年定

月25日期报告及业绩预告的财务信息等薪酬委员会严格按照

《公司法》、《公司章程》、《薪酬与考核委员薪酬郭天武先生（独立审议《2025年度会议事规则》等相关法与考2025年04董事）、张建平先生1董事、高管薪酬律法规开展工作，勤勉不适用不适用核委月23日（独立董事）议案》尽责，并根据公司的实员会际情况，提出了相关的意见，经过充分沟通讨论，一致通过该议案。

七、审计委员会工作情况审计委员会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险

□是□否审计委员会对报告期内的监督事项无异议。

八、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）110

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）5453

报告期末在职员工的数量合计（人）5563

当期领取薪酬员工总人数（人）5563

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）0专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）经营管理类174销售类1543策划类426顾问类58金融类10工程类99资管运营类2297客户类37业务支持类386职能类533合计5563教育程度

教育程度类别数量（人）博士1

53深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

硕士100本科1593专科2562高中及以下1307合计5563

2、薪酬政策

世联行集团薪酬政策秉持战略与业绩双导向、效益优先、公平激励的核心理念，紧密围绕公司经营目标和战略目标，依据员工工作目标完成情况进行综合评估付薪，确保关键管理人员与公司发展保持协同，切实履行岗位职责，助力战略落地与经营目标达成，保障股东长期利益。

公司坚持价值导向、效益优先的薪酬分配原则，在价值分配中重点向持续创造价值、推动高质量发展的员工倾斜。同时，建立公正透明、可追溯的员工绩效与履职评价标准及流程，确保评价过程规范、结果客观，合理回报员工岗位价值，兼顾内部公平与外部竞争力，营造良性激励氛围，增强员工归属感与凝聚力。

员工薪酬严格与岗位价值、管理职责、管辖范围及绩效考核结果挂钩，严格执行“薪随岗变”机制，确保薪酬与岗位责任相匹配。

2025年，为进一步激活利润中心的发展动能，强化业务单元价值创造能力，提升公司业务战略执行穿透力，公司设立

业务经营团队分润机制。该机制重点面向对公司利润实现承担主要责任且非业绩提成取薪的核心关键管理人员，依据各利润中心及核心人员的利润贡献度、结合其管辖的利润中心的经营性净现金流情况进行激励分配，以充分调动核心团队积极性与主动性，推动公司整体盈利能力提升，实现公司、股东与核心员工的共赢。

公司薪酬政策的制定、执行与披露严格遵循相关法律法规及监管要求，确保决策程序合规、信息披露透明，切实保障全体股东及员工的合法权益，为公司持续健康发展提供坚实的薪酬激励支撑。

3、培训计划

世联行积极支持员工成长与发展，通过持续完善新人培训、岗位专业培训及管理人员培训的多层次培训体系，系统开展各类培训活动，促进员工个人能力与专业技能的提升，助力其不断丰富专业知识、拓宽职业视野。为从制度层面保障培训工作的规范推进，公司在《员工手册》中明确了员工培训与发展政策，内容涵盖培训理念、培训体系、培训方式以及培训信息的公布与查询机制，为员工成长提供了清晰的制度指引和系统性支持。

除公司内部培训外，世联行积极整合外部优质学习资源，与多家专业机构和行业协会开展合作，组织覆盖多个方向的系统培训，以满足员工在各发展阶段的专业提升需求。同时，公司结合业务战略与人才发展规划，选派员工参与外部专业课程、行业交流及标杆学习等活动，助力员工拓展视野。

此外，公司积极支持员工参与由专业机构及行业协会组织的专项学习与职业认证培训，鼓励员工通过持续教育、学历提升及职业资格考取等方式，不断提升专业能力与综合素质。在领导力发展方面，公司同样支持员工参与相关学历提升及认证项目，内部领导力培训项目面向全体员工开放，助力各级员工提升综合能力。

新人培训

54深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

世联行为促进新员工快速适应工作环境并融入团队，为其制定了针对性的入职培训方案。对于通过校园招聘加入的新员工，我们安排了系统性的职业素养培育与职场必备技能培训；对于社会招聘加入的新同事，我们则侧重于深化其对企业文化的理解与认同，使员工快速理解岗位职能。

岗位专业培训

世联行持续对岗位专业培训的内容与形式进行创新，紧密围绕公司战略与人才发展需求，制定系统性培训计划，全面提升员工的综合素养与专业能力。

本年度，岗位培训聚焦于全链路营销、新媒体运营及运营服务产品创新等维度。我们构建了“线下集中面授、线上自主录播、实时互动直播”三位一体的培训模式。该模式兼顾了学习的系统性与灵活性，支持员工随时随地深化学习与复盘管理人员培训

我们深知高管团队在企业发展中的核心作用，持续完善高管培训体系，以支持其个人能力提升与职业成长。公司紧密围绕高管实际需求与企业战略方向，系统设计培训内容，积极组织面向标杆企业的专题学习与实地参访，汲取先进管理经验。

同时，公司鼓励高管参与高校的高级管理在线课程学习和交流，通过案例研究、项目协作及跨团队研讨等多种形式，切实提升战略思维、领导力及综合管理能力，促进理论与实践紧密结合，为企业发展提供坚实的人才支撑。

4、劳务外包情况

□适用□不适用

劳务外包的工时总数（小时）488362

劳务外包支付的报酬总额（元）22965232.68

九、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况□适用□不适用

公司制定了《2025-2027年度股东分红回报规划》，并严格按照规划执行。

现金分红政策的专项说明

是否符合公司章程的规定或股东会决议的要求：是

分红标准和比例是否明确和清晰：是

相关的决策程序和机制是否完备：是

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：是

公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及下一步为增强投资者回报水平拟采取的举措：是中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护：是现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明：不适用公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案

□适用□不适用本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

55深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

□适用□不适用

公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

十、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

十一、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

公司根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控制监管要求，按照公司实际情况，健全内部管理、强化信息披露，规范公司运作行为，已经建立了有效的内部控制体系；并根据业务的不断发展，本年度不断完善和健全公司内控体系，同时通过加强内审部门对内控制度执行情况的监督力度，保证内控制度得到有效执行。公司《2025年度内部控制自我评价报告》反映了公司内部控制的建设和实施情况，报告期公司不存在内部控制建设和实施的重大缺陷。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是□否

十二、公司报告期内对子公司的管理控制情况整合中遇到的已采取的解决公司名称整合计划整合进展解决进展后续解决计划问题措施不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用对子公司的管理控制存在异常

□是□否

十三、内部控制评价报告或内部控制审计报告

1、内控评价报告

内部控制评价报告全文披露日期2026年04月04日

内部控制评价报告全文披露索引 详见巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)披露的《2025 年度内部控制评价报告》纳入评价范围单位资产总额占公司合

99.09%

并财务报表资产总额的比例纳入评价范围单位营业收入占公司合

98.84%

并财务报表营业收入的比例缺陷认定标准类别财务报告非财务报告

财务报告重大缺陷的迹象包括：非财务报告缺陷认定主要以缺陷对业

*公司董事和高级管理人员的舞弊行务流程有效性的影响程度、发生的可为；能性作判定。

定性标准

*重述以前年度财务报表，以更正由如果缺陷发生的可能性较小，会降低于舞弊或错误导致的重大错报；工作效率或效果、或加大效果的不确

*注册会计师发现的却未被公司内部定性、或使之偏离预期目标为一般缺

56深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

控制识别的当期财务报告中的重大错陷；如果缺陷发生的可能性较高，会报；显著降低工作效率或效果、或显著加

*审计委员会和审计部对公司的对外大效果的不确定性、或使之显著偏离财务报告和财务报告内部控制监督无预期目标为重要缺陷；如果缺陷发生效。的可能性高，会严重降低工作效率或财务报告重要缺陷的迹象包括：效果、或严重加大效果的不确定性、

*未依照公认会计准则选择和应用会或使之严重偏离预期目标为重大缺计政策；陷。

*对于非常规或特殊交易的账务处理没有建立相应的控制机制或没有实施且没有相应的补偿性控制；

*对于期末财务报告过程的控制存在一项或多项缺陷且不能合理保证编制

的财务报表达到真实、完整的目标。

一般缺陷是指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。

定量标准以税前利润、资产总额、营定量标准以税前利润、资产总额、营业收入作为衡量指标。业收入作为衡量指标。

*内部控制缺陷可能导致或导致的损*内部控制缺陷可能导致或导致的损

失与利润表相关的，以税前利润指标失与利润表相关的，以税前利润指标衡量（当利润总额为负数时，以营业衡量（当利润总额为负数时，以营业收入作为替代基数）。如果该缺陷单独收入作为替代基数）。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告或连同其他缺陷可能导致的财务报告

错报金额小于税前利润的5%，则认定错报金额小于税前利润的5%，则认定为一般缺陷；如果超过税前利润5%，为一般缺陷；如果超过税前利润5%，小于10%认定为重要缺陷；如果超过小于10%认定为重要缺陷；如果超过

税前利润10%则认定为重大缺陷。税前利润10%则认定为重大缺陷。

*内部控制缺陷可能导致或导致的损*内部控制缺陷可能导致或导致的损

失与资产管理相关的，以资产总额指失与资产管理相关的，以资产总额指定量标准标衡量。如果该缺陷单独或连同其他标衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额小缺陷可能导致的财务报告错报金额小

于资产总额的0.5%，则认定为一般缺于资产总额的0.5%，则认定为一般缺陷；如果超过资产总额0.5%，小于1%陷；如果超过资产总额0.5%，小于1%认定为重要缺陷；如果超过资产总额认定为重要缺陷；如果超过资产总额

1%则认定为重大缺陷。1%则认定为重大缺陷。

*内部控制缺陷可能导致或导致的损*内部控制缺陷可能导致或导致的损

失与收入相关的，以收入总额指标衡失与收入相关的，以收入总额指标衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额小于收可能导致的财务报告错报金额小于收

入总额的1%，则认定为一般缺陷；如入总额的1%，则认定为一般缺陷；如果超过收入总额1%，小于2%认定为重果超过收入总额1%，小于2%认定为重要缺陷；如果超过收入总额2%则认定要缺陷；如果超过收入总额2%则认定为重大缺陷。为重大缺陷。

财务报告重大缺陷数量（个）0

非财务报告重大缺陷数量（个）0

财务报告重要缺陷数量（个）0

非财务报告重要缺陷数量（个）0

2、内部控制审计报告

□适用□不适用内部控制审计报告中的审议意见段

我们认为，世联行于2025年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

57深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

内控审计报告披露情况披露内部控制审计报告全文披露日期2026年04月04日详见巨潮资讯网(www.cninfo.com.cn)披露的《2025 年度内部控制审计报告全文披露索引内部控制审计报告》内控审计报告意见类型标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是□否会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

□是□否报告期或上年度是否被出具内部控制非标准审计意见

□是□否

十四、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用。

十五、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

□是□否

十六、社会责任情况

公司在股东权益保护、职工权益保护、供应商、客户和消费者权益保护、环境保护与可持续发展、公共关系和社会公

益事业等方面履行社会责任的具体情况，请参见公司于同日披露的《2025 年可持续发展报告（暨 ESG 报告）》。

十七、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况

公司报告期内暂未开展巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作。

58深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末

尚未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限履行情况股改承诺无无无无无

"1、确保上市公司人员独立

（1）保证上市公司的总经

理、副总经

理、财务负责

人、董事会秘书等高级管理人员在上市公

司专职工作，不在本公司及本公司控制的其他公司中担

任除董事、监事以外的其他职务，且不在本公司及本公司控制的其他公司中领薪。

截至公告之

（2）保证上日，上述承诺收购报告书或关于保证上市市公司的财务

2020年08月得到了严格履

权益变动报告大横琴公司独立性的人员独立，不

08日行，没有发生

书中所作承诺承诺在本公司及本承诺人违反该公司控制的其承诺的情形。

他公司中兼职或领取报酬。

2、确保上市

公司资产独立

完整（1）保证上市公司具有独立完整的资产，上市公司的资产全部处于上市公司

的控制之下，并为上市公司独立拥有和运营。保证本公司及本公司控制的其他公司不以任何方式违法违规占用上市公司的资

59深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文金、资产。

（2）保证不以上市公司的资产为本公司及本公司控制的其他公司的债务违规提供担保。3、确保上市公司的财务独立

（1）保证上市公司建立独立的财务部门和独立的财务核算体系。

（2）保证上市公司具有规范独立的财务会计制度和对子公司的财务管理制度。

（3）保证上市公司独立在

银行开户，不与本公司及本公司控制的其他公司共用银行账户。（4）保证上市公司能够作出独立

的财务决策，本公司及本公司控制的其他公司不通过违法违规的方式干预上市公司

的资金使用、调度。（5）保证上市公司依法独立纳税。

4、确保上市

公司机构独立

（1）保证上市公司依法建立健全股份公司法人治理结构，拥有独立、完整的组织机构。（2）保证上市公司

的股东大会、

董事会、独立

董事、监事

会、高级管理人员等依照法

律、法规和公司章程独立行使职权。（3）

60深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

保证上市公司

拥有独立、完整的组织机构，与本公司及本公司控制的其他公司间不存在机构混同的情形。

5、确保上市

公司业务独立

（1）保证上市公司拥有独立开展经营活

动的资产、人

员、资质和能力，具有面向市场独立自主持续经营的能

力。（2）保证尽量减少本公司及本公司控制的其他公司与上市公司的

关联交易，无法避免或有合理原因的关联交易则按照公

开、公平、公正的原则依法进行。6、保证上市公司在其他方面与本公司及本公司控制的其他公司保持独立本公司保证严格履行本承诺函

中各项承诺，如因违反该等承诺并因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应的赔偿责任。

"

"1、针对本次公司于2023收购完成后与年7月28日上市公司存在召开第六届董的部分业务存事会第四次会

在同业竞争的议、2023年8情况，本公司月15日召开关于避免同业2020年08月2026年8月大横琴将自收购完成2023年第一次竞争的承诺08日28日之日起36个临时股东大月内，结合企会，审议通过业实际情况及《关于公司控所处行业特点股股东避免同

与发展状况，业竞争承诺延及监管部门皆期的议案》，

61深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

认可的方式履控股股东将在行相关决策程2026年8月序，妥善解决28日前，结合部分业务同业企业实际情况竞争的情况。及所处行业特前述解决方式点与发展状

包括但不限况，及监管部

于：（1）资产门皆认可的方

重组：采取现式履行相关决

金对价或者发策程序，妥善行股份对价等解决部分业务相关法律法规同业竞争的情允许的不同方况。具体详见式购买资产、公司于2023

资产置换、资年7月29日产转让或其他披露的《关于可行的重组方公司控股股东

式；（2）业务避免同业竞争

调整：通过资承诺延期的公产交易、业务告》（2023-划分等不同方027）式实现业务区分，包括但不限于在业务构

成、服务领域与客户群体等方面进行区

分；（3）在法律法规和相关政策允许的范围内其他可行的解决措施。

在处理存在同业竞争的业务

的过程中，本公司将充分尊重和保障上市公司中小股东的利益，并在获得该等上市公司的股东大会及证券监督

管理机关、证券交易所同意后，积极推动实施。2、本公司将依法采取必要及可行的措施来避免本公司及本公司控制的其他企业与上市公司发生恶性及不正当的同业竞争，保证遵守法律法规规定及上市公司的章程，与其

62深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

他股东一样平等的行使股东

权利、履行股东义务，充分尊重上市公司的独立自主经营，不会利用自身控制地位谋取不当利益，限制任何上市公司正常的商业机会或发展，并将公正对待各相关企业，按照其自身形成的核

心竞争优势，依照市场商业原则参与公平竞争，不损害上市公司和其他股东的合法利益。3、在上市公司审议是否与本公司及本公司控制的下属企业存在同业竞争的董事会或股东大会上，本公司将按规定进行回避不参与表决。4、如上市公司认定本公司或本公

司控股、实际控制的其他企业正在或将要从事的业务与上市公司存在

同业竞争，则本公司将在上市公司提出异议后自行或要求相关企业及时转让或终止上述业务。

5、本公司保

证严格遵守中国证券监督管

理委员会、证券交易所有关规定及《公司章程》等公司管理制度的规定，与其他股东一样平等地行使股东权

63深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

利、履行股东义务，不利用本公司对上市公司的控制地位谋取不当利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。如违反上述承诺给上市公司造成损失，本公司将向上市公司进行赔偿。""1、截至本承

诺出具之日，本公司及本公司控制的其他公司与上市公司之间不存在其他关联交易或依照法律法规应披露而未披露的关联交易。2、本次权益变动完成后，本公司及本公司控制的其他公司将按

法律、法规及其他规范性文件规定的要求

尽可能避免、减少与上市公截至公告之

司的关联交日，上述承诺关于关联交易易；对于无法2020年08月得到了严格履大横琴

的承诺避免或有合理08日行，没有发生原因而发生的承诺人违反该

关联交易，本承诺的情形。

公司及本公司控制的其他公司将遵循市场

公正、公平、

公开的原则，与上市公司依

法签订协议，履行合法程序，按照有关法律、法规、其他规范性文件及上市公司

章程等规定，依法履行相关内部决策程序并及时履行信

息披露义务，保证关联交易

定价公允、合

64深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文理，交易条件公平，保证不利用关联交易非法转移上市

公司的资金、利润，亦不利用该等交易从事任何损害上市公司及其他股东合法权益的行为。3、本承诺在本公司作为上市公

司直接/间接控股股东期间持续有效。本公司保证严格履行本承诺函

中各项承诺，如因违反该等承诺并因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应的赔偿责任。

"

“（一）确保上市公司人员独立

1、保证上市

公司的总经

理、副总经

理、财务负责

人、董事会秘书等高级管理人员在上市公

司专职工作，不在本公司及本公司控制的其他公司中担截至公告之

任除董事、监日，上述承诺珠海市珠光集关于保证上市事以外的其他2025年09月得到了严格履团控股有限公公司独立性的职务，且不在03日行，没有发生司承诺函本公司及本公承诺人违反该司控制的其他承诺的情形。

公司中领薪。

2、保证上市

公司的财务人员独立，不在本公司及本公司控制的其他公司中兼职或领取报酬。

3、保证上市

公司拥有完整

独立的劳动、人事及薪酬管理体系，该等

65深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

体系和本公司及本公司控制的其他公司之间完全独立。

（二）确保上市公司资产独立完整

1、保证上市

公司具有独立

完整的资产，上市公司的资产全部处于上市公司的控制之下，并为上市公司独立拥有和运营。保证本公司及本公司控制的其他公司不以任何方式违法违规占用上市公

司的资金、资产。

2、保证不以

上市公司的资产为本公司及本公司控制的其他公司的债务违规提供担保。

（三）确保上市公司的财务独立

1、保证上市

公司建立独立的财务部门和独立的财务核算体系。

2、保证上市

公司具有规范独立的财务会计制度和对子公司的财务管理制度。

3、保证上市

公司独立在银行开户，不与本公司及本公司控制的其他公司共用银行账户。

4、保证上市

公司能够作出独立的财务决策，本公司及本公司控制的其他公司不通过违法违规的

66深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

方式干预上市公司的资金使用、调度。

5、保证上市

公司依法独立纳税。

（四）确保上市公司机构独立保证上市公司依法建立健全股份公司法人

治理结构，拥有独立、完整的组织机构。

保证上市公司

的股东大会、

董事会、独立

董事、高级管理人员等依照

法律、法规和公司章程独立行使职权。保证上市公司拥

有独立、完整

的组织机构，与本公司及本公司控制的其他公司间不存在机构混同的情形。

（五）确保上市公司业务独立保证上市公司拥有独立开展经营活动的资

产、人员、资

质和能力，具有面向市场独立自主持续经营的能力。保证尽量减少本公司及本公司控制的其他公司与上市公司

的关联交易，无法避免或有合理原因的关联交易则按照

公开、公平、公正的原则依法进行。

（六）保证上市公司在其他方面与本公司及本公司控制的其他公司保

67深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文持独立，本公司保证严格履行本承诺函中

各项承诺，如因违反该等承诺并因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应的赔偿责任。”“1、针对本次收购完成后与上市公司部分业务存在同业竞争的情况，本公司将自收购完成之

日起五年内，结合企业实际情况及所处行业特点与发展珠光集团积极状况，及监管研究并召开专部门皆认可的题会议，研究方式履行相关通过市场惯行

决策程序，妥的资产重组、善解决部分业股权委托管务同业竞争的

理、资产与业情况。前述解务转让、业务决方式包括但调整等方案解

不限于：（1）决同业竞争问

资产重组：采

题的可行性，取现金对价或力争在监管承者发行股份对珠海市珠光集诺期限内制定关于避免同业价等相关法律2025年09月2030年9月2团控股有限公切实可行的同竞争的承诺法规允许的不03日日司业竞争问题解同方式购买资决方案。集团产、资产置将坚持一业一

换、资产转让企原则从根源或其他可行的

上解决问题，重组方式；

推动板块整

（2）业务调

合、明确板块

整：通过资产

定位、杜绝内

交易、业务划

部无序竞争，分等不同方式全力支持世联实现业务区行聚焦主业实分，包括但不现高质量发限于在业务构展。

成、服务领域与客户群体等方面进行区

分；（3）在法律法规和相关政策允许的范围内其他可行的解决措施。

在处理存在同业竞争的业务

的过程中，本

68深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司将充分尊重和保障上市公司中小股东的利益，并在获得上市公司的股东大会及证券监督管理

机关、证券交

易所同意后，积极推动实施。

2、本公司将

依法采取必要及可行的措施来避免本公司及本公司控制的其他企业与上市公司发生恶性及不正当

的同业竞争，保证遵守法律法规规定及上市公司的章程，与其他股东一样平等的行使股东权

利、履行股东义务，充分尊重上市公司的独立自主经营，不会利用自身控制地位谋取不当利益，限制任何上市公司正常的商业机会或发展，并将公正对待各相关企业，按照其自身形成的核

心竞争优势，依照市场商业原则参与公平竞争，不损害上市公司和其他股东的合法利益。

3、在上市公

司审议是否与本公司及本公司控制的下属企业存在同业竞争的董事会或股东大会上，本公司将按规定进行回避不参与表决。

69深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

4、如上市公

司认定本公司或本公司控

股、实际控制的其他企业正在或将要从事的业务与上市公司存在同业竞争，则本公司将在上市公司提出异议后自行或要求相关企业及时转让或终止上述业务。

5、本公司承

诺如获得任何同业竞争相关商业机会将及时通知上市公司并将商业机会进行让渡。

6、本公司保

证严格遵守中国证券监督管

理委员会、证券交易所有关规定及《公司章程》等公司管理制度的规定，与其他股东一样平等地行使股东权

利、履行股东义务，不利用本公司对上市公司的控制地位谋取不当利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。如违反上述承诺给上市公司造成损失，本公司将向上市公司进行赔偿。”“1、本公司将严格遵守相

关法律法规、截至公告之中国证券监督日，上述承诺珠海市珠光集管理委员会和关于关联交易2025年09月2030年9月2得到了严格履团控股有限公深圳证券交易

的承诺03日日行，没有发生司所的规范性法承诺人违反该律文件以及上承诺的情形。

市公司的《公司章程》等各项规定。依法

70深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

行使股东权

利、履行股东义务，不利用对上市公司的控制关系进行损害上市公司及其他股东利益的行为。

2、本公司及

本公司直接或间接控制的企业将尽量避免与上市公司及其控股子公司发生不必要的关联交易。对于确有必要且无法回避的关联交易，将严格遵守法律法规及中国证监会和上市公司

章程的规定，规范关联交易审议和披露程序，本着公开、公平、公正的原则确定关联交易价格，保证关联交易的公允性，保证不会发生显失公平的关联交易或者通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。

3、上述承诺

于本公司对上市公司拥有控制权期间持续有效且不可变更或撤销。如因本公司未履行上述承诺给上市公司造成损失的，本公司将承担相应的法律责任。”资产重组时所无无无无无作承诺公司董事陈劲首次公开发行

松在 IPO 时承 2009 年 08 月

或再融资时所 陈劲松 IPO 时承诺 担任董事期间 严格履行中。

诺：在本人担14日作承诺任深圳世联地

71深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

产顾问股份有限公司的董事期间，每年转让深圳世联地产顾问股份有限公司的股份不超过其所持有股份总数的

25%；在离职

后半年内不转让其所持有的深圳世联地产顾问股份有限公司的股份。

股权激励承诺无无无无无

(1)依照中国法律法规被确认为世联行的

股东、或被法律法规认定为

实际控制人、

关联方期间，将不会在中国境内或境外以任何方式（包括但不限于单

独经营、通过合资经营或拥有另一公司或企业的股权及其它权益）直接或间接从事或参与任何与世联地产顾问世联行构成竞截至公告之（中国）有限争的任何业务日，上述承诺其他对公司中

公司;Fortune 关于同业竞争 或活动，不以 2007 年 12 月 得到了严格履小股东所作承

Hill Asia 的承诺 任何方式从事 10 日 行，没有发生诺

Limited;陈劲 或参与生产任 承诺人违反该

松;佟捷何与世联行产承诺的情形。

品相同、相似或可能取代世联行产品的业

务活动；(2)如从任何第三方获得的商业机会与世联行经营的业务有竞争或可能竞争，则本公司或本人将立即

通知世联行，并将该商业机会让予世联

行；(3)承诺不利用任何方式从事影响或可能影响世联

72深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

行经营、发展的业务或活动。

本人向深圳证券交易所承

诺：

一、本人在履行上市公司董

事、高级管理人员的职责时，将遵守并促使本公司和本人的授权人遵守国家法

律、行政法规和部门规章等

有关规定，本人将廉洁守法，履行忠实、勤勉义务，不以任何方式干扰深圳证券交易所自律管理工作。

二、本人在履行上市公司董

事、高级管理人员的职责截至公告之时，将遵守并日，上述承诺促使本公司和

公司董事、高2022年12月得到了严格履其他承诺任职承诺本人的授权人

级管理人员29日行，没有发生遵守中国证监承诺人违反该会发布的部门承诺的情形。

规章、规范性文件的有关规定。

三、本人在履行上市公司董

事、高级管理人员的职责时，将遵守并促使本公司和本人的授权人遵守《深圳证券交易所股票上市规则》和深圳证券交易所的其他相关规定。

四、本人在履行上市公司董

事、高级管理人员的职责时，将遵守并促使本公司和本人的授权人遵守《公司章程》。

73深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

五、本人接受深圳证券交易

所的监管，包括及时、如实地答复深圳证券交易所向本人提出的任何问题，及时按照《深圳证券交易所股票上市规则》和深圳证券交易所的其他相关规定的要求报送

资料、提供相关文件的正本

或者副本，并出席本人被要求出席的会议。

六、本人授权深圳证券交易所将本人提供的承诺与声明的资料向中国证监会报告。

七、本人如违

反上述承诺，愿意承担由此引起的一切法律责任和接受深圳证券交易所的任何处分。

八、本人因履行上市公司董事的职责或者本承诺而与深圳证券交易所发生争议提起诉讼时，由深圳证券交易所住所地法院管辖。

承诺是否按时是履行如承诺超期未

履行完毕的，公司于2023年7月28日召开第六届董事会第四次会议、2023年8月15日召开2023年第一次临时股应当详细说明东大会，审议通过《关于公司控股股东避免同业竞争承诺延期的议案》，控股股东将在2026年8月28未完成履行的日前，结合企业实际情况及所处行业特点与发展状况，及监管部门皆认可的方式履行相关决策程序，具体原因及下妥善解决部分业务同业竞争的情况。具体详见公司于2023年7月29日披露的《关于公司控股股东避一步的工作计免同业竞争承诺延期的公告》（2023-027）划

74深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及

其原因做出说明

□适用□不适用

3、公司涉及业绩承诺

□适用□不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

五、董事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

□适用□不适用

公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

□适用□不适用

1、本报告期没有通过非同一控制下企业合并取得的子公司。

2、本报告期没有通过同一控制下企业合并取得的子公司。

3、处置子公司

股权处置价股权处置比股权处置处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司子公司名称款例方式净资产份额的差额成都市红璞凯嘉酒店管

519851.64100.00%转让10330935.93理有限公司

4、其他原因的合并范围变动

公司名称主要经营地注册地业务性质持股比例变动方式

深圳世联数字营销科技有限公司深圳深圳房地产中介100.00%投资新设

75深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文世新（广州）文化传播有限公司广州广州电子商务100.00%投资新设

郑州世联行房地产咨询服务有限公司郑州郑州房地产中介51.00%投资新设

佛山云媒智行文化传播有限公司佛山佛山电子商务100.00%投资新设

廊坊市善鸿居电子商务有限公司廊坊廊坊电子商务100.00%投资新设

世联行（苏州）不动产咨询有限公司苏州苏州房地产中介51.00%投资新设

苏州世联居善信息技术有限公司苏州苏州房地产中介51.00%投资新设

苏州世联共营房地产咨询顾问有限公司苏州苏州房地产中介51.00%投资新设

北京世联晟景咨询有限公司北京北京房地产中介51.00%投资新设

世联咨询（深圳）有限公司深圳深圳房地产中介51.00%投资新设

宁波世联红璞人才公寓管理有限公司宁波宁波资产服务100.00%投资新设

成都世创文化传播有限公司成都成都电子商务100.00%投资新设

北京世联行兴业房地产经纪有限公司北京北京房地产中介100.00%工商注销

商丘帜远企业管理咨询有限公司商丘商丘金融服务100.00%工商注销

漳州世联房地产经纪有限公司漳州漳州房地产中介100.00%工商注销

上海世联卓然数据科技有限公司上海上海房地产中介100.00%工商注销

西安世联兴业房地产经纪有限责任公司西安西安房地产中介100.00%工商注销

海口善居电子商务有限公司海口海口电子商务100.00%工商注销

哈尔滨卓群房地产经纪有限公司哈尔滨哈尔滨房地产中介100.00%工商注销

琴澳世捷商品贸易一人有限公司澳门澳门资产服务100.00%工商注销

琴澳世捷汽车科技服务一人有限公司澳门澳门资产服务100.00%工商注销

琴澳世捷空间艺术科技服务一人有限公司澳门澳门资产服务100.00%工商注销

琴澳世捷城市商务科技服务一人有限公司澳门澳门资产服务100.00%工商注销

厦门市小样创业信息科技有限公司厦门厦门资产服务41.00%工商注销

珠海世纪联行物业管理有限公司珠海珠海资产服务51.00%工商注销

盐城市世联慧盐物业资产管理有限公司盐城盐城资产服务51.00%工商注销

珠海横琴世联嘉诚企业管理有限公司珠海珠海资产服务100.00%工商注销

惠东红璞元屿海公寓管理有限公司惠东惠东资产服务100.00%工商注销

惠东红璞双月湾公寓管理有限公司惠东惠东资产服务100.00%工商注销

厦门红璞兴业公寓管理有限公司厦门厦门资产服务100.00%工商注销

惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司惠东惠东资产服务100.00%工商注销

苏州红与璞酒店管理有限公司苏州苏州资产服务100.00%工商注销

武汉世联集房公寓管理有限公司武汉武汉资产服务100.00%工商注销

上海盛泽邦家投资管理有限公司上海上海投资管理100.00%工商注销

东莞市世联集金投资管理有限公司东莞东莞房地产中介100.00%工商注销

佛山世联集金商务管理有限公司佛山佛山房地产中介100.00%工商注销

厦门世联松塔建筑装饰有限公司厦门厦门装修服务100.00%工商注销

深圳世联筑业科技有限公司深圳深圳装修服务100.00%工商注销

惠东世联行百利房地产咨询有限公司惠东惠东房地产中介100.00%工商注销

深圳盛泽按揭代理有限公司深圳深圳金融服务100.00%工商注销

青岛居善电子商务有限公司青岛青岛电子商务75.50%工商注销

76深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称立信会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元）139境内会计师事务所审计服务的连续年限2

境内会计师事务所注册会计师姓名姜干、钟松林

境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限姜干2年、钟松林2年当期是否改聘会计师事务所

□是□否

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

□适用□不适用

本报告期，公司根据《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》要求，聘请立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司内部控制进行审计，内部控制审计费用为21万元。

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用□不适用

十、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

十一、重大诉讼、仲裁事项

□适用□不适用诉讼（仲诉讼（仲诉讼（仲涉案金额是否形成预诉讼（仲裁）基本情裁）审理结裁）判决执披露日期披露索引（万元）计负债裁）进展况果及影响行情况部分案件已调解结案案结案，部分件：开发商部分案件执案件已判决向我司支付行完毕，部执行中，部服务费；诉大交易业务分案件待执

7980.04否分案件在一讼审理案诉讼行，部分案审、二审阶件：判决被件我司申请段，部分案告开发商支强制执行。

件已立案、付我司服务待开庭。费。

部分案件执行完毕，部部分案件已分案件已胜结案，部分判决被告向诉待执行，金融业务贷案件已判决

340.12否我司归还欠部分案件我

款类诉讼待执行，部款。司申请强制分案件已撤执行。目前诉已追回款项

8.52万元。

77深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

部分案件已结案，部分调解结案案案件已判决件：被告向部分案件执执行中，部我司支付款大资管业务行完毕，部

7776.75否分案件在一项；诉讼审

诉讼分案件执行审阶段，部理案件：判中。

分案件已立决客户支付

案、待开我司款项。

庭。

部分案件判部分案件已决我司支付结案，部分费用，部分部分案件执案件在一

劳动争议纠案件驳回原行完毕，部

232.22否审、二审阶

纷告个人请分案件执行段，部分案求，部分调中件已立案、解案件我司待开庭。

支付款项

其他纠纷52.48否已撤诉无影响无影响

十二、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用获批关联占同可获关联的交是否关联关联关联关联关联交易类交得的关联交易易额超过交易披露披露交易交易交易交易金额易金同类关系定价度获批结算日期索引方类型内容价格（万额的交易原则（万额度方式元）比例市价

元）物业双方巨潮及综按项资讯合设目定网

珠 海 施 管 期 进 https控股每个

大 横 理 、 行 服 ://ww股东销售项目

琴 集 综 合 务 确 2025 w.cni及控商合同

团 有 营 销 市场 1129 14.09 2047 认 并 不 适 年 04 nfo.c

股股品、约定否

限 公 服 定价 8.61 % 5 按 合 用 月 25 om.cn东控提供的结司及务、同价日：《关制的劳务算价其子互联格结于公司格公司网服算服2025务、务，年度系统通过日常服银行关联

78深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

务、支付交易顾问价款预计服额度

务、的公材料告》

销售(编

号：

2025-

018)

巨潮资讯网

https

://ww

w.cni

nfo.c

om.cn：《关于与珠海

2025大横

年03琴科月29学城日开发管理有限公司的关联交易公告》

（编号：

2025-

008）

巨潮资讯网

人 力 https双方

外 ://ww按项

包 、 w.cni目定

采 购 nfo.c期进

商 om.cn珠海行服品、每个：《关大横务确控股采购物业项目于琴集认并2025股东商管合同2025团有市场按合不适年04控制品、理、约定667.80.89%4500否年度限公定价同价用月25的公接受存的结日常司的格结日

司劳务储、算价关联子公算服办公格交易司务，场所预计通过及员额度银行工宿的公支付舍等告》价款

租赁(编

号：

2025-

018)

79深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

11962497

合计----------------

6.415

大额销货退回的详细情况无按类别对本期将发生的日常关联

交易进行总金额预计的，在报告无期内的实际履行情况（如有）交易价格与市场参考价格差异较不适用

大的原因（如适用）

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用□不适用公司报告期不存在关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

□适用□不适用

80深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用□不适用公司报告期不存在租赁情况。

2、重大担保

□适用□不适用

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）合同项下所担保的债务逐笔单独计算保证

2023年2023年期间，

连带责公司10月262000012月220无无各债务是否任保证日日保证期间为该笔债务履行期限届满之日起三年。

主合同约定的

2024年2024年

连带责贷款期贷款人01月31100004月230无无是否任保证限届满日日之日起两年

2024年连带责合同项

公司200000无无否否

08月29任保证下所担

81深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

日保的债务逐笔单独计算保证期间，各债务保证期间为该笔债务履行期限届满之日起三年。

《综合授信协议》项下的每一笔具体授信业务的保证期间单独计算，为自具体授信业务合同或协议约定的受信人履行债务期限届满之日起三年。

2024年如因法

连带责公司08月29100000无无律规定否否任保证日或具体授信业务合同或协议约定的事件发生而导致债务提前到期，保证期间为债务提前到期日起三年。

保证人同意债务展期的，保证期间为展期协议重

82深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

新约定的债务履行期限届满之日起三年。

如具体授信业务合同或协议项下债务分期履行，则对每期债务而言，保证期间均为最后一期债务履行期限届满之日起三年。

合同项下所担保的债务逐笔单独计算保证连带责

2025年2025年期间，

任保公司08月071000009月01100无无各债务否否

证、抵日日保证期押间为该笔债务履行期限届满之日起三年。

报告期内审批的对报告期内对外担保外担保额度合计10000实际发生额合计1000

（A1） （A2）报告期末已审批的报告期末实际对外对外担保额度合计61000担保余额合计100

（A3） （A4）公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）报告期内审批对子报告期内对子公司公司担保额度合计0担保实际发生额合0

（B1） 计（B2）报告期末已审批的报告期末对子公司

00

对子公司担保额度实际担保余额合计

83深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

合计（B3） （B4）子公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）自主合同项下的借款期限届满之次日起三年；债权人根据主合

2024年2024年

连带责同之约悠租云04月25100006月270无无是否任保证定宣布日日借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期日之次日起三年报告期内审批对子报告期内对子公司公司担保额度合计0担保实际发生额合100

（C1） 计（C2）报告期末已审批的报告期末对子公司对子公司担保额度1000实际担保余额合计0

合计（C3） （C4）公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保报告期内担保实际额度合计10000发生额合计1100

（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）报告期末已审批的报告期末实际担保担保额度合计62000余额合计100

（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净资

0.05%

产的比例

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保

0

的余额（D）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担

0

保对象提供的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0

上述三项担保金额合计（D+E+F） 0

对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或有证据表明有可能承担连带清偿责任无

的情况说明（如有）违反规定程序对外提供担保的说明（如无

84深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

有）采用复合方式担保的具体情况说明

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托理财。

（2）委托贷款情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十六、募集资金使用情况

□适用□不适用公司报告期无募集资金使用情况。

十七、其他重大事项的说明

□适用□不适用公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

十八、公司子公司重大事项

□适用□不适用

85深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后发行新公积金数量比例送股其他小计数量比例股转股

一、有

限售条168994620.85%000691125691125175905870.88%件股份

1、国

00.00%0000000.00%

家持股

2、国

有法人00.00%0000000.00%持股

3、其

他内资31747550.16%00069112569112538658800.19%持股其

中：境

00.00%0000000.00%

内法人持股境

内自然31747550.16%00069112569112538658800.19%人持股

4、外

137247070.69%00000137247070.69%

资持股其

中：境

00.00%0000000.00%

外法人持股境

外自然137247070.69%00000137247070.69%人持股

二、无

--

限售条197592957699.15%000197523845199.12%

691125691125

件股份

1、人

--

民币普197592957699.15%000197523845199.12%

691125691125

通股

2、境

内上市

00.00%0000000.00%

的外资股

3、境

00.00%0000000.00%

外上市

86深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

的外资股

4、其

00.00%0000000.00%

他

三、股

1992829038100.00%000001992829038100.00%

份总数股份变动的原因

□适用□不适用股份变动的批准情况

□适用□不适用股份变动的过户情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

单位：股股东名期初限售股本期增加限售股本期解除限售股期末限售股限售原因解除限售日期称数数数数高管锁定按照高管股份管理的相关于克彪4605039975086025股规定

合计4605039975086025----

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□适用□不适用

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□适用□不适用

3、现存的内部职工股情况

□适用□不适用

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股

87深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

报告期末年度报告表决权恢年度报告披露日前上一报告期末披露日前复的优先月末表决权恢复的优先普通股股65377上一月末49751股股东总00

股股东总数（如有）（参东总数普通股股数（如见注8）东总数有）（参见注8）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

报告期内持有有限售持有无限售质押、标记或冻结情况报告期末持股东名称股东性质持股比例增减变动条件的股份条件的股份股数量情况数量数量股份状态数量世联地产

顾问（中境外法人30.27%60323873900603238739不适用0

国）有限公司珠海大横

琴集团有国有法人16.26%32407784100324077841不适用0限公司乌鲁木齐卓群创展股权投资境内非国

2.22%44262955-710000044262955不适用0

合伙企业有法人

（有限合伙）深圳众志联高投资境内非国

管理合伙1.95%38858057-403900038858057不适用0有法人

企业（有限合伙）香港中央

-

结算有限境外法人1.43%28520256028520256不适用0

13967364

公司境外自然

陈劲松0.92%182996100137247074574903不适用0人

#上海泉汐投资管理有限公

司－泉汐

名扬多策其他0.61%12093700-012093700不适用0略组合投资私募证券基金7号中国工商银行股份有限公司

－南方中

证全指房其他0.51%10206491796600010206491不适用0地产交易型开放式指数证券投资基金境内自然

#王连伟0.44%867630279580008676302不适用0人

#上海泉

其他0.36%7121000-07121000不适用0汐投资管

88深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

理有限公

司－泉汐名扬多策略组合投资私募基金1号战略投资者或一般法人因配售新股成为前无10名股东的情况（如有）（参见注3）

上述股东关联关系或1、大横琴为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。

一致行动的说明2、已知大横琴与世联中国、陈劲松不存在关联关系；陈劲松为世联中国实际控制人之一。

上述股东涉及委托/受2020年8月4日，公司股东世联中国与大横琴签署了《股份转让协议书之补充协议》与《股份托表决权、放弃表决表决权委托协议》，世联中国拟委托大横琴行使其持有的世联行285285934股股份对应的表权情况的说明决权。

前10名股东中存在回购专户的特别说明无（如有）（参见注

10）

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类数量世联地产顾问（中人民币普

603238739603238739

国）有限公司通股珠海大横琴集团有限人民币普

324077841324077841

公司通股乌鲁木齐卓群创展股人民币普权投资合伙企业（有4426295544262955通股限合伙）深圳众志联高投资管人民币普理合伙企业（有限合3885805738858057通股

伙）香港中央结算有限公人民币普

2852025628520256

司通股

#上海泉汐投资管理有

限公司－泉汐名扬多人民币普

1209370012093700

策略组合投资私募证通股券基金7号中国工商银行股份有

限公司－南方中证全人民币普

1020649110206491

指房地产交易型开放通股式指数证券投资基金人民币普

#王连伟86763028676302通股

#上海泉汐投资管理有

限公司－泉汐名扬多人民币普

71210007121000

策略组合投资私募基通股金1号人民币普

#李秋萍40708004070800通股前10名无限售流通股

1、大横琴为公司单一拥有表决权比例最高的股东，为公司控股股东。

股东之间，以及前10

2、已知大横琴与世联中国、陈劲松不存在关联关系；陈劲松为世联中国实际控制人之一；公

名无限售流通股股东司前10名其他股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披和前10名股东之间关露管理办法》规定的一致行动人。

联关系或一致行动的

89深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

说明

前10名普通股股东参#上海泉汐投资管理有限公司－泉汐名扬多策略组合投资私募证券基金7号通过投资者信用证

与融资融券业务情况券账户持有股份12093700股；#王连伟通过投资者信用证券账户持有股份8676302股；#说明（如有）（参见注上海泉汐投资管理有限公司－泉汐名扬多策略组合投资私募基金1号通过投资者信用证券账户

4）持有股份2994600股；#李秋萍通过投资者信用证券账户持有股份4070800股。

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：地方国有控股

控股股东类型：法人

法定代表人/控股股东名称成立日期组织机构代码主要经营业务单位负责人

章程记载的经营范围：一般项目：以自有资金从事投资活动；企业管理；

企业总部管理；工程管理服务；商业珠海大横琴集团有限陈新华2009年04月23日68863099-0综合体管理服务；信息咨询服务（不公司含许可类信息咨询服务）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）控股股东珠海大横琴集团有限公司通过下属二级全资子公司珠海大横琴资本有限公司直接投资

参股上市公司上海普利特复合材料股份有限公司0.40%股权；

控股股东珠海大横琴集团有限公司通过下属二级全资子公司大横琴（澳门）有限公司直接投资

控股股东报告期内控参股香港上市公司博维智慧科技有限公司8.973%股权；

股和参股的其他境内控股股东珠海大横琴集团有限公司通过下属二级全资子公司珠海大横琴安居投资有限公司直接

外上市公司的股权情投资控股上市公司广东世荣兆业股份有限公司60.28%股权；

况控股股东珠海大横琴集团有限公司直接持有深圳市宝鹰建设控股集团股份有限公司20.37%股权（对应表决权已放弃），通过下属三级全资子公司大横琴股份(香港)有限公司直接投资控股上市公司深圳市宝鹰建设控股集团股份有限公司2.00%股权（对应表决权已放弃），通过其他股东表决权委托合计持有宝鹰股份15.59%表决权，为宝鹰股份控股股东。

控股股东报告期内变更

□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：地方国资管理机构

实际控制人类型：法人

法定代表人/单位负责实际控制人名称成立日期组织机构代码主要经营业务人珠海市人民政府国有履行国有资产出资人

李文基 2004 年 12 月 29 日 11440400719245578R资产监督管理委员会职责

实际控制人报告期内报告期末，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会持有珠海华发实业股份有限公司、珠海珠

90深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

控制的其他境内外上免集团股份有限公司、珠海华金资本股份有限公司、珠海航宇微科技股份有限公司、香港庄臣

市公司的股权情况控股有限公司、青岛天能重工股份有限公司、维业建设集团股份有限公司、深圳世联行集团股

份有限公司、深圳市宝鹰建设控股集团股份有限公司、日海智能科技股份有限公司、阳普医疗

科技股份有限公司、珠海光库科技股份有限公司、方正科技集团股份有限公司、江门市科恒实

业股份有限公司、江苏秀强玻璃工艺股份有限公司、珠海港股份有限公司、北京迪信通商贸股份有限公司。

实际控制人报告期内变更

□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用□不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到80%

□适用□不适用

5、其他持股在10%以上的法人股东

□适用□不适用

法定代表人/单位负责主要经营业务或管理法人股东名称成立日期注册资本人活动世联地产顾问（中陈劲松1992年06月23日2091183港元从事投资业务

国）有限公司

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用□不适用

四、股份回购在报告期的具体实施情况股份回购的实施进展情况

91深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

□适用□不适用采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

五、优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

92深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

第七节债券相关情况

□适用□不适用

93深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

第八节财务报告

一、审计报告审计意见类型标准的无保留意见审计报告签署日期2026年04月02日

审计机构名称立信会计师事务所（特殊普通合伙）

审计报告文号 信会师报字[2026]第 ZI10108 号

注册会计师姓名姜干、钟松林审计报告正文

深圳世联行集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了深圳世联行集团股份有限公司（以下简称“世联行”）财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了世联行2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于世联行，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：

关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

（一）案场代理业务、分销业务收入事项

94深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

世联行营业收入主要来源于案场代理业务和分销业务。如我们实施的与收入确认相关的审计程序主要包括：

后附的“五、合并财务报表项目附注（四十）”所披露，*了解、评估世联行收入确认相关的关键内部控制的设

2025年度营业收入中案场代理业务收入和分销业务收入合计，并测试了关键控制执行的有效性；

计为人民币10.13亿元。两项目业务收入占世联行合并营*对案场代理业务收入，抽取样本量进行详细检查，对照业收入的51.93%。合同、开发商签字确认的结算单，追溯到世联行业务系统由于案场代理业务收入、分销业务收入占世联行营业收入具体到楼盘房号核实成交情况，及银行回款的情况；

比重较大，以及单个销售项目的销售确认细小错误汇总起*对分销业务，抽取样本量进行详细检查，对照合同、开来可能对世联行总体收入产生重大影响，因此，我们将世发商签字确认的结算单，追溯到世联行业务系统中对应的联行的房地产中介销售收入确认识别为关键审计事项。楼盘房号核实成交情况，并检查银行回款情况；

*对资产负债表日前后确认的收入检查确认收入的支持性文件，以评价收入是否已被记录到合适的期间。

（二）以摊余成本计量的金融资产预期信用损失事项

如财务报表披露，世联行以摊余成本计量的金融资产主要我们实施的与以摊余成本计量的金融资产预期信用损失准包括应收票据、应收账款、其他应收款、贷款，这些金融备相关的审计程序主要包括：

资产账面价值占世联行总资产比例较大，其预期信用损失*了解管理层对于应收票据、应收账款、其他应收款、贷计提对世联行财务报表而言是重要的。款划分不同风险组合的依据及管理方法；复核预期信用损世联行对以上金融资产评估预期信用损失时，需考虑定性失计提政策及执行，确保世联行在制定相关政策时已考虑和定量的信息，单项款项无法以合理的成本预估预期信用到了不同组合的违约风险敞口；

损失时，建立具有相似信用风险特征的资产组，在组合的*评估管理层预期信用损失模型计量方法的合理性；

基础上计算预期信用损失。预期信用损失需要判断金融工*获取了管理层评估应收款项是否发生减值以及确认预期具的信用风险特征，需要参考历史款项损失情况，通过建损失率所依据的数据及相关资料，评价其恰当性和充分立预期信用损失模型确定预期信用损失率来进行。判断过性；

程中涉及若干关键参数和假设的应用，包括发生信用减值*通过比较前期损失准备计提数与实际发生数，评价预期的阶段划分，违约概率、违约损失率、违约风险暴露、折信用损失准备计提的充分性；

现率等参数估计，同时考虑前瞻性调整及其他调整因素*基于期后回款状况及历史数据，复核预期信用损失计提等，在这些参数的选取和假设的应用过程中涉及较多的管的恰当性。

理层判断，基于上述以摊余成本计量的金融资产账面价值重大及涉及管理层的重大判断和估计，我们将预期信用损失的确认识别为关键审计事项。

（三）其他非流动金融资产公允价值变动的评估事项

如后附的“五、合并财务报表项目附注（十五）”所披我们实施的与其他非流动金融资产公允价值变动的评估事露，截至2025年12月31日，世联行其他非流动金融资产项相关的审计程序主要包括：

余额为1.04亿元，2025年度公允价值变动收益为-1.44亿*了解和评估与其他非流动金融资产估值相关的内部控制元。的设计有效性，并测试运行有效性；

世联行以公允价值计量的金融工具的估值以直接或间接可*评估管理层的专业素质、胜任能力和客观性，以及使用观察到的数据或估值模型为基础，其中估值模型通常需要的假设的合理性与估值模型的适当性；

大量的参数输入。对于第一层次和第二层次公允价值计量的金融工具，公允价值分别是活跃市场未经调整的报价和

95深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

可观察的输入值。针对第三层次公允价值计量的金融工*通过对比可获得的外部市场数据，测试第二层次公允价具，其估值模型中涉及不可观察输入值时，不可观察输入值估值过程中使用的可观察关键输入值的合理性及适当值的确定会使用到管理层估计，会涉及管理层的重大判性；

断，因此，我们将对其他非流动金融资产公允价值变动的*对于涉及管理层重大判断的以公允价值计量的第三层次评估事项作为关键审计事项。其他非流动金融资产，复核公允价值评估过程中关键输入值的合理性、适当性以及计算的准确性。

四、其他信息

世联行管理层（以下简称“管理层”）对其他信息负责。其他信息包括世联行2025年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估世联行的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督世联行的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

96深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对世联行持续经营能

力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致世联行不能持续经营。

（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（六）就世联行中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报表发表审计意见。我们负

责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

立信会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：

姜干（项目合伙人）

中国注册会计师：

钟松林

97深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：深圳世联行集团股份有限公司

2025年12月31日

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金908540453.041190464338.28结算备付金拆出资金

交易性金融资产13800000.00衍生金融资产

应收票据2911879.782010662.58

应收账款365196695.63618912602.33应收款项融资

预付款项35733618.9279672137.00应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款249022836.20421464025.31

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货13096155.9121603027.12

其中：数据资源

贷款18083601.8882789614.93

合同资产8361573.3772265885.53持有待售资产

一年内到期的非流动资产259559255.99108173453.81

其他流动资产38953472.1889689637.32

流动资产合计1899459542.902700845384.21

非流动资产：

发放贷款和垫款

债权投资663181241.49451165285.59其他债权投资

长期应收款412915.632462376.14

长期股权投资23722907.7511165677.12其他权益工具投资

98深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

其他非流动金融资产100400794.45270645292.81

投资性房地产464207249.07524562117.58

固定资产48460778.7347340377.37在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产9230368.7531327201.61

无形资产6980125.693677006.82

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉38431631.8577502186.67

长期待摊费用14839835.5818824516.33

递延所得税资产118504659.48252895467.41其他非流动资产

非流动资产合计1488372508.471691567505.45

资产总计3387832051.374392412889.66

流动负债：

短期借款1000000.0021000000.00向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款296239835.81403236745.99

预收款项6319591.706764621.35

合同负债56959049.3559934149.74卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬335841311.92447342724.26

应交税费14943207.2229043032.05

其他应付款365203417.01416176758.82

其中：应付利息42443.4340304.17

应付股利465500.00应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债12955449.4018990970.59

其他流动负债7542833.1212331727.97

流动负债合计1097004695.531414820730.77

99深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

非流动负债：

保险合同准备金长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债3883572.6535045335.22长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

递延收益2705000.00

递延所得税负债2177656.685939363.00其他非流动负债

非流动负债合计8766229.3340984698.22

负债合计1105770924.861455805428.99

所有者权益：

股本1992829038.001992829038.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积285795232.80285314252.42

减：库存股

其他综合收益240560.57254770.02专项储备

盈余公积1004261184.861004261184.86一般风险准备

未分配利润-1089142733.44-439260886.13

归属于母公司所有者权益合计2193983282.792843398359.17

少数股东权益88077843.7293209101.50

所有者权益合计2282061126.512936607460.67

负债和所有者权益总计3387832051.374392412889.66

法定代表人：陈卫城主管会计工作负责人：陈志聪会计机构负责人：童朝军

2、母公司资产负债表

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金294923558.72222961229.17交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款1538847.429566370.23应收款项融资

预付款项109028.42155436.77

其他应收款2159771864.282216083469.58

其中：应收利息

100深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

应收股利180414160.75218976253.35存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产193077726.22105628541.14

其他流动资产1015090.7853951379.20

流动资产合计2650436115.842608346426.09

非流动资产：

债权投资387630482.51237526244.31其他债权投资长期应收款

长期股权投资1628890861.022282502369.49其他权益工具投资

其他非流动金融资产11666500.3760352968.66

投资性房地产240566265.32313096349.06

固定资产2002576.802473433.96在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产1378336.463005208.04无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用87155.97176120.91

递延所得税资产25898819.9172918045.81其他非流动资产

非流动资产合计2298120998.362972050740.24

资产总计4948557114.205580397166.33

流动负债：

短期借款1000000.0020000000.00交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款4030266.567221830.48预收款项

合同负债39950.7895588.04

应付职工薪酬21512819.5357940014.71

应交税费4352.16719024.98

其他应付款122865159.21132920218.54

101深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债2952494.763696826.54

其他流动负债2397.06813.71

流动负债合计152407440.06222594317.00

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债732052.602203867.85长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债932764.551414283.18其他非流动负债

非流动负债合计1664817.153618151.03

负债合计154072257.21226212468.03

所有者权益：

股本1992829038.001992829038.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积415488846.04415488846.04

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积1004261184.861004261184.86

未分配利润1381905788.091941605629.40

所有者权益合计4794484856.995354184698.30

负债和所有者权益总计4948557114.205580397166.33

3、合并利润表

单位：元项目2025年度2024年度

一、营业总收入1950677661.822444588882.50

其中：营业收入1950677661.822444588882.50利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本2052394506.012374481438.86

其中：营业成本1824979643.772182865514.41利息支出

102深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任合同准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加15797239.6113650358.04销售费用

管理费用215122678.68173581788.21

研发费用21549643.8225892781.46

财务费用-25054699.87-21509003.26

其中：利息费用2226369.826153369.33

利息收入28257788.2728660976.21

加：其他收益10066116.5215612520.83

投资收益（损失以“－”号填列）24276561.87-9203273.24

其中：对联营企业和合营企业的投资收益12230340.691130074.33以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

汇兑收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“－”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）-144031598.32-33901158.98

信用减值损失（损失以“-”号填列）-188107734.80-116380794.94

资产减值损失（损失以“-”号填列）-117695006.95-61758679.19

资产处置收益（损失以“-”号填列）1590919.1544786104.91

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-515617586.72-90737836.97

加：营业外收入17751596.8315893428.45

减：营业外支出5724725.4219231528.93

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-503590715.31-94075937.45

减：所得税费用142329790.28115678340.25

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-645920505.59-209754277.70

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）-645920505.59-209754277.70

2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润-649881847.31-197785783.45

2.少数股东损益3961341.72-11968494.25

六、其他综合收益的税后净额-14209.459646.91

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额-14209.459646.91

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益-14209.459646.91

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

103深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额-14209.459646.91

7.其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-645934715.04-209744630.79

归属于母公司所有者的综合收益总额-649896056.76-197776136.54

归属于少数股东的综合收益总额3961341.72-11968494.25

八、每股收益

（一）基本每股收益-0.33-0.10

（二）稀释每股收益-0.33-0.10

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元，上期被合并方实现的净利润为：0.00元。

法定代表人：陈卫城主管会计工作负责人：陈志聪会计机构负责人：童朝军

4、母公司利润表

单位：元项目2025年度2024年度

一、营业收入91406972.0688680061.27

减：营业成本33953816.0950494311.12

税金及附加6329810.503134167.44销售费用

管理费用38657010.6939361213.74研发费用

财务费用-12856055.70-12073748.59

其中：利息费用363416.481061658.41

利息收入13265285.7113185237.30

加：其他收益959984.24529525.05

投资收益（损失以“－”号填列）47430229.53-15238664.96

其中：对联营企业和合营企业的投资收益350945.14641466.08以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“－”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）-48686468.29-21878482.09

信用减值损失（损失以“-”号填列）-54251722.61-74007082.70

资产减值损失（损失以“-”号填列）-483273728.15

资产处置收益（损失以“-”号填列）11143.46-12968.57

二、营业利润（亏损以“－”号填列）-512488171.34-102843555.71

加：营业外收入54620.597064878.56

减：营业外支出728109.04559493.11

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-513161659.79-96338170.26

减：所得税费用46538181.52-19030927.05

四、净利润（净亏损以“－”号填列）-559699841.31-77307243.21

（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号-559699841.31-77307243.21

填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

104深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-559699841.31-77307243.21

七、每股收益

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

5、合并现金流量表

单位：元项目2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金2317031243.412790973915.73客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还43376.40437936.74

收到其他与经营活动有关的现金224775873.53393478586.04

经营活动现金流入小计2541850493.343184890438.51

购买商品、接受劳务支付的现金48688180.5356781425.22客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金951520338.411067161773.37

支付的各项税费107569107.35121014412.57

支付其他与经营活动有关的现金1456601124.161873697656.31

经营活动现金流出小计2564378750.453118655267.47

经营活动产生的现金流量净额-22528257.1166235171.04

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金41800000.001326000.00

105深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

取得投资收益收到的现金1090330.27792260.41

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收

44460097.8916575174.60

回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额99370.731.00

收到其他与投资活动有关的现金158725000.00

投资活动现金流入小计246174798.8918693436.01

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支

10289207.734479564.68

付的现金

投资支付的现金1360000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金452681444.43299110830.04

投资活动现金流出小计464330652.16303590394.72

投资活动产生的现金流量净额-218155853.27-284896958.71

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金3434900.0049000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金3434900.0049000.00

取得借款收到的现金2000000.0021500000.00

收到其他与筹资活动有关的现金406936.32

筹资活动现金流入小计5434900.0021955936.32

偿还债务支付的现金22000000.00150800000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金10122241.1933760567.33

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润9873407.8632549996.79

支付其他与筹资活动有关的现金13654635.9239135901.40

筹资活动现金流出小计45776877.11223696468.73

筹资活动产生的现金流量净额-40341977.11-201740532.41

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-61970.9913668.79

五、现金及现金等价物净增加额-281088058.48-420388651.29

加：期初现金及现金等价物余额1160124045.021580512696.31

六、期末现金及现金等价物余额879035986.541160124045.02

6、母公司现金流量表

单位：元项目2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金69058467.9178629948.49收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金958342652.441068731763.30

经营活动现金流入小计1027401120.351147361711.79

购买商品、接受劳务支付的现金

支付给职工以及为职工支付的现金62404674.6268659530.88

支付的各项税费6187235.658714574.03

支付其他与经营活动有关的现金1011147566.231139372116.90

经营活动现金流出小计1079739476.501216746221.81

经营活动产生的现金流量净额-52338356.15-69384510.02

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金376824415.16

取得投资收益收到的现金51235173.3612398472.14

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收

20577485.956245923.83

回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额2.00

收到其他与投资活动有关的现金158725000.00

投资活动现金流入小计607362074.4718644397.97

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支206334.00

106深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

付的现金

投资支付的现金125440000.0022940000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金333690305.53133598513.69

投资活动现金流出小计459336639.53156538513.69

投资活动产生的现金流量净额148025434.94-137894115.72

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金1000000.0020500000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计1000000.0020500000.00

偿还债务支付的现金20000000.00101500000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金231122.20766186.08

支付其他与筹资活动有关的现金2632218.538365260.66

筹资活动现金流出小计22863340.73110631446.74

筹资活动产生的现金流量净额-21863340.73-90131446.74

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额73823738.06-297410072.48

加：期初现金及现金等价物余额221099820.66518509893.14

六、期末现金及现金等价物余额294923558.72221099820.66

7、合并所有者权益变动表

本期金额

107深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元

2025年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一

项目专般减：少数股东所有者权益股本优其他综项风永续资本公积库存盈余公积未分配利润其他小计权益合计先其他合收益储险债股股备准备

一、上

年期末1992829038.00285314252.42254770.021004261184.86-439260886.132843398359.1793209101.502936607460.67余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本

年期初1992829038.00285314252.42254770.021004261184.86-439260886.132843398359.1793209101.502936607460.67余额

三、本期增减变动金

额（减

480980.38-14209.45-649881847.31-649415076.38-5131257.78-654546334.16

少以

“－”号填

列）

（一）

综合收-14209.45-649881847.31-649896056.763961341.72-645934715.04益总额

（二）480980.38480980.381199424.461680404.84

108深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

所有者投入和减少资本

1．所

有者投

1199424.461199424.46

入的普通股

2．其

他权益工具持有者投入资本

3．股

份支付计入所有者权益的金额

4．其

480980.38480980.38480980.38

他

（三）

-

利润分-10292023.96

10292023.96

配

1．提

取盈余公积

2．提

取一般风险准备

3．对

所有者

-

（或股-10292023.96

10292023.96

东）的分配

109深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

4．其

他

（四）所有者权益内部结转

1．资

本公积转增资

本（或股本）

2．盈

余公积转增资

本（或股本）

3．盈

余公积弥补亏损

4．设

定受益计划变动额结转留存收益

5．其

他综合收益结转留存收益

6．其

他

（五）专项储备

110深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

1．本

期提取

2．本

期使用

（六）其他

四、本

-

期期末1992829038.00285795232.80240560.571004261184.862193983282.7988077843.722282061126.51

1089142733.44

余额上期金额

单位：元

2024年度

归属于母公司所有者权益

项目其他权益工具专减：一般少数股东所有者权益其他综项股本优永续资本公积库存盈余公积风险未分配利润其他小计权益合计先其他合收益储债股准备股备

一、上

-

年期末1992829038.00285314252.42245123.111004261184.863041174495.7156160095.403097334591.11

241475102.68

余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本

-

年期初1992829038.00285314252.42245123.111004261184.863041174495.7156160095.403097334591.11

241475102.68

余额

三、本

期增减-

9646.91-197776136.5437049006.10-160727130.44

变动金197785783.45

额（减

111深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

少以

“－”号填

列）

（一）

--

综合收9646.91-197776136.54-209744630.79

197785783.4511968494.25

益总额

（二）所有者

投入和79327497.1479327497.14减少资本

1．所

有者投

-165844.72-165844.72入的普通股

2．其

他权益工具持有者投入资本

3．股

份支付计入所有者权益的金额

4．其

79493341.8679493341.86

他

（三）

-

利润分-30309996.79

30309996.79

配

1．提

取盈余公积

2．提

112深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

取一般风险准备

3．对

所有者

-

（或股-30309996.79

30309996.79

东）的分配

4．其

他

（四）所有者权益内部结转

1．资

本公积转增资

本（或股本）

2．盈

余公积转增资

本（或股本）

3．盈

余公积弥补亏损

4．设

定受益计划变动额结转留存收益

5．其

他综合

113深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

收益结转留存收益

6．其

他

（五）专项储备

1．本

期提取

2．本

期使用

（六）其他

四、本

-

期期末1992829038.00285314252.42254770.021004261184.862843398359.1793209101.502936607460.67

439260886.13

余额

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年度

其他权益工具

项目减：其他专项股本优永续资本公积库存综合盈余公积未分配利润其他所有者权益合计先其他储备债股收益股

一、上年

1992829038.00415488846.041004261184.861941605629.405354184698.30

期末余额

加：

会计政策变更前期差错

114深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

更正其他

二、本年

1992829038.00415488846.041004261184.861941605629.405354184698.30

期初余额

三、本期增减变动

金额（减-559699841.31-559699841.31少以

“－”号

填列）

（一）综

合收益总-559699841.31-559699841.31额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有

者投入的普通股

2．其他

权益工具持有者投入资本

3．股份

支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取

盈余公积

2．对所

有者（或

115深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本

公积转增

资本（或股本）

2．盈余

公积转增

资本（或股本）

3．盈余

公积弥补亏损

4．设定

受益计划变动额结转留存收益

5．其他

综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期

提取

2．本期

使用

（六）其他

116深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

四、本期

1992829038.00415488846.041004261184.861381905788.094794484856.99

期末余额上期金额

单位：元

2024年度

其他权益工具

项目减：其他专项股本优先永续资本公积库存综合盈余公积未分配利润其他所有者权益合计其他储备股债股收益

一、上年期

1992829038.00415488846.041004261184.862018912872.615431491941.51

末余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期

1992829038.00415488846.041004261184.862018912872.615431491941.51

初余额

三、本期增减变动金额

（减少以-77307243.21-77307243.21“－”号填

列）

（一）综合

-77307243.21-77307243.21收益总额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有

117深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈

余公积

2．对所有

者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资本（或股本）

2．盈余公

积转增资本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项

118深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

四、本期期

1992829038.00415488846.041004261184.861941605629.405354184698.30

末余额

119深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

三、公司基本情况

深圳世联行集团股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”）系由世联地产顾问（中国）有限公司于 1993 年投资成立的。本公司统一社会信用代码为 91440300618867554R。本公司法定代表人陈卫城先生，公司注册地和总部办公地址均为：深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼。本公司所发行人民币普通股 A 股股票，已在深圳证券交易所上市。

本集团主要经营范围：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、专营小额贷款、物业租赁、物业管理、物业管理咨

询、商业运营管理、酒店管理服务、投资管理、投资咨询、建筑装饰设计咨询、装修设计与施工、建筑装饰工程、家电装饰材料商品销售等。

本公司控股股东为珠海大横琴集团有限公司，本集团最终控制方为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，股东大会是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决策权；经理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。

本财务报告业经公司董事会于2026年4月2日批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。

2、持续经营

本财务报表以持续经营为基础编制。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计包括应收款项坏账准备、固定资产折旧、无形资产摊销、贷

款损失准备金、资产证券化、收入确认和计量等。

1、遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

2、会计期间

自公历1月1日起至12月31日止为一个会计年度。

3、营业周期

本集团营业周期为12个月。

120深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

4、记账本位币

本公司采用人民币为记账本位币。本公司下属子公司根据其经营所处的主要经济环境确定其记账本位币，世联咨询(香港)有限公司的记账本位币为美元。本财务报表以人民币列示。

5、重要性标准确定方法和选择依据

□适用□不适用项目重要性标准重要的单项计提坏账准备的应收款项单项金额人民币200万元以上的应收款项本年坏账准备收回或转回金额重要的单项金额人民币50万元以上的本年重要的应收款项核销单项金额人民币50万元以上的账龄超过1年且金额重要的预付款项单项金额人民币200万元以上的重要的投资活动单项金额人民币2000万元以上的重要的非全资子公司营业收入人民币3000万元以上的重要的联合营企业投资成本人民币1500万元以上的

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及

发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；

合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。

为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

（1）控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

（2）合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

1）增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

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在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

2）处置子公司

*一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

*分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

3）购买子公司少数股权

因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产

份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资

处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排分为共同经营和合营企业。

共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本章节“18、长期股权投资”。

122深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

9、现金及现金等价物的确定标准现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

（1）外币业务外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。

资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。

（2）外币财务报表的折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率（或：采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率。提示：若采用此种方法，应明示何种方法何种口径）折算。

处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。

11、金融工具

本集团在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。

（1）金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

－业务模式是以收取合同现金流量为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

（2）金融工具的确认依据和计量方法

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1）以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

6）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

（3）金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：

－收取金融资产现金流量的合同权利终止；

－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

124深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。

公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

1）所转移金融资产的账面价值；

2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

1）终止确认部分的账面价值；

2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

（4）金融负债终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

（6）金融工具减值的测试方法及会计处理方法

本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资、合同资产、租赁应收款、贷款承诺及财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

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预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。本集团考虑预期信用损失计量方法时反映如下要素：*通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；*货币时间价值；*在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

本集团基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，以组合为基础进行评估时，本集团基于共同信用风险特征将金融工具分为不同组别。本集团采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、债务人所处地理位置、债务人所处行业、逾期信息、应收款项账龄等。

本集团采用预期信用损失模型对金融工具和合同资产的减值进行评估需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出这些判断和估计时，本集团根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。

1）应收款项和合同资产的减值测试方法

对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的不含重大融资成分的应收账款、应收票据、应收款项融资、合同资

产、其他应收款等应收款项，本集团运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本集团选择运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

*应收账款（与合同资产）的组合类别及确定依据

对于应收款项（与合同资产），有客观证据表明某项应收账款已经发生了信用减值的，对该应收账款（与合同资产）单项计提坏账准备并确认预期信用损失。当单项应收账款（与合同资产）无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将应收账款分为组合。本集团采用的共同信用风险特征包括：信用风险评级、担保品相对于金融资产的价值等。

对于划分为以账龄特征为风险组合的应收账款（与合同资产），本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。本集团根据记账日期确定账龄。

对于划分为以取得担保物为风险组合的应收账款（与合同资产），本集团参考担保的价值，对担保物的预期现金流和时间进行预测，计算预期信用损失。

*应收票据的组合类别及确定依据

本集团参考历史损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失：a.银行承兑汇票，本集团评价该类款项信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同现金流量的义务能力很强，参照历史损失率经验，不计提信用损失；b.商业承兑汇票，本集团评价该类款项信用损失风险一般，参照历史损失率经验计提信用损失。

*其他应收款的组合类别及确定依据

本集团对有客观证据表明某项其他应收款已经发生了信用减值的，对该其他应收款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以款项性质作为信用风险特征将其他应收款分为组合，在组合的基础上基于历史信用损失经验、结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

*贷款

对于发放贷款，除已发生信用减值的金融资产以外，根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本集团在整个存续期的预期信用损失确认损失准备。

126深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文2）债权投资、其他债权投资、贷款承诺及财务担保合同的减值测试方法除上述采用简化计量方法以外的金融资产（如债权投资、其他债权投资）、贷款承诺及财务担保合同，本集团采用一般方法（三阶段法）计提预期信用损失。在每个资产负债表日，本集团评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本集团按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；

如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。对于资产负债表日只具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后未显著增加。整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内（若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。

（7）金融负债与权益工具的区分及相关处理方法

本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行

一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。

本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。

金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融资产生的利得或损失等，本集团计入当期损益。

金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，本集团作为权益的变动处理，不确认权益工具的公允价值变动。

（8）金融资产和金融负债的抵销

本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

12、应收票据

本集团对应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法等详见本章节“11、（6）金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

本集团对有客观证据表明某项应收票据已经发生了信用减值的，对该应收票据单项计提坏账准备并确认预期信用损失。当单项应收票据无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将应收票据分为组合。

本集团参考历史损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

项目确认组合依据计提方法

信用损失风险极低，在短期内履行其支付合银行承兑汇票参照历史损失率经验，不计提信用损失。

同现金流量的义务能力很强。

商业承兑汇票信用损失风险一般参照历史损失率经验，计提信用损失。

127深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

13、应收账款

本集团对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法等详见本章节“11、（6）金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

本集团对有客观证据表明某项应收账款已经发生了信用减值的，对该应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。

当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将应收账款分为组合。本集团采用的共同信用风险特征包括：信用风险评级、担保品相对于金融资产的价值等。

对于划分为以账龄特征为风险组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。本集团根据记账日期确定账龄。

对于划分为以取得担保物为风险组合的应收账款，本集团参考担保的价值，对担保物的预期现金流和时间进行预测，计算预期信用损失。

14、其他应收款

本集团对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法，包括评估信用风险自初始确认后是否已显著增加的方法等详见本章节“11、（6）金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

本集团对有客观证据表明某项其他应收款已经发生了信用减值的，对该其他应收款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团以信用风险特征将其他应收款分为组合，在组合的基础上计算预期信用损失。

项目确认组合依据计提方法

基于历史信用损失经验、结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口组合款项性质和未来整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

15、合同资产

本集团根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本集团已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本集团拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本章节“11、（6）金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

16、存货

本集团存货主要包括合同履约成本、低值易耗品、库存商品等。

存货按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。存货实行永续盘存制，存货在取得时按实际成本计价；领用或发出存货，采用加权平均法确定其实际成本。低值易耗品采用一次转销法进行摊销。

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

本集团库存商品按照单个存货项目计提存货跌价准备，在确定其可变现净值时，库存商品等直接用于出售的商品存货，其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定。

128深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

17、持有待售资产

（1）持有待售

主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。

本集团将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定

要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。

划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

（2）终止经营

终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置或被本公司划归为持有待售类别：

1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，本集团在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。

18、长期股权投资

（1）共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。

重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

（2）初始投资成本的确定

1）企业合并形成的长期股权投资

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

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2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

（3）后续计量及损益确认方法

1）成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

3）长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。

因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

19、投资性房地产

投资性房地产计量模式成本法计量折旧或摊销方法

130深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。

与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本集团对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采用与本集团固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。

本集团各类投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率如下：

类别折旧年限（年）预计残值率年折旧率

房屋及建筑物20-3010.00%4.5%-3%

20、固定资产

（1）确认条件

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-3010.00%4.5%-3%

运输设备年限平均法510.00%18%

电子设备及其他年限平均法510.00%18%

固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。

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（3）固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

21、借款费用

（1）借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

（2）借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担

带息债务形式发生的支出；

2）借款费用已经发生；

3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

（3）暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

（4）借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。

在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

22、无形资产

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

在取得无形资产时分析判断其使用寿命。对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

本公司无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。车位使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销，摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

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（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法

公司进行研究与开发过程中发生的支出包括从事研发活动的人员的相关职工薪酬、耗用材料、相关折旧摊销费用等相关支出。

公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。

研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。

开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形

资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。

23、长期资产减值

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、

油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

24、长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。主要包括租入自用办公场所的装修费等本公司已经支付但应由本年及以后各期分摊的期限在1年以上的费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

25、合同负债

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

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26、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。

本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，非货币性福利按照公允价值计量。

（2）离职后福利的会计处理方法

1）设定提存计划

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划/补充养老保险基金。本公司按职工工资总额的一定比例向年金计划/当地社会保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。

2）设定受益计划

本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。

所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。

设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本；重新计量设

定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。

在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利得或损失。

（3）辞退福利的会计处理方法

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

27、预计负债

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：

1）该义务是本公司承担的现时义务；

2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：

*或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。

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*或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。

清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

28、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

（1）收入确认和计量所采用的会计政策

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务等。

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。

（2）按照业务类型披露具体收入确认方式及计量方法

1）劳务服务收入

本公司按合同提供劳务服务时，已提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关服务控制权时，按合同条款约定的服务对价确认服务收入的实现。包括房地产案场代理服务、房地产营销服务、房地产经纪服务、分销服务、物业管理服务等服务收入。本公司房地产顾问服务合同中一般约定按工作阶段进度分一期、二期、三期等分期收款的。本公司在按合同约定完成阶段工作并提交相关报告，经客户以阶段工作确认书确认后，本公司按合同约定的阶段收款金额确认顾问服务收入的实现；在终稿汇报、提交报告终稿并经客户确认之后，确认合同剩余顾问服务收入的实现。

2）建造合同收入

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本公司在合同履行履约义务的时段内按履约进度确认建造合同收入的实现，合同履约进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。

如合同履约进度不能合理确定时，但合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；使合同履约进度不能合理确定的因素不复存在时，按照合同履约进度确定与建造合同有关的收入和费用。

3）经营租赁收入

本公司按合同提供租赁服务后，按与承租方签订的合同或协议约定的固定租金，按直线法确认租赁收入的实现，合同可变租金在实际发生时确认租赁收入的实现。

4）销售商品收入

本公司按合同约定的时间、地点将商品交付给客户，待客户验收后按合同约定的商品对价确认商品销售收入的实现。

本公司签订的合同或协议包括销售商品和提供劳务时，如销售商品部分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分，或虽能区分但不能够单独计量的，将该合同全部作为销售商品处理。

销售合同约定本公司无安装义务的，以客户签收的收货验收单作为确认收入的依据；销售合同约定本集团应承担安装义务的，本公司以客户签收的安装竣工单作为确认收入的依据。

5）让渡资产使用权收入

本公司按合同提供资产给客户后，按合同约定的使用期间和方法计算确认收入的实现。

利息收入：在本公司放款时，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定收入金额。计算时考虑贷款的合同条款并且包括所有归属于实际利率组成部分的费用和所有交易成本，但不包括未来信用损失。

使用费收入：按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定收入金额。

同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况无

29、合同成本

合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。

本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。

*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。

*该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取得成本摊销期限

未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

136深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

30、政府补助

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。

与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；

与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。

本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：

（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公司以实际收到的借款

金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

31、递延所得税资产/递延所得税负债

所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。

不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

*商誉的初始确认；

*既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

*纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

*递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

137深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

32、租赁

（1）作为承租方租赁的会计处理方法

1）使用权资产

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本公司发生的初始直接费用；

*本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。

本公司后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司按照本章节“23、长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

2）租赁负债

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

*固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；

*购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；

*行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。

本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：

*当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

3）短期租赁和低价值资产租赁

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。本公司将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁作为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。

4）租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

138深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

（2）作为出租方租赁的会计处理方法

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

1）经营租赁会计处理

经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

2）融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按照本章节“11、金融工具”进行会计处理。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

--该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

--增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

--假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

--假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本章节“11、金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。

（3）售后租回交易

本公司按照本章节“28、收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

1）作为承租人

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

在租赁期开始日后，使用权资产和租赁负债的后续计量及租赁变更详见本章节“32、租赁（1）、本公司作为承租人”。在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，公司确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不会导致确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本章节“11、金融工具”。

2）作为出租人售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述“（2）、本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见本章节“11、金融工具”。

139深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

33、资产证券化业务

本集团的资产证券化是指将部分信贷资产打包出售给合作方设立的特定目的实体。

金融资产发生转移的，根据相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的转移情况进行判断：已经全部转移的，终止确认相应的金融资产；没有转移且保留了相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不予终止确认；既没有转移也没有保留相关金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，根据对该项金融资产控制的涉及程度决定是否终止确认：放弃了对该项金融资产控制的，终止确认该项金融资产；未放弃对该项金融资产控制的，按照对其继续涉入该项金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认相关负债。

附回购条件的信贷资产转让，根据交易的经济实质确定是否终止确认。对于将予回购的资产与转让的信贷资产相同或实质上相同，回购价格固定或是原转让价格加上合理回报的，本集团不终止确认所转让的信贷资产。对于在金融资产转让后只保留了优先按照公允价值回购该信贷资产权利的（在转入方出售该信贷资产的情况下），本集团终止确认所转让的信贷资产。

金融资产符合整体终止确认的，转移所收到的对价与相应的账面价值的差额，计入当期损益，原直接计入所有者权益的相关金融资产的公允价值累积变动额，也一并转入当期损益；满足部分转移终止确认条件的，将涉及转移金融资产整体的账面价值在终止确认部分与未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，以分摊后的账面价值作为基础比照整体转移对部分转移的部分进行处理。不符合终止确认条件的，将收到的对价确认为一项金融负债。

34、债务重组

（1）本公司作为债权人本公司在收取债权现金流量的合同权力终止时终止确认债权。以资产清偿债务或者将债务转为权益工具方式进行债务重组的，本公司在相关资产符合其定义和确认条件时予以确认。

以资产清偿债务方式进行债务重组的，本公司初始确认受让的非金融资产时，以成本计量。存货的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到当前位置和状态所发生的可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、保险费等其他成本。

对联营企业或合营企业投资的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本。投资性房地产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本。固定资产的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、安装费、专业人员服务费等其他成本。生物资产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金、运输费、保险费等其他成本。无形资产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于使该资产达到预定用途所发生的税金等其他成本。将债务转为权益工具方式进行的债务重组导致债权人将债权转为对联营企业或合营企业的权益性投资的，本公司按照放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本计量其初始投资成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

采用修改其他条款方式进行债务重组的，本公司按照本章节“11、金融工具”确认和计量重组债权。

以多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，本公司首先按照本章节“11、金融工具”确认和计量受让的金融资产和重组债权，然后按照受让的金融资产以外的各项资产的公允价值比例，对放弃债权的公允价值扣除受让金融资产和重组债权确认金额后的净额进行分配，并以此为基础按照前述方法分别确定各项资产的成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，应当计入当期损益。

（2）本公司作为债务人

140深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

本公司在债务的现时义务解除时终止确认债务。

以资产清偿债务方式进行债务重组的，本公司在相关资产和所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认，所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额计入当期损益。

将债务转为权益工具方式进行债务重组的，本公司在所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认。本公司初始确认权益工具时按照权益工具的公允价值计量，权益工具的公允价值不能可靠计量的，按照所清偿债务的公允价值计量。所清偿债务账面价值与权益工具确认金额之间的差额，应当计入当期损益。

采用修改其他条款方式进行债务重组的，本公司按照本章节“11、金融工具”确认和计量重组债务。

以多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，本公司按照前述方法确认和计量权益工具和重组债务，所清偿债务的账面价值与转让资产的账面价值以及权益工具和重组债务的确认金额之和的差额，计入当期损益。

35、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

□适用□不适用

单位：元会计政策变更的内容和原因受重要影响的报表项目名称影响金额财政部于2025年7月8日发布标准仓

单交易相关会计处理实施问答，明确规定，根据金融工具确认计量准则，企业在期货交易场所通过频繁签订买

卖标准仓单的合同以赚取差价、不提

取标准仓单对应的商品实物的，通常表明企业具有收到合同标的后在短期内将其再次出售以从短期波动中获取

利润的惯例，企业应当将其签订的买卖标准仓单的合同视同金融工具，并按照金融工具确认计量准则的规定进行会计处理。企业按照前述合同约定取得标准仓单后短期内再将其出售的，不应确认销售收入，而应将收取的对价与所出售标准仓单的账面价值

的差额计入投资收益；企业期末持有公司无此类业务，本公司执行该规定

0.00

尚未出售的标准仓单的，应将其列报不会对本期信息产生影响。

为其他流动资产。对于按照前述合同约定取得的标准仓单，如果能够消除或显著减少会计错配的，企业可以在初始确认时选择以公允价值计量且其

变动计入当期损益，并一致应用于符合选择条件的所有标准仓单。对于初始确认时已选择以公允价值计量且其

变动计入当期损益的标准仓单，企业在后续期间不得撤销该选择。

根据《关于严格执行企业会计准则切实做好企业2025年年报工作的通知》（财会〔2025〕33号）的要求，企业因执行上述标准仓单相关规定而调整

会计处理方法的，应当对财务报表可比期间信息进行调整。

141深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（2）重要会计估计变更

□适用□不适用

（3）2025年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用□不适用

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率

增值税销售货物和应税服务收入1%、3%、5%、6%、9%、13%

城市维护建设税流转税额7%、5%

企业所得税应纳税所得额25%、16.5%、15%、5%

教育费附加流转税额3%

地方教育费附加流转税额2%

自用房产税房产原值的70%1.2%

出租房产税房产租赁收入12%

土地增值税按转让房地产所取得的增值额按超率累进税率30%-60%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率

世联咨询(香港)有限公司16.50%

重庆世联君汇房地产运营管理有限公司15.00%

深圳先锋居善科技有限公司15.00%

珠海横琴世联行咨询有限公司等公司5%

2、税收优惠

（1）世联咨询(香港)有限公司适用香港地区利得税16.5%。

（2）根据《财政部税务总局国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》（财政部公告2020年第23号），重庆世联君汇房地产运营管理有限公司享受税收优惠，减按15%税率征收企业所得税。

（3）深圳先锋居善科技有限公司于2023年10月16日收到深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市

税务局联合颁发的编号为 GR202344202374 的《高新技术企业证书》，有效期三年。根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》等相关规定，深圳先锋居善科技有限公司通过国家高新技术企业认定，适用高新技术企业15%税率缴纳企业所得税。

（4）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《财政部税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第13号）、《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第6号）、《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）等规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。

142深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（5）根据《财政部税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第19号）的

规定：执行至2027年12月31日，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税；增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。

（6）根据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（2022年第10号）、《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）等规定，从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元，从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的，可以减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加；登记为增值税一般纳税人的新设立的企业，从事国家非限制和禁止行业，且同时符合申报期上月末从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等两个条件的，可在首次办理汇算清缴前按照小型微利企业申报享受减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

3、其他

本公司主要适用增值税税率为6%，小规模纳税人适用3%或1%，其中房地产案场代理服务、房地产策划顾问服务、金融服务、分销服务、房地产经纪服务、公寓住宿服务、物业管理服务适用6%，不动产租赁适用5%、9%，装修业务适用9%，物业服务中的代收水费适用3%、代收电费及销售货物适用13%。

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金3040.0046131.20

银行存款879013245.141160077383.98

其他货币资金29524167.9030340823.10

合计908540453.041190464338.28

其中：存放在境外的款项总额625661.66646670.45

其他说明：

（1）报告期末，无存放在中国境外且资金汇回受到限制，或有潜在回收风险的款项。

（2）报告期末，因抵押、质押或冻结等对使用有限制的货币资金明细如下：

项目期末余额期初余额

共管账户资金18720719.4914845874.32

诉讼保证金5060252.718751623.43

履约保函保证金5723494.306638228.06

二手楼交易结算资金98751.83

ETC 业务保证金 2000.00

账户久悬冻结资金3815.62

合计29504466.5030340293.26

143深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

注：期末其他货币资金：

1）本集团共管账户受限资金18720719.49元；

2）本集团在银行存入诉讼保证金共计5060252.71元；

3）本集团在银行存入履约保函保证金共计5723494.30元；

4)本集团存放于三方平台的资金共计19701.40元。

2、交易性金融资产

单位：元项目期末余额期初余额以公允价值计量且其变动计入当期损

13800000.00

益的金融资产

其中：

结构性存款13800000.00

其中：

合计13800000.00

其他说明：

结构性存款到期已全部收回。

3、应收票据

（1）应收票据分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

银行承兑票据185124.01873315.38

商业承兑票据2726755.771137347.20

合计2911879.782010662.58

（2）按坏账计提方法分类披露

144深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额计提比例

其中：

按组合计提

坏账准备的2931101.62100.00%19221.840.66%2911879.782018680.13100.00%8017.550.40%2010662.58应收票据

其中：

银行承兑汇

185124.016.32%185124.01873315.3843.26%873315.38

票商业承兑汇

2745977.6193.68%19221.840.70%2726755.771145364.7556.74%8017.550.70%1137347.20

票

合计2931101.62100.00%19221.840.66%2911879.782018680.13100.00%8017.550.40%2010662.58

按组合计提坏账准备：0

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

银行承兑汇票185124.01

合计185124.010.00

确定该组合依据的说明：

对于银行承兑汇票，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过预测违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失，本公司对银行承兑汇票组合的预期信用损失率为0%。

按组合计提坏账准备：19221.84

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

商业承兑汇票2745977.6119221.840.70%

合计2745977.6119221.84

确定该组合依据的说明：

145深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

对于评估为正常的、低风险的商业承兑汇票，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过预测违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

商业承兑汇票8017.5511204.2919221.84

合计8017.5511204.2919221.84

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用□不适用

（4）期末公司已质押的应收票据

单位：元项目期末已质押金额

银行承兑票据0.00

商业承兑票据0.00

合计0.00

（5）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

单位：元项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

银行承兑票据0.000.00

商业承兑票据0.000.00

合计0.000.00

（6）本期实际核销的应收票据情况

单位：元项目核销金额

其中重要的应收票据核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收票据性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

应收票据核销说明：

146深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

4、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）278719669.32416343216.96

其中：6个月以内218794577.21345332868.11

6个月至1年59925092.1171010348.85

1至2年61236876.6893739089.44

2至3年66133284.89159047137.58

3年以上1445210671.721451658601.60

3至4年111235297.91525501713.42

4至5年471209658.79713355517.56

5年以上862765715.02212801370.62

合计1851300502.612120788045.58

（2）按坏账计提方法分类披露

147深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比账面价值计提比账面价值金额比例金额金额比例金额例例按单项计提坏

账准备1384422366.1074.78%1364959802.0598.59%19462564.051316883134.7562.09%1241110832.4994.25%75772302.26的应收账款其

中：

单个客

1384422366.1074.78%1364959802.0598.59%19462564.051316883134.7562.09%1241110832.4994.25%75772302.26

户按组合计提坏

账准备466878136.5125.22%121144004.9325.95%345734131.58803904910.8337.91%260764610.7632.44%543140300.07的应收账款其

中：

以账龄特征为

442685964.7123.91%109358652.1124.70%333327312.60742269429.2835.00%250802751.3433.79%491466677.94

基础的组合取得担保物为

24192171.801.31%11785352.8248.72%12406818.9861635481.552.91%9961859.4216.16%51673622.13

基础的组合

合计1851300502.61100.00%1486103806.9880.27%365196695.632120788045.58100.00%1501875443.2570.82%618912602.33

按单项计提坏账准备：1364959802.05

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

148深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

客户11164743161.731106506004.341105846970.811086525777.3398.25%客户财务困难，预计无法全额收回款项客户217236034.7513788827.8116429703.0016429703.00100.00%预计无法收回款项

客户314121872.0814121872.08100.00%预计无法收回款项

客户416035268.4311427812.7712669603.8012669603.80100.00%预计无法收回款项

客户59949171.809949171.809949171.809949171.80100.00%预计无法收回款项

客户69720568.589720568.589720568.589720568.58100.00%预计无法收回款项

客户78946082.658946082.65100.00%预计无法收回款项

客户87859740.007859740.00100.00%预计无法收回款项

客户97752670.427752670.42100.00%预计无法收回款项

客户108020291.015213189.137604414.627557075.0799.38%客户财务困难，预计无法全额收回款项客户117171385.127171385.12100.00%预计无法收回款项

客户122279071.572279071.576650250.596650250.59100.00%预计无法收回款项

客户136572411.996572411.99100.00%预计无法收回款项

客户145589365.005589365.00100.00%预计无法收回款项

客户154424982.633539986.115330664.515322264.5199.84%客户财务困难，预计无法全额收回款项客户165195856.005195856.005195856.005195856.00100.00%预计无法收回款项

客户174483295.684483295.68100.00%预计无法收回款项

客户184340936.324340936.32100.00%预计无法收回款项

客户194180788.024180788.02100.00%预计无法收回款项

客户203903228.433903228.43100.00%预计无法收回款项

客户213665924.343665924.34100.00%预计无法收回款项

客户223600000.003600000.003600000.003600000.00100.00%预计无法收回款项

客户232388100.862388100.862888402.772888402.77100.00%预计无法收回款项

客户242828832.622828832.622791861.622791861.62100.00%预计无法收回款项

客户252749617.102749617.102749617.102749617.10100.00%预计无法收回款项

客户262654115.472654115.47100.00%预计无法收回款项

客户272741569.692671105.082524236.652524236.65100.00%预计无法收回款项

客户282517979.602348771.362423771.202423771.20100.00%预计无法收回款项

客户292389004.122389004.122389004.122389004.12100.00%预计无法收回款项

客户302329768.792329768.79100.00%预计无法收回款项

客户312444020.832444020.832276926.112276926.11100.00%预计无法收回款项

客户322210000.002210000.00100.00%预计无法收回款项

客户332176512.801088256.452176512.802176512.80100.00%预计无法收回款项

客户342136000.002136000.00100.00%预计无法收回款项

客户352063112.612063112.61100.00%预计无法收回款项

客户362020319.501010159.752020319.502020319.50100.00%预计无法收回款项

客户372066130.182066130.181741798.701741798.70100.00%预计无法收回款项

客户38805711.99644569.59805711.99805711.99100.00%预计无法收回款项

149深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

客户39963789.99485471.96624511.79624511.79100.00%预计无法收回款项

客户402895367.551737220.52214077.55128446.5360.00%客户财务困难，预计无法全额收回款项单项计提金

额200万以46691771.4245039083.9685817713.5785817713.57100.00%客户财务困难，预计无法全额收回款项下合计

合计1316883134.751241110832.491384422366.101364959802.05

按组合计提坏账准备：109358652.11

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

6个月以内217680349.932471285.531.14%

6个月至1年59810378.993498910.755.85%

1-2年50644576.5020511053.6640.50%

2年以上114550659.2982877402.1772.35%

合计442685964.71109358652.11

确定该组合依据的说明：

当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收账款划分为帐龄组合，在组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

按组合计提坏账准备：11785352.82

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

新房销售收款权利24192171.8011785352.8248.72%

合计24192171.8011785352.82

确定该组合依据的说明：

本集团对于有担保物的应收账款按照担保物的公允价值评估信用损失，计提坏账准备。

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

150深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他单项计提坏账

1241110832.49209587389.81-33591023.38-52147396.871364959802.05

准备组合计提坏账

260764610.76-107042898.0439692.67-32615287.45-2113.01121144004.93

准备

合计1501875443.25102544491.77-33551330.71-84762684.32-2113.011486103806.98

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比单位名称收回或转回金额转回原因收回方式例的依据及其合理性宜昌楚天翠林房地产

5632549.05以房抵债转出以房抵债转出预计无法全额收回款项

有限公司

宜昌恒创房地产开发现金收回、以房抵债

4322800.09现金收回、以房抵债转出预计无法全额收回款项

有限公司转出四会市汇文房地产开

4303694.93以房抵债转出以房抵债转出预计无法全额收回款项

发有限公司佛山市裕朗通房地产

2632008.80以房抵债转出以房抵债转出预计无法全额收回款项

开发有限公司重庆同景置业有限公

2542703.33现金收回现金收回预计无法全额收回款项

司珠海市坤恒房地产开

2429075.90以房抵债转出以房抵债转出预计无法全额收回款项

发经营有限公司上海景湾兆业房地产

1156931.29现金收回现金收回预计无法全额收回款项

开发有限公司

长春弘基房地产开发现金收回、以房抵债

958730.67现金收回、以房抵债转出预计无法全额收回款项

有限公司转出潮州市恒大置业有限

911757.75以房抵债转出以房抵债转出预计无法全额收回款项

公司佛山市三水盈盛房地

872637.17以房抵债转出以房抵债转出预计无法全额收回款项

产发展有限公司广东聚廷峰房地产开

853951.49以房抵债转出以房抵债转出预计无法全额收回款项

发有限公司

宜兴恒宸房地产开发现金收回、以房抵债

709361.66现金收回、以房抵债转出预计无法全额收回款项

有限公司转出

长春鑫茂房地产开发现金收回、以房抵债

664472.04现金收回、以房抵债转出预计无法全额收回款项

有限公司转出长春信基房地产开发

602279.56以房抵债转出以房抵债转出预计无法全额收回款项

有限公司宜兴恒旭房地产开发

568388.34现金收回现金收回预计无法全额收回款项

有限公司汉寿金御置业有限公

564965.00以房抵债转出以房抵债转出预计无法全额收回款项

司

现金收回、以房抵债

应收50万以下汇总3904408.98现金收回、以房抵债转出预计无法全额收回款项转出

合计33630716.05

151深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期变动金额中其他系：本期处置子公司导致坏账准备减少。

（4）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

实际核销的应收账款84762684.32

其中重要的应收账款核销情况：

单位：元应收账款性核销原履行的核销程款项是否由关联交易单位名称核销金额质因序产生无法收

东莞市凯联物业发展有限公司应结服务费7550816.63公司规定程序否回无法收

潮州市恒大置业有限公司应结服务费7107693.60公司规定程序否回无法收

东莞市华威房地产开发有限公司应结服务费3861057.89公司规定程序否回无法收

陕西瑞鑫源实业有限公司应结服务费3806400.00公司规定程序否回珠海市坤恒房地产开发经营有限公无法收

应结服务费3411021.44公司规定程序否司回无法收

诸暨联科智慧城投资有限公司应结服务费3072533.06公司规定程序否回广州市番禺区瑞焱房地产开发有限无法收

应结服务费3031738.00公司规定程序否公司回无法收

清远市恒碧房地产开发有限公司应结服务费3018894.00公司规定程序否回无法收

揭阳市恒山投资管理有限公司应结服务费1972284.90公司规定程序否回唐山曹妃甸富力城房地产开发有限无法收

应结服务费1837055.40公司规定程序否公司回无法收

宏运地产朝阳有限公司应结服务费1719260.00公司规定程序否回无法收

东莞市宜久房地产开发有限公司应结服务费1619131.24公司规定程序否回无法收

启动崇和置业有限公司应结服务费1600281.00公司规定程序否回无法收

清远市俊鑫房地产开发有限公司应结服务费1286632.00公司规定程序否回无法收

西安西迈房地产开发有限公司应结服务费1194151.38公司规定程序否回黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公无法收

应结服务费1190000.00公司规定程序否司回无法收

西宁城昊建设投资管理有限公司应结服务费1178097.74公司规定程序否回无法收

东莞凤岗天保花园建造有限公司应结服务费1172061.00公司规定程序否回无法收

阳西县美居房地产置业有限公司应结服务费1139553.64公司规定程序否回无法收

陕西佳莲房地产开发有限公司应结服务费1132917.74公司规定程序否回无法收

清远市佳柏房产开发建设有限公司应结服务费1075898.12公司规定程序否回

合肥瑜阳房地产有限公司应结服务费929950.45无法收公司规定程序否

152深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

回无法收

恒大地产集团恩平有限公司应结服务费926518.60公司规定程序否回无法收

河北鹏福房地产开发有限公司应结服务费880000.00公司规定程序否回无法收

永立鞋业（东莞）有限公司应结服务费822443.60公司规定程序否回无法收

中联建业集团有限公司应结服务费740000.00公司规定程序否回无法收

陕西世纪锦业地产有限公司应结服务费733995.00公司规定程序否回无法收

陕西英泰置业有限公司应结服务费719114.00公司规定程序否回无法收

贺州建贺投资有限公司应结服务费600669.00公司规定程序否回无法收

珠海红湾亿豪置业有限公司应结服务费583589.61公司规定程序否回无法收

青海聚力源房地产开发有限公司应结服务费582927.23公司规定程序否回无法收

东莞市金达房地产开发有限公司应结服务费542607.16公司规定程序否回无法收

天津松江团泊投资发展有限公司应结服务费531733.24公司规定程序否回无法收

广州市佳宇房地产开发有限公司应结服务费525430.89公司规定程序否回无法收

贺州新宝置业有限公司应结服务费520301.00公司规定程序否回无法收

重庆高垣垣建筑设计研究院应结服务费500000.00公司规定程序否回无法收

应收50万以下汇总应结服务费21645925.76公司规定程序否回

合计84762684.32

应收账款核销说明：

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额

客户124852363.0824852363.081.33%24852363.08

客户223008199.9623008199.961.23%23008199.96

客户319697262.7512944.4819710207.231.06%3004693.15

客户417808795.6317808795.630.96%17808795.63

客户516599694.0916599694.090.89%16599694.09

合计101966315.5112944.48101979259.995.47%85273745.91

5、合同资产

（1）合同资产情况

单位：元

153深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值案场代理及分

9756754.232367002.877389751.3679710039.188382541.9571327497.23

销业务

装修服务业务3022008.192050186.18971822.013196340.812257952.51938388.30

合计12778762.424417189.058361573.3782906379.9910640494.4672265885.53

（2）报告期内账面价值发生的重大变动金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

案场代理及分销业务-69953284.95结算结转

合计-69953284.95——

（3）按坏账计提方法分类披露

154深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额计提比例按单项计提

1970096.6715.42%1970096.67100.00%0.001144502.731.38%1119223.0197.79%25279.72

坏账准备

其中：

单个客户1970096.6715.42%1970096.67100.00%0.001144502.731.38%1119223.0197.79%25279.72按组合计提

10808665.7584.58%2447092.3822.64%8361573.3781761877.2698.62%9521271.4511.65%72240605.81

坏账准备

其中：

以账龄特征

为基础的组10808665.7584.58%2447092.3822.64%8361573.3781300873.5398.06%9321632.2911.47%71979241.24合取得担保物

为基础的组461003.730.56%199639.1643.31%261364.57合

合计12778762.42100.00%4417189.0534.57%8361573.3782906379.99100.00%10640494.4612.83%72265885.53

按单项计提坏账准备：1970096.67

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

客户1576532.25576532.25100.00%预计无法收回款项

客户2408300.94408300.94100.00%预计无法收回款项

客户3225000.46225000.46100.00%预计无法收回款项

客户4215772.34215772.34100.00%预计无法收回款项

客户5204437.85204437.85100.00%预计无法收回款项

客户6864277.87864277.87

客户7246624.86234293.62

20万以下合计33600.0020651.52340052.83340052.83100.00%预计无法收回款项

合计1144502.731119223.011970096.671970096.67

按组合计提坏账准备：2447092.38

155深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

6个月以内990335.6811289.831.14%

6个月至1年5554642.47323280.185.82%

1-2年3052608.001236306.2640.50%

2年以上1211079.60876216.1172.35%

合计10808665.752447092.38

确定该组合依据的说明：

当单项合同资产无法以合理成本评估预期资产减值损失的信息时，本集团依据信用风险特征将合同资产划分为帐龄组合，在组合基础上，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期资产减值损失。

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用□不适用

（4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

单位：元

项目本期计提本期收回或转回本期转销/核销原因

案场代理及分销业务-6015539.08陆续结算转出

装修服务业务-207766.33

合计-6223305.410.000.00——

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

合计0.00

其他说明：

（5）本期实际核销的合同资产情况

单位：元项目核销金额

实际核销的合同资产0.00其中重要的合同资产核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

合计0.00

合同资产核销说明：

其他说明：

156深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

本集团合同资产主要涉及装修服务合同、交易服务合同。本集团根据合同约定履行装修义务、渠道服务后，按约定享有收取相应的服务款项。当本集团取得该无条件收取对价的权利时，合同资产将转为应收账款。

6、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

其他应收款249022836.20421464025.31

合计249022836.20421464025.31

（1）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

押金、保证金216025062.31260678242.31

信贷资产转让款204000000.00214000000.00

应收往来款139813333.44139813333.44

业务借款29718138.8934765963.38

代收代付款26589681.2335739969.59

子公司及联营公司等股权处置款25623151.7225623151.72

预支薪资1811808.384675402.96

其他7741162.945123022.51

合计651322338.91720419085.91

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）170497025.6351946691.18

1至2年7913737.3424351300.67

2至3年17813057.9720942322.68

3年以上455098517.97623178771.38

3至4年22718504.8890131491.57

4至5年46561865.45281813653.11

5年以上385818147.64251233626.70

合计651322338.91720419085.91

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

157深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额计提比例按单项计

提坏账准561095600.6286.15%401449070.1671.55%159646530.46585304788.1181.25%297541306.3250.84%287763481.79备其

中：

单个客户561095600.6286.15%401449070.1671.55%159646530.46585304788.1181.25%297541306.3250.84%287763481.79按组合计

提坏账准90226738.2913.85%850432.550.94%89376305.74135114297.8018.75%1413754.281.05%133700543.52备

其中：

押金、保

44229301.816.79%442046.371.00%43787255.4467452488.189.36%674524.901.00%66777963.28

证金业务借

款、预支15354616.522.36%307091.442.00%15047525.0826908769.543.74%538175.402.00%26370594.14薪资代收代

30642819.964.70%101294.740.33%30541525.2240210794.105.58%201053.980.50%40009740.12

付、其他子公司及联营公司

542245.980.07%542245.98

等股权处置款

合计651322338.91100.00%402299502.7161.77%249022836.20720419085.91100.00%298955060.6041.50%421464025.31

按单项计提坏账准备：401449070.16

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

单位1214000000.0053500000.00204000000.0081600000.0040.00%预计无法全额收回

单位2139813333.4472666940.64139813333.44118657738.3884.87%预计无法全额收回

单位344044502.1041912580.7339651218.1038608718.1097.37%预计无法全额收回

单位429846115.5719399975.1229846115.5729846115.57100.00%预计无法收回

单位523529866.0014823815.5823529866.0018362710.7778.04%预计无法全额收回

158深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位616728964.1313383171.3016728964.1316728964.13100.00%预计无法收回

单位714270154.0011416123.2014270154.0014270154.01100.00%预计无法收回

单位88581974.206865579.368581974.206865579.3680.00%预计无法全额收回

单位98351941.616681553.298351941.618351941.61100.00%预计无法收回

单位107224288.665779430.936802248.626802248.62100.00%预计无法收回

单位117600000.004043168.006800000.005081809.2374.73%预计无法全额收回

单位126000000.006000000.006000000.006000000.00100.00%预计无法收回

单位136668500.004909270.005903500.005303500.0089.84%预计无法全额收回

单位145865990.005865990.005865990.005865990.00100.00%预计无法收回

单位154901021.152838181.354468449.374468449.37100.00%预计无法收回

单位164373425.351312027.614373425.353291225.1175.26%预计无法全额收回

单位173650000.003650000.003650000.003650000.00100.00%预计无法收回

单位1824183195.557254958.663237994.56406129.2812.54%预计无法全额收回

单位193000000.003000000.00100.00%预计无法收回单项计提坏账200万

15671516.3515238540.5526220425.6724287796.6292.63%预计无法全额收回

以下汇总

合计585304788.11297541306.32561095600.62401449070.16

按组合计提坏账准备：850432.55

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

押金、保证金44229301.81442046.371.00%

业务借款、预支薪资15354616.52307091.442.00%

代收代付、其他30642819.96101294.740.33%

合计90226738.29850432.55

确定该组合依据的说明：

159深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2025年1月1日余额1413754.28297541306.32298955060.60

2025年1月1日余额

在本期

本期计提-560996.94124208782.48123219162.27

本期转回-11176532.86-11176532.86

本期核销-9124485.78-9124485.78

其他变动-2324.79-2324.79

2025年12月31日余

850432.55401449070.16402299502.71

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他单项计提坏账

297541306.32117837653.70-11176532.86-2753357.00401449070.16

准备组合计提坏账

1413754.285810131.84-6371128.78-2324.79850432.55

准备

合计298955060.60123647785.54-11176532.86-9124485.78-2324.79402299502.71其他变动主要是公司对处置子公司在处置前已计提的坏账准备。

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

客户财务困难，预计山东领邦华皓置业有限公司6283560.29加大催收力度以房抵债转出无法全额收回款项

客户财务困难，预计抚顺嘉悦置业有限公司1223599.05加大催收力度现金收回无法全额收回款项

客户财务困难，预计宿州苏宁置业有限公司1171733.80加大催收力度以房抵债转出无法全额收回款项

客户财务困难，预计抚顺嘉悦置业有限公司724945.00加大催收力度现金收回无法全额收回款项

现金收回、以房抵债客户财务困难，预计收回坏账50万以下汇总1772694.72加大催收力度转出无法全额收回款项

160深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

合计11176532.86

5）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

实际核销的其他应收款项9124485.78

其中重要的其他应收款核销情况：

单位：元款项是否由关单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序联交易产生

上海迪美广场有限公司押金、保证金954986.00无法收回公司规定程序否

成都高投置业有限公司押金、保证金700000.00无法收回公司规定程序否

诸暨联科智慧城投资有限公司押金、保证金500000.00无法收回公司规定程序否

核销50万以下汇总押金、保证金等6969499.78无法收回公司规定程序否

合计9124485.78

其他应收款核销说明：

6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期末余额坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄合计数的比例额乌鲁木齐卓群创展股权投资合信贷资产转5年以

204000000.0031.32%81600000.00

伙企业(有限合伙)让款上上海世联行股权投资管理有限2年以

应收往来款139813333.4421.47%118657738.38公司上

广州市全汇房地产开发有限公押金、保证5年以

29846115.574.58%29846115.57

司金上

广西二十六度旅居科技有限公押金、保证5年以

23529866.003.61%18362710.77

司金上

押金、保证

云南美鑫投资有限公司20000000.004-5年3.07%20000000.00金

合计417189315.0164.05%268466564.72

7、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内23094951.1564.63%31893060.2040.03%

1至2年4520649.3912.65%23003272.1928.87%

2至3年3981847.7711.14%10986203.8913.79%

3年以上4136170.6111.58%13789600.7217.31%

161深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

合计35733618.9279672137.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

单位名称（客户）期末余额款项性质未结算原因

深圳市建华宇装饰工程有限公司3840721.61外包装修工程款未达到结算条件

合计3840721.61——

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额9548829.69元，占预付款项年末余额合计数的比例26.73%。

其他说明：

8、存货

公司是否需要遵守房地产行业的披露要求否

（1）存货分类

单位：元期末余额期初余额项目存货跌价准备存货跌价准备账面余额或合同履约成账面价值账面余额或合同履约成账面价值本减值准备本减值准备

库存商品101099.11101099.11640691.54640691.54

合同履约成本12995056.8012995056.8020962335.5820962335.58

合计13096155.9113096155.9121603027.1221603027.12

（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备

单位：元本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

期末按可变现净值进行减值测试，库存商品和合同履约成本未发生减值，无需计提减值准备。

按组合计提存货跌价准备

单位：元期末期初组合名称跌价准备计提跌价准备计提期末余额跌价准备期初余额跌价准备比例比例按组合计提存货跌价准备的计提标准

162深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（3）存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明期末存货余额无含有借款费用资本化金额。

（4）合同履约成本本期摊销金额的说明

本报告期按合同在履约义务完成履行的时点摊销结转27463635.86元计入营业成本。

9、贷款

（1）贷款明细表项目期末余额期初余额

18083601.8882789614.93

贷款

18083601.8882789614.93

合计

（2）贷款按坏账计提方法分类期末余额期初余额类账面余额坏账准备账面余额坏账准备别计提账面价值账面价值金额比例金额金额比例金额计提比例比例按组合计提坏

59756418.91100.0041672817.0369.7418083601.88109776456.35100.0026986841.4224.5882789614.93

账准备的贷款其

中：

贷款59756418.91100.0041672817.0369.7418083601.88109776456.35100.0026986841.4224.5882789614.93组合

合59756418.91100.0041672817.0369.7418083601.88109776456.35100.0026986841.4224.5882789614.93计

（3）贷款损失准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段贷款损失准备未来12个月预期信整个存续期预期信用损整个存续期预期信用损失合计

用损失失(未发生信用减值)(已发生信用减值)

2024年12月31日余额2020904.571631293.0423334643.8126986841.42

2024年12月31日贷款账面

余额在本年

--转入第二阶段-106047.50106047.500.00

--转入第三阶段-140533.20-1544684.921685218.120.00

--转回第二阶段0.00

--转回第一阶段0.00

本年计提145296.873292780.022687806.276125883.16

本年转回8610684.568610684.56本年转销

本年核销-50592.11-50592.11其他变动

163深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

2025年12月31日余额1919620.743485435.6436267760.6541672817.03

（4）本期计提、转回（或收回）贷款损失准备情况本年变动金额类别年初余额年末余额计提转回转销或核销

贷款损失准备26986841.426125883.168610684.56-50592.1141672817.03

合计26986841.426125883.168610684.56-50592.1141672817.03

其中本报告期转回以前年度核销的贷款损失准备如下:贷款种类本年转回金额转回方式本年转回原因

小额贷款8610684.56现金收回加大催收力度

合计8610684.56

（5）本期实际核销的贷款项目核销金额

实际核销的贷款50592.11

其中重要的贷款核销情况：

贷款种类核销金额核销原因履行的核销程序款项是否由关联交易产生

小额贷款50592.11预计无法收回公司规定程序否

合计50592.11———

10、一年内到期的非流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的债权投资254725270.91103640000.00

一年内到期的长期应收款4833985.084533453.81

合计259559255.99108173453.81

（1）一年内到期的债权投资

□适用□不适用

1）一年内到期的债权投资情况

单位：元期末余额期初余额组合名称账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

大额存单254725270.91254725270.91103640000.00103640000.00

合计254725270.91254725270.91103640000.00103640000.00一年内到期的债权投资减值准备本期变动情况

164深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

合计0.000.00

2）期末重要的一年内到期的债权投资

单位：元实际利率逾期本金项目面值票面利率到期日期末余额期初余额期末余额期初余额

2026年08

大额存单100000000.002.90%2.90%2.90%0.000.00月04日

2026年08

大额存单50000000.003.00%3.00%3.00%0.000.00月07日

2026年12

大额存单30000000.003.20%3.20%3.20%0.000.00月27日

2026年12

大额存单30000000.003.20%3.20%3.20%0.000.00月27日

2026年10

大额存单10000000.001.95%1.95%1.95%0.000.00月18日

2026年10

大额存单10000000.001.95%1.95%1.95%0.000.00月18日

2026年12

大额存单10000000.002.65%2.65%2.65%0.000.00月14日

合计240000000.000.000.00

（2）一年内到期的其他债权投资

□适用□不适用

11、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

预缴税费38953472.1836647218.29

短期大额存单53042419.03

合计38953472.1889689637.32

其他说明：

12、债权投资

（1）债权投资的情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值大额存单本

890000000.00890000000.00540000000.00540000000.00

金大额存单利

27906512.4027906512.4014805285.5914805285.59

息

165深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

减：一年内----

到期部分254725270.91254725270.91103640000.00103640000.00

合计663181241.49663181241.49451165285.59451165285.59债权投资减值准备本期变动情况

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

合计0.000.00

（2）期末重要的债权投资

166深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元期末余额期初余额债权项目面值票面利率实际利率到期日逾期本金面值票面利率实际利率到期日逾期本金

大额存单100000000.001.40%1.40%2027年08月07日

大额存单100000000.002.90%2.90%2026年08月04日

大额存单50000000.003.00%3.00%2026年08月07日

大额存单40000000.002.55%2.55%2027年01月12日40000000.002.55%2.55%2027年01月12日

大额存单30000000.003.20%3.20%2026年12月27日

大额存单30000000.003.20%3.20%2026年12月27日

大额存单30000000.002.15%2.15%2028年04月30日

大额存单30000000.001.75%1.75%2028年12月25日

大额存单20000000.002.60%2.60%2027年07月05日20000000.002.60%2.60%2027年07月05日

大额存单20000000.002.50%2.50%2027年03月25日20000000.002.50%2.50%2027年03月25日

大额存单20000000.002.50%2.50%2027年06月27日20000000.002.50%2.50%2027年06月27日

大额存单20000000.002.05%2.05%2027年04月30日20000000.002.05%2.05%2027年04月30日

大额存单20000000.002.25%2.25%2027年04月30日20000000.002.25%2.25%2027年04月30日

大额存单20000000.002.55%2.55%2027年04月30日20000000.002.55%2.55%2027年04月30日

大额存单20000000.002.15%2.15%2027年11月25日

大额存单20000000.001.40%1.40%2027年08月22日

大额存单10000000.001.95%1.95%2026年10月18日

大额存单10000000.001.95%1.95%2026年10月18日

大额存单10000000.001.90%1.90%2027年12月19日10000000.001.90%1.90%2027年12月19日

大额存单10000000.001.90%1.90%2027年12月19日10000000.001.90%1.90%2027年12月19日

大额存单10000000.001.90%1.90%2027年12月19日10000000.001.90%1.90%2027年12月19日

大额存单10000000.002.60%2.60%2027年04月26日10000000.002.60%2.60%2027年04月26日

大额存单10000000.002.65%2.65%2026年12月14日

大额存单10000000.001.70%1.70%2027年05月06日

大额存单10000000.001.70%1.70%2027年05月08日

大额存单10000000.001.70%1.70%2027年05月08日

大额存单10000000.001.75%1.75%2028年11月18日

大额存单10000000.001.75%1.75%2028年11月18日

大额存单10000000.001.70%1.70%2027年05月26日

大额存单10000000.001.70%1.70%2027年05月26日

大额存单10000000.002.60%2.60%2027年01月31日

大额存单10000000.002.60%2.60%2027年01月31日

大额存单10000000.002.60%2.60%2027年01月31日

大额存单10000000.002.60%2.60%2027年01月31日

167深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

大额存单10000000.002.60%2.60%2027年01月31日

大额存单10000000.001.40%1.40%2027年08月20日

大额存单10000000.001.40%1.40%2027年08月20日

大额存单10000000.001.70%1.70%2027年05月26日

大额存单10000000.001.75%1.75%2028年08月18日

大额存单10000000.001.40%1.40%2027年08月18日

大额存单10000000.001.40%1.40%2027年08月18日

大额存单10000000.001.40%1.40%2027年09月02日

大额存单10000000.001.40%1.40%2027年09月02日

大额存单10000000.001.40%1.40%2027年09月02日

大额存单10000000.001.40%1.40%2027年09月02日

大额存单10000000.001.60%1.60%2028年09月19日

大额存单10000000.001.60%1.60%2028年09月19日

大额存单10000000.001.60%1.60%2028年09月19日

合计650000000.00440000000.00

168深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

13、长期应收款

（1）长期应收款情况

单位：元期末余额期初余额项目折现率区间账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

2462376.2462376.

融资租赁款412915.63412915.63

1414

其中：

未实现融资-1607.68-1607.68-86804.97-86804.97收益

2462376.2462376.

合计412915.63412915.63

1414

（2）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

合计0.000.000.000.000.00

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

169深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

14、长期股权投资

单位：元本期增减变动其他被投资期初余额（账减值准备期初减综宣告发放现期末余额（账减值准备期末单位面价值）余额少权益法下确认合其他权益变计提减值准其追加投资金股利或利面价值）余额投的投资损益收动备他润资益调整

一、合营企业武汉都市世联

资产管0.000.00理有限公司武汉新控城市

运营服899141.291459872.722359014.01务有限公司北京怡汇商业

运营有2520073.72-848359.541671714.18限公司北京博大世联

科技服2992801.49604045.733596847.22务有限公司深圳世联美信

585216.98150084.88306195.28429106.58

物业管理有限

170深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司

小计6997233.481365643.79306195.288056681.99

二、联营企业天津市润泽基

金销售679344.4623001916.14679344.460.0023681260.60有限公司武汉市世联筑家商业

630191.9036630.45666822.35

管理有限公司江西万寿宫文旅商业

0.0010399096.0810399096.08

管理有限公司深圳世联同创

资产管0.000.00理有限公司武汉世联君汇空间商

0.00190000.00-190000.000.00

业管理有限公司宁波中艾世联

商业管233019.0712142.54245161.61理有限公司深圳世

679005.27965527.57378550.701265982.14

联赣锋

171深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

物业管理有限公司湖南财信世联商业运

1946882.941020000.00-358699.74480980.383089163.58

营管理有限公司

小计4168443.6423001916.141210000.0010864696.90480980.38378550.70679344.4615666225.7623681260.60

合计11165677.1223001916.141210000.0012230340.69480980.38684745.98679344.4623722907.7523681260.60可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

其他说明：

1）天津市润泽基金销售有限公司本期评估计提减值准备679344.46元：《天津市润泽基金销售有限公司2025年股东会决议》（第二项）明确：在公司所持《经营证券期货业务许可证》注销后，即启动公司注销。鉴于中国证券监督管理委员会已于2026年1月23日正式注销该公司公开募集证券投资基金销售业务许可证，该公司未来营业现金流量预期为零。管理层据此判断，其相关资产已存在确定的减值迹象；

2）武汉都市世联资产管理有限公司于2025年4月开始强制清算工作，并于2025年12月24日由武汉市青山区人民法院裁定终结强制清算程序；

3）湖南财信世联商业运营管理有限公司于本报告期引入新的投资者，我司持股比例由51%下降至25.37%；

4）深圳世联同创资产管理有限公司，本公司对其初始投资成本为4845000.00元，截至本期末累计亏损13445459.8元（截至上年末亏损11801963.16元），按照权益法核算，账面余额减至0；

5）武汉世联君汇空间商业管理有限公司，本公司对其初始投资成本为190000.00元，截至本期末累计亏损18570138.90元（截至上年末亏损20590034.17元），按照权益法核算，账面余额减至0；

172深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

15、其他非流动金融资产

单位：元项目期末余额期初余额

世联同创不动产稳健一号基金80971764.45188306428.95

上海中城联盟投资管理股份有限公司9542490.2212303714.94

珠海镓未来科技有限公司7864420.7712316038.39

深圳英智创新合伙企业（有限合伙）1656525.761656525.76

深圳市搜社社区服务发展研究院有限公司182223.93450000.00

杭州世创荣晟房产咨询有限公司112351.55

深圳嘉创共赢企业管理合伙企业（有限合伙）50000.0050000.00

深圳英博国际创新有限公司21017.77800000.00

上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙）0.0045146261.34

上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）0.008103468.40

廊坊优捌信息技术发展股份有限公司0.001033593.63

廊坊优拾建设工程股份有限公司0.00479261.40

苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）0.000.00

上海中城勇略投资中心（有限合伙）0.000.00

合计100400794.45270645292.81

其他说明：

1）世联同创不动产稳健一号基金：本报告期按转让协议已收到基金份额转让款2800万元而终止确认投资26362900.04元，其他变动是本报告期确认的公允价值变动损益；

2）杭州世创荣晟房产咨询有限公司：本报告期公司设立投资150000.00元，其他变动是本报告期确认的公允价值变动损益；

3）其他项目的变动额是本报告期确认的公允价值变动损益。

16、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

单位：元

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额710423192.14710423192.14

2.本期增加金额92880992.0492880992.04

（1）外购92250336.0592250336.05

（2）存货\固定资产\

630655.99630655.99

在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额61211084.4461211084.44

（1）处置61211084.4461211084.44

（2）其他转出

4.期末余额742093099.74742093099.74

173深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额185861074.56185861074.56

2.本期增加金额24824467.5824824467.58

（1）计提或摊销24575383.2824575383.28

（2）固定资产转入249084.30249084.30

3.本期减少金额11290193.6011290193.60

（1）处置11290193.6011290193.60

（2）其他转出

4.期末余额199395348.54199395348.54

三、减值准备

1.期初余额0.000.00

2.本期增加金额78490502.1378490502.13

（1）计提78490502.1378490502.13

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额78490502.1378490502.13

四、账面价值

1.期末账面价值464207249.07464207249.07

2.期初账面价值524562117.58524562117.58

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用

单位：元公允价值和处置费用的关键参数的确项目账面价值可收回金额减值金额关键参数确定方式定依据产业见其他说

132216701.97128840145.133376556.90见其他说明1)见其他说明3)

园明2)见其他说

车位18607968.7517734916.921753957.50见其他说明1)见其他说明3)

明2)见其他说

公寓241126853.01194632109.5152922867.90见其他说明1)见其他说明3)

明2)见其他说

商铺33803259.4426674576.918670095.43见其他说明1)见其他说明3)

明2)写字见其他说

81716387.62159948726.271842243.67见其他说明1)见其他说明3)

楼明2)见其他说

住宅35226580.4125524120.889924780.73见其他说明1)见其他说明3)

明2)

合计542697751.20553354595.6278490502.13可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因无。

174深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因无。

其他说明：

1）公允价值和处置费用的确定方式：（1）公允价值确定方式：周边同类型房地产市场交易较活跃，可以收集到一定数量

的同类型房地产市场成交案例，采用市场法进行评估确定。对于周边同类型房地产市场交易较少，较难收集到同类型房地产市场成交案例，无法采用市场法进行评估确定，但属于经营性房地产，具有收益或潜在收益的房地产，能收集到一定反映评估对象未来使用年限内客观租金水平的相关资料，可以采用收益法进行评估确定；（2）处置费用确定方式：处置费用根据处置方式涉及的转让税费、过户费、中介费及其他费用等确定。

2）关键参数：（1）可比案例价格；（2）收益年期；（3）报酬率5%；（4）增值税率5%、9%、城建税7%、教育附加5%、

印花税0.05%、房产税12%；（5）过户、中介及其他2%。

3）关键参数的确定依据：（1）可比案例价格：根据调查的周边同类型房地产市场案例；（2）收益年期确定：土地使用权

剩余使用期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，应选取其中较短者为收益期；（3）报酬率：采用安全利率加风险调整值法求取报酬率，即：报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率。其中：无风险报酬率是指不承担投资风险的回报率，是几乎所有的投资都应该得到的投资回报率，无风险报酬率一般指国债利率或银行存款利率；（4）税率：根据税收法规规定确

定；（5）过户、中介及其他费率根据一般市场行情确定。

（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书原因

世茂时代先声商铺2-1111242360.81开发商破产重整，产权暂无法办理世茂时代先声商铺2-113497982.50开发商破产重整，产权暂无法办理世茂时代先声商铺2-114482703.78开发商破产重整，产权暂无法办理世茂时代先声商铺3-111644268.23开发商破产重整，产权暂无法办理世茂时代先声商铺3-112961861.77开发商破产重整，产权暂无法办理世茂时代先声商铺3-113640723.80开发商破产重整，产权暂无法办理世茂时代先声商铺3-115680485.03开发商破产重整，产权暂无法办理世茂时代先声商铺3-1161441316.97开发商破产重整，产权暂无法办理世茂时代先声商铺3-1171708923.38开发商破产重整，产权暂无法办理世茂时代先声商铺3-1181630923.76开发商破产重整，产权暂无法办理世茂时代先声商铺3-1191630923.76开发商破产重整，产权暂无法办理世茂时代先声商铺3-1201590869.90开发商破产重整，产权暂无法办理世茂时代先声商铺3-121748821.38开发商破产重整，产权暂无法办理中国贵谷汀棠苑二 V 公馆 38栋 2909 号 162877.32 开发商破产重整，产权暂无法办理中国贵谷汀棠苑二 V 公馆 38栋 2507 室 161704.14 开发商破产重整，产权暂无法办理米兰春天商铺65-1-25号901219.00权证办理中

米兰春天商铺65-1-26号803565.93权证办理中

中骏云谷商铺 S105 590999.29 权证办理中

其他说明：

17、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产48460778.7347340377.37

175深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

固定资产清理

合计48460778.7347340377.37

（1）固定资产情况

单位：元项目房屋及建筑物电子设备及其他运输设备合计

一、账面原值：

1.期初余额53131806.2568394407.8630075500.83151601714.94

2.本期增加金额10774604.951866793.93201726.5512843125.43

（1）购置10774604.951866793.93201726.5512843125.43

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额630655.9915243491.836730605.8522604753.67

（1）处置或报废15207022.266730605.8521937628.11

（2）转出至投资性房地产630655.99630655.99

（3）合并范围变动36469.5736469.57

4.期末余额63275755.2155017709.9623546621.53141840086.70

二、累计折旧

1.期初余额21348918.8657313110.8225599307.89104261337.57

2.本期增加金额1556235.831936564.83686339.324179139.98

（1）计提1556235.831936564.83686339.324179139.98

3.本期减少金额249084.3013447014.136043176.7119739275.14

（1）处置或报废13416231.386043176.7119459408.09

（2）转出至投资性房地产249084.30249084.30

（3）合并范围变动30782.7530782.75

4.期末余额22656070.3945802661.5220242470.5088701202.41

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额4678105.564678105.56

（1）计提4678105.564678105.56

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额4678105.564678105.56

四、账面价值

1.期末账面价值35941579.269215048.443304151.0348460778.73

2.期初账面价值31782887.3911081297.044476192.9447340377.37

（2）未办妥产权证书的固定资产情况

单位：元

176深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目账面价值未办妥产权证书的原因

历下区经十路15078号“波斐历景中心”103号地下车位124357.72未办妥产权证书

历下区经十路15078号“波斐历景中心”104号地下车位124357.72未办妥产权证书

其他说明：

（3）固定资产的减值测试情况

□适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用

单位：元公允价值和处关键参数的确项目账面价值可收回金额减值金额置费用的确定关键参数定依据方式

车位1046055.801025233.1936095.74见其他说明1)见其他说明2)见其他说明3)

公寓275203.07477903.330.00见其他说明1)见其他说明2)见其他说明3)

商铺1796062.501482131.31313931.19见其他说明1)见其他说明2)见其他说明3)

写字楼26727758.5034138363.30319923.64见其他说明1)见其他说明2)见其他说明3)

住宅10774604.956766449.984008154.99见其他说明1)见其他说明2)见其他说明3)

合计40619684.8243890081.114678105.56可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因无。

公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因无。

其他说明：

1)公允价值和处置费用的确定方式：（1）公允价值确定方式：周边同类型房地产市场交易较活跃，可以收集到一定数量的

同类型房地产市场成交案例，采用市场法进行评估确定。对于周边同类型房地产市场交易较少，较难收集到同类型房地产市场成交案例，无法采用市场法进行评估确定，但属于经营性房地产，具有收益或潜在收益的房地产，能收集到一定反映评估对象未来使用年限内客观租金水平的相关资料，可以采用收益法进行评估确定；（2）处置费用确定方式：处置费用根据处置方式涉及的转让税费、过户费、中介费及其他费用等确定。

2）关键参数：（1）可比案例价格；（2）收益年期；（3）报酬率5%；（4）增值税率5%、9%、城建税7%、教育附加5%、

印花税0.05%、房产税12%；（5）过户、中介及其他2%。

3）关键参数的确定依据：（1）可比案例价格：根据调查的周边同类型房地产市场案例；（2）收益年期确定：土地使用权

剩余使用期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，应选取其中较短者为收益期；（3）报酬率：采用安全利率加风险调整值法求取报酬率，即：报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率。其中：无风险报酬率是指不承担投资风险的回报率，是几乎所有的投资都应该得到的投资回报率，无风险报酬率一般指国债利率或银行存款利率；（4）税率：根据税收法规规定确

定；（5）过户、中介及其他费率根据一般市场行情确定。

18、使用权资产

（1）使用权资产情况

单位：元

177深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额75464781.9275464781.92

2.本期增加金额6336015.236336015.23

（1）租入6336015.236336015.23

3.本期减少金额57365028.0257365028.02

（1）处置18963522.4418963522.44

（2）合并范围变动27846912.5027846912.50

（3）租赁到期8515150.138515150.13

（4）租赁合同变更2039442.952039442.95

4.期末余额24435769.1324435769.13

二、累计折旧

1.期初余额36817372.1436817372.14

2.本期增加金额10258633.8410258633.84

（1）计提10258633.8410258633.84

（2）租赁合同变更

3.本期减少金额31870605.6031870605.60

（1）处置10682983.7610682983.76

（2）合并范围变动12672471.7112672471.71

（3）租赁到期8515150.138515150.13

4.期末余额15205400.3815205400.38

三、减值准备

1.期初余额7320208.177320208.17

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额7320208.177320208.17

（1）处置1719296.881719296.88

（2）合并范围变动5600911.295600911.29

4.期末余额0.000.00

四、账面价值

1.期末账面价值9230368.759230368.75

2.期初账面价值31327201.6131327201.61

（2）使用权资产的减值测试情况

□适用□不适用

其他说明：

本报告期末，本集团使用权资产不存在减值迹象，未进行资产减值测试。

19、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元

178深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目土地使用权专利权非专利技术软件车位使用权合计

一、账面原值

1.期初余额33793884.104237371.4238031255.52

2.本期增加金额173985.645621287.955795273.59

（1）购置173985.645621287.955795273.59

（2）内部研发

（3）企业合并增加

3.本期减少金额12230128.951185184.4013415313.35

（1）处置1185184.401185184.40

（2）报废12201228.9512201228.95

（3）合并范围变化28900.0028900.00

4.期末余额21737740.798673474.9730411215.76

二、累计摊销

1.期初余额33761140.73593107.9734354248.70

2.本期增加金额49794.06326889.76376683.82

（1）计提49794.06326889.76376683.82

3.本期减少金额12230128.9569518.8912299647.84

（1）处置69518.8969518.89

（2）报废12201228.9512201228.95

（3）合并范围变化28900.0028900.00

4.期末余额21580805.84850478.8422431284.68

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额999805.39999805.39

（1）计提999805.39999805.39

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额999805.39999805.39

四、账面价值

1.期末账面价值156934.956823190.746980125.69

2.期初账面价值32743.373644263.453677006.82

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0.00%。

（2）确认为无形资产的数据资源

□适用□不适用

（3）无形资产的减值测试情况

□适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用

179深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元公允价值和处关键参数的确项目账面价值可收回金额减值金额置费用的确定关键参数定依据方式

公允价值确定（1）可比案

方式：周边同例价格：根据类型房地产市调查的周边同场交易较活类型房地产市跃，可以收集场案例；（2）到一定数量的收益年期确

同类型房地产定：土地使用市场成交案权剩余使用期例，采用市场限和建筑物剩法进行评估确余经济寿命不定。对于周边同时结束的，同类型房地产应选取其中较市场交易较短者为收益

（1）可比案少，较难收集期。（3）报酬例价格；（2）

到同类型房地率：采用安全收益年期；

产市场成交案利率加风险调

（3）报酬率例，无法采用整值法求取报

5%；

市场法进行评酬率，即：报

（4）增值税估确定，但属酬率=无风险率5%、9%、城

车位7822996.136824017.93999805.39于经营性房地报酬率+投资

建税7%、教育产，具有收益风险报酬率。

附加5%、印花

或潜在收益的其中：无风险

税0.05%、房房地产，能收报酬率是指不产税12%；

集到一定反映承担投资风险

（5）过户、评估对象未来的回报率，是中介及其他使用年限内客几乎所有的投

2%。

观租金水平的资都应该得到

相关资料，可的投资回报以采用收益法率，无风险报进行评估确酬率一般指国定。债利率或银行处置费用确定存款利率。

方式：处置费（4）税率：

用根据处置方根据税收法规式涉及的转让规定确定；

税费、过户（5）过户、

费、中介费及中介及其他费其他费用等确率根据一般市定。场行情确定。

合计7822996.136824017.93999805.39可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因无公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因无

180深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（4）其他说明本报告期公司增加的车位使用权是公司抵债取得的无产权证的车位。

20、商誉

（1）商誉账面原值

单位：元被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额企业合并期末余额的事项处置形成的

山东世联42992074.8242992074.82

四川嘉联30652993.0430652993.04

重庆世联13484800.3613484800.36

世联投资5515896.345515896.34

世联小贷5446386.245446386.24

盛泽担保20929875.3620929875.36

北京安信行69000000.0069000000.00

厦门立丹行76224942.5476224942.54

青岛荣置地48125480.2148125480.21

合计312372448.91312372448.91

（2）商誉减值准备

单位：元被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额期末余额的事项计提处置

山东世联21700500.009009370.1930709870.19

四川嘉联21804985.555654870.0627459855.61

重庆世联13484800.3613484800.36

盛泽金融组31892157.9431892157.94

北京安信行21637395.6424406314.5746043710.21

厦门立丹行76224942.5476224942.54

青岛荣置地48125480.2148125480.21

合计234870262.2439070554.82273940817.06

（3）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息所属经营分部及依是否与以前年度保持一名称所属资产组或组合的构成及依据据致

可以带来独立的现金流，可将其认定为一个单独的资产山东世联不适用是组。

可以带来独立的现金流，可将其认定为一个单独的资产四川嘉联不适用是组。

北京安信可以带来独立的现金流，可将其认定为一个单独的资产不适用是行组。

资产组或资产组组合发生变化名称变化前的构成变化后的构成导致变化的客观事实及依据

181深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

其他说明

（4）可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

单位：元预测稳定期的关键项期稳定期的关账面价值可收回金额减值金额预测期的关键参数参数的确定依目的键参数据年限

增长率：-30.85%、-增长率：稳定期销售收

5.14%、-2.20%、0、0%；息税前入、折现率与

山

0；息税前利润率：利润率：预测期最后一

东5

44905431.7527240000.0017665431.753.90%、2.54%、3.38%；折现期保持一致；

世年

2.49%、2.43%、率14.12%息税前利润率

联

2.96%；折现率结合永续期预

14.12%测情况确定；

增长率：-29.69%、-增长率：稳定期销售收

10.45%、-6.67%、-0%；息税前入、折现率与

四

3.57%、0；息税前利利润率：预测期最后一

川5

17572146.496484165.9811087980.51润率：1.59%、6.08%；折现期保持一致；

嘉年

5.46%、6.06%、率14.20%息税前利润率

联

5.15%、5.75%；折现结合永续期预

率14.20%测情况确定；

增长率：2.39%、增长率：稳定期销售收

北4.13%、4.36%、0%；息税前入、折现率与

京3.99%、3.65%；息税利润率：预测期最后一

5

安82477190.9541800000.0040677190.95前利润率：1.73%、2.97%；折现期保持一致；

年

信2.05%、2.42%、率13.77%息税前利润率

行2.78%、2.94%；折现结合永续期预

率13.77%测情况确定；

合

144954769.1975524165.9869430603.21

计前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因预测期的净利润和利润率是结合市场预期和公司经营情况重新进行预测。

1）山东世联：综合当前行业市场情况和公司2025年收入变动，以及公司当前人员规模比2025年初减少约19%等未来经营规划，确定公司预测期2026年收入比2025年下降30.85%。

2）四川嘉联：综合当前行业市场情况和公司2025年收入变动，以及公司当前人员规模比2025年初减少约36%等未来经营规划，确定公司预测期2026年收入比2025年下降29.69%。

公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因无。

182深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（5）业绩承诺完成及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用□不适用

其他说明：

21、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

公寓酒店装修6939949.256530220.743228442.243511000.706730727.05商业物业租赁装

7645589.09361312.142001721.356005179.88

修

办公楼装修费4211434.63795847.942881135.4922218.432103928.65

其他27543.3627543.360.00

合计18824516.337687380.828138842.443533219.1314839835.58

其他说明：

22、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备493541443.5389315892.01909401466.50164657880.81已列支成本费用但尚

69161354.7711268509.41243575136.8642157250.39

未发放的薪资分销业务待付的第三

70064428.414203627.96133838406.5715121244.71

方费用其他非流动金融资产

46866492.0111716623.0098180023.7224545005.93

公允价值变动

租赁负债10778830.451732424.9322427069.334803941.63已列支成本费用但尚

85625.734281.2910246742.251606144.92

未结算的费用长期待摊费用摊销差

79980.463999.02

异

已开票未确认收入1442955.23263300.88

合计691941130.13118504659.481417748825.69252895467.41

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

使用权资产7496402.241396255.2117455053.593627416.23

其他非流动金融资产3864420.77193221.048316038.39415801.92

183深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

公允价值变动

应收融资租赁款1998832.39499708.106995829.961748957.49

固定资产折旧差异353889.3288472.33588749.44147187.36

合计13713544.722177656.6833355671.385939363.00

（3）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣亏损2423813103.732188936814.77

资产减值准备1549366694.04959386515.09

已列支成本费用但尚未发放的薪资266679957.15203767587.40

其他非流动金融资产公允价值变动297790044.01100000000.00

分销业务待付的第三方费用105188921.5270791736.48

租赁负债6060191.6031609236.48

已开票未确认收入565291.761090394.32

已列支成本费用但尚未结算的费用204470.06

合计4649464203.813555786754.60

（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

2025110469623.11

20261121933471.671139247583.69

2027557487083.64560235056.74

2028168423271.49198034264.25

2029176951616.51180950286.98

2030399017660.42

合计2423813103.732188936814.77

其他说明：

23、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目受限受限情受限类账面余额账面价值账面余额账面价值受限情况类型况型保证履约保函保

金、共

证金、诉讼管账

履约保保证金、共

户、二函保证管账户资货保证手楼交

金、诉金、二手楼

币金、易结算

29504466.5029504466.50讼保证30340293.2630340293.26交易结算资

资共管资金、

金、共 金、ETC 业金账户临时管

管账户务保证金、控账户资金临时管控账

资金、

户资金、久久悬账悬账户资金户

184深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

固所有未办妥定所有权未办妥产权

360000.00248715.44权受产权证360000.00292500.00

资受限证书限书产投资所有未办妥性借款抵抵押合同抵

24958223.3716522530.75权受产权证373856944.66267572300.09

房押押物限书地产合

54822689.8746275712.69404557237.92298205093.35

计

其他说明：

24、短期借款

（1）短期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

抵押借款20000000.00

保证借款1000000.001000000.00

合计1000000.0021000000.00

短期借款分类的说明：

本集团将仅有担保或其他非资产抵押保证条款的银行借款划分为保证借款，将有包括资产抵押作为保证条款的银行借款归为抵押借款。

25、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

应付服务费197200184.01299967635.36

物业外包费78818068.4174631409.91

工程外包款6816207.758497162.31

购买商品及装修款4647238.737036455.77

采购商品2715017.782767358.92

能源费用3410979.347816376.02

应付租金1899740.031565002.63

购买办公用品47421.8374266.03

其他684977.93881079.04

合计296239835.81403236745.99

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款

单位：元

185深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目期末余额未偿还或结转的原因

和邦盛世家居股份有限公司2605863.60尚未达到结算条件

合计2605863.60

其他说明：

（3）是否存在逾期尚未支付中小企业款项的情况是否属于大型企业

□是□否是否存在逾期尚未支付中小企业款项的情况

□是□否

单位：元涉及逾期的合同数量22

涉及逾期的合同金额46652671.63

逾期尚未支付的金额8120801.25

逾期情况的详细说明：

主要是应付住宅物业项目的供应商运营费用，项目运营资金较为紧张，公司已与相关供应商协商逐步安排支付。

26、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

应付利息42443.4340304.17

应付股利465500.00

其他应付款364695473.58416136454.65

合计365203417.01416176758.82

（1）应付利息

单位：元项目期末余额期初余额

应付福州世联福杉少数股东股利42443.4340304.17

合计42443.4340304.17

重要的已逾期未支付的利息情况：

单位：元借款单位逾期金额逾期原因

其他说明：

截至2025年12月31日，本集团无已逾期未支付的利息。

186深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（2）应付股利

单位：元项目期末余额期初余额

应付福州世联福杉少数股东股利465500.00

合计465500.00

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

（3）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

分销业务待付的第三方费用175253349.93204630143.05

押金保证金73735182.4477247537.43

项目跟投款31742490.3144118199.92

应付业务费用44843346.1946308952.02

代收代付款26049750.9926305237.81

单位往来款2025689.832025689.83

分销业务暂收的服务费10037118.6814685663.20

装修业务暂收款900684.74788752.88

资产证券化代收款88908.4726278.51

公寓运营业务暂收款18952.00

合计364695473.58416136454.65

2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

押金保证金51742960.97未到期，继续使用资产合计51742960.97

其他说明：

27、预收款项

（1）预收款项列示

单位：元项目期末余额期初余额

预收租金费4822468.266163379.50

预收处置非流动资产款175125.37175125.37

商业物业租赁费71746.4973568.77

其他1250251.58352547.71

合计6319591.706764621.35

187深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（2）账龄超过1年或逾期的重要预收款项

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

合计0.00--

单位：元项目变动金额变动原因

合计0.00

28、合同负债

单位：元项目期末余额期初余额

预收服务费29350908.6333325571.48

预收物业费21793968.9823101910.24

预收装修款3801244.432711433.95

商品销售款1481681.70336573.09

其他531245.61458660.98

合计56959049.3559934149.74账龄超过1年的重要合同负债

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

合计0.00报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

合计0.00——

29、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬444927184.50691215751.68815089482.22321053453.96

二、离职后福利-设定

2001568.7668682439.9368902038.321781970.37

提存计划

三、辞退福利413971.0086170023.6573578107.0613005887.59

合计447342724.26846068215.26957569627.60335841311.92

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴

442331287.41634529906.82758599641.15318261553.08

和补贴

2、职工福利费40878.035367687.895407408.521157.40

188深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

3、社会保险费961747.2833600031.9033698481.03863298.15

其中：医疗保险

901274.3329422539.9229495992.68827821.57

费工伤保险

50438.022189528.912207070.9832895.95

费生育保险

6804.73853554.15857778.252580.63

费

其他3230.201134408.921137639.12

4、住房公积金16398.1117017318.2216712554.33321162.00

5、工会经费和职工教

1576873.67700806.85671397.191606283.33

育经费

合计444927184.50691215751.68815089482.22321053453.96

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险1922918.7366285560.4766497796.061710683.14

2、失业保险费78650.032396879.462404242.2671287.23

合计2001568.7668682439.9368902038.321781970.37

其他说明：

短期薪酬本期减少：因合并范围变化的影响而减少159804.79元。

30、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税3748191.239435279.94

企业所得税6214182.6413387586.64

个人所得税2008497.872789775.25

城市维护建设税303724.59619202.18

房产税910793.17902618.46

教育费附加及地方教育附加240436.98450010.11

土地使用税183892.09

印花税148970.05108935.42

其他1184518.601349624.05

合计14943207.2229043032.05

其他说明：

31、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的租赁负债12955449.4018990970.59

合计12955449.4018990970.59

其他说明：

189深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

32、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

待转销项税额7542833.1212071727.97

云信票据260000.00

合计7542833.1212331727.97

短期应付债券的增减变动：

单位：元按面溢折债券票面发行债券发行期初本期值计本期期末是否面值价摊名称利率日期期限金额余额发行提利偿还余额违约销息合计

其他说明：

33、租赁负债

单位：元项目期末余额期初余额

租赁付款额17482522.0262101505.49

减：未确认融资费用-643499.97-8065199.68

减：一年内到期的租赁负债-12955449.40-18990970.59

合计3883572.6535045335.22

其他说明：

34、递延收益

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因公寓运营项目装

政府补助0.002940000.00235000.002705000.00修补助

合计2940000.00235000.002705000.00--

其他说明：

本报告期公司公寓运营项目获得的政府装修补助，按会计政策确认递延收益。

35、股本

单位：元

本次变动增减（+、-）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

股份总数1992829038.001992829038.00

其他说明：

190深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

36、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本溢

182503603.29182503603.29

价）

其他资本公积102810649.13480980.38103291629.51

合计285314252.42480980.38285795232.80

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本年度权益法核算被投资单位湖南财信世联商业运营管理有限公司新增外部股东，导致本公司所持被投资单位股权比例由原51%被动稀释至25.37%，故其他资本公积增加480980.38元。

37、其他综合收益

单位：元本期发生额税后

减：前期计减：前期计

项目期初余额减：所归属本期所得税入其他综合入其他综合税后归属于期末余额得税费于少前发生额收益当期转收益当期转母公司用数股入损益入留存收益东

二、将重分类进损益的

254770.02-14209.45-14209.45240560.57

其他综合收益外币财

务报表折算254770.02-14209.45-14209.45差额

240560.57

其他综合收

254770.02-14209.45-14209.45240560.57

益合计

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

外币财务报表折算差额发生额是境外子公司香港世联外币报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异。

38、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积502130592.43502130592.43

任意盈余公积502130592.43502130592.43

合计1004261184.861004261184.86

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

39、未分配利润

单位：元

191深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目本期上期

调整前上期末未分配利润-439260886.13-241475102.68

调整后期初未分配利润-439260886.13-241475102.68

加：本期归属于母公司所有者的净利润-649881847.31-197785783.45

期末未分配利润-1089142733.44-439260886.13

调整期初未分配利润明细：

1）、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0.00元。

2）、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0.00元。

3）、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0.00元。

4）、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0.00元。

5）、其他调整合计影响期初未分配利润0.00元。

使用资本公积弥补亏损详细情况说明：

40、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1892190205.991754092461.332414952595.342146033032.51

其他业务58487455.8370887182.4429636287.1636832481.90

合计1950677661.821824979643.772444588882.502182865514.41

公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值

□是□否

单位：元具体扣除情具体扣除情项目本年度上年度况况营业全部收营业全部收

营业收入金额1950677661.822444588882.50入入房屋出租收房屋出租收

入、出售投入、出售投

营业收入扣除项目合计金额58487455.8329636287.16资性房地产资性房地产收入等收入等

营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重3.00%1.21%

一、与主营业务无关的业务收入

1．正常经营之外的其他业务收入。如出租固定

房屋出租收房屋出租收

资产、无形资产、包装物，销售材料，用材料进入、出售投入、出售投

行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实现58487455.8329636287.16资性房地产资性房地产的收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市收入等收入等公司正常经营之外的收入。

房屋出租收房屋出租收

入、出售投入、出售投

与主营业务无关的业务收入小计58487455.8329636287.16资性房地产资性房地产收入等收入等

二、不具备商业实质的收入

不具备商业实质的收入小计0.0000.000

192深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

交易服务收交易服务收

入、资产运入、资产运

营业收入扣除后金额1892190205.992414952595.34营管理收入营管理收入等等

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本业务类型

其中：

案场代理业务443843085.27387314443.15443843085.27387314443.15

分销业务569221116.67544745703.53569221116.67544745703.53

营销顾问业务49762342.3946959323.0349762342.3946959323.03

物业及综合设施管理业务732716222.01677680908.80732716222.01677680908.80

公寓运营业务69282009.9370323684.8869282009.9370323684.88

其他服务业务27365429.7227068397.9427365429.7227068397.94按经营地区分类

其中：

华南区域973259297.50904209108.57973259297.50904209108.57

华北区域333217673.52307125412.82333217673.52307125412.82

华东区域275559513.46245878221.64275559513.46245878221.64

华中及西南区域158362012.23166928499.71158362012.23166928499.71

山东区域151791709.28129951218.59151791709.28129951218.59

合计1892190205.991754092461.331892190205.991754092461.33

与履约义务相关的信息：

公司承担的预公司提供的质履行履约义务重要的支付条公司承诺转让是否为主要责项目期将退还给客量保证类型及的时间款商品的性质任人户的款项相关义务其他说明

本集团服务合同在提供的服务达到合同约定的确认条款，即客户已取得相关服务控制权时确认完成履约义务；本集团装修合同在履约期间按履约进度确认履约义务的完成；装修商品销售合同在按合同约定的时间、地点将商品交付给客户，待客户验收时确认完成履约义务。

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为0.00元，其中，0.00元预计将于0年度确认收入，0.00元预计将于0年度确认收入，0.00元预计将于0年度确认收入。

合同中可变对价相关信息：

重大合同变更或重大交易价格调整

单位：元项目会计处理方法对收入的影响金额

其他说明：

193深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

41、主营业务成本明细

项目本期金额上期金额

渠道转介费548775473.27687544591.88

工资417175888.26521013680.13

奖金126894563.75176801112.78

物业工程费110466264.65135535720.88

保洁费106557165.58123255843.64

保安费106289303.33110054342.85

保险费105235920.31126057259.12

人力外包费41357366.7451708615.82

运营租赁费等21530464.3624055574.29

广告宣传费21453686.4715077960.90

技术协作费20904581.3214898402.20

咨询费18481322.6531669472.74

外购服务16620590.5510610128.64

折旧费11469651.5410964930.74

诉讼费8655920.187962738.05

业务招待费8542857.7910065551.71

工程外包6890467.576811950.67

装修费摊销6222761.2710980837.81

物业租赁费用5789763.955304653.57

员工宿舍费5350277.117380177.32

差旅费5337061.226578244.83

低值用品及耗材4422122.062961249.94

绿化费3729957.797281484.84

营销渠道费3561034.165626865.32

使用权资产折旧3522215.3611535565.42

福利费3116182.973175286.27

办公用品费3061492.863444952.77

会务费2789831.042443741.78

劳保费2061232.672426291.97

网络通讯费1156496.851614027.63

工程材料28650.52

其他6670543.7011163125.48

合计1754092461.332146033032.51

42、税金及附加

单位：元项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税4155252.204611653.15

194深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

教育费附加3153631.184400184.17

房产税3447008.873671333.04

土地使用税738153.34316096.73

车船使用税17580.0028930.00

印花税179977.46335935.06

土地增值税3959669.31

水利建设专项基金89546.57142107.97

其他56420.68144117.92

合计15797239.6113650358.04

其他说明：

43、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

辞退福利86170023.65

工资66745842.4379792497.91

保险费16247099.6819332515.13

使用权资产折旧7057937.8810319940.11

咨询费6910285.677698722.54

物业租赁费用4481550.208214579.29

折旧费3829372.924243406.08

奖金3602220.927127977.01

技术协作费2927701.435063713.68

装修费摊销2398857.393702710.04

福利费2321328.601895456.41

办公用品费1835460.702379517.24

运杂费1711360.512256793.02

差旅费1248993.682188561.64

诉讼费1121123.288624471.08

人事费1106823.121309002.23

网络通讯费933996.821574171.99

业务招待费867504.912671580.95

员工宿舍费597270.381859347.12

其他3007924.513326824.74

合计215122678.68173581788.21

其他说明：

44、研发费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

工资11935327.3614679558.60

技术协作费2991316.193659675.02

奖金3204993.973864571.05

保险费2694397.962757907.97

电信网络费518786.65573595.86

折旧费63036.59137828.41

195深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

咨询费1343.0453678.18

其他140442.06165966.37

合计21549643.8225892781.46

其他说明：

45、财务费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息支出-借款250967.231349213.70

利息支出-租赁融资费1975402.594804155.63

利息收入-28257788.27-28660976.21

汇兑损失45456.10-43934.40

其他支出931262.481042538.02

合计-25054699.87-21509003.26

其他说明：

46、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

政府补助10066116.5215612520.83

47、公允价值变动收益

单位：元产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

其他非流动金融资产-144031598.32-33901158.98

合计-144031598.32-33901158.98

其他说明：

1）公司持有的世联同创不动产稳健一号基金按会计政策确认的公允价值变动损失80971764.46元；

2）公司持有的上海海祁企业管理合伙企业（有限合伙）投资按会计政策确认的公允价值变动损失45146261.34元；

3）公司持有的上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）投资按会计政策确认的公允价值变动损失8103468.40元；

4）公司持有的珠海镓未来科技有限公司投资按会计政策确认的公允价值变动损失4451617.62元。

48、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益12230340.691130074.33

处置长期股权投资产生的投资收益10330935.93-10333347.57

债务重组收益-327399.00

处置其他非流动金融资产取得的投资收益1637099.96

其他非流动金融资产在持有期间的投资收益405584.29

196深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

合计24276561.87-9203273.24

其他说明：

49、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

应收票据坏账损失-11204.29539.33

应收账款坏账损失-68953468.39-47767473.34

其他应收款坏账损失-112471252.68-74656351.18

长期应收款坏账损失-545926.28

贷款减值损失-6125883.166042490.25

合计-188107734.80-116380794.94

其他说明：

50、资产减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

二、长期股权投资减值损失-679344.46

三、投资性房地产减值损失-78490502.13

四、固定资产减值损失-4678105.56

九、无形资产减值损失-999805.39

十、商誉减值损失-39070554.82-53765710.33

十一、合同资产减值损失6223305.41-672760.69

十二、其他-7320208.17

合计-117695006.95-61758679.19

其他说明：

上期资产减值损失其他(负数表示损失)为公司确认的使用权资产减值损失。

51、资产处置收益

单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

非流动资产处置收益1590919.1544786104.91

其中：未划分为持有待售的非流动资产处置收益1590919.1544786104.91

固定资产处置收益672893.651033983.48

使用权资产处置收益918025.5043752121.43

52、营业外收入

单位：元

197深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

政府补助2095.004500.002095.00

无法支付经批准转做营业外收入6274711.424004399.486274711.42

收取违约金10478069.2010438085.3610478069.20

罚款利得314464.37912936.09314464.37

其他682256.84533507.52682256.84

合计17751596.8315893428.4517751596.83

其他说明：

53、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

对外捐赠3000.0013792.703000.00

罚款支出3305714.3815614877.903305714.38

赔偿支出78970.791560741.8678970.79

非流动资产损毁报废损失1200794.44712862.501200794.44

其他1136245.811329253.971136245.81

合计5724725.4219231528.935724725.42

其他说明：

54、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用8765949.84-43979013.61

递延所得税费用133563840.44159657353.86

合计142329790.28115678340.25

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额-503590715.31

按法定/适用税率计算的所得税费用-125897678.83

子公司适用不同税率的影响-15635063.52

调整以前期间所得税的影响105749976.76

非应税收入的影响-3057585.17

不可抵扣的成本、费用和损失的影响19536284.82

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-5107744.95

198深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响156822897.93

税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化9918703.24

所得税费用142329790.28

其他说明：

55、其他综合收益详见附注37。

56、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

金融业务收回贷款100743272.70129453645.43

收到返还的保证金押金36330655.75144606075.64

物业公司收到代收代付款项17359715.2131961605.47

收取租金9412880.3612868867.50

利息收入8463230.5313317573.67

政府补贴收入9693622.8214598574.01

经纪业务代收3823487.665518886.87

共管账户、临时管控账户及二手楼交

98751.83545057.38

易结算资金

分销业务代收款4886577.44

往来款、备用金返还及其他38850256.6735721722.63

合计224775873.53393478586.04

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

渠道费、技术协作费与调研622171370.78801555529.79

物业管理及工程费（包括物业中外包费用）352308016.18401833960.68

支付的押金保证金115610267.01136994098.19

物业代收代付中代付47460033.0162785604.92

金融业务贷款26033000.00103171000.00

咨询费25392951.3662852118.53

广告宣传费21619769.0216191072.57

运营租赁费21530464.3625498908.75

物业租赁费用10271314.1524124282.74

业务招待费8711150.5413501360.62

差旅费6619512.689292814.86

各类办公费5775069.886836826.55

经纪业务代收代付4380874.455909149.54

共管账户、临时管控账户及二手楼交易结算资金3874845.1714124488.32

违约、罚款、赔偿支出3384685.1717175619.76

会务费2932960.182847094.30

199深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

运杂费、交通费2570415.625597074.73

电信网络费2568390.412684234.07

分销业务归还代收款2007911.3011698320.19

培训费1392632.501353192.88

设计费1382118.102282908.14

通讯费40889.911994444.84

往来款、备用金支付及其他168562482.38143393551.34

合计1456601124.161873697656.31

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

（2）与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

大额存单及利息158725000.00

合计158725000.00收到的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收回参股公司投资1326000.00

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额44460097.8916575174.60

收到到期的结构性存款13800000.00

收到其他非流动金融资产转让款28000000.00

合计86260097.8917901174.60

收到的其他与投资活动有关的现金说明：

支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

大额存单452681444.43296668479.40

处置子公司款项2442350.64

合计452681444.43299110830.04支付的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

购建固定资产、无形资产和其他长期

10289207.734479564.68

资产支付的现金

对参股公司投资1360000.00

合计11649207.734479564.68

支付的其他与投资活动有关的现金说明：

200深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（3）与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收到子公司少数股东借款406936.32

合计406936.32

收到的其他与筹资活动有关的现金说明：

支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

新租赁准则下支付的租赁负债12525594.7638103252.31

退还已注销非全资子公司少数股东股权投资款和分配款565541.16214844.72

归还子公司少数股东借款318500.00

退还非全资子公司减资的投资款245000.00

购买柳州世联少数股东权益支付现金3.00

购买济南世君少数股东权益支付现金817801.37

合计13654635.9239135901.40

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用□不适用

单位：元本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款21000000.002000000.0022000000.001000000.00

租赁负债54036305.816336015.2313654635.9229878663.0716839022.05

合计75036305.812000000.006336015.2335654635.9229878663.0717839022.05

57、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量

净利润-645920505.59-209754277.70

加：资产减值准备117695006.9561758679.19

信用减值损失188107734.80116380794.94

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧28754523.2628566947.21

使用权资产折旧10258633.8423227254.52

无形资产摊销376683.82369036.04

长期待摊费用摊销11672061.5714822929.71处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以7679172.51-39141519.24

201深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）1200794.44712862.50

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）144031598.3233901158.98

财务费用（收益以“－”号填列）-17522731.8216561603.21

投资损失（收益以“－”号填列）-24276561.879203273.24

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）134390807.93233676491.56

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-3761706.32-22155748.89

存货的减少（增加以“－”号填列）8506871.21-2951377.39

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）318559339.92380666870.35

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-302279980.08-579609807.19其他

经营活动产生的现金流量净额-22528257.1166235171.04

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额879035986.541160124045.02

减：现金的期初余额1160124045.021580512696.31

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-281088058.48-420388651.29

（2）本期收到的处置子公司的现金净额

单位：元金额

本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物519851.64

其中：

成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司519851.64

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物420480.91

其中：

成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司420480.91

其中：

处置子公司收到的现金净额99370.73

其他说明：

（3）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金879035986.541160124045.02

其中：库存现金3040.0046131.20

202深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

可随时用于支付的银行存款879013245.141160077383.98

可随时用于支付的其他货币资金19701.40529.84

三、期末现金及现金等价物余额879035986.541160124045.02

（4）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况

单位：元项目本期金额上期金额仍属于现金及现金等价物的理由

保函保证金5723494.306638228.06使用受限

诉讼保证金5060252.718751623.43使用受限

共管账户资金18720719.4914845874.32使用受限

二手楼交易结算资金98751.83使用受限

ETC 业务保证金 2000.00 使用受限

账户久悬冻结资金3815.62使用受限

合计29504466.5030340293.26

58、所有者权益变动表项目注释

说明对上年年末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

无

59、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金1769778.21

其中：美元5566.687.028839127.08欧元

港币649381.730.9032586534.58

澳门元1305621.990.87631144116.55

应收账款430500.52

其中：美元欧元港币

澳门元491270.710.8763430500.52长期借款

其中：美元欧元港币

应付账款198131.43

其中：澳门元226100.000.8763198131.43

其他说明：

203深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。

□适用□不适用

本集团在香港设立有香港世联。为了业务经营管理需要，香港世联采用美元作为记账本位币。

60、租赁

（1）本公司作为承租方

□适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用□不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用□不适用项目本期金额上期金额

租赁负债的利息费用1975402.594804155.63

计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短期租赁费用13208211.2011800096.61计入相关资产成本或当期损益的简化处理的低价值资产租赁费用（低价值资产的

9826870.59604887.39短期租赁费用除外）计入相关资产成本或当期损益的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

其中：售后租回交易产生部分

转租使用权资产取得的收入645258.509122087.05

与租赁相关的总现金流出36689717.7160862009.61售后租回交易产生的相关损益售后租回交易现金流入售后租回交易现金流出涉及售后租回交易的情况无

（2）本公司作为出租方作为出租人的经营租赁

□适用□不适用

单位：元

其中：未计入租赁收款额的可变租赁项目租赁收入付款额相关的收入

昆仑工坊项目6514913.83

北京中环市贸中心4950888.34

天津信达广场1751998.30

琶洲新港东项目1602606.78

204深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

新际商务中心1393440.00

成都金沙城项目1359060.75

高创锦业大厦项目426280.61

其他项目2637691.72

合计20636880.33作为出租人的融资租赁

□适用□不适用

单位：元未纳入租赁投资净额的可变项目销售损益融资收益租赁付款额相关的收入

租赁投资净额的融资收益221189.85

合计221189.85未来五年每年未折现租赁收款额

□适用□不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

（3）作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用□不适用

八、研发支出

单位：元项目本期发生额上期发生额

工资11935327.3614679558.60

技术协作费2991316.193659675.02

奖金3204993.973864571.05

保险费2694397.962757907.97

电信网络费518786.65573595.86

折旧费63036.59137828.41

咨询费1343.0453678.18

其他140442.06165966.37

合计21549643.8225892781.46

其中：费用化研发支出21549643.8225892781.46

九、合并范围的变更

1、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□是□否

205深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元丧失与原控制子公权之丧失丧失司股按照日合控制控制权投公允并财权之权之资相丧失价值务报丧失丧失处置价款与处日合日合关的控制重新表层丧失控控制丧失控制置投资对应的并财并财其他子公丧失控制权权之计量面剩制权时权时控制权时合并财务报表务报务报综合司名时点的处置日剩剩余余股点的处点的权的点的层面享有该子表层表层收益称价款余股股权权公置比例处置时点判断公司净资产份面剩面剩转入权的产生允价方式依据额的差额余股余股投资比例的利值的权的权的损益得或确定账面公允或留损失方法价值价值存收及主益的要假金额设成都市红璞凯嘉酒店管理有

2025

限公年06司519851.64100.00%转让10330935.93月30(以日下简

称"成都市红璞凯

嘉")

其他说明：

1）本集团将成都市红璞凯嘉丧失控制权的时点确定为2025年6月30日，确认依据为：2025年5月21日签订股权转让协

议出售成都市红璞凯嘉100.00%股权，出售对价为519851.64元，2025年已收到所有股转款，2025年6月25日完成工商变更，2025年6月30日完成工作交接，成都市红璞凯嘉自2025年6月30日起不再纳入合并报表范围。

是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□是□否

2、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

1）根据公司投资委员会决议，本报告期内新增以下子公司，这些子公司在本报告期内均已经完成了工商登记手续。

子公司名称主要经营地注册地业务性质持股比例取得方式

深圳世联数字营销科技有限公司深圳深圳房地产中介100%投资设立世新（广州）文化传播有限公司广州广州电子商务100%投资设立

佛山云媒智行文化传播有限公司佛山佛山电子商务100%投资设立

郑州世联行房地产咨询服务有限公司郑州郑州房地产中介100%投资设立

206深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

世联咨询（深圳）有限公司深圳深圳房地产中介51%投资设立

北京世联晟景咨询有限公司北京北京房地产中介51%投资设立

宁波世联红璞人才公寓管理有限公司宁波宁波资产服务100%投资设立

世联行（苏州）不动产咨询有限公司苏州苏州房地产中介51%投资设立

苏州世联居善信息技术有限公司苏州苏州房地产中介51%投资设立

苏州世联共营房地产咨询顾问有限公司苏州苏州房地产中介51%投资设立

廊坊市善鸿居电子商务有限公司廊坊廊坊电子商务100%投资设立

成都世创文化传播有限公司成都成都电子商务100%投资设立

2）本报告期因为注销子公司而不再纳入合并范围的子公司如下：

子公司名称主要经营地注册地业务性质持股比例不再纳入合并范围的原因

北京世联行兴业房地产经纪有限公司北京北京房地产中介100.00%工商注销

青岛居善电子商务有限公司青岛青岛电子商务75.50%工商注销

珠海横琴世联嘉诚企业管理有限公司珠海珠海资产服务100.00%工商注销

商丘帜远企业管理咨询有限公司商丘商丘金融服务100.00%工商注销

厦门世联松塔建筑装饰有限公司厦门厦门电子商务100.00%工商注销

漳州世联房地产经纪有限公司漳州漳州房地产中介100.00%工商注销

惠东红璞元屿海公寓管理有限公司惠州惠州资产服务100.00%工商注销

惠东红璞双月湾公寓管理有限公司惠州惠州资产服务100.00%工商注销

海口善居电子商务有限公司海口海口电子商务100.00%工商注销

惠东红璞阳光假日公寓管理有限公司惠东惠东资产服务100.00%工商注销

上海世联卓然数据科技有限公司上海上海电子商务100.00%工商注销

上海盛泽邦家投资管理有限公司上海上海金融服务100.00%工商注销

佛山世联集金商务管理有限公司佛山佛山资产服务100.00%工商注销

厦门红璞兴业公寓管理有限公司厦门厦门资产服务100.00%工商注销

东莞市世联集金投资管理有限公司东莞东莞房地产中介100.00%工商注销

西安世联兴业房地产经纪有限责任公司西安西安房地产中介100.00%工商注销

哈尔滨卓群房地产经纪有限公司哈尔滨哈尔滨房地产中介100.00%工商注销

苏州红与璞酒店管理有限公司苏州苏州资产服务100.00%工商注销

武汉世联集房公寓管理有限公司武汉武汉资产服务100.00%工商注销

惠东世联行百利房地产咨询有限公司惠东惠东房地产中介100.00%工商注销

深圳世联筑业科技有限公司深圳深圳电子商务100.00%工商注销

盐城市世联慧盐物业资产管理有限公司盐城盐城资产服务51.00%工商注销

厦门市小样创业信息科技有限公司厦门厦门资产服务41.00%工商注销

深圳盛泽按揭代理有限公司深圳深圳金融服务100.00%工商注销

珠海世纪联行物业管理有限公司珠海珠海资产服务51.00%工商注销

琴澳世捷商品贸易一人有限公司澳门澳门资产服务100.00%工商注销

琴澳世捷汽车科技服务一人有限公司澳门澳门资产服务100.00%工商注销

琴澳世捷空间艺术科技服务一人有限公司澳门澳门资产服务100.00%工商注销

琴澳世捷城市商务科技服务一人有限公司澳门澳门资产服务100.00%工商注销

207深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

单位：元主要持股比例注册业务子公司名称注册资本经营取得方式地性质地直接间接房地

北京世联房地产顾问有限公司(以下同一控制下

10000000.00北京北京产中0.00%100.00%

简称"北京世联")企业合并介房地

东莞世联地产顾问有限公司(以下简同一控制下

5000000.00东莞东莞产中0.00%100.00%

称"东莞世联")企业合并介房地

上海世联房地产顾问有限公司(以下同一控制下

1160000.00上海上海产中0.00%100.00%

简称"上海世联")企业合并介房地

深圳世联行顾问服务有限公司(以下同一控制下

35000000.00深圳深圳产中0.00%100.00%

简称"深圳世联行")企业合并介房地

世联房地产咨询(惠州)有限公司(以同一控制下

810700.00惠州惠州产中0.00%100.00%

下简称"惠州世联")企业合并介房地

广州市世联房地产咨询有限公司(以同一控制下

5000000.00广州广州产中0.00%100.00%

下简称"广州世联")企业合并介房地天津世联兴业房地产顾问有限公司同一控制下

1000000.00天津天津产中0.00%100.00%

(以下简称"天津世联")企业合并介房地

山东世联怡高物业顾问有限公司(以非同一控制

10000000.00济南济南产中75.50%0.00%

下简称"山东世联")下企业合并介房地四川世联行兴业房地产顾问有限公司非同一控制

3000000.00四川成都产中100.00%0.00%

(以下简称"四川嘉联")下企业合并介房地

重庆世联行房地产顾问有限公司(以非同一控制

5000000.00重庆重庆产中100.00%0.00%

下简称"重庆世联")下企业合并介

深圳世联投资有限公司(以下简称"世金融非同一控制

16000000.00深圳深圳100.00%0.00%

联投资")服务下企业合并

深圳市世联小额贷款有限公司(以下金融非同一控制

900000000.00深圳深圳100.00%0.00%

简称"世联小贷")服务下企业合并深圳市数见时代信息咨询有限公司金融非同一控制

11950000.00深圳深圳100.00%0.00%

(以下简称"盛泽担保")服务下企业合并

北京安信行物业管理有限公司(以下资产非同一控制

10000000.00北京北京0.00%60.00%

简称"北京安信行")服务下企业合并房地

厦门市立丹行置业有限公司(以下简非同一控制

1020000.00厦门厦门产中80.00%0.00%

称"厦门立丹行")下企业合并介房地

青岛荣置地顾问有限公司(以下简称"非同一控制

2000000.00青岛青岛产中51.00%0.00%

青岛荣置地")下企业合并介

珠海世联房地产咨询有限公司(以下1000000.00珠海珠海房地0.00%100.00%投资设立

208深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

简称"珠海世联")产中介房地厦门世联兴业房地产顾问有限公司

3000000.00厦门厦门产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"厦门世联")介房地长沙世联兴业房地产顾问有限公司

1000000.00长沙长沙产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"长沙世联")介房地沈阳世联兴业房地产顾问有限公司

1000000.00沈阳沈阳产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"沈阳世联")介房地大连世联兴业房地产顾问有限公司

1000000.00大连大连产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"大连世联")介房地成都世联兴业房地产顾问有限公司

3350000.00成都成都产中100.00%0.00%投资设立

(以下简称"成都世联")介房地苏州世联兴业房地产顾问有限公司

3000000.00苏州苏州产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"苏州世联")介房地

常州世联房地产代理有限公司(以下

3000000.00常州常州产中0.00%100.00%投资设立

简称"常州世联")介房地西安世联卓群房地产咨询有限公司

4125000.00西安西安产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"西安世联")介房地青岛世联兴业房地产顾问有限公司

1000000.00青岛青岛产中100.00%0.00%投资设立

(以下简称"青岛世联")介房地武汉世联兴业房地产经纪有限公司

5000000.00武汉武汉产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"武汉世联")介房地

三亚世联房地产顾问有限公司(以下

1000000.00三亚三亚产中100.00%0.00%投资设立

简称"三亚世联")介房地

安徽世联行房地产咨询有限公司(以

5000000.00合肥合肥产中100.00%0.00%投资设立

下简称"安徽世联")介房地

无锡世联行房地产营销有限公司(以

5000000.00无锡无锡产中0.00%100.00%投资设立

下简称"无锡世联")介房地

福州世联房地产顾问有限公司(以下

5000000.00福州福州产中0.00%100.00%投资设立

简称"福州世联")介房地

佛山世联房地产顾问有限公司(以下

5000000.00佛山佛山产中0.00%100.00%投资设立

简称"佛山世联")介房地

南昌世联置业有限公司(以下简称"南

5000000.00南昌南昌产中100.00%0.00%投资设立

昌世联")介房地南京世联兴业房地产投资咨询有限公

5000000.00南京南京产中0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"南京世联")介房地长春世联兴业房地产顾问有限公司

1000000.00长春长春产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"长春世联")介

南通世联兴业房地产顾问有限公司1000000.00南通南通房地0.00%100.00%投资设立

209深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

(以下简称"南通世联")产中介房地昆明世联卓群房地产经纪有限公司

5000000.00昆明昆明产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"昆明世联")介房地

宁波世联房地产咨询有限公司(以下

5000000.00宁波宁波产中0.00%100.00%投资设立

简称"宁波世联")介房地

广西世联行房地产代理有限公司(以

5000000.00广西广西产中100.00%0.00%投资设立

下简称"广西世联")介

苏州居善网络技术服务有限公司(以电子

1000000.00苏州苏州0.00%100.00%投资设立

下简称"苏州居善")商务

南京云掌柜信息技术有限公司(以下电子

5000000.00南京南京0.00%100.00%投资设立

简称"南京云掌柜")商务

天津居善电子商务有限公司(以下简电子

1000000.00天津天津0.00%100.00%投资设立

称"天津居善")商务房地郑州世联兴业房地产咨询有限公司

5000000.00郑州郑州产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"郑州世联")介房地

徐州世联房地产顾问有限公司(以下

5000000.00徐州徐州产中0.00%100.00%投资设立

简称"徐州世联")介房地杭州世联卓群房地产咨询有限公司

3000000.00杭州杭州产中100.00%0.00%投资设立

(以下简称"杭州世联卓群")介房地合肥世联先锋房地产顾问有限公司

3000000.00合肥合肥产中100.00%0.00%投资设立

(以下简称"合肥世联先锋")介房地

贵阳世联房地产顾问有限公司(以下

3000000.00贵阳贵阳产中0.00%100.00%投资设立

简称"贵阳世联")介房地惠州市世联先锋房地产顾问有限公司

1000000.00惠州惠州产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"惠州世联先锋")介房地太原世联卓群房地产顾问有限公司

3000000.00太原太原产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"太原世联")介房地石家庄世联卓群房地产经纪有限公司石家石家

1000000.00产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"石家庄世联")庄庄介深圳世联君汇不动产运营管理有限公资产

100000000.00深圳深圳100.00%0.00%投资设立

司(以下简称"世联君汇")服务房地

廊坊市世联房地产经纪有限公司(以

1000000.00廊坊廊坊产中0.00%100.00%投资设立

下简称"廊坊世联")介房地

世联咨询(香港)有限公司(以下简称"

7549603.60香港香港产中100.00%0.00%投资设立

香港世联")介房地

兰州世联行房地产顾问有限公司(以

1000000.00兰州兰州产中0.00%100.00%投资设立

下简称"兰州世联")介房地

唐山世联行房地产经纪有限公司(以

1000000.00唐山唐山产中100.00%0.00%投资设立

下简称"唐山世联")介

深圳世联商业运营管理有限公司(以资产

10000000.00深圳深圳0.00%100.00%投资设立

下简称"前海资管")服务

210深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

房地深圳市世联科创科技服务有限公司

5000000.00深圳深圳产中0.00%41.00%股权委托

(以下简称"世联科创")介

深圳世联领客商业运营有限公司(以资产

5000000.00深圳深圳0.00%100.00%投资设立

下简称"世联领客")服务

深圳世联集金财富管理有限公司(以资产

10000000.00深圳深圳0.00%100.00%投资设立

下简称"世联集金")服务房地宁波世联兴业房地产咨询有限公司

5000000.00宁波宁波产中100.00%0.00%投资设立

(以下简称"宁波世联兴业")介房地

深圳先锋居善科技有限公司(以下简

10000000.00深圳深圳产中0.00%100.00%投资设立

称"先锋居善")介

上海善居电子商务有限公司(以下简电子

10000000.00上海上海0.00%100.00%投资设立

称"上海善居")商务房地扬州世联兴业房地产顾问有限公司

3000000.00扬州扬州产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"扬州世联")介房地泰安世联怡高房地产咨询有限公司非同一控制

100000.00泰安泰安产中0.00%75.50%

(以下简称"泰安世联怡高")下企业合并介房地临沂世联怡高房地产经纪有限公司非同一控制

100000.00临沂临沂产中0.00%75.50%

(以下简称"临沂世联怡高")下企业合并介房地青岛世联怡高房地产顾问有限公司非同一控制

100000.00青岛青岛产中0.00%75.50%

(以下简称"青岛世联怡高")下企业合并介房地

善居共赢（上海）房地产咨询有限公

1000000.00芜湖芜湖产中0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"芜湖世联")介房地福州市立丹行市场营销策划有限公司非同一控制

1000000.00福州福州产中0.00%80.00%

(以下简称"福州立丹行")下企业合并介房地泉州市立丹行房地产经纪有限公司非同一控制

2000000.00泉州泉州产中0.00%80.00%

(以下简称"泉州立丹行")下企业合并介房地三明市立丹行房地产营销策划有限公非同一控制

1000000.00三明三明产中0.00%80.00%

司(以下简称"三明立丹行")下企业合并介房地莆田市立丹行房地产代理有限公司非同一控制

500000.00莆田莆田产中0.00%80.00%

(以下简称"莆田立丹行")下企业合并介

北京善居电子商务有限公司(以下简电子

1000000.00北京北京0.00%100.00%投资设立

称"北京善居")商务

石家庄善居房地产经纪有限公司(以石家石家电子

1000000.000.00%100.00%投资设立

下简称"石家庄善居")庄庄商务

成都市善居电子商务有限公司(以下电子

1000000.00成都成都0.00%100.00%投资设立

简称"成都善居")商务

重庆善业兴居电子商务有限公司(以电子

1000000.00重庆重庆0.00%100.00%投资设立

下简称"重庆善居")商务

惠州市善居电子商务有限公司(以下电子

1000000.00惠州惠州0.00%100.00%投资设立

简称"惠州善居")商务

佛山市善居电子商务有限公司(以下电子

1000000.00佛山佛山0.00%100.00%投资设立

简称"佛山善居")商务

东莞市善卓居电子商务有限公司(以电子

1000000.00东莞东莞0.00%100.00%投资设立

下简称"东莞善居")商务

厦门市善居先锋电子商务有限公司400000.00厦门厦门电子0.00%100.00%投资设立

211深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

(以下简称"厦门善居")商务

广州市善居电子商务有限公司(以下电子

1000000.00广州广州0.00%100.00%投资设立

简称"广州善居")商务

珠海市善居电子商务有限公司(以下电子

1000000.00珠海珠海0.00%100.00%投资设立

简称"珠海善居")商务

徐州市善居电子商务有限公司(以下电子

1000000.00徐州徐州0.00%100.00%投资设立

简称"徐州善居")商务

合肥善居电子商务有限公司(以下简电子

500000.00合肥合肥0.00%100.00%投资设立

称"合肥善居")商务

陕西善居商务信息咨询有限公司(以电子

100000.00陕西西安0.00%100.00%投资设立

下简称"陕西善居")商务

吉林省善居电子商务有限公司(以下电子

500000.00吉林长春0.00%100.00%投资设立

简称"吉林善居")商务

昆明善居电子商务有限公司(以下简电子

5000000.00昆明昆明0.00%100.00%投资设立

称"昆明善居")商务

南昌善居电子商务有限公司(以下简电子

100000.00南昌南昌0.00%100.00%投资设立

称"南昌善居")商务武汉市善居先锋房地产信息服务有限电子

1000000.00武汉武汉0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称"武汉善居")商务

广西善居电子商务有限公司(以下简电子

2000000.00广西南宁0.00%100.00%投资设立

称"广西善居")商务

长沙市善居电子商务有限公司(以下电子

1000000.00长沙长沙0.00%100.00%投资设立

简称"长沙善居")商务

沈阳善居电子商务有限公司(以下简电子

100000.00沈阳沈阳0.00%100.00%投资设立

称"沈阳善居")商务惠东红璞富力湾公寓管理有限公司资产

203000.00惠州惠州0.00%100.00%投资设立

(以下简称"红璞富力湾")服务

天津世联沃客众创空间有限公司(以资产

100000.00天津天津0.00%100.00%投资设立

下简称"天津众创")服务

重庆红璞公寓管理有限公司(以下简资产

1000000.00重庆重庆100.00%0.00%投资设立

称"重庆红璞")服务

苏州小样科技服务有限公司(以下简资产

2000000.00苏州苏州0.00%41.00%投资设立

称"苏州小样科技")服务

苏州小样创咖文化科技有限公司(以资产

300000.00苏州苏州0.00%41.00%投资设立

下简称"苏州创咖文化")服务

珠海世联集金商务管理有限公司(以资产

100000.00珠海珠海0.00%100.00%投资设立

下简称"珠海集金")服务北京世联集金管理咨询服务有限公司资产

1000000.00北京北京0.00%100.00%投资设立

(以下简称"北京集金")服务

深圳世联集今财富管理有限公司(以资产

100000.00深圳深圳0.00%100.00%投资设立

下简称"世联集今")服务

珠海横琴善居科技有限公司(以下简电子

1000000.00珠海珠海0.00%100.00%投资设立

称"珠海横琴善居")商务昆山善业兴居商务信息咨询有限公司电子

100000.00昆山昆山0.00%100.00%投资设立

(以下简称"昆山善居")商务

南通市善居电子商务有限公司(以下电子

100000.00南通南通0.00%100.00%投资设立

简称"南通善居")商务

上海善居兴电子商务有限公司(以下电子

1000000.00上海上海0.00%100.00%投资设立

简称"上海善居兴")商务房地上海世联领客商业经营管理有限公司

5000000.00上海上海产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"上海领客")介房地南京世联君汇房地产顾问有限公司

15000000.00南京南京产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"南京君汇")介合肥世联君汇资产顾问运营管理有限房地

500000.00合肥合肥0.00%100.00%投资设立

公司(以下简称"合肥君汇")产中

212深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

介房地苏州世联君汇物业运营管理有限公司

500000.00苏州苏州产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"苏州君汇")介房地北京世联君汇房地产顾问有限公司

10000000.00北京北京产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"北京君汇")介房地西安世联君汇商业运营管理有限公司

500000.00西安西安产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"西安君汇")介房地重庆世联君汇房地产运营管理有限公

1000000.00重庆重庆产中0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"重庆君汇")介房地长沙世联君汇房地产顾问有限公司

500000.00长沙长沙产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"长沙君汇")介房地河南世联君汇房地产顾问有限公司

1000000.00河南河南产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"河南君汇")介房地武汉世联君汇房地产顾问有限公司

1000000.00武汉武汉产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"武汉君汇")介房地天津世联君汇房地产顾问有限公司

1000000.00天津天津产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"天津君汇")介房地厦门世联君汇房地产顾问有限公司

500000.00厦门厦门产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"厦门君汇")介

深圳运泰君汇物业管理有限公司(以资产

1000000.00深圳深圳0.00%50.00%股权委托

下简称"深圳运泰君汇")服务

常熟小样科技服务有限公司(以下简资产

1000000.00常熟常熟0.00%41.00%投资设立

称"常熟小样")服务广州市小样信息科技服务有限公司资产

3000000.00广州广州0.00%41.00%投资设立

(以下简称"广州小样科技")服务

深圳市赋能创新投资有限公司(以下投资

5000000.00深圳深圳100.00%0.00%投资设立

简称"深圳赋能创新")管理

重庆红璞新新公寓管理有限公司(以资产

1000000.00重庆重庆0.00%100.00%投资设立

下简称"重庆红璞新新")服务

珠海红璞科技发展有限公司(以下简资产

20000000.00珠海珠海0.00%100.00%投资设立

称"珠海红璞")服务房地

宁波世联集金商务服务有限公司(以

1000000.00宁波宁波产中0.00%100.00%投资设立

下简称"宁波集金")介房地上海世联盛曜房地产顾问有限公司

1000000.00上海上海产中30.00%70.00%投资设立

(以下简称"上海世联盛曜")介房地嘉兴卓群房地产营销策划有限公司

5000000.00嘉兴嘉兴产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"嘉兴世联")介房地邯郸世联卓群房地产经纪有限公司

2000000.00邯郸邯郸产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"邯郸世联")介

厦门市宜安居电子商务有限公司(以电子

100000.00厦门厦门0.00%80.00%投资设立

下简称"厦门宜安居")商务房地

厦门市家适居电子商务有限公司(以

50000.00厦门厦门产中0.00%80.00%投资设立

下简称"厦门家适居")介

213深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

山东居善电子商务有限公司(以下简电子

3000000.00山东山东0.00%75.50%投资设立

称"山东居善")商务深圳世联松塔装饰科技有限责任公司电子

8000000.00深圳深圳0.00%100.00%投资设立

(以下简称"世联松塔")商务房地

合肥汇创房地产咨询有限公司(以下

1000000.00合肥合肥产中100.00%0.00%投资设立

简称"合肥世联汇创")介北京小样青年社区科技服务有限公司资产

1000000.00北京北京0.00%41.00%投资设立

(以下简称"北京小样")服务武汉市小样商务信息咨询有限公司资产

1000000.00武汉武汉0.00%41.00%投资设立

(以下简称"武汉小样")服务房地

成都世联君汇商业管理有限公司(以

1000000.00成都成都产中0.00%100.00%投资设立

下简称"成都君汇")介

湛江善居电子商务有限公司(以下简电子

500000.00湛江湛江0.00%100.00%投资设立

称"湛江善居")商务

兰州善居电子商务有限公司(以下简电子

100000.00兰州兰州0.00%100.00%投资设立

称"兰州善居")商务房地河南世联精工房地产营销策划有限公

4000000.00河南河南产中0.00%51.00%投资设立

司(以下简称"世联精工")介

惠州世创数字营销科技有限公司(以电子

100000.00惠州惠州0.00%100.00%投资设立

下简称"惠州世创")商务房地青岛世联君汇不动产运营管理有限公

1324503.00青岛青岛产中0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"青岛君汇")介

深圳世联君汇物业管理有限公司(以资产

1000000.00深圳深圳0.00%100.00%投资设立

下简称"深圳君汇物业")服务

广州汇君物业管理有限公司(以下简资产

1000000.00广州广州0.00%100.00%投资设立

称"广州汇君物业")服务凉山州国兴世联全过程工程咨询有限凉山凉山资产

5000000.000.00%51.00%投资设立

公司(以下简称"凉山州世联物业")州州服务房地

济南世君房地产顾问有限公司(以下

3000000.00济南济南产中0.00%75.50%投资设立

简称"济南世君")介房地

惠州世新文化传播有限公司(以下简

100000.00惠州惠州产中0.00%100.00%投资设立

称"惠州君汇")介成都市红璞凯睿酒店管理有限公司资产

15000000.00成都成都0.00%100.00%投资设立

(以下简称"成都红璞凯睿")服务

杭州红璞世谦资产管理有限公司(以资产

50000.00杭州杭州0.00%100.00%投资设立

下简称"杭州红璞世谦")服务

宁波鸿璞空间创意设计有限公司(以资产

1000000.00宁波宁波0.00%60.00%投资设立

下简称"宁波鸿璞空间")服务

天津红璞商业运营管理有限公司(以资产

1000000.00天津天津0.00%100.00%投资设立

下简称"天津红璞")服务

惠州红璞都市公寓管理有限公司(以资产

1000000.00惠州惠州0.00%100.00%投资设立

下简称"惠州红璞都市")服务

龙门红璞假日公寓管理有限公司(以资产

100000.00龙门龙门0.00%100.00%投资设立

下简称"龙门红璞")服务房地石家庄世联汇创房地产经纪有限公司石家石家

1000000.00产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"石家庄汇创")庄庄介房地衡水世联汇创房地产经纪有限公司

1000000.00衡水衡水产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"衡水世联")介

深圳世联同行共营地产咨询有限公司5000000.00深圳深圳房地100.00%0.00%投资设立

214深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

(以下简称"世联同行")产中介

杭州三箭装饰工程有限公司(以下简资产

20000000.00杭州杭州100.00%0.00%收购资产

称"杭州三箭")服务

福州世联君汇商业管理有限公司(以资产

1000000.00福州福州0.00%100.00%投资设立

下简称"福州君汇")服务南昌世联君汇不动产管理有限公司资产

1000000.00南昌南昌0.00%100.00%投资设立

(以下简称"南昌君汇")服务

东莞世联君汇商业管理有限公司(以资产

1000000.00东莞东莞0.00%100.00%投资设立

下简称"东莞君汇")服务山西世联君汇房地产咨询有限公司资产

1000000.00山西山西0.00%100.00%投资设立

(以下简称"山西君汇")服务

福州世联红璞公寓管理有限公司(以资产

15000000.00厦门厦门0.00%100.00%投资设立

下简称"厦门集房")服务

中山世联松塔装饰有限公司(以下简电子

100000.00中山中山0.00%100.00%投资设立

称"中山松塔")商务

惠州世联松塔装饰有限责任公司(以电子

5000000.00惠州惠州0.00%100.00%投资设立

下简称"惠州松塔")商务

西安世联松塔装饰有限公司(以下简电子

5000000.00西安西安0.00%100.00%投资设立

称"西安松塔")商务房地

珠海横琴世联行咨询有限公司(以下

5000000.00珠海珠海产中0.00%100.00%投资设立

简称"横琴世联咨询")介房地唐山世联锐易房地产经纪有限公司

4000000.00唐山唐山产中0.00%51.00%投资设立

(以下简称"唐山世联锐易")介房地

深圳世联桂园项目管理有限公司(以

5580000.00深圳深圳产中100.00%0.00%投资设立

下简称"世联桂园")介

厦门市宜兴居电子商务有限公司(以电子

1000000.00厦门厦门0.00%80.00%投资设立

下简称"厦门宜兴居")商务深圳市世联雅智咨询服务有限公司电子

5000000.00深圳深圳100.00%0.00%投资设立

(以下简称"世联雅智")商务房地

梧州世联行房地产代理有限公司(以

2000000.00梧州梧州产中0.00%67.00%投资设立

下简称"梧州世联行")介房地潮州市世联环潮房地产咨询顾问有限

5000000.00潮州潮州产中0.00%60.00%投资设立

公司(以下简称"潮州世联")介青岛世联行城市运营管理有限公司资产

5000000.00青岛青岛0.00%45.00%投资设立

(以下简称"青岛世联运营")服务房地

深圳小恐龙科技有限公司(以下简称"

1000000.00深圳深圳产中0.00%100.00%投资设立

深圳小恐龙")介

宁波世东公寓管理有限公司(以下简资产

2000000.00宁波宁波0.00%51.00%投资设立

称"宁波世东公寓")服务房地南安市立丹行房地产经纪有限公司

100000.00南安南安产中0.00%80.00%投资设立

(以下简称"南安立丹行")介房地珠海横琴世联行顾问服务有限公司

5000000.00珠海珠海产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"横琴世联顾问")介

珠海世联企业管理有限公司(以下简资产

10000000.00珠海珠海100.00%0.00%投资设立

称"珠海世联资本")服务房地

湛江市世联房地产咨询有限公司(以

10000000.00湛江湛江产中0.00%100.00%投资设立

下简称"湛江世联")介

215深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

珠海横琴世联不动产运营管理有限公资产

50000000.00珠海珠海0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"横琴世联资管")服务

广西蜂巢美嘉装饰设计有限公司(以装修

3000000.00广西广西0.00%51.00%投资设立

下简称"广西蜂巢装饰")服务房地龙岩市上杭县立丹行房地产代理有限

600000.00龙岩龙岩产中0.00%80.00%投资设立

公司(以下简称"龙岩立丹行")介

珠海横琴悠租云科技有限公司(以下电子

3000000.00珠海珠海0.00%100.00%投资设立

简称"珠海悠租云")商务深圳世联君汇韦玥物业管理有限责任资产

5000000.00深圳深圳0.00%51.00%投资设立

公司(以下简称"深圳君汇韦玥")服务珠海横琴世联云城市服务有限公司资产

20000000.00珠海珠海0.00%100.00%投资设立

(以下简称"横琴世联云服务")服务龙岩上杭县宜居电子商务有限公司电子

100000.00龙岩龙岩0.00%80.00%投资设立

(以下简称"龙岩宜居")商务

乌鲁木齐居联电子商务有限公司(以乌鲁乌鲁电子

1000000.000.00%100.00%投资设立

下简称"乌鲁木齐居联")木齐木齐商务

北京育米商业管理有限公司(以下简资产

1000000.00北京北京0.00%51.00%投资设立

称"北京世联育米")服务

惠州更赢信息技术有限公司(以下简电子

100000.00惠州惠州0.00%100.00%收购资产

称"惠州更赢")商务

佛山更赢信息技术有限公司(以下简电子

10000000.00佛山佛山0.00%100.00%收购资产

称"佛山更赢")商务

福建更赢信息技术有限公司(以下简电子

10000000.00福建福建0.00%100.00%收购资产

称"福建更赢")商务

广州更赢信息技术有限公司(以下简电子

10000000.00广州广州0.00%100.00%收购资产

称"广州更赢")商务

珠海更赢信息技术有限公司(以下简电子

100000.00珠海珠海0.00%100.00%收购资产

称"珠海更赢")商务

深圳更赢信息技术有限公司(以下简电子

100000.00深圳深圳0.00%100.00%收购资产

称"深圳更赢")商务

云南更赢信息技术有限公司(以下简电子

10000000.00云南云南0.00%100.00%收购资产

称"云南更赢")商务

济南更赢信息技术有限公司(以下简电子

100000.00山东山东0.00%75.50%收购资产

称"山东更赢")商务

杭州君汇不动产管理有限公司(以下资产

20000000.00杭州杭州0.00%100.00%投资设立

简称"杭州君汇")服务

珠海横琴世捷机电工程有限公司(以资产

1000000.00珠海珠海0.00%100.00%投资设立

下简称"横琴汽车服务")服务珠海横琴世捷空间艺术设计有限公司资产

1000000.00珠海珠海0.00%100.00%投资设立

(以下简称"横琴空间设计")服务

中山善居电子商务有限公司(以下简电子

1000000.00中山中山0.00%100.00%投资设立

称"中山善居")商务

云南善居电子商务有限公司(以下简电子

5000000.00云南云南0.00%100.00%投资设立

称"云南善居")商务房地

银川世联行房地产顾问有限公司(以

3000000.00银川银川产中0.00%100.00%投资设立

下简称"银川世联行")介房地

昆山世联行房地产咨询有限公司(以

1000000.00昆山昆山产中100.00%0.00%投资设立

下简称"昆山世联行")介

深圳世联惠普商业保理有限公司(以金融非同一控制

100000000.00深圳深圳100.00%0.00%

下简称"世联惠普")服务下企业合并房地惠州世联善居房地产顾问有限公司

100000.00惠州惠州产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"惠州世联善居")介

珠海横琴世捷城市商务科技服务有限1000000.00珠海珠海资产0.00%100.00%投资设立

216深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

公司(以下简称"横琴商务科技")服务

济南红璞酒店有限公司(以下简称"济资产

5000000.00济南济南0.00%75.50%投资设立

南红璞酒店")服务

山东世华实业发展有限公司(以下简资产

50000000.00山东山东0.00%38.51%投资设立

称"山东世华")服务

太原善居电子商务有限公司(以下简电子

100000.00太原太原0.00%100.00%投资设立

称"太原善居")商务广州世联行城市运营服务有限公司资产

10000000.00广州广州0.00%100.00%投资设立

(以下简称"广州城市服务")服务

柳州世联物业管理有限公司(以下简资产

2000000.00柳州柳州0.00%51.00%收购资产

称"柳州物业")服务房地

上海世联卓群数据服务有限公司(以

1000000.00上海上海产中0.00%100.00%投资设立

下简称"上海世联卓群")介

福州世联新玺物业管理有限公司(以资产

1000000.00福州福州0.00%51.00%投资设立

下简称"福州世联新玺")服务中山市小样信息科技服务有限公司资产

1000000.00中山中山0.00%41.00%投资设立

(以下简称"中山小样")服务

济南世华合兴管理服务有限公司(以资产

2000000.00济南济南0.00%38.51%投资设立

下简称"济南世华")服务成都世联红璞住房租赁服务有限公司资产

500000.00成都成都0.00%100.00%投资设立

(以下简称"成都城市服务")服务

惠州纵创电子商务有限公司(以下简电子

100000.00惠州惠州0.00%100.00%投资设立

称"惠州纵创")商务房地

惠州松塔悦好装饰有限责任公司(以

100000.00惠州惠州产中0.00%100.00%投资设立

下简称"惠州松塔悦好")介珠海横琴世联嘉实企业管理有限公司资产

500000.00珠海珠海0.00%100.00%投资设立

(以下简称"横琴世联嘉实")服务福州仓山世联福杉物业管理有限公司资产

300000.00福州福州0.00%51.00%投资设立

(以下简称"福州世联福杉")服务

深圳世联嘉恒企业管理有限公司(以资产

500000.00深圳深圳0.00%100.00%投资设立

下简称"深圳世联嘉恒")服务

宁波世联嘉信企业管理有限公司(以资产

500000.00宁波宁波0.00%100.00%投资设立

下简称"宁波世联嘉信")服务

宁波世联中光城市服务有限公司(以资产

1000000.00宁波宁波0.00%35.00%投资设立

下简称"宁波世联中光")服务房地河北雄安世联安正房产经纪有限公司

3000000.00雄安雄安产中0.00%100.00%投资设立

(以下简称"雄安世联")介

深圳世联嘉合企业管理有限公司(以资产

100000.00深圳深圳0.00%100.00%投资设立

下简称"深圳世联嘉合")服务

深圳世联嘉创企业管理有限公司(以资产

3060000.00深圳深圳0.00%60.00%投资设立

下简称"深圳世联嘉创")服务

深圳世联嘉美企业管理有限公司(以资产

500000.00深圳深圳0.00%100.00%投资设立

下简称"深圳世联嘉美")服务

深圳市新世创数字科技有限公司(以电子

100000.00深圳深圳0.00%100.00%投资设立

下简称"深圳世创")商务

江门市善居宝电子商务有限公司(以电子

1000000.00江门江门0.00%100.00%投资设立

下简称"江门善居")商务房地

阜阳世联行房地产咨询有限公司(以

1000000.00阜阳阜阳产中0.00%51.00%投资设立

下简称"阜阳世联行")介

深圳世联合居物业管理有限公司(以资产

1000000.00深圳深圳0.00%51.00%投资设立

下简称"深圳世联合居")服务

深圳世联嘉明企业管理有限公司(以资产

500000.00深圳深圳0.00%100.00%投资设立

下简称"深圳嘉明")服务

217深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

深圳世联宸安物业管理有限公司(以资产

1000000.00深圳深圳0.00%51.00%投资设立

下简称"深圳世联宸安")服务房地

澳门世联行顾问服务有限公司(以下

86330.00澳门澳门产中0.00%100.00%投资设立

简称"澳门世联行")介澳门世联君汇不动产运营管理有限公资产

161660.00澳门澳门0.00%100.00%投资设立

司(以下简称"澳门君汇")服务

北京安信世联环境服务有限公司(以资产

2000000.00北京北京0.00%60.00%投资设立

下简称"北京安信环境")服务房地

世联行（厦门）房地产咨询有限公司

1500000.00厦门厦门产中0.00%51.00%投资设立

(以下简称"厦门世联行")介房地包头市世联行房地产顾问有限公司

3000000.00包头包头产中100.00%0.00%投资设立

(以下简称"包头世联")介

深圳世联嘉合物业管理有限公司(以资产

500000.00深圳深圳0.00%51.00%投资设立

下简称"深圳嘉合物业")服务房地

世联行（苏州）不动产咨询有限公司

500000.00苏州苏州产中0.00%51.00%投资设立

(以下简称"苏州世联行")介房地世新（广州）文化传播有限公司(以

500000.00广州广州产中0.00%100.00%投资设立

下简称"广州世新")介

世联咨询（深圳）有限公司(以下简资产

1200000.00深圳深圳0.00%51.00%投资设立

称"深圳世联咨询")服务房地

苏州世联居善信息技术有限公司(以

500000.00苏州苏州产中0.00%51.00%投资设立

下简称"苏州世联居善")介房地

成都世创文化传播有限公司(以下简

100000.00成都成都产中0.00%100.00%投资设立

称"成都世创")介房地

佛山云媒智行文化传播有限公司(以

1000000.00佛山佛山产中0.00%100.00%投资设立

下简称"佛山云媒智行")介房地郑州世联行房地产咨询服务有限公司

300000.00郑州郑州产中0.00%51.00%投资设立

(以下简称"郑州世联行")介

北京世联晟景咨询有限公司(以下简资产

800000.00北京北京0.00%51.00%投资设立

称"北京世联晟景")服务房地

深圳世联数字营销科技有限公司(以

100000000.00深圳深圳产中100.00%0.00%投资设立

下简称“世联数字营销”)介房地苏州世联共营房地产咨询顾问有限公

500000.00苏州苏州产中0.00%51.00%投资设立

司(以下简称"苏州世联共营")介宁波世联红璞人才公寓管理有限公司资产

1000000.00宁波宁波0.00%100.00%投资设立

(以下简称"宁波世联红璞")服务房地

廊坊市善鸿居电子商务有限公司(以

1000000.00廊坊廊坊产中0.00%100.00%投资设立

下简称"廊坊善鸿居")介

天津善居电子商务有限公司(以下简电子

1000000.00天津天津0.00%100.00%投资设立

称"天津善居")商务

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

1）本集团通过子公司青岛君汇持有青岛世联运营45%的股权，根据青岛世联运营公司章程的约定：青岛君汇持股45%，享

有55%的投票表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。

218深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

2）本集团通过子公司宁波世联嘉信持有宁波世联中光35%的股权，根据宁波世联中光公司章程的约定：宁波世联嘉信持股

35%，享有55%的投票表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

1）本集团通过子公司世联君汇持有世联科创41%的股权，根据2016年6月10日签订的《表决权委托协议》，深圳世联小

样投资管理合伙企业(有限合伙)将其持有世联科创的10%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有世联科创51%的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。

2）本集团通过子公司世联君汇持有深圳运泰君汇50%的股权，根据2016年10月签订的《关于运泰君汇物业管理有限公司之股权托管协议》，运泰建业置业(深圳)有限公司将其持有深圳运泰君汇的1%表决权委托给世联君汇，子公司世联君汇合计持有深圳运泰君汇51%的表决权，本集团能够对其财务和经营决策实施控制。

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

截止本报告期末，本集团没有纳入合并范围的重要的结构化主体。

确定公司是代理人还是委托人的依据：

截止本报告期末，本集团没有作为代理人或委托人的子公司。

其他说明：

本集团拥有对上述公司的权力，通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对该公司的权力影响其回报金额从而合并该等公司。

（2）重要的非全资子公司

单位：元本期归属于少数股东本期向少数股东宣告期末少数股东权益余子公司名称少数股东持股比例的损益分派的股利额

山东世联24.50%131694.552289469.963047185.56

青岛荣置地49.00%-407843.097961475.45

北京安信行40.00%-942240.023112388.3849975623.63

深圳运泰君汇50.00%3743020.463013482.445319814.87

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

其他说明：

219深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（3）重要非全资子公司的主要财务信息

单位：元子公期末余额期初余额司名非流动资非流动负非流动资非流动负称流动资产资产合计流动负债负债合计流动资产资产合计流动负债负债合计产债产债山东

109241286.6536159106.44145400393.09130408659.1635760.57130444419.73141850311.6229765359.90171615671.52147857916.22124622.14147982538.36

世联青岛

荣置26832210.891162526.9727994737.8611746828.7611746828.7628402483.331204616.4929607099.8212526857.8812526857.88地北京

安信169836415.7969341067.87239177483.66113219722.081018702.92114238425.00195705446.1072372749.98268078196.08130175812.052826754.38133002566.43行深圳

运泰23040127.29308512.4223348639.7112709009.9912709009.9922112765.96453095.1822565861.1413385307.4513385307.45君汇

单位：元本期发生额上期发生额子公司名称经营活动现金流经营活动现金流营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额量量

山东世联97182594.12667615.52667615.52-10922529.42125986419.2810388453.1810388453.18-1059602.23

青岛荣置地53664083.60-832332.84-832332.842728530.1542231055.70-1487092.32-1487092.329717016.38

北京安信行408858803.20-2355600.04-2355600.04-3472492.64502313612.1010374627.9410374627.941638238.13

深圳运泰君汇53568173.787486040.917486040.916617780.5051048945.226026964.886026964.886203757.97

220深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

其他说明：

本表数据来源于重要非全资子公司的财务报表，不是根据股东的持股比例计算出来的金额。

（4）使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

截止本报告期，使用企业集团资产和清偿企业集团债务，无重大限制。

（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持无。

其他说明：

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

3、在合营企业或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业持股比例主要经营注册业务性对合营企业或联营企业投资的会计处理合营企业或联营企业名称地地质间直接方法接天津市润泽基金销售有限基金销

天津天津40.00%权益法公司售

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

无。

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

本公司持有武汉世联君汇空间商业管理有限公司19%股权，但因我司委派了世联君汇空间三个董事中的其中一个，故对其有重大影响。

（2）重要联营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额天津市润泽基金销售有限公司天津市润泽基金销售有限公司

流动资产137520.14408767.80

非流动资产33662.59

资产合计137520.14442430.39

流动负债14284489.5614857002.61非流动负债

负债合计14284489.5614857002.61少数股东权益

221深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

归属于母公司股东权益-14146969.42-14414572.22

按持股比例计算的净资产份额-5658787.77-5765828.89

调整事项5765828.896445173.35

--商誉29447089.4929447089.49

--内部交易未实现利润

--其他-23681260.60-23001916.14

对联营企业权益投资的账面价值0679344.46存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入848546.811222801.05

净利润267602.801698361.16终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额267602.801698361.16本年度收到的来自联营企业的股利

其他说明：

本报告期内，公司对天津市润泽基金销售有限公司期初长期股权投资余额已全额计提了资产减值损失，截至本报告末该项长期股权投资的账面净值已减记至零。

（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计8056681.998944116.42下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润1365643.79-48556.56

--综合收益总额1365643.79-48556.56

联营企业：

投资账面价值合计15666225.761542216.24下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润10864696.90499286.43

--综合收益总额10864696.90499286.43

其他说明：

（4）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

截止本报告期，无重大限制。

（5）合营企业或联营企业发生的超额亏损

单位：元

222深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文累积未确认前期累计本期未确认的损失（或本期分本期末累积未确认合营企业或联营企业名称的损失享的净利润）的损失

武汉都市世联资产管理有限公司2603110.142603110.14

深圳世联同创资产管理有限公司937961.95805313.351743275.30

武汉世联君汇空间商业管理有限公司3912106.50-573780.103338326.40

其他说明：

1）武汉都市世联资产管理有限公司于2025年4月开始强制清算工作，并于2025年12月24日由武汉市青山区人民法院裁

定终结强制清算程序。

2）江西万寿宫文旅商业管理有限公司于本期末由亏转盈，期末不存在未确认的超额亏损。

（6）与合营企业投资相关的未确认承诺无。

（7）与合营企业或联营企业投资相关的或有负债无。

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用□不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用□不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用□不适用

单位：元

会计期初余本期新增补助金本期计入营业外本期转入其他收益本期其他与资产/收期末余额科目额额收入金额金额变动益相关递延

0.002940000.00235000.002705000.00与资产相关

收益

3、计入当期损益的政府补助

□适用□不适用

单位：元会计科目本期发生额上期发生额

其他收益_政府补助10066116.5215612520.83

营业外收入_政府补助2095.004500.00

其他说明：

类别政府补助金额列表项目计入当期损益的金额

粤港合作区促进企业发展扶持资金3573795.00其他收益3573795.00

生育津贴1456125.32其他收益1456125.32

223深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

税费减免1021246.45其他收益1021246.45

专精特新企业认定奖励800000.00其他收益800000.00

个税手续费返还601080.90其他收益601080.90

社保补贴571339.34其他收益571339.34

稳岗补贴457808.96其他收益457808.96

租房补贴373289.74其他收益373289.74

装修补贴235000.00其他收益235000.00

接管老旧小区奖励金110443.80其他收益110443.80

其他865987.01其他收益865987.01

财政扶持资金2095.00营业外收入_政府补助2095.00

合计10068211.5210068211.52

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具产生的各类风险本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、流动性风险和市场风险（包括汇率风险、利率风险和其他价格风险）。上述金融风险以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：

董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。

本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

1、信用风险

信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司发生财务损失的风险。

本公司信用风险主要产生于货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、合同资产、其他应收款、债权投资、其他债

权投资和财务担保合同等，以及未纳入减值评估范围的以公允价值计量且其变动计入当期损益的债务工具投资和衍生金融资产等。于资产负债表日，本公司金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。

本公司货币资金主要为存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他大中型上市银行的银行存款，本公司认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损失。

此外，对于应收票据、应收账款、应收款项融资、合同资产和其他应收款等，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。截至2025年12月31日，本公司应收账款前五名金额合计：101966315.51元，世联小贷前五名贷款金额合计：13210835.84元。

2、流动性风险

流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。同时持续监控公司是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

本公司持有的金融资产和金融负债以未折现剩余合同现金流量按到期日列示如下：

期末余额项目

1年以内1-2年2-5年5年以上未折现合同金额合计

224深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

金融资产

货币资金908540453.04908540453.04

应收票据2931101.622931101.62

应收账款1851300502.611851300502.61

其他应收款651322338.91651322338.91

贷款10584394.368709632.0714386392.4626076000.0259756418.91

一年内到期的非流动资产259559255.99259559255.99

债权投资542492924.90120688316.59663181241.49

长期应收款412915.63412915.63

其他非流动金融资产100400794.45100400794.45金融负债

短期借款1000000.001000000.00

应付账款296239835.81296239835.81

其他应付款364695473.58364695473.58

应付利息42443.4342443.43

一年内到期的非流动负债12955449.4012955449.40

租赁负债2078654.871804917.783883572.65

3、市场风险

金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

（1）利率风险利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。

固定利率和浮动利率的带息金融工具分别使本公司面临公允价值利率风险及现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率工具的比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。必要时，本公司会采用利率互换工具来对冲利率风险。

本公司的利率风险产生于银行借款、向股东借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2025年12月31日，本公司的带息债务主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为0.00元（2024年12月31日：0.00元），及人民币计价的固定利率合同，金额为1000000.00元（2024年12月31日：21000000.00元）。

本公司因利率变动引起金融工具公允价值变动的风险主要与固定利率银行借款有关。对于固定利率借款，本公司的目标是保持其浮动利率。

本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率，以消除利率变动的公允价值风险。

（2）汇率风险汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。

本公司持续监控外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的外汇风险。此外，公司还可能签署远期外汇合约或货币互换合约以达到规避汇率风险的目的。于本期及上期，本公司未签署任何远期外汇合约或货币互换合约。

本公司面临的汇率风险主要来源于以美元、港币、澳门元计价的金融资产和金融负债，外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额列示如下：

期末余额期初余额项目人民币其他外币合计人民币其他外币合计

货币资金-美元39127.0839127.0843041.8443041.84

货币资金-港币586534.58586534.58603628.61603628.61

货币资金-澳门元1144116.551144116.552636069.972636069.97

应收账款-澳门元430500.52430500.52460591.91460591.91

225深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

应付账款-澳门元198131.43198131.43230123.84230123.84

合计2398410.162398410.163973456.173973456.17

（3）其他价格风险其他价格风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险。

本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。

4、敏感性分析

本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是独立的情况下进行的。

（1）外汇风险敏感性分析

外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：

2025年度2024年度

项目汇率变动对净利润的影响对股东权益的影响对净利润的影响对股东权益的影响

所有外币对人民币升值5%82901.2982901.29139828.70139828.70

所有外币对人民币贬值5%-82901.29-82901.29-139828.70-139828.70

（2）利率风险敏感性分析

利率风险敏感性分析基于下述假设：

市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；

对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；

以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融资产和负债的公允价值变化。

在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：

2025年度2024年度

项目利率变动对净利润的影响对股东权益的影响对净利润的影响对股东权益的影响

浮动利率借款增加1%0.000.000.000.00

浮动利率借款减少1%0.000.000.000.00

2、金融资产

（1）转移方式分类

□适用□不适用

（2）因转移而终止确认的金融资产

□适用□不适用

（3）继续涉入的资产转移金融资产

□适用□不适用其他说明

226深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元期末公允价值

项目第一层次公允价值计第二层次公允价值计第三层次公允价值计合计量量量

一、持续的公允价值

--------计量

2.指定以公允价值计

量且其变动计入当期7864420.7792536373.68100400794.45损益的金融资产

（2）权益工具投资7864420.7792536373.68100400794.45持续以公允价值计量

7864420.7792536373.68100400794.45

的资产总额

二、非持续的公允价

--------值计量

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

第一层次是本公司在计量日能获得相同资产或负债在活跃市场上报价的，以该报价为依据确定公允价值。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

第二层次是本公司在计量日能获得类似资产或负债在活跃市场上的报价，或相同或类似资产或负债在非活跃市场上的报价的，以该报价为依据做必要调整确定公允价值。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

项目期末公允价值估值技术不可观察输入值范围区间（加权平均值）

其他非流动金融资产82993883.46资产基础法折扣率82993883.46

其他非流动金融资产9542490.22资产基础法折扣率9542490.22

227深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

对于在报告期

当期利得或损失总额购买、发行、出售和结算转入转出末持有的资

项目上年年末余额第三第三期末余额产，计入损益层次层次计入其的当期未实现发计入损益他综合购买出售结算利得或变动行收益其他非

--

流动金258329254.42150000.0026362900.0492536373.68

139579980.70139579980.70

融资产以公允价值计量且其

变动计--

258329254.42150000.0026362900.0492536373.68

入当期139579980.70139579980.70损益的金融资产

—债务工具投资

—权益

--

工具投258329254.42150000.0026362900.0492536373.68

139579980.70139579980.70

资

—衍生金融资产

—其他指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

228深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策无。

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

本报告期针对其他非流动金融资产上海中城联盟投资管理股份有限公司的公允价值计量，根据本年度获取相关数据情况，管理层判断在基于谨慎性原则下将原市场法改为资产基础法。

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收票据、应收账款、其他应收款、贷款、债权投资、长期应收

款、短期借款、应付账款、其他应付款、租赁负债。本公司2025年12月31日以摊余成本计量的各项金融资产和金融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

注册母公司对本企业的持股母公司对本企业的表决母公司名称业务性质注册资本地比例权比例珠海大横琴集团有项目投资及投资

珠海10211302211.316.26%30.58%限公司管理本企业的母公司情况的说明

珠海大横琴集团有限公司成立于 2009年 04 月 23 日，公司统一社会信用代码为 91440400688630990W，注册地址为：珠海市横琴新区环岛东路3018号28-29层，注册资本：1021130.22113万元人民币，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会持有90.2069%股权，经营范围：以自有资金从事投资活动；企业管理；企业总部管理；工程管理服务；非居住房地产租赁；商业综合体管理服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；房地产开发经营等。

本企业最终控制方是珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。

其他说明：

本公司控股股东珠海大横琴集团有限公司持有本公司股权16.26%，世联地产顾问（中国）有限公司将持有的本公司

285285934股股份所对应的表决权委托给珠海大横琴集团有限公司行使，控股股东珠海大横琴集团有限公司合计对本公

司表决权比例为30.58%；本公司最终控制方为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会，珠海市人民政府国有资产监督管理委员会通过珠海大横琴集团有限公司间接对本公司持股比例为14.6676%，间接表决权比例为27.5853%。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注十、1。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注十、2。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本企业关系天津市润泽基金销售有限公司联营企业深圳世联同创资产管理有限公司联营企业宁波中艾世联商业管理有限公司联营企业深圳世联赣锋物业管理有限公司联营企业

229深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

湖南财信世联商业运营管理有限公司联营企业武汉都市世联资产管理有限公司合营企业武汉新控城市运营服务有限公司合营企业山东济高世联产业运营服务有限公司合营企业深圳世联美信物业管理有限公司合营企业

其他说明：

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系珠海大横琴集团有限公司控股股东

大横琴（澳门）有限公司控股股东控制的公司横琴国际商务中心开发有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴安居投资有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴城市建设有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴发展有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴泛旅游发展有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴孵化器管理有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴股份有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴科技发展有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴科学城开发管理有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴口岸实业有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴琴建发展有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴人才公寓建设有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴星乐度文化旅游发展有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴英才人力资源服务有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴置业有限公司控股股东控制的公司珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有限公司控股股东控制的公司珠海斗门大横琴电子有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴大厦开发有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴城市广场开发有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴公共设施建设管理有限公司控股股东控制的公司珠海斗门大横琴产业发展有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴商业经营管理有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴餐饮服务有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴房地产租赁经营有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴文化传媒有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴资本有限公司控股股东控制的公司珠海斗门大横琴琴峰房地产开发有限公司控股股东控制的公司珠海建工第五建设有限公司控股股东控制的公司

琴澳联创（珠海）发展有限公司控股股东控制的公司珠海斗门大横琴房地产开发有限公司控股股东控制的公司珠海斗门大横琴琴铖房地产开发有限公司控股股东控制的公司珠海斗门大横琴琴臻房地产开发有限公司控股股东控制的公司

大横琴国际贸易（珠海）有限公司控股股东控制的公司珠海斗门大横琴琴雅房地产开发有限公司控股股东控制的公司珠海大横琴能源科技有限公司控股股东控制的公司广东宝鹰建设科技有限公司控股股东控制的公司深圳市宝鹰建设集团股份有限公司控股股东控制的公司深圳市宝鹰建设控股集团股份有限公司控股股东控制的公司广东宝鹰幕墙门窗有限公司控股股东控制的公司深圳市银雁科技有限公司控股股东控制的公司

230深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

曜灵时代（广东）新能源科技有限公司控股股东控制的公司珠海市世荣房地产营销顾问有限公司控股股东控制的公司珠海澜兴科技有限公司控股股东控制的公司

Fortune_Hill_Asia_Limited 直接或间接持有公司 5%以上股份的自然人之控制公司

普强时代（珠海横琴）信息技术有限公司公司董事担任执行董事、经理的公司

上海沪腾房地产有限公司监事担任董事的公司（2024年9月27日离任）珠海大横琴创新发展有限公司控股股东的合营公司珠海大横琴创新发展有限公司希尔顿花园酒店控股股东的合营公司珠海大横琴道路信息发展有限公司控股股东的联营公司珠海大横琴城投建设有限公司控股股东的联营公司琴航（广东横琴）科技有限公司控股股东的联营公司中国电建集团市政规划设计研究院有限公司控股股东的联营公司珠海农村商业银行股份有限公司控股股东的联营公司珠海先进集成电路研究院有限公司控股股东的联营公司珠海横琴总部大厦发展有限公司控股股东的联营公司

其他说明：

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元获批的交易额是否超过交关联方关联交易内容本期发生额上期发生额度易额度

保安保洁、物

武汉新控城市运营服务有限公司3033821.043033821.04否2037142.14业管理

珠海大横琴琴建发展有限公司绿化2395409.732395409.73否3827720.07

珠海大横琴能源科技有限公司能耗1380830.071380830.07否

珠海大横琴城市公共资源经营管理人力外包、物

1035424.281035424.28否2318451.59

有限公司业管理

天津市润泽基金销售有限公司技术协作855000.00855000.00否1235000.00

广东宝鹰建设科技有限公司维修费474442.09474442.09否24126.51

宁波中艾世联商业管理有限公司能耗、设计435355.37435355.37否356415.74珠海大横琴英才人力资源服务有限

人力外包418319.00418319.00否532130.25公司湖南财信世联商业运营管理有限公

咨询服务217964.91217964.91否379612.29司

珠海大横琴星乐度文化旅游发展有物业管理、能

150725.92150725.92否411327.63

限公司耗

珠海大横琴餐饮服务有限公司采购商品92129.4392129.43否8000.00

技术协作、保

深圳世联美信物业管理有限公司24400.0024400.00否洁

深圳市银雁科技有限公司档案存储服务15693.2215693.22否17719.46

琴澳联创（珠海）发展有限公司采购商品-6470.37-6470.37否179701.59

珠海大横琴发展有限公司绿化-20129.40-20129.40否418936.41

珠海大横琴道路信息发展有限公司网络服务-19225.670.00否104007.06山东济高世联产业运营服务有限公

咨询服务1318168.88司

珠海大横琴口岸实业有限公司咨询服务62168.42

珠海大横琴泛旅游发展有限公司推广服务10500.00珠海市横琴新区建设工程质量检测

工程检测631528.30中心有限公司

231深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

珠海大横琴创新发展有限公司希尔

采购商品12960.00顿花园酒店

出售商品/提供劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

物业服务、案场代理服务、分销服

珠海大横琴口岸实业有限公司44489887.1539705186.44务

珠海大横琴发展有限公司物业服务、系统服务19070262.8515499365.12

物业服务、案场代理服务、分销服

珠海大横琴人才公寓建设有限公司11184831.968787728.28务

珠海大横琴创新发展有限公司物业服务6354323.7910482056.90

珠海大横琴科学城开发管理有限公司物业服务5309204.851358323.05

珠海大横琴集团有限公司物业服务3419039.693804604.59

珠海大横琴泛旅游发展有限公司物业服务、系统服务3068348.961454760.89

珠海大横琴股份有限公司物业服务、绿植租摆、汽车租赁2591920.163221130.90

大横琴（澳门）有限公司物业服务2491292.692453210.42

珠海大横琴星乐度文化旅游发展有限公司物业服务、系统服务1765728.60284832.23

上海沪腾房地产有限公司物业服务1566037.7417784445.48

珠海斗门大横琴产业发展有限公司物业服务1464162.162315088.29

横琴国际商务中心开发有限公司物业服务、绿植租摆1361864.741882247.84

湖南财信世联商业运营管理有限公司顾问服务1044980.00944939.56

珠海大横琴科技发展有限公司物业服务872277.592048955.89

珠海斗门大横琴房地产开发有限公司物业服务、绿植租摆777586.90177989.42

宁波中艾世联商业管理有限公司物业服务709346.73594316.65

珠海大横琴公共设施建设管理有限公司物业服务673029.53639777.28

武汉新控城市运营服务有限公司物业服务、系统服务668493.684234482.81珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有限公

物业服务617107.57649789.06司

中国电建集团市政规划设计研究院有限公司物业服务608066.16626639.40

珠海大横琴资本有限公司物业服务585348.59688860.86

珠海大横琴置业有限公司物业服务470131.14208198.27

武汉都市世联资产管理有限公司物业服务、车位服务438287.251719719.96

珠海大横琴城投建设有限公司物业服务421366.19328513.96

珠海斗门大横琴电子有限公司顾问服务400243.91509158.15

珠海斗门大横琴琴铖房地产开发有限公司物业服务、顾问服务386880.45230423.31

曜灵时代（广东）新能源科技有限公司物业服务365064.60277723.88

珠海横琴总部大厦发展有限公司案场代理、分销服务321628.021784413.31

珠海大横琴孵化器管理有限公司物业服务313047.17288849.44

深圳市宝鹰建设集团股份有限公司物业服务246543.53

琴澳联创（珠海）发展有限公司物业服务231953.74374535.76

珠海大横琴英才人力资源服务有限公司物业服务210507.43181342.79

深圳市宝鹰建设控股集团股份有限公司物业服务、顾问服务209115.96

深圳世联赣锋物业管理有限公司物业服务201353.2772018.02

大横琴国际贸易（珠海）有限公司物业服务、绿植租摆185251.39124033.96珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限公

物业服务182073.96174351.84司

广东宝鹰建设科技有限公司物业服务、材料销售162721.79

珠海斗门大横琴琴臻房地产开发有限公司物业服务142094.16102410.37

珠海市世荣房地产营销顾问有限公司案场代理、分销服务135433.96118798.12

珠海先进集成电路研究院有限公司物业服务127513.93134271.67

珠海建工第五建设有限公司物业服务109365.52660805.19

珠海大横琴房地产租赁经营有限公司物业服务94180.4174975.03

珠海斗门大横琴琴峰房地产开发有限公司物业服务89447.00128012.90

珠海大横琴文化传媒有限公司物业服务65430.0854454.02

珠海大横琴安居投资有限公司物业服务64880.68390090.29

232深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

珠海农村商业银行股份有限公司物业服务47465.605731.51

珠海大横琴大厦开发有限公司物业服务31393.4028704.47

广东宝鹰幕墙门窗有限公司物业服务28037.92琴航（广东横琴）科技有限公司物业服务26455.02

珠海斗门大横琴琴雅房地产开发有限公司物业服务21467.2030723.15

珠海大横琴餐饮服务有限公司物业服务3384.96698387.50

珠海澜兴科技有限公司物业服务720.430.00

山东济高世联产业运营服务有限公司案场代理服务1628296.26

普强时代（珠海横琴）信息技术有限公司物业服务67443.17

珠海大横琴城市广场开发有限公司物业服务24430.20

珠海大横琴创新发展有限公司希尔顿花园酒店汽车租赁服务9349.51

深圳世联美信物业管理有限公司物业服务10000.00

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

购销商品、提供和接受劳务的定价参考相关的市场价格；发生额出现负数是因为发生了前期销售退回冲减产生的。

（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

单位：元

受托受托/

受托/承受托/承

方/承承包托管收益/承包收益定价本期确认的托管

委托方/出包方名称包起始包终止

包方资产依据收益/承包收益日日名称类型按“运营人力成本+基础

2023年2025年

珠海大横琴星乐度文化旅游发珠海酬金+奖励酬金+系统服

公寓06月0107月315172078.57展有限公司红璞务费+增值服务费分成”日日收取服务费

2021年2026年按“实际的运营成本+租珠海珠海大横琴发展有限公司公寓11月2111月20金的4%至6%”收取服务2629966.69红璞日日费

2023年2026年按“月度酒店总营业收珠海大横琴星乐度文化旅游发珠海酒店07月0112月31入的4%+经营毛利分成”608136.52展有限公司红璞日日收取服务费按“运营管理人员人力

2021年2026年

珠海成本+运营服务费+系统

珠海大横琴发展有限公司公寓01月1501月14471753.46红璞服务费+增值服务”收取日日服务费

2022年2027年

珠海按房租租金的4%至6%收

珠海大横琴发展有限公司房屋07月0106月30212906.17红璞取服务费日日深圳2025年2025年商办按照税前月租金的3%收

Fortune_Hill_Asia_Limited 世联 01 月 01 12 月 31 110217.74物业取服务费行日日

关联托管/承包情况说明

本公司委托管理/出包情况表：

单位：元

委托方/出包受托方/承包委托/出包资委托/出包起委托/出包终托管费/出包本期确认的托

方名称方名称产类型始日止日费定价依据管费/出包费

关联管理/出包情况说明

233深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（3）关联租赁情况

本公司作为出租方：

单位：元承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入天津市润泽基金销售有限公

办公物业322494.8998233.68司

本公司作为承租方：

单位：元未纳入租赁负债计承担的简化处理的短期租赁和低增加的量的可变租赁负价值资产租赁的租金费用支付的租金使用权租赁付款债利息（如适用）资产租赁额（如适支出出租方名称资产用）种类本上本本上本上期期期期期期期本期发生额上期发生额发发发上期发生额发发发发生生生生生生生额额额额额额额横琴国际商务中心开发有限办公

8806.450.00453271.29

公司物业珠海大横琴星乐度文化旅游

公寓646054.42392944.54发展有限公司办公

Fortune_Hill_Asia_Limited 240000.00 240000.00物业办公物

珠海大横琴发展有限公司72455.5294788.88

业、公寓武汉都市世联资产管理有限办公

20514.28294339.33

公司物业珠海大横琴科技发展有限公办公

14267.885944.95

司物业关联租赁情况说明物业租赁定价参考相关的市场价格。

（4）关联担保情况本公司作为担保方

单位：元担保是否已经履行完被担保方担保金额担保起始日担保到期日毕本公司作为被担保方

单位：元担保方担保金额担保起始日担保到期日担保是否已经履行完

234深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

毕

先锋居善20000000.002024年06月04日2027年06月03日是

盛泽担保1000000.002024年06月28日2027年06月27日是关联担保情况说明

（5）关键管理人员报酬

单位：元项目本期发生额上期发生额

陈卫城0.000.00

陈劲松480000.00481000.00

朱江1233356.801484048.05

任克雷180000.00180000.00

裴书华0.000.00

马志达180000.00180000.00

郭天武180000.00180000.00

张建平180000.00180000.00

吴文媛180000.00180000.00

刘唯唯652144.80709964.00

王兵1089515.59810456.80

陈志聪576465.32569924.00

吴惠明617081.92588504.00

胡嘉0.000.00

薛文0.000.00

霍佳震67586.21180000.00

于克彪110109.00334292.00

莫华6514.020.00

朱敏430451.27

袁鸿昌336730.48

吴小薇113211.03

岳欣311214.83

史剑华156000.00

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

其他应收款珠海大横琴泛旅游发展有限公司242424.841237.12339029.681720.15

其他应收款天津市润泽基金销售有限公司190164.00190164.00

其他应收款武汉都市世联资产管理有限公司89682.00896.8289682.00896.82

其他应收款珠海大横琴发展有限公司66944.06334.726624.0066.24珠海大横琴星乐度文化旅游发展有

其他应收款53000.00530.005000.0050.00限公司

其他应收款珠海大横琴口岸实业有限公司68000.00680.00

应收账款珠海大横琴口岸实业有限公司19697262.752995327.829256653.313304659.20

应收账款珠海大横琴发展有限公司9024638.26106709.157613945.19112686.31

应收账款珠海大横琴创新发展有限公司6230611.641227877.5111709192.901620827.95珠海大横琴星乐度文化旅游发展有

应收账款5961940.61844924.942460830.14438404.46限公司

235深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

应收账款珠海大横琴人才公寓建设有限公司3019026.34261845.112262736.22100161.97珠海大横琴科学城开发管理有限公

应收账款2666651.8730399.83司

应收账款珠海大横琴安居投资有限公司1550336.321091829.482140713.361131137.81

应收账款珠海斗门大横琴产业发展有限公司1274566.9914530.06122370.121811.08

应收账款武汉都市世联资产管理有限公司783624.49154789.57352105.4612538.04

应收账款珠海横琴总部大厦发展有限公司773023.30178886.08432097.606395.04

应收账款宁波中艾世联商业管理有限公司599795.6013935.39295666.484375.86

应收账款珠海大横琴股份有限公司585499.196674.70215359.875964.05

应收账款横琴国际商务中心开发有限公司554038.396664.97580076.428984.04

应收账款珠海大横琴集团有限公司485797.615538.08434914.956436.74

应收账款珠海大横琴泛旅游发展有限公司444514.715067.46351595.38134553.18

应收账款大横琴（澳门）有限公司430500.524907.71510012.237548.18

应收账款珠海大横琴餐饮服务有限公司363284.0257327.501013785.26178016.48

应收账款珠海大横琴城投建设有限公司337282.238208.9844929.73664.95

应收账款珠海大横琴科技发展有限公司300539.1599675.19334227.404946.56

应收账款珠海大横琴城市建设有限公司227299.81164451.41227299.81188408.82珠海斗门大横琴房地产开发有限公

应收账款217698.324575.036163.6891.23司

应收账款深圳世联赣锋物业管理有限公司205174.912338.99

应收账款珠海建工第五建设有限公司202108.2441650.20603265.5512306.61

应收账款珠海大横琴置业有限公司143032.501630.57141066.702103.29

应收账款深圳市宝鹰建设集团股份有限公司63492.28784.26

应收账款广东宝鹰幕墙门窗有限公司29720.20338.81

应收账款天津市润泽基金销售有限公司28938.0028938.00157092.0030229.46

应收账款珠海大横琴资本有限公司26746.20304.9176761.541136.07珠海市横琴新区建设工程质量检测

应收账款24609.03280.54112675.821667.60中心有限公司珠海大横琴英才人力资源服务有限

应收账款23403.24266.80公司

应收账款珠海斗门大横琴电子有限公司18728.05213.50112215.111660.79

应收账款珠海大横琴文化传媒有限公司18526.62211.218631.57127.74

应收账款珠海大横琴孵化器管理有限公司18203.24207.52

应收账款琴航（广东横琴）科技有限公司11923.71135.95珠海大横琴公共设施建设管理有限

应收账款11215.67127.86公司珠海斗门大横琴琴铖房地产开发有

应收账款10171.11115.9510845.02160.51限公司珠海斗门大横琴琴臻房地产开发有

应收账款9698.04110.564820.0171.34限公司

应收账款广东宝鹰建设科技有限公司3666.0841.79

应收账款珠海先进集成电路研究院有限公司2700.0030.7829473.50436.20珠海大横琴国际广告文化创意产业

应收账款510.175.8116083.20238.03发展有限公司

应收账款武汉新控城市运营服务有限公司3699505.4891478.61珠海斗门大横琴琴峰房地产开发有

应收账款6025.0189.17限公司

应收账款琴澳联创（珠海）发展有限公司24983.02369.75珠海斗门大横琴琴雅房地产开发有

应收账款1446.0121.40限公司

普强时代（珠海横琴）信息技术有

应收账款80499.182493.34限公司

预付账款横琴国际商务中心开发有限公司61306.4520000.00珠海大横琴星乐度文化旅游发展有

预付账款1140.570.00限公司

预付账款珠海大横琴发展有限公司696.7812914.58

预付账款武汉新控城市运营服务有限公司860000.00

236深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

预付账款武汉都市世联资产管理有限公司20514.28

合同资产珠海大横琴发展有限公司337789.72244390.87337789.72279993.89珠海大横琴国际广告文化创意产业

合同资产256808.36185800.85256808.36210692.66发展有限公司

合同资产珠海大横琴泛旅游发展有限公司83729.473078.3660593.4426964.08

合同资产珠海大横琴创新发展有限公司42916.6831050.2242916.6835573.64

合同资产珠海大横琴口岸实业有限公司12944.489365.3312944.485760.29

合同资产珠海大横琴安居投资有限公司6459.934673.766459.935354.64

合同资产珠海大横琴商业经营管理有限公司3341.422417.523341.421486.93

合同资产横琴国际商务中心开发有限公司684.30495.09684.30567.22

（2）其他非流动金融资产项目名称关联方期末余额期初余额

其他非流动金融资产深圳世联同创资产管理有限公司80971764.45188306428.95

合计80971764.45188306428.95

（3）应付项目

单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

其他应付款珠海大横琴星乐度文化旅游发展有限公司1529994.231933912.63

其他应付款 Fortune_Hill_Asia_Limited 1007299.06 1681516.67

其他应付款珠海大横琴泛旅游发展有限公司275832.20278002.01

其他应付款珠海大横琴集团有限公司183372.28183372.28

其他应付款曜灵时代（广东）新能源科技有限公司128875.84128875.84

其他应付款中国电建集团市政规划设计研究院有限公司121422.90110706.30

其他应付款珠海斗门大横琴房地产开发有限公司112883.10112883.10

其他应付款深圳世联美信物业管理有限公司104735.15

其他应付款珠海大横琴餐饮服务有限公司100035.90234270.60

其他应付款珠海大横琴股份有限公司64074.75143348.92

其他应付款珠海大横琴人才公寓建设有限公司54936.29

其他应付款珠海大横琴国际广告文化创意产业发展有限公司32166.4032166.40

其他应付款珠海大横琴资本有限公司26746.2026746.20

其他应付款大横琴（澳门）有限公司17196.4017196.40

其他应付款珠海先进集成电路研究院有限公司17088.6021373.50

其他应付款大横琴国际贸易（珠海）有限公司10779.6010779.60

其他应付款珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司9404.24163040.01

其他应付款天津市润泽基金销售有限公司5536.005536.00

其他应付款广东宝鹰建设科技有限公司5000.00

其他应付款珠海大横琴发展有限公司4548.674548.67

其他应付款琴航（广东横琴）科技有限公司4052.10

其他应付款珠海大横琴文化传媒有限公司263.26263.26

其他应付款珠海大横琴安居投资有限公司234819.34

其他应付款珠海大横琴琴建发展有限公司10000.00

其他应付款珠海大横琴创新发展有限公司16637.00

其他应付款珠海农村商业银行股份有限公司4860.32

应付账款珠海大横琴英才人力资源服务有限公司3393414.253187502.77

应付账款珠海大横琴琴建发展有限公司1806978.522826535.37

应付账款广东宝鹰建设科技有限公司474442.0929126.51

应付账款珠海大横琴发展有限公司214825.2043266.70

应付账款珠海大横琴星乐度文化旅游发展有限公司187500.00162953.01

应付账款珠海大横琴城市公共资源经营管理有限公司67780.24407657.43

237深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

应付账款宁波中艾世联商业管理有限公司45000.0045000.00

应付账款珠海大横琴口岸实业有限公司44589.3444589.34

应付账款湖南财信世联商业运营管理有限公司36509.4376509.43

应付账款横琴国际商务中心开发有限公司8806.45

应付账款珠海市横琴新区建设工程质量检测中心有限公司631528.30

应付账款琴澳联创（珠海）发展有限公司202430.09

应付账款珠海大横琴道路信息发展有限公司19225.67

合同负债珠海大横琴科学城开发管理有限公司2114041.19

合同负债珠海大横琴口岸实业有限公司1426361.88276738.08

合同负债珠海大横琴星乐度文化旅游发展有限公司309563.90

合同负债珠海斗门大横琴产业发展有限公司261690.50

合同负债珠海大横琴道路信息发展有限公司108815.25

合同负债珠海大横琴发展有限公司67599.4367599.43

合同负债珠海斗门大横琴房地产开发有限公司63555.25

合同负债珠海先进集成电路研究院有限公司25632.90

合同负债大横琴国际贸易（珠海）有限公司20949.0310169.43

合同负债大横琴（澳门）有限公司107520.00

合同负债琴澳联创（珠海）发展有限公司16223.02

一年内到期的租赁负债横琴国际商务中心开发有限公司1918085.811918085.81

十五、股份支付

1、股份支付总体情况

□适用□不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用□不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用□不适用

4、本期股份支付费用

□适用□不适用

5、股份支付的修改、终止情况无。

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺无。

238深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项

2025年2月，世联行子公司深圳市赋能创新投资有限公司（原告，以下简称“赋能创新”）对上海腾赋企业管理合伙企业（有限合伙）（被告，以下简称“上海腾赋”）、上海世联行股权投资管理有限公司（被告，以下简称“上海股权投资”）、上海亚格投资管理有限公司（被告，以下简称“上海亚格”）向上海仲裁委员会申请仲裁，并于2025年3月12日取得《仲裁通知书》，案号为(2025)沪仲案字第1683号。主要诉讼请求：1、裁决被申请人上海腾赋向申请人分配投资期限内收益，涉及金额4202876.71元。2、裁决被申请人上海腾赋向申请人分配可分配收益19758220.41元。3、裁决被申请人上海腾赋就其逾期分配款项向申请人支付资金占用费涉及金4515786.68元。4、裁决被申请人上股投就被申请人上海腾赋不能清偿的部分在28476883.80元范围内（暂计金额）对申请人承担赔偿责任。2025年5月14日，根据上海市静安区人民法院（2025）沪0106财保72号《财产保全告知书》，对上海腾赋、上海股权投资、上海亚格名下银行存款、股权进行查封、冻结。

本报告期内财务账面已确认公允价值变动损失8103468.40元。截至本报告出具日，上述案件正在审理中。

（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明公司不存在需要披露的重要或有事项。

十七、资产负债表日后事项

1、利润分配情况

拟分配每10股派息数（元）0.00

拟分配每10股分红股（股）0.00

拟分配每10股转增数（股）0.00公司于2026年4月2日召开第六届董事会第二十八次会议，审议通过《2025年度利润分配预案》，董事会拟定公利润分配方案司2025年度利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。上述利润分配预案尚需提交公司股东会审议。

2、其他资产负债表日后事项说明

（1）根据世联行2025年9月4日《关于控股股东上层股权结构变动的进展公告》（公告编号：2025-032），珠海市人民

政府国有资产监督管理委员会将持有的世联行控股股东珠海大横琴集团有限公司（以下简称“大横琴集团”）90.21%股权

无偿划转至珠海市珠光集团控股有限公司（以下简称“珠光集团”），本次权益变动将导致珠光集团间接控制大横琴集团持有的公司30.58%表决权股份。本次世联行控股股东股权结构变动，不会导致其持有公司股份数量和持股比例发生变化，不会导致公司控股股东及实际控制人变更。

根据世联行2026年2月6日《关于控股股东上层股权结构变动进展暨完成工商变更登记的公告》（公告编号：2025-

032），上述世联行控股股东股权结构变动的相关工商变更登记手续已办理完成。

（2）2026年1月16日，世联行子公司深圳世联投资有限公司（原告，以下简称“世联投资”）因与深圳韦玥科技有限公司（被告，以下简称“韦玥科技”）、深圳韦玥创意投资有限公司（被告，以下简称“韦玥创意投资”）签署的《基金份额转让协议》纠纷向深圳市罗湖区人民法院提起民事诉讼，案件编号为（2026）粤0303民初5363号。主要诉讼请求：

1、判令被告韦玥科技立即向原告支付第三期份额转让款7200万元。2、判令被告韦玥科技按4.5%/年(全国银行间同业拆

借中心公布的2025年12月贷款市场报价利率3%加计50%)的标准，向原告支付逾期付款损失。

2026年3月9日，根据深圳市罗湖区人民法院(2026)粤0303执保4621号民事裁定书，对韦玥科技、韦玥创意投资名下15

项资产进行查封、冻结，其查封、冻结金额以人民币72741821.92元为限。

239深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

本报告期内财务账面已确认公允价值损失80971764.46元。

截至本报告出具日，尚未开庭审理。

十八、其他重要事项

1、其他

（1）2021年下半年以来，恒大集团资金周转困难，导致本集团应收该客户及其关联公司的部分房屋代理销售等款项不能

按时回收，公司管理层对该应收款项的可回收性进行了分析评估，认为减值迹象明显，基于谨慎性原则，公司对该客户及其关联公司的应收账款、应收票据、合同资产以及其他应收款等按照会计政策计提了信用减值损失和资产减值损失，同时对通过间接投资持有恒大地产集团有限公司的其他非流动金融资产确认公允价值变动损失。

截至报告期末，本集团应收该客户及其关联方的应收款项总额（包括应收账款、合同资产以及其他应收款）合计11.45亿元，通过间接投资持有恒大地产集团有限公司的其他非流动金融资产的投资成本为1亿元。

（2）2024年9月18日，本公司（以下简称“原告”）对上海世联行股权投资管理有限公司（以下简称“被告”）向广东

省深圳市中级人民法院提起诉讼，请求支付2017年7月签订的两份《借款合同》本金、利息及逾期罚息，涉及金额合计

136770981.46元。

2025年10月28日，根据广东省深圳市中级人民法院（2024）粤03民初6506号《民事判决书》，主要判决：被告上

海世联行股权投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告深圳世联行集团股份有限公司借款本金83000000

元及利息42427561.64元。

2026年1月23日，根据广东省深圳市中级人民法院（2026）粤03执236号《执行案件受理通知书》，广东省深圳市

中级人民法院已依法受理世联行对上述案件的强制执行。

240深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）744820.855335012.36

其中：6个月以内298778.905311012.36

6个月至1年446041.9524000.00

1至2年24000.00665747.25

2至3年2915169.05

3年以上63087784.3160553292.67

3至4年2696769.0524674826.96

4至5年24674826.9632810988.68

5年以上35716188.303067477.03

合计63856605.1669469221.33

241深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额计提比例按单项计提

坏账准备的60161519.2694.21%60161519.26100.00%0.0060323796.6786.84%56919568.1594.36%3404228.52应收账款

其中：

单个客户60161519.2694.21%60161519.26100.00%0.0060323796.6786.84%56919568.1594.36%3404228.52按组合计提

坏账准备的3695085.905.79%2156238.4858.35%1538847.429145424.6613.16%2983282.9532.62%6162141.71应收账款

其中：

以账龄特征

为基础的组3695085.905.79%2156238.4858.35%1538847.429145424.6613.16%2983282.9532.62%6162141.71合

合计63856605.16100.00%62317757.7497.59%1538847.4269469221.33100.00%59902851.1086.23%9566370.23

按单项计提坏账准备：60161519.26

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

客户财务困难，预计客户158798294.8355858380.0158791230.4158791230.41100.00%无法收回款项

单项计提金额200万客户财务困难，预计

1525501.841061188.141370288.851370288.85100.00%

以下合计无法收回款项

合计60323796.6756919568.1560161519.2660161519.26

按组合计提坏账准备：2156238.48

242深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

6个月以内298778.903406.081.14%

6个月至1年446041.9525959.645.82%

1-2年24000.009720.0040.50%

2年以上2926265.052117152.7672.35%

合计3695085.902156238.48

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

243深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他单项计提坏账

56919568.153379267.42-64129.60-73186.7160161519.26

准备组合计提坏账

2983282.95-827044.472156238.48

准备

合计59902851.102552222.95-64129.60-73186.7162317757.74

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提比单位名称收回或转回金额转回原因收回方式例的依据及其合理性

收回坏账50万以下汇总64129.60现金收回现金收回预计无法全额收回款项

合计64129.60

（4）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

实际核销的应收账款73186.71

其中重要的应收账款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销50万以下合计应结服务费73186.71无法收回公司规定程序否

合计73186.71

应收账款核销说明：

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额

客户123008199.9623008199.9636.03%23008199.96

客户29305984.739305984.7314.57%9305984.73

客户37133182.137133182.1311.17%7133182.13

客户42604654.002604654.004.08%1884467.17

客户51360400.001360400.002.13%1360400.00

合计43412420.8243412420.8267.98%42692233.99

2、其他应收款

单位：元

244深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

项目期末余额期初余额

应收股利180414160.75218976253.35

其他应收款1979357703.531997107216.23

合计2159771864.282216083469.58

（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

世联同行33931911.8733931911.87

惠州世联先锋18976230.3718976230.37

佛山世联17115048.8517115048.85

四川嘉联14923528.1414923528.14

珠海世联11427232.1511427232.15

惠州世联10708466.1710708466.17

东莞世联10568600.9410568600.94

重庆世联8063420.938063420.93

世联松塔7649296.227649296.22

杭州世联卓群6254596.156254596.15

广西世联4397723.894397723.89

沈阳世联4293139.384293139.38

杭州三箭4076363.294076363.29

常州世联4004768.754004768.75

合肥世联先锋3424637.923424637.92

昆山世联行3173905.103173905.10

长春世联2984730.612984730.61

世联投资2906531.062906531.06

大连世联2702985.952702985.95

贵阳世联2151687.312151687.31

南昌世联2110404.282110404.28

徐州世联1425626.501425626.50

厦门世联1413213.251413213.25

宁波世联1319444.771319444.77

银川世联行410666.90910666.90

广州世联0.0023008767.32

上海世联0.007617701.01

兰州世联0.003887633.39

无锡世联0.002679224.93

横琴世联咨询0.00868765.95

合计180414160.75218976253.35

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元

项目（或被投资期末余额账龄未收回的原因是否发生减值及其判断依据

单位）

世联同行33931911.875年以内因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司惠州世联先锋18976230.375年以内因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司佛山世联17115048.854-5年因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司四川嘉联14923528.144-5年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司

245深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

珠海世联11427232.154-5年因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司惠州世联10708466.174-5年因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司东莞世联10568600.944-5年因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司重庆世联8063420.934-5年因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司世联松塔7649296.224年以内因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司杭州世联卓群6254596.154-5年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司广西世联4397723.894-5年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司沈阳世联4293139.384-5年因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司杭州三箭4076363.295年以内因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司常州世联4004768.754-5年因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司合肥世联先锋3424637.924-5年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司昆山世联行3173905.102-3年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司长春世联2984730.614-5年因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司世联投资2906531.065年以内因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司大连世联2702985.954-5年因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司贵阳世联2151687.314-5年因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司南昌世联2110404.284-5年因经营管理需要，暂未支付否；被投资单位为子公司徐州世联1425626.503-4年因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司厦门世联1413213.254-5年因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司宁波世联1319444.774-5年因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司银川世联行410666.902-3年因经营管理需要，暂未支付否；应收单位为集团内全资公司合计180414160.75

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

应收子公司往来款项1954580954.761919488030.27

应收往来款139813333.44139813333.44

子公司及联营公司等股权处置款19400000.0019400000.00

业务借款9713387.4411128122.37

押金、保证金1751311.202906017.04

预支薪资24503.39167572.94

其他218468.00130648.00

合计2125501958.232093033724.06

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）1954802262.111920101755.84

1至2年14406.993422127.23

2至3年3098161.916745188.92

3年以上167587127.22162764652.07

3至4年6753474.7012756215.94

246深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

4至5年12140770.5511826719.22

5年以上148692881.97138181716.91

合计2125501958.232093033724.06

3）按坏账计提方法分类披露

247深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比账面价值计提比账面价值金额比例金额金额比例金额例例按单项

计提坏168985471.647.95%146113481.7486.47%22871989.90168795307.648.06%95852520.0056.79%72942787.64账准备

其中：

单个客

168985471.647.95%146113481.7486.47%22871989.90168795307.648.06%95852520.0056.79%72942787.64

户按组合

计提坏1956516486.5992.05%30772.960.00%1956485713.631924238416.4291.94%73987.830.00%1924164428.59账准备

其中：

押金保

751311.200.04%7513.111.00%743798.091906017.040.09%19060.171.00%1886956.87

证金业务借

款、预1155916.630.05%23118.332.00%1132798.302713721.110.13%54274.422.00%2659446.69支薪资

其他28304.00141.520.50%28162.48130648.000.01%653.240.50%129994.76应收子

公司往1954580954.7691.96%1954580954.761919488030.2791.71%1919488030.27来款项

合计2125501958.23100.00%146144254.706.88%1979357703.532093033724.06100.00%95926507.834.58%1997107216.23

按单项计提坏账准备：146113481.74

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

单位1139813333.4472666940.64139813333.44118657738.3884.87%预计无法全额收回

单位212939800.0010351840.0012939800.0012939800.00100.00%预计无法收回

单位38581974.206865579.368581974.206865579.3680.00%预计无法全额收回

单位46460200.005168160.006460200.006460200.00100.00%预计无法收回

单位51000000.00800000.001000000.001000000.00100.00%预计无法收回

单位6190164.00190164.00100.00%预计无法收回

248深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

合计168795307.6495852520.00168985471.64146113481.74

按组合计提坏账准备：30772.96

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

押金、保证金751311.207513.111.00%

业务借款、预支薪资1155916.6323118.332.00%

其他28304.00141.520.50%

应收子公司往来款项1954580954.760.00%

合计1956516486.5930772.96

确定该组合依据的说明：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用损失（未发整个存续期预期信用损失（已发合计未来12个月预期信用损失生信用减值）生信用减值）

2025年1月1日余额73987.8395852520.0095926507.83

2025年1月1日余额在本期

——转入第三阶段-5972.735972.73

本期计提-37242.1451282494.3251245252.18

本期核销-1027505.31-1027505.31

2025年12月31日余额30772.96146113481.74146144254.70

各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

249深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他单项计提坏账

95852520.0050260961.74146113481.74

准备

组合计提坏账-

73987.83984290.4430772.96

准备1027505.31

-

合计95926507.8351245252.18146144254.70

1027505.31

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

合计0.00

5）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

实际核销的其他应收款项1027505.31

其中重要的其他应收款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生应收子公司往来核销50万以下

款项、业务借款1027505.31无法收回公司规定程序否汇总等

合计1027505.31

其他应收款核销说明：

6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期末余额合坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄计数的比例额深圳先锋居善科技有限公应收子公司往1年以

411347644.1319.35%

司来款项内应收子公司往1年以

深圳世联投资有限公司161211032.837.58%来款项内上海世联行股权投资管理2年以

应收往来款139813333.446.58%118657738.38有限公司上

250深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

北京世联房地产顾问有限应收子公司往1年以

112928902.715.31%

公司来款项内深圳世联君汇不动产运营应收子公司往1年以

111042887.525.22%

管理有限公司来款项内

合计936343800.6344.04%118657738.38

251深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值对子公司

2072152818.26443261957.241628890861.022289295454.9019547701.392269747753.51

投资

对联营、

合营企业36107477.2636107477.260.0035756532.1223001916.1412754615.98投资

合计2108260295.52479369434.501628890861.022325051987.0242549617.532282502369.49

252深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

（1）对子公司投资

单位：元本期增减变动

被投资单位期初余额（账面价值）减值准备期初余额期末余额（账面价值）减值准备期末余额追加投资减少投资计提减值准备其他

北京世联12305967.2212305967.220.00

天津世联1239200.031239200.030.00

东莞世联7021913.587021913.580.00

惠州世联4532617.634532617.630.00

广州世联3758510.003758510.000.00

深圳世联行8360764.5619547701.398360764.560.0019547701.39

大连世联1000000.001000000.000.00

珠海世联1121549.831121549.830.00

青岛荣置地49512480.1649512480.16

世联集金10000000.0010000000.000.00

厦门世联3000000.003000000.000.00

世联小贷914211600.00914211600.00

长沙世联1000000.001000000.000.00

沈阳世联1000000.001000000.000.00

成都世联1000000.002350000.00233000.003117000.00

苏州世联1000000.002000000.003000000.000.00

西安世联990001.00990001.000.00

青岛世联990001.00990001.00

武汉世联4950001.004950001.000.00

常州世联3000000.003000000.000.00

合肥世联4990001.004990001.00

三亚世联990001.00990001.00

无锡世联5000000.005000000.000.00

福州世联5000000.005000000.000.00

盛泽担保159278800.0088050000.0071001255.95227544.0571001255.95

山东世联106126335.2383098835.2323027500.0083098835.23

南昌世联5000000.005000000.00

佛山世联5000000.005000000.000.00

长春世联1000000.001000000.000.00

南京世联5000000.005000000.000.00

宁波世联5000000.005000000.000.00

四川嘉联96908287.0795955930.49952356.5895955930.49

253深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

重庆世联33250000.0033250000.000.0033250000.00

昆明世联5000000.005000000.000.00

南通世联1000000.001000000.000.00

南宁世联5000000.005000000.00

漳州世联3000000.003000000.000.00

徐州世联5000000.005000000.000.00

贵阳世联3000000.003000000.000.00

杭州世联卓群3000000.003000000.00

世联投资23485100.0023485100.00

郑州世联5000000.005000000.000.00

合肥世联先锋3000000.003000000.00

惠州世联先锋1000000.001000000.000.00

太原世联3000000.003000000.000.00

石家庄世联1000000.001000000.000.00

世联君汇392891300.00392891300.00

廊坊世联1000000.001000000.000.00

香港世联7565399.977565399.97

厦门立丹行139860008.76139860008.760.00139860008.76

深圳赋能创新5000000.005000000.00

哈尔滨世联1000000.001000000.000.00

世联松塔8000000.008000000.000.00

唐山世联1000000.00419110.79580889.21

包头世联2439462.712439462.71

世联同行1020000.001020000.00

世联桂园5580000.005580000.00

横琴世联咨询510000.002040000.002550000.000.00

前海资管2000000.008000000.0010000000.000.00

横琴世联行1000000.004000000.005000000.000.00

世联资本10000000.0010000000.00

杭州三箭57793487.8157793487.81

世联惠普103064961.95100000000.00548225.422516736.53548225.42

世联雅智1.001.00

扬州世联1.001.000.00

兰州世联1000000.001000000.000.00

宁波兴业5000000.005000000.00

邯郸世联2000000.002000000.000.00

衡水世联1000000.001000000.000.00

惠东世联50000.0050000.000.00

254深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

昆山世联行1000000.001000000.00

世联数字营销100000000.00100000000.00

银川世联行3000000.003000000.000.00

合计2269747753.5119547701.39125440000.00342582636.64423714255.850.001628890861.02443261957.24

（2）对联营、合营企业投资

单位：元本期增减变动期末余被投资期初余额（账减值准备期初宣告发权益法下确其他综额（账减值准备期末单位面价值）余额追加投减少投其他权放现金认的投资损合收益计提减值准备其他面价余额资资益变动股利或益调整值）利润

一、合营企业

二、联营企业天津市润泽基

金销售679344.4623001916.14679344.460.0023681260.60有限公司上海世联盛曜

房地产12075271.520.00350945.1412426216.660.0012426216.66顾问有限公司

小计12754615.9823001916.140.00350945.1413105561.120.0036107477.26

合计12754615.9823001916.140.00350945.1413105561.120.0036107477.26

255深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

（3）其他说明

1）对子公司投资的本期减少投资：本报告期根据子公司股权架构重组安排，部分子公司股权转让给集团其他全资子司，转

让重组后，本集团对其持有的股权比例不变；

2）对子公司投资的本期计提减值准备：本报告期根据子公司股权架构重组安排，公司对四川嘉联、山东世联、重庆世联、厦门立丹行股东权益价值进行了评估，根据北京中天华资产评估有限责任公司出具的资产评估报告显示，上述公司股权价值均已低于账面价值，故管理层据此判断，其相关资产已存在确定的减值迹象；

3）公司拟对子公司盛泽担保、世联惠普和上海世联盛曜房地产顾问有限公司计划注销，管理层据此判断，其相关资产已存

在确定的减值迹象，其中世联惠普已于2026年2月份完成注销；

4）天津市润泽基金销售有限公司：《天津市润泽基金销售有限公司2025年股东会决议》（第二项）明确，在公司所持

《经营证券期货业务许可证》注销后，即启动公司注销。鉴于中国证券监督管理委员会已于2026年1月23日正式注销该公司公开募集证券投资基金销售业务许可证，该公司未来营业现金流量预期为零。管理层据此判断，其相关资产已存在确定的减值迹象。

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务10274022.5915596417.4511008142.0323332944.65

其他业务81132949.4718357398.6477671919.2427161366.47

合计91406972.0633953816.0988680061.2750494311.12

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本

业务类型91406972.0633953816.0991406972.0633953816.09

案场代理业务9041689.6814138230.199041689.6814138230.19

营销顾问业务1232332.911458187.261232332.911458187.26

其他业务81132949.4718357398.6481132949.4718357398.64

合计91406972.0633953816.0991406972.0633953816.09

与履约义务相关的信息：

公司承担的预公司提供的质履行履约义务重要的支付条公司承诺转让是否为主要责项目期将退还给客量保证类型及的时间款商品的性质任人户的款项相关义务其他说明

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

256深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为0.00元，其中，0.00元预计将于0年度确认收入，0.00元预计将于0年度确认收入，0.00元预计将于0年度确认收入。

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益11381921.587618508.69

权益法核算的长期股权投资收益350945.14641466.08

处置长期股权投资产生的投资收益35291778.52-23498639.73其他非流动金融资产在持有期间的投

405584.29

资收益

合计47430229.53-15238664.96

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

单位：元项目金额说明

非流动性资产处置损益-7679172.51本年主要处置房产确认损益计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生10068211.52持续影响的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融-本年主要是金融资产的公允价值变动企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及

142394498.36损益

处置金融资产和金融负债产生的损益本年主要是单项减值的应收款项转回

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回53417933.474480.72万元、收回以前年度核销贷

款861.07万元

债务重组损益-327399.00

除上述各项之外的其他营业外收入和支出13225570.85

其他符合非经常性损益定义的损益项目10330935.93主要转让子公司股权确认损益

减：所得税影响额4234462.63

少数股东权益影响额（税后）2223975.77

合计-69816856.50--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用处置价款与处置投资对应的合并财务报子公司名称股权处置价款股权处置比例股权处置方式表层面享有该子公司净资产份额的差额

成都市红璞凯嘉酒店管理有限公司519851.64100.00%转让10330935.93

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

257深圳世联行集团股份有限公司2025年年度报告全文

2、净资产收益率及每股收益

加权平均净资产收益每股收益报告期利润

率基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）

归属于公司普通股股东的净利润-25.80%-0.33-0.33扣除非经常性损益后归属于公司普

-23.03%-0.29-0.29通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称

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