南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

南国置业股份有限公司

2025年年度报告

2026年4月

1南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

2025年年度报告

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人李明轩、主管会计工作负责人鄢浩文及会计机构负责人（会计主管人员）冯晓磊声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

本年度报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述属于计划性事项，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资者注意投资风险。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

截至报告期末，母公司存在未弥补亏损经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2025年度，公司母公司利润表中实现净利润数-944946796.16元，合并利润表中实现归属于母公司所有者的净利润-1804354828.99元；公司母公司资产负债表中未分配利

润数-1659039017.35元，合并资产负债表中未分配利润数-

7389189116.13元。根据有关法律法规及《公司章程》有关实施利润分配

2南国置业股份有限公司2025年年度报告全文的规定，结合公司经营发展实际情况等因素，综合考虑后决定公司2025年度不派发现金红利，不送红股，不以资本公积金转增股本。

3南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................7

第三节管理层讨论与分析..........................................11

第四节公司治理、环境和社会........................................26

第五节重要事项..............................................38

第六节股份变动及股东情况.........................................49

第七节债券相关情况............................................55

第八节财务报告..............................................56

4南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

备查文件目录

一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的会计报表；

二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；

三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

以上文件置备于公司上市法规中心/追责办，地址为武汉市江汉区江汉北路3号。

5南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

释义释义项指释义内容

公司、本公司、南国置业指南国置业股份有限公司

报告期、本报告期指2025年1月1日至2025年12月31日

中国证监会、证监会指中国证券监督管理委员会深交所指深圳证券交易所电建集团指中国电力建设集团有限公司电建地产指中国电建地产集团有限公司

6南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息

股票简称 *ST 南置 股票代码 002305股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称南国置业股份有限公司公司的中文简称南国置业

公司的外文名称（如有） LANGOLD REAL ESTATE CO.LTD公司的外文名称缩写（如LANGOLD

有）公司的法定代表人李明轩注册地址武汉市武昌区南湖中央花园会所注册地址的邮政编码430064公司注册地址历史变更情况无办公地址武汉市江汉区江汉北路3号办公地址的邮政编码430022

公司网址 http://www.langold.com.cn

电子信箱 ir@langold.com.cn

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名畅文智郭锐联系地址武汉市江汉区江汉北路3号武汉市江汉区江汉北路3号

电话027-83988055027-83988055

传真027-83988055027-83988055

电子信箱 ir@langold.com.cn ir@langold.com.cn

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所（http://www.szse.cn）

《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证券日公司披露年度报告的媒体名称及网址报》、巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）

公司年度报告备置地点公司上市法规中心/追责办

四、注册变更情况统一社会信用代码914201007071989703

2025年11月30日，公司完成重大资产重组，公司主营业

公司上市以来主营业务的变化情况（如有）务由物业销售、物业出租、物业管理调整为商业运营、产

业运营、物业管理、长租公寓等城市综合运营业务。

历次控股股东的变更情况（如有）无变更

7南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称立信会计师事务所（特殊普通合伙）

会计师事务所办公地址 北京市朝阳区安定路 5号院 7号楼中海国际中心 A座

签字会计师姓名崔云刚、宋晓妮公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□适用□不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□适用□不适用财务顾问名称财务顾问办公地址财务顾问主办人姓名持续督导期间

2025年12月3日至2026

中信建投证券股份有限公司北京市朝阳区光华路10号贺承达、王玉明年12月31日

六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否

2025年2024年本年比上年增减2023年

营业收入（元）1118575798.262969629754.90-62.33%1058848156.80归属于上市公司股东

-1804354828.99-2238085227.5419.38%-1693221743.58

的净利润（元）归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益-1781801625.43-2774736503.5335.78%-1619664871.62

的净利润（元）经营活动产生的现金

592848202.34-970790002.46161.07%1578263193.40

流量净额（元）基本每股收益（元/-1.0404-1.290519.38%-0.9764

股）稀释每股收益（元/-1.0404-1.290519.38%-0.9764

股）加权平均净资产收益

67.95%（注）352.95%（注）-285.00%-127.16%

率

2025年末2024年末本年末比上年末增减2023年末

总资产（元）871250659.2321058044676.67-95.86%28288719445.16归属于上市公司股东

234532974.22-1753148880.36113.38%484936347.18

的净资产（元）

注：因公司净利润和加权平均净资产均为负数，因此加权平均净资产收益率计算结果为正数。

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性

□是□否

公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值

□是□否项目2025年2024年备注

8南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

营业收入（元）1118575798.262969629754.90详见收入扣除专项报告未形成或难以形成稳定业务

模式的业务所产生的收入3272450.079078095.62与主营业务无关的业务收入

（元）

营业收入扣除金额（元）3272450.079078095.62详见收入扣除专项报告

营业收入扣除后金额（元）1115303348.192960551659.28详见收入扣除专项报告

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入116127263.91703425227.96194297838.99104725467.40归属于上市公司股东

-462709260.27-435115654.71-412234367.52-494295546.49的净利润归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益-462886940.44-449498551.98-408743445.97-460672687.04的净利润经营活动产生的现金

77613469.59312724771.42-187570618.44390080579.77

流量净额

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□是□否

九、非经常性损益项目及金额

□适用□不适用

单位：元项目2025年金额2024年金额2023年金额说明非流动性资产处置损

益（包括已计提资产

6488507.12537708828.91-79045.02处置子公司

减值准备的冲销部

分）计入当期损益的政府

补助（与公司正常经

2047321.60

营业务密切相关，符合国家政策规定、按

9南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除

外）

债务重组损益4987519.03-772553.57除上述各项之外的其

-27959291.72-5213328.378454754.15他营业外收入和支出其他符合非经常性损

-104502138.82益定义的损益项目

减：所得税影响额4132056.83-791999.01-24225253.98少数股东权益影

1937881.16-1316454.84883142.68响额（税后）

合计-22553203.56536651275.99-73556871.96--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

项目涉及金额（元）原因公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是公司向参股公司收取的财务资助资金占用费。公司判断财务资助资金占用费39276204.52该业务与公司正常生产经营业务直接相关，不具有特殊性和偶发性的特点，不界定为非经常性损益项目。

10南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

公司坚持以“电建集团运营类资产的保值增值平台，电建地产城市运营业务的主要承载平台”为战略定位，聚焦电建集团发展战略中“城”的运营，成为落实电建集团“投建营”战略“营”字环节的实施载体，聚焦商业运营服务、城市综合运营业务两项核心工作。公司紧密围绕“1234”战略方针，坚持“两核两驱”一体化模式，以聚焦商业、产业、长租公寓三大业态的城市运营服务和物业管理服务为核心，以城市更新及资本运作为驱动，打造产品力、运营力、服务力、品牌力四大能力，借助股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，成功实现了跨越式发展，业务布局已覆盖北京、上海、广州、武汉、重庆、成都、杭州、长沙等全国多个重点城市。

在商业运营板块，公司报告期内运营项目 18 个，在管面积 115 万㎡，打造了泛悦 Mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线，公司商业板块核心优势为特色街区、生活圈商业两大产品线。2025年，公司商业、产业项目出租率稳中有进，经营生态坚挺；品牌声量及市场影响力持续扩大，2025年南国置业位列中指院商业地产百强第30位，较2024年提升 8名；入选克而瑞住房租赁优秀企业 TOP5；荣获“ESG 新先锋责任担当奖”等多个奖项，行业影响力持续提升。

产业运营板块，公司在管产业项目7个，管理面积14.47万㎡；依托控股股东与实际控制人资源优势，通过积极与各地方国资平台合作，公司城市运营市场化拓展业务取得了显著的进步。由公司投资、改造、运营的武汉华中小龟山金融文化公园已成为湖北省乃至全国城市更新典范。

在长租公寓板块，截至2025年末，累计签约项目9个，运营项目8个，管理规模突破3200间，在运营规模2783间，运营面积约11.4万㎡。已布局成都、上海、杭州、武汉、长沙5座城市，形成西南、华中、华东三大区域联动格局。构建“悦舍、悦居、悦阁”三大梯度产品线，精准适配企业员工、普通白领、城市精英等不同客群需求。持续打造“萤火BOX”公共空间体系品质，结合项目实际场景，打造涵盖健身房、桌游区、共享厨房、自习室的多元化公共配套空间。成功举办“悦生活”品牌答谢会，积极参与行业峰会，荣获“2025中国住房租赁产品力优秀品牌”等8项行业奖项，品牌行业认可度显著提升。

在物业管理板块，公司正加快拓展物业管理类业务全面落地，丰富整体业务体系和运营服务能力。以产业服务体系为根基，以城市更新为特色，打造物业服务标杆项目，在当前同质化严重的办公市场上形成标准化企业服务体系和差异化竞争优势。截至报告期末，已拓展物业管理项目4个，管理面积25.5万㎡。

公司于2025年实施了重大资产重组，向控股股东中国电建地产集团有限公司的全资子公司上海泷临置业有限公司转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债。通过本次重组，公司将所持有的房地产开发和租赁业务相关的资产及负债置出，未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。此外，公司亦将在控股股东电建地产的大力支持下，充分利用品牌及声誉优势，加强业务协作，并择机通过业务及资产整合等方式注入综合性城市运营服务相关协同资产，持续提升公司资产质量，强化可持续经营能力和盈利能力，推动公司高质量发展。

截至交割日2025年11月30日，主要项目开发情况规划预计累计本期累计土地计容总投投资竣工竣工

城市/项目所在项目权益开工开发完工面积建筑资金总金面积面积区域名称位置业态比例时间进度进度（㎡面积额额（㎡（㎡）（㎡（万（万）））元）元）重庆重庆2021

66.0080.00

重庆清韵沙坪住宅年07在建731314161379121518101824

%%

阶庭坝区月257.0015.769.9211.6943.0964.13

11南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

书香日溪墅南重庆

2022

重庆沙坪

66.00年01100.0

重庆泷悦坝区住宅竣工745911185676133719581958

%月060%

长安书香5.0092.001.6220.2301.0601.04日溪墅高重庆

层、市巴2018洺悦洋

南区35.76年0399.00

重庆城龙房、在建151254778975591465936413

龙洲%月01%

洲湾公29.0056.81.7629.9169.1888.12湾街日

寓、道商铺高

重庆层、

2018

洺悦市巴洋

50.00年03100.0

重庆城公南区房、竣工17185250-709966205395

%月300%

园里箭河公31.0017.7180.2767.2774.14日

路寓、商铺重庆2023重庆

西永66.00年0865.00

重庆市高住宅在建76931038--15721582

泷悦%月15%

新区4.0061.0067.9011.26长安日住

宅、

2021

长沙长沙临街

100.0年09100.0

长沙泷悦市岳商竣工555298843103129816191154

0%月300%

长安麓区业、8.570.853.1874.0376.8683.52日幼儿园广州白云区北侧为规划路，东至石沙2021

住宅/

雍云公50.00年0762.00

广州商业/在建555013477012796254444635邸路，%月16%车位2.0034.00.100.0058.9090.95西至日朝阳联新东街，南至鸦岗大道

截至交割日2025年11月30日，主要项目销售情况可售累计本期本期累计本期本期计容

城市/项目所在项目权益面积预售预售预售结算结算结算建筑区域名称位置业态比例（㎡（销（销（销面积面积金额面积）售）售）售）（㎡（㎡（万

12南国置业股份有限公司2025年年度报告全文面积面积金额））元）（㎡（㎡（万））元）

长沙住宅/

岳麓100.0

长沙泷悦商业/98849808711020632106413898379632

区0%

长安车位1.002.005.269.142.159.26.23.07

住宅/

湘语芙蓉30.00

长沙商业/915472106779639.5679.6631516831892

洺悦区%

车位0.002.001.64741.99.48.45

洺悦住宅/

巴南35.76

重庆城龙商业/54775388455522262172429515651408

区%

洲湾车位57.0029.0052.107.906.7416.557.745.23

洺悦住宅/

巴南50.00

重庆城公商业/52505207517510529980509740133618

区%

园里车位18.0077.0052.641.46.6729.64.89.41重庆

高新住宅/66.00重庆清韵14169595715433574789695517441668

区车位%

阶庭16.004.006.39.90.642.580.779.97重庆

高新住宅/66.00重庆泷悦11181111102619362441800926213325

区车位%

长安92.0055.0099.992.239.679.402.942.64重庆

大石住宅/100.0

重庆洺悦1333129913715759455.61294160.6174.4

坝区商业0%

府80.0055.0078.86.63727.0979重庆重庆

西永66.00

重庆市高住宅10389990530719782616---

泷悦%

新区61.004.766.493.455.16长安

住宅/

雍云白云50.00

广州商业/13471300860432678792482334798694

邸区%

车位34.0026.977.450.633.004.571.577.56

住宅/

云萃秦淮20.00

南京商业/57195770499225741036442035921504

府区%

车位8.853.166.96.244.483.88.480.47

截至交割日2025年11月30日，主要项目出租情况可出租面积累计已出租面项目名称所在位置项目业态权益比例平均出租率

（㎡）积（㎡）

泛悦·南国广

武汉生活卖场100.00%39800.8336970.4192.89%

场 A 馆

泛悦·南国广

武汉生活卖场100.00%109224.3099919.1191.48%

场 B 馆

泛悦·南国中

武汉生活卖场100.00%65033.6362627.7596.30%

心（二期）

泛悦·南国中

武汉生活卖场100.00%40291.9940291.99100.00%

心（一期）

泛悦·南国中

武汉写字楼80.00%29385.7423004.7278.29%

心 T1

泛悦 Mall·城

成都生活卖场41.00%75745.1265280.3986.18%市广场

泛悦 Mall·南

武汉生活卖场100.00%35051.3031808.6390.75%湖店

泛悦 Mall·雄

武汉生活卖场100.00%108843.6494017.3686.38%楚广场

泛悦 Mall·长

襄阳生活卖场100.00%60794.3954943.8990.38%虹店

泛悦坊·都会武汉生活卖场100.00%36939.7632207.7987.19%

13南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

店

泛悦汇·KA 街 武汉 生活卖场 100.00% 33980.21 30293.76 89.15%

泛悦汇·科华

成都生活卖场51.02%52473.3349735.9594.78%店

泛悦中心·襄

襄阳写字楼100.00%17547.4517494.9899.70%阳南国大家装汉

武汉专业卖场100.00%178090.92108798.5161.09%西店南国大家装荆

荆州专业卖场100.00%52192.4842203.4180.86%州店

南国悦公馆武汉写字楼100.00%6069.476069.47100.00%

万安国际武汉写字楼100.00%7567.857567.85100.00%

襄阳月星襄阳专业卖场100.00%40567.0033603.8682.84%

中城悦城 K3

武汉医院100.00%8600.808600.80100.00%地块项目

报告期内，主要项目出租情况可出租面积累计已出租面项目名称所在位置项目业态权益比例平均出租率

（㎡）积（㎡）华中小龟山金

武汉产业园75.00%30061.4624993.0883.14%融文化公园唐山水电首郡

唐山社区商业100.00%7558.994060.4653.72%项目荆州南国温德

荆州酒店100.00%43615.61-51.15%姆酒店上海泷悦和苑

项目（临港上海长租公寓100.00%13804.1212846.1193.06%

1401项目）

成都武侯洺悦

成都长租公寓100.00%13262.3412532.9194.50%天合玖玺项目土地一级开发情况

□适用□不适用发展战略和未来一年经营计划

请查阅本节十一“公司未来发展的展望”。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用□不适用

截至2025年12月31日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户提供购房按揭贷款的担保余额为955.76万元，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。按揭贷款担保风险可控，因此该项担保对公司的财务状况无重大影响。

董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）

□适用□不适用

二、报告期内公司所处行业情况

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

据国家统计局数据，2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88101万平方米，销售额83937亿元，同比分别下降8.7%和12.6%，市场规模持续收缩。行业高库存、去化难问题突出，年末商品房待售

14南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

面积76632万平方米，同比增长1.6%。房地产开发景气指数为91.45，仍处相对低位。尽管降幅有所收窄，但行业整体仍面临有效需求不足、企业资金链紧张等挑战。

在商业地产领域，行业呈现“存量主导、运营为王”的显著特征。根据德勤中国出具的《2025中国商业地产活力40城》，2025年全国新开集中商业项目353个，新增商业建筑面积2740万平方米，同比下滑约25%，为2013年以来新开业最少的一年，存量竞争日益加剧，重点城市商铺及写字楼租金普遍承压。与此同时，消费市场持续回暖为行业注入结构性机遇，2025年全国社会消费品零售总额同比增长3.7%，首店经济、体验消费、文旅体育等新兴业态蓬勃发展，为实体商业拓展增长空间创造了有利条件。

在城市综合运营领域，伴随城镇化进入内涵式发展的关键阶段，行业重心已从增量开发全面转向存量提质增效。“十五五”规划建议明确提出“大力实施城市更新”，在此背景下，头部企业加速向城市运营赛道转型，非住宅业态和城市运营服务已成为众多企业的第二增长曲线，行业核心价值正从物理空间转向运营能力。城市运营也从各功能分治走向以治理为方向的整合统筹，专业运营与品质服务成为房企挖掘存量资产价值的重要引擎。

政策层面，2025年中央及地方政府围绕“稳市场、去库存、优供给”主线持续发力。中央多次强调巩固房地产市场止跌回稳态势，推动城市更新与城中村改造，释放改善性需求。城市更新上升为国家战略，为存量商业物业改造、产业园区升级提供了广阔空间。此外，基础设施 REITs 范围扩容至商业综合体、星级酒店等资产，为优质商业存量资产盘活打通了资本通道。政策重心已从前端开发建设全面转向资产运营与长效服务。

三、核心竞争力分析

报告期内，公司传承并发展了积淀多年的“敬业、诚信、学习、理想”企业文化，持续巩固核心竞争优势，为企业实现持续、稳健发展筑牢根基。

1、持续增强的价值创造能力

凭借多年商业运营与产业发展积淀，公司已成为区域内具备影响力的城市综合运营服务商，正稳步推进跨区域发展。在商业资产管理、空间规划、内容打造及商户组合优化等方面具备较强实力，拥有经验成熟的商业运营管理团队。

2、成熟的运营模式与完善的产品线

经过长期市场深耕，公司已搭建起成熟的商业运营管理体系，商业运营板块，以特色街区、生活圈商业两大产品线为核心优势，泛悦 Mall、泛悦汇、泛悦坊、南国大家装四条产品线；产业运营板块，以“小龟山”城市更新标杆项目为代表，以“品牌赋能+模式输出”双轮驱动，使专业运营的价值得到完整兑现；长租公寓板块，已进驻成都、武汉、上海、杭州、长沙等地，公司通过打造“区位优势+品质服务”的双轮驱动模式，运营能力与品牌影响力持续提升，具备快速复制推广的条件与能力。

3、控股股东及所在集团的资源优势

公司控股股东及所在集团在多年的经营发展中，积累了大量的持有资产，且具有广泛的行业影响力。公司作为电建集团旗下上市运营平台，拥有丰富的运营经验和专业化的运营能力，控股股东和所在集团的资源优势能够为上市公司业务开拓给予充分支持。

4、业务布局和合作资源优势

上市公司经过30余年发展，凭借股东实力和上市公司平台的资本和资源优势，已经逐步成长为全国型的优秀城市运营企业，业务布局已覆盖北京、上海、广州、武汉、重庆、成都、杭州、长沙多个重点城市。公司积极与各地方政府、国资平台建立广泛的合作，近3年已与十多个国央企平台公司建立了良好合作关系，为后续上市公司拓展城市运营业务奠定基础。

5、专业商业运营与优质商户资源

公司成熟的商业模式与运营能力，助力商业项目高效落地，实现公司、业主、商户多方共赢。凭借行业先发优势与品牌影响力，公司沉淀了大量长期深度合作的优质品牌商户；通过整合商户资源、优化品类组合形成商业集聚效应，为全国化布局与轻资产发展奠定坚实基础。

15南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

四、主营业务分析

1、概述

参见“第三节管理层讨论与分析一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2025年2024年

同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

1118575798.22969629754.9

营业收入合计100%100%-62.33%

60

分行业

1118575798.22969629754.9

房地产业100.00%100.00%-62.33%

60

分产品

2411404984.1

物业销售643497129.5257.53%81.20%-73.31%

7

物业出租及物业

431798590.9238.60%505090534.6017.01%-14.51%

管理

酒店运营及其他43280077.823.87%53134236.131.79%-18.55%分地区

1737053473.6

重庆500666925.4844.76%58.49%-71.18%

8

湖北441092843.2839.43%585573653.8919.72%-24.67%

湖南99475980.728.89%565688092.9519.05%-82.42%

四川51277117.894.58%63607502.452.14%-19.39%

江苏13692314.951.22%0.000.00%100.00%

上海4885586.360.44%0.000.00%100.00%

河北3494920.020.31%9781850.820.33%-64.27%

浙江3241815.420.29%6920712.920.23%-53.16%

北京748294.140.07%1004468.190.03%-25.50%分销售模式

1112290083.92969629754.9

直销99.44%100.00%-62.54%

70

包销6285714.290.56%0.000.00%100.00%

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

□适用□不适用

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上年营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减同期增减分行业

111857579154870352

房地产业-38.45%-62.33%-55.30%-21.78%

8.265.02

分产品

16南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

643497129.702359676.

物业销售-9.15%-73.31%-71.29%-7.70%

5246

物业出租及物431798590.784588450.-81.70%-14.51%-18.18%8.14%业管理9256

酒店运营及其43280077.861755398.0

-42.69%-18.55%3.92%-30.85%他20分地区

500666925.504968278.

重庆-0.86%-71.18%-70.63%-1.88%

4812

441092843.788123080.

湖北-78.68%-24.67%-23.17%-3.51%

2873

99475980.7116357575.

湖南-16.97%-82.42%-79.89%-14.67%

203

51277117.8106137062.

四川-106.99%-19.39%-14.39%-12.09%

926

13692314.917715265.6

江苏-29.38%100.00%100.00%-29.38%

50

上海4885586.362613678.7746.50%100.00%100.00%46.50%

河北3494920.024621810.89-32.24%-64.27%-31.18%-63.58%

浙江3241815.425816903.38-79.43%-53.16%-3.38%-92.44%

北京748294.142349870.24-214.03%-25.50%-44.25%105.57%分销售模式

111229008154024164

直销-38.47%-62.54%-55.54%-21.80%

3.974.03

包销6285714.298461880.99-34.62%100.00%100.00%-34.62%

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

□是□否行业分类项目单位2025年2024年同比增减

销售量元702359676.462446368860.89-71.29%

生产量元1085359492.882487077951.37-56.36%物业销售

库存量元41642418.106867977743.31-99.39%

相关数据同比发生变动30%以上的原因说明

□适用□不适用销售量变化原因主要为本期结利的房地产开发项目体量减少；

生产量变化原因主要为本期竣备的房地产开发项目体量减少。

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用□不适用

（5）营业成本构成产品分类

单位：元

17南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

2025年2024年

产品分类项目占营业成本比占营业成本比同比增减金额金额重重

702359676.244636886

物业销售销售成本45.35%70.61%-71.29%

460.89

物业出租及物784588450.958885990.运营成本50.66%27.68%-18.18%业管理5612

酒店运营及其61755398.059425657.2

运营成本3.99%1.72%3.92%他05说明无。

（6）报告期内合并范围是否发生变动

□是□否

报告期内处置武汉大本营商业管理有限公司、武汉南国洪广置业发展有限公司、武汉临江荣城房地产开发有限公司、武

汉临江悦城房地产开发有限公司、长沙悦汉房地产有限公司、湖北南国创新置业有限公司、武汉南国融汇商业有限责任

公司、成都泛悦北城房地产开发有限公司、成都中电建海赋房地产开发有限公司、重庆泛悦房地产开发有限公司、武汉

南国商业发展有限公司、襄阳南国商业发展有限责任公司、武汉南国洪创商业有限公司、荆州南国商业发展有限公司、

武汉熙悦房地产有限公司、重庆六真房地产开发有限公司、杭州投悦房地产开发有限公司、重庆康田洺悦房地产开发有

限公司、南京十心房地产有限公司、河北雄安泷韶商贸有限公司、中文发集团文化有限公司、武汉赋能企业管理咨询有限公司。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用□不适用

2025年公司实施了重大资产重组，向控股股东中国电建地产集团有限公司的全资子公司上海泷临置业有限公司转让房地

产开发、租赁业务相关资产及负债。2025年11月30日，公司完成房地产开发和租赁业务相关的资产及负债置出，公司主营业务由物业销售、物业出租、物业管理调整为商业运营、产业运营、物业管理、长租公寓等城市综合运营业务，公司未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。

（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）55266845.22

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例4.94%

前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例0.00%公司前5大客户资料

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例

1沃尔玛（湖北）商业零售有限公司19782554.061.77%

2成都创意空间商业管理有限公司12674663.461.13%

3湖北省融资担保集团有限责任公司8395986.200.75%

4武汉盒马网络科技有限公司7769268.440.69%

18南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

5武汉大洋晶典商业发展有限责任公司6644373.060.59%

合计--55266845.224.94%主要客户其他情况说明

□适用□不适用公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）211632636.10

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例13.67%

前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例12.59%公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例

1中国水利水电第十工程局有限公司79610930.895.14%

2中电建物业管理有限公司79131795.035.11%

3北京领筑供应链管理有限公司21622563.921.40%

4国网湖北省电力有限公司16688463.701.08%

5湖北省电力建设第一工程有限公司14578882.560.94%

合计--211632636.1013.67%主要供应商其他情况说明

□适用□不适用

报告期内公司贸易业务收入占营业收入比例超过10%

□适用□不适用

3、费用

单位：元

2025年2024年同比增减重大变动说明

销售费用87790127.46127912223.46-31.37%主要为销售代理费减少主要为重组所涉中介机构

管理费用153808092.70101892374.9850.95%费增加

财务费用629784655.94572855713.379.94%主要为利息费用增加

4、研发投入

□适用□不适用

5、现金流

单位：元项目2025年2024年同比增减

经营活动现金流入小计2514565249.273142555586.93-19.98%

经营活动现金流出小计1921717046.934113345589.39-53.28%经营活动产生的现金流量净

592848202.34-970790002.46161.07%

额

投资活动现金流入小计147497435.84227973623.64-35.30%

投资活动现金流出小计331474945.82312362598.536.12%

19南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

投资活动产生的现金流量净

-183977509.98-84388974.89-118.01%额

筹资活动现金流入小计1003528000.002003327694.64-49.91%

筹资活动现金流出小计1781144032.942762106486.23-35.52%筹资活动产生的现金流量净

-777616032.94-758778791.59-2.48%额

现金及现金等价物净增加额-368745340.58-1813957768.9479.67%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明

□适用□不适用

经营活动产生的现金流量净额与上年同期相比增加161.07%，主要原因为重大资产重组合并范围变化，导致经营活动现金支出减少，经营活动产生的现金流量净额增加。

投资活动产生的现金流量净额与上年同期相比下降118.01%，主要原因为参股公司借款收回减少。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

□适用□不适用

主要是受非付现成本影响，导致当期净利润与经营活动现金流净额差异较大，具体如下：存货结转成本影响6.79亿元、非付现财务费用影响6.69亿元、折旧摊销成本影响4.38亿元及资产坏账影响2.38亿元。

五、非主营业务分析

□适用□不适用

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2025年末2025年初

比重增减重大变动说明金额占总资产比例金额占总资产比例主要原因为

168625513.587594612.

货币资金19.35%2.79%16.56%2025年度重大

3839资产出售。

17447429.7324732794.

应收账款2.00%1.54%0.46%无重大变化

067

合同资产2774718.040.32%2885828.340.01%0.31%无重大变化主要原因为

38263563.2968740478

存货4.39%46.00%-41.61%2025年度重大

47.79资产出售。

主要原因为

14423109.0275358350

投资性房地产1.66%13.08%-11.42%2025年度重大

33.95资产出售。

主要原因为

240766964

长期股权投资3964447.520.46%11.43%-10.97%2025年度重大

2.22资产出售。

452775634.

固定资产2395453.240.27%2.15%-1.88%无重大变化

39

使用权资产129440961.14.86%1470242316.98%7.88%主要原因为

20南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

513.082025年度重大资产出售。

主要原因为

10357180.0921507612.

合同负债1.19%4.38%-3.19%2025年度重大

241资产出售。

主要原因为

217758800

长期借款10.34%-10.34%2025年度重大

0.00资产出售。

主要原因为

210031079.201392806

租赁负债24.11%9.56%14.55%2025年度重大

903.54资产出售。

境外资产占比较高

□适用□不适用

2、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：元计入权益本期公允的累计公本期计提本期购买本期出售项目期初数价值变动其他变动期末数允价值变的减值金额金额损益动金融资产

4.其他权

531364.1531364.1

益工具投

55

资

-应收款项1062728

1062728

融资8.57

8.57

-

1115865531364.1

上述合计1062728

2.725

8.57

金融负债0.000.00其他变动的内容其他变动减少为本期处置子公司河北雄安泷韶商贸有限公司导致。

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是□否

3、截至报告期末的资产权利受限情况

期末项目账面余额账面价值受限类型受限情况

货币资金（元）241777.00241777.00冻结银行账户冻结受限

合计241777.00241777.00

七、投资状况分析

21南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

1、总体情况

□适用□不适用

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在衍生品投资。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用是否按计本期划如资产初起期实出售与交至出施，为上易对所涉所涉售日如未出售市公方的及的及的该资按计交易对公司贡资产是否关联资产债权被出产为划实交易出售价格司的献的出售为关关系产权债务披露披露

售资上市施，对方日（元影响净利定价联交（适是否是否日期索引产公司应当

）（注润占原则易用关已全已全贡献说明

3）净利联交部过部转

的净原因润总易情户移利润及公额的形）

（万司已比例

元）采取的措施

上海 房地 资本 以评 上市 www.泷临 产开 公积 估结 公司 cnin

年111660.00年12置业 发、 1.00 增加 果为 是 控股 是 是 是 fo.c

月30975.%月03有限 租赁 379 基 股东 om.c日79日

公司 业务 203. 础， 的下 n

22南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

相关67万由交属公资产元，易双司及负导致方协债上市商确公司定。

期末归母所有者权益由负转正。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

九、主要控股参股公司分析

□适用□不适用公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。

十、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十一、公司未来发展的展望

（一）未来发展展望“十五五”是我国基本实现社会主义现代化夯实基础、全面发力的关键时期。党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确提出优化重大生产力布局、构建优势互补的区域经济格局，2026年初自然资源部、住房城乡建设部联合发布的《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》亦为存量资产盘活与轻资产运营提供了明确的政策支撑。

在此宏观背景下，上市公司将充分把握政策机遇，进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。作为中国电建集团“投、建、营”一体化战略中“营”的核心载体，公司将深度融入国家城市更新行动，致力于成为集团运营类资产保值增值平台及城市更新业务承载平台。

在客户选择上，公司将精准聚焦政府平台、央国企两类核心客户，深度挖掘客户在城市运营管理、资产盘活提升等方面的核心诉求，通过输出专业化运营管理能力为存量资产注入新活力，在解决客户痛点的同时实现价值创造。

在区域布局上，公司主动融入国家区域协调发展战略，集中优势资源重点布局长三角、大湾区、成渝、长江中游、北京等五大核心城市群或城市，巩固提升在高能级市场的品牌影响力，同时关注其他三四线城市中具备潜力的商业运营机会。

公司还将充分发挥控股股东协同优势，积极拓展与电建集团系统内单位的市场化协同需求，探索内部资源整合与业务联动的新模式，择机通过资产整合注入协同资产，持续提升资产质量和可持续经营能力。

在推进业务转型的同时，公司将持续优化治理体系，建立健全符合轻资产业务特点的内部控制与风险管理体系，确保经济效益与社会效益的共赢。

（二）公司未来具体经营计划

在存量业务提质方面，公司将全面构建大运营体系，围绕商业运营、产业运营的全生命周期管理，通过泛悦通商业管理系统及 BI 系统等工具实现运营数据的深度整合与智能分析，持续提升运营效率和管理水平。商业运营方面，公司将以文化道场理念推动商业形态持续焕新，在现有“泛悦 Mall”“泛悦汇”“泛悦坊”等产品线基础上，通过业态优化、品牌

23南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

升级和会员体系深化，提升项目出租率与租金坪效。产业运营方面，以华中小龟山金融文化公园为载体，深入推进城市更新和产业服务体系升级，形成“产业定位、空间规划、运营提升、物业服务”四位一体的全链条运营经验，为后续项目拓展奠定基础。长租公寓运营方面，深化“萤火 BOX”服务产品的推广应用，着力打造成都成华标杆示范项目，形成可复制的产品标准和运营模式。

在增量业务拓展方面，公司将围绕政府平台、央国企两类核心客户的诉求，制定差异化的市场拓展策略。针对政府平台类客户，积极参与城市更新、闲置资产盘活等项目，提供前期策划、运营提升、物业管理等全流程服务；针对央国企类客户，积极对接其在存量资产盘活、办公与商业物业运营等方面的需求，探索通过委托管理等多种方式开展合作。同时，公司将加快拓展物业管理类业务，以产业服务体系为根基、以城市更新为特色，打造物业服务标杆项目，逐步构建标准化的企业服务体系和差异化的竞争优势，进一步丰富公司整体业务体系和运营服务能力。

在区域拓展落地方面，公司将在深耕武汉、成都、上海、广州、杭州等核心城市业务的基础上，积极开拓长三角、大湾区、成渝、长江中游、北京等五大核心城市群或城市，争取形成更强的市场影响力和品牌认知度。对于其他三四线城市中具备潜力的商业运营机会，公司将坚持“风险可控”的原则，择机拓展增量项目。

在获取股东协同资产方面，公司将积极推动获取电建集团系统内单位的协同资产，争取在房地产项目配套商业、产业园区运营、长租公寓管理、城市更新业务等方面落地一批协同项目，形成示范效应。同时，根据控股股东的安排，积极配合相关协同资产的整合与注入工作，进一步提升公司资产质量和持续经营能力。

（三）面临的主要风险及应对措施

1、财务风险：房地产开发业务“快周转、高回报”的销售模式，转向轻资产运营业务“慢回收、稳现金流”的运营服务模式，短期内存在营收大幅下降风险。

应对措施：强化现金流管理，建立严格的动态现金流监控体系，对新业务模块实行“以收定支、预算硬约束”的管理模式，确保投入节奏与现金回流匹配；同时，对持有的商业、产业进行精细化运营，通过业态调整、空间优化和数字化营销等手段提升运营管理收入和资产估值，增强自身造血能力。

2、市场与竞争风险：城市运营管理领域竞争激烈，若定位不清或缺乏差异化优势，难以获得市场份额。

应对措施：强化数据驱动决策与精细化运营，建立全面的客户数据和市场数据分析平台。通过分析消费行为、产业流动趋势等数据，动态调整业态组合、优化招商策略、实施精准营销，实现“一户一策”的精细化运营，最大化提升效率和客户满意度；同时，利用原有房地产开发业务积累的客户资源，打造“开发—运营—服务”的一体化生态系统。为入驻企业提供产业对接、政策咨询、金融支持等增值服务，从解决其发展需求的角度深度绑定，构建坚实的竞争壁垒。

3、运营与人才风险：新业务模式对精细化运营、产业资源整合能力要求高，公司人才团队需要持续完善和能力提升。

应对措施：以“引援+自培”相结合，引进外部核心运营人才，同时设立内部培训体系，对原有员工进行转岗培训，重塑人才梯队；同时，进一步完善市场化激励措施，改革绩效考核体系，从以“销售额、回款”为导向，转变为以“客户满意度、出租率、物业费收缴率、运营利润”等为核心。

4、政策与合规风险：城市运营业务涉及公共服务、产业政策等领域，政策变动或合规疏漏可能影响项目推进。

应对措施：组建政策研究团队，密切跟踪区域规划与产业政策；强化合规体系建设，确保业务各环节符合监管要求，防范潜在风险。

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动

□适用□不适用

公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。

十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况公司是否制定了市值管理制度。

□是□否公司是否披露了估值提升计划。

24南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

□是□否

十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是□否

25南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

第四节公司治理、环境和社会

一、公司治理的基本状况

报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》等法律、法规及规范性文件的相关要求，不断规范公司运作和完善公司内部管理制度。公司股东会、董事会和经营层权责明确，公司整体运作规范、独立性强、信息披露及时合规，实际情况符合中国证监会有关上市公司治理的规范性文件要求。

1、关于股东与股东会：报告期内，公司严格按照《公司法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》《公司章程》及公司《股东会议事规则》的相关规定召集、召开股东会，能够平等对待所有股东，特别是保证中小股东享有平等地位，充分行使自己的权利。

2、关于控股股东与上市公司的关系：公司控股股东行为规范，能依法行使其权利，履行相关义务，并对公司的相关经营

给予了极大的支持。公司与控股股东在人员、资产、财务、机构和业务上完全独立，各自独立核算、独立承担责任和风险，公司具有独立完整的业务及自主经营能力；公司董事会和内部机构能够独立运作，确保公司的重大决策能按照规范的程序作出。

3、关于董事和董事会：报告期内，公司董事会由7名董事组成，其中独立董事3名，包含会计专业1名，董事会的人数、人员及董事（含独立董事）的聘任程序均符合法律法规与《公司章程》的要求。全体董事能够依据《董事会议事规则》《独立董事工作制度》等规定和《公司章程》及相关工作规程开展工作和履行职责，认真出席董事会和股东会，积极参加相关知识的培训，熟悉并掌握有关法律法规。公司的独立董事在工作中保持充分的独立性，积极参加董事会会议及独立董事专门会议，认真审议各项议案，发挥了重要的决策参考以及监督制衡作用，切实维护公司和中小股东的利益。为了完善公司治理结构，公司董事会根据《上市公司治理准则》设立了战略委员会、审计委员会、提名与薪酬考核委员会三个专业委员会，为董事会的决策提供了科学、专业的意见和参考。

4、关于绩效评价与激励约束机制：公司建立了目标绩效管理体系，实施了绩效考核奖惩制度，从工作态度、业务能力、管理能力与成长四个维度对干部员工进行考核和奖励。

5、关于相关利益者：公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现社会、股东、公司、员工等各方面利益的协调平衡，诚信对待供应商和客户，认真培养每一位员工，坚持与相关利益者互利共赢的原则，共同推动公司持续、健康、快速发展。

6、关于信息披露与透明度：公司严格按照中国证监会及交易所的相关法律法规和公司《信息披露管理制度》的规定，加

强信息披露事务及内幕信息管理，履行信息披露义务并做好信息披露前的保密和内幕知情人登记备案工作，确保所有投资者公平地获取公司信息，维护投资者的合法权益。董事会指定以董事会秘书为核心的信息披露团队负责日常信息披露工作、接待股东来访及咨询，在指定媒体和网络上真实、准确、完整、及时、公平地披露有关信息，并指定《中国证券报》《证券日报》《证券时报》《上海证券报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为公司信息披露的报纸和网站。

7、投资者关系管理：公司高度重视投资者关系管理，通过电话沟通、网上业绩说明会、现场交流等多种方式，及时耐心

地解答投资者提出的问题，将投资者的需求、建议及合理诉求及时向管理层汇报。

8、内部审计制度：公司建立了内部审计制度，配置了专职内部审计人员，明确其工作职责与权限。在审计委员会的指导下，按照内部控制制度体系，对公司及子公司的关联交易、对外担保、内控制度和执行、重大资金的使用以及资产情况进行审计和监督，提升公司规范运作水平，切实保障股东的合法权益。

公司治理的完善是一项长期的系统工程，需要持续地改进和提高。公司将积极根据有关规定及时更新完善公司内部制度，及时发现问题、解决问题，夯实管理基础，加强科学决策与内部控制，不断提高公司规范运作和法人治理水平，促进公司的平稳健康发展。

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异

□是□否

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

26南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面已做到完全分开。

1、业务方面：公司具有独立完整的业务及自主经营能力。

2、人员方面：公司有独立的劳动、人事及工资管理制度。

3、资产方面：公司与控股股东产权关系明晰，公司的资产与控股股东明确分开。

4、机构设置：公司有一套完整、独立的机构设置，与控股股东及其职能部门之间没有上下级关系。

5、财务方面：公司设有独立的财会部门，建立了独立的会计核算体系和财务管理制度，独立在银行开设账户。

三、同业竞争情况

□适用□不适用与上市公公司性工作进度及问题类型司的关联公司名称问题成因解决措施质后续计划关系类型

因南国置业实施重大资产重组，出售房地产开发业务，并调整战略规划，未来拟新开拓物业服务电建地产承诺，将积极业务，导致电建地产下属子公司采取措施在2026年底之控股股东电中电建产投雄安商业管理有限公前以合法合规的方式解建地产已组

司、中电建产业投资有限公司、

中国电建决该等资产/业务与南国建工作专

中电建启元（北京）不动产管理

同业竞争控股股东地产集团其他置业的同业竞争问题。班，正积极有限公司、河北雄安中电建物业有限公司在同业竞争问题解决之推进同业竞

管理有限公司、武汉大本营商业前，上述相关资产/业务争承诺内容管理有限公司、中电建物业管理将委托给南国置业进行的履行。

有限公司、武汉澋悦房地产有限管理。

公司所从事的运营/物业服务业务与南国置业主营业务存在区域重合的情况。

因南国置业实施重大资产重组，电建集团下属子公司方

出售房地产开发业务，并调整战面，电建集团承诺，将略规划，未来拟新开拓物业服务积极采取措施在2028年业务，电建集团下属子公司清远底之前以合法合规的方

狮子湖物业管理有限公司、成都

式解决该等资产/业务与

天翼电力工程有限公司、武汉既南国置业的同业竞争问济电力商城有限公司所从事的运题。在同业竞争问题解营/物业服务业务与南国置业主决之前，上述相关资产/营业务存在区域重合的情况；电实际控制人业务将委托给南国置业建集团下属中国电力建设股份有电建集团正中国电力进行管理。

实际控制限公司下属子公司中电建五兴物在对同业竞同业竞争建设集团其他电建集团下属子公司中

人业管理有限公司、成都星宇物业争业务进行有限公司国电力建设股份有限公

管理有限公司、青海明珠物业管细化摸排与

司下属子公司方面，电理有限责任公司、江西中电建工调研。

建集团承诺，将积极采程建设管理有限公司、西安博水取措施，且经中国电力商务有限公司、郑州迪森物业管建设股份有限公司履行

理有限公司、北京市龙熙物业管

相关程序后，在2028年理有限公司、湖南基业常青企业底之前以合法合规的方

管理服务有限公司、中电建一局

式解决该等资产/业务与东原工程有限责任公司所从事的南国置业的同业竞争问物业服务业务与南国置业主营业题。

务存在区域重合的情况。

27南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

四、董事和高级管理人员情况

1、基本情况

本期本期期初其他期末股份增持减持任期任期持股增减持股增减任职股份股份姓名性别年龄职务起始终止数变动数变动状态数量数量日期日期（股（股（股的原（股（股）））因

））

20252028

李明董事年09年09男42现任轩长月17月16日日

20252028年09年09刘筠女45董事现任月17月16日日

20252028

郭崇年09年09男46董事现任华月17月16日日

20252028

独立年09年09廖奕男45现任董事月17月16日日

20252028

杨泽独立年09年09男50现任轩董事月17月16日日

20252028

林晚独立年09年09男40现任发董事月17月16日日董20252028

昌海事、年09年09男46现任军总经月17月16理日日副总经20252028

畅文理、年09年09男46现任智董事月17月16会秘日日书副总

20252028

经鄢浩年09年09男42理、现任文月17月16财务日日总监

20252028

庞捷副总年09年09男42现任峰经理月17月16日日

20222025

独立俞波男53离任年05年09董事月17月17

28南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

日日

20222025

独立年10年01余振男45离任董事月10月20日日

合计------------0000--报告期是否存在任期内董事和高级管理人员离任的情况

□是□否

公司原独立董事余振先生因个人原因辞去公司独立董事及董事会专门委员会相关职务，具体内容详见公司于2024年11月30日披露的《关于公司独立董事辞职的公告》。

公司原独立董事俞波先生自2019年5月23日起担任公司独立董事，截至2025年5月22日，连续担任公司独立董事已届满六年，根据《上市公司独立董事管理办法》等有关规定，俞波先生向公司董事会申请辞去公司第六届董事会独立董事及董事会专门委员会职务，具体内容详见公司于2025年5月23日披露的《关于公司独立董事任期满六年辞职的公告》。

公司董事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因余振独立董事离任2025年01月20日个人原因杨泽轩独立董事被选举2025年01月20日工作调动俞波独立董事离任2025年09月17日换届林晚发独立董事被选举2025年09月17日换届

2、任职情况

公司现任董事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责李明轩，男，1983年出生。北方工业大学自动化专业学士，北京理工大学工商管理专业硕士，中央民族大学公共管理专业硕士。曾任中国电建地产集团有限公司人力资源部专业经理、高级经理，南国置业人力资源部部长、人力资源总监兼任商业事业部副总经理、襄阳开发项目总经理，南国置业副总经理、工会主席、党委副书记、纪委书记、总经理，现任南国置业党委书记、董事长。

廖奕，男，1980年出生。武汉大学法学博士。曾任武汉大学法学院助教、讲师、副教授，天风证券股份有限公司独立董事。现任武汉大学法学院教授、博士生导师，湖北犇星新材料股份有限公司独立董事，南国置业独立董事。

杨泽轩，男，1975年出生。北京交通大学管理学硕士。曾任北京万年花城房地产开发有限责任公司商业地产部总监、北京龙湖置业有限公司招商负责人、万达商业管理有限公司商业地产研究部总经理、华侨城（北京）商业管理有限公司副总裁。现任上海万茂网络科技有限公司执行董事，南国置业独立董事。

林晚发，男，1985年出生。中央财经大学管理学博士。曾任武汉大学经济与管理学院会计系讲师。现任武汉大学经济与管理学院会计系副教授、博士生导师、副主任；湖北振华化学股份有限公司独立董事，南国置业独立董事。

郭崇华，男，1979年出生。哈尔滨工业大学工学学士。曾任中海地产集团工程公司成本管理部副总经理，中建国际建设有限公司合约管理部高级经理，中国电建地产集团有限公司成本管理部/供应链管理中心总经理。现任中国电建地产集团有限公司总经理助理、成本管理部总经理，北京领筑供应链管理有限公司执行董事、总经理，南国置业董事。

刘筠，女，1980年出生。北京工商大学管理学学士。曾任北京燃气集团审计主管，中国电建地产集团有限公司审计部/监事会办公室副主任。现任中国电建地产集团有限公司总审计师、总法律顾问、首席合规官、审计部/追责办公室主任，南国置业董事。

昌海军，男，1979年出生。湖南大学工业管理工程专业学士，河北工业大学工商管理专业硕士，正高级经济师。曾任中

29南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

国电建地产集团有限公司投资拓展部副总经理、董事会办公室副主任，南国置业党委副书记、纪委书记、副总经理，南国置业党委书记、纪委书记、副总经理。现任南国置业党委副书记、董事、总经理。

畅文智，男，1979年出生。东北财经大学企业管理专业硕士。曾任东方酒店控股有限公司资产运营部副经理、清华控股有限公司资本运营部副部长、中国电建地产集团有限公司董事会办公室副主任。现任南国置业副总经理、董事会秘书。

鄢浩文，男，1983年出生。长沙理工大学会计学专业学士，高级经济师、会计师。曾任中国水电一局项目部、财务部副部长，中国水电建设集团房地产有限公司财务部核算会计，中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司财务部副经理，中国水电建设集团房地产有限公司财务产权部预算专业经理，中国电建地产湖北区域总部财务资金部经理，湖北鼎汉投资有限公司财务总监，湖北朝阳房地产开发有限责任公司财务总监，武汉洺悦房地产有限公司财务总监，河南中新置业有限公司财务总监，中国电建地产集团有限公司中南区域总部总会计师。现任南国置业副总经理、财务总监、工会主席。

庞捷峰，男，1983年出生。长江大学风景园林专业学士，曾任南国置业股份有限公司商业管理部部长，泛悦国际开发项目总经理，成都区域公司副总经理，成都泛悦北城开发项目副总经理，成都泛悦国际运营项目总经理，泛悦南国广场项目总经理，大汉西片区总经理、片区一部总经理。现任南国置业副总经理、安全总监。

控股股东、实际控制人同时担任上市公司董事长和总经理的情况

□适用□不适用在股东单位任职情况

□适用□不适用在股东单位担任在股东单位是否任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期的职务领取报酬津贴

总审计师、总法

中国电建地产集律顾问、首席合刘筠是

团有限公司规官、审计部/追责办公室主任

中国电建地产集总经理助理、成郭崇华是团有限公司本管理部总经理在股东单位任职无情况的说明在其他单位任职情况

□适用□不适用在其他单位担任在其他单位是否任职人员姓名其他单位名称任期起始日期任期终止日期的职务领取报酬津贴

教授、博士生导廖奕武汉大学法学院是师湖北犇星新材料廖奕独立董事是股份有限公司上海万茂网络科杨泽轩执行董事是技有限公司

北京领筑供应链执行董事、总经郭崇华否管理有限公司理

武汉大学经济与副教授、博士生林晚发是管理学院会计系导师湖北振华化学股林晚发独立董事是份有限公司在其他单位任职无情况的说明公司现任及报告期内离任董事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况

□适用□不适用

30南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

3、董事、高级管理人员薪酬情况

董事、高级管理人员薪酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

公司董事会提名与薪酬考核委员会对董事和高级管理人员进行考核以及建议，由董事会确定高级管理人员的年度薪酬分配，股东会确定董事的年度薪酬分配。

董事、高级管理人员报酬的确定依据为《南国置业股份有限公司薪酬管理办法》《南国置业股份有限公司绩效考核管理办法》《南国置业股份有限公司福利管理办法》等相关薪酬制度。

报告期内，公司董事、高级管理人员的报酬已按月支付。

公司报告期内董事和高级管理人员薪酬情况

单位：万元从公司获得的是否在公司关姓名性别年龄职务任职状态税前报酬总额联方获取报酬

李明轩男42董事长现任98.99否刘筠女45董事现任0是郭崇华男46董事现任0是廖奕男45独立董事现任10否

杨泽轩男50独立董事现任9.17否

林晚发男40独立董事现任2.5否

昌海军男46董事、总经理现任95.73否

副总经理、董

畅文智男46现任78.84否事会秘书

副总经理、财

鄢浩文男42现任79.2否务总监

庞捷峰男42副总经理现任84.02否

俞波男53独立董事离任7.5否余振男45独立董事离任0否

合计--------465.95--公司董事和高级管理人员实际获得薪酬与公司经营业绩强报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的考核依关联，以“业绩升薪酬升、业绩降薪酬降”为原则，绩效据奖金兑现以季度考核结果与年度考核结果为依据。

报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的考核完报告期末，公司董事、高级管理人员实际薪酬按考核结果成情况发放。

报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的递延支根据公司薪酬管理办法等相关规定安排递延支付。

付安排报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的止付追无索情况其他情况说明

□适用□不适用

五、报告期内董事履行职责的情况

1、董事出席董事会及股东会的情况

董事出席董事会及股东会的情况本报告期应现场出席董以通讯方式委托出席董缺席董事会是否连续两出席股东会董事姓名参加董事会事会次数参加董事会事会次数次数次未亲自参次数

31南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

次数次数加董事会会议李明轩114700否4刘筠112900否4郭崇华1101100否4廖奕117400否4杨泽轩117400否3林晚发55000否1昌海军117400否4俞波62400否3连续两次未亲自出席董事会的说明无

2、董事对公司有关事项提出异议的情况

董事对公司有关事项是否提出异议

□是□否报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

3、董事履行职责的其他说明

董事对公司有关建议是否被采纳

□是□否董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明

报告期内，公司董事充分行使国家法规和《公司章程》赋予的职权，本着对投资者负责的态度，恪尽职守、勤勉尽责，积极出席公司董事会和股东会。会前主动了解并获取作出决策所需要的资料，会上认真审议每项议案，积极参与讨论并提出合理化建议。公司董事从各自专业角度为公司的经营、发展提出了有价值的意见和建议，提高了公司决策的科学性，为完善公司监督机制，维护公司和全体股东的合法权益发挥了应有的作用。

六、董事会下设专门委员会在报告期内的情况其他履行异议事项召开会提出的重要委员会名称成员情况召开日期会议内容职责的情具体情况议次数意见和建议况（如有）《关于提名第六届董提名与薪酬余振、廖2025年01

1事会独立董事候选人同意无无

考核委员会奕、郭崇华月03日的议案》《关于公司董监高提名与薪酬杨泽轩、廖2025年04

12024年度薪酬方案的同意无无

考核委员会奕、郭崇华月28日议案》《关于提名公司第七提名与薪酬杨泽轩、廖2025年09

1届董事会董事候选人同意无无

考核委员会奕、郭崇华月01日的议案》提名与薪酬杨泽轩、廖2025年09《关于聘任公司高级

1同意无无考核委员会奕、郭崇华月17日管理人员的议案》俞波、廖2025年04《2024年年度报告及审计委员会1同意无无奕、刘筠月28日摘要》及相关议案审计委员会俞波、廖12025年04《2025年第一季度报同意无无

32南国置业股份有限公司2025年年度报告全文奕、刘筠月28日告》俞波、廖2025年08《公司2025年半年度审计委员会1同意无无奕、刘筠月28日报告及摘要》《关于聘任公司财务总监的议案》、《关于批准本次交易的审

计报告、备考审阅报告和资产评估报告的

林晚发、廖2025年09审计委员会1议案》、《关于评估同意无无奕、李明轩月17日

机构的独立性、评估

假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性以及评估定价的公允性的议案》林晚发、廖2025年10《2025年第三季度报审计委员会1同意无无奕、李明轩月29日告》《关于公司本次重大资产出售暨关联交易李明轩、昌方案的议案》、《关海军、刘2025年09于<南国置业股份有限战略委员会1同意无无

筠、郭崇月17日公司重大资产出售暨华、杨泽轩关联交易报告书（草案）>及其摘要的议案》《关于<南国置业股份李明轩、昌有限公司重大资产出

海军、刘2025年10战略委员会1售暨关联交易报告书同意无无

筠、郭崇月15日（草案）（修订稿）>

华、杨泽轩及其摘要的议案》

七、审计委员会工作情况审计委员会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险

□是□否审计委员会对报告期内的监督事项无异议。

八、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）38

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）46

报告期末在职员工的数量合计（人）84

当期领取薪酬员工总人数（人）84

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）0专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）财务人员9行政人员10管理人员6业务人员59

33南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

合计84教育程度

教育程度类别数量（人）硕士22本科52专科10合计84

2、薪酬政策

2025年，公司持续优化薪酬绩效考核体系，优化指标，强化业绩权重，给予授权。构建“以公司业绩为基础，以个人绩效为调节”的差异化多元利益分配机制，切实发挥“业绩升、薪酬升”的保障和激励功能作用，进一步提升管理效率、激发组织活力。

3、培训计划

2025年，公司持续构建基于战略导向下的人才发展及核心能力建设体系，聚焦公司主营存量及增量业务对人才质与量的

具体要求，在专业能力提升、人才梯队建设、青年员工成长等方面进一步做深做实，培养出一批专业化、复合型的高即战力人才队伍，形成了覆盖从基层员工到管理人才、从新员工到核心骨干的全周期培训格局，狠抓专业能力提升、落实“干部上讲台”机制、关注青年人才成长，为公司高质量发展奠定人才能力基础。全年共开展各类内外培训活动51场，总学时549小时。

4、劳务外包情况

□适用□不适用

九、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况□适用□不适用公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案

□适用□不适用本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

十、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

34南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

十一、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

报告期内，公司按照《企业内部控制基本规范》《企业内部控制应用指引》等相关规定，对公司的内部控制体系进行持续改进、优化，以适应不断变化的外部环境及内部管理要求。公司的内部控制能够涵盖公司经营管理的主要方面，内部控制设计健全、合理，内部控制执行基本有效，不存在重大遗漏。

（1）内部环境。公司建立了与业务相适应的组织结构，组织机构分工明确、职能健全清晰、相互牵制，全面贯彻不相容

职务相互分离的原则，形成相互制衡机制。

（2）风险评估。公司根据战略目标及发展思路，结合行业特点全面系统地收集相关信息及时进行风险评估，权衡风险与收益，确定风险应对策略，做到风险可控。

（3）控制活动。结合公司管理现状及发展需要，坚持合法性、规范性、可行性、可操作性相结合的原则，持续梳理完善制度，公司对《董事会向董事长、总经理授权管理办法》进行了修订。

（4）信息与沟通。公司积极推进信息化全覆盖，上市法规中心/追责办是负责公司信息披露工作的专门机构，规范了公

司信息披露的流程、内容和时限。

（5）监督。公司建立了法人治理机制，独立董事能充分、独立地对公司管理层履行监督职责。在董事会审计委员会领导

下设置专门的内部审计机构，依法独立开展内部审计工作，确保对管理层的有效监督和内部控制有效运行。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是□否

十二、公司报告期内对子公司的管理控制情况整合中遇到的已采取的解决公司名称整合计划整合进展解决进展后续解决计划问题措施无无无无无无无对子公司的管理控制存在异常

□是□否

十三、内部控制评价报告或内部控制审计报告

1、内控评价报告

内部控制评价报告全文披露日期2026年04月28日刊登在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上的《南国置业股份有限公司 2025内部控制评价报告全文披露索引年度内部控制自我评价报告》纳入评价范围单位资产总额占公司合

100.00%

并财务报表资产总额的比例纳入评价范围单位营业收入占公司合

100.00%

并财务报表营业收入的比例缺陷认定标准类别财务报告非财务报告

财务报告重大缺陷的迹象包括：（1）非财务报告缺陷认定主要以缺陷对业

公司董事和高级管理人员的舞弊行务流程有效性的影响程度、发生的可定性标准

为；（2）公司更正已公布的财务报能性作判定。如果缺陷发生的可能性

告；（3）注册会计师发现的而未被公较小，会降低工作效率或效果、或加

35南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

司内部控制识别的当期财务报告中的大效果的不确定性、或使之偏离预期

重大错报；（4）审计委员会和审计部目标为一般缺陷；如果缺陷发生的可

门对公司的对外财务报告和财务报告能性较高，会显著降低工作效率或效内部控制监督无效。财务报告重要缺果、或显著加大效果的不确定性、或陷的迹象包括：（1）未依照公认会计使之显著偏离预期目标为重要缺陷；

准则选择和应用会计政策；（2）未建如果缺陷发生的可能性高，会严重降立反舞弊程序和控制措施；（3）对于低工作效率或效果、或严重加大效果

非常规或特殊交易的账务处理没有建的不确定性、或使之严重偏离预期目立相应的控制机制或没有实施且没有标为重大缺陷。

相应的补偿性控制；（4）对于期末财务报告过程的控制存在一项或多项缺陷且不能合理保证编制的财务报表达

到真实、完整的目标。一般缺陷：是指除重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。

定量标准以营业收入、资产总额作为定量标准以营业收入、资产总额作为衡量指标。内部控制缺陷可能导致或衡量指标。内部控制缺陷可能导致或导致的损失与利润表相关的，以营业导致的损失与利润报表相关的，以营收入指标衡量。如果该缺陷单独或连业收入指标衡量。如果该缺陷单独或同其他缺陷可能导致的财务报告错报连同其他缺陷可能导致的财务报告错

金额小于营业收入的1%，则认定为一报金额小于营业收入的1%，则认定为般缺陷；如果超过营业收入的1%但小一般缺陷；如果超过营业收入的1%但于2%，则为重要缺陷；如果超过营业小于2%认定为重要缺陷；如果超过营定量标准收入的2%，则认定为重大缺陷。内部业收入的2%，则认定为重大缺陷。内控制缺陷可能导致或导致的损失与资部控制缺陷可能导致或导致的损失与

产管理相关的，以资产总额指标衡资产管理相关的，以资产总额指标衡量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷量。如果该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致的财务报告错报金额小于资可能导致的财务报告错报金额小于资

产总额的0.5%，则认定为一般缺陷；产总额的0.5%，则认定为一般缺陷；

如果超过资产总额的0.5%但小于1%认如果超过资产总额0.5%但小于1%则认定为重要缺陷；如果超过资产总额定为重要缺陷；如果超过资产总额

1%，则认定为重大缺陷。1%，则认定为重大缺陷。

财务报告重大缺陷数量（个）0

非财务报告重大缺陷数量（个）0

财务报告重要缺陷数量（个）0

非财务报告重要缺陷数量（个）0

2、内部控制审计报告

□适用□不适用内部控制审计报告中的审议意见段

我们认为，南国置业于2025年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露内部控制审计报告全文披露日期2026年04月28日刊登在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上的《南国置业内部控制审计报告全文披露索引股份有限公司2025内部控制审计报告》内控审计报告意见类型标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是□否会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

36南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

□是□否报告期或上年度是否被出具内部控制非标准审计意见

□是□否

十四、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用。

十五、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

□是□否

十六、社会责任情况

具体详见公司披露的《2025年度环境、社会及管治报告》。

十七、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况不适用。

37南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期

末尚未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限履行情况

1、本次重组完成后，本公司将南国置业

作为本公司主要从事商业运营等轻资产运

营业务的专业平台，支持南国置业持续提升竞争优势，实现高质量发展。

2、除本承诺函所述情况外，本公司及本

公司控制的除南国置业及其子公司以外的其他企业（以下简称“本公司控制的其他企业”）在中国境内所从事的业务，不存在对南国置业主营业务构成重大不利影响的同业竞争情形。

3、本公司下属子公司涉及在湖北省区域

外从事酒店业务，与南国置业不构成实质性的同业竞争。本公司承诺，本公司及本公司控制的其他企业未来将不在湖北省区域内开展酒店业务。

4、本次重组完成后，本公司下属中国电

建地产集团有限公司下属子公司中电建产

投雄安商业管理有限公司、中电建产业投

资有限公司、中电建启元（北京）不动产

关于同业管理有限公司、河北雄安中电建物业管理

竞争、关有限公司、武汉大本营商业管理有限公中国电力2025年2028年资产重组时所联交易、司、中电建物业管理有限公司、武汉澋悦严格履行建设集团09月1712月31作承诺资金占用房地产有限公司所从事的运营/物业服务承诺中有限公司日日方面的承业务与南国置业主营业务存在区域重合的诺情况。本公司承诺，将积极采取措施在

2026年底之前以合法合规的方式解决该

等资产/业务与南国置业的同业竞争问题。在同业竞争问题解决之前，上述相关资产/业务将委托给南国置业进行管理。

5、本次重组完成后，本公司下属子公司

清远狮子湖物业管理有限公司、成都天翼

电力工程有限公司、武汉既济电力商城有

限公司所从事的运营/物业服务业务与南国置业主营业务存在区域重合的情况。本公司承诺，将积极采取措施在2028年底之前以合法合规的方式解决该等资产/业务与南国置业的同业竞争问题。在同业竞争问题解决之前，上述相关资产/业务将委托给南国置业进行管理。

6、本公司下属中国电力建设股份有限公

司下属子公司中电建五兴物业管理有限公

司、成都星宇物业管理有限公司、青海明

珠物业管理有限责任公司、江西中电建工

程建设管理有限公司、西安博水商务有限

38南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

公司、郑州迪森物业管理有限公司、北京

市龙熙物业管理有限公司、湖南基业常青

企业管理服务有限公司、中电建一局东原工程有限责任公司所从事的物业服务业务与南国置业主营业务存在区域重合的情况。本公司承诺，将积极采取措施，且经中国电力建设股份有限公司履行相关程序后，在2028年底之前以合法合规的方式解决该等资产/业务与南国置业的同业竞争问题。

7、如本公司或本公司控制的其他企业未

来获得任何与南国置业主营业务构成或可

能构成竞争的新业务机会，本公司将立即书面通知南国置业，并尽力促使该业务机会按合理和公平的条款和条件首先提供予南国置业。如南国置业放弃该等业务机会的，本公司或本公司控制的其他企业将在南国置业履行相关程序后方可从事。

8、如本公司违反上述声明或承诺，本公

司将承担及赔偿因此给南国置业及其子公司造成的一切损失。

9、本承诺函自本次重组完成之日起生效，并于本公司作为南国置业的实际控制人期间有效。

1、本次重组完成后，本公司将南国置业

作为本公司主要从事商业运营等轻资产运

营业务的专业平台，支持南国置业持续提升竞争优势，实现高质量发展。

2、除本承诺函所述情况外，本公司及本

公司控制的除南国置业及其子公司以外的其他企业（以下简称“本公司控制的其他企业”）在中国境内所从事的业务，不存在对南国置业主营业务构成重大不利影响的同业竞争情形。

3、本次重组完成后，本公司下属子公司

中电建产投雄安商业管理有限公司、中电建产业投资有限公司、中电建启元（北京）不动产管理有限公司、河北雄安中电

关于同业建物业管理有限公司、武汉大本营商业管

竞争、关理有限公司、中电建物业管理有限公司、中国电建2025年2026年联交易、武汉澋悦房地产有限公司所从事的运营/严格履行地产集团09月1712月31资金占用物业服务业务与南国置业主营业务存在区承诺中有限公司日日

方面的承域重合的情况。本公司承诺，将积极采取诺措施在2026年底之前以合法合规的方式

解决该等资产/业务与南国置业的同业竞争问题。在同业竞争问题解决之前，上述相关资产/业务将委托给南国置业进行管理。

4、如本公司或本公司控制的其他企业未

来获得任何与南国置业主营业务构成或可

能构成竞争的新业务机会，本公司将立即书面通知南国置业，并尽力促使该业务机会按合理和公平的条款和条件首先提供予南国置业。如南国置业放弃该等业务机会的，本公司或本公司控制的其他企业将在南国置业履行相关程序后方可从事。

5、如本公司违反上述声明或承诺，本公

司将承担及赔偿因此给南国置业及其子公

39南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

司造成的一切损失。

6、本承诺函自本次重组完成之日起生效，并于本公司作为南国置业的控股股东期间有效。

1、本公司及本公司控制的除南国置业及其子公司以外的其他企业（以下简称“本公司控制的其他企业”）将尽量减少和避免与南国置业及其子公司发生关联交易。

2、对于不可避免或合理存在的关联交易，本公司及本公司控制的其他企业将与南国置业就关联交易签订书面协议，遵循关于同业

平等、自愿、等价、有偿的原则，严格依竞争、关

中国电力照法律、法规、南国置业公司章程及关联2025年联交易、严格履行建设集团交易管理制度的规定进行决策并履行程09月17长期资金占用承诺中

有限公司序，确保关联交易公允进行，不损害南国日方面的承置业及其子公司的合法权益。

诺

3、本公司承诺严格遵守法律、法规和南

国置业公司章程及关联交易管理制度的规定，在董事会和股东会进行关联交易决策时履行相应的回避程序。

4、本承诺函自出具之日起生效，并于本

公司作为南国置业的实际控制人期间有效。

1、本公司及本公司控制的除南国置业及其子公司以外的其他企业（以下简称“本公司控制的其他企业”）将尽量减少和避免与南国置业及其子公司发生关联交易。

2、对于不可避免或合理存在的关联交易，本公司及本公司控制的其他企业将与关于同业南国置业就关联交易签订书面协议，遵循竞争、关平等、自愿、等价、有偿的原则，严格依中国电建2025年联交易、照法律、法规、南国置业公司章程及关联严格履行地产集团09月17长期资金占用交易管理制度的规定进行决策并履行程承诺中有限公司日

方面的承序，确保关联交易公允进行，不损害南国诺置业及其子公司的合法权益。

3、本公司承诺严格遵守法律、法规和南

国置业公司章程及关联交易管理制度的规定，在董事会和股东会进行关联交易决策时履行相应的回避程序。

4、本承诺函自出具之日起生效，并于本

公司作为南国置业的控股股东期间有效。

承诺是否按时是履行如承诺超期未

履行完毕的，应当详细说明未完成履行的不适用具体原因及下一步的工作计划

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测

及其原因做出说明

□适用□不适用

40南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

3、公司涉及业绩承诺

□适用□不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

1、上年度导致非标准审计意见的事项的具体内容

根据立信事务所出具的2024年度审计报告相关内容所述：我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注二、（二）所述，南国置业连续四年亏损且亏损逐年扩大。截至2024年12月31日，南国置业合并资产负债表的未分配利润为-50.50亿元；货币资金余额为5.88亿元，一年内到期的长期借款及应计利息余额为11.47亿元。这些事项或情况，连同财务报表附注二（二）所述的其他情况，表明存在可能导致对南国置业持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。该事项不影响已发表的审计意见。

2、上年度导致非标准审计意见涉及事项影响已消除的说明

2025年，公司高度重视上述带与持续经营重大不确定性段落的无保留意见涉及事项，积极采取措施解决、消除上述事项的影响，具体如下：

公司于2025年实施了重大资产重组，向控股股东中国电建地产集团有限公司的全资子公司上海泷临置业有限公司转让房地产开发、租赁业务相关资产及负债。通过本次重组，公司2025年末资产负债率63.63%，较上年下降39.11个百分点；归属于上市公司股东的净资产2.35亿元，较上年实现由负转正；经营活动产生的现金流量净额5.93亿元，较上年大幅改善。公司经营基本面、资本保障能力及业务可持续性均已显著改善。

重组完成后，公司未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。此外，公司亦将在控股股东电建地产的大力支持下，充分利用品牌及声誉优势，加强业务协作，并择机通过业务及资产整合等方式注入综合性城市运营服务相关协同资产，持续提升公司资产质量，强化可持续经营能力和盈利能力，推动公司高质量发展。

因此，公司2024年度审计报告带与持续经营重大不确定性段落的无保留意见所涉及事项对财务报表的影响已消除。

五、董事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

□适用□不适用

公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

□适用□不适用

41南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

合并报表范围变化情况详见“第八节财务报告八、合并范围的变更”。

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称立信会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元）110境内会计师事务所审计服务的连续年限2

境内会计师事务所注册会计师姓名崔云刚、宋晓妮

境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限崔云刚2年、宋晓妮2年当期是否改聘会计师事务所

□是□否

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

□适用□不适用本年度，公司因重大资产重组事项，聘请了中信建投证券股份有限公司为财务顾问，期间共支付财务顾问费1200万元。

本年度，公司聘请了立信会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2025年内部控制审计机构，内部控制审计费用30万元。

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用□不适用

十、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

十一、重大诉讼、仲裁事项

□适用□不适用诉讼（仲诉讼（仲诉讼（仲涉案金额是否形成预诉讼（仲裁）基本情裁）审理结裁）判决执披露日期披露索引（万元）计负债裁）进展况果及影响行情况判令支付工程款武汉临江荣

14451.32

城房地产开万元及相关发有限公司利息和相关

与中建三局 2025 年 06 www.cninfo

22884否二审已判决费用。公司不适用

第一建设工 月 03日 .com.cn

2025年通过

程有限责任重大资产重公司建设工组，已置出程合同纠纷武汉临江荣城。

武汉大本营已向湖北省驳回武汉大

2025 年 08 www.cninfo

商业管理有20241否高级人民法本营的起不适用

月 22日 .com.cn限公司与硚院提交再审诉。公司

42南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

口区住房和申请2025年通过城市更新局重大资产重

房屋征收或组，已置出者征用补偿武汉大本一案营。

十二、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用获批关联占同可获关联的交是否关联关联关联关联关联交易类交得的关联交易易额超过交易披露披露交易交易交易交易金额易金同类关系定价度获批结算日期索引方类型内容价格（万额的交易原则（万额度方式元）比例市价

元）中国购销水利商

水电 同一 按合 2025 www.c

品、

第十 实际 接受 市场 市场 7961 7961 同约 不适 年 04 ninfo

提供5.14%否

工程 控制 劳务 价 价 .09 .09 定付 用 月 28 .com.和接

局有 人 款 日 cn受劳限公务司购销中电商

建物 同一 按合 2025 www.c

品、

业管 实际 接受 市场 市场 7913 7913 同约 不适 年 04 ninfo

提供5.11%否

理有 控制 劳务 价 价 .18 .18 定付 用 月 28 .com.和接

限公 人 款 日 cn受劳司务

15871587

合计----------------

4.274.27

大额销货退回的详细情况无

公司2024年度股东大会审议通过了《关于2025年度日常关联交易预计的议案》，预计2025年公司与实际控制人中国电力建设集团有限公司及其下属公司的日常关联交按类别对本期将发生的日常关联

易总额为75804.83万元，在前述总额度范围内，交易对象可调整为其他关联方或其交易进行总金额预计的，在报告他下属公司（具体内容请参见公司于2025年4月29日在巨潮资讯网上发布的《关于期内的实际履行情况（如有）

2025年度日常关联交易预计的公告》）。报告期内，公司与实际控制人电建集团及

其下属子公司实际发生的日常关联交易总额23755.39万元，未超过获批额度。

交易价格与市场参考价格差异较不适用

大的原因（如适用）

43南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用□不适用是否存在非经营性关联债权债务往来

□是□否公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用存款业务本期发生额每日最高存存款利率范期初余额期末余额关联方关联关系款限额（万本期合计存本期合计取围（万元）元）入金额（万出金额（万（万元）元）元）中国电建集

同一实际控0.35%-

团财务有限/2052.9911921.876083.027891.84

制人2.25%责任公司

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

□适用□不适用

2025年度，公司实施了重大资产重组，向控股股东中国电建地产集团有限公司的全资子公司上海泷临置业有限公司转让

房地产开发、租赁业务相关资产及负债。通过本次重组，公司将所持有的房地产开发和租赁业务相关的资产及负债置出，未来将进一步聚焦于商业运营、产业运营等城市运营轻资产业务方向，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。

重大关联交易临时报告披露网站相关查询临时公告名称临时公告披露日期临时公告披露网站名称南国置业股份有限公司重大资产出售

暨关联交易报告书（草案）（修订 2025 年 10月 16 日 www.cninfo.com.cn稿）

重大资产出售暨关联交易实施情况报 2025 年 12月 03 日 www.cninfo.com.cn

44南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

告书

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用□不适用租赁情况说明

1、作为承租人

项目本期金额（元）上期金额（元）

租赁负债的利息费用97378757.38111375886.61

与租赁相关的总现金流出401622941.51474135319.80

2、作为出租人

经营租赁

项目本期金额（元）

经营租赁收入280895871.44

为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目

□适用□不适用

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的租赁项目。

2、重大担保

□适用□不适用

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）重庆澋2024年

2024年2024年

悦房地8月29

08月101364708月2913600有是是

产开发日-2025日日有限公年11月

45南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

司28日报告期内审批的对报告期内对外担保外担保额度合计0实际发生额合计13600

（A1） （A2）报告期末已审批的报告期末实际对外对外担保额度合计13647担保余额合计0

（A3） （A4）公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）武汉临2020年江荣城2019年2020年4月30房地产04月254000004月308000无日-2025是否开发有日日年4月限公司29日武汉临2020年江荣城2020年2020年9月2房地产04月2309月028000无日-2025是否开发有日日年4月限公司29日

70000

武汉临2020年江荣城2020年2020年9月27房地产04月2309月2716000无日-2025是否开发有日日年4月限公司29日武汉临2025年江荣城2024年2025年4月30房地产04月256000004月3028000无日-2025是否开发有日日年11月限公司28日

2021年

武汉熙

2020年2021年10月29

悦房地23587.

04月235000010月29无日-2025是否

产有限5日日年10月公司

28日

2023年

长沙悦

2023年2023年8月25

汉房地

04月2908月257997.6无日-2025是否

产有限日日年11月公司

28日

90000

2024年

长沙悦

2023年2024年4月22

汉房地1499.5

04月2904月22无日-2025是否

产有限5日日年11月公司

28日

2024年

长沙悦

2024年2024年8月30

汉房地50198.

04月257000008月30无日-2025是否

产有限1日日年11月公司

28日

重庆康2024年

2023年2024年

田洺悦1月29

04月2910000001月2919437无是否

房地产日-2025日日开发有年11月

46南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

限公司28日报告期内审批对子报告期内对子公司

公司担保额度合计143247.75担保实际发生额合162719.75

（B1） 计（B2）报告期末已审批的报告期末对子公司

对子公司担保额度143247.75实际担保余额合计0

合计（B3） （B4）子公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）

武汉南2025.10

2025年2025年

国商业11897..23-

10月2210月2310000无否否

发展有42040.10日日

限公司.23报告期内审批对子报告期内对子公司

公司担保额度合计11897.4担保实际发生额合10000

（C1） 计（C2）报告期末已审批的报告期末对子公司

对子公司担保额度11897.4实际担保余额合计0

合计（C3） （C4）公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保报告期内担保实际

额度合计155145.15发生额合计186319.75

（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）报告期末已审批的报告期末实际担保

担保额度合计168792.15余额合计0

（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净资

0.00%

产的比例

其中：

采用复合方式担保的具体情况说明无

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托理财。

（2）委托贷款情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托贷款。

47南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十六、募集资金使用情况

□适用□不适用公司报告期无募集资金使用情况。

十七、其他重大事项的说明

□适用□不适用公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

十八、公司子公司重大事项

□适用□不适用

48南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后公积金转数量比例发行新股送股其他小计数量比例股

一、有限

售条件股1124940.01%1124940.01%份

1、国

家持股

2、国

有法人持股

3、其

他内资持1124940.01%1124940.01%股其

中：境内法人持股境内

自然人持1124940.01%1124940.01%股

4、外

资持股其

中：境外法人持股境外自然人持股

二、无限

173410173410

售条件股99.99%99.99%

32763276

份

1、人

173410173410

民币普通99.99%99.99%

32763276

股

2、境

内上市的外资股

3、境

外上市的外资股

4、其

49南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

他

三、股份173421173421

100.00%100.00%

总数57705770股份变动的原因

□适用□不适用股份变动的批准情况

□适用□不适用股份变动的过户情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□适用□不适用

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□适用□不适用

3、现存的内部职工股情况

□适用□不适用

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股报告期末年度报告表决权恢年度报告披露日前上一报告期末披露日前复的优先月末表决权恢复的优先普通股股41115上一月末35498股股东总00

股股东总数（如有）东总数普通股股数（如（参见注8）东总数有）（参见注8）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

报告期末报告期内持有有限持有无限质押、标记或冻结情况股东名称股东性质持股比例持股数量增减变动售条件的售条件的股份状态数量

50南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

情况股份数量股份数量中国电建

38898633889863

地产集团国有法人22.43%00不适用0

13.0013.00

有限公司武汉新天

31321593132159

地投资有国有法人18.06%00不适用0

84.0084.00

限公司境内自然90000009000000

孙育人0.52%未知0不适用0

人.00.00境内自然68000006800000

余晓景0.39%00不适用0

人.00.00境内自然64135206413520

刘剑辉0.37%未知0不适用0

人.00.00境内自然54950005495000

徐莉蓉0.32%未知0不适用0

人.00.00境内自然48299604829960

杨晓0.28%未知0不适用0

人.00.00境内自然48000004800000

陈露0.28%未知0不适用0

人.00.00境内自然47000004700000

闻唯0.27%未知0不适用0

人.00.00境内自然45000004500000

李玉珍0.26%未知0不适用0

人.00.00战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名无

股东的情况（如有）（参见注3）

上述股东关联关系或一1、武汉新天地投资有限公司系中国电建地产集团有限公司全资子公司，属于一致行动人；

致行动的说明2、公司未知其他股东之间是否存在关联和一致行动人等情况。

上述股东涉及委托/受托

表决权、放弃表决权情无况的说明前10名股东中存在回购专户的特别说明（如无有）（参见注10）

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类数量中国电建地产集团有限人民币普3889863

388986313.00

公司通股13.00武汉新天地投资有限公人民币普3132159

313215984.00

司通股84.00人民币普9000000

孙育人9000000.00

通股.00人民币普6800000

余晓景6800000.00

通股.00人民币普6413520

刘剑辉6413520.00

通股.00人民币普5495000

徐莉蓉5495000.00

通股.00人民币普4829960

杨晓4829960.00

通股.00人民币普4800000

陈露4800000.00

通股.00

闻唯4700000.00人民币普4700000

51南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

通股.00人民币普4500000

李玉珍4500000.00

通股.00前10名无限售流通股股东之间，以及前10名无

1、武汉新天地投资有限公司系中国电建地产集团有限公司全资子公司，属于一致行动人；

限售流通股股东和前10

2、公司未知其他股东之间是否存在关联和一致行动人等情况。

名股东之间关联关系或一致行动的说明前10名普通股股东参与融资融券业务情况说明无（如有）（参见注4）

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：中央国有控股

控股股东类型：法人

法定代表人/单位负责控股股东名称成立日期组织机构代码主要经营业务人房地产开发；销售商中国电建地产集团有

王海波 1999 年 07月 08 日 91110108700228356X 品房；房地产信息咨限公司询；物业管理。

控股股东报告期内控股和参股的其他境内无外上市公司的股权情况控股股东报告期内变更

□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：中央国资管理机构

实际控制人类型：法人

法定代表人/实际控制人名称成立日期组织机构代码主要经营业务单位负责人

承包与其实力、规模、业绩相适应的国外工程项目；对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员；境内外水电、火电、核电、风电、太阳能发中国电力建设集团有2011年09911100007178丁焰章电及送变电工程和水利、水务工程总承包与规限公司月28日306183

划、勘察设计、施工安装、技术研发、项目管

理、咨询、监理、设备检修及相关设备的制造、

修理、租赁；电力项目开发、投资、建设、管

52南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

理、销售；境内外公路、铁路、港口、航道、机

场、房屋、市政工程、城市轨道、环境工程、矿

山、冶炼及石油化工的勘察设计、施工安装、技

术研发、项目管理、咨询、监理、设备检修及相

关设备制造修理租赁、开发、投资、建设、经营

管理、生产销售；招标业务；进出口业务；房地

产开发经营；实业投资、管理；物流仓储。

实际控制人报告期内

控制的其他境内外上截至报告期末，中国电力建设集团有限公司持有中国电力建设股份有限公司53.05%的股份。

市公司的股权情况实际控制人报告期内变更

□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用□不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到80%

□适用□不适用

5、其他持股在10%以上的法人股东

□适用□不适用

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用□不适用

53南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

四、股份回购在报告期的具体实施情况股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

五、优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

54南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

第七节债券相关情况

□适用□不适用

55南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

第八节财务报告

一、审计报告审计意见类型标准的无保留意见审计报告签署日期2026年04月27日

审计机构名称立信会计师事务所（特殊普通合伙）

审计报告文号 信会师报字[2026]第 ZG11337 号

注册会计师姓名崔云刚、宋晓妮审计报告正文

南国置业股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了南国置业股份有限公司（以下简称南国置业）财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，

2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南国置业2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于南国置业，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：

关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

（一）房产销售收入确认

南国置业2025年度确认房产销售收入占全部营业收入的*针对房产销售收入确认，实施的审计程序主要包括：

比值较大，是南国置业营业收入及利润的主要来源。*（1）了解评估南国置业对与房产销售收入确认事项相南国置业房地产开发项目在取得《预售许可证》后预收销关的内部控制设计，并对关键控制执行的有效性进行测试。

售款，在办理完成实物移交手续时确认房产销售收入，相（2）了解与收入确认相关的会计政策，评价收入确认政策关的确认与计量对南国置业经营成果有重大影响，可能存是否恰当，检查合同相关条款，并分析评价实际执行的收入在计量不准确或者确认在不恰当的会计期间的情况；因确认政策是否恰当。

此，我们将南国置业房产销售收入确认识别为关键审计事*（3）对收入和毛利情况进行分析，评估收入和毛利波项。动的合理性。

具体披露参见合并财务报表附注五、（三十六）营业收入*（4）抽样检查买卖合同及可以证明房产已达到交付条和营业成本。件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照收入确认政策确认。

*（5）检查资产负债表日前后与收入入账凭证相关的认

购协议、缴费收据、合同、入住流转单等支持性文件，关注资产负债表日前后的凭证是否计入正确的会计期间。

（二）持续经营能力的评估

如财务报表附注二、(二)持续经营所述，南国置业2025针对南国置业持续经营能力的评估实施的审计程序主要包

年度净利润-19.00亿元，经营活动产生的现金流量净额括：

56南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

5.93亿元；截止2025年12月31日，货币资金1.69亿（1）了解和评价与南国置业现金流量预测编制相关的关键元，未分配利润-73.89亿元，公司所有者权益3.17亿财务报告内部控制的设计和运行；

元。（2）获取管理层编制的未来十二个月的现金流量预测与盈

管理层基于其正在和计划采取的应对措施认为:利预测，评价管理层现金流预测与盈利预测的准确性及可靠

1、南国置业能够在未来十二个月内获得足够的资金偿还性；

到期有息负债和维持正常经营；（3）了解南国置业管理层为改善流动性正在和计划实施的

2、采用持续经营假设编制2025年度财务报表是适当的；应对措施；

管理层对持续经营能力的评估涉及重大判断及假设，因（4）检查控股股东提供业务支持的相关文件；

此，我们将持续经营能力的评估识别为关键审计事项。（5）评价南国置业合并财务报表中有关持续经营假设的相基于上述现金流量预测，管理层认为以持续经营假设为基关披露是否符合企业会计准则的要求。

础编制2025年度财务报表是适当的(详见财务报表附注

“二、财务报表编制基础”)。

四、其他信息

南国置业管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括南国置业2025年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估南国置业的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督南国置业的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对南国置业持续经营能

力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致南国置业不能持续经营。

（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（六）就南国置业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报表发表审计意见。我们负

责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

57南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：南国置业股份有限公司

2025年12月31日

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金168625513.38587594612.39结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产应收票据

应收账款17447429.70324732794.67

应收款项融资10627288.57

预付款项499751.9331098697.79应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款93994286.392244806474.02

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货38263563.249687404787.79

其中：数据资源

合同资产2774718.042885828.34持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产2434611.53423101450.05

流动资产合计324039874.2113312251933.62

非流动资产：

发放贷款和垫款

58南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

债权投资其他债权投资

长期应收款9359135.08

长期股权投资3964447.522407669642.22

其他权益工具投资531364.15531364.15其他非流动金融资产

投资性房地产14423109.032753583503.95

固定资产2395453.24452775634.39在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产129440961.511470242313.08

无形资产886177.041633679.96

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用96460030.12248557277.50

递延所得税资产23750107.33142454061.62

其他非流动资产266000000.00268345266.18

非流动资产合计547210785.027745792743.05

资产总计871250659.2321058044676.67

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债

应付票据91837870.36

应付账款57266588.331130233523.40

预收款项9913845.5145750947.03

合同负债10357180.02921507612.41卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬18510948.674398049.59

应交税费18484481.6613350550.17

其他应付款92251534.3913255090726.70

其中：应付利息应付股利应付手续费及佣金

59南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债90849095.881877725804.55

其他流动负债806122.6898474350.29

流动负债合计298439797.1417438369434.50

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款2177588000.00应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债210031079.902013928063.54长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债45900000.004467643.24递延收益递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计255931079.904195983706.78

负债合计554370877.0421634353141.28

所有者权益：

股本1734215770.001734215770.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积5889506320.351297748821.04

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积265131520.32一般风险准备

未分配利润-7389189116.13-5050244991.72

归属于母公司所有者权益合计234532974.22-1753148880.36

少数股东权益82346807.971176840415.75

所有者权益合计316879782.19-576308464.61

负债和所有者权益总计871250659.2321058044676.67

法定代表人：李明轩主管会计工作负责人：鄢浩文会计机构负责人：冯晓磊

2、母公司资产负债表

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金114739769.2441760249.52交易性金融资产衍生金融资产应收票据

60南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

应收账款3302738.687696794.66应收款项融资

预付款项30000.00

其他应收款73809270.0511402787566.51

其中：应收利息应收股利

存货13997251.7029890886.55

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产其他流动资产

流动资产合计205849029.6711482165497.24

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资55200000.002368294933.39

其他权益工具投资531364.15531364.15其他非流动金融资产

投资性房地产14897714.76528099086.94

固定资产1334132.97854138.76在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产11859700.00100351833.01

无形资产886177.041044068.60

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用4145789.81

递延所得税资产12816053.409340052.19

其他非流动资产266000000.00267674493.36

非流动资产合计363525142.323280335760.21

资产总计569374171.9914762501257.45

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款17363903.585313641.89

61南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

预收款项6937148.16合同负债

应付职工薪酬14246861.28505938.13

应交税费16835642.301239286.19

其他应付款258958014.7211518899897.19

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债46142857.5235116166.23

其他流动负债75626.0685397.20

流动负债合计353622905.4611568097474.99

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债94674513.88102595875.54长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债45900000.003008462.62递延收益递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计140574513.88105604338.16

负债合计494197419.3411673701813.15

所有者权益：

股本1734215770.001734215770.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积1268955079.75

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积265131520.32

未分配利润-1659039017.35-179502925.77

所有者权益合计75176752.653088799444.30

负债和所有者权益总计569374171.9914762501257.45

3、合并利润表

单位：元项目2025年度2024年度

一、营业总收入1118575798.262969629754.90

其中：营业收入1118575798.262969629754.90利息收入

62南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本2573505282.404219449022.73

其中：营业成本1548703525.023464680508.26利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任合同准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加153418881.28-47891797.34

销售费用87790127.46127912223.46

管理费用153808092.70101892374.98研发费用

财务费用629784655.94572855713.37

其中：利息费用669424634.44586200771.21

利息收入40420663.4619129325.43

加：其他收益5455127.41954382.90投资收益（损失以“－”号填-154673410.44346465101.42

列）

其中：对联营企业和合营

-160979324.60-189474884.09企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号-30102088.68-62972069.36

填列）资产减值损失（损失以“-”号-208211370.03-1348473370.26

填列）资产处置收益（损失以“-”号-1989.28

填列）三、营业利润（亏损以“－”号填-1842461225.88-2313847212.41

列）

加：营业外收入14144608.6114493090.91

减：营业外支出42571508.7118549123.57四、利润总额（亏损总额以“－”号-1870888125.98-2317903245.07

填列）

减：所得税费用29221675.3340070368.34五、净利润（净亏损以“－”号填-1900109801.31-2357973613.41

63南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以-1900109801.31-2357973613.41“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润-1804354828.99-2238085227.54

2.少数股东损益-95754972.32-119888385.87

六、其他综合收益的税后净额归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-1900109801.31-2357973613.41归属于母公司所有者的综合收益总

-1804354828.99-2238085227.54额

归属于少数股东的综合收益总额-95754972.32-119888385.87

八、每股收益

（一）基本每股收益-1.0404-1.2905

（二）稀释每股收益-1.0404-1.2905

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元，上期被合并方实现的净利润为：0.00元。

法定代表人：李明轩主管会计工作负责人：鄢浩文会计机构负责人：冯晓磊

4、母公司利润表

单位：元项目2025年度2024年度

一、营业收入15015518.4079138513.61

减：营业成本40594605.7180881000.38

税金及附加28540165.614185414.16

64南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

销售费用11665070.378479870.93

管理费用128958547.2878885762.93研发费用

财务费用443131832.73375303476.52

其中：利息费用492175533.23398499966.19

利息收入49090459.4823404234.88

加：其他收益205184.23850346.69投资收益（损失以“－”号填-140383488.7678128925.71

列）

其中：对联营企业和合营企

-140647219.97-177228394.11业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号-9897609.25-1739820.97

填列）资产减值损失（损失以“-”号-121010683.41-75611531.10

填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）二、营业利润（亏损以“－”号填-908961300.49-466969090.98

列）

加：营业外收入360194.56276351.59

减：营业外支出39821691.443720316.83三、利润总额（亏损总额以“－”号-948422797.37-470413056.22

填列）

减：所得税费用-3476001.21-4966921.57四、净利润（净亏损以“－”号填-944946796.16-465446134.65

列）

（一）持续经营净利润（净亏损以-944946796.16-465446134.65“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综

65南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-944946796.16-465446134.65

七、每股收益

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

5、合并现金流量表

单位：元项目2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金1658829744.122261453552.24客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还2267266.2991202300.99

收到其他与经营活动有关的现金853468238.86789899733.70

经营活动现金流入小计2514565249.273142555586.93

购买商品、接受劳务支付的现金871485921.181575412310.95客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金127916486.65165898180.48

支付的各项税费143029950.12168162442.95

支付其他与经营活动有关的现金779284688.982203872655.01

经营活动现金流出小计1921717046.934113345589.39

经营活动产生的现金流量净额592848202.34-970790002.46

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金479731.21216000.00

处置固定资产、无形资产和其他长

2000.00

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

66南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金147017704.63227755623.64

投资活动现金流入小计147497435.84227973623.64

购建固定资产、无形资产和其他长

1459454.6725148618.20

期资产支付的现金投资支付的现金质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金330015491.15287213980.33

投资活动现金流出小计331474945.82312362598.53

投资活动产生的现金流量净额-183977509.98-84388974.89

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金957900000.001286321000.00

收到其他与筹资活动有关的现金45628000.00717006694.64

筹资活动现金流入小计1003528000.002003327694.64

偿还债务支付的现金1141385572.821056340059.24

分配股利、利润或偿付利息支付的

91707518.61106321107.19

现金

其中：子公司支付给少数股东的股

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金548050941.511599445319.80

筹资活动现金流出小计1781144032.942762106486.23

筹资活动产生的现金流量净额-777616032.94-758778791.59

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-368745340.58-1813957768.94

加：期初现金及现金等价物余额537129076.962351086845.90

六、期末现金及现金等价物余额168383736.38537129076.96

6、母公司现金流量表

单位：元项目2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金5586768.7751905101.88

收到的税费返还64474.04

收到其他与经营活动有关的现金1036796055.382102170623.39

经营活动现金流入小计1042382824.152154140199.31

购买商品、接受劳务支付的现金6553556.358007491.24

支付给职工以及为职工支付的现金43972075.7660262519.00

支付的各项税费49098810.7933079319.88

支付其他与经营活动有关的现金878927827.941987602429.27

经营活动现金流出小计978552270.842088951759.39

经营活动产生的现金流量净额63830553.3165188439.92

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金263731.21

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

1.00

现金净额

67南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

收到其他与投资活动有关的现金10437704.6313942335.38

投资活动现金流入小计10701436.8413942335.38

购建固定资产、无形资产和其他长

309603.603576628.44

期资产支付的现金

投资支付的现金10000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金6500000.00

投资活动现金流出小计309603.6020076628.44

投资活动产生的现金流量净额10391833.24-6134293.06

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金取得借款收到的现金

收到其他与筹资活动有关的现金43178000.00717006694.64

筹资活动现金流入小计43178000.00717006694.64

偿还债务支付的现金150000000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的

1483643.833292708.33

现金

支付其他与筹资活动有关的现金43178000.00676980293.83

筹资活动现金流出小计44661643.83830273002.16

筹资活动产生的现金流量净额-1483643.83-113266307.52

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额72738742.72-54212160.66

加：期初现金及现金等价物余额41759249.5295971410.18

六、期末现金及现金等价物余额114497992.2441759249.52

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年度

归属于母公司所有者权益所有

项目少数其他权益工具减：其他一般未分者权资本专项盈余股东股本优先永续库存综合风险配利其他小计益合权益其他公积储备公积股债股收益准备润计

---

一、173129265117

505175576

上年421774131684

024314308

期末577882520.041

499888464.

余额0.001.04325.75

1.720.3661

加

：会计政策变更前期差错更正其他

二、173129265--117-

68南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

本年421774131505175684576期初577882520.024314041308

余额0.001.04324998885.75464.

1.720.3661

三、本期增减

变动---

459198893

金额265233109

175768188

（减131894449

749185246.

少以520.412360

9.314.5880“－324.417.78”号填

列）

（一----）综180180957190合收435435549010

益总48248272.3980

额8.998.9921.31

（二）所-

379379279

有者998

203203329

投入738

668668804

和减635.

3.573.578.11

少资46本

1．

所有者投入的普通股

2．

其他权益工具持有者投入资本

3．

股份支付计入所有者权益的金额

-

379379279

998

4．203203329

738

其他668668804

635.

3.573.578.11

46

（三

69南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

）利润分配

1．

提取盈余公积

2．

提取一般风险准备

3．

对所有者

（或股

东）的分配

4．

其他

（四--

）所799

265534

有者720

131589

权益815.

520.295.

内部74

3242

结转

1．

资本公积转增资本

（或股

本）

2．

盈余公积转增资本

（或股

本）

3．

盈余公积弥补亏损

4．

设定受益计划变动

70南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

额结转留存收益

5．

其他综合收益结转留存收益

--

799

265534

6．720

131589

其他815.

520.295.

74

3242

（五）专项储备

1．

本期提取

2．

本期使用

（六）其他

-

四、173588234823316

738

本期421950532468879

918

期末577632974.07.9782.

911

余额0.000.3522719

6.13

上期金额

单位：元

2024年度

归属于母公司所有者权益所有

项目少数其他权益工具减：其他一般未分者权资本专项盈余股东股本优先永续库存综合风险配利其他小计益合其他公积储备公积权益股债股收益准备润计

-

一、173129265484178226

281

上年421774131936495989

215

期末577882520.347.712347

976

余额0.001.0432189.436.61

4.18

加

：会计政策变更前期差

71南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

错更正其他

-

二、173129265484178226

281

本年421774131936495989

215

期初577882520.347.712347

976

余额0.001.0432189.436.61

4.18

三、本期增减

变动----金额223223608284

（减808808116620少以522522713.194“－7.547.54681.22”号填

列）

（一----）综223223119235合收808808888797

益总522522385.361

额7.547.54873.41

（二）所--有者488488投入228228

和减327.327.少资8181本

1．

所有者投入的普通股

2．

其他权益工具持有者投入资本

3．

股份支付计入所有者权益的金额

4．--

72南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

其他488488

228228

327.327.

8181

（三）利润分配

1．

提取盈余公积

2．

提取一般风险准备

3．

对所有者

（或股

东）的分配

4．

其他

（四）所有者权益内部结转

1．

资本公积转增资本

（或股

本）

2．

盈余公积转增资本

（或股

本）

3．

盈余公积弥补亏损

73南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

4．

设定受益计划变动额结转留存收益

5．

其他综合收益结转留存收益

6．

其他

（五）专项储备

1．

本期提取

2．

本期使用

（六）其他

---

四、173129265117

505175576

本期421774131684

024314308

期末577882520.041

499888464.

余额0.001.04325.75

1.720.3661

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年度

其他权益工具所有

项目减：其他未分资本专项盈余者权股本优先永续库存综合配利其他其他公积储备公积益合股债股收益润计

一、17341268-3088

2651

上年2159551795799

3152

期末770.0079.70292444.3

0.32

余额055.770加

：会

74南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

计政策变更前期差错更正其他

二、17341268-3088

2651

本年2159551795799

3152

期初770.0079.70292444.3

0.32

余额055.770

三、本期增减

变动---

-金额126814793013

2651

（减955536622

3152

少以079.7091.5691.6

0.32“－585”号填

列）

（一--

）综

94499449

合收

46794679

益总

6.166.16

额

（二）所--有者20682068投入675675

和减895.4895.4少资99本

1．所

有者投入的普通股

2．其

他权益工具持有者投入资本

3．股

份支付计入所有者权益

75南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

的金额

--

20682068

4．其

675675

他

895.4895.4

99

（三）利润分配

1．提

取盈余公积

2．对

所有者

（或股

东）的分配

3．其

他

（四）所--

7997

有者26515345

2081

权益31528929

5.74

内部0.325.42结转

1．资

本公积转增资本

（或股

本）

2．盈

余公积转增资本

（或股

本）

3．盈

余公积弥补亏损

4．设

定受

76南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

益计划变动额结转留存收益

5．其

他综合收益结转留存收益

--

7997

6．其26515345

2081

他31528929

5.74

0.325.42

（五）专项储备

1．本

期提取

2．本

期使用

（六）其他

-

四、1734

16597517

本期215

0396752

期末770.0

017.3.65

余额0

5

上期金额

单位：元

2024年度

其他权益工具所有

项目减：其他未分资本专项盈余者权股本优先永续库存综合配利其他其他公积储备公积益合股债股收益润计

一、173412683554

26512859

上年215955245

31524320

期末770.0079.7578.9

0.328.88

余额055加

：会计政策变更前期差

77南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

错更正其他

二、173412683554

26512859

本年215955245

31524320

期初770.0079.7578.9

0.328.88

余额055

三、本期增减变动

--金额

46544654

（减

46134613

少以

4.654.65“－”号填

列）

（一--

）综

46544654

合收

46134613

益总

4.654.65

额

（二）所有者投入和减少资本

1．所

有者投入的普通股

2．其

他权益工具持有者投入资本

3．股

份支付计入所有者权益的金额

4．其

他

（三

78南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

）利润分配

1．提

取盈余公积

2．对

所有者

（或股

东）的分配

3．其

他

（四）所有者权益内部结转

1．资

本公积转增资本

（或股

本）

2．盈

余公积转增资本

（或股

本）

3．盈

余公积弥补亏损

4．设

定受益计划变动额结转留存收益

5．其

他综

79南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

合收益结转留存收益

6．其

他

（五）专项储备

1．本

期提取

2．本

期使用

（六）其他

四、17341268-3088

2651

本期2159551795799

3152

期末770.0079.70292444.3

0.32

余额055.770

三、公司基本情况

南国置业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）于1998年7月27日根据武外资批字（1998）172号文件，经武汉市外商投资办公室批准在武汉成立，注册资本10000000.00元。其中，深圳市鹿迪投资实业有限公司出资

1220000.00元，股权比例12.20%，武汉国信房地产发展公司出资500000.00元，股权比例5.00%，西萨摩尔国远见

集团出资8280000.00元，股权比例82.80%。

公司于2007年9月整体变更设立的股份有限公司。于2009年11月在深圳证券交易所上市，2016年7月名称变更为“南国置业股份有限公司”并取得了湖北省武汉市工商行政管理局换发的营业执照，统一社会信用代码为

914201007071989703。所属行业为房地产业类。

2025年11月30日，公司与上海泷临置业有限公司签署《资产交割确认书》，确认以2025年11月30日为本次重组交割日。交易双方确认，截至交割日，公司已就本次交易与上海泷临置业有限公司实质完成了资产交接。自交割日起，交易标的（包括需要办理变更登记和过户手续及不需要办理该等手续的全部资产及负债）的一切权利与风险均由上海泷临

置业有限公司享有/承担。任何第三方于资产交割日以后向公司提出的与交割给上海泷临置业有限公司的资产/负债有关的任何请求或要求，均由上海泷临置业有限公司负责处理和承担相应责任（以下简称“重大资产重组”）。

重大资产重组后，公司及公司子公司主要从事商业运营等轻资产运营业务。

截至2025年12月31日止，本公司累计发行股本总数173421.58万股，注册资本为173421.58万元，注册地：武汉市武昌区南湖中央花园会所。

本公司实际从事的主要经营活动为：许可项目：房地产开发经营；建设工程施工；建设工程设计（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：非居住房地产租

80南国置业股份有限公司2025年年度报告全文赁；物业管理；新型建筑材料制造（不含危险化学品）；建筑材料销售；建筑装饰材料销售；园林绿化工程施工；以自

有资金从事投资活动；住房租赁（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

本公司的母公司为中国电建地产集团有限公司，本公司的实际控制人为中国电力建设集团有限公司。

本财务报表业经公司董事会于2026年4月27日批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。

2、持续经营

本财务报表以持续经营为基础编制。

南国置业2025年度净利润-19.00亿元，经营活动产生的现金流量净额5.93亿元；截止2025年12月31日，货币资金

1.69亿元，未分配利润-73.89亿元，报告期内完成重大资产出售交易，公司所有者权益3.17亿元，已转正，但南国置

业本年度仍然亏损。

鉴于上述情况，公司管理层评估了未来盈利能力和现金流预测等，并计划实施多项措施以降低或消除相关疑虑事项可能产生的风险，包括：

1、公司结合历史数据编制了未来十二个月的现金流量预测，认为能够通过经营回款满足未来12个月内正常生产经营的需求；

2、公司加大轻资产运营业务开拓力度，对内深化成员单位协同；同步推进商业运营板块细分业态深耕与会员体系优化，

提升存量项目出租率、坪效及租金转化效率，形成稳定可预期的经营性现金流入。

3、创新经营模式，推动精益管理，着力降本增效，提升公司管理水平，通过经营管理水平的提升改善公司业绩；

4、强化现金流管控与成本压降，筑牢流动性安全垫将应收账款回款纳入核心考核指标，加速经营性现金回流。

本公司管理层相信通过上述措施，能够显著降低或消除相关疑虑事项可能产生的风险，从而确保本公司于2025年12月

31日后的12个月内能够持续经营。因此，本公司认为采用持续经营为基础编制财务报表是恰当的，可能导致对本公司

持续经营能力产生疑虑的事项或情况不存在重大不确定性。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

具体会计政策和会计估计提示：

以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计

1、遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

81南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

2、会计期间

自公历1月1日起至12月31日止为一个会计年度。

3、营业周期

本公司营业周期为12个月。

4、记账本位币

本公司采用人民币为记账本位币。

5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发

行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。

为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

6、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1、控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

2、合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

（1）增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股

82南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

（2）处置子公司

*一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

*分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

（3）购买子公司少数股权因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产

份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资

处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

7、合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排分为共同经营和合营企业。

共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本节“14、长期股权投资”。

83南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

8、现金及现金等价物的确定标准现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

9、外币业务和外币报表折算

1、外币业务

外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。

资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。

2、外币财务报表的折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率（或：采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率。提示：若采用此种方法，应明示何种方法何种口径）折算。

处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。

10、金融工具

本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。

1、金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

－业务模式是以收取合同现金流量为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：

1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。

2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进

行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。

3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

2、金融工具的确认依据和计量方法

84南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

（1）以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

（6）摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

3、金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：

－收取金融资产现金流量的合同权利终止；

－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。

公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）所转移金融资产的账面价值；

（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

85南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）终止确认部分的账面价值；

（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

4、金融负债终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

6、金融工具减值的测试方法及会计处理方法

本公司对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等以预期信用损失为基础进行减值会计处理。

本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

于每个资产负债表日，本公司对处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；

金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

本公司对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处

于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于其他金融工具，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。

本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

86南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具），在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

对于包含重大融资成分的应收票据、应收账款、应收款项融资、合同资产、其他应收款和长期应收款，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

对于划分为组合的应收款项，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的账龄与预测，按账龄与整个存续期预期信用损失率对照表计提，预期信用损失率如下：

组合名称预期信用损失率（%）

1年以内（含1年）5.00

1—2年（含2年）10.00

2—3年（含3年）30.00

3—4年（含4年）40.00

4—5年（含5年）50.00

5年以上100.00

按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准：

确定组合的依据计提方法不同客户的信用风险特征按账龄与整个存续期预期信用损失率对照表计提

本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。

11、合同资产

1、合同资产的确认方法及标准

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

2、合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本节“10、6、金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

12、存货

1、存货的分类和成本

存货分类为：日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用

的材料和物料等。主要包括：库存商品、自制半成品及在产品。

存货按成本进行初始计量，存货成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。

2、发出存货的计价方法

87南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。除房地产开发产品外的存货发出时按月末一次加权平均法计价。房地产开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。

3、存货的盘存制度

采用永续盘存制。

4、低值易耗品和包装物的摊销方法

（1）低值易耗品采用一次转销法；

（2）包装物采用一次转销法。

5、存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备。

可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

6、开发用土地的核算方法

纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；

连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。

7、公共配套设施费用的核算方法

不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；

能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。

8、维修基金的核算方法

根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。

9、质量保证金的核算方法

质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。

13、长期股权投资

1、共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。

重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

2、初始投资成本的确定

（1）企业合并形成的长期股权投资

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面

88南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

3、后续计量及损益确认方法

（1）成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

（2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

（3）长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。

因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之

89南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

14、投资性房地产

投资性房地产计量模式成本法计量折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。

与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；

否则，于发生时计入当期损益。

本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。

15、固定资产

（1）确认条件

1、固定资产的确认和初始计量

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法20-503-51.90-4.85

90南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

机器设备年限平均法3-103-59.50-32.33

运输工具年限平均法6-103-59.50-16.17

其他设备年限平均法3-103-59.50-32.33

固定资产折旧采用年限平均法计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。

（3）固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

16、在建工程

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。

17、借款费用

1、借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

2、借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

3、暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；

该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。

在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

91南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

18、无形资产

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

1、无形资产的计价方法

（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

（2）后续计量在取得无形资产时分析判断其使用寿命。对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限

内摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况

项目摊销年限

软件3-10年

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法

1、划分研究阶段和开发阶段的具体标准

公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。

研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。

开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。

2、开发阶段支出资本化的具体条件

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资

产将在内部使用的，能够证明其有用性；

(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。

19、长期资产减值

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、油

气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，

92南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；

难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

20、长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

21、合同负债

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

22、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。

本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，非货币性福利按照公允价值计量。

（2）离职后福利的会计处理方法

（1）设定提存计划

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划/补充养老保险基金。本公司按职工工资总额的一定比例向年金计划/当地社会保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。

（2）设定受益计划

本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。

设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。

设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。

所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。

设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本；重新计量设定

93南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。

在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确认结算利得或损失。

（3）辞退福利的会计处理方法

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

（4）其他长期职工福利的会计处理方法

23、租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆

1、本公司作为承租人

（1）使用权资产

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

租赁负债的初始计量金额；

在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

本公司发生的初始直接费用；

本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。

本公司后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司按照本节“19、长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

（2）租赁负债

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

取决于指数或比率的可变租赁付款额；

根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；

购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；

行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。

本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：

*当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，

94南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

（3）短期租赁和低价值资产租赁

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。

（4）租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

2、本公司作为出租人

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

（1）经营租赁会计处理经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

（2）融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按照本节“10、金融工具”进行会计处理。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本节“10、金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。

3、售后租回交易

公司按照本节“25、收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

（1）作为承租人

95南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

在租赁期开始日后，使用权资产和租赁负债的后续计量及租赁变更详见本节“23、租赁1、本公司作为承租人”。在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，公司确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不会导致确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本节“10、金融工具”。

（2）作为出租人

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前述“2、本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产的会计处理详见本节“10、金融工具”。

24、预计负债

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：

或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。

或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。

清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

25、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

1、收入确认和计量所采用的会计政策

本公司的收入主要包括物业销售收入、物业出租收入、酒店运营收入、其他收入等。

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。

96南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。

本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务等。

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。

2、按照业务类型披露具体收入确认方式及计量方法

本公司收入确认的具体政策：

（1）物业销售收入的确认原则

已将房屋所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该房产实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该房产有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。即本公司在房屋完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明，并办理完成商品房实物移交手续时，确认收入的实现。对公司已通知买方在规定时间内办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在其他条件符合的情况下，公司在通知所规定的时限结束后即确认收入的实现。

（2）物业管理收入的确认原则

本公司在提供物业服务过程中确认收入。即本公司在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理服务相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。

3、收入的计量

本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

（1）可变对价

本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。

（2）重大融资成分

合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。

（3）非现金对价

客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。

（4）应付客户对价

针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的

97南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。

企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本企业其他采购相一致的方式确认所购买的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应付客户对价全额冲减交易价格。

同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况

26、债务重组

1、本公司作为债权人

本公司在收取债权现金流量的合同权利终止时终止确认债权。以资产清偿债务或者将债务转为权益工具方式进行债务重组的，本公司在相关资产符合其定义和确认条件时予以确认。

以资产清偿债务方式进行债务重组的，本公司初始确认受让的非金融资产时，以成本计量。存货的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到当前位置和状态所发生的可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、保险费等其他成本。

对联营企业或合营企业投资的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本。投资性房地产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本。固定资产的成本，包括放弃债权的公允价值和使该资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的税金、运输费、装卸费、安装费、专业人员服务费等其他成本。生物资产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金、运输费、保险费等其他成本。

无形资产的成本，包括放弃债权的公允价值和可直接归属于使该资产达到预定用途所发生的税金等其他成本。将债务转为权益工具方式进行的债务重组导致债权人将债权转为对联营企业或合营企业的权益性投资的，本公司按照放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金等其他成本计量其初始投资成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

采用修改其他条款方式进行债务重组的，本公司按照本节“10、金融工具”确认和计量重组债权。

以多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，本公司首先按照本节“10、金融工具”确认和计量受让的金融资产和重组债权，然后按照受让的金融资产以外的各项资产的公允价值比例，对放弃债权的公允价值扣除受让金融资产和重组债权确认金额后的净额进行分配，并以此为基础按照前述方法分别确定各项资产的成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，应当计入当期损益。

2、本公司作为债务人

本公司在债务的现时义务解除时终止确认债务。

以资产清偿债务方式进行债务重组的，本公司在相关资产和所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认，所清偿债务账面价值与转让资产账面价值之间的差额计入当期损益。

将债务转为权益工具方式进行债务重组的，本公司在所清偿债务符合终止确认条件时予以终止确认。本公司初始确认权益工具时按照权益工具的公允价值计量，权益工具的公允价值不能可靠计量的，按照所清偿债务的公允价值计量。所清偿债务账面价值与权益工具确认金额之间的差额，应当计入当期损益。

采用修改其他条款方式进行债务重组的，本公司按照本节“10、金融工具”确认和计量重组债务。

以多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，本公司按照前述方法确认和计量权益工具和重组债务，所清偿债务的账面价值与转让资产的账面价值以及权益工具和重组债务的确认金额之和的差额，计入当期损益。

27、分部报告

本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；(2)本

公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本公司能够取得该组成部分

98南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

28、合同成本

合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。

本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。

*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。

*该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取得成本摊销期限

未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

29、政府补助

1、类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

2、确认时点

政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。

3、会计处理

与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；

与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。

本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：

（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公司以实际收到的借款金

额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

99南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

30、递延所得税资产/递延所得税负债

所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。

不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

*商誉的初始确认；

*既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

*纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

*递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

31、其他重要的会计政策和会计估计

1、会计政策变更原因和变更日期

财政部于2025年7月8日发布标准仓单交易相关会计处理实施问答，明确规定，根据金融工具确认计量准则，企业在期货交易场所通过频繁签订买卖标准仓单的合同以赚取差价、不提取标准仓单对应的商品实物的，通常表明企业具有收到合同标的后在短期内将其再次出售以从短期波动中获取利润的惯例，企业应当将其签订的买卖标准仓单的合同视同金融工具，并按照金融工具确认计量准则的规定进行会计处理。企业按照前述合同约定取得标准仓单后短期内再将其出售的，不应确认销售收入，而应将收取的对价与所出售标准仓单的账面价值的差额计入投资收益；企业期末持有尚未出售的标准仓单的，应将其列报为其他流动资产。

根据《关于严格执行企业会计准则切实做好企业2025年年报工作的通知》（财会〔2025〕33号）的要求，企业因执行上述标准仓单相关规定而调整会计处理方法的，应当对财务报表可比期间信息进行调整。

2、变更前采用的会计政策

本次会计政策变更前，公司执行财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释公告以及其他相关规定。

3、变更后采用的会计政策

100南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

本次会计政策变更后，公司将对变更部分执行“标准仓单交易相关会计处理实施问答”中的相关规定。除上述政策变更外，其他未变更部分，仍按照财政部前期颁布的《企业会计准则—基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释公告以及其他相关规定执行。

4、本次会计政策变更对公司的影响

本公司无标准仓单交易，因此执行该政策对公司财务报表未产生影响。

32、重要性标准确定方法和选择依据

项目重要性标准

单项收回或转回金额占应收款项收回或转回总额的10%以上且金额超

重要的应收款项核销过人民币1000.00万元

32、重要会计政策和会计估计的变更

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率按税法规定计算的销售货物和应税劳

务收入为基础计算销项税额，在扣除增值税13%、9%、6%、5%、3%

当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税消费税不涉及不涉及

城市维护建设税按实际缴纳的增值税及消费税计缴7%

企业所得税按应纳税所得额计缴20%、25%

房产原值一次减除30%后余值或租金

房产税1.2%、12%收入按转让房地产所取得的增值额和规定

土地增值税1%-4%预征、四级超率累进税率清算的税率计缴

教育费附加按实际缴纳的增值税及消费税计缴3%

地方教育费附加按实际缴纳的增值税及消费税计缴2%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率

2、税收优惠

公司子公司荆州南国酒店管理有限公司、武汉泛悦城市运营管理有限公司自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税(不含水资源税)、城市维护建设税、房产税、城镇土

地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

3、其他

无

101南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金48182.0053844.00

银行存款89080211.16565855913.88

其他货币资金578740.291154951.07

存放财务公司款项78918379.9320529903.44

合计168625513.38587594612.39

其他说明：

1、截至2025年12月31日，存放于同受母公司控制的关联方—中国电建集团财务有限责任公司的款项为78918379.93元，参考银行同期存款利率计息，可随时支取。

2、其他货币资金主要为 POS在途资金。

3、期末存在抵押、质押、冻结等对使用有限制款项241777.00元。

2、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）17343851.47246390065.28

1至2年2202501.6563433312.92

2至3年97884.7644430851.24

3年以上28023543.21

3至4年22884513.52

4至5年1001797.32

5年以上4137232.37

合计19644237.88382277772.65

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项

12000120001647916479

计提坏6.11%100.00%0.004.31%100.00%0.00

00.0000.00215.91215.91

账准备

102南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

的应收账款其

中：

按组合计提坏

184449968081744736579841065324732

账准备93.89%5.40%95.69%11.23%

237.88.18429.70556.74762.07794.67

的应收账款其

中：

组合

184449968081744736579841065324732

1：账龄93.89%5.40%95.69%11.23%

237.88.18429.70556.74762.07794.67

组合

19644219681744738227757544324732

合计100.00%100.00%

237.8808.18429.70772.65977.98794.67

按单项计提坏账准备：重要的按单项计提坏账准备的应收账款

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由武汉橙天嘉禾

南国西汇影城6661195.286661195.28有限公司成都家乐福超

1750000.001750000.00

市有限公司四川家乐福商

1145833.321145833.32

业有限公司武汉力垄美体

育发展有限公1332906.051332906.05司悌慕教育科技（北京）有限1296723.021296723.02公司

刘恒1386943.931386943.93乐享精彩（北京）教育咨询873047.32873047.32有限责任公司

吴翠华638088.40638088.40北京趣动旅程体育发展有限

490900.68490900.68

公司第十二分公司武汉市硚口区

好艺佳嘉照明209059.25209059.25中心

苏轶174906.48174906.48北京千意尧管

理咨询有限公147241.73147241.73司武汉安杰宇体

育文化发展有231175.81231175.81限公司米乐捌（武

76429.5376429.53

汉）餐饮管理

103南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

有限公司

涂光远28420.8028420.80北京楠帆文化

24502.6224502.62

传媒有限公司北京源禧投资

11841.6911841.69

管理有限公司武汉九五卓耀

酒店管理有限1200000.001200000.00100.00%预计无法收回公司

16479215.916479215.9

合计1200000.001200000.00

11

按组合计提坏账准备：账龄组合

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

1年以内（含1年）17343851.47867192.585.00%

1至2年1002501.65100250.1710.00%

2至3年97884.7629365.4330.00%

合计18444237.88996808.18

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

-

按单项计提坏16479215.916457245.8

31736461.71200000.00

账准备13

4

按信用风险特-

41065762.0-

征组合计提坏30186855.3996808.18

79882098.53

账准备6

-

57544977.9

合计6575147.3061923317.12196808.18

8

0

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同占应收账款和合应收账款坏账准单位名称额额资产期末余额同资产期末余额备和合同资产减

104南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

合计数的比例值准备期末余额武汉大洋晶典商

业发展有限责任3452986.333452986.3315.26%222774.40公司武汉市武昌区金

1435326.201435326.206.34%71766.31

融发展服务中心武汉九五卓耀酒

1200000.001200000.005.30%1200000.00

店管理有限公司广州市金溱物业

751583.42751583.423.32%37579.17

管理有限公司中电建物业管理

有限公司武汉分633517.78633517.782.80%31675.89公司

合计7473413.737473413.7333.02%1563795.77

3、合同资产

（1）合同资产情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值按组合计提预期信用损失的

合同资产：账2978274.42203556.382774718.043255374.63369546.292885828.34龄信用风险特征组合

合计2978274.42203556.382774718.043255374.63369546.292885828.34

（2）报告期内账面价值发生的重大变动金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

（3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例其

中：

按组合

29782203556277473255336954628858

计提坏100.00%6.83%100.00%11.35%

74.42.3818.0474.63.2928.34

账准备其

中：

组合29782100.00%2035566.83%2774732553100.00%36954611.35%28858

105南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

1：账龄74.42.3818.0474.63.2928.34

组合

29782203556277473255336954628858

合计100.00%100.00%

74.42.3818.0474.63.2928.34

按组合计提坏账准备：账龄组合

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

1年以内(含1年)1885421.1994271.065.00%

1至2年(含2年)1092853.23109285.3210.00%

2至3年(含3年)

3至4年(含4年)

4至5年(含5年)

5年以上

合计2978274.42203556.38

确定该组合依据的说明：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用□不适用

（4）本期合同资产计提减值准备情况本期变动金额项目上年年末余额期末余额

本期计提本期转回本期转销/核销其他变动按单项计提减值准备按信用风险特

征组合计提减369546.29-59425.78-106564.13203556.38值准备

合计369546.29-59425.78-106564.13203556.38

4、应收款项融资

（1）应收款项融资分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

云信4989275.34

融信5638013.23

合计10627288.57

5、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

其他应收款93994286.392244806474.02

合计93994286.392244806474.02

106南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

（1）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款101848256.51655666553.06

合作开发款1617908746.26

押金及保证金12500000.0055555821.73

其他100000.005696171.51

合计114448256.512334827292.56

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）5315635.72263391732.26

1至2年98199840.60438162353.64

2至3年728477.96878550332.66

3年以上10204302.23754722874.00

3至4年2704302.23573536354.43

4至5年7500000.006059502.74

5年以上175127016.83

合计114448256.512334827292.56

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例按单项1641916341

100541005478603

计提坏8.79%100.00%0.0069111.70.33%0.48%08746.

899.98899.9865.31

账准备5726其

中：

按组合

104393103999399469285882160610697

计提坏91.21%9.96%29.67%11.86%

356.53070.14286.39180.99453.23727.76

账准备其

中：

组合

104393103999399469285882160610697

1：账龄91.21%9.96%29.67%11.86%

356.53070.14286.39180.99453.23727.76

组合

1144482045393994233489002022448

合计100.00%100.00%

256.51970.12286.3927292.818.5406474.

107南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

5602

按单项计提坏账准备：重要的按单项计提坏账准备的其他应收款项

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由广州招赢房地

669945658.

产有限责任公

66

司重庆启润房地

302036096.

产开发有限公

13

司南京电建中储

283509000.

房地产有限公

00

司南京聚盛房地

207036710.

产开发有限公

36

司

武汉地产开发140630255.集团有限公司46湖北省农业生

20000000.0

产资料控股集3800000.00

0

团有限公司长沙京蓉房地

14751025.6

产开发有限公

5

司

张宗华410850.31410850.31

何云峰200000.00200000.00武汉市武昌区

295400.00295400.00

椰大拿饮品店重庆中渝高速

100000.00100000.00

公路有限公司博文兴华（北京）文化创意54115.0054115.00有限公司杭州扣扣仓商

业管理有限公3000000.003000000.00司中文发集团文

100000.00100000.00100.00%破产清算

化有限公司湖北循礼门饭

店有限责任公7500000.007500000.00100.00%预计无法收回司

陈钢2454899.982454899.98100.00%预计无法收回

16419691110054899.910054899.9

合计7860365.31

1.5788

按组合计提坏账准备：按信用风险特征组合计提坏账准备

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

1年以内(含1年)5215635.72260781.795.00%

1至2年(含2年)98199840.609819984.0610.00%

2至3年(含3年)728477.96218543.3930.00%

3至4年(含4年)249402.2599760.9040.00%

4至5年(含5年)

5年以上

108南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

合计104393356.5310399070.14

确定该组合依据的说明：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2025年1月1日余额82160453.237860365.3190020818.54

2025年1月1日余额

在本期

——转入第三阶段-3736469.993736469.99

本期计提2908437.8520618503.5323526941.38

其他变动-74669820.94-18423968.86-93093789.80

2025年12月31日余

10399070.1410054899.9820453970.12

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

-

按单项计提坏20618503.510054899.9

7860365.3118423968.8

账准备38

6

按信用风险特-

82160453.210399070.1

征组合计提坏2908437.8574669820.9

34

账准备4

-

90020818.523526941.320453970.1

合计93093789.8

482

0

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例

109南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

华润置地控股有

往来款97047889.071-2年84.80%9704788.91限公司湖北循礼门饭店

保证金7500000.004-5年6.55%7500000.00有限责任公司广州市金溱物业

保证金5000000.001年以内4.37%250900.00管理有限公司

陈钢往来款2454899.983-4年2.14%2454899.98

1年以内6548.98

湖北森南房地产

往来款1036380.72元；1年以上0.91%303826.89有限公司

1029831.74元。

合计113039169.7798.77%20214415.78

6）因资金集中管理而列报于其他应收款

单位：元

其他说明：

6、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内499751.93100.00%25427569.0381.76%

1至2年5442314.7217.50%

2至3年228814.040.74%

合计499751.9331098697.79

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

无。

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况占预付款项期末余额合预付对象期末余额

计数的比例(%)

荆州市天然气发展有限责任公司250369.4950.10

武汉喆侃工程有限公司81804.3516.37

中视卫星电视节目有限责任公司33775.706.76

安美微客互联网科技有限公司19025.163.81

杭州东方网升科技股份有限公司16052.363.21

合计401027.0680.25

其他说明：

7、存货

1、存货分类

110南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

期末余额上年年末余额

类别存货跌价准备存货跌价准备/

账面余额/合同履约成账面价值账面余额合同履约成本减账面价值本减值准备值准备库存

22347807.997431753.8614916054.133200558583.61454542842.222746015741.39

商品其

中：

21429005.567431753.8613997251.703199148722.32454542842.222744605880.10

开发产品出租

开发20213412.54-20213412.544123595174.19-4123595174.19产品在产

--3078139548.33261263602.062816875946.27品其

中：

--3078139548.33261263602.062816875946.27开发成本合同

履约3134096.57-3134096.57917925.94-917925.94成本

合计45695317.107431753.8638263563.2410403211232.07715806444.289687404787.79项期末余额上年年末余额目账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值开发

3078139548.33261263602.062816875946.27

成本开发

41642418.107431753.8634210664.247322743896.51454542842.226868201054.29

产品合

41642418.107431753.8634210664.2410400883444.84715806444.289685077000.56

计

（1）开发成本项目名称期初余额本期增加金额本期减少金额其他减少期末余额重庆高新

796183224.42124658577.85512323254.40408518547.87

泷悦长安重庆清韵

698045353.1861401227.37524529515.95234917064.60

阶庭重庆西永

728770479.98151386571.96880157051.94

泷悦长安重庆洺悦

18632693.4818632693.48

芳华

111南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

长沙泷悦

28423081.2528423081.25

长安武汉洺悦

713536881.85713536881.85

华府二期荆州南国

113180527.65113180527.65

城市广场重庆泷悦

681398.13681398.13

华府成都泛悦

606343.25606343.25

城市广场武汉铭悦

163206.42163206.42

华府

合计3078139548.33357530018.461085359492.882350310073.91

（2）开发产品竣工项目名称上年年末余额本期增加金额本期减少金额期末余额时间

武汉南国花郡19419840.2819419840.28

武汉南国 SOHO 6750000.00 6750000.00武汉风华天

3694927.921685762.642009165.28

城

武汉中央花园26118.3526118.35成都泛悦城市

222596504.05606343.25223202847.30

广场

重庆洺悦府210658298.44210658298.44武汉洺悦华府

261267293.91261267293.91

二期

成都泛悦国际85600144.1485600144.14

重庆泷悦华府222432416.35681398.13223113814.48

武汉洺悦华府685959180.68163206.42686122387.10

武汉泷悦华府137448326.38137448326.38

武汉洺悦府169446214.50169446214.50

南京雍澜和府35107475.2435107475.24

武汉洺悦芳华108660512.65108660512.65荆州南国城市

27617211.4327617211.43

广场

武汉雄楚广场3534931.833534931.83

长沙泷悦长安801629077.9828423081.25830052159.23

重庆洺悦芳华144495245.4918632693.48163127938.97

重庆清韵阶庭39430330.90524529515.95563959846.85重庆高新泷悦

13374671.80512323254.40525697926.20

长安

合计3199148722.321085359492.884263079209.6421429005.56

注：南湖花郡车位存在销售合同履约争议，相关争议事项尚在处理中。

112南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

（3）出租开发产品本期增加金项目名称上年年末余额本期减少金额其他减少金额期末余额额

成都泛悦城市广场1193979612.02-12777440.111160988759.3720213412.54

成都泛悦国际164409340.54-5140590.18159268750.36-

王家墩 k3 项目 187760204.73 - 5524643.19 182235561.54 -

泛悦·南国中心2422566883.55-81884205.472340682678.08-

襄阳南国城市广场154879133.35-4698617.99150180515.36-

合计4123595174.19-110025496.943993356264.7120213412.54

2、存货跌价准备及合同履约成本减值准备

本期增加金额本期减少金额类别上年年末余额期末余额计提其他转回或转销其他

开发成本：

重庆高新泷

14949796.2214949796.22

悦长安武汉洺悦华

246313805.84246313805.84

府二期

开发产品：

成都泛悦城

5635257.695635257.69

市广场

重庆洺悦府73366325.8273366325.82武汉洺悦华

92756457.6692756457.66

府二期成都泛悦国

14797388.25329022.4614468365.79

际重庆泷悦华

21872819.3521872819.35

府武汉洺悦华

208192084.4512807061.26195385023.19

府武汉泷悦华府

武汉洺悦府7619867.347619867.34南京雍澜和

2653723.742176638.70477085.04

府武汉洺悦芳

23700729.56892963.1222807766.44

华重庆洺悦芳

3948188.363948188.36

华武汉南国花

6851588.676851588.67

郡

武汉风华天580165.19580165.19

113南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

城

合计715806444.287431753.8616205685.54699600758.747431753.86

注：本期其他变动主要系将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中国电建地产集团有限公司下属子公司上海泷临置业有限公司所致。

公司存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值是指存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。于2025年12月31日，公司为对项目开发产品及在建开发项目的可变现净值进行测试并计提相应存货跌价准备，特聘请评估机构对公司合并范围内存在减值迹象的存货进行评估，并出具以财务报告为目的进行减值测试涉及的存货资产评估报告，根据评估报告计提减值准备。

8、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

合同取得成本34393460.14

预缴税金及待抵扣增值税2434611.53388707989.91

合计2434611.53423101450.05

其他说明：

9、其他权益工具投资

单位：元指定为以公允价值本期计入本期计入本期末累本期末累本期确认计量且其其他综合其他综合计计入其计计入其项目名称期末余额期初余额的股利收变动计入收益的利收益的损他综合收他综合收入其他综合得失益的利得益的损失收益的原因中电建路桥集团杭

州萧山城531364.1531364.1市建设发55展有限公司

531364.1531364.1

合计

55

本期存在终止确认

单位：元项目名称转入留存收益的累计利得转入留存收益的累计损失终止确认的原因分项披露本期非交易性权益工具投资

单位：元指定为以公允其他综合收益价值计量且其其他综合收益确认的股利收项目名称累计利得累计损失转入留存收益变动计入其他转入留存收益入的金额综合收益的原的原因因

其他说明：

114南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

10、长期应收款

（1）长期应收款情况

单位：元期末余额期初余额项目折现率区间账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

分期收款提9359135.9359135.

3.5%

供劳务0808

9359135.9359135.

合计

0808

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例其

中：

按组合

9359193591

计提坏100.00%

35.0835.08

账准备其

中：

信用风险组合9359193591

100.00%

1（账龄35.0835.08组合）

9359193591

合计100.00%

35.0835.08

按组合计提坏账准备：账龄组合

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

1年以内9359135.08

合计9359135.08

确定该组合依据的说明：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2025年1月1日余额

在本期各阶段划分依据和坏账准备计提比例

115南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

（4）本期实际核销的长期应收款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的长期应收款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

长期应收款核销说明：

11、长期股权投资

单位：元本期增减变动期初权益宣告期末减值减值被投余额准备法下其他发放余额准备

资单（账其他计提期初追加减少确认综合现金

（账位面价权益减值其他期末余额投资投资的投收益股利面价变动准备余额值）资损调整或利值）益润

一、合营企业重庆启润

--房地1714

34901365

产开8783

84927934

发有3.12.300.82限公司广州招赢

--房地60802523

20325876

产有00009401

22887771

限责0.002.18.251.75任公司武汉

116南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

双联创和置业有限公司

--

77942523

55237242

小计87839401

07805705

3.122.18.552.57

二、联营企业南京智盛

--房地49314410

14394475

产开17760000

675.7808

发有2.88.00

497.39

限公司长沙京蓉

-房地19901068

2096

产开0434522.

8956

发有.1149.60限公司南京悦霖

-房地4028

48864028

产开5093.709980

发有.36.06限公司南京

--锦华9849

10039749

置业5905

517.2387

有限.51

78.73

公司武汉

洺悦--

2651

房地18372468

9633

产有32752305

5.06

限公.399.67司重庆澋悦

-房地11693376

8314

产开12927531

5392

发有4.02.25.77限公司南京电建

-中储633868392117

4220

房地000.1587940.

059.

产有00.8749

51

限公司

深圳5845--

117南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

市国201013685831

润金8.52015.5209

海房483.04地产有限公司北京海赋私募34153964

76522160

基金245.447.

01.8800.00

管理6452有限公司

-

1628-

68394431358814363964

1811077

小计158760005471304447.

809.11132.87.00.74564.452

05.35

9

-

2407-

32074431358821603964

6691629

合计856060005471561447.

642.24210

0.05.00.74617.052

25.90

6

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因不适用。

公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因不适用。

其他说明：

12、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

单位：元

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额3042310562.663042310562.66

2.本期增加金额18586507.0718586507.07

（1）外购2575032.512575032.51

（2）存货\

16011474.5616011474.56

固定资产\在建工程转

118南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额3044950006.693044950006.69

（1）处置

（2）其他转

3044950006.693044950006.69

出

4.期末余额15947063.0415947063.04

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额288727058.71288727058.71

2.本期增加金额106730456.78106730456.78

（1）计提或

106730456.78106730456.78

摊销

3.本期减少金额393933561.48393933561.48

（1）处置

（2）其他转

393933561.48393933561.48

出

4.期末余额1523954.011523954.01

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额11013677.3011013677.30

（1）计提11013677.3011013677.30

3.本期减少金额11013677.3011013677.30

（1）处置

（2）其他转

11013677.3011013677.30

出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值14423109.0314423109.03

2.期初账面价值2753583503.952753583503.95

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

119南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

其他说明：

（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：

单位：元公允价值报告期租期初公允期末公允公允价值变动原因项目名称地理位置竣工时间建筑面积金收入价值价值变动幅度及报告索引公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产

□是□否公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产

□是□否

（3）转换为投资性房地产并采用公允价值计量

单位：元转换前核算科对其他综合收项目金额转换理由审批程序对损益的影响目益的影响

（4）未办妥产权证书的投资性房地产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书原因

其他说明：

无。

13、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产2395453.24452775634.39固定资产清理

合计2395453.24452775634.39

（1）固定资产情况

单位：元项目房屋及建筑物机器设备运输工具办公设备及其他合计

一、账面原值：

1.期初余额578319295.831925040.246390138.5714761311.94601395786.58

2.本期增加189982.931254053.341444036.27

120南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

金额

（1）购

189982.931254053.341444036.27

置

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少

578229043.83957612.133137037.975829186.28588152880.21

金额

（1）处置或报废

（2）其他578229043.83957612.133137037.975829186.28588152880.21

4.期末余额90252.001157411.043253100.6010186179.0014686942.64

二、累计折旧

1.期初余额128658842.401448377.925647889.6912865042.18148620152.19

2.本期增加

14205967.96114182.3523199.66597051.6114940401.58

金额

（1）计

14205967.96114182.3523199.66597051.6114940401.58

提

3.本期减少

142777509.60452499.872583387.725455667.18151269064.37

金额

（1）处置或报废

（2）其他142777509.60452499.872583387.725455667.18151269064.37

4.期末余额87300.761110060.403087701.638006426.6112291489.40

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加

3607682.746085.853613768.59

金额

（1）计

3607682.746085.853613768.59

提

3.本期减少

3607682.746085.853613768.59

金额

（1）处置或报废

（2）其他3607682.746085.853613768.59

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面

2951.2447350.64165398.972179752.392395453.24

价值

2.期初账面

449660453.43476662.32742248.881896269.76452775634.39

价值

（2）暂时闲置的固定资产情况

单位：元

121南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

项目账面原值累计折旧减值准备账面价值备注

（3）通过经营租赁租出的固定资产

单位：元项目期末账面价值

（4）未办妥产权证书的固定资产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因

其他说明：

（5）固定资产的减值测试情况

□适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

其他说明：

根据公司聘请的评估机构对本公司出具以财务报告为目的进行减值测试涉及的使用权资产评估报告计提减值准备。

14、使用权资产

（1）使用权资产情况

单位：元项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额3975214427.683975214427.68

2.本期增加金额48405153.1048405153.10

新增租赁48405153.1048405153.10

3.本期减少金额3700196583.643700196583.64

处置1536112.771536112.77

其他3698660470.873698660470.87

4.期末余额323422997.14323422997.14

二、累计折旧

1.期初余额1608911822.251608911822.25

2.本期增加金额281457970.83281457970.83

（1）计提281457970.83281457970.83

122南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

3.本期减少金额1774081215.261774081215.26

（1）处置1536112.771536112.77

其他1772545102.491772545102.49

4.期末余额116288577.82116288577.82

三、减值准备

1.期初余额896060292.35896060292.35

2.本期增加金额150326124.32150326124.32

（1）计提150326124.32150326124.32

3.本期减少金额968692958.86968692958.86

（1）处置

其他968692958.86968692958.86

4.期末余额77693457.8177693457.81

四、账面价值

1.期末账面价值129440961.51129440961.51

2.期初账面价值1470242313.081470242313.08

注：本期减少中的其他变动主要系将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中国电建地产集团有限公司下属子公司上海泷临置业有限公司所致。

（2）使用权资产的减值测试情况

本公司聘请评估机构根据租赁市场预期租金收入、出租率以及预期运营年限等情况，测试使用权资产的可收回金额，并计提减值准备。

本公司基于对市场趋势的合理预期，参照本公司已有的同类项目租金调整的实际数据，对使用权资产进行了减值测试，确保了测试结果能够准确反映当前市场条件下公司使用权资产的实际价值及未来现金流潜力。

根据公司聘请的评估机构对本公司出具以财务报告为目的进行减值测试涉及的使用权资产评估报告计提减值准备。

15、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元项目土地使用权专利权非专利技术软件合计

一、账面原值

1.期初余额5409650.935409650.93

2.本期增加

402358.49402358.49

金额

（1）购

402358.49402358.49

置

（2）内部研发

（3）企业合并增加

3.本期减少

4233093.924233093.92

金额

（1）处

123南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

置

其他4233093.924233093.92

4.期末余额1578915.501578915.50

二、累计摊销

1.期初余额3775970.973775970.97

2.本期增加

344499.75344499.75

金额

（1）计

344499.75344499.75

提其他

3.本期减少

3427732.263427732.26

金额

（1）处置

其他3427732.263427732.26

4.期末余额692738.46692738.46

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加

金额

（1）计提

3.本期减少

金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面

886177.04886177.04

价值

2.期初账面

1633679.961633679.96

价值

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0.00%。

（2）确认为无形资产的数据资源

□适用□不适用

（3）未办妥产权证书的土地使用权情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因

其他说明：

截至2025年12月31日，不存在未办妥产权证书的土地使用权情况。

124南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

（4）无形资产的减值测试情况

□适用□不适用

16、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

泛悦*南国广场

3991257.931660434.25708615.954943076.23（汉西店）改造

泛悦*南国中心一

4859682.63514835.094344847.54

期改造

泛悦坊*都会店改

1799202.42392972.00288715.931903458.49

造

泛悦 MALL*南湖

4323550.82600747.843722802.98

店改造

泛悦*南国广场

59067459.575542931.447999294.8456611096.17

（B 馆）改造

泛悦 MALL*长虹

2076748.791524963.11417415.733184296.17

店改造

武汉-泛悦汇·昙

3680862.121382427.19524280.784539008.53

华林改造

泛悦汇*科华店改

4182151.451535741.541292932.294424960.70

造

泛悦汇*KA 街改

3392059.562298809.99588035.095102834.46

造小龟山产业园首

16079872.63-709149.031726243.8213644479.78

开区改造

泛悦 Mall*雄楚

42309914.432891409.697671891.7637529432.36

广场改造

泛悦 MALL*北都

8638867.08778035.071177752.478239149.68

店改造南国大家装荆州

622935.92937329.86159550.721400715.06

店改造

泛悦 Mall*城市

广场办公区域改702620.78945720.85470052.701178288.93造

南国悦公馆改造215269.9128189.97187079.94小龟山产业园大

91674008.4982086.1610447835.3081308259.35

区改造

其他零星改造940812.97201498.03196276.25946034.75上海泷悦蓝湾

1592544.9985254.001507290.99

(0902)项目

合计248557277.5021057755.1434897920.53138257081.9996460030.12

其他说明：

注：本期减少中的其他变动主要系将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中国电建地产集团有限公司下属子公司上海泷临置业有限公司所致。

125南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

17、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备203556.3850889.1021648303.125412075.79

信用减值损失1051116.58262779.1551254360.6012813590.15

租赁负债300880175.7875220043.911992880041.95498220010.50

合计302134848.7475533712.162065782705.67516445676.44

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

使用权资产207134419.3151783604.831495966459.25373991614.82

合计207134419.3151783604.831495966459.25373991614.82

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资项目债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额

递延所得税资产51783604.8323750107.33373991614.82142454061.62

递延所得税负债51783604.83373991614.82

（4）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异147158592.52271548478.54

可抵扣亏损2031323069.515542424849.34

合计2178481662.035813973327.88

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

2025年765986268.41

2026年257015050.141423620110.27

2027年473718794.851315481082.19

2028年483476455.681322075247.24

2029年191376512.71715262141.23

2030年625736256.13

合计2031323069.515542424849.34

126南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

其他说明：

18、其他非流动资产

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值中信建投证券股份有限公司

266000000.266000000.266000000.266000000.

昙华林类

00000000

Reits 项目认缴款

其他长期资产2345266.182345266.18

266000000.266000000.268345266.268345266.

合计

00001818

其他说明：

19、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况因保证金受限

149191.4

7元:因按

按揭担揭担保受

241777.0241777.0银行账户50465535046553保、保证限

货币资金冻结

00冻结受限5.435.43金、司法2352987

冻结等1.97元:因其他原因受限

2678647

1.99元

27561392756139

存货抵押借款抵押

917.35917.35

投资性房13018151301815抵押借款抵押

地产933.61933.61

241777.0241777.041084214108421

合计

00386.39386.39

其他说明：

20、应付票据

单位：元种类期末余额期初余额

商业承兑汇票91837870.36

合计91837870.36

本期末已到期未支付的应付票据总额为元，到期未付的原因为。

127南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

21、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

工程款1967322.07935357562.98

监理费940245.28

设计营销及其他55299266.26193935715.14

合计57266588.331130233523.40

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

其他说明：

（3）是否存在逾期尚未支付中小企业款项的情况是否属于大型企业

□是□否

22、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

其他应付款92251534.3913255090726.70

合计92251534.3913255090726.70

（1）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

往来款74955350.2912930521514.77

拆迁补偿款53824225.75

保证金17292584.10132374231.72

不可预见费89008759.99

物业维修基金、押金3600.0049361994.47

合计92251534.3913255090726.70

2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

其他说明：

128南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

23、预收款项

（1）预收款项列示

单位：元项目期末余额期初余额

租金及其他9913845.5145750947.03

合计9913845.5145750947.03

（2）账龄超过1年或逾期的重要预收款项

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

单位：元项目变动金额变动原因

24、合同负债

单位：元项目期末余额期初余额

预收售房款903134062.15

物管费10357180.0217702333.13

材料款449268.08

装修费221949.05

合计10357180.02921507612.41账龄超过1年的重要合同负债

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

重庆高新泷悦长安-332443001.84结转收入

重庆清韵阶庭-166677864.23结转收入

重庆西永泷悦长安-608748194.96重大资产出售

重庆高新泷悦长安-260011976.21重大资产出售

合计-1367881037.24——

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

预售金额前五的项目收款信息：

单位：元序号项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例

2024年06月30

1长沙泷悦长安9318595.77日

2 南京 G14 项目 12632903.30

重庆高新泷悦长2025年12月31

3357741680.90

安日

2024年04月30

4重庆清韵阶庭166648085.14日

5重庆西永泷悦长329787908.172026年11月25

129南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

安日

25、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬3472880.21141861197.84126823129.3818510948.67

二、离职后福利-设定

925169.3812050819.4912975988.87

提存计划

合计4398049.59153912017.33139799118.2518510948.67

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴

2021168.29113832502.8698886764.0316966907.12

和补贴

2、职工福利费22570.005530094.124559859.66992804.46

3、社会保险费13242.687288418.697301661.37

其中：医疗保险

6206509.856206509.85

费工伤保险

13242.68316176.42329419.10

费生育保险

358626.43358626.43

费

其他407105.99407105.99

4、住房公积金7221.5210022146.4410026896.962471.00

5、工会经费和职工教

1408677.721981682.072914173.02476186.77

育经费

8、其他短期薪酬3206353.663133774.3472579.32

合计3472880.21141861197.84126823129.3818510948.67

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险893709.4410849975.6011743685.04

2、失业保险费31459.94759750.42791210.36

3、企业年金缴费441093.47441093.47

合计925169.3812050819.4912975988.87

其他说明：

26、应交税费

单位：元

130南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

项目期末余额期初余额

增值税4225908.923676158.41

消费税0.000.00

企业所得税213010.541414261.19

个人所得税203716.78370470.98

城市维护建设税231230.601334293.45

教育费附加及地方教育费附加165164.71859258.76

房产税13389763.642656390.40

土地使用税20430.45601198.71

印花税35256.0286384.70

土地增值税2352133.57

合计18484481.6613350550.17

其他说明：

27、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款1136874500.00

一年内到期的租赁负债90849095.88731073420.41

一年内到期的长期借款应计利息9777884.14

合计90849095.881877725804.55

其他说明：

28、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

待转销项税额806122.6898474350.29

合计806122.6898474350.29

短期应付债券的增减变动：

单位：元按面溢折债券票面发行债券发行期初本期值计本期期末是否面值价摊名称利率日期期限金额余额发行提利偿还余额违约销息合计

其他说明：

29、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

131南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

抵押借款1620740000.00

保证借款556848000.00

合计2177588000.00

长期借款分类的说明：

其他说明，包括利率区间：

30、租赁负债

单位：元项目期末余额期初余额

租赁付款额357137357.433139834021.12

未确认融资费用-56257181.65-394832537.17

一年内到期的租赁负债-90849095.88-731073420.41

合计210031079.902013928063.54

其他说明：

31、预计负债

单位：元项目期末余额期初余额形成原因

未决诉讼4467643.24

其他45900000.00预计解约损失

合计45900000.004467643.24

其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：

32、股本

单位：元

本次变动增减（+、-）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

17342151734215

股份总数

770.00770.00

其他说明：

33、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本溢

1279703445.654609802874.705889506320.35

价）

其他资本公积18045375.3918045375.39

合计1297748821.044609802874.7018045375.395889506320.35

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本期资本公积变动4591757499.31元，变动原因主要系：

（1）南国置业母公司因房地产开发业务相关资产及负债重大资产出售交易而产生的资本公积、盈余公积与未分配利润三

132南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

者所有者权益结构内部调整799720815.74元；

（2）本期将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东电建地产实际控制的下属子公司上海泷临置业有限公司，相应对价与该资产组账面价值差异3792036683.57元计入资本公积；

（3）本期将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债重大资产出售交易导致资本公积内部其他资本公积与资本溢价结

构调整18045375.39元。

34、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积265131520.32265131520.32

合计265131520.32265131520.32

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

盈余公积本期减少主要系本期将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东所产生的变动。

35、未分配利润

单位：元项目本期上期

调整前上期末未分配利润-5050244991.72-2812159764.18

调整后期初未分配利润-5050244991.72-2812159764.18

加：本期归属于母公司所有者的净利

-1804354828.99-2238085227.54润

减：其他534589295.42

期末未分配利润-7389189116.13-5050244991.72

调整期初未分配利润明细：

1）、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0.00元。

2）、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0.00元。

3）、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0.00元。

4）、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0.00元。

5）、其他调整合计影响期初未分配利润0.00元。

使用资本公积弥补亏损详细情况说明：

36、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1118575798.261548703525.022969629754.903464680508.26

合计1118575798.261548703525.022969629754.903464680508.26

公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值

□是□否

133南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元项目本年度具体扣除情况上年度具体扣除情况详见收入扣除专项报详见收入扣除专项报

营业收入金额1118575798.262969629754.90告告营业收入扣除项目合详见收入扣除专项报详见收入扣除专项报

3272450.079078095.62

计金额告告营业收入扣除项目合详见收入扣除专项报详见收入扣除专项报

计金额占营业收入的0.29%0.31%告告比重

一、与主营业务无关的业务收入

6.未形成或难以形成

详见收入扣除专项报详见收入扣除专项报

稳定业务模式的业务3272450.079078095.62告告所产生的收入。

与主营业务无关的业详见收入扣除专项报详见收入扣除专项报

3272450.079078095.62

务收入小计告告

二、不具备商业实质的收入不具备商业实质的收详见收入扣除专项报详见收入扣除专项报

0.000.00

入小计告告

三、与主营业务无关详见收入扣除专项报详见收入扣除专项报

或不具备商业实质的0.000.00告告其他收入详见收入扣除专项报详见收入扣除专项报

营业收入扣除后金额1115303348.192960551659.28告告

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1分部2合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本

1118575154870311185751548703

业务类型

798.26525.02798.26525.02

其中：

6434971702359664349717023596

物业销售

29.5276.4629.5276.46

物业出租

4317985784588443179857845884

及物业管

90.9250.5690.9250.56

理

酒店运营43280077.617553943280077.6175539

及其他828.00828.00按经营地1118575154870311185751548703

区分类798.26525.02798.26525.02

其中：

5006669504968250066695049682

重庆

25.4878.1225.4878.12

4410928788123044109287881230

湖北

43.2880.7343.2880.73

9947598116357599475981163575

湖南

0.7275.030.7275.03

5127711106137051277111061370

四川

7.8962.267.8962.26

3494920462181034949204621810

河北.02.89.02.89

134南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

3241815581690332418155816903

浙江.42.38.42.38

748294.12349870748294.12349870

北京

4.244.24

1369231177152613692311771526

江苏

4.955.604.955.60

4885586261367848855862613678

上海.36.77.36.77市场或客户类型

其中：

合同类型

其中：

按商品转

1118575154870311185751548703

让的时间

798.26525.02798.26525.02

分类

其中：

在某一时6496042713449664960427134496

点确认11.9847.6111.9847.61在某一时4689715835253846897158352538

段内确认86.2877.4186.2877.41按合同期限分类

其中：

按销售渠1118575154870311185751548703

道分类798.26525.02798.26525.02

其中：

1112290154024111122901540241

直销

083.97644.03083.97644.03

6285714846188062857148461880

包销.29.99.29.99

1118575154870311185751548703

合计

798.26525.02798.26525.02

与履约义务相关的信息：

公司承担的预公司提供的质履行履约义务重要的支付条公司承诺转让是否为主要责项目期将退还给客量保证类型及的时间款商品的性质任人户的款项相关义务其他说明

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为0.00元，其中，0.00元预计将于/年度确认收入，0.00元预计将于/年度确认收入，0.00元预计将于/年度确认收入。

合同中可变对价相关信息：

重大合同变更或重大交易价格调整

单位：元项目会计处理方法对收入的影响金额

135南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

其他说明：

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

报告期内确认收入金额前五的项目信息：

单位：元序号项目名称收入金额

1重庆高新泷悦长安332443001.84

2重庆清韵阶庭166677864.23

3长沙泷悦长安96320680.73

4武汉洺悦华府一期24099221.09

5南京雍澜和府13692314.95

37、税金及附加

项目本期金额上期金额

土地增值税97267903.98-91452909.36

房产税38602680.4113911320.61

车船税720.00510.00

土地使用税4709839.875532451.02

城市维护建设税4093906.539683491.90

教育费附加及地方教育费附加2929767.516127491.46

印花税4904490.602603820.97

其他909572.385702026.06

合计153418881.28-47891797.34

38、管理费用

项目本期金额上期金额

职工薪酬78544437.8571632487.47

专业服务费52071544.5216207083.27

差旅费1408894.801221130.24

办公费598056.19973006.98

折旧费598841.84523790.77

会议费9905.639905.66

软件使用费5987767.292860809.37

业务招待费182401.20165899.30

无形资产摊销346277.7958313.16

品牌宣传费9920.0017440.38

保洁费136620.00152040.00

其他13913425.598070468.38

合计153808092.70101892374.98

39、销售费用

项目本期金额上期金额

广告宣传及市场活动费21985900.6521085119.83

销售代理费50814825.2893685663.41

物业费9399025.9111251858.79

办公费257055.54539356.26

其他5333320.081350225.17

136南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

项目本期金额上期金额

合计87790127.46127912223.46

40、财务费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息费用669424634.44586200771.21

其中：租赁负债利息费用97378757.38111375886.61

减：利息收入40420663.4619129325.43

其他780684.965784267.59

合计629784655.94572855713.37

其他说明：

41、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

稳岗补贴149478.80401608.00

进项税加计抵减77698.12

代扣个人所得税手续费101205.91109290.04

直接减免的增值税7440.658328.14

南湖街道一刻钟便民奖励补贴350000.00

债务重组收益4987519.03

水电费补贴7458.60

政府补助209483.02

合计5455127.41954382.90

42、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-160979324.60-189474884.09

处置长期股权投资产生的投资收益6488507.12537710818.19

其他-182592.96-1770832.68

合计-154673410.44346465101.42

其他说明：

43、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失-6575147.30-22564333.11

其他应收款坏账损失-23526941.38-40407736.25

合计-30102088.68-62972069.36

其他说明：

137南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

44、资产减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

一、存货跌价损失及合同履约成本减

-7431753.86-310783410.36值损失

二、长期股权投资减值损失-35885471.74-320785600.05

三、投资性房地产减值损失-11013677.30

四、固定资产减值损失-3613768.59

十一、合同资产减值损失59425.78-225029.02

十二、其他-150326124.32-716679330.83

合计-208211370.03-1348473370.26

其他说明：

本期其他为使用权资产减值损失。

45、资产处置收益

单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

非流动资产处置利得-1989.28

46、营业外收入

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

政府补助1288255.00

违约金赔偿及罚款收入5512151.993792000.365512151.99

无需支付的款项5188340.338850860.255188340.33

其他3444116.29561975.303444116.29

合计14144608.6114493090.9114144608.61

其他说明：

47、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

违约金赔偿支出40550511.9017580068.9340550511.90

税收滞纳金1496757.15868933.851496757.15

其他524239.66100120.79524239.66

合计42571508.7118549123.57

其他说明：

138南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

48、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用35342757.2941106539.12

递延所得税费用-6121081.96-1036170.78

合计29221675.3340070368.34

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额-1870888125.98

按法定/适用税率计算的所得税费用-467722031.50

非应税收入的影响32353617.15

不可抵扣的成本、费用和损失的影响13351043.90

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-34374.94本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣

451273420.72

亏损的影响

所得税费用29221675.33

其他说明：

49、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息收入1358866.824420908.88

收到的保证金及押金24541832.4637281820.85

收到的往来款及其他827567539.58748197003.97

合计853468238.86789899733.70

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

支付的销售费用、管理费用66749796.8480160107.92

银行手续费43161.201704878.53

支付的往来款及其他712491730.942122007668.56

合计779284688.982203872655.01

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

139南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

（2）与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收回对参股公司的借款136580000.00213684646.20

收到对参股公司的借款利息10437704.6313942335.38

其他128642.06

合计147017704.63227755623.64收到的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收到的其他与投资活动有关的现金说明：

支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额处置子公司收到的现金净额负数重分

329970175.24287213980.33

类

其他45315.91

合计330015491.15287213980.33支付的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

支付的其他与投资活动有关的现金说明：

（3）与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收股东借款45628000.00717006694.64

合计45628000.00717006694.64

收到的其他与筹资活动有关的现金说明：

支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

融资费用5883235.12

租赁负债支付的现金401622941.51468252084.68

归还股东借款146428000.00675000000.00

归还子公司小股东款项450310000.00

合计548050941.511599445319.80

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用□不适用

140南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

（4）以净额列报现金流量的说明项目相关事实情况采用净额列报的依据财务影响

（5）不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

50、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量

净利润-1900109801.31-2357973613.41

加：资产减值准备208211370.031348473370.26

固定资产折旧、油气资产折

121670858.36123967942.51

耗、生产性生物资产折旧

使用权资产折旧281457970.83444701915.53

无形资产摊销344499.75216204.72

长期待摊费用摊销34897920.5342619976.19

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号1989.28填列）固定资产报废损失（收益以“－”号填列）公允价值变动损失（收益以“－”号填列）财务费用（收益以“－”号填

669424634.44697576657.82

列）投资损失（收益以“－”号填

154673410.44-346465101.42

列）递延所得税资产减少（增加以-6139668.21-1021805.43“－”号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）存货的减少（增加以“－”号

679308142.193189947388.65

填列）经营性应收项目的减少（增加

245664095.06124577867.13以“－”号填列）经营性应付项目的增加（减少

73342681.55-4300384863.65以“－”号填列）

其他30102088.6862972069.36

经营活动产生的现金流量净额592848202.34-970790002.46

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资

活动债务转为资本

141南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额168383736.38537129076.96

减：现金的期初余额537129076.962351086845.90

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-368745340.58-1813957768.94

（2）本期支付的取得子公司的现金净额

单位：元金额

其中：

其中：

其中：

其他说明：

（3）本期收到的处置子公司的现金净额

单位：元金额

本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物1.00

其中：

房地产开发、租赁业务相关资产及负债1.00

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物329970176.24

其中：

房地产开发、租赁业务相关资产及负债329970176.24

其中：

处置子公司收到的现金净额-329970175.24

其他说明：本期处置子公司主要系将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中国电建地产集团有限

公司下属子公司上海泷临置业有限公司、中文发公司破产清算所致。本期收到的处置子公司现金净额已重分类至支付的其他与投资活动有关的现金列示。

（4）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金168383736.38537129076.96

其中：库存现金48182.0053844.00

可随时用于支付的银行存款167756814.09537039830.80可随时用于支付的其他货币资

578740.2935402.16

金

三、期末现金及现金等价物余额168383736.38537129076.96

142南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

（5）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况

单位：元仍属于现金及现金等价物的项目本期金额上期金额理由

（6）不属于现金及现金等价物的货币资金

单位：元不属于现金及现金等价物的项目本期金额上期金额理由

其他说明：

（7）其他重大活动说明

51、所有者权益变动表项目注释

说明对上年年末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

52、租赁

（1）本公司作为承租方

□适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用□不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用□不适用涉及售后租回交易的情况项目本期金额上期金额

租赁负债的利息费用97378757.38111375886.61

与租赁相关的总现金流出401622941.51474135319.80

（2）本公司作为出租方作为出租人的经营租赁

□适用□不适用

单位：元

其中：未计入租赁收款额的可变租赁项目租赁收入付款额相关的收入

经营租赁收入280895871.440作为出租人的融资租赁

□适用□不适用未来五年每年未折现租赁收款额

□适用□不适用

143南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

本期金额（元）

经营租赁收入280895871.44

（3）作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用□不适用

53、其他

八、合并范围的变更

1、反向购买

交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照

权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：

2、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□是□否

单位：元处置丧失与原价款控制子公与处权之丧失丧失司股置投按照日合控制控制权投资对公允并财权之权之资相应的丧失价值务报丧失丧失丧失丧失日合日合关的合并控制重新表层控制控制控制丧失控制并财并财其他子公财务权之计量面剩权时权时权时控制权时务报务报综合司名报表日剩剩余余股点的点的点的权的点的表层表层收益称层面余股股权权公处置处置处置时点判断面剩面剩转入享有权的产生允价价款比例方式依据余股余股投资该子比例的利值的权的权的损益公司得或确定账面公允或留净资损失方法价值价值存收产份及主益的额的要假金额差额设武汉大本

2025

营商控制

100.0出售年11

业管权转0.00%

0%股权月30

理有移日限公司武汉南国

2025

洪广控制

100.0出售年12

置业权转0.00%

0%股权月01

发展移日有限公司

144南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

武汉临江荣城2025控制

房地80.00出售年11权转0.00%

产开%股权月30移发有日限公司武汉临江悦城2025控制

房地80.00出售年11权转0.00%

产开%股权月30移发有日限公司长沙悦汉2025控制

房地100.0出售年11权转0.00%

产有0%股权月30移限公日司湖北南国2025控制

创新80.00出售年11权转0.00%

置业%股权月30移有限日公司武汉南国

2025

融汇控制

51.00出售年12

商业权转0.00%

%股权月01有限移日责任公司成都泛悦北城2025控制

房地41.00出售年11权转0.00%

产开%股权月30移发有日限公司成都中电建海2025控制

赋房51.02出售年11权转0.00%

地产%股权月30移开发日有限公司重庆泛悦2025控制

房地100.0出售年11权转0.00%

产开0%股权月30移发有日限公

145南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

司武汉南国2025控制

商业100.0出售年11权转0.00%

发展0%股权月30移有限日公司襄阳南国

2025

商业控制

100.0出售年11

发展权转0.00%

0%股权月30

有限移日责任公司武汉南国2025控制

洪创100.0出售年11权转0.00%

商业0%股权月30移有限日公司荆州南国2025控制

商业100.0出售年11权转0.00%

发展0%股权月30移有限日公司武汉熙悦2025控制

房地51.00出售年12权转0.00%

产有%股权月01移限公日司重庆六真

2025

房地控制

100.0出售年11

产开权转0.00%

0%股权月30

发有移日限公司杭州投悦

2025

房地控制

100.0出售年11

产开权转0.00%

0%股权月30

发有移日限公司重庆康田洺悦2025控制

房地66.00出售年11权转0.00%

产开%股权月30移发有日限公司南京2025控制

51.00出售

十心年11权转0.00%

%股权房地月30移

146南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

产有日限公司武汉赋能

2025

企业控制

100.0出售年11

管理权转0.00%

0%股权月30

咨询移日有限公司河北雄安2025控制

泷韶100.0出售年11权转0.00%

商贸0%股权月30移有限日公司中文发集2025

团文50.00破产年01破产

0.00%

化有%清算月31清算限公日司

其他说明：

本期公司将持有的房地产开发、租赁业务相关资产及负债，转让至控股股东中国电建地产集团有限公司下属子公司上海泷临置业有限公司，总体价款为1元，上述子公司股权及其他房地产开发业务相关资产及负债丧失控制权时点的处置价款整体为1元。

是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□是□否

3、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

无。

4、其他无。

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

单位：元持股比例子公司名称注册资本主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接

成都南国住20000000四川成都四川成都商业经营管100.00%投资设立

147南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

房租赁有限.00理；物业管公司理荆州南国酒

50000000

店管理有限湖北荆州湖北荆州酒店管理100.00%投资设立.00公司湖北南国宏园区运营管泰产业园投20000000

湖北武汉湖北武汉理；物业管75.00%投资设立

资发展有限.00理公司深圳洺悦房

20000000

地产有限公深圳深圳房地产开发51.00%投资设立.00司武汉泛悦城

10000000企业管理咨

市运营管理湖北武汉湖北武汉100.00%投资设立.00询有限公司

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无。

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

不适用

确定公司是代理人还是委托人的依据：

不适用

其他说明：

（2）重要的非全资子公司

单位：元本期归属于少数股东本期向少数股东宣告期末少数股东权益余子公司名称少数股东持股比例的损益分派的股利额湖北南国宏泰产业园

25.00%-169826.64-325574.06

投资发展有限公司深圳洺悦房地产有限

49.00%28562065.2882672382.03

公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

其他说明：

无

148南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

（3）重要非全资子公司的主要财务信息

单位：元期末余额期初余额子公司名非流非流非流非流流动资产流动负债流动资产流动负债称动资动负动资动负资产合计负债合计资产合计负债合计产债产债湖北南国宏泰产业466518761923101691921936105921062212120410142219

园投440.60372581989491622811616385758192424362470491

资发625.686.309.62.922.54.009.872.879.752.812.56展有限公司深圳洺悦

168816882180218073197319

房地14731473

174217420520052044894489

产有1.001.00

5.345.345.125.12.93.93

限公司

单位：元本期发生额上期发生额子公司名称综合收益经营活动综合收益经营活动营业收入净利润营业收入净利润总额现金流量总额现金流量湖北南国

宏泰产业--

344794590580663374783267886726788671834732

园投资发679306.5679306.5

0.58.714.66.52.522.82

展有限公55司

深圳洺悦----

239919723991972823522

房地产有9584018961117.3961117.33142133

9.159.15.93

限公司.14772.60

其他说明：

无

2、在合营企业或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业持股比例对合营企业或合营企业或联联营企业投资主要经营地注册地业务性质营企业名称直接间接的会计处理方法

物业管理、商武汉双联创和

湖北武汉湖北武汉业综合体管理50.00%权益法置业有限公司服务北京海赋私募

基金管理有限北京市北京市投资管理24.00%权益法公

149南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

无

（2）重要合营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额武汉双联创和置业有限公司武汉双联创和置业有限公司

流动资产2785374.453733260.66

其中：现金和现金等价物2526100.763484263.19

非流动资产241800.80351739.31

资产合计3027175.254084999.97

流动负债38456190.7134879539.29非流动负债

负债合计38456190.7134879539.29少数股东权益

归属于母公司股东权益-35429015.46-30794539.32

按持股比例计算的净资产份额-17714507.73-15397269.66调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他对合营企业权益投资的账面价值存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值

营业收入44920404.4350638161.97财务费用所得税费用

净利润-4634476.14-3461995.40终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-4634476.14-3461995.40本年度收到的来自合营企业的股利

其他说明：

无

150南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

（3）重要联营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额北京海赋私募基金管理有限公司北京海赋私募基金管理有限公司

流动资产17049347.9116851352.25非流动资产

资产合计17049347.9116851352.25

流动负债530816.592621162.11非流动负债

负债合计530816.592621162.11少数股东权益

归属于母公司股东权益16518531.3214230190.14

按持股比例计算的净资产份额3964447.523415245.64调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他

对联营企业权益投资的账面价值3964447.523415245.64存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入8091078.786041450.48

净利润3188341.182694106.41终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额3188341.182694106.41本年度收到的来自联营企业的股利

其他说明：

无

十、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用□不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用□不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用□不适用

151南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

3、计入当期损益的政府补助

□适用□不适用

单位：元会计科目本期发生额上期发生额

与收益相关的政府补助358961.822047321.60

合计358961.822047321.60

其他说明：

152南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

十一、与金融工具相关的风险

1、信用风险

本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本公司对应收账款余额进行持续监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营单位的记账本位币结算的交易，除非本公司信用控制部门特别批准，否则本公司不提供信用交易条件。

本公司其他金融资产包括货币资金、应收账款、应收款项融资、其他应收款，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。

由于本公司仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户、地理区域和行业进行管理。由于本公司的应收账款客户群广泛地分散于不同的部门和行业中，因此在本公司内部不存在重大信用风险集中。

本公司对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。

信用风险显著增加判断标准:本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于本公司历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。本公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，本公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

*定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例*定性标准主要债务人经营或财务情况出现

重大不利变化、预警客户清单等已发生信用减值资产的定义为确定是否发生信用减值，本公司所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用风险管理目标保持一致，同时考虑定量、定性指标。本公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：

*发行方或债务人发生重大财务困难；

*债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

*债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

*债务人很可能破产或进行其他财务重组；

*发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

*以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实；

金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。

预期信用损失计量的参数

根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本公司对不同的资产分别以12个月或整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

相关定义如下：

*违约概率是指债务人在未来12个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的可能性。本公司的违约概率以应收款项历史迁移率模型为基础进行调整，加入前瞻性信息，以反映当前宏观经济环境下债务人违约概率；

*违约损失率是指本公司对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交易对手的类型、追索的方式和优先级，以及担保品的不同，违约损失率也有所不同。违约损失率为违约发生时风险敞口损失的百分比，以未来12个月内或整个存续期为基准进行计算；

*违约风险敞口是指，在未来12个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，本公司应被偿付的金额。

前瞻性信息

信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本公司通过进行历史数据分析，识别出影响各业务类型信用风险及预期信用损失的关键经济指标。

本公司因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞口的量化数据，参见附注五、（二）、应收账款；附注五、（五）、其他应收款中。

2、流动性风险

流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

153南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

本公司采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本公司运营产生的预计现金流量。本公司的政策是，根据财务报表中反映的借款的账面价值。

本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

期末余额项目

1年以内1-5年5年以上未折现合同金额合计账面价值

应付账款55669120.211597468.1257266588.3357266588.33

其他应付款57788173.6834463360.7192251534.3992251534.39

一年内到期的非流动负债90849095.8890849095.8890849095.88

租赁负债136771185.3573259894.55210031079.90210031079.90

合计204306389.77172832014.1873259894.55450398298.50450398298.50上年年末余额

项目1年以内1-5年5年以上未折现合同金额合计账面价值

应付票据91837870.3691837870.3691837870.36

应付账款1130233523.401130233523.401130233523.40

其他应付款12015234729.611239855997.0913255090726.7013255090726.70

一年内到期的非流动1877725804.551877725804.551877725804.55负债

长期借款1984421000.00193167000.002177588000.002177588000.00

租赁负债1594216525.60419711537.942013928063.542013928063.54

合计15115031927.924818493522.69612878537.9420546403988.5520546403988.55

3、市场风险

金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

（1）利率风险利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。

截至2025年12月31日，本公司不存在浮动利率计息的借款。

（2）汇率风险汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。

截至2025年12月31日，本公司不存在以外币结算的经营活动，也不存在境外子公司。

（3）其他价格风险其他价格风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险。

154南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。

2、套期

3、金融资产

十二、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元期末公允价值

项目第一层次公允价值计第二层次公允价值计第三层次公允价值计合计量量量

一、持续的公允价值

--------计量

（三）其他权益工具

531364.15531364.15

投资持续以公允价值计量

531364.15531364.15

的资产总额

二、非持续的公允价

--------值计量

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据无。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息无。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

其他权益工具投资系本公司持有的非上市公司股权，被投资企业经营环境和经营情况、财务状况未发生重大变化，所以公司按投资成本作为公允价值的合理估计进行计量。

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析无。

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策无。

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因无。

155南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况无。

9、其他无。

十三、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本的持股比例的表决权比例房地产开发；销中国电建地产集售商品房；房地

中国北京900000万元40.49%40.49%团有限公司产信息咨询；物业管理本企业的母公司情况的说明本企业最终控制方是中国电力建设集团有限公司。

其他说明：

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见本节“九、在其他主体中的权益”。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见本节“九、在其他主体中的权益”。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本企业关系

其他说明：

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系焦作市宏亮电力技术咨询有限公司受同一最终控股公司控制湖北省电力装备有限公司受同一最终控股公司控制武汉既济电力商城有限公司受同一最终控股公司控制北京领筑供应链管理有限公司受同一最终控股公司控制中国水利水电第十工程局有限公司受同一最终控股公司控制中电建建筑集团有限公司受同一最终控股公司控制中国水利水电第九工程局有限公司受同一最终控股公司控制中电建物业管理有限公司受同一最终控股公司控制中国水利水电第三工程局有限公司受同一最终控股公司控制中国水利水电第五工程局有限公司受同一最终控股公司控制中国电建集团江西省水电工程局有限公司受同一最终控股公司控制中电建市政园林工程有限公司受同一最终控股公司控制中电建建筑装饰工程有限公司受同一最终控股公司控制

156南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

中电建五兴物业管理有限公司受同一最终控股公司控制长沙中电建江河物业管理有限公司受同一最终控股公司控制福建闽能咨询有限公司受同一最终控股公司控制江西中电建工程造价咨询有限公司受同一最终控股公司控制北京海赋丰业房地产开发有限公司受同一最终控股公司控制中国水利水电建设工程咨询北京有限公司受同一最终控股公司控制中国电力建设集团有限公司受同一最终控股公司控制成都中电建交投善成物业管理有限公司受同一最终控股公司控制荆州南国商业发展有限公司受同一母公司控制河北雄安泷韶商贸有限公司受同一母公司控制中电建产业投资有限公司受同一母公司控制中国电建集团华中投资有限公司受同一最终控股公司控制中国水利水电第八工程局有限公司受同一最终控股公司控制中电建生态环境集团有限公司受同一最终控股公司控制中国水利水电第七工程局有限公司受同一最终控股公司控制

中电建丝路（陕西）建设投资发展有限公司受同一母公司控制中电建路桥集团有限公司受同一最终控股公司控制中国水利水电第十二工程局有限公司受同一最终控股公司控制郑州悦宸置业有限公司受同一母公司控制贵阳和悦置业有限公司受同一母公司控制河北雄安中电建物业管理有限公司受同一母公司控制中国电建集团昆明勘测设计研究院有限公司受同一最终控股公司控制中国水利水电第六工程局有限公司受同一最终控股公司控制河南泛悦置业有限公司受同一母公司控制西安泛悦置业有限公司受同一母公司控制中电建宁夏工程有限公司受同一最终控股公司控制中国电建集团河北工程有限公司受同一最终控股公司控制湖南金光华海赋房地产开发有限公司受同一母公司控制成都洺悦蓉城房地产开发有限公司受同一母公司控制佛山澋晟房地产开发有限公司受同一母公司控制重庆澋悦房地产开发有限公司受同一母公司控制成都德川嘉悦置业有限公司受同一母公司控制中国电建集团港航建设有限公司受同一最终控股公司控制中电建河北雄安智汇城建设发展有限公司受同一最终控股公司控制武汉洺悦房地产有限公司受同一母公司控制成都东华房地产开发有限公司受同一母公司控制长沙京蓉房地产开发有限公司母公司投资单位重庆启润房地产开发有限公司母公司投资单位南京电建中储房地产有限公司母公司投资单位广州招赢房地产有限责任公司母公司投资单位南京聚盛房地产开发有限公司母公司投资单位

中国水电建设集团房地产（成都）有限公司受同一最终控股公司控制

中电建（广州）城市投资发展有限公司受同一母公司控制湖北省电力建设第一工程有限公司受同一最终控股公司控制成都交投洺悦兴善成实业有限公司受同一最终控股公司控制中国电建集团财务有限责任公司受同一最终控股公司控制杭州泷悦置业有限公司受同一母公司控制杭州泛悦置业有限公司受同一母公司控制上海漕宜置业有限公司受同一母公司控制上海泷港置业有限公司受同一母公司控制湖北南国创新置业有限公司受同一母公司控制武汉澋悦房地产有限公司受同一母公司控制上海泷临置业有限公司受同一母公司控制武汉大本营商业管理有限公司受同一母公司控制成都中电建海赋房地产开发有限公司受同一母公司控制武汉南国商业发展有限公司受同一母公司控制

157南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

其他说明：

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元是否超过交易额关联方关联交易内容本期发生额获批的交易额度上期发生额度焦作市宏亮电力

技术咨询有限公采购商品2773751.292773751.29否9657198.28司湖北省电力装备

采购商品72413.8072413.80否有限公司湖北省电力建设

第一工程有限公采购商品否10788143.40司北京领筑供应链

采购商品21622563.92管理有限公司中国水利水电第

十工程局有限公接受劳务79610930.8979610930.89否118280520.00司中电建建筑集团

接受劳务否47592868.52有限公司中国水利水电第

九工程局有限公接受劳务否14472106.68司中电建物业管理

接受劳务79131795.0379131795.03否75113123.86有限公司中国水利水电第

五工程局有限公接受劳务否5478289.50司中国电建集团江

西省水电工程局接受劳务8119947.688119947.68否有限公司中电建建筑装饰

接受劳务否5685963.87工程有限公司长沙中电建江河

物业管理有限公接受劳务1996608.021996608.02否3617072.24司福建闽能咨询有

接受劳务否1131240.72限公司江西中电建工程

造价咨询有限公接受劳务106877.71106877.71否246575.83司北京海赋丰业房

地产开发有限公接受劳务否94339.62司中国电力建设集

接受劳务否291719.57团有限公司成都中电建交投

善成物业管理有接受劳务525134.33525134.33否525134.35限公司

中国电建集团重接受劳务10103901.0510103901.05否

158南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

庆工程有限公司武汉大本营商业

采购商品2003920.982003920.98否管理有限公司上海泷临置业有

采购商品61378.5861378.58否限公司湖北南国创新置

接受劳务31200.0031200.00否业有限公司

出售商品/提供劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

中电建物业管理有限公司出售商品1454450.87766.50

中电建产业投资有限公司出售商品302783.46150000.00中国电建集团华中投资有限

出售商品13325.693669.72公司中国水利水电第八工程局有

出售商品516426.652774842.11限公司中国水利水电第五工程局有

出售商品426190.721722436.65限公司中国水利水电第三工程局有

出售商品36054.92447713.58限公司中电建生态环境集团有限公

出售商品1822.13761100.39司中国水利水电第九工程局有

出售商品355771.56限公司中国水利水电第七工程局有

出售商品115.93457588.33限公司

中电建丝路（陕西）建设投

出售商品296961.59992657.95资发展有限公司

中电建路桥集团有限公司出售商品14357.15中国水利水电第十二工程局

出售商品90943.14271942.59有限公司

郑州悦宸置业有限公司出售商品461220.34

贵阳和悦置业有限公司出售商品84056.23336424.79河北雄安中电建物业管理有

出售商品530043.46限公司中国电建集团昆明勘测设计

出售商品21357.02261380.21研究院有限公司中国水利水电第六工程局有

出售商品2631.88150800.86限公司

河南泛悦置业有限公司出售商品52086.62244563.52

西安泛悦置业有限公司出售商品218680.86湖南金光华海赋房地产开发

出售商品199774.01有限公司成都洺悦蓉城房地产开发有

出售商品21642.28134621.92限公司佛山澋晟房地产开发有限公

出售商品57636.63114870.19司重庆澋悦房地产开发有限公

运营管理713923.49司

成都德川嘉悦置业有限公司提供劳务178256.4440615.93中国电建集团港航建设有限

出售商品33820.38公司中电建河北雄安智汇城建设

提供劳务815561.19发展有限公司

武汉洺悦房地产有限公司提供劳务982666.682948000.04

159南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

成都东华房地产开发有限公

提供劳务647847.69司长沙京蓉房地产开发有限公

提供劳务814748.20司重庆启润房地产开发有限公

出售商品226688.00司中国水电建设集团房地产

提供劳务515386.18（成都）有限公司

中电建（广州）城市投资发

提供劳务676981.13展有限公司中国水利水电第四工程局有

出售商品269392.26限公司

河南泷通置业有限责任公司出售商品13627.34

中电建三局（陕西）市政工

出售商品35212.29程有限公司

安康中电建置业有限公司出售商品16074.28

杭州泷悦置业有限公司提供劳务1896161.55107500.47

上海泷港置业有限公司提供劳务1201794.56

上海漕宜置业有限公司提供劳务1052532.88

湖北南国创新置业有限公司提供劳务4955.19

南京泓通置业有限公司出售商品52407.70

上海泷临置业有限公司出售商品245562.73武汉洺悦领江房地产有限公

出售商品16222.12司中电建产投雄安商业管理有

提供劳务165790.53限公司

中电建建筑集团有限公司出售商品16030.17

中电建启元（北京）不动产

提供劳务594263.85管理有限公司重庆泷兴房地产开发有限公

出售商品49014.02司

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

（2）关联租赁情况

本公司作为出租方：

单位：元承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

本公司作为承租方：

单位：元简化处理的短期未纳入租赁负债租赁和低价值资计量的可变租赁承担的租赁负债增加的使用权资支付的租金出租方租赁资产租赁的租金费付款额（如适利息支出产名称产种类用（如适用）用）本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发本期发上期发生额生额生额生额生额生额生额生额生额生额湖北省电力建15542房屋及765654745911

设第一988.0

建筑物644.00794.93000.71工程有0限公司成都交房屋及291233374686458664

投洺悦建筑物400.00900.003.338.10

160南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

兴善成实业有限公司荆州南

15996

国商业房屋及55986

185.5

发展有建筑物6.50

5

限公司上海泷临置业房屋及90000100325909

有限公建筑物0.009.65910.90司中国水电建设集团

（唐房屋及111009786山）房建筑物9.58745.61地产开发有限公司湖北南国创新房屋及91027

置业有建筑物1.63限公司关联租赁情况说明

（3）关联担保情况本公司作为担保方

单位：元担保是否已经履行完被担保方担保金额担保起始日担保到期日毕重庆澋悦房地产开发

136000000.002024年08月29日2025年11月28日是

有限公司武汉临江荣城房地产

80000000.002020年04月30日2025年04月29日是

开发有限公司武汉临江荣城房地产

80000000.002020年09月02日2025年04月29日是

开发有限公司武汉临江荣城房地产

160000000.002020年09月27日2025年04月29日是

开发有限公司武汉临江荣城房地产

280000000.002025年04月30日2025年11月28日是

开发有限公司重庆康田洺悦房地产

194370000.002024年01月29日2027年10月16日是

开发有限公司武汉熙悦房地产有限

235875000.002021年10月29日2025年10月28日是

公司长沙悦汉房地产有限

79976000.002023年08月25日2025年11月28日是

公司长沙悦汉房地产有限

14995500.002024年04月22日2025年11月28日是

公司长沙悦汉房地产有限

501981000.002024年08月30日2025年11月28日是

公司本公司作为被担保方

单位：元

161南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

担保是否已经履行完担保方担保金额担保起始日担保到期日毕中国电建地产集团有

569800000.002023年04月26日2035年04月25日是

限公司中国电建地产集团有

226625000.002021年10月29日2025年10月28日是

限公司中国电建地产集团有

143200000.002024年03月26日2036年03月25日是

限公司中国电建地产集团有

176260000.002024年03月26日2036年03月25日是

限公司关联担保情况说明

公司于2025年11月完成重大资产重组，上述担保责任均已消除。

（4）关联方资金拆借

单位：元关联方拆借金额起始日到期日说明拆入

已归还83716.66中国电建地产集团有

117000000.002015年12月30日元，剩余随重大资产

限公司出售交易置出中国电建地产集团有

490000000.002022年01月17日2025年01月16日已归还

限公司已归还

中国电建地产集团有61692944.33元，

800000000.002022年01月27日2025年12月31日

限公司剩余随重大资产出售交易置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

300000000.002022年01月29日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

350000000.002022年03月31日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

50000000.002022年05月18日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

35000000.002022年06月06日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

225400000.002022年06月17日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

125000000.002022年06月30日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

17300000.002022年07月14日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

400000000.002022年07月20日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

120000000.002022年07月27日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

300000000.002022年08月11日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

70000000.002022年09月14日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

130000000.002022年09月27日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

60000000.002022年11月10日2025年12月31日

限公司置出

162南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

中国电建地产集团有随重大资产出售交易

800000000.002022年12月30日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

280000000.002022年12月31日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

624600000.002022年06月17日2025年06月16日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

930400000.002022年07月14日2025年07月13日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

100000000.002023年01月13日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

400000000.002023年01月16日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

210000000.002023年01月17日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

170000000.002023年04月03日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

320000000.002023年04月26日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

850000000.002023年06月08日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

244000000.002023年06月28日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

450000000.002023年08月23日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

250000000.002023年11月24日2025年12月31日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

325000000.002024年03月22日2025年03月21日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

292000000.002024年03月25日2025年03月20日

限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

100000000.002024年04月07日2025年04月06日

限公司置出北京飞悦临空科技产随重大资产出售交易

83885494.452022年12月29日

业发展有限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

27690000.002023年06月14日

限公司置出北京飞悦临空科技产随重大资产出售交易

14200000.002023年06月14日

业发展有限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

431654260.942023年12月29日

限公司置出北京飞悦临空科技产随重大资产出售交易

197432733.392023年12月29日

业发展有限公司置出中国电建地产集团有随重大资产出售交易

14991795.002023年08月17日

限公司置出拆出重庆启润房地产开发随重大资产出售交易

242967900.002022年12月17日

有限公司置出南京电建中储房地产随重大资产出售交易

26010000.002022年10月16日

有限公司置出南京电建中储房地产随重大资产出售交易

257499000.002022年08月20日

有限公司置出长沙京蓉房地产开发

32516550.002022年01月17日已归还

有限公司

已归2.8亿元，剩余广州招赢房地产有限

488121128.552021年06月15日2026年06月14日随重大资产出售交易

责任公司置出

广州招赢房地产有限8250000.002021年09月10日2026年06月14日随重大资产出售交易

163南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

责任公司置出广州招赢房地产有限随重大资产出售交易

3300000.002021年10月26日2026年06月14日

责任公司置出广州招赢房地产有限随重大资产出售交易

257406338.952022年08月31日2026年06月14日

责任公司置出南京聚盛房地产开发随重大资产出售交易

198638128.602021年10月25日2026年10月24日

有限公司置出

（5）关联方资产转让、债务重组情况

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额武汉北都商业有限公司

武汉澋悦房地产有限公司566228103.34

100%股权

中电建丝路（陕西）建设投西安泷悦泰恒置业有限公司

25479628.09

资发展有限公司70%股权北京海赋丰业房地产开发有武汉悦鹤企业管理咨询有限

191185212.90

限公司公司100%股权房地产相关资产与负债重大

上海泷临置业有限公司1.00资产出售交易

（6）关键管理人员报酬

单位：元项目本期发生额上期发生额

关键管理人员薪酬4989551.525743959.48

（7）其他关联交易关联方关联交易内容本期金额上期金额

南京电建中储房地产有限公司利息收入12398457.8713153146.58

重庆启润房地产开发有限公司利息收入13511215.6918642820.00

中国电建地产集团有限公司担保费1714438.441842237.20

中国电建地产集团有限公司利息支出482999004.49363922791.40

广州招赢房地产有限责任公司利息收入9590087.7413851433.61

南京聚盛房地产开发有限公司利息收入3776443.20-4761426.08

中国电建集团财务有限责任公司利息收入116470.851017394.03

长沙京蓉房地产开发有限公司利息收入0.02814748.20

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备货币资金中国电建集团财

78918379.9320529903.44

务有限责任公司应收账款

164南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

上海漕宜置业有

499077.2224953.86

限公司上海泷港置业有

208029.2610401.46

限公司中电建物业管理

有限公司武汉分633517.7831675.89公司中国水利水电第

八工程局有限公24671536.051612524.70司中国水利水电第

三工程局有限公43076415.352318148.83司中国水利水电第

五工程局有限公43007396.493702606.99司中电建路桥集团

10109735.02505486.75

有限公司中国水利水电第

七工程局有限公9634534.87492222.03司中国水利水电第

九工程局有限公6938226.90620588.18司中电建丝路（陕西）建设投资发1246243.54113941.50展有限公司中电建建筑集团

10375752.341306598.20

有限公司成都洺悦蓉城房

地产开发有限公3881019.60949994.53司河南泛悦置业有

760950.1838047.51

限公司中国水利水电第

十二工程局有限3165448.58158272.43公司成都东华房地产

2198047.82295981.30

开发有限公司中电建三局（陕西）市政工程有2798626.05139931.30限公司成都金洺华府房

地产开发有限公1919584.53188610.38司中国电建集团河

622350.3774735.04

南工程有限公司中国水利水电第

六工程局有限公1634976.2781748.81司中电建物业管理

1584602.20106770.11

有限公司成都岷江海赋投

2257460.63465769.74

资有限责任公司深圳市福粤置业

6177511.55308875.58

有限公司

中国水利水电第2858311.59459700.60

165南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

十工程局有限公司南京泓通置业有

1108894.16436809.19

限公司中国水电建设集团房地产（成1443731.20150903.38都）有限公司上海泷临置业有

729433.13218829.94

限公司武汉洺悦领江房

662271.3565425.44

地产有限公司河南泷通置业有

693876.8634693.84

限责任公司中电建生态环境

6972627.50348631.38

集团有限公司重庆武地洺悦房

地产开发有限公243013.2162276.66司中国水利水电第

四工程局有限公7432783.04371639.15司湖北鼎汉投资有

169945.0650983.52

限公司成都德川成悦置

79478.0023843.40

业有限公司佛山泛澋置业有

19333.605800.08

限公司杭州泷悦置业有

1106361.3555318.0657087.6717415.58

限公司湖南金光华海赋

房地产开发有限48555.0014566.50公司中电建西元（北京）房地产开发45919.2415087.70有限公司杭州泛悦置业有

35299.491764.97

限公司中国电建地产集

34941.592774.93

团抚顺有限公司中国电建地产集

10237.483071.24

团有限公司郑州悦恒置业有

9976.433990.57

限公司南京泛悦建设管

8447.002534.10

理有限公司湖北省电力装备

6240.002496.00

有限公司西安泛悦置业有

5650.48282.52

限公司中电建市政园林

1446.33433.90

工程有限公司郑州悦宸置业有

491706.9325288.69

限公司苏州澋洺置业有

1812.03543.61

限公司北京西元祥泰房

1624.26487.28

地产开发有限公

166南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

司成都洺悦房地产

967.14290.14

开发有限公司山西中电建置业

16468.581058.72

有限公司山东洺悦置业有

281.1984.36

限公司山东津岳房地产

93.5028.05

开发有限公司中国电建集团昆

明勘测设计研究2447263.97122363.20院有限公司成都德川嘉悦置

233092.0211654.6045896.002294.80

业有限公司中国电建集团港

230563.2911528.16

航建设有限公司佛山泛悦置业有

1212.0760.60

限公司贵阳和悦置业有

4519680.00225984.00

限公司佛山澋晟房地产

99924.024996.20

开发有限公司武汉洺悦房地产

12794748.871310723.68

有限公司重庆澋悦房地产

2380449.41458429.03

开发有限公司重庆启润房地产

4855123.32359094.42

开发有限公司南京电建中储房

106532.6732899.78

地产有限公司武汉双联创和置

16800.006720.00

业有限公司

合计2680077.63134003.87226749065.0018337683.22预付款项北京领筑供应链

1463279.96

管理有限公司焦作市宏亮电力

技术咨询有限公1206261.24司长沙中电建江河

物业管理有限公423371.87司

合计3092913.07其他应收款成都交投洺悦兴

善成实业有限公100000.0030000.00100000.0010000.00司广州招赢房地产

669945658.66

有限责任公司南京电建中储房

283509000.00

地产有限公司南京聚盛房地产

207036710.36

开发有限公司武汉洺悦房地产

829023.00414511.50

有限公司

长沙京蓉房地产14751025.65

167南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

开发有限公司中电建建筑集团

10000.004000.00

有限公司中电建建筑装饰

17846204.76892310.24

工程有限公司中电建物业管理

186081.749304.091721394.20182557.05

有限公司中国水利水电第

十工程局有限公54700000.002735000.00司重庆启润房地产

302036096.13

开发有限公司

1552485112.7

合计286081.7439304.094238378.79

6

合同资产中国水利水电第

十工程局有限公1015013.95196467.13司重庆启润房地产

40083.6012025.08

开发有限公司

合计1055097.55208492.21长期应收款成都德川嘉悦置

9359135.08

业有限公司

合计9359135.08

（2）应付项目

单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额应付账款

中电建物业管理有限公司10943811.7841212932.82成都中电建交投善成物业管

270444.18270444.19

理有限公司

武汉澋悦房地产有限公司34641.90

荆州南国商业发展有限公司930000.00

湖北南国创新置业有限公司132120.00成都交投洺悦兴善成实业有

970800.00

限公司

上海泷临置业有限公司1091152.14武汉大本营商业管理有限公

4704094.18

司北京海赋丰业房地产开发有

40000.00

限公司

贵州天韵石尚有限公司1768755.46

湖北省电力装备有限公司10266850.42江西省电力装璜有限责任公

1917966.60

司江西中电建工程造价咨询有

209549.77

限公司焦作市宏亮电力技术咨询有

442521.36

限公司

武汉汉源既济电力有限公司4006458.91武汉汉镇既济电力设备有限

25888.93

公司

武汉洺悦房地产有限公司227275.55

168南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

中电建建筑集团有限公司118525140.03中电建建筑装饰工程有限公

18436982.22

司中电建市政园林工程有限公

158227.91

司中国电建集团江西省水电工

3724866.91

程局有限公司中国电建集团武汉重工装备

163029.35

有限公司中国电建市政建设集团有限

1401699.00

公司中国水利水电第八工程局有

134653.07

限公司中国水利水电第九工程局有

33302365.01

限公司中国水利水电第十工程局有

82999619.08

限公司中国水利水电第五工程局有

33997142.87

限公司中国水利水电建设工程咨询

142507.37

北京有限公司

福建闽能咨询有限公司202927.18北京领筑供应链管理有限公

5035358.62

司

合计19077064.18358613162.63应付票据

中电建建筑集团有限公司25889933.60中电建建筑装饰工程有限公

354308.28

司中国水利水电第十工程局有

14982794.38

限公司

福建闽能咨询有限公司664125.32

合计41891161.58其他应付款成都中电建海赋房地产开发

555541.36

有限公司

武汉南国商业发展有限公司202683.26

中国电建地产集团有限公司127499.0011332085399.32

湖北南国创新置业有限公司33603.54

上海泷临置业有限公司7841346.15武汉大本营商业管理有限公

61767124.18

司北京飞悦临空科技产业发展

295518227.84

有限公司北京海赋丰业房地产开发有

700000.00

限公司北京领筑供应链管理有限公

6616221.13

司焦作市宏亮电力技术咨询有

3714250.74

限公司

南京锦华置业有限公司79500000.00南京悦霖房地产开发有限公

25000000.00

司南京智盛房地产开发有限公

437521439.13

司深圳市国润金海房地产有限

397212050.93

公司

169南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

武汉汉源既济电力有限公司700.00

中电建商业保理有限公司108121584.81

中电建物业管理有限公司3338.01中国水利水电第七工程局有

52394.67

限公司

合计70527797.4912686045606.58预收款项北京海赋私募基金管理有限

86.40

公司北京领筑供应链管理有限公

4730.40

司

中电建启元（北京）不动产

4810.90

管理有限公司中国水利水电第十二工程局

45655.28

有限公司

合计55282.98合同负债江西省电力装璜有限责任公

240363.95

司中国水利水电第十工程局有

19403.67

限公司重庆澋悦房地产开发有限公

25905.45

司

合计285673.07

租赁负债+一年内到期租赁负债湖北省电力建设第一工程有

123131687.13101462472.81

限公司成都交投洺悦兴善成实业有

9957897.639031842.59

限公司

荆州南国商业发展有限公司13013194.91

上海泷临置业有限公司4247126.48

中国水电建设集团（唐山）

9712898.23

房地产开发有限公司

合计160062804.38110494315.40

7、关联方承诺

8、其他

资金集中管理

1、本公司归集至集团的资金

（1）本公司未归集至集团母公司账户而直接存入财务公司的资金期末余额上年年末余额项目名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备

货币资金78918379.9320529903.44

合计78918379.9320529903.44

其中：因资金集中管理支取受限的资金

（2）本公司从集团母公司或成员单位拆借的资金项目名称关联方期末余额上年年末余额

170南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

其他应付款

北京飞悦临空科技产业发展有限公司295518227.84

中国电建地产集团有限公司11332085399.32

合计11627603627.16

（3）集团母公司或成员单位从本公司拆借的资金期末余额上年年末余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备其他应收款

成都泛悦北城房地产开发有限公司605812367.07

成都南国住房租赁有限公司25262093.659450347.91

河北雄安泷韶商贸有限公司18612567.16

湖北南国创新置业有限公司1996682840.55湖北南国宏泰产业园投资发展有限

46733090.1767057716.52

公司

荆州南国商业发展有限公司579885928.30

武汉大本营商业管理有限公司4685256199.30

武汉赋能企业管理咨询有限公司153817066.84

武汉临江悦城房地产开发有限公司150607462.19

武汉南国洪创商业有限公司27651512.07

武汉南国洪广置业发展有限公司86424381.34

武汉南国商业发展有限公司1266558399.92

杭州投悦房地产开发有限公司178000689.04

襄阳南国商业发展有限责任公司80787662.68

长沙悦汉房地产有限公司171692599.33

重庆泛悦房地产开发有限公司153512460.59

重庆康田洺悦房地产开发有限公司228198400.46

重庆六真房地产开发有限公司141529183.82

武汉临江荣城房地产开发有限公司66312689.03

合计71995183.8210667850474.12

十四、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺无。

2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项

1、担保情况

对本期和期后公司财务状况、经营

内容涉及金额（元）性质成果和现金流量的影响购买商品房业主的按揭

债务担保9557553.83无贷款担保

171南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

其他说明：

截至资产负债表日，公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额9557553.83元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购房屋的房屋所有权证并办妥房屋抵押登记，将房屋所有权证等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此担保是必须的，本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情况，因此该担保对本公司的财务状况无重大影响。

2、未决诉讼或未决仲裁形成的或有负债

本公司于日常业务过程中会涉及一些与客户、分包商、供应商等之间的纠纷、诉讼或索偿，经咨询相关法律顾问及经本公司管理层合理估计该等未决纠纷、诉讼或索偿的结果后，对于很有可能给本公司造成损失的纠纷、诉讼或索偿等，本公司已计提了相应的准备金。

对于该等目前无法合理估计最终结果的未决纠纷、诉讼或索偿或本公司管理层认为该等纠纷、诉讼或索偿很可能不会导

致相关经济利益流出本公司的，本公司管理层未就此计提准备金。

（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明公司不存在需要披露的重要或有事项。

十五、资产负债表日后事项

（一）重要的非调整事项子公司深圳洺悦房地产有限公司已于2026年1月4日完成注销。

（二）利润分配情况

经公司董事会审议，决定2025年度不进行利润分配，也不进行资本公积转增股本。该利润分配方案的议案尚需提交股东会审议。

十六、其他重要事项

1、其他

1.1公司于2025年12月向湖北循礼门饭店有限责任公司发出关于《循礼门饭店投资改造租赁经营合同》解约函，公司

已根据签署的相关合同预计解约产生的损失。

1.2公司于2025年12月向湖北中金鼎华建设有限公司、湖北九五耀卓酒店管理有限公司及浙江华洲国际设计工程顾问

有限公司发出关于《循礼门饭店投资改造租赁经营合同》解约函。

1.3原子公司湖北南国创新置业有限公司为公司重大资产出售交易标的股权公司，截至目前尚未完成股权工商变更登记手续。公司已将持有的湖北南国创新置业有限公司的股权管理权转移给资产受让方，公司不再是其控股股东。后续公司将积极配合资产受让方推进标的股权的工商变更登记手续办理。

172南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

十七、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）2526828.637233092.36

1至2年2202501.65906134.33

2至3年14051.46

3年以上78131.40

3至4年78131.40

合计4729330.288231409.55

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比值计提比金额比例金额金额比例金额值例例按单项计提坏

120001200078131.78131.

账准备25.37%100.00%0.95%100.00%

00.0000.004040

的应收账款其

中：

按组合计提坏

35293226591330278153245648376967

账准备74.63%6.42%99.05%5.60%

30.28.6038.6878.15.4994.66

的应收账款其

中：

组合1

35293226591330278153245648376967

（账龄74.63%6.42%99.05%5.60%

30.28.6038.6878.15.4994.66

组合）

4729314265330278231453461476967

合计100.00%100.00%

30.2891.6038.6809.55.8994.66

按单项计提坏账准备：单项计提

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由武汉安杰宇体

育文化发展有78131.4078131.40限公司

武汉九五卓耀1200000.001200000.00100.00%预计无法收回

173南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

酒店管理有限公司

合计78131.4078131.401200000.001200000.00

按组合计提坏账准备：账龄组合

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

1年以内(含1年)2526828.63126341.435.00%

1至2年(含2年)1002501.65100250.1710.00%

合计3529330.28226591.60

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他按单项计提坏

78131.401200000.00-78131.401200000.00

账准备按信用风险特

征组合计提坏456483.49157958.05-387849.94226591.60账准备

合计534614.891357958.05-465981.341426591.60

注：本期其他变动主要系将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中国电建地产集团有限公司下属子公司上海泷临置业有限公司所致。

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

（4）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的应收账款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称应收账款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

应收账款核销说明：

2025年度，本公司无应收账款核销。

174南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额武汉大洋晶典商

业发展有限责任3452986.333452986.3373.01%222774.40公司武汉九五卓耀酒

1200000.001200000.0025.37%1200000.00

店管理有限公司武汉市洪山区住

房保障和城市更76343.9576343.951.62%3817.20新局

合计4729330.284729330.28100.00%1426591.60

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

其他应收款73809270.0511402787566.51

合计73809270.0511402787566.51

（1）应收利息

1）应收利息分类

单位：元项目期末余额期初余额

2）重要逾期利息

单位：元是否发生减值及其判借款单位期末余额逾期时间逾期原因断依据

其他说明：

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元

175南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

5）本期实际核销的应收利息情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收利息核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

其他说明：

（2）应收股利

1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元

项目（或被投资单是否发生减值及其判期末余额账龄未收回的原因

位）断依据

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

其他说明：

176南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

5）本期实际核销的应收股利情况

单位：元项目核销金额其中重要的应收股利核销情况

单位：元款项是否由关联单位名称款项性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

核销说明：

其他说明：

（3）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款76777551.2610673473948.45

合作开发款726175351.59

押金及保证金7500000.007500000.00

合计84277551.2611407149300.04

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）19113515.322091712330.63

1至2年5275489.781902424747.26

2至3年17561350.283705829309.45

3年以上42327195.883707182912.70

3至4年34827195.882734319607.72

4至5年7500000.00631028076.52

5年以上341835228.46

合计84277551.2611407149300.04

3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比金额比例金额值计提比金额比例金额值例例按单项1139411394

820501005471995

计提坏97.36%12.25%02582599.88%025825

083.80899.98183.82

账准备.71.71其

177南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

中：

按组合

2227441338118140131234361787617

计提坏2.64%18.56%0.12%33.24%

67.46.2386.23474.3333.5340.80

账准备其

中：

组合

2227441338118140131234361787617

1：账龄2.64%18.56%0.12%33.24%

67.46.2386.23474.3333.5340.80

组合

1140711402

84277104687380943617

合计100.00%149300100.00%787566

551.26281.21270.0533.53.04.51

按单项计提坏账准备：单项计提

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由湖北循礼门饭

店有限责任公7500000.007500000.00100.00%预计无法收回司中文发集团文

100000.00100000.00100.00%预计无法收回

化有限公司

陈钢2454899.982454899.98100.00%预计无法收回南京电建中储

283509000.

房地产有限公

00

司重庆启润房地

302036096.

产开发有限公

13

司

武汉地产开发140630255.集团有限公司46成都泛悦北城

605812367.

房地产开发有

07

限公司

成都南国住房25262093.6

9450347.91

租赁有限公司5

河北雄安泷韶18612567.1商贸有限公司6湖北南国创新199668284

置业有限公司0.55湖北南国宏泰

67057716.546733090.1

产业园投资发

27

展有限公司

荆州南国商业579885928.发展有限公司30武汉北都商业有限公司武汉大本营商

468525619

业管理有限公

9.30

司武汉赋能企业

153817066.

管理咨询有限

84

公司武汉临江悦城

150607462.

房地产开发有

19

限公司

178南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

武汉南国洪创27651512.0商业有限公司7武汉南国洪广

86424381.3

置业发展有限

4

公司武汉南国商业126655839

发展有限公司9.92杭州投悦房地

178000689.

产开发有限公

04

司襄阳南国商业

80787662.6

发展有限责任

8

公司

长沙悦汉房地171692599.产有限公司33重庆泛悦房地

153512460.

产开发有限公

59

司重庆康田洺悦

228198400.

房地产开发有

46

限公司重庆六真房地

141529183.

产开发有限公

82

司武汉临江荣城

66312689.0

房地产开发有

3

限公司

11394025882050083.810054899.9

合计

25.7108

按组合计提坏账准备：账龄组合

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

1年以内(含1年)197635.729881.795.00%

1至2年(含2年)1151951.53115195.1510.00%

2至3年(含3年)628477.96188543.3930.00%

3至4年(含4年)249402.2599760.9040.00%

合计2227467.46413381.23

确定该组合依据的说明：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2025年1月1日余额4361733.534361733.53

2025年1月1日余额

在本期

——转入第三阶段-3736469.993736469.99

本期计提617140.697922510.518539651.20

其他变动-829023.00-1604080.52-2433103.52

2025年12月31日余413381.2310054899.9810468281.21

179南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

按单项计提坏11658980.5-10054899.9

账准备01604080.528按信用风险特

-

征组合计提坏4361733.53-829023.00413381.23

3119329.30

账准备

-10468281.2

合计4361733.538539651.20

2433103.521

注：本期其他变动主要系将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中国电建地产集团有限公司下属子公司上海泷临置业有限公司所致。

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

单位：元确定原坏账准备计提单位名称收回或转回金额转回原因收回方式比例的依据及其合理性

5）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

其中重要的其他应收款核销情况：

单位：元款项是否由关联单位名称其他应收款性质核销金额核销原因履行的核销程序交易产生

其他应收款核销说明：

2025年度，本公司无其他应收款核销。

6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例湖北南国宏泰产1年以内

关联方往来46733090.1755.45%

业园投资发展有2704133.86；1

180南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

限公司年以上

44028956.31

1年以内

成都南国住房租16111745.74；

关联方往来25262093.6529.97%赁有限公司1年以上

9150347.91

湖北循礼门饭店

保证金7500000.004-5年8.90%7500000.00有限责任公司

陈钢往来款2454899.983-4年2.91%2454899.98湖北森南房地产

往来款1036380.721年以上1.23%303826.89有限公司

合计82986464.5298.46%10258726.87

7）因资金集中管理而列报于其他应收款

单位：元

其他说明：

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

55200000.055200000.0205721649248856655.180835984

对子公司投资

006.41221.19

对联营、合营628326680.68391587.8559935092.企业投资07720

55200000.055200000.0268554317317248243.236829493

合计

006.48093.39

（1）对子公司投资

单位：元期初余额本期增减变动期末余额被投资单减值准备减值准备（账面价计提减值（账面价位期初余额值）追加投资减少投资其他期末余额准备值）重庆六真房地产开20000002000000

发有限公0.000.00司成都南国

20000002000000

住房租赁

0.000.00

有限公司武汉大本营商业管24163672416367

理有限公11.9911.99司武汉南国

65241336524133

商业发展

94.3994.39

有限公司武汉南国10000001000000

181南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

洪广置业0.000.00发展有限公司重庆泛悦房地产开20000002000000

发有限公0.000.00司武汉赋能企业管理10000001000000

咨询有限0.000.00公司武汉泛悦城市运营10000001000000

管理有限0.000.00公司杭州投悦房地产开20000002000000

发有限公0.000.00司武汉明涛

19453401945340

房地产有

0.000.00

限公司湖北南国

80000008000000

创新置业.00.00有限公司湖北南国宏泰产业

15000001500000

园投资发

0.000.00

展有限公司重庆康田洺悦房地21585892158589

产开发有00.0000.00限公司成都中电建海赋房12843411284341

地产开发46.8046.80有限公司武汉南国融汇商业20000002000000

有限责任00.0000.00公司南京十心

40800004080000

房地产有

00.0000.00

限公司深圳洺悦

10200001020000

房地产有

0.000.00

限公司成都泛悦北城房地41000004100000

产开发有0.000.00限公司中文发集

72199437219943

团文化有.23.23限公司

1808359248856620020165520000

合计

841.1955.22496.410.00

182南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

（2）对联营、合营企业投资

单位：元本期增减变动期初期末减值权益宣告减值被投余额准备法下其他发放余额

资单（账其他计提准备期初追加减少确认综合现金

（账期末位面价权益减值其他余额投资投资的投收益股利面价

值）变动准备余额资损调整或利值）益润

一、合营企业重庆启润

-房地17141365

3490

产开87837934

8492

发有3.120.82.30限公司武汉双联创和置业有限公司

-

17141365

3490

小计87837934

8492

3.120.82.30

二、联营企业武汉

洺悦-

26512468

房地1837

96332305

产有3275

5.069.67

限公.39司南京电建

-中储633868392117

4220

房地000.1587940.

059.

产有00.8749

51

限公司重庆澋悦

-房地11693376

8314

产开12927531

5392

发有4.02.25.77限公司

-

3884683924683588

1057

小计4725158723055471

3872

9.08.879.67.74

7.67

559968393834-3588

合计

35091587024014065471

183南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

2.20.870.494721.74

9.97

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

（3）其他说明

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务15015518.4040594605.7179138513.6180881000.38

合计15015518.4040594605.7179138513.6180881000.38

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1分部2合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本

1501551405946015015514059460

业务类型

8.405.718.405.71

其中：

6285714846188062857148461880

物业销售.29.99.29.99物业出租

8729804321327287298043213272

及物业管.114.72.114.72理按经营地区分类

其中：

1501551405946015015514059460

湖北

8.405.718.405.71

市场或客户类型

其中：

合同类型

其中：

按商品转

1501551405946015015514059460

让的时间

8.405.718.405.71

分类

其中：

在某一时6285714846188062857148461880

184南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

点确认.29.99.29.99在某一时8729804321327287298043213272

段内确认.114.72.114.72按合同期限分类

其中：

按销售渠1501551405946015015514059460

道分类8.405.718.405.71

其中：

6285714846188062857148461880

包销.29.99.29.99

8729804321327287298043213272

直销.114.72.114.72

1501551405946015015514059460

合计

8.405.718.405.71

与履约义务相关的信息：

公司承担的预公司提供的质履行履约义务重要的支付条公司承诺转让是否为主要责项目期将退还给客量保证类型及的时间款商品的性质任人户的款项相关义务

0

其他说明

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为0.00元，其中，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。

重大合同变更或重大交易价格调整

单位：元项目会计处理方法对收入的影响金额

其他说明：

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-140647219.97-177228394.11

成本法核算的长期股权投资收益255357319.82

其他263731.21

合计-140383488.7678128925.71

6、其他

十八、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

185南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

单位：元项目金额说明

非流动性资产处置损益6488507.12处置子公司

债务重组损益4987519.03除上述各项之外的其他营业外收入和

-27959291.72支出

减：所得税影响额4132056.83

少数股东权益影响额（税后）1937881.16

合计-22553203.56--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

项目涉及金额（元）原因公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是公司向参股公司收取的财务资助资金占用费。公司判断财务资助资金占用费39276204.52该业务与公司正常生产经营业务直接相关，不具有特殊性和偶发性的特点，不界定为非经常性损益项目。

2、净资产收益率及每股收益

每股收益报告期利润加权平均净资产收益率

基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）归属于公司普通股股东的净

67.95%（注）-1.0404-1.0404

利润扣除非经常性损益后归属于

67.10%（注）-1.0312-1.0312

公司普通股股东的净利润

注：本年度净利润与加权平均净资产均为负数，净资产收益率为正数，但不代表公司盈利。

3、境内外会计准则下会计数据差异

（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

186南国置业股份有限公司2025年年度报告全文

（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称

4、其他

187