深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

2023年年度报告

2024年3月

1深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

2023年年度报告

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真

实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人杨国林、主管会计工作负责人兰健锋及会计机构负责人（会计主管人员）胡永涛声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资

者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

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目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析..........................................10

第四节公司治理..............................................38

第五节环境和社会责任...........................................55

第六节重要事项..............................................57

第七节股份变动及股东情况.........................................78

第八节优先股相关情况...........................................84

第九节债券相关情况............................................85

第十节财务报告..............................................88

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备查文件目录

一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。

二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

四、其他有关资料。

五、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。

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释义释义项指释义内容中国证监会指中国证券监督管理委员会

深圳市新南山控股（集团）股份有限

本公司、公司、南山控股指公司

深圳市新南山控股（集团）股份有限本集团指公司及其附属子公司

中国南山集团、控股股东指中国南山开发（集团）股份有限公司南山地产指深圳市南山房地产开发有限公司宝湾物流指宝湾物流控股有限公司海城锦指深圳市海城锦实业发展有限公司胜宝旺指深圳赤湾胜宝旺工程有限公司元指人民币元

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息股票简称南山控股股票代码002314股票上市证券交易所深圳证券交易所

公司的中文名称深圳市新南山控股（集团）股份有限公司公司的中文简称南山控股

公司的外文名称（如有） Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd.公司的外文名称缩写（如Nanshan Holdings

有）公司的法定代表人杨国林注册地址深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号南山开发集团赤湾总部大厦2501注册地址的邮政编码518068

2010年5月，公司注册地址由“深圳市南山区高新技术产业园区南区高新南一路思创科技大厦四楼”变更为“深圳市南山区高新区南区科技南十二路 007 号九洲电器大厦五楼 A公司注册地址历史变更情况室”；2019年2月，公司注册地址变更为“深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号南山开发集团赤湾总部大厦2501”。

办公地址深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号赤湾总部大厦25-26楼办公地址的邮政编码518068

公司网址 www.xnskg.cn

电子信箱 nskg@xnskg.cn

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名蒋俊雅刘逊深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾联系地址六路8号赤湾总部大厦26楼六路8号赤湾总部大厦26楼

电话0755-268535510755-26853551

传真0755-266942270755-26694227

电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn/

《证券时报》、《上海证券报》及巨潮资讯网公司披露年度报告的媒体名称及网址（http://www.cninfo.com.cn）公司年度报告备置地点公司证券事务部

四、注册变更情况

统一社会信用代码 91440300728551331M

公司上市以来主营业务的变化情况（如有）2015年，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，房地产

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开发业务成为公司新增主营业务之一，增强了公司的核心竞争力及盈利能力；2018 年，公司发行 A 股股份换股吸收合并深基地重大资产重组事项实施完毕，仓储物流业务新增成为公司主营业务之一，进一步增强了公司的核心竞争力及盈利能力。

2015年6月，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，公

司控股股东由“赤晓企业有限公司”变更为“中国南山开发（集团）股历次控股股东的变更情况（如有）份有限公司”（注：赤晓企业有限公司为中国南山开发（集团）股份有限公司全资子公司）。

五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址深圳市罗湖区深南东路5001号华润大厦21层

签字会计师姓名钟晔、王士杰公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□适用□不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□适用□不适用

六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否

追溯调整或重述原因：会计政策变更本年比上

2022年2021年

2023年年增减

调整前调整后调整后调整前调整后营业收入

12057389219.7812150412791.5212150412791.52-0.77%11180201472.1611180201472.16

（元）归属于上市公

司股东的净利147022699.61680466401.67680827743.84-78.41%975967158.05976719243.07润（元）归属于上市公司股东的扣除

非经常性损益75495575.33576971211.77577332553.94-86.92%532969544.85533721629.87的净利润

（元）经营活动产生

的现金流量净5701298254.25-2256885585.84-2256885585.84352.62%3012097750.973012097750.97额（元）基本每股收益

0.050.250.25-80.00%0.360.36（元/股）稀释每股收益

0.050.250.25-80.00%0.360.36（元/股）加权平均净资

1.43%6.87%6.88%-5.45%9.52%9.53%

产收益率

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本年末比

2022年末上年末增2021年末

2023年末减

调整前调整后调整后调整前调整后

总资产（元）72808100394.5569339367367.1369341734806.445.00%71246208902.7971246208902.79归属于上市公

司股东的净资10268648450.1710225348442.6410226461869.830.41%9563433068.029564185153.04产（元）会计政策变更的原因及会计差错更正的情况

根据《企业会计准则解释第16号》规定，自2023年起对租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，由原不确认递延所得税，变更为分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产，并相应对2022年期末数进行追溯调整。

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性

□是□否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值

□是□否

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入5134991470.032766872311.251480857593.482674667845.02归属于上市公司股东

91647024.44-66160699.39-5339481.14126875855.70

的净利润归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益71112736.43-90900784.43-22155433.59117439056.92的净利润经营活动产生的现金

596290920.722185471172.952705857006.59213679153.99

流量净额

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□是□否

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九、非经常性损益项目及金额

□适用□不适用

单位：元项目2023年金额2022年金额2021年金额说明非流动性资产处置损益（包括已计提资产

7760440.40-130911.61273063585.46减值准备的冲销部分）计入当期损益的政府补助（与公司正常经主要系政府营业务密切相关，符合国家政策规定、按产业扶持基

44792307.1162259458.7925981947.36

照确定的标准享有、对公司损益产生持续金、稳岗补影响的政府补助除外）贴等。

除同公司正常经营业务相关的有效套期保

值业务外，非金融企业持有金融资产和金

69176.94280906.532807455.95

融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益单独进行减值测试的应收款项减值准备转

4441342.6224605381.77

回同一控制下企业合并产生的子公司期初至

-23053250.37合并日的当期净损益与公司正常经营业务无关的或有事项产生

-2850000.00的损益主要系房地产业务收到

除上述各项之外的其他营业外收入和支出47220250.3349301315.6973438566.84逾期补偿款。

其他符合非经常性损益定义的损益项目131722569.87

减：所得税影响额22300329.6123880195.7635159102.93

少数股东权益影响额（税后）10456063.516090765.515804158.98

合计71527124.28103495189.90442997613.20--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

项目涉及金额（元）原因

代扣代缴个税手续费收入628242.21符合国家政策规定、持续发生

债权投资在持有期间取得的利息收入48639932.56基于房地产行业特点和业务模式

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所处行业情况

报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下：

（一）仓储物流业务

2023年物流行业在承压中波动复苏，整体呈现稳中有进的发展态势。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，

2023年全国社会物流总额约为352.4万亿元，按可比价格计算，同比增长5.2%，物流业总收入达到13.2万亿元，同比增长3.9%。与物流行业发展紧密相关的消费市场潜力也逐步释放，2023年社会消费品零售总额为47.15万亿元，同比增长7.2%，其中，实物商品网上零售额13.02万亿元，同比增长8.4%。全国快递业务收入和业务量分别有望超1.2万亿元和1321亿件，同比分别增长14.3%和19.4%，超大规模市场优势支撑电商物流需求持续增长。

从高标仓供需看，消费逐步复苏叠加跨境电商、生物医药、新能源等新兴行业规模的快速扩张，有效推动高标仓净吸纳量显著提升，其中，跨境电商在广州、深圳、东莞、佛山和惠州等五个城市市场的新增租赁面积超250万平方米。据世邦魏理仕统计，2023年高标仓净吸纳量为722万平方米，同比增长44%，为仅次于2021年的第二高峰，但在上年延期项目和大量新增项目的集中投运影响下，2023年新增供应量达1200万平方米，创历史新高，市场仍呈现供过于求的态势，推动市场平均空置率上升至21.8%的历史高位，三分之二的城市租金水平较去年同期有所下降。

从物流仓储用地供应情况看，部分城市供地进一步向满足战略性新兴产业的生产需求倾斜，减少了物流仓储用地供应，

2023年全国24个主要城市年新增供应中物流仓储用地占工业用地比重降至10%以下，创近十年新低。中长期来看，在新增

物流仓储用地供应量持续减少的情况下，未来市场供求关系有望逐渐重回均衡，同时，已聚焦核心城市实现规模化布局的仓储物流开发商的先发优势愈发凸显。

从政策层面看，全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，中国经济新动能的加速发展和消费潜力的有效释放，将进一步促进物流地产市场回升向好。

此外，2023 年公募 REITs 市场多元化扩容提速，底层资产类型日趋丰富，已上市的 3 只仓储物流 REITs 分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港 REIT 和嘉实京东仓储 REIT，其底层资产四季度末整体出租率分别为 89.6%、96.0%和 100%，经营稳定性仍优于其他产权类公募 REITs，物流资产的价值凸显，同时，公司计划发行的华泰宝湾物流 REIT 已于 12 月 8 日由中国证监会及深圳证券交易所正式受理，业务转型升级步伐稳步迈进。

（二）房地产开发业务

2023年年初以来，房地产市场延续低迷态势，7月中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房

地产市场供求关系发生重大变化的新形势，促进房地产市场平稳健康发展，多部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设等方面释放积极信号，重点城市限制性政策加速退出，核心一二线城市开启“四限”松绑潮，但市场信心和购房预期的修复尚需时日，房地产市场仍处底部修复、边际改善企稳的阶段。

在销售市场方面，全国商品房销售市场仍处于筑底阶段。据国家统计局数据显示，2023年，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降8.5%和6.5%，与2021年行业顶峰相比，销售面积和销售额分别下降35%和34%，延续下行趋势。分季度看，一季度商品房销售额在前期积压需求集中释放的影响下同比实现增长，但复苏持续性不足，全年呈现出“前高中低后稳”的变化特征。从需求结构看，首套房“认房不认贷”、降低二套商贷利率等政策的接续落地，进一步促进了改善性住房需求的释放，与上年同期相比，30个代表城市中，18个城市120平方米以上新房成交套数占比提升，19个城市120至

144平方米新房成交套数占比提升，改善型产品成为新房市场主流产品的特征明显。从商品房销售模式看，各地从保交楼、保障购房者权益角度出发，探索商品房预售制度改革，有序推行现房销售模式，2023年现房销售面积约2.5亿平方米，同比增长18.0%，占总销售面积的比重为22.5%，较2022年末提升5.2个百分点，市场表现明显好于期房，考虑到消费者在市场调整期的置业倾向，预计未来现房销售占比有望进一步提升。

在土地市场方面，受销售端尚未转暖影响，政府推地、房企拿地均偏谨慎，投资进一步向核心城市聚焦，土地市场整体低迷与局部竞争加剧并存。据中指研究院统计，2023年全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降19.6%、20.8%，

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均为近十年最低，成交金额较2022年也明显收缩，同比下降15%。为提高房企参拍意愿，各地政府不断完善土拍政策，加大核心区域或优质地块的供应力度，22个核心城市中，已有18个城市取消土地限价，优质地块的溢价率提高，带动全国

300 城成交楼面均价同比上涨 7.6%。从区域选择看，房企具备投资意愿的城市范围不断收窄，拿地金额 TOP10 的全国性房企中，除保利、建发、华润、中国铁建拿地城市数量超过20个，其余企业拿地城市数量均在20个以下，且一二线核心城市占比超八成。从拿地主体看，央国企依旧是拿地主力，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比达49%，较2022年提升12个百分点，资金优势进一步凸显。

（三）产城综合开发业务

报告期内，全国工业经济运行呈现出“冷热不均”的结构性复苏特征。总体层面，全国规上工业企业利润总额同比下降2.3%，虽然降幅延续逐月收窄态势，但企业扩张扩产动能仍然较弱，相应的对园区空间载体的需求有限，但在以产业创新、产业升级推动构筑新竞争优势的现代化产业体系背景下，高技术制造业投资同比增长9.9%，增速比整体制造业投资高

3.4个百分点，其中，航空、航天器及设备制造业投资增长18.4%，计算机及办公设备制造业投资增长14.5%，电子及通讯

设备制造业投资增长11.1%，为产业园区带来结构性发展机会。

从供应端看，据国家统计局数据显示，2023年全国厂房及建筑物竣工面积达到69694.5万平方米，同比增长11.9%，仍处于供应高峰，大量竣工物业的投运加剧产业园区招商去化压力，产业园区开发商拿地更趋谨慎，年内全国工业用地成交面积约为14.04亿平方米，同比下降17.1%，一、二线城市分别同比下降5.2%和13.7%，高能级城市更具韧性。从发展趋势看，中央经济会议提出“必须把坚持高质量发展作为新时代硬道理”，强调建设“现代化产业体系”、发展“新质生产力”，各地政府加强对产业类型、投资强度、税收强度等准入指标的关注，提高工业用地准入门槛和管理要求，倒逼产业园区开发商主动顺应城市发展规律，提升产业导入、产品设计、园区运营、客户服务等核心能力。

此外，截至 2023 年底，已有 9 只产业园区公募 REITs 上市，其中，有 2 只已完成扩募，同时，易方达广开控股产业园REIT、华泰南京建邺产业园 REIT、中金重庆两江产业园 REIT 和博时津开科工产业园 REIT 均已获沪深交易所的问询，进入上市最后阶段，公募 REITs 已成为产业园区运营商盘活存量资产的重要渠道，逐步迈入常态化发展阶段。

除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，我国能源转型战略不断推进，《2030年碳达峰行动方案》、《“十四五”可再生能源发展规划》等文件明确了可再生能源发电量增长目标，CCER、绿证交易等市场化机制亦逐步建设完善，为碳资产变现提供广阔空间，公司将积极响应国家政策号召，加快新能源业务的发展速度，进一步扩大园区屋顶分布式光伏业务布局，持续加强对光伏、风电、储能等领域的研究，积极探索构建碳资产管理能力，打通零碳园区建设路径。

二、报告期内公司从事的主要业务

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

（一）主要业务及模式

南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。

1、仓储物流

公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募 REITs 等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。

报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，物流基础设施公募 REITs 项目已于 2023 年 12 月 8 日由中国证监会及深圳证券交易所正式受理；此外，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，报告期内上海宝山宝湾和苏州太仓宝湾屋顶光伏项目已成功并网，为公司长远发展积蓄力量。

宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2023年12月底，在全国范围内拥有或管理82个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾960万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。

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2、房地产开发

公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的股权及管理输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。

报告期内，公司始终坚持长三角、粤港澳大湾区、长江中游及成渝四大城市群核心区域的战略布局，持续打造产品力与服务力，推动开发业务质效提升，促进转型业务协同发展。截至2023年12月31日，公司房地产开发业务已先后进入15个城市，累计开发项目（含待建、含表外合作项目）68个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目6个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定、有质量的健康增长。

3、产城综合开发

公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域经济的繁荣和提升。

报告期内，公司积极关注北京、长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目，坚持“轻重并举”的业务模式，持续强化核心竞争力。在开发业务方面，加强精细化管理，助推存量项目运营质量提升；在并购业务方面，不断强化资产管理能力，打造“募投建管退”资本闭环。同时，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加强标准化、体系化建设，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。

4、其他

公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。

（二）报告期内经营情况

2023年，全球经济复苏乏力，国内有效需求不足，但在稳增长、促消费等方面政策持续发力，新经济领域投资和生产

保持较快增长的推动下，我国经济顶住了国内外多重因素交织叠加带来的下行压力，全年 GDP 实现 5.2%的较高增速，依然是全球经济增长的最大引擎。但经济持续回升向好的基础尚不稳固，企业仍面临较大的经营压力。在此背景下，公司围绕年度经营目标，坚持稳中求进的工作总基调，持续提升管理精细化水平，进一步稳固主营业务发展根基。具体情况如下：

1、仓储物流业务

2023年，宝湾物流实现营业收入183600万元，同比增长13.1%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营

情况良好，租金收入稳步提升；实现经营净现金流118670万元，同比下降10.4%，剔除政府增值税留抵退税款影响后，同比上升30.37%。

（1）主要园区运营情况

报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为89%，在市场平均出租率下降的情况下同比上升1.8个百分点，底层资产的运营管理能力进一步彰显。主要园区情况如下：

序号园区2023年仓库使用率（%）2022年仓库使用率（%）增减变动（%）

1上海宝山宝湾100.00%97.80%2.20%

2上海松江宝湾92.48%100.00%-7.52%

3上海快仓宝湾6.55%--

4南京滨江项目90.21%--

5南京空港宝湾87.51%90.95%-3.44%

6南京高新宝湾47.50%27.68%19.82%

12深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

序号园区2023年仓库使用率（%）2022年仓库使用率（%）增减变动（%）

7苏州吴江宝湾100.00%100.00%0.00%

8苏州太仓宝湾12.07%11.84%0.23%

9无锡空港宝湾100.00%100.00%0.00%

10无锡江阴宝湾100.00%89.23%10.77%

11无锡惠山宝湾91.56%100.00%-8.44%

12南通锡通宝湾100.00%97.79%2.21%

13南通港闸宝湾98.28%100.00%-1.72%

14镇江新区宝湾90.86%76.39%14.47%

15淮安经开宝湾100.00%100.00%0.00%

16昆山花桥宝湾96.25%100.00%-3.75%

17杭州北宝湾100.00%100.00%0.00%

18杭州大江东宝湾100.00%100.00%0.00%

19杭州钱塘宝湾75.40%73.17%2.23%

20宁波镇海宝湾88.21%64.77%23.44%

21宁波空港宝湾87.42%44.36%43.06%

22宁波余姚宝湾80.21%64.25%15.96%

23绍兴上虞宝湾94.41%98.71%-4.30%

24嘉兴嘉善宝湾100.00%100.00%0.00%

25嘉兴三期宝湾100.00%93.23%6.77%

26嘉兴宝湾98.56%94.85%3.71%

27嘉兴乍浦项目97.70%--

28浙江义乌宝湾36.96%--

29合肥肥东宝湾98.63%95.60%3.03%

30合肥新站宝湾97.74%93.50%4.24%

31青岛胶州宝湾95.40%94.79%0.61%

32北京空港宝湾100.00%100.00%0.00%

33天津塘沽宝湾99.43%100.00%-0.57%

34天津滨港宝湾91.67%89.92%1.75%

35天津津南宝湾83.99%96.94%-12.95%

36廊坊经开宝湾94.42%99.34%-4.92%

37广州时代宝湾100.00%100.00%0.00%

38广州黄埔宝湾99.61%99.37%0.24%

39广州番鸿宝湾89.12%100.00%-10.88%

40佛山南海宝湾100.00%100.00%0.00%

41佛山三水宝湾（厂房）100.00%100.00%0.00%

42佛山三水宝湾100.00%98.99%1.01%

43惠州仲恺宝湾25.65%--

44漳州角美宝湾66.80%21.84%44.96%

45武汉东西湖宝湾73.82%50.65%23.17%

46武汉汉南宝湾60.56%65.96%-5.40%

47武汉青山宝湾43.14%19.54%23.60%

48鄂州葛店宝湾81.23%71.69%9.54%

49长沙雨花宝湾90.83%100.00%-9.17%

13深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

序号园区2023年仓库使用率（%）2022年仓库使用率（%）增减变动（%）

50长沙望城宝湾86.90%32.71%54.19%

51郑州经开宝湾93.69%96.30%-2.61%

52重庆西彭宝湾97.50%98.86%-1.36%

53重庆空港宝湾74.96%34.41%40.55%

54重庆珞璜宝湾69.70%73.07%-3.37%

55成都蓉欧宝湾99.87%97.53%2.34%

56成都龙泉宝湾98.94%97.24%1.70%

57成都新都宝湾95.91%98.81%-2.90%

58青白江东宝湾99.93%100.00%-0.07%

59成都青白江宝湾75.72%86.97%-11.25%

60西安临潼宝湾99.65%100.00%-0.35%

61西安空港宝湾97.13%89.85%7.28%

62西安高陵宝湾-乾龙77.28%72.49%4.79%

63西安高陵宝湾-世冠76.20%83.49%-7.29%

64昆明临空项目90.19%--

65昆明空港宝湾86.09%95.39%-9.30%

66贵阳空港宝湾79.79%96.91%-17.12%

注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、杭州钱塘宝湾原名为杭州速能项目；3、广州时代宝湾、广州番鸿宝湾

为管理输出项目；4、宝湾物流作为资产管理人，为武汉东西湖宝湾、南京滨江项目、嘉兴乍浦项目及昆明临空项目提供运营管理服务。

（2）项目拓展情况宝湾物流根据发展战略规划，积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市。2023年，围绕“投资聚焦、优中选优”的发展策略，通过招拍挂方式，获取无锡惠山工业转型集聚区等一批新项目，新增获取土地面积300余亩，同时，进一步扩大轻资产管理服务规模，年内新签约安徽宣城等管理输出项目，完善了公司仓储物流基础设施的网络布局。

（3）项目工程进展情况

2023年，宝湾物流通过精细化管理，重点做好成本控制、进度管理、质安检查等环节的管控，报告期内，新增开工面

积约98万平米，新增竣工面积约60万平米，保障了计划投运项目的高品质履约。

2、房地产开发业务

2023年，在市场延续底部调整的背景下，公司房地产开发业务始终保持战略定力，坚守经营底线，沉着应对各类风险，

科学统筹、有序推进各项工作，销售去化、项目运营等方面均取得积极成效。

（1）项目拓展情况

房地产开发业务始终保持战略定力，坚持聚焦核心城市，以收定投，全年通过招拍挂方式在深耕的长三角城市群获取扬州江都、上海嘉定南门2宗土地，总占地面积约150亩，新增优质货值约45.6亿元。

（2）项目销售情况

房地产开发业务密切关注市场形势，动态调整项目分类标准，精准施策推动项目销售去化，保障流动性安全。2023年，累计实现全口径销售金额173.7亿元，同比增长15.8%，权益销售金额121.3亿元，同比增长60.7%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额96.6亿元，同比增长142.1%。

（3）项目运营情况

房地产开发业务按照“一盘一策”的管控思路，动态调整各持有型物业的经营策略，巩固经营成果。报告期内，通过项目改造升级，有效改善资产运营效益，推动多个项目出租率稳步上涨。南通寓颜家通过模式切换，实现出租率和营业收

14深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

入双增长，上海江桥维乐城实现开业率、招商率双百开业，苏州维乐城、长沙天池里出租率分别稳定在88%和90%以上，经营质量持续提升。

（4）融资情况

2023年，房地产开发业务强化内生资金管控，积极推动存量债务展期和置换，优化债务久期结构，降低综合融资成本，

南山地产“三道红线”指标维持绿档，严守流动性安全底线。

报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：

（1）新增土地储备项目土地规划土地面积计容建筑面积土地取得土地总价款权益对价宗地或项目名称所在位置权益比例用途（㎡）（㎡）方式（万元）（万元）

扬州江都 NO.2023G01

扬州市江都区商住6537398060招拍挂100%4690046900地块嘉定工业区南门社区

JDC1-0801、JDC1-0802 上海市嘉定区 住宅 34704 79819 招拍挂 100% 180002 180002

单元44-08地块

（2）累计土地储备情况

项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）剩余可开发建筑面积（万㎡）

华东区域38.7574.1029.03

华中区域35.6641.0419.78

成都25.8967.6522.47

粤港澳大湾区9.7643.000.00

总计110.06225.7971.28

（3）主要项目开发情况规划计容本期竣累计竣工预计总投累计投资

城市/所在位项目业权益比开工时开发完工土地面积项目名称建筑面积工面积面积资金额总金额

区域置态例间进度进度（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）（万元）（万元）

南山*虹桥住宅；

上海嘉定区100%2021.03竣工100%4033188728088728423115390451领峯商业

南山*嘉荟

上海嘉定区住宅100%2022.11在建0%461218608500245211176052领峯

南山·前湾

上海闵行区住宅100%2023.05在建0%227544550900262553220718拾缦

上海上海南门嘉定区住宅100%-拟建0%34704798190030985790001溪上四季花

苏州吴中区住宅100%2021.08竣工100%35356707127071270712195692185009园

苏州云熹花园高新区住宅55%2020.01竣工100%4174391793091793233739219935南山湾玺壹

南通通州区住宅100%2022.02在建48%64578122684585065850612248175158号住宅；

南山国际社

南通港闸区商业；100%2013.03在建89%907932702990240397201233192874区办公

南山*三食庐江县

合肥商业100%2016.03在建49%63200385000187243200030170六巷汤池镇

15深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

规划计容本期竣累计竣工预计总投累计投资

城市/所在位项目业权益比开工时开发完工土地面积项目名称建筑面积工面积面积资金额总金额

区域置态例间进度进度（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）（万元）（万元）扬州江都地住宅；

扬州江都区100%-拟建0%65373980600012013946954块商业华东区域合计50495399218912921856886021460201627322东湖高住宅；

武汉南山樾府100%2021.11竣工100%21761456984569845698115290100161新商业东湖高住宅；

武汉南山府100%2020.05竣工100%3955098855098855216000215200新商业东湖高住宅；

武汉南山天樾100%2020.09竣工100%2852971200071200168000165300新商业住宅；

武汉南山悦拾光蔡甸区100%2022.4在建0%874631972000018904480340商业

南山*天岳

长沙岳麓区住宅100%2021.07在建48%2117771098435259652596193230131651（天池北）

南山*梅溪住宅；

长沙岳麓区100%2019.01竣工100%475452424820242482310000309468一方商业

南山*十里住宅；

长沙天池(三岳麓区100%2019.07竣工100%74600156388015638811960796830商业

期）华中区域合计5112259216669829466721913111711098950

成都南山凌峯武侯区住宅51%2020.09竣工100%964489644896448

成都南山御峰武侯区住宅51%2021.05竣工100%61841061841

74425463700393557

红牌楼项目商业；

成都武侯区51%2023.06在建0%10726000南地块办公

成都两河峯景金牛区住宅100%2022.08在建0%272814910500144588107463都江堰

成都观山樾住宅70%2021.12在建0%65141977110011562060227大观镇都江堰

成都南山府住宅100%2022.05在建0%694311735760018000099314壹街区华阳四河项天府新住宅；

成都90%-拟建0%30242906090014233158888目区商业成都合计266520676550964481582891046239719449

深圳南山悦时光龙岗区住宅100%2022.09在建0%204328172400202972156874住宅；51.02

深圳海城锦南山区2019.01在建0%3417021939400700000428867

商业%住宅；

东莞南山府麻涌镇100%2021.08在建53%429741289236820168201225716179064商业

东莞南山悦府寮步镇住宅100%2021.09竣工100%105562639126391263917314469564粤港澳大湾区合计10813245643294592945921201832834369总计13908303046837418552148896057052624280090注：1）上述项目可能因为规划调整等原因导致项目的计划投资以及计容面积等指标发生变化；2）上表中包含了公司控股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目；3）上述表格开工进度以项目最早主体开工时间为准。

16深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（4）主要项目销售情况累计预售本期预售本期预售本期结算

城市/区项目名所在位项目业权益比计容建筑可售面积累计结算本期结算

(销售)面（销售）(销售)金金额(万

域称置态例面积（㎡）面积(㎡)面积(㎡)

积(㎡)面积(㎡)额(万元)元)南

上海山·前嘉定区住宅100%45509455904559045590301191000湾拾缦

南山*嘉

上海嘉定区住宅100%86085820746626856114229807000荟领峯

南山*虹住宅；

上海嘉定区100%887287276368771055796875426895142532桥领峯商业溪上四

苏州吴中区住宅100%7071269010299212008651884287222872267387季花园云熹花

苏州高新区住宅55%917938579585795934222629857951245627361园南山湾

南通通州区住宅100%1226841217761784858565164298229822351玺壹号华东区域合计50551147700831419313698861625418625371055239631东湖高住宅；

武汉南山府100%98855979429413078182134692166772921652新商业南山天东湖高住宅；

武汉100%71200702026812252971479366803476913449樾新商业南山悦住宅；

武汉蔡甸区100%19720018190713706122189714000拾光商业南山樾东湖高住宅；

武汉100%4569842149221700000府新商业

南山*天住宅；

长沙岳（天岳麓区100%109843109062397502742565091297902979064704商业

池北）

南山*梅住宅；

长沙岳麓区100%2424821982741929284499542019297249835575溪一方商业华中区域合计7652786995364108535725711636438173147271105380两河峯

成都金牛区住宅100%4910553239273372733776779000景都江堰

成都南山府住宅100%173576171170201881757813279000壹街区南山凌

成都武侯区住宅51%96448961909549795497269239峯

12593322707944

南山御

成都武侯区住宅51%6184130062300623006272195峯都江堰

成都观山樾住宅70%9275389779514241403362000大观镇成都合计47372344044017860051325101364125559125559341434南山悦

深圳龙岗区住宅100%8172461746371872877989529000时光住宅；

深圳海城锦南山区51.02%219394599697617615883000商业南山悦

东莞寮步镇住宅100%263912103762734890125335558555813125府

17深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

累计预售本期预售本期预售本期结算

城市/区项目名所在位项目业权益比计容建筑可售面积累计结算本期结算

(销售)面（销售）(销售)金金额(万

域称置态例面积（㎡）面积(㎡)面积(㎡)

积(㎡)面积(㎡)额(万元)元)住宅；

东莞南山府麻涌镇100%128923106919470326913973411141115819商业粤港澳大湾区合计45643224967148924371211119189669966918944总计22009441866655952570282691945900703212253554705389

（5）主要项目出租情况可出租面积累计已出租面积项目名称所在位置项目业态权益比例平均出租率

（㎡）（㎡）

上海上海江桥维乐城集中商业+街铺100%43974397100%维乐邻里生活广

苏州集中商业100%269192368888%场

苏州金城1958会所100%852852100%

南通南通寓颜家公寓+办公100%8600808494%

南通南山国际社区商铺+会所100%4192335380%

合肥南山*三食六巷商业100%178821180266%南山光谷自贸港

武汉办公、公寓69.23%320382777487%

（一、二期）

长沙南山里集中商业100%5778531692%

深圳瀚城幼儿园100%24812481100%

广州新康花园小学&幼儿园63.71%1725140281%

（6）土地一级开发情况

□适用□不适用累计一本期一预计总累计投规划平累计平本期平累计结本期结款项回累计销本期销级土地级土地项目名所在位权益比投资金资金额整土地整土地整土地算土地算土地收情况售面积售面积开发收开发收称置例额（万（万面积面积面积面积面积（万（㎡）（㎡）入（万入（万元）元）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）元）元）元）成都武新马路侯区新

100%11329011329011466711466700000410580128500

1号马路1

号

（7）融资途径

单位：元

融资成本区间/期限结构融资途径期末融资余额

平均融资成本1年之内1-2年2-3年3年以上

银行贷款6945415657.592.9%-4.6%92000000.003770286000.003083129657.59

其他490000000.003.55%-4.10%490000000.00

合计7435415657.5992000000.003770286000.003573129657.59

（8）发展战略和未来一年经营计划

2024年，房地产开发业务将坚持“稳中求进”的工作总基调，始终围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，重

点做好“去库存、促回款、优结构、防风险、保安全”工作，密切关注市场变化，灵活调整销售、回款策略；拓展融资渠道，优化开发节奏，保障现金流安全；坚持区域深耕，持续提高投资质量；坚持“以客户为主导”，进一步提升产品力、交付力和服务力，实现高质量稳健发展。

18深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用□不适用

公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2023年12月31日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为524056.38万元。

（10）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）□适用□不适用

3、产城综合开发业务

2023年，产城综合开发业务克服生产制造企业投资动能不足带来的招商去化压力，积极应对市场变化，各项工作稳步推进。

（1）项目开发运营情况

产城综合开发业务持续强化标准化、体系化建设，提升精细化管理水平，实施灵活的招商措施，积极打造标杆项目，重点做好存量物业招销安排。具体项目中，无锡车联网小镇项目年内注册落地企业32家，获评无锡市数字化转型场景五星级荣誉，年度到账各类产业扶持资金30万元；新都科技园、西安智造园保持满租运营；德阳科技园一、二期去化率达97%，年内获取工业发展资金奖励351万元。

（2）产业资源储备情况

产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，根据国家战略布局，加强对新能源、高端装备制造等新兴产业的研究，聚焦北京、长三角等核心区域各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企业等资源体，逐步搭建产业网络、信息通路及导入渠道，挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业资源转化落地。

（3）项目工程进展情况

2023年，各项目工程建设有序推进，南京浦口智芯科技港一期二批次实现竣工交付；德阳科技园三期一批次实现竣工交付，二批次实现主体完工；重庆巴南智造园除5、6号楼外，其余楼栋均已实现竣工验收。

（4）项目拓展情况

产城综合开发业务面对当前市场环境，严守投资安全底线，谨慎项目研判落地。报告期内，积极关注北京、长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质产业园项目机会，重点推进的西安沣西项目已完成投资协议的签订，保障业务的可持续发展。

报告期内，主要经营指标完成情况如下：

（1）新增土地储备项目无。

（2）期末累计土地情况总占地面积总拟建计容面积剩余可开发计容建筑面积项目名称（万㎡）（万㎡）（万㎡）

岗集综合交通物流港37.039.327.0

顶汊一体化科技园10.113.613.6

华东区域合计47.152.940.6

重庆汽车公园52.675.951.9

贵阳科技产业新城10.215.915.9

西南区域合计62.891.867.8

武汉临空港宝湾科技园4.87.33.1

总计114.7152.0111.5

（3）主要项目开发情况

19深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

累计投规划计容本期竣累计竣工预计总投

城市/所在位项目业权益比开工时开发进完工进土地面积总建筑面资总金项目名称建筑面积工面积面积资金额

区域置态例间度度（㎡）积（㎡）额（万（㎡）（㎡）（㎡）（万元）

元）上海长三主题产

上海角国际影松江区50%2020.9在建70%5100010200010500047000470009386048300业园区视中心南京浦口工业园

南京智芯科技浦口区90%2021.9竣工100%32565650885705957059570592151120450区港住宅；

无锡车联

无锡锡山区商业；100%2019.12竣工100%1004731928902561260256126260000237928网小镇办公岗集综合

合肥交通物流长丰县公路港60%2019.11在建25%36800039300029060007200011000028432港浦和智造工业园

马鞍山和县60%2021.11竣工100%6796180868436650436651089210147园区华东区域合计619999833846752450104059475850496263345257重庆汽车综合开

重庆高新区100%2020.11在建17%526230759000100000091900173782595498263266公园发类重庆巴南工业园

重庆巴南区100%2022.09建成98%981171254808697386973869732488120911.86智造园区新都产业工业园

成都新都区100%2016.08竣工100%19572419853511521301152132033425006园区德阳科技工业园

园（一广汉市100%2019.1竣工100%91338104706672570672571830918274区

期）德阳科技德阳项工业园

园（二广汉市100%2021.04竣工100%14667417079910249801024982649024448目区

期）德阳科技工业园

园（三广汉市100%2022.12在建80%76004125509935742995529955204698865区

期）西安智造工业园

西安经开区100%2020.09竣工100%56402706554241004241065446404园区西部区域合计119048915546841507925208828618088712525367175合计18104882388530226037531288710939381208788712432

（4）项目销售情况

20深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

累计预本期预本期预本期结可售面售（销售（销售（销累计结本期结城市/区项目名所在位项目业权益计容建筑算金额积售）面售）面售）金算面积算面积域称置态比例面积（万（㎡）积积额（万（㎡）（㎡）

元）

（㎡）（㎡）元）上海长三角国主题产

上海松江区50%10200051598230891028312534131421314216174际影视业园区中心南京浦工业园

南京口智芯浦口区90%6508843295285831798792207202072010059区科技港无锡车住宅；

无锡联网小锡山区商业；100%1928901555821308156982757613043466045632镇办公浦和智工业园

马鞍山和县60%80868420432243510654327615054138804370造园区华东区域合计44084629251820492229717241781793505434636235重庆汽综合开

重庆高新区100%759000333384775112339329796714533861245156车公园发类重庆巴工业园

重庆南智造巴南区100%1254806166531905276541123521506215068616区园德阳科技园工业园

德阳（一期+广汉市100%40101412600412600415455597875531201527881区

二期+三

期）西南区域合计128549452105323542066502470091684908027061653总计1726340813571440342962197118734784013461697888

（5）项目出租情况出租类计容建筑面可出租厂房面累计已出租厂平均出租率城市项目名称权益比例型积（㎡）积（㎡）房面积（㎡）（%）岗集综合交通物流

合肥公路港60%393000720005900082%港

无锡无锡车联网小镇办公100%67105401042378259%南京浦口智芯科技

南京办公90%65088827200港武汉临空港宝湾科

武汉生产100%72687200311195560%技园

办公100%81757342568777%重庆重庆汽车公园

4S 店 100% 25262 24243 3283 14%

工业园

成都新都产业园100%198535108038108038100%区工业园

西安西安智造园100%706553042630426100%区

21深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

出租类计容建筑面可出租厂房面累计已出租厂平均出租率城市项目名称权益比例型积（㎡）积（㎡）房面积（㎡）（%）德阳科技园（一期工业园德阳100%275505630425324385%+二期）区

三、核心竞争力分析

1、仓储物流

（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先

宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募 REITs 市场常态化发展趋势下，未来发展潜力和增长空间较大。

（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强

宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；并践行 ESG 以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。年初至今，宝湾物流先后荣获“全国仓储地产二十强企业”、“全国冷链仓储百强企业”、“最佳零售物流园区企业奖”、“2023物流仓储企业卓越表现奖”等荣誉，成功入

选“第一届大湾区物流与供应链创新企业50强”；青白江东宝湾、西安临潼宝湾等6个物流园区先后获中国仓储与配送协

会颁发的“一级绿色仓库”（最高级）评定，业务竞争力提升，在业内的品牌影响力不断增强。

（3）“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势显现

宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进信息化建设，重点加强 CRM、智慧园区平台、IOT 信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。

2、房地产开发

（1）聚焦核心城市深耕，资产结构优质

房地产开发业务坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，持续在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市深耕布局，资产结构优质，抗风险能力强，尤其在“房住不炒”的政策主基调下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。

（2）稳健经营铸就高质量发展

房地产开发业务始终坚持稳健经营，将风险防范放在首位，强调“质量、效益、规模”均衡发展。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控、审慎投资策略、提升经营质效等措施，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量增长；同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。

3、产城综合开发

（1）具备较强的资源整合能力

产城综合开发业务准确契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并持续探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，已与中联基金合作设立工业园并购基金，实现资源有效协同并取得良好成效。

（2）专业化的项目运营管理能力

产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式；结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区，不断推进智慧园区管理系统的实施和优化，以数字化提升成本管控、安全管理能力和园区运营效率，项目开发和运营能力持续提升，正逐步向专业化、规模化方向迈进。

22深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

四、主营业务分析

1、概述

参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2023年2022年

同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计12057389219.78100%12150412791.52100%-0.77%分行业

房地产业务7530296744.3762.45%7618420926.2262.70%-1.16%

仓储物流业务1820833847.5815.10%1622810036.5613.36%12.20%

产城综合开发业务1045654672.738.67%777555589.966.40%34.48%

制造业业务1506962315.7012.50%1987470115.7116.36%-24.18%

其他业务153641639.401.27%144156123.071.19%6.58%分产品

房地产业务7530296744.3762.45%7618420926.2262.70%-1.16%

仓储物流业务1820833847.5815.10%1622810036.5613.36%12.20%

产城综合开发业务1045654672.738.67%777555589.966.40%34.48%

制造业业务1506962315.7012.50%1987470115.7116.36%-24.18%

其他业务153641639.401.27%144156123.071.19%6.58%分地区

中国大陆11750612106.6097.46%11601143195.7695.48%1.29%

其他国家或地区306777113.182.54%549269595.764.52%-44.15%分销售模式

直销12057389219.78100.00%12150412791.52100.00%-0.77%

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

□适用□不适用

单位：元营业收入比营业成本比毛利率比上年同期营业收入营业成本毛利率上年同期增上年同期增增减减减分行业

房地产业务7530296744.376260098372.4016.87%-1.16%-5.27%3.62%

仓储物流业务1820833847.58911822270.4549.92%12.20%8.76%1.58%

产城综合开发业务1045654672.73783882423.5525.03%34.48%44.38%-5.15%

制造业业务1506962315.701284266236.0314.78%-24.18%-25.91%2.00%

其他业务153641639.4084673341.0644.89%6.58%0.35%3.42%分产品

房地产业务7530296744.376260098372.4016.87%-1.16%-5.27%3.62%

仓储物流业务1820833847.58911822270.4549.92%12.20%8.76%1.58%

产城综合开发业务1045654672.73783882423.5525.03%34.48%44.38%-5.15%

制造业业务1506962315.701284266236.0314.78%-24.18%-25.91%2.00%

23深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

营业收入比营业成本比毛利率比上年同期营业收入营业成本毛利率上年同期增上年同期增增减减减

其他业务153641639.4084673341.0644.89%6.58%0.35%3.42%分地区

中国大陆11750612106.609036832005.1423.09%1.29%-2.74%3.18%

其他国家或地区306777113.18287910638.356.15%-44.15%-44.21%0.10%分销售模式

直销12057389219.789324742643.4922.66%-0.77%-4.92%3.38%

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

□是□否行业分类项目单位2023年2022年同比增减

销售量万平方米37.8325.8046.63%

房地产业务-商品

生产量万平方米22.3545.22-50.57%房销售

库存量万平方米38.7054.18-28.57%

销售量万平方米14.8427.12-45.28%

集成房屋业务-销

生产量万平方米12.9430.79-57.98%售业务

库存量万平方米4.776.00-20.51%

销售量万平方米104.81114.00-8.06%船舶舱室配套业

生产量万平方米112.25104.007.93%

务-复合板

库存量万平方米42.6535.2121.13%

销售量扇29878298210.19%船舶舱室配套业

生产量扇317492701917.51%

务-防火门

库存量扇10490861921.71%

销售量套63948896-28.13%船舶舱室配套业

生产量套76919074-15.24%

务-卫生单元

库存量套4054275747.04%海洋工程设备业

加工量吨3922844004-10.85%

务-导管架海洋工程设备业

加工量吨3030833161-8.60%

务-钢桩

相关数据同比发生变动30%以上的原因说明

□适用□不适用

（1）房地产业务本年销售项目面积高于上年，新开发项目低于上年，年末库存量下降。

（2）集成房屋销售业务本年因合同订单量下降，销售及生产量均同比下降。

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用□不适用

24深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（5）营业成本构成行业分类

单位：元

2023年2022年

行业分类项目同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重

房地产业务营业成本6260098372.4067.13%6608653150.9167.38%-5.27%

仓储物流业务营业成本911822270.459.78%838349971.428.55%8.76%产城综合开发

营业成本783882423.558.41%542915225.325.54%44.38%业务

制造业业务营业成本1284266236.0313.77%1733465096.5817.67%-25.91%

其他业务营业成本84673341.060.91%84376025.630.86%0.35%

说明：产城综合开发业务成本同比增加主要是本年结转项目成本高于上年所致。

（6）报告期内合并范围是否发生变动

□是□否

详见“第十节财务报告九、合并范围的变更”相关章节。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用□不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）905738657.12

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例7.51%

前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例0.00%公司前5大客户资料

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例

1第一名671679727.445.57%

2第二名69515919.180.58%

3第三名67602488.700.56%

4第四名56048533.480.46%

5第五名40891988.320.34%

合计--905738657.127.51%主要客户其他情况说明

□适用□不适用公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）2821749281.50

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例30.26%

前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例0.00%

25深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例

1第一名900010000.009.65%

2第二名640188235.206.87%

3第三名460256465.314.94%

4第四名446094580.994.78%

5第五名375200000.004.02%

合计--2821749281.5030.26%主要供应商其他情况说明

□适用□不适用

3、费用

单位：元

2023年2022年同比增减重大变动说明

销售费用315717551.92327278590.90-3.53%

主要系本年降本增效取得成效，管理费用721996281.09941752261.76-23.33%期间费用控制情况较好。

财务费用649435007.28556189197.6116.77%主要系本年制造业研发材料投入

研发费用43130712.1560293726.52-28.47%同比减少所致。

4、研发投入

□适用□不适用预计对公司未来发展主要研发项目名称项目目的项目进展拟达到的目标的影响国内邮轮建造水平和设备与国际先进水平

存在较大差距，国家成为大型豪华邮轮公不断加强自主研发和已应用国产首艘大型国产首制大邮轮公共共区域国产化设计建

制造能力，提升邮轮邮轮“爱达.魔都号”公用于豪华邮轮、大型区空间分隔系统技术造的开拓者，为公司的建造技术。本项目共区域建造，项目已客船公共区域。

研究带来更多的经济社会的研究有助于大型邮交付。

效益。

轮总体设计、建造国产化，推行船舶内装工业建造品质提升。

国内邮轮建造水平和设备与国际先进水平

存在较大差距，国家成为大型豪华邮轮公不断加强自主研发和已应用国产首艘大型国产首制大邮轮公共共区域国产化设计建

制造能力，提升邮轮邮轮“爱达.魔都号”公用于豪华邮轮、大型区固定设备设施技术造的开拓者，为公司的建造技术。本项目共区域建造，项目已客船公共区域。

研究带来更多的经济社会的研究有助于大型邮交付。

效益。

轮总体设计、建造国产化，推行船舶内装工业建造品质提升。

国内首次将空间艺术已应用于外高桥船厂成为大型豪华邮轮公国产首制大邮轮乘客

设计推向船舶内装设建造的国内首艘大型用于豪华邮轮、大型共区域国产化设计建餐厅空间艺术设计研计建造中。设计研究 豪华邮轮 H1508 自由 客船公共区域。 造的开拓者，为公司究

涵盖及融合文化艺术餐厅建造，项目已交带来更多的经济社会

26深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

预计对公司未来发展主要研发项目名称项目目的项目进展拟达到的目标的影响

设计、空间艺术设付。效益。

计、轻量化设计、隔

声减振设计、灯光艺

术设计等多个领域，实现这些设计都基于

最基础的实现条件：

轻量化耐火分隔。

提高船用防火门类产已通过验收，成功申品的制作效率，满足请三份实用新型专用于各种异型尺寸异提高生产效率，提升客户快速交付的需利，并应用于重庆冠型形状、单件小批及船舶客舱安防门流线公司产品市场占有率求，研发智能化自动达“世纪绿洲”号、“世其特殊要求订单式的制作系统技术开发和知名度，为公司带流线制作系统，填补纪远航”号长江豪华游船用防火门、逃生门来更好的经济效益。

国内同类工艺技术空轮等项目的防火门制装配生产工艺。

白。作。

通过对热桥及声桥隔断传递热能及声能的

针对海工平台的居住研究，降低在火灾发舱室具有高隔声耐火生时高温下的表面温满足海洋工程市场的

安全要求，而普通舱升指标以满足耐火安需求，打破欧洲企业三项产品成功通过耐海工平台新型高隔声 室难于满足，公司经 全，达到《SOLAS 公 的垄断，填补国内该火试验和声学测试，耐火安全技术研究 调研、论证，研发满 约》及《2010FTP 领域的空白，为公司获得实用新型专利。

足海工平台要求的高 CODE》关于耐火 B- 实现良好的经济效

安全、高技术、低噪15级要求，同时使声益。

声的生活区设施。波得以阻隔、吸收、衰减，以提高综合声学性能。

一种扩大导管架建造提高资源利用率在现有情况下可以提面积的立体式建造平提高资源利用率。已完成。

5%。升产能。

台研发导管架钢桩剪力键批在现有情况下可以提提供生产效率。已完成。提高生产效率5%。

量焊接装置研发升产能。

导管架内环板自动化在现有情况下可以提提供生产效率。2024年10月完成。提高生产效率5%。

安装流水线升产能。

钢板批量直立存放和在现有情况下可以提提供生产效率。已完成。提高生产效率5%。

分拣装置研发升产能。

为后续储能箱项目集

进入融合供应商目初次涉及后端集成，储能箱研发已完成。成积累实践经验，丰录。积累经验。

富公司利润增长点。

公司研发人员情况

2023年2022年变动比例

研发人员数量（人）207235-11.91%

研发人员数量占比5.33%5.91%-0.58%研发人员学历结构

本科163177-7.91%

硕士15150.00%

本科以下2943-32.56%研发人员年龄构成

30岁以下7594-20.21%

30~40岁7291-20.88%

40岁以上605020.00%

27深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

公司研发投入情况

2023年2022年变动比例

研发投入金额（元）43130712.1560293726.52-28.47%

研发投入占营业收入比例0.36%0.50%-0.14%研发投入资本化的金额

0.000.000.00%

（元）资本化研发投入占研发投入

0.00%0.00%0.00%

的比例公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响

□适用□不适用研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因

□适用□不适用研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明

□适用□不适用

5、现金流

单位：元项目2023年2022年同比增减

经营活动现金流入小计16452223476.4112488392391.5031.74%

经营活动现金流出小计10750925222.1614745277977.34-27.09%经营活动产生的现金流量净

5701298254.25-2256885585.84352.62%

额

投资活动现金流入小计963293478.963566801470.20-72.99%

投资活动现金流出小计4674418937.576086841482.98-23.20%投资活动产生的现金流量净

-3711125458.61-2520040012.78-47.26%额

筹资活动现金流入小计24106463397.4117435961784.7338.26%

筹资活动现金流出小计24142419051.1516702889387.6744.54%筹资活动产生的现金流量净

-35955653.74733072397.06-104.90%额

现金及现金等价物净增加额1952480086.45-4023908779.98148.52%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明

□适用□不适用

（1）经营活动现金流入同比增加31.74%，主要系本年房地产业务销售回款同比增加所致。

（2）投资活动现金流入同比减少72.99%，主要系本期收回债权投资金额减少所致。

（3）筹资活动现金流入同比增加38.26%，主要系本年借款收到的现金增加所致。

（4）筹资活动现金流出同比增加44.54%，主要系偿还债务及分配股利支付的现金增加所致。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

□适用□不适用主要是本年房地产业务项目销售回款增加所致。

28深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

五、非主营业务分析

□适用□不适用

单位：元金额占利润总额比例形成原因说明是否具有可持续性

1.权益法核算的长期

股权投资收益、债权投资在持有期间取得

投资收益771839902.30111.94%的投资收益合计7.61.是；2.否。

亿元；2.处置子公司及联合营公司收益

785万元。

金融资产公允价值变

公允价值变动损益69176.940.01%否动

资产减值-542619365.36-78.70%存货跌价损失否主要系房地产业务收

营业外收入52456249.727.61%否到的逾期补偿款主要系资产报废损

营业外支出6310865.250.92%失、捐赠、罚款、违否约金

信用减值-50396290.53-7.31%应收款项计提减值否

其他收益55864189.028.10%政府补助否

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2023年末2023年初

比重增占总资产比占总资产重大变动说明金额金额减例比例主要系销售回款增

货币资金8235415232.0111.31%5995881352.428.65%2.66%加。

主要系各业务应收账

应收账款776436101.211.07%869621033.331.25%-0.18%款催收力度加大，回款增加。

主要系制造业按进度

合同资产123720826.240.17%140162023.260.20%-0.03%开票确认收入，结转应收账款增加。

主要系本期房地产业

存货22799454715.8231.31%24139743576.3334.81%-3.50%务销售结转增加。

主要系本期投入运营

投资性房地产11912926662.9716.36%9276027699.7013.38%2.98%的物流园区增加。

主要系本期对联营公

长期股权投资4525377967.366.22%4802249634.556.93%-0.71%司计提分红增加。

主要系本期投入运营

固定资产5621137497.167.72%4954628448.817.15%0.57%的物流园区增加。

在建工程4725825716.886.49%4679465058.076.75%-0.26%主要系使用权资产计

使用权资产179749530.270.25%217403667.640.31%-0.06%提折旧增加。

主要系偿还短期借款

短期借款330279680.570.45%1684804052.352.43%-1.98%增加。

29深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

2023年末2023年初

比重增占总资产比占总资产重大变动说明金额金额减例比例主要系本期房地产业

合同负债8299489578.5411.40%7229774445.3110.43%0.97%务预收购房款增加。

主要系银行长期借款

长期借款18306265251.5125.14%15618690748.7722.52%2.62%增加。

租赁负债147224531.130.20%177012722.680.26%-0.06%主要系土地使用权摊

无形资产6410929840.438.81%6498492098.089.37%-0.56%销增加。

主要系本期应付购地

应付账款5085536080.686.98%4063743800.675.86%1.12%款及工程款增加。

一年内到期的主要系本期借款一年

8589365776.2211.80%5754706311.868.30%3.50%

非流动负债内到期部分增加。

主要系基于业务实际递延所得税负

113574883.170.16%422439364.470.61%-0.45%情况冲回确认的递延

债所得税负债。

境外资产占比较高

□适用□不适用

2、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：元本期本期公允计入权益的本期计提本期出售金项目期初数价值变动累计公允价购买其他变动期末数的减额损益值变动金额值金融资产

1.交易性金融

资产（不含

14570739.7369176.9414639916.670.00

衍生金融资

产）金融资产小

14570739.7369176.940.000.000.0014639916.670.000.00

计应收款项融

10670096.0713718645.3624388741.43

资

上述合计25240835.8069176.940.000.000.0014639916.6713718645.3624388741.43

金融负债0.000.00其他变动的内容无。

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是□否

3、截至报告期末的资产权利受限情况

详见“第十节财务报告附注七、23”相关章节。

30深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

七、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

2868799238.803691775368.89-22.29%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

单位：元截至本资产主投资投产预期是披露负债被投资公司名要资金资品计投否日期披露索引投资金额持股比例合作方表日

称业方来期类收资涉（如（如有）的进务式源限型益盈诉有）展情亏况南浦产业园管仓宝湾物流仓已完2023理（深圳）有储

收自储资产私募成股年11公告编号：

限公司、广州物903850000100.00%//00否

购筹股权投资基权交月152023-062宝湾物流有限流金割日公司业南松产业园管仓宝湾物流仓已完2023理（深圳）有储

收自储资产私募成股年11公告编号：

限公司、明江物1063000000100.00%//00否

购筹股权投资基权交月152023-062（上海）国际流金割日物流有限公司业

合计----1966850000------------00------

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用

1）报告期内以套期保值为目的的衍生品投资

□适用□不适用

31深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

单位：万元计入权期末投资本期公益的累报告期金额占公初始投资期初允价值报告期内期末衍生品投资类型计公允内售出司报告期金额金额变动损购入金额金额价值变金额末净资产益动比例

远期结汇00002264.712264.7100.00%

合计00002264.712264.7100.00%报告期内套期保值业务的会计未发生重大变动。公司根据财政部《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计政策、会计核算具体原则，以量》、《企业会计准则第24号一一套期会计》、《企业会计准则第37号一一金融工具列及与上一报告期相比是否发生报》和《企业会计准则第39号一一公允价值计量》相关规定及其指南，对拟开展的重大变化的说明外汇套期保值业务进行相应的核算处理，反映资产负债表及损益表相关项目。

报告期实际损益情况的说明公司报告期内实际发生汇兑损失91.92万元。

套期保值效果的说明公司通过开展外汇套期保值业务，有效的规避了汇率大幅波动对公司结算的影响。

衍生品投资资金来源自有资金

一、开展外汇套期保值业务的风险分析

公司开展的外汇套期保值业务遵循锁定汇率风险原则，不做投机性、套利性的交易操作，但套期保值业务操作仍存在一定的风险：

1.汇率波动风险：在汇率行情变动较大的情况下，银行汇率报价可能偏离公司实际收

付时的汇率，造成汇兑损失。

2.内部控制风险：外汇套期保值业务专业性较强，复杂程度较高，可能会由于内控制

度不完善而造成风险。

3.回款预测风险：公司根据客户订单进行销售回款预测，实际执行过程中，客户可能

调整自身订单，造成公司回款预测不准，导致外汇套期保值业务交割风险。

报告期衍生品持仓的风险分析4.客户违约风险：客户应收账款发生逾期，货款无法在预测的回款期内收回，会造成及控制措施说明（包括但不限外汇套期保值业务延期交割导致公司损失。于市场风险、流动性风险、信二、公司采取的风险控制措施

用风险、操作风险、法律风险1.公司开展外汇套期保值业务遵循套期保值原则，不做投机性套利交易，在签订合约等）时严格按照公司预测的收汇期、付汇期和金额进行交易，所有外汇套期保值业务均有正常的贸易背景。

2.公司已制定《外汇套期保值业务管理制度》，对交易原则、审批权限、业务操作流

程、内部风险控制、信息披露等作了明确规定，控制交易风险。

3.公司将审慎审查与商业银行签订的合约条款，严格执行风险管理制度，以防范法律风险。

4.为防止外汇套期保值业务延期交割，公司将严格按照客户回款计划，控制外汇资金

总量和结售汇时间。同时公司将高度重视应收账款的管理，及时掌握客户支付能力信息，跟踪合同执行情况，避免出现应收账款逾期的现象。

5.公司审计风控部将在对相关单位进行审计时对套期保值业务开展检查工作。

已投资衍生品报告期内市场价

格或产品公允价值变动的情公司按照《企业会计准则第22号一金融工具确认和计量》和《企业会计准则第39号况，对衍生品公允价值的分析一一公允价值计量》的规定确认计量，公允价值基本参照银行定价，企业每月均进行应披露具体使用的方法及相关公允价值计量与确认。

假设与参数的设定

涉诉情况（如适用）无衍生品投资审批董事会公告披

2023年04月14日

露日期（如有）

公司及控股子公司开展的外汇套期保值业务是以具体经营业务为依托，与公司日常经独立董事对公司衍生品投资及营需求相匹配，对冲经营活动中外汇市场风险敞口，以降低和防范汇率大幅波动对公风险控制情况的专项意见司的不利影响，公司已制定《外汇套期保值业务管理制度》防范投资风险，强化风险控制，不存在损害公司及全体股东、特别是中小股东利益的情形。

32深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

2）报告期内以投机为目的的衍生品投资

□适用□不适用公司报告期不存在以投机为目的的衍生品投资。

5、募集资金使用情况

□适用□不适用公司报告期无募集资金使用情况。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

九、主要控股参股公司分析

□适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公司公司名称主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润类型深圳市南山子公房地产业

房地产开发3759018522.5035339232313.688778598797.257531944500.17418771902.04226237683.67司务有限公司宝湾物流控子公仓储物流

3644000000.0023561042105.618244230199.911835995987.77288028897.65484609335.24

股有限公司司业报告期内取得和处置子公司的情况

□适用□不适用公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响扬州茂越置业有限公司新设无重大影响上海南闰实业发展有限公司新设无重大影响陕西南控智汇科技产业发展有限公司新设无重大影响

南浦产业园管理（深圳）有限公司收购无重大影响广州宝湾物流有限公司收购无重大影响

南松产业园管理（深圳）有限公司收购无重大影响明江（上海）国际物流有限公司收购无重大影响

深圳蓝胖子机器智能有限公司处置处置收益7741597.99元

宝湾产融控股（深圳）有限公司注销无重大影响深圳市中晖京和实业有限公司注销无重大影响

宝粼企业管理（上海）有限公司注销无重大影响

宝涛物流科技（上海）有限公司注销无重大影响

颢曌企业服务（上海）有限公司注销无重大影响

33深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响

宝湾产城运营管理（南京）有限公司注销无重大影响苏州宝鹿供应链管理有限公司注销无重大影响

以新投资（成都）有限公司注销无重大影响湖州宝湾供应链管理有限公司注销无重大影响天津北辰陆路港宝湾国际物流有限公注销无重大影响司贵阳观山湖宝湾物流有限公司注销无重大影响

宝渊企业管理（成都）有限公司注销无重大影响

宝澄企业管理（成都）有限公司注销无重大影响温州宝湾物流有限公司注销无重大影响

宝湾供应链管理（温州）有限公司注销无重大影响台州市黄岩宝旅物流有限公司注销无重大影响镇江宝昆物流科技有限公司注销无重大影响

坊桦供应链管理（廊坊）有限公司注销无重大影响南京宝南物流科技有限公司注销无重大影响太仓宝鹏物流科技有限公司注销无重大影响

宝湾供应链管理（余姚）有限公司注销无重大影响北京平谷宝泃供应链管理有限公司注销无重大影响长沙南山房地产开发有限公司注销无重大影响福州宝湾物流有限公司注销无重大影响

宝湾租赁（天津）有限公司注销无重大影响

践远投资（成都）有限公司注销无重大影响

十、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十一、公司未来发展的展望

展望2024年，公司发展面临的外部环境依然是战略机遇与风险挑战交织叠加的局面。在宏观层面，全球经济增长动能不足，不确定性持续；我国经济有效需求不足，社会预期偏弱、部分行业产能过剩、风险隐患较多等问题仍有待化解，但中央政府债务水平不高，政策空间依然较足，同时我国超大规模市场和强大生产能力优势仍在，总体上有利条件强于不利因素，经济回升向好、长期向好的基本趋势并未改变。

就具体行业而言，仓储物流方面，随着宏观经济基本面的持续向好，消费持续复苏，第三方物流、电商及制造业等传统租赁需求将有效托举需求基本面，同时，以跨境电商、高端制造业为代表的新兴产业的蓬勃发展将带动需求端的持续回暖，但供求矛盾有待逐步缓和。据仲量联行统计，2024年全国24个主要城市高标仓合计新增供应预计仍将高达944万方；

房地产方面，中央政治局会议“适应我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势”定调下，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化，房地产企业融资环境也在不断改善，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏；产城综合开发方面，我国推进新型工业化，培育新质生产力的过程中，多地政府提出“工业立市”、“制造强市”口号，为产业园区的发展形成支撑，但同时也带来工业用地出让门槛的提高和政府管理力度的加强，对园区的运营管理能力提出了更高要求。在此背景下，公司将坚持稳中求进、先立后破，积极推动业务稳定发展和转型升级，加快发掘新质生产力，不断提高业务发展质量，重点做好以下工作：

1、仓储物流业务

2024年，公司将坚定发展仓储物流战略性主业，进一步完善网络布局，积极探索“仓库+”业务，持续推进公募

REITs 发行，优化创新宝湾物流商业模式，提升业务可持续发展能力。主要措施包括：

（1）稳步提升资产管理规模。坚持“稳健发展、优中选优”的原则，聚焦长三角及大湾区的核心物流节点城市，挖掘

优质项目机会；加大管理输出业务拓展力度，逐步形成“轻重并举”、“多点组合”、“质高位好”多种合作模式及项目

34深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

选择标准，提升资产管理规模和品牌影响力；加强行业、城市研究，关注政府土地供给端、客户用仓需求端的长期变化趋势，细化完善优质项目的评判标准，加强项目研判和投后管理能力。

（2）推进商业模式优化落地。把握行业发展趋势，紧抓国内政策机遇，整合资源统筹推进公募 REITs 发行工作，提升

资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式，持续提高在资本市场影响力。同时，重点做好公募REITs 标的项目的投后管理，持续完善资产管理价值体系。

（3）加强工程管理。2024年计划新增开工5个项目，总建筑面积约43万平米；计划交付6个项目，总建筑面积约90万平米。公司将重点加强成本控制、进度管理、质安检查等环节的管理考核，确保实现工程建设的安全、质量和工期总体目标，并结合市场变化和客户需求，持续优化设计标准，提升产品的适用性和竞争力。

（4）提升商务核心能力。坚持以客户为中心，不断提升服务质量；加强重点行业及市场区域的研究，重点关注跨境电

商、新能源等新兴产业带来的市场机遇，实施“一园一策”的商务策略，重点加强新投运园区的预租管理；持续加强品牌建设与推广，提升宝湾物流品牌知名度和影响力。

（5）推进园区智慧化管理和增值服务。继续推进智慧园区管理系统的实施和优化，重点完善、优化智能园区 IOT物联

网系统功能，加强对园区大数据的挖掘分析及其在安全管理、成本管控和效率提升方面的应用；实施“运营服务年”专项工作，建立持有型物业运营服务标准体系，通过绩效考核指标引导、活动实施，强化运营服务导向，增强客户粘性。

（6）关注企业环境、社会、治理绩效（ESG）的投资理念和企业评价标准，进一步扩大园区屋顶分布式光伏、充电桩

等业务覆盖范围，开发零碳园区，探索综合能源管理，推进 ESG 在运营园区的试点落地，助力“双碳”目标实现，提升企业可持续发展能力。

2、房地产开发业务

2024年，公司将密切关注市场变化，坚持聚焦核心、深耕区域策略，持续提高投资质量，不断强化精细化管理，围绕

产品与服务，提升经营质效，稳步推进传统业务与转型业务发展，发掘地产业务增长潜力。主要措施包括：

（1）严守流动性安全底线。加强存货资源的分类管理，灵活调整销售策略，促进销售回款；强化资金管理，提高资金效率，确保流动性安全；通过置换、创新融资渠道等方式，优化负债结构，降低融资成本，保障“三道红线”安全；积极把握融资窗口期，提高企业融资效率，优化负债结构，降低融资成本。

（2）坚持区域聚焦，夯实投资质量。坚守战略布局目标，聚焦核心区域、重点城市；加强市场研判与城市研究能力，顺应市场形势变化，提升投资精度，灵活创新拓展方式，重点进入高端改善市场，持续优化资源储备。

（3）强化核心能力建设，促进经营质效提升。全面建设“提质、增效、节支、降耗”为目标的精益管理体系，聚焦

“保交楼、稳民生”工作，继续以“客户需求、价值”为导向，多维度提升企业核心竞争力；推动公司制度及流程优化，形成对标一流、规范高效的管理体系，提升内部管理效率。

（4）积极推动转型业务质效提升。贯彻“稳健经营”的工作思路，实施“一盘一策”策略，持续提升管理水平，保障

运营期持有型资产的稳定经营和筹开期资产的顺利开业，巩固经营业绩，同时，持续关注及探索行业发展新模式，适度培育资产管理能力。

3、产城综合开发业务

2024年，公司将坚定实施产城业务培育发展策略，坚持“聚焦产业园和工业园”的大方向，加强标准化体系化建设，

重点做好存量项目的运营和去化，严格筛选和获取优质项目，稳步提升产城品牌行业影响力。主要措施包括：

（1）打造优质标杆项目。进一步提升产业思维，加强与轻资产运营商、产业方的合作，提升资源导入能力；强化园区

运营能力，完善园区标准化运营体系，提升园区服务水平；密切跟踪市场变化，灵活调整营销策略，加大招商稳商力度，推动产业聚集，完善园区业态布局；统筹项目建设节奏，保障园区建设质量，提升园区展示形象，打造产业聚集、特色鲜明的园区。

（2）合理安排项目投资节奏，做好优质项目拓展。加深对深耕区域产业的理解，采用一二手并举的方式，重点推动粤

港澳大湾区、长三角和西南区域核心城市的项目拓展工作，同时进一步优化项目投资评价标准，提高投资质量和决策效率，稳步获取优质项目。

（3）强化资产管理思维，提升产业服务能力。依托自身对园区资产的运营管理能力，借助工业园 Pre-REITs 基金，实

现轻重资产结合运作，进一步打开业务发展空间；探索产业培育路径，为优质客户提供更多元的服务，尝试由单纯的产业载体建设者向产业生态运营商转型。

35深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（4）持续做好核心能力建设。在现有项目基础上，重点培育发展产城团队在项目投融资、策划规划、产业合作、项目

运营等方面的核心能力，持续提高管理的标准化、规范化水平，打造一支有活力、专业化、敢打敢拼的业务队伍。

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动

□适用□不适用接待谈论的主要内接待调研的基本情况接待时间接待地点对象接待对象容及提供的资方式索引类型料巨潮资讯

2023年01月10实地公司会议室 机构 东北证券 公司经营情况 （http://www.cni日调研nfo.com.cn）

中金公司、招商证券、富国基

2023年02月8

金、融通基金、海富通基金、国巨潮资讯

日、2023年02实地公司会议室 机构 寿资产、平安资产、安信证券、 公司经营情况 （http://www.cni月09日、2023调研五矿证券、鑫元基金、建信养 nfo.com.cn）年02月10日

老、恒安标准人寿、信泰保险

长江证券、惠升基金、中金基

金、泰康养老、人保资产、常春巨潮资讯

2023年02月15电话公司会议室 机构 藤投资、金之灏基金、海创私 公司经营情况 （http://www.cni日沟通募、海震投资、理成资产、山楂 nfo.com.cn）

树甄琢资产、贝莱德

信达证券、南方基金、嘉实基

金、汇添富基金、永赢基金、鹏巨潮资讯

2023年05月12电话公司会议室 机构 扬基金、CPE 源峰、建信养老、 公司经营情况 （http://www.cni日沟通平安资产、人保资产、东兴证 nfo.com.cn）

券、中信建投自营网络深圳证券交易巨潮资讯

2023年05月18平台所互动易平台 其他 面向全体投资者 公司经营情况 （http://www.cni日线上“云访谈” nfo.com.cn）交流巨潮资讯

2023年06月20电话公司会议室 机构 华泰证券、泰康资产 公司经营情况 （http://www.cni日沟通nfo.com.cn）巨潮资讯

2023年08月08实地博时基金、国联证券、广发基公司会议室 机构 公司经营情况 （http://www.cni日调研金、景顺长城基金nfo.com.cn）巨潮资讯

2023年09月08电话公司会议室 机构 招商基金 公司经营情况 （http://www.cni日沟通nfo.com.cn）巨潮资讯

2023年09月20电话公司会议室 机构 新加坡保宁资本 公司经营情况 （http://www.cni日沟通nfo.com.cn）网络深圳证券交易巨潮资讯

2023年09月28平台所互动易平台 其他 面向全体投资者 公司经营情况 （http://www.cni日线上“云访谈” nfo.com.cn）交流全景路演网络

（2023年深圳巨潮资讯

2023年11月15平台辖区上市公司 其他 面向全体投资者 公司经营情况 （http://www.cni日线上投资者网上集 nfo.com.cn）交流体接待日）巨潮资讯

2023年11月29实地公司会议室 机构 湘财证券、初华资本、德迅证顾 公司经营情况 （http://www.cni日调研nfo.com.cn）

36深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案。

□是□否

十四、改善公司投资价值的相关举措

1、夯实价值基础，提升公司内在价值

公司业绩是投资价值的核心和基础。公司将保持战略定力，结合国家产业政策，进一步提升公司在物流园区、产业园区、住宅开发等不动产领域的资产运营管理能力、规模和竞争优势，探索实践基金、REITs 等资本手段，加快业务模式的转型，稳步提高公司经营业绩。同时积极寻找发展新动能，逐步完成战略升级迭代，实现业务有效增量。

2、深化公司治理，践行高质量发展理念

公司已经建立起权责明确、有效制衡、协调运作的公司治理结构以及内部控制体系，并不断筑牢公司治理基础，促进“三会一层”归位尽责，确保公司持续、健康、稳定发展。同时，公司持续规范公司及股东的权利义务，防止滥用股东权利、管理层优势地位损害中小投资者权益。

公司将继续不断完善法人治理结构、健全内部控制体系建设，不断完善董事会运作体系，充分发挥独立董事参与决策、监督制衡、专业咨询作用，推动公司高质量发展，进一步提升公司经营管理水平，不断提高公司盈利能力和风险管控能力，以期实现长足发展，积极回馈广大投资者。

3、严守信披质量，有效传递公司价值

公司始终严格依据法律法规、中国证监会及深圳证券交易所相关要求，履行信息披露义务。公司内部建立起严整的内部信息搜集、上报和沟通机制，保障信息披露的及时、准确、完整。公司将继续严谨、合规地开展信息披露工作，持续、准确、及时地向市场传递公司价值。

在充分信息披露的前提下，通过信息沟通对其中的重点信息进行阐释，简约、明晰的表达其内涵的关键内容，树立市场信心，通过业绩说明会、投资者现场调研、投资者邮件及专线等多种形式积极与投资者沟通，充分展示公司内在价值，以便投资者对公司有全方位的了解，增强投资者对公司的认同感。

4、重视股东回报，与投资者共享发展成果

公司董事会根据《公司章程》制定了合理、积极的分红政策，增加了利润分配政策的透明度。为进一步健全和完善公司科学、持续、稳定的分红决策和监督机制，积极回报投资者，引导投资者树立长期投资和理性投资的理念，结合公司盈利能力、经营发展规划等因素，公司已制定了《未来三年(2021-2023年)股东回报规划》。未来公司将持续保持利润分配政策的连续性和稳定性，持续回报股东。

公司将继续根据所处发展阶段统筹好业绩增长与股东回报的动态平衡，与投资者共享发展成果，落实长期、稳定、可持续的股东价值回报机制。

37深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

第四节公司治理

一、公司治理的基本状况

公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》等相关法律、法规和

规章的要求，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，并依法规范运作。报告期内，公司治理实际情况与中国证监会有关上市公司治理的规范性文件要求相符合，未出现违法违规情形。

1、关于公司股东与股东大会

公司严格按照《上市公司股东大会规则》、《公司章程》和《公司股东大会议事规则》等的规定和要求，规范股东大会的召集、召开和表决程序，平等对待所有股东，确保所有股东特别是中小股东能充分行使自己的权利。

2、关于控股股东与上市公司的关系

公司拥有独立的业务和经营自主能力，在业务、人员、资产、机构、财务上独立于控股股东，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。公司控股股东能严格规范自己的行为，依法行使股东权利。

3、关于董事与董事会

公司严格按照《公司章程》规定的董事选聘程序选举董事，董事会人数及结构符合相关法律法规和《公司章程》的要求。报告期内，公司全体董事严格按照《公司法》、《公司章程》及《董事会议事规则》等的有关规定，勤勉尽职地开展工作，依法行使职权，并积极参加相关知识的培训。公司董事会下设各专门委员会各尽其责，大大提高了董事会运作效率。

4、关于监事与监事会

公司严格按照《公司法》、《公司章程》等的有关规定选举监事。报告期内，公司监事严格按照《公司法》、《公司章程》及《监事会议事规则》等的要求，本着对股东负责的态度，认真履行职责，诚信、勤勉、尽责地对公司财务以及董事、高级管理人员履行职责的合法、合规性进行监督，维护公司及股东的合法权益。

5、关于利益相关者

报告期内，公司在注重企业经营的同时，积极参与社会公益事业，主动承担社会责任，充分尊重和维护利益相关者的合法权利，加强与各方的沟通和合作，实现公司、股东、员工、客户、社会等各方利益的均衡，共同推动公司持续、稳健发展。

6、关于信息披露与透明度

报告期内，公司严格按照有关法律法规的规定和《公司信息披露管理制度》的规定，加强信息披露事务管理，履行信息披露义务，并指定《证券时报》、《上海证券报》和巨潮资讯网为公司信息披露的报纸和网站，真实、准确、及时、完整地披露信息，确保所有投资者公平获取公司信息；同时，公司建立了畅通的沟通渠道，建立投资者专线、开设投资者关系互动平台与投资者进行沟通交流。

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异

□是□否

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

公司严格按照《公司法》、《证券法》等法律、法规和《公司章程》的要求规范运作，产权明晰、权责明确、规范运作。公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。

1、资产完整

38深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

公司拥有独立于控股股东的生产经营场所，拥有独立完整的资产结构，拥有独立的生产系统、辅助生产系统和配套设施、土地使用权、房屋所有权等资产，拥有独立的采购和销售系统，对所有资产拥有完全的控制支配权，不存在资产、资金被控股股东、实际控制人及其控制的其他企业违规占用而损害公司利益的情况。

2、人员独立

公司独立招聘员工，设有独立的劳动、人事、工资管理体系。公司总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书等高级管理人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪；公司的财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼职。

3、财务独立

公司按照《企业会计准则》的要求建立了独立、完整、规范的财务会计核算体系和财务管理制度，并建立了相应的内部控制制度，独立作出财务决策。公司设立独立的财务会计部门，配备独立的财务会计人员；公司在银行单独开立账户，公司依法独立纳税。

4、机构独立

公司设有股东大会、董事会、监事会以及公司各级管理部门等机构，独立行使经营管理职权。公司建立了较为完善的组织结构，各内部职能部门构成一个有机整体，不存在控股股东或其职能部门之间的从属关系。

5、业务独立

公司业务独立于控股股东及其控制的其他企业，拥有独立完整的生产和销售系统，独立开展业务，不依赖于股东或其它任何关联方，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不存在同业竞争或显失公平的关联交易。

三、同业竞争情况

□适用□不适用

四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期股东大会情况

会议届次会议类型投资者参与比例召开日期披露日期会议决议

巨潮资讯网-《2022年度股东年度股东大

2022年度股东大会69.51%2023年06月29日2023年06月30日大会决议公告》

会

（公告编号：2023-037）

巨潮资讯网-《2023年第一次

2023年第一次临时临时股东大

70.81%2023年09月27日2023年09月28日临时股东大会决

股东大会会议公告》（公告编号：2023-054）

巨潮资讯网-《2023年第二次

2023年第二次临时临时股东大

68.93%2023年12月29日2023年12月30日临时股东大会决

股东大会会议公告》（公告编号：2023-071）

2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用□不适用

39深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

五、董事、监事和高级管理人员情况

1、基本情况

股份任本期增本期减期初持其他增期末持增减性年职任期起始日任期终止持股份持股份姓名职务股数减变动股数变动别龄状期日期数量数量

（股）（股）（股）的原态（股）（股）因现2023年06杨国林男48董事长00000-任月29日现2023年06副董事长任月29日

王世云男56107100000107100-任2022年012023年06董事长免月05日月28日现2014年05张建国男59副董事长8000000080000-任月21日现2018年09赵建潮男55董事00000-任月28日现2018年08陈波男59董事00000-任月28日现2015年09李鸿卫男55董事00000-任月22日现2018年08董事任月28日现2022年01舒谦男46总经理00000-任月05日任2022年012023年06副董事长免月05日月28日现2024年03董事任月28日兰健锋男4500000现2024年03财务总监任月12日现2020年06张金隆男71独立董事00000-任月23日现2018年09西小虹男60独立董事00000-任月28日现2020年06余明桂男49独立董事00000-任月23日现2020年06袁宇辉男73独立董事00000-任月23日监事会主现2022年12宋慧斌男5800000-席任月15日现2021年11黄艳女45监事00000-任月17日现2023年06李敏女39监事00000-任月29日常务副总现2023年04邱文鹤男5000000经理任月13日现2016年06朱涛男57副总经理6000000060000-任月17日现2018年07副总经理任月06日

蒋俊雅女4800000-董事会秘现2018年07书任月06日

40深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

股份任本期增本期减期初持其他增期末持增减性年职任期起始日任期终止持股份持股份姓名职务股数减变动股数变动别龄状期日期数量数量

（股）（股）（股）的原态（股）（股）因现2023年03孟睿男45副总经理00000-任月08日离2019年082023年06鲜燚男48原董事00000-任月28日月29日离2020年062023年06黄少华男40原监事00000-任月23日月29日原副总经离2018年072023年03焦贤财男4400000-理任月06日月08日原副总经离2018年072023年04卢忠宝男4500000-理任月06日月23日离2022年012024年03原董事任月21日月01日沈启盟男415000000050000原财务总离2018年072024年03监任月06日月01日

合计------------297100000297100--

报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况

□是□否

详见下表公司董事、监事、高级管理人员变动情况。

公司董事、监事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因杨国林董事长被选举2023年06月29日工作需要王世云原董事长任免2023年06月29日工作变动舒谦原副董事长任免2023年06月29日工作变动鲜燚原董事任期满离任2023年06月29日工作变动

沈启盟原董事、财务总监离任2024年03月01日个人原因李敏监事被选举2023年06月29日工作需要黄少华原监事任期满离任2023年06月29日工作变动邱文鹤常务副总经理聘任2023年04月13日工作需要孟睿副总经理聘任2023年03月08日工作需要兰健锋董事被选举2024年03月28日工作需要兰健锋财务总监聘任2024年03月12日工作需要焦贤财原副总经理离任2023年03月08日工作变动卢忠宝原副总经理离任2023年04月23日工作变动

2、任职情况

公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责

（一）董事

杨国林：男，1975年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。历任招商局国际有限公司交通基建部经理，宁波常镇、镇骆公路有限公司总经理助理，贵州金关、云关蟠桃、金华公路有限公司副总经理、董事总经理，温州甬台温高速公路有限公司党委书记、董事长、总经理，招商局公路网络科技控股股份有限公司总经理助理、副总经理、党委委员，招商局集团有限公司党办副主任、党建工作部副部长、人力资源部副部长、常务副部长（部长级）、党委组织部

41深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

副部长、常务副部长（部长级）。现任中国南山开发（集团）股份有限公司党委书记、董事长，招商局港口控股有限公司非执行董事及本公司董事长等。

王世云：男，1967年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。历任中国工商银行副主任科员，英国曼彻斯特大学、谢菲尔德大学、南安普顿大学金融学讲师、博士生导师，中国南山开发（集团）股份有限公司总经济师、副总经理，本公司副董事长兼总经理、董事长。现任中国南山开发（集团）股份有限公司总经理及本公司副董事长等。

张建国：男，1964年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任河北省税务局税政二处副主任科员、深圳赤湾港航股份有限公司副总经理兼财务总监。现任中国南山开发（集团）股份有限公司副总经理兼财务总监、中开财务有限公司董事长、本公司副董事长等。

赵建潮：男，1968年生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任深圳南油开发区港口办公室工程师、高级工程师，深圳南油西部物流发展有限公司总经理，招商局港口妈湾港项目公司副总经理，招商局集团业务开发部主任、总经理助理。现任中国南山开发（集团）股份有限公司副总经理、赤晓企业有限公司董事长、深圳市赤湾商业发展有限公司董事长及本公司董事等。

陈波：男，1964年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任西安公路学院教师，深圳赤湾货运公司经营部经理、公司经理助理、常务副总经理、总经理，深圳赤湾港航股份有限公司助理总经理，中国南山开发（集团）股份有限公司助理总经理。现任中国南山开发（集团）股份有限公司副总经理、深圳市赤湾东方物流有限公司董事长及本公司董事等。

李鸿卫：男，1968年生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。历任成都银河动力股份有限公司部门经理、董事会秘书、董事、副总经理，深圳赛格达声股份有限公司董事会秘书、副总经理，中国南山开发（集团）股份有限公司企管部副总经理、总经理。现任中国南山开发（集团）股份有限公司运营总监、董事会秘书及本公司董事等。

舒谦：男，1977年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。历任深圳赤湾国际货运代理有限公司会计、财务部副经理，深圳赤湾港航股份有限公司经营部业务主管，中国南山开发（集团）股份有限公司研究发展部助理总经理、副总经理、总经理，深圳赤湾石油基地股份有限公司董事兼副总经理、宝湾物流控股有限公司总经理、本公司副总经理等。现任本公司董事兼总经理。

兰健锋：男，1978年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任深圳市能源环保有限公司财务管理部出纳、会计，深圳市能源集团有限公司财务管理部财产保险管理岗、资金管理岗业务经理，深圳市广深沙角 B 电力有限公司财务管理部部长，深圳能源集团股份有限公司财务管理部副总经理，中开财务有限公司董事、总经理等职务。现任中开财务有限公司董事及本公司董事兼财务总监等。

张金隆：男，1952年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。历任九江商业银行、烽火科技有限公司、雅致集成房屋股份有限公司、深圳正弦电气股份有限公司、江西联创电子股份有限公司、中石化石油机械股份有限公

司独立董事，华中科技大学管理学院院长，武汉工商学院副董事长、院长。现任华中科技大学管理学院教授、华商研究院院长、武汉工商学院董事、江苏长晶科技股份有限公司独立董事及本公司独立董事等。

西小虹：男，1963年出生，中国香港特区永久居民，硕士研究生学历。历任中国光大集团有限公司法律顾问、香港林大伟律师事务所中国法律及国际商业顾问、杜邦中国有限公司亚太区资深法律顾问、杜邦纺织与室内饰材（香港）有限公司（并入全球最大私人公司科氏工业集团后更名为“英威达国际有限公司”）亚太区合并收购总监、香港机场管理局中国

业务总经理/中国业务拓展主管、中电电气集团有限公司董事长特别顾问、中电电气集团（香港）有限公司总经理、中国化

工集团公司总法律顾问/首席法务官兼中国化工农化总公司总法律顾问、中电电气集团有限公司副总裁兼海外业务首席执行官。现任颂虹控股有限公司董事长、北京市道可特律师事务所高级顾问、睿道资本合伙人及本公司独立董事等。

余明桂：男，1974年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。历任华中科技大学控制科学与工程学科博士后，武汉大学经济与管理学院会计学专业副教授、教授、博士生导师。现任中南财经政法大学金融学教授、博士生导师及本公司独立董事等。

42深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

袁宇辉：男，1950年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任中国南山开发（集团）股份有限公司副总经理、副董事，深圳赤湾港航股份有限公司董事、独立董事，深圳赤湾石油基地股份有限公司董事，北京绵世投资集团股份有限公司独立董事。现任本公司独立董事等。

（二）监事

宋慧斌：男，1965年出生，中国国籍，无境外永久居留权，大学本科学历，历任中国南山开发（集团）股份有限公司审计部副总经理、总经理，现任中国南山开发（集团）股份有限公司监事、审计风控中心总经理，赤晓企业有限公司监事及本公司监事会主席等。

黄艳：女，1978年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任深圳赤湾港航股份有限公司会计、结算中心主任、港务本部财务部经理、中集财务公司风控合规部经理、中国南山开发（集团）股份有限公司财务部助理总经理、副总经理。现任中国南山开发（集团）股份有限公司财务副总监、财务管理中心总经理，赤晓企业有限公司董事及本公司监事等。

李敏：女，1984年生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任深圳赤湾石油基地股份有限公司高级法务经理、公司审计风控部助理总经理，现任本公司审计风控部副总经理。

（三）高级管理人员

舒谦：个人简历详见“董事”部分介绍。

邱文鹤：男，1973 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，武汉大学经管学院 MBA。历任招商局集团重大项目办公室主任助理，招商局蛇口工业区创新产业发展中心副总经理，招商局集团区域发展部副总经理，招商局集团前海蛇口自贸区办公室副主任，中国光大集团雄安新区办公室主任，中青旅公司总裁等职务。现任本公司常务副总经理。

朱涛：男，1966年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，中级工程师。历任深圳市南山开发实业有限公司工程建筑总监，深圳市南山房地产开发有限公司副总经理、总经理。现任本公司副总经理及深圳市南山房地产开发有限公司董事长等。

蒋俊雅：女，1975年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任湖北宜昌葛洲坝水力发电厂技术专员，深圳市科陆电子有限公司市场部经理助理，泰阳证券深圳总部行政人事部经理，富成证券经纪有限公司行政人事部经理，中国南山开发（集团）股份有限公司行政部助理总经理、行政部副总经理、董事会秘书兼董事会办公室主任。现任本公司副总经理兼董事会秘书。

孟睿：男，1978年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，中级工程师。历任顺驰中国（北京）房地产公司营销中心营销经理，招商局地产控股股份有限公司北京公司营销部经理、总经理助理、副总经理，招商局蛇口工业区控股股份有限公司北京公司副总经理、常务副总经理（主持工作）、华北区域党委委员。现任本公司副总经理，宝湾产城发展（深圳）有限公司董事、总经理。

兰健锋：个人简历详见“董事”部分介绍。

在股东单位任职情况

□适用□不适用在股东单位在股东单位任期终止任职人员姓名股东单位名称任期起始日期是否领取报担任的职务日期酬津贴杨国林董事长2023年02月25日否

中国南山开发（集团）股份有限公司党委书记2023年02月25日否总经理2022年01月01日是

王世云中国南山开发（集团）股份有限公司董事2023年09月26日是副总经理兼

张建国中国南山开发（集团）股份有限公司2015年02月13日是财务总监

中国南山开发（集团）股份有限公司副总经理2013年03月18日是赵建潮赤晓企业有限公司董事长2015年12月09日否

43深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

在股东单位在股东单位任期终止任职人员姓名股东单位名称任期起始日期是否领取报担任的职务日期酬津贴

陈波中国南山开发（集团）股份有限公司副总经理2017年04月27日是

运营总监、

中国南山开发（集团）股份有限公司2014年02月21日是董事会秘书李鸿卫2023年赤晓企业有限公司董事2011年08月17日12月07否日舒谦赤晓企业有限公司董事2023年12月07日否

监事/职工监

中国南山开发（集团）股份有限公司2017年06月13日是事宋慧斌审计风控中

中国南山开发（集团）股份有限公司2018年06月01日是心总经理赤晓企业有限公司监事2015年12月09日否财务管理中

中国南山开发（集团）股份有限公司2018年06月01日是黄艳心总经理赤晓企业有限公司董事2023年12月07日否在其他单位任职情况

□适用□不适用在其他单位任职人员在其他单位其他单位名称任期起始日期任期终止日期是否领取报姓名担任的职务酬津贴深圳市赤湾产业发展有限公司董事长2022年02月25日否杨国林招商局港口控股有限公司非执行董事2022年12月08日是王世云深圳市赤湾产业发展有限公司总经理2023年06月12日否中开财务有限公司董事长2020年11月13日否张建国深圳南海粮食工业有限公司副董事长2016年03月23日否深圳南天油粕工业有限公司副董事长2016年04月05日否湖北华中绿色印刷包装物流产董事长2014年09月28日否业园管理有限公司赵建潮华中国家版权交易中心有限公董事长2014年11月25日否司深圳市赤湾商业发展有限公司董事长2022年01月17日否深圳通运顺达联盟粤港澳国际董事长2014年08月05日否物流股份有限公司深圳市赤湾东方物流有限公司董事长2015年06月03日否

东方驿站物流科技（深圳）有董事长2016年03月21日否限公司陈波

东方驿站物流科技（江西）有执行董事2016年10月14日否限公司赤湾东方智慧物联科技（深董事长2020年09月03日否

圳）有限公司上海松尾钢结构有限公司董事长2023年01月17日否深圳市赤湾东方物流有限公司董事2013年05月13日2024年01月18日否董事会副主

中国核能科技集团有限公司席、执行董2022年05月10日否李鸿卫事中核（南京）能源发展有限公董事2022年08月03日否司南京中核能源工程有限公司董事2022年06月23日否深圳市赤湾东方物流有限公司董事2015年06月03日否董事会主舒谦

中国核能科技集团有限公司席、执行董2022年05月10日否事

44深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文中核（南京）能源发展有限公董事长2022年08月03日否司南京中核能源工程有限公司董事长2022年06月23日否

CGL 投资控股有限公司 董事 2018 年 06 月 22 日 否捷森控股有限公司董事2018年06月22日否坤大（深圳）信息咨询有限公执行董事2023年03月30日否司中开财务有限公司董事2020年06月08日否兰健锋中开财务有限公司总经理2019年07月08日2024年03月05日是管理学院教华中科技大学1985年09月01日是授张金隆华商研究院院长2016年02月01日否武汉工商学院董事2017年07月01日否江苏长晶科技股份有限公司独立董事2021年12月03日是元圈投资管理有限公司（即原“生态圈节能投资管理有限公董事2013年11月08日否司”）颂虹控股有限公司董事长2014年06月05日否睿道资本合伙人2016年12月13日否河南厚典股权投资基金管理有董事2017年12月29日否限公司北京市道可特律师事务所高级顾问2019年03月01日否北京恒礼管理咨询有限公司监事2019年05月01日是一元（深圳）生物技术有限公董事2019年12月10日否司西小虹凌云光技术股份有限公司独立董事2020年09月28日是

睿道投资管理（横琴）有限公监事2016年12月23日否司

清睿股权投资管理（深圳）有监事2017年07月11日否限公司

瑞立德（深圳）生物科技有限董事2021年02月07日否公司

牛剑科技（上海）有限公司监事2021年05月26日否中国独立非执行董事协会创会理事2023年08月01日否海南省三亚市凤凰公证处高级顾问2023年10月01日否三亚凤凰公证研究院高级顾问2023年10月01日否

教授、博士中南财经政法大学2023年06月01日是生导师

余明桂教授、博士武汉大学2010年11月01日2023年05月31日是生导师湖北鼎龙控股股份有限公司独立董事2017年05月05日2023年05月12日是中航国际仿真科技服务有限公袁宇辉董事2016年05月25日否司中开财务有限公司监事2020年11月13日否深圳市赤湾产业发展有限公司职工监事2020年03月19日否深圳市前海宝湾供应链管理有监事2015年05月28日否限公司宋慧斌华中国家版权交易中心有限公监事2014年11月25日否司湖北华中绿色印刷包装物流产监事2014年09月28日否业园管理有限公司上海海湾大厦管理有限公司监事2011年06月07日否深圳市海湾发展管理有限公司董事2021年05月26日否中开财务有限公司董事2016年12月06日否黄艳深圳市赤湾东方供应链管理有董事2019年09月20日否限公司

东方驿站物流科技（深圳）有监事2020年03月18日否

45深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

限公司重庆市赤湾供应链管理有限公董事2016年08月01日否司中国核能科技集团有限公司执行董事2022年05月10日否中开财务有限公司监事2020年06月28日否李敏上海松尾钢结构有限公司监事2022年12月27日否深圳赤晓建筑科技有限公司监事2022年02月22日否

大别山毕昇康养(英山)有限责任朱涛董事2021年12月24日否公司北京浩远房地产开发有限公司董事2018年11月13日否杭州臻美投资有限公司董事2019年04月03日否北京亚林东房地产开发有限公董事2019年08月28日否司北京亮马置业有限公司董事2019年11月14日否北京招合房地产开发有限公司董事2020年07月15日否孟睿北京金旭开泰房地产开发有限董事长2020年12月28日否公司中建地产（苏州)有限公司董事2022年04月27日否北京永安佑泰房地产开发有限董事2022年05月30日否公司北京亚林西房地产开发有限公监事2022年09月20日否司

公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况

□适用□不适用

3、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

2013年4月19日，公司第三届董事会第十六次审议通过《公司高级管理人员薪酬管理制度》，确认公司高级管理人员薪酬构成。公司高级管理人员年度报酬是在参考行业及地区薪酬水平基础上，结合公司年度经营目标以及高级管理人员分管工作的工作目标实现情况进行综合考核最终核定。

2018年9月28日，公司2018年第五次临时股东大会审议通过《关于调整独立董事津贴的议案》，同意将公司独立董

事津贴由每人10万元/年上调至15万元/年（含税）。其他董事和监事在上市公司不领取董事津贴或监事津贴。

公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况

单位：万元从公司获得的是否在公司关姓名性别年龄职务任职状态税前报酬总额联方获取报酬杨国林男48董事长现任0否王世云男56副董事长现任0是张建国男59副董事长现任0是赵建潮男55董事现任0是陈波男59董事现任0是李鸿卫男55董事现任0是

舒谦男46董事、总经理现任111.41否张金隆男71独立董事现任15否西小虹男60独立董事现任15否余明桂男49独立董事现任15否袁宇辉男73独立董事现任15否宋慧斌男58监事会主席现任0是黄艳女45监事现任0是

李敏女39监事现任26.78否

邱文鹤男50常务副总经理现任34.14否

46深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

从公司获得的是否在公司关姓名性别年龄职务任职状态税前报酬总额联方获取报酬

朱涛男57副总经理现任60.84否

副总经理、董

蒋俊雅女48现任61.55否事会秘书

孟睿男45副总经理现任64.28否鲜燚男48原董事离任0否黄少华男40原监事离任30否

焦贤财男44原副总经理离任13.51否

卢忠宝男45原副总经理离任23.24否

原董事、财务

沈启盟男41离任63.55否总监

合计--------549.3--其他情况说明

□适用□不适用

六、报告期内董事履行职责的情况

1、本报告期董事会情况

会议届次召开日期披露日期会议决议详见公司于2023年3月9日在巨潮资讯网第六届董事会第二十二次会议2023年03月08日2023年03月09日发布的《第六届董事会第二十二次会议决议公告》（公告编号：2023-005）详见公司于2023年4月14日在巨潮资讯第六届董事会第二十三次会议2023年04月13日2023年04月14日网发布的《第六届董事会第二十三次会议决议公告》（公告编号：2023-010）详见公司于2023年4月29日在巨潮资讯第六届董事会第二十四次会议2023年04月27日2023年04月29日网发布的《第六届董事会第二十四次会议决议公告》（公告编号：2023-014）详见公司于2023年6月9日在巨潮资讯网第六届董事会第二十五次会议2023年06月08日2023年06月09日发布的《第六届董事会第二十五次会议决议公告》（公告编号：2023-031）详见公司于2023年6月30日在巨潮资讯第七届董事会第一次会议2023年06月29日2023年06月30日网发布的《第七届董事会第一次会议决议公告》（公告编号：2023-038）详见公司于2023年8月31日在巨潮资讯第七届董事会第二次会议2023年08月29日2023年08月31日网发布的《第七届董事会第二次会议决议公告》（公告编号：2023-042）详见公司于2023年9月12日在巨潮资讯第七届董事会第三次会议2023年09月11日2023年09月12日网发布的《第七届董事会第三次会议决议公告》（公告编号：2023-050）详见公司于2023年10月31日在巨潮资讯第七届董事会第四次会议2023年10月30日2023年10月31日网发布的《第七届董事会第四次会议决议公告》（公告编号：2023-056）详见公司于2023年11月15日在巨潮资讯第七届董事会第五次会议2023年11月14日2023年11月15日网发布的《第七届董事会第五次会议决议公告》（公告编号：2023-061）详见公司于2023年12月14日在巨潮资讯第七届董事会第六次会议2023年12月13日2023年12月14日网发布的《第七届董事会第六次会议决议公告》（公告编号：2023-067）

47深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

2、董事出席董事会及股东大会的情况

董事出席董事会及股东大会的情况是否连续两本报告期应以通讯方式现场出席董委托出席董缺席董事会次未亲自参出席股东大董事姓名参加董事会参加董事会事会次数事会次数次数加董事会会会次数次数次数议杨国林61500否2王世云102800否2张建国102800否3赵建潮102800否3陈波102800否3李鸿卫102800否3舒谦102800否3沈启盟102800否2张金隆101900否3西小虹102800否3余明桂101900否3袁宇辉102800否3连续两次未亲自出席董事会的说明不适用。

3、董事对公司有关事项提出异议的情况

董事对公司有关事项是否提出异议

□是□否报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

4、董事履行职责的其他说明

董事对公司有关建议是否被采纳

□是□否董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明

报告期内，公司董事严格按照《公司法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《上市公司治理准则》、《公司章程》等相关法律法规、规范性文件及制度等的规定，勤勉尽责，认真履行董事的职责和权利，按时出席公司董事会、列席股东大会，积极与公司管理层进行交流，对董事会决议事项进行了充分审议、建言献策、认真表决，有效提高了公司规范运作和科学决策水平，为公司长远健康发展发挥了积极作用。

七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况召开其他履异议事项委员会成员情况会议召开日期会议内容提出的重要意见和建议行职责具体情况名称

次数的情况（如有）审议《公司2022年审计2023年01月11日审计委员会按照公司《董事计划》。

第六届会审计委员会议事规则》及余明桂、审议《关于制定<外汇套董事会相关法律法规等的规定对审

西小虹、3期保值业务管理制度>的

审计委议事项进行审核，并与审计赵建潮2023年04月13日议案》《关于公司开展外员会机构进行充分沟通，一致同汇套期保值业务的议意相关议案。

案》。

48深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

召开其他履异议事项委员会成员情况会议召开日期会议内容提出的重要意见和建议行职责具体情况名称

次数的情况（如有）听取会计师事务所关于年

报审计工作相关汇报，审议《关于2022年度计提资产减值准备的议案》《公司2022年年度报告及摘要》《公司2022年度财务决算报告》《关于会

2023年04月27日计估计变更的议案》《公司2023年第一季度报告》《公司2022年度内部控制自我评价报告》《公司2022年内部审计工作总结和2023年内部审计工作计划》.审议《关于聘任公司内部

2023年06月29日审计部门负责人的议案》。

审议《公司2023年上半年内部审计工作总结及下审计委员会按照公司《董事

第七届半年内部审计工作计划》会审计委员会议事规则》及

余明桂、董事会2023年08月29日《公司2023年半年度报相关法律法规等的规定对审西小虹、3审计委告及摘要》《关于聘请议事项进行审核，并与审计张建国

员会2023年度审计机构的议机构进行充分沟通，一致同案》。意相关议案。

审议《公司2023年第三季度报告》《关于启动

2023年10月30日

2024年度会计师事务所选聘工作的议案》。

审议《关于聘任公司副总

2023年03月08日经理的议案》。提名委员会按照公司《董事

第六届审议《关于聘任公司常务会提名委员会议事规则》及

袁宇辉、2023年04月13日董事会副总经理的议案》。相关法律法规等的规定对审张金隆、3提名委审议《关于董事会换届选议事项进行审核，与被提名舒谦员会举非独立董事的议案》人进行充分沟通，一致同意

2023年06月05日《关于董事会换届选举独相关议案。立董事的议案》。

提名委员会按照公司《董事

第七届会提名委员会议事规则》及

袁宇辉、董事会审议《关于聘任公司高级相关法律法规等的规定对审张金隆、12023年06月29日提名委管理人员的议案》。议事项进行审核，与被提名王世云

员会人进行充分沟通，一致同意相关议案。

审议《公司2022年度董

第六届事及高级管理人员薪酬水薪酬与考核委员会按照公司董事会张金隆、平的议案》《关于公司首《董事会薪酬与考核委员会薪酬与袁宇辉、12023年04月27日次股票期权激励计划第二议事规则》及相关法律法规考核委张建国个行权期未达行权条件并等的规定对审议事项进行审

员会注销部分股票期权的议核，一致同意相关议案。

案》。

第七届薪酬与考核委员会按照公司审议《关于调整公司首次董事会张金隆、《董事会薪酬与考核委员会股票期权激励计划行权价薪酬与西小虹、12023年08月29日议事规则》及相关法律法规

格、数量及注销部分股票考核委赵建潮等的规定对审议事项进行审期权的议案》。

员会核，一致同意相关议案。

49深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

召开其他履异议事项委员会成员情况会议召开日期会议内容提出的重要意见和建议行职责具体情况名称

次数的情况（如有）战略委员会按照公司《董事

第六届会战略委员会议事规则》及

王世云、董事会审议《公司2023年度经相关法律法规等的规定对审张金隆、12023年04月27日战略委营计划》。议事项进行审核，与公司经西小虹

员会营管理层进行充分沟通，一致同意相关议案。

八、监事会工作情况监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险

□是□否监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）151

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）3731

报告期末在职员工的数量合计（人）3882

当期领取薪酬员工总人数（人）3882

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）0专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）生产人员1343销售人员273技术人员242财务人员220物业管理人员734其他管理人员1070合计3882教育程度

教育程度类别数量（人）博士7硕士252本科1418大专及以下2205合计3882

2、薪酬政策

公司严格遵守《劳动法》和有关法律法规，定时足额发放员工薪酬、缴纳各项社会保险和公积金，为员工提供企业年金、意外伤害、住院保险等补充商业保险计划、带薪假期等，切实保障员工权益。公司以建设薪酬水平适当、结构合理、管理规范的分配机制为目标，持续推动薪酬体系改革与创新，吸引和留住优秀人才，调动员工积极性，为公司发展提供人

50深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文力资源保障。公司开展全员绩效考核，根据员工贡献匹配差异化薪酬策略，合理拉开收入差距。为促进业务增长和战略业务落地，公司根据所处行业特点、发展阶段，持续建立、实施多种形式的中长期激励，将核心人员利益与公司利益有效捆绑。公司对下属企业负责人实行目标责任书制度，加强考核结果与企业负责人薪酬收入挂钩；强化对下属企业人工成本总额管控，根据公司经营效益进行调节，优化组织架构和人员编制，做好人力资源规划。

3、培训计划

根据2023年度工作会上提出的“深化实施人才强企战略，健全人才引育机制”的工作精神要求，结合公司战略和业务发展，2023年南控培训工作继续在关键人才培养与储备方面进一步强化完善，尝试健全内部课程体系建设；同时扎实做好公司日常培训运营管理，全力协同支持人才发展工作，提升培训服务水平：

（1）关键人才培养与储备：持续推进财务经理人培养与储备项目，通过轮岗学习和双导师制个性化辅导培养模式，为

业务单位培养和储备复合型财务管理人才；支持制造业干部能力提升，通过标杆企业游学交流的形式，促进制造业管理干部扩展行业视野，提升安全管理技能；组织开展职能序列主题培训，以服务业务为出发点，着重培养各职能序列的关键人才，全面提升培养对象专业技能，针对性补足知识短板，以满足岗位胜任力要求。

（2）日常培训管理：一方面完善学习型组织建设，开展企业读书文化活动，在线上开设“阳光读书吧”专栏，丰富员工

精神文化生活；另一方面搭建岗位课程体系，帮助财务共享中心梳理岗位知识、萃取岗位经验，输出知识目录清单，推动业务部门流程标准化建设、提高工作效率；同时进一步优化新员工入职培训体验与骄子定岗评估工作。

（3）培训协同与校企合作：培训协同方面，协助完成“南山讲堂”内部知识分享的组织与运营、承办“南山栋梁”骨干人

才培养项目的全流程运营与评估、完成企业在线学习知识管理平台全年度正常运营和系统升级工作。校企合作方面，完成南控与深大首期课题研究合作项目的运营工作，推动项目课题结项和成果产出，统筹项目后期交接管理的工作，维护企业与高校良好合作关系，推动校企产学研合作模式的延续。。

4、劳务外包情况

□适用□不适用

劳务外包的工时总数（小时）4899394

劳务外包支付的报酬总额（元）151022708.00

十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况□适用□不适用

2023年4月27日，公司召开第六届董事会第二十四次会议，审议通过了《公司2022年度利润分配方案》。经安永华

明会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2022年度母公司实现净利润为96421813.32元，加上以前年度未分配利

86276462.41元，2022年年末可供分配的利润为173193992.38元。公司以2022年12月31日总股本2707782513股为基数，向全体股东每10股派现金股利0.37元（含税），共计派发现金股利100187952.98元。本次股利分配后剩余未分配利润73006039.4元（合并报表未分配利润为5139386127.73元），滚存至下一年度。至此，公司最近三年（2020年度、2021年度、2022年度）以现金累计分配的利润已超过最近三年公司实现的年均可分配利润的30%。（以上数据来源经审计重述后2022年合并与母公司报表）。

现金分红政策的专项说明

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求：是

分红标准和比例是否明确和清晰：是

51深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

相关的决策程序和机制是否完备：是

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：是

公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及下一步是

为增强投资者回报水平拟采取的举措：

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是

是否得到了充分保护：

现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、不适用

透明：

公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案

□适用□不适用本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

1、股权激励2023年4月27日，公司召开第六届董事会第二十四次会议和第六届监事会第十三次会议审议通过《关于公司首次股票期权激励计划第二个行权期未达行权条件并注销部分股票期权的议案》。因5名激励对象离职需注销股票期权101.5万份，

因第二个行权期未达行权条件需注销654万份股票期权，共计注销股票期权755.5万份。本次注销后，公司首次股票期权

激励对象总人数由55名调整为50名，公司已授予但未行权的股票期权总数由1627.5万份调整为872万份。

2023年8月29日，公司召开第七届董事会第二次会议和第七届监事会第二次会议审议通过了《关于调整公司首次股票期权激励计划行权价格、数量及注销部分股票期权的议案》。因公司实施完成2022年度权益分派工作，公司首次股票期权激励计划行权价格由3.75元/股调整为3.71元/股；由于公司首次股票期权激励计划中1名激励对象担任公司职工监事，不再具备激励对象资格，其已获授但尚未行权的4万份股票期权将由公司进行注销。本次注销后，公司首次股票期权激励对象总人数由50名调整为49名，公司已授予但未行权的股票期权总数由872万份调整为868万份。

公司董事、高级管理人员获得的股权激励情况

□适用□不适用高级管理人员的考评机制及激励情况不适用。

2、员工持股计划的实施情况

□适用□不适用

3、其他员工激励措施

□适用□不适用

52深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

公司根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定，坚持以风险管理为基础，结合公司管理实际需要，在公司及下属子公司建立了具有适用性的内部控制体系，通过对内部控制体系建设及运行的持续监督及评价工作，不断改进和优化各项业务流程，及时完善内部控制体系，有效防范经营管理风险，促进公司内部控制目标的实现。

公司纳入内部控制评价范围的单位、业务、事项及高风险领域涵盖了公司经营管理的主要方面，不存在重大遗漏。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是□否

十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况整合中遇已采取的解决后续解决公司名称整合计划整合进展到的问题解决措施进展计划根据“华泰佳越-宝湾物流一期资南松产业园管理（深产支持专项计划”（下称“专项计已完成，正常经无无无无圳）有限公司划”）收购南松产业园管理（深营。圳）有限公司100%股权根据专项计划收购南埔产业园南埔产业园管理（深已完成，正常经管理（深圳）有限公司100%股无无无无

圳）有限公司营。

权

根据专项计划收购广州宝湾物已完成，正常经广州宝湾物流有限公司无无无无

流有限公司100%股权营。

根据专项计划收购明江（上明江（上海）国际物流已完成，正常经海）国际物流有限公司100%股无无无无有限公司营。

权

十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告

1、内控评价报告

内部控制评价报告全文披露日期2024年03月30日内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn)纳入评价范围单位资产总额占公司合

98.56%

并财务报表资产总额的比例纳入评价范围单位营业收入占公司合

98.37%

并财务报表营业收入的比例缺陷认定标准类别财务报告非财务报告

公司确定的财务报告内部控制缺陷评出现下列情形的，通常应认定为公司价的定性标准如下：重大缺陷：a.公 存在非财务报告相关内部控制的重大

司内部控制环境无效；b.公司董事、 缺陷：（1）公司经营活动严重违反国

监事和高级管理人员舞弊；c.注册会 家法律法规；（2）决策程序不科学，定性标准

计师发现当期财务报告存在重大错导致重大决策失误，给公司造成重大报，而公司内部控制在运行过程中未财产损失；（3）负面消息或报道频能发现该错报；d.公司审计委员会和 现，引起监管部门高度关注，并在较内部审计机构对内部控制的监督无长时间内无法消除。重要缺陷：单独

53深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文效。重要缺陷：单独缺陷或连同其他缺陷或连同其他缺陷组合，其严重程缺陷组合，其严重程度低于重大缺度低于重大缺陷，但仍有可能导致公陷，但仍有可能导致公司偏离控制目司偏离控制目标。一般缺陷：不构成标。一般缺陷：不构成重大缺陷或重重大缺陷或重要缺陷的其他内部控制要缺陷的其他内部控制缺陷。缺陷。

公司确定的财务报告内部控制缺陷评

价的定量标准如下：（1）符合下列条

件之一的，可以认定为重大缺陷：*资产总额潜在错报，错报≥合并资产总额1%；*营业收入潜在错报，错报≥合并营业收入的1%。（2）符合下列条件之一的，可以认定为重要缺陷：*公司非财务报告内部控制缺陷定量标资产总额潜在错报，合并资产总额的准主要根据控制缺陷可能造成直接经定量标准

0.5%≤错报＜资产总额济损失的金额，参照财务报告内部控

1%；*营业收入潜在错报，合并营业制缺陷的定量标准来确定。

收入的0.5%≤错报＜合并营业收入的

1%。（3）符合下列条件之一的，可以

认定为一般缺陷：*资产总额潜在错报，错报＜合并资产总额的0.5%；*营业收入潜在错报，错报＜合并营业收入的0.5%。

财务报告重大缺陷数量（个）0

非财务报告重大缺陷数量（个）0

财务报告重要缺陷数量（个）0

非财务报告重要缺陷数量（个）0

2、内部控制审计报告

□适用□不适用内部控制审计报告中的审议意见段

我们认为，深圳市新南山控股（集团）股份有限公司于2023年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露内部控制审计报告全文披露日期2024年03月30日

内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）内控审计报告意见类型标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是□否会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

□是□否

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用

54深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

第五节环境和社会责任

一、重大环保问题上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位

□是□否报告期内因环境问题受到行政处罚的情况对上市公公司或子公司名处罚原因违规情形处罚结果司生产经公司的整改措施称营的影响

1、按照处罚要求，对涉

及的排污管道进行整

未落实环境影响评价改，并缴纳罚金；

成都赤湾国际油文件提出的污染防违反《四川省环无重大影2、积极对接环保部门，罚款5万元气基地有限公司治、生态保护等措境保护条例》。响配合对整改情况进行验施。收，并于2024年2月完成环保信用修复，目前已经通过审核。

1.按照处罚要求，产生

含挥发性有机废气的工产生含挥发性有机废段进行整改并缴纳罚气的生产，未在密闭违反《中华人民金；常熟雅致模块化无重大影

空间中作业，未按照共和国大气污染罚款6.2万元2.积极对接常熟市环保建筑有限公司响规定使用污染防治设防治法》。局，增加调漆现场集气施。罩并通过验收，于2023年8月完成环保信用修复。

参照重点排污单位披露的其他环境信息无在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

□适用□不适用未披露其他环境信息的原因

公司及重要子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位，亦不存在需要披露的其他环境信息。

二、社会责任情况

1、完善公司治理，进一步提升规范运作水平

公司持续优化法人治理架构，健全公司治理制度规则，坚持做好“关键少数”培训，进一步落实其职责范畴和法律责任，通过公司自我规范、自我提高、自我完善，进一步提升规范运作水平。

报告期内，公司顺利完成董事会和监事会换届选举，不断巩固公司治理根基，持续推进“三会一层”治理机制的规范化；同时，公司及时修订和完善《公司章程》《独立董事工作细则》等文件，将独董新规的相关要求贯彻到公司治理及规范运作之中，持续构建独立董事与公司经营管理层的沟通渠道，组织独立董事深入一线实地调研，充分发挥独立董事在决策、监督和咨询方面的积极作用，推动董事会及董事会各专门委员会高效运作。

2、提高信披水平，不断强化投资者服务能力

公司严格遵守信息披露相关法规和规章制度的规定，保证披露信息的真实、准确、完整，简明清晰、通俗易懂，保证信息披露的及时性和公平性，公司连续三年获深圳证券交易所信息披露考评 A 级评价。公司持续探索从投资者角度出发，

55深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

以价值判断与投资决策为导向，传递更多有价值、有意义的信息，不断加强信息披露的有效性，努力构建以投资者需求为导向的信息披露体系。

同时，公司坚持多渠道、多形式、广覆盖、高质量的投资者关系管理，积极向投资者传递公司内在核心价值，致力于实现投资者交流与市场反馈机制的有效闭环，形成市场前瞻思维与公司发展战略的良性互动。未来，公司将持续加强信息披露与投资者关系管理，不断优化与投资者的长效沟通机制，实现产业逻辑与资本逻辑的同频对话。

3、以 ESG为指引，积极践行可持续发展理念

随着可持续发展理念的不断推广，越来越多的投资者开始关注公司除了财务指标以外的综合表现。公司逐步将可持续发展管理融入公司的战略决策和经营活动中，以企业社会责任观为基础，通过全面衡量自身的经济、环境、社会影响，打造出具有企业特色、面向未来的可持续发展体系，为公司的可持续发展提供方向及指导。

报告期内，宝湾物流通过推广绿色建筑、开展绿色认证、应用太阳能集热系统、打造数智化综合管控平台等 ESG解决方案，为客户提供一站式解决方案、推动各行业共同实现高质量发展，并基于实践和探索正式发布了《2023 年度 ESG报告》；同时，全年共取得 6 个园区绿色仓库一级认证和 1 个园区银级 LEED 认证，上海宝山宝湾、苏州太仓宝湾屋顶分布式光伏项目成功实现并网发电，天津滨港宝湾光伏项目已取得电力接入方案批复。

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况不适用。

56深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末

尚未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用承诺承诺履行承诺事由承诺方承诺类型承诺内容时间期限情况本集团（包括本集团及直接或间接控制的下属企业）确认及保证目前不存在与上市公司直接或间接的同业竞争的情况；本集团承诺不直接或间接从事或发展与上市公司经营范围相同或

相类似的业务或项目，也不为本集团或代表任

何第三方成立、发展、参与、协助任何企业与中国南山2015关于避免上市公司进行直接或间接的竞争；本集团承诺正常

开发（集年06资产重组时所作承诺同业竞争不利用本集团从上市公司获取的信息从事、直长期履行

团）股份月17的承诺接或间接参与与上市公司相竞争的活动，并承中有限公司日诺不进行任何损害或可能损害上市公司利益的其他竞争行为。如出现因本集团违反上述承诺而导致上市公司或其股东的权益受到损害的情况，本公司将依法承担相应的赔偿责任。（上述承诺至南山集团不再作为本公司的实际控制人满两年之日终止。）

1、本公司及本公司的全资子公司、控股子公司

或本公司拥有实际控制权的其他公司不会利用拥有的上市公司股东权利或者实际控制能力操

纵、指使上市公司或者上市公司董事、监事、

高级管理人员，使得上市公司以不公平的条件，提供或者接受资金、商品、服务或者其他资产，或从事任何损害上市公司利益的行为。

2、本次交易完成后，在不对上市公司及其全体

股东的利益构成不利影响的前提下，本公司将中国南山关于减少2015促使尽量减少与上市公司之间关联交易。在进正常开发（集和规范关年06资产重组时所作承诺行必要的关联交易时，本公司及本公司的全资长期履行团）股份联交易的月17子公司、控股子公司或本公司拥有实际控制权中有限公司承诺日的其他公司与上市公司进行关联交易均将遵循

平等、自愿、等价、有偿的原则，保证交易公平、公允，维护上市公司的合法权益，并根据法律、行政法规、中国证监会及证券交易所的

有关要求和上市公司公司章程的相关规定，行使股东权利或者敦促董事依法行使董事权利，在上市公司股东大会以及董事会对有关涉及本

公司事项的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并及时予以披露。

1、本集团确认及保证截至本承诺函签署日，本

集团及本集团控制的其他企业中与南山控股、中国南山关于避免2018深基地在经营范围或业务领域存在相似的情况正常

开发（集与南山控年07资产重组时所作承诺如下：（1）本集团经营范围中含有土地开发业长期履行

团）股份股同业竞月18务，但已无实际相关业务开展，与南山控股不中有限公司争的承诺日

存在同业竞争；（2）本集团经营范围中含有港

口运输业务，但已无实际相关业务开展，与深

57深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

承诺承诺履行承诺事由承诺方承诺类型承诺内容时间期限情况

基地不存在同业竞争；（3）本集团控股子公司上海南山房地产开发有限公司（以下简称"上海南山"）、深圳市赤湾房地产开发有限公司（以下简称"赤湾房地产"）以及合营企业惠阳新城市房地产开发有限公司（以下简称"惠阳新城市地产"）的经营范围中包含房地产开发业务，其中：i.上海南山主要负责经营管理上海海湾大厦

以及下属公司的股权管理工作，其自身及下属子公司未实际从事房地产业务；ii.赤湾房地产主

要从事马尾田商品房开发项目，为避免同业竞争，南山控股已通过增资入股方式获取赤湾房地产51%的股权，本次增资完成后，赤湾房地产成为南山控股的控股子公司；iii.惠阳新城市

地产在惠阳地区从事房地产开发业务，为避免同业竞争，本集团已与深圳市南山房地产开发有限公司就上述公司签署托管经营协议。（4）本集团控股子公司合肥宝湾国际物流中心有限公司（以下简称"合肥宝湾"）、深圳市赤湾东方

物流有限公司（以下简称"东方物流"）的经营范

围与深基地相似，其中：i.合肥宝湾的主要经营业务为商贸综合体开发及配套服务，与深基地物流园区开发运营业务不构成实质性竞争；ii.东方物流的主要经营业务为干线运输和区域配送，与深基地经营的物流园区开发运营业务不构成实质性竞争。本集团确认除上述情况外，本集团及本集团控制的其他企业在经营范围或实际业务领域方面不存在相同或相似的情况。

2、本集团承诺，本次换股吸收合并完成之日起，在本集团作为南山控股控股股东、实际控制人期间，本集团及本集团控制的其他企业均不会以任何形式直接或间接从事或参与任何与南山控股及其控制的企业主营业务构成竞争或

可能构成竞争的业务或活动。3、在本集团作为南山控股控股股东、实际控制人期间，如果本集团及本集团控制的其他企业与南山控股及其控制的企业在经营活动中发生实质性同业竞争，本集团将在合理期限内通过南山控股收购、本集团对外出售或其他合法可行的措施解决。4、本集团承诺不利用对南山控股的了解及获取的信息以任何形式直接或间接从事或参与

同南山控股相竞争的活动，并承诺不直接或间接进行或参与任何损害或可能损害南山控股利

益的其他竞争行为。5、本集团将严格遵守和履行上述承诺，若出现因本集团违反上述承诺而导致南山控股及其投资者权益受到损害的情况，本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定及证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。

1、本集团保证南山控股的独立性，本集团及本

集团控制的其他企业不以任何方式违法违规占中国南山关于避免2018

用南山控股的资金和资源，并将严格遵守南山正常开发（集关联方资年07资产重组时所作承诺控股关于避免关联方资金占用的规章制度以及长期履行

团）股份金占用的月18相关法律、法规和规范性文件的规定。2、本集中有限公司承诺日

团将严格遵守和履行上述承诺，若出现因本集团违反上述承诺而导致南山控股及其投资者权

58深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

承诺承诺履行承诺事由承诺方承诺类型承诺内容时间期限情况

益受到损害的情况，本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定和证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。

1、除非南山控股正常经营发展所必须，本集团

及本集团控制的其他企业将尽量避免和减少与南山控股及其控制的经济实体之间的关联交易。2、对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，本集团及本集团控制的其他企业将遵循市场交易的公开、公平、公正的原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并依据有关于规范关法律、法规、规范性法律文件及《深圳市新中国南山2018和减少南南山控股（集团）股份有限公司章程》等相关正常

开发（集年07资产重组时所作承诺山控股关内部规定履行关联交易决策程序，依法履行信长期履行团）股份月18联交易的息披露义务，以维护南山控股及其投资者的利中有限公司日承诺益。3、本集团保证不利用在南山控股的地位和影响力，通过关联交易损害南山控股及南山控股其他股东的合法权益。4、本集团将严格遵守和履行上述承诺，若出现因本集团违反上述承诺而导致南山控股及其投资者权益受到损害的情况，本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定及证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。

1、本集团及本集团控制的其他企业将继续按照

相关法律法规及规范性文件的规定，在资产、人员、财务、业务和机构等方面与南山控股保中国南山关于保持2018持相互独立。2、本集团将严格遵守和履行上述正常开发（集南山控股年07资产重组时所作承诺承诺，若出现因本集团违反上述承诺而导致南长期履行团）股份独立性的月18山控股及其投资者权益受到损害的情况，本集中有限公司承诺日

团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定及证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。

如南山控股（包括下属子公司）存在未披露的

中国南山关于房地因闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违2018正常

开发（集产开发业法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调查年07资产重组时所作承诺长期履行

团）股份务相关事的情形，并因此给南山控股和投资者造成损失月18中

有限公司项的承诺的，本集团将按照有关法律、行政法规的规定日及证券监管部门的要求承担赔偿责任。

1、本集团向深基地或其下属子公司出租的土地

使用权均系本集团合法拥有，如深基地及其下属子公司或者本次换股吸收合并完成后的南山

控股因租用上述土地而遭受任何损失、费用以

及与之有关的其他负债，本集团将给予及时、足额赔偿。2、本集团将全力协助、促使并推动深基地及其下属子公司完善土地、房产等资产关于完善中国南山方面的产权权属证书（所述土地的范围不涵盖2018土地房产正常开发（集以租赁形式交付深基地使用的土地）。3.如南山年07资产重组时所作承诺等资产权长期履行

团）股份控股或其下属子公司因本次换股吸收合并涉及月18属证书的中有限公司的深基地土地使用权、房产（所述土地的范围日承诺不涵盖以租赁形式交付深基地使用的土地）未

能及时办理、无法办理相关权属证书或者其他

土地使用权、房产不规范等情形，致使南山控股及其下属子公司在完善相关土地使用权、房

地法律手续过程中所产生的赔偿、罚款、税费等办证费用的（因不可抗力和法律、政策、政府管理行为、土地规划用途变更等非深基地及

59深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

承诺承诺履行承诺事由承诺方承诺类型承诺内容时间期限情况其下属子公司自身因素导致的结果除外），本集团将给予南山控股及其下属子公司及时、足额补偿。

1、本集团不会越权干预南山控股的经营管理活动，不会侵占南山控股的利益。2、本集团承诺中国南山关于摊薄2018切实履行南山控股制定的有关填补回报措施以正常

开发（集即期回报年07资产重组时所作承诺及本集团对此作出的任何有关填补回报措施的长期履行

团）股份措施履行月18承诺，若本集团违反该等承诺并给南山控股或中有限公司的承诺日

者其投资者造成损失的，本集团愿意依法承担对南山控股或者其投资者的补偿责任。

如南山控股存在未披露的因闲置土地、炒地、

关于房地捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为被行政处2018正常

产开发业罚或正在被（立案）调查的情形，并因此给南年07资产重组时所作承诺公司长期履行

务相关事山控股和投资者造成损失的，本公司将按照有月18中

项的承诺关法律、行政法规的规定及证券监督管理部门日的要求承担赔偿责任。

如南山控股存在未披露的因闲置土地、炒地、

南山控股关于房地捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为被行政处2018正常

董事、高产开发业罚或正在被（立案）调查的情形，并因此给南年07资产重组时所作承诺长期履行

级管理人务相关事山控股和投资者造成损失的，本公司将按照有月18中

员项的承诺关法律、行政法规的规定及证券监督管理部门日的要求承担赔偿责任。

1、本人承诺忠实、勤勉地履行职责，维护公司

和全体股东的合法权益；2、本人承诺不无偿或

以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；3、本人承诺

对本人的职务消费行为进行约束；4、本人承诺不动用公司资产从事与本人履行职责无关的投

资、消费活动；5、本人承诺在自身职责和权限范围内，全力促使公司董事会或薪酬与考核委员会制定的薪酬制度与公司摊薄即期回报措施

履行情况相挂钩；6、如果公司拟实施股权激南山控股关于摊薄2018励，本人承诺在自身职责和权限范围内，全力正常董事、高即期回报年07资产重组时所作承诺促使公司拟公布的股权激励行权条件与公司摊长期履行级管理人措施履行月18薄即期回报措施履行情况相挂钩；7、本人承中员的承诺日诺，自本承诺函出具日至公司本次交易实施完毕前，若中国证券监督管理委员会或其他监管部门作出关于填补回报措施及其承诺的其他新

的监管规定的，且上述承诺不能满足该等规定时，本人届时将按照最新规定出具补充承诺；

8、本人承诺切实履行公司制定的有关填补回报

措施以及本人对此作出的任何有关填补回报措

施的承诺，若本人违反该等承诺给公司或者投资者造成损失的，本人愿意依法承担对公司或者投资者的补偿责任。

中国南山本公司（本人）现时及将来均不会以任何方式开发（集（包括但不限于直接或间接地进行独资经营、

2009

团）股份关于同业合资经营和拥有在其他公司或企业的股票或权正常首次公开发行或再融年12有限公竞争的承益）从事与上市公司的业务有竞争或可能构成长期履行资时所作承诺月03司、赤晓诺竞争的业务或活动，若因本公司（本人）违背中日企业有限了上述承诺致使上市公司产生的一切经济损公司失，均由本公司（本人）承担。

中国南山业绩承诺公司控股股东中国南山集团承诺：深圳市海城20212021正常其他对公司中小股东

开发（集及补偿安锦实业发展有限公司在2021年、2022年预计扣年07年-履行所作承诺

团）股份排除非经常性损益后归属于母公司股东的税后净月152024中

60深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

承诺承诺履行承诺事由承诺方承诺类型承诺内容时间期限情况

有限公司利润分别为-5999万元、-5223万元，且2021日年4年度至2024年度预计扣除非经常性损益后归属个会于母公司股东的累计税后净利润仍为70530万计年元。如深圳市海城锦实业发展有限公司在盈利度预测补偿期结束时实现的累计净利润未能实现

累计预测净利润，则中国南山开发（集团）股份有限公司应以现金方式向公司支付补偿，应补偿金额=（累计预测净利润-累计实现净利润）*51.0204%。

承诺是否按时履行是如承诺超期未履行完毕的，应当详细说明未完成履行的具体原不适用因及下一步的工作计划

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及

其原因做出说明

□适用□不适用盈利预测资未达预测的预测起始时预测终止时当期预测业当期实际业原预测披露原预测披露产或项目名原因（如适间间绩（万元）绩（万元）日期索引

称用）

2021年7月

15日巨潮资讯网《关于对外投资暨关联交易的公告》（公告编号：

2021年07深圳市海城2021-053）、

2021年012024年12月15日、锦实业发展817521-973不适用2023年8月月01日月31日2023年8月有限公司31日巨潮资

31日讯网《关于调整控股子公司业绩承诺期的公告》（公告编号：2023-

047）

注：1当期预测业绩为2023-2024年合计预测业绩

公司股东、交易对手方在报告年度经营业绩做出的承诺情况

□适用□不适用

公司控股股东中国南山集团承诺：深圳市海城锦实业发展有限公司在2021年、2022年预计扣除非经常性损益后归属

于母公司股东的税后净利润分别为-5999万元、-5223万元，且2021年度至2024年度预计扣除非经常性损益后归属于母公司股东的累计税后净利润仍为70530万元。如深圳市海城锦实业发展有限公司在盈利预测补偿期结束时实现的累计净利润未能实现累计预测净利润，则中国南山开发（集团）股份有限公司应以现金方式向公司支付补偿，应补偿金额=（累计预测净利润-累计实现净利润）*51.0204%。

业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响不适用

61深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

□适用□不适用

详见“第十节财务报告五、40、重要会计政策和会计估计变更”相关章节。

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

□适用□不适用

详见“第十节财务报告九、合并范围的变更”相关章节。

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元）441.3境内会计师事务所审计服务的连续年限9

境内会计师事务所注册会计师姓名钟晔、王士杰

境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限钟晔：2年王士杰：3年当期是否改聘会计师事务所

□是□否

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

□适用□不适用

公司聘请安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2023年度审计机构，审计费用为441.3万元，其中：年报审计费用411.3万元，内控审计费用30万元。

62深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用□不适用

十、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

十一、重大诉讼、仲裁事项

□适用□不适用

本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。

十二、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

报告期内，公司及其控股股东中国南山集团不存在未履行法院生效判决，所负数额较大的债务到期未清偿等情况。

63深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用关联关联交占同类获批的关联是否超关联交易交易关联交易易金额交易金交易额交易可获得的同关联交易方关联关系关联交易内容过获批披露日期披露索引类型定价价格（万额的比度（万结算类交易市价额度原则元）例元）方式

融资租赁本息、

深圳市赤湾东控股股东中房屋租赁、仓储参照

方物流有限公国南山集团服务、清洁和管市场3396339659.15%3517否现金3396

司控制的企业理费、水电费、价格共享服务费等

管理费、清洁和中国南山开发参照

控股股东/管理费、水电（集团）股份市场78178113.60%837否现金781

实际控制人费、共享服务有限公司价格

费、托管费等

控股股东中清洁和管理费、参照中开财务有限

国南山集团水电费、共享服市场35350.61%68否现金35公司控制的企业务费等价格巨潮资讯网-《关管理费、清洁和2023年于预计公司2023向关联人

控股股东中管理费、水电参照04月29年度日常关联交易赤晓企业有限提供劳务国南山集团费、共享服务市场1021021.78%86是现金102日的公告》（公告编公司控制的企业费、融资租赁利价格号：2023-019）

息、托管费等

清洁和管理费、深圳市赤湾商控股股东中参照

水电费、设施使

业发展有限公国南山集团市场1390139024.21%1240是现金1390

用费、共享服务司控制的企业价格费等

深圳市赤湾东清洁和管理费、参照关联自然人

方供应链管理水电费、共享服市场000.00%9否现金0任职的企业有限公司务费等价格合肥宝湾国际控股股东中参照

物业管理费、共

物流中心有限国南山集团市场37370.64%239否现金37享服务费等公司控制的企业价格

64深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

关联关联交占同类获批的关联是否超关联交易交易关联交易易金额交易金交易额交易可获得的同关联交易方关联关系关联交易内容过获批披露日期披露索引类型定价价格（万额的比度（万结算类交易市价额度原则元）例元）方式深圳市赤湾东控股股东中参照

方物流有限公国南山集团物流配送费市场134513458.77%1236是现金1345司控制的企业价格

办公室租赁、场中国南山开发参照

控股股东/地租赁、宿舍租（集团）股份市场9926992664.74%9551是现金9926

实际控制人赁、水电费、担有限公司接受关联价格保费等人提供的工程款（外墙石控股股东中劳务参照

深圳赤晓工程材、围墙板、铝

国南山集团市场3670367023.94%3697否现金3670建设有限公司板及保温一体控制的企业价格

板）深圳市赤湾商控股股东中参照

房租、停车场出

业发展有限公国南山集团市场3903902.54%495否现金390租司控制的企业价格

合计----21072--20975----------大额销货退回的详细情况无

按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报无

告期内的实际履行情况（如有）

交易价格与市场参考价格差异较大的原因（如适用）不适用

65深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用被投资企业被投资企业被投资企业被投资企业被投资企业被投资企业共同投资方关联关系的总资产的净资产的净利润的名称的主营业务的注册资本（万元）（万元）（万元）中国南山开发（集团）控股股东/实中开财务有100000万元金融服务业11872141261889641股份有限公际控制人限公司人民币司被投资企业的重大在建项目无

的进展情况（如有）

4、关联债权债务往来

□适用□不适用是否存在非经营性关联债权债务往来

□是□否应付关联方债务本期新增本期归还本期利期初余额期末余额关联方关联关系形成原因金额（万金额（万利率息（万（万元）（万元）元）元）元）中国南山开发（集控股股东借款6401005286005756003.10%-4.20%20192.4593100

团）股份有限公司

南山开发（香港）控股股东控

借款1400028700370003.45%464.565700有限公司制的企业控股股东控

宝新控股有限公司借款9701.553000002.0%-3.0%844.2339701.55制的企业深圳市前海宝湾供控股股东控

借款7000004.35%291.257000应链管理有限公司制的企业合肥宝湾国际物流控股股东控

借款1300004.35%78.371300中心有限公司制的企业

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用存款业务本期发生额每日最高存款利率范期初余额期末余额关联方关联关系存款限额本期合计取围（万元）本期合计存入出金额（万（万元）（万元）金额（万元）

元）中开财务有控股股东控

6000000.5%-4.125%170681.3012809974.8712565584.09415072.08

限公司制的企业

66深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

贷款业务本期发生额贷款额度期初余额期末余额关联方关联关系贷款利率范围本期合计贷本期合计还（万元）（万元）款金额（万款金额（万（万元）元）元）中开财务有控股股东控

7500002.95%-4.35%382185.5221560082095.52515690

限公司制的企业授信或其他金融业务

关联方关联关系业务类型总额（万元）实际发生额（万元）中开财务有限公司控股股东控制的企业授信750000515690

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

□适用□不适用公司报告期无其他重大关联交易。

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用托管情况说明

详见“第十节财务报告十四、5、（2）关联受托管理情况”相关章节。

为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目

□适用□不适用

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的托管项目。

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用□不适用租赁情况说明

详见“第十节财务报告七、66、租赁”相关章节。

67深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目

□适用□不适用

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的租赁项目。

2、重大担保

□适用□不适用

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）反担担保额担保保情是否为担保对度相关实际发实际担保物是否履担保额度担保类型况担保期关联方象名称公告披生日期金额（如行完毕（如担保露日期有）

有）苏州宏

2018年2018年

景置业连带责任

09月122400012月2605年是否

有限公保证日日司武汉崇鸿裕业2019年2019年连带责任房地产04月272000007月29200005年否否保证开发有日日限公司福建南山纵横2020年2020年连带责任投资发04月307000009月03700006年否否保证展有限日日公司深圳市赤湾房2020年2021年连带责任

地产开04月3048737.2604月1548737.268年否否保证发有限日日公司深圳市赤湾房2020年2021年连带责任

地产开04月3020392.1604月1520392.166年否否保证发有限日日公司苏州卓

2021年2021年

煌置业连带责任

07月151650009月2398403年否否

有限公保证日日司苏州悦贵房地2021年2022年连带责任产开发07月155000001月18280006年否否保证有限公日日司苏州美

2021年2021年

赛房地连带责任

07月153200009月16160006年否否

产有限保证日日公司武汉南2021年2021年连带责任山华中07月1512000009月091200006年否否保证投资发日日

68深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

展有限公司武汉合

2021年2022年

跃建设连带责任

10月3011500003月21637506年否否

发展有保证日日限公司无锡三

2022年2022年

奚置业连带责任

01月06510005月1851006年否否

有限公保证日日司无锡三

2023年

奚置业

04月2740698

有限公日司武汉南山华中2023年投资发04月2745000展有限日公司武汉合

2023年

跃建设

04月2760000

发展有日限公司福建光

2023年

洋投资

04月2776500

发展有日限公司报告期内审批的对报告期内对外担保实外担保额度合计2221980

际发生额合计（A2）

（A1）报告期末已审批的报告期末实际对外担

对外担保额度合计624017.42401819.42

保余额合计（A4）

（A3）公司对子公司的担保情况反担担保额担保保情是否为担保对度相关实际发实际担保物是否履担保额度担保类型况担保期关联方象名称公告披生日期金额（如行完毕（如担保露日期有）

有）宝湾物

2019年2019年

流控股连带责任

04月2722000011月06800006年否否

有限公保证日日司宝湾物

2019年2019年

流控股连带责任

04月2722000011月1504年是否

有限公保证日日司宝湾物

2019年2020年

流控股连带责任

04月2722000001月22200004年否否

有限公保证日日司华南建

2020年2020年

材（深连带责任

04月30800007月0203年是否

圳）有保证日日限公司安徽赤2020年150002020年15000连带责任11年否否

69深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

湾东方04月3009月30保证智慧物日日流港开发有限公司重庆南山汽车2020年2020年连带责任运动文04月30810012月21810012年否否保证化有限日日公司宝湾商

2021年2021年

业保理连带责任

04月091000006月23100003年否否

有限公保证日日司重庆香

2021年2021年

云置业连带责任

04月098000008月17800006年否否

有限公保证日日司宝湾商

2021年2021年

业保理连带责任

04月09550011月1055003年否否

有限公保证日日司宝湾产城科技

2021年2021年

发展连带责任

04月092100010月15210008年否否

（南保证日日

京）有限公司成都赤湾国际2021年2021年连带责任油气基04月091200012月281200018年否否保证地有限日日公司宝湾产城科技

2021年2022年

发展连带责任

04月09570004月28570010年否否

（马鞍保证日日

山）有限公司华南建

2022年2022年

材（深连带责任

01月06500005月3150003年否否

圳）有保证日日限公司重庆香

2022年2022年

云置业连带责任

04月282800009月16280006年否否

有限公保证日日司深圳市雅致国2022年2022年际发展04月28252.909月28252.9一般保证23个月否否有限公日日司深圳市雅致国2022年2023年际发展04月281135.3901月061135.39一般保证1年否否有限公日日司

70深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

西安雅

2022年2023年

致集成连带责任

04月28650006月0865007年否否

建筑有保证日日限公司深圳市海城锦2023年2023年实业发04月2720408008月142040808年否否展有限日日公司重庆南

2023年2023年

昇汽车

04月27700008月29700013年否否

服务有日日限公司报告期内审批对子报告期内对子公司担

公司担保额度合计500000保实际发生额合计218715.39

（B1） （B2）报告期末已审批的报告期末对子公司实

对子公司担保额度798188.29际担保余额合计509268.29

合计（B3） （B4）子公司对子公司的担保情况反担担保额担保保情是否为担保对度相关实际发实际担保物是否履担保额度担保类型况担保期关联方象名称公告披生日期金额（如行完毕（如担保露日期有）

有）武汉盘龙南山2017年2018年连带责任房地产10月263000005月0305年是否保证有限公日日司合肥南山新展2017年2018年连带责任房地产10月263400004月2005年是否保证有限公日日司合肥南山美食2018年2018年连带责任公园投03月311000008月31100007年否否保证资有限日日公司青岛胶州宝湾2018年连带责任国际物900008月31900010年否否保证流有限日公司四川广汉宝湾2019年2019年连带责任国际物04月273200011月273120017年否否保证流有限日日公司苏州南山新阳2019年2019年连带责任房地产04月2710000008月141000007年否否保证开发有日日限公司长沙麓2018年1200002019年120000连带责任6年否否

71深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

泽房地09月1206月19保证产有限日日公司苏州南山新程2018年2019年连带责任房地产09月1214000006月201340007年否否保证开发有日日限公司深南

（无2019年2020年连带责任

锡）车12月0715000001月151440007年否否保证联网有日日限公司云南滇

2019年2020年

中宝湾连带责任

12月071100006月031070013年否否

物流有保证日日限公司西安宝

2019年2020年

湾国际连带责任

12月071800006月041800013年否否

物流有保证日日限公司长沙望

2019年2020年

城宝湾连带责任

12月071200006月161200012年否否

物流有保证日日限公司武汉青山宝湾2019年2020年连带责任国际物12月073000006月193000013年否否保证流有限日日公司南通旭南房地2020年2020年连带责任产开发04月304725008月21472505年否否保证有限公日日司长沙雨

2020年2020年

花宝湾连带责任

04月301800009月081800013年否否

物流有保证日日限公司昆山宝

2020年2020年

湾国际连带责任

04月30720009月1072006年否否

物流有保证日日限公司武汉南控房地2020年2020年连带责任产开发04月307000009月07700005年否否保证有限公日日司淮安宝

2020年2020年

湾国际连带责任

04月301100009月251100015年否否

物流有保证日日限公司武汉南控房地2020年2020年连带责任产开发04月302000012月18200005年否否保证有限公日日司

72深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

武汉南控房地2020年2021年连带责任产开发04月304500001月04450006年否否保证有限公日日司武汉南控房地2020年2021年连带责任产开发04月303000001月19300006年否否保证有限公日日司宁波宝

2020年2021年

湾国际连带责任

04月304000002月224000010年否否

物流有保证日日限公司武汉南控房地2020年2021年连带责任产开发04月306000003月30600006年否否保证有限公日日司苏州浒

2020年2021年

茂置业连带责任

04月3074175.7505月0774175.755年否否

有限公保证日日司漳州宝

2020年2021年

湾国际连带责任

04月303000003月033000013年否否

物流有保证日日限公司成都南

2020年2021年

横置业连带责任

04月308100005月14810006年否否

有限公保证日日司苏州茂

2021年2021年

越置业连带责任

04月098000005月2506年否否

有限公保证日日司四川广汉宝湾2021年2021年连带责任国际物04月093000005月283000018年否否保证流有限日日公司佛山三

2021年2021年

水宝湾连带责任

04月092500005月282500011年否否

物流有保证日日限公司宝湾物

2021年2021年

流合肥连带责任

04月09950007月27950011年否否

新站有保证日日限公司浙江余姚宝湾2021年2021年连带责任国际物04月094600009月014600012年否否保证流有限日日公司天津滨

2021年2021年

港宝湾连带责任

04月092230009月222230013年否否

国际物保证日日流有限

73深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

公司东莞市

2021年2021年

维兴实连带责任

04月0910000009月021000006年否否

业有限保证日日公司成都南

2021年2021年

横置业连带责任

04月095000012月16500006年否否

有限公保证日日司南通南展房地2021年2022年连带责任产开发04月0910800001月011080006年否否保证有限公日日司武汉山

2022年2022年

屹建设连带责任

01月062500001月25250006年否否

发展有保证日日限公司东莞市维盛实2022年2022年连带责任业投资01月062500002月11250006年否否保证有限公日日司武汉山

2022年2022年

屹建设连带责任

01月06500005月0750006年否否

发展有保证日日限公司武汉山

2022年2022年

峻建设连带责任

01月068000006月06800006年否否

发展有保证日日限公司深圳市中晖维2022年2022年连带责任宏实业01月069000006月06900006年否否保证有限公日日司成都青白江宝

2022年2022年

湾供应连带责任

04月283000006月093000018年否否

链管理保证日日有限公司宝湾物

2022年2022年

流肥东连带责任

04月281100006月091100011年否否

有限公保证日日司宝湾物

2022年2022年

流控股连带责任

04月285000006月08500003年否否

有限公保证日日司江门市

2022年2022年

宝鹤物

04月28200006月200一般保证9个月是否

流有限日日公司上海快2022年2022年连带责任仓供应04月283500007月073500018年否否保证链科技日日

74深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

有限公司佛山南

2022年2022年

海宝湾连带责任

04月2810500008月2410500017年否否

物流有保证日日限公司四川南

2022年2022年

兴恒置连带责任

04月282800010月28280006年否否

业有限保证日日公司江苏宝

2022年2022年

湾国际连带责任

04月285000012月265000017年否否

物流有保证日日限公司江门市

2022年2023年

宝鹤物连带责任

04月284600001月044600018年否否

流有限保证日日公司重庆西彭宝湾2022年2023年连带责任国际物04月282000003月152000015年否否保证流有限日日公司深圳市中晖维2022年2023年连带责任宏实业04月281600003月281600028年否否保证有限公日日司上海南

2023年2023年

祺实业连带责任

04月2729023.6609月0629023.668年否否

发展有保证日日限公司中旺精密机械2023年2023年连带责任

（吴04月271700010月231700013年否否保证

江）有日日限公司苏州优优品授2023年2023年连带责任网络科04月272140011月072140016年否否保证技有限日日公司宝湾物

2023年2023年

流控股连带责任

04月275000011月23500006年否否

有限公保证日日司苏州茂

2023年2023年

越置业连带责任

04月275900011月29590008年否否

有限公保证日日司报告期内审批对子报告期内对子公司担

公司担保额度合计300000保实际发生额合计258423.66

（C1） （C2）报告期末已审批的报告期末对子公司实

对子公司担保额度2459325.75际担保余额合计2335749.41

合计（C3） （C4）

75深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保报告期内担保实际发

额度合计1022198生额合计477139.05

（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）报告期末已审批的报告期末实际担保余

担保额度合计3881531.463246837.12

额合计（A4+B4+C4）

（A3+B3+C3）

实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资

316.19%

产的比例

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的

0

余额（D）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保

2237567.12

对象提供的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0

上述三项担保金额合计（D+E+F） 2237567.12

对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或有证据表明有可能承担连带清偿责任的情无

况说明（如有）

违反规定程序对外提供担保的说明（如有）无采用复合方式担保的具体情况说明

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托理财。

（2）委托贷款情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十六、其他重大事项的说明

□适用□不适用公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

十七、公司子公司重大事项

□适用□不适用

76深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

1、关于控股子公司申请发行中期票据事项

经公司第六届董事会第八次会议及2020年度股东大会审议通过，公司同意控股子公司宝湾物流向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过人民币15亿元的中期票据。2021年10月，宝湾物流收到中国银行间市场交易商协会下发的《接受注册通知书》（中市协注[2021]MTN856 号），同意接受宝湾物流中期票据注册。2022 年 3 月，宝湾物流成功发行了宝湾物流控股有限公司2022年度第一期中期票据，发行额度为5亿元。2022年8月，宝湾物流成功发行了宝湾物流控股有限公司2022年度第二期中期票据，发行额度为5亿元。2023年3月，宝湾物流成功发行了宝湾物流控股有限公司

2023年度第一期中期票据，发行额度为5亿元。具体内容详见2021年4月23日、2021年5月15日、2021年10月22日、2022年3月14日、2022年8月17日及2023年3月16日公司在《证券时报》和巨潮资讯网上披露的相关公告。经公

司第六届董事会第二十一次会议及2022年第四次临时股东大会审议通过，公司同意控股子公司宝湾物流向中国银行间市场

交易商协会申请注册发行总额不超过人民币20亿元的中期票据。2023年6月，宝湾物流收到中国银行间市场交易商协会下发的《接受注册通知书》（中市协注[2023]MTN594 号、中市协注[2023]MTN595 号），同意接受宝湾物流中期票据注册。具体内容详见2022年11月30日、2022年12月16日及2023年6月28日公司在《证券时报》和巨潮资讯网上披露的相关公告。

2、关于全资子公司申请发行公司债券的事项

为进一步拓宽融资渠道，降低融资成本，优化融资结构，经公司第六届董事会第十九次会议及2022年第三次临时股东大会审议通过，公司同意全资子公司南山地产面向专业投资者公开发行总额不超过人民币20亿元的公司债券。2023年4月，南山地产收到中国证监会下发的批复文件（证监许可[2023]687号），同意南山地产向专业投资者公开发行面额不超过20亿元公司债券的注册申请，具体内容详见公司于2022年10月11日、2022年10月27日及2023年4月8日在《证券时报》和巨潮资讯网上披露的相关公告。

3、关于调整控股子公司业绩承诺的事项公司第七届董事会第二次会议、第七届监事会第二次会议及2023年第一次临时股东大会审议通过《关于调整控股子公司业绩承诺的议案》。由于特殊时期政府部门间协调方面的原因，赤湾地铁站城市综合体项目工程进度受到影响，无法按原计划在2023年度完成竣工验收及交付。经公司与中国南山集团协商，对深圳市海城锦实业发展有限公司（赤湾地铁站城市综合体项目）业绩承诺内容进行调整：中国南山集团承诺：深圳市海城锦实业发展有限公司在2021年、2022年预计扣

除非经常性损益后归属于母公司股东的税后净利润分别为-5999万元、-5223万元，且2021年度至2024年度预计扣除非经常性损益后归属于母公司股东的累计税后净利润仍为70530万元。如深圳市海城锦实业发展有限公司在盈利预测补偿期结束时实现的累计净利润未能实现累计预测净利润，则中国南山开发（集团）股份有限公司应以现金方式向公司支付补偿，应补偿金额=（累计预测净利润-累计实现净利润）*51.0204%。

具体内容详见公司约2023年8月31日、2023年9月28日在《证券时报》《上海证券报》和巨潮资讯网上披露的相关公告。

4、关于行使“华泰佳越-宝湾物流一期资产支持专项计划”优先收购权事项为拓宽公司仓储物流业务核心资产规模，公司同意控股子公司宝湾物流以19.66亿元对“华泰佳越-宝湾物流一期资产支持专项计划”行使优先收购权，行权标的为专项计划下属南松产业园管理（深圳）有限公司100%股权、南埔产业园管理（深圳）有限公司100%股权，以及宝湾物流仓储资产私募股权投资基金对明江（上海）国际物流有限公司、广州宝湾物流有限公司的债权。具体内容详见公司约2023年11月15日在《证券时报》《上海证券报》和巨潮资讯网上披露的相关公告。

77深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

第七节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后发行公积金数量比例送股其他小计数量比例新股转股

一、有限售条件股

136965322450.58%-194750-194750136945847450.58%

份

1、国有法人持股136923564950.57%00136923564950.57%

2、其他内资持股4175750.01%-194750-1947502228250.01%

其中：境内自

4175750.01%-194750-1947502228250.01%

然人持股

二、无限售条件股

133812928949.42%194750194750133832403949.42%

份

人民币普通股133812928949.42%194750194750133832403949.42%

三、股份总数2707782513100.00%002707782513100.00%股份变动的原因

□适用□不适用报告期内境内自然人所持限售股份减少主要是由于离任董监高股份解除限售所致。

股份变动的批准情况

□适用□不适用股份变动的过户情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

单位：股本期解除限售股期末限售股东名称期初限售股数本期增加限售股数限售原因解除限售日期数股数田俊彦9000090000高管离任股份锁定2023年12月22日陈雷8000080000高管离任股份锁定2023年12月22日胡永涛2475024750高管离任股份锁定2023年12月22日

合计19475001947500----

78深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□适用□不适用

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□适用□不适用

3、现存的内部职工股情况

□适用□不适用

79深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股报告期末表年度报告披决权恢复的年度报告披露日前上一月末表决露日前上一优先股股东报告期末普通股股东总数52046507920权恢复的优先股股东总数（如0月末普通股总数（如有）（参见注8）股东总数有）（参见注8）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

报告期内增持有有限售条件持有无限售条质押、标记或冻结情况股东名称股东性质持股比例报告期末持股数量减变动情况的股份数量件的股份数量股份状态数量暂未分类的国

中国南山开发（集团）股份有限公司57.99%157013953801369235649200903889不适用0有法人境内非国有法

赤晓企业有限公司10.45%28288000000282880000不适用0人

香港中央结算有限公司境外法人0.53%14315197-26821192014315197不适用0

平安银行股份有限公司－招商核心竞

其他0.49%1337240013372400013372400不适用0争力混合型证券投资基金

中国工商银行股份有限公司－南方中

证全指房地产交易型开放式指数证券其他0.31%8403200263650008403200不适用0投资基金

俞志翔境内自然人0.24%6618715006618715不适用0

中信银行股份有限公司－招商社会责

其他0.22%5902400590240005902400不适用0任混合型证券投资基金

林贞标境内自然人0.21%5639208213910005639208不适用0

缪翚境内自然人0.19%517550013390005175500不适用0

陈洁境内自然人0.15%4085400408540004085400不适用0战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的无情况（如有）（参见注3）

中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司100%股份。除此之外，本公司未知其他股东之间是上述股东关联关系或一致行动的说明

否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于一致行动人。

上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情况的说不适用

80深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

明

前10名股东中存在回购专户的特别说明（如有）（参见无注10）前10名无限售条件股东持股情况股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类数量赤晓企业有限公司282880000人民币普通股282880000

中国南山开发（集团）股份有限公司200903889人民币普通股200903889香港中央结算有限公司14315197人民币普通股14315197

平安银行股份有限公司－招商核心竞争力混合型证券投

13372400人民币普通股13372400

资基金

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易

8403200人民币普通股8403200

型开放式指数证券投资基金俞志翔6618715人民币普通股6618715

中信银行股份有限公司－招商社会责任混合型证券投资

5902400人民币普通股5902400

基金林贞标5639208人民币普通股5639208缪翚5175500人民币普通股5175500陈洁4085400人民币普通股4085400

前10名无限售流通股股东之间，以及前10名无限售流中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司100%股份。除此之外，本公司未知其他股东之间是通股股东和前10名股东之间关联关系或一致行动的说

否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于一致行动人。

明前10名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如股东俞志翔通过信用账户持有公司6618715股股份；股东缪翚通过信用账户持有公司3000000股股份。

有）（参见注4）

81深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

前十名股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用前十名股东较上期发生变化

□适用□不适用

单位：股前十名股东较上期末发生变化情况

期末股东普通账户、信用账期末转融通出借股份且尚未户持股及转融通出借股份且

本报告期新增/归还数量

股东名称（全称）尚未归还的股份数量退出占总股本的占总股本的数量合计数量合计比例比例

平安银行股份有限公司－招商核心竞

新增00.00%133724000.49%争力混合型证券投资基金

中信银行股份有限公司－招商社会责

新增00.00%59024000.22%任混合型证券投资基金

林贞标新增00.00%56392080.21%

陈洁新增00.00%40854000.15%

中信证券股份有限公司退出00.00%10482690.04%

华泰证券股份有限公司退出00.00%11066920.04%

众安在线财产保险股份有限公司－自

退出00.00%00.00%有资金

国泰君安证券股份有限公司退出00.00%9240610.03%

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：控股主体性质不明确

控股股东类型：法人

法定代表人/单位负责控股股东名称成立日期组织机构代码主要经营业务人

土地开发，发展港口运输，相应发展工中国南山开发（集业、商业和旅游业；杨国林 1982 年 09 月 28 日 91440300618832976D

团）股份有限公司运输设备租赁服务；

供应链管理服务；仓储服务。

控股股东报告期内控股和参股的其他境内不适用外上市公司的股权情况控股股东报告期内变更

□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：境内其他机构

82深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

实际控制人类型：法人

法定代表人/单位实际控制人名称成立日期组织机构代码主要经营业务负责人

土地开发，发展港口运输，中国南山开发（集相应发展工业、商业和旅游杨国林 1982 年 09 月 28 日 91440300618832976D

团）股份有限公司业；运输设备租赁服务；供应链管理服务；仓储服务。

实际控制人报告期内控制的其他境内外上不适用市公司的股权情况实际控制人报告期内变更

□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用□不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到80%

□适用□不适用

5、其他持股在10%以上的法人股东

□适用□不适用

法定代表人/单位负责主要经营业务或管理法人股东名称成立日期注册资本人活动投资兴办实业；物业租赁；经济信息咨赤晓企业有限公司赵建潮2006年04月28日20000万元询；国内贸易；货物及技术进出口。

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用□不适用

四、股份回购在报告期的具体实施情况股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

83深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

第八节优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

84深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

第九节债券相关情况

□适用□不适用

一、企业债券

□适用□不适用报告期公司不存在企业债券。

二、公司债券

□适用□不适用报告期公司不存在公司债券。

三、非金融企业债务融资工具

□适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本信息

单位：万元还本付息债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日债券余额利率交易场所方式宝湾物流控股有限每12个

23宝湾2023年2023年2026年

公司10238045月付息一银行间市

物流03月0803月1003月10500003.63%

2023 年 7.IB 次，到期 场

MTN001 日 日 日

度第一期还本中期票据宝湾物流控股有限每12个

22宝湾2022年2022年2025年

公司10228176月付息一银行间市

物流08月1008月1208月12500003.02%

2022 年 5.IB 次，到期 场

MTN002 日 日 日

度第二期还本中期票据宝湾物流控股有限每12个

22宝湾2022年2022年2025年

公司10228049月付息一银行间市

物流03月0903月1103月11500003.40%

2022 年 6.IB 次，到期 场

MTN001 日 日 日

度第一期还本中期票据宝湾物流控股有限每12个

21宝湾2021年2021年2024年

公司10210021月付息一银行间市

物流01月2701月2901月29500004.13%

2021 年 0.IB 次，到期 场

MTN001 日 日 日

度第一期还本中期票据逾期未偿还债券

□适用□不适用

85深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用□不适用

3、中介机构的情况

债券项目名称中介机构名称办公地址签字会计师姓名中介机构联系人联系电话宝湾物流控股有存续期管理机深圳市深南大道

限公司2023年度构：招商银行股7088号招商银行无陈妮娜、甘亚雯0755-88023593

第一期中期票据份有限公司大厦北京市朝阳区建

宝湾物流控股有评级机构：联合

国门外大街2号010-85679696-限公司2023年度资信评估股份有无高维蔚

PICC 大厦 17 层 8727

第一期中期票据限公司

(100022)宝湾物流控股有存续期管理机深圳市深南大道

限公司2022年度构：招商银行股7088号招商银行无陈妮娜、甘亚雯0755-88023593

第二期中期票据份有限公司大厦北京市朝阳区建

宝湾物流控股有评级机构：联合

国门外大街2号010-85679696-限公司2022年度资信评估股份有无高维蔚

PICC 大厦 17 层 8727

第二期中期票据限公司

(100022)宝湾物流控股有存续期管理机深圳市深南大道

限公司2022年度构：招商银行股7088号招商银行无陈妮娜、甘亚雯0755-88023593

第一期中期票据份有限公司大厦北京市朝阳区建

宝湾物流控股有评级机构：联合

国门外大街2号010-85679696-限公司2022年度资信评估股份有无高维蔚

PICC 大厦 17 层 8727

第一期中期票据限公司

(100022)宝湾物流控股有存续期管理机深圳市深南大道

限公司2021年度构：招商银行股7088号招商银行无陈妮娜、甘亚雯0755-88023593

第一期中期票据份有限公司大厦北京市朝阳区建

宝湾物流控股有评级机构：联合

国门外大街2号010-85679696-限公司2021年度资信评估股份有无高维蔚

PICC 大厦 17 层 8727

第一期中期票据限公司

(100022)报告期内上述机构是否发生变化

□是□否

4、募集资金使用情况

单位：万元是否与募集说募集资金专项募集资金违规明书承诺的用募集资金总未使用

债券项目名称已使用金额账户运作情况使用的整改情途、使用计划金额金额（如有）况（如有）及其他约定一致宝湾物流控股有限公司

50000500000正常无是

2023年度第一期中期票据

宝湾物流控股有限公司

50000500000正常无是

2022年度第二期中期票据

宝湾物流控股有限公司

50000500000正常无是

2022年度第一期中期票据

宝湾物流控股有限公司

50000500000正常无是

2021年度第一期中期票据

86深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

募集资金用于建设项目

□适用□不适用公司报告期内变更上述债券募集资金用途

□适用□不适用

5、报告期内信用评级结果调整情况

□适用□不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影

响

□适用□不适用

四、可转换公司债券

□适用□不适用报告期公司不存在可转换公司债券。

五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用□不适用

六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用□不适用

七、报告期内是否有违反规章制度的情况

□是□否

八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标

单位：万元项目本报告期末上年末本报告期末比上年末增减

流动比率1.15221.2219-5.70%

资产负债率75.65%73.71%1.94%

速动比率0.45680.43125.94%本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

扣除非经常性损益后净利润7549.5657733.26-86.92%

EBITDA 全部债务比 8.26% 10.96% -2.70%

利息保障倍数1.061.22-13.11%

现金利息保障倍数4.51-1.29449.61%

EBITDA 利息保障倍数 1.80 1.81 -0.55%

贷款偿还率100.00%100.00%0.00%

利息偿付率100.00%100.00%0.00%

87深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

第十节财务报告

一、审计报告审计意见类型标准的无保留意见审计报告签署日期2024年03月29日

审计机构名称安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）

安永华明（2024）审字第 70012765_G02 号审计报告文号

注册会计师姓名钟晔、王士杰审计报告正文

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“南山控股”）的财务报表，包括2023年12月31日的合并及公司资产负债表，2023年度的合并及公司利润表、股东权益变动表和现金流量表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的南山控股的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南山控股2023年

12月31日的合并及公司财务状况以及2023年度的合并及公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于南山控股，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们对下述每一事项在审计中是如何应对的描述也以此为背景。

我们已经履行了本报告“注册会计师对财务报表审计的责任”部分阐述的责任，包括与这些关键审计事项相关的责任。

相应地，我们的审计工作包括执行为应对评估的财务报表重大错报风险而设计的审计程序。我们执行审计程序的结果，包括应对下述关键审计事项所执行的程序，为财务报表整体发表审计意见提供了基础。

关键审计事项:该事项在审计中是如何应对:土地增值税的计提

南山控股应缴纳的主要税项之一为土地增值税，其销我们在审计过程中对土地增值税的计提执行了售开发的房地产需要就土地增值额按照超率累进税率以下程序：

30%-60%缴纳土地增值税。在每个财务报告年末，管1）评价管理层与计量预计的土地增值税相关

理层需要对土地增值税的计提金额进行估算，在作出的关键内部控制的设计和运行有效性；

估算时，主要考虑的要素包括相关税务法律法规的规2）利用本所内部税务专家的工作，评价南山定和解释，预计的销售房地产取得的收入、预计可扣控股于2023年12月31日的土地增值税的计除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费提，包括基于我们的经验、知识和对相关税法用等。南山控股于2023年度计提土地增值税人民币应用的实务操作的理解，评估南山控股在计算

351924991.82元，占税前利润总额的51.04%。由于土中所使用的假设和判断的合理性；

地增值税的计提金额对财务报表的重要性，且管理层3）评价管理层对预计销售房地产取得的收入作出估算时涉及较多的估计和判断，因此我们认为该及可扣除项目金额的估计，评估管理层的假设事项为关键审计事项。和判断；

4）重新计算应计提的土地增值税金额，并将

参阅第十节财务报告附注五、39.其他重要的会计政策我们的计算结果与账面所记录的金额进行比

和会计估计，附注七、31.应交税费和48.税金及附加。较；

88深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

关键审计事项:该事项在审计中是如何应对:

5）对于本年清算项目，我们将税务机关审定

的土地增值税清算金额与管理层以前年度已计

提金额进行比较，复核管理层的会计处理；

6）复核财务报表中关于土地增值税相关信息

披露的充分性和完整性。

关键审计事项:该事项在审计中是如何应对:房地产业务存货的可变现净值的评估2023年12月31日，南山控股开发产品和开发成本（以我们在审计过程中对房地产业务存货的可变现下统称“房地产业务存货”）的账面金额合计人民币净值评估执行了以下程序：

22575809484.47元，占该集团流动资产的比例为1）评价管理层与编制和监督管理预算及预测

59.29%，相应的存货跌价准备为人民币622971970.05各房地产业务存货项目的建造和其他成本相关元。房地产业务存货按照成本与可变现净值孰低计的关键内部控制的设计和运行有效性；

量。2）选取样本对房地产开发项目进行实地察看，询问项目开发进度；

确定房地产业务存货的可变现净值涉及包括对估计售3）将预计估计售价与市场近期交易价格进行

价、估计的销售费用以及相关税费，以及在建开发物比较，参照同一项目的预售单价或具有类似规业至完工时估计将要发生的成本作出的重大会计估模、用途及地点的可比较物业的现行市场价计。鉴于房地产业务存货的账面金额重大，以及确定格；

可变现净值时所需作出的重大会计估计，因此我们认4）将估计的销售费用以及相关税费与已售项为该事项是关键审计事项。目实际发生的销售费用及相关税费进行比较；

5）将在建开发物业至完工时估计将要发生的

参阅第十节财务报告附注五、39.其他重要的会计政策成本与管理层所批准的预算进行比较，并对大

和会计估计，附注七、9.存货和57.资产减值损失。额已签署的施工合同进行抽查或与南山控股同类竣工物业的实际成本进行比较；

6）重新计算房地产业务存货的可变现净值，

并与管理层数据进行比较。

四、其他信息

南山控股管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估南山控股的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督南山控股的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

89深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充

分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对南山控股持续经

营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致南山控股不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就南山控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负

责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：钟晔（项目合伙人）

中国注册会计师：王士杰中国北京2024年3月29日

90深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

2023年12月31日

单位：元项目2023年12月31日2023年1月1日

流动资产：

货币资金8235415232.015995881352.42

结算备付金0.000.00

拆出资金0.000.00

交易性金融资产0.0014570739.73

衍生金融资产0.000.00

应收票据5488205.691786785.51

应收账款776436101.21869621033.33

应收款项融资24388741.4310670096.07

预付款项182150721.54263679654.62

应收保费0.000.00

应收分保账款0.000.00

应收分保合同准备金0.000.00

其他应收款3591713818.693884209414.51

其中：应收利息0.000.00

应收股利87651664.0687651664.06

买入返售金融资产0.000.00

存货22799454715.8224139743576.33

合同资产123720826.24140162023.26

持有待售资产0.000.00

一年内到期的非流动资产16015412.9515114855.04

其他流动资产2325168515.192375036419.19

流动资产合计38079952290.7737710475950.01

非流动资产：

发放贷款和垫款0.000.00

债权投资0.000.00

其他债权投资0.000.00

长期应收款12813160.348298899.91

长期股权投资4525377967.364802249634.55

其他权益工具投资0.000.00

其他非流动金融资产0.000.00

投资性房地产11912926662.979276027699.70

固定资产5621137497.164954628448.81

在建工程4725825716.884679465058.07

91深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目2023年12月31日2023年1月1日

生产性生物资产0.000.00

油气资产0.000.00

使用权资产179749530.27217403667.64

无形资产6410929840.436498492098.08

开发支出0.000.00

商誉11133118.5511133118.55

长期待摊费用49909571.5662590546.55

递延所得税资产290476438.80269990768.77

其他非流动资产987868599.46850978915.80

非流动资产合计34728148103.7831631258856.43

资产总计72808100394.5569341734806.44

流动负债：

短期借款330279680.571684804052.35

向中央银行借款0.000.00

拆入资金0.000.00

交易性金融负债0.000.00

衍生金融负债0.000.00

应付票据43545204.8870476564.44

应付账款5085536080.684063743800.67

预收款项43160512.6628230691.87

合同负债8299489578.547229774445.31

卖出回购金融资产款0.000.00

吸收存款及同业存放0.000.00

代理买卖证券款0.000.00

代理承销证券款0.000.00

应付职工薪酬134356792.18201287899.42

应交税费600208181.75375807891.63

其他应付款5024566205.006308796638.65

其中：应付利息0.000.00

应付股利0.0012704349.55

应付手续费及佣金0.000.00

应付分保账款0.000.00

持有待售负债0.000.00

一年内到期的非流动负债8589365776.225754706311.86

其他流动负债4900625010.945143500277.70

流动负债合计33051133023.4230861128573.90

非流动负债：

保险合同准备金0.000.00

长期借款18306265251.5115618690748.77

应付债券1500000000.001500000000.00

其中：优先股0.000.00

92深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目2023年12月31日2023年1月1日

永续债0.000.00

租赁负债147224531.13177012722.68

长期应付款0.003162963.90

长期应付职工薪酬0.000.00

预计负债0.002850000.00

递延收益363209389.20385438981.35

递延所得税负债113574883.17422439364.47

其他非流动负债1600324087.482144430868.49

非流动负债合计22030598142.4920254025649.66

负债合计55081731165.9151115154223.56

所有者权益：

股本2707782513.002707782513.00

其他权益工具0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

资本公积1936070417.581945592727.92

减：库存股0.000.00

其他综合收益-11618940.46-13756205.67

专项储备6477624.493740745.65

盈余公积343528008.22343528008.22

一般风险准备0.000.00

未分配利润5286408827.345239574080.71

归属于母公司所有者权益合计10268648450.1710226461869.83

少数股东权益7457720778.478000118713.05

所有者权益合计17726369228.6418226580582.88

负债和所有者权益总计72808100394.5569341734806.44

法定代表人：杨国林主管会计工作负责人：兰健锋会计机构负责人：胡永涛

2、母公司资产负债表

单位：元项目2023年12月31日2023年1月1日

流动资产：

货币资金138963263.56321370812.08

交易性金融资产0.000.00

衍生金融资产0.000.00

应收票据0.000.00

应收账款8180980.6614311077.78

应收款项融资394352.990.00

预付款项502874.561154907.28

其他应收款7708705213.647431463727.19

其中：应收利息0.000.00

应收股利433597776.17535606282.50

存货30000335.7030000335.70

合同资产0.000.00

持有待售资产0.000.00

93深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目2023年12月31日2023年1月1日

一年内到期的非流动资产0.000.00

其他流动资产2723163.912472222.36

流动资产合计7889470185.027800773082.39

非流动资产：

债权投资0.000.00

其他债权投资0.000.00

长期应收款0.000.00

长期股权投资12166877942.9312061479891.30

其他权益工具投资0.000.00

其他非流动金融资产0.000.00

投资性房地产11983438.7312645307.64

固定资产12367004.4112656187.11

在建工程0.000.00

生产性生物资产0.000.00

油气资产0.000.00

使用权资产130360807.13143908127.88

无形资产101305248.2292602045.07

开发支出0.000.00

商誉0.000.00

长期待摊费用781262.351817957.10

递延所得税资产2916761.522139793.57

其他非流动资产6001694.6221537925.69

非流动资产合计12432594159.9112348787235.36

资产总计20322064344.9320149560317.75

流动负债：

短期借款0.00750882291.66

交易性金融负债0.000.00

衍生金融负债0.000.00

应付票据0.000.00

应付账款128629.69496926.52

预收款项0.000.00

合同负债3086.410.00

应付职工薪酬21144938.3131941044.83

应交税费2727085.511201297.46

其他应付款2701707092.793975740070.04

其中：应付利息0.000.00

应付股利0.000.00

持有待售负债0.000.00

一年内到期的非流动负债3455075335.981818195754.42

其他流动负债1636876015.242315933723.47

流动负债合计7817662183.938894391108.40

94深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目2023年12月31日2023年1月1日

非流动负债：

长期借款5996737500.003818129166.75

应付债券0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

租赁负债124147537.46135448633.44

长期应付款0.000.00

长期应付职工薪酬0.000.00

预计负债0.000.00

递延收益350826.18363816.90

递延所得税负债0.000.00

其他非流动负债562012961.391107924857.10

非流动负债合计6683248825.035061866474.19

负债合计14500911008.9613956257582.59

所有者权益：

股本2707782513.002707782513.00

其他权益工具0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

资本公积3086133468.683095621778.03

减：库存股0.000.00

其他综合收益1971.760.00

专项储备0.000.00

盈余公积216704451.75216704451.75

未分配利润-189469069.22173193992.38

所有者权益合计5821153335.976193302735.16

负债和所有者权益总计20322064344.9320149560317.75

3、合并利润表

单位：元项目2023年度2022年度

一、营业总收入12057389219.7812150412791.52

其中：营业收入12057389219.7812150412791.52

利息收入0.000.00

已赚保费0.000.00

手续费及佣金收入0.000.00

二、营业总成本11649862511.1711866620241.23

其中：营业成本9324742643.499807759469.86

利息支出0.000.00

手续费及佣金支出0.000.00

退保金0.000.00

赔付支出净额0.000.00

提取保险责任合同准备金净额0.000.00

保单红利支出0.000.00

95深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目2023年度2022年度

分保费用0.000.00

税金及附加594840315.24173346994.58

销售费用315717551.92327278590.90

管理费用721996281.09941752261.76

研发费用43130712.1560293726.52

财务费用649435007.28556189197.61

其中：利息费用716499905.20661747603.61

利息收入94821841.70119939352.82

加：其他收益55864189.0261877407.83

投资收益（损失以“－”号填列）771839902.30939652382.21

其中：对联营企业和合营企业的

715346492.83788970261.46

投资收益以摊余成本计量的金融资

0.000.00

产终止确认收益

汇兑收益（损失以“-”号填列）0.000.00净敞口套期收益（损失以“－”号填

0.000.00

列）公允价值变动收益（损失以“－”号填

69176.94210000.00

列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）-50396290.53-43480626.76

资产减值损失（损失以“-”号填列）-542619365.36-131991147.81

资产处置收益（损失以“-”号填列）1083913.12850329.93

三、营业利润（亏损以“－”号填列）643368234.101110910895.69

加：营业外收入52456249.7268477154.41

减：营业外支出6310865.2522625029.44

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）689513618.571156763020.66

减：所得税费用99918577.46374933280.66

五、净利润（净亏损以“－”号填列）589595041.11781829740.00

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填

589595041.11781829740.00

列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填

0.000.00

列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润147022699.61680827743.84

2.少数股东损益442572341.50101001996.16

六、其他综合收益的税后净额2137265.21-14484672.87归属母公司所有者的其他综合收益的税后

2137265.21-14484672.87

净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收

0.000.00

益

1.重新计量设定受益计划变动额0.000.00

2.权益法下不能转损益的其他综合收

0.000.00

益

3.其他权益工具投资公允价值变动0.000.00

4.企业自身信用风险公允价值变动0.000.00

5.其他0.000.00

（二）将重分类进损益的其他综合收益2137265.21-14484672.87

96深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目2023年度2022年度

1.权益法下可转损益的其他综合收益0.000.00

2.其他债权投资公允价值变动0.000.00

3.金融资产重分类计入其他综合收益

0.000.00

的金额

4.其他债权投资信用减值准备0.000.00

5.现金流量套期储备0.000.00

6.外币财务报表折算差额2065470.34-14478219.62

7.其他71794.87-6453.25

归属于少数股东的其他综合收益的税后净

0.000.00

额

七、综合收益总额591732306.32767345067.13

归属于母公司所有者的综合收益总额149159964.82666343070.97

归属于少数股东的综合收益总额442572341.50101001996.16

八、每股收益

（一）基本每股收益0.050.25

（二）稀释每股收益0.050.25

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元，上期被合并方实现的净利润为：0.00元。

法定代表人：杨国林主管会计工作负责人：兰健锋会计机构负责人：胡永涛

4、母公司利润表

单位：元项目2023年度2022年度

一、营业收入66838646.0053797443.64

减：营业成本28083396.4228102501.04

税金及附加1717780.681093306.51

销售费用48282.5348282.53

管理费用80979543.11103025985.70

研发费用0.000.00

财务费用291124749.38201275008.01

其中：利息费用502157846.68420140897.56

利息收入220129686.59233446636.93

加：其他收益108840.413458284.38

投资收益（损失以“－”号填列）71529817.53376491022.82

其中：对联营企业和合营企业的投资收

38563365.8140884740.31

益以摊余成本计量的金融资产终止

0.000.00

确认收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“－”号填列）0.000.00

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）0.000.00

信用减值损失（损失以“-”号填列）1364828.16861634.75

资产减值损失（损失以“-”号填列）0.00-6000000.00

资产处置收益（损失以“-”号填列）-71029.26401.76

二、营业利润（亏损以“－”号填列）-262182649.2895063703.56

加：营业外收入10894.130.34

减：营业外支出1080321.4220870.41

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-263252076.5795042833.49

97深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目2023年度2022年度

减：所得税费用-776967.95-1378979.83

四、净利润（净亏损以“－”号填列）-262475108.6296421813.32

（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填-262475108.6296421813.32

列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填

0.000.00

列）

五、其他综合收益的税后净额1971.760.00

（一）不能重分类进损益的其他综合收益0.000.00

1.重新计量设定受益计划变动额0.000.00

2.权益法下不能转损益的其他综合收益0.000.00

3.其他权益工具投资公允价值变动0.000.00

4.企业自身信用风险公允价值变动0.000.00

5.其他0.000.00

（二）将重分类进损益的其他综合收益1971.760.00

1.权益法下可转损益的其他综合收益0.000.00

2.其他债权投资公允价值变动0.000.00

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金

0.000.00

额

4.其他债权投资信用减值准备0.000.00

5.现金流量套期储备0.000.00

6.外币财务报表折算差额0.000.00

7.其他1971.760.00

六、综合收益总额-262473136.8696421813.32

七、每股收益

（一）基本每股收益00

（二）稀释每股收益00

5、合并现金流量表

单位：元项目2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金15043605383.1810295519509.37

客户存款和同业存放款项净增加额0.000.00

向中央银行借款净增加额0.000.00

向其他金融机构拆入资金净增加额0.000.00

收到原保险合同保费取得的现金0.000.00

收到再保业务现金净额0.000.00

保户储金及投资款净增加额0.000.00

收取利息、手续费及佣金的现金0.000.00

拆入资金净增加额0.000.00

回购业务资金净增加额0.000.00

代理买卖证券收到的现金净额0.000.00

收到的税费返还441938673.97658166729.97

收到其他与经营活动有关的现金966679419.261534706152.16

经营活动现金流入小计16452223476.4112488392391.50

购买商品、接受劳务支付的现金6779131740.7910627995771.12

客户贷款及垫款净增加额0.000.00

存放中央银行和同业款项净增加额0.000.00

支付原保险合同赔付款项的现金0.000.00

拆出资金净增加额0.000.00

98深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目2023年度2022年度

支付利息、手续费及佣金的现金0.000.00

支付保单红利的现金0.000.00

支付给职工以及为职工支付的现金987455630.591025153143.00

支付的各项税费1565016363.071769395680.81

支付其他与经营活动有关的现金1419321487.711322733382.41

经营活动现金流出小计10750925222.1614745277977.34

经营活动产生的现金流量净额5701298254.25-2256885585.84

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金430033041.141167004907.66

取得投资收益收到的现金38895697.81168040493.45

处置固定资产、无形资产和其他长

4814810.921059024.86

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

28242345.5483476992.33

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金461307583.552147220051.90

投资活动现金流入小计963293478.963566801470.20

购建固定资产、无形资产和其他长

4424333339.223870237970.99

期资产支付的现金

投资支付的现金114000000.001383534812.75

质押贷款净增加额0.000.00取得子公司及其他营业单位支付的

0.00

现金净额

支付其他与投资活动有关的现金136085598.35833068699.24

投资活动现金流出小计4674418937.576086841482.98

投资活动产生的现金流量净额-3711125458.61-2520040012.78

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金467266.525323637.60

其中：子公司吸收少数股东投资收

467266.525323637.60

到的现金

取得借款收到的现金23386427981.0616479113378.71

收到其他与筹资活动有关的现金719568149.83951524768.42

筹资活动现金流入小计24106463397.4117435961784.73

偿还债务支付的现金21074757399.6014358198891.03

分配股利、利润或偿付利息支付的

1712897420.011571103103.80

现金

其中：子公司支付给少数股东的股

257190096.68128409541.21

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金1354764231.54773587392.84

筹资活动现金流出小计24142419051.1516702889387.67

筹资活动产生的现金流量净额-35955653.74733072397.06

四、汇率变动对现金及现金等价物的

-1737055.4519944421.58影响

五、现金及现金等价物净增加额1952480086.45-4023908779.98

加：期初现金及现金等价物余额5859147261.039883056041.01

六、期末现金及现金等价物余额7811627347.485859147261.03

6、母公司现金流量表

单位：元项目2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金76970381.2553976386.79

收到的税费返还0.00285063.58

收到其他与经营活动有关的现金29625443.0323606270.05

99深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目2023年度2022年度

经营活动现金流入小计106595824.2877867720.42

购买商品、接受劳务支付的现金24676850.9625443547.63

支付给职工以及为职工支付的现金62960157.2869340539.23

支付的各项税费6128088.9714459555.41

支付其他与经营活动有关的现金33466982.0527560467.15

经营活动现金流出小计127232079.26136804109.42

经营活动产生的现金流量净额-20636254.98-58936389.00

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金0.000.00

取得投资收益收到的现金113212316.20174547123.81

处置固定资产、无形资产和其他长

13298.85605.28

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

0.000.00

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金3049087214.16833174053.91

投资活动现金流入小计3162312829.211007721783.00

购建固定资产、无形资产和其他长

9656510.9919063578.04

期资产支付的现金

投资支付的现金72000000.0010000000.00取得子公司及其他营业单位支付的

0.000.00

现金净额

支付其他与投资活动有关的现金3256863648.324479302000.00

投资活动现金流出小计3338520159.314508365578.04

投资活动产生的现金流量净额-176207330.10-3500643795.04

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金0.000.00

取得借款收到的现金4440365033.542981168918.03

收到其他与筹资活动有关的现金0.00500000000.00

筹资活动现金流入小计4440365033.543481168918.03

偿还债务支付的现金3829572402.532266677525.00

分配股利、利润或偿付利息支付的

595939696.45438260557.38

现金

支付其他与筹资活动有关的现金416898.001012083.11

筹资活动现金流出小计4425928996.982705950165.49

筹资活动产生的现金流量净额14436036.56775218752.54

四、汇率变动对现金及现金等价物的

0.000.00

影响

五、现金及现金等价物净增加额-182407548.52-2784361431.50

加：期初现金及现金等价物余额321370812.083105732243.58

六、期末现金及现金等价物余额138963263.56321370812.08

100深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2023年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一减

项目般：少数股东权所有者权益合优永其他综合收风其股本其资本公积库专项储备盈余公积未分配利润小计益计先续益险他他存股债准股备

一、上年期

2707782513.000.000.000.001945592727.920.00-13756205.673740745.65343528008.220.005238460653.520.0010225348442.648000162194.9618225510637.60

末余额

加：会计政

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001113427.190.001113427.19-43481.911069945.28

策变更前期差错更

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

正

其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

二、本年期

2707782513.000.000.000.001945592727.920.00-13756205.673740745.65343528008.220.005239574080.710.0010226461869.838000118713.0518226580582.88

初余额

三、本期增减变动金额

0.000.000.000.00-9522310.340.002137265.212736878.840.000.0046834746.630.0042186580.34-542397934.58-500211354.24

（减少以“－”号填列）

（一）综合

0.000.000.000.000.000.002137265.210.000.000.00147022699.610.00149159964.82442572341.50591732306.32

收益总额

（二）所有

者投入和减0.000.000.000.00-9522310.340.000.000.000.000.000.000.00-9522310.34-740999098.20-750521408.54少资本

1．所有者投

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-740377768.50-740377768.50

入的普通股

2．其他权益0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

101深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

工具持有者投入资本

3．股份支付

计入所有者0.000.000.000.00-8890983.280.000.000.000.000.000.000.00-8890983.28-621329.70-9512312.98权益的金额

4．其他0.000.000.000.00-631327.060.000.000.000.000.000.00-631327.06-631327.06

（三）利润

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-100187952.980.00-100187952.98-244485747.13-344673700.11

分配

1．提取盈余

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

公积

2．提取一般

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

风险准备

3．对所有者（或股东）0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-100187952.980.00-100187952.98-244485747.13-344673700.11的分配

4．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（四）所有

者权益内部0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00结转

1．资本公积

转增资本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00（或股本）

2．盈余公积

转增资本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00（或股本）

3．盈余公积

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

弥补亏损

4．设定受益

计划变动额

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

结转留存收益

5．其他综合

收益结转留0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00存收益

102深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

6．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（五）专项

0.000.000.000.000.000.000.002736878.840.000.000.000.002736878.84514569.253251448.09

储备

1．本期提取0.000.000.000.000.000.000.0014111885.710.000.000.000.0014111885.7110465347.5324577233.24

2．本期使用0.000.000.000.000.000.000.00-11375006.870.000.000.000.00-11375006.87-9950778.28-21325785.15

（六）其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

四、本期期

2707782513.000.000.000.001936070417.580.00-11618940.466477624.49343528008.220.005286408827.340.0010268648450.177457720778.4717726369228.64

末余额上期金额

单位：元

2022年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一减

项目般：少数股东权所有者权益合优永其他综合收风其股本其资本公积库专项储备盈余公积未分配利润小计益计先续益险他他存股债准股备

一、上年期

2707782513.000.000.000.001949417765.660.00728467.203982062.09334023724.870.004567498535.200.009563433068.028032728387.0217596161455.04

末余额

加：会

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00752085.020.00752085.02-27612.32724472.70

计政策变更前

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

期差错更正其

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

他

二、本年期

2707782513.000.000.000.001949417765.660.00728467.203982062.09334023724.870.004568250620.220.009564185153.048032700774.7017596885927.74

初余额

三、本期增

减变动金额0.000.000.000.00-3825037.740.00-14484672.87-241316.449504283.350.00671323460.490.00662276716.79-32582061.65629694655.14

（减少以“－”

103深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文号填列）

（一）综合

0.000.000.000.000.000.00-14484672.870.000.000.00680827743.840.00666343070.97101001996.16767345067.13

收益总额

（二）所有

者投入和减0.000.000.000.00-3825037.740.000.000.000.000.000.000.00-3825037.745006768.431181730.69少资本

1．所有者投

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.005324960.005324960.00

入的普通股

2．其他权益

工具持有者0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00投入资本

3．股份支付

计入所有者0.000.000.000.00-3825037.740.000.000.000.000.000.000.00-3825037.74-318191.57-4143229.31权益的金额

4．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（三）利润

0.000.000.000.000.000.000.000.009504283.350.00-9504283.350.000.00-138148191.62-138148191.62

分配

1．提取盈余

0.000.000.000.000.000.000.000.009504283.350.00-9504283.350.000.000.000.00

公积

2．提取一般

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

风险准备

3．对所有者（或股东）0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-138148191.62-138148191.62的分配

4．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（四）所有

者权益内部0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00结转

1．资本公积

转增资本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00（或股本）

2．盈余公积

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

转增资本

104深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文（或股本）

3．盈余公积

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

弥补亏损

4．设定受益

计划变动额

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

结转留存收益

5．其他综合

收益结转留0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00存收益

6．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（五）专项

0.000.000.000.000.000.000.00-241316.440.000.000.000.00-241316.44-442634.62-683951.06

储备

1．本期提取0.000.000.000.000.000.000.001149500.880.000.000.000.001149500.880.001149500.88

2．本期使用0.000.000.000.000.000.000.00-1390817.320.000.000.000.00-1390817.32-442634.62-1833451.94

（六）其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

四、本期期

2707782513.000.000.000.001945592727.920.00-13756205.673740745.65343528008.220.005239574080.710.0010226461869.838000118713.0518226580582.88

末余额

105深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2023年度

项目其他权益工具减：库其他综专项股本资本公积盈余公积未分配利润其他所有者权益合计优先股永续债其他存股合收益储备

一、上年期末余额2707782513.000.000.000.003095621778.030.000.000.00216704451.75171054198.810.006191162941.59

加：会计政策变更0.000.000.000.000.000.000.000.000.002139793.570.002139793.57

前期差错更正0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

二、本年期初余额2707782513.000.000.000.003095621778.030.000.000.00216704451.75173193992.380.006193302735.16

三、本期增减变动

金额（减少以“－”0.000.000.000.00-9488309.350.001971.760.000.00-362663061.600.00-372149399.19号填列）

（一）综合收益总

0.000.000.000.000.000.001971.760.000.00-262475108.620.00-262473136.86

额

（二）所有者投入

0.000.000.000.00-9488309.350.000.000.000.000.000.00-9488309.35

和减少资本

1．所有者投入的

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

普通股

2．其他权益工具

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

持有者投入资本

3．股份支付计入

0.000.000.000.00-9488309.350.000.000.000.000.000.00-9488309.35

所有者权益的金额

4．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（三）利润分配0.000.000.000.000.000.000.000.000.00-100187952.980.00-100187952.98

1．提取盈余公积0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002．对所有者（或

0.000.000.000.000.000.000.000.000.00-100187952.980.00-100187952.98

股东）的分配

106深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

3．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（四）所有者权益

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

内部结转

1．资本公积转增

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00资本（或股本）

2．盈余公积转增

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00资本（或股本）

3．盈余公积弥补

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

亏损

4．设定受益计划

变动额结转留存收0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00益

5．其他综合收益

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

结转留存收益

6．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（五）专项储备0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

1．本期提取0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

2．本期使用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（六）其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

四、本期期末余额2707782513.000.000.000.003086133468.680.001971.760.00216704451.75-189469069.220.005821153335.97上期金额

单位：元

2022年度

项目其他权益工具减：库其他综专项股本资本公积盈余公积未分配利润其他所有者权益合计优先股永续债其他存股合收益储备

一、上年期末

2707782513.000.000.000.003099748542.790.000.000.00207200168.4085515648.670.006100246872.86

余额

加：会计政策

0.000.000.000.000.000.000.000.000.00760813.740.00760813.74

变更

前期差错更正0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

107深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

二、本年期初

2707782513.000.000.000.003099748542.790.000.000.00207200168.4086276462.410.006101007686.60

余额

三、本期增减变动金额（减

0.000.000.000.00-4126764.760.000.000.009504283.3586917529.970.0092295048.56

少以“－”号填

列）

（一）综合收

0.000.000.000.000.000.000.000.000.0096421813.320.0096421813.32

益总额

（二）所有者

投入和减少资0.000.000.000.00-4126764.760.000.000.000.000.000.00-4126764.76本

1．所有者投

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

入的普通股

2．其他权益

工具持有者投0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00入资本

3．股份支付

计入所有者权0.000.000.000.00-4126764.760.000.000.000.000.000.00-4126764.76益的金额

4．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（三）利润分

0.000.000.000.000.000.000.000.009504283.35-9504283.350.000.00

配

1．提取盈余

0.000.000.000.000.000.000.000.009504283.35-9504283.350.000.00

公积

2．对所有者（或股东）的0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00分配

3．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（四）所有者

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

权益内部结转

1．资本公积

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00转增资本（或

108深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

股本）

2．盈余公积转增资本（或0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00股本）

3．盈余公积

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

弥补亏损

4．设定受益

计划变动额结0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00转留存收益

5．其他综合

收益结转留存0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00收益

6．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（五）专项储

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

备

1．本期提取0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

2．本期使用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（六）其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

四、本期期末

2707782513.000.000.000.003095621778.030.000.000.00216704451.75173193992.380.006193302735.16

余额

109深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

三、公司基本情况

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）是一家在中华人民共和国广东省深圳市注册的股份

有限公司，于 2001 年 3 月 1 日成立。本公司所发行人民币普通股 A 股股票，已在深圳证券交易所上市。本公司总部位于深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号南山开发集团赤湾总部大厦2501。

本公司及其附属子公司（以下简称“本集团”）主要经营活动为：房地产开发业务，物业租赁，物业管理；仓库服务及物业租赁业务；海洋工程用、陆地工业和民用工程用钢结构制品生产销售；活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备

的生产销售、租赁及相关服务；与船舶舱室配套产品的生产销售；以受让应收账款的方式提供贸易融资；经营码头及港口

的货物装卸运输以及堆场、代理海上石油后勤服务。

本集团的母公司和最终母公司为于中国成立的中国南山开发（集团）股份有限公司（以下简称“南山集团”）。

本财务报表业经本公司董事会于2024年3月29日决议批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》以及其后颁布及修订的具体会计准则、应用指南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）编制。此外，本财务报表还按照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》披露有关财务信息。

2、持续经营

本财务报表以持续经营为基础列报。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

本集团根据实际生产经营特点制定了具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备、存货跌价准备、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认和计量等。

1、遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团于2023年12月31日的财务状况以及

2023年度的经营成果和现金流量。

2、会计期间

本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。本财务报表所载财务信息的会计期间为2023年

1月1日起至2023年12月31日止12个月期间（以下统称“2023年度”）。

3、营业周期

本集团营业周期为12个月。

110深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

4、记账本位币

本公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均以人民币元为单位表示。

5、重要性标准确定方法和选择依据

□适用□不适用项目重要性标准

单项收回或转回金额占各类应收款项坏账准备总额的10%以上且金额大于重要的应收款项坏账准备收回或转回金额

200万元

重要的应收款项实际核销单项核销金额占各类应收款项坏账准备总额的10%以上

重要的合同负债单项账龄超过1年的合同负债占合同负债总额的0.2%以上

重要的房地产销售合同预收房款单项预收房款占合同负债总额的0.2%以上重要的预收款项单项账龄超过1年的且金额大于1000万

单项账龄超过1年的应付账款/其他应付款占应付账款/其他应付款总额的

重要的应付账款、其他应付款

1%以上

重要的预付款项单项账龄超过1年预付账款占预付款项总额的10%以上

重要的应收股利单项账龄超过1年应收股利占应收股利总额的10%以上

重要的开发产品单项项目对应的开发产品原值金额占存货原值总额的1%以上

重要的开发成本单项项目对应的开发成本原值金额占存货原值总额的1%以上

重要的债权投资单项债权投资占债权投资的10%以上

重要的在建工程单项工程金额占在建工程总额1%以上

重要的少数股东权益子公司单个子公司少数股东权益占集团净资产的5%以上

单项投资活动占收到或支付投资活动相关的现金流入或流出总额的10%以重要投资活动上

对单个被投资单位的长期股权投资账面价值占集团净资产的3%以上，或长重要的合营企业或联营企业

期股权投资权益法下投资损益占集团合并净利润的10%以上

不涉及当期现金收支的重大活动不涉及当期现金收支的金额大于相对应现金流入或流出总额的10%的活动

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下企业合并。

合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按合并日在最终控制方财务报表中的账面价值为基础进行相关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值（或发行股份面值总额的差额），调整资本公积中的股本溢价，不足冲减的则调整留存收益。

非同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下企业合并。

非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所控制的结构化主体等）。当且仅当投资方具备下列三要素时，投

111深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

资方能够控制被投资方：投资方拥有对被投资方的权力；因参与被投资方的相关活动而享有可变回报；有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。本集团内部各公司之间的所有交易产生的资产、负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。

子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司年初股东权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。

对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。

对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期年初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一直存在。

如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，本集团重新评估是否控制被投资方。

不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

9、现金及现金等价物的确定标准现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

本集团对于发生的外币交易，将外币金额折算为记账本位币金额。

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算。由此产生的结算和货币性项目折算差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的差额按照借款费用资本化的原则处理之外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用初始确认时所采用的汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的差额根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。

外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。

11、金融工具

金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。

金融工具的确认和终止确认本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

112深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：

(1)收取金融资产现金流量的权利届满；

(2)转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；

并且实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。

如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同规定购买或出售金融资产，并且该合同条款规定，根据通常由法规或市场惯例所确定的时间安排来交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。

金融资产分类和计量

本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征分类为：以摊余

成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类：

以摊余成本计量的债务工具投资

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：本集团管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入当期损益。

金融负债分类和计量

除了签发的财务担保合同由于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债以外，本集团的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债。以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

以摊余成本计量的金融负债

对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

金融资产减值

本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、合同资产进行减值处理并确认损失准备。

对于不含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本集团运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

113深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本集团选择运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述采用简化计量方法以外的金融资产，本集团在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本集团按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于

第二阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；

如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。

本集团基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。本集团考虑了不同客户的信用风险特征，以共同风险特征为依据，以账龄组合为基础评估以摊余成本计量的金融工具的预期信用损失。除前述组合评估预期信用损失的金融工具外，本集团单项评估其预期信用损失。对于存在客观证据表明该单项应收账款或合同资产的信用风险与其他的应收账款和合同资产的信用风险有显著不同的，按照该单项合同下应收的所有合同现金流现值与预期收取的所有现金流量现值之间的差额计提信用减值损失。

关于本集团对信用风险显著增加判断标准、已发生信用减值资产的定义等披露参见第十节附注十二、1。

本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金

额、货币时间价值，以及在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

当本集团不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本集团直接减记该金融资产的账面余额。

金融工具抵销

同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

财务担保合同

财务担保合同，是指特定债务人到期不能按照债务工具条款偿付债务时，发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同在初始确认时按照公允价值计量，除指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同外，其余财务担保合同在初始确认后按照资产负债表日确定的预期信用损失准备金额和初始确认金额扣除按照收入确认原则确定的累计摊销额后的余额两者孰高者进行后续计量。

金融资产转移

本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。

12、应收票据

参见第十节财务报告附注五、11、金融工具。

13、应收账款

参见第十节财务报告附注五、11、金融工具。

114深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

14、应收款项融资

参见第十节财务报告附注五、11、金融工具。

15、其他应收款

其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法参见第十节财务报告附注五、11、金融工具。

16、合同资产

本集团根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本集团将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

合同资产是指已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。

参见第十节财务报告附注五、34、收入。

17、存货

存货包括原材料、在产品、产成品、周转材料、开发成本、开发产品等。

房地产开发业务存货包括开发成本和开发产品等。存货按成本进行初始计量。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。

生产制造业务存货包括采购成本、加工成本和其他成本。发出存货采用月末一次加权平均法确定其实际成本。周转材料包括低值易耗品和包装物等，低值易耗品和包装物采一次转销法进行摊销。

以出售为目的持有的集成房屋构件作为存货核算，以经营租赁赚取租金为目的持有的集成房屋构件作为固定资产核算。

集成房屋构件按照成本进行初始计量，在完工时根据持有的目的分类为存货或者固定资产。

存货的盘存制度采用永续盘存制。

于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌价准备时，原材料按类别计提，周转材料按类别计提，在产品和产成品按单个存货项目计提。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。

18、债权投资

参见第十节财务报告附注五、11、金融工具。

19、其他债权投资

参见第十节财务报告附注五、11、金融工具。

20、长期应收款

参见第十节附注五、11、金融工具。

21、长期股权投资

长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。

115深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为初始投资成本；初始投资成本与合并对价账面价

值之间差额，调整资本公积（不足冲减的，冲减留存收益）；

通过非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本（通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本），除企业合并形成的长期股权投资以外方式取得的长期股权投资，按照下列方法确定初始投资成本：支付现金取得的，以实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。

采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。

本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分（但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认，但投出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。

22、投资性房地产

投资性房地产计量模式成本法计量折旧或摊销方法

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。按其预计使用寿命及净残值率对建筑物计提折旧。投资性房地产的使用寿命、预计净残值率及年折旧率列示如下：

使用寿命预计净残值率年折旧率

房屋及建筑物及土地使用权20-50年5.00%1.90-4.75%

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本集团将该投资性房地产转换为固定资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本集团将固定资产、存货转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

在资产负债表日有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。

116深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

23、固定资产

（1）确认条件

固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。

固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。

（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法5-50年5.00%1.90-19.00%经营租赁集成房屋构

年限平均法2-10年5.00-10.00%9.00-47.50%件

机器设备年限平均法3-20年5.00%4.75-31.67%

运输设备年限平均法3-14年5.00%6.79-31.67%

电子及其他设备年限平均法3-10年0.00-10.00%9.00-33.33%

港务设施年限平均法50年5.00%1.90%

本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，必要时进行调整。

24、在建工程

在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产或投资性房地产。

结转固定资产/投资性房地产的标准

房屋及建筑物实际开始使用/完成验收

机器设备完成安装调试/达到设计要求并完成试生产

港务设施完成安装调试/达到设计要求并完成试生产

其他设备完成安装调试/达到设计要求并完成试生产

25、借款费用

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借款费用计入当期损益。

当资本支出和借款费用已经发生，且为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，借款费用开始资本化。

购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。

在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额确定；占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

117深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

26、无形资产

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

无形资产在使用寿命内采用直线法摊销，其使用寿命如下：

使用寿命确定依据

土地使用权40-50年土地使用权期限

软件及其他3-10年结合产品生命周期预计使用年限

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法

本集团将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出，只有在同时满足下列条件时，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开发支出，于发生时计入当期损益。

27、长期资产减值

对除存货、与合同成本有关的资产、递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试；对因企业合并所形成的商誉和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少于每年末进行减值测试。

可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

就商誉的减值测试而言，对于商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组或者资产组组合；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的经营分部。

比较含商誉的资产组或者资产组组合的账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

28、长期待摊费用

长期待摊费用采用直线法摊销，摊销期如下：

摊销期

装修费2-5年资质认证费5年其他2-5年

118深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

29、合同负债

本集团根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本集团将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

本集团将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示，如企业在转让承诺的商品之前已收取的款项。

30、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（2）离职后福利的会计处理方法

本集团的职工参加由当地政府管理的养老保险和失业保险，还参加了企业年金，相应支出在发生时计入相关资产成本或当期损益。

（3）辞退福利的会计处理方法

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

31、预计负债

除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务且该义务的履行很可能会导致经济利益流出本集团，同时有关金额能够可靠地计量的，本集团将其确认为预计负债。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。于资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并进行适当调整以反映当前最佳估计数。

32、股份支付

股份支付，分为以权益结算的股份支付。以权益结算的股份支付，是指本集团为获取服务以股份或其他权益工具作为对价进行结算的交易。

以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日按照公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积；完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。权益工具的公允价值采用二叉树期权定价模型确定，参见第十节财务报告附注十五。

如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增加。

如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认尚未确认的金额。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，作为取消以权益结算的股份支付处理。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。

119深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

33、优先股、永续债等其他金融工具

本集团发行的永续债到期后本集团有权不限次数展期，对于永续债票面利息，本集团有权递延支付，本集团并无合同义务支付现金或其他金融资产，分类为权益工具。

子公司发行的该等权益工具列报为少数股东权益。

34、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策与客户之间的合同产生的收入

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

销售商品合同

本集团通过向客户交付商品房、集装箱等商品履行履约义务，在综合考虑了下列因素的基础上，交付商品房以达到交房条件且收齐全款后，按交房通知书的交房截止日或客户收房日孰早为收入确认时点；交付其他商品以货物验收完成时点或货物装船离港完成时点确认收入：取得商品的现时收款权利、商品所有权上的主要风险和报酬的转移、商品的法定所有

权的转移、商品实物资产的转移、客户接受该商品。

提供服务合同

本集团将因向客户转让服务而预期有权收取的对价金额作为交易价格，并根据合同条款，结合以往的商业惯例予以确定。本集团支付的应付客户对价并非为了从客户取得其他可明确区分的商品或服务，因此将该应付客户对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入。

本集团通过向客户提供物业服务、仓储堆存服务履行履约义务，由于本集团履约的同时客户即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本集团按照投入法确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

建造合同

本集团与客户之间的建造合同通常包含钢结构制造和建造安装服务承诺，由于本集团需要将上述商品或服务整合成合同约定的组合产出转让给客户，本集团将其整体作为单项履约义务。

根据合同约定、法律规定等，本集团为所建造的资产提供保证类质量保证。

本集团将因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额作为交易价格，并根据合同条款，结合以往的商业惯例予以确定。本集团按照最有可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，以包含可变对价的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额为限计入交易价格，并在每一个资产负债表日进行重新估计。

本集团通过向客户提供钢结构制造和建造安装服务履行履约义务，由于客户在建造过程有权修改设计方案并实时监督建造过程，如合同终止已完成建造部分归客户所有，故客户能够控制本集团履约过程中的在建资产，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本集团按照投入法，根据发生的成本确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

35、合同成本

本集团与合同成本有关的资产包括合同取得成本。根据其流动性，分别列报在其他流动资产和其他非流动资产中。

本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产，除非该资产摊销期限不超过一年。

本集团为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围的，且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

120深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

（3）该成本预期能够收回。

本集团对与合同成本有关的资产采用与该资产相关的收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品估计将要发生的成本。

36、政府补助

政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关的政府补助；政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此之外的作为与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益，但按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益，相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

37、递延所得税资产/递延所得税负债

本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。

各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：

(1)应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的单项交易中产生的资产或负债的

初始确认：该交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；

(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：

(1)可抵扣暂时性差异是在以下单项交易中产生的：该交易不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳

税所得额或可抵扣亏损、且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异；

(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，该暂时性差异在可预见的未来很可能转回并且未来很可能获得用来抵扣该暂时性差异的应纳税所得额。

本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。

于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本集团重新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。

121深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关

或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

38、租赁

（1）作为承租方租赁的会计处理方法

在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

作为承租人使用权资产

在租赁期开始日，本集团将其可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，按照成本进行初始计量。使用权资产成本包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额扣除已享受的租赁激励相关金额；承

租人发生的初始直接费用；承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态

预计将发生的成本。本集团因租赁付款额变动重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。本集团后续采用年限平均法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本集团在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

租赁负债

在租赁期开始日，本集团将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。租赁付款额包括固定付款额及实质固定付款额扣除租赁激励后的金额、取决于指数或比率的可变租赁付款额、根据担保余值预计

应支付的款项，还包括购买选择权的行权价格或行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是本集团合理确定将行使该选择权或租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权。

在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但另有规定计入相关资产成本的除外。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益，但另有规定计入相关资产成本的除外。

租赁期开始日后，本集团确认利息时增加租赁负债的账面金额，支付租赁付款额时减少租赁负债的账面金额。当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续

租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。

短期租赁

本集团将在租赁期开始日，租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁。本集团对房屋建筑物类别的短期租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益。

（2）作为出租方租赁的会计处理方法

租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团按照各部分单独价格的相对比例分摊合同对价。

作为融资租赁出租人

在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和，包括初始直接费用。本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

122深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

作为经营租赁出租人

经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

39、其他重要的会计政策和会计估计

安全生产费

按照规定提取的安全生产费，计入相关产品的成本或当期损益，同时计入专项储备；使用时区分是否形成固定资产分别进行处理：属于费用性支出的，直接冲减专项储备；形成固定资产的，归集所发生的支出，于达到预定可使用状态时确认固定资产，同时冲减等值专项储备并确认等值累计折旧。

公允价值计量

本集团于每个资产负债表日以公允价值计量应收款项融资。公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

重大会计判断和估计

编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。这些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面价值进行重大调整。

判断

在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影响的判断：

建造合同履约进度的确定方法（仅适用于控制权在一段时间内转移的情形）

本集团按照投入法确定提供建造合同的履约进度，具体而言，本集团按照累计实际发生的建造成本占预计总成本的比例确定履约进度，累计实际发生的成本包括本集团向客户转移商品过程中所发生的直接成本和间接成本。本集团认为，与客户之间的建造合同价款以建造成本为基础确定，实际发生的建造成本占预计总成本的比例能够如实反映建造服务的履约进度。鉴于建造合同存续期间较长，可能跨越若干会计期间，本集团会随着建造合同的推进复核并修订预算，相应调整收入确认金额。

业务模式

金融资产于初始确认时的分类取决于本集团管理金融资产的业务模式，在判断业务模式时，本集团考虑包括企业评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。在评估是否以收取合同现金流量为目标时，本集团需要对金融资产到期日前的出售原因、时间、频率和价值等进行分析判断。

合同现金流量特征

金融资产于初始确认时的分类取决于金融资产的合同现金流量特征，需要判断合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金为基础的利息的支付时，包含对货币时间价值的修正进行评估时，需要判断与基准现金流量相比是否具有显著差异、对包含提前还款特征的金融资产，需要判断提前还款特征的公允价值是否非常小等。

123深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

与子公司、联营企业和合营企业投资相关的递延所得税负债的判断

本集团对若干子公司、联营公司和合营公司投资相关的应纳税暂时性差异，在本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回时，可以不确认递延所得税负债。本集团之子公司宝湾物流控股有限公司在

2020年度对所持有的宝埔物流科技（深圳）有限公司（简称“宝埔物流”）和宝松物流科技（深圳）有限公司（简称“宝松物流”）的长期股权投资相关的应纳税暂时性差异人民币1332770939.64元确认了递延所得税负债人民币333192734.91元。

本年度，基于集团核心资产管理要求以及资本运作的长远安排本集团改变了宝埔物流和宝松物流的经营战略，决定长期持有并运营宝埔物流和宝松物流，因此与该长期股权投资相关的应纳税暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，管理层于2023年度冲回计提的递延所得税负债并减少2023年度所得税费用人民币333192734.91元。

估计的不确定性

以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账面价值重大调整。

金融工具和合同资产减值

本集团采用预期信用损失模型对金融工具和合同资产的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出这些判断和估计时，本集团根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。

除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面价值不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。

折旧和摊销

本集团对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本集团定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。

递延所得税资产

在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。

这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。

存货跌价准备

如第十节财务报告附注五、17所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常生活中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。

如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计，则本集团将于相应的会计期间将相关影响在合并利润表中予以确认。

124深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

土地增值税本集团缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是管理层根据对有关税收法律及法规要求的理解所作出的最佳估计。实际土地增值税负债须于土地增值税清算时由税务机关厘定。本集团尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的清算及纳税方案。最终的土增税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及相关拨备金额。

承租人增量借款利率

对于无法确定租赁内含利率的租赁，本集团采用承租人增量借款利率作为折现率计算租赁付款额的现值。确定增量借款利率时，本集团根据所处经济环境，以可观察的利率作为确定增量借款利率的参考基础，在此基础上，根据自身情况、标的资产情况、租赁期和租赁负债金额等租赁业务具体情况对参考利率进行调整以得出适用的增量借款利率。

40、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

□适用□不适用

2022年发布的《企业会计准则解释第16号》规定，对于不是企业合并、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税

所得额（或可抵扣亏损）、且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易，不适用豁免初始确认递延所得税的规定。本集团自2023年1月1日起施行，对租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，由原不确认递延所得税，变更为分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。根据衔接规定，对于在首次施行该解释的财务报表列报最早期间的期初至会计政策变更日之间发生的上述交易，本集团进行了调整。

上述会计政策变更引起的追溯调整对财务报表的主要影响如下：

本集团2023年：

会计政策变更前年初余额/16号解释的影响会计政策变更后年初余额上年年末余额

递延所得税资产267623329.462367439.31269990768.77

递延所得税负债421141870.441297494.03422439364.47

未分配利润5238460653.521113427.195239574080.71

少数股东权益8000162194.96-43481.918000118713.05

本公司2023年：

会计政策变更前年初余额/16号解释的影响会计政策变更后年初余额上年年末余额

递延所得税资产-2139793.572139793.57

未分配利润171054198.812139793.57173193992.38

（2）重要会计估计变更

□适用□不适用根据《企业会计准则第4号-固定资产》关于“企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核”的相关规定，本集团根据固定资产的性质和使用情况对固定资产的预计残值率进行了复核和重新确定，自2023年1月1日起，新增的多层钢结构仓库折旧年限设定为45年（且不超过土地使用权剩余年限）；办公设备残值率由

5%-10%调整为0%；客车、小轿车、商务车等非运营汽车及运输设备、机械设备的残值率由5%-10%统一调整为5%。

根据《企业会计准则第28号-会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，本次会计估计变更采用未来适用法，无需追溯调整，对本集团以往各年度财务状况和经营成果不会产生影响。

125深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

会计估计变更后，经测算对本集团2023年期间合并财务报表的影响为：减少2023年度折旧费用约人民币18491807.57元，剔除所得税和少数股东损益影响，增加归母净利润约人民币6574505.22元。

（3）2023年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用□不适用调整情况说明

对于在首次施行该解释的财务报表列报最早期间的期初因适用该解释的上述交易而确认的租赁负债和使用权资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，本集团及本公司分别将累积影响数人民币724472.70元和人民币760813.74元调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。

本集团2022年：

会计政策变更前年初余额/16号解释的影响会计政策变更后年初余额上年年末余额

未分配利润4567498535.20752085.024568250620.22

少数股东权益8032728387.02-27612.328032700774.70本年发生额16号解释的影响本年发生额

所得税费用375278753.24-345472.58374933280.66

少数股东损益101017865.75-15869.59101001996.16

本公司2022年：

会计政策变更前年初余额/16号解释的影响会计政策变更后年初余额上年年末余额

未分配利润85515648.67760813.7486276462.41本年发生额16号解释的影响本年发生额

所得税费用--1378979.83-1378979.83

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率

销售额和适用税率计算的销项税额，抵扣准予抵扣的进项税额后增值税13%、9%、6%、5%、3%的差额

城市维护建设税实际缴纳的流转税额7%、5%、1%

企业所得税应纳税所得额25%、20%、16.5%、15%

教育费附加实际缴纳的流转税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税额2%

从价计征的，按房产原值一次减除10%-30%后余值的1.2%计缴；

房产税1.2%、12%

从租计征的，按租金收入的12%计缴。

土地增值税房地产销售收入扣除项目金额30%-60%

契税土地使用权及房屋受让金额3%-5%城镇土地使用税实际占用土地面积各地区规定税额

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率

华南建材（深圳）有限公司15%

常熟雅致模块化建筑有限公司15%

深圳赤湾胜宝旺工程有限公司15%

126深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

纳税主体名称所得税税率

南山物业管理有限公司20%

宝湾融资租赁有限公司20%

宝湾库迈（上海）信息技术有限公司20%

成都龙泉宝湾国际物流有限公司15%

成都新都宝湾国际物流有限公司15%

贵阳双龙宝湾华业国际物流有限公司15%

雅致国际（香港）有限公司16.5%

宝湾物流（香港）有限公司16.5%

中国汇通（香港）有限公司16.5%

2、税收优惠

(1)增值税税收优惠根据财政部和国家税务总局《关于新型墙体材料增值税政策的通知》(财税〔2015〕73号），雅致集成房屋（廊坊）有限公司和华南建材（深圳）有限公司东莞分公司就其销售自产的部分新型墙体材料实现的增值税享受即征即退50%的税收优惠。

本集团下属深圳市赤湾物业管理有限公司及其子公司根据财政部、税务总局和海关总署公告[2019]年第39号《关于深化增值税改革有关政策的公告》以及财政部和税务总局公告[2023]年第1号《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》的规定，自2023年1月1日至2023年12月31日，按照当期可抵扣进项税额加计5%，抵减应纳税额。

本集团下属常熟雅致模块化建筑有限公司根据财政部、税务总局公告[2023]年第43号《关于先进制造业企业增值税加计抵减政策的公告》的规定，自2023年1月1日至2023年12月31日，按照当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳增值税税额。

(2)企业所得税税收优惠

本集团下属华南建材（深圳）有限公司取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、国家税务总局深圳市税务局联合颁发的高新技术企业证书（证书编号：GR202144203821），该高新技术企业资格有效期为 2022 年至 2024。按《中华人民共和国企业所得税法》和深圳市南山区地方税务局《税务事项通知书》（深地税南备字[2013]208号）的有关规定享受

企业所得税优惠政策，本年适用税率为15%。

本集团下属常熟雅致模块化建筑有限公司取得江苏省科学技术厅、江苏省财政厅、国家税务总局常熟市税务局联合颁发的高新技术企业证书（证书编号：GR202235008053），该高新技术企业资格有效期为 2022 年至 2025 年。按《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定享受企业所得税优惠政策，本年适用税率为15%。

本集团下属深圳赤湾胜宝旺工程有限公司（以下简称“胜宝旺”）取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税

务总局深圳市税务局联合颁发的高新技术企业证书（证书编号：GR202044201259），该高新技术企业资格有效期为 2020年至2023年。按《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定享受企业所得税优惠政策，本年适用税率为15%。

本集团下属惠州市南山物业管理有限公司、宝湾融资租赁有限公司和宝湾库迈（上海）信息技术有限公司，根据财税[2023]6号文件，对于小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

本集团下属成都龙泉宝湾国际物流有限公司、成都新都宝湾国际物流有限公司、贵阳双龙宝湾华业国际物流有限公司，根据财政部、海关总署、国家税务总局发布的财税[2011]58号文《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》第二条的相关规定和财政部、国家税务总局、国家发展改革委发布的财税[2020]23号文《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》，分别经成都市龙泉驿区国家税务局龙国税通[2018]4586号文件、成都市新都新都区国家国家税务局新都国税通[2018]5169号文件、贵州省发展和改革委员会黔发改西开[2020]448号文件批准，成都龙泉宝湾国际物流有限公司和成都新都宝湾国际物流有限公司于2014年至2030年期间享受西部大开发企业所得税优惠政策、贵阳双龙宝湾华业国际物流

有限公司于2019年至2030年期间享受西部大开发企业所得税优惠政策，减按15%的税率缴纳企业所得税。

(3)其他税收优惠

127深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文本集团自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，根据财政部和国家税务总局财税[2023]5号《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，自2023年1月1日起至2023年12月31日止，减按所属土地等级适用税额标准的50%计缴城镇土地使用税。

本集团下属雅致集成房屋（苏州）有限公司根据财政部和国家税务总局财税[2023]12号《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》，自2023年1月1日起至2027年12月31日止，减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

本集团下属无锡宝湾仓储设施有限公司、宝湾供应链管理（无锡）有限公司、中旺机密机械（吴江）有限公司、淮

安宝湾国际物流有限公司、昆山宝湾国际物流有限公司、镇江深基地仓储有限公司根据苏政规（2023）1号文及苏发

〔2023〕9号的规定，自2023年1月1日至2023年12月31日，适用交通运输、仓储行业纳税人和增值税小规模纳税人暂免征收房产税、城镇土地使用税的税收优惠。

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金20706.8827284.11

银行存款3662597031.414148607828.04

其他货币资金422076644.20140433204.41

存放财务公司款项4150720849.521706813035.86

合计8235415232.015995881352.42

其中：存放在境外的款项总额43347695.9081337671.06

其他说明：

截至2023年12月31日，本集团无存放在境外的所有权受到限制的货币资金。

2、交易性金融资产

单位：元项目期末余额期初余额以公允价值计量且其变动计入当期损

0.0014570739.73

益的金融资产

其中：

其他（注1）0.0014570739.73

其中：

合计0.0014570739.73

其他说明：

注 1：其他系本集团认购的抵押贷款支持证券（CMBN）资金信托保障金。本年度，本集团已全部赎回上述资金信托保障金。

3、应收票据

（1）应收票据分类列示

单位：元

128深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目期末余额期初余额

银行承兑票据5488205.69

商业承兑票据2068327.43

减：应收票据坏账准备0.00-281541.92

合计5488205.691786785.51

129深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额计提比例

其中：

按组合计提坏账准备的应收票据5488205.69100.00%0.000.00%5488205.692068327.43100.00%281541.9213.61%1786785.51

其中：

合计5488205.69100.00%0.000.00%5488205.692068327.43100.00%281541.9213.61%1786785.51

如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

2023年281541.920.00-281541.920.00

合计281541.920.00-281541.920.000.000.00

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用□不适用

4、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元

130深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）501443802.62585365122.25

1至2年38259896.1298363962.69

2至3年70612653.9328929839.32

3年以上418920876.95420108757.47

3至4年418920876.95420108757.47

合计1029237229.621132767681.73

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比账面价值计提比账面价值金额比例金额金额比例金额例例

按单项计提坏账准备的应收账款334746640.1232.52%101427138.3730.30%233319501.75343459183.8430.32%106043725.6630.88%237415458.18

其中：

按组合计提坏账准备的应收账款694490589.5067.48%151373990.0421.80%543116599.46789308497.8969.68%157102922.7419.90%632205575.15

其中：

1029237229.6

合计100.00%252801128.41776436101.211132767681.73100.00%263146648.40869621033.33

2

按单项计提坏账准备：

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

客户一258471084.5149507823.40258471084.5149507823.4019.15%逾期未收回

客户二22299617.4122299617.4117858274.7917858274.79100.00%客户经营困难，款项回收难度大客户三60088368.6332161905.6156518146.2532161905.6156.91%客户经营困难，款项回收难度大客户四1899134.571899134.571899134.571899134.57100.00%客户经营困难，款项回收难度大客户五700978.72175244.670.000.000.00%客户经营困难，款项回收难度大合计343459183.84106043725.66334746640.12101427138.37

131深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

按组合计提坏账准备：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

1年以内501443802.6210548476.802.10%

1年至2年36360761.554522512.1412.44%

2年至3年14094507.683959963.1328.10%

3年以上142591517.65132343037.9792.81%

合计694490589.50151373990.04

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

坏账准备263146648.409007974.98-18871809.90-729879.03248193.96252801128.41

合计263146648.409007974.98-18871809.90-729879.03248193.96252801128.41

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额

第一名258471084.51258471084.5122.42%49507823.40

第二名22798620.90101021376.27123819997.1710.74%1772924.45

第三名58021783.2858021783.285.03%870326.75

第四名56518146.2556518146.254.90%32161905.61

第五名37728881.2918797969.3256526850.614.90%28263.43

合计433538516.23119819345.59553357861.8247.99%84341243.64

5、合同资产

（1）合同资产情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

建造合同123720826.24123720826.24140162023.26140162023.26

合计123720826.24123720826.24140162023.26140162023.26

132深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

6、应收款项融资

（1）应收款项融资分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

应收账款融资11890920.04

应收票据融资12497821.3910670096.07

合计24388741.4310670096.07

133深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额计提比例

其中：

按组合计提坏账准备24388741.43100.00%24388741.4310670096.07100.00%10670096.07

其中：

应收账款融资11890920.0448.76%11890920.04

应收票据融资12497821.3951.24%12497821.3910670096.07100.00%10670096.07

合计24388741.43100.00%24388741.4310670096.07100.00%10670096.07按预期信用损失一般模型计提坏账准备

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备合计

未来12个月预期信用损失整个存续期预期信用损失（未发生信用减值）整个存续期预期信用损失（已发生信用减值）

2023年1月1日余额15300.0015300.00

2023年1月1日余额在本期

本期计提81594.8781594.87

本期转回-9800.00-9800.00

2023年12月31日余额87094.8787094.87

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

2023年15300.0081594.87-9800.0087094.87

合计15300.0081594.87-9800.0087094.87

134深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（4）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

单位：元项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

银行承兑汇票500000.0012497821.39

债权数字凭证4597209.7711890920.04

合计5097209.7724388741.43

（5）其他说明

本集团在日常资金管理中将部分银行承兑汇票背书或贴现，管理上述应收票据的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，因此本集团将这些应收票据列报为应收款项融资。

7、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收利息0.000.00

应收股利87651664.0687651664.06

其他应收款3504062154.633796557750.45

合计3591713818.693884209414.51

（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

福建南山纵横投资发展有限公司87651664.0687651664.06

合计87651664.0687651664.06

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元

项目（或被投资单是否发生减值及其判期末余额账龄未收回的原因

位）断依据

福建南山纵横投资发否，未来现金流量现

87651664.062-3年其他投资机会占用资金

展有限公司值大于账面价值

合计87651664.06

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

135深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

关联方往来款3206416845.333461928990.72

押金及保证金86813777.47113077782.83

往来款197280045.00216630702.64

应收暂付款125318802.4530924543.13

备用金1994361.982625264.29

其他13505518.7038418622.25

合计3631329350.933863605905.86

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）240879647.81519355858.12

1至2年258007653.022558123505.23

2至3年2496239934.61374879987.94

3年以上636202115.49411246554.57

3至4年636202115.49411246554.57

合计3631329350.933863605905.86

136深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额比例比例按单项计提坏账

2545124902.3870.09%125828365.344.94%2419296537.042621774600.4267.86%65738281.342.51%2556036319.08

准备

其中：

按组合计提坏账

1086204448.5529.91%1438830.960.13%1084765617.591241831305.4432.14%1309874.070.11%1240521431.37

准备

其中：

合计3631329350.93100.00%127267196.303504062154.633863605905.86100.00%67048155.413796557750.45

按单项计提坏账准备：

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

客户一800000.00800000.00800000.00800000.00100.00%预计无法收回

客户二100000.00100000.00100000.00100000.00100.00%预计无法收回

客户三10000.0010000.0010000.0010000.00100.00%预计无法收回

客户四--90084000.0060090084.0067.00%信用风险显著增加

客户五2620864600.4264828281.342454130902.3864828281.343.00%信用风险显著增加

合计2621774600.4265738281.342545124902.38125828365.34

按组合计提坏账准备：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

无显著信用风险组合1086204448.551438830.960.13%

合计1086204448.551438830.96

137深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2023年1月1日余额1309874.0764828281.34910000.0067048155.41

2023年1月1日余额

在本期

——转入第二阶段-90084.0090084.000.000.00

——转入第三阶段0.000.000.000.00

——转回第二阶段0.000.000.000.00

——转回第一阶段0.000.000.000.00

本期计提418612.7960000000.000.0060418612.79

本期转回-187858.970.000.00-187858.97

本期转销-11712.930.000.00-11712.93

其他变动0.000.000.000.00

2023年12月31日余

1438830.96124918365.34910000.00127267196.30

额损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

本年影响损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动包括人民币90084000.00元由第一阶段转至第二阶段，并相应导致整个存续期预期信用损失的增加。

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

坏账准备67048155.4160418612.79-187858.97-11712.93127267196.30

合计67048155.4160418612.79-187858.97-11712.930.00127267196.30

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例

第一名关联方往来款2454130902.382-3年67.58%64828281.34

第二名关联方往来款331500000.003年以上9.13%331500.00

第三名关联方往来款169570589.163年以上4.67%169570.59

第四名第三方往来款94481825.421年以内2.60%94481.83

第五名关联方往来款90084000.001-2年2.48%60090084.00

合计3139767316.9686.46%125513917.76

138深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

8、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内41348119.3722.70%181312072.8668.76%

1至2年65551802.2435.99%78480658.8429.76%

2至3年74160490.8740.71%1400224.350.53%

3年以上1090309.060.60%2486698.570.95%

合计182150721.54263679654.62

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

于2023年12月31日，本集团账龄超过1年且金额重要的预付款项为本集团预付贵阳市公共资源交易中心贵阳科技产业新城一期项目的土地款人民币125854535.00元（2022年12月31日：73850000.00元），本集团正在积极有序推进相关工作并促进上述项目土地移交。

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

于2023年12月31日，本集团预付账款前五名合计数为人民币138547182.66元，占预付账款年末数合计数的比例为

76.06%。

9、存货

公司是否需要遵守房地产行业的披露要求是

139深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（1）存货分类

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

按性质分类：

单位：元期末余额期初余额项目存货跌价准备或合同存货跌价准备或合同账面余额账面价值账面余额账面价值履约成本减值准备履约成本减值准备

库存设备0.000.000.000.000.000.00

开发成本18359353227.24460566162.1217898787065.1220565620402.86123902478.0520441717924.81

开发产品4839428227.28162405807.934677022419.353439363393.775319749.083434043644.69

分期收款开发产品0.000.000.000.000.000.00

出租开发产品0.000.000.000.000.000.00

周转房0.000.000.000.000.000.00

合同履约成本0.000.000.000.000.000.00

原材料76973484.06855191.3576118292.71109146212.811983833.09107162379.72

在产品25659371.5025659371.5059546752.6559546752.65

产成品121965278.482338436.48119626842.0098131606.614097494.2194034112.40

周转材料2252930.9112205.772240725.143258121.3219359.263238762.06

合计23425632519.47626177803.6522799454715.8224275066490.02135322913.6924139743576.33

按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：

单位：元预计竣工本期转入开发产本期其他减本期（开发成利息资本化累计其中：本期利资金项目名称开工时间预计总投资期初余额期末余额时间品少金额本）增加金额息资本化金额来源

南山天岳2023/6/12024/9/13100000000.00829457103.83836351746.840.00371356599.74364461956.7326537021.2318668708.32其他

成都·南山

2020/7/12025/3/14637000000.002948100288.823590551193.460.001044940020.44402489115.808225479.122598794.77其他

凌峯重庆汽车公

2020/11/12024/12/16069810000.001298639835.85504075578.9910491431.30252517313.071036590138.6374074617.1143830568.17其他

园

海城锦2015/4/12024/12/17000000000.001845446810.170.000.00341183230.712186630040.88453472684.68114115046.00其他

苏州·越溪

2021/8/12024/6/11956920000.001574711888.881499316240.360.00187878963.29263274611.8111882360.515711751.11其他

项目

140深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文预计竣工本期转入开发产本期其他减本期（开发成利息资本化累计其中：本期利资金项目名称开工时间预计总投资期初余额期末余额时间品少金额本）增加金额息资本化金额来源

深圳·悦时

2022/9/12024/12/12029720000.001164251824.340.000.00175425704.501339677528.8467949995.2830778370.30其他

光

武汉·南山

2022/3/12024/9/11890440000.00694546132.120.000.0097454583.34792000715.4654175791.6627986499.99其他

悦拾光

武汉·南山

2021/11/12023/11/11152904000.00889441985.39-0.00145897398.941035339384.3329813486.1111435447.22

樾府

都江堰·观

2021/12/12024/9/11156200000.00493963979.460.000.0077265166.07571229145.5323792761.4012850361.23其他

山樾府

都江堰·南

2022/3/12024/11/11800000000.00777191227.570.000.00117081557.72894272785.2956335486.2834341521.50其他

山府

四河项目2023/1/12024/11/11423310000.00526631050.110.000.0059872.64526690922.750.000.00其他

东莞·南山

2021/8/12025/12/12049540000.001584838859.02851141588.740.00419101669.161152798939.44102985422.7255603934.41其他

府

上海·嘉荟

2022/9/12025/5/12452110000.001475130040.480.000.00295045090.581770175131.0652793138.8836896972.22其他

领峯上海华漕项

2022/12/12024/12/12601780000.001739366630.560.000.00275054405.642014421036.2071206186.1167339555.55其他

目

成都·两河

2022/8/12024/8/11445880000.00839516779.340.000.00150617595.49990134374.8329001564.2425037422.59其他

峰景花园

南门项目2024/3/12026/12/13098150000.000.000.001800020000.001800020000.000.000.00其他

扬州项目1201392026.460.000.00469320049.50469320049.500.000.00其他

合计----45065156026.4618681234435.947281436348.3910491431.306220219220.8317609525877.081062245995.33487194953.38--

按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：

单位：元

其中：本期利息资本项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额利息资本化累计金额化金额

南山·天岳2023年12月01日836351746.84484869968.95351481777.8927436763.7260896024.01

重庆汽车公园2023年12月01日260550111.42504075578.99367390795.54397234894.8728277352.9941091141.47

越溪项目2023年01月01日1499316240.36728266654.84771049585.5234799744.2067668568.42

湾玺壹号2023年12月01日579827831.1526146480.55553681350.6050462815.2552845819.51

东莞·南山悦府2023年07月01日689732593.78182424895.90507307697.8826928039.1336611205.30

东莞·南山府2023年12月01日851141588.7476065955.40775075633.3469241468.7576036829.41

合计--260550111.424960445579.861865164751.183355830940.10237146184.04335149588.12

141深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备

按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：

按性质分类：

单位：元本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额备注计提其他转回或转销其他

库存设备0.000.00

336663684.0

开发成本123902478.05460566162.12

7

205955681.2

开发产品5319749.0848869622.44162405807.93

9

分期收款开发

0.000.00

产品

出租开发产品0.000.00

周转房0.000.00

合同履约成本0.000.00

原材料1983833.090.001128641.740.00855191.35

产成品4097494.210.001759057.730.002338436.48

周转材料19359.260.007153.490.0012205.77

542619365.3

合计135322913.690.0051764475.400.00626177803.65

6

按主要项目分类：

单位：元本期增加金额本期减少金额项目名称期初余额期末余额备注计提其他转回或转销其他

南山·天岳0.000.00

重庆汽车公园0.000.00

越溪项目0.0014611608.086828481.484971862.9016468226.66

湾玺壹号0.0017431776.654506181.86944907.8020993050.71

东莞·南山悦府0.0048130757.1859714283.0729793002.9678052037.29

东莞·南山府0.0040957356.5713775236.429742781.0844989811.91

合计0.00121131498.4884824182.8345452554.740.00160503126.57

（3）存货期末余额中利息资本化率的情况于2023年12月31日，本集团存货中含有的借款费用资本化金额为人民币1398028647.70元（2022年12月31日：人民币1138306260.48元），系开发成本及开发产品中利息资本化金额。利息资本化的借款均为专门借款，利率范围为2.90%至9.00%（2022年：3.70%至9.00%）。

（4）存货受限情况

按项目披露受限存货情况：

单位：元项目名称期初余额期末余额受限原因

存货-土地3649921098.384533151609.23房地产开发项目用于抵押借款。

合计3649921098.384533151609.23

142深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

10、一年内到期的非流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期应收款16015412.957848567.38

一年内到期的其他非流动资产0.007266287.66

合计16015412.9515114855.04

（1）一年内到期的债权投资

□适用□不适用

（2）一年内到期的其他债权投资

□适用□不适用

11、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

合同取得成本79825305.3413862802.43

待抵扣进项税额827596896.64721106025.32

预缴税费1057142441.161052084150.70

债权投资360603872.05587983440.74

合计2325168515.192375036419.19

其他说明：

债权投资系应收联营公司的款项，详见第十节财务报告十四、6。

合同取得成本本年确认的摊销金额为人民币20047977.86元，无减值损失，年末账面价值根据流动性列示于其他流动资产和其他非流动资产。

12、长期应收款

（1）长期应收款情况

单位：元期末余额期初余额折现率项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值区间

4.50%-

融资租赁款29453832.12625258.8328828573.2916533607.44386140.1516147467.29

16.30%

其中：未

1519859.981519859.981057319.681057319.68

实现融资收益

减：一年内到

-

期的融资租赁-16447506.62-432093.67-8125714.29-277146.91-7848567.38

16015412.95

款

合计13006325.50193165.1612813160.348407893.15108993.248298899.91

143深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额计提比例

其中：

按组合计提坏账准备13006325.50100.00%193165.161.49%12813160.348407893.15100.00%108993.241.30%8298899.91

其中：

合计13006325.50100.00%193165.161.49%12813160.348407893.15100.00%108993.241.30%8298899.91

按组合计提坏账准备：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

按信用风险特征组合计提坏账准备13006325.50193165.161.49%

合计13006325.50193165.16按预期信用损失一般模型计提坏账准备

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12个月预期信用整个存续期预期信用损失整个存续期预期信用损失合计损失（未发生信用减值）（已发生信用减值）

2023年1月1日余额108993.24108993.24

2023年1月1日余额在本期

本期计提84171.9284171.92

2023年12月31日余额193165.16193165.16

13、长期股权投资

单位：元

144深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

减值本期增减变动减值期初余额（账面准备期末余额（账面准备被投资单位其他综价值）期初权益法下确认其他权益变宣告发放现金计提减追加投资减少投资合收益其他价值）期末余额的投资损益动股利或利润值准备调整余额

一、合营企业武汉南山华中投资发

111273631.65138706334.080.0017828457.47267808423.20

展有限公司（注1）武汉光合运力体育发

2696826.39-735837.890.000.001960988.50

展有限责任公司福建南山纵横投资发

125839806.6570799.400.000.00125910606.05

展有限公司深圳市中晖锦城实业

2372276.77-749709.220.000.001622567.55

有限公司苏州造维餐饮文化发

0.000.000.000.00

展有限公司无锡三奚置业有限公

297709063.60-7455349.290.00-384905.66289868808.65司（注1）华南艾摩珂海洋工程（上海）有限公司2866663.092869205.002541.910.000.00（注2）广东家湾基础设施投资合伙企业（有限合99413003.6720315964.770.000.006190109.580.00113538858.86伙）南联壹号股权投资（丽水）合伙企业50971186.20368088.180.0051339274.38（有限合伙）南控中联产业服务（丽水）合伙企业1435565.381407278.220.00935565.381907278.22（有限合伙）

小计694578023.400.002869205.00151930110.160.000.007125674.960.0017443551.81853956805.410.00

二、联营企业

中开财务有限公司394189817.9472000000.0038563365.810.00504753183.75苏州联鑫置业有限公

13869902.865669168.7813679178.075859893.57

司苏州美赛房地产有限

84401504.04-8912377.5775489126.47

公司

145深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

武汉崇鸿裕业房地产

3740038.21-3740038.210.00

开发有限公司苏州宏景置业有限公

41674675.39-4586750.710.0037087924.68

司四川文轩宝湾供应链

42074035.03491115.51800000.0041765150.54

有限公司中丹宝冷链物流（上

5637456.67-2355410.343282046.33

海）有限公司资产支持专项计划权

150000000.00150000000.0030970022.8530970022.85益级（注3）武汉山恒建设发展有

0.000.00

限公司深圳市赤湾房地产开

1812999198.63-23782356.60895195431.84894021410.19

发有限公司勇敢的心文旅发展

1637569.25-264893.361372675.89（苏州）有限公司上海招南实业发展有

669289683.85150444531.55529131.01820263346.41

限公司（注1）苏州卓飞商务咨询有

93389897.2530630938.52888334.34124909170.11

限公司（注1）苏州相茂置业有限公

37791245.2619173197.415224847.1862189289.85司（注1）苏州悦贵房地产开发

6789022.88326298.661051543.658166865.19

有限公司（注1）上海深渝实业发展有

39409286.72300319277.466693575.80346422139.98

限公司（注1）大别山毕昇康养（英

57133603.23-2339895.53-24003.63-84012.7854685691.29

山）有限责任公司上海茸映科技经营有

90074.29-90074.290.00

限责任公司南通世茂翊信房地产

192671510.76-124996.77192546513.99

开发有限公司宁波和崇房地产信息咨询有限公司（注3768054.392632914.986400969.37

1）

中国核能科技集团有

405476267.9130590154.792065470.34438131893.04

限公司

扬州中南锦荣运营管1102836.84-762125.52340711.32

146深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

理有限公司无锡南山宏佶佳汇创业投资合伙企业（有36870104.05-433224.9836436879.07限合伙）

吉星宝湾（天津）投

17433880.09-137599.1817296280.91

资有限公司

小计4107671611.150.0072000000.00150000000.00563416382.670.002041466.71940644632.760.0016936334.183671421161.950.00

合计4802249634.5572000000.00152869205.00715346492.830.002041466.71947770307.720.0034379885.994525377967.360.00可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因不适用。

公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因不适用。

其他说明：

注1：其他变动系本集团与合营单位或联营单发生交易，抵消未实现交易损益或转回以前年度抵消未实现交易损益所产生的影响。

注2：本年度，本集团合营公司华南艾摩珂海洋工程（上海）有限公司注销。

注3：本年度，资产支持专项计划届满三年，宝湾物流行使优先回购权，通过资产收购专项计划下属子公司南松产业管理（深圳）有限公司及其子公司明江（上海）国际物流有限公司、南埔产业管理（深圳）有限公司及其子公司广州宝湾物流有限公司的100%的股权及债权，实现了专项计划的终止。

由于联营企业中国核能科技集团有限公司市值大幅下跌，对长期股权投资进行了减值测试，无需计提长期股权投资减值损失。可收回金额按预计未来现金流量的现值，以管理层批准的5年期财务预算的现金流量为基础，税后折现率为13%，5年以后的现金流量增长率为3%。

147深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

14、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

单位：元

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额10496573619.2510496573619.25

2.本期增加金额2978720958.800.000.002978720958.80

（1）外购

（2）存货\固定资产

1284963880.011284963880.01

\在建工程转入

（3）企业合并增加0.00

固定资产转入（注1）12469949.3612469949.36

本年收购子公司(注2)1681287129.431681287129.43

3.本期减少金额21190187.840.000.0021190187.84

（1）处置

（2）其他转出

（3）处置或报废（注3）21190187.8421190187.84

4.期末余额13454104390.210.000.0013454104390.21

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额1220545919.551220545919.55

2.本期增加金额322736067.940.000.00322736067.94

（1）计提或摊销321901828.19321901828.19

固定资产转入834239.75834239.75

3.本期减少金额2104260.250.000.002104260.25

（1）处置2104260.252104260.25

（2）其他转出

4.期末余额1541177727.241541177727.24

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值11912926662.9711912926662.97

2.期初账面价值9276027699.709276027699.70

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用

148深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因不适用。

公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因不适用。

其他说明：

注1：从固定资产转入至投资性房地产主要系本集团之子公司宝湾供应链管理（无锡）有限公司以及绍兴宝湾物流有限公司，因自持房屋建筑物转为对外经营出租，且持有意图短期内不再发生变化，因此转入至投资性房地产。

注2：本年因收购子公司增加的投资性房地产为通过资产收购专项计划增加的投资性房地产。

注 3：本年处置的投资性房地产系本集团之子公司武汉光谷微电子股份有限公司出售 D2 栋、D6 栋部分投资性房地产，产生营业收入人民币38914285.65元，同时结转成本人民币19085927.59元。

（2）未办妥产权证书的投资性房地产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书原因

房屋及建筑物614700113.84正在办理中

其他说明：

由于项目亏损，对归属于房地产业务的投资性房地产资产组的可收回金额按预计未来现金流量的现值或公允价值减去处置费用后的净额进行了减值测试，无需计提投资性房地产减值损失。

15、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产5621137497.164954628448.81固定资产清理

合计5621137497.164954628448.81

149深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（1）固定资产情况

单位：元经营租赁集成电子及其他设项目房屋及建筑物机器设备运输设备港务设施合计房屋构件备

一、账面原值：

1.期初余额5325309815.8314996189.70757460886.4435658181.10268045003.0374152275.306475622351.40

2.本期增加金额961508970.49270312.2583774514.401461601.6116632583.2514192251.971077840233.97

（1）购置0.000.0018441557.241407652.6810905222.940.0030754432.86

（2）在建工程转入821358358.830.0059723733.480.004691369.2414192251.97899965713.52

（3）企业合并增加

存货转入0.00270312.250.000.000.000.00270312.25

收购子公司140150611.660.005609223.6853948.931035991.070.00146849775.34

3.本期减少金额20049731.63499396.8722338006.735003427.4823834894.527962258.4479687715.67

（1）处置或报废7579782.27499396.8722338006.735003427.4823834894.527962258.4467217766.31

转出至投资性房地产12469949.360.000.000.000.000.0012469949.36

4.期末余额6266769054.6914767105.08818897394.1132116355.23260842691.7680382268.837473774869.70

二、累计折旧

1.期初余额965687016.102185158.13296046109.2026872202.58172082169.8643646849.211506519505.08

2.本期增加金额275758174.54710432.2179536564.362205030.5226292793.804895838.41389398833.84

（1）计提275758174.54710432.2179536564.362205030.5226292793.804895838.41389398833.84

3.本期减少金额7114696.7189413.7214997900.404473736.3121183402.574216316.0952075465.80

（1）处置或报废6280456.9689413.7214997900.404473736.3121183402.574216316.0951241226.05

转出至投资性房地产834239.750.000.000.000.000.00834239.75

4.期末余额1234330493.932806176.62360584773.1624603496.79177191561.0944326371.531843842873.12

三、减值准备

1.期初余额0.006138072.198319755.830.0016569.490.0014474397.51

2.本期增加金额0.000.000.000.000.000.000.00

（1）计提0.000.000.000.000.000.000.00

3.本期减少金额0.00276247.005403651.090.000.000.005679898.09

150深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

经营租赁集成电子及其他设项目房屋及建筑物机器设备运输设备港务设施合计房屋构件备

（1）处置或报废0.00276247.005403651.090.000.000.005679898.09

4.期末余额0.005861825.192916104.740.0016569.490.008794499.42

四、账面价值

1.期末账面价值5032438560.766099103.27455396516.217512858.4483634561.1836055897.305621137497.16

2.期初账面价值4359622799.736672959.38453095021.418785978.5295946263.6830505426.094954628448.81

（2）通过经营租赁租出的固定资产

单位：元项目期末账面价值

经营租赁集成房屋构件6099103.27

（3）未办妥产权证书的固定资产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因

房屋及建筑物87196834.57正在办理中

（4）固定资产的减值测试情况

□适用□不适用

16、在建工程

单位：元项目期末余额期初余额

在建工程4725825716.884679465058.07

合计4725825716.884679465058.07

151深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（1）在建工程情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

海城锦地铁综合体项目2012947369.672012947369.671752875584.611752875584.61

南海宝湾物流园工程941928670.29941928670.29397151873.93397151873.93

江门宝鹤物流园工程415251227.87415251227.87109468132.74109468132.74

北京天竺物流园项目380852201.09380852201.09320168463.67320168463.67

安徽和安工程246040293.28246040293.28883839.87883839.87

宝熙张家港物流园工程154627081.56154627081.562195904.202195904.20

成都红牌楼南山凌峯项目113444708.81113444708.8195065218.0395065218.03

德阳科技岛三期89505180.6389505180.632053179.382053179.38快仓（宝山）全球智能机器人产业化基地62758359.7162758359.71281180166.88281180166.88

廊坊信达国际物流园项目44919121.870.0044919121.8712483767.270.0012483767.27

临海供应链物流园工程44319705.2244319705.22

上海策湾长三角国际影视中心19301218.0719301218.07132901362.62132901362.62

惠州宝湾物流园工程666415.41666415.41413974416.14413974416.14

吴江中旺物流园项目282279.27282279.27136583425.03136583425.03

义乌宝湾项目546506870.48546506870.48

重庆宝湾智能制造供应链中心项目190820719.04190820719.04

香云山汽车运动公园 F 组团 47243475.75 47243475.75

其他零星工程198981884.13198981884.13237908658.43237908658.43

合计4725825716.884725825716.884679465058.074679465058.07

（2）重要在建工程项目本期变动情况

单位：元工程累

其中：本期本期利本期转入固定本期其他减少计投入工程进利息资本化累资金项目名称预算数期初余额本期增加金额期末余额利息资本化息资本资产金额金额占预算度计金额来源金额化率比例南海宝湾物

1150000000.00397151873.93544776796.36941928670.2981.91%81.91%20319523.1016690437.283.72%其他

流园工程

江门宝鹤物437106000.00109468132.74305783095.13415251227.8795.00%95.00%15430936.2210464359.223.57%其他

152深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

工程累

其中：本期本期利本期转入固定本期其他减少计投入工程进利息资本化累资金项目名称预算数期初余额本期增加金额期末余额利息资本化息资本资产金额金额占预算度计金额来源金额化率比例流园工程北京天竺物

728660000.00320168463.6760683737.42380852201.0952.27%52.27%105608995.66952731.633.03%其他

流园项目宝熙张家港

207000000.002195904.20152431177.360.00154627081.5674.70%75.00%0.000.000.00%其他

物流园工程安徽和安工

571220000.00883839.87245156453.41246040293.2843.07%43.07%40499.9832333.324.85%其他

程

快仓（宝山）全球智

333476005.63281180166.8843540808.6686836673.17175125942.6662758359.7197.37%97.3%15076067.1210428304.944.18%其他

能机器人产业化基地成都红牌楼

南山凌峯项510000000.0095065218.0318379490.78113444708.8122.24%22.24%0.000.000.00%其他目德阳科技岛

181639172.952053179.3887452001.250.0089505180.6389.05%80.00%0.000.000.00%其他

三期海城锦地铁

2300000000.001752875584.61260071785.062012947369.6787.52%87.52%82082517.9434380773.274.91%其他

综合体项目

合计6419101178.582961042363.311718275345.4386836673.17175125942.664417355092.91238558540.0272948939.66

（3）在建工程的减值测试情况

□适用□不适用

153深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

17、使用权资产

（1）使用权资产情况

单位：元项目房屋及建筑物土地使用权机械设备合计

一、账面原值

1.期初余额104320940.21197406551.01178025.51301905516.73

2.本期增加金额10271503.315421126.5515692629.86

购置10271503.315421126.5515692629.86

3.本期减少金额9657204.19604361.4110261565.60

处置9657204.19604361.4110261565.60

4.期末余额104935239.33202223316.15178025.51307336580.99

二、累计折旧

1.期初余额43835724.7440606902.5359221.8284501849.09

2.本期增加金额27975785.2221960829.7159461.8049996076.73

（1）计提27975785.2221960829.7159461.8049996076.73

3.本期减少金额6552734.98358140.126910875.10

（1）处置6552734.98358140.126910875.10

4.期末余额65258774.9862209592.12118683.62127587050.72

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值39676464.35140013724.0359341.89179749530.27

2.期初账面价值60485215.47156799648.48118803.69217403667.64

18、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元项目土地使用权专利权非专利技术软件及其他合计

一、账面原值

1.期初余额7431650788.82108186786.287539837575.10

2.本期增加金额210206069.850.000.0028798509.56239004579.41

（1）购置89896399.7128214979.70118111379.41

（2）内部研发

（3）企业合并增加

收购子公司(注)120309670.14583529.86120893200.00

154深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

3.本期减少金额152525608.210.000.001408121.14153933729.35

（1）处置1875622.001408121.143283743.14

处置子公司150649986.21150649986.21

4.期末余额7489331250.46135577174.707624908425.16

二、累计摊销

1.期初余额978712996.2262632480.801041345477.02

2.本期增加金额165463799.600.000.0011664838.53177128638.13

（1）计提165463799.6011664838.53177128638.13

3.本期减少金额3192980.660.000.001302549.764495530.42

（1）处置157350.841302549.761459900.60

处置子公司3035629.820.003035629.82

4.期末余额1140983815.1672994769.571213978584.73

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值6348347435.3062582405.136410929840.43

2.期初账面价值6452937792.6045554305.486498492098.08

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0.00%。

（2）未办妥产权证书的土地使用权情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因

土地使用权106406349.40正在办理中

其他说明：注：本年因收购子公司增加的无形资产为通过资产收购专项计划增加的无形资产。

（3）无形资产的减值测试情况

□适用□不适用

19、商誉

（1）商誉账面原值

单位：元被投资单位名称或形成商誉本期增加本期减少期初余额期末余额的事项企业合并形成的处置

成都雅致集成房屋有限公司1330337.451330337.45天津市津南区宝湾国际物流

11133118.5511133118.55

有限公司

合计12463456.0012463456.00

155深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（2）商誉减值准备

单位：元被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额期末余额的事项计提处置成都雅致集成

1330337.451330337.45

房屋有限公司

合计1330337.450.000.001330337.45其他说明

本集团于2016年10月收购天津市津南区宝湾国际物流有限公司，形成商誉人民币11133118.55元。企业合并取得的商誉已经分配至天津津南物流园资产组以进行减值测试。

天津津南物流园资产组组合主要由投资性房地产、固定资产及无形资产组成，与购买日所确定的资产组组合一致，该资产组与以往年度保持一致。

物流园资产组组合账面价值为人民币172326425.88元，可回收金额为人民币177464549.75元。可收回金额采用资产组的预计未来现金流量的现值，根据管理层批准的5年期财务预算基础上的现金流量预测来确定。该资产组内收入增长率分别是5%、5%、5%、5%、5%。现金流量预测使用的税前折现率为12%，5年以后的现金流量增长率为3%。本集团认为，基于公司的业务，这个折现率及永续增长率是合理的。

以下说明了管理层为进行商誉的减值测试，在确定现金流量预测时作出的关键假设：

预算毛利率—确定基础是在预算年度前一年实现的平均毛利率基础上，根据预计效率的提高适当提高该平均毛利率。

折现率—采用的折现率是反映相关资产组特定风险的税前折现率。

分配至上述资产组的关键假设的金额与本集团历史经验及外部信息一致。

20、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费54172599.0419160044.3330592137.610.0042740505.76

资质认证费2542724.952457755.151512326.670.003488153.43

其他5875222.564349056.531139160.175404206.553680912.37

合计62590546.5525966856.0133243624.455404206.5549909571.56

21、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备70399413.4413627688.6673739448.9914156410.44

可抵扣亏损765872576.72176543314.501054216219.85248859823.07

预提土地增值税310894499.0877723624.7763399141.1215849785.28

递延收益90085688.1222521422.03105134194.9026283548.72

未实现保理收益4068398.281017099.574068398.291017099.57

租赁175489951.0043872487.75195511818.2848877954.57

其他12667198.883166799.726496763.431624190.86

合计1429477725.52338472437.001502565984.86356668812.51

156深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债非同一控制企业合并

426615208.04106653802.01497915221.40124478805.35

资产评估增值其他债权投资公允价

0.000.000.000.00

值变动其他权益工具投资公

0.000.000.000.00

允价值变动

合同取得成本44065453.5611016363.4013849069.113462267.28

租赁162432921.7240608230.43191232037.1347808009.30

折旧与摊销差异702365.52175591.38

股权处置收益1332770939.64333192734.90

合伙企业投资收益13169942.123292485.53

合计646283525.44161570881.372036469632.80509117408.21

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资项目债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额

递延所得税资产-47995998.20290476438.80-86678043.74269990768.77

递延所得税负债-47995998.20113574883.17-86678043.74422439364.47

（4）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异0.000.00

可抵扣亏损3721897484.753023538540.47

资产减值准备946443822.97413922037.75

合计4668341307.723437460578.22

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

无期限（注系本集团之香港注册子公司雅致国际（香港）有限公司、中国汇通

394369725.44350970386.851）（香港）有限公司和宝湾物流（香港）有限公司的累计可抵扣亏损。

2023年252007406.67

2024年484860734.78487926733.89

2025年363943468.92379939565.34

2026年437087877.68440885135.99

2027年976559578.10976559578.10

2028年1008384517.4258541965.14

2029-2033年56691582.4176707768.49

合计3721897484.753023538540.47

157深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

其他说明：

注1:系本集团之香港注册子公司雅致国际（香港）有限公司、中国汇通（香港）有限公司和宝湾物流（香港）有限公司的累计可抵扣亏损。

由于产生上述亏损的相关公司预计在未来盈利的可能性较低，不存在可足以抵扣亏损的盈利，本集团并未对上述税务亏损确认递延所得税资产。

22、其他非流动资产

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

合同取得成本9241717.299241717.2912898192.6512898192.65

合同履约成本0.000.000.000.000.000.00

应收退货成本0.000.000.000.000.000.00

合同资产0.000.000.000.000.000.00

资产购置款466604454.85466604454.85353345147.70353345147.70预付土地款及

107285279.71107285279.7165239200.3065239200.30

工程款

预付股权款50000000.0050000000.0050000000.0050000000.00

履约保证金245196563.206066129.00239130434.20243615563.206066129.00237549434.20

其他(注1)115606713.41115606713.41131946940.95131946940.95

合计993934728.466066129.00987868599.46857045044.806066129.00850978915.80

其他说明：

注1：其他包括本集团之子公司苏州南山新吴房地产开发有限公司应收联营企业南通世茂翊信房地产开发有限公司（以下简称“南通世茂”）款项人民币98928302.33元，预计南通世茂开发的房地产项目清算后结清。

23、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目受限类受限情受限受限账面余额账面价值账面余额账面价值型况类型情况履约保保证保证

货币资金112166242.46112166242.46保证金122551285.52122551285.52证金金金抵押借抵押

存货4577525671.934533151609.23抵押3654282637.193649921098.38抵押款借款抵押借抵押

固定资产1463788549.131244159810.82抵押1816437485.871538914950.79抵押款借款抵押借抵押

无形资产1632216311.101411290260.87抵押2003974535.441757688590.20抵押款借款投资性房抵押借抵押

3085219226.872822615278.23抵押2815817156.662533913894.78抵押

地产款借款抵押借抵押

在建工程19301218.0719301218.07抵押140042482.80140042482.80抵押款借款长期股权质押

0.000.00--369529532.59369529532.59质押

投资借款司法冻司法

货币资金308956558.46308956558.46冻结12340149.4712340149.47冻结结冻结

合计11199173778.0210451640978.1410934975265.5410124901984.53

158深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

24、短期借款

（1）短期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

质押借款0.00389349744.00

抵押借款0.009000000.00

保证借款0.0087000000.00

信用借款330279680.571199454308.35

合计330279680.571684804052.35

短期借款分类的说明：

于2023年12月31日，本集团无逾期的短期借款。

25、应付票据

单位：元种类期末余额期初余额

商业承兑汇票13561384.3933303304.84

银行承兑汇票29983820.4937173259.60

合计43545204.8870476564.44

26、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

应付地价900010000.00

应付材料及工程款4185526080.684063743800.67

合计5085536080.684063743800.67

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款

其他说明：

于2023年12月31日，无账龄超过1年或逾期的重要应付账款。

27、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

应付利息0.000.00

应付股利0.0012704349.55

其他应付款5024566205.006296092289.10

合计5024566205.006308796638.65

159深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（1）应付股利

单位：元项目期末余额期初余额

中国南山开发（集团）股份有限公司0.0012704349.55

合计0.0012704349.55

（2）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

押金质保金417105574.83352755267.60

关联方往来款2401590313.583935663776.44

往来款314690088.99293657009.33

工程设备款1722853933.111579676320.38

股权收购款15850000.0095035949.54

其他款项152476294.4939303965.81

合计5024566205.006296092289.10

2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

往来单位11421830605.64未到支付时点

往来单位2174650000.00未到支付时点

往来单位385114866.80未到支付时点

往来单位482010000.00未到支付时点

合计1763605472.44

28、预收款项

（1）预收款项列示

单位：元项目期末余额期初余额

租金43160512.6628230691.87

合计43160512.6628230691.87

29、合同负债

单位：元项目期末余额期初余额

房地产销售合同8191678594.757084454642.47

货物销售合同56702444.0597041942.03

服务合同51108539.7448277860.81

合计8299489578.547229774445.31账龄超过1年的重要合同负债

160深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

客户 A 19627294.50 尚未交付

客户 B 18348623.85 尚未交付

合计37975918.35报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

上海前湾拾缦2763223905.54达到预售条件

深圳·悦时光655822274.88达到预售条件

成都·两河峰景花园702400550.61达到预售条件

南山·天岳-109844525.72已交付结算

开云府190235063.32达到预售条件

武汉·南山悦拾光85209051.91达到预售条件

苏州·越溪项目-154206024.73已交付结算

长三角国际影视中心-59985612.84已交付结算

德阳科技岛-36710589.33已交付结算

武汉·南山樾府91743.13达到预售条件

都江堰·观山樾府30269228.26达到预售条件

东莞·南山悦府-16080015.53已交付结算

南京·浦口智造园-55940113.71已交付结算

武汉光谷自贸港-12857392.40已交付结算

南山·梅溪一方-20046017.56已交付结算

东莞·南山府-23630032.06已交付结算

都江堰·南山府123732476.72达到预售条件

上海·虹桥领峯-1426159858.09已交付结算

南通·湾玺壹号46051031.80达到预售条件

南山·浒茂-34201381.42已交付结算

成都·南山凌峯-3354978272.04已交付结算

重庆汽车公园-85679195.81已交付结算

上海·嘉荟领峯1893330190.96达到预售条件

武汉·天樾/光谷府7968547.59达到预售条件

合计1108015033.48——

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

预售金额前五的项目收款信息：

单位：元序号项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例

1成都·南山凌峯3368997167.2514018895.212023年01月01日100.00%

2上海前湾拾缦0.002763223905.542024年12月01日100.00%

3上海·嘉荟领峯599337732.502492667923.462025年05月01日100.00%

4上海·虹桥领峯1426173470.6413612.552022年12月01日100.00%

成都·两河峰景花

5504587.16702905137.772024年08月01日51.00%

园

30、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元

161深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬199282425.40802149453.93872033489.04129398390.29

二、离职后福利-设定

1111282.0299973957.1099876058.221209180.90

提存计划

三、辞退福利894192.0018401112.3215546083.333749220.99

合计201287899.42920524523.35987455630.59134356792.18

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴和补贴181627922.71665847392.26731926391.68115548923.29

2、职工福利费1439987.4835899958.8835618902.631721043.73

3、社会保险费355031.3737785244.0937747336.36392939.10

其中：医疗保险费302704.2232732620.0032690959.22344365.00

工伤保险费18171.352923585.912918512.8823244.38

生育保险费34155.802129038.182137864.2625329.72

4、住房公积金661452.8951487590.9651414413.52734630.33

5、工会经费和职工教育经费15174626.358966998.4713164697.4210976927.40

6、其他短期薪酬23404.602162269.272161747.4323926.44

合计199282425.40802149453.93872033489.04129398390.29

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险860670.5374957374.4874923500.48894544.53

2、失业保险费19801.751686750.241685599.8620952.13

3、企业年金缴费230809.7423329832.3823266957.88293684.24

合计1111282.0299973957.1099876058.221209180.90

31、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税19830010.3173835062.06

消费税0.000.00

企业所得税180640310.06166412981.73

个人所得税0.000.00

城市维护建设税1940068.034777620.11

教育费附加793409.862488256.93

土地增值税333680592.4568166262.51

地方教育费附加422256.19989367.94

房产税32454531.9528716606.33

土地使用税17128815.2715583894.54

印花税1337849.201298270.62

162深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目期末余额期初余额

代扣代缴税费8156783.536458035.64

其他3823554.907081533.22

合计600208181.75375807891.63

32、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款6975303288.124264717923.79

一年内到期的应付债券553525867.261347929512.00

一年内到期的长期应付款0.000.00

一年内到期的租赁负债39613348.7447293065.31

一年内到期的其他非流动负债1020923272.1094765810.76

合计8589365776.225754706311.86

33、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

短期应付债券0.000.00

应付退货款0.000.00

关联方借款4031664669.474639585120.83

待转销项税（注1）733243706.37503915156.87其他（注2）135716635.100.00

合计4900625010.945143500277.70

其他说明：

注1：待转销项税主要为本集团房地产销售中随预收房款收取的增值税销项税。

注2：其他中含本集团之子公司成都恒璟源投资咨询有限公司与都江堰光林置业有限公司诉讼纠纷预计负债人民币

128000000.00元，由于预计一年内支付，计入至其他流动负债中核算。

34、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

质押借款0.000.00

抵押借款5649419658.755370374537.79

保证借款9360873917.216443283172.76

信用借款10271274963.678069750962.01

减：一年内到期的长期借款-6975303288.12-4264717923.79

合计18306265251.5115618690748.77

长期借款分类的说明：

注1：保证借款由本公司，本集团之子公司宝湾物流控股有限公司、深圳市南山房地产开发有限公司（以下简称“南山地产”），本集团之关联方赤晓企业有限公司，以及南山集团提供担保。

163深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

其他说明，包括利率区间：

于2023年12月31日，上述借款的年利率为2.80%至4.90%（2022年12月31日：3.20%至5.15%）。

35、应付债券

（1）应付债券

单位：元项目期末余额期初余额

资产支持票据（CMBN） 0.00 1309131018.07

三年期中期票据(注1)2053525867.261538798493.93

减：一年内到期的应付债券-553525867.26-1347929512.00

合计1500000000.001500000000.00

164深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

单位：元债票面发行券按面值计提重分类至一年是否债券名称面值发行金额期初余额本期发行溢折价摊销本期偿还期末余额利率日期期利息内到期违约限资产支持

票据1330000000.02020/18

3.35%1327340000.001309131018.070.0013553457.542231414.241324915889.850.000.00否

（CMBN 0 4/15 年）

三年期中1000000000.02022/3

3.02%1000000000.001019732603.500.0032058743.200.0032100000.0019691346.701000000000.00否

期票据08/30年三年期中2021/3

500000000.004.13%500000000.00519065890.430.0020650000.010.0020650000.01519065890.430.00否

期票据1/27年三年期中

期票据500000000.003.63%500000000.000.00500000000.0014768630.130.000.0014768630.13500000000.00否

3/10年（注1）

合计——3327340000.002847929512.00500000000.0081030830.882231414.241377665889.86553525867.261500000000.00——

（3）可转换公司债券的说明

注1：2023年度，宝湾物流发行三年期中期票据人民币500000000.00元。

165深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

36、租赁负债

单位：元项目期末余额期初余额

租赁负债186837879.87224305787.99

减：一年内到期的租赁负债-39613348.74-47293065.31

合计147224531.13177012722.68

37、长期应付款

单位：元项目期末余额期初余额

长期应付款0.000.00

专项应付款0.003162963.90

合计0.003162963.90

（1）专项应付款

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因天后宫拆迁补偿

搬迁补偿款3162963.900.003162963.900.00款

合计3162963.900.003162963.900.00

38、预计负债

单位：元项目期末余额期初余额形成原因

违约金0.002850000.00

合计0.002850000.00

39、递延收益

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助352872296.179566800.0029827995.40332611100.77其他递延收益

32566685.180.001968396.7530598288.43

（注）

合计385438981.359566800.0031796392.15363209389.20--

其他说明：

注：其他递延收益系本集团本年向联营企业提供资金并获取利息收入的顺流交易，在抵销未实现内部交易损益时，长期股权投资的账面价值减记至零后，不足抵销的部分确认为递延收益，待后续实现时再结转损益。

40、其他非流动负债

单位：元

166深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目期末余额期初余额

合同负债0.000.00

关联方借款2459951733.492109317284.85其他（注）161295626.09129879394.40

减：一年内到期的其他非流动负债-1020923272.10-94765810.76

合计1600324087.482144430868.49

其他说明：

注：其他中包括本集团之子公司爍晴有限公司应付其原股东 TOWER WIN LIMITED 款项人民币 108368060.00 元，预计联营企业南通世茂开发的房地产项目清算后结清。

41、股本

单位：元

本次变动增减（+、-）期初余额发行新期末余额送股公积金转股其他小计股

股份总数2707782513.000.000.000.000.000.002707782513.00

42、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）2939591336.090.00631327.062938960009.03

其他资本公积-46872619.960.0024003.63-47136660.07

同一控制下企业合并-681665728.840.000.00-681665728.84

资本公积转增股本-290000000.000.000.00-290000000.00

股份支付24539740.630.008866979.6515912797.46

合计1945592727.920.009522310.341936070417.58

43、其他综合收益

单位：元本期发生额

减：前

减：前期期计入

项目期初余额计入其他减：所税后归本期所得税其他综税后归属于期末余额综合收益得税费属于少前发生额合收益母公司当期转入用数股东当期转留存收益入损益

一、不能重分类进损益

69934.8171794.870.000.000.0071794.870.00141729.68

的其他综合收益应收款项融资信用减值

69934.8171794.870.000.000.0071794.870.00141729.68

准备

二、将重分类进损益的

-13826140.482065470.340.000.000.002065470.340.00-11760670.14其他综合收益

其中：权益法下可转损

-14478219.622065470.340.000.000.002065470.340.00-12412749.28益的其他综合收益

外币财务报表折算差额652079.140.000.000.000.000.000.00652079.14

167深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

本期发生额

减：前

减：前期期计入

项目期初余额计入其他减：所税后归本期所得税其他综税后归属于期末余额综合收益得税费属于少前发生额合收益母公司当期转入用数股东当期转留存收益入损益

其他综合收益合计-13756205.672137265.210.000.000.002137265.210.00-11618940.46

44、专项储备

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

安全生产费3740745.6514111885.7111375006.876477624.49

合计3740745.6514111885.7111375006.876477624.49

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本集团根据《企业安全生产费用提取和使用管理办法》（财资〔2022〕136号）提取安全生产费。

45、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积343528008.220.000.00343528008.22

合计343528008.220.000.00343528008.22

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积累计额为本公司注册资本

50%以上的，可不再提取。

46、未分配利润

单位：元项目本期上期

调整前上期末未分配利润5238460653.524567498535.20

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）1113427.19752085.02调整后期初未分配利润5239574080.714568250620.22

加：本期归属于母公司所有者的净利润147022699.61680827743.84

减：提取法定盈余公积0.009504283.35

分配股利100187952.980.00

期末未分配利润5286408827.345239574080.71

调整期初未分配利润明细：

1）由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0.00元。

2）由于会计政策变更，影响期初未分配利润1113427.19元。

3）由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0.00元。

4）由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0.00元。

5）其他调整合计影响期初未分配利润0.00元。

168深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

47、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务11896723662.259288535611.1312033676740.279749878858.37

其他业务160665557.5336207032.36116736051.2557880611.49

合计12057389219.789324742643.4912150412791.529807759469.86经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值

□是□否

169深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元房地产业务仓储物流业务产城综合开发业务制造业业务其他业务合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本营业收入营业成本

911822270.4783882423.5

业务类型7530296744.376260098372.401820833847.581045654672.731506962315.701284266236.03153641639.4084673341.0612057389219.789324742643.49

55

其中：

724805290.3

销售商品7257552106.456037740652.9053209683.6641096282.75971083708.60741548069.08622623489.5138415696.0426888912.379061809263.837453154627.88

5

319081586.3

提供劳务150209347.25137689852.88571990294.3014021630.354202852.3945096516.5917820314.23781317788.49478794605.81

1

551588505.4

租赁业务50904941.2277656287.561191401440.8143886309.5742033842.771638176.521150750.3753211066.2836405777.661341041934.40708835163.84

8

其他业务71630349.457011579.064232428.8155895.9116663024.2112840438.04763776070.10660491996.1516918360.493558336.80873220233.06683958245.96

按经营地区911822270.4783882423.5

7530296744.376260098372.401820833847.581045654672.731506962315.701284266236.03153641639.4084673341.0612057389219.789324742643.49

分类55

其中：

911822270.4783882423.5

中国大陆7530296744.376260098372.401820833847.581045654672.731200185202.52996355597.68153641639.4084673341.0611750612106.609036832005.14

55

其他国家或

306777113.18287910638.35306777113.18287910638.35

地区

按商品转让911822270.4783882423.5

7530296744.376260098372.401820833847.581045654672.731506962315.701284266236.03153641639.4084673341.0612057389219.789324742643.49

的时间分类55

其中：

在某一时点737645728.3

7329182455.906044752231.9657442112.4741152178.66987746732.81785254621.22629248113.8555334056.5330447249.179214959978.937483245502.03

转让9

在某一时段870670091.7

201114288.47215346140.441763391735.1157907939.9246236695.16721707694.48655018122.1898307582.8754226091.892842429240.851841497141.46

转让9

170深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

与履约义务相关的信息：

履行履约公司承担的预公司提供的质重要的支付条公司承诺转让是否为主要责项目义务的时期将退还给客量保证类型及款商品的性质任人间户的款项相关义务房地产商品销售注1预收货款销售货物是无产品质量保证在授信额度内

其他商品销售-内销注2销售货物是无产品质量保证支付货款

其他商品销售-外销注3发货前付清销售货物是无产品质量保证按合同约定里钢结构制造服务注4建造服务是无产品质量保证程碑收款物业服务注5预收服务款劳务服务是无无其他说明

注1：房地产商品销售履行履约义务的时间为达到交房条件且收齐全款后，按交房通知书的交房截止日或客户收房日孰早。

注2：其他商品销售-内销履行履约义务的时间为客户验收并结算日。

注3：其他商品销售-外销履行履约义务的时间为货物装船离港日。

注4：钢结构制造履行履约义务的时间为本集团按照投入法，根据发生的成本确定提供服务的履约进度。

注5：物业服务履行履约义务的时间为服务期间。

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为9191051428.18元，其中，

3822019297.86元预计将于2024年度确认收入，5369032130.32元预计将于2025及以后年度确认收入。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

报告期内确认收入金额前五的项目信息：

单位：元序号项目名称收入金额

1成都红牌楼南山凌峯3414507127.43

2上海虹桥领峯1476515683.48

3苏州溪上四季花园681196609.17

4长沙南山天岳655932185.59

5重庆香云置业461496826.50

48、税金及附加

单位：元项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税21137405.6220546859.81

教育费附加9551282.139635849.85

房产税135946167.85121845951.98

土地使用税57857517.2355565571.71

车船使用税97772.7293736.02

印花税10605583.3915764185.66

土地增值税351924991.82-57804522.67

地方教育费附加5892097.005773680.68

其他1827497.481925681.54

合计594840315.24173346994.58

171深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

49、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬449724790.99633612159.03

折旧及摊销114902953.56137377545.05

办公费6166650.527453209.62

房租水电费12192517.9010415624.24

汽车费用8211402.0412134293.62

业务招待费19740410.4026909277.76

差旅费19467791.7517973972.93

邮电通讯费5387807.745161567.40

顾问咨询费28468261.8841728183.39

宣传费1519485.052048045.13

其他管理费用56214209.2646938383.59

合计721996281.09941752261.76

50、销售费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬66252977.2771740769.84

广告宣传费86753897.7673545420.69

代理中介费85572727.77103558887.27

咨询顾问费7702582.648810459.05

市场开拓费6637182.976955515.19

房租水电费4822050.244466014.88

差旅费3709921.471880625.18

折旧及摊销20925451.1025868996.44

物料消耗费1297198.741724677.43

汽车使用费198561.96542243.55

办公费765552.031739366.06

邮电通讯费626267.45918819.37

其他销售费用30453180.5225526795.95

合计315717551.92327278590.90

51、研发费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

人工费用23158352.7426219967.81

直接投入13211623.7228032461.90

折旧及摊销5661084.195208943.08

其他相关费用1099651.50832353.73

合计43130712.1560293726.52

52、财务费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

银行及关联方计息借款利息支出1230131126.121389458647.68

172深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

租赁负债的利息支出8971508.899530790.69

债券利息支出81030830.8894901593.22

利息收入-94821841.70-119939352.82

利息资本化金额-605864974.93-832356800.20

汇兑收益4174667.09-12784488.58

手续费及其他23582276.6927165435.40

债券折价摊销2231414.24213372.22

合计649435007.28556189197.61

其他说明：

借款费用资本化金额已计入在建工程及存货。

53、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

与日常经营活动相关的政府补助46086020.0446438353.99

增值税加计抵减税收优惠9778168.9815439053.84

合计55864189.0261877407.83

54、公允价值变动收益

单位：元产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产69176.94210000.00

合计69176.94210000.00

55、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益715346492.83788970261.46

债权投资在持有期间取得的利息收入48639932.56131162286.41

处置子公司产生的投资收益7741618.7319448927.81

处置金融资产产生的投资收益0.0070906.53

处置联合营公司产生的投资收益111858.180.00

合计771839902.30939652382.21

56、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

应收票据坏账损失281541.923640899.34

应收账款坏账损失9863834.9222632126.69

其他应收款坏账损失-60230753.82-63850683.15

长期应收款坏账损失-84171.92102999.10

应收款项融资坏账（损失）/转回-71794.876453.27

一年内到期的非流动资产减值损失-154946.76-166922.01

173深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

其他非流动资产减值损失0.00-5845500.00

合计-50396290.53-43480626.76

57、资产减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

一、存货跌价损失及合同履约成本减

-542619365.36-131103353.58值损失

四、固定资产减值损失-887794.23

合计-542619365.36-131991147.81

58、资产处置收益

单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

固定资产处置收益311909.04108758.37

无形资产处置收益436270.83

使用权资产处置收益335733.25741571.56

合计1083913.12850329.93

59、营业外收入

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

逾期补偿收入40780781.3761400097.3640780781.37

违约金收入3149902.232941176.743149902.23

罚款收入1073251.421158957.761073251.42

赔偿费收入1030886.01317068.471030886.01

其他收入6421428.692659854.086421428.69

合计52456249.7268477154.4152456249.72

60、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

对外捐赠800000.00118895.45800000.00

非流动资产毁损报废损失1340987.961060565.421340987.96

赔偿费支出956326.481475739.64956326.48

罚款支出1591919.6014738459.861591919.60

违约金支出1114887.584780500.591114887.58

其他506743.63450868.48506743.63

合计6310865.2522625029.446310865.25

174深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

61、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用444208467.85226224120.91

递延所得税费用-344289890.39148709159.75

合计99918577.46374933280.66

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额689513618.57

按法定/适用税率计算的所得税费用（注1）172378404.64

子公司适用不同税率的影响-11442531.93

调整以前期间所得税的影响1905843.90

不可抵扣的成本、费用和损失的影响3907315.43

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-29979192.29本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣

400614273.56

亏损的影响

归属于合营企业和联营企业的损益-176246830.58其他（注2）-261218705.27

所得税费用99918577.46

其他说明：注1：本集团所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率计提。源于其他地区应纳税所得的税项根据本集团经营所在国家/所受管辖区域的现行法律、解释公告和惯例，按照适用税率计算。

注2：其中含本集团之子公司宝湾物流控股有限公司本年度冲回2020年计提的递延所得税负债人民币333192734.91元，具体详见第十节财务报告附注五、39。

62、其他综合收益

详见第十节财务报告附注七、43。

63、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息收入93999414.49121720727.59

押金保证金190065396.86264076312.69

政府补助34702993.6283305390.09

暂收待付款636236145.941057368081.89

其他11675468.358235639.90

合计966679419.261534706152.16

175深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

销售费用142966395.78189961210.24

管理费用145545566.21159831481.02

研发费用14311275.2228864815.63

押金保证金99451084.27108362834.96

暂付代收款930210277.92795897130.04

其他86836888.3139815910.52

合计1419321487.711322733382.41

（2）与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

关联方往来款331880000.001990644601.13

股权意向金107787680.00

股权收购返还款109813979.06

工程保证金41221188.09

其他21639903.555540283.62

合计461307583.552147220051.90支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

关联方及合作方往来款76367854.61805012031.25

工程保证金59717743.7428056667.99

合计136085598.35833068699.24

（3）与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

关联方及合作方往来款646828246.58322008768.41

商业承兑汇票贴现529516000.01

借款担保保证金100000000.00

其他72739903.25

合计719568149.83951524768.42支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

偿还商业承兑汇票贴现款500000000.00

归还关联方及合作方借款1285706277.60200000000.00

支付租赁负债款66195779.8162016392.84

其他2862174.1311571000.00

合计1354764231.54773587392.84

176深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用□不适用

单位：元本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

应付股利12704349.55344673700.11357378049.66

应付债券1500000000.0081030830.8881030830.881500000000.00

短期借款1684804052.3582610095.741437134467.52330279680.57

其他应付款4262653154.11651177319.70895195431.842716280402.57一年内到期的

5754706311.862834659464.368589365776.22

非流动负债

其他流动负债4639585120.83227490295.08835410746.444031664669.47

长期借款15618690748.771871693210.55815881292.1918306265251.51

租赁负债177012722.6815551101.8845339293.43147224531.13其他非流动负

2124091519.69804149443.111327916875.321600324087.48

债

合计35774247979.844706352674.912371386758.994735387582.95895195431.8437221404398.95

64、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量

净利润589595041.11781829740.00

加：资产减值准备593015655.89175471774.57

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧711300662.03631875959.81

使用权资产折旧49996076.7352562002.33

无形资产摊销177128638.13158237959.54

长期待摊费用摊销33243624.4538831783.22处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收-1083913.12-850329.93益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）1340987.961060565.42

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-69176.94-210000.00

财务费用（收益以“－”号填列）744256848.98676128550.43

投资损失（收益以“－”号填列）-771839902.30-939652382.21

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）-20485670.03162185544.39

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-308864481.30-9059728.79

存货的减少（增加以“－”号填列）1432038052.32-1178606663.68

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-144377372.121108684463.60

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）2616103182.46-3915374824.54其他

经营活动产生的现金流量净额5701298254.25-2256885585.84

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动

债务转为资本

177深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

补充资料本期金额上期金额一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

永续债赎回款700000000.00

承担租赁负债方式取得使用权资产10288423.3155999780.99

联营企业分配的股利冲减应付联营企业款895195431.84

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额7811627347.485859147261.03

减：现金的期初余额5859147261.039643056041.01

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额240000000.00

现金及现金等价物净增加额1952480086.45-4023908779.98

（2）本期支付的取得子公司的现金净额

单位：元金额

本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物906000000.00

其中：

减：购买日子公司持有的现金及现金等价物108831728.11

其中：

加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物0.00

其中：

取得子公司支付的现金净额797168271.89

（3）本期收到的处置子公司的现金净额

单位：元金额

本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物28253843.48

其中：

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物11497.94

其中：

其中：

处置子公司收到的现金净额28242345.54

（4）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金7811627347.485859147261.03

其中：库存现金20706.8827284.11

可随时用于支付的银行存款7810652797.325853578207.50

可随时用于支付的其他货币资金953843.285541769.42

178深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目期末余额期初余额

三、期末现金及现金等价物余额7811627347.485859147261.03

（5）不属于现金及现金等价物的货币资金

单位：元不属于现金及现金等价物的项目本期金额上期金额理由

银行存款2665083.611842656.40应收利息

其他货币资金421122800.92134891434.99资金受限

合计423787884.53136734091.39

65、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额货币资金

其中：美元752207.957.08275327663.25

欧元286004.867.85922247769.40

港币2554921.580.90622315269.94

澳元15.634.848475.78

英镑919.179.04118310.31应收账款

其中：美元6852236.127.082748532332.77

欧元490265.447.85923853094.15港币

日元104704027.970.05025256142.20长期借款

其中：美元欧元港币其他应收款

美元288272.447.08272041747.21

港元64986.000.906258890.31

欧元47041.127.8592369705.57应付账款

美元82702.297.0827585755.51其他应付款

美元405281.647.08272870488.27

港元117090.000.9062106106.96其他非流动负债

美元15300388.277.0827108368060.00

179深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

66、租赁

（1）本公司作为承租方

□适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用□不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用□不适用

本集团承租的租赁资产包括经营过程中使用的房屋及建筑物，房屋及建筑物租赁期通常为1-15年。租赁合同通常约定本集团不能将租赁资产进行转租。

使用权资产，参见第十节财务报告附注七、17；对短期租赁的简化处理，参见第十节财务报告附注五、38；租赁负债，参

见第十节财务报告附注七、36。

（2）本公司作为出租方作为出租人的经营租赁

□适用□不适用

单位：元

其中：未计入租赁收款额的可变租赁项目租赁收入付款额相关的收入

租赁收入1341041934.40

合计1341041934.40作为出租人的融资租赁

□适用□不适用

单位：元未纳入租赁投资净额的可变项目销售损益融资收益租赁付款额相关的收入

租赁投资净额的融资收益1105366.85

合计1105366.85未来五年每年未折现租赁收款额

□适用□不适用

单位：元每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年17510339.148853331.21

第二年9502340.288097364.42

第三年3961012.68640231.49

五年后未折现租赁收款额总额30973692.1017590927.12

八、研发支出

单位：元项目本期发生额上期发生额

人工费用23158352.7426219967.81

180深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

直接投入13211623.7228032461.90

折旧及摊销5661084.195208943.08

其他相关费用1099651.50832353.73

合计43130712.1560293726.52

其中：费用化研发支出43130712.1560293726.52

资本化研发支出0.000.00

九、合并范围的变更

1、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□是□否

单位：元丧失控制权之丧失丧失按照日合与原子控制控制公允并财公司股权之权之处置价款与丧失价值务报权投资丧失丧失日合日合处置投资对控制重新表层相关的丧失控控制丧失控制并财并财应的合并财权之计量面剩其他综子公司名丧失控制权时制权时权时控制权时务报务报务报表层面日剩剩余余股合收益称点的处置价款点的处点的权的点的表层表层享有该子公余股股权权公转入投置比例处置时点判断面剩面剩司净资产份权的产生允价资损益方式依据余股余股额的差额比例的利值的或留存权的权的得或确定收益的账面公允损失方法金额价值价值及主要假设资产深圳蓝胖2023交割子机器智股权年09

55289843.4890.00%手续7741597.990.00%0.000.000.00/0.00

能有限公转让月15执行司日完毕

其他说明：

深圳蓝胖子机器智能有限公司相关财务信息列示如下：

2023年9月15日

流动资产1518141.01

非流动资产145280435.94

流动负债65517263.06

净资产81281313.89

少数股东权益28449930.02

归属于母公司的净资产52831383.87

注：处置深圳蓝胖子机器智能有限公司的处置价款为人民币55289843.48元，其中抵消其他应付款人民币27036000.00元，实际收到对价款人民币28253843.48元。

181深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□是□否

2、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

2.1资产收购

本集团之子公司宝湾物流控股有限公司于2023年12月7日以人民币1063000000.00元收购宝湾物流仓储资产私募股

权投资基金下属项目公司南松产业管理（深圳）有限公司及其子公司明江（上海）国际物流有限公司100%的股权及债权。

本集团之子公司宝湾物流控股有限公司于2023年12月7日以人民币903850000.00元收购宝湾物流仓储资产私募股权

投资基金下属项目公司南埔产业管理（深圳）有限公司及其子公司广州宝湾物流有限公司100%的股权及债权。

以上被收购单位不具备投入、加工处理过程和产出所需要的各种资源，并不构成业务，因此以上收购属于资产收购，不形成企业合并。

南松产业管理（深圳）有限公司及其子公司明江（上海）国际物流有限公司的可辨认资产和负债于购买日的价值如下：

2023年12月7日2023年12月7日

分配的公允价值账面价值

流动资产69963171.8169963171.81

非流动资产1034485308.00895178704.64

流动负债41448479.8141448479.81

非流动负债812000000.00812000000.00

净资产657000000.00517693396.64

购买成本657000000.00

南埔产业管理（深圳）有限公司及其子公司广州宝湾物流有限公司的可辨认资产和负债于购买日的价值如下：

2023年12月7日2023年12月7日

分配的公允价值账面价值

流动资产47448477.7647448477.76

非流动资产895446331.38752420373.43

流动负债39063559.1439063559.14

非流动负债654831250.00654831250.00

净资产249000000.00105974042.05

购买成本249000000.00

2.2注销子公司本年度，因项目公司停止营业多年，经其董事会批准，本集团注销宝湾产融控股（深圳）有限公司、深圳市中晖京和实业有限公司、宝粼企业管理（上海）有限公司、宝涛物流科技（上海）有限公司、颢曌企业服务（上海）有限公司、宝湾产

城运营管理（南京）有限公司、苏州宝鹿供应链管理有限公司、以新投资（成都）有限公司、湖州宝湾供应链管理有限公

司、天津北辰陆路港宝湾国际物流有限公司、贵阳观山湖宝湾物流有限公司、宝渊企业管理（成都）有限公司、宝澄企业管理（成都）有限公司、温州宝湾物流有限公司、宝湾供应链管理（温州）有限公司、台州市黄岩宝旅物流有限公司、镇

江宝昆物流科技有限公司、坊桦供应链管理（廊坊）有限公司、南京宝南物流科技有限公司、太仓宝鹏物流科技有限公司、

宝湾供应链管理（余姚）有限公司、北京平谷宝泃供应链管理有限公司、长沙南山房地产开发有限公司、福州宝湾物流有

限公司、践远投资（成都）有限公司及宝湾租赁（天津）有限公司。注销上述子公司产生的投资收益为人民币20.74元。

截止至2023年12月31日，该等公司已完成全部注销手续。

2.3本年新纳入合并范围的子公司如下：

182深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

名称新增方式扬州茂越置业有限公司新设上海南闰实业发展有限公司新设陕西南控智汇科技产业发展有限公司新设

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

单位：元主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接通过设立或投资等

雅致集成房屋（廊坊）有限公司8000000.001廊坊廊坊制造业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

雅致集成房屋（苏州）有限公司113226113.55苏州苏州制造业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

雅致国际（香港）有限公司200000.002香港香港服务业100.00%0.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

南山控股（香港）有限公司100000000.003香港香港投资业100.00%0.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

爍晴有限公司1.004深圳香港其他金融业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾供应链管理（临海）有限公司25000000.005台州台州仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝熙资产管理（香港）有限公司1.006深圳香港其他金融业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝熙供应链管理（张家港）有限公司50000000.007张家港张家港服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝盈资产管理（香港）有限公司1.008深圳香港其他金融业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳雅致集成房屋有限公司200000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

武汉雅致集成房屋有限公司50000000.00武汉武汉制造业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

西安雅致集成建筑有限公司100000000.00西安西安制造业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

常熟雅致模块化建筑有限公司340000000.00常熟常熟制造业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市雅致国际发展有限公司10000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

东莞雅致集成房屋有限公司5000000.00东莞东莞制造业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

合肥南山美食公园投资有限公司30000000.00合肥合肥房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

成都恒璟源投资咨询有限公司184000000.00成都成都服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市绿建实业发展有限公司300000000.00深圳深圳制造业100.00%0.00%方式取得的子公司

苏州南山新程房地产开发有限公司100000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%通过设立或投资等

183深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接方式取得的子公司通过设立或投资等

合肥南山新展房地产开发有限公司100000000.00合肥合肥房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

广东雅致模块化建筑有限公司10000000.00佛山佛山制造业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

德阳南控科技产业发展有限公司100000000.00德阳德阳综合开发0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾产城发展（深圳）有限公司200000000.00深圳深圳综合开发100.00%0.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾产城发展（安徽）有限公司300000000.00合肥合肥综合开发0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾产城发展（无锡）有限公司700000000.00无锡无锡综合开发0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司30000000.00深圳深圳服务业100.00%0.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

苏州南山新阳房地产开发有限公司300000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

苏州维科商业管理有限公司10000000.00苏州苏州服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

长沙麓泽房地产有限公司100000000.00长沙长沙房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

淮安宝湾国际物流有限公司60000000.00淮安淮安仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾资本管理有限公司550000000.00天津天津金融业100.00%0.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾冷链物流投资（深圳）有限公司150000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾物流控股（深圳）有限公司10000000.00深圳深圳投资业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

苏州浒茂置业有限公司50000000.00苏州苏州房地产业0.00%55.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

武汉南控房地产开发有限公司100000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

四川西部南山实业有限公司300000000.00成都成都房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等深南（无锡）车联网有限公司300000000.00无锡无锡房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

成都青白江宝湾供应链管理有限公司100000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

江苏宝湾智慧供应链管理有限公司30000000.00南京南京仓储物流业0.00%70.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宁波镇海宝湾国际物流有限公司150000000.00宁波宁波仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆两江宝湾物流有限公司150000000.00重庆重庆仓储物流业0.00%95.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾产城科技发展（南京）有限公司40000000.00南京南京服务业0.00%90.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾库迈（上海）信息技术有限公司5000000.00上海上海服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

浙江义乌宝湾国际物流有限公司200000000.00义乌义乌仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

成都宝湾物流资产管理有限公司30000000.00成都成都仓储物流业0.00%70.00%方式取得的子公司

重庆南山文化旅游有限公司20000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%通过设立或投资等

184深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南山汽车物流有限公司10000000.00重庆重庆仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南山汽车运动文化有限公司20000000.00重庆重庆体育业0.00%100.00%方式取得的子公司安徽赤湾东方智慧物流港开发有限公通过设立或投资等

100000000.00安徽安徽仓储物流业0.00%60.00%

司方式取得的子公司上海策湾文化发展有限责任公司（注通过设立或投资等

100000000.00上海上海服务业0.00%50.00%

1）方式取得的子公司

通过设立或投资等

苏州优优品授网络科技有限公司100000000.00苏州苏州仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

龙海市宝博智谷物流有限公司60000000.00龙海龙海仓储物流业0.00%75.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

天津宝湾冷链物流有限公司150000000.00天津天津仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

广东宝湾股权投资基金管理有限公司100000000.00佛山佛山服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆香云置业有限公司100000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

惠州市南山物业管理有限公司1000000.00惠州惠州房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

长沙南山物业管理有限公司3200000.00长沙长沙房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

增城新康物业管理有限公司1000000.00广州广州房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司成都市南控智汇科技产业发展有限公通过设立或投资等

100000000.00成都成都服务业100.00%0.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

南通旭南房地产开发有限公司51000000.00南通南通房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

成都南瑜置业有限公司10000000.00成都成都服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

成都香云山旅游文化发展有限公司10000000.00成都成都服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市前海景湾设计咨询有限公司5000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

成都南横置业有限公司100000000.00成都成都房地产业0.00%51.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

上海南茂实业发展有限公司100000000.00上海上海房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司深南（无锡）车联网商业管理有限公通过设立或投资等

5000000.00无锡无锡房地产业0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市中晖久鼎实业有限公司5000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

长沙光合商用商业管理有限公司10000000.00长沙长沙服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南鑫汽车服务有限公司10000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南昇汽车服务有限公司4200000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆香车文化创意有限公司3000000.00重庆重庆文体娱乐业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝松物流科技（深圳）有限公司1000000.00深圳深圳技术服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

宝埔物流科技（深圳）有限公司1000000.00深圳深圳技术服务业0.00%100.00%通过设立或投资等

185深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接方式取得的子公司通过设立或投资等

松湾产业园管理（深圳）有限公司1000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

埔湾产业园管理（深圳）有限公司1000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝灏物流园管理（成都）有限公司220000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

仲恺宝湾物流（深圳）有限公司115000000.00深圳深圳仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝冷供应链（天津）有限公司10000000.00天津天津仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

北辰宝湾国际物流（深圳）有限公司100000000.00深圳深圳仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

安徽赤湾智慧物流科技有限公司50000000.00长丰长丰仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

中旺精密机械（吴江）有限公司162304100.00苏州苏州制造业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

江门市宝鹤物流有限公司154300000.00鹤山鹤山仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾产城发展（贵阳）有限公司100000000.00贵阳贵阳综合开发0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

惠州宝湾物流有限公司115000000.00惠州惠州仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝淳企业管理（成都）有限公司160000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝峘企业管理有限公司323000000.00上海上海仓储物流业0.00%95.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

武汉山峻建设发展有限公司100000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

苏州茂越置业有限公司50000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

南通南展房地产开发有限公司20000000.00南通南通房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司深圳市南横发展合伙企业（有限合通过设立或投资等

650000000.00深圳深圳服务业0.00%99.98%

伙）方式取得的子公司通过设立或投资等

东莞市维盛实业投资有限公司50000000.00东莞东莞服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

武汉山屹建设发展有限公司100000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

东莞市维兴实业有限公司100000000.00东莞东莞房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

四川南兴恒置业有限公司10000000.00成都成都房地产业0.00%70.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市中晖维宏实业有限公司100000000.00深圳深圳房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

合肥宝湾产城物流港发展有限公司50000000.00合肥合肥服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南博汽车服务有限公司10000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

宝湾产城科技发展（马鞍山）有限公通过设立或投资等

30000000.00马鞍山马鞍山服务业0.00%60.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

成都弘润辉置业有限公司50000000.00成都成都房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司

四川省华阳银生房地产开发有限责任80000000.00成都成都房地产业0.00%90.00%通过设立或投资等

186深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接公司方式取得的子公司通过设立或投资等

宝嵘湾沣企业管理（上海）有限公司217000000.00上海上海服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾科技园区发展（深圳）有限公司50000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

蓝宝湾泮企业管理（深圳）有限公司188000000.00深圳深圳服务业0.00%99.75%方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市南控智汇产业服务有限公司10000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南控智汇科技发展有限公司80000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

上海快仓供应链科技有限公司100000000.00上海上海服务业0.00%60.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

陕西世立物流有限公司3000000.00西安西安仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

陕西世冠物流有限公司3000000.00西安西安仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

西安乾龙物流有限公司30000000.00西安西安仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司专用设备制通过设立或投资等

广东顺德蓝胖子机器人有限公司10000000.00佛山佛山0.00%65.00%造业方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市新南创实业发展有限公司500000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

南松产业园管理（深圳）有限公司1000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

黄冈赤湾物业服务有限公司1000000.00黄冈黄冈房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司都江堰赤湾观山樾府物业服务有限公通过设立或投资等

500000.00成都成都房地产业0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

东莞赤湾悦府物业服务有限公司500000.00东莞东莞房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司苏州南山溪上四季花园物业服务有限通过设立或投资等

500000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆赤湾首玺物业服务有限公司500000.00重庆重庆房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

南埔产业园管理（深圳）有限公司1000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

上海南控联汇实业发展有限公司1000000.00上海上海房地产业0.00%51.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

上海南樾实业发展有限公司100000000.00上海上海批发业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

长沙市麓泽苑物业服务有限公司500000.00湖南湖南房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

都江堰赤湾物业管理有限公司500000.00成都成都房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

上海南祺实业发展有限公司100000000.00上海上海批发业0.00%55.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

广州宝湾物流有限公司150000000.00广州广州仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

四川成都宇荟宸置业有限公司100000000.00成都成都房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾产城科技发展（滁州）有限公司50000000.00滁州滁州服务业0.00%85.00%方式取得的子公司

南京宝深物流科技有限公司281600000.00南京南京服务业0.00%100.00%通过设立或投资等

187深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接方式取得的子公司通过设立或投资等

天津市宝津国际物流有限公司150000000.00天津天津运输代理业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等廊桦（廊坊）国际物流有限公司90000000.00廊坊廊坊道路运输业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

南京宝昆国际物流有限公司130000000.00南京南京服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

南京宝鹿物流科技有限公司100000.00南京南京服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝禾物流（嘉兴）有限公司100000000.00嘉兴嘉兴道路运输业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

秀湾供应链管理（嘉兴）有限公司100000.00嘉兴嘉兴服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝诚志合企业管理（深圳）有限公司140000000.00深圳深圳服务业0.00%99.39%方式取得的子公司通过设立或投资等

安徽和安农业发展有限公司10000000.00合肥合肥畜牧业0.00%90.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝桦湾澜企业管理（上海）有限公司150000000.00上海上海服务业0.00%99.65%方式取得的子公司通过设立或投资等

南京宁华供应链管理有限公司100000.00南京南京服务业0.00%100.00%方式取得的子公司科技推广和通过设立或投资等

陕西南控智汇科技产业发展有限公司60000000.00陕西陕西0.00%100.00%应用服务业方式取得的子公司通过设立或投资等

津华产业园管理（天津）有限公司100000.00天津天津服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝聚能企业管理（深圳）有限公司80000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝泃企业管理（深圳）有限公司300000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

集湾物流产业投资（深圳）合伙企业通过设立或投资等

160000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%（有限合伙）方式取得的子公司通过设立或投资等

德阳赤湾物业服务有限公司500000.00德阳德阳房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

成都赤湾两河峰景物业服务有限公司500000.00成都成都房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

武汉锘禾商业管理有限公司2000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等宝坊（廊坊）国际物流有限公司100000.00廊坊廊坊道路运输业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

津宝国际物流（天津）有限公司100000.00天津天津运输代理业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳赤湾悦时光物业服务有限公司500000.00深圳深圳房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

武汉赤湾物业服务有限公司500000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

上海瑞熙恒业商业管理有限公司10000000.00上海上海服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

扬州茂越置业有限公司50000000.00扬州市扬州市房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

上海南闰实业发展有限公司100000000.00上海市上海市房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市中晖京和实业有限公司3000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

宝祁供应链管理(无锡)有限公司214017000.00无锡无锡服务业0.00%100.00%通过设立或投资等

188深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接方式取得的子公司明江（上海）通过设立或投资等

120000000.00上海上海运输代理业0.00%100.00%

国际物流有限公司方式取得的子公司非同一控制下企业

成都雅致集成房屋有限公司30000000.00成都成都制造业0.00%100.00%合并取得的子公司非同一控制下企业

北京雅致模块化建筑有限公司50000000.00北京北京制造业0.00%100.00%合并取得的子公司非同一控制下企业

武汉光谷微电子股份有限公司325000000.00武汉武汉房地产业0.00%69.23%合并取得的子公司非同一控制下企业

成都青白江宝湾国际物流有限公司100000000.00成都成都仓储物流业0.00%66.00%合并取得的子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司（注非同一控制下企业

253386000.00深圳深圳金属制品业0.00%32.00%

2）合并取得的子公司

非同一控制下企业

舟山慧可丰供应链管理有限公司46500000.00舟山舟山租赁业0.00%100.00%合并取得的子公司非同一控制下企业

廊坊市信达物流有限公司50000000.00廊坊廊坊道路运输业0.00%90.00%合并取得的子公司非同一控制下企业

北京天竺宝湾供应链管理有限公司420000000.00北京北京房地产业0.00%100.00%合并取得的子公司非同一控制下企业

杭州速能实业有限公司10000000.00杭州杭州服务业0.00%100.00%合并取得的子公司同一控制下企业合

广州新康房地产开发有限公司11200000.009广州广州房地产业0.00%65.32%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾物流（香港）有限公司40000.0010香港香港投资业0.00%100.00%并取得的子公司

11同一控制下企业合中国汇通（香港）有限公司1000.00香港香港投资业0.00%100.00%

并取得的子公司同一控制下企业合

江阴宝湾国际物流有限公司99944528.97江阴江阴仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

江苏宝湾国际物流有限公司231517073.50南京南京仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

南通锡通宝湾物流有限公司81068465.73南通南通仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾融资租赁有限公司10000000.0012天津天津金融业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

华南建材（深圳）有限公司50000000.00深圳深圳制造业0.00%100.00%并取得的子公司

3759018522.5同一控制下企业合

深圳市南山房地产开发有限公司深圳深圳房地产业100.00%0.00%

0并取得的子公司

同一控制下企业合

南通南山房地产开发有限公司100000000.00南通南通房地产业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

上海新南山房地产开发有限公司300000000.00上海上海房地产业80.00%0.00%并取得的子公司同一控制下企业合

苏州南山房地产开发有限公司50000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

惠州大亚湾南山房地产开发有限公司20000000.00惠州惠州房地产业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

长沙南山新城房地产有限公司50000000.00长沙长沙房地产业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

深圳市赤湾物业管理有限公司5000000.00深圳深圳房地产业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

长沙南山天池房地产有限公司100000000.00长沙长沙房地产业0.00%100.00%并取得的子公司

合肥维科商业管理有限公司10000000.00合肥合肥房地产业0.00%100.00%同一控制下企业合

189深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接并取得的子公司同一控制下企业合

苏州南山新吴房地产开发有限公司500000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

武汉盘龙南山房地产有限公司50000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%并取得的子公司

3644000000.0同一控制下企业合

宝湾物流控股有限公司深圳深圳服务业53.07%0.00%

0并取得的子公司

同一控制下企业合

上海宝湾国际物流有限公司160000000.00上海上海仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

昆山宝湾国际物流有限公司120000000.00昆山昆山仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

天津宝湾国际物流有限公司150000000.00天津天津仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

天津市津南区宝湾国际物流有限公司35000000.00天津天津服务业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

廊坊宝湾国际物流有限公司90000000.00廊坊廊坊仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

成都龙泉宝湾国际物流有限公司100000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

成都新都宝湾国际物流有限公司60000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾物流肥东有限公司100000000.00合肥合肥仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

西安宝湾国际物流有限公司100000000.00西安西安仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

咸阳宝湾国际物流有限公司100000000.00咸阳咸阳仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

青岛胶州宝湾国际物流有限公司120000000.00胶州胶州仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

无锡宝湾仓储设施有限公司100000000.00无锡无锡仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

镇江深基地仓储有限公司266848158.62镇江镇江仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾供应链管理（无锡）有限公司202536994.46无锡无锡仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

嘉兴宝湾物流有限公司100000000.00嘉兴嘉兴仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

绍兴宝湾物流有限公司100000000.00绍兴绍兴仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

郑州宝海国际物流有限公司100000000.00郑州郑州仓储物流业0.00%91.00%并取得的子公司同一控制下企业合

重庆西彭宝湾国际物流有限公司100000000.00重庆重庆仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

嘉善宝湾物流有限公司100000000.00嘉兴嘉兴仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

北京空港宝湾国际物流有限公司100000000.00北京北京仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

浙江余姚宝湾国际物流有限公司250000000.00余姚余姚仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

佛山三水宝湾物流有限公司155000000.00佛山佛山仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

佛山南海宝湾物流有限公司500000000.00佛山佛山仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司

长沙雨花宝湾物流有限公司100000000.00长沙长沙仓储物流业0.00%100.00%同一控制下企业合

190深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接并取得的子公司同一控制下企业合

重庆珞璜宝湾国际物流有限公司250000000.00重庆重庆仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

德清宝湾国际物流有限公司50000000.00湖州湖州仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾供应链管理（嘉兴）有限公司230000000.00嘉兴嘉兴仓储物流业0.00%90.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宁波宝湾国际物流有限公司200000000.00宁波宁波仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

长沙望城宝湾物流有限公司100000000.00长沙长沙仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

成都新津宝湾国际物流有限公司80000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

云南滇中宝湾物流有限公司100000000.00云南云南仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

华中宝湾物流投资有限公司100000000.00武汉武汉金融业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

武汉青山宝湾国际物流有限公司200000000.00武汉武汉仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

漳州宝湾国际物流有限公司100000000.00漳州漳州仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

贵阳双龙宝湾华业国际物流有限公司126000000.00贵阳贵阳仓储物流业0.00%90.00%并取得的子公司同一控制下企业合

武汉宝湾物流鄂州有限公司50000000.00鄂州鄂州仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

杭州宝湾智能科技有限公司288460000.00杭州杭州服务业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

四川广汉宝湾国际物流有限公司130000000.00广汉广汉仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

成都赤湾国际油气基地有限公司100000000.00成都成都综合开发0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

深圳宝湾国际物流有限公司34410000.00深圳深圳仓储物流业100.00%0.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾商业保理有限公司300000000.00天津天津金融业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

南京宝湾国际物流有限公司130000000.00南京南京仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

天津滨港宝湾国际物流有限公司175000000.00天津天津仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

南通宝湾国际物流有限公司70000000.00南通南通仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾物流（武汉）有限公司100000000.00武汉武汉仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾物流（武汉）阳逻有限公司100000000.00武汉武汉仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司

1020000000.0同一控制下企业合

深圳市海鹏锦投资发展有限公司深圳深圳房地产业50.98%0.00%

0并取得的子公司

同一控制下企业合

重庆南山国际汽车港发展有限公司30000000.00重庆重庆文体娱乐业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾物流合肥新站有限公司100000000.00合肥合肥仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

东莞南山轻型建材有限公司214980000.00东莞东莞制造业0.00%100.00%并取得的子公司

深圳市海城锦实业发展有限公司1225000000.0深圳深圳房地产业51.02%0.00%同一控制下企业合

191深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接

0并取得的子公司

注：1美元、2港币、3美元、4港币、5美元、6港币、7美元、8港币、9美元、10美元、11港币、12美元

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

注1：本集团之子公司宝湾产城发展（深圳）有限公司持有上海策湾文化发展有限责任公司（以下简称“上海策湾”）50%股权，根据上海策湾公司章程约定，本集团享有51%表决权，即本集团拥有对该公司财务和经营决策的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。

注2：赤晓企业有限公司与深圳市绿建实业发展有限公司签订了《赤湾胜宝旺表决权托管协议》，协议约定，深圳市绿建实业发展有限公司有权就32%的股权行使赤晓企业有限公司所享有的除处分权、收益权以及表决权保留事项（变更公司章程、增加或减少注册资本、胜宝旺合并、分立、解散或变更公司形式）以外的一切股东权力和权利，因此本集团合计持有胜宝旺64%的表决权，故将其纳入合并财务报表范围。

（2）重要的非全资子公司

单位：元本期归属于少数股东本期向少数股东宣告期末少数股东权益余子公司名称少数股东持股比例的损益分派的股利额深圳赤湾胜宝旺工程

68.00%40663320.060.001012063171.97

有限公司深圳市海城锦实业发

48.98%31506061.990.001813129519.29

展有限公司宝湾物流控股有限公

46.93%212106332.31-206500000.003878787503.67

司

192深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（3）重要非全资子公司的主要财务信息

单位：元期末余额期初余额子公司名称流动负非流动负债合流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计债负债计深圳赤湾胜

217043011033643273795

宝旺工程有1234362373.37548484609.781782846983.15201317041.5993201747.55294518789.141139300908.79616607792.361755908701.15

78.0929.0707.16

限公司深圳市海城

265860362000003278603

锦实业发展4269711813.542016221554.446285933367.98210998204.032373129679.042584127883.075149760481.071766323464.386916083945.45

326.3900.00326.39

有限公司宝湾物流控447889279310181240991

1353159924.5222207882181.0823561042105.606322653817.258994158088.4515316811905.701911788003.7219244537353.2321156325356.95

股有限公司547.29847.501394.79

单位：元本期发生额上期发生额子公司名称经营活动现金流营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量量深圳赤湾胜宝旺工程有

754532840.9959799000.0359799000.03112299878.66955444049.9329949965.2329949965.2351665385.21

限公司深圳市海城锦实业发展

950725.0964324865.8564324865.85-125445463.180.001113660.231113660.23-71590939.49

有限公司

宝湾物流控股有限公司1835995987.77484609335.24489096914.981186696533.811636156709.6744224571.6144224571.611324870478.70

193深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

2、在合营安排或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业持股比例对合营企业或主要经联营企业投资合营企业或联营企业名称注册地业务性质营地直接间接的会计处理方法

武汉南山华中投资发展有限公司（注1）武汉武汉服务业51.00%权益法

武汉光合运力体育发展有限责任公司武汉武汉体育业60.00%权益法

福建南山纵横投资发展有限公司（注2）福州福州服务业51.00%权益法

深圳市中晖锦城实业有限公司深圳深圳房地产51.00%权益法

苏州造维餐饮文化发展有限公司苏州苏州零售业49.00%权益法

无锡三奚置业有限公司（注3）无锡无锡房地产业51.00%权益法

广东家湾基础设施投资合伙企业（有限合伙）

佛山佛山服务业30.00%权益法（注4）

南联壹号股权投资（丽水）合伙企业（有限合丽水丽水服务业30.00%权益法伙）（注5）

南控中联产业服务（丽水）合伙企业（有限合丽水丽水服务业50.00%权益法

伙）

中开财务有限公司深圳深圳金融业40.00%权益法

苏州联鑫置业有限公司苏州苏州房地产19.99%权益法

四川文轩宝湾供应链有限公司成都成都服务业40.00%权益法

武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司武汉武汉房地产20.00%权益法

苏州宏景置业有限公司苏州苏州房地产20.00%权益法

苏州美赛房地产有限公司苏州苏州房地产40.00%权益法

宁波和崇房地产信息咨询有限公司宁波宁波房地产49.00%权益法运输代理

中丹宝冷链物流（上海）有限公司上海上海27.15%权益法业房屋建筑

武汉山恒建设发展有限公司武汉武汉37.50%权益法业

深圳市赤湾房地产开发有限公司（注6）深圳深圳房地产50.98%权益法

勇敢的心文旅发展（苏州）有限公司苏州苏州娱乐业35.00%权益法

上海招南实业发展有限公司上海上海批发业49.00%权益法

苏州卓飞商务咨询有限公司苏州苏州商务服务30.00%权益法

苏州悦贵房地产开发有限公司苏州苏州房地产20.00%权益法

上海深渝实业发展有限公司上海上海批发业49.90%权益法

南通世茂翊信房地产开发有限公司南通南通房地产49.00%权益法

大别山毕昇康养（英山）有限责任公司黄冈黄冈零售业45.00%权益法

广播、电

视、电影

上海茸映科技经营有限责任公司上海上海49.00%权益法和录音制作业

苏州相茂置业有限公司苏州苏州房地产18.00%权益法可再生能

中国核能科技集团有限公司香港香港29.10%权益法源

吉星宝湾（天津）投资有限公司天津天津服务业20.00%权益法

扬州中南锦荣运营管理有限公司扬州扬州批发业20.00%权益法无锡南山宏佶佳汇创业投资合伙企业（有限合无锡无锡服务业25.00%权益法

伙）

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

注1：本集团之子公司武汉盘龙南山房地产有限公司(以下简称“武汉盘龙”)持有武汉南山华中投资发展有限公司(以下简称

“武汉华中”)51.00%股权。根据项目合作开发协议，武汉华中的重大经营决策由董事会审议并决定，董事会决议必须经全体董事四分之三以上通过才能形成有效决议。武汉华中董事会由五人组成，其中武汉盘龙委派三名董事参与生产经营活动，未达到四分之三。因此，本集团管理层认为对武汉华中的财务和经营决策实施共同控制，作为合营企业核算。

194深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

注2：本集团之子公司武汉盘龙持有福建南山纵横投资发展有限公司（以下简称“福建纵横”）51%股权，根据福建纵横公司章程规定，公司所有表决事项需全部股东同意方可通过，本集团管理层认为对福建纵横的财务和经营决策实施共同控制，作为合营企业核算。

注3：本集团之子公司苏州南山新吴房地产开发有限公司持有无锡三奚置业有限公司（以下简称“无锡三奚”）51%股权。根据无锡三奚公司章程约定，股东按最终持股比例行使表决权，股东会决议经全体股东表决一致通过后生效，本集团管理层认为对无锡三奚的财务和经营决策实施共同控制，作为合营企业核算。

注4：本集团之子公司宝湾物流控股有限公司与南京宁化供应链管理有限公司、天津远见创新投资管理有限公司（以下简称“天津远见”）及海口远见共创一号基金（有限合伙）签订合作协议，共同注资成立广东家湾基础设施投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“广东家湾”）；合伙协议约定管委会由5人组成，本集团推荐3人，天津远见推荐2人，合伙事项决议由管委会五分之四及以上人数同意方可通过。故本集团与天津远见共同控制广东家湾，作为合营企业核算。

注5：本集团之子公司深圳市南控智汇产业服务有限公司，与南控中联产业服务（丽水）合伙企业（有限合伙）（以下简称“中联”）及申万宏源集团股份有限公司（以下简称“申万宏源”）合作成立南联壹号股权投资（丽水）合伙企业（有限合伙）（以下简称“南联壹号”）。南联壹号投资委员会由5名成员组成，其中本集团共推荐2名，中联推荐2名，申万宏源推荐1名，合伙事项需由投资委员会全体成员三分之二以上人数同意方可通过。故本集团与中联共同控制南联壹号，作为合营企业核算。

注6：本集团之子公司深圳市南山房地产开发有限公司（以下简称“南山地产”）持有深圳市赤湾房地产开发有限公司（以下简称“赤湾房地产”）50.98%股份，根据赤湾房地产章程约定，公司董事会由3人组成，其中深圳招商房地产有限公司提名两名董事，南山地产提名1名董事。董事会决议需经全体董事的二分之一以上董事表决通过方为有效，本集团管理层认为对赤湾房地产的财务和经营决策具有重大影响，并将其作为联营企业核算。

（2）重要合营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额武汉南山华中投资发展有限公司武汉南山华中投资发展有限公司

流动资产2168418782.825920998005.00

其中：现金和现金等价物13024186.4995838844.05

非流动资产266750599.54170961589.07

资产合计2435169382.366091959594.07

流动负债1890397169.864919161035.66

非流动负债900000000.00

负债合计1890397169.865819161035.66少数股东权益

归属于母公司股东权益544772212.50272798558.41

按持股比例计算的净资产份额277833828.38139127264.79

调整事项-10025405.18-27853633.14

--商誉

--内部交易未实现利润-10025405.18-27853633.14

--其他

对合营企业权益投资的账面价值267808423.20111273631.65存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值

营业收入4402466480.010.00

财务费用16467145.65-1493897.84

所得税费用95893195.21-3131269.60

净利润271973654.09-9393808.79终止经营的净利润

195深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额武汉南山华中投资发展有限公司武汉南山华中投资发展有限公司其他综合收益

综合收益总额271973654.09-9393808.79

本年度收到的来自合营企业的股利0.000.00

（3）重要联营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额深圳市赤湾房地上海深渝实业发上海招南实业发深圳市赤湾房地上海深渝实业发上海招南实业发产开发有限公司展有限公司展有限公司产开发有限公司展有限公司展有限公司

流动资产2823450456.791251128590.333593467797.147089524577.342803967880.643148197666.31

非流动资产242498879.930.00222475907.01294753836.020.00484985663.33

资产合计3065949336.721251128590.333815943704.157384278413.362803967880.643633183329.64

流动负债1311974104.03556235894.222116926300.683828001001.142710917423.942058674851.99

非流动负债0.000.000.000.000.00182520730.35

负债合计1311974104.03556235894.222116926300.683828001001.142710917423.942241195582.34

少数股东权益0.000.000.000.000.000.00归属于母公司股东

1753975232.69694892696.111699017403.473556277412.2293050456.701391987747.30

权益按持股比例计算的

894183589.53346751455.36832518527.701812999198.6346432177.90682073996.14

净资产份额

调整事项-162179.34-329315.38-12255181.290.00-7022891.18-12784312.29

--商誉

--内部交易未实现

-162179.34-329315.38-12255181.290.00-7022891.18-12784312.29利润

--其他对联营企业权益投

894021410.19346422139.98820263346.411812999198.6339409286.72669289683.85

资的账面价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入8326624.682437297985.351932425406.877458695296.7728301.880.00

净利润-46342179.53603963145.42307029656.172243473774.81-6929042.68-8012252.70终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-46342179.53603963145.42307029656.172243473774.81-6929042.68-8012252.70本年度收到的来自

895195431.840.000.000.000.000.00

联营企业的股利

（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元

196深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计586148382.21583304391.75下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润13223776.08-15723072.45

--其他综合收益0.000.00

--综合收益总额13223776.08-15723072.45

联营企业：

投资账面价值合计1610714265.371585973441.95下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润136434930.2643381818.56

--其他综合收益2065470.34-14478219.62

--综合收益总额138500400.6028903598.94

（5）合营企业或联营企业发生的超额亏损

单位：元本期未确认的损失（或本期合营企业或联营企业名称累积未确认前期累计的损失本期末累积未确认的损失分享的净利润）上海茸映科技经营有限责任

0.006235.866235.86

公司苏州造维餐饮文化发展有限

1100516.951018417.602118934.55

公司

十一、政府补助

1、涉及政府补助的负债项目

□适用□不适用

单位：元本期计入

本期新增补本期转入其本期其他与资产/会计科目期初余额营业外收期末余额助金额他收益金额变动收益相关入金额与资产相

递延收益352872296.178666800.0029827995.40900000.00332611100.77关

2、计入当期损益的政府补助

□适用□不适用

单位：元会计科目本期发生额上期发生额

与资产相关的政府补助计入其他收益29827995.4023713902.91

与收益相关的政府补助计入其他收益26036193.6238163504.92

197深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具产生的各类风险

（1）金融工具分类于2023年12月31日，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产合计0元（2022年12月31日：14570739.73元），主要列示于交易性金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产合计24388741.43元（2022年12月31日：10670096.07元），主要列示于应收款项融资；以摊余成本计量的金融资产合计13168816011.41元（2022年

12月31日：11609096589.65元），主要列示于货币资金、应收账款、其他应收款和其他流动资产；以摊余成本计量的金

融负债合计44586621193.34元（2022年12月31日：41908763683.65元），主要列示于短期借款、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债、长期借款和其他非流动负债。

（2）金融工具风险

本集团在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。本集团对此的风险管理政策概述如下。

本集团通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于任何单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

信用风险

本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本集团的政策，需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本集团对应收账款和合同资产余额进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营单位的记账本位币结算的交易，除非本集团信用控制部门特别批准，否则本集团不提供信用交易条件。

由于货币资金、应收银行承兑汇票和衍生金融工具的交易对手是声誉良好并拥有较高信用评级的银行，这些金融工具信用风险较低。

本集团其他金融资产包括应收票据、开发建设履约保证金、长期应收款及其他应收款等。本集团的主要金融工具包括货币资金、股权投资、借款、应收账款、应付账款等。与这些金融工具相关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理策略如下所述。这些金融资产以及合同资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面价值。

由于本集团仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户/交易对手、地理区域和行业进行管理。由于本集团的应收账款和合同资产客户群广泛地分散于不同的部门和行业中，因此在本集团内不存在重大信用风险集中。本集团对应收账款和合同资产余额未持有任何担保物或其他信用增级。

信用风险显著增加判断标准本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。本集团判断信用风险显著增加的主要标准为逾期天数超过30日，或者以下一个或多个指标发生显著变化：债务人所处的经营环境、内外部信用评级、实际或预期经营成果出现重大不利变化等。

已发生信用减值资产的定义

本集团判断已发生信用减值的主要标准为逾期天数超过90日，但在某些情况下，如果内部或外部信息显示，在考虑所持有的任何信用增级之前，可能无法全额收回合同金额，本集团也会将其视为已发生信用减值。

金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。

信用风险敞口

对于按照预期信用损失计提减值准备的应收账款、长期应收款以及其他应收款，风险矩阵详见第十节财务报告附注七、

4，附注七、5及附注七、7中的披露。

流动性风险本集团的目标是运用多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。本集团通过经营和借款等产生的资金为经营融资。

下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：

2023年

1年以内1至3年3年以上合计

短期借款333400805.57--333400805.57

应付票据43545204.88--43545204.88

应付账款5085536080.68--5085536080.68

其他应付款5005343477.49--5005343477.49

一年内到期的非流动负债8773469238.26--8773469238.26

其他流动负债4106805002.80--4106805002.80

长期借款663203094.8411954406393.778522003761.1421139613249.75

应付债券51087500.001031008750.00503478750.001585575000.00

198深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

1年以内1至3年3年以上合计

租赁负债-63460191.97120718654.43184178846.40

其他非流动负债47538817.411381947625.44108368060.001537854502.85

合计24109929221.9314430822961.189254569225.5747795321408.68

2022年

1年以内1至3年3年以上合计

短期借款1715276450.90--1715276450.90

应付票据70476564.44--70476564.44

应付账款4063743800.67--4063743800.67

其他应付款6278235477.92--6278235477.92

一年内到期的非流动负债5890262974.99--5890262974.99

其他流动负债4765628306.94--4765628306.94

长期借款627015503.0110673731155.605072830298.2216373576956.83

应付债券62810416.671504990416.67-1567800833.34

租赁负债-87356297.61144035318.82231391616.43

其他非流动负债103732599.372757607575.02106561084.152967901258.54

合计23577182094.9115023685444.905323426701.1943924294241.00利率风险本集团面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期负债有关。本集团通过密切监控利率变化以及定期审阅借款来管理利率风险。

下表为利率风险的敏感性分析，反映了在所有其他变量保持不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，将对净损益（通过对浮动利率借款的影响）和其他综合收益的税后净额产生的影响。

2023年

其他综合收益股东权益

利率净损益（注）的税后净额合计

增加/(减少)增加/(减少)增加/(减少)增加/(减少)

人民币1.00%(183493036.22)-(183493036.22)

人民币(1.00%)183493036.22-183493036.22

2022年

其他综合收益股东权益利率净损益的税后净额合计

增加/(减少)增加/(减少)增加/(减少)增加/(减少)

人民币1.00%(122782453.51)-(122782453.51)

人民币(1.00%)122782453.51-122782453.51

注：上述净损益的影响未考虑利息资本化的影响金额。

（3）资本管理

本集团资本管理的主要目标是确保本集团持续经营的能力，并保持健康的资本比率，以支持业务发展并使股东价值最大化。

本集团根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化管理资本结构并对其进行调整。为维持或调整资本结构，本集团可以调整对股东的利润分配、向股东归还资本或发行新股。本集团不受外部强制性资本要求约束。2023年度和2022年度，资本管理目标、政策或程序未发生变化。

本集团采用资产负债率来管理资本，资产负债率是总负债和总资产的比率，本集团于资产负债表日的资产负债率如下：

2023年2022年

资产总额72808100394.5569341734806.44

负债总额55081731165.9151115154223.56

资产负债率75.65%73.71%

199深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

2、金融资产

（1）转移方式分类

□适用□不适用

单位：元已转移金融资产已转移金融资产转移方式终止确认情况终止确认情况的判断依据性质金额

银行承兑汇票背书应收票据融资25009566.97终止确认已经转移了其几乎所有的风险和报酬

银行承兑汇票贴现应收票据融资2887491.75终止确认已经转移了其几乎所有的风险和报酬

债权数字凭证贴现应收账款融资57253631.18终止确认已经转移了其几乎所有的风险和报酬

合计85150689.90

（2）因转移而终止确认的金融资产

□适用□不适用

单位：元与终止确认相关的利得或损项目金融资产转移的方式终止确认的金融资产金额失

应收票据融资银行承兑汇票背书500000.000.00

应收账款融资债权数字凭证贴现4597209.77148204.95

合计5097209.77148204.95

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元期末公允价值

项目第一层次公允第二层次公允价值第三层次公允价值合计价值计量计量计量

一、持续的公允价值计量--------

应收款项融资24388741.4324388741.43

持续以公允价值计量的资产总额24388741.4324388741.43

二、非持续的公允价值计量--------

2、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

本集团采用现金流量现值法确定应收款项融资公允价值，公允价值与账面价值相若。

3、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

长期应收款、长期借款、应付债券等，采用未来现金流量折现法确定公允价值，以有相似合同条款、信用风险和剩余期限的其他金融工具的市场收益率作为折现率。2023年12月31日，针对长期应收款、长期借款、长期应付款、应付债券等自身不履约风险评估为不重大。对于长期应收款、长期借款和应付债券，公允价值与账面价值差异不重大。

200深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本的持股比例的表决权比例中国南山开发（集港航运输、海洋石油服务、深圳人民币18亿元68.43%68.43%

团）股份有限公司房地产开发和新型建材本企业的母公司情况的说明

本企业最终控制方是中国南山开发（集团）股份有限公司。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注十、1。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注十、2。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本企业关系宁波万莫置业有限公司联营企业之子公司武汉合跃建设发展有限公司联营企业之子公司苏州卓煌置业有限公司联营企业之子公司武汉市沁园饮料有限公司联营企业之子公司云泉居置业英山有限公司联营企业之子公司福建光洋投资发展有限公司合营企业之子公司

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系江西赤湾东方物流有限公司母公司控制的企业安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司母公司控制的企业河北赤湾东方物流有限公司母公司控制的企业蚌埠赤湾东方物流有限公司母公司控制的企业深圳市赤湾东方物流有限公司母公司控制的企业湖北赤湾东方物流有限公司母公司控制的企业深圳市赤湾商业发展有限公司母公司控制的企业深圳市前海宝湾供应链管理有限公司母公司控制的企业合肥宝湾国际商业运营管理有限公司母公司控制的企业赤晓企业有限公司母公司控制的企业重庆市赤湾东方物流有限公司母公司控制的企业上海赤湾东方物流有限公司母公司控制的企业

赤湾东方智慧物联科技（天津）有限公司母公司控制的企业

赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限公司母公司控制的企业宝新控股有限公司母公司控制的企业

南山开发（香港）有限公司母公司控制的企业合肥宝湾国际物流中心有限公司母公司控制的企业湖北绿色印刷包装物流园开发有限公司母公司控制的企业成都南山汽车运动文化发展有限公司母公司控制的企业深圳市海曜锦实业发展有限公司母公司控制的企业合肥宝湾国际物流有限公司母公司控制的企业

201深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

其他关联方名称其他关联方与本企业关系上海南山房地产开发有限公司母公司控制的企业合肥宝湾国际智慧供应链管理有限公司母公司控制的企业深圳卡车易购互联网科技有限公司母公司控制的企业

赤湾科技（深圳）有限公司母公司控制的企业江西新赤湾智慧物联科技有限公司母公司控制的企业

东方驿站物流科技（天津）有限公司母公司控制的企业霸杰投资有限公司母公司控制的企业深圳市海荣锦实业发展有限公司母公司控制的企业深圳市海越锦实业发展有限公司母公司控制的企业深圳市赤湾海科产业运营有限公司母公司控制的企业深圳赤晓建筑系统有限公司母公司控制的企业

东方驿站物流科技（深圳）有限公司母公司控制的企业弘湾资本管理有限公司母公司控制的企业深圳赤晓工程建设有限公司母公司控制的企业

赤湾东方智慧物联科技（德州）有限公司母公司控制的企业中开财务有限公司母公司控制的企业江西赤湾东方智慧公路港有限公司母公司控制的企业安徽赤湾东方物流有限公司母公司控制的企业北京赤湾东方物流有限公司母公司控制的企业

赤湾东方网络科技（天津）有限公司母公司控制的企业

赤湾东方智慧物联科技（山西）有限公司母公司控制的企业高安赤湾东方物流有限公司母公司控制的企业莱州市赤湾东方物流有限公司母公司控制的企业上海海湾大厦管理有限公司母公司控制的企业芜湖赤湾东方物联科技有限公司母公司控制的企业武汉赤湾东方物流有限公司母公司控制的企业

新赤湾智慧物联（黄冈）有限公司母公司控制的企业新疆赤湾东方供应链管理有限公司母公司控制的企业浙江赤湾东方物流有限公司母公司控制的企业

东方驿站物流科技（江西）有限公司母公司控制的企业

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元关联交易获批的交易是否超过交易关联方本期发生额上期发生额内容额度额度

中国南山开发（集团）股份有限公司17629579.3610522641.50

安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司11150226.649149577.53

蚌埠赤湾东方物流有限公司1072660.472630002.60

江西赤湾东方物流有限公司0.002651926.48

深圳市赤湾东方物流有限公司184422.02233944.95

江西新赤湾智慧物联科技有限公司623687.99695848.07

深圳赤晓工程建设有限公司5751499.457480438.65

深圳赤晓建筑系统有限公司212518.166661593.05

成都南山汽车运动文化发展有限公司906.5314445.07

赤湾东方智慧物联科技（德州）有限

415807.930.00

公司

出售商品/提供劳务情况表

单位：元

202深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

中国南山开发（集团）股份有限公司6790334.807100893.60

宁波万莫置业有限公司2404989.282045765.43

苏州卓煌置业有限公司0.003134535.30

深圳市赤湾商业发展有限公司2234813.472239815.08

中开财务有限公司345993.40264127.36

赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限公司901714.10946667.07

赤晓企业有限公司531760.95694283.40

江西赤湾东方物流有限公司631851.41501931.03

蚌埠赤湾东方物流有限公司536700.04377643.41

赤湾东方智慧物联科技（天津）有限公司231610.53123441.57

深圳市赤湾东方物流有限公司743550.1130828.00

上海赤湾东方物流有限公司13385.8038681.40

重庆市赤湾东方物流有限公司15880.880.00

河北赤湾东方物流有限公司20142.21516.39

广州宝湾物流有限公司0.005150272.68明江（上海）国际物流有限公司0.003701679.23

合肥宝湾国际物流中心有限公司372683.00818761.04

湖北赤湾东方物流有限公司31342.741267.05

湖北绿色印刷包装物流园开发有限公司0.001006.46

深圳卡车易购互联网科技有限公司29805.6442345.00

南山开发（香港）有限公司0.003849.44

宝新控股有限公司0.00989.96

霸杰投资有限公司0.00644.54

深圳市海荣锦实业发展有限公司240754.72222274.38

深圳市海越锦实业发展有限公司247290.751372074.27

安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司670395.891574629.63

深圳市赤湾海科产业运营有限公司11662170.228993243.35

深圳赤晓建筑系统有限公司0.00262654.87

东方驿站物流科技（深圳）有限公司37169.8194339.62

成都南山汽车运动文化发展有限公司0.006980.00

武汉南山华中投资发展有限公司9892.3021226.42

弘湾资本管理有限公司0.0037735.85

武汉光合运力体育发展有限责任公司4824.4321226.42

东方驿站物流科技（天津）有限公司94550.6930769.81

深圳市海曜锦实业发展有限公司483734.701526984.11

江西新赤湾智慧物联科技有限公司3494026.38861.22

苏州美赛房地产有限公司899383.83669183.80

上海深渝实业发展有限公司9311320.7514073930.19

无锡三奚置业有限公司2045800.393024867.48

扬州中南锦荣运营管理有限公司849750.60867003.85

江西赤湾东方智慧公路港有限公司17114.170.00

赤湾科技（深圳）有限公司20000.000.00

上海南山房地产开发有限公司20400.180.00

赤湾通信卫星应用技术（深圳）有限公司38780.190.00

武汉市沁园饮料有限公司9068624.730.00

安徽赤湾东方物流有限公司2318.210.00

北京赤湾东方物流有限公司4979.460.00

赤湾东方网络科技（天津）有限公司4564.020.00

赤湾东方智慧物联科技（德州）有限公司2925.950.00

赤湾东方智慧物联科技（山西）有限公司2861.860.00

福建光洋投资发展有限公司6770.710.00

福建南山纵横投资发展有限公司6498.950.00

高安赤湾东方物流有限公司10875.290.00

莱州市赤湾东方物流有限公司1805.420.00

上海海湾大厦管理有限公司9533.240.00

203深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

上海招南实业发展有限公司12286320.758018868.23

芜湖赤湾东方物联科技有限公司3158.600.00

武汉赤湾东方物流有限公司35198.340.00

武汉合跃建设发展有限公司685395.570.00

新赤湾智慧物联（黄冈）有限公司2873.730.00

新疆赤湾东方供应链管理有限公司1762.700.00

云泉居置业英山有限公司50132.080.00

浙江赤湾东方物流有限公司3495.720.00

苏州相茂置业有限公司5861145.870.00

苏州悦贵房地产开发有限公司1512524.070.00

东方驿站物流科技（江西）有限公司285777.950.00

（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

单位：元本期确认的托

委托方/出包方受托方/承包方受托/承包资产受托/承包起始受托/承包终止托管收益/承包

管收益/承包收名称名称类型日日收益定价依据益经营管理（工深圳市海越锦深圳市新南山

程管理、营销2023年09月2026年12月可比非受控价

实业发展有限控股（集团）2525929.63

管理、其他服01日31日1格法公司股份有限公司

务）

注：1项目完成全部销售和结转收入确认之日

（3）关联租赁情况

204深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

本公司作为承租方：

单位：元简化处理的短期租赁和低价值资产支付的租金承担的租赁负债利息支出增加的使用权资产

出租方名称租赁资产种类租赁的租金费用（如适用）本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额中国南山开发（集办公楼、场地36341261.6632160167.9254801835.1943818971.617475322.858710556.264941014.6418687118.10

团）股份有限公司深圳市赤湾海科产业

办公楼、场地3682263.261416776.820.000.00运营有限公司上海南山房地产开发

车辆130000.00130000.000.000.00有限公司关联租赁情况说明

（4）关联担保情况本公司作为担保方

单位：元被担保方担保金额担保起始日担保到期日担保是否已经履行完毕

苏州美赛房地产有限公司14400000.002021年09月29日2027年09月29日否

武汉南山华中投资发展有限公司900000000.002021年01月22日2027年01月31日否

武汉合跃建设发展有限公司517875000.002022年03月21日2028年03月20日否

无锡三奚置业有限公司51000000.002022年05月18日2028年05月17日否

苏州悦贵房地产开发有限公司204999236.852021年09月28日2027年09月28日否本公司作为被担保方

单位：元担保方担保金额担保起始日担保到期日担保是否已经履行完毕

中国南山开发（集团）股份有限公司301225008.952021年01月31日2028年01月31日否

中国南山开发（集团）股份有限公司200000000.002021年04月02日2028年03月26日否

中国南山开发（集团）股份有限公司300000000.002021年03月26日2028年03月26日否

赤晓企业有限公司493512172.222022年11月22日2024年07月22日否

中国南山开发（集团）股份有限公司1162358916.792023年04月11日2038年04月11日否

205深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（5）关联方资金拆借

单位：元关联方拆借金额起始日到期日说明拆入

中开财务有限公司60000000.002023年06月07日2024年06月07日

中开财务有限公司70000000.002023年05月24日2024年05月24日

中开财务有限公司100000000.002023年10月25日2026年10月25日

中开财务有限公司420000000.002023年01月12日2026年01月12日

中开财务有限公司50000000.002023年02月14日2026年02月14日

中开财务有限公司300000000.002023年04月26日2026年04月26日

中开财务有限公司200000000.002023年05月09日2026年05月09日

中开财务有限公司400000000.002023年06月28日2026年06月28日

中开财务有限公司381000000.002023年07月31日2026年07月31日

中开财务有限公司110000000.002023年12月08日2026年12月08日

中开财务有限公司65000000.002023年06月13日2028年05月30日

中国南山开发（集团）股份有限公司700000000.002023年07月20日2025年07月14日

中国南山开发（集团）股份有限公司2000000000.002023年12月01日2024年06月01日

中国南山开发（集团）股份有限公司378000000.002023年06月21日2026年06月21日

中国南山开发（集团）股份有限公司72000000.002023年09月19日2026年09月19日

中国南山开发（集团）股份有限公司1341000000.002023年10月25日2024年10月25日

中国南山开发（集团）股份有限公司785000000.002023年11月28日2024年02月28日

中国南山开发（集团）股份有限公司10000000.002023年06月30日2026年06月30日

南山开发（香港）有限公司57000000.002023年12月28日2024年12月28日

宝新控股有限公司300000000.002023年04月17日2024年04月17日拆出

（6）关联方资产转让、债务重组情况

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

吉星宝湾（天津）投资有限公司出售100%股权0.0084403400.00

（7）关键管理人员报酬

单位：元项目本期发生额上期发生额

关键管理人员薪酬5492943.2813524000.00

（8）其他关联交易关联方利息收支利息收入

2023年2022年

苏州相茂置业有限公司9435002.8827076135.08

中开财务有限公司40448084.4724770227.00

苏州悦贵房地产开发有限公司4847397.9211492472.79

上海招南实业发展有限公司2287270.6418071565.00

宁波万莫置业有限公司32499131.18

武汉合跃建设发展有限公司143292.84105086924.34

206深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

2023年2022年

武汉南山华中投资发展有限公司（注）17828457.47

合计74989506.22218996455.39

注：本年度转回以前年度抵消未实现交易损益。

利息支出

2023年2022年

中国南山开发（集团）股份有限公司201923992.44331658992.22

中开财务有限公司183906433.38165940741.93

南山开发（香港）有限公司4645611.121984969.06

深圳市前海宝湾供应链管理有限公司2912539.232869221.64

宝新控股有限公司8442258.754182451.03

401830834.92506636375.88

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款中国南山开发（集团）股份有限公司1535000.0023025.001658541.3524878.12

应收账款合肥宝湾国际物流中心有限公司700776.8910511.653145038.1147175.57

应收账款赤晓企业有限公司10000.00150.000.000.00

应收账款安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司15263697.22228955.4614792304.48221884.57

应收账款深圳市赤湾海科产业运营有限公司30210.00453.151086514.1016297.71

应收账款江西赤湾东方物流有限公司0.000.001628.9624.43

应收账款深圳市赤湾东方物流有限公司0.000.0078932.481183.99

应收账款蚌埠赤湾东方物流有限公司0.000.00250377.853755.67

应收账款成都南山汽车运动文化发展有限公司0.000.006980.00104.70

赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限公

应收账款0.000.005220.0078.30司

应收账款深圳市海曜锦实业发展有限公司0.000.0020581066.00308715.99

应收账款广州宝湾物流有限公司0.000.00434125.130.00

应收账款明江（上海）国际物流有限公司0.000.00367522.760.00

应收账款深圳市赤湾商业发展有限公司0.000.0025369.75380.55

应收账款江西新赤湾智慧物联科技有限公司57476331.74862144.9888531520.261327972.80

应收账款武汉市沁园饮料有限公司8586560.210.0093520.100.00

应收账款深圳市赤湾房地产开发有限公司3572706.440.003931948.340.00

应收账款东方驿站物流科技（天津）有限公司2953.7144.310.000.00

应收账款深圳市海越锦实业发展有限公司2395703.9335935.560.000.00

赤湾东方智慧物联科技（天津）有限公

应收账款3237120.8948556.810.000.00司

预付款项安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司323747.500.00331809.860.00

赤湾东方智慧物联科技（德州）有限公

预付款项328740.190.000.000.00司

赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限公

预付款项287922.890.000.000.00司

应收股利福建南山纵横投资发展有限公司87651664.060.0087651664.060.00

207深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

其他应收款武汉合跃建设发展有限公司2454130902.3864828281.342454130902.3864828281.34

其他应收款宁波万莫置业有限公司169570589.16169570.59345970589.16345970.59

其他应收款武汉南山华中投资发展有限公司331500000.00331500.00331500000.00331500.00

其他应收款无锡三奚置业有限公司50929045.7350929.0510129045.7310129.05

其他应收款南通世茂翊信房地产开发有限公司15301530.4915301.5315301530.4915301.53

其他应收款苏州美赛房地产有限公司201641.62201.640.000.00

其他应收款武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司90084000.0060090084.0098084000.0098084.00

其他应收款中国南山开发（集团）股份有限公司14389439.160.003671450.000.00

其他应收款深圳市赤湾房地产开发有限公司113536.42113.543442661.723442.66

其他应收款武汉市沁园饮料有限公司0.000.00142093412.950.00

其他应收款福建光洋投资发展有限公司55080000.0055080.0055080000.0055080.00

其他应收款合肥宝湾国际商业运营管理有限公司0.000.00624669.000.00

其他应收款深圳市赤湾海科产业运营有限公司122266.940.00162924.320.00

其他应收款大别山毕昇康养（英山）有限责任公司1076561.310.001076561.310.00

其他应收款云泉居置业英山有限公司335039.050.00325918.210.00

其他应收款上海南山房地产开发有限公司253100.000.00253100.000.00

其他应收款合肥宝湾国际物流有限公司128.350.0043938.730.00

其他应收款成都南山汽车运动文化发展有限公司0.000.001361.580.00

其他应收款深圳市赤湾商业发展有限公司80955.270.002480.000.00

其他应收款广州宝湾物流有限公司0.000.0012334.100.00

其他应收款明江（上海）国际物流有限公司0.000.0022111.040.00

其他应收款苏州相茂置业有限公司3049833.943049.830.000.00

其他应收款苏州悦贵房地产开发有限公司1603275.511603.270.000.00

其他应收款武汉山恒建设发展有限公司18595000.0020625.000.000.00

其他流动资产苏州悦贵房地产开发有限公司194291411.770.00147153169.960.00

其他流动资产苏州相茂置业有限公司166312460.280.00246311357.230.00

其他流动资产上海招南实业发展有限公司0.000.00194518913.550.00

其他非流动资产南通世茂翊信房地产开发有限公司98928302.330.0098928302.330.00

（2）应付项目

单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款中国南山开发（集团）股份有限公司1984642.981711433.17

应付账款江西赤湾东方物流有限公司0.001846948.12

应付账款蚌埠赤湾东方物流有限公司0.001239624.40

应付账款深圳赤晓工程建设有限公司2997861.902281747.71

应付账款成都南山汽车运动文化发展有限公司0.00232.40

租赁负债中国南山开发（集团）股份有限公司129951122.01172115578.07

应付股利中国南山开发（集团）股份有限公司0.0012704349.55

其他应付款深圳市赤湾房地产开发有限公司1421830605.643591346429.14

其他应付款中国南山开发（集团）股份有限公司1692489.2710270876.72

其他应付款武汉山恒建设发展有限公司0.002030000.00

其他应付款苏州宏景置业有限公司10199993.4410199993.44

其他应付款苏州联鑫置业有限公司4197900.009995000.00

其他应付款福建南山纵横投资发展有限公司4845000.004845000.00

其他应付款广州宝湾物流有限公司0.00851606.13

其他应付款合肥宝湾国际物流中心有限公司15558807.8414926403.52

其他应付款四川文轩宝湾供应链有限公司1380000.001380000.00

其他应付款赤晓企业有限公司700824.23700824.23

其他应付款成都南山汽车运动文化发展有限公司75862.740.00

其他应付款深圳市前海宝湾供应链管理有限公司60662.0060662.00

其他应付款南山开发（香港）有限公司35156.0334655.57

208深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

其他应付款深圳市赤湾商业发展有限公司0.002440.00

其他应付款深圳市赤湾东方物流有限公司87889.0933212.89

其他应付款上海赤湾东方物流有限公司0.005000.00

其他应付款江西赤湾东方物流有限公司2100.001960.00

其他应付款重庆市赤湾东方物流有限公司476.00476.00

其他应付款苏州卓飞商务咨询有限公司100114866.8085114866.80

其他应付款苏州美赛房地产有限公司66010120.0022010120.00

其他应付款上海深渝实业发展有限公司199600000.00174650000.00

其他应付款苏州造维餐饮文化发展有限公司0.004250.00

其他应付款扬州中南锦荣运营管理有限公司16597560.507200000.00

其他应付款上海招南实业发展有限公司558600000.000.00

其他流动负债中国南山开发（集团）股份有限公司3660833929.184639585120.83

其他流动负债宝新控股有限公司300000000.000.00

其他流动负债南山开发（香港）有限公司57000000.000.00

其他流动负债合肥宝湾国际物流中心有限公司13830740.290.00一年内到期的非

中国南山开发（集团）股份有限公司1049632546.38114655062.03流动负债一年内到期的非

宝新控股有限公司0.00991714.00流动负债一年内到期的非

深圳市前海宝湾供应链管理有限公司346791.67346791.68流动负债

其他非流动负债中国南山开发（集团）股份有限公司1272012961.391867924857.10

其他非流动负债宝新控股有限公司97015500.0097015500.00

其他非流动负债深圳市前海宝湾供应链管理有限公司70000000.0070000000.00

7、关联方承诺

于2023年12月31日，除了本集团作为承租人与关联方签订的经营租赁合同外，并无其他重大已签约未在资产负债表上列示的与关联方有关的承诺事项。

8、其他

资金集中管理

本集团内各子公司的银行账户，除各类监管账户、保证金账户等无法归集的留存在外部银行账户可灵活使用的资金，超出账户最低留存限额的，由中开财务有限公司按日进行资金归集。

（1）货币资金

2023年2022年

中开财务有限公司4150720849.521706813035.86本年度，上述存款年利率调整为0.500%至4.125%（2022年度，上述存款年利率为0.500%至3.100%）。

（2）应付资金集中管理款

2023年2022年

短期借款130117180.58330352850.02

长期借款3872900000.003056900000.00

一年内到期的非流动负债1159523720.23426429054.62本年度，上述借款年利率调整为2.950%至4.650%（2022年度，上述借款年利率为3.000%至5.500%）。

209深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

十五、股份支付

1、股份支付总体情况

□适用□不适用

单位：元授予对象本期授予本期行权本期解锁本期失效类别数量金额数量金额数量金额数量金额

管理人员7255000.00-13988347.36

合计7255000.00-13988347.36期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用□不适用期末发行在外的股票期权期末发行在外的其他权益工具授予对象类别行权价格的范围合同剩余期限行权价格的范围合同剩余期限

管理人员3.71元/股4个月

其他说明：

于2019年4月18日，本公司董事会批准了《关于向首次股票期权激励计划激励对象授予股票期权的议案》（以下称“期权激励计划”），向61名符合条件的董事、高级管理人员、公司部门领导、子公司高级管理人员及业务骨干授予股份期权，约定自授予日起3年内本集团扣除非经常性损益的净资产收益率、营业总收入复合增长率及主营业务收入占营业总收入比

例达标且届时仍在职，即有权以3.91元/股的行权价格在为期3年的行权有效期内分三批购买股份。本计划在6年内有效。

2023年4月27日，公司召开第六届董事会第二十四次会议，审议通过了《关于公司首次股票期权激励计划第二个行权期未达行权条件并注销部分股票期权的议案》，因第二个行权期未达行权条件拟注销654万份股票期权。

股票期权生效的业绩指标包括：

（1）南山控股的扣除非经常性损益的净资产收益率（ROE）

（2）南山控股的营业总收入复合增长率

（3）南山控股的主营业务收入占营业总收入比例

股票期权行权的具体条件：

授予的股票期权各行权期可行权的条件：

行权期行权比例行权时间行权条件

第一个行权期 2022.4.18- 2021 年 ROE 不低于 7%，较 2018 年营业总收入复合增长率不低

（“第一期”）30%2023.4.17于18%，主营业务收入占营业总收入比例不低于95%

第二个行权期 2023.4.18- 2022 年 ROE 不低于 8%，较 2018 年营业总收入复合增长率不低

（“第二期”）30%2024.4.17于19%，主营业务收入占营业总收入比例不低于95%

第三个行权期 2024.4.18- 2023 年 ROE 不低于 9%，较 2018 年营业总收入复合增长率不低

（“第三期”）40%2025.4.17于20%，主营业务收入占营业总收入比例不低于95%于2020年8月27日，公司召开第六届董事会第三次会议和第六届监事会第二次会议，审议通过了《关于调整公司首次股票期权激励计划行权价格、数量及注销部分股票期权的议案》。根据公司首次股票期权激励计划的相关规定，行权价格由3.91元/股调整至3.85元/股。

于2021年8月30日，公司召开第六届董事会第十一次会议和第六届监事会第七次会议，审议通过了《关于调整公司首次股票期权激励计划行权价格、数量及注销部分股票期权的议案》。根据公司首次股票期权激励计划的相关规定，行权价格由3.85元/股调整至3.75元/股。

于2023年8月29日，公司召开第七届董事会第二次会议和第七届监事会第二次会议，审议通过了《关于调整公司首次股票期权激励计划行权价格、数量及注销部分股票期权的议案》。根据公司首次股票期权激励计划的相关规定，行权价格由3.75元/股调整至3.71元/股。

210深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

2、以权益结算的股份支付情况

□适用□不适用

单位：元授予日权益工具公允价值的确定方法二叉树模型

授予日权益工具公允价值的重要参数分红率、波动率、无风险利率、离职率可行权权益工具数量的确定依据年末预计可行权的最佳估计数

本期估计与上期估计有重大差异的原因房地产市场下行，利润未达预期以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额16464094.64

本期以权益结算的股份支付确认的费用总额-9488309.35

3、以现金结算的股份支付情况

□适用□不适用

4、本期股份支付费用

□适用□不适用

单位：元授予对象类别以权益结算的股份支付费用以现金结算的股份支付费用

管理人员-9488309.35

合计-9488309.35

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺

2023年2022年

已签订的正在或准备履行的建安合同5721087171.314012660656.84

已签订的正在或准备履行的土地合同1397465506.13127639308.95

构建长期资产承诺15850000.0028530000.00

合计7134402677.444168829965.79

2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项本集团之地产子公司按房地产经营惯例为商品房及工业厂房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；截止

2023年12月31日，本集团承担阶段性担保额为人民币55.54亿元。管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务

状况或经营业绩构成重大的负面影响。

211深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

十七、资产负债表日后事项

1、其他资产负债表日后事项说明

截至本财务报表批准日，本集团无须作披露的重要的资产负债表日后事项。

十八、其他重要事项

1、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策经营分部

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。本集团的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

1、该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

2、管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

3、能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

本集团以行业分部为基础确定五个报告分部，即房地产业务、仓储物流业务、产城综合开发业务、制造业业务和其他业务。

212深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（2）报告分部的财务信息

单位：元产城综合开发业项目房地产业务仓储物流业务制造业业务其他业务分部间抵销合计务

对外交易收入7543327861.041835995987.771054738420.931506962315.70228682826.04-112318191.7012057389219.78

营业利润513644883.13288028897.6534605257.1832859027.30-212354777.77-13415053.39643368234.10

资产减值损失534849380.920.000.000.000.007769984.44542619365.36

信用减值损失60454306.21-485066.96-6897915.25-3004548.46329514.990.0050396290.53

折旧费和摊销费108480606.53627435562.6357819609.08138832729.9450294527.73-11194034.57971669001.34

利润总额557177258.09288402586.2535612478.4235819592.16-214083242.96-13415053.39689513618.57

所得税费用261828771.62-196206748.9938123970.83-14735711.0710782386.74125908.3399918577.46

资产总额42326850053.0223561042105.605625651793.243591563720.4220761359547.00-23058366824.7372808100394.55

负债总额29145008402.9015316811905.705204198728.432127946377.2114470273866.87-11182508115.2055081731165.91

其他披露：

对联营和合营企业的投

585717367.9549284093.61-5255312.2630467699.9338563365.8116569277.79715346492.83

资收益联营企业和合营企业的

3277819734.91175882336.64196287130.72630678407.03504753183.75-260042825.694525377967.36

长期股权投资

（3）其他说明产品和劳务信息对外交易收入

2023年2022年

房地产业务收入7530296744.377618420926.22

仓储物流业务收入1820833847.581622810036.56

产城综合开发业务收入1045654672.73777555589.96

制造业业务收入1506962315.701987470115.71

其他业务收入153641639.40144156123.07

合计12057389219.7812150412791.52

213深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

地理信息对外交易收入

2023年2022年

中国大陆11750612106.6011601143195.76

其他国家或地区306777113.18549269595.76

合计12057389219.7812150412791.52对外交易收入归属于客户所处区域。

主要客户信息

本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过10%的客户。

非流动资产总额本公司及其子公司非流动资产均位于中国大陆地区。

2、其他

其他权益工具

本集团发行在外的永续债具体情况如下：

发行在外的金融工具2023年2022年永续债-700000000.00

2022年7月，本公司之子公司宝湾物流发行2022年度第二期中期票据（次级永续中票）（简称“21宝湾物流MTN002”），

发行额度为人民币700000000.00元。

永续债初始贷款期限为两年，本集团有权选择递延支付利息，且不受任何递延支付利息次数的限制；该永续债于本集团依照发行条款的约定赎回前长期存续，并在本集团依据发行条款的约定赎回时到期。本公司之子公司发行的永续债分类为归属于少数股东的其他权益工具。2023年7月，永续债已到期赎回。

永续债归属于其他权益持有者的具体信息如下：

项目2023年2022年归属于少数股东的权益

年初归属于少数股东其他权益工具持有者的权益700000000.00700000000.00

本年赎回(700000000.00)-

净利润及综合收益总额37100000.0037100000.00

本年已付利息(37100000.00)(37100000.00)

年末归属于少数股东其他权益工具持有者的权益-700000000.00

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）5309599.107855316.33

1至2年0.001787318.49

2至3年1505587.162033890.72

3年以上38918371.2941554007.24

3至4年38918371.2941554007.24

合计45733557.5553230532.78

214深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面价值计提比账面价值金额比例金额金额比例金额比例例其

中：

按组合计提坏

账准备45733557.55100.00%37552576.8982.11%8180980.6653230532.78100.00%38919455.0073.11%14311077.78的应收账款其

中：

集团内

关联方5186499.5911.34%0.000.00%5186499.593763429.407.07%0.000.00%3763429.40组合

第三方92.61

40547057.9688.66%37552576.892994481.0749467103.3892.93%38919455.0078.68%10547648.38

组合%

合计45733557.55100.00%37552576.8982.11%8180980.6653230532.78100.00%38919455.0073.11%14311077.78

按组合计提坏账准备：集团内关联方组合

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

集团内关联方组合5186499.590.000.00%

合计5186499.590.00

确定该组合依据的说明：

集团内关联方组合为应收集团内部关联方往来款项，计提金额均为零。

按组合计提坏账准备：第三方组合

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

第三方组合40547057.9637552576.8992.61%

合计40547057.9637552576.89

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元

215深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他按应收第三方款项组合

38919455.002098985.93-3465864.0437552576.89

计提坏账准备

合计38919455.002098985.93-3465864.0437552576.89

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额

第一名3572706.440.003572706.447.81%

第二名3234119.980.003234119.987.07%3234119.98

第三名2574831.380.002574831.385.63%2574831.38

第四名1290591.550.001290591.552.82%868196.31

第五名1143857.150.001143857.152.50%

合计11816106.500.0011816106.5025.83%6677147.67

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收利息0.000.00

应收股利433597776.17535606282.50

其他应收款7275107437.476895857444.69

合计7708705213.647431463727.19

（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

深圳市南山房地产开发有限公司400000000.00500000000.00

深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司33597776.1722393966.30

深圳市海鹏锦投资发展有限公司13212316.20

合计433597776.17535606282.50

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元

项目（或被投资单是否发生减值及其判期末余额账龄未收回的原因

位）断依据

深圳市南山房地产开其他投资机会占用资集团内子公司，盈利

100000000.002-3年

发有限公司金状况良好

合计100000000.00

216深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

关联方往来款7273564760.496629606873.64

保证金及押金239618.4411953662.44

往来款1278538.35254273161.23

备用金25851.005000.00

其他20000.00

合计7275108768.286895858697.31

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）4683322478.314106347841.37

1至2年821935499.722313277805.16

2至3年1312707791.16171850399.85

3年以上457142999.09304382650.93

3至4年457142999.09304382650.93

合计7275108768.286895858697.31

3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额比例比例其

中：

按组合

计提坏7275108768.28100.00%1330.810.00%7275107437.476895858697.31100.00%1252.620.00%6895857444.69账准备其

中：

集团内

关联方7273564760.4999.98%0.000.00%7273564760.496629606873.6496.14%0.000.00%6629606873.64组合

第三方

1544007.790.02%1330.810.09%1542676.98266251823.673.86%1252.620.00%266250571.05

组合

合计7275108768.28100.00%1330.810.00%7275107437.476895858697.31100.00%1252.620.00%6895857444.69

217深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

按组合计提坏账准备：集团内关联方组合

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

集团内关联方组合7273564760.490.000.00%

合计7273564760.490.00

确定该组合依据的说明：

集团内关联方组合为其他应收集团内部关联方往来款项，计提金额均为零。

按组合计提坏账准备：第三方组合

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

第三方组合1544007.791330.810.09%

合计1544007.791330.81

确定该组合依据的说明：

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2023年1月1日余额1252.62

2023年1月1日余额

在本期

本期计提444.73

本期转回366.54

2023年12月31日余

1330.81

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他按应收第三方

款项组合计提1252.62444.73-366.540.000.001330.81坏账准备

合计1252.62444.73-366.540.000.001330.81

218深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例

第一名关联方往来款1541000000.001年以内21.18%0.00

第二名关联方往来款1078340000.000-3年14.82%0.00

第三名关联方往来款924000000.002-3年12.70%0.00

第四名关联方往来款640120000.000-2年8.80%0.00

第五名关联方往来款582100000.000-2年8.00%0.00

合计4765560000.0065.50%0.00

219深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资11814634142.16152509382.9711662124759.1911819799456.34152509382.9711667290073.37

对联营、合营企业投资504753183.740.00504753183.74394189817.930.00394189817.93

合计12319387325.90152509382.9712166877942.9312213989274.27152509382.9712061479891.30

（1）对子公司投资

单位：元期初余额（账面价减值准备期初本期增减变动期末余额（账面价被投资单位减值准备期末余额值）余额追加投资减少投资计提减值准备其他值）

深圳市绿建实业发展有限公司1503646284.930.001503646284.93

深圳市南山房地产开发有限公司4698000691.57-2364893.704695635797.87

上海新南山房地产开发有限公司322420853.00152509382.970.00322420853.00152509382.97

宝湾产城发展（深圳）有限公司202389085.16-998318.62201390766.54

宝湾物流控股有限公司2535554895.88-1171418.312534383477.57

深圳宝湾国际物流有限公司41273772.130.0041273772.13

雅致国际（香港）有限公司1.000.001.00

宝湾资本管理有限公司65669774.68-556485.5765113289.11

深圳市海鹏锦投资发展有限公司131843937.990.00131843937.99

深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司30000000.000.0030000000.00成都市南控智汇科技产业发展有限公

270395499.32-74197.98270321301.34

司

深圳市海城锦实业发展有限公司1856095277.710.001856095277.71

深圳市南控智汇产业服务有限公司10000000.000.0010000000.00

合计11667290073.37152509382.97-5165314.1811662124759.19152509382.97

220深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

（2）对联营、合营企业投资

单位：元本期增减变动减值减值被投资单期初余额（账准备减其他宣告发权益法下确其他计提期末余额（账准备位面价值）期初少综合放现金其追加投资认的投资损权益减值面价值）期末余额投收益股利或他益变动准备余额资调整利润

一、合营企业

二、联营企业中开财务

394189817.9372000000.0038563365.81504753183.74

有限公司

小计394189817.9372000000.0038563365.81504753183.74

合计394189817.930.0072000000.0038563365.81504753183.740.00可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因不适用

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务39557409.1319496089.2337948087.6125100127.52

其他业务27281236.878587307.1915849356.033002373.52

合计66838646.0028083396.4253797443.6428102501.04

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本

业务类型66838646.0028083396.4266838646.0028083396.42

其中：

与客户之间的合同产生的收入27281236.878587307.1927281236.878587307.19

租赁收入39557409.1319496089.2339557409.1319496089.23

合计66838646.0028083396.4266838646.0028083396.42

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为0.00元。

221深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益32966451.72335606282.51

权益法核算的长期股权投资收益38563365.8140884740.31

合计71529817.53376491022.82

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

单位：元项目金额说明

非流动性资产处置损益7760440.40计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策主要系政府产业扶持基金、稳岗补贴

44792307.11

规定、按照确定的标准享有、对公司等。

损益产生持续影响的政府补助除外）除同公司正常经营业务相关的有效套

期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动69176.94损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益单独进行减值测试的应收款项减值准

4441342.62

备转回除上述各项之外的其他营业外收入和

47220250.33主要系房地产业务收到逾期补偿款。

支出

减：所得税影响额22300329.61

少数股东权益影响额（税后）10456063.51

合计71527124.28--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

项目涉及金额（元）原因

代扣代缴个税手续费收入628242.21符合国家政策规定、持续发生

债权投资在持有期间取得的利息收入48639932.56基于房地产行业特点和业务模式

2、净资产收益率及每股收益

222深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告全文

每股收益报告期利润加权平均净资产收益率

基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）归属于公司普通股股东的净

1.43%0.050.05

利润扣除非经常性损益后归属于

0.74%0.030.03

公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

4、其他无。

223