深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

2024年年度报告

2025年4月

1深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

2024年年度报告

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真

实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人舒谦、主管会计工作负责人兰健锋及会计机构负责人（会计主管人员）胡永涛声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者

的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

2深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析..........................................10

第四节公司治理..............................................38

第五节环境和社会责任...........................................54

第六节重要事项..............................................55

第七节股份变动及股东情况.........................................75

第八节优先股相关情况...........................................80

第九节债券相关情况............................................81

第十节财务报告..............................................85

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备查文件目录

一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。

二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

四、其他有关资料。

五、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。

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释义释义项指释义内容中国证监会指中国证券监督管理委员会

深圳市新南山控股（集团）股份有限

本公司、公司、南山控股指公司

深圳市新南山控股（集团）股份有限本集团指公司及其附属子公司

中国南山、控股股东指中国南山开发（集团）股份有限公司宝湾物流指宝湾物流控股有限公司海城锦指深圳市海城锦实业发展有限公司胜宝旺指深圳赤湾胜宝旺工程有限公司元指人民币元

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息股票简称南山控股股票代码002314

变更前的股票简称（如有）雅致股份股票上市证券交易所深圳证券交易所

公司的中文名称深圳市新南山控股（集团）股份有限公司公司的中文简称南山控股

公司的外文名称（如有） Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd.公司的外文名称缩写（如Nanshan Holdings

有）公司的法定代表人舒谦注册地址深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号南山开发集团赤湾总部大厦2501注册地址的邮政编码518068

2010年5月，公司注册地址由“深圳市南山区高新技术产业园区南区高新南一路思创科技大厦四楼”变更为“深圳市南山区高新区南区科技南十二路 007 号九洲电器大厦五楼 A公司注册地址历史变更情况室”；2019年2月，公司注册地址变更为“深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号南山开发集团赤湾总部大厦2501”。

办公地址深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号赤湾总部大厦25-26楼办公地址的邮政编码518068

公司网址 www.xnskg.cn

电子信箱 nskg@xnskg.cn

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名蒋俊雅刘逊深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾联系地址六路8号赤湾总部大厦26楼六路8号赤湾总部大厦26楼

电话0755-268535510755-26853551

传真0755-266942270755-26694227

电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn/

《证券时报》《上海证券报》及巨潮资讯网公司披露年度报告的媒体名称及网址（http://www.cninfo.com.cn）公司年度报告备置地点公司证券事务部

四、注册变更情况

统一社会信用代码 91440300728551331M

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2015年，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，房地产开发业务成为公司新增主营业务之一，增强了公司的核心竞争力及盈利能力；2018 年，公司发行 A 股股公司上市以来主营业务的变化情况（如有）

份换股吸收合并深基地重大资产重组事项实施完毕，仓储物流业务新增成为公司主营业务之一，进一步增强了公司的核心竞争力及盈利能力。

2015年6月，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，公司控股股东由“赤晓企业有限公司”变更为“中国南历次控股股东的变更情况（如有）山开发（集团）股份有限公司”（注：赤晓企业有限公司为中国南山开发（集团）股份有限公司全资子公司）。

五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址上海市黄浦区延安东路222号30楼

签字会计师姓名许湘照、姚明公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□适用□不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□适用□不适用

六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否

2024年2023年本年比上年增减2022年

营业收入（元）8398074748.1812057389219.78-30.35%12150412791.52

归属于上市公司股东的净利润（元）-1772938846.80147022699.61-1305.89%680827743.84归属于上市公司股东的扣除非经常性

-1779320756.7375495575.33-2456.85%577332553.94

损益的净利润（元）

经营活动产生的现金流量净额（元）-219014570.765701298254.25-103.84%-2256885585.84

基本每股收益（元/股）-0.650.05-1400.00%0.25

稀释每股收益（元/股）-0.650.05-1400.00%0.25

加权平均净资产收益率-18.92%1.43%-20.35%6.88%本年末比上年末

2024年末2023年末2022年末

增减

总资产（元）69973817267.8072808100394.55-3.89%69341734806.44

归属于上市公司股东的净资产（元）8846939698.9910268648450.17-13.85%10226461869.83

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性

□是□否

公司最近一个会计年度经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值

□是□否

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项目2024年2023年备注

营业收入（元）8398074748.1812057389219.78-

主要为咨询服务、管理费等

营业收入扣除金额（元）80869998.95160665557.53收入

营业收入扣除后金额（元）8317204749.2311896723662.25-

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入1330808140.421392037191.201412603005.334262626411.23归属于上市公司股东

-124419548.106225144.37-230296984.69-1424447458.38的净利润归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益-130306186.28-2344340.43-233432517.02-1413237713.00的净利润经营活动产生的现金

-1745012227.85423617838.08256849878.93845529940.08流量净额

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□是□否

九、非经常性损益项目及金额

□适用□不适用

单位：元项目2024年金额2023年金额2022年金额说明非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准

114165.597760440.40-130911.61备的冲销部分）计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务主要系政府产密切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准业扶持基金、

9786309.7044792307.1162259458.79

享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除基础设施补贴外）等。

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的-3338793.4369176.94280906.53公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债

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项目2024年金额2023年金额2022年金额说明产生的损益

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回3941476.004441342.6224605381.77

与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-2850000.00

除上述各项之外的其他营业外收入和支出1972754.6947220250.3349301315.69

减：所得税影响额3298552.1822300329.6123880195.76

少数股东权益影响额（税后）2795450.4410456063.516090765.51

合计6381909.9371527124.28103495189.90--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

项目涉及金额（元）原因

债权投资在持有期间取得的利息收入24416152.10基于房地产行业特点和业务模式

处置仓储物流业务产生的投资收益681885393.45基于本集团的业务模式及战略规划

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所处行业情况

报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下：

（一）仓储物流业务

2024年，物流行业在国内经济弱复苏的背景下展现出较强的韧性，整体呈现稳中有进的发展态势。根据国家统计局等

相关部门发布的数据显示，2024年全国社会物流总额约为360.6万亿元，按可比价格计算，同比增长5.8%。消费市场的稳步复苏也为物流需求提供了有力支撑，2024年社会消费品零售总额为48.8万亿元，同比增长3.5%，其中，实物商品网上零售额13.1万亿元，同比增长6.5%，带动电商物流需求强劲增长，全国快递业务量和业务收入分别达到1745亿件和1.4万亿元，同比分别增长21%和13%，超大规模市场优势为仓储物流业务提供长期增长动能。

从高标仓供需来看，据仲量联行等机构报告显示，报告期内高标仓需求仍以三方物流、电子商务为主，占比超60%，跨境电商、新能源等新兴需求增长显著。全国24个主要城市整体高标仓净吸纳量同比增长8%，达780万平方米，仍显著低于949万平方米的全年高标仓新增供应量，行业的供需拐点仍未出现，市场去化压力持续。业主方普遍通过更为激进的“以价换量”策略加速项目去化。昆山、武汉、廊坊等新增供应较为集中且空置率连续两年高于20%以上的城市，租金同比跌幅介于13.8%至26.5%之间，短期内租金进一步承压。市场下行压力下，部分物流地产商选择出售旗下资产以换取流动性，金融、保险机构加大对核心区域仓储物流资产的关注度，市场潜在资产托管需求增多，轻资产输出成为头部物流地产商的重要转型发展方向。

从政策层面看，全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，物流地产行业作为产业升级和消费复苏的纽带，长期增长动能稳固。此外，随着国家发改委 1014 号文的发布，标志着我国公募 REITs 市场正式进入常态化发展新阶段。2024 年共有 29 只公募 REITs 首发上市，发行数量创历史新高，公司旗下的华泰宝湾物流REIT也在其中。公司在释放存量资产价值、拓宽融资渠道、打通“募投建管退”闭环方面实现突破，行业整体发展前景也更加广阔。

（二）房地产开发业务

2024年，我国房地产行业在政策持续发力与市场深度调整中逐步筑底，全年呈现“政策创新迭代、销售筑底趋稳、投资理性收缩”的阶段性特征。政策方面，中央及地方政策贯穿“化风险、保主体、稳市场”主线，上半年以松绑限购、降低首付比例、优化公积金政策为主，下半年转向需求端刺激，特别是“9.26”政治局会议确定“要促进房地产市场止跌回稳”基调后，五部委推出涵盖信贷、税收、限购等领域系统性支持政策，推动购房环境达到近十年最宽松水平。

在销售市场方面，报告期内，得益于多维度的支持性政策积极发力，新房成交规模全年呈现“前稳中低后高”走势。

根据国家统计局数据显示，截至2024年12月，全国新建商品房累计销售面积、销售额同比降幅均已连续8个月收窄，9月新政后新房销售规模持续改善，10月新房成交面积同比止跌，11月同比增长3%，实现自2023年下半年以来商品房成交面积同比增速的首度回正。分城市能级来看，一线城市整体韧性突出，其中深圳领涨30城，全年实现同比正增长；二三线城市仍处筑底期，城市间分化持续扩大，全国普遍性回温尚未出现。从产品结构看，改善需求主导市场迭代，根据克尔瑞重点监测的193个城市数据显示，2024年四房产品市占率同比提升2.8个百分点至29.2%，行业竞争从“以价换量”转向“品质竞争”，产品力成为企业穿越周期的核心能力。

在土地市场方面，在“稳市场、去库存”行业发展第一要务的背景下，土拍规模理性收缩，呈现“总量收缩、结构分化”新常态。根据中指研究院统计，2024年300城住宅用地成交规模及出让金降幅均超两成，土地出让金回落至2020年峰值的43.7%。区域热度方面，北、上、深、杭仍是房企重要布仓地，优质地块竞争激烈，部分地块溢价率高达30%以上。

拿地主体结构方面，“央国企占主导、多地城投托底、民营企业持续萎靡”格局并未改变，趋势延续，22城累计拿地金额中央国企占比达46%，一线城市占比均在八成左右；地方国资占比32%，在土拍情绪弱的无锡、沈阳等城市占比均超五成。

（三）产城综合开发业务

10深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

报告期内，全国工业经济运行平稳，总体呈逐步企稳、结构优化的发展态势。总体层面，2024年，全国规模以上工业企业营业收入同比增长2.1%，利润总额7.4万亿元，同比下降3.3%；分季度看，四季度全国规模以上工业企业利润稳步恢复，降幅较三季度收窄12.7个百分点；从产业结构看，高技术制造业利润较上年增长4.5%，投资同比增长7.0%，其中，航空、航天器及设备制造业、计算机及办公设备制造业投资分别增长39.5%、7.1%，高技术制造业保持较快增速，为产业园区空间载体需求形成强力支撑。全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，为产业园区提供新一轮的发展机遇。

从供给端看，随着2021-2023年用地持续推出以及厂房办公建筑竣工大规模入市，市场存量持续攀升，短期内产业园区招商去化压力延续，产业园区开发商土地投资策略趋于审慎的同时，注重持续提升资源整合、数字化招商及增值服务等核心能力，旨在通过精细化管理和创新服务模式，增强园区整体竞争力，有效应对市场供需失衡带来的挑战。从市场数据看，未来行业供应节奏整体放缓，根据国家统计局发布的数据显示，2024年全国厂房及建筑物竣工面积69139万平米，同比下降0.8%，增速放缓，结束连续三年的高增长周期，年内工业用地成交总面积12.19亿平方米，同比下降16.47%，厂房办公建筑物竣工面积与工业用地成交规模持续收缩，产业园区供需压力有望得以缓解。

此外，在公募 REITs常态化发行政策推动下，市场规模显著提高。截至 2024年底，累计已有 16只产业园区公募 REITs上市，含扩募规模达 287.23 亿元，其中，2024 年新发行产业园区公募 REITs7 只，规模 91.27 亿元。产业园区公募 REITs的常态化发行，推动产业园区运营商加速盘活存量资产，优化资本结构，提升运营效率。

除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，2024年，中央和各部委接连发布和实施了一系列促进新能源发展的政策和举措，旨在通过技术创新、产业升级和市场机制改革，推动我国新能源产业的快速发展，实现能源结构优化和绿色低碳转型。2024年，我国光伏、风电累计装机容量同比分别增长45%、18%。截至2024年底，已建成的新型储能装机规模达1.68亿千瓦时，较2023年末增长超130%，行业整体发展动能强劲，同时随着电力市场化改革进程的纵深推进，新能源产业将加速向高质量、智能化转型，成为“双碳”战略的核心支撑。

二、报告期内公司从事的主要业务

（一）主要业务及模式

南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。

1、仓储物流

公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募 REITs 等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。

报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，华泰宝湾物流 REIT 已于 2024 年 10 月 29 日在深圳证券交易所挂牌上市，实现“募投建管退”高质量发展商业模式闭环。此外，宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，上海宝山宝湾、宁波余姚宝湾、苏州太仓宝湾、天津滨港宝湾和上海快仓宝湾5个屋顶光伏项目在2024年12月底前实现并网发电，另有10余个园区屋顶光伏项目正在建设中，为公司长远发展积蓄力量。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2024年12月31日，在全国范围内拥有或管理83个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾950万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。

2、房地产开发

公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推动业务转型和高质量增长。

11深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

报告期内，公司在区域聚焦的基础上，联合地方优秀企业通过招拍挂方式成功进驻北京，优化全国布局。截至2024年

12月31日，公司房地产开发业务已先后进入16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个，在售项目40个；

累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目7个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目

3个，实现安全、稳定、有质量的增长。

3、产城综合开发

公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，实现园区、产业和城市的深度融合与协同发展，推动业务高质量增长，为区域经济繁荣注入强劲动力。

报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，通过招拍挂方式，新增获取西安沣西项目，进一步拓展业务版图。同时，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加速推进标准化、体系化建设进程，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，重点聚焦高端装备制造、新能源、智能网联汽车等前沿领域，实现产业主题聚焦化和产业内容品质化转型升级，资源整合导入能力持续提升。

4、其他

公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务，其中以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。

（二）报告期内经营情况

1、仓储物流业务

2024年，宝湾物流实现营业收入194261万元，同比增长6%，实现经营净现金流120248万元，同比基本持平，主要

是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。

（1）主要园区运营情况

报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为88.7%，在市场平均出租率下降的情况下稳定在85%以上，底层资产的运营管理能力进一步彰显。主要园区情况如下：

序号园区2024年仓库使用率（%）2023年仓库使用率（%）增减变动（%）

1上海宝山宝湾100%100%0%

2上海松江宝湾87%92%-5%

3上海快仓宝湾62%7%55%

4南京滨江项目82%90%-8%

5南京空港宝湾97%88%9%

6南京高新宝湾67%48%19%

7苏州吴江宝湾83%100%-17%

8苏州太仓宝湾55%12%43%

9苏州张家港宝湾17%-17%

10无锡空港宝湾95%100%-5%

11无锡江阴宝湾52%100%-48%

12无锡惠山宝湾93%92%1%

13南通锡通宝湾100%100%0%

14南通港闸宝湾95%98%-3%

12深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

序号园区2024年仓库使用率（%）2023年仓库使用率（%）增减变动（%）

15镇江新区宝湾84%91%-7%

16淮安经开宝湾100%100%0%

17昆山花桥宝湾83%96%-13%

18杭州北宝湾92%100%-8%

19杭州大江东宝湾100%100%0%

20杭州钱塘宝湾92%75%17%

21宁波镇海宝湾100%88%12%

22宁波空港宝湾98%87%11%

23宁波余姚宝湾86%80%6%

24绍兴上虞宝湾80%94%-14%

25嘉兴嘉善宝湾80%100%-20%

26嘉兴三期宝湾100%100%0%

27嘉兴宝湾99%99%0%

28嘉兴乍浦项目89%98%-9%

29浙江义乌宝湾89%37%52%

30合肥肥东宝湾96%99%-3%

31合肥新站宝湾82%98%-16%

32合肥东城宝湾46%-46%

33青岛胶州宝湾89%95%-6%

34北京空港宝湾93%100%-7%

35天津塘沽宝湾98%99%-1%

36天津滨港宝湾87%92%-5%

37天津津南宝湾91%84%7%

38廊坊经开宝湾93%94%-1%

39广州时代宝湾100%100%0%

40广州黄埔宝湾98%100%-2%

41广州番鸿宝湾100%89%11%

42佛山南海宝湾100%100%0%

43佛山三水宝湾（厂房）80%100%-20%

44佛山三水宝湾100%100%0%

45惠州仲恺宝湾99%26%73%

46江门鹤山宝湾94%-94%

47漳州角美宝湾67%67%0%

48武汉东西湖宝湾86%74%12%

49武汉汉南宝湾56%61%-5%

50武汉青山宝湾40%43%-3%

51鄂州葛店宝湾98%81%17%

52长沙雨花宝湾67%91%-24%

53长沙望城宝湾93%87%6%

54郑州经开宝湾82%94%-12%

13深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

序号园区2024年仓库使用率（%）2023年仓库使用率（%）增减变动（%）

55重庆西彭宝湾98%98%0%

56重庆空港宝湾72%75%-3%

57重庆珞璜宝湾88%70%18%

58成都蓉欧宝湾100%100%0%

59成都龙泉宝湾100%99%1%

60成都新都宝湾99%96%3%

61青白江东宝湾100%100%0%

62成都青白江宝湾87%76%11%

63西安临潼宝湾90%100%-10%

64西安空港宝湾97%97%0%

65西安高陵宝湾-乾龙89%77%12%

66西安高陵宝湾-世冠93%76%17%

67昆明临空项目93%90%3%

68昆明空港宝湾96%86%10%

69贵阳空港宝湾92%80%12%

注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、杭州钱塘宝湾原名为杭州速能项目；3、广州时代宝湾、广州番鸿宝湾

为管理输出项目；4、宝湾物流作为资产管理人，为武汉东西湖宝湾、南京滨江项目、嘉兴乍浦项目、昆明临空项目、南京空港宝湾项目、嘉兴宝湾项目及天津塘沽宝湾项目提供运营管理服务。

（2）项目拓展情况

宝湾物流根据发展战略规划，积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，加大管理输出项目拓展力度。

2024年，聚焦优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等，深入研判各类项目资源，落地管理服务输出项目3个，进一

步提升公司在核心区域的行业影响力。

（3）项目工程进展情况

2024年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内，

新增开工面积约46.2万平方米，新增竣工面积约90.5万平方米，在建项目均按工程建设计划高品质稳步推进中。

2、房地产开发业务

2024年以来，房地产政策主基调延续宽松，积极提振市场信心、刺激需求释放，但受市场供需关系和购房预期有待进

一步改善的影响，市场增长动能仍显不足。面对复杂的经营环境，公司房地产开发业务坚持稳健经营的策略，着重强化风险防范，持续提高管理的精细化水平，深入推进创新改革，科学统筹、有序推进各项重难点工作，在资源获取、项目运营等方面均取得一定成效。

（1）项目拓展情况

根据公司战略，项目拓展以风险防控为第一要务，聚焦核心区域，盯紧市场变化，重点跟进具有一定安全垫、市场较有保障的项目投资机会。2024年，通过招拍挂联合竞买方式取得北京顺义一宗土地，占地面积5万平方米，总规划计容建筑面积7.7万平方米，实现首都经济圈的重要布局。

（2）项目销售情况

房地产开发业务密切关注市场形势，加强营销管控力度，狠抓销售关键节点，提前谋划，精准施策推动项目销售去化。

2024年，累计实现全口径销售金额60.4亿元，同比下降65.2%，权益销售金额35.6亿元，同比下降70.7%，合并报表范围

内项目累计实现并表口径销售金额23.0亿元，同比下降76.2%。

（3）项目运营情况

公司持有型物业运营业务包含社区商业、租赁公寓等业务形态。报告期内，公司积极盘活存量物业资源，通过精细化调改运营、强化招租力度等举措，主要项目经营效益保持稳定增长。

14深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（4）融资情况

2024年，房地产开发业务严守资金安全底线，利用政策窗口，积极优化债务结构，降低综合融资成本，主动控制有息

负债规模，维持稳健的财务表现。

报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：

（1）新增土地储备项目：无

（2）累计土地储备情况剩余可开发建筑面积（万项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）

㎡）

华东区域38.7574.1024.15

华中区域35.6641.0211.34

成都23.1762.2621.77

粤港澳大湾区7.7134.830.00

总计105.29212.2157.26

（3）主要项目开发情况规划计容本期竣工累计竣工预计总投累计投资

城市/所在位项目业权益比开工时开发完工土地面积项目名称建筑面积面积面积资金额总金额

区域置态例间进度进度（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）（万元）（万元）

南山*虹桥住宅；

上海嘉定区100%2021.03竣工100%4033188728088728423115399078领峯商业

南山*嘉荟

上海嘉定区住宅100%2022.11在建0%461218608500245211227410领峯

南山·前湾

上海闵行区住宅100%2023.05在建0%227544550900262553244476拾缦

上海南山璞缦嘉定区住宅100%2024.07在建0%347047981900309857206534溪上四季花

苏州吴中区住宅100%2021.08在建91%3535670712505064380195692191618园

苏州云熹花园高新区住宅55%2020.01竣工100%4174391793091793233739220515住宅；

南山国际社

南通港闸区商业；100%2013.03在建89%907932702990240397201233192888区办公南山湾玺壹

南通通州区住宅100%2022.02在建48%6457812268405850612248181591号

南山*三食庐江县

合肥商业100%2016.03在建49%63200385000187243200030379六巷汤池镇扬州江都地住宅；

扬州江都区100%-拟建0%65373980600012013947196块商业华东区域合计504953992189505056252821460201841685住宅；

武汉南山悦拾光蔡甸区100%2022.4在建26%87463197164513695136918904495160商业东湖高住宅；

武汉南山府100%2020.05竣工100%3955098855098855225079224076新商业东湖高住宅；

武汉南山天樾100%2020.09竣工100%2852971200071200173685171859新商业东湖高住宅；

武汉南山樾府100%2021.11竣工100%2176145698045698115290106318新商业

南山*天岳

长沙岳麓区住宅100%2021.07在建65%2117771098431853971134193230180392（天池北）

南山*梅溪住宅；

长沙岳麓区100%2019.01竣工100%475452424820242482320000316907一方商业

南山*十里住宅；

长沙天池(三岳麓区100%2019.07竣工100%746001563880156388119607100195商业

期）华中区域合计5112259216306990873712613359351194907

15深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

规划计容本期竣工累计竣工预计总投累计投资

城市/所在位项目业权益比开工时开发完工土地面积项目名称建筑面积面积面积资金额总金额

区域置态例间进度进度（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）（万元）（万元）都江堰

成都南山府住宅100%2022.05在建35%694311735766075560755180000103331壹街区都江堰

成都观山樾住宅70%2021.12在建56%6514192861516305163011562066315大观镇

成都两河峯景金牛区住宅100%2022.08竣工100%27281491054910549105144588118678

成都南山凌峯武侯区住宅51%2020.09竣工100%96448096448

成都南山御峰武侯区住宅51%2021.05竣工100%61841061841

74425463700401783

红牌楼项目商业；

成都武侯区51%2023.06在建0%10726000南地块办公华阳四河项天府新住宅；

成都90%-拟建0%30242906090014233158902目区商业成都合计2665206717001614903197791046239749009住宅；51.02

深圳海城锦南山区2019.01在建47%34170219394102234102234700000497652

商业%

深圳南山悦时光龙岗区住宅100%2022.09竣工100%20432817248172481724202972187503

东莞南山悦府寮步镇住宅100%2021.09竣工100%10556263910263917314471932住宅；

东莞南山府麻涌镇100%2021.08在建53%42974128923068201225716187750商业粤港澳大湾区合计1081324564321839582785501201832944837总计13908303041951420406189798357300264730438

（4）主要项目销售情况累计预售本期预售本期预售本期结算

城市/区项目名所在位项目业权益计容建筑面可售面积累计结算本期结算

(销售)面（销售）(销售)金金额(万

域称置态比例积（㎡）面积(㎡)面积(㎡)

积(㎡)面积(㎡)额(万元)元)南山璞

上海嘉定区住宅100%7981974775108011080146992000缦

南山*虹住宅；

上海嘉定区100%88728687716877103356875400桥领峯商业

南山·前

上海嘉定区住宅100%45509455904559000000湾拾缦

南山*嘉

上海嘉定区住宅100%86085847056626800000荟领峯溪上四

苏州吴中区住宅100%7071269011454191549836300438141509232946季花园南山湾

南通通州区住宅100%1226841217762047126232360203731739014168玺壹号云熹花

苏州高新区住宅55%91793857958579504568579500园华东区域合计58533055042334311528922864432187363248247114东湖高住宅；

武汉南山府100%9885597942975293399809097529536312877新商业南山樾东湖高住宅；

武汉100%4569842149563234155059536653669102府新商业南山天东湖高住宅；

武汉100%712007020269768164636516976829656976樾新商业南山悦住宅；

武汉蔡甸区100%1971641819071740136952801171321713213409拾光商业

南山*天住宅；

长沙岳（天岳麓区100%10984310906245729597913803400501026023079商业

池北）

南山*梅住宅；

长沙岳麓区100%2424821982741937518231066193622650868溪一方商业华中区域合计76524269953642981018957344704234674173666311

16深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

累计预售本期预售本期预售本期结算

城市/区项目名所在位项目业权益计容建筑面可售面积累计结算本期结算

(销售)面（销售）(销售)金金额(万

域称置态比例积（㎡）面积(㎡)面积(㎡)

积(㎡)面积(㎡)额(万元)元)两河峯

成都金牛区住宅100%49105532394894221605571544726847268116390景都江堰

成都南山府住宅100%1735761711703000498167327300043000420635壹街区南山凌

成都武侯区住宅51%9644896190956781811131峯

1259330710

南山御

成都武侯区住宅51%618413006230062049峯都江堰

成都观山樾住宅70%92861897795952810636582558254523大观镇成都合计473831440440210831322316582720883783278142728南山悦

深圳龙岗区住宅100%8172461746459878434278093741637416119595时光南山悦

东莞寮步镇住宅100%2639121037110204747937811019546110350府住宅；

深圳海城锦南山区51%21939459969163713809026150815089226商业住宅；

东莞南山府麻涌镇100%128923106919627315701483627421632209商业粤港澳大湾区合计4564322496716491716131476965621746548141380总计22808351940070104867396241234436907257204044397533

（5）主要项目出租情况可出租面积累计已出租面项目名称所在位置项目业态权益比例平均出租率

（㎡）积（㎡）

上海江桥维乐集中商业+街

上海100.00%8468710684.00%城铺维乐邻里生活

苏州集中商业100.00%269192056676.00%广场

苏州金城1958会所100.00%852852100.00%

南通南通寓颜家公寓100.00%8600692381.00%

南通南山国际社区商铺+会所100.00%4192342282.00%

合肥南山*三食六巷商业100.00%178821129063.00%南山光谷自贸

武汉办公、公寓69.00%170751440284.00%

港(一、二期)

长沙南山里集中商业100.00%5778528291.00%

深圳瀚城幼儿园100.00%24812481100.00%

广州新康花园小学&幼儿园63.71%1725140281.00%土地一级开发情况

□适用□不适用累计一本期一预计总累计投规划平累计平本期平累计结本期结款项回累计销本期销级土地级土地权益比投资金资金额整土地整土地整土地算土地算土地收情况项目名称所在位置售面积售面积开发收开发收例额（万（万面积面积面积面积面积（万（㎡）（㎡）入（万入（万元）元）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）元）元）元）新马路1成都武侯区

100%11329011329011466711466700000410580128500

号新马路1号

17深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（7）融资途径

融资成本区间/期限结构期末融资余额融资途径平均融资成本（万元）（万元）1年之内1-2年2-3年3年以上

银行贷款619376.512.55%-4.6%-10600.00173283.00435493.51

其他129160.002.95%-4%65000.0043000.0021160.00-

合计748536.5165000.0053600.00194443.00435493.51

（8）发展战略和未来一年经营计划

2025年，房地产开发业务将坚持“稳中求进”的工作总基调，始终围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，重

点做好“提能力、优管理、防风险、促转型”工作，严守资金安全底线，秉持审慎投资原则，将投资重点聚焦核心区域，持续优化资源配置；同时，不断强化开发运营体系建设，提升整体经营效益；坚持客户导向，进一步强化产品力、交付力和服务力，巩固提升核心竞争优势，实现高质量稳健发展。

（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用□不适用

公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2024年12月31日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为300139万元。

（10）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）□适用□不适用

3、产城综合开发业务

2024年，产城综合开发业务克服生产制造企业投资动能不足带来的招商去化压力，积极应对市场变化，各项工作稳步推进。

（1）项目运营情况

产城综合开发业务持续强化标准化、体系化建设，提升精细化管理水平，实施灵活的招商措施和政策，积极打造标杆项目，重点做好存量物业招销安排。其中，重庆巴南智造园项目整体去化率达到95%；无锡车联网小镇通过与属地政府联合招商工作小组机制，支持无锡市入围国家智能网联汽车“车路云一体化”应用试点城市，小镇获评“2024年江苏省数字消费创新场景”、长三角优秀产业园区 TOP10、无锡市特色产业园区等多项荣誉，累计落地行业头部及研发生态企业 80余家，招引企业总数量超132家。西安智造园保持满租运营，新都产业园及德阳科技园出租率保持在92%以上的高位水平。

（2）产业资源储备情况

产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，根据国家战略布局，紧跟产业趋势，聚焦长三角、大湾区各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企业等资源体，针对智能制造、电子信息、集成电路、医疗器械、新媒体传播、智能家居及车联网领域，逐步搭建产业网络、信息通路及导入渠道，挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业资源转化落地。

（3）项目工程进展情况

2024年，各项目工程建设有序进行。报告期内，德阳科技园项目、重庆巴南项目已按计划完成竣工验收。岗集综合交

通物流港、西安沣西、顶汊一体化科技园项目按建设计划有序推进。

（4）项目拓展情况

产城综合开发业务把握获取优质工业用地的政策窗口，严守投资安全底线，坚持区域深耕策略，同步开展轻资产管理输出模式探索，丰富盈利来源。报告期内，重点关注长三角、粤港澳大湾区和西南核心城市的产业园项目机会，通过招拍挂方式，获取西安沣西项目，新增土地面积99.7亩，新增建筑面积7.7万平方米。

18深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（1）新增土地储备土地面积计容建筑面积城市项目名称土地规划用途权益比例土地取得方式（万 m2） （万 m2）

西安沣西项目工业用地6.610100%招拍挂

（2）期末累计土地情况总占地面积（万剩余可开发计容建筑面积项目名称总拟建计容面积（万㎡）㎡）（万㎡）

顶汊一体化科技园10.112.37.6

华东区域合计10.112.37.6

重庆汽车公园52.675.951.9

贵阳科技产业新城10.215.915.9

西南区域合计62.891.867.8

西安沣西项目6.6100

武汉临空港宝湾科技园4.87.33.1

总计84.3121.478.5

（3）主要项目开发情况累计投规划计容本期竣累计竣工预计总投

城市/所在位项目业权益开工时开发进完工进土地面积总建筑面资总金项目名称建筑面积工面积面积资金额

区域置态比例间度度（㎡）积（㎡）额（万（㎡）（㎡）（㎡）（万元）

元）上海长三主题产

上海角国际影松江区50%2020.09在建77%5100010200010500033735807359386066039业园区视中心南京浦口工业园

南京智芯科技浦口区90%2021.09竣工100%3256565088570590570592151121412区港住宅；

无锡车联

无锡锡山区商业；100%2019.12竣工100%1004731928902561260256126270466256445网小镇办公岗集综合

合肥交通物流长丰县公路港60%2019.11在建33%3686163252572202930720006072847977港浦和智造工业园

马鞍山和县60%2021.11竣工100%6796180868436650436651089210531园区顶汊一体工业园

滁州来安县85%2024.6在建0%1015731233536465700156013600化科技园区华东区域合计72218888945674680033735509585473058406004重庆汽车综合开

重庆高新区100%2020.11在建24%526230759000100000070319244101595498277691公园发类重庆巴南工业园

重庆巴南区100%2022.09竣工100%98117125480869730869732488123428智造园区德阳科技德阳广工业园

园（一广汉市100%2019.01竣工100%91338104706672570672571857418299汉市区

期）

19深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

累计投规划计容本期竣累计竣工预计总投

城市/所在位项目业权益开工时开发进完工进土地面积总建筑面资总金项目名称建筑面积工面积面积资金额

区域置态比例间度度（㎡）积（㎡）额（万（㎡）（㎡）（㎡）（万元）

元）德阳科技工业园

园（二广汉市100%2021.04竣工100%14667417079910249801024982649024288区

期）德阳科技工业园

园（三广汉市100%2022.12竣工100%760041255099357463619935742477217333区

期）西南区域合计93836312854941350302133938594403690215361039西咸新西安沣西安沣西工业园

区沣西100%2024.11在建0%664841010007789900241264469西项目区新城合计17270352275950217500116767311039881187399771512

（4）项目销售情况累计预本期预本期预本期结可售面售（销售（销售（销累计结本期结项目名所在位项目业权益计容建筑算金额城市/区域积售）面售）面售）金算面积算面积称置态比例面积（万（㎡）积积额（万（㎡）（㎡）

元）

（㎡）（㎡）元）上海长三角国主题产

上海松江区50%10200051598237474725696520785764311287际影视业园区中心南京浦工业园

南京口智芯浦口区90%650884329522763001960000区科技港无锡车住宅；

无锡联网小锡山区商业；100%1928901555821341353320305513385834243037镇办公浦和智工业园

马鞍山和县60%80868420433334110906307728055130013548造园区华东区域合计44084629251821398618951130972022982406817872重庆巴工业园

重庆南智造巴南区100%1254805740455865239601019846918254128983区园重庆汽综合开

重庆高新区100%759000333384882161070510703847561330313666车公园发类德阳科技园工业园

德阳（一期+广汉市100%401014182016133768778029731108583532713374区

二期+三

期）西南区域合计128549457280427784942445238742425327404236023总计172634086532249183561396369714448309811053895

20深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（5）项目出租情况计容建筑面积可出租厂房面积累计已出租厂房平均出租率城市项目名称出租类型权益比例

（㎡）（㎡）面积（㎡）（%）

合肥岗集综合交通公路港60%325257631185933194%物流港

无锡车联网小无锡办公100%67105401042440761%镇

南京浦口智芯南京办公90%65088827200%科技港武汉临空港宝

武汉生产100%72687200311180559%湾科技园

办公100%817573427342100%重庆重庆汽车公园

4S 店 100% 25262 24243 9661 40%

重庆巴南智造重庆工业园区100%125480246872210390%园

成都新都产业园工业园区100%19853510835910024593%

西安西安智造园工业园区100%706553042630426100%德阳科技园

德阳（一期+二工业园区100%275505595575661995%期）

三、核心竞争力分析

1、仓储物流

（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先

宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募 REITs 市场常态化发展趋势下，宝湾物流 REIT 的上市发行，标志着公司成功打通物流资产“募投建管退”管理闭环，未来发展潜力和增长空间较大。

（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强

宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累了丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；践行 ESG 以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。报告期内，宝湾物流先后荣获“2024LOG 低碳供应链物流杰出贡献奖”、“2024物流园区 TOP10”、“2024‘金飞马’杯物流品牌价值企业 TOP100”等荣誉。宁波空港宝湾、宁波镇海宝湾、苏州太仓宝湾等11个物流园区先后获中国仓储与配送协会颁发的“一级绿色仓库”（最高级）评定，业务竞争力提升，在业内的品牌影响力不断增强。

（3）“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势显现

宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏、充换电站、低碳园区等延伸业务，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进信息化建设，重点加强 CRM、智慧园区平台、IOT 信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。

2、房地产开发业务

（1）聚焦核心城市，深耕发展

房地产开发业务坚持“聚焦核心区域，严控投资风险”的发展策略，兼顾区域深耕及战略发展需求，重点关注北京、上海两大核心城市以及深圳、成都等具备投资价值及安全垫较厚板块的投资机会。房地产开发业务资产结构优质，抗风险能力强，尤其在房地产行业持续调整的背景下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。

21深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（2）稳健经营铸就高质量发展面对行业波动和市场变化，房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的原则，将风险防范放在首位，强调“质量、效益、规模”均衡发展的战略方向。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控，筑牢安全边界，持续保持健康的资产负债结构；审慎投资策略，聚焦北京、上海、深圳及成都等重点城市提升拓展质量；强化精细管理，提升经营质效，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量发展。同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。

3、产城综合开发

（1）具备较强的产业资源整合能力

产城综合开发业务精准契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并持续探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，通过与中联基金合作设立工业园并购基金，实现资源有效协同并取得良好成效。

（2）专业化的项目运营管理能力

产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式；结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区，不断推进智慧园区管理系统的实施和优化，以数字化提升成本管控、安全管理能力和园区运营效率，项目开发和运营能力持续提升，正逐步向专业化、规模化方向迈进。截至报告期末，已有西安智造园屋顶光伏及新都产业园工商业储能项目实现并网，有效提升园区含“绿”量，为打造绿色化、可持续的产业载体奠定基础。

四、主营业务分析

1、概述

参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2024年2023年

同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计8398074748.18100%12057389219.78100%-30.35%分行业

房地产业务4248215760.8150.59%7530296744.3762.45%-43.59%

仓储物流业务1930319847.0122.99%1820833847.5815.10%6.01%

产城综合开发业务594219433.967.08%1045654672.738.67%-43.17%

制造业业务1476685455.6417.58%1506962315.7012.50%-2.01%

其他业务148634250.761.77%153641639.401.27%-3.26%分产品

房地产业务4248215760.8150.59%7530296744.3762.45%-43.59%

仓储物流业务1930319847.0122.99%1820833847.5815.10%6.01%

产城综合开发业务594219433.967.08%1045654672.738.67%-43.17%

制造业业务1476685455.6417.58%1506962315.7012.50%-2.01%

其他业务148634250.761.77%153641639.401.27%-3.26%分地区

22深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

2024年2023年

同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

中国大陆7704833269.5891.75%11750612106.6097.46%-34.43%

其他国家或地区693241478.608.25%306777113.182.54%125.98%分销售模式

直销8398074748.18100.00%12057389219.78100.00%-30.35%

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

□适用□不适用

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上年营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减同期增减分行业

房地产业务4248215760.813834862101.209.73%-43.59%-38.74%-7.14%

仓储物流业务1930319847.011046203995.8245.80%6.01%14.74%-4.12%产城综合开发业

594219433.96469519975.2020.99%-43.17%-40.10%-4.04%

务

制造业业务1476685455.641269508603.6714.03%-2.01%-1.15%-0.75%

其他业务148634250.7673560425.9850.51%-3.26%-13.12%5.62%分产品

房地产业务4248215760.813834862101.209.73%-43.59%-38.74%-7.14%

仓储物流业务1930319847.011046203995.8245.80%6.01%14.74%-4.12%产城综合开发业

594219433.96469519975.2020.99%-43.17%-40.10%-4.04%

务

制造业业务1476685455.641269508603.6714.03%-2.01%-1.15%-0.75%

其他业务148634250.7673560425.9850.51%-3.26%-13.12%5.62%分地区

中国大陆7704833269.586076702990.4821.13%-34.43%-32.76%-1.96%

其他国家或地区693241478.60616952111.3911.00%125.98%114.29%4.85%分销售模式

直销8398074748.186693655101.8720.30%-30.35%-28.22%-2.36%

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

□是□否行业分类项目单位2024年2023年同比增减

销售量万平方米10.9930.20-63.61%

房地产业务-商品房销售生产量万平方米10.1816.12-36.85%

库存量万平方米36.0336.84-2.20%

销售量万平方米6.5514.84-55.86%

集成房屋业务-销售业务生产量万平方米6.3012.94-51.31%

库存量万平方米4.514.77-5.45%

销售量万平方米136.03104.8129.79%

船舶舱室配套业务-复合板

生产量万平方米165.59112.2547.52%

23深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

行业分类项目单位2024年2023年同比增减

库存量万平方米72.2142.6569.31%

销售量扇328842987810.06%

船舶舱室配套业务-防火门生产量扇486453174953.22%

库存量扇2625110490150.25%

销售量套10344639461.78%

船舶舱室配套业务-卫生单元生产量套13290769172.80%

库存量套7000405472.67%

海洋工程设备业务-导管架加工量吨1038239228-73.53%

海洋工程设备业务-钢桩加工量吨52530308-98.27%

相关数据同比发生变动30%以上的原因说明

□适用□不适用

（1）房地产业务本年在建项目面积低于上年，销售量与上年差异不大，年末库存量下降。

（2）集成房屋、船舶舱室配套、海洋工程设备业务与上年差异主要受本年合同订单量影响。

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用□不适用

（5）营业成本构成

单位：元

2024年2023年

产品分类项目占营业成本比占营业成本同比增减金额金额重比重

房地产业务营业成本3834862101.2057.29%6260098372.4067.13%-38.74%

仓储物流业务营业成本1046203995.8215.63%911822270.459.78%14.74%产城综合开发

营业成本469519975.207.01%783882423.558.41%-40.10%业务

制造业业务营业成本1269508603.6718.97%1284266236.0313.77%-1.15%

其他业务营业成本73560425.981.10%84673341.060.91%-13.12%

（6）报告期内合并范围是否发生变动

□是□否

详见“第十节财务报告九、合并范围的变更”相关章节。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用□不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况

24深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）840284742.68

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例10.00%

前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例0.00%公司前5大客户资料

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例

1第一名338790042.034.03%

2第二名285303399.263.40%

3第三名100782466.901.20%

4第四名72600082.680.86%

5第五名42808751.810.51%

合计--840284742.6810.00%主要客户其他情况说明

□适用□不适用公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）1933768199.60

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例28.89%

前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例0.00%公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例

1第一名589176816.728.80%

2第二名420248434.306.28%

3第三名396054976.905.92%

4第四名315269764.804.71%

5第五名213018206.883.18%

合计--1933768199.6028.89%主要供应商其他情况说明

□适用□不适用

3、费用

单位：元

2024年2023年同比增减重大变动说明

销售费用310670110.82315717551.92-1.60%主要系本年降本增效

管理费用592583986.99721996281.09-17.92%取得成效，期间费用控制情况较好。

主要系：*有息负债

规模扩大，利息支出财务费用777020306.42649435007.2819.65%增加；*房地产项目竣备后资本化利息转费用化增加。

主要系本年制造业研

研发费用49723692.3443130712.1515.29%发材料投入同比增加所致。

25深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

4、研发投入

□适用□不适用预计对公司未来发展主要研发项目名称项目目的项目进展拟达到的目标的影响模块化舱室可以更好在人机工程与环艺设计之间地满足不同用户的需

“以人为本”，围绕人机工程求，同时也能更好地该项目的研发，将会学原理、舱室空间布局设计、提高船舶的安全性和成为国内船舶舾装业

模块化预制舱室人机人机界面优化、安全性与舒适已完成。稳定性，在人机工此项技术的开拓者，工程与艺术设计研究性、艺术审美与舱室设计融

程、艺术设计、材料会成为公司未来新的

合、预制工艺与生产效率提升科学等领域的拓展应利润增长点。

以及环境性考虑等方面展开研用，带来更多的商机究是行业面临的重要课题。

和经济效益。

预制模块化整体卫浴船舶安全与环境保护是国际排水技术研究解决了

海事组织 IMO 新规范关注的邮轮卫浴产品的国产焦点，船舶轻量化以及《国际替代，提高了生产效海事劳工公约》MLC2006 对率，满足以豪华邮轮海洋装备预制模块化船员居住舒适度要求越来越成高端海洋装配和豪华为代表的高端海洋装整体卫浴排水技术研为船东关注的重点；以豪华邮已完成。邮轮预制模块化整体备建造发展的需求，究轮为代表的高端海洋装备预制卫浴领域。

有广阔的市场发展前模块化整体卫浴排水技术是实景，会伴随中国船舶现整体卫浴轻量化、快速排及世界造船行业水平水，提升舒适性的关键技术之的历史进程，实现良一。

好的经济效益。

满足公约要求的轻质本项目采用轻质不燃材料代替化耐火分隔系统适用

钢质基材，采用特殊的耐火隔于近海高速客船、海热结构设计，提高耐火分隔系警高速巡逻船等各种统的结构强度及耐火性能。耐中小型高速船舶，近火分隔系统的主体材料符合几年市场信息反馈在

2010FTP 不燃性材料要求，根 欧洲和中东地区有大

据 SOLAS 公约的等效要求， 适用于游艇、巡逻 量市场需求。轻质化轻质化耐火分隔系统

整体结构通过耐火性能测试，已完成。艇、高速客船等高速耐火分隔系统综合性研究

验证其耐火性能满足主管机关船舶的内舾装领域。能要求高，技术要求对防火分隔的 B 级耐火性能 特殊，开发难度较要求。同时耐火分隔结构符合大、成本高，国内缺“强—弱—强”的弹性系统原少符合技术要求的供理，轻质隔热材料可以最大限应商，因此产品有确度吸收声波能量，产品的声学定的市场前景，能够性能可满足规范要求。创造可观的经济效益。

已通过验收，成功申请三份实用

新型专利，提高船用防火门类产品的制作用于各种异型尺寸异

并应用于重提高生产效率，提升效率，满足客户快速交付的需型形状、单件小批及船舶客舱安防门流线庆冠达“世公司产品市场占有率求，研发智能化自动流线制作其特殊要求订单式的制作系统技术开发纪绿洲”和知名度，为公司带系统，填补国内同类工艺技术船用防火门、逃生门号、“世纪来更好的经济效益。空白。装配生产工艺。

远航”号长江豪华游轮等项目的防火门制作。

海工平台新型高隔声针对海工平台的居住舱室具有三项产品成通过对热桥及声桥隔满足海洋工程市场的

26深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

预计对公司未来发展主要研发项目名称项目目的项目进展拟达到的目标的影响

耐火安全技术研究高隔声耐火安全要求，而普通功通过耐火断传递热能及声能的需求，打破欧洲企业舱室难于满足，公司经调研、试验和声学研究，降低在火灾发的垄断，填补国内该论证，研发满足海工平台要求测试，获得生时高温下的表面温领域的空白，为公司的高安全、高技术、低噪声的实用新型专升指标以满足耐火安实现良好的经济效生活区设施。 利。 全，达到《SOLAS 公 益。约》及《2010FTPCODE》关于耐火 B-15级要求，同时使声波得以阻隔、吸收、衰减，以提高综合声学性能。

一种重型卷制钢管压在现有情况下可以提

制预弯时的自适应式提高资源利用率已完成提高资源利用率5%。

升产能。

缓冲装置在现有情况下可以提

热丝埋弧工艺研究提高资源利用率已完成提高资源利用率5%。

升产能。

协作机器人在导管架在现有情况下可以提

建造过程中的应用研提高资源利用率已完成50%提高资源利用率5%。

升产能。

究在现有情况下可以提

打底免清根工艺研究提高资源利用率已完成提高资源利用率5%。

升产能。

一种超高强低合金钢在现有情况下可以提

X65 与异种金属铜的 提高资源利用率 已完成 提高资源利用率 5%。

升产能。

钎焊焊接工艺研究钢板双坡口一次切割在现有情况下可以提

的割嘴调节装置的研提高资源利用率已完成提高资源利用率5%。

升产能。

发

导管架 ICCP 复合电缆在现有情况下可以提

张紧3爪专用辅助工提高资源利用率已完成提高资源利用率5%。

升产能。

装的开发为后续储能箱项目集

初次涉及后端集成，储能箱研发进入融合供应商目录。已完成。成积累实践经验，丰积累经验。

富公司利润增长点。

公司研发人员情况

2024年2023年变动比例

研发人员数量（人）25220721.74%

研发人员数量占比6.75%5.33%1.42%研发人员学历结构

本科19116317.18%

硕士1215-20.00%

本科以下492968.97%研发人员年龄构成

30岁以下1017534.67%

30~40岁5672-22.22%

40岁以上956058.33%

公司研发投入情况

2024年2023年变动比例

研发投入金额（元）49723692.3443130712.1515.29%

研发投入占营业收入比例0.59%0.36%0.23%

27深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

2024年2023年变动比例

研发投入资本化的金额

0.000.000.00%

（元）资本化研发投入占研发投入

0.00%0.00%0.00%

的比例公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响

□适用□不适用研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因

□适用□不适用研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明

□适用□不适用

5、现金流

单位：元项目2024年2023年同比增减

经营活动现金流入小计8617481950.7216452223476.41-47.62%

经营活动现金流出小计8836496521.4810750925222.16-17.81%

经营活动产生的现金流量净额-219014570.765701298254.25-103.84%

投资活动现金流入小计1738576247.33963293478.9680.48%

投资活动现金流出小计3179328741.314674418937.57-31.98%

投资活动产生的现金流量净额-1440752493.98-3711125458.6161.18%

筹资活动现金流入小计14843361796.1324106463397.41-38.43%

筹资活动现金流出小计13934482521.2624142419051.15-42.28%

筹资活动产生的现金流量净额908879274.87-35955653.742627.78%

现金及现金等价物净增加额-748811170.081952480086.45-138.35%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明

□适用□不适用

（1）经营活动现金流入同比减少47.62%，主要系本年房地产业务销售回款同比减少所致。

（2）投资活动现金流入同比增加80.48%，主要系本期收到宝湾物流公募项目资金所致。

（3）投资活动现金流出同比减少31.98%，主要系本期资本性支出金额减少所致。

（4）筹资活动现金流入同比减少38.43%，主要系本年借款收到的现金减少所致。

（5）筹资活动现金流出同比减少42.28%，主要系偿还债务支付的现金减少所致。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

□适用□不适用主要系本期计提资产及信用减值所致。

五、非主营业务分析

□适用□不适用

28深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

单位：元金额占利润总额比例形成原因说明是否具有可持续性

1.权益法核算的长期

股权投资收益、债权投资在持有期间取得

投资收益715561071.56-64.82%的投资收益合计0.341.是；2.是。

亿元；

2.宝湾物流公募项目

收益6.82亿元。

远期结汇的衍生金融

公允价值变动损益-3338793.430.30%否工具公允价值变动

资产减值-1082706209.6598.08%存货计提减值否

主要系客户违约金、

营业外收入7559108.12-0.68%否保险补偿款等主要系资产报废损

营业外支出5473931.65-0.50%否

失、罚款、违约金等

信用减值-348680433.5131.59%应收款项计提减值否

其他收益37115000.61-3.36%政府补助否

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2024年末2024年初

占总资产占总资产比重增减重大变动说明金额金额比例比例主要系支付购地款及项目

货币资金7149604011.0210.22%8235415232.0111.31%-1.09%工程款。

主要系制造业业务合同资

应收账款817665636.241.17%776436101.211.07%0.10%产转入增加。

主要系制造业业务未达合

合同资产165062474.020.24%123720826.240.17%0.07%同结算期的应收款增加。

主要系房地产业务销售结

存货19623626346.9428.04%22799454715.8231.31%-3.27%转。

主要系投入运营的物流园

投资性房地产13134961061.4618.77%11912926662.9716.36%2.41%区增加。

主要系收到联营公司分红

长期股权投资4498920264.516.43%4525377967.366.22%0.21%款。

主要系投入运营的物流园

固定资产5979714956.718.55%5621137497.167.72%0.83%区增加。

在建工程5132654876.607.34%4725825716.886.49%0.85%主要系工程投入增加。

使用权资产222888822.090.32%179749530.270.25%0.07%主要系租赁资产增加。

主要系本期偿还短期借

短期借款130115805.540.19%330279680.570.45%-0.26%款。

主要系房地产业务销售结

合同负债6131711539.998.76%8299489578.5411.40%-2.64%转。

主要系银行长期借款增

长期借款22984513748.5832.85%18306265251.5125.14%7.71%加。

主要系本期租赁资产增

租赁负债188520201.560.27%147224531.130.20%0.07%加。

主要系收到银行承兑汇票

应收票据8185386.420.01%5488205.690.01%0.00%增加。

29深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

2024年末2024年初

占总资产占总资产比重增减重大变动说明金额金额比例比例主要系银行承兑汇票背书

应收款项融资16442690.450.02%24388741.430.03%-0.01%转让增加。

一年内到期的主要系融资租赁业务回款

8887692.290.01%16015412.950.02%-0.01%

非流动资产增加。

主要系一年内到期的长期

长期应收款3802968.050.01%12813160.340.02%-0.01%应收款重分类至一年内到期的非流动资产。

递延所得税资主要系可弥补亏损确认的

194724608.970.28%290476438.800.40%-0.12%

产递延所得税资产冲回。

主要系远期结汇的衍生金交易性金融负

3338793.430.00%0.000.00%0.00%融工具期末公允价值变

债动。

主要系本期开具票据结算

应付票据95889264.090.14%43545204.880.06%0.08%增加。

一年内到期的

5909697585.708.45%8589365776.2211.80%-3.35%主要系偿还借款增加。

非流动负债主要系关联方短期借款增

其他流动负债6542422293.609.35%4900625010.946.73%2.62%加。

主要系关联方长期借款一其他非流动负

990037061.031.41%1600324087.482.20%-0.79%年内到期部分重分类至一

债年内到期的非流动负债。

境外资产占比较高

□适用□不适用

2、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：元计入权益的累本期计本期本期公允价本期购项目期初数计公提的减出售其他变动期末数值变动损益买金额允价值金额值变动金融资产

1.交易性金

融资产

（不含衍0.00生金融资

产）应收款项

24388741.43-60569.87-7885481.1116442690.45

融资

上述合计24388741.43-60569.87-7885481.1116442690.45

金融负债0.003338793.433338793.43其他变动的内容无。

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

30深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

□是□否

3、截至报告期末的资产权利受限情况

详见“第十节财务报告附注七、23”相关章节。

七、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

1660567116.732868799238.80-42.12%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用

1）报告期内以套期保值为目的的衍生品投资

□适用□不适用

单位：万元计入权期末投资本期公允益的累报告期金额占公初始投资期初金报告期内期末金衍生品投资类型价值变动计公允内售出司报告期金额额购入金额额损益价值变金额末净资产动比例

远期结汇2726.310-118.0202726.3102726.310.16%

远期结汇3117.750-132.9203117.7503117.750.19%

远期结汇1926.320-82.9401926.3201926.320.12%

远期结汇00003541.353541.3500.00%

合计7770.380-333.88011311.733541.357770.380.47%

未发生重大变动。公司根据财政部《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》、《企业报告期内套期保值业会计准则第24号一一套期会计》、《企业会计准则第37号一一金融工具列报》和《企业会计

31深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文务的会计政策、会计准则第39号一一公允价值计量》相关规定及其指南，对拟开展的外汇套期保值业务进行相应核算具体原则，以及的核算处理，反映资产负债表及损益表相关项目。

与上一报告期相比是否发生重大变化的说明

报告期实际损益情况公司报告期内远期结汇实际影响损益金额为-323.66万元，其中：未到期部分确认公允价值变动的说明损益-333.88万元；已到期部分确认汇兑损益10.22万元。

套期保值效果的说明公司通过开展外汇套期保值业务，有效地规避了汇率大幅波动对公司结算的影响。

衍生品投资资金来源自有资金

一、开展外汇套期保值业务的风险分析

公司开展的外汇套期保值业务遵循锁定汇率风险原则，不做投机性、套利性的交易操作，但套期保值业务操作仍存在一定的风险：

1.汇率波动风险：在汇率行情变动较大的情况下，银行汇率报价可能偏离公司实际收付时的汇率，造成汇兑损失。

2.内部控制风险：外汇套期保值业务专业性较强，复杂程度较高，可能会由于内控制度不完善而造成风险。

3.回款预测风险：公司根据客户订单进行销售回款预测，实际执行过程中，客户可能调整自身

报告期衍生品持仓的订单，造成公司回款预测不准，导致外汇套期保值业务交割风险。

风险分析及控制措施

4.客户违约风险：客户应收账款发生逾期，货款无法在预测的回款期内收回，会造成外汇套期

说明（包括但不限于保值业务延期交割导致公司损失。

市场风险、流动性风

二、公司采取的风险控制措施

险、信用风险、操作

1.公司开展外汇套期保值业务遵循套期保值原则，不做投机性套利交易，在签订合约时严格按风险、法律风险等）

照公司预测的收汇期、付汇期和金额进行交易，所有外汇套期保值业务均有正常的贸易背景。

2.公司已制定《外汇套期保值业务管理制度》，对交易原则、审批权限、业务操作流程、内部

风险控制、信息披露等作了明确规定，控制交易风险。

3.公司将审慎审查与商业银行签订的合约条款，严格执行风险管理制度，以防范法律风险。

4.为防止外汇套期保值业务延期交割，公司将严格按照客户回款计划，控制外汇资金总量和结售汇时间。同时公司将高度重视应收账款的管理，及时掌握客户支付能力信息，跟踪合同执行情况，避免出现应收账款逾期的现象。

5.公司审计风控部将在对相关单位进行审计时对套期保值业务开展检查工作。

已投资衍生品报告期内市场价格或产品公

允价值变动的情况，公司按照《企业会计准则第22号一金融工具确认和计量》和《企业会计准则第39号一一公允对衍生品公允价值的价值计量》的规定确认计量，公允价值基本参照银行定价，企业每月均进行公允价值计量与确分析应披露具体使用认。

的方法及相关假设与参数的设定

涉诉情况（如适用）无衍生品投资审批董事会公告披露日期（如2024年04月26日有）衍生品投资审批股东会公告披露日期（如2024年05月23日有）

2）报告期内以投机为目的的衍生品投资

□适用□不适用公司报告期不存在以投机为目的的衍生品投资。

5、募集资金使用情况

□适用□不适用

32深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

公司报告期无募集资金使用情况。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用本期股权是否按初起出售计划如至出为上期实售日是市公施，如该股否与交所涉及司贡股权未按计权为出售对为易对的股权交易对被出售出售交易价格献的出售划实披露上市公司的关方的是否已披露索引

方股权日（万元）净利定价施，应日期公司影响联关联全部过润占原则当说明贡献交关系户净利原因及的净易润总公司已利润额的采取的

（万比例措施

元）秀湾供宝禾物2024实现投应链管按评

流（嘉年10资收益理(嘉28824.7211.643.59%估价否无是是

兴）有月161.65亿巨潮资讯

兴)有限确定限公司日元网-《关公司于控股子津宝国天津市2022

2024实现投公司开展

际物流宝津国按评年08年10资收益基础设施

(天津)际物流45934.0417.045.49%估价否无是是月13月162.52亿公募有限公有限公确定日

日 元 REITs 运司司作的公南京宝南京宝2024实现投按评告》鹿物流昆国际年10资收益

42582.4121.915.87%估价否无是是

科技有物流有月162.64亿确定限公司限公司日元

九、主要控股参股公司分析

□适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公司类主要业公司名称注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润型务深圳市南山房房地产

地产开发有限子公司3759018522.5029563523617.967011442103.624163135528.68-1674470088.61-1718173972.64业务公司宝湾物流控股仓储物

子公司3644000000.0023982512816.468558111115.991942607906.69810325056.59501471907.08有限公司流业

33深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

公司类主要业公司名称注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润型务上海招南实业参股公房地产

1400000000.002543373112.562088745510.212309473232.57516562529.80389729516.54

发展有限公司司业务无锡三奚置业参股公房地产

600000000.00732417900.23157249079.61636229697.26-413606700.44-411875850.41

有限公司司业务报告期内取得和处置子公司的情况

□适用□不适用公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响

宝盈资产管理（香港）有限公司注销无重大影响

北辰宝湾国际物流（深圳）有限公司注销无重大影响

蓝宝湾泮企业管理（深圳）有限公司注销无重大影响上海瑞熙恒业商业管理有限公司注销无重大影响德阳赤湾物业服务有限公司注销无重大影响深圳市海鹏锦投资发展有限公司注销无重大影响长沙南山新城房地产有限公司注销无重大影响

津宝国际物流（天津）有限公司 发行公募 REITs 无重大影响

南京宝鹿物流科技有限公司 发行公募 REITs 无重大影响

秀湾供应链管理（嘉兴）有限公司 发行公募 REITs 无重大影响

宝禾物流（嘉兴）有限公司 发行公募 REITs 处置收益 1.65 亿元

天津市宝津国际物流有限公司 发行公募 REITs 处置收益 2.52 亿元

南京宝昆国际物流有限公司 发行公募 REITs 处置收益 2.64 亿元

十、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十一、公司未来发展的展望

2025年是我国“十四五”规划收官、“十五五”规划谋篇布局之年，也是公司深化战略布局、加速新质生产力转化的重要窗口期。展望2025年，在全球经济“低增长、高波动”的常态下，我国经济既面临外部关税壁垒升级的挑战，又需破解有效需求不足、社会预期偏弱等内部压力。为保持经济平稳增长，中央经济工作会议明确财政政策转向“更加积极”，货币政策转向“适度宽松”，并将扩大内需和自主创新放在了更加重要的位置，加速构建“双循环”新发展格局，持续释放新质生产力培育政策红利，我国经济有望在质量跃迁中巩固长期向好的基本面。

就具体行业而言，仓储物流方面，关税压力为仓储物流行业带来供应链区域化重构的结构性机遇，也倒逼仓储物流行业向区域化、智能化纵深发展，客户结构多元、具备枢纽仓网络化布局的物流地产商竞争优势凸显；房地产方面，基于当前中央推动“房地产止跌回稳”的坚决态度，房地产政策延续“化风险、稳主体、稳市场”主线，房地产市场稳定发展的信心有望逐步修复；产城综合开发方面，产业园区作为推动产业集聚、优化经济布局的重要载体，2025年政府工作报告再次强调发展新质生产力和加速建设现代化产业体系的重要性，关税压力将加速产业升级，产业园区也将迎来新一轮的发展机遇。在此背景下，公司将坚持稳中求进的工作总基调，以“稳存量、拓增量、强质量”为主线，紧抓结构性机遇，进一步提升业务发展质量，重点做好以下工作：

1、仓储物流业务

2025年，公司将坚定发展仓储物流战略性主业，进一步完善网络布局，积极探索“仓库+”业务，优化创新宝湾物流

商业模式，提升业务可持续发展能力。主要措施包括：

（1）稳步提升资产管理规模。坚持“稳健发展、优中选优”的原则，聚焦长三角及大湾区的核心物流节点城市，挖掘

优质项目机会；加大管理输出业务拓展力度，逐步形成“轻重并举”、“多点组合”、“质高位好”多种发展模式及项目选择标准，提升资产管理规模和品牌影响力；加强行业、城市研究，关注政府土地供给端、客户用仓需求端的长期变化趋势，细化完善优质项目的评判标准，加强项目研判和投后管理能力。

34深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（2）完善公募 REIT 管理机制。把握行业发展趋势，紧抓国内政策机遇，重点做好公募 REITs 标的项目的投后管理，同时，积极开展扩募准备工作，进一步完善业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式，持续提高在资本市场影响力。

（3）加强工程管理。2025年计划新增开工3个项目，总建筑面积约29万平米；计划交付4个项目，总建筑面积约64万平米。公司将重点加强成本控制、进度管理、质安检查等环节的管理考核，确保实现工程建设的安全、质量和工期总体目标，并结合市场变化和客户需求，持续优化设计标准，提升产品的适用性和竞争力。

（4）提升商务核心能力。坚持以客户为中心，不断提升服务质量；加强重点行业及市场区域的研究，重点关注跨境电

商、新能源等新兴产业带来的市场机遇，通过“一园一策”的商务策略持续优化客户结构，重点做好存量客户续签和新投运园区的预租管理；持续加强品牌建设与推广，提升宝湾物流品牌知名度和影响力。

（5）推进园区智慧化管理和增值服务。持续推进园区智能化改造、物业集采工作，重点完善、优化智能园区 IOT物联

网系统功能，加强对园区大数据的挖掘分析及其在安全管理、成本管控和效率提升方面的应用；不断推进仓配业务优化整合，深度开发大快消、新能源行业客户，打造 BC 融合仓配一体核心服务能力，增强客户粘性。

（6）关注企业环境、社会、治理绩效（ESG）的投资理念和企业评价标准，进一步扩大园区屋顶分布式光伏、充电桩

等业务覆盖范围，开发零碳园区，探索综合能源管理，推进 ESG 在运营园区的试点落地，助力“双碳”目标实现，提升企业可持续发展能力。

2、房地产开发业务

2025年，公司将密切关注市场变化，坚守稳健经营、审慎发展的原则，着重强化风险防范，坚持聚焦核心城市，持续

提高投资质量，不断强化精细化管理，提升产品力与服务力，稳步推进传统业务与转型业务发展，开拓发展空间。主要措施包括：

（1）严守流动性安全底线。坚持“一盘一策”，灵活调整销售策略，促进销售去化及现金回流；强化资金管理，提高资金效率，确保资金流动性；积极寻求创新融资突破，优化负债结构，降低融资成本，保障“三道红线”安全。

（2）保持审慎投资态度。坚守战略布局目标，聚焦核心区域、重点城市；加强市场研判与城市研究能力，顺应市场形势变化，提升投资精度；积极拓宽投资渠道，实现优质增量土地补充，进一步优化资源储备。

（3）强化核心能力建设。系统性加强运营体系建设，持续夯实生产质量与安全，提升项目开发效率，加强产品研究与

品质提升，塑强产品核心竞争力，多措并举保障品质交付，系统提升公司生产经营水平。

（4）积极推动转型业务质效提升。持有物业经营方面，贯彻“稳健经营”的工作思路，分类施策提升经营效益，持续推

动存量盘活，实现经营性物业资产回报的持续稳定与增长，同时积极探索新业态发展模式，适度培育资产管理能力；物业管理服务方面，积极拓展物业业态类型，进一步提升服务效率与品质，扩大品牌辨识度与影响力。

3、产城综合开发业务

2025年，公司将坚定实施产城业务培育发展策略，坚持“聚焦产业园和工业园”的大方向，重点做好存量项目运营提

升和产业生态优化升级，严格筛选和获取优质项目，稳步提升产城品牌行业影响力。主要措施包括：

（1）打造优质标杆项目。进一步提升产业思维，加强与轻资产运营商、产业方的合作，提升资源导入能力；强化园区

运营能力，完善园区标准化运营体系，提升园区服务水平；密切跟踪市场变化，灵活调整营销策略，加大招商稳商力度，推动产业聚集，完善园区业态布局；统筹项目建设节奏，保障园区建设质量，提升园区展示形象，打造产业聚集、特色鲜明的园区。

（2）合理安排项目投资节奏，做好优质项目拓展。加深对深耕区域产业的理解，采用一二手并举的方式，重点推动粤

港澳大湾区、长三角和西南区域核心城市的项目拓展工作，同时进一步优化项目投资评价标准，提高投资质量和决策效率，稳步获取优质项目。

（3）推动存量项目产业生态优化升级。深入研判产业发展新趋势，聚焦智能网联及新能源汽车、智能制造、影视文化

创意等现有项目主导产业及国家新兴产业发展方向，积极对接行业协会、龙头企业等产业资源，以点带面、以链促群，共建产业生态，实现存量项目业态升级。

（4）强化资产管理思维，提升产业服务能力。依托自身对园区资产的运营管理能力，借助工业园 Pre-REITs 基金，实

现轻重资产结合运作，进一步打开业务发展空间；持续扩大园区屋顶光伏的业务范围，为企业高质量发展注入绿色动能；

探索产业培育路径，为优质客户提供更多元的服务，尝试由单纯的产业载体建设者向产业生态运营商转型。

35深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（5）持续做好核心能力建设。在现有项目基础上，重点培育团队在项目投融资、策划规划、产业合作、项目运营等方

面的核心能力，持续提高管理的标准化、规范化水平，加强园区运营职能构建，引进和调整产业项目专业人才，培养具有产业思维、经营思维、创新思维的精英团队。

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动

□适用□不适用谈论的主要内接待对象调研的基本情接待时间接待地点接待方式接待对象容及提供的资类型况索引料

招商证券、华夏基

金、华泰资产、泰巨潮资讯网2024 年 02 月 28 日 公司会议室 实地调研 机构 康资产、建信基 公司经营情况 （http://www.c金、中金资管、 ninfo.com.cn)华西证券自营巨潮资讯网2024 年 04 月 02 日 公司会议室 电话沟通 机构 招商基金 公司经营情况 （http://www.cninfo.com.cn)深圳证券交易所巨潮资讯网网络平台线2024 年 04 月 18 日 互动易平台“云访 其他 面向全体投资者 公司经营情况 （http://www.c上交流谈” ninfo.com.cn)巨潮资讯网2024 年 04 月 25 日 公司会议室 电话沟通 机构 中金公司 公司经营情况 （http://www.cninfo.com.cn)巨潮资讯网2024 年 05 月 20 日 公司会议室 电话沟通 机构 华商基金 公司经营情况 （http://www.cninfo.com.cn)深圳证券交易所巨潮资讯网网络平台线2024 年 09 月 19 日 互动易平台“云访 其他 面向全体投资者 公司经营情况 （http://www.c上交流谈” ninfo.com.cn)巨潮资讯网

兴业证券、财通基2024 年 12 月 11 日 公司会议室 电话沟通 机构 公司经营情况 （http://www.c金

ninfo.com.cn)全景路演（2024全景路演年深圳辖区上市网络平台线2024 年 12 月 12 日 其他 面向全体投资者 公司经营情况 （https://rs.p5公司投资者网上上交流w.net/）集体接待日）巨潮资讯网

创华投资、中恒证2024 年 12 月 20 日 公司会议室 实地调研 机构 公司经营情况 （http://www.c券、圣吉集团

ninfo.com.cn)巨潮资讯网

兴业证券、永赢基2024 年 12 月 24 日 公司会议室 电话沟通 机构 公司经营情况 （http://www.c金

ninfo.com.cn)

十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况公司是否制定了市值管理制度。

□是□否公司是否披露了估值提升计划。

□是□否

36深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

公司于2025年4月24日召开第七届董事会第二十次会议，审议通过了《关于<估值提升计划>的议案》，具体内容详见 2025 年 4 月 28 日《证券时报》《上海证券报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn)。十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是□否

37深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

第四节公司治理

一、公司治理的基本状况

公司按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》等相关法律、法规和规章的要求，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度，并依法规范运作。报告期内，公司治理实际情况与中国证监会有关上市公司治理的规范性文件要求相符合，未出现违法违规情形。

1、关于公司股东与股东大会

公司严格按照《上市公司股东大会规则》《公司章程》和《公司股东大会议事规则》等的规定和要求，规范股东大会的召集、召开和表决程序，平等对待所有股东，确保所有股东特别是中小股东能充分行使自己的权利。

2、关于控股股东与上市公司的关系

公司拥有独立的业务和经营自主能力，在业务、人员、资产、机构、财务上独立于控股股东，公司董事会、监事会和内部机构独立运作。公司控股股东能严格规范自己的行为，依法行使股东权利。

3、关于董事与董事会

公司严格按照《公司章程》规定的董事选聘程序选举董事，董事会人数及结构符合相关法律法规和《公司章程》的要求。报告期内，公司全体董事严格按照《公司法》《公司章程》及《董事会议事规则》等的有关规定，勤勉尽职地开展工作，依法行使职权，并积极参加相关知识的培训。公司董事会下设各专门委员会各尽其责，大大提高了董事会运作效率。

4、关于监事与监事会

公司严格按照《公司法》《公司章程》等的有关规定选举监事。报告期内，公司监事严格按照《公司法》《公司章程》及《监事会议事规则》等的要求，本着对股东负责的态度，认真履行职责，诚信、勤勉、尽责地对公司财务以及董事、高级管理人员履行职责的合法、合规性进行监督，维护公司及股东的合法权益。

5、关于利益相关者

报告期内，公司在注重企业经营的同时，积极参与社会公益事业，主动承担社会责任，充分尊重和维护利益相关者的合法权利，加强与各方的沟通和合作，实现公司、股东、员工、客户、社会等各方利益的均衡，共同推动公司持续、稳健发展。

6、关于信息披露与透明度

报告期内，公司严格按照有关法律法规的规定和《公司信息披露管理制度》的规定，加强信息披露事务管理，履行信息披露义务，并指定《证券时报》《上海证券报》和巨潮资讯网为公司信息披露的报纸和网站，真实、准确、及时、完整地披露信息，确保所有投资者公平获取公司信息；同时，公司建立了畅通的沟通渠道，建立投资者专线、开设投资者关系互动平台与投资者进行沟通交流。

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异

□是□否

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

公司严格按照《公司法》、《证券法》等法律、法规和《公司章程》的要求规范运作，产权明晰、权责明确、规范运作。公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。

1、资产完整

38深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

公司拥有独立于控股股东的生产经营场所，拥有独立完整的资产结构，拥有独立的生产系统、辅助生产系统和配套设施、土地使用权、房屋所有权等资产，拥有独立的采购和销售系统，对所有资产拥有完全的控制支配权，不存在资产、资金被控股股东、实际控制人及其控制的其他企业违规占用而损害公司利益的情况。

2、人员独立

公司独立招聘员工，设有独立的劳动、人事、工资管理体系。公司总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书等高级管理人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪；公司的财务人员没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼职。

3、财务独立

公司按照《企业会计准则》的要求建立了独立、完整、规范的财务会计核算体系和财务管理制度，并建立了相应的内部控制制度，独立作出财务决策。公司设立独立的财务会计部门，配备独立的财务会计人员；公司在银行单独开立账户，公司依法独立纳税。

4、机构独立

公司设有股东大会、董事会、监事会以及公司各级管理部门等机构，独立行使经营管理职权。公司建立了较为完善的组织结构，各内部职能部门构成一个有机整体，不存在控股股东或其职能部门之间的从属关系。

5、业务独立

公司业务独立于控股股东及其控制的其他企业，拥有独立完整的生产和销售系统，独立开展业务，不依赖于股东或其它任何关联方，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不存在同业竞争或显失公平的关联交易。

三、同业竞争情况

□适用□不适用

四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期股东大会情况

投资者参与会议届次会议类型召开日期披露日期会议决议比例

巨潮资讯网-《2024年第一次

2024年第一次临临时股东大会决

临时股东大会68.84%2024年03月28日2024年03月29日时股东大会议公告》（公告编号：2024-

008）

巨潮资讯网-《2023年度股东

2023年度股东大年度股东大会69.72%2024年05月22日2024年05月23日大会决议公告》会

（公告编号：2024-038）

巨潮资讯网-《2024年第二次

2024年第二次临临时股东大会决

临时股东大会69.22%2024年09月27日2024年09月28日时股东大会议公告》（公告编号：2024-

059）

39深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用□不适用

五、董事、监事和高级管理人员情况

1、基本情况

本期本期增持减持其他增期末持股份增减任职任期起始任期终止日期初持股股份股份姓名性别年龄职务减变动股数变动的原

状态日期期数（股）数量数量

（股）（股）因

（股（股））

2025年01

47董事长现任

月13日

2018年08

舒谦男47董事现任00000-月28日

2022年012025年01

47原总经理离任

月05日月10日

2014年05

张建国男60副董事长现任8000000080000-月21日

2018年09

董事现任月28日

赵建潮男5600000-

2025年03

副董事长现任月17日

2015年092024年04

原董事离任月22日月26日

李鸿卫男5600000-

2025年03

董事现任月14日

2025年03

董事现任月14日

2025年02

邱文鹤男51总经理任免00000-月14日原常务副2023年042025年02任免总经理月13日月14日

2024年03

董事现任月28日

兰健锋男4600000-

2024年03

财务总监现任月12日

2020年06

余明桂男50独立董事现任00000-月23日

2024年05

胡芹女58独立董事现任00000-月22日

2024年09

宋德星男61独立董事现任00000-月27日监事会主2022年12宋慧斌男59现任00000-席月15日

2021年11

黄艳女46监事现任00000-月17日

2023年06

李敏女40职工监事现任00000-月29日副总经

2018年07

蒋俊雅女49理、董事现任00000-月06日会秘书

40深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

本期本期增持减持其他增期末持股份增减任职任期起始任期终止日期初持股股份股份姓名性别年龄职务减变动股数变动的原

状态日期期数（股）数量数量

（股）（股）因

（股（股））

2023年03

孟睿男46副总经理现任00000-月08日

2024年04

吕峰男52副总经理现任00000-月29日

2022年012024年03

原董事离任月21日月01日沈启盟男425000000050000原财务总2018年072024年03离任监月06日月01日

2018年082024年04

陈波男60原董事离任00000-月28日月26日原独立董2020年062024年05张金隆男72离任00000-事月23日月22日原独立董2020年062024年05袁宇辉男74离任00000-事月23日月22日原独立董2018年092024年09西小虹男61离任00000-事月28日月27日原副总经2016年062024年04朱涛男58离任6000000060000-理月17日月26日

2023年062025年01

杨国林男49原董事长离任00000-月29日月10日

2017年052025年01

原董事离任月26日月10日

王世云男57107100000107100-原副董事2023年062025年01离任长月29日月10日

合计------------297100000297100--

报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况

□是□否

详见下表公司董事、监事、高级管理人员变动情况。

公司董事、监事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因

沈启盟原董事、财务总监离任2024年03月01日个人原因陈波原董事离任2024年04月26日退休李鸿卫原董事离任2024年04月26日工作调动李鸿卫董事被选举2025年03月14日工作调动张金隆原独立董事离任2024年05月22日工作调动袁宇辉原独立董事离任2024年05月22日工作调动西小虹原独立董事任期满离任2024年09月27日工作调动朱涛原副总经理离任2024年04月26日工作调动杨国林原董事长离任2025年01月10日工作调动

王世云原董事、副董事长离任2025年01月10日工作调动舒谦原总经理任免2025年01月10日工作调动邱文鹤原常务副总经理任免2025年02月14日工作调动邱文鹤董事被选举2025年03月14日工作调动赵建潮副董事长被选举2025年03月17日工作调动

41深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

2、任职情况

公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责

（一）董事

舒谦：男，1977年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。历任深圳赤湾国际货运代理有限公司会计、财务部副经理，深圳赤湾港航股份有限公司经营部业务主管，中国南山开发（集团）股份有限公司研究发展部助理总经理、副总经理、总经理，深圳赤湾石油基地股份有限公司董事兼副总经理，宝湾物流控股有限公司总经理、董事长，本公司副总经理、总经理、董事等职务。现任中国南山开发（集团）股份有限公司董事、总经理及本公司董事长等职务。

张建国：男，1964年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任河北省税务局税政二处副主任科员、深圳赤湾港航股份有限公司副总经理兼财务总监、中国南山开发（集团）股份有限公司副总经理兼财务总监、中开财务有限公司董事长等职务。现任本公司副董事长等职务。

赵建潮：男，1968年生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任深圳南油开发区港口办公室工程师、高级工程师，深圳南油西部物流发展有限公司总经理，招商局港口妈湾港项目公司副总经理，招商局集团业务开发部主任、总经理助理。现任中国南山开发（集团）股份有限公司副总经理、赤晓企业有限公司董事长、深圳市赤湾商业发展有限公司执行董事及本公司董事、副董事长等职务。

李鸿卫：男，1968年出生，中国国籍，博士研究生学历。历任成都银河动力股份有限公司部门经理、董事会秘书、董事、副总经理，深圳赛格达声股份有限公司董事会秘书、副总经理，中国南山开发（集团）股份有限公司企管部副总经理、总经理、运营总监。现任中国南山开发（集团）股份有限公司副总经理及本公司董事等职务。

邱文鹤：男，1973年出生，中国国籍，硕士研究生学位。历任招商局集团重大项目办公室主任助理，深圳市南油（集团）有限公司开发部副经理（挂职），招商局蛇口工业区创新产业发展中心副总经理，招商局集团区域发展部部长助理、副部长，招商局集团前海蛇口自贸区办公室副主任，中国光大集团雄安新区办公室主任兼深改专员，中青旅公司副董事长、党委副书记、总裁，中国青旅集团资深专家，本公司常务副总经理。现任本公司董事、总经理等职务。

兰健锋：男，1978年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任深圳市能源环保有限公司财务管理部出纳、会计，深圳市能源集团有限公司财务管理部财产保险管理岗、资金管理岗业务经理，深圳市广深沙角 B 电力有限公司财务管理部部长，深圳能源集团股份有限公司财务管理部副总经理，中开财务有限公司董事、总经理等职务。现任中开财务有限公司董事、深圳市南山房地产开发有限公司财务总监及本公司董事兼财务总监等职务。

余明桂：男，1974年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。历任华中科技大学控制科学与工程学科博士后，武汉大学经济与管理学院会计学专业副教授、教授、博士生导师。现任中南财经政法大学金融学教授、博士生导师、武汉新芯集成电路股份有限公司董事及本公司独立董事等职务。

胡芹：女，1966年出生，中国国籍，无境外永久居留权，研究生学历。历任招商局蛇口工业区有限公司（现招商局蛇口工业区股份有限公司）企业规划部副总经理、法律事务部总经理、公司总法律顾问，招商局集团有限公司风险管理部/法律合规部副部长、资深总监，曾任招商局蛇口工业区控股股份有限公司监事和招商局港口集团股份有限公司监事。现任本公司独立董事等职务。

宋德星：男，1963年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士学位，高级工程师职称。历任交通部水运规划设计院团委书记、工程师，交通部赴四川讲师团副团长，交通部水运司集装箱处副处长、处长，洛阳市人民政府副市长（挂职），交通部水运研究所副所长，长江三峡通航管理局副局长、局长，交通部水运司副司长、司长，交通运输部水运局局长（兼任部台办主任），招商局集团交通物流业务总监，中国外运长航集团有限公司副董事长、党委书记、执行董事、总经理，曾任中国外运股份有限公司副董事长，招商局能源运输股份有限公司副董事长，招商局港口集团股份有限公司董事。

现任上海中谷物流股份有限公司独立董事及本公司独立董事等职务。

（二）监事

42深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

宋慧斌：男，1965年出生，中国国籍，无境外永久居留权，大学本科学历，历任中国南山开发（集团）股份有限公司审计部副总经理、总经理、审计风控中心总经理，现任中国南山开发（集团）股份有限公司职工监事、审计风控中心高级顾问，赤晓企业有限公司监事及本公司监事会主席等职务。

黄艳：女，1978年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。历任深圳赤湾港航股份有限公司会计、结算中心主任、港务本部财务部经理、中集财务公司风控合规部经理、中国南山开发（集团）股份有限公司财务部助理总经理、

副总经理、财务管理中心总经理、财务副总监。现任中国长江航运集团有限公司财务总监，赤晓企业有限公司董事及本公司监事等职务。

李敏：女，1984年生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任深圳赤湾石油基地股份有限公司高级法务经理、公司审计风控部助理总经理、副总经理，现任本公司审计风控部总经理、职工监事等职务。

（三）高级管理人员

邱文鹤：个人简历详见“董事”部分介绍。

蒋俊雅：女，1975年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。历任湖北宜昌葛洲坝水力发电厂技术专员，深圳市科陆电子有限公司市场部经理助理，泰阳证券深圳总部行政人事部经理，富成证券经纪有限公司行政人事部经理，中国南山开发（集团）股份有限公司行政部助理总经理、行政部副总经理、董事会秘书兼董事会办公室主任。现任本公司副总经理兼董事会秘书。

孟睿：男，1978年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，中级工程师。历任顺驰中国（北京）房地产公司营销中心营销经理，招商局地产控股股份有限公司北京公司营销部经理、总经理助理、副总经理，招商局蛇口工业区控股股份有限公司北京公司副总经理、常务副总经理（主持工作）、华北区域党委委员。现任本公司副总经理，深圳市南山房地产开发有限公司董事、首席执行官，宝湾产城发展（深圳）有限公司董事长等。

兰健锋：个人简历详见“董事”部分介绍。

吕峰：男，1972年出生，中国国籍，无境外永久居留权，研究生学历。历任上海桥山投资管理有限公司总经理、上海毓丰投资管理有限公司总经理、中信证券股份有限公司综合 IBS 组高级副总裁、赤晓企业有限公司总经理、弘湾资本管

理有限公司执行董事、深圳市弘湾创业投资有限公司执行董事等职务。现任本公司副总经理、宝湾物流控股有限公司董事长、赤晓企业有限公司董事、赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限公司董事、东方驿站物流科技（深圳）有限公司董事等。

在股东单位任职情况

□适用□不适用在股东单任职人员在股东单位担任的职位是否领股东单位名称任期起始日期任期终止日期姓名务取报酬津贴

中国南山开发（集团）股总经理2025年01月10日是份有限公司

舒谦中国南山开发（集团）股董事2025年01月22日否份有限公司赤晓企业有限公司董事2023年12月07日否

中国南山开发（集团）股张建国副总经理兼财务总监2015年02月13日2024年09月30日是份有限公司

中国南山开发（集团）股副总经理2013年03月18日是赵建潮份有限公司赤晓企业有限公司董事长2015年12月09日否

中国南山开发（集团）股运营总监2014年02月21日2025年01月15日是份有限公司李鸿卫

中国南山开发（集团）股副总经理2025年01月10日是份有限公司

中国南山开发（集团）股

宋慧斌监事/职工监事2017年06月13日是份有限公司

43深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

在股东单任职人员在股东单位担任的职位是否领股东单位名称任期起始日期任期终止日期姓名务取报酬津贴

中国南山开发（集团）股审计风控中心总经理2018年06月01日2024年03月18日是份有限公司

中国南山开发（集团）股审计风控中心高级顾

2024年03月18日是

份有限公司问赤晓企业有限公司监事2015年12月09日否

中国南山开发（集团）股财务管理中心总经理2018年06月01日2025年03月18日是黄艳份有限公司赤晓企业有限公司董事2023年12月07日否赤晓企业有限公司董事2017年09月26日否吕峰赤晓企业有限公司总经理2017年08月29日2024年02月27日是在其他单位任职情况

□适用□不适用在其他单任职人员在其他单位位是否领其他单位名称任期起始日期任期终止日期姓名担任的职务取报酬津贴深圳市赤湾东方物流有限公董事2015年06月03日2025年03月07日否司

CGL 投资控股有限公司 董事 2018 年 06 月 22 日 2025 年 03 月 12 日 否捷森控股有限公司董事2018年06月22日2025年03月12日否董事会主

中国核能科技集团有限公司席、执行董2022年05月10日2025年03月25日否舒谦事南京中核能源工程有限公司董事长2022年06月23日2025年03月25日否中核（南京）能源发展有限董事长2022年08月03日2025年03月25日否公司坤大（深圳）信息咨询有限执行董事2023年03月30日否公司中开财务有限公司董事长2020年11月13日2025年03月21日否张建国深圳南海粮食工业有限公司副董事长2016年03月23日否深圳南天油粕工业有限公司副董事长2016年04月05日否湖北华中绿色印刷包装物流董事长2014年09月28日否产业园管理有限公司华中国家版权交易中心有限赵建潮董事长2014年11月25日否公司深圳市赤湾商业发展有限公执行董事2022年01月17日否司深圳市赤湾东方物流有限公董事2013年05月13日2024年01月18日否司中国核能科技集团有限公司董事会主席2025年03月25日否李鸿卫中核（南京）能源发展有限董事2022年08月03日否公司南京中核能源工程有限公司董事2022年06月23日否董事会副主中国核能科技集团有限公司2025年03月25日否席邱文鹤南京中核能源工程有限公司董事长2025年03月25日否中核（南京）能源发展有限董事长2025年03月25日否公司中开财务有限公司董事2020年06月08日否兰健锋武汉南山华中投资发展有限董事2024年05月08日否公司

44深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

在其他单任职人员在其他单位位是否领其他单位名称任期起始日期任期终止日期姓名担任的职务取报酬津贴

核建融资租赁（深圳）有限董事长2024年05月30日否公司上海松尾钢结构有限公司董事2024年05月17日否

教授、博士中南财经政法大学2023年06月01日是生导师余明桂武汉新芯集成电路股份有限董事2024年06月26日2027年03月26日是公司深圳国际仲裁院（深圳仲裁胡芹仲裁员2025年02月21日2030年02月20日是委员会）宋德星上海中谷物流股份有限公司独立董事2024年09月13日是上海海湾大厦管理有限公司监事2011年06月07日否湖北华中绿色印刷包装物流监事2014年09月28日否产业园管理有限公司华中国家版权交易中心有限监事2014年11月25日否公司宋慧斌深圳市前海宝湾供应链管理监事2015年05月28日2025年03月20日否有限公司深圳市赤湾产业发展有限公职工监事2020年03月19日否司中开财务有限公司监事2020年11月13日否重庆市赤湾供应链管理有限董事2016年08月01日否公司中开财务有限公司董事2016年12月06日否深圳市赤湾东方供应链管理董事2019年09月20日否有限公司

黄艳东方驿站物流科技（深圳）监事2020年03月18日2025年03月25日否有限公司深圳市海湾发展管理有限公董事2021年05月26日否司中国核能科技集团有限公司执行董事2022年05月10日否中国长江航运集团有限公司财务总监2024年12月02日中开财务有限公司监事2020年06月28日否李敏上海松尾钢结构有限公司监事2022年12月27日否深圳赤晓建筑科技有限公司监事2022年02月22日2025年04月14日否北京浩远房地产开发有限公董事2018年11月13日2024年08月06日否司杭州臻美投资有限公司董事2019年04月03日否北京亚林东房地产开发有限董事2019年08月28日2024年07月17日否公司北京亮马置业有限公司董事2019年11月14日2024年03月19日否北京招合房地产开发有限公董事2020年07月15日2024年09月09日否司孟睿北京金旭开泰房地产开发有董事长2020年12月28日2024年09月19日否限公司中建地产（苏州)有限公司董事2022年04月27日2024年04月28日否北京永安佑泰房地产开发有董事2022年05月30日否限公司北京亚林西房地产开发有限监事2022年09月20日否公司湖北省鄂州南山临港新城发执行董事2024年05月13日否展有限公司

东方驿站物流科技（深圳）吕峰董事2020年03月18日否有限公司

45深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

在其他单任职人员在其他单位位是否领其他单位名称任期起始日期任期终止日期姓名担任的职务取报酬津贴赤湾东方智慧物联科技（深董事2020年09月03日否

圳）有限公司

公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况

□适用□不适用

3、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

2013年4月19日，公司第三届董事会第十六次审议通过《公司高级管理人员薪酬管理制度》，确认公司高级管理人员薪酬构成。公司高级管理人员年度报酬是在参考行业及地区薪酬水平基础上，结合公司年度经营目标以及高级管理人员分管工作的工作目标实现情况进行综合考核最终核定。

2018年9月28日，公司2018年第五次临时股东大会审议通过《关于调整独立董事津贴的议案》，同意将公司独立董

事津贴由每人10万元/年上调至15万元/年（含税）。其他董事和监事在上市公司不领取董事津贴或监事津贴。

公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况

单位：万元从公司获得的是否在公司关姓名性别年龄职务任职状态税前报酬总额联方获取报酬董事长现任

舒谦男47117.26否原总经理离任张建国男60副董事长现任0是赵建潮男56副董事长现任0是李鸿卫男56董事现任0是董事现任总经理现任

邱文鹤男5165.34否原常务副总经离任理董事现任

兰健锋男4650.27否财务总监现任余明桂男50独立董事现任15否

胡芹女58独立董事现任9.15否

宋德星男61独立董事现任3.75否宋慧斌男59监事会主席现任0是黄艳女46监事现任0是

李敏女40职工监事现任62.92否

副总经理、董

蒋俊雅女49现任65.77否事会秘书

孟睿男46副总经理现任124.79否

吕峰男52副总经理现任56.61否

原董事、财务

沈启盟男42离任23.18否总监陈波男60原董事离任0是

张金隆男72原独立董事离任6.25否

袁宇辉男74原独立董事离任6.25否

西小虹男61原独立董事离任11.25否

朱涛男58原副总经理离任29.62否杨国林男49原董事长离任0是王世云男57原副董事长离任0是

46深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

合计--------647.41--其他情况说明

□适用□不适用

六、报告期内董事履行职责的情况

1、本报告期董事会情况

会议届次召开日期披露日期会议决议详见公司于2024年3月13日在巨潮资讯网发

第七届董事会第七次会议2024年03月12日2024年03月13日布的《第七届董事会第七次会议决议公告》（公告编号：2024-004）详见公司于2024年3月30日在巨潮资讯网发

第七届董事会第八次会议2024年03月29日2024年03月30日布的《第七届董事会第八次会议决议公告》（公告编号：2024-009）详见公司于2024年4月26日在巨潮资讯网发

第七届董事会第九次会议2024年04月25日2024年04月26日布的《第七届董事会第九次会议决议公告》（公告编号：2024-019）详见公司于2024年4月30日在巨潮资讯网发

第七届董事会第十次会议2024年04月29日2024年04月30日布的《第七届董事会第十次会议决议公告》（公告编号：2024-030）详见公司于2024年5月24日在巨潮资讯网发

第七届董事会第十一次会议2024年05月23日2024年05月24日布的《第七届董事会第十一次会议决议公告》（公告编号：2024-039）详见公司于2024年8月31日在巨潮资讯网发

第七届董事会第十二次会议2024年08月29日2024年08月31日布的《第七届董事会第十二次会议决议公告》（公告编号：2024-045）详见公司于2024年9月12日在巨潮资讯网发

第七届董事会第十三次会议2024年09月11日2024年09月12日布的《第七届董事会第十三次会议决议公告》（公告编号：2024-054）详见公司于2024年9月30日在巨潮资讯网发

第七届董事会第十四次会议2024年09月29日2024年09月30日布的《第七届董事会第十四次会议决议公告》（公告编号：2024-060）详见公司于2024年10月31日在巨潮资讯网第七届董事会第十五次会议2024年10月30日2024年10月31日发布的《第七届董事会第十五次会议决议公告》（公告编号：2024-065）

2、董事出席董事会及股东大会的情况

董事出席董事会及股东大会的情况是否连续两本报告期应以通讯方式现场出席董委托出席董缺席董事会次未亲自参出席股东大董事姓名参加董事会参加董事会事会次数事会次数次数加董事会会会次数次数次数议杨国林93600否3王世云93600否3张建国93600否3赵建潮93600否3舒谦93600否3兰健锋83500否3余明桂93600否3胡芹52300否2宋德星20200否1

47深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

连续两次未亲自出席董事会的说明不适用

3、董事对公司有关事项提出异议的情况

董事对公司有关事项是否提出异议

□是□否报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

4、董事履行职责的其他说明

董事对公司有关建议是否被采纳

□是□否董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明

报告期内，公司董事严格按照《公司法》《深圳证券交易所股票上市规则》《上市公司治理准则》《公司章程》等相关法律法规、规范性文件及制度等的规定，勤勉尽责，认真履行董事的职责和权利，按时出席公司董事会、列席股东大会，积极与公司管理层进行交流，对董事会决议事项进行了充分审议、建言献策、认真表决，有效提高了公司规范运作和科学决策水平，为公司长远健康发展发挥了积极作用。

七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况其他履异议事项委员会召开会成员情况召开日期会议内容提出的重要意见和建议行职责具体情况名称议次数

的情况（如有）审议《公司2023年审计计

2024年01月11日划》。

审议《关于聘任公司财务

2024年03月12日总监的议案》。

听取会计师事务所关于年

报审计工作相关汇报，审议《关于2023年度计提资产减值准备的议案》《公司2023年年度报告及摘要》《公司2023年度财务决算报告》《公司2023年审计委员会按照公司度内部控制评价报告》《董事会审计委员会议

第七届2024年03月28日

余明桂、《2023年度会计师事务所事规则》及相关法律法董事会西小虹、5履职情况评估报告》《董规等的规定对审议事项审计委

张建国事会审计委员会对2023年进行审核，并与审计机员会

度会计师事务所履行监督构进行充分沟通，一致职责情况报告》《公司同意相关议案。2023年内部审计工作总结

和2024年内部审计工作计划》。

审议《公司2024年第一季度报告》《关于聘请2024年度审计机构的议案》2024年04月25日《关于公司开展外汇套期保值业务额度预计的议案》《2024年第一季度内部审计工作总结》。

48深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

其他履异议事项委员会召开会成员情况召开日期会议内容提出的重要意见和建议行职责具体情况名称议次数

的情况（如有）审议《公司2024年半年度报告及摘要》《公司2024

2024年08月29日年上半年内部审计工作总

结及下半年内部审计工作计划》。

余明桂、审议《公司2024年第三季宋德星、12024年10月30日度报告》《2024年第三季张建国度内部审计工作总结》。

审议《关于提名公司董事候选人的议案》《关于聘

2024年03月12日提名委员会按照公司

袁宇辉、任公司财务总监的议《董事会提名委员会议

第七届张金隆、2案》。

事规则》及相关法律法董事会王世云审议《关于补选独立董事规等的规定对审议事项提名委2024年04月29日的议案》《关于聘任副总进行审核，与被提名人员会经理的议案》。

进行充分沟通，一致同胡芹、余审议《关于补选独立董事意相关议案。明桂、王12024年09月11日的议案》。

世云审议《公司2023年度董事薪酬与考核委员会按照

第七届及高级管理人员薪酬水平公司《董事会薪酬与考董事会张金隆、的议案》《关于公司首次核委员会议事规则》及

薪酬与西小虹、12024年03月28日股票期权激励计划第三个相关法律法规等的规定考核委赵建潮行权期未达行权条件并注

对审议事项进行审核，员会销相关股票期权暨股权激一致同意相关议案。

励计划终止的议案》。

杨国林、战略委员会按照公司审议《公司2024年度经营张金隆、12024年03月28日《董事会战略委员会议

第七届计划》。

袁宇辉事规则》及相关法律法董事会规等的规定对审议事项

战略委杨国林、审议《2023年可持续发展进行审核，与公司经营员会舒谦、余12024年08月29日报告》。管理层进行充分沟通，明桂一致同意相关议案。

八、监事会工作情况监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险

□是□否监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）141

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）3668

报告期末在职员工的数量合计（人）3809

当期领取薪酬员工总人数（人）3809

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）0专业构成

49深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

专业构成类别专业构成人数（人）生产人员1800销售人员322技术人员582财务人员228物业管理人员130其他管理人员747合计3809教育程度

教育程度类别数量（人）博士3硕士232本科1355大专及以下2219合计3809

2、薪酬政策

公司严格遵守《劳动法》和有关法律法规，定时足额发放员工薪酬、缴纳各项社会保险和公积金，为员工提供意外伤害、住院保险等补充商业保险计划、带薪假期等，切实保障员工权益。公司以建设薪酬水平适当、结构合理、管理规范的分配机制为目标，持续推动薪酬体系改革与创新，吸引和留住优秀人才，调动员工积极性，为公司发展提供人力资源保障。

公司开展全员绩效考核，根据员工贡献匹配差异化薪酬策略，合理拉开收入差距。强化对下属企业人工成本总额管控，根据公司经营效益进行调节，优化组织架构和人员编制，做好人力资源规划。

3、培训计划

公司建立健全人才培养制度，2024年修订并发布《南山控股教育培训管理规定》，完善教育培训管理工作规范化、合规化。2024年公司积极优化学习型组织建设，持续协同各业务单位推动人才培养项目实施：

（1）培训项目：开展年度公司“共读持续成长，换新绿色悦读”主题读书会活动，通过线上视觉化预热宣传、线下多样

化引流的组合设计，促进组织内部学习自驱力提升，营造良好的组织沟通氛围；开展精益管理专项培训，通过前期需求调研与整合，精准选取适合的课程内容，帮助制造业板块管理者解决业务痛点疑问。

（2）日常培训管理：不断精进日常在线学习平台运营管理，每周定期推荐主题好课，配合数字化办公室“网络安全宣传周”活动面向全员组织开展网络安全主题培训。优化日常职业化与专业培训，组织南控新员工参加安全教育培训，上传更新新员工入职培训课程，创建线上学习计划，设置定期自动学习。

（3）培训协同：组织运营“南山讲堂”品牌知识分享会，协同各业务单位先后开展了“财务运营税务专项及制度宣贯”、“产权专项”等培训，以及“南山栋梁”中基层骨干培养项目全链条组织运营工作，注重学习过程行为观察，以提升培训质量。

4、劳务外包情况

□适用□不适用

劳务外包的工时总数（小时）4940198

劳务外包支付的报酬总额（元）105913888.00

50深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况□适用□不适用

2024年3月29日，公司召开第七届董事会第八次会议，审议通过了《公司2023年度利润分配方案》。经安永华明会

计师事务所（特殊普通合伙）审计确认，母公司2023年实现净利润-262475108.62元（合并报表归属母公司净利润147022699.61元），加上以前年度未分配利润173193992.38元，2023年对股东分配2022年股利100187952.98元，

2023年末未分配利润为-189469069.22元（合并报表未分配利润为5286408827.34元）。因母公司报告期末可供分配利润为负，不具备实施现金分红的条件，故公司2023年度不进行利润分配、不送红股、不以公积金转增股本。

现金分红政策的专项说明

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求：是

分红标准和比例是否明确和清晰：是

相关的决策程序和机制是否完备：是

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：是

公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及下一步是

为增强投资者回报水平拟采取的举措：

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是

是否得到了充分保护：

现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、不适用

透明：

公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案

□适用□不适用本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

1、股权激励2024年3月29日，公司召开第七届董事会第八次会议和第七届监事会第五次会议审议通过了《关于公司首次股票期权激励计划第三个行权期未达行权条件并注销相关股票期权暨股权激励计划终止的议案》。因公司首次股票期权激励计划第三个行权期的业绩考核指标未达行权条件，49名激励对象已获授的868万份股票期权未生效及不得行权，将由公司注销。本次注销完成后，公司首次股票期权激励计划已授予但尚未行权的股票期权数量为0份，股票期权激励计划同时终止。

公司董事、高级管理人员获得的股权激励情况

□适用□不适用高级管理人员的考评机制及激励情况不适用。

51深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

2、员工持股计划的实施情况

□适用□不适用

3、其他员工激励措施

□适用□不适用

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

公司根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定，坚持以风险管理为基础，结合公司管理实际需要，在公司及下属子公司建立了具有适用性的内部控制体系，通过对内部控制体系建设及运行的持续监督及评价工作，不断改进和优化各项业务流程，及时完善内部控制体系，有效防范经营管理风险，促进公司内部控制目标的实现。

公司纳入内部控制评价范围的单位、业务、事项及高风险领域涵盖了公司经营管理的主要方面，不存在重大遗漏。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是□否

十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况不适用

十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告

1、内控评价报告

内部控制评价报告全文披露日期2025年04月28日内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn)纳入评价范围单位资产总额占公司合

98.28%

并财务报表资产总额的比例纳入评价范围单位营业收入占公司合

97.47%

并财务报表营业收入的比例缺陷认定标准类别财务报告非财务报告

公司确定的财务报告内部控制缺陷评出现下列情形的，通常应认定为公司价的定性标准如下：重大缺陷：a.公 存在非财务报告相关内部控制的重大

司内部控制环境无效；b.公司董事、 缺陷：（1）公司经营活动严重违反国

监事和高级管理人员舞弊；c.注册会 家法律法规；（2）决策程序不科学，计师发现当期财务报告存在重大错导致重大决策失误，给公司造成重大报，而公司内部控制在运行过程中未财产损失；（3）负面消息或报道频定性标准

能发现该错报；d.公司审计委员会和 现，引起监管部门高度关注，并在较内部审计机构对内部控制的监督无长时间内无法消除。重要缺陷：单独效。重要缺陷：单独缺陷或连同其他缺陷或连同其他缺陷组合，其严重程缺陷组合，其严重程度低于重大缺度低于重大缺陷，但仍有可能导致公陷，但仍有可能导致公司偏离控制目司偏离控制目标。一般缺陷：不构成标。一般缺陷：不构成重大缺陷或重重大缺陷或重要缺陷的其他内部控制

52深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

要缺陷的其他内部控制缺陷。缺陷。

公司确定的财务报告内部控制缺陷评

价的定量标准如下：（1）符合下列条

件之一的，可以认定为重大缺陷：*资产总额潜在错报，错报≥合并资产总额1%；*营业收入潜在错报，错报≥合并营业收入的1%。（2）符合下列条件之一的，可以认定为重要缺陷：公司非财务报告内部控制缺陷定量标*资产总额潜在错报，合并资产总额准主要根据控制缺陷可能造成直接经定量标准

的0.5%≤错报＜资产总额济损失的金额，参照财务报告内部控

1%；*营业收入潜在错报，合并营业制缺陷的定量标准来确定。

收入的0.5%≤错报＜合并营业收入的

1%。（3）符合下列条件之一的，可

以认定为一般缺陷：*资产总额潜在错报，错报＜合并资产总额的0.5%；

*营业收入潜在错报，错报＜合并营业收入的0.5%。

财务报告重大缺陷数量（个）0

非财务报告重大缺陷数量（个）0

财务报告重要缺陷数量（个）0

非财务报告重要缺陷数量（个）0

2、内部控制审计报告

□适用□不适用内部控制审计报告中的审议意见段

我们认为，南山控股于2024年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露内部控制审计报告全文披露日期2025年04月28日

内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）内控审计报告意见类型标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是□否会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

□是□否

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用

53深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

第五节环境和社会责任

一、重大环保问题上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位

□是□否报告期内因环境问题受到行政处罚的情况无参照重点排污单位披露的其他环境信息无在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

□适用□不适用未披露其他环境信息的原因

公司及重要子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位，亦不存在需要披露的其他环境信息。

二、社会责任情况

公司高度重视环境、社会及公司治理（ESG）领域的建设，致力于打造合规、和谐、绿色的运营环境，推动企业健康、稳定与可持续发展。在董事会战略委员会指导下，公司 ESG领导小组和工作小组不断推进相关工作，提高 ESG 治理水平和影响力，积极履行社会责任，积极落实节能减排措施、融入社区发展，努力实现公司与社会、环境协同可持续发展。

（一）环境：践行绿色使命，促进低碳转型

南山控股积极响应国家“双碳”战略，深入贯彻绿色可持续发展理念，取得显著成果。公司持续推广绿色建筑，获得多个绿色仓库认证和 LEED 认证，并启动零碳排放园区项目。借助园区运营管理系统和物联网管理平台，实现园区客业财票一体化的全生命周期管理，高效协同，精准管控，同时实现园区能源消耗的实时监控与优化，大幅降低能耗，促进低碳园区建设。例如，在宁波余姚宝湾项目中，全面安装太阳能光伏板，利用清洁能源替代传统能源，减少碳排放。此外，公司还推广雨水回收系统和废弃物处理措施，提高水资源利用效率，保护环境，增强绿色园区的综合效益。

（二）社会：坚持以人为本，共创美好社会

南山控股秉持“以人为本”的理念，关注员工福祉与社区发展，促进社会和谐共赢。对内，公司重视员工的职业发展和安全健康管理，完善福利体系，培养包容平等的人才队伍。对外，优化供应商管理机制，实施负责任采购，构建更加稳定、可持续的供应链。同时，积极参与乡村振兴、公益慈善、志愿服务等活动，创造更多社会价值，与利益相关方共同成长。

（三）治理：强化治理体系，确保可持续性

南山控股不断完善内部管理制度和内部控制体系，提升治理水平。报告期内，公司建立了 ESG 管理体系，将环境、社会和治理维度下的可持续发展议题纳入日常管理，并发布了首份《可持续发展报告》。通过建立 ESG 工作小组，明确了各职能部门和业务板块的相关职责，为长期可持续治理打下坚实基础。此外，公司还通过多元化渠道加强与利益相关方的沟通，以透明的信息披露回应各方的需求和期望。

有关具体内容请见公司于 2025 年 4 月 28 日发布在巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）上的《2024 年可持续发展报告》。

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况不适用

54深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末

尚未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用承诺时承诺期承诺事由承诺方承诺类型承诺内容履行情况间限本集团（包括本集团及直接或间接控制的下属企业）确认及保证目前不存在与上市公司直接或间接的同业竞争的情况；本集团承诺不直接或间接从事或发展与上市公司经营

范围相同或相类似的业务或项目，也不为本集团或代表任何第三方成

立、发展、参与、协助任何企业与中国南山上市公司进行直接或间接的竞争；

关于避免同2015年资产重组时所开发（集本集团承诺不利用本集团从上市公业竞争的承06月长期正常履行中作承诺团）股份司获取的信息从事、直接或间接参诺17日

有限公司与与上市公司相竞争的活动，并承诺不进行任何损害或可能损害上市公司利益的其他竞争行为。如出现因本集团违反上述承诺而导致上市公司或其股东的权益受到损害的情况，本公司将依法承担相应的赔偿责任。（上述承诺至南山集团不再作为本公司的实际控制人满两年之日终止。）

1、本公司及本公司的全资子公司、控股子公司或本公司拥有实际控制权的其他公司不会利用拥有的上市公司股东权利或者实际控制能力操

纵、指使上市公司或者上市公司董

事、监事、高级管理人员，使得上市公司以不公平的条件，提供或者接受资金、商品、服务或者其他资产，或从事任何损害上市公司利益的行为。2、本次交易完成后，在不中国南山关于减少和对上市公司及其全体股东的利益构2015年资产重组时所开发（集规范关联交成不利影响的前提下，本公司将促06月长期正常履行中作承诺团）股份易的承诺使尽量减少与上市公司之间关联交17日有限公司易。在进行必要的关联交易时，本公司及本公司的全资子公司、控股子公司或本公司拥有实际控制权的其他公司与上市公司进行关联交易

均将遵循平等、自愿、等价、有偿的原则，保证交易公平、公允，维护上市公司的合法权益，并根据法律、行政法规、中国证监会及证券交易所的有关要求和上市公司公司

章程的相关规定，行使股东权利或

55深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

承诺时承诺期承诺事由承诺方承诺类型承诺内容履行情况间限

者敦促董事依法行使董事权利，在上市公司股东大会以及董事会对有关涉及本公司事项的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并及时予以披露。

1、本集团确认及保证截至本承诺函签署日，本集团及本集团控制的其他企业中与南山控股、深基地在经营范围或业务领域存在相似的情况

如下：（1）本集团经营范围中含有

土地开发业务，但已无实际相关业务开展，与南山控股不存在同业竞

争；（2）本集团经营范围中含有港

口运输业务，但已无实际相关业务开展，与深基地不存在同业竞争；

（3）本集团控股子公司上海南山房地产开发有限公司（以下简称"上海南山"）、深圳市赤湾房地产开发有

限公司（以下简称"赤湾房地产"）以及合营企业惠阳新城市房地产开发有限公司（以下简称"惠阳新城市地产"）的经营范围中包含房地产开发业务，其中：i.上海南山主要负责经营管理上海海湾大厦以及下属公司

的股权管理工作，其自身及下属子公司未实际从事房地产业务；ii.赤湾房地产主要从事马尾田商品房开发项目，为避免同业竞争，南山控股中国南山关于避免与已通过增资入股方式获取赤湾房地

2018年资产重组时所开发（集南山控股同产51%的股权，本次增资完成后，

07月长期正常履行中作承诺团）股份业竞争的承赤湾房地产成为南山控股的控股子

18日

有限公司 诺 公司；iii.惠阳新城市地产在惠阳地

区从事房地产开发业务，为避免同业竞争，本集团已与深圳市南山房地产开发有限公司就上述公司签署托管经营协议。（4）本集团控股子公司合肥宝湾国际物流中心有限公司（以下简称"合肥宝湾"）、深圳市赤湾东方物流有限公司（以下简称"东方物流"）的经营范围与深基地相似，其中：i.合肥宝湾的主要经营业务为商贸综合体开发及配套服务，与深基地物流园区开发运营业务不

构成实质性竞争；ii.东方物流的主要

经营业务为干线运输和区域配送，与深基地经营的物流园区开发运营业务不构成实质性竞争。本集团确认除上述情况外，本集团及本集团控制的其他企业在经营范围或实际业务领域方面不存在相同或相似的情况。2、本集团承诺，本次换股吸收合并完成之日起，在本集团作为南山控股控股股东、实际控制人期间，本集团及本集团控制的其他企业均不会以任何形式直接或间接从

56深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

承诺时承诺期承诺事由承诺方承诺类型承诺内容履行情况间限事或参与任何与南山控股及其控制的企业主营业务构成竞争或可能构

成竞争的业务或活动。3、在本集团作为南山控股控股股东、实际控制人期间，如果本集团及本集团控制的其他企业与南山控股及其控制的企业在经营活动中发生实质性同业竞争，本集团将在合理期限内通过南山控股收购、本集团对外出售或

其他合法可行的措施解决。4、本集团承诺不利用对南山控股的了解及获取的信息以任何形式直接或间接从事或参与同南山控股相竞争的活动，并承诺不直接或间接进行或参与任何损害或可能损害南山控股利

益的其他竞争行为。5、本集团将严格遵守和履行上述承诺，若出现因本集团违反上述承诺而导致南山控股及其投资者权益受到损害的情况，本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定及证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。

1、本集团保证南山控股的独立性，

本集团及本集团控制的其他企业不以任何方式违法违规占用南山控股

的资金和资源，并将严格遵守南山控股关于避免关联方资金占用的规中国南山

关于避免关章制度以及相关法律、法规和规范2018年资产重组时所开发（集联方资金占性文件的规定。2、本集团将严格遵07月长期正常履行中作承诺团）股份

用的承诺守和履行上述承诺，若出现因本集18日有限公司团违反上述承诺而导致南山控股及

其投资者权益受到损害的情况，本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定和证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。

1、除非南山控股正常经营发展所必须，本集团及本集团控制的其他企业将尽量避免和减少与南山控股及其控制的经济实体之间的关联交易。2、对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，本集团及本集团控制的其他企业将遵循市场交

易的公开、公平、公正的原则，按中国南山关于规范和

照公允、合理的市场价格进行交2018年资产重组时所开发（集减少南山控易，并依据有关法律、法规、规范07月长期正常履行中作承诺团）股份股关联交易性法律文件及《深圳市新南山控股18日有限公司的承诺（集团）股份有限公司章程》等相关内部规定履行关联交易决策程序，依法履行信息披露义务，以维护南山控股及其投资者的利益。3、本集团保证不利用在南山控股的地

位和影响力，通过关联交易损害南山控股及南山控股其他股东的合法权益。4、本集团将严格遵守和履行

57深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

承诺时承诺期承诺事由承诺方承诺类型承诺内容履行情况间限

上述承诺，若出现因本集团违反上述承诺而导致南山控股及其投资者

权益受到损害的情况，本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定及证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。

1、本集团及本集团控制的其他企业

将继续按照相关法律法规及规范性

文件的规定，在资产、人员、财务、业务和机构等方面与南山控股中国南山

关于保持南保持相互独立。2、本集团将严格遵2018年资产重组时所开发（集山控股独立守和履行上述承诺，若出现因本集07月长期正常履行中作承诺团）股份性的承诺团违反上述承诺而导致南山控股及18日有限公司

其投资者权益受到损害的情况，本集团将按照有关法律、法规和规范性文件的规定及证券监督管理部门的要求承担相应的法律责任。

如南山控股（包括下属子公司）存

在未披露的因闲置土地、炒地、捂

中国南山关于房地产盘惜售、哄抬房价等违法违规行为

2018年

资产重组时所开发（集开发业务相被行政处罚或正在被（立案）调查

07月长期正常履行中作承诺团）股份关事项的承的情形，并因此给南山控股和投资

18日

有限公司诺者造成损失的，本集团将按照有关法律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担赔偿责任。

1、本集团向深基地或其下属子公司

出租的土地使用权均系本集团合法拥有，如深基地及其下属子公司或者本次换股吸收合并完成后的南山控股因租用上述土地而遭受任何损

失、费用以及与之有关的其他负债，本集团将给予及时、足额赔偿。2、本集团将全力协助、促使并推动深基地及其下属子公司完善土

地、房产等资产方面的产权权属证

书（所述土地的范围不涵盖以租赁形式交付深基地使用的土地）。3.如中国南山关于完善土南山控股或其下属子公司因本次换

2018年资产重组时所开发（集地房产等资股吸收合并涉及的深基地土地使用

07月长期正常履行中作承诺团）股份产权属证书权、房产（所述土地的范围不涵盖

18日

有限公司的承诺以租赁形式交付深基地使用的土

地）未能及时办理、无法办理相关

权属证书或者其他土地使用权、房

产不规范等情形，致使南山控股及其下属子公司在完善相关土地使用

权、房地法律手续过程中所产生的

赔偿、罚款、税费等办证费用的

（因不可抗力和法律、政策、政府管理行为、土地规划用途变更等非深基地及其下属子公司自身因素导致的结果除外），本集团将给予南山控股及其下属子公司及时、足额补偿。

资产重组时所中国南山关于摊薄即1、本集团不会越权干预南山控股的2018年长期正常履行中作承诺开发（集期回报措施经营管理活动，不会侵占南山控股07月

58深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

承诺时承诺期承诺事由承诺方承诺类型承诺内容履行情况间限

团）股份履行的承诺的利益。2、本集团承诺切实履行南18日有限公司山控股制定的有关填补回报措施以及本集团对此作出的任何有关填补

回报措施的承诺，若本集团违反该等承诺并给南山控股或者其投资者

造成损失的，本集团愿意依法承担对南山控股或者其投资者的补偿责任。

如南山控股存在未披露的因闲置土

地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等关于房地产违法违规行为被行政处罚或正在被

2018年

资产重组时所开发业务相（立案）调查的情形，并因此给南公司07月长期正常履行中

作承诺关事项的承山控股和投资者造成损失的，本公

18日

诺司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监督管理部门的要求承担赔偿责任。

如南山控股存在未披露的因闲置土

地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等南山控股关于房地产违法违规行为被行政处罚或正在被

2018年

资产重组时所董事、高开发业务相（立案）调查的情形，并因此给南

07月长期正常履行中

作承诺级管理人关事项的承山控股和投资者造成损失的，本公

18日

员诺司将按照有关法律、行政法规的规定及证券监督管理部门的要求承担赔偿责任。

1、本人承诺忠实、勤勉地履行职责，维护公司和全体股东的合法权益；2、本人承诺不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；3、本人承诺对本人的职务消费

行为进行约束；4、本人承诺不动用公司资产从事与本人履行职责无关

的投资、消费活动；5、本人承诺在

自身职责和权限范围内，全力促使公司董事会或薪酬与考核委员会制定的薪酬制度与公司摊薄即期回报

措施履行情况相挂钩；6、如果公司

拟实施股权激励，本人承诺在自身南山控股

关于摊薄即职责和权限范围内，全力促使公司2018年资产重组时所董事、高期回报措施拟公布的股权激励行权条件与公司07月长期正常履行中作承诺级管理人履行的承诺摊薄即期回报措施履行情况相挂18日员钩；7、本人承诺，自本承诺函出具日至公司本次交易实施完毕前，若中国证券监督管理委员会或其他监管部门作出关于填补回报措施及其

承诺的其他新的监管规定的，且上述承诺不能满足该等规定时，本人届时将按照最新规定出具补充承诺；8、本人承诺切实履行公司制定的有关填补回报措施以及本人对此作出的任何有关填补回报措施的承诺，若本人违反该等承诺给公司或者投资者造成损失的，本人愿意依法承担对公司或者投资者的补偿责任。

59深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

承诺时承诺期承诺事由承诺方承诺类型承诺内容履行情况间限

本公司（本人）现时及将来均不会中国南山以任何方式（包括但不限于直接或开发（集间接地进行独资经营、合资经营和首次公开发行团）股份拥有在其他公司或企业的股票或权2009年关于同业竞或再融资时所有限公益）从事与上市公司的业务有竞争12月长期正常履行中争的承诺

作承诺司、赤晓或可能构成竞争的业务或活动，若03日企业有限因本公司（本人）违背了上述承诺公司致使上市公司产生的一切经济损失，均由本公司（本人）承担。

第七届董事

会第二十次会议审议通过《关于深圳市海城锦实业发展有

公司控股股东中国南山承诺：深圳限公司业绩市海城锦实业发展有限公司在2021完成情况的年、2022年预计扣除非经常性损益议案》。因后归属于母公司股东的税后净利润项目销售情

分别为-5999万元、-5223万元，且况未达预

2021年度至2024年度预计扣除非经期，海城锦

中国南山2021年-其他对公司中常性损益后归属于母公司股东的累2021年未能完成业

开发（集业绩承诺及2024年小股东所作承计税后净利润仍为70530万元。如07月绩承诺。根团）股份补偿安排4个会计诺深圳市海城锦实业发展有限公司在15日据业绩承诺有限公司年度

盈利预测补偿期结束时实现的累计约定，中国净利润未能实现累计预测净利润，南山应以现则中国南山开发（集团）股份有限金方式向公公司应以现金方式向公司支付补司支付业绩偿，应补偿金额=（累计预测净利润-补偿款累计实现净利润）*51.0204%。370733815.32元。公司将督促业绩承诺方按照协议约定尽快履行补偿义务。

承诺是否按时是履行如承诺超期未

履行完毕的，应当详细说明未完成履行的不适用具体原因及下一步的工作计划

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及

其原因做出说明

□适用□不适用

60深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

盈利预测资当期预测当期实际未达预测的预测起始时预测终原预测披露产或项目名业绩（万业绩（万原因（如适原预测披露索引间止时间日期称元）元）用）

2021年7月15日巨潮资讯网《关于对外投资暨关联交易的公市场需求疲告》（公告编号：深圳市海城2024年

2021年011软的情况下2021年072021-053）、2023年锦实业发展12月3170530-2133.84月01日去化承压较月15日8月31日巨潮资讯网有限公司日大《关于调整控股子公司业绩承诺期的公告》（公告编号：2023-047）

注：1当期预测业绩及当期实际业绩的期间为2021-2024年公司股东、交易对手方在报告年度经营业绩做出的承诺情况

□适用□不适用

公司控股股东中国南山承诺：深圳市海城锦实业发展有限公司在2021年、2022年预计扣除非经常性损益后归属于母

公司股东的税后净利润分别为-5999万元、-5223万元，且2021年度至2024年度预计扣除非经常性损益后归属于母公司股东的累计税后净利润仍为70530万元。如深圳市海城锦实业发展有限公司在盈利预测补偿期结束时实现的累计净利润未能实现累计预测净利润，则中国南山开发（集团）股份有限公司应以现金方式向公司支付补偿，应补偿金额=（累计预测净利润-累计实现净利润）*51.0204%。

业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

海城锦在2021年、2022年扣除非经常性损益后归属于母公司股东的税后净利润分别为-2463万元、111万元，且2021年度至2024年度扣除非经常性损益后归属于母公司股东的累计税后净利润为-2133.84万元，海城锦未能完成业绩承诺。根据业绩承诺约定，中国南山应以现金方式向公司支付业绩补偿款370733815.32元。公司将持续关注海城锦的业绩情况并加强经营管理，同时督促业绩承诺方按照协议的约定尽快履行补偿义务，切实维护公司和全体股东的合法权益。

深圳市海城锦实业发展有限公司在纳入公司合并范围前由中国南山出资设立，公司将深圳市海城锦实业发展有限公司纳入合并范围属于同一控制下企业合并，无商誉产生，无需进行商誉减值测试。

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

61深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

□适用□不适用

详见“第十节财务报告五、36、重要会计政策和会计估计变更”相关章节。

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

□适用□不适用

详见“第十节财务报告九、合并范围的变更”相关章节。

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元）374境内会计师事务所审计服务的连续年限1

境内会计师事务所注册会计师姓名许湘照、姚明

境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限许湘照：1年；姚明：1年当期是否改聘会计师事务所

□是□否

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

□适用□不适用

公司聘请德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2024年度审计机构，审计费用为404万元，其中：年报审计费用

374万元，内控审计费用30万元。

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用□不适用

十、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

十一、重大诉讼、仲裁事项

□适用□不适用

62深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。

十二、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

63深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用关联交占同类获批的关联关联关联交是否超关联交易金额交易金交易额交易可获得的同关联交易方关联关系交易关联交易内容易定价过获批披露日期披露索引易价格（万额的比度（万结算类交易市价类型原则额度元）例元）方式

融资租赁本息、房

控股股东中国屋租赁、仓储服深圳市赤湾东方物参照市

南山控制的企务、清洁和管理54554514.50%3533否现金545流有限公司场价格

业费、水电费、共享服务费等

管理费、清洁和管中国南山开发（集控股股东/实理费、水电费、共参照市

1482148239.44%1089是现金1482

团）股份有限公司际控制人向关享服务费、托管费场价格联人等巨潮资讯网-《关控股股东中国提供清洁和管理费、水2024年于预计公司2024参照市

中开财务有限公司南山控制的企劳务电费、共享服务费541.44%82否现金03月30年度日常关联交易场价格5454业及销等日的公告》（公告编售产管理费、清洁和管号：2024-014）控股股东中国

品理费、水电费、共参照市

赤晓企业有限公司南山控制的企1081082.87%1118否现金108

享服务费、融资租场价格业

赁利息、托管费等

控股股东中国清洁和管理费、水深圳市赤湾商业发参照市

南山控制的企电费、设施使用1015101527.01%524是现金1015展有限公司场价格

业费、共享服务费等

合肥宝湾国际物流控股股东中国物业管理费、共享参照市

55455414.74%256是现金554

中心有限公司南山控制的企服务费等场价格

64深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

关联交占同类获批的关联关联关联交是否超关联交易金额交易金交易额交易可获得的同关联交易方关联关系交易关联交易内容易定价过获批披露日期披露索引易价格（万额的比度（万结算类交易市价类型原则额度元）例元）方式业控股股东中国深圳市赤湾东方物参照市

南山控制的企物流配送费115411548.86%1550否现金1154流有限公司场价格业接受

关联办公室租赁、场地中国南山开发（集控股股东/实参照市人提租赁、宿舍租赁、110111101184.58%10612是现金11011

团）股份有限公司际控制人场价格

供的水电费、担保费等控股股东中国劳务工程款（外墙石深圳赤晓工程建设参照市

南山控制的企及采材、围墙板、铝板3393392.60%1593否现金339有限公司场价格业购产及保温一体板）控股股东中国品深圳市赤湾商业发参照市

南山控制的企房租、停车场出租5155153.96%477是现金515展有限公司场价格业

合计----16777--20834----------大额销货退回的详细情况无

2024年3月29日，公司召开第七届董事会第八次会议审议通过《关于预计公司2024年度日常关联交易的议案》，同意公

按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报告司及下属子公司与关联方进行办公室租赁、提供或接受劳务等日常经营交易，2024年度预计公司与关联方发生日常关联交期内的实际履行情况（如有）

易总额为人民币20834万元。本报告期内，公司实际发生情况与预计情况未发生重大差异。

交易价格与市场参考价格差异较大的原因（如适用）不适用

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

65深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用□不适用是否存在非经营性关联债权债务往来

□是□否应付关联方债务本期新增本期归还本期利形成原期初余额期末余额关联方关联关系金额（万金额（万利率息（万因（万元）（万元）元）元）元）中国南山开发

2.55%-（集团）股份有控股股东借款59310088920072160022926.1760700

4.20%

限公司南山开发（香控股股东控制借款5700057003.45%141.480

港）有限公司的企业

宝新控股有限公控股股东控制2.00%-

借款39701.559701.5539701.55272.269701.55

司的企业3.00%深圳市前海宝湾

控股股东控制3.00%-

供应链管理有限借款700015000291.518500

的企业4.35%公司合肥宝湾国际物控股股东控制

借款1300004.35%57.491300流中心有限公司的企业

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用存款业务本期发生额每日最高存存款利率范期初余额期末余额关联方关联关系款限额（万本期合计取围（万元）本期合计存入出金额（万（万元）元）金额（万元）

元）中开财务有控股股东控

7000000.55%-3.1%415072.089370924.949331575.53454421.49

限公司制的企业贷款业务本期发生额贷款额度贷款利率范期初余额期末余额关联方关联关系（万元）围（万元）本期合计贷款本期合计还款（万元）金额（万元）金额（万元）中开财务有控股股东控

9000002.75%-4.35%515690131108.4386500560298.43

限公司制的企业授信或其他金融业务

关联方关联关系业务类型总额（万元）实际发生额（万元）

中开财务有限公司控股股东控制的企业授信900000560298.43

66深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

7、其他重大关联交易

□适用□不适用公司报告期无其他重大关联交易。

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用托管情况说明

详见“第十节财务报告十四、5、（2）关联受托管理情况”相关章节。

为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目

□适用□不适用

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的托管项目。

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用□不适用租赁情况说明

详见“第十节财务报告七、65、租赁”相关章节。

为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目

□适用□不适用

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的租赁项目。

2、重大担保

□适用□不适用

单位：万元

67深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）反担担保额担保保情是否为担保对象名度相关实际发生实际担保担保类物是否履担保额度况担保期关联方称公告披日期金额型（如行完毕（如担保露日期有）

有）武汉崇鸿裕2019年2019年连带责业房地产开04月272000007月2905年是否任保证发有限公司日日福建南山纵2020年2020年连带责横投资发展04月307000009月03700006年否否任保证有限公司日日深圳市赤湾2020年2021年连带责

房地产开发04月3048737.2604月1548737.268年否否任保证有限公司日日深圳市赤湾2020年2021年连带责

房地产开发04月3020392.1604月1520392.166年否否任保证有限公司日日

2021年2021年

苏州卓煌置连带责

07月151650009月2303年是否

业有限公司任保证日日苏州悦贵房2021年2022年连带责地产开发有07月155000001月18280006年否否任保证限公司日日苏州美赛房2021年2021年连带责地产有限公07月153200009月16160006年否否任保证司日日武汉合跃建2021年2022年连带责设发展有限10月3011500003月21637506年否否任保证公司日日

2022年2022年

无锡三奚置连带责

01月06510005月1806年是否

业有限公司任保证日日武汉南山华2024年2024年连带责中投资发展03月139000003月13900006年否否任保证有限公司日日

2024年2024年

CUEL、广 连带责 4 年 7

03月13441004月104410否否

州打捞局任保证个月日日

2024年2024年

无锡三奚置连带责

04月263050006月1929491.294年否否

业有限公司任保证日日苏州悦贵房2024年2024年连带责5年11地产开发有04月262050006月2414000否否任保证个月限公司日日福建光洋投2024年资发展有限04月2639015公司日武汉合跃建2024年设发展有限04月26121150公司日报告期内审批的对外担报告期内对外担保实际

305575137901.29

保额度合计（A1） 发生额合计（A2）

报告期末已审批的对外552454.42报告期末实际对外担保384780.71

68深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

担保额度合计（A3） 余额合计（A4）公司对子公司的担保情况反担担保额担保保情是否为担保对象名度相关实际发生实际担保担保类物是否履担保额度况担保期关联方称公告披日期金额型（如行完毕（如担保露日期有）

有）

2019年2019年

宝湾物流控连带责

04月2722000011月06800006年否否

股有限公司任保证日日

2019年2020年

宝湾物流控连带责

04月2722000001月2204年是否

股有限公司任保证日日安徽赤湾东

2020年2020年

方智慧物流连带责

04月301500009月301500011年否否

港开发有限任保证日日公司重庆南山汽2020年2020年连带责车运动文化04月30810012月21810012年否否任保证有限公司日日

2021年2021年

宝湾商业保连带责

04月091000006月2303年是否

理有限公司任保证日日

2021年2021年

重庆香云置连带责

04月098000008月17800006年否否

业有限公司任保证日日

2021年2021年

宝湾商业保连带责

04月09550011月1003年是否

理有限公司任保证日日宝湾产城科

2021年2021年技发展（南连带责

04月092100010月15210008年否否

京）有限公任保证日日司成都赤湾国2021年2021年连带责际油气基地04月091200012月281200018年否否任保证有限公司日日宝湾产城科

2021年2022年技发展（马连带责

04月09570004月28570010年否否

鞍山）有限任保证日日公司华南建材2022年2022年连带责（深圳）有01月06500005月3150003年否否任保证限公司日日

2022年2022年

重庆香云置连带责

04月282800009月16280006年否否

业有限公司任保证日日深圳市雅致2022年2022年一般保

国际发展有04月28252.909月28023个月是否证限公司日日深圳市雅致2022年2023年一般保

国际发展有04月281135.3901月0601年是否证限公司日日西安雅致集2022年2023年连带责成建筑有限04月28650006月0865007年否否任保证公司日日深圳市海城2023年2040802023年204080连带责8年否否

69深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

锦实业发展04月2708月14任保证有限公司日日重庆南昇汽2023年2023年连带责车服务有限04月27700008月29700013年否否任保证公司日日重庆南山汽2024年2024年连带责车运动文化04月25550006月2555003年否否任保证有限公司日日报告期内对子公司担保报告期内审批对子公司

95885实际发生额合计5500

担保额度合计（B1）

（B2）报告期末已审批的对子报告期末对子公司实际公司担保额度合计568265477880

担保余额合计（B4）

（B3）子公司对子公司的担保情况反担担保额担保保情是否为担保对象名度相关实际发生实际担保担保类物是否履担保额度况担保期关联方称公告披日期金额型（如行完毕（如担保露日期有）

有）合肥南山美2018年2018年连带责食公园投资03月311000008月31100007年否否任保证有限公司日日青岛胶州宝2018年连带责湾国际物流900008月31900010年否否任保证有限公司日四川广汉宝2019年2019年连带责湾国际物流04月273200011月273120017年否否任保证有限公司日日苏州南山新2019年2019年连带责阳房地产开04月2710000008月141000007年否否任保证发有限公司日日长沙麓泽房2018年2019年连带责地产有限公09月1212000006月191200006年否否任保证司日日苏州南山新2018年2019年连带责程房地产开09月1214000006月201340007年否否任保证发有限公司日日

深南（无2019年2020年连带责

锡）车联网12月0715000001月151440007年否否任保证有限公司日日云南滇中宝2019年2020年连带责湾物流有限12月071100006月031070013年否否任保证公司日日西安宝湾国2019年2020年连带责际物流有限12月071800006月041800013年否否任保证公司日日长沙望城宝2019年2020年连带责湾物流有限12月071200006月161200012年否否任保证公司日日武汉青山宝2019年2020年连带责湾国际物流12月073000006月193000013年否否任保证有限公司日日南通旭南房2020年2020年连带责地产开发有04月304725008月21472505年否否任保证限公司日日

70深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

长沙雨花宝2020年2020年连带责湾物流有限04月301800009月081800013年否否任保证公司日日昆山宝湾国2020年2020年连带责际物流有限04月30720009月1072006年否否任保证公司日日武汉南控房2020年2020年连带责地产开发有04月307000009月07700005年否否任保证限公司日日淮安宝湾国2020年2020年连带责际物流有限04月301100009月251100015年否否任保证公司日日武汉南控房2020年2020年连带责地产开发有04月302000012月18200005年否否任保证限公司日日武汉南控房2020年2021年连带责地产开发有04月304500001月04450006年否否任保证限公司日日武汉南控房2020年2021年连带责地产开发有04月303000001月19300006年否否任保证限公司日日宁波宝湾国2020年2021年连带责际物流有限04月304000002月224000010年否否任保证公司日日武汉南控房2020年2021年连带责地产开发有04月306000003月30600006年否否任保证限公司日日

2020年2021年

苏州浒茂置连带责

04月3074175.7505月0774175.755年否否

业有限公司任保证日日漳州宝湾国2020年2021年连带责际物流有限04月303000003月033000013年否否任保证公司日日

2020年2021年

成都南横置连带责

04月308100005月14810006年否否

业有限公司任保证日日

2021年2021年

苏州茂越置连带责

04月098000005月2506年是否

业有限公司任保证日日四川广汉宝2021年2021年连带责湾国际物流04月093000005月283000018年否否任保证有限公司日日佛山三水宝2021年2021年连带责湾物流有限04月092500005月282500011年否否任保证公司日日宝湾物流合2021年2021年连带责肥新站有限04月09950007月27950011年否否任保证公司日日浙江余姚宝2021年2021年连带责湾国际物流04月094600009月014600012年否否任保证有限公司日日天津滨港宝2021年2021年连带责湾国际物流04月092230009月222230013年否否任保证有限公司日日东莞市维兴2021年2021年连带责实业有限公04月099450009月02945008年否否任保证司日日

71深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

2021年2021年

成都南横置连带责

04月095000012月16500006年否否

业有限公司任保证日日南通南展房2021年2022年连带责地产开发有04月0910800001月0106年是否任保证限公司日日武汉山屹建2022年2022年连带责设发展有限01月062500001月25250006年否否任保证公司日日东莞市维盛2022年2022年连带责实业投资有01月062500002月11250006年否否任保证限公司日日武汉山屹建2022年2022年连带责设发展有限01月06500005月0750006年否否任保证公司日日武汉山峻建2022年2022年连带责设发展有限01月068000006月06600006年否否任保证公司日日深圳市中晖2022年2022年连带责维宏实业有01月069000006月06900006年否否任保证限公司日日成都青白江

2022年2022年

宝湾供应链连带责

04月283000006月093000018年否否

管理有限公任保证日日司

2022年2022年

宝湾物流肥连带责

04月281100006月091100011年否否

东有限公司任保证日日

2022年2022年

宝湾物流控连带责

04月285000006月08500003年否否

股有限公司任保证日日上海快仓供2022年2022年连带责应链科技有04月283500007月073500018年否否任保证限公司日日佛山南海宝2022年2022年连带责湾物流有限04月2810500008月2410500017年否否任保证公司日日四川南兴恒2022年2022年连带责置业有限公04月282800010月28280006年否否任保证司日日江苏宝湾国2022年2022年连带责际物流有限04月285000012月265000017年否否任保证公司日日江门市宝鹤2022年2023年连带责物流有限公04月284600001月044600018年否否任保证司日日重庆西彭宝2022年2023年连带责湾国际物流04月282000003月152000015年否否任保证有限公司日日深圳市中晖2022年2023年连带责维宏实业有04月281600003月281600028年否否任保证限公司日日上海南祺实2023年2023年连带责

业发展有限04月2729023.6609月0629023.668年否否任保证公司日日中旺精密机2023年2023年连带责

170001700013年否否械（吴江）04月2710月23任保证

72深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

有限公司日日苏州优优品2023年2023年连带责授网络科技04月272140011月072140016年否否任保证有限公司日日

2023年2023年

宝湾物流控连带责

04月275000011月23500003年否否

股有限公司任保证日日

2023年2023年

苏州茂越置连带责

04月275900011月29590005年否否

业有限公司任保证日日

2023年2024年

宝湾物流控连带责

04月275000002月01500006年否否

股有限公司任保证日日武汉山峻建2023年2024年连带责设发展有限04月273000004月07300005年否否任保证公司日日南通南展房2023年2024年连带责地产开发有04月272800005月13280005年否否任保证限公司日日上海南茂实2023年2024年连带责业发展有限04月272300005月212300018年否否任保证公司日日北京天竺宝2024年2024年连带责湾供应链管04月256900009月106900013年否否任保证理有限公司日日上海南闰实2024年2024年连带责业发展有限04月259000009月14900006年否否任保证公司日日宁波镇海宝2024年2024年连带责湾国际物流04月252200012月122200018年否否任保证有限公司日日报告期内对子公司担保报告期内审批对子公司

504115实际发生额合计312000

担保额度合计（C1）

（C2）报告期末已审批的对子报告期末对子公司实际

公司担保额度合计2706364.412514249.41

担保余额合计（C4）

（C3）

公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保额度报告期内担保实际发生

905575455401.29

合计（A1+B1+C1） 额合计（A2+B2+C2）报告期末已审批的担保报告期末实际担保余额

额度合计3827083.833376910.12

合计（A4+B4+C4）

（A3+B3+C3）

实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产

381.70%

的比例

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余

0

额（D）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对

2341670.12

象提供的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0

上述三项担保金额合计（D+E+F） 2341670.12

对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或无

73深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

有证据表明有可能承担连带清偿责任的情况说明（如有）

违反规定程序对外提供担保的说明（如有）无

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托理财。

（2）委托贷款情况

□适用□不适用公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十六、其他重大事项的说明

□适用□不适用公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

十七、公司子公司重大事项

□适用□不适用

公司控股子公司宝湾物流以天津宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园作为底层基础设施项目，发行公开募集基础设施领域不动产投资信托基金。本项目于2023年12月8日获中国证监会及深圳证券交易所正式受理。华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华泰宝湾物流 REIT”）于 2024 年 5 月 11 日获得中国证

监会出具的准予注册的批复，于2024年9月11日完成发售，自2024年10月29日起在深圳证券交易所上市，交易代码为 180303，基金简称为“华泰宝湾物流 REIT”。 具体内容详见公司 2024 年 5 月 14 日、2024 年 10 月 29 日在《证券时报》《上海证券报》和巨潮资讯网上披露的相关公告。

74深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

第七节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后发行公积金数量比例送股其他小计数量比例新股转股

一、有限售条件股份136945847450.58%00136945847450.58%

1、国有法人持股136923564950.57%00136923564950.57%

2、其他内资持股2228250.01%002228250.01%

其中：境内自然

2228250.01%002228250.01%

人持股

二、无限售条件股份133832403949.42%00133832403949.42%

人民币普通股133832403949.42%00133832403949.42%

三、股份总数2707782513100.00%002707782513100.00%股份变动的原因

□适用□不适用股份变动的批准情况

□适用□不适用股份变动的过户情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□适用□不适用

75深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□适用□不适用

3、现存的内部职工股情况

□适用□不适用

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股报告期末表年度报告披决权恢复的年度报告披露日前上一月末表露日前上一优先股股东报告期末普通股股东总数48488463930决权恢复的优先股股东总数0月末普通股总数（如（如有）（参见注8）股东总数有）（参见注8）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有无限售质押、标记或冻结情况报告期内增持有有限售条件股东名称股东性质持股比例报告期末持股数量条件的股份减变动情况的股份数量数量股份状态数量暂未分类的国有

中国南山开发（集团）股份有限公司57.99%157013953801369235649200903889不适用0法人

赤晓企业有限公司境内非国有法人10.45%28288000000282880000不适用0

香港中央结算有限公司境外法人0.51%13708854-606343013708854不适用0

招商银行股份有限公司－南方中证

其他0.33%8932000734970008932000不适用0

1000交易型开放式指数证券投资基金

中国工商银行股份有限公司－南方中

证全指房地产交易型开放式指数证券其他0.31%851570011250008515700不适用0投资基金

俞志翔境内自然人0.24%6618715006618715不适用0

缪翚境内自然人0.22%608500090950006085000不适用0

76深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

林贞标境内自然人0.22%606030842110006060308不适用0

招商银行股份有限公司－华夏中证

其他0.18%4800600345950004800600不适用0

1000交易型开放式指数证券投资基金

张崇辉境内自然人0.17%4595300193440004595300不适用0战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的情况无（如有）（参见注3）

中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司100%股份。除此之外，本公司未知其他股东之间是否存上述股东关联关系或一致行动的说明

在关联关系，也未知其他股东之间是否属于一致行动人。

上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情况的说明不适用

前10名股东中存在回购专户的特别说明（如有）（参见注无

10）

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类数量赤晓企业有限公司282880000人民币普通股282880000

中国南山开发（集团）股份有限公司200903889人民币普通股200903889香港中央结算有限公司13708854人民币普通股13708854

招商银行股份有限公司－南方中证1000交易型开放式指数

8932000人民币普通股8932000

证券投资基金

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型

8515700人民币普通股8515700

开放式指数证券投资基金俞志翔6618715人民币普通股6618715缪翚6085000人民币普通股6085000林贞标6060308人民币普通股6060308

招商银行股份有限公司－华夏中证1000交易型开放式指数

4800600人民币普通股4800600

证券投资基金张崇辉4595300人民币普通股4595300

前10名无限售流通股股东之间，以及前10名无限售流通中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司100%股份。除此之外，本公司未知其他股东之间是否存股股东和前10名股东之间关联关系或一致行动的说明在关联关系，也未知其他股东之间是否属于一致行动人。

前10名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如有）股东俞志翔通过信用账户持有公司6618715股股份；股东缪翚通过信用账户持有公司5721000股股份。

77深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：控股主体性质不明确

控股股东类型：法人法定代表

控股股东名称人/单位负成立日期组织机构代码主要经营业务责人

土地开发，发展港口运输，相应发展工业、商业和旅游业；运输设备租赁服务；供应链管理服中国南山开发（集舒谦 1982 年 09 月 28 日 91440300618832976D 务；土地使用权租赁；住房租

团）股份有限公司赁；非居住房地产租赁；承接总公司工程建设业务。仓储服务；

房地产开发经营；物业管理。

控股股东报告期内控股和参股的其他境内不适用外上市公司的股权情况控股股东报告期内变更

□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：境内其他机构

实际控制人类型：法人法定代表

实际控制人名称人/单位负成立日期组织机构代码主要经营业务责人

土地开发，发展港口运输，相应发展工业、商业和旅游业；运输设备租赁服务；供应链管理服中国南山开发（集舒谦 1982 年 09 月 28 日 91440300618832976D 务；土地使用权租赁；住房租

团）股份有限公司赁；非居住房地产租赁；承接总公司工程建设业务。仓储服务；

房地产开发经营；物业管理。

实际控制人报告期内控制的其他境内外上不适用市公司的股权情况实际控制人报告期内变更

□适用□不适用

78深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用□不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到80%

□适用□不适用

5、其他持股在10%以上的法人股东

□适用□不适用

法定代表人/单位负责主要经营业务或管理法人股东名称成立日期注册资本人活动投资兴办实业；物业租赁；经济信息咨赤晓企业有限公司赵建潮2006年04月28日20000万元询；国内贸易；货物及技术进出口。

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用□不适用

四、股份回购在报告期的具体实施情况股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

79深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

第八节优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

80深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

第九节债券相关情况

□适用□不适用

一、企业债券

□适用□不适用报告期公司不存在企业债券。

二、公司债券

□适用□不适用报告期公司不存在公司债券。

三、非金融企业债务融资工具

□适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本信息

单位：万元还本付息债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日债券余额利率交易场所方式宝湾物流控股有限每12个

23宝湾2023年2023年2026年

公司1023804月付息一银行间市

物流03月0803月1003月10500003.63%

2023 年 57.IB 次，到期 场

MTN001 日 日 日

度第一期还本中期票据宝湾物流控股有限每12个

22宝湾2022年2022年2025年

公司1022817月付息一银行间市

物流08月1008月1208月12500003.02%

2022 年 65.IB 次，到期 场

MTN002 日 日 日

度第二期还本中期票据宝湾物流控股有限每12个

22宝湾2022年2022年2025年

公司1022804月付息一银行间市

物流03月0903月1103月11500003.40%

2022 年 96.IB 次，到期 场

MTN001 日 日 日

度第一期还本中期票据宝湾物流控股有限每12个

21宝湾2021年2021年2024年

公司1021002月付息一银行间市

物流01月2701月2901月2904.13%

2021 年 10.IB 次，到期 场

MTN001 日 日 日

度第一期还本中期票据逾期未偿还债券

□适用□不适用

81深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用□不适用

3、中介机构的情况

签字会计债券项目名称中介机构名称办公地址中介机构联系人联系电话师姓名深圳市深南大道

存续期管理机构：招

7088号招商银行大无陈妮娜、甘亚雯0755-88023593

宝湾物流控股有限商银行股份有限公司厦公司2023年度第北京市朝阳区建国

一期中期票据评级机构：联合资信010-85679696-

门外大街 2 号 PICC 无 高维蔚评估股份有限公司8727

大厦17层(100022)深圳市深南大道

存续期管理机构：招

7088号招商银行大无陈妮娜、甘亚雯0755-88023593

宝湾物流控股有限商银行股份有限公司厦公司2022年度第北京市朝阳区建国

二期中期票据评级机构：联合资信010-85679696-

门外大街 2 号 PICC 无 高维蔚评估股份有限公司8727

大厦17层(100022)深圳市深南大道

存续期管理机构：招

7088号招商银行大无陈妮娜、甘亚雯0755-88023593

宝湾物流控股有限商银行股份有限公司厦公司2022年度第北京市朝阳区建国

一期中期票据评级机构：联合资信010-85679696-

门外大街 2 号 PICC 无 高维蔚评估股份有限公司8727

大厦17层(100022)深圳市深南大道

存续期管理机构：招

7088号招商银行大无陈妮娜、甘亚雯0755-88023593

宝湾物流控股有限商银行股份有限公司厦公司2021年度第北京市朝阳区建国

一期中期票据评级机构：联合资信010-85679696-

门外大街 2 号 PICC 无 高维蔚评估股份有限公司8727

大厦17层(100022)报告期内上述机构是否发生变化

□是□否

4、募集资金使用情况

单位：万元是否与募集募集资金专募集资金违募集资说明书承诺已使用未使用项账户运作规使用的整

债券项目名称金总金募集资金约定用途的用途、使金额金额情况（如改情况（如额用计划及其有）有）他约定一致偿还宝湾物流中开财务贷款1亿元；偿还宝湾物流

建行贷款1.684亿元；偿还宝湾物流控股有限子公司昆山宝湾民生银行公司2023年度第50000500000正常无是

贷款0.576亿元；偿还宝湾一期中期票据

物流北京银行贷款0.87亿元；偿还宝湾物流平安银

行贷款0.87亿元。

宝湾物流控股有限偿还宝湾物流广发银行流

公司2022年度第50000贷1.42亿元；偿还宝湾物500000正常无是二期中期票据流光大银行流贷1亿元；

82深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

是否与募集募集资金专募集资金违募集资说明书承诺已使用未使用项账户运作规使用的整

债券项目名称金总金募集资金约定用途的用途、使金额金额情况（如改情况（如额用计划及其有）有）他约定一致偿还子公司望城宝湾中行

贷款0.62亿元；偿还子公

司雨花宝湾中行贷款1.168亿元；偿还子公司雨花宝

湾中开财务贷款0.152亿元；偿还北京宝湾中开财

务贷款0.64亿元。

偿还宝湾物流建行流贷2亿元；偿还宝湾物流民生银行流贷1亿元；偿还宝宝湾物流控股有限湾物流北京银行流贷1亿公司2022年度第50000500000正常无是元；偿还子公司珞璜宝湾一期中期票据

中开财务贷款0.5亿元；偿还子公司天津宝湾中开财

务贷款0.5亿元。

偿还宝湾物流邮储银行流贷5000万元；偿还宝湾物宝湾物流控股有限

流工商银行流贷1.5亿元；

公司2021年度第50000500000正常无是偿还宝湾物流民生银行流一期中期票据贷1亿元；偿还宝湾物流平安银行流贷2亿元。

募集资金用于建设项目

□适用□不适用公司报告期内变更上述债券募集资金用途

□适用□不适用

5、报告期内信用评级结果调整情况

□适用□不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的

影响

□适用□不适用

四、可转换公司债券

□适用□不适用报告期公司不存在可转换公司债券。

五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用□不适用

83深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

亏损情况亏损原因对公司生产经营和偿债能力的影响

1、2024年房地产市场尚未企稳恢复，为加速存货去化，加快资金回笼，公司适应市场变化，积极采取不公司融资渠道畅通，偿债能力稳定，报告期内公司实现归属于上市公司股同的营销策略，将部分存货项目加速未来随着库存逐步去化回笼资金、补东净利润-17.73亿元，占上年末归属销售去化，导致报告期结转收入及毛充优质资产，公司周转能力、盈利能于母公司所有者权益合计-17.27%。利率同比下降；力将逐步恢复，预计不会对公司生产

2、公司根据市场及各项目情况，基经营和偿债能力产生重大影响。

于会计准则要求针对部分项目计提资产减值损失和信用减值损失。

六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用□不适用

七、报告期内是否有违反规章制度的情况

□是□否

八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标

单位：万元项目本报告期末上年末本报告期末比上年末增减

流动比率1.17181.15221.70%

资产负债率76.94%75.65%1.29%

速动比率0.48030.45685.14%本报告期上年同期本报告期比上年同期增减扣除非经常性损益后净利

-177932.087549.56-2456.85%润

EBITDA 全部债务比 2.73% 8.26% -5.53%

利息保障倍数-0.211.06-119.81%

现金利息保障倍数0.084.51-98.23%

EBITDA 利息保障倍数 0.65 1.80 -63.89%

贷款偿还率100.00%100.00%0.00%

利息偿付率100.00%100.00%0.00%

84深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

第十节财务报告

一、审计报告审计意见类型标准的无保留意见审计报告签署日期2025年04月24日

审计机构名称德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）

审计报告文号 德师报(审)字(25)第 P04332 号

注册会计师姓名许湘照、姚明审计报告正文

深圳市新南山控股(集团)股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了深圳市新南山控股(集团)股份有限公司(以下简称“南山控股”)的财务报表，包括2024年12月31日的合并及母公司资产负债表，2024年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南山控股2024年12月

31日的合并及母公司财务状况以及2024年度的合并及母公司经营成果和合并及母公司现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于南山控股，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。

1、房地产业务的存货减值

如第十节财务报告附注七、8所述，2024年12月31日，南山控股在合并财务报表中列示的存货账面余额为人

民币21139000733.52元，其中房地产开发成本和房地产开发产品的账面余额合计为人民币20841185084.24元，相应的存货跌价准备为人民币1504242705.73元。按照南山控股的会计政策，期末存货按照成本与可变现净值孰低计量，当存货的可变现净值低于成本时，计提存货跌价准备。由于房地产业务的存货账面余额重大，且其可变现净值的确定涉及管理层重大会计估计，因此我们将房地产业务的存货减值确定为合并财务报表审计的关键审计事项。

针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：

*测试和评价与存货减值相关的关键内部控制运行的有效性；

*获取计算存货跌价准备的相关资料，复核本年计提的存货跌价准备金额是否正确；

*选取样本对本年末的存货项目进行实地察看，观察是否存在长期未予开发的土地、长期停工的项目以及长期未能出售的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形。

*在抽样的基础上，分析并评价管理层确定存货可变现净值时所使用的数据的合理性，主要包括：

1)对于已完工的开发产品，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或市场可获取数据(周边楼盘价

格)进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较；

2)对于拟开发土地及未完工的开发成本，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或市场可获取数据

(周边楼盘价格或周边地区最新土地使用权挂牌出让价格等)进行比较，将管理层估计的至完工时将要发生的成本同内部成本预算进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较。

85深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

2、房地产销售收入的截止

如第十节财务报告附注七、46所述，2024年度，南山控股合并财务报表中列报的营业收入为人民币

8398074748.18元，其中房地产销售收入(包括房地产业务和产城综合开发业务)为人民币4514556689.46元。房地

产销售收入占南山控股2024年度合并营业收入总额的53.76%。根据南山控股的会计政策，南山控股在客户取得房地产开发产品控制权时确认房地产销售收入。由于房地产销售收入金额对财务报表的重要性，存在管理层为了达到特定目标或期望而操纵收入确认时点的风险，因此我们将房地产销售收入的截止确定为合并财务报表审计的关键审计事项。

针对上述关键审计事项，我们执行的审计程序主要包括：

*测试和评价与房地产销售收入相关的关键内部控制运行的有效性；

*检查房地产销售合同条款，评价有关房地产销售收入确认的会计政策是否符合企业会计准则的相关要求；

*就资产负债表日前确认房地产销售收入的项目，选取样本，实地检查项目是否已经达到交付状态，以评价相关的房地产销售收入是否计入恰当的会计期间；

*就资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目，选取样本，检查销售合同及可以证明房地产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否计入恰当的会计期间。

*

四、其他信息

南山控股管理层对其他信息负责。其他信息包括2024年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

南山控股管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估南山控股的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算南山控股、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督南山控股的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。

错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(1)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充

分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(2)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(3)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(4)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对南山控股持续经

营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。

我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致南山控股不能持续经营。

(5)评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(6)就南山控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负

责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。

86深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本年财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师﹕许湘照

(项目合伙人)

中国·上海

中国注册会计师﹕姚明

2025年4月24日

87深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

2024年12月31日

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金7149604011.028235415232.01

结算备付金0.000.00

拆出资金0.000.00

交易性金融资产0.000.00

衍生金融资产0.000.00

应收票据8185386.425488205.69

应收账款817665636.24776436101.21

应收款项融资16442690.4524388741.43

预付款项214813439.53182150721.54

应收保费0.000.00

应收分保账款0.000.00

应收分保合同准备金0.000.00

其他应收款3538355509.233591713818.69

其中：应收利息0.000.00

应收股利87651664.0687651664.06

买入返售金融资产0.000.00

存货19623626346.9422799454715.82

其中：数据资源0.000.00

合同资产165062474.02123720826.24

持有待售资产0.000.00

一年内到期的非流动资产8887692.2916015412.95

其他流动资产2075524198.382325168515.19

流动资产合计33618167384.5238079952290.77

非流动资产：

发放贷款和垫款0.000.00

债权投资248600812.230.00

其他债权投资0.000.00

长期应收款3802968.0512813160.34

长期股权投资4498920264.514525377967.36

其他权益工具投资0.000.00

其他非流动金融资产0.000.00

投资性房地产13134961061.4611912926662.97

固定资产5979714956.715621137497.16

88深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目期末余额期初余额

在建工程5132654876.604725825716.88

生产性生物资产0.000.00

油气资产0.000.00

使用权资产222888822.09179749530.27

无形资产5944215753.186410929840.43

其中：数据资源0.000.00

开发支出0.000.00

其中：数据资源0.000.00

商誉11133118.5511133118.55

长期待摊费用61737372.5449909571.56

递延所得税资产194724608.97290476438.80

其他非流动资产922295268.39987868599.46

非流动资产合计36355649883.2834728148103.78

资产总计69973817267.8072808100394.55

流动负债：

短期借款130115805.54330279680.57

向中央银行借款0.000.00

拆入资金0.000.00

交易性金融负债3338793.430.00

衍生金融负债0.000.00

应付票据95889264.0943545204.88

应付账款4669047294.215085536080.68

预收款项39598144.5643160512.66

合同负债6131711539.998299489578.54

卖出回购金融资产款0.000.00

吸收存款及同业存放0.000.00

代理买卖证券款0.000.00

代理承销证券款0.000.00

应付职工薪酬142851978.28134356792.18

应交税费841835410.48600208181.75

其他应付款4182148151.875024566205.00

其中：应付利息0.000.00

应付股利35765312.520.00

应付手续费及佣金0.000.00

应付分保账款0.000.00

持有待售负债0.000.00

一年内到期的非流动负债5909697585.708589365776.22

其他流动负债6542422293.604900625010.94

流动负债合计28688656261.7533051133023.42

非流动负债：

保险合同准备金0.000.00

89深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目期末余额期初余额

长期借款22984513748.5818306265251.51

应付债券500000000.001500000000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

租赁负债188520201.56147224531.13

长期应付款0.000.00

长期应付职工薪酬0.000.00

预计负债0.000.00

递延收益345050755.42363209389.20

递延所得税负债144157202.95113574883.17

其他非流动负债990037061.031600324087.48

非流动负债合计25152278969.5422030598142.49

负债合计53840935231.2955081731165.91

所有者权益：

股本2707782513.002707782513.00

其他权益工具0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

资本公积2291624380.721936070417.58

减：库存股0.000.00

其他综合收益-14554474.58-11618940.46

专项储备5089291.096477624.49

盈余公积343528008.22343528008.22

一般风险准备0.000.00

未分配利润3513469980.545286408827.34

归属于母公司所有者权益合计8846939698.9910268648450.17

少数股东权益7285942337.527457720778.47

所有者权益合计16132882036.5117726369228.64

负债和所有者权益总计69973817267.8072808100394.55

法定代表人：舒谦主管会计工作负责人：兰健锋会计机构负责人：胡永涛

2、母公司资产负债表

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金322074207.79138963263.56

交易性金融资产0.000.00

衍生金融资产0.000.00

应收票据0.000.00

应收账款6974971.658180980.66

应收款项融资0.00394352.99

预付款项493407.34502874.56

其他应收款8216578843.967708705213.64

其中：应收利息0.000.00

应收股利426198935.75433597776.17

90深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目期末余额期初余额

存货30000335.7030000335.70

其中：数据资源0.000.00

合同资产0.000.00

持有待售资产0.000.00

一年内到期的非流动资产0.000.00

其他流动资产3289998.812723163.91

流动资产合计8579411765.257889470185.02

非流动资产：

债权投资0.000.00

其他债权投资0.000.00

长期应收款0.000.00

长期股权投资12031228493.3812166877942.93

其他权益工具投资0.000.00

其他非流动金融资产0.000.00

投资性房地产11321569.8011983438.73

固定资产9958838.4412367004.41

在建工程0.000.00

生产性生物资产0.000.00

油气资产0.000.00

使用权资产123950565.87130360807.13

无形资产94399422.13101305248.22

其中：数据资源0.000.00

开发支出0.000.00

其中：数据资源0.000.00

商誉0.000.00

长期待摊费用0.00781262.35

递延所得税资产3098719.972916761.52

其他非流动资产2035085.816001694.62

非流动资产合计12275992695.4012432594159.91

资产总计20855404460.6520322064344.93

流动负债：

短期借款0.000.00

交易性金融负债0.000.00

衍生金融负债0.000.00

应付票据0.000.00

应付账款128629.69128629.69

预收款项0.000.00

合同负债0.003086.41

应付职工薪酬35187900.5421144938.31

应交税费2221112.982727085.51

其他应付款1129706631.632701707092.79

91深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目期末余额期初余额

其中：应付利息0.000.00

应付股利0.000.00

持有待售负债0.000.00

一年内到期的非流动负债1121401587.803455075335.98

其他流动负债4400805374.981636876015.24

流动负债合计6689451237.627817662183.93

非流动负债：

长期借款7376420000.005996737500.00

应付债券0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

租赁负债119974277.58124147537.46

长期应付款0.000.00

长期应付职工薪酬0.000.00

预计负债0.000.00

递延收益337835.46350826.18

递延所得税负债0.000.00

其他非流动负债709000000.00562012961.39

非流动负债合计8205732113.046683248825.03

负债合计14895183350.6614500911008.96

所有者权益：

股本2707782513.002707782513.00

其他权益工具0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

资本公积3440643225.843086133468.68

减：库存股0.000.00

其他综合收益1971.761971.76

专项储备0.000.00

盈余公积216704451.75216704451.75

未分配利润-404911052.36-189469069.22

所有者权益合计5960221109.995821153335.97

负债和所有者权益总计20855404460.6520322064344.93

3、合并利润表

单位：元项目2024年度2023年度

一、营业总收入8398074748.1812057389219.78

其中：营业收入8398074748.1812057389219.78

利息收入0.000.00

已赚保费0.000.00

手续费及佣金收入0.000.00

二、营业总成本8822293139.5711649862511.17

其中：营业成本6693655101.879324742643.49

92深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目2024年度2023年度

利息支出0.000.00

手续费及佣金支出0.000.00

退保金0.000.00

赔付支出净额0.000.00提取保险责任合同准备金净

0.000.00

额

保单红利支出0.000.00

分保费用0.000.00

税金及附加398639941.13594840315.24

销售费用310670110.82315717551.92

管理费用592583986.99721996281.09

研发费用49723692.3443130712.15

财务费用777020306.42649435007.28

其中：利息费用846214788.98716499905.20

利息收入81439426.5494821841.70

加：其他收益37115000.6155864189.02投资收益（损失以“－”号填

715561071.56771839902.30

列）

其中：对联营企业和合营

9259526.01715346492.83

企业的投资收益以摊余成本计量的

0.000.00

金融资产终止确认收益

汇兑收益（损失以“-”号填列）0.000.00净敞口套期收益（损失以“－”

0.000.00号填列）公允价值变动收益（损失以-3338793.4369176.94“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号填-348680433.51-50396290.53

列）资产减值损失（损失以“-”号填-1082706209.65-542619365.36

列）资产处置收益（损失以“-”号填

245416.841083913.12

列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-1106022338.97643368234.10

加：营业外收入7559108.1252456249.72

减：营业外支出5473931.656310865.25四、利润总额（亏损总额以“－”号填-1103937162.50689513618.57

列）

减：所得税费用419476857.6099918577.46

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-1523414020.10589595041.11

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以-1523414020.10589595041.11“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以

0.000.00“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

93深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目2024年度2023年度

1.归属于母公司股东的净利润-1772938846.80147022699.61

2.少数股东损益249524826.70442572341.50

六、其他综合收益的税后净额-2935534.122137265.21归属母公司所有者的其他综合收益

-2935534.122137265.21的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他

-788.860.00综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

0.000.00

额

2.权益法下不能转损益的其他

-788.860.00综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

0.000.00

变动

4.企业自身信用风险公允价值

0.000.00

变动

5.其他0.000.00

（二）将重分类进损益的其他综

-2934745.262137265.21合收益

1.权益法下可转损益的其他综

-2874175.392065470.34合收益

2.其他债权投资公允价值变动0.000.00

3.金融资产重分类计入其他综

0.000.00

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备0.000.00

5.现金流量套期储备0.000.00

6.外币财务报表折算差额0.000.00

7.其他-60569.8771794.87

归属于少数股东的其他综合收益的

0.000.00

税后净额

七、综合收益总额-1526349554.22591732306.32归属于母公司所有者的综合收益总

-1775874380.92149159964.82额

归属于少数股东的综合收益总额249524826.70442572341.50

八、每股收益

（一）基本每股收益-0.650.05

（二）稀释每股收益-0.650.05

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元，上期被合并方实现的净利润为：0.00元。

法定代表人：舒谦主管会计工作负责人：兰健锋会计机构负责人：胡永涛

4、母公司利润表

单位：元项目2024年度2023年度

一、营业收入79557725.4866838646.00

减：营业成本27699734.0628083396.42

税金及附加1119359.721717780.68

销售费用48282.5348282.53

管理费用80977470.1680979543.11

研发费用0.000.00

财务费用263515896.74291124749.38

94深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目2024年度2023年度

其中：利息费用444866140.43502157846.68

利息收入185129508.78220129686.59

加：其他收益127203.85108840.41投资收益（损失以“－”号填

78222883.9971529817.53

列）

其中：对联营企业和合营企

26820356.8738563365.81

业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填0.000.00列）净敞口套期收益（损失以“－”

0.000.00号填列）公允价值变动收益（损失以

0.000.00“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号填-136096.731364828.16

列）资产减值损失（损失以“-”号填-47769.250.00

列）资产处置收益（损失以“-”号填

4500.00-71029.26

列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）-215632295.87-262182649.28

加：营业外收入9390.3010894.13

减：营业外支出1036.021080321.42三、利润总额（亏损总额以“－”号填-215623941.59-263252076.57

列）

减：所得税费用-181958.45-776967.95

四、净利润（净亏损以“－”号填列）-215441983.14-262475108.62

（一）持续经营净利润（净亏损以-215441983.14-262475108.62“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以

0.000.00“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额0.001971.76

（一）不能重分类进损益的其他

0.000.00

综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

0.000.00

额

2.权益法下不能转损益的其他

0.000.00

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

0.000.00

变动

4.企业自身信用风险公允价值

0.000.00

变动

5.其他0.000.00

（二）将重分类进损益的其他综

0.001971.76

合收益

1.权益法下可转损益的其他综

0.000.00

合收益

2.其他债权投资公允价值变动0.000.00

3.金融资产重分类计入其他综

0.000.00

合收益的金额

95深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目2024年度2023年度

4.其他债权投资信用减值准备0.000.00

5.现金流量套期储备0.000.00

6.外币财务报表折算差额0.000.00

7.其他0.001971.76

六、综合收益总额-215441983.14-262473136.86

七、每股收益

（一）基本每股收益00

（二）稀释每股收益00

5、合并现金流量表

单位：元项目2024年度2023年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金7466293161.2515043605383.18

客户存款和同业存放款项净增加额0.000.00

向中央银行借款净增加额0.000.00

向其他金融机构拆入资金净增加额0.000.00

收到原保险合同保费取得的现金0.000.00

收到再保业务现金净额0.000.00

保户储金及投资款净增加额0.000.00

收取利息、手续费及佣金的现金0.000.00

拆入资金净增加额0.000.00

回购业务资金净增加额0.000.00

代理买卖证券收到的现金净额0.000.00

收到的税费返还363291981.78441938673.97

收到其他与经营活动有关的现金787896807.69966679419.26

经营活动现金流入小计8617481950.7216452223476.41

购买商品、接受劳务支付的现金6383503643.066779131740.79

客户贷款及垫款净增加额0.000.00

存放中央银行和同业款项净增加额0.000.00

支付原保险合同赔付款项的现金0.000.00

拆出资金净增加额0.000.00

支付利息、手续费及佣金的现金0.000.00

支付保单红利的现金0.000.00

支付给职工以及为职工支付的现金884248310.92987455630.59

支付的各项税费916989133.031565016363.07

支付其他与经营活动有关的现金651755434.471419321487.71

经营活动现金流出小计8836496521.4810750925222.16

经营活动产生的现金流量净额-219014570.765701298254.25

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金2955266.12430033041.14

取得投资收益收到的现金68705933.2738895697.81

处置固定资产、无形资产和其他长

375851.454814810.92

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

1142379440.0828242345.54

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金524159756.41461307583.55

投资活动现金流入小计1738576247.33963293478.96

购建固定资产、无形资产和其他长

1947781043.384424333339.22

期资产支付的现金

96深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目2024年度2023年度

投资支付的现金431550988.73114000000.00

质押贷款净增加额0.000.00取得子公司及其他营业单位支付的

0.000.00

现金净额

支付其他与投资活动有关的现金799996709.20136085598.35

投资活动现金流出小计3179328741.314674418937.57

投资活动产生的现金流量净额-1440752493.98-3711125458.61

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金34789236.00467266.52

其中：子公司吸收少数股东投资收

34789236.00467266.52

到的现金

取得借款收到的现金14552099560.1323386427981.06

收到其他与筹资活动有关的现金256473000.00719568149.83

筹资活动现金流入小计14843361796.1324106463397.41

偿还债务支付的现金12186506055.6921074757399.60

分配股利、利润或偿付利息支付的

1544421633.781712897420.01

现金

其中：子公司支付给少数股东的股

370832319.53257190096.68

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金203554831.791354764231.54

筹资活动现金流出小计13934482521.2624142419051.15

筹资活动产生的现金流量净额908879274.87-35955653.74

四、汇率变动对现金及现金等价物的

2076619.79-1737055.45

影响

五、现金及现金等价物净增加额-748811170.081952480086.45

加：期初现金及现金等价物余额7811627347.485859147261.03

六、期末现金及现金等价物余额7062816177.407811627347.48

6、母公司现金流量表

单位：元项目2024年度2023年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金87225057.7876970381.25

收到的税费返还0.000.00

收到其他与经营活动有关的现金47007077.2129625443.03

经营活动现金流入小计134232134.99106595824.28

购买商品、接受劳务支付的现金1579760.8524676850.96

支付给职工以及为职工支付的现金49896344.4362960157.28

支付的各项税费7095893.576128088.97

支付其他与经营活动有关的现金139778230.3733466982.05

经营活动现金流出小计198350229.22127232079.26

经营活动产生的现金流量净额-64118094.23-20636254.98

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金114158412.450.00

取得投资收益收到的现金218577467.66113212316.20

处置固定资产、无形资产和其他长

7052.2213298.85

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

0.000.00

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金2020781476.003049087214.16

投资活动现金流入小计2353524408.333162312829.21

购建固定资产、无形资产和其他长

6662215.239656510.99

期资产支付的现金

97深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

投资支付的现金0.0072000000.00取得子公司及其他营业单位支付的

0.000.00

现金净额

支付其他与投资活动有关的现金2037645663.033256863648.32

投资活动现金流出小计2044307878.263338520159.31

投资活动产生的现金流量净额309216530.07-176207330.10

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金0.000.00

取得借款收到的现金7353557458.654440365033.54

收到其他与筹资活动有关的现金0.000.00

筹资活动现金流入小计7353557458.654440365033.54

偿还债务支付的现金6989927720.883829572402.53

分配股利、利润或偿付利息支付的

406505158.79595939696.45

现金

支付其他与筹资活动有关的现金22834694.26416898.00

筹资活动现金流出小计7419267573.934425928996.98

筹资活动产生的现金流量净额-65710115.2814436036.56

四、汇率变动对现金及现金等价物的

0.000.00

影响

五、现金及现金等价物净增加额179388320.56-182407548.52

加：期初现金及现金等价物余额138963263.56321370812.08

六、期末现金及现金等价物余额318351584.12138963263.56

98深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2024年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一减

项目般：少数股东权优其他综合收风其所有者权益合计股本永续其资本公积库专项储备盈余公积未分配利润小计益先益险他债他存股准股备

一、上年

2707782513.000.000.000.001936070417.580.00-11618940.466477624.49343528008.220.005286408827.340.0010268648450.177457720778.4717726369228.64

期末余额

加：会计

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

政策变更前期差错

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

更正

其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

二、本年

2707782513.000.000.000.001936070417.580.00-11618940.466477624.49343528008.220.005286408827.340.0010268648450.177457720778.4717726369228.64

期初余额

三、本期增减变动

金额（减0.000.000.000.00355553963.140.00-2935534.12-1388333.400.000.00-1772938846.800.00-1421708751.18-171778440.95-1593487192.13少以“－”号

填列）

（一）综

合收益总0.000.000.000.000.000.00-2935534.120.000.000.00-1772938846.800.00-1775874380.92249524826.70-1526349554.22额

（二）所有者投入

0.000.000.000.00355553963.140.000.000.000.000.000.000.00355553963.14-15032021.60340521941.54

和减少资本

1．所有者0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-15312679.66-15312679.66

99深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

投入的普通股

2．其他权

益工具持

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

有者投入资本

3．股份支

付计入所

0.000.000.000.00-15179852.180.000.000.000.000.000.000.00-15179852.18-1044206.00-16224058.18

有者权益的金额

4．其他0.000.000.000.00370733815.320.000.000.000.000.000.000.00370733815.321324864.06372058679.38

（三）利

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-406598857.96-406598857.96

润分配

1．提取盈

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

余公积

2．提取一

般风险准0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00备

3．对所有

者（或股

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-406598857.96-406598857.96

东）的分配

4．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（四）所

有者权益0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00内部结转

1．资本公

积转增资

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

本（或股本）

2．盈余公

积转增资

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

本（或股本）

3．盈余公0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

100深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

积弥补亏损

4．设定受

益计划变

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

动额结转留存收益

5．其他综

合收益结

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

转留存收益

6．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（五）专

0.000.000.000.000.000.000.00-1388333.400.000.000.000.00-1388333.40327611.91-1060721.49

项储备

1．本期提

0.000.000.000.000.000.000.0012487363.600.000.000.000.0012487363.6013224997.8025712361.40

取

2．本期使

0.000.000.000.000.000.000.00-13875697.000.000.000.000.00-13875697.00-12897385.89-26773082.89

用

（六）其

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

他

四、本期

2707782513.000.000.000.002291624380.720.00-14554474.585089291.09343528008.220.003513469980.540.008846939698.997285942337.5216132882036.51

期末余额上期金额

单位：元

2023年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具减

项目：一般所有者权益合优永其他综合收其少数股东权益股本资本公积库专项储备盈余公积风险未分配利润小计计先续其他益他存准备股债股

一、上年

2707782513.000.000.000.001945592727.920.00-13756205.673740745.65343528008.220.005238460653.520.0010225348442.648000162194.9618225510637.60

期末余额

加：会计

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001113427.190.001113427.19-43481.911069945.28

政策变更

101深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

前期差错

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

更正

其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

二、本年

2707782513.000.000.000.001945592727.920.00-13756205.673740745.65343528008.220.005239574080.710.0010226461869.838000118713.0518226580582.88

期初余额

三、本期增减变动

金额（减0.000.000.000.00-9522310.340.002137265.212736878.840.000.0046834746.630.0042186580.34-542397934.58-500211354.24少以“－”号

填列）

（一）综

合收益总0.000.000.000.000.000.002137265.210.000.000.00147022699.610.00149159964.82442572341.50591732306.32额

（二）所有者投入

0.000.000.000.00-9522310.340.000.000.000.000.000.000.00-9522310.34-740999098.20-750521408.54

和减少资本

1．所有者

投入的普0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-740377768.50-740377768.50通股

2．其他权

益工具持

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

有者投入资本

3．股份支

付计入所

0.000.000.000.00-8890983.280.000.000.000.000.000.000.00-8890983.28-621329.70-9512312.98

有者权益的金额

4．其他0.000.000.000.00-631327.060.000.000.000.000.000.000.00-631327.060.00-631327.06

（三）利

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-100187952.980.00-100187952.98-244485747.13-344673700.11

润分配

1．提取盈

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

余公积

2．提取一

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

般风险准

102深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

备

3．对所有

者（或股

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-100187952.980.00-100187952.98-244485747.13-344673700.11

东）的分配

4．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（四）所

有者权益0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00内部结转

1．资本公

积转增资

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

本（或股本）

2．盈余公

积转增资

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00损

4．设定受

益计划变

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

动额结转留存收益

5．其他综

合收益结

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

转留存收益

6．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（五）专

0.000.000.000.000.000.000.002736878.840.000.000.000.002736878.84514569.253251448.09

项储备

1．本期提

0.000.000.000.000.000.000.0014111885.710.000.000.000.0014111885.7110465347.5324577233.24

取

2．本期使-

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-11375006.87-9950778.28-21325785.15

用11375006.87

103深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（六）其

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

他

四、本期

2707782513.000.000.000.001936070417.580.00-11618940.466477624.49343528008.220.005286408827.340.0010268648450.177457720778.4717726369228.64

期末余额

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2024年度

其他权益工具

项目减：库专项股本优先永续资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润其他所有者权益合计其他存股储备股债

一、上年期末余额2707782513.000.000.000.003086133468.680.001971.760.00216704451.75-189469069.220.005821153335.97

加：会计政策变更0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

前期差错更正0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

二、本年期初余额2707782513.000.000.000.003086133468.680.001971.760.00216704451.75-189469069.220.005821153335.97

三、本期增减变动

金额（减少以“－”0.000.000.000.00354509757.160.000.000.000.00-215441983.140.00139067774.02号填列）

（一）综合收益总

0.000.000.000.000.000.000.000.000.00-215441983.140.00-215441983.14

额

（二）所有者投入

0.000.000.000.00354509757.160.000.000.000.000.000.00354509757.16

和减少资本

1．所有者投入的

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

普通股

2．其他权益工具

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

持有者投入资本

3．股份支付计入

0.000.000.000.00-16224058.160.000.000.000.000.000.00-16224058.16

所有者权益的金额

4．其他0.000.000.000.00370733815.320.000.000.000.000.000.00370733815.32

104深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（三）利润分配0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

1．提取盈余公积0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002．对所有者（或

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

股东）的分配

3．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（四）所有者权益

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

内部结转

1．资本公积转增

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00资本（或股本）

2．盈余公积转增

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00资本（或股本）

3．盈余公积弥补

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

亏损

4．设定受益计划

变动额结转留存收0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00益

5．其他综合收益

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

结转留存收益

6．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（五）专项储备0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

1．本期提取0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

2．本期使用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（六）其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

四、本期期末余额2707782513.000.000.000.003440643225.840.001971.760.00216704451.75-404911052.360.005960221109.99

105深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

上期金额

单位：元

2023年度

其他权益工具

项目减：库专项股本优先资本公积其他综合收益盈余公积未分配利润其他所有者权益合计永续债其他存股储备股

一、上年期末余额2707782513.000.000.000.003095621778.030.000.000.00216704451.75171054198.810.006191162941.59

加：会计政策变更0.000.000.000.000.000.000.000.000.002139793.570.002139793.57

前期差错更正0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

二、本年期初余额2707782513.000.000.000.003095621778.030.000.000.00216704451.75173193992.380.006193302735.16

三、本期增减变动

金额（减少以“－”0.000.000.000.00-9488309.350.001971.760.000.00-362663061.600.00-372149399.19号填列）

（一）综合收益总

0.000.000.000.000.000.001971.760.000.00-262475108.620.00-262473136.86

额

（二）所有者投入

0.000.000.000.00-9488309.350.000.000.000.000.000.00-9488309.35

和减少资本

1．所有者投入的普

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

通股

2．其他权益工具持

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

有者投入资本

3．股份支付计入所

0.000.000.000.00-9488309.350.000.000.000.000.000.00-9488309.35

有者权益的金额

4．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（三）利润分配0.000.000.000.000.000.000.000.000.00-100187952.980.00-100187952.98

1．提取盈余公积0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002．对所有者（或股

0.000.000.000.000.000.000.000.000.00-100187952.980.00-100187952.98

东）的分配

3．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（四）所有者权益0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

106深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

内部结转

1．资本公积转增资

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00本（或股本）

2．盈余公积转增资

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00本（或股本）

3．盈余公积弥补亏

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

损

4．设定受益计划变

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

动额结转留存收益

5．其他综合收益结

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

转留存收益

6．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（五）专项储备0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

1．本期提取0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

2．本期使用0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（六）其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

四、本期期末余额2707782513.000.000.000.003086133468.680.001971.760.00216704451.75-189469069.220.005821153335.97

107深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

三、公司基本情况

1、公司概况

深圳市新南山控股(集团)股份有限公司(以下简称“本公司”)是一家在中华人民共和国广东省深圳市注册的股份有限公司，于 2005 年 3 月 1 日成立。本公司所发行人民币普通股 A 股股票，已在深圳证券交易所上市。本公司总部位于深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号南山开发集团赤湾总部大厦2501。

本公司及其子公司(以下简称“本集团”)主要经营活动为：房地产开发业务，物业租赁，物业管理；仓库服务及物业租赁业务；海洋工程用、陆地工业和民用工程用钢结构制品生产销售；活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产销

售、租赁及相关服务；与船舶舱室配套产品的生产销售；以受让应收账款的方式提供贸易融资；经营码头及港口的货物

装卸运输以及堆场、代理海上石油后勤服务。

2、财务报表批准报出日

本公司的合并及母公司财务报表于2025年4月24日已经本公司董事会批准。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定(2023年修订)》披露有关财务信息。

2、持续经营

本集团对自2024年12月31日起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。

3、记账基础和计价原则

本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。

资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。

公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。

以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。

公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重要性，被划分为三个层次：

108深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

*第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

*第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

*第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

本集团根据实际生产经营特点制定了具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备、存货跌价准备、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认和计量等。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于2024年12月31日的合并及母公司财务状况以及2024年度的合并及母公司经营成果、合并及母公司股东权益变动和合并及母公司现金流量。

2、会计期间

本集团的会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。除房地产业务及产城综合开发业务以外，本集团经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产业务及产城综合开发业务的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定人民币为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

□适用□不适用项目重要性标准重要的应收款项坏账准备收回或转回金额金额超过人民币2000万元重要的应收款项实际核销金额超过人民币2000万元账龄超过1年的重要预付款项金额超过人民币2000万元账龄超过1年的重要应收股利金额超过人民币2000万元

单项账龄超过1年的合同负债余额占合同负债总额的5%以上且金额

账龄超过1年的重要合同负债超过人民币30000.00万元

单项合同负债余额占合同负债总额的5%以上且金额超过人民币重要的合同负债

30000.00万元

单项合同负债变动占合同负债总额的5%以上且金额超过人民币合同负债账面价值发生重大变动的金额

30000.00万元

账龄超过1年的重要应付账款、其他应付款金额超过人民币5000万元

重要的开发成本、开发产品单个项目对应的开发成本/开发产品原值金额占存货原值总额的1%以

109深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目重要性标准上，且金额超过人民币20000万元单项在建工程余额占在建工程总额的10%以上且金额超过人民币重要的在建工程

30000.00万元

单个子公司少数股东权益占本集团合并财务报表净资产的5%以上，重要的非全资子公司且金额超过人民币90000万元单项投资活动金额占收到或支付投资活动相关的现金流入或流出总额重要投资活动

的10%以上，且金额超过人民币10000万元单个被投资单位的长期股权投资账面价值占本集团净资产的3%以重要的合营企业或联营企业上，且长期股权投资权益法下投资损益金额超过人民币5000万元不涉及当期现金收支的重大活动(经营活动/投不涉及当期现金收支的金额大于相对应现金流入或流出总额的10%

资活动/筹资活动)的活动

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

6.1同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减的则调整留存收益。

为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

6.2非同一控制下的企业合并及商誉

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。

合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权益性工具的公允价值。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允价值计量。

合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。

因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

7.1控制的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。

7.2合并财务报表的编制方法

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。

子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的控制权时。

110深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，无论该项企业合并发生在报告期的任一时点，视同该子公司同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期间期初起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。

子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。

少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会计处理，购买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其

他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为“一揽子交易”：(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；(2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；(3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易

的发生；(4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于“一揽子交易”的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见第十节财务报告附注五、19.3.2按权益法核算的长期股权投资。

111深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有的资产；确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份

额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。

本集团按照适用于特定资产、负债、收入和费用的规定核算确认与共同经营相关的资产、负债、收入和费用。

9、现金及现金等价物的确定标准

现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务

外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。

于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为记账本位币，因该日的即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：(1)符合资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；(2)为了规避外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；(3)分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益外，均计入当期损益。

编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，列入其他综合收益的“外币财务报表折算差额”项目；处置境外经营时，计入处置当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

11、金融工具

本集团在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产。

金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量(金融资产和金融负债的公允价值的确定方法参见第十节财务报告附

注四、3、记账基础和计价原则的相关披露。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关

的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第14号——收入》(以下简称“收入准则”)初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的

融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

112深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。

11.1金融资产的分类、确认与计量

初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款和长期应收款等。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，其余取得时期限在一年内(含一年)项目列示于其他流动资产。

初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。

金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：

*取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。

*相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

*相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和指定

为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：

*不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

*在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表日起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融资产。

11.1.1以摊余成本计量的金融资产

113深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值或终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。

本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本集团根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：

*对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

*对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

11.1.2以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采用实际利率法计算的利息收入

及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。

11.1.3以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

11.2金融工具减值

本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、租赁应收款及合同资产以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。

本集团对由收入准则规范的交易形成的全部合同资产和应收票据及应收账款，以及由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且

114深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

其变动计入其他综合收益的金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

11.2.1信用风险显著增加

本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于财务担保合同，本集团在应用金融工具减值规定时，将本集团成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。

本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

(1)信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化。

(2)若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或其他条款是否发生显著变化

(如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益率等)。

(3)同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生显著变化。这些指标包

括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相

关的其他市场信息(如借款人的债务工具或权益工具的价格变动)。

(4)金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化。

(5)对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调。

(6)预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否发生不利变化。

(7)债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。

(8)同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加。

(9)债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。

(10)作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率。

(11)预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。

(12)借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除或修订、给予免息期、利率

跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他变更。

(13)债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。

(14)本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。

无论经上述评估后信用风险是否显著增加，当金融工具合同付款已发生逾期超过(含)30日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。

于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

115深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

11.2.2已发生信用减值的金融资产

当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

(1)发行方或债务人发生重大财务困难；

(2)债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

(3)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

(4)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

(5)发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

(6)以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能全额偿付包括本集团在内的债权人(不考虑本集团取得的任何担保)，则本集团认为发生违约事件。

无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过(含)90日，则本集团推定该金融工具已发生违约。

11.2.3预期信用损失的确定

本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

*对于金融资产和租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

*对于财务担保合同(具体会计政策参见第十节财务报告附注五、11.4.1.2.1)，信用损失为本集团就该合同持有人发生

的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

*对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

11.2.4减记金融资产

当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

11.3金融资产的转移

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。

116深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：

*被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的摊余成本并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承

担了相关义务)的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

*被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的公允价值并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承

担了相关义务)的公允价值，该权利和义务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因转移金融资产而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的对价确认为金融负债。

11.4金融负债和权益工具的分类

本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。

11.4.1金融负债的分类、确认及计量

金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。

11.4.1.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融负债单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负债。

金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：

*承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。

*相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

*相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

117深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：

(1)该指定能够消除或显著减少会计错配；(2)根据本集团正式书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础

对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告；(3)符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。

交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。

对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失(包括自身信用风险变动的影响金额)计入当期损益。

11.4.1.2其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债及财务合同外的其他金融负债分类为

以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金融负债的剩余期限内进行摊销。

11.4.1.2.1财务担保合同

财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。

11.4.2金融负债的终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(借入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。

11.4.3权益工具

118深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。

本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。

11.5衍生工具与嵌入衍生工具

衍生工具，包括远期外汇合约、货币汇率互换合同、利率互换合同及外汇期权合同等。衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。

对于嵌入衍生工具与主合同构成的混合合同，若主合同属于金融资产的，本集团不从该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而将该混合合同作为一个整体适用关于金融资产分类的会计准则规定。

若混合合同包含的主合同不属于金融资产，且同时符合下列条件的，本集团将嵌入衍生工具从混合合同中分拆，作为单独存在的衍生工具处理。

(1)嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征及风险不紧密相关。

(2)与嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义。

(3)该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

嵌入衍生工具从混合合同中分拆的，本集团按照适用的会计准则规定对混合合同的主合同进行会计处理。本集团无法根据嵌入衍生工具的条款和条件对嵌入衍生工具的公允价值进行可靠计量的，该嵌入衍生工具的公允价值根据混合合同公允价值和主合同公允价值之间的差额确定。使用了上述方法后，该嵌入衍生工具在取得日或后续资产负债表日的公允价值仍然无法单独计量的，本集团将该混合合同整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。

11.6金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

12、应收票据及应收款项融资

12.1应收票据及应收款项融资的坏账准备确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的应收票据及应收款项融资单独计提坏账准备，对其余应收票据及应收款项融资在组合基础上采用减值矩阵计提坏账准备。应收票据及应收款项融资坏账准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

12.2按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

119深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

除了单项计提坏账准备的应收票据及应收款项融资外，本集团以共同信用风险特征将其余应收票据及应收款项融资划分为以下组合。本集团采用的共同信用风险特征包括债务人类别等。

组合类别确定依据组合1银行承兑汇票组合2商业承兑汇票

12.3按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收票据及应收款项融资单项计提坏账准备。

13、应收账款

13.1应收账款的坏账准备确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的应收账款单独计提坏账准备，对其余应收账款在账龄基础上采用减值矩阵确定信用损失。

应收账款坏账准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

13.2按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据。

除了单项计提坏账准备的应收账款外，本集团以账龄为基础计提应收账款坏账准备。

13.3基于账龄确认信用风险特征组合的账龄的计算方法

本集团以应收账款的账龄作为信用风险特征，采用减值矩阵确定坏账准备。账龄自其初始确认日起算。修改应收账款的条款和条件但不导致应收账款终止确认的，账龄连续计算。

13.4按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收账款单项计提坏账准备。

14、其他应收款

14.1其他应收款的坏账准备确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的其他应收款单独计提坏账准备，对其余的其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定信用损失。其他应收款坏账准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

14.2按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

本集团以其他应收款的账龄作为信用风险特征，采用减值矩阵确定坏账准备。

14.3基于账龄确认信用风险特征组合的账龄的计算方法

120深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

账龄自其初始确认日起算。修改其他应收款的条款和条件但不导致其他应收款终止确认的，账龄连续计算。

14.4按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的其他应收款单项计提坏账准备。

15、合同资产

15.1合同资产的确认方法及标准

合同资产是指本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。本集团拥有的无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

15.2合同资产的预期信用损失确定方法及会计处理方法

有关合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法，参见第十节财务报告附注五、13、应收账款。

16、存货

16.1存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

16.1.1存货类别

本集团的存货主要包括原材料、在产品、产成品、周转材料、开发成本和开发产品等。存货按成本进行初始计量。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程

中的其他相关费用。其他存货成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。

16.1.2发出存货的计价方法

开发产品发出时，采用个别计价法确定发出存货的实际成本。

除开发产品外，其他存货发出时，采用加权平均法确定发出存货的实际成本。

16.1.3存货的盘存制度

存货盘存制度为永续盘存制。

16.1.4低值易耗品和包装物的摊销方法

包装物和低值易耗品采用一次转销法进行摊销。

16.2存货跌价准备的确认标准和计提方法

121深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。

可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

16.3按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

本集团对与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。其他存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。

17、债权投资

参见第十节财务报告附注五、11、金融工具。

18、长期应收款

参见第十节财务报告附注五、11、金融工具。

19、长期股权投资

19.1共同控制、重要影响的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换本集团债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。

19.2初始投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和

122深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入留存收益。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

19.3后续计量及损益确认方法

19.3.1按成本法核算的长期股权投资

母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施控制的被投资单位。

采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

19.3.2按权益法核算的长期股权投资

本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。

对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的

123深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本集团投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号—企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

19.4长期股权投资处置

处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例结转；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确

认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例结转；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产

中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

124深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式成本法计量折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类投资性房地产的折旧方法、折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限(年)残值率(%)年折旧率(%)

出租物业-房屋、建筑物年限平均法20-5051.90-4.75

出租物业-土地使用权年限平均法50(土地使用权期限)02.00

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

21、固定资产

（1）确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

（2）折旧方法

固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

房屋及建筑物年限平均法5-5051.90-19.00经营租赁集成房屋构

年限平均法2-105-109.00-47.50件

机器设备年限平均法3-2054.75-31.67

运输设备年限平均法3-1456.79-31.67

电子及其他设备年限平均法3-100-109.00-33.33

港务设施年限平均法5051.90

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

125深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

22、在建工程

在建工程按实际成本计量﹐实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。

在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产或投资性房地产。各类在建工程结转为固定资产或投资性房地产的标准和时点如下：

结转为固定资产/投资性房地

类别结转为固定资产/投资性房地产的标准产的时点

房屋及建筑物实际开始使用/完成验收达到预定可使用状态

机器设备完成安装调试/达到设计要求并完成试生产达到预定可使用状态

港务设备完成安装调试/达到设计要求并完成试生产达到预定可使用状态

其他设备完成安装调试/达到设计要求并完成试生产达到预定可使用状态

23、借款费用

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

24、无形资产

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

无形资产包括土地使用权、软件及其他。

无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。各类无形资产的摊销方法、使用寿命和残值率如下：

残值率

类别摊销方法使用寿命(年)及确定依据

(%)

土地使用权直线法40-50(土地使用权期限)-

3-10(结合产品生命周期预计

软件及其他直线法-

使用年限)期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。

126深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无

形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。

研发支出的归集范围包括直接从事研发活动人员的工资薪金和福利费用、研发活动直接消耗的材料、燃料和动力费用、研发活动的仪器和设备的折旧费等。本集团以产品设计通过评审作为项目划分研究阶段和开发阶段的具体标准。

25、长期资产减值

本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资

产及使用寿命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。

如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。

商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

127深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

26、长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。

27、合同负债

合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

28、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。

本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（2）离职后福利的会计处理方法离职后福利全部为设定提存计划。

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（3）辞退福利的会计处理方法

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

（4）其他长期职工福利的会计处理方法

29、预计负债

当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。

在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。

128深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

30、股份支付

本集团的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。

30.1以权益结算的股份支付

授予职工的以权益结算的股份支付

对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付，本集团以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用；在授予后立即可行权时，该公允价值的金额在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。

30.2实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部已授予的权益工具。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的取消处理。

31、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

31.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。

履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品的承诺。

本集团在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；(2)客户能够控制本集团履约过程中在建

的商品；(3)本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。

129深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。在确定交易价格时，本集团考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

合同中存在可变对价的，本集团按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数。包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。每一资产负债表日，本集团重新估计应计入交易价格的可变对价金额。

合同中存在应付客户对价的，除非该对价是为了向客户取得其他可明确区分商品或服务的，本集团将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付(或承诺支付)客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入。

对于附有质量保证条款的销售，如果该质量保证在向客户保证所销售商品或服务符合既定标准之外提供了一项单独的服务，该质量保证构成单项履约义务。否则，本集团按照《企业会计准则第13号——或有事项》规定对质量保证责任进行会计处理。

合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

本集团向客户预收销售商品款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，本集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。

与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

房地产开发产品销售合同及商品销售合同

本集团通过向客户交付商品房、集装箱等商品履行履约义务，在综合考虑了下列因素的基础上，交付商品房以达到交房条件且收齐全款后，按交房通知书的交房截止日或客户收房日孰早为收入确认时点；交付其他商品以货物验收完成时点或货物装船离港完成时点确认收入：取得商品的现时收款权利、商品所有权上的主要风险和报酬的转移、商品的法定所

有权的转移、商品实物资产的转移、客户接受该商品。

提供服务合同

本集团通过向客户提供物业服务、仓储堆存服务履行履约义务，由于本集团履约的同时客户即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。本集团采用产出法确定履约进度，即根据已转移给客户的商品或服务对于客户的价值确定履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

建造合同

130深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

本集团与客户之间的建造合同通常包含钢结构制造和建造安装服务承诺，由于本集团需要将上述商品或服务整合成合同约定的组合产出转让给客户，本集团将其整体作为单项履约义务。

本集团通过向客户提供钢结构制造和建造安装服务履行履约义务，由于客户在建造过程有权修改设计方案并实时监督建造过程，如合同终止已完成建造部分归客户所有，故客户能够控制本集团履约过程中的在建资产，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。本集团按照投入法，根据发生的成本确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

32、合同成本

32.1取得合同的成本

本集团为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。

32.2履行合同的成本

本集团为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；(2)该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；(3)该

成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；其次，对于与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：(1)本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；(2)为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

32.3与合同成本有关的资产的减值损失

与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

33、政府补助

政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府补助所附条件且能够收到时予以确认。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。

33.1与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团政府补助主要为地方政府提供的产业发展扶持资金，由于能够形成长期资产，该等政府补助为与资产相关的政府

131深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产的使用寿命内平均分配计入当期损益。

33.2与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团的政府补助主要为地方政府提供的企业发展奖励金，由于其与本集团发生的收益性支出相关，该等政府补助划分为与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。

与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活动无关的政府补助，计入营业外收入。

已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

34、递延所得税资产/递延所得税负债

所得税费用包括当期所得税和递延所得税。

34.1当期所得税

资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。

34.2递延所得税资产及递延所得税负债

对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)且交易时不导致等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差

异的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资

132深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

34.3所得税的抵销

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

35、租赁

（1）作为承租方租赁的会计处理方法租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

35.1本集团作为承租人

35.1.1租赁的分拆

合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。

35.1.2使用权资产

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。

使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

133深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本集团发生的初始直接费用；

*本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。

本集团参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

35.1.3租赁负债

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。

租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

*固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；

*租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；

*根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额计入当期损益：

*因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比率发生变动，本集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

35.1.4短期租赁

134深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

本集团对短期租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。本集团将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

35.1.5租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

（2）作为出租方租赁的会计处理方法

35.2.1租赁的分拆

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。

35.2.2租赁的分类

实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。

35.2.2.1本集团作为出租人记录经营租赁业务

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入当期损益。

35.2.2.2本集团作为出租人记录融资租赁业务

于租赁期开始日，本集团以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，并终止确认融资租赁资产。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

租赁收款额，是指本集团因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：

*承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

135深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

*购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；

*承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向本集团提供的担保余值。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁收款额在实际发生时计入当期损益。

本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

35.2.3转租赁

本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。

35.2.4租赁变更

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

36、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

□适用□不适用

单位：元会计政策变更的内容和原因受重要影响的报表项目名称影响金额

财政部于2023年10月25日发布了《企业会计准则解释第17号》（以下简称《准则解释第17号》），该解释规定“关于流动负债与非本公司采用准则解释第17号流动负债的划分”、“关于供应商融资安排的披露”、“关于售后租回交未对本公司财务状况和经营成0.00易的会计处理”的内容，要求自2024年1月1日起施行，本公司自果产生重大影响。

规定之日起开始执行。

财政部于2024年12月6日发布了《关于印发<企业会计准则解释第18号>的通知》（财会〔2024〕24号）（以下简称《准则解释第18本公司采用准则解释第18号号》），该解释规范了关于浮动收费法下作为基础项目持有的投资性未对本公司财务状况和经营成0.00房地产的后续计量和关于不属于单项履约义务的保证类质量保证的会果产生重大影响。

计处理，自2024年12月6日起施行，允许企业自发布年度提前执行，本公司自2024年12月6日起施行。

（2）重要会计估计变更

□适用□不适用

（3）2024年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用□不适用

136深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率销售额为纳税人发生应税行为取得的

全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

税率：13%、9%、6%

增值税一般计税：应纳税额为当期销项税额

征收率：5%、3%抵扣当期进项税额后的余额。

简易计税：按照销售额和征收率计算

应纳税额，并不得抵扣进项税额。

城市维护建设税实际缴纳的流转税额7%、5%、1%

企业所得税应纳税所得额25%、20%、16.5%、15%

教育费附加实际缴纳的流转税额3%

地方教育费附加实际缴纳的流转税额2%

土地增值税房地产销售收入扣除项目金额30%-60%

契税土地使用权及房屋受让金额3%-5%

从价计征的，按房产原值一次减除从价计征的，按房产余值的1.2%计房产税10%-30%后余值；从租计征的，按租缴；从租计征的，按租金收入的12%金收入。计缴。

城镇土地使用税实际占用的土地面积各地区规定税额

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率

雅致集成房屋(苏州)有限公司20%

惠州市南山物业管理有限公司20%

宝湾融资租赁有限公司20%

宝湾库迈(上海)信息技术有限公司20%

增城市新康物业管理有限公司20%

雅致国际(香港)有限公司16.5%

宝湾物流(香港)有限公司16.5%

中国汇通(香港)有限公司16.5%

宝熙资产管理(香港)有限公司16.5%

华南建材(深圳)有限公司15%

常熟雅致模块化建筑有限公司15%

深圳赤湾胜宝旺工程有限公司15%

成都南横置业有限公司15%

深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司15%

2、税收优惠

(1)增值税税收优惠

本公司之下属子公司广东雅致模块化建筑有限公司和华南建材(深圳)有限公司佛山分公司根据财政部和国家税务总局

《关于新型墙体材料增值税政策的通知》(财税[2015]73号)的有关规定，就其销售自产的部分新型墙体材料实现的增值税享受即征即退50%的税收优惠。

本公司之下属子公司常熟雅致模块化建筑有限公司根据财政部、国家税务总局公告《关于先进制造业企业增值税加计抵减政策的公告》([2023]年第43号)的规定，自2024年1月1日至2024年12月31日，按照当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳增值税税额。

137深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

(2)企业所得税税收优惠

本公司之下属子公司雅致集成房屋(苏州)有限公司、惠州市南山物业管理有限公司、宝湾融资租赁有限公司、宝湾库迈

(上海)信息技术有限公司和增城市新康物业管理有限公司，根据《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财税[2023]6号)及《国家税务总局关于落实小型微利企业所得税优惠政策征管问题的公告》(国税[2023]6号)的规定，对于小型微利企业年应纳税所得额不超过人民币100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税：对年应纳税所得额超过人民币100万元但不超过人民币300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

本公司之下属子公司华南建材(深圳)有限公司取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、国家税务总局深圳市税

务局联合颁发的高新技术企业证书(证书编号：GR202144203821)，该高新技术企业资格有效期为 2022 年度至 2024 年度。

根据《中华人民共和国企业所得税法》和深圳市南山区地方税务局《税务事项通知书》(深地税南备字[2013]208号)的有关规定，华南建材(深圳)有限公司享受企业所得税优惠政策，本年适用税率为15%。

本公司之下属子公司常熟雅致模块化建筑有限公司取得江苏省科学技术厅、江苏省财政厅、国家税务总局常熟市税务局

联合颁发的高新技术企业证书(证书编号：GR202235008053)，该高新技术企业资格有效期为 2022 年度至 2024 年度。根据《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定，常熟雅致模块化建筑有限公司享受企业所得税优惠政策，本年适用税率为15%。

本公司之下属子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税

务局联合颁发的高新技术企业证书(证书编号：GR202344201212)，该高新技术企业资格有效期为 2023 年度至 2025 年度。

根据《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定，深圳赤湾胜宝旺工程有限公司享受企业所得税优惠政策，本年适用税率为15%。

本公司之下属子公司成都南横置业有限公司，根据财政部、国家税务总局、国家发展改革委发布的《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》(财税〔2020〕23号)、国家发展改革委《产业结构调整指导目录(2019年本)》、四川省住房

和城乡建设厅发布的川建通告〔2024〕109号及川建通告〔2024〕206号文件的相关规定，在2021至2024年期间享受西部大开发企业所得税优惠政策，按15%的企业所得税优惠税率缴纳企业所得税。

本公司之子公司深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司根据《财政部税务总局关于前海深港现代服务业合作区企业所得税优惠政策的通知》(财税[2024]13号)、《财政部税务总局关于延续深圳前海深港现代服务业合作区企业所得税优惠政策的通知》(财税[2021]30号)的有关规定，减按15%的税率缴纳企业所得税。

(3)其他税收优惠本集团自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，根据财政部和国家税务总局财税[2023]5号《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，自2023年1月1日起至2027年12月31日止，减按所属土地等级适用税额标准的50%计缴城镇土地使用税。

本公司之下属子公司雅致集成房屋(苏州)有限公司根据财政部和国家税务总局财税[2023]12号《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》，自2023年1月1日起至2027年12月31日止，减半缴纳资源税(不含水资源税)、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

138深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金26801.0820706.88

银行存款2523127439.683662597031.41

其他货币资金82234852.90422076644.20

存放财务公司款项4544214917.364150720849.52

合计7149604011.028235415232.01

其中：存放在境外的款项总额9192573.5143347695.90

其他说明：

注：于2024年12月31日及2023年12月31日，本集团均无存放在境外的所有权受到限制的货币资金，存放境内货币资金受限情况参见第十节财务报告附注七、23。

2、应收票据

（1）应收票据分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

银行承兑票据8185386.425488205.69

合计8185386.425488205.69

3、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）573260042.77501443802.62

1至2年39672576.2138259896.12

2至3年19854000.8270612653.93

3年以上454270345.20418920876.95

3至4年454270345.20418920876.95

合计1087056965.001029237229.62

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元

139深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

按单项计提坏账准备：

期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额例比例按单项计

提坏账准103941177.20621612

310157306.4628.53%33.51%334746640.1232.52%101427138.3730.30%233319501.75

备的应收548.92账款

其中：

按组合计

提坏账准165450151.61144950

776899658.5471.47%21.30%694490589.5067.48%151373990.0421.80%543116599.46

备的应收227.32账款

其中：

按信用风

险特征组165450151.61144950

776899658.5471.47%21.30%694490589.5067.48%151373990.0421.80%543116599.46

合计提坏227.32账准备

1087056965.0100.00269391328.81766563100.00

合计1029237229.62252801128.41776436101.21

0%766.24%

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

客户一258471084.5149507823.40258471084.5155963338.5721.65%逾期未收回客户经营困

客户二56518146.2532161905.6135870288.5932161905.6189.66%难，款项回收难度大客户经营困

客户三17858274.7917858274.7913916798.7913916798.79100.00%难，款项回收难度大客户经营困

客户四1899134.571899134.571899134.571899134.57100.00%难，款项回收难度大

合计334746640.12101427138.37310157306.46103941177.54

按组合计提坏账准备：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例以账龄作为信用风险特征

776899658.54165450151.2221.30%

的组合

合计776899658.54165450151.22

确定该组合依据的说明：

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

单位：元

140深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减用损失值）值）

2024年1月1日余额200881813.4451919314.97252801128.41

2024年1月1日余额

在本期

本期计提24029206.5724029206.57

本期转回-3497530.22-3941476.00-7439006.22

2024年12月31日余

221413489.7947977838.97269391328.76

额

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他按单项计提坏

101427138.376455515.17-3941476.00103941177.54

账准备按组合计提坏

151373990.0417573691.40-3497530.22165450151.22

账准备

合计252801128.4124029206.57-7439006.22269391328.76

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额

客户一258471084.51258471084.5120.64%55963338.57

客户二28033637.60131890148.35159923785.9512.77%299242.15

客户三152160408.79152160408.7912.15%2282406.13

客户四68895335.1568895335.155.50%1672535.32

客户五35870288.5935870288.592.86%32161905.61

合计543430754.64131890148.35675320902.9953.92%92379427.78

4、合同资产

（1）合同资产情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

建造合同165062474.02165062474.02123720826.24123720826.24

合计165062474.02165062474.02123720826.24123720826.24

141深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

5、应收款项融资

（1）应收款项融资分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

应收账款融资2874260.1611890920.04

应收票据融资13568430.2912497821.39

合计16442690.4524388741.43

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额例比例

其中：

按组合计提

16469215.45100.00%26525.000.16%16442690.4524475836.30100.00%87094.870.36%24388741.43

坏账准备

其中：

应收账款融

2874260.1617.45%2874260.1611890920.0448.58%11890920.04

资应收票据融

13594955.2982.55%26525.000.20%13568430.2912584916.2651.42%87094.870.69%12497821.39

资

合计16469215.45100.00%26525.0016442690.4524475836.30100.00%87094.8724388741.43按预期信用损失一般模型计提坏账准备

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减期信用损失值）值）

2024年1月1日余额87094.8787094.87

2024年1月1日余额在本期

本期计提5000.005000.00

本期转回-65569.87-65569.87

2024年12月31日余额26525.0026525.00

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

应收账款融资87094.875000.00-65569.8726525.00

合计87094.875000.00-65569.8726525.00

142深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（4）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

单位：元项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

银行承兑汇票61414808.93

债权数字凭证22105871.74

合计83520680.67

6、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收利息0.000.00

应收股利87651664.0687651664.06

其他应收款3450703845.173504062154.63

合计3538355509.233591713818.69

（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

福建南山纵横投资发展有限公司87651664.0687651664.06

合计87651664.0687651664.06

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元

项目（或被投资单是否发生减值及其判期末余额账龄未收回的原因

位）断依据

福建南山纵横投资发其他投资机会占用资否，未来现金流量现

87651664.063年以上

展有限公司金值大于账面价值

合计87651664.06

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

关联方往来款3514748086.873206416845.33

押金及保证金100440299.6586813777.47

往来款224348476.56197280045.00

143深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

款项性质期末账面余额期初账面余额

应收暂付款28796047.70125318802.45

备用金966684.111994361.98

其他7439317.9013505518.70

合计3876738912.793631329350.93

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）488131966.09240879647.81

1至2年238992244.66258007653.02

2至3年153948748.212496239934.61

3年以上2995665953.83636202115.49

3至4年2995665953.83636202115.49

合计3876738912.793631329350.93

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额比例比例按单项计

提坏账准2548424902.3865.74%424612281.3416.66%2123812621.042545124902.3870.09%125828365.344.94%2419296537.04备

其中：

按组合计

提坏账准1328314010.4134.26%1422786.280.11%1326891224.131086204448.5529.91%1438830.960.13%1084765617.59备

其中：

按信用风险特征组

1328314010.4134.26%1422786.280.11%1326891224.131086204448.5529.91%1438830.960.13%1084765617.59

合计提坏账准备

合计3876738912.79100.00%426035067.623450703845.173631329350.93100.00%127267196.303504062154.63

按单项计提坏账准备：

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

客户一800000.00800000.00800000.00800000.00100.00%预计无法收回

客户二100000.00100000.00100000.00100000.00100.00%预计无法收回

客户三10000.0010000.0010000.0010000.00100.00%预计无法收回

客户四90084000.0060090084.0090084000.0090084000.00100.00%预计无法收回

客户五2454130902.3864828281.342454130902.38330318281.3413.46%信用风险显著增加

144深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

客户六3300000.003300000.00100.00%预计无法收回

合计2545124902.38125828365.342548424902.38424612281.34

按组合计提坏账准备：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

以账龄作为信用风险特征的组合1328314010.411422786.280.11%

合计1328314010.411422786.28

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减用损失值）值）

2024年1月1日余额1438830.96124918365.34910000.00127267196.30

2024年1月1日余额

在本期

——转入第三阶段-60090084.0060090084.000.00

本期计提241326.01265490000.0033293916.00299025242.01

本期转回-257370.69-257370.69

2024年12月31日余

1422786.28330318281.3494294000.00426035067.62

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例

单位1关联方往来款2454130902.383年以上63.31%330318281.34

单位2关联方往来款386821060.591年以内9.98%0.00

单位3关联方往来款331500000.003年以上8.55%331500.00

单位4关联方往来款99990589.161至2年2.58%99990.59

单位5关联方往来款90084000.002至3年2.32%90084000.00

合计3362526552.1386.74%420833771.93

7、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内81431131.2537.91%41348119.3722.70%

145深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1至2年3616368.201.68%65551802.2435.99%

2至3年54802369.3425.51%74160490.8740.71%

3年以上74963570.7434.90%1090309.060.60%

合计214813439.53182150721.54

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

于2024年12月31日，本集团账龄超过1年且金额重要的预付款项为本集团之下属子公司宝湾产城发展(贵阳)有限公司预付贵阳市公共资源交易中心贵阳科技产业新城一期项目的土地款人民币125854535.00元，本集团正在积极有序推进相关工作并促进上述项目土地移交。

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

按预付对象归集的本年年末余额前五名款项总额为人民币157825241.94元，占预付款项本年年末余额合计数的比例为

73.47%。

146深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

8、存货

公司是否需要遵守房地产行业的披露要求是

（1）存货分类

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

按性质分类：

单位：元期末余额期初余额项目存货跌价准备或合同履约成本减存货跌价准备或合同履账面余额账面价值账面余额账面价值值准备约成本减值准备

开发成本11376972497.31422837654.7610954134842.5518359353227.24460566162.1217898787065.12

开发产品9464212586.931081405050.978382807535.964839428227.28162405807.934677022419.35

合同履约成本0.000.000.000.000.000.00

原材料103877817.724829477.3899048340.3476973484.06855191.3576118292.71

在产品28408517.930.0028408517.9325659371.5025659371.50

产成品161813448.846301612.73155511836.11121965278.482338436.48119626842.00

周转材料3715864.79590.743715274.052252930.9112205.772240725.14

合计21139000733.521515374386.5819623626346.9423425632519.47626177803.6522799454715.82

按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：

单位：元开工时预计竣本期转入开发产本期其他减少金本期（开发成利息资本化累其中：本期利资金项目名称预计总投资期初余额期末余额间工时间品额本）增加计金额息资本化金额来源上海前湾2022年2025年

2601780000.002014421036.200.000.00332588672.482347009708.6883790213.9012584027.79其他

拾缦12月01月上海南门2024年2026年

3098150000.001800020000.00342661095.262142681095.2648481186.7048481186.70其他

项目03月12月上海·嘉荟2022年2025年

2452110000.001770175131.06383147873.382153323004.4481499694.4328706555.55其他

领峯09月05月东莞·南山2021年2025年

2049540000.001152798939.44175031.131152973970.57117094152.8322599872.10其他

府08月12月

147深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文开工时预计竣本期转入开发产本期其他减少金本期（开发成利息资本化累其中：本期利资金项目名称预计总投资期初余额期末余额间工时间品额本）增加计金额息资本化金额来源重庆汽车2020年2026年

6069810000.001036590138.63558873339.18231331177.20709047976.6568961265.0916004957.27其他

公园11月03月都江堰·南2022年待定1800000000.00894272785.29590497515.27206055096.55509830366.5744047309.2512946469.16其他山府03月

2023年2025年

南山·天岳3100000000.00364461956.73321607954.28347482728.15390336730.6036413279.265680567.94其他

06月06月

南通·湾玺2022年待定1224810000.00195809615.330.0041460442.91237270058.2440221527.582935672.96其他壹号02月苏州·越溪2021年2025年

1956920000.00263274611.81127882730.93135391880.888244920.17911641.98其他

项目08月06月

2015年2024年

开云府7000000000.002186630040.882361445610.78470909967.04774740536.94129015000.000.000.00其他

04月12月

深圳·悦时2022年2024年

2029720000.001339677528.841525701312.08207831257.86393855041.100.00其他

光09月12月

2021年2023年

武汉锦宸1152904000.001035339384.331028577256.496762127.840.000.00其他

11月11月

成都·两河2022年2024年

1445880000.00990134374.831169542425.99179408051.160.000.00其他

峯景花园08月08月武汉·南山2022年2024年

1890440000.00792000715.46454544121.73569789561.46232332967.730.000.000.00其他

悦拾光03月09月都江堰·观2021年2024年

578100000.00571229145.53520640719.76167806904.15117218478.380.000.000.00其他

山樾府12月09月成都·南山2020年2025年

2800000000.00402489115.80475957483.9373468368.130.000.000.00其他

凌峯07月03月四河项目待定待定1423310000.00526690922.75526690922.750.000.00其他

扬州项目待定待定1201392026.46469320049.501722581.76471042631.260.00其他

合计----43874866026.4617805335492.418659312986.491899057302.283657648142.2610904613345.90528753549.21150850951.45--

按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：

单位：元

利息资本化累其中：本期利项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额计金额息资本化金额

开云府2024年12月2361445610.7868668752.072292776858.71477772213.6045416816.66

武汉锦宸2024年01月1028577256.49129215672.94899361583.5530165041.65351555.54

重庆汽车公园2024年12月397234894.87558873339.18132081727.83824026506.2270903544.9533270749.32

东莞·南山府2023年12月775075633.3440203177.21734872456.1374509319.020.00

148深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

利息资本化累其中：本期利项目名称竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额计金额息资本化金额

苏州·越溪项目2024年09月771049585.52127882730.90385005265.16513927051.2623543568.18420518.34

南山·天岳2024年09月351481777.89321607954.28163034461.43510055270.7430237013.071996278.87

都江堰·观山樾府2024年09月520640719.7659041544.62461599175.1422542686.817205522.42

深圳·悦时光2024年12月1525701312.081065794434.13459906877.9522418044.857284929.28

南通·湾玺壹号2023年12月553681350.60201224421.37352456929.2321580122.090.00

东莞·南山悦府2023年07月507307697.880.00178966585.74328341112.1436611205.30

都江堰·南山府2024年10月0.00590497515.27294826343.81295671171.4618118728.192940016.31

武汉·南山悦拾光2024年09月0.00454544121.73158981744.72295562377.0124346239.146689761.25

长三角国际影视中心2024年11月75184900.51269771926.8374387015.16270569812.1816323083.8416014223.49

成都·两河峯景花园2024年09月0.001169542425.991019907649.79149634776.205334539.742787214.74

合计--3431015840.618929084913.293971338795.988388761957.92874405350.43124377586.22

149深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（2）存货跌价准备

按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：

按性质分类：

单位：元本期增加金额本期减少金额备项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他注

开发成本460566162.12341707439.15379435946.51422837654.76

开发产品162405807.93719655938.11379435946.51180092641.581081405050.97合同履约

0.000.00

成本

原材料855191.353981778.047492.014829477.38

产成品2338436.484915923.27952747.026301612.73

周转材料12205.7711615.03590.74

合计626177803.651070261078.57379435946.51181064495.64379435946.511515374386.58

（3）存货期末余额中利息资本化率的情况

于2024年12月31日，本集团存货余额中含有的借款费用资本化金额为人民币1447463884.01元；本年用于确定借款费用的资本化率为2.45%至9.00%。

（4）存货受限情况

按项目披露受限存货情况：

单位：元项目名称期初余额期末余额受限原因房地产开发项目用于抵押

存货-土地4533151609.234394509904.30借款。

合计4533151609.234394509904.30

9、一年内到期的非流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期应收款8887692.2916015412.95

合计8887692.2916015412.95

（1）一年内到期的债权投资

□适用□不适用

（2）一年内到期的其他债权投资

□适用□不适用

150深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

10、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

合同取得成本3559662.5979825305.34

预缴税费1209381984.861057142441.16

待抵扣进项税额491893887.74827596896.64

债权投资370688663.19360603872.05

合计2075524198.382325168515.19

11、债权投资

（1）债权投资的情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

关联方借款248600812.23248600812.23

合计248600812.23248600812.230.00

（2）期末重要的债权投资

单位：元期末余额期初余额债权项目票面利逾期票面利实际到期逾期面值实际利率到期日面值率本金率利率日本金关联方2027年06

247090000.004.00%4.00%

借款月26日

合计247090000.00

12、长期应收款

（1）长期应收款情况

单位：元期末余额期初余额折现率项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值区间

融资租赁款13627963.88937303.5412690660.3429453832.12625258.8328828573.29

其中：未实

510058.08510058.081519859.981519859.98

现融资收益

减：一年内

到期的长期-9713783.12-826090.83-8887692.29-16447506.62-432093.67-16015412.95应收款

合计3914180.76111212.713802968.0513006325.50193165.1612813160.34

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元

151深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额比例比例

其中：

按组合计

提坏账准3914180.76100.00%111212.712.84%3802968.0513006325.50100.00%193165.161.49%12813160.34备

其中：

按信用风险特征组

3914180.76100.00%111212.712.84%3802968.0513006325.50100.00%193165.161.49%12813160.34

合计提坏账准备

合计3914180.76100.00%111212.713802968.0513006325.50100.00%193165.1612813160.34

按组合计提坏账准备：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例按信用风险特征组合计提

3914180.76111212.712.84%

坏账准备

合计3914180.76111212.71按预期信用损失一般模型计提坏账准备

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减用损失值）值）

2024年1月1日余额193165.16193165.16

2024年1月1日余额

在本期

本期转回-81952.45-81952.45

2024年12月31日余

111212.71111212.71

额

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

融资租赁款193165.16-81952.45111212.71

合计193165.16-81952.45111212.71

152深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

13、长期股权投资

单位：元减本期增减变动值准减值期初余额（账面备期末余额（账面准备被投资单位其他计提

价值）期权益法下确认的其他综合收益宣告发放现金股追加投资减少投资权益减值其他（注1）价值）期末初投资损益调整利或利润变动准备余额余额

一、合营企业武汉南山华中投资

267808423.20-12115399.65522048.41256215071.96

发展有限公司武汉光合运力体育

发展有限责任公司1960988.5026307.58-1987296.080.00（注2）福建南山纵横投资

125910606.05-2235145.17123675460.88

发展有限公司深圳市中晖锦城实

1622567.5513847.821636415.37

业有限公司苏州造维餐饮文化

0.000.00

发展有限公司无锡三奚置业有限

289868808.65-210056683.71307162.8880119287.82

公司广东家湾基础设施

投资合伙企业(有113538858.865938090.35-4274679.45115202269.76

限合伙)南联壹号股权投资（丽水）合伙企业51339274.3851339274.38（有限合伙）南控中联产业服务（丽水）合伙企业1907278.221223827.87-1407278.211723827.88（有限合伙）

小计853956805.410.000.00-217205154.910.000.00-5681957.660.00-1158084.79629911608.05

二、联营企业

中开财务有限公司504753183.7426820356.87-21504000.00510069540.61

153深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

苏州联鑫置业有限

5859893.58138463.865998357.44

公司苏州美赛房地产有

75489126.47-5578971.8069910154.67

限公司武汉崇鸿裕业房地

0.000.00

产开发有限公司苏州宏景置业有限

37087924.68215516.42-26000000.0011303441.10

公司四川文轩宝湾供应

41765150.54895345.1842660495.72

链有限公司中丹宝冷链物流

3282046.33-404724.032877322.30（上海）有限公司武汉山恒建设发展

0.000.00

有限公司深圳市赤湾房地产

894021410.19187507.74-132264199.36761944718.57

开发有限公司勇敢的心文旅发展

1372675.89-238122.721134553.17（苏州）有限公司上海招南实业发展

820263346.41190967463.109238859.691020469669.20

有限公司苏州卓飞商务咨询

124909170.11-96600000.00-1689511.8339144.3826658802.66

有限公司苏州相茂置业有限

62189289.85-1863029.326852239.5567178500.08

公司苏州悦贵房地产开

8166865.19-12137039.963970174.770.00

发有限公司上海深渝实业发展

346422139.985911004.63-199600000.00152733144.61

有限公司大别山毕昇康养（英山）有限责任54685691.29-6008881.7848676809.51公司上海策都文化责任

有限公司(曾用

名：上海茸映科技0.000.00经营有限责任公

司)南通世茂翊信房地

192546513.99-99611.72192446902.27

产开发有限公司

宁波和崇房地产信6400969.37-9306197.942905228.570.00

154深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

息咨询有限公司中国核能科技集团

438131893.0435609432.97-2874175.39470867150.62

有限公司扬州中南锦荣运营

340711.327926229.618266940.93

管理有限公司无锡南山宏佶佳汇

创业投资合伙企业36436879.07-529364.35-788.8635906725.86（有限合伙）

吉星宝湾（天津）

17296280.911866769.46-45899.1219117151.25

投资有限公司北京城建南山置业

0.0049000000.00-5466677.65-4590658.4938942663.86

有限公司华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设

0.00380684219.271161392.76381845612.03

施证券投资基金

(注3)

小计3671421161.95431550988.73-96600000.00226464680.92-2874964.250.00-379368199.360.0018414988.473869008656.46

合计4525377967.36431550988.73-96600000.009259526.01-2874964.250.00-385050157.020.0017256903.684498920264.51可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

155深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

其他说明：

注1：其他变动系本集团与合营企业或联营企业发生交易，抵销未实现交易损益或转回以前年度抵销未实现交易损益所产生的影响。

注2：本年度，武汉光合运力体育发展有限责任公司由合营企业转为纳入本集团之子公司。

注 3：本年度，华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金 (证券简称：华泰宝湾物流 REIT，证券代码：

180303)正式获批设立，并已于 2024 年 10 月 29 日在深圳证券交易所上市交易。作为华泰宝湾物流 REIT 的原始权益人，

本公司之子公司宝湾物流控股有限公司参与该基础设施基金份额战略配售，支付资金总额计人民币380684219.27元，年末持有华泰宝湾物流 REIT31.27%份额。

14、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

单位：元项目出租物业土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额13454104390.2113454104390.21

2.本期增加金额1945259450.890.001945259450.89

（1）外购50215910.0750215910.07

（2）存货\固定资产\在建工程

1740418214.571740418214.57

转入

（3）企业合并增加

（4）无形资产转入154391566.00154391566.00

（5）其他233760.25233760.25

3.本期减少金额449368708.87449368708.87

（1）处置349840122.24349840122.24

（2）其他转出64512250.8764512250.87

（3）转出至存货/固定资产35016335.7635016335.76

4.期末余额14949995132.230.0014949995132.23

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额1541177727.241541177727.24

2.本期增加金额419402947.730.00419402947.73

（1）计提或摊销397399341.030.00397399341.03

（2）存货\固定资产\在建工程转入5921151.915921151.91

（3）无形资产转入16082454.7916082454.79

3.本期减少金额145546604.20145546604.20

（1）处置124352884.15124352884.15

（2）其他转出20127115.0820127115.08

（3）转出至存货/固定资产1066604.971066604.97

4.期末余额1815034070.770.001815034070.77

三、减值准备

1.期初余额

156深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目出租物业土地使用权在建工程合计

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值13134961061.460.0013134961061.46

2.期初账面价值11912926662.9711912926662.97

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

（2）未办妥产权证书的投资性房地产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书原因

房屋、建筑物704419755.94正在办理

15、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产5979714956.715621137497.16

固定资产清理0.000.00

合计5979714956.715621137497.16

157深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（1）固定资产情况

单位：元经营租赁集成房项目房屋及建筑物机器设备运输设备电子及其他设备港务设施合计屋构件

一、账面原值：

1.期初余额6266769054.6914767105.08818897394.1132116355.23260842691.7680382268.837473774869.70

2.本期增加金额932736175.12550746.1595736793.71652545.1910661680.331040337940.50

（1）购置983861.628260120.84652545.199241637.0519138164.70

（2）在建工程转入922564414.3272909798.271080446.91996554659.50

（3）企业合并增加178602.20178602.20

(4)存货转入550746.15550746.15

(5)其他9187899.1814566874.60160994.1723915767.95

3.本期减少金额401084387.022620459.6425288825.851318464.289260493.0096950.52439669580.31

（1）处置或报废220594033.822620459.6422730745.281262973.264723818.3196950.52252028980.83

(2)转出至投资性房地产56020561.6856020561.68

(3)其他124469791.522558080.5755491.024536674.69131620037.80

4.期末余额6798420842.7912697391.59889345361.9731450436.14262243879.0980285318.318074443229.89

二、累计折旧

1.期初余额1234330493.932806176.62360584773.1624603496.79177191561.0944326371.531843842873.12

2.本期增加金额307607200.34749107.3189077095.141437491.7321571624.052856282.14423298800.71

（1）计提306064207.74749107.3183929296.611437491.7321548123.422856282.14416584508.95

(2)其他1542992.605147798.5323500.636714291.76

3.本期减少金额164456039.101093605.2318551959.341185660.057319788.1892102.99192699154.89

（1）处置或报废109246439.511093605.2317787230.701147123.623897202.7792102.99133263704.82

(2)转出至投资性房地产5921151.915921151.91

(3)其他49288447.68764728.6438536.433422585.4153514298.16

4.期末余额1377481655.172461678.70431109908.9624855328.47191443396.9647090550.682074442518.94

三、减值准备

1.期初余额5861825.192916104.7416569.498794499.42

2.本期增加金额3049450.813319230.965899526.2851629.7911698.65113594.5912445131.08

（1）计提3049450.813319230.965899526.2851629.7911698.65113594.5912445131.08

158深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

经营租赁集成房项目房屋及建筑物机器设备运输设备电子及其他设备港务设施合计屋构件

3.本期减少金额953876.26953876.26

（1）处置或报废953876.26953876.26

4.期末余额3049450.818227179.898815631.0251629.7928268.14113594.5920285754.24

四、账面价值

1.期末账面价值5417889736.812008533.00449419821.996543477.8870772213.9933081173.045979714956.71

2.期初账面价值5032438560.766099103.27455396516.217512858.4483634561.1836055897.305621137497.16

（2）通过经营租赁租出的固定资产

单位：元项目期末账面价值

经营租赁集成房屋构件2008533.00

（3）未办妥产权证书的固定资产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因

房屋及建筑物39100016.79正在办理

159深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（4）固定资产的减值测试情况

□适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用

单位：元公允价值和处关键参数的确项目账面价值可收回金额减值金额置费用的确定关键参数定依据方式计量日的可能

市场法及直接交易价格，该房屋及建筑物

房屋及建筑物10345508.517296057.703049450.81归属于资产处价格为一般商的减损值置的增量成本业考虑下的正常交易价格计量日的可能

市场法及直接经营租赁集成交易价格，该经营租赁集成

4616450.171297219.213319230.96归属于资产处房屋构件的减价格为一般商

房屋构件置的增量成本损值业考虑下的正常交易价格计量日的可能

市场法及直接交易价格，该机器设备9255728.713356202.435899526.28归属于资产处设备的减损值价格为一般商置的增量成本业考虑下的正常交易价格计量日的可能

市场法及直接交易价格，该运输设备124591.8372962.0451629.79归属于资产处设备的减损值价格为一般商置的增量成本业考虑下的正常交易价格计量日的可能

市场法及直接交易价格，该电子及其他设

64648.1452949.4911698.65归属于资产处设备的减损值价格为一般商

备置的增量成本业考虑下的正常交易价格计量日的可能

市场法及直接交易价格，该港务设施662038.20548443.61113594.59归属于资产处设施的减损值价格为一般商置的增量成本业考虑下的正常交易价格

合计25068965.5612623834.4812445131.08可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

16、在建工程

单位：元项目期末余额期初余额

在建工程5132654876.604725825716.88

合计5132654876.604725825716.88

160深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（1）在建工程情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

海城锦地铁综合体项目2806534725.710.002806534725.712012947369.670.002012947369.67

北京天竺物流园项目616540527.270.00616540527.27380852201.090.00380852201.09

武汉悦拾光项目559603973.890.00559603973.890.000.000.00

成都红牌楼南山凌峯项目410497158.530.00410497158.53113444708.810.00113444708.81

廊坊信达国际物流园项目165210553.560.00165210553.5644919121.870.0044919121.87

临海供应链物流园工程136888398.650.00136888398.6544319705.220.0044319705.22

合肥岗集综合交通物流港项目118240702.870.00118240702.8743809003.810.0043809003.81

南海宝湾物流园工程438115.350.00438115.35941928670.290.00941928670.29

江门宝鹤物流园工程0.000.000.00415251227.870.00415251227.87

安徽和安工程0.000.000.00246040293.280.00246040293.28

其他零星工程318700720.770.00318700720.77482313414.970.00482313414.97

合计5132654876.600.005132654876.604725825716.880.004725825716.88

（2）重要在建工程项目本期变动情况

单位：元本期转入本期其工程累计投本期利

利息资本化累其中：本期利资金项目名称预算数期初余额本期增加金额固定资产他减少期末余额入占预算比工程进度息资本计金额息资本化金额来源金额金额例化率

海城锦地铁综合2958879572.3

2012947369.67793587356.040.000.002806534725.7194.85%94.85%116844778.8634762260.924.35%其他

体项目6北京天竺物流园

728660000.00380852201.09235688326.180.000.00616540527.2784.61%84.61%117629746.0712020750.413.35%其他

项目

1411071777.8

武汉悦拾光项目0.00559603973.890.000.00559603973.8939.66%39.66%49171483.0413511141.482.41%其他

6

5098611350.2

合计2393799570.761588879656.110.000.003982679226.87283646007.9760294152.81

2

（3）在建工程的减值测试情况

□适用□不适用

161深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

17、使用权资产

（1）使用权资产情况

单位：元项目房屋及建筑物土地使用权机械设备合计

一、账面原值

1.期初余额104935239.33202223316.15178025.51307336580.99

2.本期增加金额105457221.9272000.000.00105529221.92

（1）租入105457221.9272000.000.00105529221.92

3.本期减少金额31716970.350.00178025.5131894995.86

（1）处置31716970.350.00178025.5131894995.86

4.期末余额178675490.90202295316.150.00380970807.05

二、累计折旧

1.期初余额65258774.9862209592.12118683.62127587050.72

2.本期增加金额31116835.5624361792.0959341.8955537969.54

（1）计提31116835.5624361792.0959341.8955537969.54

3.本期减少金额24865009.790.00178025.5125043035.30

（1）处置24865009.790.00178025.5125043035.30

4.期末余额71510600.7586571384.210.00158081984.96

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值107164890.15115723931.940.00222888822.09

2.期初账面价值39676464.35140013724.0359341.89179749530.27

（2）使用权资产的减值测试情况

□适用□不适用

18、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元项目土地使用权专利权非专利技术软件及其他合计

一、账面原值

1.期初余额7489331250.46135577174.707624908425.16

2.本期增加金额124145403.3315936147.17140081550.50

162深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目土地使用权专利权非专利技术软件及其他合计

（1）购置18839445.7915930013.8334769459.62

（2）内部研发

（3）企业合并

6133.346133.34

增加

(4)其他105305957.54105305957.54

3.本期减少金额533533464.9512119151.37545652616.32

（1）处置266472703.178804588.52275277291.69

(2)转出至投资性房地产154391566.00154391566.00

(3)其他112669195.783314562.85115983758.63

4.期末余额7079943188.84139394170.507219337359.34

二、累计摊销

1.期初余额1140983815.1672994769.571213978584.73

2.本期增加金额156355170.0214749971.63171105141.65

（1）计提156355170.0214749971.63171105141.65

3.本期减少金额100571675.959390444.27109962120.22

（1）处置74512926.388804588.5283317514.90

(2)转出至投资性房地产16082454.7916082454.79

(3)其他9976294.78585855.7510562150.53

4.期末余额1196767309.2378354296.931275121606.16

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值5883175879.6161039873.575944215753.18

2.期初账面价值6348347435.3062582405.136410929840.43

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0.00%。

（2）确认为无形资产的数据资源

□适用□不适用

（3）未办妥产权证书的土地使用权情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因

土地使用权20846611.33正在办理

（4）无形资产的减值测试情况

□适用□不适用

163深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

19、商誉

（1）商誉账面原值

单位：元被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额企业合并形成期末余额的事项处置的成都雅致集成

1330337.450.000.001330337.45

房屋有限公司天津市津南区宝湾国际物流

11133118.550.000.0011133118.55有限公司（注

1）

合计12463456.000.000.0012463456.00

（2）商誉减值准备

单位：元被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额期末余额的事项计提处置成都雅致集成

1330337.450.000.001330337.45

房屋有限公司

合计1330337.450.000.001330337.45

（3）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息是否与以所属资产组或组合的构成及名称所属经营分部及依据前年度保依据持一致

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。本集团的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

1、该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

本集团以资产组产生的主要

2、管理层能够定期评价该组成部分的经营成

天津津南物流园资产现金流入是否独立于其他资果，以决定向其配置资源、评价其业绩；是组产或者资产组的现金流入为

3、能够通过分析取得该组成部分的财务状依据。

况、经营成果和现金流量等有关会计信息。本集团以行业分部为基础确定五个报告分部，即房地产业务、仓储物流业务、产城综合开发业

务、制造业业务和其他业务。天津津南物流园资产组隶属于仓储物流业务。

注：本集团于2016年10月收购天津市津南区宝湾国际物流有限公司，形成商誉人民币11133118.55元。企业合并取得的商誉已经分配至天津津南物流园资产组以进行减值测试。

（4）可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

164深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

单位：元减值预测期预测期的关键参稳定期的关稳定期的关键参数的确项目账面价值可收回金额金额的年限数键参数定依据

1、折现率为反映相关资

1、税前折

产组或资产组组合的特

1、税前折现现率：

定风险的税前折现率

率：8.13%8.13%

2、稳定期收入增长率：

2、预测期平均2、稳定期

世界银行公布中国远期

天津津南物收入增长率：收入增长

164966967.05185533528.360.005年通货膨胀率

流园资产组3.50%率：3.00%

3、稳定期利润率：综合

3、预测期平均3、稳定期

考虑资产组远期经营业

税前利润率：平均税前利

务、业绩情况、重要财

37.48%润率：

务指标以及市场环境等

42.19%

因素

合计164966967.05185533528.360.00

20、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费42740505.7632332097.8919499363.6255573240.03

资质认证费3488153.432326243.711800200.484014196.66

其他3680912.371854176.703385153.222149935.85

合计49909571.5636512518.3024684717.320.0061737372.54

21、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

可抵扣亏损504449441.56117154547.00765872576.72176543314.50

信用减值准备74054165.7915121050.6670399413.4413627688.66

预提土地增值税310645965.5359120076.57310894499.0877723624.77

递延收益0.000.0090085688.1222521422.03

未实现保理收益4068398.281017099.574068398.281017099.57

租赁负债233145183.8457045889.11175489951.0043872487.75

其他8561540.082140385.0212667198.883166799.72

合计1134924695.08251599047.931429477725.52338472437.00

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元

165深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债非同一控制企业合并

355315196.3688828799.09426615208.04106653802.01

资产评估增值发行资产支持专项计

219080168.5254770042.130.000.00

划的收益

合同取得成本582280.16145570.0444065453.5611016363.40

使用权资产222888822.0954290765.88162432921.7240608230.43

合伙企业投资收益11985859.082996464.7713169942.123292485.53

合计809852326.21201031641.91646283525.44161570881.37

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资项目债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额

递延所得税资产-56874438.96194724608.97-47995998.20290476438.80

递延所得税负债-56874438.96144157202.95-47995998.20113574883.17

（4）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异2514118330.99946443822.97

可抵扣亏损4762360250.123721897484.75

合计7276478581.114668341307.72

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

2024年484860734.78

2025年460152958.39363943468.92

2026年565221619.48437087877.68

2027年905552274.85976559578.10

2028年931337167.721008384517.42

2029年1418130821.0322517311.83

2030-2034年41542271.1934174270.58

无期限（注）440423137.46394369725.44

合计4762360250.123721897484.75

其他说明：

注：系本集团之香港注册子公司雅致国际(香港)有限公司、中国汇通(香港)有限公司和宝湾物流(香港)有限公司、爍晴有

限公司、宝熙资产管理(香港)有限公司的累计可抵扣亏损。

由于产生上述亏损的相关公司预计在未来盈利的可能性较低，不存在可足以抵扣亏损的盈利，本集团并未对上述税务亏损确认递延所得税资产。

166深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

22、其他非流动资产

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

合同取得成本22018532.020.0022018532.029241717.290.009241717.29

资产购置款441575805.010.00441575805.01466604454.850.00466604454.85预付土地款及

54979302.850.0054979302.85107285279.710.00107285279.71

工程款

预付股权款50000000.000.0050000000.0050000000.000.0050000000.00

履约保证金258069900.7710567129.00247502771.77245196563.206066129.00239130434.20

其他106218856.740.00106218856.74115606713.410.00115606713.41

合计932862397.3910567129.00922295268.39993934728.466066129.00987868599.46

23、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目受限受限受限受限情账面余额账面价值账面余额账面价值类型情况类型况履约保证保证履约保

货币资金45169053.2745169053.27保证112166242.46112166242.46金金证金金抵押抵押借

存货5069547382.564394509904.30抵押4577525671.934533151609.23抵押借款款抵押抵押借

固定资产2327507868.001830435975.24抵押1463788549.131244159810.82抵押借款款抵押抵押借

无形资产2096421950.961752853168.38抵押1632216311.101411290260.87抵押借款款投资性房抵押抵押借

5162363152.224604450167.72抵押3085219226.872822615278.23抵押

地产借款款抵押抵押借

在建工程24098751.9824098751.98抵押19301218.0719301218.07抵押借款款司法司法冻

货币资金27294188.7227294188.72冻结308956558.46308956558.46冻结冻结结

合计14752402347.7112678811209.6111199173778.0210451640978.14

24、短期借款

短期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

信用借款130115805.54330279680.57

合计130115805.54330279680.57

短期借款分类的说明：于2024年12月31日，本集团无逾期的短期借款。

167深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

25、交易性金融负债

单位：元项目期末余额期初余额

其中：

指定为以公允价值计量且其变动计入

3338793.430.00

当期损益的金融负债

其中：

远期结汇3338793.430.00

合计3338793.430.00

其他说明：

公司的远期结汇业务不满足《企业会计准则第24号——套期保值》规定的采用套期会计方法的全部条件，不适用该准则规定的套期会计方法，作为衍生金融工具公司将其指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产/负债，按照《企业会计准则第22号一金融工具确认和计量》核算，其公允价值变动计入当期损益。

26、应付票据

单位：元种类期末余额期初余额

商业承兑汇票7417947.3613561384.39

银行承兑汇票88471316.7329983820.49

合计95889264.0943545204.88

27、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

应付地价0.00900000000.00

应付材料及工程款4669047294.214185536080.68

合计4669047294.215085536080.68

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款

其他说明：于2024年12月31日，本集团无账龄超过一年的重要应付账款。

28、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

应付利息0.000.00

应付股利35765312.520.00

其他应付款4146382839.355024566205.00

合计4182148151.875024566205.00

168深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（1）应付股利

单位：元项目期末余额期初余额

中海石油投资控股有限公司18934577.220.00

赤晓企业有限公司16830735.300.00

合计35765312.520.00

（2）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

关联方往来款2139511737.042401590313.58

往来款636643337.28314690088.99

押金质保金443518148.89417105574.83

工程设备款734363487.751722853933.11

股权收购款15850000.0015850000.00

其他176496128.39152476294.49

合计4146382839.355024566205.00

2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

往来单位11205279161.77合作方往来款，随项目回款逐步偿还往来单位2558600000.00合作方往来款，随项目回款逐步偿还往来单位382010000.00合作方往来款，随项目回款逐步偿还合计1845889161.77

29、预收款项

预收款项列示

单位：元项目期末余额期初余额

租金38462064.5643160512.66

其他1136080.000.00

合计39598144.5643160512.66

30、合同负债

（1）合同负债列示

单位：元项目期末余额期初余额

房地产销售合同6006108154.138191678594.75

货物销售合同108132665.3556702444.05

服务合同17470720.5151108539.74

169深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目期末余额期初余额

合计6131711539.998299489578.54

（2）重要项目年末预收售楼款列示

单位：元

项目名称本年年末余额上年年末余额预计竣工时间预售比例(%)

上海前湾拾缦2761870420.002763223906.002025年1月100.00

上海嘉荟领峯2492667923.002492667923.002025年5月100.00

上海南门项目353500727.600.002026年12月14.00

成都两河峯景花园22596296.50702905137.80已竣工92.00

合计5630635367.105958796966.80

（3）账龄超过1年的重要合同负债

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

上海前湾拾缦2761870420.00未达入伙条件

上海嘉荟领峯2492667923.00未达入伙条件

合计5254538343.00

（4）报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

上海南门项目353500727.60预售

成都两河峯景花园-680308841.30预售及结转收入

深圳悦时光-944704726.41预售及结转收入

合计-1271512840.11——

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

预售金额前五的项目收款信息：

单位：元序号项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例

1上海前湾拾缦2763223906.002761870420.002025年01月100.00%

2上海嘉荟领峯2492667923.002492667923.002025年05月100.00%

3上海南门项目0.00353500727.602026年10月14.00%

4南山·天岳236356401.20130586275.402025年12月45.00%

5德阳科技岛114009308.9764564439.042024年05月100.00%

31、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬129398390.29793270100.57783963285.08138705205.78

二、离职后福利-设

1209180.9099056032.6899214127.261051086.32

定提存计划

三、辞退福利3749220.990.00653534.813095686.18

合计134356792.18892326133.25883830947.15142851978.28

170深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津

115548923.29674726654.52664883892.66125391685.15

贴和补贴

2、职工福利费1721043.7320176652.2820746050.581151645.43

3、社会保险费392939.1035779038.8535786483.36385494.59

其中：医疗保险费344365.0030509288.5530513349.69340303.86

工伤保险费23244.383196154.723196111.4823287.62

生育保险费25329.722073595.582077022.1921903.11

4、住房公积金734630.3350355356.4750440765.74649221.06

5、工会经费和职工

10976927.408302934.308152702.1511127159.55

教育经费

6、其他短期薪酬23926.443929464.153953390.590.00

合计129398390.29793270100.57783963285.08138705205.78

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险894544.5376388948.6476519003.59764489.58

2、失业保险费20952.133644528.733634346.6831134.18

3、企业年金缴费293684.2419022555.3119060776.99255462.56

合计1209180.9099056032.6899214127.261051086.32

32、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税183009218.4719830010.31

企业所得税260510649.62180640310.06

城市维护建设税1907495.661940068.03

教育费附加及地方教育费附加1396750.951215666.05

土地增值税332638333.56333680592.45

房产税35520237.8732454531.95

土地使用税17823516.0617128815.27

其他9029208.2913318187.63

合计841835410.48600208181.75

33、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款4029417786.076975303288.12

一年内到期的应付债券1034612853.58553525867.26

171深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目期末余额期初余额

一年内到期的租赁负债44624982.2839613348.74

一年内到期的其他非流动负债801041963.771020923272.10

合计5909697585.708589365776.22

34、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

关联方借款6241986213.914031664669.47

待转销项税296621843.96733243706.37

其他3814235.73135716635.10

合计6542422293.604900625010.94

35、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

质押借款0.000.00

抵押借款9609004325.665649419658.75

保证借款3722152407.899360873917.21

信用借款13682774801.1010271274963.67

减：一年内到期的长期借款-4029417786.07-6975303288.12

合计22984513748.5818306265251.51

其他说明，包括利率区间：

于2024年12月31日，无已逾期未偿还的长期借款情况。

于2024年12月31日，上述借款的年利率为2.45%至4.99%。

36、应付债券

（1）应付债券

单位：元项目期末余额期初余额

三年期中期票据1534612853.582053525867.26

减：一年内到期的应付债券-1034612853.58-553525867.26

合计500000000.001500000000.00

（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

单位：元

172深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

债溢折债券名票面发行券本期按面值计提利是否面值发行金额期初余额价摊本期偿还期末余额称利率日期期发行息违约销限三年期

2022500000050590504

中期票500000000.003.02%3年0.0015144332.730.0015100000.00505949378.06否

/8/1000.005.33据三年期

2022500000051378630

中期票500000000.003.40%3年0.0017055355.950.0017000000.00513841657.32否

/3/900.001.37据三年期

2021500000051906589

中期票500000000.004.13%3年0.001584109.570.00520650000.000.00否

/1/2700.000.43据三年期

2023500000051476863

中期票500000000.003.63%3年0.0018203188.070.0018150000.00514821818.20否

/3/1000.000.13据

20000002053525

合计——0.0051986986.320.00570900000.001534612853.58——

000.00867.26

37、租赁负债

单位：元项目期末余额期初余额

租赁负债233145183.84186837879.87

减：一年内到期的租赁负债-44624982.28-39613348.74

合计188520201.56147224531.13

38、递延收益

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助332611100.778000000.0030303471.40310307629.37其他递延收益

30598288.434144837.620.0034743126.05

（注）

合计363209389.2012144837.6230303471.40345050755.42--

注：其他递延收益系本集团本年向联营企业提供资金并获取利息收入的顺流交易，在抵销未实现内部交易损益时，长期股权投资的账面价值减记至零后，不足抵销的部分确认为递延收益，待后续实现时再结转损益。

39、其他非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

合同负债0.000.00

关联方借款1632093713.762459951733.49

其他158985311.04161295626.09

减：一年内到期的其他非流动负债-801041963.77-1020923272.10

合计990037061.031600324087.48

173深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

40、股本

单位：元

本次变动增减（+、-）期初余额发行新期末余额送股公积金转股其他小计股

股份总数2707782513.000.000.000.000.000.002707782513.00

41、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）

1967294280.19370733815.320.002338028095.51（注1）

其他资本公积（注2）-31223862.610.0015179852.18-46403714.79

合计1936070417.58370733815.3215179852.182291624380.72

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

注1：本年股本溢价增加系应计本公司之母公司中国南山开发（集团）股份有限公司(以下简称“南山集团”)根据《关于深圳市海城锦实业发展有限公司之盈利预测补偿协议之补充协议》需支付的业绩补偿款项人民币370733815.32元。

注2：本年其他资本公积减少系本公司股票期权激励计划终止所致，股票期权激励计划参见第十节财务报告附注十五、股份支付。

42、其他综合收益

单位：元本期发生额

减：前期

减：前期计减：

项目期初余额计入其他税后归本期所得税前入其他综合所得税后归属于母期末余额综合收益属于少发生额收益当期转税费公司当期转入数股东入留存收益用损益

一、不能重分类

进损益的其他综0.00-788.860.000.000.00-788.860.00-788.86合收益权益法下不

能转损益的其他0.00-788.860.000.000.00-788.860.00-788.86综合收益

二、将重分类进

损益的其他综合-11618940.46-2934745.260.000.000.00-2934745.260.00-14553685.72收益

其中：权益法下

可转损益的其他-12412749.28-2874175.390.000.000.00-2874175.390.00-15286924.67综合收益应收款项融资信

141729.68-60569.870.000.000.00-60569.870.0081159.81

用减值准备

外币财务报652079.140.000.000.000.000.000.00652079.14

174深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

表折算差额其他综合收益合

-11618940.46-2935534.120.000.000.00-2935534.120.00-14554474.58计

43、专项储备

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

安全生产费6477624.4912487363.6013875697.005089291.09

合计6477624.4912487363.6013875697.005089291.09

44、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积343528008.220.000.00343528008.22

合计343528008.220.000.00343528008.22

45、未分配利润

单位：元项目本期上期

调整前上期末未分配利润5286408827.345238460653.52调整期初未分配利润合计数（调增+，调

0.001113427.19

减-）

调整后期初未分配利润5286408827.345239574080.71

加：本期归属于母公司所有者的净利润-1772938846.80147022699.61

分配股利0.00100187952.98

期末未分配利润3513469980.545286408827.34

调整期初未分配利润明细：

1）由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0.00元。

2）由于会计政策变更，影响期初未分配利润0.00元。

3）由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0.00元。

4）由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0.00元。

5）其他调整合计影响期初未分配利润0.00元。

46、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务8317204749.236682054301.5511896723662.259288535611.13

其他业务80869998.9511600800.32160665557.5336207032.36

合计8398074748.186693655101.8712057389219.789324742643.49

175深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

公司最近一个会计年度经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值

□是□否

单位：元项目本年度具体扣除情况上年度具体扣除情况

营业收入金额8398074748.18-12057389219.78-主要为咨询服主要为咨询服

营业收入扣除项目合计金额80869998.95务、管理费等160665557.53务、管理费等收入收入营业收入扣除项目合计金额占营业收

0.96%-1.33%-

入的比重

一、与主营业务无关的业务收入

1．正常经营之外的其他业务收入。

如出租固定资产、无形资产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实现80869998.95-160665557.53-的收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。

与主营业务无关的业务收入小计80869998.95-160665557.53-

二、不具备商业实质的收入

不具备商业实质的收入小计0.00-0.00-

营业收入扣除后金额8317204749.23-11896723662.25-

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元本年发生额上年发生额项目营业收入营业成本营业收入营业成本

房地产业务4248215760.813834862101.207530296744.376260098372.40

仓储物流业务1930319847.011046203995.821820833847.58911822270.45

产城综合开发业务594219433.96469519975.201045654672.73783882423.55

制造业业务1476685455.641269508603.671506962315.701284266236.03

其他业务148634250.7673560425.98153641639.4084673341.06

合计8398074748.186693655101.8712057389219.789324742643.49

注：2024年度本集团房地产销售收入（包括房地产业务和产城综合开发业务）合计为人民币4514556689.46元（2023年度：人民币8228635815.05元）。

与履约义务相关的信息：

公司承担的预公司提供的质履行履约义重要的支付条公司承诺转让是否为主要责项目期将退还给客量保证类型及务的时间款商品的性质任人户的款项相关义务房地产商品销售注1预收货款销售货物是无产品质量保证

其他商品销售-内在授信额度内注2销售货物是无产品质量保证销支付货款

其他商品销售-外注3发货前付清销售货物是无产品质量保证销按合同约定里钢结构制造服务注4建造服务是无产品质量保证程碑收款物业服务注5预收服务款劳务服务是无无其他说明

176深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

注1：房地产商品销售业务履行履约义务的时间为达到交房条件且收齐全款后，按交房通知书的交房截止日或客户收房日孰早为准。

注2：其他商品销售-内销业务履行履约义务的时间为商品运送至对方的指定地点并经对方签收或根据合同约定完成验收时。

注3：其他商品销售-外销业务履行履约义务的时间为货物装船离港日。

注4：钢结构制造业务履行履约义务的时间为本集团按照投入法，根据发生的成本确定提供服务的履约进度。

注5：物业服务履行履约义务的时间为服务期间。

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为6131711539.99元，其中，

5761360308.80元预计将于2025年度确认收入，370351231.19元预计将于2026年度及以后年度确认收入。

报告期内确认收入金额前五的项目信息：

单位：元序号项目名称收入金额

1深圳悦时光1195947576.15

2成都两河峯景花园1183184719.08

3苏州溪上四季330140886.12

4南山·天岳235287493.67

5武汉南山府220223228.17

47、税金及附加

单位：元项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税14719710.1021137405.62

教育费附加及地方教育费附加11024813.2415443379.13

房产税171483318.30135946167.24

土地使用税65824800.1557857517.23

印花税8921043.6010605584.00

土地增值税125628722.68351924991.82

其他1037533.061925270.20

合计398639941.13594840315.24

48、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬401080118.70449225898.14

折旧及摊销79152901.93126667408.50

差旅费15154145.6319467791.75

业务招待费14564250.2319716592.20

顾问咨询费12917044.8914176211.05

房租水电费12063961.0912193903.35

办公费4634219.746135986.17

汽车费用2929546.938209602.04

其他管理费用50087797.8566202887.89

合计592583986.99721996281.09

177深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

49、销售费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

代理中介费153335892.0685572727.77

职工薪酬49499993.0258356330.46

广告宣传费47487857.3386753897.76

折旧及摊销17508197.2021476039.36

房租水电费3915223.584822050.24

差旅费3011807.413709921.47

顾问咨询费1898658.807702582.64

其他销售费用34012481.4247324002.22

合计310670110.82315717551.92

50、研发费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

人工费用25844553.3523158352.74

直接投入18967948.3113211623.72

折旧及摊销4308753.435661084.19

其他相关费用602437.251099651.50

合计49723692.3443130712.15

51、财务费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息支出(注)1250023267.001322364880.13

减：已资本化的利息费用-403808478.02-605864974.93

减：利息收入-81439426.54-94821841.70

汇兑差额-2734069.644174667.09

手续费及其他14979013.6223582276.69

合计777020306.42649435007.28

其他说明：

注：其中2024年租赁负债的利息费用为人民币8067912.91元。

52、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

与资产相关的政府补助30303471.4029827995.40

与收益相关的政府补助6194772.3615629782.43

其他616756.8510406411.19

合计37115000.6155864189.02

53、公允价值变动收益

单位：元

178深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产0.0069176.94

交易性金融负债-3338793.430.00

合计-3338793.4369176.94

54、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益9259526.01715346492.83

处置长期股权投资产生的投资收益（注）681885393.457741618.73

债权投资在持有期间取得的利息收入24416152.1048639932.56

处置联合营公司产生的投资收益0.00111858.18

合计715561071.56771839902.30

其他说明：

注：主要系本年华泰宝湾物流 REIT 上市，本公司之子公司宝湾物流控股有限公司向华泰宝湾物流 REIT 处置其子公司宝禾物流(嘉兴)有限公司、天津市宝津国际物流有限公司、南京宝昆国际物流有限公司，产生投资收益人民币

681885393.45元。

55、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

应收票据坏账损失0.00281541.92

应收账款坏账利得（损失）-16590200.359863834.92

其他应收款坏账损失-298767871.32-60230753.82

长期应收款坏账利得（损失）81952.45-84171.92

应收款项融资坏账利得(损失)60569.87-71794.87

一年内到期的非流动资产减值损失-393997.16-154946.76

其他流动资产减值损失-28569887.000.00

其他非流动资产减值损失-4501000.000.00

合计-348680433.51-50396290.53

56、资产减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

一、存货跌价损失及合同履约成本减

-1070261078.57-542619365.36值损失

二、固定资产减值损失-12445131.080.00

合计-1082706209.65-542619365.36

57、资产处置收益

单位：元

179深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

非流动资产处置收益合计245416.841083913.12

其中：固定资产处置收益174310.82311909.04

无形资产处置收益0.00436270.83

其他处置收益71106.02335733.25

58、营业外收入

单位：元计入当期非经常性损益的项目本期发生额上期发生额金额

违约金收入4372714.153149902.234372714.15

罚款收入815250.551073251.42815250.55

赔偿费收入389071.661030886.01389071.66

与日常活动无关的政府补助229002.64166244.94229002.64

逾期补偿收入0.0040780781.370.00

其他收入1753069.126255183.751753069.12

合计7559108.1252456249.727559108.12

59、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的项目本期发生额上期发生额金额

对外捐赠0.00800000.000.00

非流动资产毁损报废损失138925.151340987.96138925.15

违约金支出553178.911114887.58553178.91

赔偿费支出6614.62956326.486614.62

罚款支出5326.601591919.605326.60

其他4769886.37506743.634769886.37

合计5473931.656310865.255473931.65

60、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用293034410.48444208467.85

递延所得税费用126442447.12-344289890.39

合计419476857.6099918577.46

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额-1103937162.50

按法定/适用税率计算的所得税费用-275984290.63

子公司适用不同税率的影响-19791598.96

180深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目本期发生额

调整以前期间所得税的影响-51127650.28

非应税收入的影响-2314881.50

不可抵扣的成本、费用和损失的影响17209719.02

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-2982477.69本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣

701688517.97

亏损的影响

其他52779519.67

所得税费用419476857.60

61、其他综合收益

详见第十节财务报告附注七、42。

62、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

暂收待付款455988360.05636236145.94

押金保证金136460654.39190065396.86

利息收入69779918.5293999414.49

政府补助14423775.0034702993.62

其他111244099.7311675468.35

合计787896807.69966679419.26支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

暂付待收款171700076.25930210277.92

销售费用170680125.77142966395.78

押金保证金100104353.6699451084.27

管理费用90258454.35145545566.21

研发费用19570385.5614311275.22

其他99442038.8886836888.31

合计651755434.471419321487.71

（2）与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

关联方往来款426260062.85331880000.00

收回借款48161623.5021639903.55

股权意向金0.00107787680.00

其他49738070.060.00

合计524159756.41461307583.55

181深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

收到的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

处置子公司收到的现金1142379440.0828242345.54

关联方往来款399260000.00176400000.00

合计1541639440.08204642345.54支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

关联方及合作方往来款669470000.0076367854.61

股权意向金107787680.000.00

工程保证金11721011.6159717743.74

其他11018017.590.00

合计799996709.20136085598.35支付的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

关联方往来款576770000.00112425000.00

股权购置款431550988.7372000000.00

股权意向金107787680.00

资产收购797168271.89

合计1116108668.73981593271.89

（3）与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

关联方及合作方往来款255900000.00646828246.58

其他573000.0072739903.25

合计256473000.00719568149.83支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

关联方及合作方往来款87838389.701285706277.60

因子公司注销支付少数股东资金50000000.000.00

支付租赁负债款48057750.0066195779.81

其他17658692.092862174.13

合计203554831.791354764231.54筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用□不适用

单位：元本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款330279680.57181616371.90115805.54381896052.470.00130115805.54

其他应付款2381996046.38256473000.000.00105497081.80383627362.072149344602.51

182深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

应付股利0.000.00406597632.05370832319.530.0035765312.52一年内到期的非

8589365776.220.007034941812.709714610003.220.005909697585.70

流动负债

其他流动负债4031664669.474051484500.00248837044.442090000000.000.006241986213.91

18306265251.5

长期借款9309483188.230.000.004631234691.1622984513748.58

应付债券1500000000.000.0051986986.320.001051986986.32500000000.00

租赁负债147224531.130.0089353420.4348057750.000.00188520201.56

其他非流动负债1600324087.481009515500.000.000.001619802526.45990037061.03

36887120042.714808572560.112710893207.0

合计7831832701.487686651566.0039129980531.35

632

63、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量

净利润-1523414020.10589595041.11

加：资产减值准备1082706209.65542619365.36

信用减值准备348680433.5150396290.53

固定资产折旧及投资性房地产折旧813983849.98711300662.03

使用权资产折旧55537969.5449996076.73

无形资产摊销171105141.65177128638.13

长期待摊费用摊销24684717.3233243624.45

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的

-245416.84-1083913.12损失（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）138925.151340987.96

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）3338793.43-69176.94

财务费用（收益以“－”号填列）841646672.13744256848.98

投资损失（收益以“－”号填列）-715561071.56-771839902.30

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）95751829.83-20485670.03

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）30582319.78-308864481.30

存货的减少（增加以“－”号填列）733803679.411432038052.32经营性应收项目的减少（增加以“－”号填

592779012.69-144377372.12

列）经营性应付项目的增加（减少以“－”号填-2774533616.332616103182.46

列）其他

经营活动产生的现金流量净额-219014570.765701298254.25

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动

债务转为资本0.000.00一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

关联方拆入资金赎回永续债0.00700000000.00

承担租赁负债方式取得使用权资产105529221.9210288423.31

183深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

补充资料本期金额上期金额

联营企业分配的股利冲减应付联营企业款331864199.36895195431.84

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额7062816177.407811627347.48

减：现金的期初余额7811627347.485859147261.03

加：现金等价物的期末余额0.000.00

减：现金等价物的期初余额0.000.00

现金及现金等价物净增加额-748811170.081952480086.45

（2）本期支付的取得子公司的现金净额

单位：元金额

其中：

减：购买日子公司持有的现金及现金等价物223134.21

其中：

其中：

取得子公司支付的现金净额-223134.21

其他说明：本年取得子公司支付的现金净额为负数，在“收到其他与投资活动有关的现金”项目中列示。

（3）本期收到的处置子公司的现金净额

单位：元金额

本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物1173711750.71

其中：

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物31332310.63

其中：

其中：

处置子公司收到的现金净额1142379440.08

（4）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金7062816177.407811627347.48

其中：库存现金26801.0820706.88

可随时用于支付的银行存款7053017765.417810652797.32可随时用于支付的其他货币资

9771610.91953843.28

金

二、现金等价物0.000.00

三、期末现金及现金等价物余额7062816177.407811627347.48

184深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（5）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况

单位：元仍属于现金及现金等价物项目本期金额上期金额的理由

专款专用，资金使用不受预售监管资金1223168583.741031756946.21限

合计1223168583.741031756946.21

（6）不属于现金及现金等价物的货币资金

单位：元不属于现金及现金等价物项目本期金额上期金额的理由

银行存款14324591.632665083.61应收利息

其他货币资金72463241.99421122800.92资金受限

合计86787833.62423787884.53

64、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金66142408.77

其中：美元8584181.487.188461706530.15

欧元294759.527.52572218271.72

港币2360670.290.92602186075.12

澳元15.634.507070.44

英镑919.399.07658344.84日元500000.000.046223116.50

应收账款134929270.25

其中：美元18649469.407.1884134059845.83

欧元111138.427.5257836394.41港币

日元714425.000.046233030.01

其他应收款1504743.75

其中：美元66693.627.1884479420.42

港币76220.000.926070582.77

欧元18290.007.5257137645.05

泰铢173746.604.7028817095.51

应付账款7114707.69

其中：美元989748.447.18847114707.69

其他应付款46343700.27

其中：美元6429221.917.188446215818.78

港币138095.000.9260127881.49

其他非流动负债109985311.04

其中：美元15300388.277.1884109985311.04

185深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

65、租赁

（1）本公司作为承租方

□适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用□不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用□不适用

本集团租赁了多项资产，包括房屋及建筑物、土地使用权等，租赁期为1至15年。上述使用权资产无法用于借款抵押、担保等目的。本年度与租赁相关的总现金流出为人民币120140279.03元，其中短期租赁现金流出为人民币

72082529.03元。

（2）本公司作为出租方作为出租人的经营租赁

□适用□不适用

单位：元

其中：未计入租赁收款额的可变租赁项目租赁收入付款额相关的收入

租赁收入1474822708.29

合计1474822708.29未来五年每年未折现租赁收款额

□适用□不适用

单位：元每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年1421422986.221019381124.23

第二年938318697.10809614380.13

第三年566798350.16587817558.44

第四年361007708.33406870672.75

第五年215680890.20299449540.58

五年以上68550154.83661181330.52

五年后未折现租赁收款额总额3571778786.843784314606.65作为出租人的融资租赁

□适用□不适用

单位：元未纳入租赁投资净额的可项目销售损益融资收益变租赁付款额相关的收入

租赁投资净额的融资收益1110695.13

合计1110695.13

186深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

一、资产负债表日后将收到的未折现租赁收款额金额

第1年9502344.44

第2年3959308.69

第3年-

第4年-

第5年-

5年以上676368.83

二、未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节-

剩余年度将收到的未折现租赁收款额小计14138021.96

减：未实现融资收益510058.08

加：未担保余值的现值-

租赁投资净额13627963.88

八、研发支出

单位：元项目本期发生额上期发生额

人工费用25844553.3523158352.74

直接投入18967948.3113211623.72

折旧及摊销4308753.435661084.19

其他相关费用602437.251099651.50

合计49723692.3443130712.15

其中：费用化研发支出49723692.3443130712.15

资本化研发支出0.000.00

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

（1）本期发生的非同一控制下企业合并

单位：元股权股权购买日至期购买日至期购买日至期被购买方股权取股权取购买日的确取得取得购买日末被购买方末被购买方末被购买方名称得比例得方式定依据时点成本的收入的净利润的现金流武汉光合运力体育不2024年为实际取得不适

发展有限适不适用不适用02月01被购买方日2404622.10-720817.34144944.51用责任公司用日期（注1）

其他说明：

注1:本公司之下属子公司长沙南山天池房地产有限公司（以下简称“长沙南山天池”）原持有武汉光合运力体育发展

有限责任公司（以下简称“武汉光合运力”）60%股权，采用权益法核算。本年度经武汉光合运力股东会决议及修改公司章程，长沙南山天池能够对武汉光合运力的财务和经营决策实施控制，故将其由合营企业转为纳入合并范围。

187深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（2）合并成本及商誉

单位：元合并成本武汉光合运力体育发展有限责任公司

--现金

--非现金资产的公允价值

--发行或承担的债务的公允价值

--发行的权益性证券的公允价值

--或有对价的公允价值

--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值1987296.08

--其他

合并成本合计1987296.08

减：取得的可辨认净资产公允价值份额1987296.08

商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额

（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债

单位：元武汉光合运力体育发展有限责任公司购买日公允价值购买日账面价值

资产：4672700.444672700.44

货币资金223134.21223134.21

应收款项546341.92546341.92

存货11142.6911142.69

固定资产178602.20178602.20

无形资产6133.336133.33

预付账款80000.0080000.00

递延所得税资产172721.26172721.26

长期待摊费用3454624.833454624.83

负债：1360540.301360540.30借款

应付款项1417010.661417010.66递延所得税负债

预收账款8700.008700.00

合同负债429381.87429381.87应付职工薪酬

应交税费-494552.23-494552.23

净资产3312160.143312160.14

减：少数股东权益1324864.061324864.06

取得的净资产1987296.081987296.08

188深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

2、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□是□否

单位：元丧失控制丧失控制权权之与原子公之日合并财处置价款与处日合丧失控制按照公允司股权投丧失控务报表层面置投资对应的并财权之日合价值重新资相关的丧失控制丧失控制制权之剩余股权公丧失控制权时点丧失控制权丧失控制权时点合并财务报表务报并财务报计量剩余其他综合子公司名称权时点的权时点的日剩余允价值的确的处置价款的时点的判断依据层面享有该子表层表层面剩股权产生收益转入处置比例处置方式股权的定方法及主公司净资产份面剩余股权的的利得或投资损益比例要假设额的差额余股公允价值损失或留存收权的益的金额账面价值秀湾供应链管

2024年09

理(嘉兴)有限100000.00100.00%处置股权控制权发生变更不适用月30日公司津宝国际物流

2024年09

(天津)有限公100000.00100.00%处置股权控制权发生变更不适用月30日司南京宝鹿物流2024年09

100000.00100.00%处置股权控制权发生变更不适用

科技有限公司月30日宝禾物流（嘉2024年10

288247227.32100.00%处置股权控制权发生变更165438351.64不适用

兴）有限公司月16日天津市宝津国

2024年10

际物流有限公459340380.21100.00%处置股权控制权发生变更252102051.58不适用月16日司南京宝昆国际2024年10

425824143.18100.00%处置股权控制权发生变更264344990.23不适用

物流有限公司月16日是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□是□否

189深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

3、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

(1)本年清算注销及其他原因导致合并范围变更的子公司公司名称不再纳入合并范围的原因

宝盈资产管理（香港）有限公司注销

北辰宝湾国际物流（深圳）有限注销公司

蓝宝湾泮企业管理（深圳）有限注销公司上海瑞熙恒业商业管理有限公司注销德阳赤湾物业服务有限公司注销深圳市海鹏锦投资发展有限公司注销长沙南山新城房地产有限公司注销

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

单位：元主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接通过设立或投资等

雅致集成房屋（廊坊）有限公司64624000.00廊坊廊坊制造业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

雅致集成房屋（苏州）有限公司113226113.55苏州苏州制造业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

雅致国际（香港）有限公司200000.001香港香港服务业100.00%0.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

南山控股（香港）有限公司100000000.002香港香港投资业100.00%0.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

爍晴有限公司1.003深圳香港其他金融业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾供应链管理（临海）有限公司172870000.00台州台州仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司

4通过设立或投资等宝熙资产管理（香港）有限公司1.00深圳香港其他金融业0.00%100.00%

方式取得的子公司通过设立或投资等

宝熙供应链管理（张家港）有限公司50000000.005张家港张家港服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

深圳雅致集成房屋有限公司200000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

武汉雅致集成房屋有限公司50000000.00武汉武汉制造业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

西安雅致集成建筑有限公司100000000.00西安西安制造业0.00%100.00%方式取得的子公司

常熟雅致模块化建筑有限公司340000000.00常熟常熟制造业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

深圳市雅致国际发展有限公司10000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

东莞雅致集成房屋有限公司5000000.00东莞东莞制造业0.00%100.00%通过设立或投资等

190深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接方式取得的子公司通过设立或投资等

合肥南山美食公园投资有限公司30000000.00合肥合肥房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

成都恒璟源投资咨询有限公司184000000.00成都成都服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

深圳市绿建实业发展有限公司300000000.00深圳深圳制造业100.00%0.00%投资设立

苏州南山新程房地产开发有限公司100000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

合肥南山新展房地产开发有限公司100000000.00合肥合肥房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

广东雅致模块化建筑有限公司10000000.00佛山佛山制造业0.00%100.00%方式取得的子公司

德阳南控科技产业发展有限公司100000000.00德阳德阳综合开发0.00%100.00%投资设立

宝湾产城发展（深圳）有限公司200000000.00深圳深圳综合开发100.00%0.00%投资设立通过设立或投资等

宝湾产城发展（安徽）有限公司300000000.00合肥合肥综合开发0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾产城发展（无锡）有限公司700000000.00无锡无锡综合开发0.00%100.00%方式取得的子公司

深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司30000000.00深圳深圳服务业100.00%0.00%投资设立通过设立或投资等

苏州南山新阳房地产开发有限公司300000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

苏州维科商业管理有限公司10000000.00苏州苏州服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

长沙麓泽房地产有限公司100000000.00长沙长沙房地产业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

淮安宝湾国际物流有限公司60000000.00淮安淮安仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾资本管理有限公司64000000.00天津天津金融业100.00%0.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾冷链物流投资（深圳）有限公司150000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

宝湾物流控股（深圳）有限公司10000000.00深圳深圳投资业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

苏州浒茂置业有限公司50000000.00苏州苏州房地产业0.00%55.00%方式取得的子公司

武汉南控房地产开发有限公司100000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

四川西部南山实业有限公司300000000.00成都成都房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司深南（无锡）车联网有限公司300000000.00无锡无锡房地产业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

成都青白江宝湾供应链管理有限公司100000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司

江苏宝湾智慧供应链管理有限公司30000000.00南京南京仓储物流业0.00%70.00%投资设立通过设立或投资等

宁波镇海宝湾国际物流有限公司150000000.00宁波宁波仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆两江宝湾物流有限公司150000000.00重庆重庆仓储物流业0.00%95.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾产城科技发展（南京）有限公司40000000.00南京南京服务业0.00%90.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾库迈（上海）信息技术有限公司5000000.00上海上海服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

浙江义乌宝湾国际物流有限公司200000000.00义乌义乌仓储物流业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

成都宝湾物流资产管理有限公司30000000.00成都成都仓储物流业0.00%70.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南山文化旅游有限公司20000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南山汽车物流有限公司10000000.00重庆重庆仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司

191深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接通过设立或投资等

重庆南山汽车运动文化有限公司20000000.00重庆重庆体育业0.00%100.00%方式取得的子公司安徽赤湾东方智慧物流港开发有限公通过设立或投资等

100000000.00安徽安徽仓储物流业0.00%60.00%

司方式取得的子公司上海策湾文化发展有限责任公司（注

100000000.00上海上海服务业0.00%50.00%投资设立

1）

通过设立或投资等

苏州优优品授网络科技有限公司100000000.00苏州苏州仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

龙海市宝博智谷物流有限公司60000000.00龙海龙海仓储物流业0.00%75.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

天津宝湾冷链物流有限公司150000000.00天津天津仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

广东宝湾股权投资基金管理有限公司100000000.00佛山佛山服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

重庆香云置业有限公司100000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

惠州市南山物业管理有限公司1000000.00惠州惠州房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

长沙南山物业管理有限公司3200000.00长沙长沙房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

增城新康物业管理有限公司1000000.00广州广州房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司成都市南控智汇科技产业发展有限公通过设立或投资等

100000000.00成都成都服务业100.00%0.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

南通旭南房地产开发有限公司51000000.00南通南通房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

成都南瑜置业有限公司10000000.00成都成都服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

成都香云山旅游文化发展有限公司10000000.00成都成都服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市前海景湾设计咨询有限公司5000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

成都南横置业有限公司100000000.00成都成都房地产业0.00%51.00%投资设立通过设立或投资等

上海南茂实业发展有限公司100000000.00上海上海房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司深南（无锡）车联网商业管理有限公通过设立或投资等

5000000.00无锡无锡房地产业0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市中晖久鼎实业有限公司5000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

长沙光合商用商业管理有限公司10000000.00长沙长沙服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南鑫汽车服务有限公司10000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南昇汽车服务有限公司4200000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆香车文化创意有限公司3000000.00重庆重庆文体娱乐业0.00%100.00%方式取得的子公司

宝松物流科技（深圳）有限公司1000000.00深圳深圳技术服务业0.00%100.00%投资设立

宝埔物流科技（深圳）有限公司1000000.00深圳深圳技术服务业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

松湾产业园管理（深圳）有限公司1000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

埔湾产业园管理（深圳）有限公司1000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝灏物流园管理（成都）有限公司220000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司

192深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接通过设立或投资等

仲恺宝湾物流（深圳）有限公司115000000.00深圳深圳仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝冷供应链（天津）有限公司10000000.00天津天津仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

安徽赤湾智慧物流科技有限公司50000000.00长丰长丰仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司

中旺产业园管理（苏州吴江）有限公通过设立或投资等

162304100.00苏州苏州仓储物流业0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

江门市宝鹤物流有限公司154300000.00鹤山鹤山仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾产城发展（贵阳）有限公司100000000.00贵阳贵阳综合开发0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

惠州宝湾物流有限公司115000000.00惠州惠州仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝淳企业管理（成都）有限公司114700000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝峘企业管理有限公司323000000.00上海上海仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司

武汉山峻建设发展有限公司100000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%投资设立

苏州茂越置业有限公司50000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%投资设立

南通南展房地产开发有限公司20000000.00南通南通房地产业0.00%100.00%投资设立深圳市南横发展合伙企业（有限合通过设立或投资等

650000000.00深圳深圳服务业0.00%99.98%

伙）方式取得的子公司

东莞市维盛实业投资有限公司50000000.00东莞东莞服务业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

武汉山屹建设发展有限公司100000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司

东莞市维兴实业有限公司100000000.00东莞东莞房地产业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

四川南兴恒置业有限公司10000000.00成都成都房地产业0.00%70.00%方式取得的子公司

深圳市中晖维宏实业有限公司100000000.00深圳深圳房地产业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

合肥宝湾产城物流港发展有限公司50000000.00合肥合肥服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南博汽车服务有限公司10000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

宝湾产城科技发展（马鞍山）有限公通过设立或投资等

30000000.00马鞍山马鞍山服务业0.00%60.00%

司方式取得的子公司

成都弘润辉置业有限公司50000000.00成都成都房地产业0.00%100.00%投资设立四川省华阳银生房地产开发有限责任通过设立或投资等

80000000.00成都成都房地产业0.00%90.00%

公司方式取得的子公司通过设立或投资等

宝嵘湾沣企业管理（上海）有限公司217000000.00上海上海服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾科技园区发展（深圳）有限公司50000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市南控智汇产业服务有限公司10000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南控智汇科技发展有限公司80000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

上海快仓供应链科技有限公司100000000.00上海上海服务业0.00%60.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

陕西世立物流有限公司3000000.00西安西安仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

陕西世冠物流有限公司3000000.00西安西安仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司

西安乾龙物流有限公司30000000.00西安西安仓储物流业0.00%100.00%通过设立或投资等

193深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市新南创实业发展有限公司500000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

南松产业园管理（深圳）有限公司1000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

黄冈赤湾物业服务有限公司1000000.00黄冈黄冈房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司都江堰赤湾观山樾府物业服务有限公通过设立或投资等

500000.00成都成都房地产业0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

东莞赤湾悦府物业服务有限公司500000.00东莞东莞房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司苏州南山溪上四季花园物业服务有限通过设立或投资等

500000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆赤湾首玺物业服务有限公司500000.00重庆重庆房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司

南埔产业园管理（深圳）有限公司1000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

上海南控联汇实业发展有限公司1000000.00上海上海房地产业0.00%51.00%方式取得的子公司

上海南樾实业发展有限公司100000000.00上海上海房地产业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

长沙市麓泽苑物业服务有限公司500000.00湖南湖南房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

都江堰赤湾物业管理有限公司500000.00成都成都房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司

上海南祺实业发展有限公司100000000.00上海上海房地产业0.00%55.00%投资设立通过设立或投资等

广州宝湾物流有限公司150000000.00广州广州仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司

四川成都宇荟宸置业有限公司100000000.00成都成都房地产业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

宝湾产城科技发展（滁州）有限公司50000000.00滁州滁州服务业0.00%85.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

南京宝深物流科技有限公司281600000.00南京南京服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等廊桦（廊坊）国际物流有限公司90000000.00廊坊廊坊道路运输业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝诚志合企业管理（深圳）有限公司140000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

安徽和安农业发展有限公司170000000.00合肥合肥畜牧业0.00%90.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝桦湾澜企业管理（上海）有限公司150000000.00上海上海服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

南京宁华供应链管理有限公司100000.00南京南京服务业0.00%100.00%方式取得的子公司科技推广和通过设立或投资等

陕西南控智汇科技产业发展有限公司60000000.00陕西陕西0.00%100.00%应用服务业方式取得的子公司通过设立或投资等

津华产业园管理（天津）有限公司100000.00天津天津服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝聚能企业管理（深圳）有限公司80000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝泃企业管理（深圳）有限公司300000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

集湾物流产业投资（深圳）合伙企业通过设立或投资等

160000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%（有限合伙）方式取得的子公司通过设立或投资等

成都赤湾两河峰景物业服务有限公司500000.00成都成都房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

武汉锘禾商业管理有限公司2000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司

194深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接通过设立或投资等宝坊（廊坊）国际物流有限公司100000.00廊坊廊坊道路运输业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳赤湾悦时光物业服务有限公司500000.00深圳深圳房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

武汉赤湾物业服务有限公司500000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

扬州茂越置业有限公司50000000.00扬州扬州房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司

上海南闰实业发展有限公司100000000.00上海上海房地产业0.00%100.00%投资设立通过设立或投资等

宝祁供应链管理（无锡）有限公司214017000.00无锡无锡服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等明江（上海）国际物流有限公司120000000.00上海上海运输代理业0.00%100.00%方式取得的子公司非同一控制下企业

成都雅致集成房屋有限公司30000000.00成都成都制造业0.00%100.00%合并取得的子公司非同一控制下企业

北京雅致模块化建筑有限公司50000000.00北京北京制造业0.00%100.00%合并取得的子公司非同一控制下企业

武汉光谷微电子股份有限公司325000000.00武汉武汉房地产业0.00%69.23%合并取得的子公司非同一控制下企业

成都青白江宝湾国际物流有限公司100000000.00成都成都仓储物流业0.00%66.00%合并取得的子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司（注非同一控制下企业

253386000.00深圳深圳金属制品业0.00%32.00%

2）合并

非同一控制下企业

舟山慧可丰供应链管理有限公司46500000.00舟山舟山租赁业0.00%100.00%合并取得的子公司非同一控制下企业

廊坊市信达物流有限公司50000000.00廊坊廊坊道路运输业0.00%100.00%合并取得的子公司非同一控制下企业

北京天竺宝湾供应链管理有限公司420000000.00北京北京房地产业0.00%100.00%合并非同一控制下企业

杭州速能实业有限公司10000000.00杭州杭州服务业0.00%100.00%合并取得的子公司同一控制下企业合

广州新康房地产开发有限公司11200000.006广州广州房地产业0.00%65.32%并取得的子公司

7同一控制下企业合宝湾物流（香港）有限公司40000.00香港香港投资业0.00%100.00%

并取得的子公司

中国汇通（香港）有限公司1000.008同一控制下企业合

香港香港投资业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

江阴宝湾国际物流有限公司99944528.97江阴江阴仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

江苏宝湾国际物流有限公司231517073.50南京南京仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

南通锡通宝湾物流有限公司81068465.73南通南通仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾融资租赁有限公司10000000.009天津天津金融业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

华南建材（深圳）有限公司50000000.00深圳深圳制造业0.00%100.00%并同一控制下企业合

深圳市南山房地产开发有限公司3759018522.50深圳深圳房地产业100.00%0.00%并同一控制下企业合

南通南山房地产开发有限公司100000000.00南通南通房地产业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

上海新南山房地产开发有限公司300000000.00上海上海房地产业80.00%0.00%并取得的子公司

苏州南山房地产开发有限公司50000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%同一控制下企业合

195深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接并取得的子公司同一控制下企业合

惠州大亚湾南山房地产开发有限公司20000000.00惠州惠州房地产业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

深圳市赤湾物业管理有限公司5000000.00深圳深圳房地产业0.00%100.00%并同一控制下企业合

长沙南山天池房地产有限公司100000000.00长沙长沙房地产业0.00%100.00%并同一控制下企业合

合肥维科商业管理有限公司10000000.00合肥合肥房地产业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

苏州南山新吴房地产开发有限公司500000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%并同一控制下企业合

武汉盘龙南山房地产有限公司50000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%并同一控制下企业合

宝湾物流控股有限公司3644000000.00深圳深圳服务业53.07%0.00%并同一控制下企业合

上海宝湾国际物流有限公司160000000.00上海上海仓储物流业0.00%100.00%并同一控制下企业合

昆山宝湾国际物流有限公司120000000.00昆山昆山仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

天津宝湾国际物流有限公司150000000.00天津天津仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

天津市津南区宝湾国际物流有限公司35000000.00天津天津服务业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

廊坊宝湾国际物流有限公司90000000.00廊坊廊坊仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

成都龙泉宝湾国际物流有限公司100000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

成都新都宝湾国际物流有限公司60000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾物流肥东有限公司100000000.00合肥合肥仓储物流业0.00%100.00%并同一控制下企业合

西安宝湾国际物流有限公司100000000.00西安西安仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

咸阳宝湾国际物流有限公司100000000.00咸阳咸阳仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

青岛胶州宝湾国际物流有限公司120000000.00胶州胶州仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

无锡宝湾仓储设施有限公司100000000.00无锡无锡仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

镇江深基地仓储有限公司266848158.62镇江镇江仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾供应链管理（无锡）有限公司202536994.46无锡无锡仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

嘉兴宝湾物流有限公司100000000.00嘉兴嘉兴仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

绍兴宝湾物流有限公司100000000.00绍兴绍兴仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

郑州宝海国际物流有限公司100000000.00郑州郑州仓储物流业0.00%91.00%并取得的子公司同一控制下企业合

重庆西彭宝湾国际物流有限公司100000000.00重庆重庆仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

嘉善宝湾物流有限公司100000000.00嘉兴嘉兴仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司

北京空港宝湾国际物流有限公司100000000.00北京北京仓储物流业0.00%100.00%同一控制下企业合

196深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接并取得的子公司同一控制下企业合

浙江余姚宝湾国际物流有限公司250000000.00余姚余姚仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

佛山三水宝湾物流有限公司155000000.00佛山佛山仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

佛山南海宝湾物流有限公司500000000.00佛山佛山仓储物流业0.00%100.00%并同一控制下企业合

长沙雨花宝湾物流有限公司100000000.00长沙长沙仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

重庆珞璜宝湾国际物流有限公司250000000.00重庆重庆仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

德清宝湾国际物流有限公司50000000.00湖州湖州仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾供应链管理（嘉兴）有限公司230000000.00嘉兴嘉兴仓储物流业0.00%90.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宁波宝湾国际物流有限公司200000000.00宁波宁波仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

长沙望城宝湾物流有限公司100000000.00长沙长沙仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

成都新津宝湾国际物流有限公司80000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

云南滇中宝湾物流有限公司100000000.00云南云南仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

华中宝湾物流投资有限公司200000000.00武汉武汉金融业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

武汉青山宝湾国际物流有限公司200000000.00武汉武汉仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

漳州宝湾国际物流有限公司100000000.00漳州漳州仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

贵阳空港宝湾物流有限公司126000000.00贵阳贵阳仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

武汉宝湾物流鄂州有限公司50000000.00鄂州鄂州仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

杭州宝湾智能科技有限公司288460000.00杭州杭州服务业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

四川广汉宝湾国际物流有限公司130000000.00广汉广汉仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

成都赤湾国际油气基地有限公司100000000.00成都成都综合开发0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

深圳宝湾国际物流有限公司34410000.00深圳深圳仓储物流业100.00%0.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾商业保理有限公司300000000.00天津天津金融业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

南京宝湾国际物流有限公司130000000.00南京南京仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

天津滨港宝湾国际物流有限公司175000000.00天津天津仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

南通宝湾国际物流有限公司70000000.00南通南通仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾物流（武汉）有限公司100000000.00武汉武汉仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾物流（武汉）阳逻有限公司100000000.00武汉武汉仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司

重庆南山国际汽车港发展有限公司30000000.00重庆重庆文体娱乐业0.00%100.00%同一控制下企业合

197深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接并同一控制下企业合

宝湾物流合肥新站有限公司100000000.00合肥合肥仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

东莞南山轻型建材有限公司214980000.00东莞东莞制造业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

深圳市海城锦实业发展有限公司1225000000.00深圳深圳房地产业51.02%0.00%并非同一控制下企业

武汉光合运力体育发展有限责任公司7500000.00武汉武汉体育业0.00%60.00%合并取得的子公司非同一控制下企业

长沙光合运力体育科技有限责任公司1000000.00长沙长沙体育业0.00%100.00%合并取得的子公司

注：1港币、2美元、3港币、4港币、5美元、6美元、7美元、8港币、9美元

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

注1：本公司之子公司宝湾产城发展(深圳)有限公司持有上海策湾文化发展有限责任公司(以下简称“上海策湾”)50%股权，根据上海策湾公司章程约定，本集团享有51%表决权，即本集团拥有对该公司财务和经营决策的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

注2：本公司之子公司深圳市绿建实业发展有限公司(以下简称“绿建实业”)与赤晓企业有限公司签订了《赤湾胜宝旺表决权托管协议》，协议约定，绿建实业有权就持有深圳赤湾胜宝旺工程有限公司(以下简称“胜宝旺”)32%的股权行使赤晓企业有限公司所享有的除处分权、收益权以及表决权保留事项(变更公司章程、增加或减少注册资本、合并、分立、解散或变更

公司形式)以外的一切股东权力和权利，因此本集团合计持有胜宝旺64%的表决权，故将其纳入合并财务报表范围。

（2）重要的非全资子公司

单位：元本期归属于少数股东本期向少数股东宣告期末少数股东权益余子公司名称少数股东持股比例的损益分派的股利额深圳赤湾胜宝旺工程有

68.00%27157682.23-63085675.86976135178.26

限公司深圳市海城锦实业发展

48.98%19616963.940.001832746323.02

有限公司

宝湾物流控股有限公司46.93%239685092.07-206500000.003911322238.02

198深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（3）重要非全资子公司的主要财务信息

单位：元期末余额期初余额子公司名称非流动资流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计产深圳赤湾胜

1371931271463297601835228832366889

宝旺工程有76067066.00399735963.721234362373.37548484609.781782846983.15201317041.5993201747.55294518789.14.960.9772.937.72限公司深圳市海城

430502109828155227120543487430194

锦实业发展2504385098.823378687046.124269711813.542016221554.446285933367.98210998204.032373129679.042584127883.07.20400.4598.657.30有限公司

宝湾物流控142902796822553484239825125367609722207882181.0

10056791952.6415424401700.471353159924.5223561042105.606322653817.258994158088.4515316811905.70

股有限公司.11848.35816.4647.838

单位：元本期发生额上期发生额子公司名称经营活动现金流营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量量深圳赤湾胜宝旺工程有限

690925674.5439937767.9839937767.98108263251.45754532840.9959799000.0359799000.03112299878.66

公司深圳市海城锦实业发展有

96514182.7040050967.6240050967.62-163625462.02950725.0964324865.8564324865.85-125445463.18

限公司

宝湾物流控股有限公司1942607906.69501471907.08501471907.081202479183.981835995987.77484609335.24489096914.981186696533.81

199深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

2、在合营安排或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业持股比例对合营企业或合营企业或联联营企业投资主要经营地注册地业务性质营企业名称直接间接的会计处理方法上海招南实业

上海上海房地产业49.00%权益法发展有限公司

（2）重要联营企业的主要财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额上海招南实业发展有限公司上海招南实业发展有限公司

流动资产2303966408.863593467797.14

非流动资产239406703.70222475907.01

资产合计2543373112.563815943704.15

流动负债454627602.352116926300.68

非流动负债0.000.00

负债合计454627602.352116926300.68

少数股东权益0.000.00

归属于母公司股东权益2088745510.211699017403.47

按持股比例计算的净资产份额1023485300.00832518527.70

调整事项-3015630.80-12255181.29

--商誉

--内部交易未实现利润-3015630.80-12255181.29

--其他

对联营企业权益投资的账面价值1020469669.20820263346.41存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入2309473232.571932425406.87

净利润389729516.54307029656.17

终止经营的净利润0.000.00其他综合收益

综合收益总额389729516.54307029656.17本年度收到的来自联营企业的股利

（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元

200深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计629911608.05586148382.21下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-217205154.9113223776.08

--综合收益总额-217205154.9113223776.08

联营企业：

投资账面价值合计2848538987.261610714265.37下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润35497217.82136434930.26

--其他综合收益-2874964.252065470.34

--综合收益总额32622253.57138500400.60

（4）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明本集团不存在合营企业或联营企业向本集团转移资金的能力存在重大限制的情况。

（5）合营企业或联营企业发生的超额亏损

单位：元累积未确认前期累计本期未确认的损失（或合营企业或联营企业名称本期末累积未确认的损失的损失本期分享的净利润）

上海策都文化有限责任公司6235.8635827.7342063.59

苏州造维餐饮文化发展有限公司2118934.551715493.823834428.37

苏州悦贵房地产开发有限公司0.0025605137.4625605137.46

宁波和崇房地产信息咨询有限公司0.003287837.923287837.92

武汉山恒建设发展有限公司18987212.0685264389.12104251601.18

武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司0.0038072507.8838072507.88

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用□不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用□不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用□不适用

单位：元本期计入营

本期新增本期转入其本期其他与资产/收益会计科目期初余额业外收入金期末余额补助金额他收益金额变动相关额

递延收益332611100.778000000.000.0030303471.400.00310307629.37与资产相关

201深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

3、计入当期损益的政府补助

□适用□不适用

单位：元会计科目本期发生额上期发生额

与资产相关的政府补助计入其他收益30303471.4029827995.40

与收益相关的政府补助计入其他收益6194772.3615629782.43与收益相关的政府补助计入营业外收

229002.64166244.94

入

合计36727246.4045624022.77

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具产生的各类风险

本集团的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、一年内到期的非流动资产、其

他流动资产、债权投资、长期应收款、短期借款、交易性金融负债、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的非

流动负债、其他流动负债、长期借款、应付债券、租赁负债和其他非流动负债等，各项金融工具详细情况说明见第十节财务报告附注七。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

风险管理目标、政策和程序，以及本期发生的变化本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

1.1.市场风险

1.1.1.外汇风险

外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与美元、欧元、港币、澳元、英镑、日元和泰铢有关，除本集团的几个下属子公司以美元、欧元、港币、澳元、英镑、日元和泰铢进行采购和销售外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。

于2024年12月31日，除第十节财务报告附注七、64所述外币货币性项目外，本集团的资产及负债均为人民币余额。该等

外币余额的资产和负债(已折算为人民币)产生的外汇风险可能对本集团的经营业绩产生影响。

单位：元项目本年年末余额上年年末余额

货币资金66142408.779899088.68

应收账款134929270.2557641569.12

其他应收款1504743.752470343.09

应付账款7114707.69585755.51

其他应付款46343700.272976595.23

其他非流动负债109985311.04108368060.00

外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。

202深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和股东权益的税前影响如下：

单位：元本年度上年度项目汇率变动对利润的影响对股东权益的影响对利润的影响对股东权益的影响

所有外币对人民币升值5%1956635.191956635.19-2095970.49-2095970.49

所有外币对人民币贬值5%-1956635.19-1956635.192095970.492095970.49

1.1.2.利率风险-现金流量变动风险

本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本集团持续密切关注利率变动对于本集团利率风险的影响，本集团的政策是保持这些借款的浮动利率，目前并无利率互换等安排。

利率风险敏感性分析

在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当年利润和股东权益的税前影响如下：

本年度上年度项目利率变动对利润的影响对股东权益的影响对利润的影响对股东权益的影响

人民币上升1%-200605383.15-200605383.15-183493036.22-183493036.22

人民币下降1%200605383.15200605383.15183493036.22183493036.22

1.2.信用风险

2024年12月31日，可能引起本集团信用损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集团金融

资产产生的损失以及本集团承担的财务担保(不考虑可利用的担保物或其他信用增级)，具体包括：货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、其他流动资产、债权投资等。于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。此外本集团信用损失的最大信用风险敞口还包括第十节财务报告附注十六、2、或有事项中披露的财务担保合同金额。

为降低信用风险，本集团安排专门人员负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收逾期债务。此外，本集团于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保对相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。

本集团的货币资金存放在信用评级较高的银行，故货币资金只具有较低的信用风险。

于2024年12月31日，本集团对前五大客户的应收账款余额为人民币543430754.64元，占本集团应收账款余额的49.99%。

除此之外，本集团无其他重大信用风险敞口集中于单一金融资产或有类似特征的金融资产组合。

1.3.流动风险

管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

本集团将银行借款作为主要资金来源。2024年12月31日，本集团尚未使用的银行借款额度为人民币3177971531.06元。

本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

单位：元

203深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目1年以内1至5年5年以上

短期借款130128380.02

--

应付票据95889264.09

--

交易性金融负债3338793.43--

应付账款4669047294.21

--

其他应付款4182148151.87

--

其他流动负债6369746984.36

--长期借款（含一年内到

4840573665.5614987959280.7711085379654.00

期）应付债券（含一年内到

1052762853.58503431095.89

期）-租赁负债（含一年内到

53787256.26162203866.2956996746.53

期）其他非流动负债（含一年

837347244.601021531801.92内到期）

按揭担保3349299354.68--

财务担保760417500.00906000000.00

-

2、金融资产

（1）转移方式分类

□适用□不适用

单位：元终止确认情况的判断转移方式已转移金融资产性质已转移金融资产金额终止确认情况依据银行承兑汇票背书转

应收款项融资61414808.93已终止确认控制权已转移让债权数字凭证背书转

应收款项融资22105871.74已终止确认控制权已转移让

合计83520680.67

（2）因转移而终止确认的金融资产

□适用□不适用

单位：元与终止确认相关的利得或损项目金融资产转移的方式终止确认的金融资产金额失

应收款项融资银行承兑汇票背书转让61414808.93

应收款项融资债权数字凭证背书转让22105871.74

合计83520680.67

204深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元期末公允价值

项目第一层次公允价值计第二层次公允价值计第三层次公允价值计合计量量量

一、持续的公允价值

--------计量

应收款项融资16442690.4516442690.45持续以公允价值计量

16442690.4516442690.45

的资产总额

交易性金融负债3338793.433338793.43

衍生金融负债3338793.433338793.43持续以公允价值计量

3338793.433338793.43

的负债总额

二、非持续的公允价

--------值计量

2、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

本集团采用现金流量法确定应收款项融资公允价值，公允价值与账面价值相若。

本集团与多个交易对手(主要是有着较高信用评级的金融机构)订立了衍生金融工具合同。衍生金融工具采用类似于远期定价和互换模型以及现值方法的估值技术进行计量。模型涵盖了多个市场可观察到的输入值，包括交易对手的信用质量、即期和远期汇率和利率曲线。于2024年12月31日，衍生金融负债的盯市价值，是抵销了归属于衍生工具交易对手违约风险的信用估值调整之后的净值。交易对手信用风险的变化，对于套期关系中指定衍生工具的套期有效性的评价和其他以公允价值计量的金融工具，均无重大影响。

3、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

未以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、短期借款、

应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、一年内到期的非流动负债等。

本公司管理层认为，财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该等资产及负债的公允价值。

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本的持股比例的表决权比例

港航运输、海洋中国南山开发

石油服务、房地（集团）股份有深圳人民币18亿元68.43%68.43%产开发和新型建限公司材本企业的母公司情况的说明

本企业最终控制方是中国南山开发（集团）股份有限公司。

205深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注十、1。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注十、2。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本企业关系宁波万莫置业有限公司联营企业之子公司武汉合跃建设发展有限公司联营企业之子公司武汉市沁园饮料有限公司联营企业之子公司云泉居置业英山有限公司联营企业之子公司福建光洋投资发展有限公司合营企业之子公司苏州卓煌置业有限公司联营企业之子公司南京宝昆国际物流有限公司联营企业之子公司天津市宝津国际物流有限公司联营企业之子公司

宝禾物流（嘉兴）有限公司联营企业之子公司

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系江西赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业河北赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业蚌埠赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳市赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业湖北赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳市赤湾商业发展有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳市前海宝湾供应链管理有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业合肥宝湾国际商业运营管理有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业赤晓企业有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业重庆市赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业上海赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

赤湾东方智慧物联科技(天津)有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

赤湾东方智慧物联科技(深圳)有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业宝新控股有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

南山开发(香港)有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业合肥宝湾国际物流中心有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业湖北绿色印刷包装物流园开发有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业成都南山汽车运动文化发展有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳市海曜锦实业发展有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业上海南山房地产开发有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业合肥宝湾国际智慧供应链管理有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳卡车易购互联网科技有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

赤湾科技(深圳)有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业江西新赤湾智慧物联科技有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

东方驿站物流科技(天津)有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业霸杰投资有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳市海荣锦实业发展有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳市海越锦实业发展有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳市赤湾海科产业运营有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳赤晓建筑系统有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

206深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

其他关联方名称其他关联方与本企业关系

东方驿站物流科技(深圳)有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业弘湾资本管理有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳赤晓工程建设有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

赤湾东方智慧物联科技(德州)有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业江西赤湾东方智慧公路港有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业安徽赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业北京赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

赤湾东方网络科技(天津)有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

赤湾东方智慧物联科技(山西)有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业高安赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业莱州市赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业上海海湾大厦管理有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业芜湖赤湾东方物联科技有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业武汉赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

新赤湾智慧物联(黄冈)有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业新疆赤湾东方供应链管理有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业浙江赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

东方驿站物流科技(江西)有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳市赤湾东方供应链管理有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

赤湾通信卫星应用技术(深圳)有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

东方驿站物流科技(江苏)有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

东方驿站物流装备管理(广东)有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元是否超过交易额关联方关联交易内容本期发生额获批的交易额度上期发生额度中国南山开发（集团）股份有接受劳务17079512.79否17629579.36限公司安徽赤湾东方智

慧物联科技有限接受劳务4630506.39否11150226.64公司深圳赤晓工程建

接受劳务3106538.76否5751499.45设有限公司

其他接受劳务5953628.61否2510003.10

合计30770186.55否37041308.55

出售商品/提供劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

中国南山开发（集团）股份有限公司提供劳务6193748.596790334.80

武汉合跃建设发展有限公司提供劳务5937773.48685395.57

深圳市赤湾商业发展有限公司提供劳务5018123.472234813.47

合肥宝湾国际商业运营管理有限公司提供劳务4944567.190.00

江西新赤湾智慧物联科技有限公司提供劳务5138391.703494026.38

深圳市赤湾海科产业运营有限公司提供劳务2759292.4611662170.22

上海招南实业发展有限公司提供劳务727518.7712286320.75

207深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

上海深渝实业发展有限公司提供劳务0.009311320.75

武汉市沁园饮料有限公司提供劳务0.009068624.73

苏州相茂置业有限公司提供劳务0.005861145.87

其他提供劳务10773893.8414439309.04

合计41493309.5075833461.58

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

单位：元本期确认的托

委托方/出包方受托方/承包方受托/承包资产受托/承包起始受托/承包终止托管收益/承包

管收益/承包收名称名称类型日日收益定价依据益

深圳市海越锦经营管理(工程

2023年09月2026年12月可比非受控价

实业发展有限本公司管理、营销管5683341.68

01日31日格法

公司理、其他服务)

（3）关联租赁情况

本公司作为承租方：

单位：元简化处理的短期未纳入租赁负债租赁和低价值资计量的可变租赁承担的租赁负债利息支付的租金增加的使用权资产租赁资产租赁的租金费付款额（如适支出出租方名称

产种类用（如适用）用）本期发上期发本期发上期发本期发本期发上期发生本期发生上期发上期发生额生额生额生额生额生额生额额额生额办公中国南山开发（集45815236341286723861733325151903.4941014.楼、场0.000.0054801835.197475322.85

团）股份有限公司50.0061.6648.817.768664地办公深圳市赤湾海科产497081368226177005

楼、场0.000.001416776.82

业运营有限公司3.903.265.06地

上海南山房地产开130000.车辆0.000.000.00130000.00发有限公司00

50786040153588493961733325151903.4941014.

合计56348612.017475322.85

63.9024.9203.877.768664

（4）关联担保情况本公司作为担保方

单位：元担保是否已被担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕武汉南山华中投资发展有限公

810000000.002021年01月22日2027年01月31日否

司

武汉合跃建设发展有限公司557437500.002022年03月21日2028年03月20日否

无锡三奚置业有限公司202980000.002022年05月18日2028年05月17日否

208深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

担保是否已被担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

苏州悦贵房地产开发有限公司96000000.002021年09月28日2027年09月28日否

合计1666417500.00本公司作为被担保方

单位：元担保是否已担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

中国南山开发（集团）股份有

503465277.182022年02月11日2027年02月10日否

限公司

中国南山开发（集团）股份有

1226648175.592023年04月11日2038年04月11日否

限公司

中国南山开发（集团）股份有

444000000.002024年06月26日2025年06月26日否

限公司

中国南山开发（集团）股份有

400000000.002024年07月26日2039年07月26日否

限公司

中国南山开发（集团）股份有

346000000.002024年12月26日2025年12月26日否

限公司

合计2920113452.77

（5）关联方资金拆借

单位：元关联方拆借金额起始日到期日说明拆入

中开财务有限公司289000000.002024年01月05日2027年01月05日

中开财务有限公司229000000.002024年02月29日2027年02月28日

中开财务有限公司99000000.002024年04月01日2027年04月01日

中开财务有限公司100000000.002024年08月14日2027年08月14日

中开财务有限公司25000000.002024年06月28日2027年05月15日

中开财务有限公司176600000.002024年07月02日2027年05月15日

中开财务有限公司230000000.002024年07月14日2026年07月14日

中开财务有限公司200000000.002024年07月14日2026年07月14日

中开财务有限公司99000000.002024年03月15日2027年03月15日

中开财务有限公司99000000.002024年04月01日2027年03月31日

中开财务有限公司40000000.002024年04月29日2025年04月28日

中开财务有限公司40000000.002024年05月21日2025年05月20日

中开财务有限公司50000000.002024年06月13日2025年06月12日

中开财务有限公司6900000.002024年10月31日2034年10月31日

中开财务有限公司17000000.002024年11月20日2034年11月20日

中开财务有限公司11927905.242024年11月20日2034年11月20日

中开财务有限公司13234311.882024年12月18日2034年12月18日

深圳市前海宝湾供应链管理有限公司7000000.002024年05月10日2027年05月10日

深圳市前海宝湾供应链管理有限公司3000000.002024年07月30日2027年07月30日

深圳市前海宝湾供应链管理有限公司5000000.002024年12月27日2027年12月27日

中国南山开发（集团）股份有限公司244000000.002024年02月01日2027年02月01日

中国南山开发（集团）股份有限公司100000000.002024年06月19日2025年06月19日

中国南山开发（集团）股份有限公司1770000000.002024年07月10日2025年07月10日

中国南山开发（集团）股份有限公司169000000.002024年07月19日2025年07月19日

中国南山开发（集团）股份有限公司170000000.002024年09月18日2025年03月18日

中国南山开发（集团）股份有限公司360000000.002024年09月27日2027年09月27日

中国南山开发（集团）股份有限公司981000000.002024年10月25日2025年10月25日

209深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

关联方拆借金额起始日到期日说明

中国南山开发（集团）股份有限公司120000000.002024年11月22日2025年11月22日

中国南山开发（集团）股份有限公司500000000.002024年12月10日2025年12月10日

中国南山开发（集团）股份有限公司460000000.002024年12月17日2025年12月17日

中国南山开发（集团）股份有限公司100000000.002024年12月20日2025年12月20日

中国南山开发（集团）股份有限公司650000000.002024年07月26日2025年07月26日

中国南山开发（集团）股份有限公司900000000.002024年06月01日2025年06月01日

中国南山开发（集团）股份有限公司35000000.002024年08月22日2025年08月22日

中国南山开发（集团）股份有限公司10000000.002024年03月29日2025年03月29日

中国南山开发（集团）股份有限公司10000000.002024年05月20日2025年05月20日

中国南山开发（集团）股份有限公司15000000.002024年06月17日2025年06月17日

中国南山开发（集团）股份有限公司15000000.002024年07月29日2025年07月29日

中国南山开发（集团）股份有限公司10000000.002024年08月27日2025年08月27日

中国南山开发（集团）股份有限公司10000000.002024年09月30日2025年09月30日

中国南山开发（集团）股份有限公司21000000.002024年11月08日2025年11月08日

中国南山开发（集团）股份有限公司25000000.002024年12月31日2025年12月31日

中国南山开发（集团）股份有限公司8500000.002024年02月05日2025年02月05日

中国南山开发（集团）股份有限公司8500000.002024年04月28日2025年04月28日

中国南山开发（集团）股份有限公司60000000.002024年04月28日2025年04月28日

中国南山开发（集团）股份有限公司40000000.002024年06月17日2025年06月17日

中国南山开发（集团）股份有限公司97015500.002024年08月29日2027年08月29日

合计8629677717.12拆出

北京城建南山置业有限公司247090000.002024年06月26日2027年06月26日

（6）关键管理人员报酬

单位：元项目本期发生额上期发生额

关键管理人员薪酬6474024.965492943.28

（7）其他关联交易利息收入项目本年发生额上年发生额

中开财务有限公司59393965.0140448084.47

北京城建南山置业有限公司（注1）5340153.740.00

上海招南实业发展有限公司（注2）9238859.692287270.64

苏州相茂置业有限公司5696678.149435002.88

武汉南山华中投资发展有限公司（注2）522048.4117828457.47其他（注2）6875403.344990690.76

合计87067108.3374989506.22

注1：本年度已抵消内部未实现交易损益。

注2：本年度转回以前年度抵销未实现交易损益。

利息支出项目本年发生额上年发生额

中国南山开发（集团）股份有限公司235434344.32201923992.44

210深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

项目本年发生额上年发生额

中开财务有限公司155655885.89183906433.38

其他6979102.6616000409.10

合计398069332.87401830834.92

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备江西新赤湾智慧物联

应收账款152160408.792282406.1357476331.74862144.98

科技有限公司（注）中国南山开发（集应收账款1572618.000.001535000.0023025.00

团）股份有限公司

应收账款其他（注）26146556.459295637.3233799729.29324606.94

应收账款合计179879583.2411578043.4592811061.031209776.92

预付款项其他504652.470.00940410.580.00福建南山纵横投资发

应收股利87651664.060.0087651664.060.00展有限公司武汉合跃建设发展有

其他应收款2454130902.38330318281.342454130902.3864828281.34限公司中国南山开发（集其他应收款386821060.590.0014389439.160.00

团）股份有限公司武汉南山华中投资发

其他应收款331500000.00331500.00331500000.00331500.00展有限公司宁波万莫置业有限公

其他应收款99990589.1699990.59169570589.16169570.59司武汉崇鸿裕业房地产

其他应收款90084000.0090084000.0090084000.0060090084.00开发有限公司无锡三奚置业有限公

其他应收款61129045.736112.9050929045.7350929.05司福建光洋投资发展有

其他应收款55080000.0055080.0055080000.0055080.00限公司

其他应收款其他36012489.0140579.6340732868.9040894.81

其他应收款合计3514748086.87420935544.463206416845.33125566339.79苏州悦贵房地产开发

其他流动资产254291411.7728611887.00194291411.770.00有限公司苏州相茂置业有限公

其他流动资产145009138.420.00166312460.280.00司

其他流动资产合计399300550.1928611887.00360603872.050.00北京城建南山置业有

债权投资248600812.230.000.000.00限公司南通世茂翊信房地产

其他非流动资产98928302.330.0098928302.330.00开发有限公司

注：主要系本集团为江西新赤湾智慧物联科技有限公司等关联方的第三方物流承运人提供保理服务。

211深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（2）应付项目

单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款中国南山开发（集团）股份有限公司1386547.721984642.98

应付账款其他906159.012997861.90

应付账款合计2292706.734982504.88

应付股利赤晓企业有限公司16830735.300.00

其他应付款深圳市赤湾房地产开发有限公司1205279161.771421830605.64

其他应付款上海招南实业发展有限公司808500000.00558600000.00

其他应付款苏州美赛房地产有限公司66010120.0066010120.00

其他应付款苏州卓飞商务咨询有限公司9514866.80100114866.80

其他应付款中国南山开发（集团）股份有限公司4761613.001692489.27

其他应付款上海深渝实业发展有限公司0.00199600000.00

其他应付款其他45445975.4753742231.87

其他应付款合计2139511737.042401590313.58

其他流动负债中国南山开发（集团）股份有限公司6227580548.623660833929.18

其他流动负债宝新控股有限公司0.00300000000.00

其他流动负债南山开发（香港）有限公司0.0057000000.00

其他流动负债其他14405665.2913830740.29

其他流动负债合计6241986213.914031664669.47一年内到期的非流

中国南山开发（集团）股份有限公司759153325.621049632546.38动负债一年内到期的非流

深圳市前海宝湾供应链管理有限公司70239166.66346791.67动负债一年内到期的非流

合计829392492.281049979338.05动负债

租赁负债中国南山开发（集团）股份有限公司128665787.77129951122.01

租赁负债南京宝昆国际物流有限公司31538691.940.00

租赁负债天津市宝津国际物流有限公司11126649.810.00

租赁负债合计171331129.52129951122.01

其他非流动负债中国南山开发（集团）股份有限公司719000000.001272012961.39

其他非流动负债宝新控股有限公司97015500.0097015500.00

其他非流动负债深圳市前海宝湾供应链管理有限公司15036249.9970000000.00

其他非流动负债合计831051749.991439028461.39

7、关联方承诺

于2024年12月31日，除了本集团作为承租人与关联方签订的经营租赁合同外，并无其他重大已签约未在资产负债表上列示的与关联方有关的承诺事项。

8、其他

资金集中管理

本集团内各子公司的银行账户，除各类监管账户、保证金账户等无法归集的留存在外部银行账户可灵活使用的资金，超出账户最低留存限额的，由中开财务有限公司按日进行资金归集。

单位：元项目名称本年年末余额上年年末余额

货币资金4544214917.364150720849.52

短期借款130115805.54130117180.58

长期借款4187607940.383872900000.00

一年内到期的非流动负债1285260567.581159523720.23

212深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文本年度，上述存款年利率为0.55%至3.10%，借款年利率为2.75%至4.35%。

十五、股份支付

1、股份支付总体情况

□适用□不适用

单位：元授予对象本期授予本期行权本期解锁本期失效类别数量金额数量金额数量金额数量金额

管理人员8680000.00-17082568.49

合计8680000.00-17082568.49期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用□不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用□不适用

单位：元授予日权益工具公允价值的确定方法二叉树模型

授予日权益工具公允价值的重要参数分红率、波动率、无风险利率、离职率可行权权益工具数量的确定依据年末预计可行权的最佳估计数

本期估计与上期估计有重大差异的原因房地产市场下行，利润未达预期以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额0.00

本期以权益结算的股份支付确认的费用总额-16224058.16

其他说明：

于2019年4月18日，本公司董事会批准了《关于向首次股票期权激励计划激励对象授予股票期权的议案》（以下简称“期权激励计划”），向61名符合条件的董事、高级管理人员、公司部门领导、子公司高级管理人员及业务骨干授予股份期权，约定自授予日起3年内本集团扣除非经常性损益的净资产收益率、营业总收入复合增长率及主营业务收入占营业总收入比

例达标且届时仍在职，即有权以3.91元/股的行权价格在为期3年的行权有效期内分三批购买股份。本计划在6年内有效。

2020年8月27日、2021年8月30日和2023年8月29日，本公司召开董事会和监事会会议，审议通过了《关于调整公司首次股票期权激励计划行权价格、数量及注销部分股票期权的议案》。根据本公司首次股票期权激励计划的相关规定，行权价格经三次调整最终由3.91元/股最终调整至3.71元/股。

3、以现金结算的股份支付情况

□适用□不适用

4、本期股份支付费用

□适用□不适用

单位：元授予对象类别以权益结算的股份支付费用以现金结算的股份支付费用

管理人员-16224058.16

合计-16224058.16

213深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

5、股份支付的修改、终止情况2024年3月29日，公司召开第七届董事会第八次会议审议通过了《关于公司首次股票期权激励计划第三个行权期未达行权条件并注销相关股票期权暨股权激励计划终止的议案》。公司第七届董事会薪酬与考核委员会2024年第一次会议审议通过了该议案，监事会发表了核查意见，律师出具了法律意见书。因公司首次股票期权激励计划第三个行权期的业绩考核指标未达行权条件，49名激励对象已获授的868万份股票期权未生效及不得行权，将由公司注销。本次注销完成后，公司首次股票期权激励计划已授予但尚未行权的股票期权数量为0份，股票期权激励计划同时终止。

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺资本承诺

单位：元项目本年年末余额上年年末余额已签约但尚未于财务报表中确认的

-股权购置款15850000.0015850000.00

-已签订的正在或准备履行的建安合同4010607121.245721087171.31

-已签订的正在或准备履行的土地合同125854535.001397465506.13

合计4152311656.247134402677.44

2、或有事项

本集团之地产子公司按房地产经营惯例为商品房及工业厂房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至2024年12月31日，本集团承担阶段性担保额为人民币33.49亿元。管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。

于2024年12月31日，本集团为联营企业和合营企业提供的担保参见第十节财务报告附注十四、5(4)关联担保情况。

除上述或有事项外，截至2024年12月31日，本集团无其他重要或有事项。

十七、资产负债表日后事项

1、其他资产负债表日后事项说明

截至本财务报表批准报出日，本集团无需作披露的重要的资产负债表日后事项。

十八、其他重要事项

1、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为五个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价业绩。在经营分部的基础上，本集团确定了如下五个报告分部，即房地产业务、仓储物流业务、产城综合开发业务、制造业业务和其他业务。

214深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

本集团的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

1.该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

2.管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

3.能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。

215深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（2）报告分部的财务信息

单位：元项目房地产业务仓储物流业务产城综合开发业务制造业业务其他业务分部间抵销合计

对外交易收入4248215760.811930319847.01594219433.961476685455.64148634250.768398074748.18

分部间交易收入11433950.5712288059.684850917.420.0079022331.99-107595259.660.00分部营业收入合

4259649711.381942607906.69599070351.381476685455.64227656582.75-107595259.668398074748.18

计

营业成本3848844249.871046203995.82472241584.531288090207.72117354313.52-79079249.596693655101.87

利息收入74799371.389153794.62975807.3422090331.43185030557.56-210610435.7981439426.54

利息费用101752050.81425756424.03100847821.594332654.35449618203.65-236092365.45846214788.98

营业利润(亏损)-1621059566.77810325056.59-120410434.9510371586.39-158791057.45-26457922.78-1106022338.97

资产减值损失-1000588012.19-163234.55-60775365.07-21179597.84-1082706209.65

信用减值损失-330646300.33-21726583.564071061.141187655.87-1636266.6370000.00-348680433.51

折旧费和摊销费80880424.10731467308.5264503707.84136165396.0487759246.31-35464404.321065311678.49

利润总额(亏损总

-1617105158.15807814580.11-120132894.0860804097.07-158808051.60-76509735.85-1103937162.50

额)

所得税费用61018211.34306342673.0436828850.028412301.774420928.882453892.55419476857.60

资产总额37087169266.4623982512816.465244450164.454211565991.6321365883127.79-21917764098.9969973817267.80

负债总额25923378124.8315424401700.474967341522.412166675080.7515436979664.82-10077840861.9953840935231.29

其他披露：

对联营和合营企

-93581915.877544205.12-1817243.710.0062330178.1234784302.359259526.01业的投资收益联营企业和合营

企业的长期股权2814218922.18561702850.96193061819.940.001173383593.51-243446922.084498920264.51投资

216深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）4591666.425309599.10

1至2年1195806.670.00

2至3年0.001505587.16

3年以上38875771.3838918371.29

3至4年38875771.3838918371.29

合计44663244.4745733557.55

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价计提比计提比账面价值金额比例金额值金额比例金额例例

其中：

按组合计

提坏账准6974971.

44663244.47100.00%37688272.8284.38%45733557.55100.00%37552576.8982.11%8180980.66

备的应收65账款

其中：

集团内关5286726.

5286726.3411.84%0.000.00%5186499.5911.34%0.000.00%5186499.59

联方组合34

第三方组1688245.

39376518.1388.16%37688272.8295.71%40547057.9688.66%37552576.8992.61%2994481.07

合31

6974971.

合计44663244.47100.00%37688272.8284.38%45733557.55100.00%37552576.8982.11%8180980.66

65

按组合计提坏账准备：第三方组合

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

第三方组合39376518.1337688272.8295.71%

合计39376518.1337688272.82

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

单位：元

217深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减信用损失值）值）

2024年1月1日余额37552576.8937552576.89

2024年1月1日余额在

本期

本期计提135695.93135695.93

2024年12月31日余额37688272.8237688272.82

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

第三方组合37552576.89135695.930.000.000.0037688272.82

合计37552576.89135695.930.000.000.0037688272.82

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额

客户一3234119.980.003234119.987.25%3234119.98

客户二2574831.380.002574831.385.76%2574831.38

客户三1290591.550.001290591.552.89%1158997.89

客户四1028094.270.001028094.272.30%1028094.27

客户五968349.510.00968349.512.17%946753.61

合计9095986.690.009095986.6920.37%8942797.13

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收利息0.000.00

应收股利426198935.75433597776.17

其他应收款7790379908.217275107437.47

合计8216578843.967708705213.64

（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元

218深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文项目（或被投资单位）期末余额期初余额

深圳市南山房地产开发有限公司400000000.00400000000.00

深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司26198935.7533597776.17

合计426198935.75433597776.17

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元

项目（或被投资单是否发生减值及其判期末余额账龄未收回的原因

位）断依据深圳市南山房地产开其他投资机会占用资集团内正常运营子公

400000000.003年以上

发有限公司金司

合计400000000.00

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

关联方往来款7759505803.267273564760.49

保证金及押金4044095.95239618.44

往来款26828240.611278538.35

备用金3500.0025851.00

合计7790381639.827275108768.28

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）4247203350.104683322478.31

1至2年1133774178.32821935499.72

2至3年718908793.851312707791.16

3年以上1690495317.55457142999.09

3至4年1690495317.55457142999.09

合计7790381639.827275108768.28

3）按坏账计提方法分类披露

单位：元

219深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额比例比例

其中：

按组合计

100.007790379908.2

提坏账准7790381639.821731.610.00%7275108768.28100.00%1330.810.00%7275107437.47

%1备

其中：

集团内关7759505803.2

7759505803.2699.60%0.000.00%7273564760.4999.98%0.000.00%7273564760.49

联方组合6

第三方组

30875836.560.40%1731.610.01%30874104.951544007.790.02%1330.810.09%1542676.98

合

100.007790379908.2

合计7790381639.821731.617275108768.28100.00%1330.817275107437.47

%1

按组合计提坏账准备：第三方组合

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

第三方组合30875836.561731.610.01%

合计30875836.561731.61

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减信用损失（已发损失值）生信用减值）

2024年1月1日余额1330.811330.81

2024年1月1日余额在本期

本期计提486.29486.29

本期转回-85.49-85.49

2024年12月31日余额1731.611731.61

损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

坏账准备1330.81486.29-85.490.000.001731.61

合计1330.81486.29-85.490.000.001731.61

220深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例

单位1关联方往来款1770073257.091年以内22.72%0.00

单位2关联方往来款1151415101.150至3年14.78%0.00

单位3关联方往来款976828833.340至4年12.54%0.00

单位4关联方往来款636139071.060至2年8.17%0.00

单位5关联方往来款577667133.330至3年7.41%0.00

合计5112123395.9765.62%0.00

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值对子公司投

11673668335.74152509382.9711521158952.7711814634142.16152509382.9711662124759.19

资

对联营、合

510069540.610.00510069540.61504753183.740.00504753183.74

营企业投资

合计12183737876.35152509382.9712031228493.3812319387325.90152509382.9712166877942.93

221深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

（1）对子公司投资

单位：元本期增减变动期初余额（账面价减值准备期初期末余额（账面价减值准备期末余被投资单位值）余额计提减值追加投资减少投资其他值）额准备

深圳市南山房地产开发有限公司4695563844.17-4465930.484691097913.69

宝湾物流控股有限公司2534383477.57-1931489.992532451987.58

深圳市海城锦实业发展有限公司1856095277.711856095277.71

深圳市绿建实业发展有限公司1503646284.931503646284.93

上海新南山房地产开发有限公司322420853.00152509382.97322420853.00152509382.97

成都市南控智汇科技产业发展有限公司270321301.34-148438.61270172862.73

宝湾产城发展(深圳)有限公司201462720.24-1462720.24200000000.00

宝湾资本管理有限公司65113289.11-1113289.1164000000.00

深圳宝湾国际物流有限公司41273772.1341273772.13

深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司30000000.0030000000.00

深圳市南控智汇产业服务有限公司10000000.0010000000.00

雅致國際(香港)有限公司1.001.00

深圳市海鹏锦投资发展有限公司131843937.99131843937.99

合计11662124759.19152509382.970.00131843937.990.00-9121868.4311521158952.77152509382.97

（2）对联营、合营企业投资

单位：元本期增减变动减值准期初余额（账面其他综其他期末余额（账减值准备被投资单位备期初价值）追加减少权益法下确认宣告发放现金计提减合收益权益其他面价值）期末余额余额投资投资的投资损益股利或利润值准备调整变动

一、合营企业

二、联营企业

中开财务有限公司504753183.740.000.000.0026820356.870.000.00-21504000.000.000.00510069540.610.00

小计504753183.740.000.000.0026820356.870.000.00-21504000.000.000.00510069540.610.00

合计504753183.740.000.000.0026820356.870.000.00-21504000.000.000.00510069540.610.00

222深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因不适用

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务39081971.1319304630.3739557409.1319496089.23

其他业务40475754.358395103.6927281236.878587307.19

合计79557725.4827699734.0666838646.0028083396.42

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本

业务类型79557725.4827699734.0679557725.4827699734.06

其中：

租赁收入39081971.1319304630.3739081971.1319304630.37与客户之间的合同产生的收

40475754.358395103.6940475754.358395103.69

入

合计79557725.4827699734.0679557725.4827699734.06

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益51402527.1232966451.72

权益法核算的长期股权投资收益26820356.8738563365.81

合计78222883.9971529817.53

223深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

单位：元项目金额说明

非流动性资产处置损益114165.59计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策主要系政府产业扶持基金、基础设施

9786309.70

规定、按照确定的标准享有、对公司补贴等。

损益产生持续影响的政府补助除外）除同公司正常经营业务相关的有效套

期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动-3338793.43损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益单独进行减值测试的应收款项减值准

3941476.00

备转回除上述各项之外的其他营业外收入和

1972754.69

支出

减：所得税影响额3298552.18

少数股东权益影响额（税后）2795450.44

合计6381909.93--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

项目涉及金额（元）原因

债权投资在持有期间取得的利息收入24416152.10基于房地产行业特点和业务模式

处置仓储物流业务产生的投资收益681885393.45基于本集团的业务模式及战略规划

2、净资产收益率及每股收益

每股收益报告期利润加权平均净资产收益率

基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）归属于公司普通股股东的净

-18.92%-0.65-0.65利润扣除非经常性损益后归属于

-18.99%-0.66-0.66公司普通股股东的净利润

224深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告全文

3、境内外会计准则下会计数据差异

（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

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