深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年年度报告摘要

证券代码：002314证券简称：南山控股公告编号：2026-007

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

2025年年度报告摘要

一、重要提示

本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

非标准审计意见提示

□适用□不适用董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

□适用□不适用

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□适用□不适用

截至报告期末，母公司存在未弥补亏损。

截至报告期末，公司母公司未分配利润为-596831342.38元，尚不具备利润分配条件。未来能否实施利润分配将取决于公司经营改善、盈利积累及未弥补亏损弥补进度，提请投资者注意相关事项。

二、公司基本情况

1、公司简介

股票简称南山控股股票代码002314股票上市交易所深圳证券交易所

变更前的股票简称（如有）雅致股份联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名蒋俊雅刘逊深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路办公地址路8号赤湾总部大厦26楼8号赤湾总部大厦26楼

传真0755-266942270755-26694227

电话0755-268535510755-26853551

电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn

1深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年年度报告摘要

2、报告期主要业务或产品简介

（1）主要业务及模式

报告期内，基于对市场需求从规模扩张向品质提升与运营增效加速演进的洞察，以及公司在不动产投资、建设与运营领域的深厚积淀，公司对主要业务的定位与发展路径进行了系统梳理，明确了以现代高端仓储物流为战略性主业，致力于将其打造为驱动长期发展的稳固根基；以房地产开发、制造业及产业园区业务为优化提升业务，将确保现金流安全并提升运营效率为核心任务，为公司业务转型升级提供坚实支撑。

1）仓储物流

公司仓储物流业务以成为全球化布局的“行业领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化工作，不断提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。

报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极构建多层次 REITs 布局，在Pre-REITs设立、REIT扩募及 REIT投后管理三个方面取得关键进展。华泰宝湾物流 REIT 自上市以来通过精细化成本控制、多元化增收等措施保障基金稳健运营与可持续派息，持续塑造并维护公募 REIT 平台的良好市场形象，报告期内获评“公募REITs年度杰出项目”。此外，宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，报告期内实现广州黄埔宝湾、佛山南海宝湾、江门鹤山宝湾、杭州北宝湾、合肥肥东宝湾等37个屋顶光伏项目并网发电，截至2025年12月31日，累计并网42个项目，为公司长远发展注入绿色动能。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2025年12月31日，在全国范围内拥有或管理86个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾990万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。

2）房地产开发业务

公司房地产开发业务秉持“稳字当头、质效优先”的总基调，坚定执行“优化提升存量、精细运营资产、稳慎化解风险”的发展策略，面对行业新阶段，聚焦现有项目基本盘的价值挖掘与现金流安全，通过强化自主操盘能力，深化内部资源整合与全周期精细化管理，全力推动存量资产高效去化、稳健运营与价值提升，巩固公司经营的韧性基础。

报告期内，公司继续深耕已布局的核心城市，将资源集中于存量项目的品质提升与运营提效，通过不断提升产品力与服务力，驱动资产结构持续优化与经营质量改善，保持稳健、可持续的业务规模。截至2025年12月31日，公司房地产开发业务已布局16个城市，累计开发项目达69个（含待建及表外合作项目），其中在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）

20个，其中在运营（含代管）项目7个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定增长。

3）制造业

公司制造业聚焦船舶与海洋工程、新能源基建等领域，致力于成为创新引领的综合性高端装备与钢结构制造解决方案提供商。其中，深圳赤湾胜宝旺工程有限公司（以下简称“胜宝旺”）作为全球知名的导管架建造专家，专注于海洋油气和海上风电设施的 EPCI 总包服务，具备从详细设计到海上调试的一体化解决方案能力，客户覆盖全球主要能源公司及 EPCI 总承包商；华南建材（深圳）有限公司（以下简称“华南建材”）作为国内首家实现邮轮内装材料供应的企业，致力于提供船舶内装系统解决方案，其核心产品已成功应用于豪华邮轮、高端客滚船、海洋工程船等领域；常熟雅致模块化建筑有限公司（以下简称“常熟雅致”）专注于模块化建筑和特种箱的研发与制造，凭借高效的工厂预制和标准化建设模式，为全球客户提供绿色、智能的装配式建筑解决方案。

报告期内，公司坚定“出海”战略，国际业务营收占比持续提升，品牌国际影响力显著增强。胜宝旺国际总包能力迈上新台阶，成功中标中东及欧洲万吨级导管架项目；华南建材总包业务实现跨越式发展，在巩固日本、欧洲市场的同时成功突破韩国市场，继顺利交付国产首艘大型邮轮“爱达·魔都”号公共区内装总包项目后，再次承接国产第二艘大型邮轮“爱达·花城”号公共区内装总包项目。

4）产业园区业务

公司产业园区业务结合政策导向、行业趋势与新时期的业务定位，聚焦存量主题产业园区和高标准厂房的精益运营与价值提升。报告期内，公司系统推进位于上海、南京、合肥、重庆、成都、西安等核心城市存量项目的提质增效工作，重点着力于招商去化、服务升级与效益优化，加速标准化、体系化建设。其中，在无锡、重庆等成熟园区，以强化产业属性、深化运营服务为核心，重点围绕低空经济、新能源、智能网联汽车等新质生产力领域，深化产业生态构建，累计引入相关企业超

2深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年年度报告摘要百家，使园区产业主题日益清晰。同时，公司通过数字化系统全面赋能园区运营，并积极建设光伏、储能等设施，打造绿色低碳的现代产业空间，致力于通过提升运营质量与资产价值实现产业园区资产优化升级。

5）其他

公司还涉及新能源及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站及储能项目开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。

（2）报告期内经营情况

1）仓储物流业务

2025年，宝湾物流营业收入186167万元，同比下降4.2%，主要受行业竞争加剧，租金水平承压影响；经营净现金流

107017万元，同比下降 11.0%，主要受宝湾物流作为华泰宝湾物流 REIT 原始权益人于报告期内缴纳项目出表所得税影响。

*主要园区运营情况

报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为92.9%，在物流仓储市场量价双降的背景下，仍较去年同期提升4.2个百分点，充分彰显优秀的运营管理能力。主要园区情况如下：

序号园区2025年仓库使用率（%）2024年仓库使用率（%）增减变动（%）

1上海宝山宝湾100%100%0%

2上海松江宝湾100%87%13%

3上海快仓宝湾90%62%28%

4南京滨江项目90%82%8%

5南京空港宝湾95%97%-2%

6南京高新宝湾90%67%23%

7苏州吴江宝湾100%83%17%

8苏州太仓宝湾81%55%26%

9苏州张家港宝湾88%17%71%

10无锡空港宝湾87%95%-9%

11无锡江阴宝湾75%52%23%

12无锡惠山宝湾80%93%-13%

13南通锡通宝湾100%100%0%

14南通港闸宝湾97%95%2%

15镇江新区宝湾91%84%7%

16淮安经开宝湾100%100%0%

17昆山花桥宝湾93%83%10%

18杭州北宝湾98%92%6%

19杭州大江东宝湾100%100%0%

20杭州钱塘宝湾99%92%7%

21杭州洛特项目79%--

22宁波镇海宝湾100%100%0%

23宁波空港宝湾100%98%2%

24宁波余姚宝湾98%86%12%

25绍兴上虞宝湾97%80%17%

26嘉兴嘉善宝湾100%80%20%

27嘉兴三期宝湾100%100%0%

28嘉兴宝湾96%99%-3%

29嘉兴乍浦项目88%89%-1%

30浙江义乌宝湾100%89%11%

31合肥肥东宝湾90%96%-6%

3深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年年度报告摘要

序号园区2025年仓库使用率（%）2024年仓库使用率（%）增减变动（%）

32合肥新站宝湾87%82%5%

33合肥东城宝湾45%46%-1%

34合肥北城宝湾59%--

35青岛胶州宝湾88%89%-1%

36北京空港宝湾64%93%-29%

37天津塘沽宝湾91%98%-7%

38天津滨港宝湾95%87%8%

39天津津南宝湾89%91%-2%

40廊坊经开宝湾95%93%2%

41天津武清宝湾72%--

42广州时代宝湾99%100%-1%

43广州黄埔宝湾96%98%-2%

44广州番鸿宝湾100%100%0%

45佛山南海宝湾100%100%0%

46佛山三水宝湾（厂房）91%80%11%

47佛山三水宝湾92%100%-8%

48惠州仲恺宝湾100%99%1%

49江门鹤山宝湾100%94%6%

50东莞茶山宝湾14%--

51漳州角美宝湾79%67%12%

52武汉东西湖宝湾94%86%8%

53武汉汉南宝湾98%56%42%

54武汉青山宝湾56%40%16%

55鄂州葛店宝湾94%98%-4%

56长沙雨花宝湾85%67%18%

57长沙望城宝湾92%93%-1%

58郑州经开宝湾90%82%8%

59重庆西彭宝湾96%98%-2%

60重庆空港宝湾94%72%22%

61重庆珞璜宝湾86%88%-2%

62成都蓉欧宝湾100%100%0%

63成都龙泉宝湾99%100%-1%

64成都新都宝湾97%99%-2%

65青白江东宝湾100%100%0%

66成都青白江宝湾90%87%3%

67西安临潼宝湾97%90%7%

68西安空港宝湾99%97%2%

69西安高陵宝湾-乾龙88%89%-1%

70西安高陵宝湾-世冠94%93%1%

71西安德乾项目77%--

72昆明临空项目97%93%4%

73昆明空港宝湾97%96%1%

74贵阳空港宝湾96%92%4%

4深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年年度报告摘要

序号园区2025年仓库使用率（%）2024年仓库使用率（%）增减变动（%）

75南宁新泓项目93%--

注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、杭州钱塘宝湾原名为杭州速能项目；3、广州时代宝湾、广州番鸿宝湾、

杭州洛特项目、西安德乾项目、南宁新泓项目、东莞茶山宝湾为管理输出项目；4、宝湾物流作为资产管理人，为武汉东西湖宝湾、南京滨江项目、嘉兴乍浦项目、昆明临空项目、南京空港宝湾项目、嘉兴宝湾项目及天津塘沽宝湾项目提供运营管理服务。

*项目拓展情况

公司根据发展战略规划，国内持续积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重点物流节点城市，夯实基本盘，并持续加大轻资产项目拓展力度；持续研判海外市场布局的可能性。报告期内，通过系统推进存量项目提升、优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等工作，签约6个管理输出项目，共计管理面积63.91万平方米，进一步扩大轻资产业务规模，提升公司在重点区域的行业影响力与品牌价值。

*项目工程进展情况

2025年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内，

累计交付面积约51.4万平方米，在建面积约88.3万平方米，各项目均按照工程建设计划高品质有序推进中。

2）房地产开发业务

2025年，房地产行业步入以“稳市场、防风险、促转型”为核心的新阶段，在“控增量、去库存、优供给”的政策组合拳推动下，市场供求关系持续调整，并向新发展模式逐步转型。面对依然较高的整体库存压力与结构性挑战，公司房地产业务聚焦“提升产品品质、精细运营提效”，核心城市项目去化取得一定成效。

*项目拓展情况

公司始终坚守战略定力，将现金流安全和风险防控置于首位，在拓展策略上，持续聚焦核心城市，坚持“优中选优”的标准，审慎评估具备价格安全边际和流动性保障的潜在项目机会。报告期内，基于对市场的深入研判，公司主动暂缓新增土地储备，集中资源巩固现金流安全垫并推动存量资产高效去化。

*项目销售情况

在房地产市场整体承压的背景下，公司精准把握以改善型需求为主导的结构性机会，优化推盘节奏，持续提升产品力与服务力，在核心城市的在售项目获得了良好的市场认可。报告期内，累计实现全口径销售金额78.3亿元，同比增长29.6%，权益销售金额52.3亿元，同比增长46.9%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额51.0亿元，同比大幅增长121.7%。

*项目运营情况

公司持有型物业运营业务涵盖社区商业、租赁公寓等业态。报告期内，公司深化“一盘一策”的精细化管理，通过深入洞察租户需求与市场变化，动态优化租金策略、积极强化招商与运维推广，有效稳固了重点项目的经营基本盘，整体运营效益保持稳定。

*融资情况

公司始终严守资金安全底线，报告期内，积极把握有利的融资窗口，拓宽融资渠道，降低综合融资成本并拉长债务周期。

通过主动控制有息负债规模，持续优化资本结构，提升流动性的安全边际，维持稳健的财务表现。

报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：

（1）新增土地储备项目：无

（2）累计土地储备情况剩余可开发建筑面积

项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）（万㎡）

华东区域31.8660.9421.05

华中区域35.6641.0211.34

成都23.1762.2621.77

粤港澳大湾区4.3012.890.00

总计94.99177.1154.16

5深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年年度报告摘要

（3）主要项目开发情况

/规划计容本期竣预计总投累计投资城市所在位项目业权益比开工时开发完工土地面积累计竣工面项目名称建筑面积工面积资金额（万总金额（万区域置态例间进度进度（㎡）积（㎡）

（㎡）（㎡）元）元）

南山*嘉荟

上海嘉定区住宅100%2022.11竣工100%46121860858608586085245211248471领峯

南山·前湾

上海闵行区住宅100%2023.05竣工100%22754455094550945509262553245893拾缦

南山*虹桥住宅；商

上海嘉定区100%2021.03竣工100%4033188728088728423115403579领峯业

上海南山璞缦嘉定区住宅100%2024.07在建0%347047981900309857250054

苏州云熹花园高新区住宅55%2020.01竣工100%4174391793091793233739223510溪上四季花

苏州吴中区住宅100%2021.08在建91%3535670712064380195692196722园南山国际社住宅；商

南通港闸区100%2013.03在建89%907932702990240397201233192909区业；办公南山湾玺壹

南通通州区住宅100%2022.02在建48%6457812268405850612248184963号

南山*三食庐江县

合肥商业100%2016.03在建49%63200385000187243200030494六巷汤池镇扬州江都地住宅；商

扬州江都区100%-拟建0%65373980600012013947458块业华东区域合计50495399218913159469412221460201924053东湖高住宅；商

武汉南山府100%2020.05竣工100%3955098855098855223192222228新业东湖高住宅；商

武汉南山天樾100%2020.09竣工100%2852971200071200171536170527新业东湖高住宅；商

武汉南山樾府100%2021.11竣工100%2176145698045698115290108925新业住宅；商

武汉南山悦拾光蔡甸区100%2022.4在建26%87463197164051369189044105380业

南山*天岳

长沙岳麓区住宅100%2021.07在建71%211777109843670077834193230177909（天池北）

南山*梅溪住宅；商

长沙岳麓区100%2019.01竣工100%475452424820242482320000313552一方业

南山*十里住宅；商长沙(岳麓区100%2019.07竣工100%746001563880156388119607111809天池三期）业华中区域合计511225921630670074382613318991210331

成都两河峯景金牛区住宅100%2022.08竣工100%2728149105049105144588129887

成都南山凌峯武侯区住宅51%2020.09竣工100%96448096448

成都南山御峰武侯区住宅51%2021.05竣工100%7442561841061841463700419942红牌楼项目商业；办

成都武侯区51%2023.06在建0%10726000南地块公都江堰

成都观山樾住宅70%2021.12在建56%651419286105163011562069803大观镇都江堰

成都南山府住宅100%2022.05在建35%69431173576060755180000114163壹街区

成都华阳四河项天府新住宅；商90%-拟建0%22662906090014233158902

6深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年年度报告摘要

/规划计容本期竣预计总投累计投资城市所在位项目业权益比开工时开发完工土地面积累计竣工面项目名称建筑面积工面积资金额（万总金额（万区域置态例间进度进度（㎡）积（㎡）

（㎡）（㎡）元）元）目区业成都合计25894067170003197791046239792696住宅；商51.02

深圳海城锦南山区%2019.01竣工100%34170219394117160219394700000535529业

深圳南山悦时光龙岗区住宅100%2022.09竣工100%2043281724081724202972197417

东莞南山悦府寮步镇住宅100%2021.09竣工100%10556263910263917314472980住宅；商

东莞南山府麻涌镇100%2021.08在建53%42974128923068201225716191875业粤港澳大湾区合计1081324564321171603957101201832997801总计13832503041951255454215343757259904924881

（4）主要项目销售情况

/累计预售本期预售本期预售本期结算城市区所在位项目业权益计容建筑可售面积()累计结算本期结算项目名称销售面（销售）(销售)金金额(万

域置态比例面积（㎡）()()()面积(㎡)面积(㎡)积㎡面积㎡额万元元)

上海南山璞缦嘉定区住宅100%79819747755316842367184480000

南山·前湾

上海嘉定区住宅100%455094559045590018494559045590278018拾缦

南山*虹桥住宅；商

上海嘉定区100%8872868754687540275687540241领峯业

南山*嘉荟

上海嘉定区住宅100%8608584705662340-1386623466234249141领峯溪上四季

苏州吴中区住宅100%7071269011596021418328417584191460529619花园

苏州云熹花园高新区住宅55%9179385795857950304857950264南山湾玺

南通通州区住宅100%12268412177620560898120560187154壹号华东区域合计58533055040639970356639215268345352126616557437东湖高住宅；商

武汉南山樾府100%4569842149731616841773722818622083新业东湖高住宅；商

武汉南山府100%98855979429794241386597942413793新业南山悦拾住宅；商

武汉蔡甸区100%1971641819071796956857917803671509光业东湖高住宅；商

武汉南山天樾100%7120070202697680126976800新业

南山*天岳住宅；商

长沙（天池岳麓区100%1098431090625277070411325347046699614053业

北）

南山*梅溪住宅；商

长沙岳麓区100%242482198274194186435440194144522627一方业华中区域合计76524269953643995110141169224339311046418065都江堰

成都南山府住宅100%1735761711704051510377788340246102427133壹街区

成都两河峯景金牛区住宅100%4910553239510772135620551077380810240

成都南山凌峯武侯区住宅51%9644896189961893311461961895131829

7深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年年度报告摘要

/累计预售本期预售本期预售本期结算城市区所在位项目业权益计容建筑可售面积()(累计结算本期结算项目名称销售面（销售）销售)金金额(万

域置态比例面积（㎡）

积(㎡)面积()(面积(㎡)面积(㎡)㎡额万元)元)

成都南山御峯武侯区住宅51%61841300643006402230064020都江堰

成都观山樾住宅70%928618977965746224246574750498大观镇成都合计47383144044122441913465159952241501531319720住宅；商

深圳海城锦南山区51%2193945996938242366052107253674735239185515业南山悦时

深圳龙岗区住宅100%8172461746574871150032482486621124629329光

东莞南山悦府寮步镇住宅100%26391210372043494141572318432741211379住宅；商

东莞南山府麻涌镇100%128923106919627400627400业粤港澳大湾区合计4564322496711224375751925893011011553897226223总计2280835194005411865101377645071161113548206290821445

注：本期结算面积为零但存在结算金额的项目，主要系车位结转所致。

（5）主要项目出租情况可出租面积累计已出租面项目名称所在位置项目业态权益比例平均出租率

（㎡）积（㎡）

上海江桥维乐集中商业+街

上海100.00%8468697482%城铺维乐邻里生活

苏州集中商业100.00%269192016175%广场

苏州金城1958会所100.00%852852100%

南通南通寓颜家公寓100.00%8600645775%

南通南山国际社区商铺+会所100.00%4192332379%

合肥南山*三食六巷商业100.00%178821133263%南山光谷自贸

武汉办公、公寓

()69.00%170751183269%港一、二期

长沙南山里集中商业100.00%5740496987%

深圳瀚城幼儿园100.00%24812481100%

广州新康花园小学＆幼儿园63.71%1725140281%

（6）土地一级开发情况

□适用□不适用本期累计一一级预计总累计投规划平累计平本期平累计结本期结累计销本期销级土地土地款项回项目名权益比投资金资金额整土地整土地整土地算土地算土地所在位置售面积售面积开发收开发收情况称例额（万（万面积面积面积面积面积（㎡）（㎡）入（万收入（万元）元）元）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）

元）（万元）成都武侯新马路

1区新马路100%11329011329011466711466700000410580128500号1号

8深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年年度报告摘要

（7）融资途径融资成本区期限结构期末融资余额（万融资途径间/平均融

元）1年之

资成本1-2年2-3年3年以上内

银行贷款487958.542.2%-3.9%--74200.00413758.54

其他197859.112.15%-3.4%-123499.1173360.001000.00

合计685817.652.15%-3.9%-123499.11147560.00414758.54

（8）发展战略和未来一年经营计划

2026年，房地产开发业务将坚持“稳字当头、质效优先”的工作总基调，围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，

坚定执行“优化提升存量、攻坚化解风险”的核心发展策略。优化提升存量方面，深入实施“一盘一策”与资产分类管理，一方面聚焦核心资产提质增效，通过产品迭代升级、运营服务焕新及精准营销去化，挖掘存量项目价值潜力；另一方面坚决出清低效无效资产，加速不良资产剥离与变现，同步推进不符合战略导向项目的退换地工作，实现资产结构的动态优化。攻坚化解风险方面，严守不发生系统性风险的底线，确保项目准时交付与债务刚性兑付，化解存量隐患，筑牢安全发展屏障。

（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用□不适用

公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2025年12月31日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为192873万元。

（10）董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）□适用□不适用

3）制造业

2025年，公司制造业务坚定不移推进业务转型与国际化布局，经营业绩保持平稳，高质量发展取得初步成效。全年实

现营业收入21.78亿元，其中，国际业务营收占比达77.5%，净利润4499万元，经营净现金流2.12亿元。

*生产与交付情况

生产任务饱满，重点项目高质量交付。胜宝旺全年完成钢结构加工4万吨，国际总包项目关键节点实现突破性进展，码头交付运营效率创历史最佳水平；华南建材复合板产量达150万平方米，多个工程总包项目按期保质交付，总包业务营业收入超8000万元。

*市场开拓与项目签约情况

深入践行国际化战略，新签合同额保持良好势头。胜宝旺成功中标中东万吨级导管架项目，时隔15年重返欧洲海工市场，国际布局取得新突破；华南建材在巩固日本、欧洲市场的同时成功突破韩国市场，全年新签总包合同额超过2.2亿元，创历史新高。

*研发与创新能力建设情况

坚持创新驱动，研发投入持续加大，科技成果不断涌现。胜宝旺聚焦生产工艺优化，焊接效率进一步提升，全年获得3项实用新型专利授权；华南建材参与工信部大型邮轮内装科研课题，瞄准行业技术制高点开展技术攻关。

*数字化转型与质效提升情况

系统推进数字化建设与精益管理，运营效率稳步提升。胜宝旺启动一体化运营管控平台建设，完成详细设计管理体系文件编制；华南建材推进三维设计项目，实现主要产品三维设计及工艺一体化。

4）产业园区业务

2025年，公司产业园区业务紧紧围绕产业发展提质主线，强化市场跟踪，把握优质产业客户，制定精准高效的租售策略，加速存量资产去化进程。

*项目运营情况

产业园区业务以存量项目的高质量运营与产业生态构建为核心，稳步提升出租率水平的同时，积极推动产业集聚与标杆项目打造。其中，西安智造园保持满租运营，重庆巴南智造园实现全部租售去化，德阳科技园出租率保持在90%左右的高

9深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年年度报告摘要位水平。无锡车联网小镇围绕车联网产业，承办第六届车联网产业发展大会，揭牌国家级“车路云一体化”创新运营中心，全年新签约合创智行、京东等科技型企业，协助17家入园企业通过政策评定申报。重庆汽车公园围绕低空经济，深度绑定西通航空集团，初步形成“研发-制造-应用”产业链集群。

*产业资源储备情况

持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，根据国家战略布局，紧跟产业趋势，全年累计引入低空经济、车联网、新能源等领域新质生产力企业超30家。积极对接政府、行业协会、高校及龙头企业，探索“投招联动”模式，逐步构建产业资源协同导入体系，为存量项目招商和新地块开发奠定基础。

*项目工程进展情况

报告期内，公司稳步推进重点项目建设，持续强化工程质量与进度管控。顶汊一体化科技园项目一期、重庆汽车公园

16#一期、岗集综合交通物流港已按期实现竣工，西安沣西项目进展顺利，报告期内竣工建筑面积达4.6万平方米，整体工

程建设进度已完成约80%。

*业务转型探索

报告期内，与成都金堂首次签约招商管理及咨询服务协议，轻资产输出模式探索取得突破，盈利来源进一步丰富。

3、主要会计数据和财务指标

（1）近三年主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否

单位：元

2025本年末比上年年末2024年末2023年末

末增减

总资产59889756839.5769973817267.80-14.41%72808100394.55

归属于上市公司股东的净资产6877221620.298846939698.99-22.26%10268648450.17本年比上年增

2025年2024年2023年

减

营业收入13063409966.628398074748.1855.55%12057389219.78

归属于上市公司股东的净利润-1969990002.94-1772938846.80-11.11%147022699.61归属于上市公司股东的扣除非经常

-1955825275.77-1779320756.73-9.92%75495575.33性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额4074948881.34-219014570.761960.58%5701298254.25

基本每股收益（元/股）-0.73-0.65-12.31%0.05

稀释每股收益（元/股）-0.73-0.65-12.31%0.05

加权平均净资产收益率-25.05%-18.92%-6.13%1.43%

（2）分季度主要会计数据

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入4060186743.331720247192.775125990866.702156985163.82

归属于上市公司股东的净利润245029688.64-153499932.37238378813.06-2299898572.27

归属于上市公司股东的扣除非经常244862497.75-153916860.12255810016.38-2302580929.78性损益的净利润

10深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年年度报告摘要

第一季度第二季度第三季度第四季度

经营活动产生的现金流量净额319191187.31842142564.501021842644.981891772484.55

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□是□否

4、股本及股东情况

（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股年度报告披露年度报告披露日报告期末表决报告期末普通股股东总日前一个月末前一个月末表决

4765046617权恢复的优先00

数普通股股东总权恢复的优先股股股东总数数股东总数

前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限售条质押、标记或冻结情况股东名称股东性质持股比例持股数量件的股份数量股份状态数量

中国南山开发（集团）暂未分类的

57.99%15701395381369235649不适用0

股份有限公司国有法人境内非国有

赤晓企业有限公司10.45%2828800000不适用0法人

香港中央结算有限公司境外法人1.29%348681020不适用0中国建设银行股份有限

公司－广发量化多因子

其他0.35%94855000不适用0灵活配置混合型证券投资基金中国工商银行股份有限

公司－南方中证全指房

其他0.34%92890000不适用0地产交易型开放式指数证券投资基金

俞志翔境内自然人0.24%66187150不适用0

林贞标境内自然人0.22%58803080不适用0

中信证券股份有限公司国有法人0.21%56768580不适用0

缪翚境内自然人0.19%52111000不适用0

张崇辉境内自然人0.15%40000000不适用0

中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司100%股份。除上述股东关联关系或一致行动的说明此之外，本公司未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于一致行动人。

参与融资融券业务股东情况说明（如股东俞志翔通过信用账户持有公司6618715股股份；股东缪翚通过信用账户持有）有公司4100000股股份。

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

11深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年年度报告摘要

（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□适用□不适用公司报告期无优先股股东持股情况。

（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

5、在年度报告批准报出日存续的债券情况

□适用□不适用

（1）债券基本信息债券余额债券名称债券简称债券代码发行日到期日利率（万元）宝湾物流控股有限公司25宝湾物流2025年01月2028年01月

102580321.IB 100000 2.20%

2025年度第一期中期票据 MTN001 15日 17日

宝湾物流控股有限公司 23 宝 湾 物 流 2023年 03月 2026 03102380457.IB 年 月 0 3.63%

2023年度第一期中期票据 MTN001 08日 10日

宝湾物流控股有限公司22宝湾物流2022年08月2025年08月

102281765.IB 0 3.02%

2022年度第二期中期票据 MTN002 10日 12日

宝湾物流控股有限公司 22 宝 湾 物 流 2022年 03月 2025年 03102280496.IB 月 0 3.40%

2022年度第一期中期票据 MTN001 09日 11日

报告期内公司债券的付息兑付情况报告期内，公司发行的各期债券均按时还本付息。

（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况不适用

（3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标

单位：万元项目2025年2024年本年比上年增减

资产负债率76.66%76.94%-0.28%

扣除非经常性损益后净利润-195582.53-177932.08-9.92%

EBITDA全部债务比 1.89% 2.73% -0.84%

利息保障倍数-0.55-0.21161.90%

12深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年年度报告摘要

三、重要事项不适用

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司董事会

2026年04月29日

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