南山控股:2026年半年度报告

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

2026年半年度报告

2026年8月

1深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人舒谦、主管会计工作负责人兰健锋及会计机构负责人(会计主

管人员)胡永涛声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

2深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析...........................................9

第四节公司治理、环境和社会........................................27

第五节重要事项..............................................29

第六节股份变动及股东情况.........................................41

第七节债券相关情况............................................46

第八节财务报告..............................................48

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备查文件目录

一、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。

二、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

三、其他有关资料。

四、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。

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释义释义项指释义内容

本公司、公司、南山控股指深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司及其附属本集团指子公司

中国南山、控股股东指中国南山开发（集团）股份有限公司宝湾物流指宝湾物流控股有限公司胜宝旺指深圳赤湾胜宝旺工程有限公司

华南建材指华南建材（深圳）有限公司常熟雅致指常熟雅致模块化建筑有限公司元指人民币元

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司简介股票简称南山控股股票代码002314

变更前的股票简称（如有）雅致股份股票上市证券交易所深圳证券交易所

公司的中文名称深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

公司的中文简称（如有）南山控股

公司的外文名称（如有） Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd.公司的外文名称缩写（如Nanshan Holdings

有）公司的法定代表人舒谦

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名蒋俊雅刘逊深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾联系地址六路8号赤湾总部大厦26楼六路8号赤湾总部大厦26楼

电话0755-268535510755-26853551

传真0755-266942270755-26694227

电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn

三、其他情况

1、公司联系方式

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化

□适用□不适用

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2025年年报。

2、信息披露及备置地点

信息披露及备置地点在报告期是否变化

□适用□不适用

公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2025年年报。

3、其他有关资料

其他有关资料在报告期是否变更情况

□适用□不适用

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四、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

营业收入（元）3057548110.905780433936.10-47.11%

归属于上市公司股东的净利润（元）-638781312.3291529756.27-797.89%归属于上市公司股东的扣除非经常性

-639955508.3990945637.63-803.67%

损益的净利润（元）

经营活动产生的现金流量净额（元）1897055161.481161333751.8163.35%

基本每股收益（元/股）-0.240.03-900.00%

稀释每股收益（元/股）-0.240.03-900.00%

加权平均净资产收益率-9.74%0.89%-10.63%本报告期末上年度末本报告期末比上年度末增减

总资产（元）58028227925.3359889756839.57-3.11%

归属于上市公司股东的净资产（元）6242024433.496877221620.29-9.24%

五、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

六、非经常性损益项目及金额

□适用□不适用

单位：元项目金额说明

非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-373802.94计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策服务业企业激励、

4960666.79规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）稳岗补贴等

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产8028800.00生的损益

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回8802144.18

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等457286.00子公司业务关闭除上述各项之外的其他营业外收入和支出-13979760.29滞纳金、违约金等

其他符合非经常性损益定义的损益项目104846.70

减：所得税影响额2899845.72

少数股东权益影响额（税后）3926138.65

合计1174196.07

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其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

项目涉及金额（元）原因

债权投资在持有期间取得的利息收入1054940.48基于房地产行业特点和业务模式

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）主要业务及模式

南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性主业，以房地产开发、制造业及产业园区业务为优化提升业务的综合性企业集团。公司聚焦高端仓储物流领域深耕发展，筑牢长期发展根基；同时持续优化提升房地产开发、制造业及产业园区相关业务，严守现金流安全，提升整体运营效率，为公司业务转型升级及高质量发展提供坚实支撑。

1.仓储物流

公司仓储物流业务以成为全球化布局的“行业领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化工作，不断提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。

报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位。紧扣“轻重并举”战略主线，持续完善智慧物流园区网络布局，夯实经营底盘；聚焦多层次 REITs 平台构建，持续加大轻资产业务拓展力度，有效优化资产结构、提升资产运营效率与整体盈利韧性。截至2026年6月30日，公司在全国范围内拥有或管理86个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾990万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。同时，立足物流主业资源禀赋，有序探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，拓宽盈利空间。报告期内，公司新增杭州大江东项目、佛山三水项目、成都龙泉项目、昆明空港项目、合肥东城项目等5个屋顶光伏项目，累计实现47个光伏项目并网落地，园区绿色低碳转型落地见效。

2.房地产开发业务

公司房地产开发业务秉持“稳字当头、质效优先”的总基调，坚定执行“优化提升存量、精细运营资产、稳慎化解风险”的发展策略。面对行业新阶段，聚焦现有项目基本盘的价值挖掘与现金流安全，通过强化自主操盘能力，深化内部资源整合与全周期精细化管理，全力推动存量资产高效去化、稳健运营与价值提升，巩固公司经营的韧性基础。

报告期内，公司继续深耕已布局的核心城市，将资源集中于存量项目的品质提升与运营提效，通过不断提升产品力与服务力，驱动资产结构持续优化与经营质量改善；同时，系统性整合与优化配置存量房地产项目，优化业务布局，保持稳健、可持续的业务规模。截至2026年6月30日，公司房地产开发业务已布局16个城市，累计开发项目达69个（含待建及表外合作项目），其中在售项目41个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目9个，实现安全、稳定增长。

3.制造业

公司制造业聚焦船舶与海洋工程、新能源基建等领域，致力于成为创新引领的综合性高端装备与钢结构制造解决方案提供商。其中，胜宝旺作为全球知名的导管架建造企业，专注于海洋油气和海上风电设施的 EPCI 总包服务，具备从详细设计到海上调试的一体化解决方案能力，客户覆盖全球主要能源公司及 EPCI 总承包商；华南建材作为国内首家实现邮轮内装材料供应的企业，致力于提供船舶内装系统解决方案，其核心产品已成功应用于豪华邮轮、高端客滚船、海洋工程船等领域；常熟雅致专注于模块化建筑和特种箱的研发与制造，凭借高效的工厂预制和标准化建设模式，为全球客户提供绿色、智能的装配式建筑解决方案。

报告期内，公司坚持实施“出海”战略，拓宽海外客户渠道，品牌国际影响力显著增强。胜宝旺持续完善 EPCI 全链条服务能力，以联合体牵头承接文莱 BSP 项目，同步跟进德国、英国、澳大利亚等海外风电导管架项目投标；华南建材首个邮轮翻新总包项目成功交付，实现该领域业务闭环，积极开拓欧洲、澳洲及东南亚市场，全球化布局稳步推进。

4.产业园区业务

公司产业园区业务结合政策导向、行业趋势与新时期的业务定位，聚焦存量主题产业园区和高标准厂房的精益运营与价值提升。报告期内，公司系统推进位于上海、无锡、合肥、重庆、成都、西安等核心城市存量项目的提质增效工作，

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着力开展精益运营、生态构建、服务提升、业务创新等工作。其中，在无锡、重庆等成熟园区，围绕车联网、低空经济、新能源等新质生产力领域，深化政企协同与高校链接，引入产业链龙头企业、打造科研成果孵化器，推动园区产业主题集聚成型；积极探索轻资产输出业务，以无锡车联网小镇项目为试点，拓宽园区业务盈利渠道，为公司轻资产模式规模化落地积累实践经验；同时，公司通过数字化系统全面赋能园区运营，同步推进园区光伏、储能等绿色配套设施建设，致力于通过提升运营质量、产业赋能、绿色升级推动产业园区业务高质量发展。

5.其他

公司还涉及新能源及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站及储能项目开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。

（二）行业情况分析

1.仓储物流业务

2026年上半年，面对复杂多变的外部环境与行业结构性调整态势，我国物流行业整体运行平稳、稳中有进，行业新

旧动能转换持续提速。根据国家统计局等相关部门发布的数据，报告期内，全国社会物流总额为181.1万亿元，按可比价格计算，同比增长5.1%；物流业总收入为7.2万亿元，同比增长4.7%，行业运行景气水平稳步提升；需求结构持续优化升级，高端产业物流需求增长强劲，高技术制造业和数字产品制造业分别增长13.3%和12.3%，成为行业增长核心新动能；同时，各类促消费政策持续落地见效，上半年，社会消费品零售总额为24.87万亿元，同比增长1.3%；全国网上商品零售额6.43万亿元，同比增长4.8%；直播电商零售额突破一万亿元，同比增长6.5%，电商物流持续为仓储需求增长提供有力支撑。

从高标仓供需看，2026年上半年，市场整体呈现供应放缓、需求修复、租金企稳的良性运行特征。供给端，2020-

2025年行业新增供应热潮逐步消退，2026年新增供应节奏较2025年有所放缓，长三角、大湾区、华北、中西部四大核

心城市群新增供给均不同程度回落，有效缓解了前期区域供需失衡的市场格局。需求端，电商、第三方物流、先进制造业及跨境电商仍是市场核心需求主力，持续带动仓储去化。截至2026年6月底，全国高标仓平均出租率约84%，平均租金环比下降约0.7%，降幅持续收窄，市场供需结构逐步改善，园区精细化运营、品质服务、场景增值能力已成为企业核心竞争壁垒。

从行业投资与资本市场看，2026年上半年，物流地产行业土地投资收缩、资本市场成交低迷，整体进入买方主导的调整周期。土地供给层面，截至上半年，全国41座重点城市仓储用地成交总量约7400亩，同比下降25%，成交总金额约32亿元，同比下降20%，行业彻底告别规模化拿地扩储模式，企业投资逻辑全面转向精准择优、聚焦核心节点的高质量布局。资本市场层面，上半年物流地产大宗交易活跃度显著回落，资产成交价格持续承压，市场交易呈现出企业出清与机构抄底并存的博弈格局，行业发展逻辑与头部企业战略发生结构性转型，重资产粗放扩张模式持续弱化。

从政策层面看，现代物流基础设施已上升为国家核心基建序列，顶层制度红利持续释放。当前，国家统筹布局水网、新型电网、算力网、新一代通信网、城市地下管网、物流网“六张网”一体化建设，物流网作为畅通国内大循环的关键基础设施与现代流通体系核心载体，依托国家级物流骨干网络搭建，国家持续加快高效顺畅的现代流通体系建设，大力推广多式联运，着力降低全社会物流综合成本。在国家顶层政策引导下，仓储物流行业发展逻辑从传统规模扩张，全面转向质效提升。伴随多式联运模式落地推进，核心枢纽仓储资产价值持续重估；同时，行业政策持续支持仓储设施智能化、绿色化改造升级，也为物流资产资本化、证券化运作提供了清晰的政策窗口与发展空间。

2.房地产开发业务

2026年上半年，我国房地产行业延续深度调整态势，整体呈现“政策持续优化、市场结构性分化、投资缩量提质”的阶段性特征。

政策层面，中央持续强化“稳地产、扩内需”导向，坚持“稳房价、稳预期、控增量、去库存、优供给”的调控主线；

各地因城施策持续发力，上半年累计出台政策超560条，一线及核心二线城市重磅新政陆续落地，宽松类政策占比接近九成，供需两端配套举措持续细化，为行业结构性修复提供支撑。

销售市场方面，行业整体仍处于筑底调整周期，城市与产品分化格局加剧。据国家统计局数据，2026年上半年全国新建商品房销售面积4.0亿平方米、销售额3.8万亿元，同比分别下降11.6%和13.6%，降幅较去年同期进一步走低，但市场整体修复节奏偏弱。分阶段看，行业呈现“一季度承压、二季度边际回暖”态势，重点城市成交降幅持续收窄，核心

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高能级城市依托优质供给与改善型购房需求支撑，市场率先企稳。产品结构方面，改善性需求成为市场核心支撑，重点

30城120平方米以上新房成交占比达48%，“好房子、优产品”的结构性竞争优势愈发凸显，行业正式进入以优质供给驱

动结构性修复的发展阶段。

土地投资方面，房企投资整体延续审慎收缩态势，土地市场呈现“总量收缩、核心高热、分化加剧”的格局。据国家统计局数据显示，2026年上半年全国房地产开发投资额累计同比下降18.0%，房屋新开工面积累计同比下降23.4%，行业整体投资意愿偏弱。结合中指研究院等机构统计，上半年全国300城宅地成交规模同比下降24%，土地出让金下降

31%。土地市场热度显著向高能级城市集中，一线城市土地平均溢价率达19.8%，远高于三四线城市2.9%的水平，宅地

出让金 Top20 城市成交占比达 62%，较 2025 年提升 10 个百分点，核心城市优质地块价值持续凸显。拿地主体方面，央国企（含地方国资）仍是投资主力，拿地金额 Top50 企业中，央国企数量占比约八成，民营房企投资依旧谨慎，行业投资逻辑彻底告别粗放式扩储，全面转向择优布局、提质控险的精细化发展模式。

3.制造业

我国“十五五”规划明确提出“推动船舶产业结构调整，做强做优高端船舶和海洋工程装备基地”、“巩固提升海洋装备制造业优势”等战略部署，叠加超长期特别国债给予船舶海工设备投资15%的直接补贴，公司所处的海洋工程装备及船舶舾装板块整体延续向好发展的态势。

海洋工程装备方面，在全球能源安全诉求持续强化、国际油价中枢稳步抬升、陆上油田易采储量已近枯竭背景下，海洋能源成为重点开发领域。据 Rystad Energy预测，2026 年全球海上能源资本开支将连续第二年超过 3000 亿美元，同比增幅约5%，海上风电将成为油气之外最大的投资板块，其资本开支超过600亿美元，行业景气度提升为具备技术积淀的企业打开增量发展空间。国内海工企业进军中东、东南亚、西非等海外油气及新能源领域，凭借模块化 EPC、油田技术服务、能源基建跨界、FLNG 专精等差异化优势开拓海外市场、拓展多元业务布局，使得公司海外业务拓展面临竞争加剧的局面。

船舶舾装方面，全球造船行业处于新一轮上行周期。据克拉克森统计，2026年上半年，全球新船订单量达4295万CGT，同比增长 65.8%，新船投资总额约 1326 亿美元，同比增长 60.9%；其中，中国船企以 72%的全球市场份额确立绝对主导地位，国内主流船厂交付排期普遍延至2030年。克拉克森新造船价格指数持续处于历史高位，截至2026年6月底达185.15点，较2021年6月本轮造船业景气周期启动时上涨约33%，量价齐升为船舶舾装业务提供坚实市场基础。

邮轮领域，第二艘国产大型邮轮“爱达·花城号”于2026年5月圆满完成试航，建造进度达98%，锚定2026年11月交付；

外高桥造船已获得“2+1”艘大型邮轮新造船订单，交付计划已排至2030年以后，标志着中国邮轮产业正式进入“批量建造”阶段。邮轮国产化进程加速推进，内装材料与关键工程国产化替代取得实效，为船舶内装专业化服务升级创造长期稳定的市场空间。

除上述公司各主营业务所处行业外，产业园区行业在2026年上半年整体呈现“总量过剩、结构分化”特征，行业竞争逻辑加速从增量开发转向存量运营与价值深度挖掘。从供给端看，标准厂房同质化竞争严重。从需求侧看，上半年制造业 PMI 在荣枯临界线上下波动，中小企业 PMI 仍处于收缩区间，市场整体需求偏弱，高端制造、高科技等新质生产力领域增长动能突出，但产业所需优质空间难以满足。供需错配导致空置率高企，“以价换量”效果有限，去化与租金持续承压，产业园区公募 REITs 底层资产中半数出租率低于 80%，租金下调成为常态。基于上述行业特征，公司产业园区业务将持续聚焦存量资产的运营提质与价值挖掘。

与此同时，随着新型能源体系建设“十五五”规划的正式发布和多用户绿电直连、碳达峰碳中和综合评价考核办法等政策落地，新能源行业正式告别粗放式规模扩张，全面进入负荷侧精细化运营、场景化价值变现的高质量竞争阶段。依托公司丰富的园区场景资源与工商业负荷资源优势，公司将持续深化“能源+场景”差异化发展模式，持续完善园区低碳综合能源生态，加速实现园区用能资源、碳资产的价值转化，夯实公司在新能源负荷侧服务赛道的核心竞争力，为业务持续高质量发展积蓄长效动能。

（三）报告期内经营情况

1.仓储物流业务

11深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

2026年上半年，宝湾物流实现营业收入88408万元，同比下降3.9%，主要受行业竞争加剧，租金水平承压影响；

经营净现金流 54984 万元，同比增长 20.1%，主要系宝湾物流作为原始权益人上年同期缴纳公募 REIT 项目出表所得税影响。

（1）主要园区运营情况

报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为95.9%，在物流仓储市场量价双降的背景下，仍较去年同期提升4.8个百分点，充分彰显优秀的运营管理能力。主要园区情况如下：

序号园区2026年上半年仓库使用率（%）2025年上半年仓库使用率（%）增减变动（%）

1上海宝山宝湾98%98%-

2上海松江宝湾99%100%-1%

3上海快仓宝湾97%86%11%

4南京滨江项目84%84%-

5南京空港宝湾99%99%-

6南京高新宝湾100%85%15%

7苏州吴江宝湾100%100%-

8苏州太仓宝湾82%72%10%

9苏州张家港宝湾89%86%3%

10无锡空港宝湾93%90%3%

11无锡江阴宝湾90%56%34%

12无锡惠山宝湾82%79%3%

13南通锡通宝湾99%100%-1%

14南通港闸宝湾100%94%6%

15镇江新区宝湾95%90%5%

16淮安经开宝湾100%100%-

17昆山花桥宝湾99%85%14%

18杭州北宝湾92%97%-5%

19杭州大江东宝湾100%100%-

20杭州钱塘宝湾98%94%4%

21杭州洛特项目90%72%18%

22宁波镇海宝湾100%100%-

23宁波空港宝湾100%100%-

24宁波余姚宝湾98%97%1%

25绍兴上虞宝湾100%92%8%

26嘉兴嘉善宝湾100%100%-

27嘉兴三期宝湾100%100%-

28嘉兴宝湾100%93%7%

29嘉兴乍浦项目87%88%-1%

30嘉兴桐乡项目13%-13%

31浙江义乌宝湾100%100%-

32合肥肥东宝湾93%87%6%

33合肥新站宝湾84%85%-1%

34合肥东城宝湾85%35%50%

35合肥北城宝湾100%-100%

36青岛胶州宝湾81%91%-10%

37北京空港宝湾83%59%24%

38天津塘沽宝湾96%88%8%

12深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

序号园区2026年上半年仓库使用率（%）2025年上半年仓库使用率（%）增减变动（%）

39天津滨港宝湾96%96%-

40天津津南宝湾97%93%4%

41廊坊经开宝湾94%94%-

42廊坊安次宝湾39%-39%

43天津武清宝湾93%53%40%

44广州时代宝湾100%96%4%

45广州黄埔宝湾90%100%-10%

46广州番鸿宝湾99%100%-1%

47佛山南海宝湾100%100%-

48佛山三水宝湾（厂房）100%83%17%

49佛山三水宝湾94%86%8%

50惠州仲恺宝湾100%98%2%

51江门鹤山宝湾100%100%-

52东莞茶山宝湾41%-41%

53漳州角美宝湾91%80%11%

54武汉东西湖宝湾100%92%8%

55武汉汉南宝湾99%97%2%

56武汉青山宝湾67%51%16%

57鄂州葛店宝湾95%100%-5%

58长沙雨花宝湾90%83%7%

59长沙望城宝湾92%90%2%

60郑州经开宝湾94%81%13%

61重庆西彭宝湾94%97%-3%

62重庆空港宝湾100%89%11%

63重庆珞璜宝湾96%83%13%

64成都蓉欧宝湾100%100%-

65成都龙泉宝湾100%99%1%

66成都新都宝湾100%93%7%

67青白江东宝湾100%100%-

68成都青白江宝湾85%90%-5%

69西安临潼宝湾100%95%5%

70西安空港宝湾100%100%-

71西安高陵宝湾-乾龙90%90%-

72西安高陵宝湾-世冠97%93%4%

73西安德乾项目85%70%15%

74昆明临空项目97%97%-

75昆明空港宝湾97%97%-

76贵阳空港宝湾99%95%4%

77南宁新泓项目97%89%8%

注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、杭州钱塘宝湾原名为杭州速能项目；3、广州时代宝湾、广州番鸿宝

湾、杭州洛特项目、西安德乾项目、南宁新泓项目、东莞茶山宝湾、嘉兴桐乡项目为管理输出项目；4、宝湾物流作为资

产管理人，为武汉东西湖宝湾、南京滨江项目、嘉兴乍浦项目、昆明临空项目、南京空港宝湾项目、嘉兴宝湾项目及天津塘沽宝湾项目提供运营管理服务；5、2026年廊坊安次项目正式投运。

13深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）项目拓展情况

公司根据发展战略规划，国内持续积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重点物流节点城市，夯实基本盘，并持续加大轻资产项目拓展力度。报告期内，系统推进存量项目提质增效，聚焦优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等工作，签约1个管理输出项目，涵盖工程策划、市场咨询等服务，持续提升公司的行业影响力与品牌价值。

（3）项目工程进展情况

2026年上半年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内，累计竣工交付33.2万平方米，在建面积约55.1万平方米，各项目均按照工程建设计划高品质有序推进。

2.房地产开发业务

2026年上半年，公司房地产开发业务紧扣高质量发展主线，坚持稳健经营，以现金流安全和风险防控为核心，扎实推

进“优化提升存量、攻坚化解风险”的核心工作部署，整体经营呈现“稳中有进、进中有质”的良好态势。

（1）项目拓展情况

公司始终坚守战略定力，执行审慎精准的投资策略，坚持聚焦核心城市、核心优质地块，优先筛选具备价格安全边际及良好流动性的潜在投资标的。报告期内，基于对市场的深入研判，公司主动放缓新增土地储备节奏，同时持续完善投前研判体系，迭代升级“好房子”产品体系，集中资源推动存量资源盘活，进一步夯实资金安全垫，为稳健发展积蓄动能，提升整体抗风险能力。

（2）项目销售情况

公司积极把握政策窗口期和市场结构性机会，实施项目分类差异化销售策略，依托产品力与服务力稳固去化节奏，核心城市项目销售表现平稳，有效对冲行业下行压力。报告期内，累计实现全口径销售金额32.9亿元，同比下降3.2%，权益销售金额21.4亿元，同比增长0.9%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额19.3亿元，同比下降0.5%。

（3）项目运营情况公司持有型物业运营业务涵盖社区商业、租赁公寓等多种业态。报告期内，公司深化存量资产精细化管理，落实“一盘一策”管控机制，通过深入洞察租户需求与市场变化，动态优化租金策略、积极强化招商与运维推广，重点持有项目经营基本盘保持稳固。

（4）融资情况

公司始终严守资金安全底线，持续筑牢稳健经营的财务根基。报告期内，公司精准把握市场融资利好窗口，拓展多元融资渠道、丰富融资工具体系，通过压降综合融资成本、拉长债务周期，有效提升融资质效。同时，严控有息负债规模，常态化开展现金流监测与风险排查，持续优化资产负债结构，增厚流动性安全边际。截至报告期末，公司财务状况稳健，资金流动性充裕，整体风险抵御能力持续增强，为公司主营业务平稳运营、存量资产提质增效及各类风险化解提供坚实财务保障。

报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：

（1）新增土地储备：无

（2）累计土地储备情况剩余可开发建筑面积

项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）（万㎡）

华东区域31.8660.9421.19

华中区域35.6641.0211.34

成都15.7235.7021.77

粤港澳大湾区4.3012.890.00

总计87.54150.5554.30

（3）主要项目开发情况规划计容本期竣累计竣预计总投累计投资

城市/区项目名所在位项目业权益比开工时开发完工土地面积建筑面积工面积工面积资金额总金额

域称置态例间进度进度（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）（万元）（万元）南山璞

上海嘉定区住宅100%2024.07在建0%347047981900309857264878缦溪上四

苏州吴中区住宅100%2021.08在建91%3535670712064380195692195790季花园

14深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

规划计容本期竣累计竣预计总投累计投资

城市/区项目名所在位项目业权益比开工时开发完工土地面积建筑面积工面积工面积资金额总金额

域称置态例间进度进度（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）（万元）（万元）住宅；

南山国

南通港闸区商业；100%2013.03在建89%907932702990240397201233192909际社区办公南山湾

南通通州区住宅100%2022.02在建48%6457812268405850612248185746玺壹号

南山*庐江县

合肥三食六商业100%2016.03在建49%63200385000187243200030530汤池镇巷扬州江住宅；

扬州江都区100%-拟建0%65373980600012013947493都地块商业华东区域合计3540046800740382007981402817346南山悦住宅；

武汉蔡甸区100%2022.4在建26%87463197164051369189044109055拾光商业

南山*天岳

长沙岳麓区住宅100%2021.07在建98%21177710984329660107494230912189573

（天池北）华中区域合计29924030700729660158863419956298628红牌楼商业；100

成都项目南武侯区51%2023.06竣工107260107260107260

办公%地块南山凌10074425463700427063

成都武侯区住宅51%2020.09竣工96448096448

峯%南山御100

成都武侯区住宅51%2021.05竣工61841061841

峰%都江堰

成都观山樾住宅70%2021.12在建56%651419286105163011562070247大观镇都江堰

成都南山府住宅100%2022.05在建35%69431173576060755180000116488壹街区华阳四天府新住宅；

成都90%-拟建0%22662906090014233159050河项目区商业成都合计231659622595107260377934901651672848住宅；

东莞南山府麻涌镇100%2021.08在建53%42974128923068201225716199985商业粤港澳大湾区合计42974128923068201225716199985总计927877173859913692098700525287251988807

备注：截至上个年度报告期末已全部竣工的项目不再列示；在报告当期全期竣工（取得竣备证）的项目，仍列示。

（4）主要项目销售情况累计预售本期预售本期预售本期结算项目名所在位项目业权益计容建筑可售面积累计结算本期结算

城市/区域(销售)面（销售）(销售)金金额(万

称置态比例面积（㎡）面积(㎡)面积(㎡)

积(㎡)面积(㎡)额(万元)元)南山璞

上海嘉定区住宅100%7981974775653421217451750000缦

南山*嘉

上海嘉定区住宅100%860856623466234035096623403484荟领峯溪上四

苏州吴中区住宅100%7071269011674317828137436210636876437季花园南山湾

南通通州区住宅100%1226841217762065797862056000玺壹号华东区域合计359300331796219664200996908814890036879921南山樾东湖高住宅；

武汉100%4569842149303662305018248203281310010258府新商业南山天东湖高住宅；

武汉100%71200702027020243457670202434576樾新商业

15深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

累计预售本期预售本期预售本期结算项目名所在位项目业权益计容建筑可售面积累计结算本期结算

城市/区域(销售)面（销售）(销售)金金额(万

称置态比例面积（㎡）面积(㎡)面积(㎡)

积(㎡)面积(㎡)额(万元)元)南山悦住宅；

武汉蔡甸区100%19716418190718111142641780300拾光商业

南山*天住宅；

长沙岳（天岳麓区100%10984310906255313254341595109340477160商业

池北）

南山*梅住宅；

长沙岳麓区100%24248219827419427286691941788669溪一方商业华中区域合计66638760159436826426255231163536041766718063都江堰

成都南山府住宅100%17357617117049079856462324772074745447壹街区两河峯

成都金牛区住宅100%49105532395132624987351326249897景都江堰

成都观山樾住宅70%928618977968702961906734160104大观镇成都合计3155423141881072759109729510578078836448住宅；

深圳海城锦南山区51%21939459969525601418675724491361238967391商业南山悦

深圳龙岗区住宅100%817246174659185169845915084821865883时光住宅；

东莞南山府麻涌镇100%128923106919627400627400商业粤港澳大湾区合计43004122863411801915884803151062581457573274总计177127014762128132227134717981471454243812107706

备注：截至上个年度报告期末已售罄/已全部结算及零星尾盘的项目不再列示；在报告当期售罄的（即本期预售（销售）面积有数据）的项目，仍列示。本期预售/结算面积为零但存在预售/结算金额的项目，主要系车位预售/结转所致。

（5）主要项目出租情况可出租面积累计已出租面项目名称所在位置项目业态权益比例平均出租率

（㎡）积（㎡）

上海江桥维乐集中商业+街

上海100.00%8468711784%城铺维乐邻里生活

苏州集中商业100.00%269191786866%广场

南通南通寓颜家公寓100.00%8600622072%

南通南山国际社区商铺+会所100.00%4192330379%

合肥南山*三食六巷商业100.00%178821098961%南山光谷自贸

武汉办公、公寓69.00%276361726462%

港(一、二期)

长沙南山里集中商业100.00%5740456279%

深圳瀚城幼儿园100.00%24812481100%

广州新康花园小学&幼儿园63.71%1725140281%

（6）土地一级开发情况

□适用□不适用累计一本期一预计总累计投规划平累计平本期平累计结本期结款项回累计销本期销级土地级土地权益比投资金资金额整土地整土地整土地算土地算土地收情况项目名称所在位置售面积售面积开发收开发收例额（万（万面积面积面积面积面积（万（㎡）（㎡）入（万入（万元）元）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）元）元）元）新马路1成都武侯区

100%11329011329011466711466700000410580128500

号新马路1号

16深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（7）融资途径

期末融资余额融资成本区间/期限结构融资途径（万元）平均融资成本1年之内1-2年2-3年3年以上

银行贷款405678.542.10%-3.80%140596.00144211.357752.00113119.19

其他197359.112.19%-3.30%95559.1146000.0055800.000.00

合计603037.652.10%-3.80%236155.11190211.3563552.00113119.19

（8）发展战略和未来一年经营计划

未来一年，房地产开发业务将坚持“稳字当头、质效优先”的工作总基调，围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，坚定执行“优化提升存量、攻坚化解风险”的核心发展策略。优化提升存量方面，深入实施“一盘一策”与资产分类管理，一方面聚焦核心资产提质增效，通过产品迭代升级、运营服务焕新及精准营销去化，挖掘存量项目价值潜力；另一方面坚决出清低效无效资产，加速不良资产剥离与变现，同步推进不符合战略导向项目的退换地工作，实现资产结构的动态优化。攻坚化解风险方面，严守不发生系统性风险的底线，确保项目准时交付与债务刚性兑付，化解存量隐患，筑牢安全发展屏障。

（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用□不适用

公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2026年6月30日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为86548万元。

（10）董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）□适用□不适用

3.制造业

2026年上半年，公司制造业务坚定不移推进业务转型与国际化布局，重点区域、核心项目拓展取得实质性进展。

（1）生产与交付情况

报告期内，胜宝旺完成钢结构加工 6617 吨，海外油气项目顺利完工并完成海上移交；J406 导管架项目核心构件进入总装阶段，配套钢桩预制工作提前开展；华南建材复合板产量达75万平方米，总包业务营业收入超4500万元。常熟雅致特种箱及模块化项目产量合计达1962台，同比增长134%。

（2）市场开拓与项目签约情况

紧扣“提质国内、拓展海外、做强做大总包业务”经营导向，市场开拓保持良好势头。胜宝旺以联合体牵头单位承接海上运输安装一体化项目，打通设计、建造、海上安装全业务链条，补齐海上安装业绩短板；同时，取得印尼油气项目准入资质，海外属地经营资质持续完善。华南建材高附加值船型占比同比提升22个百分点至28%，在国内市场方面，通过参与中船集团“复合板和防火门”集采框架，保障订单连续性与稳定性；国际市场方面，成功开拓欧洲、澳洲及东南亚等多个区域新客户。

（3）研发与创新能力建设情况

坚持创新驱动，研发投入持续加大，科技成果不断涌现。胜宝旺在设备国产化降本、自动化工艺增效、厚板制造技术突破等方面，获得 2 项实用新型专利授权，新申报发明专利 1 项、实用新型专利 4 项、PCT 专利 1 项。华南建材参与工信部大型邮轮内装科研课题，瞄准行业技术制高点开展技术攻关，已完成邮轮课题任务书首版编写。常熟雅致取得2项实用新型专利授权。

（4）数字化转型与质效提升情况

系统推进数字化建设与精益管理，运营效率稳步提升。胜宝旺稳步开展一体化数字化管控平台搭建工作，供应链模块已上线，设计模块完成搭建。华南建材完成三维设计项目二期开发，实现板材自动排板设计及梯道等复杂三维设计。

常熟雅致完成 PLM 系统上线，实现 BOM 主数据标准化管理、跨系统数据对接与审批流程规范化，提升整体业务协同效率。

4.产业园区业务

17深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

2026年上半年，公司产业园区业务围绕夯实存量资产经营底盘、推动重点项目建设落地、强化产业资源集聚三条主线，全面提升业务运营质量与可持续发展水平。

（1）项目运营情况

产业园区业务以存量项目的高质量运营与产业生态构建为核心，稳步提升出租率水平的同时，积极推动产业集聚与标杆项目打造。其中，西安智造园保持满租运营；德阳科技园出租率提升至100%，销售去化率达90%；重庆汽车公园成功引入重庆大学孵化企业鲲盾科技，试点建设首个博士工作站；武汉雅致、合肥岗集等存量盘活项目出租率稳步提升至70%以上，存量资产盘活提质成效初步显现。

（2）产业资源储备情况

持续加强与外部优质产业资源的链接，逐步构建内部产业资源循环。报告期内，无锡车联网小镇持续深化跨区域资源导入，依托深圳企业家联合会建立“深圳挖掘、无锡导入”的常态化产业协同通道，同步推进车联网产业基金返投落地，实现“资本+产业”双向赋能。重庆汽车公园项目联合政府推动工信部电子第五研究所赛宝研究院落位，助力园区三家企业入选西洽会高新区主展厅，进一步提升区域产业影响力。

（3）项目工程进展情况

报告期内，公司稳步推进重点项目建设，持续强化工程质量与进度管控。西安沣西项目按期实现竣工验收，廊坊雅致项目完成改造，苏州雅致工程建设工作稳步推进。

（4）业务转型探索

报告期内，公司持续开展轻资产输出业务探索，与无锡车联网小镇项目属地城投公司达成轻资产合作意向，同步积极拓展储备新能源汽车城、梁溪区智能传感园等其他合作意向，盈利来源进一步丰富。

二、核心竞争力分析

1.仓储物流

（1）轻重并举，持有优质资产，规模行业领先

宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，基本盘持续巩固。公司持有资产规模位居国内行业

第一梯队，随着运营管理面积的持续增长，已构筑起持续、稳健的现金流坚实基础。在公募 REITs 市场常态化发展背景下，公司有序推进公募 REITs 扩募工作，通过精益运营与成本管控，持续提升基金运营效率，有效盘活存量资产，向“轻重并举”业务模式转型，整体资产效益得以持续提升。

（2）专业能力卓越，管理输出扩容提质，行业品牌影响力较强

宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累了丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；并践行 ESG 以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。报告期内，宝湾物流深度参与国家标准《物流园区数字化评价》制定，旗下宝湾供应链“智能无人配送运营平台标准化试点”项目成功入选交通运输部、国家市场监督管理总局联合公布的第二批国家标准化试点（智慧交通专项）项目名单。各项成果有力支撑了业务竞争力的提升，公司在业内的品牌影响力持续增强。

（3）增值服务持续深化，数智运营全面赋能，差异化竞争壁垒巩固

宝湾物流持续创新增值服务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索自营供应链服务、冷链物流和屋顶光伏、充换电站、低碳园区等延伸业务，供应链全面覆盖快消、医疗、鞋服、工业等多元领域，为仓储主业高质量发展提供坚实基础；同时，稳步推进数智化运营管理，重点加强智慧园区管理平台、IoT 物联网平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。

2.房地产开发

（1）聚焦核心城市，信用基础良好

房地产开发业务坚持“聚焦核心区域，严控投资风险”的发展策略，重点关注上海、深圳两大核心城市，审慎投资，控制风险，在房地产行业持续调整、市场持续分化的背景下，确保了资产质量的稳定性和抗风险能力；同时，借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。

18深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）严守安全底线，精进运营质效

面对行业周期性波动和市场变化，房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的原则，将财务安全与运营质量置于规模扩张之上，构建了以“现金流管理”为核心的动态风险管控体系，强调“质量、效益、规模”均衡发展的战略方向。

在长期实践过程中，保持战略定力，通过常态化强化财务风控，筑牢安全边界，保持健康的资产负债结构；通过深化全流程精细化运营管理，持续提升经营质效，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量发展。

3.制造业

（1）卓越的国际化总包工程能力与品牌影响力

公司坚定推进制造业业务转型升级，成功实现从产品供应商向 EPCI 综合解决方案提供商的跨越。旗下企业深耕海洋工程与船舶内装领域多年，熟悉国际海工行业标准，在导管架建造、高端客船内装总包等方面积累了丰富的实操经验和良好的市场口碑，导管架建造质量和效率全球领先，高端客船总包能力在国内形成差异化竞争优势，并在中东、欧洲、韩国等高端市场接连取得突破，品牌国际影响力日益增强。

（2）强大的技术研发实力与完善的质量认证体系

公司始终将技术创新作为制造业发展的核心驱动力，持续加大研发投入，构建了高水平的技术研发体系。旗下企业胜宝旺荣获国家级专精特新“小巨人”、国家高新技术企业等权威认定，并作为核心企业参与工信部重大科研课题攻关。

同时，公司旗下企业华南建材拥有完备的全球主要船级社认证及工厂认证，为产品与服务走向全球提供了坚实的资质保障和技术壁垒。

（3）前瞻性的全球产能布局与供应链整合能力

公司制造业业务在深圳赤湾、佛山三水等地拥有生产制造基地，形成了高效协同的生产网络，为应对国际业务的快速增长，通过外协合作、劳务派遣、战略采购等多种模式有效破解产能瓶颈，持续优化供应链体系。同时，内外部资源的灵活整合与高效协同，构筑了快速响应全球客户需求、有效控制成本和风险的核心竞争优势。

三、主营业务分析概述

参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

主要财务数据同比变动情况

单位：元本报告期上年同期同比增减变动原因主要系本期房地产业务项目

营业收入3057548110.905780433936.10-47.11%结算面积减少。

主要系本期房地产业务项目

营业成本2467546803.234525642620.36-45.48%结算面积减少。

销售费用93242477.5280662360.0315.60%

管理费用214692871.74267802990.42-19.83%

财务费用404622822.11433465796.46-6.65%主要系本期房地产业务项目

所得税费用96367883.15213184939.93-54.80%结转计提所得税减少。

研发投入27014390.2233223102.32-18.69%主要系本期房地产业务工程

经营活动产生的现金流量净额1897055161.481161333751.8163.35%支出减少幅度高于销售回款减少幅度所致。

主要系本期投资联营公司支

投资活动产生的现金流量净额-1411247947.32-616723282.94-128.83%付的现金增加。

筹资活动产生的现金流量净额-1276238810.80-1764684385.4027.68%

现金及现金等价物净增加额-803209164.73-1218257680.9034.07%

19深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

本报告期上年同期同比增减变动原因主要系本期收到政府补助增

其他收益20332352.3614325268.7341.93%加。

投资收益（损失以“—”号填主要系本期对联合营公司确

22303415.0336966122.49-39.67%

列）认投资收益减少。

公允价值变动收益（损失以“—主要系套期锁汇期末汇率变

8028800.00-62496.2212946.86%”号填列）动影响。

信用减值损失（损失以“—”号主要系本期计提应收款项坏

2490180.016308474.93-60.53%

填列）账准备增加。

资产减值损失（损失以“—”号主要系房地产业务半年度计-240480402.170.00

填列）提存货减值准备所致。

资产处置收益（损失以“—”号主要系本期固定资产处置损-510388.85-303933.69-67.93%填列）失增加。

主要系本期支付滞纳金及违

营业外支出17693708.023938293.84349.27%约金增加，及根据未决诉讼确认预计负债。

公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动

□适用□不适用公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。

营业收入构成

单位：元本报告期上年同期同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计3057548110.90100%5780433936.10100%-47.11%分行业

房地产业务1158910827.6237.90%3402828106.1058.87%-65.94%

仓储物流业务880200313.0428.79%915250060.8215.83%-3.83%

产业园区业务245770809.758.04%206720878.003.58%18.89%

制造业业务706933294.6423.12%1187087040.6120.54%-40.45%

其他业务65732865.852.15%68547850.571.18%-4.11%分产品

房地产业务1158910827.6237.90%3402828106.1058.87%-65.94%

仓储物流业务880200313.0428.79%915250060.8215.83%-3.83%

产业园区业务245770809.758.04%206720878.003.58%18.89%

制造业业务706933294.6423.12%1187087040.6120.54%-40.45%

其他业务65732865.852.15%68547850.571.18%-4.11%分地区

中国大陆2702175432.1888.38%4850461459.0983.91%-44.29%

其他国家或地区355372678.7211.62%929972477.0116.09%-61.79%

占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况

□适用□不适用

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上年营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减同期增减分行业

房地产业务1158910827.621011291017.4312.74%-65.94%-63.19%-6.53%

仓储物流业务880200313.04507516786.8442.34%-3.83%-1.08%-1.60%

产业园区业务245770809.75303745272.24-23.59%18.89%77.51%-40.81%

制造业业务706933294.64611463951.5013.50%-40.45%-42.35%2.85%

其他业务65732865.8533529775.2248.99%-4.11%0.01%-2.10%

20深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

营业收入比上营业成本比上毛利率比上年营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减同期增减分产品

房地产业务1158910827.621011291017.4312.74%-65.94%-63.19%-6.53%

仓储物流业务880200313.04507516786.8442.34%-3.83%-1.08%-1.60%

产业园区业务245770809.75303745272.24-23.59%18.89%77.51%-40.81%

制造业业务706933294.64611463951.5013.50%-40.45%-42.35%2.85%

其他业务65732865.8533529775.2248.99%-4.11%0.01%-2.10%分地区

中国大陆2702175432.182201486272.5218.53%-44.29%-41.10%-4.41%

其他国家或地区355372678.72266060530.7125.13%-61.79%-66.22%9.83%

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

四、非主营业务分析

□适用□不适用

单位：元占利润总额比金额形成原因说明是否具有可持续性例

权益法核算的长期股权投资收益、债

投资收益22303415.03-4.30%是权投资在持有期间取得的投资收益。

公允价值变动损益8028800.00-1.55%远期锁汇的金融工具公允价值变动。否资产减值-240480402.1746.42%房地产业务计提存货跌价准备。否主要系违约金、补偿款、资产处置收

营业外收入3853533.64-0.74%否益等。

主要系资产处置损失、滞纳金、违约

营业外支出17693708.02-3.42%金等，及根据未决诉讼确认预计负否债。

信用减值2490180.01-0.48%应收款项减值准备转回。否其他收益20332352.36-3.92%政府补助。否五、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元本报告期末上年末占总资占总资比重增减重大变动说明金额金额产比例产比例

主要系本期加快存货去化，同货币资金6820013846.4211.75%7626460151.4212.73%-0.98%时压降有息负债规模所致。

主要系制造业业务合同资产结

应收账款739416063.391.27%603119281.881.01%0.26%算转入应收账款。

主要系制造业业务合同资产结

合同资产34694838.190.06%182530067.600.30%-0.24%算转入应收账款。

主要系房地产项目销售结转增

存货10862048909.5018.72%12197971432.8620.37%-1.65%加。

投资性房地产12789895136.4522.04%12698511842.0021.20%0.84%

21深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

主要系本期增加对联营公司的

长期股权投资4147113730.437.15%3878013716.426.48%0.67%投资。

固定资产5308631260.319.15%5372668599.638.97%0.18%

在建工程6078352183.9610.47%6025360391.9710.06%0.41%

使用权资产159425724.550.27%178299928.860.30%-0.03%主要系本期归还短期借款增

短期借款20006944.450.03%221674638.070.37%-0.34%加。

主要系房地产项目预售收款增

合同负债3380279376.245.83%2508604883.574.19%1.64%加。

长期借款19689555364.6933.93%20179520783.4233.69%0.24%

租赁负债140853589.130.24%154744135.580.26%-0.02%主要系制造业业务应收票据背

应收票据28252339.710.05%85144607.920.14%-0.09%书转让增加。

一年内到期的主要系融资租赁业务收回融资

0.000.00%3802968.040.01%-0.01%

非流动资产租赁本金。

主要系收回债权投资借款本

债权投资35987093.980.06%69162417.670.12%-0.06%息。

主要系本期根据未决诉讼确认

预计负债24313477.780.04%7333219.600.01%0.03%预计负债。

其他非流动负

4322549285.747.45%3071799285.745.13%2.32%主要系本期关联方借款增加。

债

2、主要境外资产情况

□适用□不适用

3、以公允价值计量的资产和负债

□适用□不适用

单位：元计入权益的本期本期公允价本期计提本期购项目期初数累计公允价出售其他变动期末数值变动损益的减值买金额值变动金额金融资产

1.交易性金融资

产（不含衍生金0.008028800.000.000.000.000.000.008028800.00融资产）

金融资产小计0.008028800.000.000.000.000.000.008028800.00

应收款项融资18378261.850.000.0026827.590.000.005008420.1823359854.44

上述合计18378261.858028800.000.0026827.590.000.005008420.1831388654.44

金融负债0.000.000.000.000.000.000.000.00其他变动的内容无。

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是□否

4、截至报告期末的资产权利受限情况

详见第八节财务报告附注七、22、所有权或使用权受到限制的资产相关章节。

22深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

六、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

1127029430.72398510295.72182.81%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用

1）报告期内以套期保值为目的的衍生品投资

□适用□不适用

单位：万元期末投资本期公计入权益金额占公初始投资金期初允价值的累计公报告期内报告期内衍生品投资类型期末金额司报告期额金额变动损允价值变购入金额售出金额末净资产益动比例

远期结汇7731.680163.6807731.6807731.681.24%

远期结汇28115.200639.20028115.20028115.204.50%

合计35846.880802.88035846.88035846.885.74%报告期内套期保值业

务的会计政策、会计未发生重大变动。公司根据财政部《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》、《企业会核算具体原则，以及计准则第24号一一套期会计》、《企业会计准则第37号一一金融工具列报》和《企业会计准则第与上一报告期相比是39号一一公允价值计量》相关规定及其指南，对拟开展的外汇套期保值业务进行相应的核算处否发生重大变化的说理，反映资产负债表及损益表相关项目。

明报告期实际损益情况

公司报告期内远期结汇实际影响损益金额为802.88万元。

的说明

套期保值效果的说明公司通过开展外汇套期保值业务，有效的规避了汇率大幅波动对公司结算的影响。

衍生品投资资金来源自有资金

23深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

一、开展外汇套期保值业务的风险分析

公司开展的外汇套期保值业务遵循锁定汇率风险原则，不做投机性、套利性的交易操作，但套期保值业务操作仍存在一定的风险：

1.汇率波动风险：在汇率行情变动较大的情况下，银行汇率报价可能偏离公司实际收付时的汇率，造成汇兑损失。

2.内部控制风险：外汇套期保值业务专业性较强，复杂程度较高，可能会由于内控制度不完善而造成风险。

3.回款预测风险：公司根据客户订单进行销售回款预测，实际执行过程中，客户可能调整自身订

报告期衍生品持仓的单，造成公司回款预测不准，导致外汇套期保值业务交割风险。

风险分析及控制措施4.客户违约风险：客户应收账款发生逾期，货款无法在预测的回款期内收回，会造成外汇套期保说明（包括但不限于值业务延期交割导致公司损失。市场风险、流动性风二、公司采取的风险控制措施

险、信用风险、操作1.公司开展外汇套期保值业务遵循套期保值原则，不做投机性套利交易，在签订合约时严格按照风险、法律风险等）公司预测的收汇期、付汇期和金额进行交易，所有外汇套期保值业务均有正常的贸易背景。

2.公司已制定《外汇套期保值业务管理制度》，对交易原则、审批权限、业务操作流程、内部风

险控制、信息披露等作了明确规定，控制交易风险。针对提前收汇未到交割期的情况，配套办理定期存款或流动性安排，降低资金占用与敞口错配损失。

3.公司将审慎审查与商业银行签订的合约条款，严格执行风险管理制度，以防范法律风险。

4.为防止外汇套期保值业务延期交割，公司将严格按照客户回款计划，控制外汇资金总量和结售汇时间。同时公司将高度重视应收账款的管理，及时掌握客户支付能力信息，跟踪合同执行情况，避免出现应收账款逾期的现象。

5.公司审计风控部将在对相关单位进行审计时对套期保值业务开展检查工作。

已投资衍生品报告期内市场价格或产品公

允价值变动的情况，公司按照《企业会计准则第22号一金融工具确认和计量》和《企业会计准则第39号一一公允价对衍生品公允价值的值计量》的规定确认计量，公允价值基本参照银行定价，企业每月均进行公允价值计量与确认。

分析应披露具体使用的方法及相关假设与参数的设定

涉诉情况（如适用）无衍生品投资审批董事会公告披露日期（如2026年04月29日有)

2）报告期内以投机为目的的衍生品投资

□适用□不适用公司报告期不存在以投机为目的的衍生品投资。

5、募集资金使用情况

□适用□不适用公司报告期无募集资金使用情况。

七、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。

24深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

八、主要控股参股公司分析

□适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润深圳市南山房地产业

房地产开发子公司3759018522.5021155740766.784792816713.94546250022.03-450681573.81-456526239.27务有限公司宝湾物流控仓储物流

子公司3644000000.0023101460129.128130842262.63884083034.5260773668.618129935.28股有限公司业务深圳市海城房地产业

锦实业发展子公司1225000000.006895295293.654051563955.42618525541.0599730370.6466979976.42务有限公司宝湾产城发产业园区展（深圳）子公司200000000.003546677397.10-244628012.33192986844.06-192931248.70-202603101.66业务有限公司报告期内取得和处置子公司的情况

□适用□不适用

九、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十、公司面临的风险和应对措施

1.仓储物流业务

市场风险：2026年上半年，国内仓储物流行业仍处于存量调整阶段，区域供需失衡格局尚未完全修复，公司仍面临多重压力交织的复杂市场环境。一方面，行业新增仓储供给持续释放，叠加实体经济复苏节奏放缓，工贸、电商、第三方物流等主流承租市场主体持续强化成本管控，租赁需求释放相对谨慎；另一方面，行业竞争日趋激烈，市场普遍采取以价换量策略，仓储租金议价空间持续收窄，对园区出租率及租金水平形成阶段性压制，公司仓储资产运营收益面临一定市场压力。

应对措施：为有效应对市场下行风险，公司将持续优化客户结构与招商布局，聚焦高端制造、科技产业、大消费等高价值赛道，精准导入优质刚需客户，有序出清低效业态，提升租赁稳定性；结合各区域市场实际情况，实施分区定价策略，坚持量在价先的策略，避免盲目低价竞争；强化应收账款精细化管理与风险预警机制，保障现金流稳健回笼；为客户提供“仓储+配送+系统+运营”一体化供应链增值服务，持续盘活存量资产，提升园区出租率与资产坪效。

2.房地产开发业务

市场风险：2026年上半年，房地产开发市场整体延续筑底修复态势，居民购房信心和市场预期尚未完全回暖，市场分化格局进一步加深，部分城市板块项目库存去化压力较大，“好房子”优质项目入市对存量项目去化形成竞争，对公司经营业绩的实现带来重大挑战。

应对措施：公司将始终坚持稳健审慎的经营原则，密切跟踪行业政策动态与市场周期变化，动态优化项目推盘节奏与量价策略，精准把握政策窗口期及结构性市场机遇，加快存量库存去化，保障经营性现金流安全底线。持续聚焦核心城市，巩固区域深耕优势，优化资产布局与投资结构，有效对冲区域市场下行压力。同时，持续迭代升级产品体系、优

25深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

化配套居住服务，精准适配客户新质需求，夯实人才梯队建设，强化组织运营效能，并系统化推进品牌价值建设，全面构建“好房子+好服务”的核心竞争力。

3.制造业

行业周期性与供应链波动风险：公司所处的海洋工程、船舶舾装业务受全球宏观环境及行业周期影响显著。报告期内，国际油价宽幅震荡，扰动油气开发企业资本开支节奏，造成海工行业订单释放不均衡、项目盈利存在不确定性。同时，钢材等大宗原材料价格波动频繁，部分高端核心材料存在进口依赖，叠加跨境物流、贸易壁垒等外部因素影响，供应链稳定性及项目交付效率面临挑战。

应对措施：公司密切跟踪国际油价、全球能源政策及造船周期变化，持续推进市场多元化布局，优化业务结构，拓展海上风电等新能源赛道，对冲单一行业周期波动影响。通过集采锁价、分批采购等方式平滑原材料价格波动，加速核心材料国产替代与备选供应商储备，完善多渠道采购与物流体系，提升供应链韧性。持续夯实船舶舾装一体化配套能力与海工项目总包服务优势，以专业化、差异化品质稳固高端市场订单竞争力，提升盈利水平。

十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况公司是否制定了市值管理制度。

□是□否公司是否披露了估值提升计划。

□是□否

1.为加强公司市值管理工作，进一步规范公司的市值管理行为，维护公司、投资者及其他利益相关者的合法权益，

公司第七届董事会第二十三次会议审议通过了《关于制定〈市值管理制度〉的议案》。公司应当聚焦主业，提升经营效

率和盈利能力，同时可以结合自身情况，综合运用下列方式提升公司投资价值：并购重组；股权激励、员工持股计划；

现金分红；投资者关系管理；提升信息披露质量；股份回购及其他合法合规的方式。具体内容详见公司于2025年8月

30日刊登在巨潮资讯网上的《市值管理制度》。

2.为加强公司市值管理，切实推动提升公司投资价值，增强投资者回报，维护投资者的合法权益，公司第七届董事

会第二十次会议审议通过了《关于〈估值提升计划〉的议案》。公司将采取以下具体措施推动公司投资价值提升：夯实

主业经营、践行高质量发展，加强协同整合、推动转型升级，强化公司治理、优化 ESG 体系，重视股东回报、共享发展成果，保证信息披露质量、回应市场关切，加强互动交流、传递公司价值，鼓励增持回购、提振市场信心。具体内容详见公司于2025年4月28日刊登在《证券时报》《上海证券报》以及巨潮资讯网上的《关于估值提升计划的公告》。

十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是□否

26深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因

刘晔董事、副董事长被选举2026年06月29日换届

严阵董事、副董事长被选举2026年06月29日换届苏灵独立董事被选举2026年06月29日换届李逢春副总经理聘任2026年06月29日换届冯海虹副总经理聘任2026年06月29日换届

赵建潮董事、副董事长任期满离任2026年06月29日换届

李鸿卫董事、副董事长任期满离任2026年06月29日换届余明桂独立董事任期满离任2026年06月29日换届孟睿副总经理任期满离任2026年06月29日换届吕峰副总经理解聘2026年05月22日个人原因

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

四、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

□是□否

纳入环境信息依法披露企业名单中的企业数量（家）2序号企业名称环境信息依法披露报告的查询索引

1 深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 https://www-app.gdeei.cn/gdeepub/front/dal/report/list

http://ywxt.sthjt.jiangsu.gov.cn:18181/spsarchive-

webapp/web/viewRunner.htmlviewId=http://ywxt.sthjt.jiangsu.gov.c

2常熟雅致模块化建筑有限公司

n:18181/spsarchive-

webapp/web/sps/views/yfpl/views/yfplHomeNew/index.js

五、社会责任情况

公司高度重视并积极践行企业社会责任，在提升经营业绩、创造股东回报的同时，持续推动 ESG治理实践落地，助力国家“碳达峰、碳中和”目标的实现，推动公司高质量可持续发展。

1.环境保护方面

公司始终坚持绿色可持续发展理念，依托园区场景资源，持续扩大自有园区屋顶分布式光伏项目建设规模，践行低碳运营模式，推动新型能源产业发展。报告期内，宝湾物流新增5个光伏项目并网落地，累计已有47个项目并网运行；

雅致特种集装箱亮相行业展会，以稳定的产品性能与技术创新能力助力储能产业发展；胜宝旺联合业主代表及社会志愿

27深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

力量赴深圳湾开展海岸线清洁活动，以实际行动守护海洋生态。同时，公司通过优化能源结构、提升资源利用效率、推广废弃物处理等举措，持续降低碳排放强度，带动园区企业节能减排，巩固绿色园区建设成果，切实履行环境保护责任。

2.社会责任方面

公司以合规经营为基础，持续保障员工权益、维护客户利益、深化产业协同，彰显企业担当。

员工关怀方面，南山地产参加“家载南山?向海而行”家庭日暨企业文化活动，在温馨欢聚中凝聚同心共识；胜宝旺组织一线员工赴职业病防治院开展职业健康检查，并通过在岗定期体检动态监测健康状况，实现职业病早发现、早诊断、早治疗。安全生产方面，公司以“四不两直”方式积极开展安全生产检查，核查应急预案、应急物资及应急演练开展情况；宝湾物流总部建立涵盖16项制度的安全环保管理体系，2026年上半年累计开展应急演练611次，持续提升园区安全管理与应急处置水平。客户服务方面，宝湾物流建立以“零响应、零延迟”为核心的客户服务三级联动响应机制，客户投诉响应率与处理率均达100%；华南建材在爱达·地中海号邮轮翻新改造工程中高效履约、保障交付，获船方致信致谢。产业协同方面，宝湾供应链无人配送方案入选2026年度仓储业数智化应用案例并成为行业应用标杆，彰显公司在仓储物流数智化领域的技术实力与价值创造能力，持续为客户及产业链合作伙伴创造真实价值。

3.公司治理方面

公司构建权责清晰、运转有序的治理架构，推动 ESG 治理有机融入公司治理体系，持续强化合规运营与党风廉政建设。报告期内，公司先后组织“510·我要廉”读书品廉分享会、警示教育大会及赴深圳监狱警示教育、定期主题党日活动等，引导党员干部及员工从典型案例中汲取教训，筑牢拒腐防变思想防线。公司高度重视投资者权益保护，及时、准确披露信息，深化投资者交流，保障投资者知情权。

公司于2026年4月披露了《2025年可持续发展报告》，具体内容详见公司于2026年4月29日在巨潮资讯网上披露的相关公告。

28深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

第五节重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用

公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项。

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、聘任、解聘会计师事务所情况半年度财务报告是否已经审计

□是□否公司半年度报告未经审计。

五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

七、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

八、诉讼事项重大诉讼仲裁事项

□适用□不适用

29深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

诉讼(仲裁)诉讼(仲

涉案金额是否形成诉讼(仲

诉讼(仲裁)基本情况审理结果及裁)判决披露日期披露索引（万元）预计负债裁)进展影响执行情况巨潮资讯网

（www.cninfo.com.cn）：

原告：中建七局安装工《关于累计程有限公司诉讼、仲裁

被告：郑州恒乐实业有情况的公

2025年06限公司、河南达郑实业告》（公告二审审月14日、

有限公司4337.12否不适用不适用编号：2025-理中。2026年05

第三人：宝湾物流控股035）月14日有限公司《关于累计案由：建设工程合同纠诉讼、仲裁纷进展情况的公告》（公告编号：

2026-016）

原告：上海智夯基础工程有限公司

被告：浙江余姚宝湾国一审审

3030.41否不适用不适用

际物流有限公司理中。

案由：建设工程合同纠纷

原告：宝嵘湾沣企业管理（上海）有限公司

被告：乾龙物流集团有

限公司、华南国际工业一审审

4859.39否不适用不适用

原料城（深圳）有限公理中。

司巨潮资讯网案由：股权转让合同纠（www.cninf纷 o.com.cn）：

原告：深圳市航顺鑫贸《关于累计

2025年06

易有限公司诉讼、仲裁月14日

被告：东莞市维兴实业已撤情况的公

1357.87否不适用不适用有限公司诉。告》（公告案由：债权人代位权纠编号：2025-纷035）

原告：深圳市南横发展

合伙企业（有限合伙）

被告：四川省华阳银生一审审

房地产开发有限责任公65964.63否不适用不适用理中。

司、成都万禾置业有限公司等公司

案由：借款合同纠纷

2025年4月27日前12

个月内单笔涉案金额在

11568.2否不适用不适用不适用

1000万元以下的诉讼、

仲裁（193项）其他诉讼事项

□适用□不适用

30深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

诉讼(仲裁)诉讼(仲

涉案金额是否形成诉讼(仲

诉讼(仲裁)基本情况审理结果及裁)判决披露日期披露索引（万元）预计负债裁)进展影响执行情况报告期内未达到重大诉讼仲裁披露标准的其他

10940.31否不适用不适用不适用不适用不适用新增诉讼仲裁案件（110项）

九、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

31深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

十一、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用可获得关联关联交获批的是否关联关联交占同类交的同类交易易金额交易额超过交易关联交易方关联关系关联交易类型关联交易内容易价格易金额的交易市披露日期披露索引定价（万度（万获批结算(万元)比例价（万原则元）元）额度方式

元）

融资租赁利息、房屋

深圳市赤湾东方物租赁费、停车费、清参照控股股东中国南山集

流有限公司及其子洁费、管理费、水电市场7265726583.98%8339否现金7265团控制的企业

公司费、共享服务费、保价格理费等参照

合肥宝湾国际物流控股股东中国南山集物业管理费、共享服

市场4874875.63%1108否现金487中心有限公司团控制的企业务费等价格中国南山开发（集清洁费、管理费、水参照巨潮资讯

团）股份有限公司控股股东/实际控制人向关联人提供劳电费、共享服务费、市场4724725.46%2145否现金472网-《关于及其子公司务及销售产品托管费等价格预计公司参照

深圳市赤湾商业发控股股东中国南山集清洁和管理费、水电2026年2026年度

市场3513514.06%889否现金351

展有限公司团控制的企业费、共享服务费等02月07日常关联价格日交易的公

清洁和管理费、水电参照赤晓企业有限公司控股股东中国南山集告》（公告费、共享服务费、房市场53530.61%185否现金53

及其子公司团控制的企业编号：

屋场地租赁费等价格

2026-004）

参照

控股股东中国南山集清洁和管理费、水电

中开财务有限公司市场22220.26%80否现金22

团控制的企业费、共享服务费等价格

办公室租赁、场地租参照中国南山开发（集控股股东/实际控制人赁、宿舍租赁、水电市场5213521374.52%10727否现金5213

团）股份有限公司接受关联人提供

费、担保费等价格的劳务及采购产深圳市赤湾东方物参照

控股股东中国南山集品物流配送费、咨询服

流有限公司及其子市场77477411.07%1465否现金774团控制的企业务费公司价格

32深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

可获得关联关联交获批的是否关联关联交占同类交的同类交易易金额交易额超过交易关联交易方关联关系关联交易类型关联交易内容易价格易金额的交易市披露日期披露索引定价（万度（万获批结算(万元)比例价（万原则元）元）额度方式

元）工程款（外墙石材、参照深圳赤晓工程建设控股股东中国南山集

围墙板、铝板及保温市场76076010.87%0是现金760有限公司团控制的企业一体板）价格参照深圳市赤湾商业发控股股东中国南山集

场地租赁费市场2482483.54%410否现金248展有限公司团控制的企业价格

合计----15645--25348----------大额销货退回的详细情况无2026年2月6日，公司召开第七届董事会第二十七次会议审议通过《关于预计公司2026年度日常关联交易按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报告期内的实际履行情况的议案》，同意公司及下属子公司与关联方进行办公室租赁、提供或接受劳务等日常经营交易，2026年度（如有）预计公司与关联方发生日常关联交易总额为人民币25348万元。本报告期内，公司实际发生情况与预计情况未发生重大差异。

交易价格与市场参考价格差异较大的原因（如适用）不适用

注：上表中关联交易金额为合同含税金额。

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

33深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

4、关联债权债务往来

□适用□不适用是否存在非经营性关联债权债务往来

□是□否应付关联方债务本期归还期初余额本期新增金本期利息期末余额关联方关联关系形成原因金额（万利率（万元）额（万元）（万元）（万元）

元）中国南山开发（集2.08%-控股股东借款63266521540080883.458250.14767181.55

团）股份有限公司3%控股股东控

宝新控股有限公司借款9701.55002.00%97.559701.55制的企业深圳市前海宝湾供控股股东控

借款8500700070003.00%128.218500应链管理有限公司制的企业

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用存款业务本期发生额每日最高存存款利率范期初余额期末余额关联方关联关系款限额（万本期合计存本期合计取围（万元）元）入金额（万出金额（万（万元）元）元）

中开财务有控股股东控0.55%-

700000434856.927305600.437512563.38227893.97

限公司制的企业2.35%贷款业务本期发生额贷款额度贷款利率范期初余额关联方关联关系本期合计贷本期合计还期末余额（万元）围（万元）款金额（万款金额（万（万元）元）元）中开财务有控股股东控

9000002.05%-3.3%592513.69137900204897.32525516.37

限公司制的企业授信或其他金融业务

关联方关联关系业务类型总额（万元）实际发生额（万元）

中开财务有限公司控股股东控制的企业授信900000525516.37

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

7、其他重大关联交易

□适用□不适用

34深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

关于买入控股子公司部分股权及放弃权利暨关联交易事项

公司之控股子公司宝湾物流于2021年8月通过公开挂牌增资扩股的形式，引入投资者杭州萧山平安基石贰号股权投资有限公司（以下简称“基石贰号基金”）。基石贰号基金以现金方式向宝湾物流增资人民币35亿元，取得其31.3941%股权。

经公司第七届董事会第三十次会议及2026年第一次临时股东会审议同意公司以自有资金222971832.29元对基石贰

号基金持有的宝湾物流2%股权行使买入选择权；同时，放弃对基石贰号基金所持有的宝湾物流22.2865%股权行使买入选择权。根据《增资协议》相关约定，中国南山有权以3277028167.71元买入宝湾物流29.3941%股权。上述交易完成后，公司将持有宝湾物流55.0735%股权，中国南山持有宝湾物流44.9265%股权。宝湾物流仍为公司控股子公司，公司合并报表范围未发生变化。

具体内容详见2026年6月13日、2026年6月30日公司在《证券时报》《上海证券报》和巨潮资讯网上披露的相关公告。

重大关联交易临时报告披露网站相关查询临时公告名称临时公告披露日期临时公告披露网站名称关于买入控股子公司部分股权及放弃2026 年 06 月 13 日巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn)权利暨关联交易的公告2026 年第一次临时股东会决议公告 2026 年 06 月 30 日巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn)十二、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用托管情况说明

详见“第八节财务报告十三、5、（2）关联受托管理情况”相关章节。

为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目

□适用□不适用

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的托管项目。

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用□不适用租赁情况说明

详见“第八节财务报告七、64、租赁”相关章节。

为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目

□适用□不适用

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的租赁项目。

35深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

2、重大担保

□适用□不适用

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保反担保是否担保额度相是否实际发生日实际担保金担保类物情况为关担保对象名称关公告披露担保额度担保期履行期额型（如（如联方日期完毕有）有）担保福建南山纵横投资2020年042020年09连带责

70000700006年否否

发展有限公司月30日月03日任担保深圳市赤湾房地产2020年042021年04连带责

48737.2648737.268年否否

开发有限公司月30日月15日任担保深圳市赤湾房地产2020年042021年04连带责

20392.1620392.166年否否

开发有限公司月30日月15日任担保苏州悦贵房地产开2021年072022年01连带责

50000280006年否否

发有限公司月15日月18日任担保苏州美赛房地产有2021年072021年09连带责

32000160006年否否

限公司月15日月16日任担保武汉南山华中投资2024年032024年03连带责

90000900006年否否

发展有限公司月13日月13日任担保

CUEL、广州打捞 2024 年 03 2024 年 04 连带责 4 年 7

44104410否否

局月13日月10日任担保个月无锡三奚置业有限2024年042024年06连带责4年0

3050029491.29否否

公司月26日月19日任担保个月苏州悦贵房地产开2024年042024年06连带责5年11

2050014000否否

发有限公司月26日月24日任担保个月武汉合跃建设发展2024年042025年03连带责5年6

12115055743.75否否

有限公司月26日月20日任担保个月报告期内审批的对外担保额度合报告期内对外担保实

计（A1）际发生额合计（A2）报告期末已审批的对外担保额度报告期末对外担保余

376774.46376774.46

合计（A3）额合计（A4）公司对子公司的担保情况担保反担保是否担保额度相是否实际发生日实际担保金担保类物情况为关担保对象名称关公告披露担保额度担保期履行期额型（如（如联方日期完毕有）有）担保安徽赤湾东方智慧

2020年042020年09连带责

物流港开发有限公150001500011年否否月30日月30日任担保司重庆南山汽车运动2020年042020年12连带责

8100810012年否否

文化有限公司月30日月21日任担保重庆香云置业有限2021年042021年08连带责

80000800006年否否

公司月09日月17日任担保宝湾产城科技发展2021年042021年10连带责

21000210008年否否（南京）有限公司月09日月15日任担保成都赤湾国际油气2021年042021年12连带责

120001200018年否否

基地有限公司月09日月28日任担保宝湾产城科技发展

2021年042022年04连带责（马鞍山）有限公5700570010年否否月09日月28日任担保司重庆香云置业有限2022年042022年09连带责

28000280006年否否

公司月28日月16日任担保

36深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

西安雅致集成建筑2022年042023年06连带责

650065007年否否

有限公司月28日月08日任担保深圳市海城锦实业2023年042023年08连带责

2040802040808年否否

发展有限公司月27日月14日任担保重庆南昇汽车服务2023年042023年08连带责

7000700013年否否

有限公司月27日月29日任担保重庆南山汽车运动2024年042024年06连带责

550055008年否否

文化有限公司月25日月25日任担保宝湾产城科技发展2024年042025年01连带责

10200102008年否否（滁州）有限公司月25日月22日任担保深圳市中晖维宏实2025年042025年10连带责

9280928023年否否

业有限公司月28日月23日任担保重庆香云置业有限2025年042025年09连带责7年11

1661016610否否

公司月28日月24日任担保个月重庆南博汽车服务2025年042025年08连带责

160001600018年否否

有限公司月28日月28日任担保重庆香车文化创意2025年042025年08连带责

4000400018年否否

有限公司月28日月28日任担保宝湾产城科技发展2025年042026年01连带责

420042008年否否（南京）有限公司月28日月06日任担保报告期内对子公司担报告期内审批对子公司担保额度

236200保实际发生额合计4200

合计（B1）

（B2）报告期末已审批的对子公司担保报告期末对子公司担

685170453170

额度合计（B3）保余额合计（B4）子公司对子公司的担保情况担保反担保是否担保额度相是否实际发生日实际担保金担保类物情况为关担保对象名称关公告披露担保额度担保期履行期额型（如（如联方日期完毕有）有）担保青岛胶州宝湾国际2018年08连带责

9000900010年否否

物流有限公司月31日任担保四川广汉宝湾国际2019年042019年11连带责

320003120017年否否

物流有限公司月27日月27日任担保苏州南山新阳房地2019年042019年08连带责

1000001000007年否否

产开发有限公司月27日月14日任担保苏州南山新程房地2018年092019年06连带责

14000007年是否

产开发有限公司月12日月20日任担保深南（无锡）车联2019年122020年01连带责

1500001440007年否否

网有限公司月07日月15日任担保西安宝湾国际物流2019年122020年06连带责

180001800013年否否

有限公司月07日月04日任担保长沙望城宝湾物流2019年122020年06连带责

120001200012年否否

有限公司月07日月16日任担保武汉青山宝湾国际2019年122020年06连带责

300003000013年否否

物流有限公司月07日月19日任担保长沙雨花宝湾物流2020年042020年09连带责

180001800013年否否

有限公司月30日月08日任担保昆山宝湾国际物流2020年042020年09连带责

720072006年否否

有限公司月30日月10日任担保淮安宝湾国际物流2020年042020年09连带责

110001100015年否否

有限公司月30日月25日任担保武汉南控房地产开2020年042021年01连带责

45000450006年否否

发有限公司月30日月04日任担保武汉南控房地产开2020年042021年01连带责

30000300006年否否

发有限公司月30日月19日任担保

37深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

宁波宝湾国际物流2020年042021年02连带责

400004000010年否否

有限公司月30日月22日任担保武汉南控房地产开2020年042021年03连带责

60000600006年否否

发有限公司月30日月30日任担保苏州浒茂置业有限2020年042021年05连带责

74175.7505年是否

公司月30日月07日任担保漳州宝湾国际物流2020年042021年03连带责

300003000013年否否

有限公司月30日月03日任担保成都南横置业有限2020年042021年05连带责

81000810006年否否

公司月30日月14日任担保四川广汉宝湾国际2021年042021年05连带责

300003000018年否否

物流有限公司月09日月28日任担保佛山三水宝湾物流2021年042021年05连带责

250002500011年否否

有限公司月09日月28日任担保宝湾物流合肥新站2021年042021年07连带责

9500950011年否否

有限公司月09日月27日任担保浙江余姚宝湾国际2021年042021年09连带责

460004600012年否否

物流有限公司月09日月01日任担保东莞市维兴实业有2021年042021年09连带责

94500945008年否否

限公司月09日月02日任担保成都南横置业有限2021年042021年12连带责

50000500006年否否

公司月09日月16日任担保武汉山屹建设发展2022年012022年01连带责

25000250006年否否

有限公司月06日月25日任担保东莞市维盛实业投2022年012022年02连带责

25000250006年否否

资有限公司月06日月11日任担保武汉山屹建设发展2022年012022年05连带责

500050006年否否

有限公司月06日月07日任担保深圳市中晖维宏实2022年012022年06连带责

90000900006年否否

业有限公司月06日月06日任担保成都青白江宝湾供2022年042022年06连带责

300003000018年否否

应链管理有限公司月28日月09日任担保宝湾物流肥东有限2022年042022年06连带责

110001100011年否否

公司月28日月09日任担保上海快仓供应链科2022年042022年07连带责

350003500018年否否

技有限公司月28日月07日任担保佛山南海宝湾物流2022年042022年08连带责

10500010500017年否否

有限公司月28日月24日任担保江苏宝湾国际物流2022年042022年12连带责

500005000017年否否

有限公司月28日月26日任担保江门市宝鹤物流有2022年042023年01连带责

460004600018年否否

限公司月28日月04日任担保重庆西彭宝湾国际2022年042023年03连带责

200002000015年否否

物流有限公司月28日月15日任担保深圳市中晖维宏实2022年042023年03连带责

160001600028年否否

业有限公司月28日月28日任担保上海南祺实业发展2023年042023年09连带责

29023.6629023.668年否否

有限公司月27日月06日任担保中旺精密机械（吴2023年042023年10连带责

170001700013年否否

江）有限公司月27日月23日任担保苏州优优品授网络2023年042023年11连带责

214002140016年否否

科技有限公司月27日月07日任担保宝湾物流控股有限2023年042023年11连带责

50000500003年否否

公司月27日月23日任担保苏州茂越置业有限2023年042023年11连带责

59000590005年否否

公司月27日月29日任担保

38深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

南通南展房地产开2023年042024年05连带责

28000280005年否否

发有限公司月27日月13日任担保上海南茂实业发展2023年042024年05连带责

230002300018年否否

有限公司月27日月21日任担保北京天竺宝湾供应2024年042024年09连带责

690006900013年否否

链管理有限公司月25日月10日任担保上海南闰实业发展2024年042024年09连带责

900009000018年否否

有限公司月25日月14日任担保宁波镇海宝湾国际2024年042024年12连带责

22000220006年否否

物流有限公司月25日月12日任担保宝湾物流控股有限2024年042025年04

2400024000抵押13年否否

公司月25日月18日武汉山峻建设发展2025年042025年10连带责

10000100005年否否

有限公司月28日月28日任担保四川南兴恒置业有2025年042025年10连带责

11923.111923.16年否否

限公司月28日月27日任担保长沙南山天池房地2025年042025年08连带责2年10

4300043000否否

产有限公司月28日月07日任担保个月宝湾物流控股有限2025年042025年066年4

108960108960抵押否否

公司月28日月25日个月武汉山峻建设发展2025年042025年06连带责4年6

1500015000否否

有限公司月28日月27日任担保个月《转让协议》武汉盘龙南山房地2026年042026年06连带责约定义

87008700否否

产有限公司月29日月18日任担保务履约完毕之日止报告期内对子公司担报告期内审批对子公司担保额度

174500保实际发生额合计8700

合计（C1）

（C2）报告期末已审批的对子公司担保报告期末对子公司担

2175206.762009406.76

额度合计（C3）保余额合计（C4）

公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内担保实际发报告期内审批担保额度合计

410700生额合计12900

（A1+B1+C1）

（A2+B2+C2）报告期末已审批的担保额度合计报告期末全部担保余

3237151.222839351.22

（A3+B3+C3）额合计（A4+B4+C4）全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 454.88%

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务

1880401.22

担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0

上述三项担保金额合计（D+E+F） 1880401.22

对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或有证据表明有无

可能承担连带清偿责任的情况说明（如有）

违反规定程序对外提供担保的说明（如有）无

39深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

3、委托理财

□适用□不适用公司报告期不存在委托理财。

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

□适用□不适用谈论的主要内调研的基本情接待时间接待地点接待方式接待对象类型接待对象容及提供的资况索引料巨潮资讯网

2026年02月公司会议室电话沟通机构中金公司公司经营情况（http://www.c

05日ninfo.com.cn）深圳证券交易巨潮资讯网

2026年05月网络平台线上面向全体投资所互动易平台其他公司经营情况（http://www.c

20日交流者“云访谈” ninfo.com.cn）东方财富证巨潮资讯网

2026年05月券、信达澳亚公司会议室实地调研机构公司经营情况（http://www.c

22日基金、景顺长ninfo.com.cn）城基金

十四、其他重大事项的说明

□适用□不适用公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

十五、公司子公司重大事项

□适用□不适用关于控股子公司申请永续债融资的相关事宜

为进一步拓宽公司融资渠道、优化融资结构，经公司第七届董事会第二十八次会议和2025年度股东会审议，公司同意控股子公司宝湾物流申请永续债融资（包括但不限于金融机构可续期债产品等），总金额不超过人民币11亿元。本次申请永续债融资能为公司发展提供长期资金保障，并有助于优化债务结构。

具体内容详见2026年4月29日、2026年6月9日公司在《证券时报》《上海证券报》和巨潮资讯网上披露的相关公告。

40深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后发行公积金数量比例送股其他小计数量比例新股转股

一、有限售条件股份136945847450.58%000-9375-9375136944909950.58%

1、国有法人持股136923564950.57%00000136923564950.57%

2、其他内资持股2228250.01%000-9375-93752134500.01%

境内自然人持股2228250.01%000-9375-93752134500.01%

二、无限售条件股份133832403949.42%00093759375133833341449.42%

人民币普通股133832403949.42%00093759375133833341449.42%

三、股份总数2707782513100.00%000002707782513100.00%股份变动的原因

□适用□不适用

报告期内境内自然人所持限售股份减少主要是由于离任董事、高级管理人员所持股份解除限售所致。

股份变动的批准情况

□适用□不适用股份变动的过户情况

□适用□不适用股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

单位：股本期解除限售本期增加限售股东名称期初限售股数期末限售股数限售原因解除限售日期股数股数

沈启盟375009375028125-2026年12月28日

合计375009375028125----

41深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

二、证券发行与上市情况

□适用□不适用

42深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

三、公司股东数量及持股情况

单位：股报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如报告期末普通股股东总数456420有）（参见注8）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限售持有无限售质押、标记或冻结情况报告期末持报告期内增股东名称股东性质持股比例条件的股份条件的股份股数量减变动情况数量数量股份状态数量暂未分类的国

中国南山开发（集团）股份有限公司57.99%157013953801369235649200903889不适用0有法人境内非国有法

赤晓企业有限公司10.45%28288000000282880000不适用0人

香港中央结算有限公司境外法人0.46%12378261-22489841012378261不适用0

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指

其他0.31%8517000-77200008517000不适用0房地产交易型开放式指数证券投资基金

朱军境内自然人0.29%7783600778360007783600不适用0

林贞标境内自然人0.27%7180308130000007180308不适用0

俞志翔境内自然人0.24%6618715006618715不适用0

李宝生境内自然人0.22%5924500304900005924500不适用0

缪翚境内自然人0.19%52463003520005246300不适用0

张崇辉境内自然人0.19%5219700121970005219700不适用0战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的情况无（如有）（参见注3）

中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司100%股份。除此之外，本公司未知其他股东上述股东关联关系或一致行动的说明

之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于一致行动人。

上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情况的说明不适用

前10名股东中存在回购专户的特别说明（如有）（参见注无

11）

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类数量赤晓企业有限公司282880000人民币普通股282880000

中国南山开发（集团）股份有限公司200903889人民币普通股200903889

43深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

香港中央结算有限公司12378261人民币普通股12378261

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放

8517000人民币普通股8517000

式指数证券投资基金朱军7783600人民币普通股7783600林贞标7180308人民币普通股7180308俞志翔6618715人民币普通股6618715李宝生5924500人民币普通股5924500缪翚5246300人民币普通股5246300张崇辉5219700人民币普通股5219700

前10名无限售条件股东之间，以及前10名无限售条件股东和中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司100%股份。除此之外，本公司未知其他股东前10名股东之间关联关系或一致行动的说明之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于一致行动人。

前10名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如有）（参见股东俞志翔通过信用账户持有公司6618715股股份；股东李宝生通过信用账户持有公司3924100股股份；股注4）东缪翚通过信用账户持有公司4100000股股份。

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

44深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

四、董事和高级管理人员持股变动

□适用□不适用

公司董事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见2025年年报。

五、控股股东或实际控制人变更情况

公司前期已披露实际控制人筹划控制权变更但尚未完成的，请说明控制权变更进展情况。

□适用□不适用控股股东报告期内变更

□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。

实际控制人报告期内变更

□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

六、优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

45深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

第七节债券相关情况

□适用□不适用

一、企业债券

□适用□不适用报告期公司不存在企业债券。

二、公司债券

□适用□不适用报告期公司不存在公司债券。

三、非金融企业债务融资工具

□适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本信息

单位：万元还本付息债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日债券余额利率交易场所方式宝湾物流控股有限每12个

25宝湾2025年2025年2028年

公司10258032月付息一银行间市

物流01月1501月1701月171000002.20%

2025 年 1.IB 次，到期场

MTN001 日日日

度第一期还本中期票据宝湾物流控股有限每12个

23宝湾2023年2023年2026年

公司10238045月付息一银行间市

物流03月0803月1003月1003.63%

2023 年 7.IB 次，到期场

MTN001 日日日

度第一期还本中期票据逾期未偿还债券

□适用□不适用

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用□不适用

3、报告期内信用评级结果调整情况

□适用□不适用

46深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的

影响

□适用□不适用

四、可转换公司债券

□适用□不适用报告期公司不存在可转换公司债券。

五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用□不适用

六、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标

单位：万元项目本报告期末上年末本报告期末比上年末增减

流动比率1.21621.21090.44%

资产负债率77.32%76.66%0.66%

速动比率0.63690.61803.06%本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

扣除非经常性损益后净利润-63995.559094.56-803.67%

EBITDA全部债务比 1.51% 4.62% -3.11%

利息保障倍数-0.231.48-115.54%

现金利息保障倍数3.573.0815.91%

EBITDA利息保障倍数 0.95 2.47 -61.54%

贷款偿还率100.00%100.00%0.00%

利息偿付率100.00%100.00%0.00%

47深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

第八节财务报告

一、审计报告半年度报告是否经过审计

□是□否公司半年度财务报告未经审计。

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

2026年06月30日

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金6820013846.427626460151.42

结算备付金0.000.00

拆出资金0.000.00

交易性金融资产8028800.000.00

衍生金融资产0.000.00

应收票据28252339.7185144607.92

应收账款739416063.39603119281.88

应收款项融资23359854.4418378261.85

预付款项187073288.59172558543.39

应收保费0.000.00

应收分保账款0.000.00

应收分保合同准备金0.000.00

其他应收款2888195600.112832443802.23

其中：应收利息0.000.00

应收股利87651664.0687651664.06

买入返售金融资产0.000.00

存货10862048909.5012197971432.86

其中：数据资源0.000.00

合同资产34694838.19182530067.60

持有待售资产0.000.00

一年内到期的非流动资产0.003802968.04

其他流动资产1607507271.781544059346.41

流动资产合计23198590812.1325266468463.60

48深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期末余额期初余额

非流动资产：

发放贷款和垫款0.000.00

债权投资35987093.9869162417.67

其他债权投资0.000.00

长期应收款0.000.00

长期股权投资4147113730.433878013716.42

其他权益工具投资0.000.00

其他非流动金融资产0.000.00

投资性房地产12789895136.4512698511842.00

固定资产5308631260.315372668599.63

在建工程6078352183.966025360391.97

生产性生物资产0.000.00

油气资产0.000.00

使用权资产159425724.55178299928.86

无形资产5323334001.325395274549.92

其中：数据资源0.000.00

开发支出0.000.00

其中：数据资源0.000.00

商誉0.000.00

长期待摊费用46132756.8153069264.00

递延所得税资产120868620.14130044389.26

其他非流动资产819896605.25822883276.24

非流动资产合计34829637113.2034623288375.97

资产总计58028227925.3359889756839.57

流动负债：

短期借款20006944.45221674638.07

向中央银行借款0.000.00

拆入资金0.000.00

交易性金融负债0.000.00

衍生金融负债0.000.00

应付票据49484788.4945876651.04

应付账款2808781005.333032668211.76

预收款项26518808.8838925721.55

合同负债3380279376.242508604883.57

卖出回购金融资产款0.000.00

吸收存款及同业存放0.000.00

代理买卖证券款0.000.00

代理承销证券款0.000.00

应付职工薪酬160370594.77196387380.27

应交税费461559285.98573797686.96

其他应付款3175784310.653890312280.37

49深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期末余额期初余额

其中：应付利息0.000.00

应付股利0.001651823.38

应付手续费及佣金0.000.00

应付分保账款0.000.00

持有待售负债0.000.00

一年内到期的非流动负债6598026235.157622819529.24

其他流动负债2394147464.232735119618.84

流动负债合计19074958814.1720866186601.67

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款19689555364.6920179520783.42

应付债券1000000000.001000000000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

租赁负债140853589.13154744135.58

长期应付款0.000.00

长期应付职工薪酬0.000.00

预计负债24313477.787333219.60

递延收益359309652.64371622605.34

递延所得税负债257505311.96262422256.46

其他非流动负债4322549285.743071799285.74

非流动负债合计25794086681.9425047442286.14

负债合计44869045496.1145913628887.81

所有者权益：

股本2707782513.002707782513.00

其他权益工具0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

资本公积2287604344.182287604344.18

减：库存股0.000.00

其他综合收益-11382803.77-13402955.87

专项储备9793706.588229733.16

盈余公积343528008.22343528008.22

一般风险准备0.000.00

未分配利润904698665.281543479977.60

归属于母公司所有者权益合计6242024433.496877221620.29

少数股东权益6917157995.737098906331.47

所有者权益合计13159182429.2213976127951.76

负债和所有者权益总计58028227925.3359889756839.57

法定代表人：舒谦主管会计工作负责人：兰健锋会计机构负责人：胡永涛

2、母公司资产负债表

50深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金145720209.45183919239.74

交易性金融资产0.000.00

衍生金融资产0.000.00

应收票据0.000.00

应收账款9528712.8720082334.30

应收款项融资0.000.00

预付款项490090.57464663.44

其他应收款7762462606.667761983634.48

其中：应收利息0.000.00

应收股利413930703.87413930703.87

存货30000335.7030000335.70

其中：数据资源0.000.00

合同资产0.000.00

持有待售资产0.000.00

一年内到期的非流动资产0.000.00

其他流动资产3721628.123778491.02

流动资产合计7951923583.378000228698.68

非流动资产：

债权投资0.000.00

其他债权投资0.000.00

长期应收款0.000.00

长期股权投资12059640708.1912042905364.50

其他权益工具投资0.000.00

其他非流动金融资产0.000.00

投资性房地产10333319.5710661770.50

固定资产9302453.0210210485.18

在建工程0.000.00

生产性生物资产0.000.00

油气资产0.000.00

使用权资产97733064.08106097201.60

无形资产78032803.6284122439.34

其中：数据资源0.000.00

开发支出0.000.00

其中：数据资源0.000.00

商誉0.000.00

长期待摊费用34313.3841412.70

递延所得税资产3267141.023047268.74

其他非流动资产2600628.08175483.11

非流动资产合计12260944430.9612257261425.67

资产总计20212868014.3320257490124.35

51深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期末余额期初余额

流动负债：

短期借款0.00170140250.00

交易性金融负债0.000.00

衍生金融负债0.000.00

应付票据0.000.00

应付账款121371.17121371.17

预收款项0.000.00

合同负债0.000.00

应付职工薪酬50186974.4653021179.33

应交税费484714.442634261.53

其他应付款855826135.02918098676.31

其中：应付利息0.000.00

应付股利0.000.00

持有待售负债0.000.00

一年内到期的非流动负债3172894587.182893399163.37

其他流动负债2408652611.113182831691.31

流动负债合计6488166393.387220246593.02

非流动负债：

长期借款5552800000.005561620000.00

应付债券0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

租赁负债97096537.34103047866.62

长期应付款0.000.00

长期应付职工薪酬0.000.00

预计负债0.000.00

递延收益318349.38324844.74

递延所得税负债0.000.00

其他非流动负债2393700000.001603950000.00

非流动负债合计8043914886.727268942711.36

负债合计14532081280.1014489189304.38

所有者权益：

股本2707782513.002707782513.00

其他权益工具0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

资本公积3440643225.843440643225.84

减：库存股0.000.00

其他综合收益1971.761971.76

专项储备0.000.00

盈余公积216704451.75216704451.75

未分配利润-684345428.12-596831342.38

所有者权益合计5680786734.235768300819.97

负债和所有者权益总计20212868014.3320257490124.35

52深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

3、合并利润表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、营业总收入3057548110.905780433936.10

其中：营业收入3057548110.905780433936.10

利息收入0.000.00

已赚保费0.000.00

手续费及佣金收入0.000.00

二、营业总成本3373955628.765516335037.89

其中：营业成本2467546803.234525642620.36

利息支出0.000.00

手续费及佣金支出0.000.00

退保金0.000.00

赔付支出净额0.000.00

提取保险责任准备金净额0.000.00

保单红利支出0.000.00

分保费用0.000.00

税金及附加166836263.94175538168.30

销售费用93242477.5280662360.03

管理费用214692871.74267802990.42

研发费用27014390.2233223102.32

财务费用404622822.11433465796.46

其中：利息费用416946796.56466830672.13

利息收入27897926.6936810247.30

加：其他收益20332352.3614325268.73

投资收益（损失以“—”号填列）22303415.0336966122.49

其中：对联营企业和合营企业的投资收益21248474.5533557317.92

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益0.000.00

汇兑收益（损失以“—”号填列）0.000.00

净敞口套期收益（损失以“—”号填列）0.000.00

公允价值变动收益（损失以“—”号填列）8028800.00-62496.22

信用减值损失（损失以“—”号填列）2490180.016308474.93

资产减值损失（损失以“—”号填列）-240480402.170.00

资产处置收益（损失以“—”号填列）-510388.85-303933.69

三、营业利润（亏损以“—”号填列）-504243561.48321332334.45

加：营业外收入3853533.643609286.86

减：营业外支出17693708.023938293.84

四、利润总额（亏损总额以“—”号填列）-518083735.86321003327.47

减：所得税费用96367883.15213184939.93

五、净利润（净亏损以“—”号填列）-614451619.01107818387.54

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“—”号填列）-614451619.01107818387.54

2.终止经营净利润（净亏损以“—”号填列）0.000.00

53深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目2026年半年度2025年半年度

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“—”号填列）-638781312.3291529756.27

2.少数股东损益（净亏损以“—”号填列）24329693.3116288631.27

六、其他综合收益的税后净额2020152.10654020.85

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额2020152.10654020.85

（一）不能重分类进损益的其他综合收益327203.200.00

1.重新计量设定受益计划变动额0.000.00

2.权益法下不能转损益的其他综合收益327203.200.00

3.其他权益工具投资公允价值变动0.000.00

4.企业自身信用风险公允价值变动0.000.00

5.其他0.000.00

（二）将重分类进损益的其他综合收益1692948.90654020.85

1.权益法下可转损益的其他综合收益1693679.57516768.41

2.其他债权投资公允价值变动0.000.00

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额0.000.00

4.其他债权投资信用减值准备0.000.00

5.现金流量套期储备0.000.00

6.外币财务报表折算差额0.000.00

7.其他-730.67137252.44

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额0.000.00

七、综合收益总额-612431466.91108472408.39

归属于母公司所有者的综合收益总额-636761160.2292183777.12

归属于少数股东的综合收益总额24329693.3116288631.27

八、每股收益：

（一）基本每股收益-0.240.03

（二）稀释每股收益-0.240.03

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元，上期被合并方实现的净利润为：0.00元。

法定代表人：舒谦主管会计工作负责人：兰健锋会计机构负责人：胡永涛

4、母公司利润表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、营业收入21042644.1626367408.33

减：营业成本10362798.0414804399.04

税金及附加502196.63595551.30

销售费用24141.2424141.24

管理费用26072964.7530407154.07

研发费用0.000.00

财务费用90027418.04107594639.11

其中：利息费用161631786.31190374269.47

利息收入71611336.6382788909.28

加：其他收益33364.946495.36

投资收益（损失以“—”号填列）16735343.6913910834.15

其中：对联营企业和合营企业的投资收益16735343.6913910834.15以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

0.000.00（损失以“—”号填列）

净敞口套期收益（损失以“—”号填列）0.000.00

54深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目2026年半年度2025年半年度

公允价值变动收益（损失以“—”号填列）0.000.00

信用减值损失（损失以“—”号填列）1509095.19-29501.10

资产减值损失（损失以“—”号填列）0.000.00

资产处置收益（损失以“—”号填列）0.00-260.00

二、营业利润（亏损以“—”号填列）-87669070.72-113170908.02

加：营业外收入0.003000.63

减：营业外支出64887.303367.71

三、利润总额（亏损总额以“—”号填列）-87733958.02-113171275.10

减：所得税费用-219872.28-174048.84

四、净利润（净亏损以“—”号填列）-87514085.74-112997226.26

（一）持续经营净利润（净亏损以“—”号填列）-87514085.74-112997226.26

（二）终止经营净利润（净亏损以“—”号填列）0.000.00

五、其他综合收益的税后净额0.000.00

（一）不能重分类进损益的其他综合收益0.000.00

1.重新计量设定受益计划变动额0.000.00

2.权益法下不能转损益的其他综合收益0.000.00

3.其他权益工具投资公允价值变动0.000.00

4.企业自身信用风险公允价值变动0.000.00

5.其他0.000.00

（二）将重分类进损益的其他综合收益0.000.00

1.权益法下可转损益的其他综合收益0.000.00

2.其他债权投资公允价值变动0.000.00

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额0.000.00

4.其他债权投资信用减值准备0.000.00

5.现金流量套期储备0.000.00

6.外币财务报表折算差额0.000.00

7.其他0.000.00

六、综合收益总额-87514085.74-112997226.26

七、每股收益：

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

5、合并现金流量表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金4386324626.515090704258.32

客户存款和同业存放款项净增加额0.000.00

向中央银行借款净增加额0.000.00

向其他金融机构拆入资金净增加额0.000.00

收到原保险合同保费取得的现金0.000.00

收到再保业务现金净额0.000.00

保户储金及投资款净增加额0.000.00

收取利息、手续费及佣金的现金0.000.00

拆入资金净增加额0.000.00

回购业务资金净增加额0.000.00

代理买卖证券收到的现金净额0.000.00

收到的税费返还61955648.01321121107.14

55深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目2026年半年度2025年半年度

收到其他与经营活动有关的现金158752610.84194501011.31

经营活动现金流入小计4607032885.365606326376.77

购买商品、接受劳务支付的现金1481879563.102943694342.71

客户贷款及垫款净增加额0.000.00

存放中央银行和同业款项净增加额0.000.00

支付原保险合同赔付款项的现金0.000.00

拆出资金净增加额0.000.00

支付利息、手续费及佣金的现金0.000.00

支付保单红利的现金0.000.00

支付给职工以及为职工支付的现金450407797.72477508838.81

支付的各项税费551029772.64684647707.12

支付其他与经营活动有关的现金226660590.42339141736.32

经营活动现金流出小计2709977723.884444992624.96

经营活动产生的现金流量净额1897055161.481161333751.81

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金169380.924174127.82

取得投资收益收到的现金6113377.342316597.47

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额913333.834213595.96

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额0.000.00

收到其他与投资活动有关的现金46319076.5237858218.73

投资活动现金流入小计53515168.6148562539.98

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金525913714.51664497414.20

投资支付的现金850171640.34294000.00

质押贷款净增加额0.000.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额0.000.00

支付其他与投资活动有关的现金88677761.08494408.72

投资活动现金流出小计1464763115.93665285822.92

投资活动产生的现金流量净额-1411247947.32-616723282.94

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金0.000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金0.000.00

取得借款收到的现金6172893034.645220971967.05

收到其他与筹资活动有关的现金232278428.00467893815.32

筹资活动现金流入小计6405171462.645688865782.37

偿还债务支付的现金6873747162.666654266789.44

分配股利、利润或偿付利息支付的现金764510381.94726310842.24

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润208151823.38247331065.94

支付其他与筹资活动有关的现金43152728.8472972536.09

筹资活动现金流出小计7681410273.447453550167.77

筹资活动产生的现金流量净额-1276238810.80-1764684385.40

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-12777568.091816235.63

五、现金及现金等价物净增加额-803209164.73-1218257680.90

加：期初现金及现金等价物余额7563949948.537062816177.40

六、期末现金及现金等价物余额6760740783.805844558496.50

6、母公司现金流量表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金33641614.3728819529.70

收到的税费返还0.000.00

56深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目2026年半年度2025年半年度

收到其他与经营活动有关的现金934680.965075864.33

经营活动现金流入小计34576295.3333895394.03

购买商品、接受劳务支付的现金35840.004094037.48

支付给职工以及为职工支付的现金19804870.2622035014.85

支付的各项税费3593859.454947502.94

支付其他与经营活动有关的现金5906278.3513231746.56

经营活动现金流出小计29340848.0644308301.83

经营活动产生的现金流量净额5235447.27-10412907.80

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金0.000.00

取得投资收益收到的现金33790058.9733629338.66

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额4790.003160.00

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额0.000.00

收到其他与投资活动有关的现金2258570000.008220000.00

投资活动现金流入小计2292364848.9741852498.66

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金2819399.631358112.64

投资支付的现金0.000.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额0.000.00

支付其他与投资活动有关的现金2222060000.00211500000.00

投资活动现金流出小计2224879399.63212858112.64

投资活动产生的现金流量净额67485449.34-171005613.98

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金0.000.00

取得借款收到的现金3840242851.451925152399.37

收到其他与筹资活动有关的现金0.00370733815.32

筹资活动现金流入小计3840242851.452295886214.69

偿还债务支付的现金3684760000.002108657074.39

分配股利、利润或偿付利息支付的现金257607751.31149073967.50

支付其他与筹资活动有关的现金9190002.0411468073.54

筹资活动现金流出小计3951557753.352269199115.43

筹资活动产生的现金流量净额-111314901.9026687099.26

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响0.000.00

五、现金及现金等价物净增加额-38594005.29-154731422.52

加：期初现金及现金等价物余额182811654.66318351584.12

六、期末现金及现金等价物余额144217649.37163620161.60

57深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2026年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一减

项目般：少数股东权所有者权益合优永其他综合收风其股本其资本公积库专项储备盈余公积未分配利润小计益计先续益险他他存股债准股备

一、上年

2707782513.000.000.000.002287604344.180.00-13402955.878229733.16343528008.220.001543479977.600.006877221620.297098906331.4713976127951.76

期末余额

加：

会计政策0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00变更前

期差错更0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00正其

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

他

二、本年

2707782513.000.000.000.002287604344.180.00-13402955.878229733.16343528008.220.001543479977.600.006877221620.297098906331.4713976127951.76

期初余额

三、本期增减变动

金额（减0.000.000.000.000.000.002020152.101563973.420.000.00-638781312.320.00-635197186.80-181748335.74-816945522.54少以“—”号填列）

（一）综

合收益总0.000.000.000.000.000.002020152.100.000.000.00-638781312.320.00-636761160.2224329693.31-612431466.91额

（二）所0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

58深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

有者投入和减少资本

1．所有

者投入的0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00普通股

2．其他

权益工具

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

持有者投入资本

3．股份

支付计入

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

所有者权益的金额

4．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（三）利

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-206500000.00-206500000.00

润分配

1．提取

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

盈余公积

2．提取

一般风险0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00准备

3．对所

有者（或

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-206500000.00-206500000.00

股东）的分配

4．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（四）所

有者权益0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00内部结转

1．资本

公积转增

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

资本（或股本）

59深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

2．盈余

公积转增

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

资本（或股本）

3．盈余

公积弥补0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00亏损

4．设定

受益计划

变动额结0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00转留存收益

5．其他

综合收益

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

结转留存收益

6．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（五）专

0.000.000.000.000.000.000.001563973.420.000.000.000.001563973.42421970.951985944.37

项储备

1．本期

0.000.000.000.000.000.000.008180556.000.000.000.000.008180556.006152326.4914332882.49

提取

2．本期

0.000.000.000.000.000.000.00-6616582.580.000.000.000.00-6616582.58-5730355.54-12346938.12

使用

（六）其

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

他

四、本期

2707782513.000.000.000.002287604344.180.00-11382803.779793706.58343528008.220.00904698665.280.006242024433.496917157995.7313159182429.22

期末余额

60深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

上年金额

单位：元

2025年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一减

项目般：少数股东权所有者权益合优永其他综合收风其股本其资本公积库专项储备盈余公积未分配利润小计益计先续益险他他存股债准股备

一、上年

2707782513.000.000.000.002291624380.720.00-14554474.585089291.09343528008.220.003513469980.540.008846939698.997285942337.5216132882036.51

期末余额

加：

会计政策0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00变更前

期差错更0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00正其

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

他

二、本年

2707782513.000.000.000.002291624380.720.00-14554474.585089291.09343528008.220.003513469980.540.008846939698.997285942337.5216132882036.51

期初余额

三、本期增减变动

金额（减0.000.000.000.000.000.00654020.853414624.390.000.0091529756.270.0095598401.51-190132881.63-94534480.12少以“—”号填列）

（一）综

合收益总0.000.000.000.000.000.00654020.850.000.000.0091529756.270.0092183777.1216288631.27108472408.39额

61深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（二）所有者投入

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

和减少资本

1．所有

者投入的0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00普通股

2．其他

权益工具

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

持有者投入资本

3．股份

支付计入

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

所有者权益的金额

4．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（三）利

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-211565753.42-211565753.42

润分配

1．提取

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

盈余公积

2．提取

一般风险0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-211565753.42准备

3．对所

有者（或

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00-211565753.42-211565753.42

股东）的分配

4．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（四）所

有者权益0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00内部结转

62深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

1．资本

公积转增

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

资本（或股本）

2．盈余

公积转增

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

资本（或股本）

3．盈余

公积弥补0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00亏损

4．设定

受益计划

变动额结0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00转留存收益

5．其他

综合收益

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

结转留存收益

6．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（五）专

0.000.000.000.000.000.000.003414624.390.000.000.000.003414624.395144240.528558864.91

项储备

1．本期

0.000.000.000.000.000.000.007508630.190.000.000.000.007508630.199652861.6617161491.85

提取

2．本期

0.000.000.000.000.000.000.00-4094005.800.000.000.000.00-4094005.80-4508621.14-8602626.94

使用

（六）其

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

他

四、本期

2707782513.000.000.000.002291624380.720.00-13900453.738503915.48343528008.220.003604999736.810.008942538100.507095809455.8916038347556.39

期末余额

63深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2026年半年度

其他权益工具

项目减：永其他综专项其股本资本公积库存盈余公积未分配利润所有者权益合计优先股续其他合收益储备他股债

一、上年期

2707782513.000.000.000.003440643225.840.001971.76216704451.75-596831342.385768300819.97

末余额

加：会

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

计政策变更前

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

期差错更正其

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

他

二、本年期

2707782513.000.000.000.003440643225.840.001971.760.00216704451.75-596831342.380.005768300819.97

初余额

三、本期增减变动金额

0.000.000.000.000.000.000.000.000.00-87514085.740.00-87514085.74（减少以“—”号填列）

（一）综合

0.000.000.000.000.000.000.000.000.00-87514085.740.00-87514085.74

收益总额

（二）所有

者投入和减0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00少资本

1．所有者

投入的普通0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00股

64深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

2．其他权

益工具持有0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00者投入资本

3．股份支

付计入所有

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

者权益的金额

4．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（三）利润

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

分配

1．提取盈

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

余公积

2．对所有

者（或股0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00东）的分配

3．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（四）所有

者权益内部0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00结转

1．资本公

积转增资本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00（或股本）

2．盈余公

积转增资本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00（或股本）

3．盈余公

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

额结转留存收益

5．其他综

合收益结转0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00留存收益

65深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

6．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（五）专项

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

储备

1．本期提

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

取

2．本期使

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

用

（六）其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

四、本期期

2707782513.000.000.000.003440643225.840.001971.760.00216704451.75-684345428.120.005680786734.23

末余额上年金额

单位：元

2025年半年度

其他权益工具

项目减：

股本永其他综专项其资本公积库存盈余公积未分配利润所有者权益合计优先股续其他合收益储备他股债

一、上年期

2707782513.000.000.000.003440643225.840.001971.76216704451.75-404911052.360.005960221109.99

末余额

加：会

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

计政策变更前

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

期差错更正其

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

他

二、本年期

2707782513.000.000.000.003440643225.840.001971.760.00216704451.75-404911052.360.005960221109.99

初余额

三、本期增减变动金额

0.000.000.000.000.000.000.000.000.00-112997226.260.00-112997226.26（减少以“—”号填列）

66深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（一）综合

0.000.000.000.000.000.000.000.000.00-112997226.260.00-112997226.26

收益总额

（二）所有

者投入和减0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00少资本

1．所有者

投入的普通0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00股

2．其他权

益工具持有0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00者投入资本

3．股份支

付计入所有

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

者权益的金额

4．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（三）利润

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

分配

1．提取盈

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

余公积

2．对所有

者（或股0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00东）的分配

3．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（四）所有

者权益内部0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00结转

1．资本公

积转增资本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00（或股本）

2．盈余公

积转增资本0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00（或股本）

67深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

3．盈余公

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

额结转留存收益

5．其他综

合收益结转0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00留存收益

6．其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

（五）专项

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

储备

1．本期提

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

取

2．本期使

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

用

（六）其他0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

四、本期期

2707782513.000.000.000.003440643225.840.001971.760.00216704451.75-517908278.620.005847223883.73

末余额

68深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

三、公司基本情况

1、公司概况

深圳市新南山控股(集团)股份有限公司(以下简称“本公司”)是一家在中华人民共和国广东省深圳市注册的股份有限公司，于 2005 年 3 月 1 日成立。本公司所发行人民币普通股 A股股票，已在深圳证券交易所上市。本公司总部位于深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号南山开发集团赤湾总部大厦2501。

本公司及其子公司(以下简称“本集团”)主要经营活动为：房地产开发业务，物业租赁，物业管理；仓库服务及物业租赁业务；海洋工程用、陆地工业和民用工程用钢结构制品生产销售；活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产销售、租赁及相关服务；与船舶舱室配套产品的生产销售；以受让应收账款的方式提供贸易融资；经营码头及港口的货物装卸

运输以及堆场、代理海上石油后勤服务。

2、财务报表批准报出日

本公司的合并及母公司财务报表于2026年8月27日已经本公司董事会批准。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定(2023年修订)》披露有关财务信息。

2、持续经营

本财务报表在持续经营假设的基础上编制。

3、记账基础和计价原则

本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。

资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。

公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。

以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。

公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重要性，被划分为三个层次：

*第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

*第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

*第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

69深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：无

1、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于2026年6月30日的合并及母公司财务状况以及2026年半年度的合并及母公司经营成果、合并及母公司股东权益变动和合并及母公司现金流量。

2、会计期间

本集团的会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。本财务报表所载财务信息的会计期间为2026年1月

1日起至2026年6月30日止6个月期间（以下统称“2026年半年度”）。

3、营业周期

营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。除房地产业务及产业园区业务以外，本集团经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。房地产业务及产业园区业务的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定人民币为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

□适用□不适用项目重要性标准重要的应收款项坏账准备收回或转回金额金额超过人民币2000万元重要的应收款项实际核销金额超过人民币2000万元账龄超过1年的重要预付款项金额超过人民币2000万元账龄超过1年的重要应收股利金额超过人民币2000万元

单项账龄超过1年的合同负债余额占合同负债总额的5%以上且金额超过人账龄超过1年的重要合同负债民币30000万元

单项合同负债余额占合同负债总额的5%以上且金额超过人民币30000万重要的合同负债元

单项合同负债变动占合同负债总额的5%以上且金额超过人民币30000万合同负债账面价值发生重大变动的金额元

账龄超过1年的重要应付账款、其他应付金额超过人民币5000万元款

单个项目对应的开发成本/开发产品原值金额占存货原值总额的1%以上，重要的开发成本、开发产品且金额超过人民币20000万元

单项在建工程余额占在建工程总额的10%以上且金额超过人民币30000万重要的在建工程元

单个子公司少数股东权益占本集团合并财务报表净资产的5%以上，且金额重要的非全资子公司超过人民币90000万元

70深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目重要性标准单项投资活动金额占收到或支付投资活动相关的现金流入或流出总额的重要投资活动

10%以上，且金额超过人民币10000万元

单个被投资单位的长期股权投资账面价值占本集团净资产的3%以上，且长重要的合营企业或联营企业期股权投资权益法下投资损益金额超过人民币5000万元

不涉及当期现金收支的重大活动(经营活动

不涉及当期现金收支的金额大于相对应现金流入或流出总额的10%的活动

/投资活动/筹资活动)

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

6.1同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减的则调整留存收益。

为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

6.2非同一控制下的企业合并及商誉

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。

合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权益性工具的公允价值。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允价值计量。

合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。

因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

7.1控制的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。

7.2合并财务报表的编制方法

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。

子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的控制权时。

对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

71深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，无论该项企业合并发生在报告期的任一时点，视同该子公司同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期间期初起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。

子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。

少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别考虑是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会计处理，购买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其

他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益应当在购买日采用与被投资方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，与其相关的其他所有者权益变动应当转为购买日所属当期投资收益。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益应当在丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为“一揽子交易”：(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；(2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；(3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

(4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交

易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于“一揽子交易”的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见第八节财务报告附注五、17.3.2按权益法核算的长期股权投资。

本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有的资产；确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份

额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。

本集团按照适用于特定资产、负债、收入和费用的规定核算确认与共同经营相关的资产、负债、收入和费用。

72深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

9、现金及现金等价物的确定标准

现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。

于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为记账本位币，因该日的即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：(1)符合资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；(2)为了规避外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；(3)分类为以公允价值

计量且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益外，均计入当期损益。

编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，列入其他综合收益的“外币财务报表折算差额”项目；处置境外经营时，计入处置当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

11、金融工具

本集团在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产。

金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量(金融资产和金融负债的公允价值的确定方法参见第八节财务报告附注

四、3、中“记账基础和计价原则”的相关披露)。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相

关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第14号——收入》(以下简称“收入准则”)初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中

的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。

11.1金融资产的分类、确认与计量

初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款和长期应收款等。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值

73深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，其余取得时期限在一年内(含一年)项目列示于其他流动资产。

初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。

金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：

*取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。

*相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

*相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和指

定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：

*不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

*在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表日起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融资产。

11.1.1以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值或终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。

本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本集团根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：

*对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

*对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

11.1.2以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采用实际利率法计算的利息收入

及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。

11.1.3以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

74深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

11.2金融工具减值

本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、租赁应收款及合同资产以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。

本集团对由收入准则规范的交易形成的全部合同资产和应收票据及应收账款，以及由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

11.2.1信用风险显著增加

本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于财务担保合同，本集团在应用金融工具减值规定时，将本集团成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。

本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

(1)信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化；

(2)若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或其他条款是否发生显著变化(如

更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益率等)；

(3)同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生显著变化。这些指标包括：

信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的

其他市场信息(如借款人的债务工具或权益工具的价格变动)；

(4)金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；

(5)对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；

(6)预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否发生不利变化；

(7)债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；

(8)同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加；

(9)债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；

(10)作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；

(11)预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化；

(12)借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除或修订、给予免息期、利率跳

升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他变更；

(13)债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

(14)本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。

75深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

无论经上述评估后信用风险是否显著增加，当金融工具合同付款已发生逾期超过(含)30日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。

于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

11.2.2已发生信用减值的金融资产

当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

(1)发行方或债务人发生重大财务困难；

(2)债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

(3)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

(4)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

(5)发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

(6)以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能全额偿付包括本集团在内的债权人(不考虑本集团取得的任何担保)，则本集团认为发生违约事件。

无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过(含)90日，则本集团推定该金融工具已发生违约。

11.2.3预期信用损失的确定

本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

*对于金融资产和租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

*对于财务担保合同(具体会计政策参见第八节财务报告附注五、11.4.1.2.1)，信用损失为本集团就该合同持有人发生的

信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

*对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；

货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

11.2.4减记金融资产

当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

11.3金融资产的转移

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。

若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：

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*被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的摊余成本并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担

了相关义务)的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

*被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的公允价值并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担

了相关义务)的公允价值，该权利和义务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因转移金融资产而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的对价确认为金融负债。

11.4金融负债和权益工具的分类

本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。

11.4.1金融负债的分类、确认及计量

金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。

11.4.1.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融负债单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负债。

金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：

*承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。

*相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

*相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：

(1)该指定能够消除或显著减少会计错配；(2)根据本集团正式书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对

金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告；(3)符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。

交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。

对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失(包括自身信用风险变动的影响金额)计入当期损益。

77深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

11.4.1.2其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债及财务合同外的其他金融负债分类为

以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金融负债的剩余期限内进行摊销。

11.4.1.2.1财务担保合同

财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。

11.4.2金融负债的终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(借入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。

11.4.3权益工具

权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。

本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。

11.5衍生工具与嵌入衍生工具

衍生工具，包括远期外汇合约、货币汇率互换合同、利率互换合同及外汇期权合同等。衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。

对于嵌入衍生工具与主合同构成的混合合同，若主合同属于金融资产的，本集团不从该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而将该混合合同作为一个整体适用关于金融资产分类的会计准则规定。

若混合合同包含的主合同不属于金融资产，且同时符合下列条件的，本集团将嵌入衍生工具从混合合同中分拆，作为单独存在的衍生工具处理。

(1)嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征及风险不紧密相关。

(2)与嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义。

(3)该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

嵌入衍生工具从混合合同中分拆的，本集团按照适用的会计准则规定对混合合同的主合同进行会计处理。本集团无法根据嵌入衍生工具的条款和条件对嵌入衍生工具的公允价值进行可靠计量的，该嵌入衍生工具的公允价值根据混合合同公允价值和主合同公允价值之间的差额确定。使用了上述方法后，该嵌入衍生工具在取得日或后续资产负债表日的公允价值仍然无法单独计量的，本集团将该混合合同整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。

11.6金融资产和金融负债的抵销

78深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

12、应收票据及应收款项融资

12.1应收票据及应收款项融资的坏账准备确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的应收票据及应收款项融资单独计提坏账准备，对其余应收票据及应收款项融资在组合基础上采用减值矩阵计提坏账准备。应收票据及应收款项融资坏账准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

12.2按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

除了单项计提坏账准备的应收票据及应收款项融资外，本集团以共同信用风险特征将其余应收票据及应收款项融资划分为以下组合。本集团采用的共同信用风险特征包括债务人类别等。

组合类别确定依据组合1银行承兑汇票组合2商业承兑汇票

12.3按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收票据及应收款项融资单项计提坏账准备。

13、应收账款

13.1应收账款的坏账准备确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的应收账款单独计提坏账准备，对其余应收账款在账龄基础上采用减值矩阵确定信用损失。

应收账款坏账准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

13.2按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

除了单项计提坏账准备的应收账款外，本集团以账龄为基础计提应收账款坏账准备。

13.3基于账龄确认信用风险特征组合的账龄的计算方法

本集团以应收账款的账龄作为信用风险特征，采用减值矩阵确定坏账准备。账龄自其初始确认日起算。修改应收账款的条款和条件但不导致应收账款终止确认的，账龄连续计算。

13.4按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收账款单项计提坏账准备。

14、其他应收款

其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

14.1其他应收款的坏账准备确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的其他应收款单独计提坏账准备，对其余的其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定信用损失。其他应收款坏账准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

14.2按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

79深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

本集团以其他应收款的账龄作为信用风险特征，采用减值矩阵确定坏账准备。

14.3基于账龄确认信用风险特征组合的账龄的计算方法

账龄自其初始确认日起算。修改其他应收款的条款和条件但不导致其他应收款终止确认的，账龄连续计算。

14.4按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的其他应收款单项计提坏账准备。

15、合同资产

15.1合同资产的确认方法及标准

合同资产是指本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。本集团拥有的无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

15.2合同资产的预期信用损失确定方法及会计处理方法

有关合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法，参见第八节财务报告附注五、13、应收账款。

16、存货

16.1存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

16.1.1存货类别

本集团的存货主要包括原材料、在产品、产成品、周转材料、开发成本和开发产品等。存货按成本进行初始计量。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程

中的其他相关费用。其他存货成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。

16.1.2发出存货的计价方法

开发产品发出时，采用个别计价法确定发出存货的实际成本。

除开发产品外，其他存货发出时，采用加权平均法确定发出存货的实际成本。

16.1.3存货的盘存制度

存货盘存制度为永续盘存制。

16.1.4低值易耗品和包装物的摊销方法

包装物和低值易耗品采用一次转销法进行摊销。

16.2存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。

可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

16.3按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

80深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

本集团对与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。其他存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。

17、长期股权投资

17.1共同控制、重要影响的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换本集团债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。

17.2初始投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；

资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入留存收益。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

17.3后续计量及损益确认方法

17.3.1按成本法核算的长期股权投资

母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施控制的被投资单位。

采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

81深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

17.3.2按权益法核算的长期股权投资

本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。

对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本集团投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号—企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

17.4长期股权投资处置

处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例结转；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确

认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例结转；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产

中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会

82深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

18、投资性房地产

投资性房地产计量模式成本法计量折旧或摊销方法

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类投资性房地产的折旧方法、折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限(年)残值率(%)年折旧率(%)

出租物业-房屋、建筑物年限平均法20-5051.90-4.75

出租物业-土地使用权年限平均法50(土地使用权期限)-2.00

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

19、固定资产

（1）确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法5-505%1.90%-19.00%经营租赁集成房屋构

年限平均法2-105%-10%9.00%-47.50%件

机器设备年限平均法3-205%4.75%-31.67%

运输设备年限平均法3-145%6.79%-31.67%

电子设备及其他年限平均法3-100%-10%9.00%-33.33%

港务设施年限平均法505%1.90%

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

83深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

20、在建工程

在建工程按实际成本计量﹐实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。

在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产或投资性房地产。各类在建工程结转为固定资产或投资性房地产的标准和时点如下：

类别结转为固定资产/投资性房地产的标准结转为固定资产/投资性房地产的时点

房屋及建筑物实际开始使用/完成验收达到预定可使用状态

机器设备完成安装调试/达到设计要求并完成试生产达到预定可使用状态

港务设施完成安装调试/达到设计要求并完成试生产达到预定可使用状态

其他设备完成安装调试/达到设计要求并完成试生产达到预定可使用状态

21、借款费用

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

22、无形资产

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

无形资产包括土地使用权、软件及其他。

无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。各类无形资产的摊销方法、使用寿命和残值率如下：

类别摊销方法使用寿命(年)及确定依据残值率(%)

土地使用权直线法40-50(土地使用权期限)-

软件及其他直线法3-10(结合产品生命周期预计使用年限)-期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形

资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

84深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。

研发支出的归集范围包括直接从事研发活动人员的工资薪金和福利费用、研发活动直接消耗的材料、燃料和动力费用、研发活动的仪器和设备的折旧费等。本集团以产品设计通过评审作为项目划分研究阶段和开发阶段的具体标准。

23、长期资产减值

本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资

产及使用寿命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。

如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。

商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

24、长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。

25、合同负债

合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

26、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。

本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当期损益或相关资产成本。

85深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）离职后福利的会计处理方法离职后福利全部为设定提存计划。

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（3）辞退福利的会计处理方法

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

27、预计负债

当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。

在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

28、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

28.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。

履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品的承诺。

本集团在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；(2)客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；(3)本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。

交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。在确定交易价格时，本集团考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

合同中存在可变对价的，本集团按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数。包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。每一资产负债表日，本集团重新估计应计入交易价格的可变对价金额。

合同中存在应付客户对价的，除非该对价是为了向客户取得其他可明确区分商品或服务的，本集团将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付(或承诺支付)客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入。

对于附有质量保证条款的销售，如果该质量保证在向客户保证所销售商品或服务符合既定标准之外提供了一项单独的服务，该质量保证构成单项履约义务。否则，本集团按照《企业会计准则第13号——或有事项》规定对质量保证责任进行会计处理。

86深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

本集团向客户预收销售商品款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，本集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。

与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

房地产开发产品销售合同及商品销售合同

本集团通过向客户交付商品房、集装箱等商品履行履约义务，在综合考虑了下列因素的基础上，交付商品房以达到交房条件且收齐全款后，按交房通知书的交房截止日或客户收房日孰早为收入确认时点；交付其他商品以货物验收完成时点或货物装船离港完成时点确认收入：取得商品的现时收款权利、商品所有权上的主要风险和报酬的转移、商品的法定所

有权的转移、商品实物资产的转移、客户接受该商品。

提供服务合同

本集团通过向客户提供物业服务、仓储堆存服务履行履约义务，由于本集团履约的同时客户即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。本集团采用产出法确定履约进度，即根据已转移给客户的商品或服务对于客户的价值确定履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

建造合同

本集团与客户之间的建造合同通常包含钢结构制造和建造安装服务承诺，由于本集团需要将上述商品或服务整合成合同约定的组合产出转让给客户，本集团将其整体作为单项履约义务。

本集团通过向客户提供钢结构制造和建造安装服务履行履约义务，由于客户在建造过程有权修改设计方案并实时监督建造过程，如合同终止已完成建造部分归客户所有，故客户能够控制本集团履约过程中的在建资产，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入。本集团按照投入法，根据发生的成本确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况无

29、合同成本

29.1取得合同的成本

本集团为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。

29.2履行合同的成本

本集团为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；(2)该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；(3)该成

本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

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29.3与合同成本有关的资产的减值损失

在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；其次，对于与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：(1)本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；(2)为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

30、政府补助

政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府补助所附条件且能够收到时予以确认。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。

30.1与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团政府补助主要为地方政府提供的产业发展扶持建设资金，由于能够形成长期资产，该等政府补助为与资产相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产的使用寿命内平均分配计入当期损益。

30.2与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团的政府补助主要为地方政府提供的企业发展奖励金，由于其与本集团发生的收益性支出相关，该等政府补助划分为与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。

与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活动无关的政府补助，计入营业外收入。

已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

31、递延所得税资产/递延所得税负债

所得税费用包括当期所得税和递延所得税。

31.1当期所得税

资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。

31.2递延所得税资产及递延所得税负债

对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合

88深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)且交易时不导致等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差

异的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

31.3所得税的抵销

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

32、租赁

（1）作为承租方租赁的会计处理方法租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

32.1本集团作为承租人

32.1.1租赁的分拆

合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。

32.1.2使用权资产

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。

使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本集团发生的初始直接费用；

89深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

*本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。

本集团参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

32.1.3租赁负债

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。

租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

*固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；

*租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；

*根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额计入当期损益：

*因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比率发生变动，本集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

32.1.4短期租赁

本集团对短期租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。本集团将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

32.1.5租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

（2）作为出租方租赁的会计处理方法

32.2.1租赁的分拆

90深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。

32.2.2作为出租方租赁的分类标准和会计处理方法

实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。

32.2.2.1本集团作为出租人记录经营租赁业务

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入当期损益。

32.2.2.2本集团作为出租人记录融资租赁业务

于租赁期开始日，本集团以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，并终止确认融资租赁资产。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

租赁收款额，是指本集团因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：

*承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；

*承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向本集团提供的担保余值。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁收款额在实际发生时计入当期损益。

本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

32.2.3转租赁

本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。

32.2.4租赁变更

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率销售额为纳税人发生应税行为取得的

全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

税率：13%、9%、6%

增值税一般计税：应纳税额为当期销项税额

征收率：5%、3%抵扣当期进项税额后的余额。

简易计税：按照销售额和征收率计算

应纳税额，并不得抵扣进项税额。

城市维护建设税实际缴纳的流转税额7%、5%、1%

企业所得税应纳税所得额25%、20%、16.5%、15%

教育费附加实际缴纳的流转税额3%

地方教育费附加实际缴纳的流转税额2%

土地增值税房地产销售收入扣除项目金额30%-60%

91深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

税种计税依据税率

契税土地使用权及房屋受让金额3%-5%

从价计征的，按房产原值一次减除从价计征的，按房产余值的1.2%计房产税10%-30%后余值；从租计征的，按租缴；从租计征的，按租金收入的12%金收入计缴城镇土地使用税实际占用的土地面积各地区规定税额环境保护税不同污染物的污染当量值各地区规定税额

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率

雅致集成房屋(苏州)有限公司20%

惠州市南山物业管理有限公司20%

宝湾融资租赁有限公司20%

增城市新康物业管理有限公司20%

南京宁华供应链管理有限公司20%

南京宝深物流科技有限公司20%

长沙南山物业管理有限公司20%

东莞赤湾悦府物业服务有限公司20%

重庆赤湾首玺物业服务有限公司20%

都江堰赤湾观山樾府物业服务有限公司20%

都江堰赤湾物业管理有限公司20%

苏州南山溪上四季花园物业服务有限公司20%

深圳赤湾悦时光物业服务有限公司20%

雅致国际(香港)有限公司16.5%

宝湾物流(香港)有限公司16.5%

中国汇通(香港)有限公司16.5%

宝熙资产管理(香港)有限公司16.5%

华南建材(深圳)有限公司15%

常熟雅致模块化建筑有限公司15%

深圳赤湾胜宝旺工程有限公司15%

成都南横置业有限公司15%

2、税收优惠

(1)增值税税收优惠

本公司之下属子公司广东雅致模块化建筑有限公司和华南建材(深圳)有限公司佛山分公司根据财政部和国家税务总局

《关于新型墙体材料增值税政策的通知》(财税[2015]73号)的有关规定，就其销售自产的部分新型墙体材料实现的增值税享受即征即退50%的税收优惠。

本公司之下属子公司常熟雅致模块化建筑有限公司、深圳赤湾胜宝旺工程有限公司根据财政部、国家税务总局《关于先进制造业企业增值税加计抵减政策的公告》([2023]年第43号)的规定，自2026年1月1日至2026年6月30日，按照当期可抵扣进项税额加计5%抵减应纳增值税税额。

(2)企业所得税税收优惠

本公司之下属子公司雅致集成房屋(苏州)有限公司、惠州市南山物业管理有限公司、宝湾融资租赁有限公司、增城市新

康物业管理有限公司、南京宁华供应链管理有限公司、南京宝深物流科技有限公司、长沙南山物业管理有限公司、东莞

赤湾悦府物业服务有限公司、重庆赤湾首玺物业服务有限公司、都江堰赤湾观山樾府物业服务有限公司、都江堰赤湾物业管理有限公司、苏州南山溪上四季花园物业服务有限公司和深圳赤湾悦时光物业服务有限公司，根据《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》(财税[2023]6号)及《国家税务总局关于落实小型微利企业所得税优惠政策征管问题的公告》(国税[2023]6号)的规定，对于年应纳税所得额不超过人民币100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税：对年应纳税所得额超过人民币100万元但不超过人民币300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

92深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

本公司之下属子公司华南建材(深圳)有限公司取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、国家税务总局深圳市税

务局联合颁发的高新技术企业证书(证书编号：GR202444208782)，该高新技术企业资格有效期为 2024 年度至 2026 年度。

根据《中华人民共和国企业所得税法》和深圳市南山区地方税务局《税务事项通知书》(深地税南备字[2013]208号)的有关规定，华南建材(深圳)有限公司享受企业所得税优惠政策，本年适用税率为15%。

本公司之下属子公司常熟雅致模块化建筑有限公司取得江苏省科学技术厅、江苏省财政厅、国家税务总局常熟市税务局

联合颁发的高新技术企业证书(证书编号：GR202532002777)，该高新技术企业资格有效期为 2025 年度至 2027 年度。根据《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定，常熟雅致模块化建筑有限公司享受企业所得税优惠政策，本年适用税率为15%。

本公司之下属子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税

务局联合颁发的高新技术企业证书(证书编号：GR202344201212)，该高新技术企业资格有效期为 2023 年 10 月至 2026 年

10月。根据《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定，深圳赤湾胜宝旺工程有限公司享受企业所得税优惠政策，本

年适用税率为15%。

本公司之下属子公司成都南横置业有限公司，根据财政部、国家税务总局、国家发展改革委发布的《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》(财税〔2020〕23号)、国家发展改革委《产业结构调整指导目录(2019年本)》、四川省住房

和城乡建设厅发布的川建通告〔2024〕109号及川建通告〔2024〕206号文件的相关规定，在2021年至2025年期间享受西部大开发企业所得税优惠政策，按15%的企业所得税优惠税率缴纳企业所得税。

（3）其他税收优惠本集团自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，根据财政部和国家税务总局财税[2023]5号《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，自2023年1月1日起至2027年12月31日止，减按所属土地等级适用税额标准的50%计缴城镇土地使用税。

本公司之下属子公司雅致集成房屋(苏州)有限公司根据财政部和国家税务总局财税〔2023〕12号《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》，自2023年1月1日起至2027年12月31日止，减半缴纳资源税(不含水资源税)、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金195958.0470583.76

银行存款4484421267.153210628694.19

其他货币资金56456894.9667191689.42

存放财务公司款项2278939726.274348569184.05

合计6820013846.427626460151.42

其中：存放在境外的款项总额181153975.1315946035.53

注：于2026年6月30日，本集团无存放在境外的所有权受到限制的货币资金，存放境内货币资金受限情况参见第八节财务报告附注七、22。

2、交易性金融资产

93深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元项目期末余额期初余额指定以公允价值计量且其变动计入当

8028800.000.00

期损益的金融资产

其中：

远期结汇8028800.000.00

合计8028800.000.00

其他说明：公司的远期结汇业务不满足《企业会计准则第24号——套期保值》规定的采用套期会计方法的全部条件，不适用该准则规定的套期会计方法，作为衍生金融工具公司将其指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产/负债，按照《企业会计准则第22号一金融工具确认和计量》核算，其公允价值变动计入当期损益。

3、应收票据

（1）应收票据分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

银行承兑票据28360571.2485520847.27

减：应收票据坏账准备-108231.53-376239.35

合计28252339.7185144607.92

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额比例比例按组合计提

坏账准备的28360571.24100.00%108231.530.38%28252339.7185520847.27100.00%376239.350.44%85144607.92应收票据

其中：

银行承兑汇

28360571.24100.00%108231.530.38%28252339.7185520847.27100.00%376239.350.44%85144607.92

票

合计28360571.24100.00%108231.530.38%28252339.7185520847.27100.00%376239.350.44%85144607.92

按组合计提坏账准备类别名称：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

银行承兑汇票28360571.24108231.530.38%

合计28360571.24108231.53

如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备：

□适用□不适用

94深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

银行承兑汇票376239.3533761.45-301769.270.000.00108231.53

合计376239.3533761.45-301769.270.000.00108231.53

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用□不适用

（4）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

单位：元项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

银行承兑票据0.0011186048.14

合计0.0011186048.14

4、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）582854687.24440541687.15

1至2年16746599.4312239319.26

2至3年2499066.4110123412.92

3年以上407375273.38416811123.87

合计1009475626.46879715543.20

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额比例比例按单项计提坏账准204540415

314096847.3631.11%109556431.7234.88%204540415.64322898991.5436.70%118358575.9036.65%

备的应收.64账款按组合计提坏账准398578866

695378779.1068.89%160503131.3523.08%534875647.75556816551.6663.30%158237685.4228.42%

备的应收.24账款

其中：

95深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

按信用风险特征组398578866

695378779.1068.89%160503131.3523.08%534875647.75556816551.6663.30%158237685.4228.42%

合计提坏.24账准备

100.00603119281

合计1009475626.46270059563.0726.75%739416063.39879715543.20100.00%276596261.3231.44%

%.88

按单项计提坏账准备类别名称：按单项计提坏账准备

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由

客户一258471084.5157639051.85258471084.5157639051.8522.30%逾期未收回

客户经营困难，款客户二35870288.5932161905.6135870288.5932161905.6189.66%项收回难度大

客户经营困难，款客户三12774076.9812774076.983971932.803971932.80100.00%项收回难度大

客户经营困难，款客户四8173492.258173492.258173492.258173492.25100.00%项收回难度大

客户经营困难，款客户五4160613.624160613.624160613.624160613.62100.00%项收回难度大

客户经营困难，款客户六1826607.141826607.141826607.141826607.14100.00%项收回难度大

客户经营困难，款客户七1622828.451622828.451622828.451622828.45100.00%项收回难度大

合计322898991.54118358575.90314096847.36109556431.72

按组合计提坏账准备类别名称：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例按信用风险特征组合计提坏

695378779.10160503131.3523.08%

账准备

合计695378779.10160503131.35

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减期信用损失值）值）

2026年1月1日余额0.00215876737.2760719524.05276596261.32

2026年1月1日余额在本期

本期计提0.003780157.260.003780157.26

本期转回0.00-1514711.33-8802144.18-10316855.51

2026年6月30日余额0.00218142183.2051917379.87270059563.07

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

96深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他按单项计提坏账准备的应收

118358575.900.00-8802144.180.000.00109556431.72

账款按组合计提坏账准备的应收

158237685.423780157.26-1514711.330.000.00160503131.35

账款

合计276596261.323780157.26-10316855.510.000.00270059563.07本年无重要的坏账准备收回或转回金额。

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额

客户一258471084.510.00258471084.5124.86%57639051.85

客户二40884010.890.0040884010.893.93%682783.76

客户三40216637.110.0040216637.113.87%608166.02

客户四36840247.010.0036840247.013.54%0.00

客户五35846298.210.0035846298.213.45%32161905.61

合计412258277.730.00412258277.7339.65%91091907.24

5、合同资产

（1）合同资产情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

建造合同34694838.190.0034694838.19182530067.600.00182530067.60

合计34694838.190.0034694838.19182530067.600.00182530067.60

6、应收款项融资

（1）应收款项融资分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

应收账款融资781309.341247355.86

应收票据融资22578545.1017130905.99

合计23359854.4418378261.85

（2）按坏账计提方法分类披露

97深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额例比例按组合计提坏

23431337.53100.00%71483.090.31%23359854.4418422917.35100.00%44655.500.24%18378261.85

账准备

其中：

应收账款融资781309.343.33%0.000.00%781309.341247355.866.77%0.000.00%1247355.86

应收票据融资22650028.1996.67%71483.090.32%22578545.1017175561.4993.23%44655.500.26%17130905.99

合计23431337.53100.00%71483.090.31%23359854.4418422917.35100.00%44655.500.24%18378261.85

按组合计提坏账准备类别名称：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

应收账款融资781309.340.000.00%

应收票据融资22650028.1971483.090.32%

合计23431337.5371483.09按预期信用损失一般模型计提坏账准备

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减信用损失值）值）

2026年1月1日余额44655.500.000.0044655.50

2026年1月1日余额在

本期

本期计提27558.260.000.0027558.26

本期转回-730.670.000.00-730.67

2026年6月30日余额71483.090.000.0071483.09

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

应收账款融资44655.5027558.26-730.670.000.0071483.09

合计44655.5027558.26-730.670.000.0071483.09

（4）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

单位：元项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

银行承兑汇票35383221.660.00

债权数字凭证2566073.040.00

合计37949294.700.00

98深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

7、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收利息0.000.00

应收股利87651664.0687651664.06

其他应收款2800543936.052744792138.17

合计2888195600.112832443802.23

（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

福建南山纵横投资发展有限公司87651664.0687651664.06

合计87651664.0687651664.06

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元

项目（或被投资单是否发生减值及其判期末余额账龄未收回的原因

位）断依据

福建南山纵横投资发其他投资机会占用资否，未来现金流量现

87651664.063年以上

展有限公司金值大于账面价值

合计87651664.06

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

关联方往来款3122581193.303128555594.33

押金及保证金171144998.5693680652.53

往来款268104228.00274383377.61

应收暂付款31755601.2634010134.31

备用金1857715.63435945.52

其他18964474.4327282098.21

合计3614408211.183558347802.51

2）按账龄披露

单位：元

99深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）121681711.50185941170.45

1至2年124603674.7076842067.85

2至3年75544980.73159053885.76

3年以上3292577844.253136510678.45

合计3614408211.183558347802.51

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面计提账面价值计提金额比例金额金额比例金额价值比例比例按单项18099

计提坏2622614774.6072.56%812694632.5830.99%1809920142.022622614774.6073.70%812694632.5830.99%20142.账准备02按组合

934871

计提坏991793436.5827.44%1169642.550.12%990623794.03935733027.9126.30%861031.760.09%

996.15

账准备

其中：

按信用风险特

934871

征组合991793436.5827.44%1169642.550.12%990623794.03935733027.9126.30%861031.760.09%

996.15

计提坏账准备

27447

合计3614408211.18100.00%813864275.1322.52%2800543936.053558347802.51100.00%813555664.3422.86%92138.

按单项计提坏账准备类别名称：

单位：元期初余额期末余额名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提比例计提理由武汉合跃建设信用风险显著

2454130902.38702934008.812454130902.38702934008.8128.64%

发展有限公司增加武汉崇鸿裕业

房地产开发有90084000.0090084000.0090084000.0090084000.00100.00%预计无法收回限公司无锡三奚置业信用风险显著

61129045.738865896.5361129045.738865896.5314.50%

有限公司增加信用风险显著

其他17270826.4910810727.2417270826.4910810727.2462.60%增加

合计2622614774.60812694632.582622614774.60812694632.58

100深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

按组合计提坏账准备类别名称：按信用风险特征组合计提坏账准备的其他应收款

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例按信用风险特征组合计提坏

991793436.581169642.550.12%

账准备的其他应收款

合计991793436.581169642.55

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信用未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2026年1月1日余额861031.76714564632.5898130000.00813555664.34

2026年1月1日余额

在本期

本期计提323785.130.000.00323785.13

本期转回-15174.340.000.00-15174.34

2026年6月30日余

1169642.55714564632.5898130000.00813864275.13

额损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他按单项计提坏

812694632.580.000.000.000.00812694632.58

账准备按组合计提坏

861031.76323785.13-15174.340.000.001169642.55

账准备

合计813555664.34323785.13-15174.340.000.00813864275.13

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例

武汉合跃建设发展有限公司关联方往来款2454130902.383年以上67.90%702934008.81武汉南山华中投资发展有限

关联方往来款331500000.003年以上9.17%331500.00公司武汉崇鸿裕业房地产开发有

关联方往来款90084000.003年以上2.49%90084000.00限公司

深圳招商房地产有限公司往来款80609771.453年以上2.23%80609.77深圳前海联易融商业保理有

往来款78969596.191-2年2.18%78969.60限公司

合计3035294270.0283.98%793509088.18

101深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

8、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内50607912.9627.05%39829704.1023.08%

1至2年6433965.113.44%4453100.802.58%

2至3年1836045.020.98%1234015.690.72%

3年以上128195365.5068.53%127041722.8073.62%

合计187073288.59172558543.39

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

于2026年6月30日，本集团账龄超过1年且金额重要的预付款项为本集团之下属子公司宝湾产城发展(贵阳)有限公司预付贵阳市公共资源交易中心贵阳科技产业新城一期项目的土地款人民币125854535.00元，本集团正在积极有序推进相关工作并促进上述项目土地移交。

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

按预付对象归集的本期期末余额前五名款项总额为人民币143641040.02元，占预付款项本期期末余额合计数的比例为

76.78%。

9、存货

公司是否需要遵守房地产行业的披露要求是

（1）存货分类

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

按性质分类：

单位：元期末余额期初余额项目存货跌价准备或存货跌价准备或合账面余额合同履约成本减账面价值账面余额同履约成本减值准账面价值值准备备

开发成本6712878587.44797585200.775915293386.677220464333.21797585200.776422879132.44

开发产品6014169987.181409697179.164604472808.026961060219.011524364154.445436696064.57

原材料139098860.153192705.36135906154.7999486753.436431485.5593055267.88

在产品19588869.090.0019588869.0920670541.410.0020670541.41

产成品170946652.2984510.05170862142.24221371172.1984510.05221286662.14

周转材料15925548.690.0015925548.693383764.420.003383764.42

合计13072608504.842210559595.3410862048909.5014526436783.672328465350.8112197971432.86

102深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：

单位：元开工时预计竣本期转入开发本期其他减本期（开发成利息资本化累计其中：本期利资金来项目名称预计总投资期初余额期末余额间工时间产品少金额本）增加金额息资本化金额源

2024年2026年

上海南山璞缦3098570000.002404781784.220.000.0061261521.272466043305.49126841474.2711933652.49其他

07月10月

东莞·南山府2021年待定2257160000.001157775526.020.000.000.001157775526.02117094152.830.00其他

（二期）08月

2020年2034年

重庆汽车公园6069810000.00919100166.98126284612.598528038.1354966192.72839253708.9870851789.93603254.49其他

11月12月

华阳四河项目待定待定1423310000.00527052372.400.000.00418008.91527470381.310.000.00其他

都江堰·南山府2022年待定1800000000.00475111193.390.000.000.00475111193.3944047309.250.00其他

（二三期）05月

扬州江都地块待定待定1201392026.46470039649.010.000.00462947.34470502596.350.000.00其他

2021年2026年

南山·天岳2309127600.00431504588.94474207208.280.0042702619.340.000.00-31807351.58其他

07月02月

东莞麻涌项目待定待定3575380000.00230037495.480.000.000.00230037495.480.000.00其他

南通·湾玺壹号2022年待定1224810000.00229105922.240.000.000.00229105922.2434996883.910.00其他

（二期）02月

合计22959559626.466844508698.68600491820.878528038.13159811289.586395300129.26393831610.19-19270444.60

103深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：

单位：元

竣工时利息资本化累计其中：本期利项目名称期初余额本期增加本期减少期末余额间金额息资本化金额

2024年

开云府住宅972448267.874215104.35510011440.97466651931.2598074710.930.00

12月

2023年

武汉锦宸854197247.190.00315622378.17538574869.0215105678.930.00

11月

东莞·南山2023年

730070900.680.000.00730070900.6874509319.020.00

府（一期）12月重庆汽车公2024年

711747094.06126284612.59274202017.81563829688.8470903544.950.00

园12月南山·天岳

2026年

（部分竣505720479.59474207208.2866128959.94913798727.9358485762.3731916637.08

02月

备）

都江堰·观

2024年山樾府（一461522709.34701195.761700000.13460523904.9722088641.260.00

09月

期）

南通·湾玺

2023年

壹号（一369512512.220.000.00369512512.2238630801.920.00

12月

期）

武汉·南山悦拾光（一2024年

286376807.690.000.00286376807.6913563474.640.00

期部分竣11月备）

都江堰·南

2024年

山府（一210448707.310.0077729767.76132718939.557551847.830.00

10月

期）长三角国际2024年

200971076.080.000.00200971076.0816323083.840.00

影视中心11月合计5303015802.03605408120.981245394564.784663029358.23415236865.6931916637.08

（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备

按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：

按性质分类：

单位：元本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额备注计提其他转回或转销其他

开发成本797585200.770.000.000.000.00797585200.77

开发产品1524364154.44240480402.170.00355147377.450.001409697179.16

原材料6431485.550.000.003238780.190.003192705.36

在产品84510.050.000.000.000.0084510.05

合计2328465350.81240480402.170.00358386157.640.002210559595.34

（3）存货期末余额中利息资本化率的情况

于2026年6月30日，本集团存货余额中含有的借款费用资本化金额为人民币808465221.39元；本年用于确定利息资本化的利率范围为2.30%至2.70%。

104深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（4）存货受限情况

按项目披露受限存货情况：

单位：元项目名称期初余额期末余额受限原因

存货2025146254.661903178457.46房地产开发项目用于抵押借款

合计2025146254.661903178457.46

10、一年内到期的非流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期应收款0.003802968.04

一年内到期的其他非流动资产0.000.00

合计0.003802968.04

（1）一年内到期的债权投资

□适用□不适用

（2）一年内到期的其他债权投资

□适用□不适用

11、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

合同取得成本68185904.0470335992.67

预缴税费820160281.75752318396.10

待抵扣进项税额505459121.86507702993.51

债权投资213701964.13213701964.13

合计1607507271.781544059346.41

12、债权投资

（1）债权投资的情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

关联方借款35987093.980.0035987093.9869162417.670.0069162417.67

合计35987093.980.0035987093.9869162417.670.0069162417.67

105深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）期末重要的债权投资

单位：元期末余额期初余额债权项目面值票面利率实际利率到期日逾期本金面值票面利率实际利率到期日逾期本金

关联方借款34750800.004.00%4.00%2027年06月26日0.0069050800.004.00%4.00%2027年06月26日0.00

合计34750800.000.0069050800.000.00

13、长期股权投资

单位：元减值本期增减变动减值期初余额（账面准备权益法下确其他宣告发放现计提期末余额（账面准备被投资单位价值）期初其他综合收追加投资减少投资认的投资损权益金股利或利减值其他（注）价值）期末余额益调整益变动润准备余额

一、合营企业武汉南山华中投资发展有

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

限公司福建南山纵横投资发展有

101542707.740.000.000.00-537121.560.000.000.000.00137960.01101143546.190.00

限公司深圳市中晖锦城实业有限

1640205.140.000.000.000.000.000.000.000.000.001640205.140.00

公司苏州造维餐饮文化发展有

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

限公司

无锡三奚置业有限公司0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00广东家湾基础设施投资合

108857655.940.000.000.001068355.700.000.000.000.000.00109926011.640.00

伙企业(有限合伙)南联壹号股权投资（丽水）合伙企业（有限合51339635.190.000.000.000.000.000.000.000.000.0051339635.190.00伙）南控中联产业服务（丽水）合伙企业（有限合1459884.120.000.000.000.000.000.000.000.000.001459884.120.00伙）

106深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

减值本期增减变动减值期初余额（账面准备权益法下确其他宣告发放现计提期末余额（账面准备被投资单位价值）期初其他综合收追加投资减少投资认的投资损权益金股利或利减值其他（注）价值）期末余额益调整益变动润准备余额

招商宝湾深担（佛山）股权投资合伙企业（有限合152880000.000.000.000.00177837.950.000.00314201.420.000.00152743636.530.00伙）

小计417720088.130.000.000.00709072.090.000.00314201.420.00137960.01418252918.810.00

二、联营企业

中开财务有限公司521746411.730.000.000.0016735343.690.000.000.000.000.00538481755.420.00

苏州联鑫置业有限公司5990620.690.000.000.00-1935.130.000.000.000.000.005988685.560.00

苏州美赛房地产有限公司71382847.360.000.000.00147427.390.000.000.000.000.0071530274.750.00武汉崇鸿裕业房地产开发

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

有限公司

苏州宏景置业有限公司12596754.280.000.000.000.000.000.000.000.000.0012596754.280.00四川文轩宝湾供应链有限

43860495.720.000.000.00981112.850.000.00800000.000.000.0044041608.570.00

公司

中丹宝冷链物流（上海）

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

有限公司武汉山恒建设发展有限公

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

司深圳市赤湾房地产开发有

762485753.760.000.000.004566.500.000.000.000.000.00762490320.260.00

限公司勇敢的心文旅发展（苏

1435871.680.000.000.00-390813.350.000.000.000.000.001045058.330.00

州）有限公司上海招南实业发展有限公

752272762.600.000.00597800000.00-879822.930.000.000.000.003277.69153596217.360.00

司苏州卓飞商务咨询有限公

26201954.220.000.000.00-45822.090.000.000.000.000.0026156132.130.00

司

苏州相茂置业有限公司56821419.020.000.000.0059716.780.000.000.000.0043343.2156924479.010.00苏州悦贵房地产开发有限

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

公司上海深渝实业发展有限公

151792704.670.000.000.00-628436.680.000.000.000.000.00151164267.990.00

司

大别山毕昇康养（英山）

49808078.800.000.000.00-1475881.710.000.000.000.000.0048332197.090.00

有限责任公司

107深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

减值本期增减变动减值期初余额（账面准备被投资单位权益法下确其他宣告发放现计提期末余额（账面准备价值）期初其他综合收追加投资减少投资认的投资损权益金股利或利减值其他（注）价值）期末余额益调整益变动润准备余额上海策都文化有限责任公

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

司南通世茂翊信房地产开发

36887992.210.000.000.00-31247.820.000.000.000.000.0036856744.390.00

有限公司宁波和崇房地产信息咨询

0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00

有限公司中国核能科技集团有限公

529279925.600.000.000.0010748798.401693679.570.000.000.000.00541722403.570.00

司扬州中南锦荣运营管理有

9715748.730.000.000.00-9574.320.000.000.000.000.009706174.410.00

限公司无锡南山宏佶佳汇创业投

35182800.620.000.0082671.56679278.23327203.200.000.000.000.0036106610.490.00

资合伙企业（有限合伙）

吉星宝湾（天津）投资有

12567984.850.00400000.000.00-10966.040.000.000.000.000.0012957018.810.00

限公司北京城建南山置业有限公

21719988.970.000.000.00-5921853.510.000.000.000.00-519897.5315278237.930.00

司华泰紫金宝湾物流仓储封

闭式基础设施证券投资基358543512.780.000.000.00579512.200.000.004999175.920.000.00354123849.060.00金

深圳市招顺置业有限公司0.000.00849762022.210.000.000.000.000.000.000.00849762022.210.00

小计3460293628.290.00850162022.21597882671.5620539402.462020882.770.005799175.920.00-473276.633728860811.620.00

合计3878013716.420.00850162022.21597882671.5621248474.552020882.770.006113377.340.00-335316.624147113730.430.00可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用其他说明

注：其他变动系本集团与合营企业或联营企业发生交易，抵销未实现交易损益或转回以前年度抵销未实现交易损益所产生的影响。

108深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

14、投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

单位：元

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额14943648841.420.000.0014943648841.42

2.本期增加金额303424857.250.000.00303424857.25

（1）外购0.000.000.000.00

（2）存货\固定资产\在

302862168.250.000.00302862168.25

建工程转入

（3）企业合并增加0.000.000.000.00

（4）其他562689.000.000.00562689.00

3.本期减少金额8404595.570.000.008404595.57

（1）处置645458.670.000.00645458.67

（2）其他转出122785.330.000.00122785.33

（3）转出至存货/固定资产7636351.570.000.007636351.57

4.期末余额15238669103.100.000.0015238669103.10

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额2223811249.950.000.002223811249.95

2.本期增加金额204394412.950.000.00204394412.95

（1）计提或摊销204394412.950.000.00204394412.95

3.本期减少金额757445.720.000.00757445.72

（1）处置489394.370.000.00489394.37

（2）其他转出0.000.000.000.00

（3）转出至存货/固定资产268051.350.000.00268051.35

4.期末余额2427448217.180.000.002427448217.18

三、减值准备

1.期初余额21325749.470.000.0021325749.47

2.本期增加金额0.000.000.000.00

（1）计提0.000.000.000.00

3.本期减少金额0.000.000.000.00

（1）处置0.000.000.000.00

（2）其他转出0.000.000.000.00

4.期末余额21325749.470.000.0021325749.47

四、账面价值

1.期末账面价值12789895136.450.000.0012789895136.45

2.期初账面价值12698511842.000.000.0012698511842.00

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用

109深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

（2）未办妥产权证书的投资性房地产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书原因

房屋及建筑物173062156.03正在办理

15、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产5308631260.315372668599.63

合计5308631260.315372668599.63

（1）固定资产情况

单位：元项目房屋及建筑物机器设备运输设备电子设备及其他港务设施合计

一、账面原值：

1.期初余额6571865357.88949880894.2821970373.03179695917.0680285318.317803697860.56

2.本期增加金额124666148.4414716531.5325618.362168932.470.00141577230.80

（1）购置4320999.749347744.152997.051780481.910.0015452222.85

（2）在建工

120167299.165368787.3822621.31388450.560.00125947158.41

程转入

（3）企业合

0.000.000.000.000.000.00

并增加

（4）其他177849.540.000.000.000.00177849.54

3.本期减少金额121423.3310243136.441523028.191595136.170.0013482724.13

（1）处置或

0.0010207725.411523028.191595136.170.0013325889.77

报废

（2）其他121423.3335411.030.000.000.00156834.36

4.期末余额6696410082.99954354289.3720472963.20180269713.3680285318.317931792367.23

二、累计折旧

1.期初余额1714416913.93500328046.7915135665.33137242985.7649122012.462416245624.27

2.本期增加金额154191256.5942219268.01706524.476129877.891109175.39204356102.35

（1）计提154191256.5942219268.01706524.476129877.891109175.39204356102.35

3.本期减少金额14026.576529137.751418785.581552819.060.009514768.96

（1）处置或

0.006436146.301418785.581534501.790.009389433.67

报废

（2）其他14026.5792991.450.0018317.270.00125335.29

4.期末余额1868594143.95536018177.0514423404.22141820044.5950231187.852611086957.66

三、减值准备

1.期初余额10985540.433790418.590.007677.640.0014783636.66

2.本期增加金额0.000.000.000.000.000.00

110深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目房屋及建筑物机器设备运输设备电子设备及其他港务设施合计

（1）计提0.000.000.000.000.000.00

3.本期减少金额0.002709487.400.000.000.002709487.40

（1）处置或

0.002709487.400.000.000.002709487.40

报废

4.期末余额10985540.431080931.190.007677.640.0012074149.26

四、账面价值

1.期末账面价值4816830398.61417255181.136049558.9838441991.1330054130.465308631260.31

2.期初账面价值4846462903.52445762428.906834707.7042445253.6631163305.855372668599.63

（2）未办妥产权证书的固定资产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因

房屋及建筑物136322420.63正在办理中

（3）固定资产的减值测试情况

□适用□不适用

16、在建工程

单位：元项目期末余额期初余额

在建工程6078352183.966025360391.97

合计6078352183.966025360391.97

（1）在建工程情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

海城锦地铁综合体项目2581723898.620.002581723898.622689046647.820.002689046647.82

北京天竺物流园项目981078533.170.00981078533.17976170169.040.00976170169.04

武汉悦拾光项目577074371.150.00577074371.15577074371.150.00577074371.15成都红牌楼南山凌峯项

806116430.850.00806116430.85549333660.580.00549333660.58

目廊坊信达国际物流园项

5837744.840.005837744.84276319071.170.00276319071.17

目

临海供应链物流园工程477566081.310.00477566081.31419752536.170.00419752536.17

无锡聚集区物流园项目342892447.770.00342892447.77280010694.020.00280010694.02

其他零星工程338278119.1732215442.92306062676.25289868684.9432215442.92257653242.02

合计6110567626.8832215442.926078352183.966057575834.8932215442.926025360391.97

111深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）重要在建工程项目本期变动情况

单位：元工程累本期

其中：本本期转入固定本期其他减计投入工程利息资本化累利息资金项目名称预算数期初余额本期增加金额期末余额期利息资资产金额少金额占预算进度计金额资本来源本化金额比例化率自有海城锦地铁资金

2817124492.982689046647.820.00103107644.854215104.352581723898.6295.00%95%135705606.760.000.00%

综合体项目及借款北京天竺物

1084931725.85976170169.044908364.130.000.00981078533.1790.00%97%126026110.1712587.512.65%借款

流园项目

合计3902056218.833665216816.864908364.13103107644.854215104.353562802431.79261731716.9312587.51

（3）在建工程的减值测试情况

□适用□不适用

112深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

17、使用权资产

（1）使用权资产情况

单位：元项目房屋及建筑物土地使用权合计

一、账面原值

1.期初余额181056762.68202295316.15383352078.83

2.本期增加金额0.000.000.00

3.本期减少金额124520.54218869.93343390.47

（1）处置124520.54218869.93343390.47

4.期末余额180932242.14202076446.22383008688.36

二、累计折旧

1.期初余额113686121.8191366028.16205052149.97

2.本期增加金额12960397.605887312.5918847710.19

（1）计提12960397.605887312.5918847710.19

3.本期减少金额98026.42218869.93316896.35

（1）处置98026.42218869.93316896.35

4.期末余额126548492.9997034470.82223582963.81

三、减值准备

1.期初余额0.000.000.00

2.本期增加金额0.000.000.00

（1）计提0.000.000.00

3.本期减少金额0.000.000.00

（1）处置0.000.000.00

4.期末余额0.000.000.00

四、账面价值

1.期末账面价值54383749.15105041975.40159425724.55

2.期初账面价值67370640.87110929287.99178299928.86

（2）使用权资产的减值测试情况

□适用□不适用

18、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元项目土地使用权专利权非专利技术软件及其他合计

一、账面原值

1.期初余额6680387179.200.000.00147514269.626827901448.82

2.本期增加金额10831730.400.000.001556606.6712388337.07

（1）购置0.000.000.001556606.671556606.67

113深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目土地使用权专利权非专利技术软件及其他合计

（2）内部研发0.000.000.000.000.00

（3）企业合并增加0.000.000.000.000.00

（4）其他10831730.400.000.000.0010831730.40

3.本期减少金额4704601.140.000.000.004704601.14

（1）处置0.000.000.000.000.00

（2）其他4704601.140.000.000.004704601.14

4.期末余额6686514308.460.000.00149070876.296835585184.75

二、累计摊销

1.期初余额1310123436.090.000.0092221385.471402344821.56

2.本期增加金额72711758.980.000.007033386.3879745145.36

（1）计提72711758.980.000.007033386.3879745145.36

3.本期减少金额120860.830.000.000.00120860.83

（1）处置0.000.000.000.000.00

（2）其他120860.830.000.000.00120860.83

4.期末余额1382714334.240.000.0099254771.851481969106.09

三、减值准备

1.期初余额30282077.340.000.000.0030282077.34

2.本期增加金额0.000.000.000.000.00

（1）计提0.000.000.000.000.00

3.本期减少金额0.000.000.000.000.00

（1）处置0.000.000.000.000.00

4.期末余额30282077.340.000.000.0030282077.34

四、账面价值

1.期末账面价值5273517896.880.000.0049816104.445323334001.32

2.期初账面价值5339981665.770.000.0055292884.155395274549.92

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0.00%

（2）未办妥产权证书的土地使用权情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因

土地使用权213685.33正在办理中

（3）无形资产的减值测试情况

□适用□不适用

19、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费37557550.71555079.284901737.040.0033210892.95

资质认证费1842528.60346183.63763744.170.001424968.06

其他13669184.69189629.122361918.010.0011496895.80

合计53069264.001090892.038027399.220.0046132756.81

114深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

20、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

可抵扣亏损159639126.8534374051.40259231501.4257002267.69

预提土地增值税312293144.8065049356.10294572611.9260619222.88

租赁负债273099227.6567023109.50193195574.5847862212.32

减值准备158048661.2835970128.76171462067.8339143015.80

递延收益734757.72183689.43734757.72183689.43

未实现保理收益6352756.121588189.035612058.801403014.70

其他50205709.927681474.2266287197.6010477648.32

合计960373384.34211869998.44991095769.87216691071.14

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债非同一控制企业合并

196015728.9249003932.23229618425.3257404606.33

资产评估增值发行资产支持专项计

219080168.5254770042.13219080168.5254770042.13

划的收益

合同取得成本68009387.2417002346.8168009387.2417002346.81

使用权资产254827344.5562558155.19178299928.8644224389.19

合伙企业投资收益5056483.321264120.836960985.681740246.42

预缴土地增值税159436462.9239859115.73159436462.9239859115.73

其他496195909.32124048977.34541069667.03134068191.73

合计1398621484.79348506690.261402475025.57349068938.34

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资项目债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额

递延所得税资产-91001378.30120868620.14-86646681.88130044389.26

递延所得税负债-91001378.30257505311.96-86646681.88262422256.46

（4）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异3362481735.294028143950.78

可抵扣亏损3458201090.645302336926.80

合计6820682825.939330480877.58

115深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

2025年0.000.00

2026年371450136.81589946862.25

2027年341497521.19772681976.71

2028年628544787.56839277485.19

2029年794780658.501059727282.56

2030年862601087.831576250247.53

2031-2035年33852704.8441542271.19

无期限（注）425474193.91422910801.37

合计3458201090.645302336926.80其他说明

注：系本集团之香港注册子公司雅致国际(香港)有限公司、中国汇通(香港)有限公司和宝湾物流(香港)有限公司、爍晴

有限公司、宝熙资产管理(香港)有限公司的累计可抵扣亏损。

由于产生上述亏损的相关公司预计在未来盈利的可能性较低，不存在可足以抵扣亏损的盈利，本集团并未对上述税务亏损确认递延所得税资产。

21、其他非流动资产

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

合同取得成本3465797.530.003465797.534845896.530.004845896.53

资产购置款207449496.580.00207449496.58441575805.010.00441575805.01预付土地款及

54856265.750.0054856265.7554832304.890.0054832304.89

工程款

预付股权款47844237.980.0047844237.9850000000.000.0050000000.00

履约保证金270444855.12100938798.57169506056.55266417192.2096882821.20169534371.00

其他336873679.1698928.30336774750.86102193827.1198928.30102094898.81

合计920934332.12101037726.87819896605.25919865025.7496981749.50822883276.24

22、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目受限受限账面余额账面价值受限情况账面余额账面价值受限情况类型类型保证履约保证保证

货币资金26212116.4526212116.4540704658.3340704658.33履约保证金金金金

存货3140554718.491903178457.46抵押抵押借款3270228764.102025146254.66抵押抵押借款

固定资产2638565908.081963684430.97抵押抵押借款2353389789.771863120016.92抵押抵押借款

无形资产2542802944.072089618075.50抵押抵押借款2196079352.711920373086.43抵押抵押借款

货币资金28088932.7328088932.73冻结司法冻结19790430.5719790430.57冻结司法冻结投资性房

6363694486.685538855199.33抵押抵押借款5911819604.735250061430.92抵押抵押借款

地产

在建工程14406731.7814406731.78抵押抵押借款14092206.0514092206.05抵押抵押借款

合计14754325838.2811564043944.2213806104806.2611133288083.88

116深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

23、短期借款

（1）短期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

信用借款20006944.45221674638.07

合计20006944.45221674638.07

（2）已逾期未偿还的短期借款情况

2026年6月30日，本集团无已逾期未偿还的短期借款。

24、应付票据

单位：元种类期末余额期初余额

商业承兑汇票11885163.7613241935.20

银行承兑汇票37599624.7332634715.84

合计49484788.4945876651.04

本期末已到期未支付的应付票据总额为0.00元。

25、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

应付材料及工程款2808781005.333032668211.76

合计2808781005.333032668211.76

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

深圳前海联易融商业保理有限公司55716474.46未到付款时点

合计55716474.46

26、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

应付利息0.000.00

应付股利0.001651823.38

其他应付款3175784310.653888660456.99

合计3175784310.653890312280.37

117深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（1）应付股利

单位：元项目期末余额期初余额

嘉兴现代物流园投资发展有限公司0.001651823.38

合计0.001651823.38

（2）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

关联方往来款1515430938.941877407340.86

往来款595476891.63692917006.01

押金质保金400553055.75397217486.03

工程设备款512203991.80742401394.76

股权收购款0.0015850000.00

其他152119432.53162867229.33

合计3175784310.653888660456.99

2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

单位：元项目期末余额未偿还或结转的原因

供应商11136558012.69未到支付时点

供应商2170809698.38未到支付时点

供应商382010000.00未到支付时点

供应商466010120.00未到支付时点

合计1455387831.07

27、预收款项

（1）预收款项列示

单位：元项目期末余额期初余额

租金26518808.8837789641.55

其他0.001136080.00

合计26518808.8838925721.55

（2）账龄超过1年或逾期的重要预收款项

2026年6月30日，本集团无账龄超过1年的重要预收款项情况。

28、合同负债

单位：元

118深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期末余额期初余额

房地产销售合同3211991784.412280141970.25

货物销售合同155255053.13208051178.84

服务合同13032538.7020411734.48

合计3380279376.242508604883.57报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

单位：元项目变动金额变动原因

上海南山璞缦679725902.37预售

合计679725902.37

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中“房地产业”的披露要求

预售金额前五的项目收款信息：

单位：元序号项目名称期初余额期末余额预计竣工时间预售比例

1上海南山璞缦1920357922.322600083824.692026年10月87.00%

2开云府住宅55562351.92186549387.332024年12月90.00%

3苏州溪上四季25024384.4990558477.412023年01月97.71%

4南山·天岳109827637.7483349713.882026年02月50.72%

5上海嘉荟领峯0.0047587155.932025年09月100.00%

29、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬191927952.53366458420.13401587539.29156798833.37

二、离职后福利-设定

2709768.1942173070.3441464504.133418334.40

提存计划

三、辞退福利1749659.557266564.158862796.70153427.00

合计196387380.27415898054.62451914840.12160370594.77

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴

178525574.70308320748.80339698818.29147147505.21

和补贴

2、职工福利费172379.388471029.088411046.03232362.43

3、社会保险费479383.2818765678.0119046938.42198122.87

其中：医疗保险费413641.0116144673.5416378236.33180078.22

工伤保险费44119.191666274.401696103.2814290.31

生育保险费21623.08954730.07972598.813754.34

4、住房公积金2099263.9218684368.1420174181.72609450.34

119深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

5、工会经费和职工教

8729429.854733193.935339296.818123326.97

育经费

6、其他短期薪酬1921921.407483402.178917258.02488065.55

合计191927952.53366458420.13401587539.29156798833.37

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险735084.0137155089.9137642170.48248003.44

2、失业保险费27730.491690383.761710034.118080.14

3、企业年金缴费1946953.693327596.672112299.543162250.82

合计2709768.1942173070.3441464504.133418334.40

30、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税32682605.1181757240.92

企业所得税88632102.2283597293.45

城市维护建设税2704752.423336834.87

教育费附加及地方教育费附加1954860.832416335.03

土地增值税286903891.52339986494.52

房产税28072430.2434903534.82

土地使用税13426275.3517107627.72

其他7182368.2910692325.63

合计461559285.98573797686.96

31、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款4981367900.905182334058.55

一年内到期的应付债券8605056.77534126644.72

一年内到期的长期应付款0.000.00

一年内到期的租赁负债35327477.4238451439.00

一年内到期的其他非流动负债1572725800.061867907386.97

合计6598026235.157622819529.24

32、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

关联方借款2099459638.882487177212.15

待转销项税281519386.62201235334.97

其他13168438.7346707071.72

120深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期末余额期初余额

合计2394147464.232735119618.84

33、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

抵押借款10155735223.1210501258777.49

保证借款3075224094.892548714494.89

信用借款11439963947.5812311881569.59

减：一年内到期的长期借款-4981367900.90-5182334058.55

合计19689555364.6920179520783.42

其他说明，包括利率区间：

于2026年6月30日，上述借款的年利率为2.10%至3.80%。

于2026年6月30日，无已逾期未偿还的长期借款。

121深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

34、应付债券

（1）应付债券

单位：元项目期末余额期初余额

三年期中期票据1008605056.771534126644.72

减：一年内到期的应付债券-8605056.77-534126644.72

合计1000000000.001000000000.00

（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

单位：元票面债券按面值计提溢折价摊是否违债券名称面值发行日期发行金额期初余额本期发行本期偿还期末余额利率期限利息销约

三年期中期票据500000000.003.63%2023年03月08日3年500000000.00514768630.130.003381369.87518150000.000.00否

三年期中期票据1000000000.002.20%2025年01月15日3年1000000000.001019358014.590.0010909589.04-337453.1422000000.001008605056.77否

合计1500000000.001534126644.720.0014290958.91-337453.14540150000.001008605056.77

122深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

35、租赁负债

单位：元项目期末余额期初余额

租赁负债176181066.55193195574.58

减：一年内到期的租赁负债-35327477.42-38451439.00

合计140853589.13154744135.58

36、预计负债

单位：元项目期末余额期初余额形成原因其他（注）7333219.607333219.60

未决诉讼或未决仲裁16980258.180.00

合计24313477.787333219.60

注：根据项目土地闲置认定风险计提预计负债。

37、递延收益

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因与资产相关的政

338815069.910.0011978614.98326836454.93

府补助其他（注）32807535.430.00334337.7232473197.71

合计371622605.340.0012312952.70359309652.64

注：其他递延收益系本集团本年向联营企业提供资金并获取利息收入的顺流交易，在抵销未实现内部交易损益时，长期股权投资的账面价值减记至零后，不足抵销的部分确认为递延收益，待后续实现时再结转损益。

38、其他非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

关联方借款5738731716.734783163303.64

其他156543369.07156543369.07

减：一年内到期的其他非流动负债-1572725800.06-1867907386.97

合计4322549285.743071799285.74

39、股本

单位：元

本次变动增减（+、-）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

股份总数2707782513.000.000.000.000.000.002707782513.00

123深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

40、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）2334008058.970.000.002334008058.97

其他资本公积-46403714.790.000.00-46403714.79

合计2287604344.180.000.002287604344.18

41、其他综合收益

单位：元本期发生额

减：前期减：前期

项目期初余额计入其他计入其他减：所税后归本期所得税税后归属于母期末余额综合收益综合收益得税费属于少前发生额公司当期转入当期转入用数股东损益留存收益

一、不能重分类

进损益的其他综-788.86327203.200.000.000.00327203.200.00326414.34合收益权益法下不

能转损益的其他-788.86327203.200.000.000.00327203.200.00326414.34综合收益

二、将重分类进

损益的其他综合-13402167.011692948.900.000.000.001692948.900.00-11709218.11收益

其中：权益法下

可转损益的其他-14067634.691693679.570.000.000.001693679.570.00-12373955.12综合收益外币财务报

652079.140.000.000.000.000.000.00652079.14

表折算差额应收款项融资信

13388.54-730.670.000.000.00-730.670.0012657.87

用减值准备其他综合收益合

-13402955.872020152.100.000.000.002020152.100.00-11382803.77计

42、专项储备

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

安全生产费8229733.168180556.006616582.589793706.58

合计8229733.168180556.006616582.589793706.58

124深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

43、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积343528008.220.000.00343528008.22

合计343528008.220.000.00343528008.22

44、未分配利润

单位：元项目本期上期

调整前上期末未分配利润1543479977.603513469980.54

调整后期初未分配利润1543479977.603513469980.54

加：本期归属于母公司所有者的净利润-638781312.3291529756.27

期末未分配利润904698665.283604999736.81

调整期初未分配利润明细：

1)由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0.00元。

2)由于会计政策变更，影响期初未分配利润0.00元。

3)由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0.00元。

4)由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0.00元。

5)其他调整合计影响期初未分配利润0.00元。

45、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务3046041666.972464494572.605760046193.924522298196.05

其他业务11506443.933052230.6320387742.183344424.31

合计3057548110.902467546803.235780433936.104525642620.36

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元本年发生额上期发生额合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本

房地产业务1158910827.621011291017.433402828106.102747215389.42

仓储物流业务880200313.04507516786.84915250060.82513078071.22

产业园区业务245770809.75303745272.24206720878.00171116616.87

制造业业务706933294.64611463951.501187087040.611060704993.94

其他业务65732865.8533529775.2268547850.5733527548.91

合计3057548110.902467546803.235780433936.104525642620.36

125深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

与履约义务相关的信息：

履行履约公司承担的预公司提供的质重要的支付条公司承诺转让是否为主要责项目义务的时期将退还给客量保证类型及款商品的性质任人间户的款项相关义务房地产商品销售注1预收货款销售货物是无产品质量保证在授信额度内

其他商品销售-内销注2销售货物是无产品质量保证支付货款

其他商品销售-外销注3发货前付清销售货物是无产品质量保证按合同约定里钢结构制造服务注4建造服务是无产品质量保证程碑收款物业服务注5预收服务款劳务服务是无无

注1：房地产商品销售业务履行履约义务的时间为达到交房条件且收齐全款后，以交房通知书的交房截止日或客户收房日孰早为准。

注2：其他商品销售-内销业务履行履约义务的时间为商品运送至对方的指定地点并经对方签收或根据合同约定完成验收时。

注3：其他商品销售-外销业务履行履约义务的时间为货物装船离港日。

注4：钢结构制造业务履行履约义务的时间为本集团按照投入法，根据发生的成本确定提供服务的履约进度。

注5：物业服务履行履约义务的时间为服务期间。

与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：

本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为3360578563.23元，其中，

3352237257.51元预计将于2026年度确认收入，8341305.71元预计将于2027年度确认收入。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

报告期内确认收入金额前五的项目信息：

单位：元序号项目名称收入金额

1开云府住宅618262642.24

2武汉锦宸94114523.87

3南山·天岳69968827.68

4苏州溪上四季59058689.86

5深圳悦时光53974652.66

46、税金及附加

单位：元项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税7134495.8711834736.34

教育费附加3095888.596003612.93

房产税81772094.5783454968.24

土地使用税31580534.0331659765.77

车船使用税17263.9730737.25

印花税2796302.484492890.88

土地增值税36979377.8734154321.57

地方教育费附加2080781.983762964.53

其他1379524.58144170.79

合计166836263.94175538168.30

126深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

47、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬161428092.69199824774.03

折旧及摊销25564393.4332925432.99

房租水电费4324118.234480649.27

办公费1577011.421564374.74

汽车费用644922.58946486.46

业务招待费1402014.723582662.25

差旅费3379134.885717887.63

顾问咨询费4761734.613436812.30

其他管理费用11611449.1815323910.75

合计214692871.74267802990.42

48、销售费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬23654647.5320485272.60

折旧及摊销3740610.555329517.56

房租水电费1645724.292030785.08

差旅费1485380.94956537.66

顾问咨询费500282.6987257.62

广告宣传费12310199.6313424972.09

代理中介费24530199.7823120808.43

其他销售费用25375432.1115227208.99

合计93242477.5280662360.03

49、研发费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

人工费用17932747.7816197417.36

直接投入6618846.8714974669.60

折旧及摊销2079187.541150442.93

其他相关费用383608.03900572.43

合计27014390.2233223102.32

50、财务费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息支出(注)435452901.28532980206.63

减：已资本化的利息费用18506104.7266149534.50

减：利息收入27897926.6936810247.30

汇兑差额11099248.36-1536464.32

手续费及其他4474703.884981835.95

合计404622822.11433465796.46

注：其中2026年1-6月租赁负债的利息费用为人民币3963745.99元。

127深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

51、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

与资产相关的政府补助11978614.9812530491.24

与收益相关的政府补助7383709.291111498.74

其他970028.09683278.75

合计20332352.3614325268.73

52、公允价值变动收益

单位：元产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产8028800.000.00

交易性金融负债0.00-62496.22

合计8028800.00-62496.22

53、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益21248474.5533557317.92

债权投资在持有期间取得的利息收入1054940.483408804.57

合计22303415.0336966122.49

54、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

应收票据坏账损失268007.820.00

应收账款坏账损失6536698.256260459.53

其他应收款坏账损失-308610.79185267.84

长期应收款坏账损失0.00111212.71

应收款项融资坏账损失-26827.59-137252.44

一年内到期的非流动资产减值损失76889.69-111212.71

其他非流动资产减值损失-4055977.370.00

合计2490180.016308474.93

55、资产减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

一、存货跌价损失及合同履约成本减

-240480402.170.00值损失

合计-240480402.170.00

128深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

56、资产处置收益

单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

非流动资产处置收益合计-510388.85-303933.69

其中：固定资产处置收益-510388.85-237075.85

无形资产处置收益0.00-9642.43

其他处置收益0.00-57215.41

57、营业外收入

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

罚款收入31296.60498871.2931296.60

赔偿费收入23911.63395956.3623911.63

违约金收入1598657.211871444.031598657.21

与日常活动无关的政府补助3000.000.003000.00

其他收入2196668.20843015.182196668.20

合计3853533.643609286.863853533.64

58、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

非流动资产毁损报废损失23076.4650565.4523076.46

赔偿费支出0.00131777.330.00

滞纳金及罚款支出9007174.461123229.059007174.46

违约金支出1048429.54618325.341048429.54

其他7615027.562014396.677615027.56

合计17693708.023938293.8417693708.02

59、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用92109058.53182124450.84

递延所得税费用4258824.6231060489.09

合计96367883.15213184939.93

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额-518083735.86

按法定/适用税率计算的所得税费用-129520933.97

129深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目本期发生额

子公司适用不同税率的影响-4664662.12

调整以前期间所得税的影响3696228.96

非应税收入的影响-5312118.64

不可抵扣的成本、费用和损失的影响5322540.34

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-12466939.87本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣

239313768.45

亏损的影响

所得税费用96367883.15

60、其他综合收益

详见第八节财务报告附注七、41

61、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息收入24895409.0345447732.26

押金保证金43242558.4357277397.30

政府补助4775401.651213832.01

暂收待付款37921238.698383597.66

其他47918003.0482178452.08

合计158752610.84194501011.31支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

管理费用28276994.5033908634.96

销售费用108811741.8858820902.01

研发费用1593440.61969017.01

押金保证金31532144.7743771846.45

暂付待收款13981938.857947232.94

其他42464329.81193724102.95

合计226660590.42339141736.32

（2）与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

关联方往来款46319076.5232550000.00

收回借款0.005308218.73

合计46319076.5237858218.73

130深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

关联方及合作方往来款87000000.000.00

其他1677761.08494408.72

合计88677761.08494408.72支付的重要的与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

股权购置款849771640.340.00

合计849771640.340.00

（3）与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

关联方及合作方往来款232265928.0096300000.00

业绩补偿款0.00370733815.32

其他12500.00860000.00

合计232278428.00467893815.32支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

关联方及合作方往来款4064000.0037113301.07

支付租赁负债款19729809.3427780870.47

其他19358919.508078364.55

合计43152728.8472972536.09筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用□不适用

单位：元本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

应付股利1651823.380.00206500000.00208151823.380.000.00

应付债券1000000000.000.0014290958.910.0014290958.911000000000.00

短期借款221674638.0720000000.006944.45221674638.070.0020006944.45其他应付款

1870670047.52228828380.230.000.00597800000.001501698427.75

(筹资活动)一年内到期

的非流动负7622819529.240.005192661502.376217454796.460.006598026235.15债其他流动负

2487177212.15600000000.0022988522.761010706096.030.002099459638.88

债

长期借款20179520783.423998893034.640.000.004488858453.3719689555364.69

租赁负债154744135.580.000.000.0013890546.45140853589.13其他非流动

3071799285.741554000000.000.000.00303250000.004322549285.74

负债

合计36610057455.106401721414.875436447928.497657987353.945418089958.7335372149485.79

131深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

62、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-614451619.01107818387.54

加：资产减值准备240480402.170.00

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧204356102.35209777794.90

投资性房地产折旧204394412.95200662189.20

信用减值准备-2490180.01-6308474.93

使用权资产折旧18847710.1925582845.42

无形资产摊销79745145.3683921898.96

长期待摊费用摊销8027399.227209965.75处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收

510388.85303933.69益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）-136585.91-342636.97

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-8028800.0062496.22

财务费用（收益以“－”号填列）416946796.56430020424.83

投资损失（收益以“－”号填列）-22303415.03-36966122.49

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）9175769.1220234695.00

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-4916944.5010292887.23

存货的减少（增加以“－”号填列）1335922523.362352781320.45

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-215113903.35-140729955.68

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）246089959.16-2102987897.31

其他0.000.00

经营活动产生的现金流量净额1897055161.481161333751.81

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本0.000.00

一年内到期的可转换公司债券0.000.00

融资租入固定资产0.000.00

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额6760740783.805844558496.50

减：现金的期初余额7563949948.537062816177.40

加：现金等价物的期末余额0.000.00

减：现金等价物的期初余额0.000.00

现金及现金等价物净增加额-803209164.73-1218257680.90

（2）现金和现金等价物的构成

132深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金6760740783.807563949948.53

其中：库存现金195958.0470583.76

可随时用于支付的银行存款6758677729.987557182764.25

可随时用于支付的其他货币资金1867095.786696600.52

二、现金等价物0.000.00

三、期末现金及现金等价物余额6760740783.807563949948.53

（3）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况

单位：元仍属于现金及现金等价物的项目本期金额上期金额理由

预售监管资金1367806093.781971948227.51专款专用，资金使用不受限合计1367806093.781971948227.51

（4）不属于现金及现金等价物的货币资金

单位：元不属于现金及现金等价物的项目本期金额上期金额理由

银行存款4972013.448241882.05应收利息

其他货币资金54301049.1879636604.66资金受限

合计59273062.6287878486.71

63、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

单位：元项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

货币资金308967112.56

其中：美元44710538.656.8109304519007.69

欧元299930.237.76712329588.09

港币2425746.160.86862106881.83

澳元15.634.680473.15

英镑921.119.01458303.35日元77499.000.04203258.45

应收账款64211575.29

其中：美元9274208.886.810963165709.26

欧元134653.357.76711045866.03

其他应收款13979045.07

其中：美元2023283.806.810913780383.63

港币24310.000.868621114.45

欧元18290.007.7671142060.26

泰铢173746.600.204235486.73

应付账款514526.24

133深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期末外币余额折算汇率期末折算人民币余额

其中：美元75544.536.8109514526.24

其他应付款16487354.29

其中：美元2122827.156.810914458363.44

欧元258370.007.76712006785.63

泰铢87008.400.204217770.96

英镑470.009.43464434.26

其他非流动负债104209414.47

其中：美元15300388.276.8109104209414.47

64、租赁

（1）本公司作为承租方

□适用□不适用未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用□不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用□不适用

本集团租赁了多项资产，包括房屋及建筑物、土地使用权等，租赁期为1至15年。上述使用权资产无法用于借款抵押、担保等目的。

（2）本公司作为出租方作为出租人的经营租赁

□适用□不适用

单位：元

其中：未计入租赁收款额的可变租赁项目租赁收入付款额相关的收入

租赁收入704253617.46

合计704253617.46未来五年每年未折现租赁收款额

□适用□不适用

单位：元每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年961225790.04940559411.64

第二年533444358.73556301574.12

第三年310697435.63335922480.02

第四年136029553.55221269150.09

第五年28041461.4841502552.70

五年以上32024426.9835239992.22

五年后未折现租赁收款额总额2001463026.412130795160.79作为出租人的融资租赁

□适用□不适用

134深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

八、研发支出

单位：元项目本期发生额上期发生额

人工费用17932747.7816197417.36

直接投入6618846.8714974669.60

折旧及摊销2079187.541150442.93

其他相关费用383608.03900572.43

合计27014390.2233223102.32

其中：费用化研发支出27014390.2233223102.32

资本化研发支出0.000.00

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

单位：元主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接

雅致集成房屋（廊坊）有限公通过设立或投资等

64624000.00廊坊廊坊制造业0.00%100.00%

司方式取得的子公司

雅致集成房屋（苏州）有限公通过设立或投资等

113226113.55苏州苏州制造业0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

雅致国际（香港）有限公司200000.001香港香港服务业100.00%0.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

南山控股（香港）有限公司100000000.002香港香港投资业100.00%0.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

爍晴有限公司1.003深圳香港其他金融业0.00%100.00%方式取得的子公司

宝湾供应链管理（临海）有限通过设立或投资等

172870000.00台州台州仓储物流业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司

宝熙资产管理（香港）有限公

1.004

通过设立或投资等

深圳香港其他金融业0.00%100.00%司方式取得的子公司

宝熙供应链管理（张家港）有通过设立或投资等

210575124.54张家港张家港服务业0.00%100.00%

限公司方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳雅致集成房屋有限公司200000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

武汉雅致集成房屋有限公司50000000.00武汉武汉制造业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

西安雅致集成建筑有限公司100000000.00西安西安制造业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

常熟雅致模块化建筑有限公司340000000.00常熟常熟制造业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市雅致国际发展有限公司10000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

东莞雅致集成房屋有限公司5000000.00东莞东莞制造业0.00%100.00%方式取得的子公司合肥南山美食公园投资有限公通过设立或投资等

30000000.00合肥合肥房地产业0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

成都恒璟源投资咨询有限公司184000000.00成都成都服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

135深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接深圳市新南山控股集团联合智通过设立或投资等

300000000.00深圳深圳制造业100.00%0.00%

造有限公司方式取得的子公司苏州南山新程房地产开发有限通过设立或投资等

100000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司合肥南山新展房地产开发有限通过设立或投资等

100000000.00合肥合肥房地产业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司通过设立或投资等

广东雅致模块化建筑有限公司10000000.00佛山佛山制造业0.00%100.00%方式取得的子公司德阳南控科技产业发展有限公通过设立或投资等

100000000.00德阳德阳综合开发0.00%100.00%

司方式取得的子公司

宝湾产城发展（深圳）有限公通过设立或投资等

200000000.00深圳深圳综合开发100.00%0.00%

司方式取得的子公司

宝湾产城发展（安徽）有限公通过设立或投资等

300000000.00合肥合肥综合开发0.00%100.00%

司方式取得的子公司

宝湾产城发展（无锡）有限公通过设立或投资等

700000000.00无锡无锡综合开发0.00%100.00%

司方式取得的子公司深圳赤湾石油基地后勤服务有通过设立或投资等

30000000.00深圳深圳服务业100.00%0.00%

限公司方式取得的子公司苏州南山新阳房地产开发有限通过设立或投资等

300000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司通过设立或投资等

苏州维科商业管理有限公司10000000.00苏州苏州服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

长沙麓泽房地产有限公司100000000.00长沙长沙房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

淮安宝湾国际物流有限公司60000000.00淮安淮安仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝湾资本管理有限公司64000000.00天津天津金融业100.00%0.00%方式取得的子公司

宝湾冷链物流投资（深圳）有通过设立或投资等

150000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%

限公司方式取得的子公司

宝湾物流控股（深圳）有限公通过设立或投资等

10000000.00深圳深圳投资业0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

苏州浒茂置业有限公司50000000.00苏州苏州房地产业0.00%55.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

武汉南控房地产开发有限公司100000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

四川西部南山实业有限公司300000000.00成都成都房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等深南（无锡）车联网有限公司300000000.00无锡无锡房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司成都青白江宝湾供应链管理有通过设立或投资等

100000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%

限公司方式取得的子公司江苏宝湾智慧供应链管理有限通过设立或投资等

30000000.00南京南京仓储物流业0.00%70.00%

公司方式取得的子公司宁波镇海宝湾国际物流有限公通过设立或投资等

150000000.00宁波宁波仓储物流业0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆两江宝湾物流有限公司150000000.00重庆重庆仓储物流业0.00%95.00%方式取得的子公司

宝湾产城科技发展（南京）有通过设立或投资等

40000000.00南京南京服务业0.00%100.00%

限公司方式取得的子公司浙江义乌宝湾国际物流有限公通过设立或投资等

200000000.00义乌义乌仓储物流业0.00%100.00%

司方式取得的子公司成都宝湾物流资产管理有限公通过设立或投资等

30000000.00成都成都仓储物流业0.00%70.00%

司方式取得的子公司

136深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接通过设立或投资等

重庆南山文化旅游有限公司20000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南山汽车物流有限公司10000000.00重庆重庆仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司重庆南山汽车运动文化有限公通过设立或投资等

20000000.00重庆重庆体育业0.00%100.00%

司方式取得的子公司安徽赤湾东方智慧物流港开发通过设立或投资等

100000000.00安徽安徽仓储物流业0.00%60.00%

有限公司方式取得的子公司上海策湾文化发展有限责任公通过设立或投资等

100000000.00上海上海服务业0.00%50.00%司（注1）方式取得的子公司苏州优优品授网络科技有限公通过设立或投资等

100000000.00苏州苏州仓储物流业0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

龙海市宝博智谷物流有限公司60000000.00龙海龙海仓储物流业0.00%75.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

天津宝湾冷链物流有限公司150000000.00天津天津仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆香云置业有限公司100000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

惠州市南山物业管理有限公司1000000.00惠州惠州房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

长沙南山物业管理有限公司3200000.00长沙长沙房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

增城新康物业管理有限公司1000000.00广州广州房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司成都市南控智汇科技产业发展通过设立或投资等

100000000.00成都成都服务业100.00%0.00%

有限公司方式取得的子公司通过设立或投资等

南通旭南房地产开发有限公司51000000.00南通南通房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司深圳市前海景湾设计咨询有限通过设立或投资等

5000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司通过设立或投资等

成都南横置业有限公司100000000.00成都成都房地产业0.00%51.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

上海南茂实业发展有限公司100000000.00上海上海房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司深南（无锡）车联网商业管理通过设立或投资等

5000000.00无锡无锡房地产业0.00%100.00%

有限公司方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市中晖久鼎实业有限公司5000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%方式取得的子公司长沙光合商用商业管理有限公通过设立或投资等

10000000.00长沙长沙服务业0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南鑫汽车服务有限公司10000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南昇汽车服务有限公司4200000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆香车文化创意有限公司3000000.00重庆重庆文体娱乐业0.00%100.00%方式取得的子公司

宝松物流科技（深圳）有限公通过设立或投资等

1000000.00深圳深圳技术服务业0.00%100.00%

司方式取得的子公司

宝埔物流科技（深圳）有限公通过设立或投资等

1000000.00深圳深圳技术服务业0.00%100.00%

司方式取得的子公司

埔湾产业园管理（深圳）有限通过设立或投资等

1000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司

仲恺宝湾物流（深圳）有限公通过设立或投资等

115000000.00深圳深圳仓储物流业0.00%100.00%

司方式取得的子公司

137深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接通过设立或投资等

宝冷供应链（天津）有限公司10000000.00天津天津仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司

中旺产业园管理(苏州吴江)有限通过设立或投资等

162304100.00苏州苏州仓储物流业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司

宝湾产城发展（贵阳）有限公通过设立或投资等

100000000.00贵阳贵阳综合开发0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

惠州宝湾物流有限公司245000000.00惠州惠州仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司

宝淳企业管理（成都）有限公通过设立或投资等

114700000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

宝峘企业管理有限公司323000000.00上海上海仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

武汉山峻建设发展有限公司100000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

苏州茂越置业有限公司50000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

南通南展房地产开发有限公司20000000.00南通南通房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司深圳市南横发展合伙企业（有通过设立或投资等

650000000.00深圳深圳服务业0.00%99.98%限合伙）方式取得的子公司通过设立或投资等

东莞市维盛实业投资有限公司50000000.00东莞东莞服务业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

武汉山屹建设发展有限公司100000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

东莞市维兴实业有限公司100000000.00东莞东莞房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

四川南兴恒置业有限公司10000000.00成都成都房地产业0.00%70.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

深圳市中晖维宏实业有限公司100000000.00深圳深圳房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司合肥宝湾产城物流港发展有限通过设立或投资等

50000000.00合肥合肥服务业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司通过设立或投资等

重庆南博汽车服务有限公司10000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%方式取得的子公司

宝湾产城科技发展（马鞍山）通过设立或投资等

30000000.00马鞍山马鞍山服务业0.00%60.00%

有限公司方式取得的子公司通过设立或投资等

成都弘润辉置业有限公司50000000.00成都成都房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司四川省华阳银生房地产开发有通过设立或投资等

80000000.00成都成都房地产业0.00%90.00%

限责任公司方式取得的子公司

宝嵘湾沣企业管理（上海）有通过设立或投资等

217000000.00上海上海服务业0.00%100.00%

限公司方式取得的子公司

宝湾科技园区发展（深圳）有通过设立或投资等

50000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%

限公司方式取得的子公司深圳市南控智汇产业服务有限通过设立或投资等

10000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司重庆南控智汇科技发展有限公通过设立或投资等

80000000.00重庆重庆服务业0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

上海快仓供应链科技有限公司100000000.00上海上海服务业0.00%60.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

陕西世立物流有限公司3000000.00西安西安仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

陕西世冠物流有限公司3000000.00西安西安仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司

138深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接通过设立或投资等

西安乾龙物流有限公司30000000.00西安西安仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司深圳市新南创实业发展有限公通过设立或投资等

500000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%

司方式取得的子公司

南松产业园管理（深圳）有限通过设立或投资等

1000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司都江堰赤湾观山樾府物业服务通过设立或投资等

500000.00成都成都房地产业0.00%100.00%

有限公司方式取得的子公司东莞赤湾悦府物业服务有限公通过设立或投资等

500000.00东莞东莞房地产业0.00%100.00%

司方式取得的子公司苏州南山溪上四季花园物业服通过设立或投资等

500000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%

务有限公司方式取得的子公司重庆赤湾首玺物业服务有限公通过设立或投资等

500000.00重庆重庆房地产业0.00%100.00%

司方式取得的子公司

南埔产业园管理（深圳）有限通过设立或投资等

1000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司上海南控联汇实业发展有限公通过设立或投资等

1000000.00上海上海房地产业0.00%51.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

上海南樾实业发展有限公司100000000.00上海上海房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

都江堰赤湾物业管理有限公司500000.00成都成都房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

上海南祺实业发展有限公司100000000.00上海上海房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

广州宝湾物流有限公司150000000.00广州广州仓储物流业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

四川成都宇荟宸置业有限公司100000000.00成都成都房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司

宝湾产城科技发展（滁州）有通过设立或投资等

50000000.00滁州滁州服务业0.00%85.00%

限公司方式取得的子公司通过设立或投资等

南京宝深物流科技有限公司281600000.00南京南京服务业0.00%100.00%方式取得的子公司廊桦（廊坊）国际物流有限公通过设立或投资等

90000000.00廊坊廊坊道路运输业0.00%100.00%

司方式取得的子公司通过设立或投资等

安徽和安农业发展有限公司200000000.00合肥合肥畜牧业0.00%90.00%方式取得的子公司

宝桦湾澜企业管理（上海）有通过设立或投资等

150000000.00上海上海服务业0.00%100.00%

限公司方式取得的子公司通过设立或投资等

南京宁华供应链管理有限公司100000.00南京南京服务业0.00%100.00%方式取得的子公司陕西南控智汇科技产业发展有科技推广和通过设立或投资等

60000000.00陕西陕西0.00%100.00%

限公司应用服务业方式取得的子公司

津华产业园管理（天津）有限通过设立或投资等

100000.00天津天津服务业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司

宝聚能企业管理（深圳）有限通过设立或投资等

80000000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司

集湾物流产业投资（深圳）合通过设立或投资等

160000.00深圳深圳服务业0.00%100.00%

伙企业（有限合伙）方式取得的子公司成都赤湾两河峰景物业服务有通过设立或投资等

500000.00成都成都房地产业0.00%100.00%

限公司方式取得的子公司通过设立或投资等

武汉锘禾商业管理有限公司2000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司深圳赤湾悦时光物业服务有限通过设立或投资等

500000.00深圳深圳房地产业0.00%100.00%

公司方式取得的子公司

139深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接通过设立或投资等

扬州茂越置业有限公司50000000.00扬州市扬州市房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

上海南闰实业发展有限公司100000000.00上海市上海市房地产业0.00%100.00%方式取得的子公司通过设立或投资等

宝祁供应链管理(无锡)有限公司214017000.00无锡无锡服务业0.00%100.00%方式取得的子公司明江（上海）国际物流有限公通过设立或投资等

120000000.00上海上海运输代理业0.00%100.00%

司方式取得的子公司非同一控制下企业

成都雅致集成房屋有限公司30000000.00成都成都制造业0.00%100.00%合并取得的子公司非同一控制下企业

北京雅致模块化建筑有限公司50000000.00北京北京制造业0.00%100.00%合并取得的子公司非同一控制下企业

武汉光谷微电子股份有限公司325000000.00武汉武汉房地产业0.00%69.23%合并取得的子公司成都青白江宝湾国际物流有限非同一控制下企业

100000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%

公司合并取得的子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司非同一控制下企业

253386000.00深圳深圳金属制品业0.00%32.00%（注2）合并取得的子公司舟山慧可丰供应链管理有限公非同一控制下企业

46500000.00舟山舟山租赁业0.00%100.00%

司合并取得的子公司非同一控制下企业

廊坊市信达物流有限公司50000000.00廊坊廊坊道路运输业0.00%100.00%合并取得的子公司北京天竺宝湾供应链管理有限非同一控制下企业

560000000.00北京北京房地产业0.00%100.00%

公司合并取得的子公司非同一控制下企业

杭州速能实业有限公司40000000.00杭州杭州服务业0.00%100.00%合并取得的子公司同一控制下企业合

广州新康房地产开发有限公司11200000.005广州广州房地产业0.00%65.32%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾物流（香港）有限公司40000.006香港香港投资业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

中国汇通（香港）有限公司1000.007香港香港投资业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

江阴宝湾国际物流有限公司99944528.97江阴江阴仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

江苏宝湾国际物流有限公司231517073.50南京南京仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

南通锡通宝湾物流有限公司81068465.73南通南通仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾融资租赁有限公司10000000.008天津天津金融业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

华南建材（深圳）有限公司50000000.00深圳深圳制造业0.00%100.00%并取得的子公司深圳市南山房地产开发有限公同一控制下企业合

3759018522.50深圳深圳房地产业100.00%0.00%

司并取得的子公司同一控制下企业合

南通南山房地产开发有限公司100000000.00南通南通房地产业0.00%100.00%并取得的子公司上海新南山房地产开发有限公同一控制下企业合

300000000.00上海上海房地产业80.00%0.00%

司并取得的子公司同一控制下企业合

苏州南山房地产开发有限公司50000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

深圳市赤湾物业管理有限公司5000000.00深圳深圳房地产业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

长沙南山天池房地产有限公司100000000.00长沙长沙房地产业0.00%100.00%并取得的子公司

140深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接同一控制下企业合

合肥维科商业管理有限公司10000000.00合肥合肥房地产业0.00%100.00%并取得的子公司苏州南山新吴房地产开发有限同一控制下企业合

500000000.00苏州苏州房地产业0.00%100.00%

公司并取得的子公司同一控制下企业合

武汉盘龙南山房地产有限公司50000000.00武汉武汉房地产业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾物流控股有限公司3644000000.00深圳深圳服务业53.07%0.00%并取得的子公司同一控制下企业合

上海宝湾国际物流有限公司160000000.00上海上海仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

昆山宝湾国际物流有限公司120000000.00昆山昆山仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

天津宝湾国际物流有限公司150000000.00天津天津仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司天津市津南区宝湾国际物流有同一控制下企业合

35000000.00天津天津服务业0.00%100.00%

限公司并取得的子公司同一控制下企业合

廊坊宝湾国际物流有限公司90000000.00廊坊廊坊仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司成都龙泉宝湾国际物流有限公同一控制下企业合

100000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%

司并取得的子公司成都新都宝湾国际物流有限公同一控制下企业合

60000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%

司并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾物流肥东有限公司100000000.00合肥合肥仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

西安宝湾国际物流有限公司100000000.00西安西安仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

咸阳宝湾国际物流有限公司100000000.00咸阳咸阳仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司青岛胶州宝湾国际物流有限公同一控制下企业合

120000000.00胶州胶州仓储物流业0.00%100.00%

司并取得的子公司同一控制下企业合

无锡宝湾仓储设施有限公司100000000.00无锡无锡仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

镇江深基地仓储有限公司266848158.62镇江镇江仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司

宝湾供应链管理（无锡）有限同一控制下企业合

202536994.46无锡无锡仓储物流业0.00%100.00%

公司并取得的子公司同一控制下企业合

嘉兴宝湾物流有限公司100000000.00嘉兴嘉兴仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

绍兴宝湾物流有限公司100000000.00绍兴绍兴仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

郑州宝海国际物流有限公司100000000.00郑州郑州仓储物流业0.00%91.00%并取得的子公司重庆西彭宝湾国际物流有限公同一控制下企业合

100000000.00重庆重庆仓储物流业0.00%100.00%

司并取得的子公司同一控制下企业合

嘉善宝湾物流有限公司100000000.00嘉兴嘉兴仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司北京空港宝湾国际物流有限公同一控制下企业合

100000000.00北京北京仓储物流业0.00%100.00%

司并取得的子公司浙江余姚宝湾国际物流有限公同一控制下企业合

250000000.00余姚余姚仓储物流业0.00%100.00%

司并取得的子公司同一控制下企业合

佛山三水宝湾物流有限公司155000000.00佛山佛山仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

佛山南海宝湾物流有限公司500000000.00佛山佛山仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司

141深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接同一控制下企业合

长沙雨花宝湾物流有限公司100000000.00长沙长沙仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司重庆珞璜宝湾国际物流有限公同一控制下企业合

250000000.00重庆重庆仓储物流业0.00%100.00%

司并取得的子公司同一控制下企业合

德清宝湾国际物流有限公司50000000.00湖州湖州仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司

宝湾供应链管理（嘉兴）有限同一控制下企业合

230000000.00嘉兴嘉兴仓储物流业0.00%90.00%

公司并取得的子公司同一控制下企业合

宁波宝湾国际物流有限公司200000000.00宁波宁波仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

长沙望城宝湾物流有限公司100000000.00长沙长沙仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司成都新津宝湾国际物流有限公同一控制下企业合

80000000.00成都成都仓储物流业0.00%100.00%

司并取得的子公司同一控制下企业合

云南滇中宝湾物流有限公司100000000.00云南云南仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司武汉青山宝湾国际物流有限公同一控制下企业合

200000000.00武汉武汉仓储物流业0.00%100.00%

司并取得的子公司同一控制下企业合

漳州宝湾国际物流有限公司100000000.00漳州漳州仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

贵阳空港宝湾物流有限公司126000000.00贵阳贵阳仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

武汉宝湾物流鄂州有限公司50000000.00鄂州鄂州仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

杭州宝湾智能科技有限公司288460000.00杭州杭州服务业0.00%100.00%并取得的子公司四川广汉宝湾国际物流有限公同一控制下企业合

130000000.00广汉广汉仓储物流业0.00%100.00%

司并取得的子公司成都赤湾国际油气基地有限公同一控制下企业合

100000000.00成都成都综合开发0.00%100.00%

司并取得的子公司同一控制下企业合

深圳宝湾国际物流有限公司34410000.00深圳深圳仓储物流业100.00%0.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾商业保理有限公司300000000.00天津天津金融业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

南京宝湾国际物流有限公司130000000.00南京南京仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司天津滨港宝湾国际物流有限公同一控制下企业合

175000000.00天津天津仓储物流业0.00%100.00%

司并取得的子公司同一控制下企业合

南通宝湾国际物流有限公司70000000.00南通南通仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾物流（武汉）有限公司100000000.00武汉武汉仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司

宝湾物流（武汉）阳逻有限公同一控制下企业合

100000000.00武汉武汉仓储物流业0.00%100.00%

司并取得的子公司重庆南山国际汽车港发展有限同一控制下企业合

30000000.00重庆重庆文体娱乐业0.00%100.00%

公司并取得的子公司同一控制下企业合

宝湾物流合肥新站有限公司100000000.00合肥合肥仓储物流业0.00%100.00%并取得的子公司同一控制下企业合

东莞南山轻型建材有限公司214980000.00东莞东莞制造业0.00%100.00%并取得的子公司深圳市海城锦实业发展有限公同一控制下企业合

1225000000.00深圳深圳房地产业51.02%0.00%

司并取得的子公司武汉光合运力体育发展有限责非同一控制下企业

7500000.00武汉武汉体育业0.00%60.00%

任公司合并取得的子公司

142深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接长沙光合运力体育科技有限责非同一控制下企业

1000000.00长沙长沙体育业0.00%100.00%

任公司合并取得的子公司

注：1港币、2美元、3港币、4港币、5美元、6美元、7港币、8美元

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

注1：本集团之子公司宝湾产城发展(深圳)有限公司持有上海策湾文化发展有限责任公司(以下简称“上海策湾”)50%股权，根据上海策湾公司章程约定，本集团享有51%表决权，即本集团拥有对该公司财务和经营决策的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。

注2：本集团之子公司深圳市新南山控股集团联合智造有限公司（以下简称：联合智造）与赤晓企业有限公司签订了

《赤湾胜宝旺表决权托管协议》，协议约定，联合智造有权就赤晓企业有限公司持有深圳赤湾胜宝旺工程有限公司32%的股权行使其所享有的除处分权、收益权以及表决权保留事项（变更公司章程、增加或减少注册资本、胜宝旺合并、分立、解散或变更公司形式）以外的一切股东权力和权利，因此本集团合计持有胜宝旺64%的表决权，故将其纳入合并财务报表范围。

（2）重要的非全资子公司

单位：元本期归属于少数股东本期向少数股东宣告期末少数股东权益余子公司名称少数股东持股比例的损益分派的股利额深圳赤湾胜宝旺工程有

68.00%6817167.290.00986830766.80

限公司深圳市海城锦实业发展

48.98%32794682.270.001984594122.23

有限公司

宝湾物流控股有限公司46.93%3880211.53-206500000.003519779232.97

143深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）重要非全资子公司的主要财务信息

单位：元子公期末余额期初余额司名非流动负负债合称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债债计深圳赤湾胜宝

58932384.3783296

旺工程1349567268.10352390150.721701957418.82200370659.2350365043.71250735702.941425883844.13393547010.221819430854.35319397218.45

4702.92

有限公司深圳市海城锦

225209153159299

实业发3358883232.383536412061.276895295293.651047838287.021795893051.212843731338.234451186354.022693036368.287144222722.30907207985.33

44.55529.88

展有限公司宝湾物流控股119743781526497

1037007679.8822064452449.2423101460129.122453402037.2412517215829.2514970617866.481342598660.5122250868078.5723593466739.083290599228.58

有限公626.557855.13司

单位：元本期发生额上期发生额子公司名称综合收益总经营活动现金营业收入净利润营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量额流量深圳赤湾胜宝旺工程有限公

245206712.9210025246.0210025246.0298093105.10787658338.0120465623.5220465623.52-5522371.36

司深圳市海城锦实业发展有限

618525541.0566979976.4266979976.42629687834.85168192175.3018786596.9618786596.961136790040.93

公司

宝湾物流控股有限公司884083034.528129935.288129935.28549840163.83919904176.1118879308.8518879308.85457953735.18

144深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

2、在合营企业或联营企业中的权益

（1）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计418252918.81417720088.13下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润709072.09-7296845.31

--其他综合收益0.000.00

--综合收益总额709072.09-7296845.31

联营企业：

投资账面价值合计3728860811.622931013702.69下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润20539402.4640854163.23

--其他综合收益2020882.77516768.41

--综合收益总额22560285.2341370931.64

注：上年重要的联营企业为中国核能科技集团有限公司，上年年末余额/上年发生额系除中国核能科技集团有限公司以外的联营企业的汇总财务信息。

（2）合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明本集团不存在合营企业或联营企业向本集团转移资金的能力存在重大限制的情况。

（3）合营企业或联营企业发生的超额亏损

单位：元累积未确认前期累计本期未确认的损失（或本期合营企业或联营企业名称本期末累积未确认的损失的损失分享的净利润）

上海策都文化有限责任公司50321.0089177.58139498.58

苏州造维餐饮文化发展有限公司4123922.09-36953.964086968.13

苏州悦贵房地产开发有限公司85118322.39-163668.1084954654.29

宁波和崇房地产信息咨询有限公司12239701.697378988.1419618689.83

武汉山恒建设发展有限公司347071743.89-6549376.80340522367.09

武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司59343635.19939736.8760283372.06

无锡三奚置业有限公司8865896.536287756.3715153652.90

武汉南山华中投资发展有限公司32535835.896029836.5638565672.45

十、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用□不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用□不适用

145深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

2、涉及政府补助的负债项目

□适用□不适用

单位：元本期计本期新

入营业本期转入其他收本期其与资产/收益会计科目期初余额增补助期末余额外收入益金额他变动相关金额金额

递延收益338815069.910.000.0011978614.980.00326836454.93与资产相关

3、计入当期损益的政府补助

□适用□不适用

单位：元会计科目本期发生额上期发生额

与资产相关的政府补助计入其他收益11978614.9812530491.24

与收益相关的政府补助计入其他收益7383709.291111498.74

与收益相关的政府补助计入营业外收入3000.000.00

十一、与金融工具相关的风险

1、金融工具产生的各类风险

本集团的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、一年内到期的非流动资产、

其他流动资产（债权投资）、债权投资、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债、其

他流动负债（关联方借款）、长期借款、应付债券、租赁负债和其他非流动负债等，各项金融工具详细情况说明见第八节财务报告附注七。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

风险管理目标、政策和程序，以及本期发生的变化本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

1.1.市场风险

1.1.1.外汇风险

外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与美元、欧元、港币、澳元、英镑、日元和泰铢有关，除本集团的几个下属子公司以美元、欧元、港币、澳元、英镑、日元和泰铢进行采购和销售外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。

146深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

于2026年6月30日，除第八节财务报告附注七、63所述外币货币性项目外，本集团的资产及负债均为人民币余额。该

等外币余额的资产和负债(已折算为人民币)产生的外汇风险可能对本集团的经营业绩产生影响。

单位：元项目本期期末余额上年年末余额

货币资金308967112.5644570033.12

应收账款64211575.29133613511.66

其他应收款13979045.071226566.78

应付账款514526.24548918.07

其他应付款16487354.2982550302.74

其他非流动负债104209414.47107543369.07外汇风险敏感性分析

外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。

在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和股东权益的税前影响如下：

单位：元本期上期项目汇率变动对利润的影响对股东权益的影响对利润的影响对股东权益的影响

所有外币对人民币升值5%13297321.9013297321.909173768.369173768.36

所有外币对人民币贬值5%-13297321.90-13297321.90-9173768.36-9173768.36

1.1.2利率风险-现金流量变动风险

利率风险敏感性分析本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本集团持续密切关注利率变动对于本集团利率风险的影响，本集团的政策是保持这些借款的浮动利率，目前并无利率互换等安排。

在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当年利润和股东权益的税前影响如下：

单位：元本期上期项目利率变动对利润的影响对股东权益的影响对利润的影响对股东权益的影响

浮动借款利率上升1个百分点-294283306.24-294283306.24-195126342.89-195126342.89

浮动借款利率下降1个百分点294283306.24294283306.24195126342.89195126342.89

1.2.信用风险

2026年6月30日，可能引起本集团信用损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集团金

融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保(不考虑可利用的担保物或其他信用增级)，具体包括：货币资金、应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、其他流动资产（债权投资）、债权投资等。于资产负债表日，本集团金融

147深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。此外本集团信用损失的最大信用风险敞口还包括第八节财务报告附注十四、

2、或有事项中披露的财务担保合同金额。

为降低信用风险，本集团安排专门人员负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收逾期债务。此外，本集团于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保对相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。

本集团的货币资金存放在信用评级较高的银行，故货币资金只具有较低的信用风险。

于2026年6月30日，本集团对前五大客户的应收账款余额为人民币412258277.73元，占本集团应收账款余额的

41.02%。除此之外，本集团无其他重大信用风险敞口集中于单一金融资产或有类似特征的金融资产组合。

1.3.流动风险

管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

本集团将银行借款作为主要资金来源。2026年6月30日，本集团尚未使用的银行借款额度为人民币16942176819.95元。

本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

单位：元项目1年以内1至5年5年以上

短期借款20386111.12

应付票据49484788.49

应付账款2808781005.33

其他应付款3175784310.65

其他流动负债（关联方借款）2130110577.61

长期借款(含一年内到期)5540672319.8412302238971.719489067305.70

应付债券(含一年内到期)30605056.771022000000.00-

租赁负债(含一年内到期)45944194.80108988549.5551520776.35

其他非流动负债(含一年内到期)1686093434.894439733443.96-

按揭担保1226634484.85

财务担保1362250000.00

2、金融资产

（1）转移方式分类

□适用□不适用

148深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元终止确认情况的判断转移方式已转移金融资产性质已转移金融资产金额终止确认情况依据

银行承兑汇票背书转让应收票据融资27674189.79已终止确认控制权已转移

银行承兑汇票贴现转让应收票据融资7709031.87已终止确认控制权已转移

债权数字凭证背书转让应收账款融资2566073.04已终止确认控制权已转移

银行承兑汇票背书转让应收票据13668240.56未终止确认控制权未转移

合计51617535.26

（2）因转移而终止确认的金融资产

□适用□不适用

单位：元与终止确认相关的利得或损项目金融资产转移的方式终止确认的金融资产金额失

应收票据融资银行承兑汇票背书转让27674189.790.00

应收票据融资银行承兑汇票贴现转让7709031.870.00

应收票据融资债权数字凭证背书转让2566073.040.00

合计37949294.700.00

（3）继续涉入的资产转移金融资产

□适用□不适用

单位：元项目资产转移方式继续涉入形成的资产金额继续涉入形成的负债金额

应收票据银行承兑汇票背书转让13668240.5613668240.56

合计13668240.5613668240.56

十二、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元期末公允价值

项目第一层次公允价值计第二层次公允价值计第三层次公允价值计合计量量量

一、持续的公允价值

--------计量

（一）交易性金融资

0.000.008028800.008028800.00

产

（二）应收款项融资0.0023359854.440.0023359854.44持续以公允价值计量

0.0023359854.448028800.0031388654.44

的资产总额

二、非持续的公允价

--------值计量

149深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

2、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

本集团采用现金流量法确定应收款项融资公允价值，公允价值与账面价值相若。

3、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况未以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、其他流动资产（债权投资）、债权投资、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、其他流动负债（关联方借款）、长期借款、应付债券、其他非流动负债等。

本公司管理层认为，财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该等资产及负债的公允价值。

十三、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

母公司对本企业母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本的持股比例的表决权比例

中国南山开发港航运输、海洋石油（集团）股份有深圳服务、房地产开发和人民币18亿元68.43%68.43%限公司新型建材本企业的母公司情况的说明

本企业最终控制方是中国南山开发（集团）股份有限公司。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见第八节财务报告附注九、1。

3、本企业合营和联营企业情况

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本企业关系宁波万莫置业有限公司联营企业之子公司武汉合跃建设发展有限公司联营企业之子公司南京宝昆国际物流有限公司联营企业之子公司天津市宝津国际物流有限公司联营企业之子公司

宝禾物流（嘉兴）有限公司联营企业之子公司福建光洋投资发展有限公司联营企业之子公司

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业蚌埠赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳市赤湾商业发展有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳市前海宝湾供应链管理有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业合肥宝湾国际商业运营管理有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业赤晓企业有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业宝新控股有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业江西新赤湾智慧物联科技有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

150深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

其他关联方名称其他关联方与本企业关系深圳市海越锦实业发展有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳赤晓工程建设有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业安徽赤湾东方物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业安徽新赤湾智慧物联科技有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元关联交易内获批的交是否超过关联方本期发生额上期发生额容易额度交易额度

深圳赤晓建筑系统有限公司接受劳务6955413.17否0.00

南京宝昆国际物流有限公司接受劳务6045342.19否57043.28

蚌埠赤湾东方物流有限公司接受劳务5014280.73否527165.05

中国南山开发（集团）股份有限公司接受劳务3997909.93否4694850.47

安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司接受劳务1400823.78否1356037.62

赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限公司接受劳务209433.96否1667330.30

其他接受劳务5703096.98否1265750.66

合计29326300.749568177.38

出售商品/提供劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

合肥宝湾国际商业运营管理有限公司提供劳务4487180.694073184.60

深圳市赤湾商业发展有限公司提供劳务3512331.123544511.22

中国南山开发（集团）股份有限公司提供劳务2990117.551994611.99

江门市宝鹤物流有限公司提供劳务2642828.490.00

天津市宝津国际物流有限公司提供劳务1755729.072091357.66

南京宝昆国际物流有限公司提供劳务1754505.061998500.40

武汉合跃建设发展有限公司提供劳务1204369.051479409.94

宝禾物流（嘉兴）有限公司提供劳务1042799.051271512.36

江西新赤湾智慧物联科技有限公司提供劳务0.003872849.49

其他提供劳务5018227.095535466.55

合计24408087.1725861404.21

（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

单位：元本期确认的托

委托方/出包方受托方/承包方受托/承包资产受托/承包起始受托/承包终止托管收益/承包

管收益/承包收名称名称类型日日收益定价依据益经营管理（工深圳市海越锦深圳市新南山

程管理、营销2023年09月2028年12月可比非受控价

实业发展有限控股（集团）0.00

管理、其他服01日31日格法公司股份有限公司

务）

151深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）关联租赁情况

本公司作为承租方：

单位：元简化处理的短期租赁和低价未纳入租赁负债计量的可租赁资产种值资产租赁的租金费用（如支付的租金承担的租赁负债利息支出增加的使用权资产出租方名称变租赁付款额（如适用）类适用）本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额本期发生额上期发生额

中国南山开0.000.00发（集团）办公楼、场

23774400.0022642285.7440730665.6546543685.562687063.263133951.500.001887297.81

股份有限公地司

深圳市赤湾0.000.00

办公楼、场

商业发展有2139750.472585695.632478181.942965474.600.000.000.000.00地限公司

宝禾物流0.000.00（嘉兴）有仓库1083142.980.001686608.340.000.000.000.000.00限公司

天津市宝津0.000.00

国际物流有办公楼84688.950.001887792.471026630.00237006.06275501.000.000.00限公司

南京宝昆国0.000.00

际物流有限办公楼91414.620.006380483.784242732.85664576.59806000.850.000.00公司

合计27173397.0225227981.370.000.0053163732.1854778523.013588645.914215453.350.001887297.81

152深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（4）关联担保情况本公司作为担保方

单位：元担保是否已被担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

武汉南山华中投资发展有限公司750000000.002021年01月22日2028年12月20日否

武汉合跃建设发展有限公司439170000.002025年12月30日2028年12月29日否

无锡三奚置业有限公司157080000.002022年05月18日2027年06月10日否

苏州悦贵房地产开发有限公司16000000.002024年06月24日2027年05月20日否本公司作为被担保方

单位：元担保是否已担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕

中国南山开发（集团）股份有限公司877055847.312023年04月11日2038年04月11日否

（5）关联方资金拆借

单位：元关联方拆借金额起始日到期日说明拆入

中国南山开发（集团）股份有限公司37000000.002026年06月26日2028年03月17日

中国南山开发（集团）股份有限公司200000000.002026年01月28日2027年01月28日

中国南山开发（集团）股份有限公司100000000.002026年06月05日2028年03月17日

中国南山开发（集团）股份有限公司196000000.002026年02月10日2028年11月13日

中国南山开发（集团）股份有限公司285000000.002026年02月10日2029年01月04日

中国南山开发（集团）股份有限公司30000000.002026年03月24日2029年02月09日

中国南山开发（集团）股份有限公司206000000.002026年03月24日2029年02月09日

中国南山开发（集团）股份有限公司43000000.002026年04月27日2029年03月03日

中国南山开发（集团）股份有限公司84000000.002026年04月27日2029年03月04日

中开财务有限公司214000000.002026年02月10日2029年02月10日

中开财务有限公司490000000.002026年04月13日2029年04月12日

中开财务有限公司395000000.002026年05月21日2029年05月21日

中国南山开发（集团）股份有限公司392000000.002026年06月25日2029年05月16日

中国南山开发（集团）股份有限公司16000000.002026年06月25日2029年05月11日

中国南山开发（集团）股份有限公司150000000.002026年06月29日2029年06月05日

中国南山开发（集团）股份有限公司15000000.002026年06月26日2029年05月11日

中开财务有限公司260000000.002026年05月19日2036年05月08日

中国南山开发（集团）股份有限公司400000000.002026年06月09日2026年07月08日

中开财务有限公司20000000.002026年05月29日2027年03月29日

（6）关键管理人员报酬

单位：元项目本期发生额上期发生额

关键管理人员薪酬2669966.152433334.01

（7）其他关联交易

153深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

关联方利息收入

单位：元项目本年发生额上年发生额

中开财务有限公司21976333.7728401134.60

北京城建南山置业有限公司（注）541117.852258775.58

上海招南实业发展有限公司0.00541464.24

合计22517451.6231201374.42

注：本年度已抵销内部未实现交易损益关联方利息支出

单位：元项目本年发生额上年发生额

中国南山开发（集团）股份有限公司85188425.87121463676.37

中开财务有限公司65822313.1470193234.62

其他2185057.332257628.09

合计153195796.34193914539.08

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备安徽赤湾东方智慧物

应收账款联科技有限公司40216637.11608166.029913047.99150210.25

（注）安徽新赤湾智慧物联

应收账款28818744.56436731.9425432495.38385202.65

科技有限公司（注）中国南山开发（集应收账款280800.000.001072618.000.00

团）股份有限公司江西新赤湾智慧物联

应收账款0.000.002137623.4532072.97科技有限公司

应收账款其他15569699.779122439.3118851743.929205864.20

应收账款合计84885881.4410167337.2757407528.749773350.07

预付款项其他755108.750.00300000.000.00福建南山纵横投资发

应收股利87651664.060.0087651664.060.00展有限公司武汉合跃建设发展有

其他应收款2454130902.38702934008.812454130902.38702934008.81限公司武汉南山华中投资发

其他应收款331500000.00331500.00331500000.00331500.00展有限公司武汉崇鸿裕业房地产

其他应收款90084000.0090084000.0090084000.0090084000.00开发有限公司宁波万莫置业有限公

其他应收款76811510.0076811.5181711510.0081711.51司无锡三奚置业有限公

其他应收款61129045.738865896.5361129045.738865896.53司福建光洋投资发展有

其他应收款55080000.0055080.0055080000.0055080.00限公司

154深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备中国南山开发（集其他应收款15500335.420.0015855787.500.00

团）股份有限公司

其他应收款其他38345399.7733896.5339064348.7235926.53

其他应收款合计3122581193.30802381193.383128555594.33802388123.38苏州悦贵房地产开发

其他流动资产254291411.77160398586.06254291411.77160398586.06有限公司苏州相茂置业有限公

其他流动资产119809138.420.00119809138.420.00司

其他流动资产合计374100550.19160398586.06374100550.19160398586.06北京城建南山置业有

债权投资35987093.980.0069162417.670.00限公司南通世茂翊信房地产

其他非流动资产98928302.3398928.3098928302.3398928.30开发有限公司

注：主要系本集团为江西新赤湾智慧物联科技有限公司等关联方的第三方物流承运人提供保理服务。

（2）应付项目

单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款蚌埠赤湾东方物流有限公司3458422.004050395.00

应付账款中国南山开发（集团）股份有限公司545478.06545478.06

应付账款其他621551.75133699.93

应付账款合计4625451.814729572.99

租赁负债中国南山开发（集团）股份有限公司98159041.55104598201.94

租赁负债南京宝昆国际物流有限公司20944400.8124644756.89

租赁负债天津市宝津国际物流有限公司8273658.539259473.56

租赁负债合计127377100.89138502432.39

其他应付款深圳市赤湾房地产开发有限公司1136558012.691136558012.69

其他应付款深圳市招顺置业有限公司228201928.000.00

其他应付款苏州美赛房地产有限公司70010120.0070010120.00

其他应付款上海招南实业发展有限公司24500000.00622300000.00

其他应付款苏州卓飞商务咨询有限公司9514866.809514866.80

其他应付款中国南山开发（集团）股份有限公司7012179.771084913.47

其他应付款其他39633831.6837939427.90

其他应付款合计1515430938.941877407340.86

其他流动负债中国南山开发（集团）股份有限公司2099459638.882487177212.15

一年内到期的非流动负债中国南山开发（集团）股份有限公司1591373489.971889407441.56

一年内到期的非流动负债其他9149988.248761110.77

一年内到期的非流动负债合计1600523478.211898168552.33

其他非流动负债中国南山开发（集团）股份有限公司3983700000.002732950000.00

其他非流动负债宝新控股有限公司97015500.0097015500.00

其他非流动负债深圳市前海宝湾供应链管理有限公司85290416.6785290416.67

其他非流动负债合计4166005916.672915255916.67

7、关联方承诺

于2026年6月30日，除了本集团作为承租人与关联方签订的经营租赁合同外，并无其他重大已签约未在资产负债表上列示的与关联方有关的承诺事项。

155深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

8、其他

资金集中管理

本集团内各子公司的银行账户，除各类监管账户、保证金账户等无法归集的留存在外部银行账户可灵活使用的资金，超出账户最低留存限额的，由中开财务有限公司按日进行资金归集。

人民币元项目名称2026年2025年货币资金2278939726.274348569184.05

短期借款20006944.45220181500.00

长期借款3378000000.003014591136.60

一年内到期的非流动负债1857156785.482690364298.38本年度，上述存款年利率调整为0.550%至2.350%，借款年利率调整为2.050%至3.300%。

十四、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺

(1)资本承诺人民币元项目本年年末余额上年年末余额已签约但尚未于财务报表中确认的

-股权购置款--

-已签订的正在或准备履行的建安合同967157279.661003341117.17

-已签订的正在或准备履行的土地合同125854535.00125854535.00

合计1093011814.661129195652.17

2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项本集团之地产子公司按房地产经营惯例为商品房及工业厂房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至2026年6月30日，本集团承担阶段性担保额为人民币12.11亿元。管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。

于2026年6月30日，本集团为联营企业和合营企业提供的担保参见第八节财务报告附注十三、5（4）关联担保情况。

除上述或有事项外，截至2026年6月30日，本集团无其他重要或有事项。

156深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

十五、资产负债表日后事项

1、其他资产负债表日后事项说明

截至本财务报表批准报出日，本集团无需作披露的重要的资产负债表日后事项。

十六、其他重要事项

1、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为五个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价业绩。在经营分部的基础上，本集团确定了如下五个报告分部，即房地产业务、仓储物流业务、产业园区业务、制造业业务和其他业务。

本集团的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

(1)该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

(2)管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

(3)能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。

157深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）报告分部的财务信息

单位：元项目房地产业务仓储物流业务产业园区业务制造业业务其他业务分部间抵销合计

对外交易收入1158910827.62880200313.04245770809.75706933294.6465732865.850.003057548110.90

分部间交易收入5864735.463882721.484806192.6675522.9626294205.89-40923378.450.00

分部营业收入合计1164775563.08884083034.52250577002.41707008817.6092027071.74-40923378.453057548110.90

营业成本1021258874.55507516786.84305444884.84618282661.5452449414.05-37405818.592467546803.23

利息收入25190748.361709880.48337532.6712020825.2872232663.52-83593723.6227897926.69

利息费用123252579.11166092126.6244875225.50737707.70167827375.25-85838217.62416946796.56

营业利润-350951235.2560773668.61-178435673.809813944.12-64776507.7619332242.59-504243561.48

资产减值损失-209767167.330.00-30713234.840.000.000.00-240480402.17

信用减值损失-64491.70-3697833.979023329.29170744.40-2959068.0117500.002490180.01

折旧费和摊销费41410668.20367913774.2631901344.9064244355.9737731146.10-27830519.36515370770.07

利润总额-349549321.6055764771.50-188199316.6110116137.37-65548249.1219332242.59-518083735.86

所得税费用39996973.3347634836.222795267.00-1561591.587434262.1668136.0296367883.15

资产总额28454137814.8723101460129.124596667603.923988001101.1620630005117.98-22742043841.7258028227925.33

负债总额19199264955.4414970617866.484469505005.831913338674.9615060714280.75-10744395287.3644869045496.10

其他披露：

对联营和合营企业的投资收

-24210978.412795852.66-3285458.9527452894.2718496164.9721248474.55益联营企业和合营企业的长期

2317982381.25673792124.53423533422.760.001117060903.39-385255101.494147113730.44

股权投资

158深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

十七、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）4174796.5418598893.14

1至2年4109775.16239299.93

2至3年1131000.011184140.01

3年以上36730587.1338186501.05

合计46146158.8458208834.13

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额比例比例按组合计提坏账准

46146158.84100.00%36617445.9779.35%9528712.8758208834.13100.00%38126499.8365.50%20082334.30

备的应收账款

其中：

集团内关

9202571.7119.94%0.000.00%9202571.7120019333.0834.39%0.000.00%20019333.08

联方组合

第三方组

36943587.1380.06%36617445.9799.12%326141.1638189501.0565.61%38126499.8399.84%63001.22

合

合计46146158.84100.00%36617445.979528712.8758208834.13100.00%38126499.8320082334.30

按组合计提坏账准备类别名称：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

集团内关联方组合9202571.710.000.00%

第三方组合36943587.1336617445.9799.12%

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

159深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元

2026年1月1日余额0.000.0038126499.8338126499.83

2026年1月1日余额

在本期

本期转回0.000.00-1509053.86-1509053.86

2026年6月30日余

0.000.0036617445.9736617445.97

额

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

第三方组合38126499.830.00-1509053.860.000.0036617445.97

合计38126499.830.00-1509053.860.000.0036617445.97

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

客户一3322066.690.003322066.697.20%0.00

客户二2900441.270.002900441.276.29%2900441.27

客户三2574831.380.002574831.385.58%2574831.38

客户四2265104.020.002265104.024.91%0.00

客户五1290591.550.001290591.552.80%1287083.28

合计12353034.910.0012353034.9126.78%6762355.93

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收利息0.000.00

应收股利413930703.87413930703.87

其他应收款7348531902.797348052930.61

合计7762462606.667761983634.48

160深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

深圳市南山房地产开发有限公司400000000.00400000000.00

深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司13930703.8713930703.87

合计413930703.87413930703.87

2）重要的账龄超过1年的应收股利

单位：元是否发生减值及其判断依

项目(或被投资单位)期末余额账龄未收回的原因据

深圳市南山房地产开发有限公司400000000.003年以上其他投资机会占用资金集团内正常运营子公司

合计400000000.00

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

关联方往来款7344621752.677342602800.00

保证金及押金3695260.414037387.93

往来款215996.131413890.43

合计7348533009.217348054078.36

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）5496589715.163490152926.98

1至2年181275285.592033886117.23

2至3年181068677.25352804468.31

3年以上1489599331.211471210565.84

合计7348533009.217348054078.36

3）按坏账计提方法分类披露

161深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额比例比例

其中：

按组合计提

7348533009.21100.00%1106.420.00%7348531902.797348054078.36100.00%1147.750.00%7348052930.61

坏账准备

其中：

集团内关

7344621752.6799.95%0.000.00%7344621752.677342602800.0099.93%0.000.00%7342602800.00

联方组合

第三方组

3911256.540.05%1106.420.03%3910150.125451278.360.07%1147.750.02%5450130.61

合

合计7348533009.21100.00%1106.427348531902.797348054078.36100.00%1147.757348052930.61

按组合计提坏账准备类别名称：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

第三方组合3911256.541106.420.03%

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

2026年1月1日余额1147.750.000.001147.75

2026年1月1日余额

在本期

本期转回-41.330.000.00-41.33

2026年6月30日余

1106.420.000.001106.42

额损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

坏账准备1147.750.00-41.330.000.001106.42

合计1147.750.00-41.330.000.001106.42

162深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款坏账准备期单位名称款项的性质期末余额账龄期末余额合计末余额数的比例深圳市南山房地产开发有限

关联方往来款3329584023.101年以内45.31%0.00公司

宝湾产城发展（深圳）有限

关联方往来款1295220346.093年以内17.63%0.00公司

重庆香云置业有限公司关联方往来款519123081.341年以内7.06%0.00

深圳雅致集成房屋有限公司关联方往来款461100148.463年以上6.27%0.00

雅致國際（香港）有限公司关联方往来款367804063.553年以上5.01%0.00

合计5972831662.5481.28%0.00

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值对子公司投

11673668335.74152509382.9711521158952.7711673668335.74152509382.9711521158952.77

资

对联营、合

538481755.420.00538481755.42521746411.730.00521746411.73

营企业投资

合计12212150091.16152509382.9712059640708.1912195414747.47152509382.9712042905364.50

（1）对子公司投资

单位：元本期增减变动期初余额（账面价减值准备期初余计提期末余额（账面减值准备期末被投资单位值）额追加减少投减值其他价值）余额投资资准备深圳市南山房地

4691097913.690.000.000.000.000.004691097913.690.00

产开发有限公司宝湾物流控股有

2532451987.580.000.000.000.000.002532451987.580.00

限公司深圳市海城锦实

1856095277.710.000.000.000.000.001856095277.710.00

业发展有限公司深圳市新南山控

股集团联合智造1503646284.930.000.000.000.000.001503646284.930.00有限公司上海新南山房地

322420853.00152509382.970.000.000.000.00322420853.00152509382.97

产开发有限公司成都市南控智汇

科技产业发展有270172862.730.000.000.000.000.00270172862.730.00限公司宝湾产城发展（深圳）有限公200000000.000.000.000.000.000.00200000000.000.00司宝湾资本管理有

64000000.000.000.000.000.000.0064000000.000.00

限公司

163深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

本期增减变动期初余额（账面价减值准备期初余计提期末余额（账面减值准备期末被投资单位值）额追加减少投减值其他价值）余额投资资准备深圳宝湾国际物

41273772.130.000.000.000.000.0041273772.130.00

流有限公司深圳赤湾石油基

地后勤服务有限30000000.000.000.000.000.000.0030000000.000.00公司深圳市南控智汇

产业服务有限公10000000.000.000.000.000.000.0010000000.000.00司雅致國際（香

1.000.000.000.000.000.001.000.00

港）有限公司

合计11521158952.77152509382.970.000.000.000.0011521158952.77152509382.97

（2）对联营、合营企业投资

单位：元减本期增减变动值准其宣告计减值期初余额（账备追其他他发放提权益法下确期末余额（账准备投资单位面价值）期加减少综合权现金减认的投资损其他面价值）期末初投投资收益益股利值益余额余资调整变或利准额动润备

一、合营企业

二、联营企业

中开财务有0.000.000.000.000.000.000.000.000.00

521746411.7316735343.69538481755.42

限公司

小计521746411.730.000.000.0016735343.690.000.000.000.000.00538481755.420.00

合计521746411.730.000.000.0016735343.690.000.000.000.000.00538481755.420.00可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务20024672.469393463.4420024672.469641844.71

其他业务1017971.70969334.606342735.875162554.33

合计21042644.1610362798.0426367408.3314804399.04

164深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元分部1合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本

业务类型21042644.1610362798.0421042644.1610362798.04

其中：

租赁收入20024672.469393463.4420024672.469393463.44

与客户之间的合同产生的收入1017971.70969334.601017971.70969334.60

合计21042644.1610362798.0421042644.1610362798.04

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益16735343.6913910834.15

合计16735343.6913910834.15

十八、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

单位：元项目金额说明

非流动性资产处置损益-373802.94计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规服务业企业激

4960666.79定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）励、稳岗补贴等

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产

8028800.00

和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费0.00

委托他人投资或管理资产的损益0.00

对外委托贷款取得的损益0.00

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失0.00单独进行减值测试的应收款项减值准备转回8802144.18

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投

0.00

资单位可辨认净资产公允价值产生的收益

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益0.00

非货币性资产交换损益0.00

债务重组损益0.00

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等457286.00子公司业务关闭滞纳金、违约金

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-13979760.29等

其他符合非经常性损益定义的损益项目104846.70

减：所得税影响额2899845.72

少数股东权益影响额（税后）3926138.65

合计1174196.07--

165深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2026年半年度报告全文

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

项目涉及金额（元）原因

债权投资在持有期间取得的利息收入1054940.48基于房地产行业特点和业务模式

2、净资产收益率及每股收益

每股收益报告期利润加权平均净资产收益率

基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）归属于公司普通股股东的净

-9.74%-0.24-0.24利润扣除非经常性损益后归属于

-9.76%-0.24-0.24公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用□不适用

（3）境内外会计准则下会计数据差异原因说明，对已经境外审计机构审计的数据进行差异调节的，应注明该境外机构的名称

□适用□不适用

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司董事会

2026年8月29日

166