信用等级通知书

东方金诚主评字【2026】0613号

海宁中国皮革城股份有限公司：

东方金诚国际信用评估有限公司信用评级委员会通过对贵公司主体

信用状况进行综合分析和评估，评定贵公司主体信用等级为AA+，评级展望为稳定，该主体信用等级及评级展望在2027年7月27日内有效，期间如有评级调整则以最新调整为准。

东方金诚国际信用评估有限公司

二〇二六年七月二十八日东方金诚主评字【2026】0613号信用评级报告声明

为正确理解和使用东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）出具的信用

评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下：

1.本次评级为委托评级。东方金诚及本次评级人员与委托方、受评对象不存在任何影响

本次评级行为独立性的关联关系，并依据相关法律法规、监管规定、公司评级流程及评级标准做出独立判断，未受任何机构或个人的干预和影响。

2.本报告所引用资料及外部专业意见的合法性、真实性、准确性、完整性由资料及外部

专业意见的提供方和/或发布方负责，东方金诚引用资料及外部专业意见不应视为东方金诚对该资料及外部专业意见合法性、真实性、准确性及完整性做出了任何形式的保证，也不承担该资料及外部专业意见导致的任何责任。

3.本报告所含评级结论及相关分析为东方金诚基于相关信息和资料对受评对象信用状况

所发表的预测性观点，而非对受评对象的事实陈述或鉴证意见。鉴于信用评级工作特性及受客观条件影响，本报告在资料信息获取、评级方法与模型、未来事项预测评估等方面存在一定局限性。

4.本报告所含评级结论及相关分析仅为东方金诚对受评对象信用状况的个体意见，不构

成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。东方金诚不对任何机构或个人因使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责，亦不对评级委托方、受评对象使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。

5.本次主体评级结果自本报告出具之日起生效，在东方金诚另行发布跟踪评级结果或评

级结果变更公告（调整、撤销、终止等）之日或2027年7月27日孰早前有效。

6.未经东方金诚书面同意，本评级报告及评级观点和评级结论不得用于债券的发行等证券业务活动。东方金诚对本报告未经授权使用、超越授权使用和不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任并保留追偿权利。

7.本报告知识产权归东方金诚所有。未经东方金诚书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。

8.任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明所列全部条款。

东方金诚国际信用评估有限公司

2026年7月28日

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地址：北京市丰台区丽泽金融商务区平安幸福中心A座 45、46、47 层 100071 官网：http://www.dfratings.com东方金诚主评字【2026】0613号海宁中国皮革城股份有限公司主体信用评级报告主体信用等级1评级展望评级日期评级组长小组成员

AA+ 稳定 2026/7/28 谷建伟 葛新景主体概况评级模型

一级指标二级指标权重（%）得分

企业规模营业收入20.009.04

竞争优势20.0016.00市场竞争力

多样性10.006.00

EBITDA/营业收入 8.00 8.00盈利能力海宁中国皮革城股份有限公司（以下简称“海总资产收益率7.002.84宁皮城”或“公司”）主营皮革专业市场的开资产负债率10.0010.00

发、租赁和服务，海宁市潮升科技产业投资集债务负担和经营现金流动负债比7.003.72团有限公司（以下简称“潮升产投集团”）为

保障程度 EBITDA利息倍数 9.00 8.80

公司控股股东，实际控制人为海宁市人民政府。

全部债务/EBITDA 9.00 7.26调整因素无

个体信用状况 aa

外部支持+1

评级模型结果 AA+

注：最终评级结果由信评委参考评级模型输出结果通过投票评定，可能与评级模型输出结果存在差异。

评级观点

海宁中国皮革城是中国最具规模和影响力的皮革专业市场之一，产业集聚优势明显；公司作为其唯一运营主体，为商户提供一站式全产业链服务，综合实力很强；2026年3月末，公司运营皮革专业市场共8个，可出租面积合计222.94万平方米，其中海宁本部、佟二堡皮革城、成都皮革城、沭阳皮革城和武汉皮革城等市场出租率均超过90%，为物业租赁及管理收入及盈利提供较强支撑；公司皮革专业市场物业均为自持，2025年末以成本计量的投资性房地产账面价值为64.33亿元，规模较大且具备一定的长期价值支撑。同时，东方金诚关注到，2025年公司部分皮革专业市场平均租赁单价下滑，物业租赁及管理业务收入及毛利率有所下降，同时部分异地连锁专业市场出租率及收入规模始终较低，未来将面临较大的经营压力；公司近年营业收入与利润总额呈下行态势，整体盈利水平有所走弱，且其他收益及投资收益对利润总额贡献较多；公司全部债务整体有所增长，且在建项目未来投资规模较大，预计存在一定的资本支出压力。

外部支持方面，公司实控人为海宁市人民政府，海宁市GDP 规模位居嘉兴市下辖区县第 1位，综合实力很强；海宁市将推进时尚产业向千亿迈进，加快推进省级现代纺织与服装产业集群协同区建设；公司作为海宁中国皮革城的运营主体及海宁市重要下属上市公司，在产业政策及政府补贴等方面持续获得海宁市政府及相关方的大力支持，预计未来实控人海宁市人民政府对公司的支持意愿较强。

综合分析，公司偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大。

1本次主体评级信息的有效期列示于信用等级通知书，有效期满后自动失效，请报告使用者仅参考处于有效期内的主体评级信息。

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地址：北京市丰台区丽泽金融商务区平安幸福中心 A座 45、46、47 层 100071 官网：http://www.dfratings.com东方金诚主评字【2026】0613号主要指标及依据

2025年营业收入构成（单位：%）主要数据和指标

项目2023年末2024年末2025年末2026年3月末

资产总额（亿元）129.64132.81131.83132.80

所有者权益（亿元）86.0687.0586.8287.36

全部债务（亿元）19.0321.8821.5222.74

营业总收入（亿元）12.9110.9610.562.40

利润总额（亿元）2.781.851.450.58

公司全部债务期限结构（单位：亿元）经营性净现金流（亿元）0.273.900.250.53

营业利润率（%）29.1026.7327.5028.98

资产负债率（%）33.6234.4534.1534.22

流动比率（%）87.32111.4193.3192.15

全部债务/EBITDA（倍） 2.77 3.72 3.97 -

EBITDA利息倍数（倍） 11.24 12.81 15.67 -

注：表中数据来源于公司2023年～2025年的审计报告及2026年1～3月未经审计的合并财务报表。

优势

*海宁中国皮革城是中国最具规模和影响力的皮革专业市场之一，产业集聚优势明显，公司作为其唯一的运营主体，可为商户提供皮革制品设计、加工、营销和交易等一站式的全产业链服务，综合实力很强；

*截至2026年3月末，公司运营皮革专业市场共8个，可出租面积合计222.94万平方米，其中海宁本部、佟二堡皮革城、成都皮革城、沭阳皮革城和武汉皮革城等市场出租率均超过90%，为物业租赁及管理收入及盈利提供较强支撑；

*公司皮革专业市场物业均为自持，2025年末以成本计量的投资性房地产账面价值为64.33亿元，部分市场开业时间较早，历史购置成本较低，以成本计量的投资性房地产规模较大且具备一定的长期价值支撑；

*海宁市综合实力很强，公司作为海宁中国皮革城的运营主体及海宁市重要下属上市公司，在海宁市时尚产业发展方面发挥重要作用，预计在产业政策及政府补贴等方面持续获得实际控制人海宁市人民政府及相关方的大力支持。

关注

*2025年公司部分皮革专业市场平均租赁单价下滑，物业租赁及管理业务收入及毛利率有所下降，同时部分异地连锁专业市场出租率及收入持续处于较低水平，未来将面临较大的经营压力；

*公司近年营业收入与利润总额呈下行态势，整体盈利水平有所走弱，利润总额对其他收益及投资收益存在一定依赖；

*公司全部债务整体有所增长，其中短期债务规模较大，同时在建项目未来投资规模较大，预计存在一定的资本支出压力。

评级展望

公司评级展望为稳定。海宁中国皮革城是中国最具影响力的皮革专业市场之一，产业集聚和市场规模优势明显，公司不断优化市场业态，加快转型升级，预计未来公司经营保持稳定。

评级方法及模型

《工商企业（通用）信用评级方法及模型》（RTFC006202504）

历史评级信息（无）

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海宁中国皮革城股份有限公司（以下简称“海宁皮城”或“公司”）主营皮革专业市场的开发、租赁和服务。2025年7月，公司控股股东由海宁市资产经营公司（以下简称“海宁资产”）变更为海宁市潮升科技产业投资集团有限公司（以下简称“潮升产投集团”），实际控制人仍为海宁市人民政府。

2025年7月，公司发布《海宁中国皮革城股份有限公司关于控股股东发生变更暨国有股权无偿划转完成过户登记的公告》，原控股股东海宁资产将其持有的1.54亿股公司股份（占公司总股本

12%）无偿划转至潮升产投集团，股东海宁市市场开发服务中心有限公司将其持有的2.36亿股公司股份（占公司总股本18.36%）无偿划转至潮升产投集团。无偿划转完成后，公司注册资本仍为12.83亿元，市场服务中心不再持有公司股份；海宁资产持股比例为22.58%，为公司第二大股东；潮升产投集团持股比例为30.36%，为公司第一大股东，公司控股股东变更为潮升产投集团。海宁市国有资本投资运营有限公司通过持有海宁资产及潮升产投100%股份，间接持有公司52.94%的股份，为公司间接控股股东；海宁市人民政府通过海宁市人民政府国有资产监督管理办公室持有海宁市国

有资本投资运营有限公司90.00%的股份，从而间接控制公司合计52.94%的股份，公司实际控制人仍为海宁市人民政府。

海宁中国皮革城是中国最具影响力的皮革专业市场之一，同时也是全国中高端秋冬时装的一级批发基地。公司所处的海宁市是中国皮革之都，海宁及周边地区集聚了3000多家皮革生产企业，是全球最大的皮革生产基地之一，产业集聚优势明显。截至2026年3月末，公司已建成海宁总部，江苏沭阳、辽宁佟二堡、河南郑州、四川成都、黑龙江哈尔滨、山东济南等专业连锁市场。近年来公司积极推进“巩固提升皮革主业、叠加发展时装产业”的发展战略，引导市场转型升级。

截至2026年3月末，公司资产总额132.80亿元，所有者权益87.36亿元，资产负债率34.22%。

2025年及2026年1～3月，公司分别实现营业总收入10.56亿元和2.40亿元，利润总额1.45亿

元和0.58亿元。

宏观经济与政策环境

受出口高增、投资止跌回升带动，一季度经济增长动能增强，物价水平偏低局面也在改善

2026 年一季度GDP 同比增长 5.0%，增速较上季度回升 0.5 个百分点。主要原因是在外需偏强，以及国内制造业转型升级效应显现，推动芯片、新能源汽车等高新技术产品出口高增，当季出口增速明显加快，以美元计价同比增长14.7%，显著高于去年四季度的3.8%。一季度工业生产同比增长6.1%，增速比上季度加快1.1个百分点。另外，一季度在基建投资快速增长带动下，固定资产投资同比增长 1.7%，对一季度GDP 增速加快起到了一定推动作用。最后，在国内市场竞争秩序不断优化，以及国际大宗商品及芯片价格较快上涨综合作用下，一季度物价水平偏低状况也有明显改善，衡量宏观经济整体物价水平的GDP 平减指数同比降幅由去年四季度的-0.65%收窄至-0.06%，二季度将会转正。需要强调的是，一季度高技术制造业增加值同比增长12.5%，比去年全年增速加快3.1个百分点，明显领先整体工业生产增速，显示新质生产力领域快速发展对经济增长的拉动力在进一步增强。

展望二季度，GDP 增速有望达到 4.8%左右，较一季度会略有放缓，主要原因是受中东地区地邮箱：dfjc@coamc.com.cn 电话：010-62299800 传真：010-62299803 1

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缘政治冲突拖累全球经济，以及去年同期基数偏高等影响，二季度出口增速有可能放缓。总体上看，未来一段时间宏观经济运行将以稳为主，投资还有提速空间，居民消费会温和增长，房地产市场调整幅度有望收敛。

短期内宏观政策将继续处于观察期，降息降准会进一步后移；下半年财政政策有加码空间短期来看，外部地缘政治冲突对国内物价的推升效应已经显现，对经济增长动能的扰动还要进一步观察。在物价水平上升、出口保持较快增长的预期下，二季度宏观政策还将保持较强定力。其中，降息降准会进一步后移，央行将主要通过结构性政策工具，引导金融资源重点流向科技型企业和中小微企业，着力推动新旧动能转换，稳定就业大局，同时坚持不搞大水漫灌。今年目标财政赤字率、新增专项债、新增超长期特别国债规模均与上年持平，同时设立8000亿元新型政策性金融工具。这意味着今年财政政策将主要通过准财政工具发力，重点是扩投资，促消费的重点正在从商品消费转向服务消费。我们判断，下半年财政政策有灵活加码空间。

行业分析

公司收入和利润主要来源于皮革专业市场的物业租赁及管理业务，属于商务服务行业。

近年来国内皮革景气指数和价格指数低位平稳运行，预计未来随着消费升级与促消费政策红利释放，皮革行业有望在深度调整后步入平稳发展新阶段，持续满足人们对品质化、个性化皮革制品的需求

皮革专业市场的发展与皮革行业的发展密切相关。我国是世界皮革产业加工中心，皮革、毛皮制品产量居世界第一，皮衣和皮具综合产量居世界之首。2025年，在全球经济复苏乏力、出口形势严峻、消费意愿不足、用工成本上涨、环境约束突显和产业结构调整等多重因素交织影响下，皮革产品行业依旧面临不小的运营阻力，整体景气程度徘徊在低位。根据国家统计局数据，2025年我国规模以上皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业企业营业收入7310.8亿元，同比下降13.2%，实现利润总额365.2亿元，同比下降17.9%。

进入2026年，行业出口呈现显著结构性分化，受贸易壁垒影响对美出口降幅较大，对俄罗斯、非盟等市场出口实现增长，但整体需求端修复力度有限，行业盈利压力仍未实质性缓解。2026年1～

5月，规模以上皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业企业营业收入2678.3亿元，同比下降3.8%；

实现利润总额88.9亿元，同比下降18.7%。从中国皮革行业的景气指数来看，2022年海宁皮革景气指数有所回落，2023年景气指数较2022年略有上升，后续波动较小，整体景气度仍处于相对低位。从皮革价格指数来看，2022年皮革价格指数波动下降，2023年至今，皮革价格指数在低于100点的范围内小幅变化，整体价格水平始终维持在较低位置。

2024年来，在国家促消费政策逐步显效、新型消费新业态新模式激发市场活力等因素支撑下，

我国皮革行业有望平稳回升。但当前全球经济增长放缓、贸易保护主义抬头，市场需求复苏承压，我国皮革行业保持恢复性增长面临着较大挑战。预计未来随着消费升级与政策红利释放，皮革行业有望在深度调整后步入平稳发展新阶段，持续满足人们对品质化、个性化皮革制品的需求。

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图表1：海宁皮革景气指数

数据来源：同花顺 iFinD，东方金诚整理我国皮革专业市场主要集中在浙江、河北、广东、辽宁四省，其中海宁中国皮革城交易量和客流量位居同类市场前列，同时线上零售业的迅速发展使得专业市场面临网上交易分流风险我国皮革专业市场主要集中在浙江、河北、广东、辽宁四省，主要包括海宁中国皮革城、广州花都狮岭皮革皮具城、河北辛集皮革商业城、河北白沟皮革市场、河北大营国际皮草交易中心、广

州白云世界皮具贸易中心、辽宁灯塔佟二堡皮革市场等。其中海宁中国皮革城在长三角地区乃至全国范围内均拥有较高的知名度，交易量和客流量位居同类市场前列。

在互联网+时代，随着网购用户规模不断扩大，社交电商的渗透率逐步提升，网上零售等新兴市场供给方式保持快速增长，移动互联网已经成为年轻人首要的购物渠道，对线下零售及专业市场运营造成了较大的冲击。2025年实物商品网上零售额130923亿元，比上年增长5.2%，占社会消费品零售总额的比重同比下降0.7个百分点至26.1%。尽管皮装、毛皮类服饰标准化程度较低、体验式消费成分较大，但网上交易必然会分流相当部分的消费，皮革制品也同样面临着网上交易的分流风险。

业务运营经营概况

公司收入和毛利润主要来自皮革专业市场的物业租赁及管理等，近年来营业收入持续下滑，毛利率小幅波动，金融服务业务收入及占比、毛利润逐年上升公司营业收入主要由物业租赁及管理、商铺及配套物业销售、商品销售及服务等构成，其中物业租赁及管理是公司最主要的收入和毛利润来源。近年公司营业收入逐年下降，其中2024年降幅较大，主要系商品及配套物业销售收入下滑所致。分业务板块来看，2024年，公司积极推进盘活闲置物业，海宁本部市场及成都皮革城等市场实现增长，带动物业租赁及管理收入提升；2025年受市场波动影响，公司部分皮革市场租赁单价下降，业务收入同比下滑；随着公司收购创佳融资租赁（浙江）有限公司2（以下简称“创佳融资”）新增融资租赁业务，金融相关服务业务收入、毛利润逐年上升。此外，2023年～2025年，公司毛利率小幅波动，整体业务毛利润有所波动。

2026年1～3月，公司实现营业收入2.33亿元，同比下降6.62%；毛利润0.81亿元，同比减

2公司于2022年3月11日以现金1.93亿元取得创佳融资63%的股份并纳入合并范围。

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少4.60%；毛利率为34.59%，同比上升0.73个百分点。

图表2：近年公司营业收入构成及毛利润、毛利率情况3（单位：亿元、%）

2023年2024年2025年2026年1~3月

业务收入占比收入占比收入占比收入占比

物业租赁及管理6.3151.716.5362.956.2961.581.4461.59

商铺及配套物业销售3.1225.590.807.750.898.690.010.51

金融相关服务1.209.831.5514.921.6315.970.208.56

商品销售及服务0.746.070.565.420.414.040.041.54

健康医疗服务0.544.460.666.410.706.840.198.36

酒店服务0.181.510.151.480.151.470.4117.67

其他业务0.100.830.111.070.141.420.041.78

合计12.20100.0010.37100.0010.21100.002.33100.00业务毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率毛利润毛利率

物业租赁及管理1.5123.911.7526.851.4823.620.3826.15

商铺及配套物业销售1.5348.970.1113.550.4450.120.00-17.39

金融相关服务0.9679.881.2983.271.3381.420.012.85

商品销售及服务0.1418.510.0610.820.0717.080.000.74

健康医疗服务0.1221.810.1623.960.1623.140.0736.49

酒店服务0.0211.430.013.310.016.450.3481.61

其他业务0.0874.730.0978.270.1174.480.0247.68

合计4.3535.633.4633.383.6135.320.8134.59

资料来源：公司提供，东方金诚整理物业租赁及管理业务

公司运营的海宁中国皮革城位于中国皮都海宁市，是中国最具规模和影响力的皮革专业市场之一，为商户在皮革制品设计、加工、营销和交易等环节提供一站式的全产业链服务，产业集聚优势明显，综合实力很强公司是“海宁中国皮革城”的创办者和经营者，主要从事各地皮革专业市场的开发、租赁和服务。截至2026年3月末，公司运营专业市场共8个，其中位于海宁市的本部专业市场包括海宁中国皮革城和海宁时尚小镇项目。

海宁中国皮革城（原名浙江皮革服装城）于1994年建立，于2005年10月18日进行新城整体搬迁，服务功能和发展空间大幅提升，是目前中国最具影响力的皮革专业市场之一。海宁中国皮革城位于浙江省海宁市，海宁是中国皮革之都，海宁及周边地区集聚了3000多家皮革生产企业，是全球最大的皮革生产基地之一，产业集聚优势明显。其中，海宁中国皮革城本部市场可出租面积共计 109.09 万平方米，包括 A座到 H座八大交易区。近年公司不断优化市场业态，加快转型升级，逐步打造A座以零售为主，B座、C座、G座、H座以批发为主，E座、F座、D座为网上网下融合发展的新零售模式，每个区域都有自身特色的经营业态。

除海宁总部外，公司凭借丰富的客户资源等优势在异地建立连锁市场，扩大企业规模。面对经济新形势新挑战，近年公司积极调整，提出了“由重变轻”、“由内向外”的连锁新战略。目前，公

3因四舍五入为亿元，数据存在一定误差。

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司已建立江苏沭阳、辽宁佟二堡、河南郑州、四川成都、黑龙江哈尔滨、山东济南等连锁市场。

近年来，公司通过不断整合皮革产业价值链的上下游，市场功能逐渐从批零交易单一的皮衣销售，延伸至面辅料供应、时尚创业园、厂房租赁、设计研发、时尚发布、时装批发、总部商务、会展外贸、电商直播、金融服务、健康医疗等，在皮革制品设计、生产、营销和交易等各个环节，为商户提供一站式的全产业链服务。公司深耕皮革主业，围绕“全品类拓展”战略，积极推进转型升级、优化市场业态，持续推进金融服务业务、健康产业项目和时装产业基地等创新业务建设和投资，不断拓展公司产业的广度和深度。

公司物业均为自持，近年来海宁本部、佟二堡皮革城、成都皮革城、沭阳皮革城和武汉皮革城等市场出租率较高，但2025年部分市场租赁单价有所下降，此外，公司部分异地连锁专业市场出租率及收入规模相对较低，未来将面临较大的经营压力目前公司运营的专业市场物业均为自持，近年来，海宁本部、佟二堡、成都、沭阳、武汉等市场凭借其集聚效应及区位优势，出租率超过90%，持续维持在相对高位。哈尔滨、郑州、济南皮革城等外地连锁市场出租率持续较低，对业务获利能力形成负面影响。

具体来看，近年来海宁本部市场出租率持续较高，平均租赁价格小幅波动，2025年及2026年

1～3月，公司海宁本部市场出租率均为90.26%，平均租赁单价分别为35.73元/平方米/月和33.92

元/平方米/月，实现物业及租赁收入分别为4.22亿元和1.00亿元。此外，公司运营的佟二堡皮革城、成都皮革城、沭阳皮革城及武汉皮革城等4家连锁市场出租率保持较好水平，近年来出租率分别均为92%、90%、100%和100%，其中佟二堡皮革城受区域需求萎缩、线上业态冲击、行业竞争加剧等因素影响，平均租赁价格和收入近年来持续下降，公司将聚焦业态优化与资源整合，推进佟二堡二期 B座转型升级；成都皮革城平均租赁价格有所上升，平均租赁价格波动增长；其他连锁市场如哈尔滨、郑州、济南皮革城由于市场周边配套设施尚不成熟、商业氛围差及实体市场景气度下

行等因素影响，出租率及收入规模均较低，平均租赁价格有所波动。

图表3：截至2026年3月末公司皮革专业市场情况（单位：万平方米、%、元/平方米/月、月、万元）

2023年2024年2025年2026年1～3月

开业可出租项目名称平均平均平均平均时间面积租赁出租出租出租出租率收入租赁收入租赁租赁率率收入率收入单价单价单价单价

海宁本部市场2005109.0935.22904226836.98904438335.73904221333.929010019

佟二堡皮革城201036.1623.0292922319.8392794516.1192643014.33921430

成都皮革城201214.8326.9290431231.5190504831.6490506832.58901305

沭阳皮革城20082.4237.79100109737.52100109038.52100112141.44100301

哈尔滨皮革城201425.4226.9560494225.1660461425.4660467018.3360840

济南皮革城20156.899.935041015.785065110.10504179.9550103

郑州皮革城201613.4512.713367713.123369913.453371610.7533143

武汉皮革城4201514.680.951001684.9710087612.5710022145.02100221

42020年11月，根据武汉海潮海宁皮革城有限公司（以下简称武汉皮革城公司）与曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司（以下简称曲水世纪金源公司）签订的《关于武汉皮革城与世纪金源设立合资公司的合资协议》，武汉皮革城公司与曲水世纪金源公司共同出资设立武汉荟宁商业管理有限公司（以下简称武汉荟宁公司）负责武汉皮革城市场购物中心项目的改造及后期经营，武汉荟宁公司已于2020年11月27日办妥工商设立登记手续。

根据武汉皮革城公司与武汉荟宁公司签订的《武汉皮革城整体物业租赁合同》及后续补充协议，武汉荟宁公司承租海宁中国皮革城股份有限公司武汉皮革城整体市场进行改造后用于购物中心经营使用，由于市场改造进度不及预期，租赁期调整为2024年1月1日至2041年4月30日，公司在租赁期三年共计给予其12个月的免租期，同时武汉荟宁公司按照合同约定需支付武汉皮革城公司代付租金和综合服务费等款项。

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合计-222.94--63096--65306--62850--14362

资料来源：公司提供，东方金诚整理海宁中国皮革城作为中国最具规模和影响力的皮革专业市场之一，具备突出的产业集群效应与体量规模优势。但近些年受皮革整体行业下行周期、线下传统商贸业态承压，叠加电商新零售渠道分流客源等多重因素影响，旗下部分连锁专业市场出租率持续处于较低水平，面临较大的经营压力。

物业租赁及管理业务是公司的核心主业，2025年，受市场波动等因素影响，海宁本部市场、佟二堡皮革城平均租赁单价有所下降，物业租赁及管理收入及毛利率均同比下滑，预计随着实体市场景气度的回升，该业务有望逐步企稳公司运营的市场主要采取租赁的经营模式，其中新市场内商铺的销售比例控制在15%以内，成熟市场招商基本采取租赁模式，很少对外销售。定价方面，公司一般采取定价定向方式或招投标方式5确定租售价格。租金水平方面，公司在每年续租时进行租金调整。结算方面，公司租金收取采取预收方式，现有商铺租赁期限主要为1年，仅小部分商铺租赁期限为3～5年，但租金都是一年一收，一般在每年的3～7月统一安排商铺续租或分期租金收取。

2022年及2023年，根据国家房屋租赁减免相关政策，公司给予商户3～5个月的租金减免，

物业租赁及管理业务同比有所下降；物业租赁及管理业务营业成本主要为房屋折旧及人员工资，同期，较高的固定成本支出压力挤压利润空间导致毛利率下降较多。2024年，公司积极推进盘活闲置物业，海宁本部市场及成都皮革城等市场物业租赁及管理收入实现增长，带动物业租赁及管理业务收入提升，同期，毛利率有所回升。2025年，公司实现物业租赁及管理收入6.29亿元，同比下降3.76%，毛利润为1.48亿元，同比下降15.33%；毛利率23.62%，同比下降3.23个百分点，收入及盈利下滑主要系市场波动影响，公司海宁本部市场、佟二堡皮革城平均租赁单价下降，业务收入及毛利润、毛利率均有所下滑。2026年1～3月，公司物业租赁及管理业务实现收入为1.44亿元，毛利润为0.38亿元，毛利率为26.15%。

图表4：近年公司物业与租赁管理业务收入及毛利率情况（单位：亿元、%）

数据来源：公司提供，东方金诚整理整体来看，受国内皮革终端消费需求走弱、线上直播零售持续分流线下客流等因素影响，公司物业租赁与运营管理业务增长面临一定压力，但公司旗下海宁本部、佟二堡、成都、沭阳、武汉等市场出租率持续维持在相对高位，对业务发展形成支撑，预计随着实体市场景气度的逐步回升，未来公司物业与租赁管理业务有望逐步企稳。

5定价定向方式是指公司根据经营类别、实际成交价格、市场人气、市场运营情况、商品市场行情等综合因素制定不同的租售价格；招投标方式是指在公司确

立的最低中标价基础上，通过逐一投标产生最高竞标价，报出最高竞标价的投标人获得承租权或购置权。

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地址：北京市丰台区丽泽金融商务区平安幸福中心 A座 45、46、47 层 100071 官网：http://www.dfratings.com东方金诚主评字【2026】0613号商铺及配套物业销售业务

公司商铺及配套物业销售收入整体下滑，房地产市场景气度仍不足，在售项目面临一定的销售去化压力

商铺及配套物业销售业务主要是对公司开发的相关商铺及配套物业进行销售，该业务规模随公司各项物业的开发及销售时间不同而有所波动。近年来，商业地产景气度不足，叠加库存项目逐渐减少及销售价格下降，公司商铺及配套物业销售业务收入整体下滑，2025年收入为0.89亿元；近年来公司商铺及配套物业销售业务毛利率有所波动，其中2025年毛利率50.12%，同比有所上升。

图表5：截至2026年3月末公司主要在售项目情况（单位：万平方米、亿元、元/平方米）所在项目开发计划总已投入可售面已售面已销售项目名称销售均价城市类型时间投资资金积积金额成都皮革城二期健身中成都2020

商业7.807.9612.299.456.216572.08心项目市年海宁皮革时尚小镇创意海宁2016

商业12.0010.6213.168.199.6711812.52核心区一期工程市年

合计---19.8018.5825.4517.6415.88-

资料来源：公司提供，东方金诚整理截至2026年3月末，公司在售项目主要为海宁皮革时尚小镇创意核心区一期工程和成都皮革城二期健身中心项目，预计总投资金额为19.80亿元，累计投入金额为18.58亿元；总可售面积25.45万平方米，已售面积17.64万平方米，剩余可售面积为7.81万平方米。其中海宁皮革时尚小镇创意核心区一期工程业态涵盖厂房、商铺和公寓，预计总投资金额为12.00亿元，可售面积为13.16万平方米，公司定期根据商铺等配套物业的具体情况制定租售计划，适当调整租售比例，截至2026年3月末该项目累计投资金额为10.62亿元，已回款金额为9.67亿元。成都皮革城二期健身中心项目位于成都市新都区斑竹园街道柏水村五社，2020年公司调整成都海宁皮革城二期项目开发内容和开发模式，将项目建设内容由创意总部楼等调整为万朵城文商体旅综合体项目，该项目总可售面积为12.29万平方米，已售面积为9.45万平方米，截至2026年3月末该项目累计投资金额为

7.96亿元，已销售金额为6.21亿元。整体来看，当前国内商业地产行业景气度仍偏弱，公司在售

存量项目后续面临较大去化压力，业务盈利水平或将持续承压。

公司在建项目主要为皮都伊尚项目和潮品荟项目等，投资规模较大，预计未来面临一定的资金支出压力

截至2025年末，公司在建项目主要为皮都伊尚项目和潮品荟项目。

图表6：截至2025年末公司主要在建项目情况（单位：亿元）项目名称所在城市项目类型建设周期计划总投资额已投入资金

皮都伊尚项目海宁市商业2021年～2026年6.505.14

潮品荟项目海宁市商业2021年～2026年6.904.80

合计---13.409.94

资料来源：公司提供，东方金诚整理皮都伊尚项目占地面积39亩，规划总建筑面积约10万平方米，预计总投资为6.50亿元，主要建设地下商业街区、地上商业（国际时装）步行街，商务办公、城西商业综合体、住宅等，公司邮箱：dfjc@coamc.com.cn 电话：010-62299800 传真：010-62299803 7

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预计后期通过住宅及车位销售实现收入，同时物业对外出租亦可形成一定租金收入。截至2025年末该项目已投金额为5.14亿元。

公司潮品荟项目占地面积68亩，规划总建筑面积约13万平方米，建设内容包括国际设计师街区、商业、商务楼等，打造多元化特色商办景观休闲一体产业基地，以设计孵化助推时尚产业发展，该项目建设完工后将通过出租形式取得租金收益。潮品荟项目计划总投资6.90亿元，截至2025年末已投金额为4.80亿元。

整体来看，公司在建项目投资规模较大，项目建设资金来源主要为自有资金和项目融资，预计未来面临一定的资金支付压力。

金融服务业务

公司金融服务业务包括融资租赁、担保及资金撮合业务等，近年来业务收入规模及毛利润持续提升，对公司利润形成有益补充公司金融服务业务包括融资租赁、担保及资金撮合业务等。其中，融资租赁业务主要由创佳融资开展；担保业务主要由海宁皮城科创融资担保有限公司（以下简称“担保公司”）开展；资金撮

合业务主要由子公司海宁民间融资服务中心有限公司（简称“民间融资公司”）开展。

融资租赁业务方面，2022年3月，公司以1.93亿元的价格收购创佳融资63%的股份并纳入合并范围，成为省内首家社会资本转国有资本融资租赁创新试点公司，自收购以来，公司融资租赁业务持续增长，创佳融资每年融资租赁业务投放笔数及期末租赁资产余额持续提升，每年租赁资产投放金额有所下降。从租赁方式来看，公司业务模式分为直接租赁和售后回租，截至2026年3月末，公司直接租赁业务占比提升至42.54%。2025年，公司前五大承租企业期末租赁资产余额占比为

15.32%，业务集中度整体较为分散。业务分布方面，近年来新增业务中80%以上集中在能源环保类，包括分布式电站、储能充电桩、污水处理设备等，存在一定行业集中风险，业务范围遍及全国，以省外业务居多。

图表7：近年来融资租赁业务发展情况（单位：万元）

项目2023年2024年2025年2026年1～3月当期业务投放笔数16118320351当期业务投放金额1034051032189537422229期末租赁资产余额136221163687189830190691

其中：售后回租6769370124110408109579直接租赁68528935637942281112

图表8：2025年融资租赁业务前五大承租企业情况（单位：万元、%）序号企业名称年末租赁资产余额占比

1海宁航空产业园开发建设有限公司8000.004.21

2潍坊水务投资集团有限公司7200.003.79

3潍坊市文化旅游发展集团有限公司5465.492.88

4高密市锐昌新能源科技有限公司4277.532.25

5宁波晶博盛新能源科技有限公司4135.552.18

合计29078.5715.32

资料来源：公司提供，东方金诚整理担保业务方面，截至2026年3月末，担保公司在保余额为4.26亿元，其中涉及逾期待追偿金邮箱：dfjc@coamc.com.cn 电话：010-62299800 传真：010-62299803 8

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额2784.66万元，已计提损失准备0.09亿元；风险准备金计提方面，同期末未到期责任准备金为

308.45万元，担保赔偿准备金2292.53万元，对未来或有代偿风险的缓冲能力承压。

针对担保业务全流程，公司设置了房产/厂房抵押、设备抵押、电站抵押、应收账款/电费收费权质押、股权质押、存货质押、第三方企业保证等担保措施以缓释风险；同时对已出现逾期的追偿业务，公司通过与反担保人协商还款、法院诉讼、法院执行等手段处置风险。

资金撮合业务方面，截至2025年末，民间融资公司在嘉兴银行股份有限公司海宁支行提供资金撮合业务的余额为1.96亿元。

整体来看，随着公司收购创佳融资新增融资租赁业务，近年来金融服务业务收入规模、毛利润持续提升，对公司利润形成有益补充。

其他业务

公司其他业务主要包括商品销售、酒店、健康产业等，整体收入及利润规模较小公司商品销售业务规模较小。2021年公司商品销售业务新增产业供应链商贸业务，近年来收入逐年下降，毛利率有所波动，其中2025年商品销售业务收入及毛利润分别为0.41亿元和0.07亿元。

公司酒店服务业务主要为公司投资兴建的海宁皮都锦江大酒店，主要提供住宿、餐饮、休闲娱乐、会议等综合性服务，由全资子公司海宁皮都锦江大酒店有限公司负责经营。该酒店总营业面积为5万平方米，主楼共28层，于2008年开业，目前为5星级酒店，以委托管理方式由上海锦江国际酒店管理有限公司管理运营。近年来酒店客房单价有所波动，但酒店服务业务入住率持续走低，或存在资产减值风险，同时该业务收入规模逐年下降，毛利润及毛利率有所波动。

图表9：公司酒店业务运营情况（单位：间、元/间/天、%）

项目名称2023年2024年2025年2026年1～3月客房数311310310310客房单日均价275275258288

入住率38.5538.0732.9624.87

资料来源：公司提供，东方金诚整理公司健康产业目前处于发展初期，整体规模较小。公司拥有一家康复医院，该医院为一家集医疗、科研、教学与康复于一体的二级专科医院，由子公司海宁皮城康复医院有限公司负责运营；托管运营海宁市最大的养老机构海宁市社会福利中心，由子公司海宁颐和医养健康管理有限公司负责运营。近年来健康医疗服务业务收入及毛利润规模稳定增长，毛利率有所波动。

对外投资产业基金投资公司方面，目前公司对外投资主要由子公司海宁潮鑫股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“潮鑫基金”）统一管理和投资。2024年，公司全资子公司海宁中国皮革城投资有限公司（以下简称“投资公司”）与浙江坤鑫投资管理有限公司签订了《海宁潮鑫股权投资合伙企业（有限合伙）合伙协议》，共同投资设立潮鑫基金，潮鑫基金总认缴出资额为人民币5亿元，其中投资公司作为合伙企业有限合伙人，以自有资金出资人民币49950万元，占合伙企业总认缴金额的99.9%。截至2026年3月末，公司实缴出资共计6.34亿元。

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图表10：截至2026年3月末公司产业基金投资情况（单位：万元）设立时持股比2025年投合伙企业名称认缴出资实缴出资主要投资方向间例资收益浙江华睿胡庆余堂健康产业投2015年

4088.892500.0011.11%生命健康135.78

资基金合伙企业(有限合伙)11月海宁市弄潮儿股权投资合伙企2018年新材料、泛半导体、高

3000.003000.0029.82%202.17

业(有限合伙)1月端装备海宁视联股权投资合伙企业（有2021年

8140.808140.8019.20%机器视觉检测-限合伙）10月海宁芯潮股权投资合伙企业（有2021年

1977.601977.6019.20%机器视觉检测-限合伙）10月海宁高质创拓股权投资合伙企2021年新材料、航空航天、人

15000.0010500.0024.59%-158.81业（有限合伙）8月工智能、光伏新能源

嘉兴浙港春霖股权投资合伙企2021年光伏新能源、新材料、

5000.005000.006.10%5.24业（有限合伙）11月高端装备杭州红杉晟恒股权投资合伙企2022年

20000.0016600.0035.03%科技、医疗健康、消费41.43业（有限合伙）7月嘉兴同芯宁骧股权投资合伙企2022年

2040.002040.0099.03%泛半导体-业（有限合伙）8月海宁潮鑫股权投资合伙企业（有2024年新材料、高端装备、航

49950.0013600.3999.90%-限合伙）1月空航天、人工智能

合计-109197.2963358.79--225.81

资料来源：公司提供，东方金诚整理公司治理与战略

公司建立了规范的法人治理结构，内部控制制度及管理体系健全，能够满足日常经营管理的需要

公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《股票上市规则》等有关法律法规的要求，建立了较为健全的公司治理结构。公司股东会是公司的权力机构，董事会由9名董事组成，其中独立董事3名。公司董事会设置审计委员会，行使《公司法》规定的监事会的职权。

公司建立了职责明确的治理架构，设立了公司办公室、人力资源部、财务部、证券法务部、审计部、战略投资部、营销部、市场部、工程部等职能部门。同时，董事会下设四个专业委员会，分别为战略与投资委员会、提名委员会、审计委员会和薪酬与考核委员会。

根据相关政策法规及公司经营管理的实际情况，公司建立了较为完备的内部控制制度，在行政事务、人力资源、财务管理、审计监督、关联交易、募集资金使用、对外担保、信息披露、重大投

资管理、安全生产、重大突发事件应急管理、资金管理等各方面落实制度化管理。

公司在环境、社会与治理方面（ESG）方面责任履行良好

环境方面，公司围绕节能降耗总体目标，积极开展市场改造、节能减排活动，对市场照明进行了节能化改造，积极实施垃圾分类。2025年公司共投入90.95万元进行绿化工程、日常维护等环保项目建设。公司投资的分布式光伏发电项目，采用“自发自用，余电上网”模式，所发电量基本邮箱：dfjc@coamc.com.cn 电话：010-62299800 传真：010-62299803 10

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由皮革城市场消化使用，2025年发电量1361万度，折标准煤4899.6吨。社会方面，公司以扶贫济困、科教文卫支持等多种形式开展各项公益活动，积极投身社会公益慈善事业。公司治理方面，根据相关政策法规及公司经营管理的实际情况，公司建立了较为完备的内部控制制度，在行政事务、人力资源、财务管理、审计监督、关联交易、募集资金使用、对外担保、信息披露、重大投资管理、

安全生产、重大突发事件应急管理、资金管理等各方面落实制度化管理。

依托海宁市“中国皮都”的产业基础，未来公司将在坚定不移发展主业的基础上，稳步推进产业创新转型，实现主业巩固和时装业态培育两手抓，持续打造“秋冬高端时尚之都”发展战略方面，依托海宁皮革和服装的产业基础，发挥公司的品牌优势、客户优势、先发优势、资金优势、管理优势，进一步做深做精皮革等服装主业。在坚定不移发展主业的基础上，稳步推进产业创新转型，实现主业巩固和时装业态培育两手抓，持续打造“秋冬高端时尚之都”，进一步优化市场业态、夯实产业基础。通过布局外贸赛道，构建全方位外贸服务体系，培育国际国内双循环新动能。同时稳步做好健康产业、金融服务、数字皮城、对外投资等专项业务，实现延伸业务持续发展。在新常态、新挑战的宏观背景下，公司将持续推进市场转型升级、优化市场业态和打造内外贸一体化市场，通过加速数智融合、强化资源整合等，不断夯实产业基础，丰富公司内涵，以内在驱动提升公司核心竞争力。

财务分析财务概况

公司提供了2023年～2025年审计报告及2026年1～3月未经审计的合并财务报表。天健会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2023年～2024年财务报表分别进行了审计，立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2025年财务报表进行了审计，均出具了标准无保留意见的审计报告。

截至2025年末公司纳入合并范围的一级子公司共18家。

资产构成与质量近年来，公司资产规模保持增长，主要由投资性房地产、长期应收款及存货等构成，其中投资性房地产采用成本价计量，具有一定长期价值支撑，但整体资产的流动性一般近年来，公司资产总额小幅波动，资产结构以非流动资产为主，主要由投资性房地产、长期应收款、存货等构成。2025年末及2026年3月末，公司资产中非流动资产占比分别为79.82%和

79.98%。

公司流动资产整体有所下降，主要由存货、一年内到期的非流动资产、货币资金等构成。公司货币资金主要为银行存款，近年来整体下降，其中2025年末同比大幅下降62.57%，主要系存单根据流动性列报至其他非流动资产所致，货币资金中银行存款3.39亿元，其他货币资金0.80亿元；

2026年3月末货币资金较上年末增长11.96%。公司存货近年来规模整体呈增长趋势，2025年末

同比增长39.15%，其中开发成本及开发产品账面价值分别为10.64亿元和3.57亿元，累计计提存货跌价准备0.25亿元；同期末皮都伊尚项目期末余额4.24亿元，其项目桩基础工程受周边城际铁路运营影响延期完工，预计于2026年8月竣工。一年内到期的非流动资产主要为一年内到期的长期应收款，近年有所波动，其中2025年末同比增长13.07%。其他流动资产主要为待抵扣增值税进项、预缴税金等，近年来规模持续增长。

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地址：北京市丰台区丽泽金融商务区平安幸福中心 A座 45、46、47 层 100071 官网：http://www.dfratings.com东方金诚主评字【2026】0613号近年来，公司非流动资产规模逐年小幅增长，主要由投资性房地产和长期应收款等构成。公司投资性房地产有所下降，主要为公司拥有的皮革城市场及时尚小镇中的房屋、建筑物和土地使用权，全部未进行抵质押，采用成本法计量，2025年末未办妥产权证书的投资性房地产账面价值为8.06亿元（公司投资性房地产详见附件三）。公司皮革城专业市场大部分开业时间较早，如海宁本部市场于2005年开业，考虑到开业以来海宁市经济和房地产市场持续发展，且周边配套设施较完善，公司采用成本计量的投资性房地产具有一定的长期价值支撑。

公司长期应收款近年来持续增长，主要因收购创佳融资后应收融资租赁款持续增加所致，其中

2024年公司将部分资金拆借款调整至长期应收款；截至2025年末，公司长期应收款中融资租赁款、项目资金代垫款、资金拆借款账面价值分别为13.70亿元、0.18亿元和0.34亿元，累计计提坏账准备0.45亿元。公司长期股权投资近年来有所增加，其中2024年末同比增加主要系公司对嘉兴银行增资1.59亿元所致。

图表11：公司资产构成及质量情况（亿元）项目2023年末2024年末2025年末2026年3月末

货币资金11.1911.204.194.70

存货8.7810.2914.3214.28

一年内到期的非流动资产4.264.324.884.41

其他流动资产1.171.471.641.73

流动资产合计29.2229.7126.6126.59

投资性房地产73.1070.2464.3363.58

长期应收款9.5712.6314.2314.66

长期股权投资6.078.498.729.14

其他非流动金融资产3.644.434.674.79

非流动资产合计100.43103.10105.22106.21

资产总额129.64132.81131.83132.80

数据来源：公司提供，东方金诚整理从资产受限及抵质押情况来看，截至2025年末，公司受限资产为14.35亿元，为受限的货币资金、其他非流动资产、长期应收款及一年内到期的非流动资产，受限资产占总资产的比例为

10.89%，占净资产的比例为16.53%。

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图表12：截至2025年末公司受限资产情况（单位：亿元）科目名称受限资产规模受限原因

开具银行承兑汇票、担保业务存款本金及利息质押、

货币资金1.88诉讼冻结

货币资金0.53担保业务保证金

货币资金 0.03 ETC及按揭业务保证金等

其他非流动资产1.62担保业务存款本金及利息质押

长期应收款、一年内到期的创佳融资公司以应收融资租赁款用于银行贷款的质押，同时

10.30

非流动资产以部分融资租赁物提供抵押

合计14.35-

资料来源：公司提供，东方金诚整理资本结构

近年来公司所有者权益保持稳定，所有者权益中未分配利润占比较高近年公司所有者权益整体保持稳定，截至2025年末，公司所有者权益为86.82亿元，其中未分配利润50.44亿元，同比小幅增长，占所有者权益比重较高；实收资本、资本公积分别为12.83亿元和16.22亿元，同比保持不变；少数股东权益2.71亿元，同比有所增长。

图表13：公司所有者权益构成情况（亿元）

数据来源：公司提供，东方金诚整理近年来，公司全部债务规模波动上升，其中短期债务占比相对偏高，资产负债率有所波动，整体处于较低水平近年来，公司负债总额小幅波动，流动负债占比较高。截至2026年3月末，公司负债结构中流动负债占比63.50%。

公司流动负债主要由其他流动负债、一年内到期的非流动负债、其他应付款、短期借款和应付

账款等构成，近年来有所波动。其他流动负债近年来有所波动，主要由短期应付债券及预提土地增值税等构成，其中2025年末公司应付超短期融资券余额3.02亿元，为公司发行的“25海宁皮革SCP001”；2026 年 3月末较上年末变动不大。一年内到期的非流动负债有所波动，其中 2025 年末同比大幅增加，包括一年内到期的长期借款1.90亿元、一年内到期的中期票据3.03亿元。其他应付款主要为公司收到的客户经营保证金及购房定金、融资租赁保证金等，近年来规模小幅波动，2025邮箱：dfjc@coamc.com.cn 电话：010-62299800 传真：010-62299803 13

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年末同比增长4.81%，其中经营保证金及购房定金1.62亿元、融资租赁保证金1.77亿元；2026年3月末其他应付款较上年末略有增长。公司短期借款波动较大，2025年末同比增加1.16亿元，其中信用借款2.20亿元，其余为保证借款；2026年3月末短期借款较上年末增长77.79%。应付账款主要为应付工程款，近年来有所波动。

公司非流动负债近年来有所波动，主要由长期借款、递延收益和应付债券等构成。公司长期借款持续增加，2025年末同比增长17.91%，其中质押借款、抵押及质押借款、保证借款分别为4.80亿元、0.78亿元和0.03亿元；2026年3月末长期借款较上年末略有增长。递延收益主要为公司待结转的政府补助，近年来持续小幅下降。截至2026年3月末，公司应付债券为4.00亿元，较上年末保持稳定，为公司发行的“24皮城01”。

图表14：公司负债构成情况（单位：亿元）项目2023年末2024年末2025年末2026年3月末

其他流动负债8.0810.827.917.93

其他应付款4.874.364.574.71

应付账款3.603.934.243.26

预收款项1.691.661.681.86

一年内到期的非流动负债4.861.104.994.74

短期借款6.481.082.243.98

流动负债合计33.4626.6728.5228.85

递延收益5.865.645.405.34

长期借款3.234.765.625.77

应付债券-4.004.004.00

非流动负债合计10.1219.0816.5016.59

负债合计43.5845.7545.0145.44

资料来源：公司提供，东方金诚整理近年来，公司全部债务规模波动增长。截至2026年3月末，公司全部债务规模6为22.74亿元，其中短期债务为12.20亿元，长期债务为10.54亿元，主要由银行长短期借款、应付长短期债券、应付融资租赁款等构成。近年来，公司以现金方式进行股权投资及产业类基金投资，并投资建设潮品荟项目及郑州海宁皮革城二期项目等开发项目，同时用闲置资金购买银行理财产品。债务指标方面，公司长期债务资本化比率及全部债务资本化比率均有所波动，资产负债率有所波动；截至2026年3月末，资产负债率为34.22%，较上年末略有上升。

6公司全部债务中包含应付票据、借款计提的应付利息，同时一年内到期的非流动负债中包括一年内到期的租赁负债，下同。

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未来债务压力方面，从2026年3月末存续债务结构来看，公司短期债务规模较大，为12.20亿元，面临一定的短期偿债压力。

对外担保方面，截至2025年末，公司无对合并范围外的担保。

图表15：公司债务负担情况（单位：亿元）

数据来源：公司提供，东方金诚整理盈利能力近年来，公司营业收入及利润规模均有所下滑，营销活动等导致期间费用占比相对较高，其他收益和投资收益对利润总额贡献较大，同时信用减值损失和资产减值损失对公司利润形成负面影响，预计未来随着实体市场景气度修复，公司收入及利润较有保障

2023年～2025年，公司营业总收入逐年下降，其中2024年下降主要系成都皮革城二期项目

等销售减少所致；2025年收入下降主要系物业租赁及管理业务收入减少所致。同期，公司毛利率和营业利润率均有所波动。

同期，公司期间费用近年来有所小幅下降，以管理费用和销售费用为主，占营业收入的比重有所波动，其中2025年期间费用率为20.51%，同比下降0.83个百分点。

非经常性损益方面，公司其他收益有所波动，以政府补助为主，2025年其他收益0.33亿元，同比增长7.53%，其中与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助分别为0.24亿元和0.09亿元；投资收益有所波动，其中2025年为0.45亿元，主要为权益法核算的长期股权投资收益。2025年公司计提信用减值损失-0.24亿元，均为坏账损失；资产减值损失-0.18亿元，主要为投资性房地产减值损失、存货跌价损失及合同履约成本减值损失，对利润形成一定负面影响。

2023年～2025年，公司利润总额和净利润均逐年下降，其中2025年分别为1.45亿元和0.99亿元。

2026年1～3月，公司实现营业总收入2.40亿元，同比下降7.18%；利润总额和净利润分别

为0.58亿元和0.45亿元，同比分别下降33.87%和35.97%。

整体来看，公司运营的海宁中国皮革城是中国最具影响力的皮革专业市场之一，近年来公司不断推进市场转型升级、优化市场业态，市场竞争力很强，预计随着实体市场景气度提升，将对未来公司收入及利润形成保障。

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图表16：公司盈利能力情况（单位：亿元、%）

项目2023年2024年2025年2026年1～3月销售费用1.160.880.820.13

管理费用1.151.151.150.20

研发费用0.140.060.020.00

财务费用-0.120.120.100.02

期间费用2.342.212.090.35

期间费用占营业收入的比重19.1421.3520.5115.20

数据来源：公司提供，东方金诚整理现金流

近年来公司经营性现金流保持净流入，净流入规模有所波动，2024年以来投资性现金流保持净流出，筹资性现金流有所波动

2023年～2025年，公司经营活动产生的现金流保持净流入，但波动较大，其中2025年，公

司经营性净现金流同比下降93.72%，主要系经营性应收款项大幅增加所致。公司现金收入比有所波动，其中2025年为102.74%，同比下降6.15个百分点。

同期，公司投资活动产生的现金流持续减少，自2024年以来持续净流出，主要是投资所支付的现金增加所致。公司筹资活动产生的现金流有所波动，其中2024年随着公司债券、银行融资等同比增长，筹资性现金流转为净流入；2025年公司借款规模减少较多，筹资性现金流转为净流出。

2026年1～3月，公司经营活动产生的净现金流、投资活动产生的净现金流和筹资活动产生的

净现金流分别为0.53亿元、-1.34亿元和1.51亿元。

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图表17：公司现金流情况（单位：亿元、%）

数据来源：公司提供，东方金诚整理偿债能力近年来，公司流动资产和速动资产对流动负债的覆盖程度有所波动，经营性净现金流对流动负债的保障程度波动较大，其中2025年经营性净现金流大幅下降，导致其对流动负债的保障程度减弱。公司 EBITDA 逐年下降，EBITDA 利息倍数逐年增长，全部债务/EBITDA 持续上升。

图表18：公司偿债能力指标情况指标2023年末2024年末2025年末2026年3月末

流动比率（%）87.32111.4193.3192.15

速动比率（%）61.0772.8243.1042.65

经营现金流动负债比率（%）0.8114.630.86-

EBITDA利息倍数（倍） 11.24 12.81 15.67 -

全部债务/EBITDA（倍） 2.77 3.72 3.97 -

资料来源：公司提供，东方金诚整理截至2025年末，公司短期债务为11.07亿元，2025年公司分配股利、利润和偿付利息支付的现金为0.90亿元。2025年公司经营性净现金流为0.25亿元，投资性净现金流为-6.84亿元，筹资活动前净现金流为-6.59亿元，筹资活动前净现金流对短期债务的保障能力较弱。预计2026年公司收入及利润整体稳定，在建项目仍存在一定资金需求，债务偿还对外部融资仍存在一定依赖。

作为上市公司，公司融资渠道畅通，银行授信额度较充足，截至2026年3月末，公司共获得金融机构授信额度43.30亿元，未使用额度为32.51亿元，整体来看，偿债能力很强。

过往债务履约和其他信用记录

根据公司提供、中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》，截至2026年6月26日，公司本部在银行贷款履约方面不存在不良信用记录。

截至报告出具日，公司到期债券已按期兑付，处于存续期债券均按时偿还利息。

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地址：北京市丰台区丽泽金融商务区平安幸福中心 A座 45、46、47 层 100071 官网：http://www.dfratings.com东方金诚主评字【2026】0613号外部支持

海宁市GDP 规模位居嘉兴市下辖区县第 1位，综合实力很强，公司作为海宁中国皮革城的运营主体及海宁市重要下属上市公司，在海宁市时尚产业发展方面具有重要作用，预计公司仍将在产业政策及政府补贴等方面持续获得海宁市政府的大力支持

公司实际控制人为海宁市人民政府。海宁市是浙江省嘉兴市下辖县级市，位于长江三角洲南翼、浙江省北部，东距上海市100公里，西接杭州市，南临钱塘江，交通及区位优势明显。2025年实现地区生产总值 1438.37 亿元，同比增长 5.5%，GDP 规模位居嘉兴市下辖区县第 1位；2025 年人均GDP 为 12.98 万元，同比增长 5.5%，经济发展水平较高，三次产业结构比为 1.7：51.6：46.6。

2025年，海宁市实现一般公共预算收入100.94亿元，同比下降1.1%，其中税收收入占比88.2%。

产业方面，海宁市拥有皮革、经编、家纺三大传统产业，近年来光伏、泛半导体、储能、新材料、高端装备等新兴产业势头迅猛，泛半导体产业群入选省首批未来产业先导区，全市拥有上市公司21家，主要代表企业有火星人、海宁皮城、天通股份、浙江美大、芯能科技等。整体来看，海宁市综合实力很强。

海宁市被誉为“中国皮革之都”，是中国皮革、皮草著名的生产基地和集散中心，拥有全国规模最大、最具影响力的皮革专业市场——海宁中国皮革城。作为海宁市政府下属上市子公司及海宁中国皮革城的运营主体，公司发展过程中在产业政策及政府补贴等方面持续得到海宁市政府的较强支持。

产业政策方面，时尚产业对应的现代纺织与时尚服装产业集群，已纳入浙江省“415X”先进制造业集群重点培育体系，依托环杭州湾现代纺织服装产业集群向世界级集群进阶；同时浙江省将专业市场转型升级列为商贸流通领域重点任务，海宁中国皮革城入选省级首批转型升级试点。海宁市“十五五”时期持续锚定千亿级时尚产业集群发展目标，提出皮革城要加快专业市场转型升级，启动零售区块生态重塑工程，建设“潮来”时尚产业服务平台，实现人工智能在设计、采购、销售和品料匹配、智能排产、自动侦检等领域的深度运用，成为综合性、一体化的贸易服务平台。省、市两级产业相关政策的持续落地，为公司主业转型与长期可持续发展提供了坚实的政策支撑与发展空间。

财政补助方面，公司递延收益均为待结转政府补助，2025年末及2026年3月末，公司递延收益余额分别为5.40亿元和5.34亿元。另外，2023年～2025年，公司其他收益中与资产及收益相关的政府补助合计分别为0.40亿元、0.30亿元和0.33亿元。

整体来看，海宁市综合实力很强，公司作为海宁中国皮革城的运营主体及海宁市重要下属上市公司，在海宁市时尚产业发展方面具有重要作用，预计公司仍将在产业政策及政府补贴等方面持续获得海宁市政府的大力支持。

抗风险能力及结论

海宁中国皮革城是中国最具规模和影响力的皮革专业市场之一，产业集聚优势明显，公司作为其唯一的运营主体，可为商户提供皮革制品设计、加工、营销和交易等一站式的全产业链服务，综合实力很强；截至2026年3月末，公司运营皮革专业市场共8个，可出租面积合计222.94万平邮箱：dfjc@coamc.com.cn 电话：010-62299800 传真：010-62299803 18

地址：北京市丰台区丽泽金融商务区平安幸福中心 A座 45、46、47 层 100071 官网：http://www.dfratings.com东方金诚主评字【2026】0613号方米，其中海宁本部、佟二堡皮革城、成都皮革城、沭阳皮革城和武汉皮革城等市场出租率均超过

90%，为物业租赁及管理收入及盈利提供较强支撑；公司皮革专业市场物业均为自持，2025年末以

成本计量的投资性房地产账面价值为64.33亿元，部分市场开业时间较早，历史购置成本较低，以成本计量的投资性房地产规模较大且具备一定的长期价值支撑。

同时，东方金诚也关注到，2025年公司部分皮革专业市场平均租赁单价下滑，物业租赁及管理业务收入及毛利率有所下降，同时部分异地连锁专业市场出租率及收入持续处于较低水平，未来将面临较大的经营压力；公司近年营业收入与利润总额呈下行态势，整体盈利水平有所走弱，利润总额对其他收益及投资收益存在一定依赖；公司全部债务整体有所增长，其中短期债务规模较大，同时在建项目未来投资规模较大，预计存在一定的资本支出压力。

外部支持方面，海宁市综合实力很强，公司作为海宁中国皮革城的运营主体及海宁市重要下属上市公司，在海宁市时尚产业发展方面发挥重要作用，预计在产业政策及政府补贴等方面持续获得实际控制人海宁市人民政府及相关方的大力支持。

综上所述，东方金诚评定公司主体信用等级为 AA+7，评级展望为稳定。

7本次主体评级信息的有效期列示于信用等级通知书，有效期满后自动失效，请报告使用者仅参考处于有效期内的主体评级信息。

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附件一：截至2026年3月末公司股权结构图

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附件二：截至2026年3月末公司组织结构图

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附件三：截至2025年末公司主要投资性房地产情况（单位：万元）所属物业权证账面余额累计折旧减值准备账面价值

哈尔滨皮革城未办妥权证116528.9738737.71-77791.26

成都皮革城均已办理60356.9026043.91-34312.99

本部市场均已办理220292.91101261.39-119031.52

时尚小镇项目均已办理114637.3818248.99-96388.39

沭阳皮革城均已办理7856.764265.85-3590.91

佟二堡皮革城部分未办妥权证122722.4649605.271472.2271644.97

武汉皮革城均已办理67264.613800.19-63464.42

郑州皮革城均已办理49871.9214700.24-35171.68

合计-803282.72270967.771472.22530842.73

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附件四：公司主要财务数据及指标项目名称2023年2024年2025年2026年3月主要财务数据及指标

资产总额（亿元）129.64132.81131.83132.80

所有者权益（亿元）86.0687.0586.8287.36

负债总额（亿元）43.5845.7545.0145.44

短期债务（亿元）15.659.2011.0712.20

长期债务（亿元）3.3812.6910.4510.54

全部债务（亿元）19.0321.8821.5222.74

营业收入（亿元）12.2010.3710.212.33

利润总额（亿元）2.781.851.450.58

净利润（亿元）2.191.320.990.45

EBITDA（亿元） 6.86 5.89 5.42 -

经营活动产生的现金流量净额（亿元）0.273.900.250.53

投资活动产生的现金流量净额（亿元）2.20-3.11-6.84-1.34

筹资活动产生的现金流量净额（亿元）-5.271.67-0.701.51

毛利率（%）35.6333.3835.3234.59

营业利润率（%）29.1026.7327.5028.98

销售净利率（%）17.9212.769.6819.10

总资本收益率（%）2.661.641.23-

净资产收益率（%）2.541.521.14-

总资产收益率（%）1.691.000.75-

资产负债率（%）33.6234.4534.1534.22

长期债务资本化比率（%）3.7812.7210.7510.77

全部债务资本化比率（%）18.1120.0919.8720.65

货币资金/短期债务（%）71.53121.8437.8838.49

非筹资性现金净流量债务比率（%）12.963.62-30.63-3.57

流动比率（%）87.32111.4193.3192.15

速动比率（%）61.0772.8243.1042.65

经营现金流动负债比（%）0.8114.630.86-

EBITDA利息倍数（倍） 11.24 12.81 15.67 -

全部债务/EBITDA（倍） 2.77 3.72 3.97 -

应收账款周转率（次）-16.2720.97-

销售债权周转率（次）-16.2720.97-

存货周转率（次）-0.720.54-

总资产周转率（次）-0.080.08-

现金收入比（%）92.52108.89102.74121.36

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附件五：主要财务指标计算公式指标计算公式

毛利率（%）（营业收入-营业成本）/营业收入×100%

营业利润率（%）（营业收入-营业成本-税金及附加）/营业收入×100%

销售净利率（%）净利润/营业收入×100%

净资产收益率（%）净利润/所有者权益×100%

总资本收益率（%）（净利润+利息费用）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%

总资产收益率（%）净利润/资产总额×100%

资产负债率（%）负债总额/资产总额×100%

长期债务资本化比率（%）长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%

全部债务资本化比率（%）全部债务/（全部债务+所有者权益）×100%

担保比率（%）担保余额/所有者权益×100%

EBITDA利息倍数（倍） EBITDA/利息支出

全部债务/EBITDA（倍） 全部债务/EBITDA

货币资金短债比（倍）货币资金/短期债务（经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额）/

非筹资性现金净流量债务比率（%）

全部债务×100%

流动比率（%）流动资产/流动负债×100%

速动比率（%）（流动资产-存货）/流动负债×100%

经营现金流动负债比率（%）经营活动产生的现金流量净额/流动负债×100%

应收账款周转率（次）营业收入/平均应收账款净额

销售债权周转率（次）营业收入/（平均应收账款净额+平均应收票据）

存货周转率（次）营业成本/平均存货净额

总资产周转率（次）营业收入/平均资产总额

现金收入比率（%）销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%

注：EBITDA=利润总额+利息费用+折旧+摊销

长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务

短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务

全部债务=长期债务+短期债务

利息支出=利息费用+资本化利息支出

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附件六：信用等级符号及定义主体及中长期债券信用等级符号及定义等级符号定义

AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务C 不能偿还债务

注：除AAA级和CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

科技创新主体信用等级符号及定义等级符号定义

AAAsti 受评主体具有科技创新属性，偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低AAsti 受评主体具有科技创新属性，偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低Asti 受评主体具有科技创新属性，偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低BBBsti 受评主体具有科技创新属性，偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般BBsti 受评主体具有科技创新属性，偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险Bsti 受评主体具有科技创新属性，偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高CCCsti 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高CCsti 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务Csti 不能偿还债务

注：除AAAsti级和 CCCsti级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

中长期科技创新债券信用等级符号及定义等级符号定义

AAAsti 科技创新债券安全性很强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低AAsti 科技创新债券安全性很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低Asti 科技创新债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低BBBsti 科技创新债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般BBsti 科技创新债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险Bsti 科技创新债券较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高CCCsti 科技创新债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高CCsti 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还科技创新债券Csti 不能偿还科技创新债券

注：除AAAsti级和 CCCsti级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

短期债券信用等级符号及定义等级符号定义

A-1 还本付息能力最强，安全性最高A-2 还本付息能力较强，安全性较高A-3 还本付息能力一般，安全性易受不良环境变化的影响B 还本付息能力较低，有一定的违约风险C 还本付息能力很低，违约风险较高D 不能按期还本付息

注：每一个信用等级均不进行微调。

短期科技创新债券信用等级符号及定义等级符号定义

A-1sti 短期科技创新债券还本付息能力最强，安全性最高A-2sti 短期科技创新债券还本付息能力较强，安全性较高A-3sti 短期科技创新债券还本付息能力一般，安全性易受不良环境变化的影响Bsti 短期科技创新债券还本付息能力较低，有一定的违约风险Csti 短期科技创新债券还本付息能力很低，违约风险较高Dsti 短期科技创新债券不能按期还本付息

注：每一个信用等级均不进行微调。

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在主体信用等级有效期内发生可能影响受评主体信用评级的事项时，委托方或受评主体应及时告知东方金诚，并提供相关资料，东方金诚将就相关事项进行分析，视情况出具跟踪评级结果。

如委托方或受评主体未能及时或拒绝提供跟踪评级所需相关资料，东方金诚将有权视情况采取延迟披露跟踪评级结果、确认或调整信用等级、公告信用等级暂时失效或终止评级等评级行动。

东方金诚出具的跟踪评级结果将根据监管规定或委托评级合同约定向相关单位报送或披露。

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2026年7月28日

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