公司作为深耕苏州高新区的国企开发商，当前积极向新质生产力领域产业投资运营方向转型，打造“园区运营+产业投资”双轮驱动模式。

苏州高新正处于从传统房地产开发向“园区运营+产业投资”双轮驱动模式的战略转型期。近期，公司受益于苏州市取消新房限售政策的地产边际改善预期，同时在低空经济领域成立专业子公司，积极卡位新兴赛道。公司当前PB估值低于1倍。

房地产政策催化：2025年8月，苏州宣布取消市区范围内新建商品住房的2年限售政策。此举是针对当前房地产市场的重要松绑措施，有望提振区域市场信心，加速公司房地产业务的库存去化和资金回笼。公司2025年上半年商品房合同销售面积同比增长116%，政策利好或将进一步巩固销售回暖趋势。

低空经济主题催化：公司已设立全资子公司“苏州高新低空经济产业发展有限公司”，正式布局低空经济赛道。苏州作为全国首批低空经济试点城市，产业发展具备先发优势。公司依托国资背景和园区运营经验，有望深度参与苏州的低空经济发展。2025年9月5日举办2025低空经济发展大会。

“园区运营+产业投资”双轮驱动，构建协同生态：公司深化“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的定位，通过“园区运营+产业投资”双轮驱动模式，构建“以投促招、招投联动”的闭环。一方面，公司通过开发运营绿色低碳产业园、医疗器械产业园等专业园区，提供产业载体和精细化服务，吸引优质企业入驻。另一方面，通过自营及参股基金（合计撬动基金总规模超116亿元）对园区内高潜力企业进行股权投资，分享企业成长红利，并反哺园区产业集群的壮大，形成可持续的内生增长。

战略转型新兴产业，优化资产结构与盈利质量：公司正从重资产、周期性强的房地产业务，向绿色低碳、高端装备制造、医疗器械等高成长性新兴产业转型。2025年上半年，绿色低碳业务签约光储项目同比增长118%，子公司东菱振动签约订单2.56亿元。同时，公司通过战略投资增厚利润，2025年上半年完成对江苏国信的股权收购，权益法下确认的投资收益（含杭州银行、江苏国信等）达2.73亿元。这一转型有助于平滑房地产周期波动，提升公司整体盈利能力和估值水平。

依托区域与国资优势，享受低成本资金与发展红利：公司作为苏州高新区国资控股的上市平台，深度受益于区域经济的高速发展（2025年上半年高新区GDP增速6.0%）。国资背景为公司带来强大的资源整合能力和信用背书，公司主体信用评级为AAA，截至2025年上半年末，综合融资成本仅为2.90%，较年初下降26个BP。低成本资金优势为公司在新兴产业的重资产投入和产业投资提供了有力支持，构筑了区别于一般民营企业的核心壁垒。

绿色低碳产业：业务进入加速期。2025年上半年，公司签约光储项目23.65兆瓦/兆瓦时，同比增长118%；累计并网及在建项目超75兆瓦/兆瓦时，发电量同比增长64%。绿电绿证交易量突破1亿千瓦时，已超去年全年总额，同比增长120%。

医疗器械产业园：载体建设稳步推进。产业园5期（总建面39万平方米）主体结构已封顶，预计年内交付，届时公司已建成和在建载体总面积将达到149万平方米。

产业投资：战略投资迈出重要步伐。2025年上半年，公司完成对江苏国信7.36%股权的收购，预计将为公司带来稳定的投资收益贡献，2025年上半年已确认来自江苏国信的投资收益0.86亿元。

产城综合开发（房地产、环保、文旅）：该板块主要依赖项目开发、运营管理和成本控制能力盈利，是典型的“靠管理赚钱”。其中房地产业务规模大，但受行业周期影响，盈利波动较大；环保水务业务提供稳定的现金流。

新兴产业投资运营（高端制造、绿色低碳、产业投资）：该板块体现了“靠技术和资本赚钱”的模式。子公司东菱振动（高端装备制造）依靠技术创新和研发实力获得市场；绿色低碳业务则通过投资运营光伏储能电站获取收益；产业投资板块通过战略持股（如杭州银行、江苏国信）和基金投资，获取股权增值和分红收益，已成为公司利润的重要来源。

当前收入占比最大的业务：产业地产。其核心主体地产集团2025年上半年实现营业收入12.55亿元，占各主要子公司合计收入的约41.3%。

过去三年增速最快的业务：绿色低碳产业。根据经营数据，2025年上半年光储签约项目和绿电交易量均实现超过100%的同比增长，显示出强劲的增长势头。

过去三年毛利率最高的业务：产业投资。其核心主体投资管理公司以极低的收入（0.003亿元）撬动了巨大的净利润（3.74亿元），主要来自权益法核算的投资收益，利润率远超其他业务板块。

客户结构多元，依业务板块而异：

环保水务板块，客户高度集中于政府部门。应收账款前两名分别为苏州高新区（虎丘区）城乡发展局和苏州高新区（虎丘区）供排水管理所，合计占应收账款总额的36.09%。这表明该业务的收入和回款高度依赖于政府的支付能力和信用。

产业园运营板块（包括绿色低碳、医疗器械等），客户为入驻园区的各类企业。2025年上半年，绿色低碳产业园成功招引企业超20家，医疗器械产业园成功引进项目超120个。

对于高端装备制造板块（东菱振动），客户主要为航空航天、电子、汽车等领域的企业，用于产品测试。

房地产板块，客户为个人购房者和商业地产租户。

绿色低碳产业园：2025年上半年成功招引绿田能源、百良中弦、保碧新能源等多家企业的区域总部落户。

医疗器械产业园：2025年上半年重点引进了海豪医疗、比格威等项目。

产业投资：2025年上半年参与投资了苏新晟能，并完成了对昊华科技、佰维存储的定增投资。

深耕苏州高新区三十载，推动高新区新质生产力发展。1992年国务院批准苏州高新区为国家高新技术产业开发区，随后1994年苏州高新区管委会发起成立苏州高新。工信部公布的2024年高新区排名中，苏州高新区在178家国家高新区位列第18位，相较2023年上升2位，近三年实现三连升。苏州高新区排名在苏州位列第二、在江苏位列第四、在长三角地区位列第八。截至目前，苏州高新区集聚专精特新“小巨人”企业78家、独角兽及培育企业68家、瞪羚企业400余家、国家高企近1900家。自1994年成立以来公司深耕苏州高新区，并深度融入长三角一体化发展和区域产业创新集群发展，当前形成了园区运营、产业投资、产城综合开发三大业务板块。园区运营与产业投资聚焦绿色低碳、医疗器械产业园，并规划打造低空经济产业园；产城综合开发涵盖房地产开发、水务环保、文旅商贸领域。从定位来看，园区运营业务构建区域产业集群高地、产业投资驱动新兴产业创新升级、产城综合开发紧密服务主业发展。

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开发业务占比降低，运营投资业务毛利率提升。公司三大业务板块中产城综合开发收入占比最高，2021-2023年收入占比分别为95%/93%/90%。其中房地产开发业务是主要收入来源，2023年房地产开发收入为58亿元，占总收入75%，产城综合开发中其他业务收入占比为15%。但2021年后随着房地产行业进入调整阶段，公司开发业务收入占比和毛利率均下降。产业投资与园区运营业务收入占比和毛利率同步提升，2021-2023年园区运营业务收入占比分别为3.7%/5.4%/7.7%，贡献毛利占比分别为8.4%/14.1%/26.3%。

公司投资运营聚焦医疗器械、绿色低碳、低空经济等领域，并适度拓展半导体、AI等前沿产业。借着苏州率先布局低空经济产业发展的机遇，公司设立低空经济产业发展子公司协同并表子公司东菱振动开拓飞行器测试业务，并规划打造低空经济产业园开展运营与产业投资业务。

园区运营业务：产业园运营聚焦医疗器械、绿色低碳领域，并规划打造低空经济产业园。公司产业投资与园区运营聚焦医疗器械、绿色低碳，同时规划打造低空经济产业园，并适度拓展半导体、AI等前沿产业，打造“园区运营+产业投资”双轮驱动模式。当前公司园区运营主要包括绿色低碳产业园和江苏医疗器械科技产业园，同时与中检集团、中软国际打造运河数据港ESG创新中心。目前公司运营面积达到164万平，预计全部竣工后每年为公司贡献营收约3.2亿元，贡献毛利约1.8亿元。其中绿色低碳产业园GLCPARK一二期合计载体面积为12万平方米，重点吸引绿色低碳建筑、新能源高端装备制造细分领域龙头企业入驻；江苏医疗器械科技产业园共六期，目前除五期之外均已竣工，合计载体面积为152万平方米，园区以医疗器械和生物医药产业投资运营为主。医疗器械产业园当前已入驻超1400家企业，总产值规模超500亿元。

投资业务：公司形成战略投资、产业投资、定增投资三大投资模式。公司投资业务主要通过三种模式开展，其中战略投资贡献稳定利润、产业投资布局高新技术企业、定增投资获取投资收益。战略投资企业为公司贡献稳定的投资收益，截至2024年6月底，公司参股股权投资企业共82家，主要包含杭州银行、东方创业、中新集团、苏高新创投等，存量投资项目累计出资金额49.73亿元。产业投资方面公司以投促招、招投联动，通过公司设立或参与基金投资医疗器械、绿色低碳、高端装备等新质生产力领域的高新技术企业。其中文德数慧、心擎医疗、英赛飞影、科塞尔等为公司旗下产业园入驻企业，投资与招商的联动效果显著。

深耕苏州高新区，园区运营+产业投资双驱模式优势明显。

公司深耕苏州高新区三十载，围绕“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的战略定位向园区运营与产业投资方向转型。公司当前产业园运营面积合计164万平，产业投资方面截至2024年6月底，公司参股股权投资企业共82家，存量投资项目累计出资金额49.73亿元。2021-2023年公司分别实现投资收益6.7/3.6/6.1亿元，投资收益率分别为15.2%/7.4%/10.5%。当前公司产业投资与园区运营聚焦医疗器械、绿色低碳、低空经济等领域，并适度拓展半导体、AI等前沿产业，积极打造“园区运营+产业投资”双轮驱动模式。

投资业务贡献稳定利润。受到地产行业影响，公司当前的业绩主要由投资收益贡献。公司参股的杭州银行、东方创业、苏高新创投为公司带来长期、持续的利润贡献，稳固高质量发展基本盘。2021-2023年公司分别实现投资收益6.7/3.6/6.1亿元，投资收益率分别为15.2%/7.4%/10.5%。其中2020年公司参与杭州银行定向增发持有杭州银行1.99%股权，杭州银行贡献公司主要的投资收益。2021-2023年杭州银行贡献投资收益分别为1.7/2.2/2.7亿元，分别占同期合计投资收益25%/60%/45%。2024年前三季度杭州银行归母净利润同比增长18.6%，预计2024年贡献投资收益再创新高。

投资江苏国信夯实利润，探索产业与资本良性互动。2024年12月公司公告控股孙公司苏新聚力拟受让江苏国信7.36%股份，交易对价为21.2亿元，交易价格为7.63元/股。江苏国信是江苏国资委控股的主营能源与金融省属上市企业。其能源业务以火力发电为主，截至2024年上半年江苏国信现役控股火电装机容量1545.4万千瓦。金融业务主要依托控股子公司江苏省国际信托开展，江苏省国际信托持有江苏银行6.98%股权，为江苏国信贡献稳定投资收益。2023年江苏国信投资收益21亿元，其中20.2亿元来自江苏银行。2024年前三季度江苏国信实现归母净利润29.2亿元，同比增长48%。公司收购江苏国信7.36%股权后预计每年可增加公司投资收益2亿元左右。此外基于公司绿色低碳产业投资运营业务，江苏国信有望在能源领域与公司积极探索资本与产业的良性互动。

业务向低空领域延伸，拥抱苏州低空经济发展机遇。苏州是首批出台关于发展低空经济政策的城市之一，低空经济产业基金规模在全国领先，同时是6个eVTOL试点城市之一。公司设立低空经济产业发展有限公司，开展相关测试服务业务并规划打造低空经济产业园。此外，子公司东菱振动作为振动试验龙头拟开拓低空飞行器测试业务，与低空经济产业发展公司协同探索低空经济领域发展机遇。

2024年以来，苏州已签约低空经济项目超300个，计划总投资超900亿元；签约低空经济产业基金19个，总规模超200亿元。苏州低空经济产业基金规模在全国领先，同时是6个eVTOL试点城市之一，苏州低空经济发展前景大有可为。

公司重视低空经济发展机遇，多维度加码低空产业。2024年8月，基于“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”的战略定位，公司出资1亿元设立全资子公司苏州高新低空经济产业发展有限公司，开展相关测试服务业务并规划打造低空经济产业园。

设立低空经济公司将从两个方面为公司发展低空经济产业赋能，

1）以“园区运营+产业投资”模式推动低空经济相关资源招商及投资，加快公司在低空产业的投资布局。

2）依托子公司东菱振动在振动领域的技术及客户资源，开展飞行器测试业务，增厚公司业绩。振动试验龙头企业，拟开拓低空飞行器测试业务。苏州高新全资子公司东菱振动是全球知名的环境与可靠性试验系统服务商，主要产品包括电动振动试验台系列、冲击碰撞试验台系列等，客户广泛分布于航天航空、大型船舶、轨道交通、汽车电子等领域。公司先后参与了神舟系列、天宫系列、探月工程、风云系列等国家重大项目的研制建设试验相关配套工作。

公司产品优势显著，自主研制的“1000kN电动振动试验台”可满足我国航空航天、船舶、轨道交通等重大部件乃至整机的可行性试验需求，并在2024年获中国重型机械工业协会认定的重型机械世界之最科技成果。随着我国加快打造低空经济等未来产业，东菱振动将抢抓机遇积极拓展面向低空飞行器的振动测试业务。

止跌回稳基调下楼市热度回升，助力公司业绩回升与转型发展。2024年9月底政治局提出要促进房地产市场止跌回稳以来，政策频出，全国楼市成交热度回升。10月以来苏州新房与二手房成交面积连续三月上升，12月苏州新房成交面积86万平，同比增长88%，二手房成交面积为87万平，同比增长69%。包含苏州在内的主要城市楼市成交量上升对于公司加快库存去化产生积极作用，从而推动公司加快业务向新质生产力产业投资与运营布局。

公司围绕医疗器械、绿色低碳、低空经济等新质生产力领域的产业投资方向转型。

1）公司收入部分主要来源于产城综合开发业务板块中的房地产开发，假设公司2023年末待结转面积75%在2024年结转，25%在2025年结转；未销售部分假设每年去化20%。

2）产城综合开发其余业务板块中，环保业务收入假设年增速为5%，文旅板块收入保持平稳。

3）公司产业投资聚焦绿色低碳、医疗器械、低空经济等领域，并适度拓展半导体、AI等前沿产业，预计公司2024-2026年产业投资业务收入增速为20%。

4）产业园运营业务中，随着公司GLCPARK二期和医疗器械科技产业园五期后续投入使用，以及招租进一步推进，预计2024-2026年公司产业园运营业务收入增速为5%。子公司东菱振动订单平稳增长，预计2024-2026年收入同比增长7%

参考资料：

20250428-东吴证券-苏州高新：收入企稳，产业运营及投资积极布局新兴方向