新大正物业集团股份有限公司

2023年度财务审计报告目录

一、审计报告………………………………………………………第1—5页

二、财务报表………………………………………………………第6—13页

（一）合并资产负债表……………………………………………第6页

（二）母公司资产负债表…………………………………………第7页

（三）合并利润表…………………………………………………第8页

（四）母公司利润表………………………………………………第9页

（五）合并现金流量表……………………………………………第10页

（六）母公司现金流量表…………………………………………第11页

（七）合并所有者权益变动表……………………………………第12页

（八）母公司所有者权益变动表…………………………………第13页

三、财务报表附注………………………………………………第14—102页

四、资质附件……………………………………………………第103—108页审计报告

天健审〔2024〕8-115号

新大正物业集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了新大正物业集团股份有限公司（以下简称新大正公司）财务报表，包括2023年12月31日的合并及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了新大正公司2023年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。

按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于新大正公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

第1页共108页(一)收入确认

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(二十三)及附注五(二)1。

新大正公司的营业收入主要来自于物业服务。2023年度，新大正公司营业收入为312691.02万元，为合并利润表的重要组成项目。由于营业收入是新大正公司关键业绩指标之一，可能存在新大正公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，且收入确认涉及复杂的信息系统和管理层判断，因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是

否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)检查服务合同，了解和评价新大正公司的收入确认政策是否符合企业会

计准则的规定、收入确认方法是否适当；

(3)结合应收账款函证，函证主要客户的交易金额；

(4)对收费信息系统相关参数进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否存在异常情况；

(5)检查服务合同、收入结算单据、销售发票、银行收款记录等原始证据，测试收入与账面记录金额是否存在重大差异；

(6)实施截止测试，检查收入是否在恰当的会计期间确认；

(7)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二)应收账款减值

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(十)及附注五(一)2。

截至2023年12月31日，新大正公司应收账款账面余额为71111.20万元，坏账准备为2161.03万元，账面价值为68950.17万元。

管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项或组合为基础，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量其损失准备。

由于应收账款金额重大，且应收账款减值测试涉及重大管理层判断，我们将

第2页共108页应收账款减值确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定

其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)针对管理层以前年度就坏账准备所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；

(3)复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征；

(4)对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，获取并检查管理层对

预期收取现金流量的预测，评价在预测中使用的重大假设的适当性以及数据的适当性、相关性和可靠性，并与获取的外部证据进行核对；

(5)对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风

险特征划分组合的合理性；评价管理层确定的应收账款预期信用损失率的合理性，包括使用的重大假设的适当性、相关性和可靠性；测试管理层对坏账准备的计算是否准确；

(6)结合应收账款的函证和期后回款情况，评价管理层计提坏账准备的合理性；

(7)检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报

第3页共108页告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估新大正公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

新大正公司治理层（以下简称治理层）负责监督新大正公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报

获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实

施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对新大正公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否

第4页共108页存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致新大正公司不能持续经营。

(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六)就新大正公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：

（项目合伙人）

中国·杭州中国注册会计师：

二〇二四年四月十日

第5页共108页合并资产负债表

2023年12月31日

会合01表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位：人民币元注负债和所有者权益注资产期末数上年年末数期末数上年年末数

释(或股东权益)释

流动资产：号流动负债：号

货币资金1615818361.36600045745.41短期借款194583000.111565358.11结算备付金向中央银行借款拆出资金拆入资金交易性金融资产交易性金融负债衍生金融资产衍生金融负债应收票据应付票据

应收账款2689501718.83481078631.79应付账款20270443268.42128535546.86应收款项融资预收款项

预付款项311942367.3314268514.88合同负债2139100878.6835232043.39应收保费卖出回购金融资产款应收分保账款吸收存款及同业存放应收分保合同准备金代理买卖证券款

其他应收款4142354618.81132735690.99代理承销证券款

买入返售金融资产应付职工薪酬22254721915.85181054268.31

存货510544837.283378280.07应交税费2328398211.8426303535.28

合同资产其他应付款24161845874.05110317705.91持有待售资产应付手续费及佣金一年内到期的非流动资产应付分保账款

其他流动资产613855785.464730155.99持有待售负债

流动资产合计1484017689.071236237019.13一年内到期的非流动负债2516437761.5320514330.19

其他流动负债262346052.722113922.62

流动负债合计777876963.20505636710.67

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款2724501988.74230000.00应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债2815721297.1218751166.33

长期应付款291142647.041885814.93长期应付职工薪酬

非流动资产：预计负债

发放贷款和垫款递延收益307335753.517622753.55

债权投资递延所得税负债165344474.664906795.43其他债权投资其他非流动负债

长期应收款非流动负债合计54046161.0733396530.24

长期股权投资722940740.1316453406.92负债合计831923124.27539033240.91

其他权益工具投资所有者权益(或股东权益)：

其他非流动金融资产830414874.0030414874.00实收资本(或股本)31227759683.00229091083.00

投资性房地产994212563.0087022887.00其他权益工具

固定资产10176400646.73164918331.34其中：优先股

在建工程1150994153.7221733177.11永续债

生产性生物资产资本公积32389415201.10414282843.14

油气资产减：库存股3323199888.0034075510.00

使用权资产1226463735.8228531537.93其他综合收益3424807789.0224911789.02

无形资产1333141209.955874333.50专项储备

开发支出盈余公积3591022317.9277651074.88

商誉14127789257.7769778552.11一般风险准备

长期待摊费用151956307.252581428.58未分配利润36483915630.39405216694.27

递延所得税资产163522679.895622320.47归属于母公司所有者权益合计1193720733.431117077974.31

其他非流动资产17362000.001086600.00少数股东权益26571999.6314143252.87

非流动资产合计568198168.26434017448.96所有者权益合计1220292733.061131221227.18

资产总计2052215857.331670254468.09负债和所有者权益总计2052215857.331670254468.09

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：杨谭

第6页共108页母公司资产负债表

2023年12月31日

会企01表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位:人民币元注释注释资产期末数上年年末数负债和所有者权益期末数上年年末数号号

流动资产：流动负债：

货币资金415406852.89343154464.66短期借款交易性金融资产交易性金融负债衍生金融资产衍生金融负债应收票据应付票据

应收账款1515964715.33396102426.92应付账款265380141.03113048885.56应收款项融资预收款项

预付款项8153552.4612400666.46合同负债31491854.9427680574.73

其他应收款2234223552.44182043164.24应付职工薪酬195040144.85144598700.81

存货9582101.593352180.79应交税费4219708.3519650128.14

合同资产其他应付款105602174.1989436499.73持有待售资产持有待售负债

一年内到期的非流动资产一年内到期的非流动负债10110337.3911339702.59

其他流动资产5052271.13其他流动负债1889511.301660834.49

流动资产合计1188383045.84937052903.07流动负债合计613733872.05407415326.05

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债10601618.2215652700.13

非流动资产：长期应付款债权投资长期应付职工薪酬其他债权投资预计负债

长期应收款878066.25递延收益7335753.517622753.55

长期股权投资3367498636.72358093119.10递延所得税负债2462667.59其他权益工具投资其他非流动负债

其他非流动金融资产29914874.0029914874.00非流动负债合计17937371.7325738121.27

投资性房地产18832430.0017871882.00负债合计631671243.78433153447.32

固定资产137884529.99140780406.83所有者权益(或股东权益)：

在建工程实收资本(或股本)227759683.00229091083.00生产性生物资产其他权益工具

油气资产其中：优先股

使用权资产18753058.1124339414.48永续债

无形资产3298658.834944461.75资本公积389902645.97414768557.98

开发支出减：库存股23199888.0034075510.00

商誉其他综合收益9987558.519987558.51

长期待摊费用1956307.252581428.58专项储备

递延所得税资产2488329.975268256.01盈余公积91022317.9277651074.88

其他非流动资产未分配利润442744375.78390270534.13

非流动资产合计581504891.12583793842.75所有者权益合计1138216693.181087693298.50

资产总计1769887936.961520846745.82负债和所有者权益总计1769887936.961520846745.82

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：杨谭

第7页共108页合并利润表

2023年度

会合02表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位：人民币元注释项目本期数上年同期数号

一、营业总收入3126910237.112598105988.07

其中：营业收入13126910237.112598105988.07利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本2956576016.422412954387.99

其中：营业成本12726087284.542177835402.76利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加218409404.6215509645.51

销售费用342864371.5934992149.58

管理费用4172874916.10190601029.42研发费用

财务费用5-3659960.43-5983839.28

其中：利息费用1842830.501616572.34

利息收入7290119.658739245.58

加：其他收益626112537.7324184895.52

投资收益（损失以“-”号填列）71045918.66-756261.08

其中：对联营企业和合营企业的投资收益1052318.95-756261.08以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

汇兑收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“-”号填列）86276740.542957749.12

信用减值损失（损失以“-”号填列）9-8565049.3710244041.62

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“-”号填列）10715842.91

三、营业利润（亏损以“-”号填列）195920211.16221782025.26

加：营业外收入11684479.69597373.25

减：营业外支出121014029.92840001.76

四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）195590660.93221539396.75

减：所得税费用1326650881.1435513912.27

五、净利润（净亏损以“-”号填列）168939779.79186025484.48

（一）按经营持续性分类：

1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）168939779.79186025484.48

2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类：

1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列）160127514.06185836006.91

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）8812265.73189477.57

六、其他综合收益的税后净额14-104000.0014924230.51

归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额-104000.0014924230.51

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益-104000.0014924230.51

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他-104000.0014924230.51

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额168835779.79200949714.99

归属于母公司所有者的综合收益总额160023514.06200760237.42

归属于少数股东的综合收益总额8812265.73189477.57

八、每股收益：

（一）基本每股收益0.710.82

（二）稀释每股收益0.710.82

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：杨谭

第8页共108页母公司利润表

2023年度

会企02表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位：人民币元注释项目本期数上年同期数号

一、营业收入12571875488.182131397772.55

减：营业成本12272564148.801776354238.77

税金及附加10821570.5712175295.14

销售费用37594005.7831376045.26

管理费用143741924.58162836317.79研发费用

财务费用-2279258.31-5136599.99

其中：利息费用1161970.411323385.05

利息收入4742724.457459368.25

加：其他收益16737126.9918005213.44

投资收益（损失以“-”号填列）231922813.3072453229.64

其中：对联营企业和合营企业的投资收益1718421.8443986.88以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“-”号填列）-219544.57-2979179.00

信用减值损失（损失以“-”号填列）-4777425.927531518.39

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“-”号填列）49267.55

二、营业利润（亏损以“-”号填列）153145334.11248803258.05

加：营业外收入189921.10391446.97

减：营业外支出926229.06454225.71

三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）152409026.15248740479.31

减：所得税费用18696595.7427915168.72

四、净利润（净亏损以“-”号填列）133712430.41220825310.59

（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）133712430.41220825310.59

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额133712430.41220825310.59

七、每股收益：

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：杨谭

第9页共108页合并现金流量表

2023年度

会合03表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位：人民币元注释项目本期数上年同期数号

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金3159968135.892619067820.46客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还30208.60

收到其他与经营活动有关的现金182663882.1854149716.36

经营活动现金流入小计3242632018.072673247745.42

购买商品、接受劳务支付的现金665295943.81539669902.46客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金2082951434.271787407336.74

支付的各项税费180919899.89159930523.86

支付其他与经营活动有关的现金187233367.8096561955.66

经营活动现金流出小计3016400645.772583569718.72

经营活动产生的现金流量净额226231372.3089678026.70

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金33000.00取得投资收益收到的现金

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额1995092.41966986.11处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金1830702.00

投资活动现金流入小计2825794.41999986.11

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金67983804.6841994123.45

投资支付的现金3450000.0017209668.00质押贷款净增加额

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额53900219.6123286440.83

支付其他与投资活动有关的现金17501649.47

投资活动现金流出小计132835673.7682490232.28

投资活动产生的现金流量净额-130009879.35-81490246.17

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金8320000.0017106100.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金8320000.001305000.00

取得借款收到的现金27474790.08416000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计35794790.0817522100.00

偿还债务支付的现金2473358.0057500.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金71013042.0782390500.00

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润2125500.001050000.00

支付其他与筹资活动有关的现金143278852.4113243666.47

筹资活动现金流出小计116765252.4895691666.47

筹资活动产生的现金流量净额-80970462.40-78169566.47

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额15251030.55-69981785.94

加：期初现金及现金等价物余额589091295.28659073081.22

六、期末现金及现金等价物余额604342325.83589091295.28

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：杨谭

第10页共108页母公司现金流量表

2023年度

会企03表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位：人民币元注释项目本期数上年同期数号

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金2608788092.462135259114.89收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金61048668.63103328589.70

经营活动现金流入小计2669836761.092238587704.59

购买商品、接受劳务支付的现金547141362.37427151208.95

支付给职工以及为职工支付的现金1702205804.461445149426.21

支付的各项税费123625133.81129744438.14

支付其他与经营活动有关的现金116048257.65213865733.62

经营活动现金流出小计2489020558.292215910806.92

经营活动产生的现金流量净额180816202.8022676897.67

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金33000.00

取得投资收益收到的现金26404505.0772409242.76

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额143795.04907746.13处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金830702.00

投资活动现金流入小计27379002.1173349988.89

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金15191594.7718601200.84

投资支付的现金16080600.00163615668.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计31272194.77182216868.84

投资活动产生的现金流量净额-3893192.66-108866879.95

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金15801100.00取得借款收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计15801100.00偿还债务支付的现金

分配股利、利润或偿付利息支付的现金68377884.9081340500.00

支付其他与筹资活动有关的现金33757691.9510250153.05

筹资活动现金流出小计102135576.8591590653.05

筹资活动产生的现金流量净额-102135576.85-75789553.05

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额74787433.29-161979535.33

加：期初现金及现金等价物余额336319150.26498298685.59

六、期末现金及现金等价物余额411106583.55336319150.26

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：杨谭

第11页共108页合并所有者权益变动表

2023年度

会合04表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位：人民币元本期数上年同期数归属于母公司所有者权益归属于母公司所有者权益项目少数股东少数股东其他权益工具所有者权益合计其他权益工具所有者权益合计

实收资本减：其他综专项一般风权益实收资本减：其他综专项一般风权益

优先永续其资本公积盈余公积未分配利润资本公积盈余公积未分配利润（或股本）库存股合收益储备险准备（或股本）优先股永续债其他库存股合收益储备险准备股债他

一、上年年末余额229091083.00414282843.1434075510.0024911789.0277651074.88405216694.2714143252.871131221227.18162681000.00449342223.4826106300.009987558.5155548726.18322623986.3113312243.88987389438.36

加：会计政策变更19817.65172478.54-1919.87190376.32前期差错更正同一控制下企业合并其他

二、本年年初余额229091083.00414282843.1434075510.0024911789.0277651074.88405216694.2714143252.871131221227.18162681000.00449342223.4826106300.009987558.5155568543.83322796464.8513310324.01987579814.68三、本期增减变动金额（减少以“--1331400.00-24867642.04-10875622.00-104000.0013371243.0478698936.1212428746.7689071505.8866410083.00-35059380.347969210.0014924230.5122082531.0582420229.42832928.86143641412.50”号填列）

（一）综合收益总额-104000.00160127514.068812265.73168835779.7914924230.51185836006.91189477.57200949714.99

（二）所有者投入和减少资本-1331400.00-24867642.04-10875622.005741981.03-9581439.011337683.0030013019.667969210.001693451.2925074943.95

1.所有者投入的普通股-14834553.00-16165953.008320000.009651400.001337683.0014208296.041305000.0016850979.04

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入所有者权益的金额-1331400.00-10031359.015290331.00-16653090.0115804723.627969210.007835513.62

4.其他-1730.03-2578018.97-2579749.00388451.29388451.29

（三）利润分配13371243.04-81428577.94-2125500.00-70182834.9022082531.05-103415777.49-1050000.00-82383246.44

1.提取盈余公积13371243.04-13371243.0422082531.05-22082531.05

2.提取一般风险准备

3.对所有者（或股东）的分配-68377884.90-2125500.00-70503384.90-81340500.00-1050000.00-82390500.00

4.其他320550.00320550.007253.567253.56

（四）所有者权益内部结转65072400.00-65072400.00

1.资本公积转增资本（或股本）65072400.00-65072400.00

2.盈余公积转增资本（或股本）

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本期提取

2.本期使用

（六）其他

四、本期期末余额227759683.00389415201.1023199888.0024807789.0291022317.92483915630.3926571999.631220292733.06229091083.00414282843.1434075510.0024911789.0277651074.88405216694.2714143252.871131221227.18

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：杨谭

第12页共108页母公司所有者权益变动表

2023年度

会企04表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位：人民币元本期数上年同期数项目其他权益工具其他权益工具

实收资本减：其他综专项实收资本减：其他综专项资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计（或股本）优先永续其库存股合收益储备（或股本）优先永续其库存股合收益储备股债他股债他

一、上年年末余额229091083.00414768557.9834075510.009987558.5177651074.88390270534.131087693298.50162681000.00449827938.3226106300.009987558.5155548726.18272682642.20924621565.21

加：会计政策变更19817.65178358.83198176.48前期差错更正

其他189989.18189989.18

二、本年年初余额229091083.00414768557.9834075510.009987558.5177651074.88390460523.311087883287.68162681000.00449827938.3226106300.009987558.5155568543.83272861001.03924819741.69三、本期增减变动金额（减少以“--1331400.00-24865912.01-10875622.0013371243.0452283852.4750333405.5066410083.00-35059380.347969210.0022082531.05117409533.10162873556.81”号填列）

（一）综合收益总额133712430.41133712430.41220825310.59220825310.59

（二）所有者投入和减少资本-1331400.00-24865912.01-10875622.00-15321690.011337683.0030013019.667969210.0023381492.66

1.所有者投入的普通股-14834553.00-16165953.001331400.001337683.0014208296.0415545979.04

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入所有者权益的金额-1331400.00-10031359.015290331.00-16653090.0115804723.627969210.007835513.62

4.其他

（三）利润分配13371243.04-81428577.94-68057334.9022082531.05-103415777.49-81333246.44

1.提取盈余公积13371243.04-13371243.0422082531.05-22082531.05

2.对所有者（或股东）的分配-68377884.90-68377884.90-81340500.00-81340500.00

3.其他320550.00320550.007253.567253.56

（四）所有者权益内部结转65072400.00-65072400.00

1.资本公积转增资本（或股本）65072400.00-65072400.00

2.盈余公积转增资本（或股本）

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本期提取

2.本期使用

（六）其他

四、本期期末余额227759683.00389902645.9723199888.009987558.5191022317.92442744375.781138216693.18229091083.00414768557.9834075510.009987558.5177651074.88390270534.131087693298.50

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：杨谭

第13页共108页新大正物业集团股份有限公司财务报表附注

2023年度

金额单位：人民币元

一、公司基本情况

新大正物业集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）于1998年12月10日在重庆

市工商行政管理局渝中区分局登记注册，总部位于重庆市。公司现持有统一社会信用代码为915001032030285054的营业执照，股份总数227759683股（每股面值1元）。其中，有限售条件的流通股份 A 股 14003525 股；无限售条件的流通股份 A 股 213756158 股。

公司股票于2019年12月3日在深圳证券交易所挂牌交易。

本公司属物业管理行业。主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，提供的服务主要包括基础物业服务、城市服务和创新服务。

本财务报表业经公司2024年4月10日第三届董事会第八次会议批准对外报出。

二、财务报表的编制基础

(一)编制基础本公司财务报表以持续经营为编制基础。

(二)持续经营能力评价本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

三、重要会计政策及会计估计

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、

在建工程、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

(一)遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

(二)会计期间

第14页共108页会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

(三)营业周期

公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

(四)记账本位币采用人民币为记账本位币。

(五)重要性标准确定方法和选择依据

公司编制和披露财务报表遵循重要性原则，本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

涉及重要性标准判断该事项在本财务报表附重要性标准确定方法和选择依据的披露事项注中的披露位置公司将单项在建工程发生额或余额超

重要的在建工程项目五(一)11(2)过资产总额0.3%的项目认定为重要在建工程项目。

公司将单项账龄超过一年余额超过资

重要的账龄超过1年的产总额的0.3%的应付账款或其他应

应付账款/其他应付款付款认定为重要的账龄超过1年的应付账款或其他应付款公司将单项投资活动现金流量发生额重要的投资活动现金流

超过资产总额5%的项目认定为重要量的投资活动现金流量

公司将净利润超过集团净利润的10%

重要的子公司、非全资

六(一)2的子公司确定为重要子公司、重要非子公司全资子公司。

公司将联营企业的投资收益超过集团

重要的合营企业、联营

净利润的10%的联营企业确定为重要

企业、共同经营联营企业。

(六)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，

第15页共108页首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量

进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

(七)控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

(八)现金及现金等价物的确定标准列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(九)金融工具

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公

允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益

的金融负债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的

金融负债；(3)不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所

第16页共108页定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。

因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的

贷款承诺

第17页共108页在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值

规定确定的损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所

有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

第18页共108页4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相

关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法

由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且

其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该

第19页共108页金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。

当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综

合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

(十)应收款项预期信用损失的确认标准和计提方法

1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项

组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，应收账款—账龄组合账龄编制应收账款账龄与预期信用损失

率对照表，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前应收账款—合并范围内关联方合并范围内关联状况以及对未来经济状况的预测，组合方通过违约风险敞口和整个存续期预

期信用损失率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前其他应收款—履约保证金组合履约保证金

状况以及对未来经济状况的预测，

第20页共108页组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法通过违约风险敞口和未来12个月内

或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，其他应收款—账龄组合账龄编制其他应收款账龄与预期信用损

失率对照表，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，其他应收款——合并范围内关合并范围内关联通过违约风险敞口和未来12个月内联方组合方

或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

2.账龄组合的账龄与预期信用损失率对照表

应收账款其他应收款账龄

预期信用损失率（%）预期信用损失率（%）

0-3月（含，下同）1.001.00

3-6月3.003.00

6-12月5.005.00

1-2年10.0010.00

2-3年30.0030.00

3-4年50.0050.00

4-5年80.0080.00

5年以上100.00100.00

应收账款/其他应收款的账龄自款项实际发生的月份起算。

3.按单项计提预期信用损失的应收款项的认定标准

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。

(十一)存货

1.存货的分类

存货包括在提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

2.发出存货的计价方法

发出存货采用月末一次加权平均法。

3.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

第21页共108页4.低值易耗品和包装物的摊销方法按照一次转销法进行摊销。

5.存货跌价准备

存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计

的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

(十二)长期股权投资

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务

或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为

第22页共108页其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作

为改按成本法核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各

项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算

下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初

始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长

期股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等

信息来判断分步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

第23页共108页1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；

不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

(十三)投资性房地产

1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用公允价值模式进行后续计量。投资性房

地产采用公允价值计量的依据：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)公

司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

第24页共108页(十四)固定资产

1.固定资产确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

2.各类固定资产的折旧方法

类别折旧方法折旧年限(年)残值率(%)年折旧率(%)

房屋及建筑物年限平均法10-300-53.17-9.70

机器设备年限平均法3-100-59.50-33.33

运输工具年限平均法3-50-519.00-33.33

其他设备年限平均法3-100-59.50-33.33

(十五)在建工程

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程

按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使

用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

类别在建工程结转为固定资产的标准和时点房屋及建筑物自建或者外包建设完成后达到可使用状态机器设备安装调试后达到设计要求或合同规定的标准其他设备安装调试后达到设计要求或合同规定的标准

(十六)借款费用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款

费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间

第25页共108页连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

(十七)无形资产

1.无形资产主要系软件，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预

期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法

软件3-5；预计可使用年限直线法

(十八)部分长期资产减值

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、、使用

权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

(十九)长期待摊费用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

(二十)职工薪酬

第26页共108页1.职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

2.短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

3.离职后福利的会计处理方法

离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和

财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价

值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债

或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

4.辞退福利的会计处理方法

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利

时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

5.其他长期职工福利的会计处理方法

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组

第27页共108页成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

(二十一)预计负债

1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为

公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。

2.公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在

资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

(二十二)股份支付

1.股份支付的种类

包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

2.实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

(1)以权益结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应调整资本公积。

换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。

(2)以现金结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。

(3)修改、终止股份支付计划

如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益

第28页共108页工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。

如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。

如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。

(二十三)收入

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客

户能够控制公司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户

转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

第29页共108页(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以

现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所

承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

公司结合自身业务发展战略，确立了三大业务版图，包括基础物业、城市服务和创新服务。基础物业为传统物业服务，包括保安、保洁、绿化、维修和客服等服务，城市服务主要包括城市更新、市政环卫、资产管理、社区治理等服务，创新服务主要包括物业增值服务和数字化产品运营服务等。收入确认方法具体如下：

(1)劳务服务

公司提供的劳务服务，满足客户在公司履约的同时即取得消耗公司履约所带来的经济利益，属于在某一时段内履行履约义务，公司结合经营模式和结算方式，区分两种情况确认收入：公司提供的劳务服务，有合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在服务完成时确认收入。

(2)销售商品

公司提供的商品销售，属于在某一时点履行履约义务，在满足商品已经交付给客户，公司已取得交付商品的现时收款权利，商品所有权上的风险和报酬已经转移给客户，客户已取得商品控制权时确认商品销售收入。

(二十四)合同资产、合同负债公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

第30页共108页(二十五)政府补助

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；

(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政

府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

(二十六)递延所得税资产、递延所得税负债1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。

资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法

第31页共108页获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列

情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列

示：(1)拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不

同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

(二十七)租赁

1.公司作为承租人

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁中的和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款

第32页共108页利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期

间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评

估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

2.公司作为出租人

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

3.售后租回

(1)公司作为承租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

第33页共108页(2)公司作为出租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

(二十八)其他重要的会计政策和会计估计与回购公司股份相关的会计处理方法

因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款时，转销交付职工的库存股成本和等待期内资本公积（其他资本公积）累计金额，同时，按照其差额调整资本公积（股本溢价）。

(二十九)重要会计政策变更公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该规定和《企业会计准

则第18号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益

及其他相关财务报表项目。具体调整情况如下：

受重要影响的报表项目影响金额备注

2022年12月31日资产负债表项目

递延所得税资产404812.32

递延所得税负债36226.22

第34页共108页盈余公积39794.82

未分配利润326045.65

少数股东权益2745.63

2022年度利润表项目

所得税费用-178209.78

少数股东损益4665.50

四、税项

(一)主要税种及税率税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收

增值税入为基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣13%、9%、6%、3%的进项税额后，差额部分为应交增值税从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的房产税1.2%、12%

1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴

城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%、5%、1%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

企业所得税应纳税所得额15%、20%、25%不同税率的纳税主体企业所得税税率说明纳税主体名称所得税税率

本公司15%

重庆大世界保洁有限公司15%

成都嘉峰世界清洁保养有限公司15%

重庆大正保安服务有限公司15%

四川民兴物业管理有限公司(以下简称民兴物业)15%

贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司15%

新大正城市运营管理（重庆）有限公司20%

重庆益客精橱餐饮管理有限公司20%

重庆高筹智能工程有限公司20%

重庆慧璧物业服务有限公司20%

第35页共108页重庆大正融信物业管理有限公司20%

重庆重报物业管理有限责任公司20%

重庆新大正航空科技服务有限公司(以下简称大正航空)20%

重庆欣益硕航空地面服务有限公司(以下简称欣益硕航空)20%

重庆航诚清洁服务有限公司20%

重庆蓝翔汽车维修有限公司(以下简称蓝翔汽修)20%

贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司20%

青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司(以下简称青岛融源)20%

重庆大疆商业管理有限公司20%

重庆慧创商业运营管理有限公司20%

上海新大正新企业服务有限公司20%

重庆大正贵博城市环境服务有限公司20%

重庆新大正美餐餐饮服务有限公司20%

武汉新大正海盛物业管理有限公司20%

禄劝和翔城市综合服务有限公司20%

贵州省瓮安和翔环保科技有限公司20%

贵州省瓮安滨南城市建设综合服务有限公司20%

重庆麟瑄环保科技有限公司(以下简称麟瑄环保)20%

新大正（北京）物业管理有限公司20%翔跃（北京）物业管理有限公司20%州驰（北京）物业管理有限公司20%共创（北京）物业管理有限公司20%逸兴（北京）物业管理有限公司20%

新大正（深圳）物业管理有限公司20%

深圳市南山区新大正物业管理有限公司20%

深圳市福田区新大正物业管理有限公司20%

深圳市罗湖区新大正物业管理有限公司20%

深圳市宝安区新大正物业管理有限公司20%

新大正（广州）物业服务管理有限公司20%

新大正（广州）城市服务有限公司20%

第36页共108页新大正（河南）物业管理有限公司20%

易简贞元（河南）物业管理有限公司20%

除上述以外的其他纳税主体25%

(二)税收优惠

1.根据《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》(财政部公告2020年第23号)，

自2021年1月1日至2030年12月31日，对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。本公司及子公司重庆大世界保洁有限公司、成都嘉峰世界清洁保养有限公司、重庆大正保安服务有限公司、民兴物业和贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有

限公司2023年度享受西部大开发税收优惠政策，所得税税率为15%。

2.根据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第13号）以及《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第6号）的相关规定，对小型微利企业年应纳税所得额，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，子公司新大正城市运营管理（重庆）有限公司、重庆益客精橱餐饮管理有限公司等36家子公司2023年度企业所得税率为20%。

3.根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条，企业从事国家重点扶持的公共

基础设施项目投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年

至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税；子公司丘北和翔城市综

合服务有限公司2023年度从事生活垃圾分类和无害化处理处置项目的所得免征企业所得税，子公司瑞丽市缤南环境管理有限公司(以下简称瑞丽缤南)和香格里拉市和翔环保科技有限

公司(以下简称香格里拉和翔)2023年度从事生活垃圾分类和无害化处理处置项目的所得减半征收企业所得税。

4.根据《云南省财政厅关于印发推进产业强省建设若干财税政策措施的通知》，对入

驻瑞丽重点开发开放试验区、勐腊（磨憨）重点开发开放试验区、河口跨境经济合作区的

新办企业实行企业所得税地方分享部分“五免五减半”优惠。子公司瑞丽缤南2023年度企业所得税地方分享部分免征所得税。

5.根据财政部税务总局《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第1号），2023年1月1日至2023年12月31日，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税；2023年1月1日至

2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率

第37页共108页征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税；2023年1月1日至2023年12月31日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额。

6.根据《财政部税务总局退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2019〕21号），自2019年1月1日至2021年12月31日，招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数享受以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。根据《财政部国家税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部税务总局公告2022年第4号）规定，前述优惠政策执行期限延长至2023年12月31日。

7.根据《财政部税务总局关于进一步支持和促进重点群体创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2019〕22号），自2019年1月1日至2021年12月31日，招用建档立卡贫困人口，以及在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）的人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数享受以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。根据《财政部税务总局国务院扶贫办关于扶贫货物捐赠免征增值税政策的公告》(财政部税务总局国务院扶贫办公告2019年第55号)中规定的税收优惠政策，执行期限延长至2025年12月31日。

五、合并财务报表项目注释

(一)合并资产负债表项目注释

1.货币资金

(1)明细情况项目期末数期初数

库存现金96658.84509525.63

银行存款606399546.99588841769.65

其他货币资金9322155.5310694450.13

合计615818361.36600045745.41

(2)其他说明

第38页共108页受限制的货币资金明细如下：

项目期末数期初数

已冻结银行存款[注]3154932.00260000.00

履约保证金530415.86

保函保证金7790687.6710694450.13

合计11476035.5310954450.13

[注]其中因劳动仲裁导致的司法冻结金额为39932.00元，因政府划债资金导致的业务冻结金额为3115000.00元

2.应收账款

(1)账龄情况账龄期末账面余额期初账面余额

0-3月467569607.21393586252.64

3-6月134953876.8367432443.84

6-12月89033180.0119354608.12

1-2年9996119.267878507.93

2-3年4246912.42634588.73

3-4年352593.091307705.60

4-5年1261993.60731878.25

5年以上3697756.312985895.86

合计711112038.73493911880.97

(2)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

期末数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例(%)金额

比例(%)

单项计提坏账准备5650508.570.795650508.57100.00

按组合计提坏账准备705461530.1699.2115959811.332.26689501718.83

合计711112038.73100.0021610319.903.04689501718.83（续上表）

第39页共108页期初数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例(%)金额

比例(%)

单项计提坏账准备4056843.150.824056843.15100.00

按组合计提坏账准备489855037.8299.188776406.031.79481078631.79

合计493911880.97100.0012833249.182.60481078631.79

2)采用账龄组合计提坏账准备的应收账款

期末数账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

0-3月467569607.214675696.061.00

3-6月134953876.834048616.343.00

6-12月89033180.014451658.985.00

1-2年9515126.50951512.6510.00

2-3年3429362.001028808.6030.00

3-4年172593.0986296.5550.00

4-5年352811.87282249.5080.00

5年以上434972.65434972.65100.00

小计705461530.1615959811.332.26

(3)坏账准备变动情况本期变动金额项目期初数期末数计提企业合并增加核销合并范围减少单项计提坏

4056843.151593665.425650508.57

账准备按组合计提

8776406.036206319.091133527.30-156441.0915959811.33

坏账准备

合计12833249.187799984.511133527.30-156441.0921610319.90

(4)应收账款金额前5名情况占应收账款单位名称账面余额坏账准备

余额的比例（%）

客户一46399961.276.521480807.43

客户二34244842.934.821113533.69

客户三26680802.403.75738077.12

客户四25113960.673.53714384.57

第40页共108页客户五17562140.042.47351765.33

小计150001707.3121.094398568.14

3.预付款项

(1)账龄分析期末数期初数账龄减值减值

账面余额比例(%)账面价值账面余额比例(%)账面价值准备准备

1年以内11942367.33100.0011942367.3314268514.88100.0014268514.88

合计11942367.33100.0011942367.3314268514.88100.0014268514.88

(2)预付款项金额前5名情况占预付款项单位名称账面余额

余额的比例（%）

供应商一871388.407.30

供应商二713333.335.97

供应商三700149.665.86

供应商四562882.694.71

供应商五500000.004.19

小计3347754.0828.03

4.其他应收款

(1)款项性质分类情况款项性质期末账面余额期初账面余额

履约保证金110531447.08102475550.58

投标保证金12157839.4116374020.97

项目备用金8409939.734058505.88

代收代付款12276509.297288308.57

其他7127802.679615942.74

合计150503538.18139812328.74

(2)账龄情况账龄期末账面余额期初账面余额

第41页共108页账龄期末账面余额期初账面余额

0-3月38809042.0530098934.64

3-6月10934521.2613925978.76

6-12月22343393.0423636448.57

1-2年31514659.8533409042.13

2-3年19618793.0912966680.42

3-4年7958700.2220672844.56

4-5年15506274.971501573.70

5年以上3818153.703600825.96

合计150503538.18139812328.74

(3)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

期末数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例(%)金额

比例(%)

按组合计提坏账准备150503538.18100.008148919.375.41142354618.81

合计150503538.18100.008148919.375.41142354618.81（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例(%)金额

比例(%)

按组合计提坏账准备139812328.74100.007076637.755.06132735690.99

合计139812328.74100.007076637.755.06132735690.99

2)采用组合计提坏账准备的其他应收款

期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

履约保证金组合110531447.085526572.355.00

账龄组合39972091.102622347.026.56

其中：0-3月24320004.60243200.041.00

3-6月3669119.45110073.583.00

第42页共108页期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

6-12月6718936.97335946.845.00

1-2年2179839.18217983.9110.00

2-3年1322597.05396779.1130.00

3-4年712263.79356131.9050.00

4-5年435492.12348393.7080.00

5年以上613837.94613837.94100.00

小计150503538.188148919.375.41

(4)坏账准备变动情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期项目未来12个月合计信用损失（未发信用损失（已发预期信用损失生信用减值）生信用减值）

期初数5133064.51436458.811507114.437076637.75

期初数在本期——————

--转入第二阶段-102891.96102891.96

--转入第三阶段-210124.70210124.70

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提1109163.49-272951.83-71146.80765064.86本期收回或转回本期核销

其他变动76456.77161709.6769050.32307216.76

期末数6215792.81217983.911715142.658148919.37期末坏账准备计

4.2810.0055.615.41

提比例（%）

各阶段划分依据：款项性质及账龄。

(5)其他应收款金额前5名情况占其他应收款单位名称款项性质期末账面余额账龄期末坏账准备

余额的比例(%)

履约保证0-3月、4-

往来单位一10277077.036.83513053.85

金、其他5年

第43页共108页占其他应收款单位名称款项性质期末账面余额账龄期末坏账准备

余额的比例(%)

往来单位二履约保证金5000000.001-2年3.32250000.00

往来单位三履约保证金3790448.551年以内2.52189522.43

往来单位四履约保证金3625142.761-2年2.41181257.14

1年以内、往来单位五履约保证金3015000.002.00150750.00

1-2年

小计25707668.3417.081284583.42

5.存货

期末数期初数项目跌价跌价账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

低值易耗品10544837.2810544837.283378280.073378280.07

合计10544837.2810544837.283378280.073378280.07

6.其他流动资产

期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

待抵扣进项税13422314.7313422314.734728809.294728809.29

预交税金433470.73433470.731346.701346.70

合计13855785.4613855785.464730155.994730155.99

7.长期股权投资

(1)分类情况期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备对联营企业

22940740.1322940740.1316453406.9216453406.92

投资

合计22940740.1322940740.1316453406.9216453406.92

(2)明细情况

第44页共108页期初数本期增减变动被投资单位减少权益法下确认其他综合账面价值减值准备追加投资投资的投资损益收益调整联营企业重庆保税港区港佳综

12649068.00356184.75

合服务有限公司南阳新大正物业服务

1985014.261017956.22

有限责任公司江西中泽新大正物业

3804338.92-388579.62

股份有限公司海南旅投新大正医疗

1200000.0066757.60

保障有限公司新大正锐泰智慧能源

2250000.00

服务(深圳)有限公司

合计16453406.925435014.261052318.95（续上表）本期增减变动期末数被投资单位其他权益变宣告发放现金计提减值其他账面价值减值准备动股利或利润准备联营企业重庆保税港区港佳综

13005252.75

合服务有限公司南阳新大正物业服务

3002970.48

有限责任公司江西中泽新大正物业

3415759.30

股份有限公司海南旅投新大正医疗

1266757.60

保障有限公司新大正锐泰智慧能源

2250000.00

服务(深圳)有限公司

合计22940740.13

8.其他非流动金融资产

项目期末数期初数分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的

30414874.0030414874.00

金融资产

其中：股权投资30414874.0030414874.00

合计30414874.0030414874.00

第45页共108页9.投资性房地产

(1)明细情况项目房屋及建筑物合计

期初数87022887.0087022887.00

本期变动899761.72899761.72

加：房产抵债转入471737.83471737.83

固定资产转入695181.00695181.00

减：处置267157.11267157.11转回自用房产

公允价值变动6289914.286289914.28

期末数94212563.0094212563.00

(2)本期转换为投资性房地产并采用公允价值模式计量的投资性房地产情况转换对本期其

转换前核算转换对本期损转换理由、审项目账面价值他综合收益的科目益的影响金额批程序影响金额

富邦房产固定资产708354.74-13173.74房产用于出租

小计708354.74-13173.74

10.固定资产

(1)明细情况项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他设备合计账面原值

期初数124491448.2164167947.939619887.8425691453.13223970737.11

本期增加金额5082170.8338554959.493533077.6511856336.0359026544.00

1)购置12150110.691372764.4211465632.3724988507.48

2)企业合并增加5082170.8326404848.802160313.23390703.6634038036.52

本期减少金额910880.1710626867.58429037.602443691.9014410477.25

1)处置或报废9839252.81410494.622337640.3712587387.80

2)处置子公司787614.7718542.98106051.53912209.28

第46页共108页项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他设备合计

3)自用房产转投

786794.00786794.00

资性房地产

4)其他减少124086.17124086.17

期末数128662738.8792096039.8412723927.8935104097.26268586803.86累计折旧

期初数12042033.9329309795.433246237.9514454338.4659052405.77

本期增加金额4430268.3022965497.472478409.549127459.7739001635.08

1)计提4156362.918347810.011664408.068859586.9523028167.93

2)企业合并增加273905.3914617687.46814001.48267872.8215973467.15

本期减少金额78439.263507516.45387292.981894635.035867883.72

1)处置或报废3316789.69384282.241812504.865513576.79

2)处置子公司190726.763010.7482130.17275867.67

3)自用房产转投

78439.2678439.26

资性房地产

期末数16393862.9748767776.455337354.5121687163.2092186157.13账面价值

期末账面价值112268875.9043328263.397386573.3813416934.06176400646.73

期初账面价值112449414.2834858152.506373649.8911237114.67164918331.34

(2)经营租出固定资产项目期末账面价值

机器设备4462472.62

小计4462472.62

(3)未办妥产权证书的固定资产的情况项目账面价值未办妥产权证书原因

机器设备1600318.42未及时办理

小计1600318.42

11.在建工程

(1)明细情况

第47页共108页期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

企业信息化建设463477.33463477.3321733177.1121733177.11綦江区生活垃圾渗滤

48533217.5248533217.52

液全量化处理

石林县智慧指挥中心1997458.871997458.87

合计50994153.7250994153.7221733177.1121733177.11

(2)重要在建工程项目本期变动情况预算数转入其他工程名称期初数本期增加期末数

(万元)无形资产减少企业信息化建

10271.0421733177.1111594214.3032863914.08463477.33

设綦江区生活垃

圾渗滤液全量5000.0048533217.5248533217.52化处理

小计15271.0421733177.1160127431.8232863914.0848996694.85（续上表）工程累计投入占工程利息资本化累本期利息本期利息资工程名称资金来源

预算比例(%)进度(%)计金额资本化金额本化率(%)

企业信息化建设47.0547.05募集资金、自筹綦江区生活垃圾渗

97.0797.07416357.97416357.974.36自筹、贷款

滤液全量化处理

小计416357.97416357.974.36

12.使用权资产

项目房屋及建筑物机器设备合计账面原值

期初数43928413.13367241.2144295654.34

本期增加金额10516666.3010516666.30

1)租入10516666.3010516666.30

本期减少金额4250839.52367241.214618080.73

1)处置4250839.52367241.214618080.73

期末数50194239.9150194239.91

第48页共108页项目房屋及建筑物机器设备合计累计折旧

期初数15430026.76334089.6515764116.41

本期增加金额11445235.4233151.5611478386.98

1)计提11445235.4233151.5611478386.98

本期减少金额3144758.09367241.213511999.30

1)处置3144758.09367241.213511999.30

期末数23730504.0923730504.09账面价值

期末账面价值26463735.8226463735.82

期初账面价值28498386.3733151.5628531537.93

13.无形资产

项目软件合计账面原值

期初数14498867.8014498867.80

本期增加金额33018640.8333018640.83

1)购置

2)在建工程转入33018640.8333018640.83

本期减少金额

1)处置

期末数47517508.6347517508.63累计摊销

期初数8624534.308624534.30

本期增加金额5751764.385751764.38

1)计提5751764.385751764.38

本期减少金额

1)处置

期末数14376298.6814376298.68账面价值

第49页共108页项目软件合计

期末账面价值33141209.9533141209.95

期初账面价值5874333.505874333.50

14.商誉

(1)明细情况期末数期初数被投资单位减值减值名称账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

民兴物业36890696.1936890696.1936890696.1936890696.19

重报物业3318521.473318521.473318521.473318521.47

四川和翔29569334.4529569334.4529569334.4529569334.45

瑞丽缤南30402898.3230402898.32

香格里拉和翔23859206.9723859206.97

蓝翔汽修1769846.501769846.50

欣益硕航空1978753.871978753.87

合计127789257.77127789257.7769778552.1169778552.11

(2)商誉账面原值被投资单位本期企业本期减少期初数期末数名称合并形成处置其他

民兴物业36890696.1936890696.19

重报物业3318521.473318521.47

四川和翔29569334.4529569334.45

瑞丽缤南30402898.3230402898.32

香格里拉和翔23859206.9723859206.97

蓝翔汽修1769846.501769846.50

欣益硕航空1978753.871978753.87

合计69778552.1158010705.66127789257.77

(3)商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

第50页共108页资产组或资产组组合是否

资产组或资产组资产组或资产组组合的构成与购买日、以前年度商誉所属经营分部和依据组合名称和依据减值测试时所确定的资产组或资产组组合一致收购民兴物业所形成相关商誉民兴物业根据营业收入实现地是的资产及业务收购重报物业所形成相关商誉重报物业根据营业收入实现地是的资产及业务收购四川和翔所形成相关商誉四川和翔根据营业收入实现地是的资产及业务收购瑞丽缤南所形成相关商誉瑞丽缤南根据营业收入实现地是的资产及业务收购香格里拉和翔所形成相关香格里拉和翔根据营业收入实现地是商誉的资产及业务收购蓝翔汽修所形成相关商誉蓝翔汽修根据营业收入实现地是的资产及业务收购欣益硕航空所形成相关商欣益硕航空根据营业收入实现地是誉的资产及业务

(4)可收回金额的具体确定方法可收回金额按预计未来现金流量的现值确定包含商誉的资产组或资产项目可收回金额本期计提减值金额组组合的账面价值

民兴物业37098534.7874653900.00

重报物业5580932.726595000.00

四川和翔45795232.4647841200.00

瑞丽缤南41635818.2642382400.00

香格里拉和翔26934385.5231941200.00

蓝翔汽修2404213.672752300.00

欣益硕航空3815024.184314000.00

小计163264141.59210480000.00（续上表）

预测期预测期内的收入增长率、利稳定期增长率、利润率项目折现率及其确定依据年限润率等参数及其确定依据等参数及其确定依据

2024年收入增长率为稳定期增长率：0%，预测14.65%，以税前全部资本成

-0.15%，2025年-2028年收期后收入及成本保持稳本加权平均资本成本为基础民兴物业5入增长率为0%，2024年毛利定，稳定期毛利率为确定，与同行业上市公司相率为8.26%，2025年-20288.28%，预测稳定期收入比，综合考虑公司的企业经年毛利率为8.27%，根据历及毛利率保持稳定营规模、市场知名度、竞争

第51页共108页预测期预测期内的收入增长率、利稳定期增长率、利润率项目折现率及其确定依据年限润率等参数及其确定依据等参数及其确定依据

史经验及对市场发展的预测优劣势、资产负债情况等，确定上述关键数据分析确定企业特定风险调整系数

14.45%，以税前全部资本成

2024年-2028年收入增长率

本加权平均资本成本为基础

为3.01%、0%、0%、0%、稳定期增长率：-2.01%，确定，与同行业上市公司相-1.97%，2024年-2027年毛预测期后收入及成本保持比，综合考虑公司的企业经重报物业5利率为34.56%，2028年毛利稳定，稳定期毛利率为营规模、市场知名度、竞争

率为34.65%，根据历史经验34.73%，预测稳定期收入优劣势、资产负债情况等，及对市场发展的预测确定上及毛利率保持稳定分析确定企业特定风险调整述关键数据系数

10.72%，以税前全部资本成

2024年-2028年收入增长率

本加权平均资本成本为基础

为-63.03%、39.71%、0%、稳定期增长率：0%，预测确定，与同行业上市公司相

0%、0%，2024年-2028年毛期后收入及成本保持稳比，综合考虑公司的企业经四川和翔5利率为12.61%、12.20%、定，稳定期毛利率为营规模、市场知名度、竞争

13.26%、14.06%、14.82%，15.59%，预测稳定期收入

优劣势、资产负债情况等，根据历史经验及对市场发展及毛利率保持稳定分析确定企业特定风险调整的预测确定上述关键数据系数

2024年-2028年收入增长率10.72%，以税前全部资本成

为0.09%、-0.46%、0%、本加权平均资本成本为基础

稳定期增长率：0%，预测-8.49%、22.90%，2024年-确定，与同行业上市公司相期后收入及成本保持稳

2028年毛利率为13.83%、比，综合考虑公司的企业经

瑞丽缤南5定，稳定期毛利率为

13.89%、15.67%、14.60%、营规模、市场知名度、竞争

13.48%，预测稳定期收入

11.64%，根据历史经验及对优劣势、资产负债情况等，

及毛利率保持稳定市场发展的预测确定上述关分析确定企业特定风险调整键数据系数

2024年-2028年收入增长率10.72%，以税前全部资本成

为2.93%、-8.94%、本加权平均资本成本为基础

稳定期增长率：0%，预测-6.35%、0%、0%，2024年-确定，与同行业上市公司相期后收入及成本保持稳

2028年毛利率为8.98%、比，综合考虑公司的企业经

香格里拉和翔5定，稳定期毛利率为

7.30%、8.36%、13.90%、营规模、市场知名度、竞争

12.32%，预测稳定期收入

15.01%，根据历史经验及对优劣势、资产负债情况等，

及毛利率保持稳定市场发展的预测确定上述关分析确定企业特定风险调整键数据系数

11.61%，以税前全部资本成本

稳定期增长率：0%，预测加权平均资本成本为基础确收入复合增长率为11%，毛期后收入及成本保持稳定定，与同行业上市公司相比，利率为10%，根据历史经验蓝翔汽修510%，预测稳定期收入及综合考虑公司的企业经营规及对市场发展的预测确定上

毛利率保持稳定，稳定期模、市场知名度、竞争优劣述关键数据

毛利率与预测期保持一致势、资产负债情况等，分析确定企业特定风险调整系数

第52页共108页预测期预测期内的收入增长率、利稳定期增长率、利润率项目折现率及其确定依据年限润率等参数及其确定依据等参数及其确定依据

11.61%，以税前全部资本成

稳定期增长率：0%，预测本加权平均资本成本为基础收入复合增长率为14%，毛期后收入及成本保持稳确定，与同行业上市公司相利率为19%，根据历史经验定，稳定期毛利率为比，综合考虑公司的企业经欣益硕航空5

及对市场发展的预测确定上19%，预测稳定期收入及营规模、市场知名度、竞争述关键数据毛利率保持稳定，稳定期优劣势、资产负债情况等，毛利率与预测期保持一致分析确定企业特定风险调整系数

15.长期待摊费用

项目期初数本期增加本期摊销其他减少期末数

装修费1376144.17847516.89638520.491585140.57

云服务费1205284.41834117.73371166.68

合计2581428.58847516.891472638.221956307.25

16.递延所得税资产、递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产期末数期初数项目可抵扣递延可抵扣递延暂时性差异所得税资产暂时性差异所得税资产

资产减值准备27853935.564463508.9418784012.952825093.34

股权激励成本5826678.53874001.78

递延收益7335753.511100363.037622753.551143413.03

其他非流动金融资产2500000.00375000.002500000.00375000.00

租赁负债25107862.343380564.1531070926.434680485.04

合计62797551.419319436.1265804371.469897993.19

(2)未经抵销的递延所得税负债期末数期初数项目应纳税递延应纳税递延暂时性差异所得税负债暂时性差异所得税负债非同一控制下企业合

6768719.181528494.142355480.88341345.05

并资产评估增值投资性房地产公允价

33984102.796569849.2725498115.154529224.16

值与账面价值的差额

第53页共108页期末数期初数项目应纳税递延应纳税递延暂时性差异所得税负债暂时性差异所得税负债

使用权资产23741910.793042887.4828531537.934311898.94

合计64494732.7611141230.8956385133.969182468.15

(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债期末数期初数抵销后抵销后项目递延所得税资产和递延所得税资产递延所得税资产递延所得税资产负债互抵金额和负债互抵金额或负债余额或负债余额

递延所得税资产5796756.233522679.894275672.725622320.47

递延所得税负债5796756.235344474.664275672.724906795.43

(4)未确认递延所得税资产明细项目期末数期初数

资产减值准备1905303.711125873.98

租赁负债2541529.05

可抵扣亏损18579053.7613895567.78

合计23025886.5215021441.76

(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份期末数期初数

2024年1147497.551147497.55

2025年341.33341.33

2026年3606940.473597979.44

2027年4035452.769149749.46

2028年9788821.65

合计18579053.7613895567.78

17.其他非流动资产

期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备预付长期资

362000.00362000.001086600.001086600.00

产购置款

合计362000.00362000.001086600.001086600.00

第54页共108页18.所有权或使用权受到限制的资产

(1)期末资产受限情况项目期末账面余额期末账面价值受限类型受限原因

货币资金3154932.003154932.00冻结冻结银行存款

货币资金7790687.677790687.67质押保函保证金

货币资金530415.86530415.86质押履约保证金

固定资产1847787.621140202.66抵押融资租赁抵押

合计13323823.1512616238.19

(2)期初资产受限情况项目期初账面余额期初账面价值受限类型受限原因

货币资金260000.00260000.00冻结冻结银行存款

货币资金10694450.1310694450.13质押保函保证金

固定资产17190203.5715543047.22抵押融资租赁抵押

合计28144653.7026497497.35

19.短期借款

项目期末数期初数

保证借款2000000.00

信用借款2583000.111565358.11

合计4583000.111565358.11

20.应付账款

项目期末数期初数

材料款、服务款等257085109.54124948710.68

设备、工程款13358158.883586836.18

合计270443268.42128535546.86

21.合同负债

第55页共108页项目期末数期初数

物业服务费39100878.6835232043.39

合计39100878.6835232043.39

22.应付职工薪酬

(1)明细情况项目期初数企业合并增加本期计提本期减少期末数

短期薪酬179891720.614226997.632044971254.461975344112.45253745860.25

离职后福利—

1162547.70356179.12108265508.40108808179.62976055.60

设定提存计划

合计181054268.314583176.752153236762.862084152292.07254721915.85

(2)短期薪酬明细情况项目期初数企业合并增加本期增加本期减少期末数

工资、奖金、

178914315.554203878.431921737182.431854609577.14250245799.27

津贴和补贴

社会保险费947269.5758579492.4258669979.00856782.99

其中：医疗保险836936.9951540522.7651655170.73722289.02

工伤保险27100.925858250.415833233.8852117.45

生育保险83231.661180719.251181574.3982376.52

住房公积金9692.256335818.906215615.40129895.75工会经费和职

20443.2423119.205780682.765562555.60261689.60

工教育经费

其他52538077.9550286385.312251692.64

小计179891720.614226997.632044971254.461975344112.45253745860.25

(3)设定提存计划明细情况项目期初数企业合并增加本期计提本期减少期末数

基本养老保险1110603.63356179.12104455629.00104981148.06941263.69

失业保险费51944.073809879.403827031.5634791.91

小计1162547.70356179.12108265508.40108808179.62976055.60

23.应交税费

第56页共108页项目期末数期初数

企业所得税10416385.1515495509.31

增值税14803906.288635314.46

城市维护建设税1124767.33798272.99

教育费附加434252.54316882.16

地方教育附加405850.30198482.49

代扣代缴个人所得税1065247.23762345.09

其他147803.0196728.78

合计28398211.8426303535.28

24.其他应付款

项目期末数期初数

押金及保证金28516134.5728466200.55

代收业主经营收入23181721.637039094.59

股份支付回购义务17562343.0034075510.00

往来款30738677.0414422627.00

应付股权收购款26565288.9012376800.00

代管专项资金14874883.37

其他20406825.5413937473.77

合计161845874.05110317705.91

25.一年内到期的非流动负债

项目期末数期初数

一年内到期的长期借款2366801.34345000.00

一年内到期的租赁负债11928094.2712319760.10

一年内到期的长期应付款2142865.927849570.09

合计16437761.5320514330.19

26.其他流动负债

第57页共108页项目期末数期初数

待转销项税额2346052.722113922.62

合计2346052.722113922.62

27.长期借款

项目期末数期初数

保证借款24501988.74230000.00

合计24501988.74230000.00

28.租赁负债

项目期末数期初数

租赁付款额17255770.0919531655.50

减：未确认融资费用1534472.97780489.17

合计15721297.1218751166.33

29.长期应付款

项目期末数期初数

应付融资租赁款1177328.512031890.36

减：未确认融资费用34681.47146075.43

合计1142647.041885814.93

30.递延收益

项目期初数本期增加本期减少期末数形成原因

政府补助7622753.55287000.047335753.51政府补助

合计7622753.55287000.047335753.51

31.股本

(1)明细情况

本期增减变动（减少以“—”表示）项目期初数发行送公积金期末数其他小计新股股转股

第58页共108页本期增减变动（减少以“—”表示）项目期初数发行送公积金期末数其他小计新股股转股

股份总数229091083-1331400-1331400227759683

(2)其他说明1)根据公司2023年3月第二届董事会第十七次会议审议通过的《关于2021年限制性股票激励计划第二个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》《关于2022年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》、2022年度股东大会决议和修改后章程规定，公司决定回购已授予但尚未解锁的限制性股票合计1164800股，减少注册资本1164800.00元。其中，回购注销2021年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票703500股回购注销2022年限制性

股票激励计划首次授予的限制性股票448700股，回购注销2022年限制性股票激励计划预留授予的限制性股票12600股，合计减少实收股本1164800.00元，资本公积（股本溢价）13036337.00元。

2)根据公司2023年6月第三届董事会第二次会议审议通过的《关于回购注销部分限制性股票的议案》《关于限制性股票激励计划回购价格调整的议案》，2023年度第一次临时股东大会决议及修改后章程规定因员工离职不再符合股权激励条件公司决定回购已授予

但尚未解锁的限制性股票166600股，减少注册资本166600.00元。其中，回购注销

2021年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票29400股，回购注销2022年限制性股

票激励计划首次授予的限制性股票137200股，合计减少实收股本166600.00元，资本公积(股本溢价)1798216.00元。

32.资本公积

(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

资本溢价（股本溢价）404166048.1314836283.03389329765.10

其他资本公积10116795.0110031359.0185436.00

合计414282843.1424867642.04389415201.10

(2)其他说明

1)资本公积(股本溢价)本期减少14836283.03元，其中14834553.00元系对

第59页共108页2021年限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划中已获授但尚未达成解锁条件的

1331400股限制性股票进行回购注销，减少资本公积(股本溢价)14834553.00元，详

见本财务报表附注五(一)31股本之说明；其中1730.03元系收购子公司青岛大正融源智

慧城市运营服务有限公司少数股东股权，购买价款大于收购时点少数股东享有的净资产份额减少资本公积(股本溢价)导致。

2)其他资本公积本期减少10031359.01元系公司预计2021年限制性股票激励计划、

2022年限制性股票激励计划无法行权冲减的股权激励费用。

33.库存股

(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

股权激励34075510.0016165953.0017909557.00

股份回购5290331.005290331.00

合计34075510.005290331.0016165953.0023199888.00

(2)其他说明

1)库存股本期减少系公司回购注销2021、2022年限制性股票激励计划已获授但尚未

达成解锁条件的限制性股票1331400股，减少库存股16165953.00元。

2)根据第三届董事会第六次会议审议通过的《关于公司回购股份方案的议案》，公司

拟使用自有资金以集中竞价交易方式回购部分公司已在境内发行的人民币普通股(A 股)股票，用于后续实施员工持股计划或股权激励。截至2023年12月31日，公司通过股份回购专用证券账户以集中竞价方式回购公司股份400000股，按照支付的回购款确认库存股

5290331.00元。

34.其他综合收益

本期发生额

项目期初数本期所得税前减：前期计入其他综减：前期计入其他综合收发生额合收益当期转入损益益当期转入留存收益将重分类进损益的其他综合收益

其中：自用房地产转换为以公允

价值模式计量的投资性房地产公24911789.02104000.00允价值与其账面价值的差额

第60页共108页本期发生额

项目期初数本期所得税前减：前期计入其他综减：前期计入其他综合收发生额合收益当期转入损益益当期转入留存收益

合计24911789.02104000.00

(续上表)本期发生额项目期末数

减：所得税费用税后归属于母公司税后归属于少数股东将重分类进损益的其他综合收益

其中：自用房地产转换为以公允

价值模式计量的投资性房地产公-104000.0024807789.02允价值与其账面价值的差额

合计-104000.0024807789.02

35.盈余公积

(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

法定盈余公积77651074.8813371243.0491022317.92

合计77651074.8813371243.0491022317.92

(2)其他说明

法定盈余公积本期增加13371243.04元，系按母公司本期实现净利润的10%计提。

36.未分配利润

(1)明细情况项目本期数上年同期数

调整前上期末未分配利润404890648.62322623986.31

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）326045.65172478.54调整后期初未分配利润405216694.27322796464.85

加：本期归属于母公司所有者的净利润160127514.06185836006.91

减：提取法定盈余公积13371243.0422082531.05

应付普通股股利68377884.9081340500.00

其他[注]-320550.00-7253.56

期末未分配利润483915630.39405216694.27

第61页共108页[注]其他系无法行权的限制性股票分红款

(2)调整期初未分配利润明细

根据财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》的相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润326045.65元，具体情况详见本财务报表附注三（二十九）之说明。

(二)合并利润表项目注释

1.营业收入/营业成本

(1)明细情况本期数上年同期数项目收入成本收入成本

主营业务收入3120487762.442725175265.502596820092.552177804780.19

其他业务收入6422474.67912019.041285895.5230622.57

合计3126910237.112726087284.542598105988.072177835402.76

其中：与客户之间

3121580529.722725338427.352596926078.682177835402.76

的合同产生的收入

(2)与客户之间的合同产生的收入按业务类型的分解信息本期数上年同期数项目收入成本收入成本

基础物业2748546631.642424436624.352404898818.542039566293.91

创新服务113679296.6276426022.7299467098.6860230488.50

城市服务258294085.33224312618.4392454175.3378007997.78

其他业务1060516.13163161.85105986.1330622.57

小计3121580529.722725338427.352596926078.682177835402.76

2.税金及附加

项目本期数上年同期数

城市维护建设税9641087.868097748.05

教育费附加3954365.013471651.22

地方教育附加2736457.552315759.92

房产税1493534.971421097.73

其他583959.23203388.59

第62页共108页项目本期数上年同期数

合计18409404.6215509645.51

3.销售费用

项目本期数上年同期数

职工薪酬23279395.3419329707.99

招投标费9941265.177539542.28

招待费4225812.883657886.55

办公费2323869.712709878.26

差旅费1726427.07959418.18

折旧费74369.2473354.37

其他1293232.18722361.95

合计42864371.5934992149.58

4.管理费用

项目本期数上年同期数

职工薪酬112937342.55109462707.11

股权激励费用-10031359.0115804723.62

中介机构服务费18120034.9923205794.35

品宣费8771647.897653499.60

折旧费9462627.716515848.33

办公费10944357.5410608979.04

业务招待费5104919.274119860.47

差旅费3436736.742793037.89

无形资产摊销5751764.382540354.21

其他8376844.047896224.80

合计172874916.10190601029.42

5.财务费用

第63页共108页项目本期数上年同期数

利息费用1842830.501616572.34

减：利息收入7290119.658739245.58

加：手续费等1787328.721138833.96

合计-3659960.43-5983839.28

6.其他收益

计入本期非经常项目本期数上年同期数性损益的金额

与资产相关的政府补助[注]287000.04287000.04287000.04

与收益相关的政府补助[注]19520810.2115069598.1719520810.21

增值税优惠5819534.408814409.94

代扣个人所得税手续费返还485193.0813887.37

合计26112537.7324184895.5219807810.25

[注]本期计入其他收益的政府补助情况详见本财务报表附注七之说明

7.投资收益

项目本期数上年同期数

权益法核算的长期股权投资收益1052318.95-756261.08

处置长期股权投资产生的投资收益-6400.29

合计1045918.66-756261.08

8.公允价值变动收益

项目本期数上年同期数

按公允价值计量的投资性房地产6276740.545457749.12分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的

-2500000.00金融资产产生的公允价值变动收益

合计6276740.542957749.12

9.信用减值损失

项目本期数上年同期数

第64页共108页项目本期数上年同期数

坏账损失-8565049.3710244041.62

合计-8565049.3710244041.62

10.资产处置收益

计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额

固定资产处置收益483317.07483317.07

使用权资产处置收益232525.84232525.84

合计715842.91715842.91

11.营业外收入

计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额

非流动资产毁损报废利得33515.27218877.9133515.27

其他650964.42378495.34650964.42

合计684479.69597373.25684479.69

12.营业外支出

计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额

非流动资产毁损报废损失255634.21430559.63255634.21

赔偿款343705.1253959.00343705.12

捐赠支出74680.0092826.2074680.00

其他340010.59262656.93340010.59

合计1014029.92840001.761014029.92

13.所得税费用

(1)明细情况项目本期数上年同期数

当期所得税费用25495439.1031670352.69

第65页共108页项目本期数上年同期数

递延所得税费用1155442.043843559.58

合计26650881.1435513912.27

(2)会计利润与所得税费用调整过程项目本期数上年同期数

利润总额195590660.93221539396.75

按母公司适用税率计算的所得税费用29338599.1433230909.51

子公司适用不同税率的影响-2049784.741617780.92

调整以前期间所得税的影响-575965.46172969.03

非应税收入的影响-143935.14146627.87

研发费用等加计扣除项目的影响-安置残疾人支

-880420.06-576891.59付工资

不可抵扣的成本、费用和损失的影响977291.55726275.57使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的

-1208488.75-286761.28影响本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异

1358963.22477130.80

或可抵扣亏损的影响

税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的

-165378.625871.44变化

所得税费用26650881.1435513912.27

14.其他综合收益的税后净额

其他综合收益的税后净额详见本财务报表附注五(一)34之说明。

(三)合并现金流量表项目注释

1.收到或支付的其他与经营活动、投资活动及筹资活动有关的现金

(1)收到其他与经营活动有关的现金项目本期数上年同期数

收到单位往来款24151469.7612268887.07

收到政府补贴资金19520810.2115069598.17

收到代管专项资金净额14874883.37

收到代收业主经营收入款净额7779480.74

第66页共108页项目本期数上年同期数

收到银行利息收入7290119.658739245.58

收到投标保证金净额4421181.568217498.01

收到项目押金及保证金净额204888.022642517.81

收到其他4421048.877211969.72

合计82663882.1854149716.36

(2)支付其他与经营活动有关的现金项目本期数上年同期数

支付的管理费用53344189.4154697114.64

支付的销售费用19510607.0115589087.22

支付履约保证金净额6404332.9010902526.45

支付代收业主经营收入款净额4364880.43

支付代收代付水电费6719042.63

支付员工备用金借款3907415.14

支付其他4066823.344289304.29

合计87233367.8096561955.66

(3)收到其他与投资活动有关的现金项目本期数上年同期数

收到重庆德同领航创业投资中心（有限合伙）

830702.00（以下简称德同领航）分配款

合计830702.00

(4)支付其他与投资活动有关的现金项目本期数上年同期数

处置子公司支付的现金7501649.47

合计7501649.47

(5)支付其他与筹资活动有关的现金项目本期数上年同期数

退还股权激励认购款16192617.00247867.40

支付租赁负债14004124.8510902262.71

支付融资租赁款6741179.562093536.36

回购库存股5290331.00

第67页共108页项目本期数上年同期数

购买子公司少数股东股权款1050600.00

合计43278852.4113243666.47

2.现金流量表补充资料

补充资料本期数上年同期数

(1)将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润168939779.79186025484.48

加：资产减值准备8565049.37-10244041.62

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资

23028167.9312327999.06

产折旧

使用权资产折旧11478386.989898792.83

无形资产摊销5751764.382540354.21

长期待摊费用摊销1472638.221468250.76

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的

-715842.91损失（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）222118.94211681.72

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-6276740.54-2957749.12

财务费用（收益以“－”号填列）1842830.501616572.34

投资损失（收益以“－”号填列）-1045918.66756261.08

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）2099640.582170897.66

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-944198.541672661.92

存货的减少（增加以“－”号填列）-6281091.503371532.01

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-208267957.71-164561072.14

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）236394104.4829575677.89

其他-10031359.0115804723.62

经营活动产生的现金流量净额226231372.3089678026.70

(2)不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

(3)现金及现金等价物净变动情况：

第68页共108页补充资料本期数上年同期数

现金的期末余额604342325.83589091295.28

减：现金的期初余额589091295.28659073081.22

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额15251030.55-69981785.94

3.现金和现金等价物的构成

(1)明细情况项目期末数期初数

1)现金604342325.83589091295.28

其中：库存现金96658.84509525.63

可随时用于支付的银行存款603244614.99588581769.65

可随时用于支付的其他货币资金1001052.00

2)现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

3)期末现金及现金等价物余额604342325.83589091295.28

(2)公司持有的使用范围受限的现金和现金等价物

使用范围受限的原因、作为项目期末数期初数现金和现金等价物的理由

货币资金118052142.55204799529.65募集资金账户

小计118052142.55204799529.65

(3)不属于现金和现金等价物的货币资金不属于现金和现金等价物的项目期末数期初数理由

银行存款3154932.00260000.00冻结的银行存款

其他货币资金530415.86存入银行的履约保证金

其他货币资金7790687.6710694450.13开立保函存入的保证金

小计11476035.5310954450.13

4.筹资活动相关负债变动情况

本期增加本期减少项目期初数期末数现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款[注]1565358.11836000.002128358.004583000.11

第69页共108页本期增加本期减少项目期初数期末数现金变动非现金变动现金变动非现金变动长期借款（含一年内到

575000.0026638790.08345000.0026868790.08期的长期借款）[注]租赁负债（含一年内

31070926.4311974890.1014004124.851392300.2927649391.39到期的租赁负债）长期应付款（含一年内

9735385.02291307.506741179.563285512.96到期的长期应付款）

小计42946669.5627474790.0812266197.6023218662.411392300.2962386694.54

[注]本期非现金变动系因非同一控制下企业合并导致的增加

5.净额列报现金流量情况

公司收付投标保证金、履约保证金、押金及其他保证金、备用金借款、代收代付水电

费和业主经营业务、代管专项资金相关现金流系代客户收取和支付的周转快、金额大、期

限短项目的现金流入和流出，上述现金流以净额列报更能说明其对公司支付能力、偿债能力的影响，更有助于评价公司的支付能力和偿债能力、分析公司的未来现金流量，因此公司以净额列报上述业务产生的相关现金流。如果上述业务相关现金流采用总额列报，将会对公司现金流量表产生如下影响：

项目本期增加金额上年同期增加金额

收到其他与经营活动有关的现金437902065.41532687656.19

支付其他与经营活动有关的现金437902065.41532687656.19

(四)其他

1.租赁

(1)公司作为承租人

1)使用权资产相关信息详见本财务报表附注五(一)12之说明。

2)公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注三(二十七)之说明。计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：

项目本期数上年同期数

短期租赁费用15158329.8316115155.77

低价值资产租赁费用（短期租赁除外）7273398.482464766.65

合计22431728.3118579922.42

3)与租赁相关的当期损益及现金流

第70页共108页项目本期数上年同期数

租赁负债的利息费用1458223.801418027.14

与租赁相关的总现金流出36435853.1631823588.89

4)租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注八(二)之说明。

(2)公司作为出租人

1)经营租赁

*租赁收入项目本期数上年同期数

租赁收入5329707.391179909.39

其中：未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相关收入

*经营租赁资产项目期末数上年年末数

固定资产4462472.62

投资性房地产24576840.0017568544.00

小计29039312.6217568544.00

经营租出固定资产详见本财务报表附注五(一)10之说明。

*根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额剩余期限期末数上年年末数

1年以内9673803.68566828.36

1-2年515296.32147729.64

合计10189100.00714558.00

六、在其他主体中的权益

(一)企业集团的构成

1.公司将四川和翔等56家子公司纳入合并财务报表范围。

2.重要子公司基本情况

注册资本主要持股比例(%)子公司名称注册地业务性质取得方式

(万元)经营地直接间接

四川和翔15664.00成都成都市武侯区公共设施管理服务100非同一控制下企业合并

第71页共108页(二)非同一控制下企业合并

1.本期发生的非同一控制下企业合并

(1)基本情况股权取得股权取得股权取得股权取得被购买方名称购买日

时点成本比例（%）方式

瑞丽缤南2023-7-1444539009.00100.00现金购买2023-7-14

香格里拉和翔2023-7-127755954.00100.00现金购买2023-7-1

麟瑄环保2023-2-251.00现金购买2023-2-2

蓝翔汽修2023-6-212000000.0075.00现金购买2023-6-21

欣益硕航空2023-7-143000000.0075.00现金购买2023-7-14（续上表）购买日至购买日至期购买日至期末被购买方的现金流量购买日的确定依期末被购末被购买方被购买方名称

据买方的收的净利润(万经营活动净投资活动净筹资活动净

入(万元)元)流入(万元)流入(万元)流入(万元)

瑞丽缤南工商变更完成2269.36525.441153.50-41.20-4.72工商变更已经

香格里拉和翔完成且股权完1918.45432.80507.42-15.79-2.77成实质移交

麟瑄环保工商变更完成-49.81263.50-3784.723531.94

蓝翔汽修工商变更完成633.74-17.2995.35-17.18

欣益硕航空工商变更完成178.83-54.4064.07-93.42

(2)其他说明

1)瑞丽缤南根据子公司四川和翔与李俊红、李瑞保、邹望清于2023年5月签订《关于瑞丽市缤南环境管理有限公司股权收购协议》四川和翔以现金44539009.00元收购李俊红、李瑞保、

邹望清持有的瑞丽缤南92.00%、5.00%、3.00%的股权。

2)香格里拉和翔

根据子公司四川和翔与大理滨南城市综合管理服务有限公司(以下简称大理滨南)于

2023年4月签订《关于香格里拉市和翔环保科技有限公司股权收购协议》，四川和翔以现

金27755954.00元收购大理滨南持有的香格里拉和翔100.00%的股权。

3)麟瑄环保根据子公司四川和翔与李振宇、刘泉于2023年1月签订的《关于重庆麟瑄环保科技有

第72页共108页限公司之股权转让协议》，四川和翔以现金0.00元收购李振宇和刘泉分别持有的麟瑄环保

的48.00%、3.00%（合计51.00%）的股权。

4)蓝翔汽修根据子公司大正航空于2023年5月与杨黎、杨丹丹签订的《重庆蓝翔汽车维修有限公司股权转让协议》，子公司大正航空以现金200000.00元收购杨黎、杨丹丹分别持有的蓝翔汽修69.50%、5.50%（合计75.00%）的股权。

5)欣益硕航空根据子公司大正航空于2023年5月与杨黎、杨平签订的《重庆欣益硕航空地面服务有限公司股权转让协议》，子公司大正航空以现金300000.00元收购杨黎持有的欣益硕航空75.00%的股权。

2.合并成本及商誉

(1)明细情况项目瑞丽缤南香格里拉和翔合并成本

现金44539009.0027755954.00

合并成本合计44539009.0027755954.00

减：取得的可辨认净资产公允价值份额15207880.834206854.65

加：合并日被收购方可辨认净资产公允

1071770.15310107.62

价值与账面价值差额的所得税影响

商誉30402898.3223859206.97

(续上表)项目麟瑄环保蓝翔汽修欣益硕航空合并成本

现金2000000.003000000.00

合并成本合计2000000.003000000.00

减：取得的可辨认净资产公允价值份额230153.501021246.13

加：合并日被收购方可辨认净资产公允价值与账面价值差额的所得税影响

商誉1769846.501978753.87

(2)大额商誉形成的主要原因

香格里拉和翔及瑞丽缤南主要从事市政环卫业务，服务区域主要在旅游城市，公司管

第73页共108页理团队深耕当地环卫业务多年，所在服务区域已经形成较好的领先优势和竞争优势，其管

理的环卫项目质量好、盈利性强。并购香格里拉和翔及瑞丽缤南，可增强公司在市政环卫业务板块的市场竞争力，助力发展市政路网、环卫治理等城市服务，支撑公司城市一体化运营服务的发展。公司与转让方就香格里拉和翔及瑞丽缤南未来经营业绩进行预测和评估，在业绩预测的基础上协商定价，分别于2023年6月及2023年7月完成了前述并购，将合并成本高于可辨认净资产公允价值的差额确认为商誉。

3.被购买方于购买日可辨认资产、负债

(1)明细情况瑞丽缤南香格里拉和翔项目购买日购买日购买日购买日公允价值账面价值公允价值账面价值

资产39115759.1834828678.6119029910.2317789479.75

货币资金176264.57176264.578247249.188247249.18

应收款项25650958.4625650958.466980211.326980211.32

固定资产12863936.158576855.583802449.732562019.25在建工程

其他424600.00424600.00

负债23907878.3523907878.3514823055.5814823055.58

借款2000000.002000000.001380000.001380000.00

应付职工薪酬1883928.641883928.642287228.692287228.69

应付款项20023949.7120023949.7111155826.8911155826.89

净资产15207880.8310920800.264206854.652966424.17

减：少数股东权益

取得的净资产15207880.8310920800.264206854.652966424.17

(续上表)麟瑄环保蓝翔汽修欣益硕航空项目购买日购买日购买日购买日购买日购买日公允价值账面价值公允价值账面价值公允价值账面价值

资产496461.69496461.692993793.832993793.835595672.895595672.89

货币资金20253.7920253.79252708.28252708.28509778.67509778.67

应收款项380001.00380001.002266678.292266678.293701252.283701252.28

固定资产13541.5513541.551384641.941384641.94

第74页共108页麟瑄环保蓝翔汽修欣益硕航空项目购买日购买日购买日购买日购买日购买日公允价值账面价值公允价值账面价值公允价值账面价值

在建工程96206.9096206.90

其他460865.71460865.71

负债497429.93497429.932686922.492686922.493635314.693635314.69

借款930000.00930000.00应付职工

68205.0268205.02151772.48151772.48192041.92192041.92

薪酬

应付款项429224.91429224.912535150.012535150.012513272.772513272.77

净资产-968.24-968.24306871.34306871.341361661.501361661.50

减：少数股东

-968.24-968.2476717.8476717.84340415.37340415.37权益

取得的净资产230153.50230153.501021246.131021246.13

(2)可辨认资产、负债公允价值的确定方法

1)瑞丽缤南根据子公司四川和翔与李俊红、李瑞保、邹望清签订的《关于瑞丽市缤南环境管理有限公司股权收购协议》，四川和翔收购李俊红、李瑞保、邹望清持有的瑞丽缤南100%股权。

购买日，公司按照重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的《评估报告》（重康评报字（2022）第518-3号）（评估基准日为2022年12月31日）调整固定资产的

公允价值，除固定资产外，其他资产负债项目无明显增值或减值，公司按购买日账面价值确认为公允价值。

2)香格里拉和翔根据四川和翔与大理滨南签订的《关于香格里拉市和翔环保科技有限公司股权收购协议》，四川和翔收购大理滨南持有的香格里拉和翔100%股权。购买日，公司按照重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的《评估报告》（重康评报字（2022）第518-

2号）（评估基准日为2022年12月31日）调整固定资产的公允价值，除固定资产外，其

他资产负债项目无明显增值或减值，公司按购买日账面价值确认为公允价值。

3）麟瑄环保、蓝翔汽修、欣益硕航空购买日，麟瑄环保、蓝翔汽修、欣益硕航空资产负债项目无明显增值或减值，公司按购买日账面价值确认为公允价值。

(三)处置子公司单次处置对子公司投资即丧失控制权

第75页共108页处置价款与处置投资子公司股权处置股权处置股权处置丧失控制丧失控制权时点对应的合并财务报表

名称价款比例（%）方式权的时点的确定依据层面享有该子公司净资产份额的差额股权转让价款

2023-2-已经取得，相

南阳新大正33300.001.00股权转让-6400.29

23关控制权利已

经移交（续上表）与原子公司股权丧失控按照公允价丧失控制权之日剩投资相关的其他制权之丧失控制权之丧失控制权之值重新计量

子公司余股权公允价值的综合收益、其他日剩余日剩余股权的日剩余股权的剩余股权产名称确定方法及主要假所有者权益变动股权的账面价值公允价值生的利得或设转入投资损益的比例损失金额公司属轻资产公司，在管物业项目盈利性较低，南阳新大正50.00%2280039.342280039.34按享有的账面净资产确认剩余股权公允价值

(四)其他原因的合并范围变动合并范围增加股权取得出资额公司名称股权取得时点出资比例

方式(万元)

新大正(深圳)物业管理有限公司设立2023-9-21暂未出资67.00%

杭州大正牧歌物业服务有限公司设立2023-7-3暂未出资60.00%

新大正城市运营管理(重庆)有限公司设立2023-8-3500.00100.00%

重庆大成壹贰陆陆商业运营管理有限公司设立2023-12-26暂未出资100.00%

深圳市罗湖区新大正物业管理有限公司设立2023-11-6暂未出资67.00%

易简贞元(河南)物业管理有限公司设立2023-11-17暂未出资67.00%

易简开务(河南)物业管理有限公司设立2023-11-29暂未出资67.00%

新大正(广州)物业服务管理有限公司设立2023-11-20暂未出资67.00%

深圳市南山区新大正物业管理有限公司设立2023-10-9暂未出资67.00%

翔跃(北京)物业管理有限公司设立2023-5-31暂未出资67.00%

州驰(北京)物业管理有限公司设立2023-5-31暂未出资67.00%

深圳市福田区新大正物业管理有限公司设立2023-10-8暂未出资67.00%

第76页共108页易简执象(河南)物业管理有限公司设立2023-11-29暂未出资67.00%

共创(北京)物业管理有限公司设立2023-5-31暂未出资67.00%

新大正(广州)城市服务有限公司设立2023-11-20暂未出资67.00%

逸兴(北京)物业管理有限公司设立2023-5-31暂未出资67.00%

深圳市宝安区新大正物业管理有限公司设立2023-11-8暂未出资67.00%

(五)在子公司的所有者权益份额发生变化但仍控制子公司的交易

1.在子公司的所有者权益份额发生变化的情况说明

子公司名称变动时间变动前持股比例变动后持股比例

青岛融源2023-11-1665.00%100.00%

2.交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

项目青岛融源购买成本

现金1050600.00

购买成本合计1050600.00

减：按取得的股权比例计算的子公司净资产

1048869.97

份额

差额1730.03

其中：调整资本公积1730.03

(六)在联营企业中的权益不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

项目期末数/本期数期初数/上年同期数

联营企业22940740.1316453406.92投资账面价值合计

下列各项按持股比例计算的合计数1052318.95-756261.08

净利润1052318.95-756261.08

综合收益总额1052318.95-756261.08

七、政府补助

(一)本期新增的政府补助情况项目本期新增补助金额

第77页共108页项目本期新增补助金额

与收益相关的政府补助19520810.21

其中：计入其他收益19520810.21

合计19520810.21

(二)涉及政府补助的负债项目本期新增本期计入本期计入财务报列报项目期初数补助金额其他收益金额营业外收入金额

递延收益7622753.55287000.04

小计7622753.55287000.04（续上表）

本期冲减成本期冲减资与资产/收益项目其他变动期末数本费用金额产金额相关

递延收益7335753.51与资产相关

小计7335753.51

(三)计入当期损益的政府补助金额项目本期数上年同期数

计入其他收益的政府补助金额19807810.25

合计19807810.25

八、与金融工具相关的风险

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

第78页共108页在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或

努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况

下都不会做出的让步。

2.预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及

前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五(一)2、五

(一)3之说明。

4.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

第79页共108页(2)应收款项

本公司定期/持续对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。

由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至2023年12月31日，本公司应收账款的21.09%（2022年12月31日：11.07%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大的信用集中风险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。

金融负债按剩余到期日分类期末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

短期借款4583000.114635866.104635866.10

应付账款270443268.42270443268.42270443268.42

其他应付款161845874.05161845874.05161845874.05一年内到期的

16437761.5317658266.5817658266.58

非流动负债

长期借款24501988.7425555574.254457367.6021098206.65

租赁负债15721297.1217255770.0913485999.803769770.29

长期应付款1142647.041177328.511177328.51

小计494675837.01498571948.00454583275.1519120695.9124867976.94（续上表）期初数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

第80页共108页短期借款1565358.111606828.931606828.93

应付账款128535546.86128535546.86128535546.86

其他应付款110317705.91110317705.91110317705.91一年内到期

的非流动负20514330.1922188003.0722188003.07债

长期借款230000.00249872.00249872.00

租赁负债18751166.3320201627.9915649518.734552109.26

长期应付款1885814.932031890.362031890.36

小计281799922.33285131475.12262648084.7717931281.094552109.26

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。

九、公允价值的披露

(一)以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况期末公允价值

项目第一层次公允第二层次公允第三层次公允合计价值计量价值计量价值计量持续的公允价值计量

1.其他非流动金融资产30414874.0030414874.00

权益工具投资30414874.0030414874.00

第81页共108页2.投资性房地产94212563.0094212563.00

出租用的建筑物94212563.0094212563.00

持续以公允价值计量的资产总额124627437.00124627437.00

(二)持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

投资性房地产为持续第三层次公允价值计量的出租建筑物，公司的投资性房地产地理位置较好、存在类似交易案例，交易价格容易获取，期末公司主要采用市场法对投资性房地产进行评估，该方法存在的风险或缺陷主要来自于交易案例的可比性和交易价格的真实性。

其他非流动金融资产为持续第三层次公允价值计量的其他权益工具投资，被投资企业重庆旅商投资（集团）有限公司、德同领航、重庆大正清洁服务有限公司的经营环境和经

营情况、财务状况未发生重大变化，公司按账面价值作为公允价值的合理估计进行计量。

前海勤博教育科技（深圳）有限公司经营业绩不稳定，期末账面净资产为负数，公司管理层预计收回其投资款的可能性比较低，评估其公允价值为0。

十、关联方及关联交易

(一)关联方情况

1.本公司的实际控制人情况

股东名称与公司关系持股比例(%)间接持股情况

王宣股东28.66

[注]

李茂顺股东6.92

[注]王宣、李茂顺已签订《一致行动人协议》，共同为本公司实际控制人截至2023年12月31日，重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）持有本公司

17.29%股权。王宣、李茂顺分别持有重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）27.136%、

14.40%的股权，且两人共同在重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）任执行合伙企

业事务的普通合伙人。

2.本公司的子公司情况详见本财务报表附注六(一)之说明。

3.本公司的联营企业情况

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的联营企业情况如下：

第82页共108页联营企业名称与本公司关系重庆保税港区港佳综合服务有限公司联营企业

南阳新大正物业服务有限责任公司联营企业[注]江西中泽新大正物业股份有限公司联营企业海南旅投新大正医疗保障有限公司联营企业

新大正锐泰智慧能源服务(深圳)有限公司联营企业

[注]2023年3月，公司转让了南阳新大正物业服务有限责任公司股权，股权转让后，该公司成为公司联营企业

4.本公司的其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本公司关系

德同领航公司持有1.9643%股份

重庆大正清洁服务有限公司公司持有10%股份

(二)关联交易情况

1.购销商品、提供和接受劳务的关联交易

(1)明细情况

1)采购商品和接受劳务的关联交易

关联交易关联方本期数上年同期数内容

重庆大正清洁服务有限公司接受劳务1653773.601653773.59

江西中泽新大正物业股份有限公司接受劳务3607358.08

海南旅投新大正医疗保障有限公司接受劳务4223.46

2)出售商品和提供劳务的关联交易

关联交易关联方本期数上年同期数内容

重庆保税港区港佳综合服务有限公司提供劳务1591564.96429063.19

南阳新大正物业服务有限责任公司提供劳务5884059.62

江西中泽新大正物业股份有限公司提供劳务10227720.76302741.04

海南旅投新大正医疗保障有限公司提供劳务1128655.99

2.关键管理人员报酬

项目本期数上年同期数

关键管理人员报酬11136122.0013490801.78

(三)关联方应收应付款项

第83页共108页1.应收关联方款项期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款重庆保税港区港佳

1471210.1536228.61454806.984548.07

综合服务有限公司江西中泽新大正物

1189576.2627610.18320905.503209.06

业股份有限公司

小计2660786.4163838.79775712.487757.13其他应收款南阳新大正物业服

263737.7813568.36

务有限责任公司

小计263737.7813568.36

2.应付关联方款项

项目名称关联方期末数期初数应付账款重庆大正清洁服务有

275628.93275628.93

限公司江西中泽新大正物业

336132.05

股份有限公司

小计611760.98275628.93其他应付款

德同领航2730382.001899680.00

小计2730382.001899680.00

十一、股份支付

(一)股份支付总体情况

1.明细情况

各项权益工具数量和金额情况授予对象本期授予本期行权本期解锁本期失效数量金额数量金额数量金额数量金额

管理人员1331400.0016165953.00

合计1331400.0016165953.00

2.其他说明

第84页共108页(1)限制性股票激励计划基本情况说明授予情况项目授予数量授予日授予价格有效期备注

2021年度限制性股票自授权日起

1579500股2021年5月19日17.58元/股[注1]

激励计划60个月

2022年度限制性股票自授权日起

1316000股2022年4月19日11.63元/股[注2]

激励计划-首次授予48个月

2022年度限制性股票自授权日起

42000股2022年6月2日11.81元/股[注2]

激励计划-预留股份48个月

[注1]2021年度限制性股票激励计划已经公司2021年第一次临时股东大会及公司

2021年第二届董事会第八次会议审议通过，激励计划的有效期为60个月，在限制性股票

解除限售期内，若达到激励计划规定的行权/解除限售条件，激励对象可分五次申请行权/解除限售，自授予日起12个月后、24个月后、36个月、48个月、60个月后分别可申请解除限售额度上限为授予限制性股票总量的30%、30%、20%、10%、10%，各批实际解除限售数量与激励对象考核结果挂钩。激励对象考核当年不能解除限售的限制性股票，由公司回购注销

[注2]2022年度限制性股票激励计划已经公司2021年度股东大会及公司2022年第二

届董事会第十三次会议审议通过，激励计划的有效期为48个月，在限制性股票解除限售期内，若达到激励计划规定的行权/解除限售条件，激励对象可分四次申请行权/解除限售，自授予日起12个月后、24个月后、36个月、48个月后分别可申请解除限售额度上限为授

予限制性股票总量的30%、30%、20%、20%，各批实际解除限售数量与激励对象考核结果挂钩。激励对象考核当年不能解除限售的限制性股票，由公司回购注销

(2)行权条件

1)公司层面业绩考核要求

2021年度股权激励计划的考核年度为2021-2025年，2022年度股权激励计划的考核年

度为2022-2025年，每个会计年度考核一次，在解除限售的各个会计年度中，分年度进行业绩考核并解除限售，以达到业绩考核目标作为激励对象的解除限售条件。以2020年度营业收入、净利润值为基数，对各考核年度的营业收入增长率、净利润增长率进行考核，根据上述指标每年对应的完成情况核算公司层面解锁比例。公司业绩考核目标及解锁比例安排如下表所示：

考核年度说明

第85页共108页考核年度说明

2021年度营业收入同比2020年增长不低于45%；并且公司净

2021年

利润同比2020年增长不低于35%

2022年度营业收入同比2020年增长不低于110%；并且公

2022年

司净利润同比2020年增长不低于90%

2023年度营业收入同比2020年增长不低于200%；并且公司净

2023年

利润同比2020年增长不低于150%

2024年度营业收入同比2020年增长不低于280%；并且公司净

2024年

利润同比2020年增长不低于210%

2025年度营业收入同比2020年增长不低于360%；并且公司净

2025年

利润同比2020年增长不低于280%

注：上述“营业收入”以经公司聘请的符合资质的会计师事务所审计的合并报表所载

数据为计算依据。上述“净利润”是指经审计的归属于上市公司股东的净利润，并剔除股份支付费用的影响

公司未满足上述业绩考核目标的，所有激励对象对应考核当年可解除限售的限制性股票均不得解除限售，由公司按授予价格回购注销。

2)组织层面绩效考核要求

激励对象的绩效评价结果分为合格、不合格两个等级，考核评价表适用于考核对象。

组织层面的业绩考核根据公司的绩效管理方案中核心业绩指标年度考核得分。按照组织层面的完成情况，完成当年核心业绩指标考核即为100.00%，未完成则是不合格为0，由公司按授予价格回购注销。

公司对业务单元绩效考核的重点为业务单元经营业绩，绩效指标重点为财务指标，即每一年度年初根据公司整体战略安排下达的核心预算指标；对职能与平台部门绩效考核的

重点为支持战略实现的核心管理指标，绩效指标重点体现本部门对公司和业务单元的核心价值及贡献。

3)个人层面绩效考核要求

公司人力资源中心将负责对激励对象每个考核年度的综合考评进行打分，薪酬与考核委员会负责审核公司绩效考评的执行过程和结果，并依照审核的结果确定激励对象解除限售的比例。激励对象的绩效评价结果分为 A、B、C、D、E 五个等级，考核评价表适用于考核对象。届时根据下表确定激励对象解除限售的比例：

评价分数 B及以上(A、B) C D E(得分＜60)

标准系数1.00.80.60

激励对象个人当年实际解除限售额度=个人当年计划解除限售额度×集团层面解除限售

第86页共108页比例×组织层面绩效考核系数×个人层面标准系数。激励对象因考核当年不能解除限售的

限制性股票，由公司按授予价格回购注销。

(3)解除限售情况及股票回购情况

1)解除限售情况

解除限售股票数量(股)项目

2021年2022年2023年

2021年度限制性股票激励计划603383

2022年度限制性股票激励计划2022年度，根据公司第二届董事会第十三次会议审议通过的《关于2021年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条件成就的议案》，公司2021年限制性股票激励计划首次授予的第一个行权期的行权条件已成就，达到考核要求并满足行权条件的15名激励对象在第一个行权期可行权的股票数量为603383股。

2)股票回购情况

回购限售股票数量(股)项目

2021年2022年2023年

2021年度限制性股票激励计划9450020317732900

2022年度限制性股票激励计划598500

说明：截至2023年12月31日，2021年度限制性股票激励计划尚未回购的股份数量为722400股，2022年度限制性股票激励计划尚未回购的股份数量为759500股。

2021年7月20日，根据公司第二届董事会第九次会议审议通过的《关于回购注销部分限制性股票的议案》和修改后章程的规定，鉴于股权激励对象张营利因个人原因离职，不再符合激励条件，公司决定对其已获授但尚未解锁的限制性股票合计5.7万股进行回购注销。本次注销涉及2021年股权激励计划首次授予的限制性股票5.7万股，注销后2021年股权激励计划首次授予限制性股票的数量由157.95万股调整为152.25万股。

2021年12月，鉴于股权激励对象张民胜因个人原因离职，不再符合激励条件，公司

决定对其已获授但尚未解锁的限制性股票合计3.75万股进行回购。本次回购涉及2021年股权激励计划首次授予的限制性股票3.75万股，回购后2021年股权激励计划首次授予限制性股票的数量由152.25万股调整为148.5万股。

2022年4月，根据公司2022年度股东大会审议通过《2022年度利润分配及资本公积金转增股本预案》，公司向全体股东每10股以资本公积转增4股，转增后，2021年股权激励计划首次授予限制性股票的数量调整为207.9万股。

2022年6月，根据公司第二届董事会第十三次会议审议通过的《关于调整2021年限第87页共108页制性股票激励计划回购数量和回购价格的议案》《关于回购注销2021年限制性股票激励计划部分限制性股票的议案》、2022年第一次临时股东大会决议和修改后章程的规定，结合

2021年限制性股票激励计划第一期的考核结果，公司决定对5名激励对象已获授但尚未达

成解锁条件的限制性股票合计20317股进行回购注销。

2023年3月，根据公司第二届董事会第十七次会议审议通过的《关于2021年限制性股票激励计划第二个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》、

2022年度股东大会决议和修改后章程规定，结合2021年限制性股票激励计划第二期的考核结果，公司决定回购注销2021年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票703500股；

回购注销2022年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票448700股回购注销2022年限制性股票激励计划预留授予的限制性股票12600股。

2023年6月，根据公司第三届董事会第二次会议审议通过的《关于回购注销部分限制性股票的议案》《关于限制性股票激励计划回购价格调整的议案》、2023年度第一次临时股东大会决议及修改后章程规定因员工离职不再符合股权激励条件公司决定回购2021年限制性股票激励计划已获授未解锁的限制性股票29400股、2022年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票137200股。

(二)以权益结算的股份支付情况授予日权益工具公允价值的确定方法和重要参数授予日的市场价格

根据最新取得的可行权职工数、职工可行权权益工具数量的确定依据考核变动等后续信息进行估计

公司2023年并购业务未达预期，股份本期估计与上期估计有重大差异的原因支付行权条件难以达成

以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额22707299.63

(三)本期确认的股份支付费用总额授予对象以权益结算的股份支付费用

管理人员-10031359.01

合计-10031359.01

截至2023年12月31日，由于宏观经济、市场环境变化等因素，导致公司预期经营情况与股权激励行权考核业绩指标存在较大偏差，公司预计未来考核期内的业绩目标无法达到，股份支付的行权条件难以达成，故本期未预计2024年度及2025年度股份支付费用。

十二、承诺及或有事项

第88页共108页(一)重要承诺事项开出保函

截至2023年12月31日止，开具的保函如下：

品种交易金额保证金余额备注

保函71169663.677790687.67

除上述承诺事项外，截至资产负债表日，本公司不存在需要披露的其他重要承诺事项。

(二)或有事项

截至资产负债表日，本公司不存在需要披露的重要或有事项。

十三、资产负债表日后事项

(一)资产负债表日后利润分配情况根据2024年4月10日公司第三届董事会第八次

会议审议通过的《2023年度利润分配预案》，公司拟以实施利润分配时股权登记日总股本（扣除经审议批准宣告发放的利润或股利回购专户持有股份数）为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.85元（含税）。上述预案尚待年度股东大会审议。

(二)限制性股票激励计划终止根据公司第三届董事会第七次会议及2024年第一次临时股东大会决议审议通过的《关于终止实施2021年限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划并回购注销相关限制性股票的议案》，由于宏观经济、市场环境变化等多重因素影响，导致公司预期经营情况与激励方案考核指标的设定存在偏差，继续实施2021年限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划将难以实现预期的激励目的和效果，公司综合考虑市场环境因素和公司未来发展战略规划经审慎研究后拟决定终止实施上述限制性股票激励计划对激励对象已获授但尚未解除限售的限制性股票进行回购注销。

除上述事项外，截至本财务报表批准报出日，本公司不存在需要披露的其他重要资产负债表日后事项中的非调整事项。

十四、其他重要事项

(一)分部信息

本公司主要业务为物业服务。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。

第89页共108页因此，本公司无需披露分部信息。本公司按产品分类的营业收入及营业成本详见本财务报

表附注五(二)1之说明。

十五、母公司财务报表主要项目注释

(一)母公司资产负债表项目注释

1.应收账款

(1)账龄情况账龄期末账面余额期初账面余额

0-3月372226946.73312347740.72

3-6月83851317.0557998278.83

6-12月53945985.5522691774.08

1-2年14284844.847683711.30

2-3年1634407.191396714.00

3-4年335413.09381181.87

4-5年350111.87731878.25

5年以上1150565.08438704.63

合计527779591.40403669983.68

(2)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

期末数账面余额坏账准备种类比例计提账面价值金额金额

（%）比例（%）

单项计提坏账准备1527353.670.291527353.67100.00

按组合计提坏账准备526252237.7399.7110287522.401.95515964715.33

合计527779591.40100.0011814876.072.24515964715.33（续上表）期初数账面余额坏账准备种类比例计提账面价值金额金额

（%）比例（%）

单项计提坏账准备507128.650.13507128.65100.00

第90页共108页期初数账面余额坏账准备种类比例计提账面价值金额金额

（%）比例（%）

按组合计提坏账准备403162855.0399.877060428.111.75396102426.92

合计403669983.68100.007567556.761.87396102426.92

2)采用组合计提坏账准备的应收账款

期末数项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

账龄组合507963173.3010287522.402.03

合并范围内关联方组合18289064.43

小计526252237.7310287522.401.95

3)采用账龄组合计提坏账准备的应收账款

期末数账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

0-3月369477918.443694779.181.00

3-6月81704739.282451142.183.00

6-12月49097412.122454870.615.00

1-2年5398398.99539839.9010.00

2-3年1414407.19424322.1630.00

3-4年155413.0977706.5550.00

4-5年350111.87280089.5080.00

5年以上364772.32364772.32100.00

小计507963173.3010287522.402.03

(3)坏账准备变动情况本期变动金额项目期初数期末数计提收回或转回核销其他

单项计提坏账准备507128.651020225.021527353.67

按组合计提坏账准备7060428.113227094.2910287522.40

合计7567556.764247319.3111814876.07

(4)应收账款金额前5名情况占应收账款余额单位名称账面余额坏账准备

的比例(%)

第91页共108页占应收账款余额单位名称账面余额坏账准备

的比例(%)

客户一34244842.936.491113533.68

客户二25113960.674.76714384.57

客户三16977419.653.22327046.05

客户四16972342.643.22

客户五5274126.921.0071167.75

小计98582692.8118.682226132.05

2.其他应收款

(1)明细情况项目期末数期初数

应收股利4850079.79

其他应收款229373472.65182043164.24

合计234223552.44182043164.24

(2)应收股利项目期末数期初数

成都嘉峰世界清洁保养有限公司1348518.48

重庆大疆商业管理有限公司351561.31

重庆大世界保洁有限公司3000000.00

重庆大正保安服务有限公司150000.00

小计4850079.79

(3)其他应收款

1)款项性质分类情况

款项性质期末账面余额期初账面余额

合并范围内关联方103406898.0266183431.45

履约保证金101397988.9892319456.86

投标保证金11165839.4116081020.97

项目备用金6207041.623138232.37

代收代付水电费10206696.407181198.94

第92页共108页款项性质期末账面余额期初账面余额

其他4920844.484541553.30

合计237305308.91189444893.89

2)账龄情况

账龄期末账面余额期初账面余额

0-3月50782941.1848912906.02

3-6月28075249.4018079068.49

6-12月67194102.3347990111.81

1-2年45923217.4936251204.90

2-3年20763068.2015358686.00

3-4年7728460.1920223433.56

4-5年15264063.971140009.40

5年以上1574206.151489473.71

合计237305308.91189444893.89

3)坏账准备计提情况

*类别明细情况期末数账面余额坏账准备种类比例计提账面价值金额金额

（%）比例（%）

单项计提坏账准备1134778.250.48896506.2379.00238272.02

按组合计提坏账准备236170530.6699.527035330.032.98229135200.63

合计237305308.91100.007931836.263.34229373472.65（续上表）期初数账面余额坏账准备种类比例计提账面价值金额金额

（%）比例（%）

单项计提坏账准备1608590.700.851153481.8771.71455108.83

按组合计提坏账准备187836303.1999.156248247.783.33181588055.41

合计189444893.89100.007401729.653.91182043164.24

*采用组合计提坏账准备的其他应收款

第93页共108页期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

合并范围内关联方组合102272119.77

履约保证金组合101397988.985069899.455.00

账龄组合32500421.911965430.586.05

其中：0-3月20845838.67208458.381.00

3-6月2642952.7679288.583.00

6-12月5018568.80250928.445.00

1-2年1876456.90187645.6910.00

2-3年703264.27210979.2830.00

3-4年682023.76341011.8850.00

4-5年220992.12176793.7080.00

5年以上510324.63510324.63100.00

小计236170530.667035330.032.98

4)坏账准备变动情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期项目未来12个月合计信用损失（未发信用损失（已发预期信用损失生信用减值）生信用减值）

期初数4624654.19254257.022522818.447401729.65

期初数在本期——————

--转入第二阶段-93822.8593822.85

--转入第三阶段664482.95-664482.95

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提1077743.51-824917.13277280.23530106.61本期收回或转回本期核销其他变动

期末数5608574.85187645.692135615.727931836.26期末坏账准备计

2.4210.0065.683.34

提比例（%）

第94页共108页各阶段划分依据：账龄和款项性质

5)其他应收款金额前5名情况

占其他应收款余单位名称款项性质期末账面余额账龄期末坏账准备

额的比例（%）

合并范围内1年以内、

往来单位一38038236.2616.03

关联方往来1-2年

1年以内、合并范围内

往来单位二14873022.211-2年、2-6.27关联方往来

3年

合并范围内1年以内、

往来单位三12314139.265.19

关联方往来1-2年履约保证0-3月、4-

往来单位四10277077.034.33513053.85

金、其他5年合并范围内

往来单位五6762485.521年以内2.85关联方往来

小计82264960.2834.67513053.85

3.长期股权投资

(1)明细情况期末数期初数项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值对子公司

346342400.001550000.00344792400.00342741800.001550000.00341191800.00

投资对联营企

22706236.7222706236.7216901319.1016901319.10

业投资

合计369048636.721550000.00367498636.72359643119.101550000.00358093119.10

(2)对子公司投资期初数本期增减变动被投资单位账面价值减值准备追加投资减少投资

重庆大世界保洁有限公司1378000.00

重庆大正融信物业管理有限公司300000.00

重庆益客精橱餐饮管理有限公司550000.00

重庆大正保安服务有限公司4800000.00

重庆慧创商业运营管理有限公司1000000.00

重庆高筹智能工程有限公司7000000.00

重庆大疆商业管理有限公司500000.00

第95页共108页重庆慧璧物业服务有限公司1000000.00青岛大正融源智慧城市运营服务有

1950000.001050600.00

限公司

民兴物业97000000.00贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务

3000000.00

有限公司

深圳慧链云科技有限公司50000000.00贵阳市大正彗能智慧城市运营服务

1020000.00

有限公司

南阳新大正物业服务有限责任公司1530000.00

重报物业9750000.00

重庆大正贵博城市环境服务有限公司1530000.00

重庆新大正美餐餐饮服务有限公司306000.00

四川和翔140016800.00

新大正企业服务(安庆)有限公司1020000.00

重庆山清停车场管理有限公司19091000.00

重庆新大正航空科技服务有限公司4080000.00

小计341191800.001550000.005130600.00

(续上表)本期增减变动期末数被投资单位计提减值准备其他账面价值减值准备

重庆大世界保洁有限公司1378000.00

重庆大正融信物业管理有限公司300000.00

重庆益客精橱餐饮管理有限公司550000.00

重庆大正保安服务有限公司4800000.00

重庆慧创商业运营管理有限公司1000000.00

重庆高筹智能工程有限公司7000000.00

重庆大疆商业管理有限公司500000.00

重庆慧璧物业服务有限公司1000000.00青岛大正融源智慧城市运营服务有

3000600.00

限公司

民兴物业97000000.00

第96页共108页贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务

3000000.00

有限公司

深圳慧链云科技有限公司50000000.00贵阳市大正彗能智慧城市运营服务

1020000.00

有限公司

南阳新大正物业服务有限责任公司-1530000.00

重报物业9750000.00

重庆大正贵博城市环境服务有限公司1530000.00

重庆新大正美餐餐饮服务有限公司306000.00

四川和翔140016800.00

新大正企业服务(安庆)有限公司1020000.00

重庆山清停车场管理有限公司19091000.00

重庆新大正航空科技服务有限公司4080000.00

小计-1530000.00344792400.001550000.00

(3)对联营企业投资期初数本期增减变动被投资单位减少权益法下确认其他综合账面价值减值准备追加投资投资的投资损益收益调整联营企业重庆保税港区港佳综

12649068.00356184.75

合服务有限公司南阳新大正物业服务

1985014.261017956.22

有限责任公司江西中泽新大正物业

2536225.95-259053.08

股份有限公司海南旅投新大正医疗

2250000.0066757.60

保障有限公司新大正锐泰智慧能源

1200000.00

服务(深圳)有限公司成都嘉峰世界清洁保

1716025.15536576.35

养有限公司

小计16901319.105435014.261718421.84（续上表）本期增减变动期末数被投资单位其他权益宣告发放现金计提减其他账面价值减值准备变动股利或利润值准备

第97页共108页联营企业重庆保税港区港佳

13005252.75

综合服务有限公司南阳新大正物业服

3002970.48

务有限责任公司江西中泽新大正物

2277172.87

业股份有限公司海南旅投新大正医

2316757.60

疗保障有限公司新大正锐泰智慧能

源服务(深圳)有限1200000.00公司成都嘉峰世界清洁

-1348518.48904083.02保养有限公司

小计-1348518.4822706236.72

(二)母公司利润表项目注释

1.营业收入/营业成本

(1)明细情况本期数上年同期数项目收入成本收入成本

主营业务收入2568472851.442272564148.802130835917.261776354238.77

其他业务收入3402636.74561855.29

合计2571875488.182272564148.802131397772.551776354238.77

其中：与客户之间

2571424515.142272564148.802130943167.001776354238.77

的合同产生的收入

(2)与客户之间的合同产生的收入按主要类别的分解信息本期数上年同期数项目收入成本收入成本

基础物业2419034088.642154889150.652005849366.591699155858.22

创新服务95765680.7265720190.3390047485.5455964512.26

城市服务53673082.0851954807.8234939065.1321233868.29

其他业务2951663.70107249.74

合计2571424515.142272564148.802130943167.001776354238.77

2.投资收益

第98页共108页项目本期数上年同期数

权益法核算的长期股权投资收益1718421.8443986.88

处置长期股权投资产生的投资收益298325.08

成本法核算的长期股权投资收益29906066.3872409242.76

合计31922813.3072453229.64

十六、其他补充资料

(一)非经常性损益

1.非经常性损益明细表

项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲

487323.68

销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公19807810.25司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

第99页共108页项目金额说明

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价

6276740.54

值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-107431.29其他符合非经常性损益定义的损益项目

小计26464443.18

减：企业所得税影响数（所得税减少以“－”表示）3554864.07

少数股东权益影响额（税后）2568908.64

归属于母公司所有者的非经常性损益净额20340670.472.执行《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2023年修订）》对2022年度非经常性损益金额的影响项目金额

2022年度归属于母公司所有者的非经常性损益净额23041791.172022年度按《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2023年修订）》规定计算的归属于母公15741871.13司所有者的非经常性损益净额

差异7299920.04

(二)净资产收益率及每股收益

1.明细情况

加权平均净资产每股收益（元/股）报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润13.970.710.71扣除非经常性损益后归属于公司

12.190.620.62

普通股股东的净利润

2.加权平均净资产收益率的计算过程

项目序号本期数

归属于公司普通股股东的净利润 A 160127514.06

非经常性损益 B 20340670.47

第100页共108页项目序号本期数

扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 139786843.59

归属于公司普通股股东的期初净资产 D 1117077974.31

发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净

E资产

新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F

现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 G1 68377884.90

减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H1 8

股份回购等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 G2 2695597.00

减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H2 1

股份回购等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 G3 2594734.00

减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H3

股份支付等增加的、归属于公司普通股股东

I1 -10031359.01的净资产

增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J1 6无法行权的限制性股票分红款增加的

I2 320550.00归属于公司普通股股东的净资产增减净资产次月起至报告期期末的累

J2 6计月数出售投资性房地产增加的归属于公司普通股

I3 -26000.00股东的净资产

增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J3 5出售投资性房地产增加的归属于公司普通股

其他 I4 -26000.00股东的净资产

增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J4 4出售投资性房地产增加的归属于公司普通股

I5 -26000.00股东的净资产

增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J5 3

购买少数股权导致资本公积增加 I6 -1730.03

增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J6 2出售投资性房地产增加的归属于公司普通股

I7 -26000.00股东的净资产

增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J7

报告期月份数 K 12

L= D+A/2+ E×F/K-G

加权平均净资产1146450148.81

×H/K±I×J/K

第101页共108页项目序号本期数

加权平均净资产收益率 M=A/L 13.97%

扣除非经常损益加权平均净资产收益率 N=C/L 12.19%

3.基本每股收益和稀释每股收益的计算过程

(1)基本每股收益的计算过程项目序号本期数

归属于公司普通股股东的净利润 A 160127514.06

非经常性损益 B 20340670.47

扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 139786843.59

期初股份总数 D 226277783.00

因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 E

因回购等减少股份数 F 200000.00

减少股份次月起至报告期期末的累计月数 G 1

因回购等减少股份数 H 200000.00

减少股份次月起至报告期期末的累计月数 I

报告期缩股数 J

报告期月份数 K 12.00

L=D+E+F×G/K-H×

发行在外的普通股加权平均数226261116.00

I/K-J

基本每股收益 M=A/L 0.71

扣除非经常损益基本每股收益 N=C/L 0.62

(2)稀释每股收益的计算过程稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。

新大正物业集团股份有限公司

二〇二四年四月十日

第102页共108页附件1

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