新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

新大正物业集团股份有限公司

2023年年度报告

2024年4月12日

1新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

2023年年度报告

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的

真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人李茂顺、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）杨谭声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以利润分配时股权登记

日总股本（扣除回购专户持有股份数）为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.85元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。

2新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析...........................................9

第四节公司治理..............................................32

第五节环境和社会责任...........................................58

第六节重要事项..............................................59

第七节股份变动及股东情况.........................................74

第八节优先股相关情况...........................................82

第九节债券相关情况............................................83

第十节财务报告..............................................84

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备查文件目录

（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。

（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

（三）报告期内公开披露的所有公司文件的正本及公告原稿。

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释义释义项指释义内容

本公司、公司、新大正指新大正物业集团股份有限公司大正有限指重庆大正物业管理有限公司深交所指深圳证券交易所中国证监会指中国证券监督管理委员会大正融信指重庆大正融信物业管理有限公司大世界保洁指重庆大世界保洁有限公司成都嘉峰指成都嘉峰世界清洁保养有限公司精橱餐饮指重庆益客精橱餐饮管理有限公司大正保安指重庆大正保安服务有限公司大正清洁指重庆大正清洁服务有限公司慧创商业指重庆慧创商业运营管理有限公司高筹智能指重庆高筹智能工程有限公司大疆商业指重庆大疆商业管理有限公司大正航空指重庆新大正航空科技有限公司

勤博教育指前海勤博教育科技（深圳）有限公司民兴物业指四川民兴物业管理有限公司大正融源指青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司大正辉尚指贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司慧链云科技指深圳慧链云科技有限公司重报物业指重庆重报物业管理有限责任公司南阳新大正指南阳新大正物业服务有限责任公司大正彗能指贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司大正贵博指重庆大正贵博城市环境服务有限公司大正美餐指重庆新大正美餐餐饮服务有限公司上海新大正指上海新大正新企业服务有限公司大正海盛指武汉新大正海盛物业管理有限公司山清停车场指重庆山清停车场管理有限公司四川和翔指四川和翔环保科技有限公司沧恒投资指云南沧恒投资有限公司

陈昆、董灿辉、罗成勇、葛彬、汪忠雄、肖体良、

金克斌、郭云松、李波、鲁学明、候建林、杨延指交易对方

庆、董天禹13名自然人江西中泽指江西中泽新大正物业股份有限公司大正牧歌指杭州大正牧歌物业服务有限公司海南旅投指海南旅投新大正医疗保障有限公司雅安雨城指雅安雨城大正城市服务有限责任公司

锐泰能源指新大正锐泰智慧能源服务（深圳）有限公司

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息股票简称新大正股票代码002968股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称新大正物业集团股份有限公司公司的中文简称新大正

公司的外文名 New DaZheng Property Group Co. LTD

公司的外文名称缩写 NDZ公司的法定代表人李茂顺

注册地址重庆市渝中区虎踞路78号1-1#注册地址的邮政编码400042

公司设立时注册地址：渝中区陕西路38号大正大厦9楼

公司注册地址历史变更情况 第一次变更为：重庆市渝中区上清寺路 9 号名义层 19层 A#

第二次变更为：重庆市渝中区虎踞路78号1-1#

办公地址重庆市渝中区虎踞路78号1-1#办公地址的邮政编码400042

公司网址 https://www.dzwy.com

电子信箱 ndz@dzwy.com

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名翁家林王骁

联系地址重庆市渝中区虎踞路78号1-1#重庆市渝中区虎踞路78号1-1#

电话023-63809676023-63809676

传真023-63601010023-63601010

电子信箱 wengjl@dzwy.com wangxiao@dzwy.com

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所 http://www.szse.cn

公司披露年度报告的媒体名称及网址 《证券时报》《上海证券报》和巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn公司年度报告备置地点公司董事会办公室

四、注册变更情况统一社会信用代码915001032030285054

公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变化

历次控股股东的变更情况（如有）无变更

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五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）

会计师事务所办公地址 浙江省杭州市上城区钱江路 1366 号华润大厦 B 座

签字会计师姓名陈应爵、李小燕公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构保荐代表人姓保荐机构名称保荐机构办公地址持续督导期间名

2019.12.3-2021.12.31

长江证券承销中国（上海）自由贸易试验公司首次公开发行股票的募集资金尚未使用完毕，长王珏、方雪亭

保荐有限公司区世纪大道1198号28层江保荐将对该事项继续履行持续督导职责，直至募集资金使用完毕。

六、主要会计数据和财务指标

追溯调整或重述原因：会计政策变更本年比上

2022年2021年

2023年年增减

调整前调整后调整后调整前调整后

营业收入（元）3126910237.112598105988.07-20.35%2088263923.21-归属于上市公司股东的

160127514.06185662462.63185836006.91-13.83%166069801.09-

净利润（元）归属于上市公司股东的

扣除非经常性损益的净139786843.59162620671.46162794215.74-14.13%149876831.08-利润（元）经营活动产生的现金流

226231372.3089678026.70-152.27%71889508.52-

量净额（元）

基本每股收益（元/股）0.710.82--13.41%1.030.74

稀释每股收益（元/股）0.710.82--13.41%1.030.73

加权平均净资产收益率13.97%18.05%--4.08%18.49%-本年末比

2022年末上年末增2021年末

2023年末减

调整前调整后调整后调整前调整后

总资产（元）2052215857.331669849655.771670254468.0922.87%1453714105.45-归属于上市公司股东的

1193720733.431116712133.841117077974.316.86%974077194.48-

净资产（元）会计政策变更的原因：公司按照财政部2022年11月30日发布的《企业会计准则解释第16号》规定：“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”进行会计政策变更，并选择于2023年1月1日起施行。

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七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入725078917.78750330018.01816992627.56834508673.76

归属于上市公司股东的净利润47392634.5938853216.2739969585.8733912077.33归属于上市公司股东的扣除非经常

44523706.8235315036.6836221037.3723727062.72

性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额-196638596.6254796812.3457032364.33311040792.25

上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异

九、非经常性损益项目及金额

位：元项目2023年金额2022年金额2021年金额

非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）487323.68-211681.72-33181.89计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政19807810.2524171008.1517152172.14府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产--2500000.00194277.78和金融负债产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生

6276740.545457749.122277100.00

的损益

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-107431.29-30946.79-394757.99

减：所得税影响额3554864.073627137.212943168.30

少数股东权益影响额（税后）2568908.64217200.3859471.73

合计20340670.4723041791.1716192970.01公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所处行业情况

宏观方面，2023年世界经济增长动能不足，地区热点问题频发，外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升。在多重困难挑战的交织叠加下，国内经济呈现出波浪式发展、曲折式前进，经济复苏仍面临诸多挑战。政府积极制定和调整预算计划以适应经济形势的变化，从2024年中央政府会议要求及地方政府报告来看，“过紧日子”已经成为常态，对预算管理提出了更高要求。2024年全国一般公共预算收入增速目标较2023年有所下调，经费支出的严格管控预计将持续影响公建物业市场。

政策方面，2023年出台的政策总体对物业管理行业发展有利，涵盖了城市更新、城市改造、社区养老、保障性住房、收费标准与规范安全生产等多个方面，为行业带来新的业务空间和发展机遇，也对物企专业能力和规范运营提出了更高要求。

行业方面，受到上游房地产行业下行影响，物业管理行业增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈。随着住宅类物企纷纷涌入非住宅赛道，极大加剧公建市场竞争，对项目新接、续约、撤场等都造成了影响，物企整体增速放缓、利润下跌。在新的形势和竞争格局下，重新聚焦服务和品质成为行业共识。

二、报告期内公司从事的主要业务

（一）公司主要业务及产品

公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。

报告期内，公司根据“五五”战略规划，以基础物业为主、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版图，以基础物业服务为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创新服务，联动发展。

1、主要产品介绍

（1）基础物业

主要指传统物业服务，为客户提供“四保一服”服务，包括了航空物业、学校物业、公共物业、医养物业、商住物业等细分业态，作为公司发展的根基，是现阶段收入的核心

9新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文来源，也是创新服务快速孵化的“培育地”和城市服务快速发展的“试验田”。

（2）城市服务

主要指以城市空间运营为主要方向的业务，包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等城市服务产品。根据行业的发展趋势，结合公司在公建领域积聚的经验与优势，在中长期规划中城市服务将作为公司新兴增长极，成为收入、利润的主要来源之一。

（3）创新服务

主要指传统、创新类增值服务与数字化产品，包括了平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等细分产品，作为公司战略高地，是公司未来的利润核心来源，将以数字化支撑基础服务及城市服务快速发展。

2、主要业态介绍

五大业态是公司基础物业的主要组成，航空业态及学校业态作为战略引领；办公及公共业态、医养业态规模发展；商住业态协同支撑，共同夯实集团发展根基。

（1）航空物业航空物业围绕机场航站楼展开各类物业服务，公司航空物业人信守“先做机场人，再做新大正人”的承诺，专研机场物业特色服务，并构建新大正航空物业信息化管理系统以提升服务质量。航空物业为客户提供含停车场管理、手推车管理、行李打包、客舱保洁、飞行区及地面航空安全保障等多种航空特色服务。

（2）学校物业

学校物业为各类高校、特色院校及中小学校提供综合一体化后勤服务，包含基础物业管理及与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。学校物业秉承“管理、服务、环境”育人理念，以全委托综合一体化后勤服务解决方案的“校园大管家”服务体系，全方位满足师生的多元化、多层次、人性化的育人需求。

（3）办公及公共物业

公共物业涵盖的物业服务类型丰富，包括为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等提供专业化、规范化、标准化的物业管理服务，致力于打造高规格、高品质、高站位的“三高”办公物业典范。以及涉及城市多种功能体，为不同公共项目提供含“四保一服”在内的各类特色物业服务：如为场馆提供人文体验服务、智能节耗、文化资源管理等，为园区提供资源管理服务、运营管理服务、智慧园区打造等。

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（4）医养物业

医养物业主要致力于提供医养结合的医疗保障服务，为医院、养老服务机构提供基础服务、专业陪护服务、专项养护服务、设备能源管理、医院餐饮服务等特色医辅服务，深拓医养物业服务领地，创新管理模式，精研服务品质，共创新时代美好生活。

（5）商住物业

商住物业以商业、公租房、住宅三大物业产品齐头并进的发展模式，全面打造商业购物中心及市场、公租房、住宅的核心服务场景。商住物业在基础物业外，致力推行全生命周期运行方案，针对商业项目，提供整合多种资源的商业运营管理等特色服务；针对公租房项目，提供党建引领下的社区运营服务和弱势群体关怀服务；针对住宅项目，提供资产管理服务和邻里氛围打造等满足业主衣食住行的服务。

（二）公司现有经营模式

1、采购模式

公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需的保洁、保安封专项物业服务和各类耗材为主。公司采购模式以集团集中采购为主、外地分子公司自主采购为辅，在保证供应商相对稳定、降低采购成本和保证质量的同时，灵活应对项目需求。

2、销售模式

公司通过市场公开招投标为主、招标邀请为辅的方式获取客户，近两年，随着公司上市后拓宽了经营渠道，通过收并购、与合作方合资合作成立公司的方式，获取客户的渠道逐步多样化。

三、核心竞争力分析

（一）差异化的战略定位优势

公司成立于1998年，成立初期即通过对行业市场及自身优势的研判，确立了差异化的市场战略定位，历经20余年发展，已成为全国性的一体化综合服务商，业务涵盖城市公共建筑的多种类型物业服务项目。公司深耕公建物业20余年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。

（二）市场化优势

公司是重庆市最早一批成立的物业企业之一，是一家运行机制灵活的民营企业。独立

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决策的机制使得公司管理层可以发挥最大的能动性，战略规划能够得到贯彻与延续，进而保障了公司稳定、健康的快速发展；人才选聘的机制使得公司能够以开阔的思维和眼界选

择适合公司的人才，公司管理层均为行业内高级管理人才，基于对公司的文化理念、价值观、发展目标的高度趋同而共同努力；管理优化的机制体现在公司历来对组织架构作用的重视，公司成立以来积极根据内外环境变化持续进行组织架构的调整与优化，为公司全国化发展提供了有力保障。机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务，较高的市场敏锐度则有利于公司及时调整策略，对现有五大业态转型升级。同时，公司作为第三方物业，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，公司90%以上的项目以招投标方式取得，程度深、覆盖广、无依赖、活力高。公司内部在招投标管理上形成了规范化、制度化的流程。随着全国各地关于采购透明化、程序化的愈加规范，公司20多年的市场化运营及在公建领域积累的经验和口碑，使公司在主要采用公开招投标方式的公建市场项目拓展方面，具有一定的竞争优势。

（三）人员与组织优势

公司作为劳动密集型企业，人才是发展的关键。公司拥有完整的梯队化管理团队，高级管理人员拥有丰富的项目与行业经验，中级管理人员具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司自2002年已经开始实施员工持股，有效提升了中高层员工凝聚力，20余年来骨干成员的稳定状态保持了较高的水平，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。公司上市后，良好的企业文化、价值观与战略布局，吸引了一批来自行业内的知名与专业人士作为事业合伙人加入共谋发展。公司2021年第一次临时股东大会审议通过限制性股票激励计划，利于进一步建立、健全公司长效激励机制，吸引和留住优秀人才，充分调动公司中高层干部干事创业的积极性，有效地将股东利益、公司利益和核心团队个人利益结合在一起。同时，公司建立了完善的培训体系，拥有“栋梁星计划”“动力星计划”“管培生计划”“新能量计划”等人才培养机制，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升专业能力及视野。2020年，公司创始人、控股股东、终身名誉董事长王宣女士个人出资设立“新大正王宣贡献奖励基金”，对于在为客户服务、产品研发、市场拓展、科技进步等各方面有创新性贡献的员工，给予特别贡献奖励。公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构、提升员工效能、保证公司的团队优势做出了必要的贡献。

（四）标准化优势

公司作为国家一级资质的专业化物业管理企业，已通过职业健康安全体系、质量管理

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体系、环境管理体系、信息安全体系、诚信管理体系、食品安全管理体系、能源管理体系、

服务体系认证等八大管理体系认证，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司于

2008年成立了“企业标准化研究院”，基于规范服务流程、保障过程管理、确保服务质量

的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型；同时，公司不断研究客户需求，引入新技术、新设备应用，发布了五大业态物业服务标准并向社会进行推广。其中，商务楼宇、公共租赁房、高校的物业管理标准已成为重庆市地方标准。牵头编制《机场航站楼物业服务规范》团体标准，被国标委授予“商务楼宇物业管理国家级服务业标准化示范单位”，成为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处承担单位、中国物业管理协会标准化专家

委员会委员单位、全国服务业标准化试点单位。公司通过将成熟的细分业态服务标准向外地项目进行复制推广、改进执行，有效保证了公司在全国化过程中的项目服务品质和服务质量。

（五）品牌优势

公司作为第三方物业专业公司，公司综合实力位于重庆物业管理行业第2名、中国物业服务百强企业前12名，是重庆市物业管理协会副会长单位、中国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准化试点单位、中国高校物业服务企业联盟轮值主席单位。获得“学校物业服务领先企业”“公共场馆服务领先企业”“中国公众物业服务领先企业”“中国交通枢纽物业服务领先企业”“社会责任企业奖”“重庆市企业创新奖”“2023重庆民营企业100强”等荣誉。公司于2019年12月3日在深圳证券交易所挂牌上市后，成为重

庆第一家、国内第二家登陆 A 股市场的物业服务企业。公司在业务覆盖的主要区域，已具

有较强的品牌影响力，上市后品牌效力及知名度得到进一步提升，期间防控成效更是在社会中形成了良好的口碑效应。品牌优势对公司的市场拓展起到了积极的影响。

（六）服务能力优势客户至上的理念贯穿于公司的客户服务工作中，在服务中我们要求做到“先做客户人，再做大正人”，切实站在客户角度，通过换位思考以真诚与专业帮助客户遇见问题、防范问题、解决问题，形成了客户至上的理解能力。同时，作为高度市场化的公司，我们更加关注于客户需求和客户体验，更加关注我们为客户提供服务的水准，打造了全面满足客户需求的专业能力，并且还具备优秀的大型活动会议的保障能力，突发事件的应急处置能力等符合公共机构特征的应急能力。新大正自1998年成立至今，通过不断更新与优化服务，沉淀专业能力，获得客户认可，形成了以客户为本的服务能力优势。

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四、主营业务分析

1、概述

2023年，公司在严峻的经济形势、白热化的市场竞争、规模发展的阵痛等重重挑战下韧性生长。报告期内，公司实现营业收入稳定增长，创历史新高；净利润虽有所下降，仍保持高分红回馈投资者；经营性现金流显著改善，重点抓经营质量提升。

1.主要经营业绩

（1）新拓展项目中标总金额18.76亿元，饱和年化合同收入金额9.69亿元；营业收

入31.27亿元，同比增长20.35%。上半年受市场环境影响，市场开拓放缓，下半年公司克服困难，多项举措推进市场营销工作，在学校、医养、金融写字楼等重点业态上取得较大突破，为2023年业绩的平稳增长及后续业绩发展提供了有力支撑。

（2）归属于上市公司股东的净利润1.60亿元，同比下降13.83%。净利润的下降受到

宏观经济、地产下行、公司规模发展等多种因素影响，但公司基本面依然良好，并将着力提升经营质量。基于充分回报投资者的考虑，公司拟以利润分配实施时股权登记日总股本（扣除回购专户持有股份数）为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.85元（含税），以此初步核算，公司拟派发现金红利6415.84万元（含税）占公司当年实现归属于上市公司股东净利润的比例为40.07%（注：分红方案尚需股东大会审议通过）。

（3）经营活动产生的现金流量净额2.26亿元，较上年同期增加1.36亿，经营性现

金流的大幅度改善。2023年，公司加强对应收账款、应付账款的管理，通过完善应收账款管理制度、召开专题会议、优化供应商结算方式等措施，加快资金回流，保障了收费率的高达成和现金流安全。

2.2024年公司工作思路

2024年，国内宏观经济及外部环境依然复杂多变，行业市场竞争日益激烈，公司需要

保持战略定力、坚定发展信心，根据环境变化及时进行复盘与调整，着力解决组织管理和发展中遇到的问题，严格防范、降低快速发展过程中潜在的风险，推动实现从追求规模到高品质发展的转型升级。

（一）保持战略定力，坚定发展信心

新大正作为一家没有地产背景的民营物企，始终坚持市场化的发展道路，在市场的夹缝中茁壮成长，在二十余年爬坡上坎的发展历程中展现了强大的生命力和发展韧性。上市

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4年以来，面对外部不利因素的影响、宏观环境及物业行业发生的前所未有的剧变，公司

坚定前行，积累了一个较好的基础：

第一，公司在过去的四年内完成了全国化战略布局，营业收入从2019年上市时的

10.55亿元做到了2023年的31.27亿元，也证明了公司具有实现增长和不断前行的能力。

第二，公司目前已经完成了重点中心城市公司团队的搭建，多个重点城市的业务规模已经

超过一个亿，具备了独立自主发展的能力，在重庆以外区域发展中形成了坚实的基础。第三，随着公司业务快速发展，管理干部团队人数急剧增长，吸引汇聚了行业内外大量的中高端人才，抱持干事创业的共同理想，是推动公司继续前行的强大内生动力。

上述取得的成长和进步，证明了公司整体战略方向是正确的。展望未来，面对外部环境的挑战和公司快速发展中遇到的难题，我们应当继续保持清晰的战略方向和坚定的发展信念，继续稳步推进公司的发展战略，不断适应和克服外部环境中的不确定性因素，确保公司的持续成长。2024年是公司“五五”战略承上启下的关键之年，公司将推进“五五”战略的复盘与调整，进一步明晰战略目标和方向，促进公司“五五”战略的深化执行。

（二）回归经营本质，推动高质量发展

物业管理行业在过去几年经历一段显著的快速发展期，总管理面积和收入规模持续增长，但随着市场环境的变化和行业发展的深入，行业开始从追求规模发展转向寻求高质量发展的新阶段。期间，公司通过有效的战略规划和市场拓展，取得了较好的成绩，经营规模快速增长、客户资源和行业影响力极大提升，为未来的持续发展奠定了坚实的基础。然而，在当前的发展阶段，公司也面临着新的挑战和机遇。一是需要调整经营理念，报告期内财政预算缩紧、市场增量放缓、客户对服务质量要求提升以及行业竞争的加剧，都要求公司对前期追求规模快速增长的经营理念进行适当的调整，公司要回归到经营的本质，努力为顾客创造价值并实现盈利，追求有效的规模，实现有竞争力的合理成本和有人性关怀的利润，并保持稳定安全的现金流。二是要强化合规稳健经营，公司近年来业务快速拓展，内生式增长与外延式发展同步进行，公司子公司、参股公司增多，业态产品愈发丰富，员工规模相应增长，现有管理制度及管理体系面临诸多新挑战。公司管理层已充分意识到在快速发展的过程中可能存在一定的管理风险，将进一步对现有管理架构进行完善与优化，加强对子公司、参股公司管理团队合规运营理念的宣导，定期开展系统性的管理培训，严

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格执行内控与预算管理，有效识别研判、防范化解重大风险，确保公司健康运行、有序发展。

（三）全面推进组织数字化转型，重构组织运行机能

公司在快速成长过程当中，部分旧的制度已经不太适应和满足现有的组织快速发展的需要。基于公司当前需求及未来前瞻的考虑，需要匹配相应的组织能力。通过数字化转型，来重新设计集团管控的逻辑，以数字化方式将其固化，形成新的组织运行机制，进而提高组织的管理能力。公司计划通过三年的时间，从产品开始，去推动公司组织的整体数字化转型，来解决组织的管理和发展问题，通过“三个重构”打造“三项能力”：

1、重构产品研发与运营管理体系，打造为客户持续创造价值的专业能力

随着行业的发展进步，公司专业能力的进化速度需要赶上客户需求的变化。需要从产品的研发、设计角度出发，让公司的服务能随着客户需求的变化而持续迭代，同时要形成优质交付的运营保障体系，确保项目提供给客户的服务质量满足并超越客户的期望。

2、重构项目经营模型，打造不受环境影响的经营能力

面对不确定的外部经营环境影响，公司自身经营能力的提升显得更为迫切。公司将通过构建项目经营数字化模型，找到影响经营绩效的关键因素并对项目提供应对办法。无论市场环境怎样变化，都能够保持适当的发展和盈利，形成不受环境影响的经营能力。

3、重构集团化管控的理念与体系，打造以信息流为主线的集团共享、赋能和管控的

能力

公司目前管理以职能划分、权力分配、资源配置为主，为匹配规模的扩张，组织的裂变、数字化转型的需要，打造以信息流为主线的集团共享赋能和管控的能力重构集团化管控的理念与体系。2024年公司将通过与飞书的合作，逐步打通现有的所有信息化系统，构建统一的数字化平台，实现组织的整体数字化转型。在“五五”规划期间，初步建成营销、运营、人力、财务、内控等职能条线的共享平台；搭建集团、业务单元和项目三级管理模型，逐级向下赋能体系；形成总部通过信息流穿透到业务单元、项目的管控模式，以匹配新大正独特的合伙人制度，形成阳光、有序、高效的运行机制。

16新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

3.主要经营指标分析

（1）项目数量分析

2023年2022年

项目数量同比变动

项目数量（个）占比项目数量（个）占比

项目数量合计594100.00%513100.00%15.79%分区域

重庆区域20334.18%20439.77%-0.49%

重庆以外区域39165.82%30960.23%26.54%分业态

办公25843.43%22143.08%16.74%

公共15025.25%11522.42%30.43%

学校9115.32%8416.37%8.33%

商住6911.62%6813.26%1.47%

航空254.21%254.87%0.00%

备注:本表项目数量指项目管理部，项目管理部下设项目服务中心为最小服务单位。

2020年以来，公司根据国家区域发展战略和行业发展进程，结合自身规模发展诉求，

深耕区域重点城市，推动实施全国化战略。截至报告期末，公司项目管理部数量达到594个，较上年增长15.79%，服务面积增至约1.7亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至

65.82%，数量同比增长26.54%。

（2）主营业务收入分析

2023年2022年

主营业务收入同比变动主营业务收入占比主营营业收入占比

合计312510.70100.00%259682.01100.00%20.34%分区域

重庆区域109302.1434.98%103779.7739.96%5.32%

重庆以外区域203208.5665.02%155902.2460.04%30.34%分业态

办公126716.1640.55%105864.8440.77%19.70%

公共78048.9524.97%55616.6021.42%40.33%

学校43498.9013.92%37468.9414.43%16.09%

商住34670.8811.09%33211.6812.79%4.39%

航空29575.809.46%27519.9510.60%7.47%分产品

基础物业274854.6687.95%240489.8892.61%14.29%

创新业务11367.933.64%9946.713.83%14.29%

城市服务26288.108.41%9245.423.56%184.34%

17新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

作为独立的第三方物业企业，公司积极参与市场竞争，通过公开招投标获得业务增长。

报告期公司实现主营业务收入31.25亿元，同比增长20.34%。

*分区域分析

报告期内，重庆大本营基本盘稳健，实现收入10.93亿元，同比增加5.32%；重庆以外区域收入保持快速增长，实现收入20.31亿元，同比增长30.34%。从收入占比上看，重庆以外区域收入占比提升至公司主营业务总收入的65.02%，较上年占比提升4.98个百分点。公司战略下一步将聚集集团力量打造形成“城市聚焦”，城市公司区域规模和密度有望进一步加大。同时，城市合伙人计划将在2024年进行优化升级，以更好地激发合伙人的积极性，进一步推动城市公司做大做强。

*分业态分析

1）办公物业实现收入12.67亿元，同比增长19.70%，收入占40.55%。报告期内，公

司办公业态品牌影响力进一步扩大，新获得中共广州市委机关事务管理局、国家开发银行湖南省分行等标志性优质项目。军队类业态经过近三年的培育，整体难以达到公司既定盈利标准，将逐步减少拓展投入，将资源重新分配到更具潜力和回报的业态领域，以提高公司整体盈利能力。

2）公共物业实现收入7.80亿元，同比增长40.33%，收入占比24.97%。报告期内，

重点孵化的医养业态取得较大突破，新中标重庆医科大学附属第二医院渝中院区、长海医院等优质项目。同时，2022年底收购的和翔环保实现平稳过渡，2023年和翔二期项目收购的香格里拉、瑞丽两地项目辐射作用明显，为“市政环卫+公建物业”新业务的转型落地奠定基础。

3）学校物业实现收入4.35亿元，同比增长16.09%，收入占比13.92%。学校业态新

拓展年合同金额近1.6亿元，新中标华中师范大学桂子山校区、贵州医科大学云漫湖校区、国防科大电子对抗学院等学校项目。2023年11月，公司当选中国教育后勤协会理事单位。

公司作为中国教育后勤协会两项重点课题《中国教育后勤协会团体标准建设规划》《高校后勤服务质量监管评价体系建设》的承担单位，同时牵头编制了重庆市地方标准《高校物业管理服务规范》，是重庆教育后勤协会物业管理专业委员会秘书长单位，在教育后勤标准化方面持续发挥了重要作用。本次当选是教育后勤行业对公司20余年来深耕学校物业取得成绩的高度肯定和广泛认可，进一步提升了公司在教育后勤行业的影响力和知名度。

4）商住物业实现收入3.47亿元，同比增长4.39%，收入占比11.09%。公司经过一年

多的筹备，成功中标璧山一体化项目并正式进场动工，运营内容包括社区体检、改造指导、

18新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

资产管理、物业服务、市政环卫等多类项目，服务总占地面积25.72万㎡、总建筑面积

74.69万㎡。实现了市场开发、一体化运营、团队及能力建设的从0到1，在现代社区创

建、老旧小区物业服务等一体化项目取得实质进展，项目初期工程建设成效获得政府认可。

5）航空物业实现收入2.96亿元，同比增长7.47%，收入占比9.46%。作为公司的战略业态，公司对航空市场中长期前景抱有信心，随着国际航班确定性加速增班以及国内客运市场的全面回暖，预计未来有较大增长潜力。2023年，公司新取得宁波栎社国际机场、郑州新郑国际机场、呼和浩特白塔国际机场等多个项目，并着力开展打造航空地面服务核心产业链，年内完成收购重庆欣益硕航空地面服务有限公司（从事航空地面清洁服务）、重庆航诚清洁服务有限公司（飞机客舱清洁）、重庆通维安达汽车维修服务有限公司（具备一类汽车维修资质）等三家机场服务相关企业。

*分产品分析

1）基础物业实现收入27.49亿元，同比增长14.29%。公司全国化经营推动了基础物

业规模持续扩张，基础物业版块不断壮大公司的发展根基，为创新服务及城市服务两大产品奠定了良好基础。

2）创新服务实现收入1.14亿元，同比增长14.29%。公司将积极推动创新业务的落

地和能力建设，拓展物业服务的广度与深度。

3）城市服务实现收入2.63亿元，同比增长184.34%。城市服务未来发展方向，一是

由城服事业部牵头，基于城市既有建成区，发展城市更新及完整社区的片区一体化项目；

二是由和翔市政牵头，基于中小城市+全国旅游目的地城市，发展市政+公建物业的一体化项目。

（2）主营业务利润分析

2023年

项目主营业务收入收入占比毛利毛利率（万元）

合计312510.70100.00%39918.2812.77%分时间

成熟项目（1年以上）279102.6189.31%36689.8713.15%

新进项目（1年以内）33408.0810.69%3228.429.66%分区域

重庆区域109302.1434.98%17029.0715.58%

重庆以外区域203208.5665.02%22889.2211.26%

19新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

2023年，行业净利润两级分化，民营企业净利润普遍大幅下降。公司利润表现主要受

到四个方面的影响。一是来自客户方面，在严峻的经济环境下，公建物业行业的主要客户群体预算缩减，为与客户共同过好紧日子，公司做好现场服务品质的同时尽量配合客户进行人员、物资等费用开支的压缩，带来项目的考核扣款和费用压减增加，增值服务需求释放滞缓。二是来自行业方面，公建市场虽然持续增长，但市场参与者显著增加，竞争白热化下低价策略成为常态，加上部分地区推行最低价招标政策，使公司的新市场拓展及存量项目续约价格下降；同时竞争加剧带来的项目撤场增加也对利润产生一定影响。三是来自项目运营周期方面，虽然受到行业和客户各种因素的影响，带来收入和利润的整体下降，但仍然呈现成熟项目保持相对盈利稳定、新进项目尚需培育利润偏低，以及项目密度较高的重庆区域盈利水平高于重庆以外区域的特点。新进项目持续的增加及重庆以外区域项目占比的持续扩大带来了一定影响。四是来自员工方面，社保薪资与社平工资的同步上调带来项目人工成本的刚性增加，以及员工招聘、培训等方面增加投入来保证项目品质带来的成本压力。

另外，公司2022年会计估计变更使信用减值损失较上年同期有所增加，同时因推进城市合伙人计划也使少数股东权益较上年同期有较大增长，对公司的净利润也产生较大的影响。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2023年2022年

占营业收占营业收同比增减金额金额入比重入比重

营业收入合计3126910237.11100%2598105988.07100%20.35%分行业

物业管理服务3125106968.4799.94%2596820092.5599.95%20.34%

其他业务1803268.640.06%1285895.520.05%40.23%分产品

基础业务2748546631.6487.90%2404898818.5492.56%14.29%

创新业务113679296.623.64%99467098.683.83%14.29%

城市服务262881040.218.41%92454175.333.56%184.34%

其他业务1803268.640.06%1285895.520.05%40.23%分地区

重庆1093898414.6834.98%1038262206.8939.96%5.36%

四川320635887.8810.25%334296985.4812.87%-4.09%

广东191095748.846.11%123093370.814.74%55.24%

北京184158761.225.89%170882563.446.58%7.77%

云南179816153.625.75%45263927.201.74%297.26%

20新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

贵州167592393.505.36%146727775.885.65%14.22%

江苏152302999.724.87%119977674.534.62%26.94%

湖北111648388.523.57%94929359.953.65%17.61%

河南92318478.842.95%65550122.742.52%40.84%

湖南86965640.682.78%54987988.182.12%58.15%

其他地区546477369.6117.48%404134012.9715.55%35.22%分销售模式

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减年同期增减分行业

物业管理服务3125106968.472725924122.6912.77%20.34%25.17%-3.36%分产品

基础业务2748546631.642424436624.3511.79%14.29%18.87%-3.40%

创新业务113679296.6276426022.7232.77%14.29%26.89%-6.68%

城市服务262881040.21225061475.6214.39%184.34%188.51%-1.24%分地区

重庆1093898414.68922893894.8315.63%5.36%10.76%-4.12%

四川320635887.88279374572.3012.87%-4.09%-3.10%-0.89%分销售模式

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

□是□否

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用□不适用

（5）营业成本构成

位：元

2023年2022年

同比增产品分类项目占营业成占营业成金额金额减本比重本比重

人工成本、材料成本、维修

基础业务2424436624.3588.93%2039566293.9193.65%18.87%

维保费、保洁绿化费等

人工成本、材料成本、维修

创新业务76426022.722.80%60230488.502.77%26.89%

维保费、保洁绿化费等

人工成本、材料成本、维修

城市服务维保费、保洁绿化费、场地225061475.628.26%78007997.783.58%188.51%租赁费等

其他业务其他163161.850.01%30622.570.00%432.82%

21新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

（6）报告期内合并范围是否发生变动

具体详见本报告第六节之七“与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明”。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用□不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）300499030.26

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例9.61%

前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例0.00%公司前5大客户资料

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例

1客户一109974939.783.52%

2客户二53598617.371.71%

3客户三52373535.041.67%

4客户四46000733.231.47%

5客户五38551204.841.23%

合计--300499030.269.60%公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）149026820.09

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例18.05%

前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例0.00%公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例

1供应商一72478133.948.78%

2供应商二22986581.512.78%

3供应商三22272474.682.70%

4供应商四16398026.941.99%

5供应商五14891603.021.80%

合计--149026820.0918.05%

3、费用

单位：元

2023年2022年同比增减重大变动说明

销售费用42864371.5934992149.5822.50%

管理费用172874916.10190601029.42-9.30%

22新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

财务费用-3659960.43-5983839.28-38.84%利息收入减少

研发费用0.000.000.00%

4、研发投入

□适用□不适用

5、现金流

单位：元项目2023年2022年同比增减

经营活动现金流入小计3242632018.072673247745.4221.30%

经营活动现金流出小计3016400645.772583569718.7216.75%

经营活动产生的现金流量净额226231372.3089678026.70152.27%

投资活动现金流入小计2825794.41999986.11182.58%

投资活动现金流出小计132835673.7682490232.2861.03%

投资活动产生的现金流量净额-130009879.35-81490246.17-59.54%

筹资活动现金流入小计35794790.0817522100.00104.28%

筹资活动现金流出小计116765252.4895691666.4722.02%

筹资活动产生的现金流量净额-80970462.40-78169566.47-3.58%

现金及现金等价物净增加额15251030.55-69981785.94121.79%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明

□适用□不适用项目2023年度2022年度同比增减变动原因

经营活动产生的现金流量净额22623.148967.80152.27%主要系加强了客户及供应商管

理、及代收款项增加

投资活动产生的现金流量净额-13000.99-8149.02-59.54%主要系报告期内减少投资

筹资活动产生的现金流量净额-8097.05-7816.96-3.58%主要系渗滤液工程长期借款以及退回股权激励认购款

五、非主营业务分析

□适用□不适用

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2023年末2023年初

比重增减金额占总资产比例金额占总资产比例

货币资金615818361.3630.01%600045745.4135.93%-5.92%

应收账款689501718.8333.60%481078631.7928.80%4.80%

存货10544837.280.51%3378280.070.20%0.31%

23新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

投资性房地产94212563.004.59%87022887.005.21%-0.62%

长期股权投资22940740.131.12%16453406.920.99%0.13%

固定资产176400646.738.60%164918331.349.87%-1.27%

在建工程50994153.722.48%21733177.111.30%1.18%

使用权资产26463735.821.29%28531537.931.71%-0.42%

短期借款4583000.110.22%1565358.110.09%0.13%

合同负债39100878.681.91%35232043.392.11%-0.20%

长期借款24501988.741.19%230000.000.01%1.18%

租赁负债15721297.120.77%18751166.331.12%-0.35%

2、以公允价值计量的资产和负债

单位：元计入权本期益的累本期公允价值计提本期购买金项目期初数计公允本期出售金额其他变动期末数变动损益的减额价值变值动金融资产

4.其他权益工------

3041487430414874.00

具投资

金融资产小计30414874------30414874.00

投资性房地产870228876289914.28--471737.83267157.11695181.0094212563.00

上述合计1174377616289914.28--471737.83267157.11695181.00124627437.00

其他变动的内容：固定资产转入投资性房地产报告期内公司主要资产计量属性未发生重大变化

3、截至报告期末的资产权利受限情况

项目期末账面余额期末账面价值受限类型受限原因

货币资金3154932.003154932.00冻结冻结银行存款

货币资金7790687.677790687.67质押保函保证金

货币资金530415.86530415.86质押履约保证金

固定资产1847787.621140202.66抵押融资租赁抵押

合计13323823.1512616238.19

七、投资状况分析

1、总体情况

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

63063074.10165215668.00-61.83%

24新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

2023年度签订的合同投资额9205.16万元，报告期内实际支付6306.31万元，包括：

1）收购重庆麟瑄环保科技有限公司51%股权，出资510万元，报告期内已全部实缴为注册资本；

2）收购重庆蓝翔汽车维修有限公司75%股权，出资200万元，报告期内已全部支付；

3）收购重庆欣益硕航空地面服务有限公司75%股权，出资300万元，报告期内已全部支付；

4）收购香格里拉和翔环保科技有限公司100%股权，出资2775.5954万元，报告期内已支付

1942.91678万元；

5）收购瑞丽市缤南环境管理有限公司100%股权，出资4453.9009万元报告期内已支付

3117.73063万元；

6）收购青岛大正融源剩余35%股权，出资105.06万元，报告期内已全部支付；

7）新设立新大正锐泰智慧能源服务（深圳）有限公司，出资400万元，报告期内已支付120万元；

8）新设立雅安雨城大正城市服务有限责任公司，出资450万元，报告期内暂未支付；

9）报告期内，对香格里拉餐厨垃圾处置项目经营性投资10.6万元。

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

单位：万元截至资主投投是合产负债本期披露被投资公要资持股比资金资产品预计收否披露索投资金额作表日的投资日司名称业方例来源期类型益涉引方进展情盈亏期）务式限诉况城市瑞丽市缤自有城环深圳证南环境管资金企

市卫、2023券交易理有限公（变业环收[注城市已完成年06所-公告

司和香格7229.50100.00%更募续485.10--否

卫购1]绿过户月05正文里拉和翔集资存

绿 化、 日 (szse.c环保科技金用期

化 公厕 n)有限公司途）管理

合计----7229.50------------485.10--------

注1：（1）瑞丽缤南：李俊红、邹望清、李瑞保；（2）香市和翔：大理滨南城市综合管理服务有限公司、罗健男、

罗意元、刘志勇。

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况公司报告期不存在证券投资。

25新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

（2）衍生品投资情况公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

（1）募集资金总体使用情况

单位：万元报告期累计变累计变尚未使本期已已累计尚未使闲置两内变更更用途更用途用募集募集年募集方募集资募集资使用募使用募用募集年以上用途的的募集的募集资金用份式金总额金净额集资金集资金资金总募集资募集资资金总资金总途及去总额总额额金金额金总额额额比例向购买理首次公开

财、存放

2019年发行股票43467.3043467.309039.6033888.187229.5016929.5038.95%9579.121439.43

于募集资并上市金专户

合计--43467.3043467.309039.6033888.187229.5016929.5038.95%9579.12--1439.43募集资金总体使用情况说明

经中国证券监督管理委员会（证监许可〔2019〕1994号）文核准，并经深圳证券交易所同意，本公司由主承销商长江证券承销保荐有限公司采用网上按市值申购向公众投资者直接定价发行的方式，向社会公众公开发行人民币普通股

（A 股）股票 17910667 股，发行价为每股人民币 26.76 元，共计募集资金 47928.94 万元，坐扣承销和保荐费用

3070.78万元（不含增值税）后的募集资金为44858.16万元，已由主承销商长江证券承销保荐有限公司公司于2019年11月26日汇入本公司募集资金监管账户。另减除上网发行费、招股说明书印刷费、申报会计师费、律师费、评估费等与发行权益性证券直接相关的新增外部费用1296.53万元及已预付承销及保荐费94.33万元后，公司本次募集资金净额为43467.30万元。

报告期，公司使用募集资金9039.60万元，累计使用募集资金33888.18万元（含变更用途的募集资金16929.50万元），其余尚未使用的募集资金余额及利息收入11805.21万元存放与募集资金专用账户。

（2）募集资金承诺项目情况

□适用□不适用

单位：万元是否已截至期项目达项目可截至期末承诺投资项变更项募集资金调整后本报告末投资到预定本报告是否达行性是累计投入目和超募资目（含承诺投资投资总期投入进度可使用期实现到预计否发生金额

金投向部分变总额额（1）金额(3)＝状态日的效益效益重大变

（2）

更）(2)/(1)期化承诺投资项目

2024年

企业信息化

否9271.049271.041260.825897.9163.62%12月31-不适用否建设项目日

2024年

物业业务拓100.00

否594059401138.93594001月011083.84是否

展项目%日人力资源及2024年企业文化建否3643.293643.29191.772545.0969.86%12月31-不适用否设项目日

2024年

市政环卫业

是103643134.51374.451634.9852.16%12月311173.65是否务拓展项目日

26新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

收购香格里拉市和翔环保科技有限2024年公司及瑞丽否-7229.55060.655060.6570.00%12月31958.24是否市滨南环境日管理有限公

司100%股权停车场改造2024年及投资建设是11248.971548.9712.98109.557.07%12月31-否否项目日收购四川民

兴物业管理100.00

否-9700-9700-1101.61是否

有限公司%

100%股权

偿还银行贷100.00

否30003000-3000--不适用否

款项目%

合计--43467.343467.39039.633888.18----4317.34----分项目说明未达到计划

进度、预计1.停车场改造及投资建设项目

收益的情况2020年10月，公司变更了“停车场改造及投资”项目部分募集资金用于收购四川民兴物业，保留了停车场改和原因（含造及投资的第一项“在管停车场改造升级”，主要针对公司现有在管停车场进行改造升级，目前正在投入实施“是否达到中，但因改造升级过程中涉及与产权方/所有方方案的沟通及拟定，因此前期资金使用进度较为缓慢。目前公预计效益”司正在研究和发力城市运营服务业务，在城市综合一体化运营业务中，公共停车场的建设、运营作为城市公共选择“不适资源的组成部分，将在公司作为主要实施单位的城市运营管理业务中择机统筹实施。用”的原

因）项目可行性发生重大变不适用化的情况说明超募资金的

金额、用途不适用及使用进展情况适用以前年度发生2021年2月22日，公司第二届董事会第五次会议、第二届监事会第五次会议审议通过《关于设立全资子公司并变更部分募投项目实施主体、实施地点的议案》，同意在深圳设立全资子公司新增为企业信息化建设项募集资金投目的实施主体。2021年3月16日，新设立全资子公司深圳慧链云科技有限公司完成工商登记，公司企业信息资项目实施

化建设项目实施主体变更为新大正公司和深圳慧链云科技有限公司、实施地点变更为重庆和深圳。

地点变更情2022年10月26日，公司第二届董事会第十五次会议、第二届监事会第十五次会议审议通过《关于变更部况分募投项目实施主体暨向全资子公司增资的议案》，同意将市政环卫业务拓展项目实施主体变更为公司全资子公司四川和翔环保科技有限公司，以其所在地为募投项目的实施地点，并以“市政环卫业务拓展”项目募集资金10364.00万元对其增资。公司市政环卫业务拓展项目实施主体变更为四川和翔环保科技有限公司，实施地点变更为四川和翔环保科技有限公司所在地。

募集资金投资项目实施不适用方式调整情况募集资金投适用资项目先期2019年12月24日，公司第一届董事会第十八次会议审议通过《关于使用募集资金置换预先投入募投项目及已投入及置换支付发行费用的自筹资金的议案》，同意以募集资金置换预先投入募集资金投资项目和支付发行费用的自筹资情况金3870.85万元。上述资金已于2020年1月7日完成置换。

用闲置募集不适用

27新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

资金暂时补充流动资金情况项目实施出现募集资金不适用结余的金额及原因尚未使用的

募集资金用截至2023年12月31日，公司尚未使用的募集资金11805.21万元存放于募集资金专户中。

途及去向募集资金使用及披露中无存在的问题或其他情况

（3）募集资金变更项目情况

单位：万元变更后项变更后的截至期末截至期末项目达到目拟投入本报告期本报告期项目可行对应的原实际累计投资进度预定可使是否达到变更后的项目募集资金实际投入实现的效性是否发

承诺项目投入金额(3)＝用状态日预计效益总额金额益生重大变

（2）(2)/(1)期

（1）化收购四川民兴停车场改

物业管理有限造及投资97009700100.00%1101.61是否

公司100%股权建设项目收购香格里拉市和翔环保科市政环卫技有限公司及

业务拓展7229.55060.655060.6570.00%958.24是否瑞丽市滨南环项目境管理有限公

司100%股权

14760.6

合计--16929.55060.65----2059.85----

5

1.收购四川民兴物业管理有限公司100%股权项目

公司综合考虑外部市场环境，结合现阶段发展需求，秉持合理配置公司资源，提高募集资金使用效率的原则，以及为了增强公司整体经济效益，维护全体股东利益，公司拟变更原募投项目“停车场改造及投资建设”募集资金用途，从中调出募集资金9700万元，用于收购四川民兴物业管理有限公司100%股权。公司2020年

10月13日召开的第二届董事会第三次会议、2020年10月29日召开的第三次临时股东大会审议通过了《关于变更部分募集资金用途用于收购四川民兴物业管理有限变更原因、决策程序及信息披露情况说公司100%股权的议案》，并于同日进行公告。

明（分具体项目）2.收购香市和翔及瑞丽缤南100%股权项目

公司根据现阶段市政环卫业务经营发展的需求，为进一步提高募集资金使用效率，确保募集资金有效使用，拟变更原募投项目“市政环卫业务拓展项目”募集资金用途，项目实施主体暨公司全资子公司四川和翔环保科技有限公司拟从原募投项目“市政环卫业务拓展”中调出募集资金7229.50万元，用于收购香市和翔及瑞丽缤南100%股权。公司于2023年6月11日召开的第三届董事会第二次会议、2023年6月20日召开的2023年第一次临时股东大会审议通过了《关于变更部分募集资金用途用于收购股权的议案》，并于2023年6月20日进行公告。

未达到计划进度或预计收益的情况和原不适用因（分具体项目）变更后的项目可行性发生重大变化的情不适用况说明

28新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

九、主要控股参股公司分析

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：万元公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润

大世界保洁子公司保洁服务100000004553.97871.629512.68856.92744.04

大正保安子公司保安服务100000002788.721013.513278.43349.25295.82

民兴物业子公司物业服务1500000013289.534927.3121151.221269.461101.61公共设施

四川和翔子公司15564000036344.3613737.8118742.892251.842138.63管理服务报告期内取得和处置子公司的情况报告期内取得和处公司名称对整体生产经营和业绩的影响置子公司方式

新大正（深圳）物业管理有限公司新设无重大影响杭州大正牧歌物业服务有限公司新设无重大影响重庆大成壹贰陆陆商业运营管理有限公司新设无重大影响

易简开务（河南）物业管理有限公司新设无重大影响

易简执象（河南）物业管理有限公司新设无重大影响

新大正（广州）物业服务管理有限公司新设无重大影响

新大正（广州）城市服务有限公司新设无重大影响

易简贞元（河南）物业管理有限公司新设无重大影响深圳市宝安区新大正物业管理有限公司新设无重大影响深圳市罗湖区新大正物业管理有限公司新设无重大影响深圳市南山区新大正物业管理有限公司新设无重大影响深圳市福田区新大正物业管理有限公司新设无重大影响

新大正城市运营管理（重庆）有限公司新设无重大影响北京新大正航空科技服务有限公司新设无重大影响翔跃（北京）物业管理有限公司新设无重大影响州驰（北京）物业管理有限公司新设无重大影响共创（北京）物业管理有限公司新设无重大影响逸兴（北京）物业管理有限公司新设无重大影响重庆麟瑄环保科技有限公司并购延申市政环卫服务产业链业务范围重庆麟和瑄环保科技有限公司并购延申市政环卫服务产业链业务范围巩固市政环卫业务单元业务规模，探索“市政瑞丽市缤南环境管理有限公司并购环卫+公建物业”的城市大管家经营模式巩固市政环卫业务单元业务规模，探索“市政香格里拉市和翔环保科技有限公司并购环卫+公建物业”的城市大管家经营模式

新大正锐泰智慧能源服务（深圳）有限公司新设无重大影响重庆蓝翔汽车维修有限公司并购丰富航空后勤物业服务领域的业务范围重庆欣益硕航空地面服务有限公司并购丰富航空后勤物业服务领域的业务范围重庆航诚清洁服务有限公司并购丰富航空后勤物业服务领域的业务范围

29新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

减资后持有50%股

南阳新大正物业服务有限责任公司权，不再纳入合并无重大影响报表范围

十、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十一、公司未来发展的展望

2024年，面对激烈的市场竞争，集团坚持高质量发展，升级全国化布局，实施“业务聚焦”，夯实公建物业的领先地位；聚焦客户，重构能力，打造公建物业差异化竞争能力。

1、聚焦业务，夯实特色化差异化发展优势。一是业态聚焦，聚焦发展学校、航空等

战略业态及重点业态发展，持续提升业态市场竞争力；二是城市聚焦，各业务单元聚焦核心城市，做大城市规模做浓项目密度，以人员复用、岗位价值梳理、人机替代等工具及手段为基础，实现规模效益；三是新赛道聚焦，新赛道发展方面，以城市服务业务为基础拓展公建物业，以公建物业资源及能力反哺城市服务业务，实现“城市服务+公建物业”的协同发展。

2、重构能力，打造可持续发展的竞争优势。一是重构产品的研发与运营管理体系，

打造为客户持续创造价值的专业能力；通过深入挖掘客户需求，升级迭代服务产品，形成优质交付的运营保障体系，打造具有竞争优势的专业能力。二是重构项目经营模型，打造不受环境影响的经营能力；围绕经营发展，构建以收入、成本、盈利、现金流为核心的经营模型，提升精益化的经营能力，夯实可持续发展基础。三是重构集团化管控的理念与体系，打造以信息流为主线的集团共享、赋能和管控的能力；基打通集团各信息化数字化系统，构建统一的数字化平台，以数字化为基础，打造集团共享赋能体系，提升全国化管控能力。

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动接待谈论的主要内调研的基本情况索接待时间接待地点接待方式对象接待对象容及提供的资引类型料

天风证券、中信建投证券、中详见2023年1

2023年金公司、国投瑞银基金、大成月6日发布于

1215539716.PDF

01月03公司办公室电话沟通机构基金、永赢基金、富国基金、互动易平台的

(cninfo.com.cn)

日太平养老、鹏华基金、招商基投资者关系活金等动记录表

2023 年 中信证券、申万宏源证券、中 详见 2023年 4 1216360144.PDF

上海实地调研机构

04 月 06 信建投证券、华泰证券、长江 月 8 日发布于 (cninfo.com.cn)

30新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

日证券、东吴证券、中泰证券、互动易平台的

招商基金、天风证券、湖北荣投资者关系活

巽基金、海富通基金、国金证动记录表券等详见2023年6

2023年“全景*路演天下”全景路演

网络平台月6日全景路

06 月 06 公司办公室 其他 （http://rs.p5w.net）的不特 （http://rs.p5w.

线上交流演的互动交流日 定对象 net）内容详见2023年

2023年“全景*路演天下”全景路演

重庆解放碑网络平台11月17日全

11 月 17 其他 （http://rs.p5w.net）的不特 （http://rs.p5w.

帝晶酒店线上交流景路演的互动日 定对象 net）交流内容

十三、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况不适用

31新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

第四节公司治理

一、公司治理的基本状况

报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》及中国证监会有关法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善公司法人治理结构、建立健全公司内部控制体系，规范公司运作。不断改进和完善公司的法人治理结构，建立健全内部管理和控制制度体系，进一步规范公司运作，提高公司治理水平。

（一）关于股东与股东大会

公司严格遵守法律法规，规范地召集、召开股东大会。股东大会的召集、召开程序、出席股东大会的人员资格及股东大会的表决程序均符合《公司法》《股东大会议事规则》

及其他法律法规的规定。在实施选举董事、监事的表决程序时，采取累积投票制，确保全体股东尤其是中小股东享有平等地位，充分行使自己的权利。报告期内召开的股东大会均由董事会召集召开，并邀请律师进行现场鉴证。股东依法行使股东权利，认真履行股东义务。同时，在涉及关联交易事项表决时，关联股东进行了回避。

（二）关于公司与控股股东

公司拥有独立的业务、经营能力和完备的运营体系，在业务、人员、资产、机构、财务上均独立于控股股东，公司董事会、监事会和内部机构根据其议事规则或公司制度独立运作。公司控股股东行为规范，依法行使其权利并承担相应义务，严格遵守相关承诺，不存在违规占用公司资金的情况。公司亦无为控股股东及其关联方提供担保的情形。

（三）关于董事与董事会

公司严格按照法律法规和《公司章程》规定的选聘程序选举董事和独立董事。公司董事会由8名董事组成，其中独立董事3人（其中一名独立董事为会计专业人士）。公司董事会人数和人员构成符合法律、法规的要求。董事会按照《董事会议事规则》召开会议，执行股东大会决议并依法行使职权；公司全体董事能够按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》《董事会议事规则》等的要求认真履行勤

勉尽责的义务，行使《公司章程》赋予的职权，按时出席董事会和股东大会；公司的独立董事在工作中保持充分的独立性，积极参加董事会会议，认真审议各项议案，对有关的事项发表了独立意见，切实维护公司和中小股东的利益。公司董事会下设了战略与投资委员会、审计与风控委员会、提名与薪酬委员会三个专门委员会，专门委员会根据各委员会议

32新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

事规则召开会议和履行职责，在促进公司规范运作、健康持续发展等方面发挥了重要的作用。报告期内，董事会共召开了7次会议，会议的召集、召开和表决程序均符合相关法律、法规和《公司章程》《董事会议事规则》的规定。

（四）关于监事与监事会

公司严格按照《公司法》《公司章程》等的有关规定选举监事，监事会由3名监事组成，其中职工监事1人，监事会人数构成及任职资格符合法律、法规的要求。公司监事能够按照《公司章程》、《监事会议事规则》等文件的规定，认真履行自己的职责，对董事会决策程序、决议事项及公司依法运作情况实施监督，对公司董事、经理和其他高级管理人员履行职责的合法、合规性等进行有效监督，最大限度的维护公司及股东的合法权益。公司监事诚信、勤勉的履行职责，监事会召集、召开和表决符合有关规定。

（五）关于相关利益者

公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现社会、公司、股东、员工等各方利益的协调平衡，共同推动公司持续、稳健发展。

（六）关于信息披露与透明度

公司高度重视信息披露工作，根据中国证监会及深交所的相关法律法规及《公司章程》的要求，认真履行信息披露义务。公司严格按照有关规定，在指定媒体和网络上真实、准确、完整、及时地披露有关信息，并已指定《上海证券报》《证券时报》及巨潮资讯网为公司信息披露的报纸和网站，确保公司所有投资者公平地获得公司相关信息，维护投资者的合法权益。

（七）投资者关系

公司一直重视投资者关系管理工作。公司上市后，指定董事会秘书为投资者关系管理负责人，组织实施投资者关系的日常管理工作，接待股东和投资者的来访、咨询。报告期内，公司通过年度报告网上说明会、投资者关系互动平台、接待投资者现场调研，以及接听投资者专线电话等方式，加强与投资者的沟通。

（八）内部审计制度

公司建立了内部审计制度，设置内部审计部门，配置了专职内部审计人员。在董事会审计委员会的领导下，内部审计部门对公司及子公司的经济运行质量、经济效益、内控的制度和执行、各项费用的使用以及资产情况进行审计和监督。

公司股东大会、董事会、监事会规范运作，公司董事、监事及高级管理人员勤勉尽责

33新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

并均能忠实履行职务，切实维护了投资者和公司的利益。

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况报告期，公司在业务、资产、人员、财务、机构方面均独立于控股股东，具有独立完整的业务体系以及面向市场自主经营的能力。

（一）资产独立

本公司独立拥有有形资产及无形资产的产权，公司的资产与股东的资产权属关系界定明确，公司对其所有资产具有控制支配权。本公司没有以所属资产或权益为股东或其他关联企业提供担保，公司对其所有资产拥有完全的控制支配权，不存在资产、资金被控股股东、实际控制人占用而损害公司利益的情况。

（二）人员独立

公司高、中级管理人员均专职在公司或下属控股子公司工作并领取报酬，未在其控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务，未在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪；本公司董事、监事及高级管理人员均严格按照

《公司法》《公司章程》的有关规定产生，不存在控股股东、实际控制人越过公司股东大会、董事会、监事会而作出人事任免决定的情况；公司员工独立于股东单位及其关联方，并执行独立的劳动、人事及薪酬管理制度。

（三）财务独立

公司拥有独立的财务会计部门和内部审计部门，并配备了相应的财务人员和内部审计人员，拥有独立规范的财务管理制度和内部审计管理制度，并建立了独立的会计核算体系，公司具有独立的银行账户并依法独立纳税，独立对外签订合同，不存在资金或资产被控股股东或其他企业任意占用的情况。

（四）机构独立公司建立健全了股东大会、董事会、监事会及总裁负责的经理层等机构及相应的“三会”议事规则和总裁工作细则，形成了完善的法人治理结构；公司依据生产经营需要设置了相应的职能部门，各职能部门按规定的职责独立运作；公司与股东单位之间不存在混合

34新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

经营、合署办公的情况；公司各职能部门与股东单位及其职能部门之间不存在上下级关系，不存在股东单位干预本公司组织机构设立与运作的情况。

（五）业务独立

公司主要从事物业管理业务，具有完整的业务流程、独立的生产经营场所以及业务渠道，取得了各项独立的业务资质证书，能够对外独立开展业务，不依赖于股东和其他任何关联方，公司具有独立的主营业务和面向市场自主经营的能力。

综上所述，本公司在资产、人员、财务、机构、业务方面与股东及其关联单位相互独立，拥有独立完整的资产和直接向市场独立经营的能力。

三、同业竞争情况

□适用□不适用

四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期股东大会情况

投资者会议届会议召开日披露日参与比会议决议次类型期期例

1、审议通过《2022年度董事会工作报告》；2、审议通过《2022年度监事会工作报告》；3、审议通过《2022年度独立董事述职报告》；4、审议通过《2022年年度报告全文及其摘要》；5、审议通过

《2022年度社会责任报告》；6、审议通过《2022年年度内部控制自我评价报告》；7、审议通过《2022年度财务决算报告及2023年度预算报告》；8、审议通过《2022年度审计报告》；9、审议通过《关于拟续聘公司2023年度审计机构的议案》；10、审议通过《2022年度利润分配方案》；11、审议通过《2022年度募集资金存放及实际使用情况专项报告》；12、审议通过《关于部分募投项目延期的议案》；13、审议通过《关于2023年度闲置募集资金进行现金管理的

2022年年度2023年2023年议案》；14、审议通过《关于预计2023年度日常关联交易的议案》；

年度股股东71.86%04月2604月27

15、审议通过《关于2023年度向银行申请综合授信额度的议案》；

东大会大会日日

16、审议通过《关于2023年度向子公司提供担保额度的议案》；

17、审议通过《关于提请股东大会授权董事会办理小额快速融资相关事宜的议案》；18、审议通过《关于公司董事、监事和高级管理人员薪酬方案的议案》；19、审议通过《关于增加经营范围的议案》；

20、审议通过《关于变更注册资本的议案》；21、审议通过《关于修订<公司章程>的议案》；22、审议通过《关于董事会换届选举暨提名第三届董事会非独立董事候选人的议案》；23、审议通过《关于董事会换届选举暨提名第三届董事会独立董事候选人的案》；24、审议通过《关于监事会换届选举暨提名第三届非职工代表监事候选人的议案》。

2023年1、审议通过《关于变更部分募集资金用途用于收购股权的议案》；

临时2023年2023年第一次2、审议通过《关于首次公开发行前股东陈建华、廖才勇变更承诺的股东69.42%06月2006月21临时股议案》；3、审议通过《关于变更公司注册资本的议案》；4、审议通大会日日

东大会过《关于修订<公司章程>的议案》。

2023年临时58.42%2023年2023年1、审议通过《关于调整2023年度财务预算指标的议案》；2、审议

35新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

第二次股东08月2908月30通过《关于新增2023年度关联交易额度预计的议案》；3、审议通过

临时股大会日日《关于修订<公司章程>的议案》；4、审议通过《关于修订公司相关东大会制度的议案》。

2023年

临时2023年2023年第三次1、审议通过《关于修订<独立董事工作制度>及董事会专门委员会工股东60.91%11月1511月16临时股作细则的议案》；2、审议通过《关于修订<公司章程>的议案》。

大会日日东大会

2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用□不适用

五、董事、监事和高级管理人员情况

1、基本情况

本期增本期减其他增性年任职任期起始任期终止期初持股持股份持股份期末持股股份增减变姓名职务减变动

别龄状态日期日期数（股）数量数量数（股）动的原因

（股）

（股）（股）

2020年042026年04

李茂顺男57董事长现任15750000///15750000/月21日月27日公司回购注

董事、首

2020年042026年04销部分限制

刘文波男49席执行官现任980000289200/-294000975200月21日月26日性股票、高（总裁）管增持

2016年082026年04

王荣男51董事现任//////月20日月26日

2017年092026年04

刘星男67董事现任//////月18日月26日

2022年042026年04

张璐女41独立董事现任//////月18日月26日

2023年042026年04

蒋弘男41独立董事现任//////月26日月26日

2023年042026年04

梁舒楠男38独立董事现任//////月26日月26日职工代表2023年042026年04熊淑英女49现任/1000//1000个人增持董事月26日月26日

董事、副2016年082023年04廖才勇男59离任3780000///3780000/总裁月20日月26日

2016年082023年04

张乐男52董事离任//////月20日月26日

2017年092023年04

张洋女47独立董事离任//////月18日月26日监事会主2020年042026年04彭波男48现任472500///472500/席月21日月26日

2020年042026年04

许翔男55监事现任//////月21日月26日职工代表2020年042026年04杭建鹏男37现任//////监事月21日月26日公司回购注首席市场2023年042026年04销部分限制

田维正男47现任336000112400/-100800347600

官月26日月26日性股票、高管增持公司回购注首席运营2023年042026年04高文田男58现任329000//-98700230300销部分限制官月26日月26日性股票财务负责公司回购注

2021年072026年04

杨谭男39人、首席现任140000//-4200098000销部分限制月20日月26日财务官性股票

于亭男44首席数字现任2023年042026年04/////

36新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

官月26日月26日公司回购注董事会秘2017年082026年04销部分限制

翁家林女38现任161，00070400/-48300183100

书月23日月26日性股票、高管增持

2017年022023年04

王萍女54副总裁离任1632800///1632800/月19日月21日

2020年042023年04

柯贤阳男50副总裁离任1837700///1837700/月21日月21日

2020年042023年04

何小梅女54副总裁离任1212500///1212500/月21日月21日公司回购注

2020年042023年04销部分限制

吴云女52副总裁离任27300031600/-81900222700月21日月21日性股票、个人增持

2021年032023年04

徐杏东男49副总裁离任//////月29日月21日

2022年032023年04

古希印男47副总裁离任//////月25日月21日

2021年032023年04

王江江男50副总裁离任//////月29日月21日公司回购注

2021年072023年04

陈传宇男45副总裁离任112000//-112000/销限制性股月20日月21日票公司回购注审计内控

2020年042023年04销限制性股

罗东秋女55中心总经离任115500/22050-93450/

月21日月21日票、离任六理个月后减持

合计------------2713200050460022050-87115026743400--

1、报告期内，公司董事会换届选举，原董事张乐及廖才勇、原独立董事张洋任期届满不再连任；选举原独立董事刘

星为第三届董事会的董事。

2、董事会换届选举后，聘任新的高管团队。原高管王萍、柯贤阳、何小梅、吴云、徐杏东、古希印、王江江、陈传

宇、罗东秋任期届满离任。

公司董事、监事、高级管理人员变动情况姓名担任的职务类型日期原因

董事会换届选举，其职务由独立董事刘星独立董事任免2023年04月26日改选为董事熊淑英职工代表董事聘任2023年04月26日董事会换届选举为职工代表董事

廖才勇董事、副总裁任期满离任2023年04月26日/

张乐董事任期满离任2023年04月26日/

张洋独立董事任期满离任2023年04月26日/高文田副总裁任免2023年04月26日新一届董事会聘任为公司首席运营官田维正助理总裁任免2023年04月26日新一届董事会聘任为公司首席市场官新一届董事会聘任为公司财务负责杨谭副总裁兼财务负责人任免2023年04月26日

人、首席财务官于亭首席数字官聘任2023年04月26日新一届董事会聘任为公司首席数字官

翁家林助理总裁、董事会秘书任免2023年04月26日新一届董事会聘任为公司董事会秘书

王萍副总裁任期满离任2023年04月26日/

柯贤阳副总裁任期满离任2023年04月26日/

何小梅副总裁任期满离任2023年04月26日/

吴云副总裁任期满离任2023年04月26日/

徐杏东副总裁任期满离任2023年04月26日/

古希印副总裁任期满离任2023年04月26日/

王江江副总裁任期满离任2023年04月26日/

陈传宇副总裁任期满离任2023年04月26日/

罗东秋审计内控中心总经理任期满离任2023年04月26日/

37新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

2、任职情况

李茂顺先生：1966年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。现任公司党委书记、董事长。

1989年至1997年，先后担任永荣矿务局秘书、科长、副处长；1997年至1998年，

担任重庆煤炭工业管理局秘书；1998年至1999年，担任重庆大正商场（集团）有限公司办公室主任；1999年至2001年，担任重庆大正房地产开发有限公司总经理；2001年至

2007年，担任重庆大正商场（集团）有限公司总裁助理；2007年至2016年8月，先后担

任重庆大正物业管理有限公司董事、副总经理、总经理；2016年8月至2020年4月，担任新大正副董事长、总经理；2019年10月至今，担任新大正党委书记；2020年4月至今，担任新大正董事长。

刘文波先生：1975年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历、高级经济师。现任公司党委副书记、董事、首席执行官（总裁）。

1998年至2008年，先后担任中航物业管理有限公司财务部会计、财务部经理、副总

会计师兼广州分公司总经理；2008年至2012年，担任中航物业管理有限公司副总经理兼总会计师；2013年至2019年，担任中航物业管理有限公司董事、总经理。其中：2015年至2019年，兼任中航善达股份有限公司（2019年底更名“招商局积余产业运营服务股份有限公司”）副总经理。2020年4月至今，担任新大正党委副书记、董事、首席执行官(总裁)。

刘星先生：1956年出生，中国国籍，无境外永久居留权，重庆大学经济与工商管理学院教授、博士研究生导师。非执业注册会计师以及国务院特殊津贴专家。现任公司董事，以及重庆银行股份有限公司（上海证券交易所主板，股份代码：601963）独立董事、中电科芯片技术股份有限公司（上海证券交易所主板，股份代码：600877）独立董事、丽江玉龙旅游股份有限公司（深圳证券交易所主板，股份代码：002033）独立董事。

1983年至1987年，担任重庆大学管理学系助教；1990年至1991年，担任重庆大学

工商管理学院助教、讲师；1992年，担任香港城市大学会计学系研究员；1993年至2004年，先后担任重庆大学工商管理学院副教授、会计学系主任、教授、硕导、博导、副院长；

2005年至2017年，担任重庆大学经济与工商管理学院教授、博导、院长；2017年8月至今，担任重庆大学经济与工商管理学院教授、博导；2017年9月至2023年4月，担任新

38新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

大正独立董事；2023年4月至今，担任新大正董事。

王荣先生：1972年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历。现任公司董事。

2001年至2004年，担任罗兰贝格管理咨询(上海)有限公司高级咨询顾问；2005年至

2007年，担任西门子威迪欧汽车电子有限公司亚太区战略总监；2008年至2015年，担任

罗兰贝格管理咨询(上海)有限公司合伙人；2015年至今，担任北京元发投资管理有限公司执行董事；2016年8月至今，担任新大正董事。

张璐女士：1982年出生，中国国籍，无境外永久居留权，法律硕士。现任公司独立董事。

2011年至2018年，历任重庆丽达律所事务所专职律师；2019年至2022年，担任

重庆丽达律师事务所党支部副书记、管委会副主任；2023年至今，担任重庆丽达律师事务所管委会主任、党支部副书记。2022年4月至今，担任新大正独立董事。兼任重庆市律协

第八届理事、市律协律所文化建设专委会副主任，重庆仲裁委员会仲裁员，渝中区律工委

副主任、区律师行业党委委员，重庆股份转让中心（OTC）企业挂牌审查委员会委员、重庆两江投资基金投资决策委员会委员、重庆环保基金投资决策委员会委员、成渝金融协同

中心特聘调解员、重庆自贸区法院特聘调解员、重庆市知识产权纠纷调解委员会调解员、贵州商会常务副会长。

蒋弘先生：1982年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历，注册会计师、注册税务师、会计学副教授、重庆市高端会计人才。现任公司独立董事。

2013年2月至今，先后担任重庆工商大学讲师、副教授、会计系副主任、系主任、系党支部书记。2017年7月至今，担任重庆市咨询业研究会理事会理事。2023年4月至今，担任浙商总会金融服务委员会重庆金融顾问工作室金融顾问。2023年12月至今，担任重庆金融科技研究院兼职研究员。2023年4月至今，担任新大正独立董事。

梁舒楠先生：1985年出生，中国国籍，无境外永久居留权，北京大学理学和经济学学士学位、耶鲁大学工商管理硕士学位。现任公司独立董事。

39新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

2008年6月至2010年9月，担任罗兰贝格管理咨询（上海）有限公司咨询顾问；

2010年9月至2012年6月，担任康明斯（中国）投资有限公司项目经理；2014年8月至

2020年6月，担任国际商业机器公司大客户高级经理、项目总监、事业部总经理等；2020年6月至2023年4月，担任百度公司智能云业务运营总经理。2023年5月至今，担任新奥集团股份有限公司副总经理；2023年4月至今，担任新大正独立董事。

熊淑英女士：1974年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。现任公司职工代表董事、审计内控中心总经理。

1997年至2003年，担任四川长虹电器股份有限公司会计；2004年至2014年，担

任天津天狮生物发展有限公司欧洲区域财务总监、美洲区域副总裁；2014年至2016年8月，担任大正有限财务负责人；2016年8月至2020年4月，先后担任新大正财务总监兼董事会秘书、财务负责人；2020年4月至2023年4月，担任新大正财务管理中心总经理/副总经理；2023年4月至今，担任新大正职工代表董事、审计内控中心总经理。

彭波先生：1975年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，现任公司监事会主席。

1995年，担任重庆建设工业（集团）有限责任公司职员；1995年至1998年，先后担

任重庆天正物业管理有限公司职员、市场部经理助理、办公室主任助理；1999年至2000年，担任重庆大世界购物中心管理有限公司现场管理部经理；2001年至2005年，担任大正物业管理有限公司董事会秘书；2005年至2020年4月，先后担任华安财产保险股份有限公司重庆分公司人事行政部经理、总经理助理、副总经理、总经理；2016年8月至今，先后担任新大正监事、监事会主席。

许翔先生：1968年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，现任公司监事。

1991年7月至1993年8月，担任深圳日立赛格显示器有限公司工程师；1995年7月

至1999年12月，担任中粮集团有限公司实业投资管理本部投资经理；2000年5月至

2006年5月，担任重庆市科技风险投资公司投资二部总裁助理；2006年6月至今，担任

深圳市创新投资集团有限公司西南片区总经理。2020年4月至今，担任新大正物业集团股

40新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

份有限公司监事。

杭建鹏先生：1986年出生，中国国籍，中共党员，无境外永久居留权，本科学历，现任公司职工代表监事、集团总部党支部书记、法务总监。

2011年11月至2012年10月担任重庆誉博在线法律咨询股份有限公司法务组长、法

务经理；2012年11月至2015年7月担任重庆宗申动力机械股份有限公司法务专员、法务主管；2015年11月至2019年11月担任重庆中钢法律顾问有限公司总经理；2016年3月至2020年4月担任重庆新大正物业集团股份有限公司法务部经理、证券事务代表、证券

事务代表兼上市办/法务部经理；2020年4月至今，担任新大正职工代表监事、法务部经理、法务总监、集团总部党支部书记；2022年5月至今，担任重庆市人大常委会基层立法联系点中心湾社区居委会信息采集员；2023年3月至今，担任重庆市物业管理协会法律政策工作委员会委员。

杨谭先生：1984年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。现任公司财务负责人兼首席财务官。

2007年至2015年，历任中信建投证券股份有限公司客户经理、营销主管、营业部副

经理、分公司机构业务负责人；2015年至2021年6月，历任重庆市中科控股有限公司投资部总经理、董事局办公室主任、副总裁；2021年7月至2023年4月，担任新大正副总裁；自2022年3月25日起兼任新大正财务负责人；2023年4月至今，担任新大正财务负责人兼首席财务官。

翁家林女士：1986年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。现任公司董事会秘书。

2008年至2011年，担任吉峰农机连锁股份有限公司证券事务代表；2011年至2012年，担任四川鑫通股份有限公司证券事务代表；2012年至2017年，先后担任四川汇源光通信股份有限公司证券事务代表、董事会秘书；2017年5月进入新大正，2017年8月至

2023年4月，先后担任新大正总经理助理、助理总裁；2017年8月至今，担任新大正董事会秘书。

41新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

田维正先生：1976年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。现任公司首席市场官。

1999年至2002年，先后担任珠海丹田物业管理有限公司管理员、客户主管；2003年至2004年，担任珠海葆力物业管理有限公司管理处主任；2005年至2007年，担任重庆大正物业管理有限公司项目副经理、经理；2008年至2009年，担任内江市思源职业学校副校长；2010年至2014年，担任上海高地物业管理有限公司重庆分公司总经理助理；

2015年至2016年，担任金科物业服务集团有限公司重庆分公司区域副总监、合资物业公

司总经理；2017年至2023年4月，担任新大正市场营销中心副总监、总监、新大正总经理助理、助理总裁；2023年4月至今，担任新大正首席市场官。

高文田先生：1965年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士学历，政工师、物业管理师。现任公司首席运营官。

1989年至1997年，先后担任沈阳飞机研究所技术员、团委书记、民品开发室副主任；

1997年至2006年，先后担任中航生活服务公司经理部经理、总助、副总、总经理；2006年至2021年1月，担任中航物业管理有限公司副总经理；2021年2月至2023年4月，担任新大正副总裁；2023年4月至今，担任新大正首席运营官。

于亭先生：1979年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。现任公司首席数字官。

2003年至2006年，先后担任宁波华能集团旗下互联网事业部总监、副总经理同时

兼任下属科技公司副总经理；2006年至2007年，担任复星集团旗下传媒集团事业部副总经理、总经理；2007 年至 2013 年先后担任上海汇银集团旗下多家互联网科技公司 CEO、

执行副总裁；2013年至2014年，担任上海鸿洋电子商务股份有限公司副总经理、运营副总裁；2014年至2019年，担任中国电子科技集团上海创新中心主任兼集团互联网医疗公司副总经理；2019年至2022年，先后担任同策房产咨询股份有限公司同策网首席运营官、CEO 兼集团科技公司执行董事；2022 年 8 月至 2023 年 4 月，担任新大正助理总裁；2023年4月至今，担任新大正首席数字官。

在股东单位任职情况在股东单位担任任期起始日任期终止日在股东单位任职人员姓名股东单位名称的职务期期是否领取报

42新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

酬津贴重庆大正商务信息咨询合伙企业2016年06月李茂顺执行事务合伙人/否（有限合伙）02日

在股东单位任公司实际控制人王宣、李茂顺（现董事长）担任重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）的执行职情况的说明事务合伙人。

在其他单位任职情况在其他单位任职人在其他单位担任任期起始日任期终止日其他单位名称是否领取报员姓名的职务期期酬津贴

2018年10月/

李茂顺前海勤博教育科技（深圳）有限公司董事否

12日

2021年04月/

刘文波重庆洛夫特装饰工程有限公司执行董事兼经理否

17日

2022年07月/

刘文波重庆保税港区港佳综合服务有限公司董事否

05日

2022年07月/

刘文波江西中泽新大正物业股份有限公司董事否

20日

新大正锐泰智慧能源服务（深圳）有限公2023年11月/刘文波董事长否司06日

教授、博士研究1997年07月/刘星重庆大学经济与工商管理学院是生导师01日

2020年03月/

刘星重庆银行股份有限公司独立董事是

01日

2021年05月/

刘星中电科芯片技术股份有限公司独立董事是

28日

2024年03月/

刘星丽江玉龙旅游股份有限公司独立董事是

08日银华基金管理股份有限公司（非上市公2016年08月/刘星独立董事是

司）09日四川天兆猪业股份有限公司（非上市公2021年02月/刘星独立董事是

司）22日

2015年07月/

王荣北京元发投资管理有限公司执行董事兼经理是

01日

2021年07月/

王荣南京领行科技股份有限公司董事否

20日

2015年05月/

王荣上海荣巽投资管理有限公司监事否

01日

2023年04月/

王荣上海奥巽企业管理咨询有限责任公司监事否

20日

2024年02月/

王荣赛沃智造（上海）科技有限公司监事否

02日

2022年05月/

王荣上海纳玛努金管理咨询有限公司执行董事否

27日

管委会主任、党2023年07月/张璐重庆丽达律师事务所是支部副书记06日

副教授、会计系2014年12月/蒋弘重庆工商大学会计学院是主任01日

2023年05月/

梁舒楠新奥集团股份有限公司副总经理是

01日

2023年11月/

熊淑英重庆保税港区港佳综合服务有限公司监事否

20日

2024年02月/

熊淑英江西中泽新大正物业股份有限公司监事会主席否

23日

许翔重庆业如红土股权投资基金管理有限公司董事长兼总经理2017年02月/否

43新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

13日

2007年07月/

许翔重庆西永创新投资有限公司董事兼总经理否

23日

执行董事兼总经2019年03月/许翔成都红土菁科创业投资管理有限公司否理21日

2018年05月/

许翔成都工投红土创新投资有限公司董事兼总经理否

07日

2019年10月/

许翔成都红土创新投资管理有限公司董事长兼总经理否

30日

2019年10月/

许翔成都创新投资管理有限公司总经理否

11日

2014年08月/

许翔贵州红土创业投资有限公司董事长兼总经理否

22日

2016年11月/

许翔广西桂深红土创业投资有限公司董事长兼总经理否

15日

执行董事兼总经2017年10月/许翔广西桂深红土投资管理有限公司否理23日

董事长兼总经2016年07月/许翔南宁红土邕深创业投资有限公司否

理、财务负责人25日

2014年08月/

许翔贵州红土创新资本管理有限公司总经理否

22日

2012年03月/

许翔云南红土创新企业管理有限公司董事长兼总经理否

22日

2012年06月/

许翔云南红土创业投资有限责任公司董事长兼总经理否

25日

重庆市园林建筑工程（集团）股份有限公2016年01月/许翔董事否司14日

执行董事兼总经2014年03月/许翔云南杨丽萍影视发展有限公司否理19日

2010年12月/

许翔浙江红土创业投资有限公司监事否

27日

2014年04月/

许翔重庆大唐测控技术有限公司董事否

17日

2018年12月/

许翔成都美尔贝科技股份有限公司董事否

25日

2020年12月/

许翔欧菲斯集团股份有限公司董事否

21日

2019年04月/

许翔重庆市紫建电子股份有限公司董事否

25日

2017年06月/

许翔云南杨丽萍文化传播股份有限公司副董事长否

09日

2018年03月/

许翔云南无线数字电视文化传媒股份有限公司董事否

05日

2016年06月/

许翔四川润兆渔业有限公司董事否

14日

2017年07月/

许翔昆明嘉和科技股份有限公司董事否

06日

2020年05月/

许翔天宝动物营养科技股份有限公司董事否

11日

2021年07月/

许翔四川饭扫光食品集团股份有限公司董事否

01日

2022年03月/

许翔渝深创富私募股权投资基金管理有限公司董事否

18日

2022年10月/

许翔成都红土银科创新投资有限公司董事长否

24日

2024年02月/

许翔若尔盖青藏文旅文化发展有限公司监事否

28日

44新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

2014年10月2023年07月

许翔黄山徽之恋文化传播有限公司董事否

31日25日

2010年06月2023年09月

许翔云南滇科涂镀层材料有限公司董事否

12日22日

2019年08月2023年11月

许翔德蓝水技术股份有限公司董事否

08日10日

2008年04月2024年02月

许翔四川优机实业股份有限公司董事是

16日24日

2014年12月2023年11月

许翔深圳市普乐方文化科技股份有限公司董事否

08日27日重庆网泰科技有限公司（2011年已吊销执2004年01月许翔董事长兼总经理/否

照）14日重庆蓝牙三泰电子技术发展有限公司2001年06月许翔董事长/否

（2008年已吊销执照）18日重庆海浪生物乳业股份有限公司（2011年1997年08月许翔董事/否已吊销执照）21日

2019年09月2023年12月

杨谭重庆市中科大业建筑科技有限公司董事否

27日08日

2017年07月2024年02月

杨谭中科德银（珠海）基金管理有限公司董事否

26日06日

2016年03月2023年11月

杨谭深圳前海中科德银基金管理有限公司董事否

30日20日

重庆恒昇大业建筑科技集团有限公司【注2015年05月杨谭董事/否

1】06日

2021年04月2023年04月

田维正南阳新大正物业服务有限责任公司董事否

28日06日

2024年02月

高文田江西中泽新大正物业股份有限公司董事否

23日

在其他

单位任【注1】杨谭担任董事职务为受重庆市中科控股有限公司指派，其2021年7月已从重庆市中科控股有限公司职情况离职，后续重庆市中科控股有限公司将另行指派人员接替其董事职务。

的说明

公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年未有受到证券监管机构处罚的情况

3、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况。

*决策依据：由董事会下设的提名与薪酬委员会提出方案，报董事会或股东大会审议批准。

*确定依据：在本公司领取薪酬的董事、监事、高级管理人员的报酬，依据公司《章程》及《薪酬管理制度》等有关规定，按一定标准或工资标准发放，高级管理人员的奖金根据其完成经营业绩确定。

*实际支付情况：2023年，公司已支付董事、监事、高级管理人员（包含离任）薪酬

1113.61万元。报告期内董事会、监事会换届，董事、监事、高级管理人员薪酬仅为其任职期间薪酬。

公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况

单位：万元

45新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

从公司获得的是否在公司关姓名性别年龄职务任职状态税前报酬总额联方获取报酬

李茂顺男57董事长现任139.79否

刘文波男49董事、首席执行官（总裁）现任139.87否王荣男51董事现任6是刘星男67董事任免6是张璐女41独立董事现任6是蒋弘男41独立董事现任4是梁舒楠男38独立董事现任4是

熊淑英女49职工代表董事现任45.32否

彭波男48监事会主席现任68.15否许翔男55监事现任3是

杭建鹏男37职工代表监事现任31.21否

高文田男58首席运营官现任101.98否

杨谭男39财务负责人、首席财务官现任87.83否

于亭男44首席数字官现任76.11否

田维正男47首席市场官现任70.34否

翁家林女38董事会秘书现任47.86否

廖才勇男59董事、副总裁离任26.24否张乐男52董事离任2是张洋女47独立董事离任2是

王萍女54副总裁离任36.42否

古希印男47副总裁离任33.25否

何小梅女54副总裁离任32.29否

陈传宇男45副总裁离任30.92否

徐杏东男49副总裁离任29.62否

吴云女52副总裁离任26.2否

王江江男50副总裁离任25.17否

柯贤阳男50副总裁离任24.53否

罗东秋女55审计内控中心总经理离任7.51否

合计--------1113.61--

说明：报告期内董事会、监事会换届，董事、监事、高级管理人员薪酬仅为其任职期间薪酬。

六、报告期内董事履行职责的情况

1、本报告期董事会情况

会议届召开日披露日会议决议次期期

1、审议通过《关于<2022年度总裁工作报告>的议案》；

2、审议通过《关于<2022年度董事会工作报告>的议案》；

3、审议通过《关于<2022年度独立董事述职报告>的议案》；

4、审议通过《关于<2022年年度报告全文>及其摘要的议案》；

5、审议通过《关于<2022年度社会责任报告>的议案》；

6、审议通过《关于<2022年度财务决算报告及2023年度预算报告>的议案》；

第二届

2023年2023年7、审议通过《关于<2022年度内部控制自我评价报告>的议案》；

董事会

03月2603月288、审议通过《关于<2022年度审计报告>的议案》；

第十七

日日9、审议通过《关于拟续聘公司2023年度审计机构的议案》；

次

10、审议通过《关于<2022年度利润分配预案>的议案》；

11、审议通过《关于<2022年年度募集资金存放及实际使用情况专项报告>的议案》；

12、审议通过《关于部分募投项目延期的议案》；

13、审议通过《关于2023年度闲置募集资金进行现金管理的议案》；

14、审议通过《关于预计2023年度日常关联交易的议案》；

15、审议通过《关于2023年度向银行申请综合授信额度的议案》；

46新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

16、审议通过《关于预计2023年度向子公司提供担保额度的议案》；

17、审议通过《关于提请股东大会授权董事会办理小额快速融资相关事宜的议案》；

18、审议通过《关于2021年限制性股票激励计划第二个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》；

19、审议通过《关于2022年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》；

20、审议通过《关于董事会换届选举暨提名第三届董事会非独立董事候选人的议案》；

21、审议通过《关于董事会换届选举暨提名第三届董事会独立董事候选人的议案》；

22、审议通过《关于公司董事、高级管理人员薪酬方案的议案》；

23、审议通过《关于增加公司经营范围的议案》；

24、审议通过《关于变更公司注册资本》的议案；

25、审议通过《关于修订<公司章程>的议案》；

26、审议通过《关于提请召开2022年年度股东大会的议案》。

1、审议通过《关于选举公司第三届董事会董事长的议案》；

第三届

2023年2023年2、审议通过《关于成立公司第三届董事会专门委员会的议案》；

董事会

04月2604月283、审议通过《关于公司人事聘任的议案》；

第一次

日日4、审议通过《2023年第一季度报告》；

会议

5、审议通过《关于会计政策变更的议案》。

1、审议通过《关于变更部分募集资金用途用于收购股权的议案》；

2、审议通过《关于增加2023年度向下属公司提供担保额度预计的议案》；

3、审议通过《关于终止重大资产购买事项的议案》；

第三届

2023年2023年4、审议通过《关于限制性股票激励计划回购价格调整的议案》；

董事会

06月0106月055、审议通过《关于回购注销部分限制性股票的议案》；

第二次

日日6、审议通过《关于变更公司注册资本的议案》；

会议

7、审议通过《关于修订<公司章程>的议案》；

8、审议通过《关于首次公开发行前股东陈建华、廖才勇变更承诺的议案》；

9、审议通过《关于提请召开2023年第一次临时股东大会的议案》。

1、审议通过《2023年半年度报告全文及其摘要》；

2、审议通过《2023年半年度募集资金存放与使用情况报告》；

3、审议通过《关于调整2021限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划公司层面业绩考核目标的议案》；

第三届4、审议通过《关于<2023年限制性股票激励计划>及其摘要的议案》；

董事会2023年2023年5、审议通过《关于<2023年限制性股票激励计划考核管理办法>的议案》；

第三次08月0408月056、审议通过《关于提请股东大会授权董事会办理2023年限制性股票激励计划有关事宜会议决日日的议案》；

议7、审议通过《关于调整2023年度财务预算指标的议案》；

8、审议通过《关于新增2023年度关联交易额度预计的议案》；

9、审议通过《关于修订<公司章程>的议案》；

10、审议通过《关于修订公司相关制度的议案》；

11、审议通过《关于提请召开2023年第二次临时股东大会的议案》。

第三届

2023年2023年

董事会

08月1608月17审议通过《关于延期召开2023年第二次临时股东大会的议案》。

第四次日日会议

第三届

2023年2023年

董事会

08月2508月26审议通过《关于取消2023年第二次临时股东大会部分提案的议案》。

第五次日日会议

1、审议通过《2023年第三季度报告》；

第三届

2023年2023年2、审议通过《关于修订<独立董事工作制度>及董事会专门委员会工作细则的议案》；

董事会

10月2710月303、审议通过《关于修订<公司章程>的议案》；

第六次

日日4、审议通过《关于公司回购股份方案的议案》；

会议

5、审议通过《关于提请召开2023年第三次临时股东大会的议案》。

47新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

2、董事出席董事会及股东大会的情况

董事出席董事会及股东大会的情况本报告期应以通讯方式是否连续两次现场出席董委托出席董缺席董事出席股东大董事姓名参加董事会参加董事会未亲自参加董事会次数事会次数会次数会次数次数次数事会会议

李茂顺752//否4

刘文波743//否4

王荣716//否4

刘星716//否4

张璐716//否4

蒋弘615//否3

梁舒楠6/6//否3

熊淑英633//否3

张乐11///否1

张洋11///否1

廖才勇11///否1未有董事连续两次未亲自出席董事会的情形。

3、董事对公司有关事项提出异议的情况

报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

4、董事履行职责的其他说明

报告期内，公司董事严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》以及公司章程、《董事会议事规则》开展工作，勤勉尽责，根据公司的实际情况，对

公司的重大治理和经营决策提出了相关的意见，经过充分沟通讨论，形成一致意见，并坚决监督和推动董事会决议的执行，确保决策科学、及时、高效，维护公司和全体股东的合法权益。

七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况提出的召开其他履异议事委员会召开日重要意成员情况会议会议内容行职责项具体名称期见和建次数的情况情况议

1、2022年度财务决算报告及2023年度预算报告；2、2022年度内部控制自我评价报告；3、2022年度审计报告；4、关于拟续聘

公司2023年度审计机构的议案；5、2022年

2023年度募集资金存放及实际使用情况专项报告；

审计委刘星、张一致审

103月206、关于部分募投项目延期的议案；7、关于-无

员会乐、张璐议通过日公司2023年度闲置募集资金进行现金管理

的议案；8、关于预计2023年度日常关联交

易的议案；9、关于2023年度向银行申请综

合授信额度的议案；10、关于预计2023年度向子公司提供担保额度的议案。

审计与2023年蒋弘、熊淑1、2023年第一季度报告；2、关于会计政策一致审

风控委404月26-无

英、张璐变更的议案。议通过员会日

审计与蒋弘、熊淑42023年关于增加2023年度向下属公司提供担保额一致审-无

48新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

风控委英、张璐06月01度预计的议案议通过员会日

审计与2023年1、2023年半年度报告；2、2023年半年度

蒋弘、熊淑一致审

风控委408月04募集资金存放与使用情况报告；3、关于新-无

英、张璐议通过员会日增2023年度关联交易额度预计的议案。

审计与2023年蒋弘、熊淑一致审

风控委410月272023年第三季度报告-无

英、张璐议通过员会日

李茂顺、刘

2023年

战略委文波、王关于提请股东大会授权董事会办理小额快速一致审

103月20-无

员会荣、张乐、融资相关事宜的议案议通过日张洋

李茂顺、刘

战略与2023年1、关于变更部分募集资金用途用于收购股

文波、王一致审

投资委206月01权的议案；2、关于终止重大资产购买事项-无

荣、刘星、议通过员会日的议案。

梁舒楠

李茂顺、刘1、关于调整2021限制性股票激励计划、战略与2023年文波、王2022年限制性股票激励计划公司层面业绩考一致审

投资委208月04-无

荣、刘星、核目标的议案；2、关于调整2023年度财务议通过员会日梁舒楠预算指标的议案。

1、关于董事会换届选举暨提名第三届董事

2023年

提名委张璐、刘文会非独立董事候选人的议案；2、关于董事一致审

103月20无

员会波、张洋会换届选举暨提名第三届董事会非独立董事议通过日候选人的议案。

1、关于2021年限制性股票激励计划第二个

解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销

薪酬与2023年部分限制性股票的议案；2、关于2022年限

张洋、廖才一致审

考核委303月20制性股票激励计划第一个解除限售期解除限-无

勇、刘星议通过员会日售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案；3、关于公司董事、高级管理人员薪酬方案的议案提名与2023年张璐、刘文一致审

薪酬委304月26关于公司人事聘任的议案-无

波、蒋弘议通过员会日

1、关于2023年限制性股票激励计划及其摘

提名与2023年要的议案；2、关于2023年限制性股票激励

张璐、刘文一致审

薪酬委308月04计划考核管理办法的议案；3、关于提请股-无

波、蒋弘议通过员会日东大会授权董事会办理2023年限制性股票激励计划有关事宜的议案；

八、监事会工作情况监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）7905

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）35633

报告期末在职员工的数量合计（人）43538

当期领取薪酬员工总人数（人）41998

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）0

49新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）管理人员1315环境绿化人员19973客户服务人员4648设备管理人员2520秩序维护人员3761餐饮服务人员8841其他服务人员2480合计43538教育程度

教育程度类别数量（人）硕士及以上学历58本科学历1613大专学历3408中专及以下学历38459合计43538

2、薪酬政策

公司严格按照《中华人民共和国劳动法》等相关法律法规，参照行业薪酬水平，遵循对外具有竞争性、对内兼顾公平与价值体现的薪酬理念，建立科学与公正的薪酬机制。员工薪酬与业绩、胜任能力、个人成长密切相关，综合评估岗位、考核、经营业绩等因素发放月度报酬及年终报酬。

3、培训计划

2023年，公司进一步完善了培训体系建设，优化了人才培养项目。

第一，人才培养项目方面，聚焦项目关键岗位，基于岗位学习地图完善课程体系；建立项目经理学习基地，提升学习效果。报告期内，面向中高层管理干部开展了《内省与洞见》企业成长专项培训；面向项目经理与储备项目经理，启动项目经理实训基地建设，编制实训大纲、选定试点项目、成立专项小组；完善储备项目经理“四段”训练体系，输出落地实施标准，开发课程约20门，通过理论导入、基地实训、岗位实践、挂职历练四个阶段的培养路径，形成储备项目经理会经营、懂（客户）需求、能执行、带团队的综合能力。全年开展9期项目经理专业培训，共覆盖2400+人次。持续推动储备项目经理人才库建设，共计储备70人。面向继任力“管培生”，制定管培生项目方案，并进行培养项目、带教教练的选拔培养；完成2023届管培生集中培训、轮岗考核、月度辅导等工作，2023届管培生留存率

96.6%。

第二，企业文化培训方面，优化企业文化课程体系，增加面向一线员工、强化文化行为的文化课程。

开展《人力资源工作条例》学习月活动，学习覆盖全公司员工，考试覆盖各层级管理岗位。开发“正文化”行为课件，如以客户为本、以员工为本等。全集团认证近30位文化讲师，开展171次文化培训，其中文化送课进基层项目161次。讲好员工故事，挖掘标兵、菁英文化故事34个，用身边典型诠释企业文化。

50新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

面向未来，为支撑集团战略对关键岗位人才质量和数量的需求，公司将持续优化培训体系，持续强化内部人才供应链打造，提升人才供给能力。

4、劳务外包情况

□适用□不适用

十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

公司2022年年度利润分配方案为：以实施利润分配时股权登记日的总股本为基数，向全体股东每

10股派发现金红利3.00元（含税），本次合计派发现金红利6837.79万元（含税）。前述分配方案经公

司2023年4月26日召开的2022年年度股东大会审议通过。

2023年6月9日，公司实施完成2022年度利润分配方案。

现金分红政策的专项说明

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求：是

分红标准和比例是否明确和清晰：是

相关的决策程序和机制是否完备：是

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：是

公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及下一步为增强投资者回报水平拟采不适用

取的举措：

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护：是现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明：是本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

每10股送红股数（股）0

每10股派息数（元）（含税）2.85

分配预案的股本基数（股）实施利润分配时股权登记日的总股本

现金分红金额（元）（含税）64158425.66

以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元）0.00

现金分红总额（含其他方式）（元）64158425.66

可分配利润（元）160127514.06

现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例40.07%本次现金分红情况

公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到

20％

利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明

公司2023年年度利润分配预案为：公司拟以利润分配实施时股权登记日总股本（扣除回购专户持有股份数）为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.85元（含税），以此初步核算，公司拟派发现金红利6415.84万元（含税）。公司

2023年剩余未分配利润结转至下一年度。

51新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

1、股权激励

（1）2021年限制性股票激励计划

第一，根据2021年第一次临时股东大会授权，并经2023年3月26日召开的第二届董事会第十七次、第二届监事会第十七次会议审议通过《关于2021年限制性股票激励计划第二个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》，根据激励计划相关规定对所有激励对象对应第二个考核年度未获解除限售的限制性股票623700股进行回购注销。此外，原激励对象2人因离职不再具备激励资格，公司拟回购注销其持有的剩余已获授但尚未解除限售的限制性股票79800股。以上共计回购注销2021年限制性股票703500股。

第二，公司于2023年6月1日召开第三届董事会第二次会议、第三届监事会第二次会议，审议通

过《关于限制性股票激励计划回购价格调整的议案》《关于回购注销部分限制性股票的议案》，1名激励对象因离职不再具备激励资格，公司董事会同意回购注销其所持有的剩余已获授但尚未解除限售的

2021年限制性股票29400股。

（2）2022年限制性股票激励计划

第一，根据开2021年年度股东大会授权，并经2023年3月26日召开的第二届董事会第十七次、第二届监事会第十七次会议审议通过《关于2022年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》，根据激励计划相关规定对所有激励对象对应第一个考核年度未获解除限售的限制性股票407400股进行回购注销。此外，原激励对象2人因离职不再具备激励资格，公司拟回购注销其持有的剩余已获授但尚未解除限售的限制性股票53900股。以上共计回购注销2022年限制性股票461300股。

第二，公司于2023年6月1日召开第三届董事会第二次会议、第三届监事会第二次会议，审议通

过《关于限制性股票激励计划回购价格调整的议案》《关于回购注销部分限制性股票的议案》，3名激励对象因离职不再具备激励资格，公司董事会同意回购注销其所持有的剩余已获授但尚未解除限售的

2022年限制性股票137200股。

由于宏观经济、市场环境变化等多重因素影响，导致公司预期经营情况与激励方案考核指标的设定存在偏差，继续实施2021年限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划将难以实现预期的激励目的和效果。公司在积极与各方沟通的基础之上，综合考虑市场环境因素和公司未来发展战略规划，经审慎研究后，公司于2024年1月18日召开第三届董事会第七次会议和第三届监事会第五次会议、以及2024年2月5日召开2024年第一次临时股东大会，审议通过了《关于终止实施2021年限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划并回购注销相关限制性股票的议案》，决定终止实施上述限制性股票激励计划，对激励对象已获授但尚未解除限售的限制性股票进行回购注销，相关配套文件一并终止。

公司董事、高级管理人员获得的股权激励情况

单位：股

52新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

报告报告期报告年初报告报告期末报告期限制性期新内已行期末持有期内期内持有期初持有本期已解新授予股票的期末持有授予权股数市价姓名职务股票可行已行股票限制性股锁股份数限制性授予价限制性股股票行权价（元期权权股权股期权票数量量股票数格（元票数量期权格（元/数量数数数量量/股）数量/股）股）

董事、首席刘文波执行官（总///////791000-294000//497000裁）

高文田首席运营官///////259700-98700//161000

田维正首席市场官///////273000-100800//172200财务负责

杨谭人、首席财///////140000-42000//98000务官

翁家林董事会秘书///////129500-48300//81200

陈传宇原副总裁///////112000-112000///

吴云原副总裁///////216300-81900//134400原审计内控

罗东秋///////93450-93450///中心总经理

合计--////--/--2014950-871150//1143800

1、报告期内上述高管持有的限制性股票未获解锁，由公司回购注销；

备注（如有）

2、陈传宇、罗东秋因离职不再符合激励条件，其持有的全部限制性股票由公司回购注销。

高级管理人员的考评机制及激励情况：限制性激励计划实施期间，公司配套制定了《2021年限制性股票激励计划实施考核管理办法》《2022年限制性股票激励计划实施考核管理办法》。根据上述考核管理办法，以公司层面、组织层面、个人层面设定的业绩考核指标为基础，以各考核阶段设定的考核指标或工作表现为依据进行考核，绩效考核和评估结论依据准确的事实做出，反映激励对象真实绩效表现和能力水平要求。

2、员工持股计划的实施情况

□适用□不适用

3、其他员工激励措施

第一，公司搭建了员工持股平台重庆大正商务信息咨询合伙企业并修订《合伙事务执行细则》，将

公司发展战略目标与合伙人个人发展有效结合，促进新老员工共同为公司长期目标努力。

第二，随着公司全国化业务布局推进，集团总部及业务条线引进了大量的中高层人才，在人才布局

与业务布局上同步匹配进行，支撑全国化发展。2022年制定了城市合伙人制度，并在部分城市推广施行，吸引行业内想干事、想创业、认同公司企业文化的优秀人才加入。

第三，公司持续健全激励体系，首次建立面向一线员工的项目合伙人激励模式，同时根据公司战略

进展实际情况健全完善面向城市公司的城市合伙人激励计划。2023年，公司初步落地基于项目合伙人模式的运营体系并推动试点多个项目合伙人项目，并结合试点形成操作指南及配套工具。

53新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

（一）公司内部控制建设情况

1、建立健全了组织保障体系，建立了三道风险控制防线。第一道防线：各业务单位；第二道防线：

内部控制团队（内控员及内控部门）；第三道防线：内部审计部门

2、建立健全了内控制度体系，以风险为导向，建立了《内控手册》，作为各单位重点内控工作指引。

以《企业内部控制基本规范》《内控手册》作为基础，建立健全了内控制度，并根据业务发展及组织架构调整，不断优化、完善内控制度。

（二）公司内部控制实施情况

1、建立了完善的监控机制

（1）日常监督：构建了多层级的内控检查机制，即：项目自查、业务单位检查、职能条线检查、审计内控中心检查。

（2）专项评价：组织各单位（职能中心、业务单位）开展年度内部控制自评测试；内部审计部门开展专项事项审计；对集团内部控制有效性进行综合评价。

（3）监察：对内控检查、内部审计、投诉举报事项涉及的违规违纪行为进行调查、查处。

2、跨部门联合机制

对于涉及跨部门的重要、重大内部控制事项，审计内控中心牵头组织召开沟通协调会议，明确相关部门职责，持续推进。

3、整改闭环管理机制

对内部控制、内部审计、监察等维度发现的内控问题缺陷，重在落实问题缺陷的整改、纠偏，并持续跟进，直至完成闭环。

（三）内部控制实施的自评结论

根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定标准，于内部控制评价报告基准日，本公司不存在财务报告内部控制重大缺陷。董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

根据公司非财务报告内部控制重大缺陷的认定标准，于内部控制评价报告基准日，本公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响公司内部控制有效性评价结论的因素。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是□否

54新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况已采取公司名整合中遇到后续解决计整合计划整合进展的解决解决进展称的问题划措施

1、已根据股权

转让协议对往

财务方面：已完成过渡期的清账工作并跟来款进行了清

2023年5月签订踪并督促履行承诺事项的达成；已对瑞丽往来款方账处理，并确了《股权转让协缤南、香格里拉和翔资产进行盘点清收，面，一是聘定了往来明议》后，根据协议完成财务管控建立，交割日已完成瑞丽缤双方已请第三方机主要涉及往细。

约定的付款节奏，南、香格里拉和翔财务报表的编制、现金召开专构按年为单来款处理、2、已明确了历

香格里2023年度已支付接管、会计核算调整；已完成集团财务报题会位出具往来历史融资问史融资的归还

拉和70%的股权转让表及财务系统的相关培训；议，形款清理报题、资产权责任问题。

翔、瑞款。新大正及四川人事行政方面：已将瑞丽缤南、香格里拉成一致告；二是督证问题、管3、已收到了固丽缤南和翔的整合团队根和翔印章收回进行统一管理；已对四川和解决方促四川和翔理模式问定资产的产权

据整合计划对四川翔组织架构重新调整，人员安置方案已通案和计财务管理部题。证书。

和翔进行物业资过并按方案执行，已对四川和翔员工进行划表。按照清理报

4、已将瑞丽缤

产、人员、业务进企业文化培训。告履行代收南、香格里拉行整合。业务方面：已按整合计划对收购项目进行代付义务。

和翔按照项目接管。

公司模式开展经营管理。

十四、内部控制评价报告或内部控制审计报告

1、内控评价报告

内部控制评价报告全文披露日期2024年04月12日

内部控制评价报告全文披露索引 巨潮网 http://www.cninfo.com.cn纳入评价范围单位资产总额占公司合

98.63%

并财务报表资产总额的比例纳入评价范围单位营业收入占公司合

98.72%

并财务报表营业收入的比例缺陷认定标准类别财务报告非财务报告

指标名称:税前利润潜在错报。指标名称：经济损失重大缺陷定量标准：错报≥税前利润重大缺陷定量标准：直接损失≥税前利润5%；

5%；重要缺陷定量标准：税前利润3%≤直接损失＜税前利

定性标准

重要缺陷定量标准：税前利润3%≤错报润5%；

＜税前利润5%；一般缺陷定量标准：直接损失＜税前利润3%

一般缺陷定量标准：错报＜税前利润3%

重大缺陷：重大缺陷：

*公司内部控制环境无效；*公司董*公司经营活动违反国家法律、法规；

事、监事和高级管理人员严重舞弊；**发生违规泄漏对外投资、资产重组等重大内幕信息，注册会计师发现当期财务报告存在重大导致公司股价严重波动或公司形象出现严重负面影响；

差错，而公司内部控制在运行过程中未*重大事项违反公司决策程序导致公司重大经济损失；

能发现该错报；*公司审计与风控委员*公司负面消息流传世界各地，政府或监管机构进行调定量标准

会和内部审计机构对内部控制的监督无查引起重大诉讼，对公司声誉造成无法弥补的损害；监效。管考虑吊销业务执照。

*对系统数据的完整性造成致命性威胁，数据的非授权重要缺陷：改动会对业务运作造成灾难性损失，致使所有业务操作*公司内部控制环境不完善；中断；

*未建立反舞弊程序和控制措施；关键*重大缺陷未整改。

55新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

岗位人员严重舞弊；

*对于非常规或特殊交易的账务处理没

有建立相应的控制机制；重要缺陷：

*对于期末财务报告过程的控制存在一*未经授权及履行相应的信息披露义务，进行担保、金项或多项缺陷且不能合理保证编制的财融衍生品交易；

务报表达到真实、准确的目标；*执行政策偏差或错误等，受到行政处罚或对公司形象*公司遭受证券交易所通报批评。造成较严重负面影响；

*公司高管或核心岗位人员严重流失；

一般缺陷：*受到省级政府部门处罚，但未对公司造成负面影响；

*当财务报告存在小额差错，而内部控*负面消息在全国各地流传，引起公众关注，引发诉制运行过程中未发现该差错；讼，对公司造成重大损害。

*上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他*对系统数据的完整性具有重大影响，数据的非授权改控制缺陷。动会给业务运作带来重大损失或造成财务记录的重大错误，对业务正常运作造成重大影响，致使业务操作大规模停滞和持续出错。

*重要缺陷未整改。

一般缺陷：

*违反业务流程，但不违背不相容岗位相分离原则的；

*市级（含市级）以下政府部门处罚，但未对公司造成负面影响；

*负面消息在全国各地流传，对公司声誉造成中等损害；

*对业务运营带来一定的损失及对财务数据记录的准确

性产生一定的影响，对业务正常运作造成一定影响，致使业务操作效率低下；

*一般缺陷未整改；

*上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。

财务报告重大缺无

陷数量（个）非财务报告重大无

缺陷数量（个）财务报告重要缺无

陷数量（个）非财务报告重要

1个，具体参见公司2024年4月12日披露的《内部控制自我评价报告》

缺陷数量（个）

2、内部控制审计报告

内部控制审计报告中的审议意见段

新大正公司于2023年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露内部控制审计报告全文披露日期2024年04月12日

内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn/内控审计报告意见类型标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所出具了标准意见的内部控制审计报告会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见一致

56新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况

根据监管部门要求，公司开展了治理专项自查活动，并以专项自查为契机，提升治理水平，维护投资者利益。公司将要根据国家对上市公司监管政策和需求的变化，结合下一个阶段的发展战略实际需要，进一步明确股东大会、董事会、监事会与管理层的职责权限与运行规划，不断完善公司治理的相关制度，确保三会规范、高效运作。充分发挥董事会在公司治理中的核心作用，特别是独立董事和各专委会的特殊作用和价值，提高决策的科学性、高效性和前瞻性，支撑和保障管理团队履行经营管理职责，实现公司快速、健康、可持续发展。

57新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

第五节环境和社会责任

一、重大环保问题不适用

二、社会责任情况

根据《上市公司治理准则》和《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》规定，上市公司应当积极履行社会责任，定期评估公司社会责任的履行情况，鼓励上市公司在年度报告披露的同时披露社会责任报告。公司根据2023年度企业社会责任履行情况编制完成《2023年度社会责任报告》，包括公司履行社会责任的宗旨、股东和债权人权益保护、职工权益保护、客户和消费者权益保护、公共关系、社会公益事业等多方面内容。具体内容详见公司同日披露的《2023年度社会责任报告》。

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况不适用

58新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期

末尚未履行完毕的承诺事项承诺内承诺事由承诺方承诺类型承诺时间承诺期限履行情况容

2023年6月1日已终

关于所提供信息2022年新大正及其实际控止重大资产重组，本真实、准确、完[注1]12月29不适用

制人承诺履行完毕，期间整的承诺日未违反承诺。

关于履行保密义2023年6月1日已终

2022年本次交易未

新大正及其实际控务、无内幕交易止重大资产重组，本[注2]12月29公开披露期

制人等违法活动的承承诺履行完毕，期间日间诺未违反承诺。

2023年6月1日已终

2022年

关于合法合规及止重大资产重组，本新大正[注3]12月29不适用

诚信情况的承诺承诺履行完毕，期间日未违反承诺。

2023年6月1日已终

关于所提供信息2022年新大正董事、监止重大资产重组，本真实、准确、完[注4]12月29不适用

事、高级管理人员承诺履行完毕，期间整的承诺日未违反承诺。

2023年6月1日已终

2022年

新大正董事、监关于合法合规及止重大资产重组，本[注5]12月29不适用

事、高级管理人员诚信情况的承诺承诺履行完毕，期间日未违反承诺。

2023年6月1日已终

沧恒投资公司及其关于所提供信息2022年资产重组时所止重大资产重组，本董事、监事、高级真实、准确、完[注6]12月29不适用

作承诺承诺履行完毕，期间管理人员整的承诺日未违反承诺。

关于履行保密义2023年6月1日已终沧恒投资公司及其2022年本次交易未

务、无内幕交易止重大资产重组，本董事、监事、高级[注7]12月29公开披露期

等违法活动的承承诺履行完毕，期间管理人员日间诺未违反承诺。

2023年6月1日已终

关于所提供信息2022年止重大资产重组，本交易对方真实、准确、完[注8]12月29不适用

承诺履行完毕，期间整的承诺日未违反承诺。

关于履行保密义2023年6月1日已终

2022年

务、无内幕交易止重大资产重组，本交易对方[注9]12月29不适用

等违法活动的承承诺履行完毕，期间日诺未违反承诺。

2023年6月1日已终

2022年

关于合法合规及[注止重大资产重组，本交易对方12月29不适用

诚信情况的承诺10]承诺履行完毕，期间日未违反承诺。

首次披露本2023年6月1日已终

2022年

新大正控股股东王[注次交易公告止重大资产重组，本股份减持计划12月29宣11]之日起至标承诺履行完毕，期间日的资产登记未违反承诺。

59新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

于上市公司名下之日首次披露本次交易公告2023年6月1日已终

新大正现任董事、2022年[注之日起至标止重大资产重组，本监事及高级管理人股份减持计划12月29

12]的资产登记承诺履行完毕，期间

员日于上市公司未违反承诺。

名下之日终止后1个月内2023年[注本承诺已履行完毕，新大正不再筹划重大资06月051个月内

13]期间未违反承诺。

产重组事项日股份锁定期

2019年12月3日至履行中（股份流通限

2019年

王宣、李茂顺、陈[注2022年12制承诺于2022年12股份锁定的承诺11月11建华、廖才勇14]月3日；担月3日履行完毕），未日任董监高期违反承诺。

间的法定期限。

股份锁定期履行中（股份流通限重庆大正商务信息2019年2019年12[注制承诺于2022年12咨询合伙企业（有股份锁定的承诺11月11月3日至

15]月3日履行毕），未违限合伙）日2022年12反承诺。

月3日

2019年12王萍、柯贤阳、何小

王萍、柯贤阳、何2019年月3日至担梅已履行完毕，期间[注

小梅、翁家林、熊股份锁定的承诺11月11任公司董监未违反承诺。翁家

16]

淑英日高及离职半林、熊淑英继续履行年内中。

2019年12

2019年月3日至担

[注

彭波股份锁定的承诺11月11任公司董监履行中，未违反承诺

17]

日高及离职半首次公开发行年内时所作承诺2019年12

2019年月3日至何

[注已履行完毕，期间未陆荣强股份锁定的承诺11月11小梅担任公

18]违反承诺。

日司董监高及离职半年内

王宣、李茂顺、重

2019年承诺期限到

庆大正商务信息咨持股意向和减持[注

11月112024年12履行中，未违反承诺询合伙企业（有限意向的承诺19]日月31日

合伙）

2019年承诺期限到

持股意向和减持[注

陈建华、廖才勇11月112024年12履行中，未违反承诺意向的承诺20]日月31日

2019年

新大正物业集团股未履行承诺时采[注

11月11承诺期内履行中，未违反承诺

份有限公司取的约束措施21]日

王宣、李茂顺、陈

建华、廖才勇、张

乐、王荣、刘星、2019年未履行承诺时采[注

徐丽霞、张洋、王11月11承诺期内履行中，未违反承诺取的约束措施22]

萍、柯贤阳、何小日

梅、况川、翁家

林、熊淑英

王宣、李茂顺、陈信息披露真实[注2019年不适用未违反承诺

60新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

建华、廖才勇性、准确性与完23]11月11整性的承诺日

王宣、李茂顺、陈

建华、廖才勇、张

乐、王荣、刘星、信息披露真实2019年徐丽霞、张洋、彭[注

性、准确性与完11月11不适用未违反承诺

波、胡伶、王萍、24]整性的承诺日

柯贤阳、何小梅、

况川、翁家林、熊淑英关于被摊薄即期2019年公司控股股东、实[注

回报填补措施的11月11不适用履行中，未违反承诺际控制人25]相关承诺日关于被摊薄即期2019年董事、高级管理人[注

回报填补措施的11月11不适用履行中，未违反承诺员26]相关承诺日

2024年

终止激励计划相[注

新大正01月18三个月内履行中，未违反承诺关承诺27]日股权激励承

2024年

终止激励计划相[注

新大正01月18三个月内履行中，未违反承诺关承诺28]日承诺是否按时是履行如承诺超期未

履行完毕的，应当详细说明未完成履行的无具体原因及下一步的工作计划

[注1]：1、本公司/本人为本次交易所提供的信息是真实、准确、完整和及时的，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性、完整性和及时性承担个别和连带的法律责任；2、本公司/本人保证向参与本次交易的各中介机构所提供的资料均为真实、准确、完整的文件资料，该等文件资料的副本或复印件与其正本或原件一致；所有文件的签名、印章均是真实的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；3、本公司/本人保证本次交易的信息披露和申请文件、相关说明及确认均为真实、准

确、完整和及时的，无任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；4、根据本次交易的进程，需要继续提供相关文件及相关信息时，本公司/本人保证继续提供的文件和信息仍然符合真实、准确、完整、及时、有效的要求；5、本公司/本人保证，如违反上述声明和承诺，愿意承担由此产生的个别和连带的法律责任。

[注2]：本人/本公司及控制的企业不存在泄露本次交易事宜的相关内幕信息以及利用该内幕信息进行内幕交易的情形；不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查之情形；最近36个月内不存在被中国证监会行政处罚或者被司法机关依法追究刑事责任之情形；不存在依据《上市公司监管指引第7号——上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十三条规定的不得参与上市公司重大资产重组的情形。

[注3]：1、最近三年内未受到行政处罚（与证券市场明显无关的除外）或者刑事处罚；2、最近三年内未受

到过中国证监会的行政处罚，最近十二个月内未受到过证券交易所公开谴责；3、不存在因涉嫌犯罪正被司法机关立案侦查或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查的情形；4、不存在严重损害投资者合法权益和社会公共利益等其他重大失信行为。

[注4]：1、本人所提供的信息是真实、准确、完整和及时的，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性、完整性和及时性承担个别和连带的法律责任；2、本人保证向参与本次

61新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

交易的各中介机构所提供的资料均为真实、准确、完整的文件资料，该等文件资料的副本或复印件与其正本或原件一致；所有文件的签名、印章均是真实的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；3、本人保证本次交易的信息披露和申请文件、相关说明及确认均为真实、准确、完整和及时的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；4、根据本次交易的进程，需要继续提供相关文件及相关信息时，本人保证继续提供的文件和信息仍然符合真实、准确、完整、及时、有效的要求；5、本人保证，如违反上述声明和承诺，愿意承担由此产生的个别和连带的法律责任。

[注5]：1、本人具备《公司法》等法律、法规、规范性文件和公司章程规定的任职资格，不存在《公司法》规定的不得担任公司董事、监事、高级管理人员的情形；不存在违反《公司法》第一百四十七条、第一百四

十八条规定的行为；2、本人在最近五年内诚信情况良好，不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺、被中国证监会采取行政监管措施或者受到过证券交易所纪律处分等情况；3、本人最近五年内不存在受过行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚，或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁的情形。

截至本承诺出具之日，本人不存在可预见的可能受到行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚，或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁的情况。

[注6]：1、本公司/本人所提供的信息是真实、准确、完整和及时的，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性、完整性和及时性承担个别和连带的法律责任。2、本公司/本人保证向参与本次交易的各中介机构所提供的资料均为真实、准确、完整的文件资料，该等文件资料的副本或复印件与其正本或原件一致；所有文件的签名、印章均是真实的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。3、本公司/本人保证本次交易的信息披露和申请文件、相关说明及确认均为真实、准确、完整和及时的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。4、根据本次交易的进程，需要继续提供相关文件及相关信息时，本公司/本人保证继续提供的文件和信息仍然符合真实、准确、完整、及时、有效的要求。5、本公司/本人保证，如违反上述声明和承诺，愿意承担由此产生的个别和连带的法律责任。

[注7]：本人/本公司及控制的企业不存在泄露本次交易事宜的相关内幕信息以及利用该内幕信息进行内幕交易的情形；不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查之情形；最近36个月内不存在被中国证监会行政处罚或者被司法机关依法追究刑事责任之情形；不存在依据《上市公司监管指引第7号——上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十三条规定的不得参与上市公司重大资产重组的情形。

[注8]：1、本人已向上市公司及参与本次交易的各中介机构提供了本人有关本次交易的相关信息和文件（包括但不限于原始书面材料、副本材料或口头证言等），本人保证所提供的文件资料的副本或复印件与正本或原件一致，且该等文件资料的签字与印章都是真实的，该等文件的签署人已经合法授权并有效签署该文件；

保证所提供信息和文件的真实性、准确性和完整性，保证不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。2、本人保证为本次交易所出具的说明及确认均为真实、准确和完整的，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。3、在参与本次交易期间，本人将依照相关法律、法规、规章、中国证券监督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定，及时向上市公司披露有关本次交易的信息，并保证该等信息的真实性、准确性和完整性，保证该等信息不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给上市公司或者投资者造成损失的，将依法承担相应的法律责任。

[注9]：本人及控制的企业不存在泄露本次交易事宜的相关内幕信息以及利用该内幕信息进行内幕交易的情形；不存在因涉嫌本次交易相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查之情形；最近36个月内不存在被中国证监会行政处罚或者被司法机关依法追究刑事责任之情形；不存在依据《上市公司监管指引第7号——上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十三条规定的不得参与上市公司重大资产重组的情形。

[注10]：1、本人最近五年未受到过任何行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚或者涉及与经济

纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁，不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺的情形，不存在因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规被中国证监会立案调查的情形，不存在被中国证监会采取行政监管措施

62新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

或受到证券交易所纪律处分的情形。2、本人不存在重大违法违规行为，亦不存在其他损害投资者合法权益或社会公共利益的重大违法行为或不诚信行为，不存在其他不良记录。

[注11]：截至本预案签署之日，根据王宣女士出具的承诺，自上市公司首次披露本次交易公告之日起至标的资产登记于上市公司名下之日，王宣女士不存在减持上市公司股份的计划。

[注12]：2022年7月25日，公司收到部分高级管理人员及特定股东出具的《关于拟减持公司股份的告知函》，因个人资金需求，计划于2022年8月16日至2023年2月12日间，减持部分股份。除上述已披露的部分高级管理人员及特定股东减持计划外，截至本预案签署之日，根据上市公司董事、监事、高级管理人员出具的承诺，自上市公司首次披露本次交易公告之日起至标的资产登记于上市公司名下之日，不存在其他减持上市公司股份的计划。截至本预案签署之日，上市公司董事、监事、高级管理人员就本次交易所作出的股份减持承诺与原披露计划有冲突的，以本次所作出的股份减持承诺为准。

[注13]：公司承诺自终止重大资产购买事项公告披露之日起至少1个月内不再筹划重大资产重组事项。

[注14]：1、除非公司撤回上市申请，否则在公司首次公开发行股票前，本人将不转让或委托他人管理本人直接和间接持有的公司股份，也不由公司回购该部分股份。2、自发行人股票在深圳证券交易所上市之日起三十六个月内，本人不转让或委托他人管理本人在发行人首次公开发行股票前直接或间接持有的发行人股份，也不由发行人回购该部分股份。3、在上述期限满后，本人在发行人担任董事、监事、高级管理人员期间每年转让直接或间接持有的发行人股份不超过本人直接或间接持有发行人股份总数的25%。4、在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有发行人的股份；5、发行人股票上市后六个月内，如公司股票连续二十个交易日的收盘价（如果因派发现金红利、送股、转增股本、增发新股等原因进行除权、除息的，须按照深圳证券交易所的有关规定作复权处理，下同）均低于发行价，或者公司上市后六个月期末收盘价低于发行价，则本人的直接和间接持有的发行人股份的锁定期限自动延长至少六个月。不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺；6、如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价。不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺；7、自公司股票上市至其减持期间，公司如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整；8、如法律、行政法规、部门规章或中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所规定或要求股份锁定期长于本承诺，则本人直接和间接所持有的发行人股份锁定期和限售条件自动按该等规定和要求执行。9、如法律、行政法规、部门规章或中国证券监督管理委员会、深圳交易所规定或要求股份锁定期长于本承诺，则本人直接和间接所持有的发行人股份锁定期和限售条件自动按该等规定和要求执行。

[注15]：1、自发行人股票上市之日起三十六个月内，本企业不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的发行人公开发行股份前已发行的股份，也不由发行人回购该等股份；2、发行人股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价格，本企业持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月；3、如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价；4、自发行人股票上市至其减持期间，发行人如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。5、本人将遵守中国证监会《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》，深圳证券交易所《股票上市规则》、《深圳证券交易所上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》的相关规定。

[注16]：1、自发行人股票上市之日起十二个月内，本公司不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的发行人公开发行股份前已发行的股份，也不由发行人回购该等股份；2、在上述期限满后，本人在公司任职期间每年转让直接或间接持有公司股份不超过本人直接或间接持有公司股份总数的25%；3、在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有公司的股份；4、如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格不低于本次发行的发行价；发行人上市后六个月内如股票连续二十个交易日的收盘价均低于本次发

63新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

行的发行价，或者上市后六个月期末收盘价低于本次发行的发行价，上述锁定期限届满后自动延长六个月的锁定期；不因职务变更、离职等原因而放弃履行该承诺；5、自公司股票上市至其减持期间，公司如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。6、本人将遵守中国证监会《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》，深圳证券交易所《股票上市规则》、《深圳证券交易所上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》的相关规定。

[注17]：1、自发行人股票上市之日起十二个月内，本公司不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的发行人公开发行股份前已发行的股份，也不由发行人回购该等股份；2、在上述期限满后，本人在公司任职期间每年转让直接或间接持有公司股份不超过本人直接或间接持有公司股份总数的25%；3、在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有公司的股份；4、自公司股票上市至其减持期间，公司如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。5、本人将遵守中国证监会《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》，深圳证券交易所《股票上市规则》、《深圳证券交易所上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》的相关规定。

[注18]：1、自发行人股票上市之日起十二个月内，本人不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的发行人公开发行股份前已发行的股份，也不由发行人回购该等股份；2、在上述期限届满后，本人在何小梅任职期间每年转让直接或间接持有公司股份不超过本人直接或间接持有公司股份总数的25%；3、如在上述锁定期

满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格不低于本次发行的发行价；发行人上市后六个月内如股票连续二十个交易日的收盘价均低于本次发行的发行价，或者上市后六个月期末收盘价低于本次发行的发行价，上述锁定期限届满后自动延长六个月的锁定期；不因何小梅职务变更、离职等原因而放弃履行该承诺；4、自公司股票上市至其减持期间，公司如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。5、如相关法律、法规及其他规范性文件对高级管理人员所持上市公司股份的锁定及处分有其他限制性规定的，本人自愿一并遵守。6、本人将遵守中国证监会《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》，深圳证券交易所《股票上市规则》、《深圳证券交易所上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》的相关规定。

[注19]：（1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。（2）若本人减持持有发行的股份，需满足以下前提条件：本人承诺的持有发行人股份锁定期均届满；本人如发生需向投资者进行赔偿的情形，均已经全额承担赔偿责任。（3）若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本人所持发行人全部股份数额的25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减持比例不超过本次发行时本人所持有发行人全部股份数额的25%。上述减持数量均以不影响本人对公司实际控制权且不影响法律法规对董监高减持要求为限。上述减持价格将不低于本次发行的发行价。（4）将通过深圳证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或深圳证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过发行人予以公告。

[注20]：（1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。（2）若本人减持持有发行人的股份，需满足以下前提条件：本人承诺的持有发行人股份锁定期均届满；本人如发生需向投资者进行赔偿的情形，均已经全额承担赔偿责任。（3）若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本人所持发行人全部股份数额的25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减持比例不超过本次发行时本人所持有发行人全部股份数额的25%。上述减持数量均以不影响本人对公司实际控制权且不影响法律法规对董监高减持要求为限。上述减持价格将不低于本次发行的发行价。（4）将通过深圳证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或深圳证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。

[注21]：1、及时、充分披露公司承诺未能履行、无法履行或无法按期履行的具体原因；2、向公司投资者提

出补充承诺或替代承诺，以尽可能保护投资者的权益；3、将上述补充承诺或替代承诺提交公司股东大会审议；4、公司违反承诺给投资者造成损失的，将依法对投资者进行赔偿。

64新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

[注22]：1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；3、有违法所得的，按相关法律法规处理；4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺；5、根据届时规定可以采取的其他措施。

[注23]：本人承诺《重庆新大正物业集团股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》不存在虚假记载、误

导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。如公司本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行上述承诺，则本人将在公司股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉，且停止在公司处领取薪酬及获取红利（如有），直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。

[注24]：本人承诺《重庆新大正物业集团股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》不存在虚假记载、误

导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断重庆新大正物业集团股份有限公司是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对新大正前述事实做出处罚决定之日起5日内，本人将依法及时提议召集召开新大正董事会、股东大会，并在相关会议中就相关议案投赞成票。如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行上述承诺，则本人将在公司股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉，且停止在新大正领取薪酬，直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。

[注25]：公司控股股东、实际控制人承诺：不越权干预公司经营管理活动，不侵占公司利益。

[注26]：为保障公司填补即期回报措施能够得到切实履行，公司董事、高级管理人员作出如下承诺:1）不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；2)对本人的职务消费行为进行约束；3)不动用公司资产从事与其本人履行职责无关的投资、消费活动；4)由董事会或薪酬委员会制

定的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；5)公司目前无股权激励计划。若未来进行股权激励，拟公布的公司股权激励的行权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。

[注27]：公司承诺终止2023年限制性股票激励计划后三个月内，不再审议股权激励计划。

[注28]：公司承诺终止2021年限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划后三个月内，不再审议股权激励计划。

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测

及其原因做出说明

□适用□不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

65新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

三、违规对外担保情况公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该规定和《企业会计准则第18号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

1、2023年2月，公司全资子公司和翔环保以股权转让方式取得重庆麟瑄环保科技有限公司51%股权，重庆

麟瑄环保科技有限公司及其控股的重庆麟和瑄环保科技有限公司并入公司合并报表范围；

2、2023年5月，公司的控股公司新大正航空科技以股权方式取得重庆蓝翔汽车维修有限公司75%股权；

3、2023年5月，公司全资子公司和翔环保以股权转让方式取得香格里拉市和翔环保科技有限公司100%股权；

4、2023年5月，公司控股公司新大正（北京）物业管理有限公司出资新设立逸兴（北京）物业管理有限公司（持股比例100%）、翔跃（北京）物业管理有限公司（持股比例100%）、共创（北京）物业管理有限公司（持股比例100%）、州驰（北京）物业管理有限公司（持股比例100%）；

5、2023年7月，公司全资子公司和翔环保以股权转让方式取得瑞丽市缤南环境管理有限公司100%股权；

6、2023年7月，公司的控股公司新大正航空科技以股权转让方式取得重庆欣益硕航空地面服务有限公司75%股权，重庆欣益硕航空地面服务有限公司以及其控股的重庆航诚清洁服务有限公司并入公司合并报表范围；

7、2023年7月，公司的控股公司新大正航空科技以75%持股比例出资新设北京新大正航空科技服务有限公司；

66新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

8、2023年7月，公司的全资子公司重庆智邦整合企业管理咨询有限公司更名为重庆慧创商业运营管理有限公司；

9、2023年7月，公司以60%持股比例出资新设立杭州大正牧歌物业服务有限公司；

10、2023年8月，公司全资子公司民兴物业以100%持股比例出资新设立新大正城市运营管理（重庆）有限公司；

11、2023年9月，公司以67%持股比例出资新设新大正(深圳)物业管理有限公司；之后新大正(深圳)物业管

理有限公司出资新设立深圳市福田区新大正物业管理有限公司（持股比例100%）、深圳市南山区区新大正物

业管理有限公司（持股比例100%）、深圳市罗湖区新大正物业管理有限公司（持股比例100%）、深圳市宝安

区新大正物业管理有限公司（持股比例100%）、新大正（广州）物业服务管理有限公司（持股比例100%）、

新大正（广州）城市服务有限公司（持股比例100%）、新大正（东莞）物业管理有限公司（持股比例100%）；

12、2023年11月，公司控股公司新大正（河南）物业管理有限公司出资新设立易简贞元（河南）物业管理

有限公司（持股比例100%）、易简执象（河南）物业管理有限公司（持股比例100%）、易简开务（河南）物

业管理有限公司（持股比例100%）；

13、2023年12月，公司的全资子公司大疆商业，以100%持股比例出资新设重庆大成壹贰陆陆商业运营管理

有限公司；

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元）90境内会计师事务所审计服务的连续年限8年境内会计师事务所注册会计师姓名陈应爵、李小燕

境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限陈应爵连续服务第四年、李小燕连续服务第五年当期未改聘会计师事务所。

本年度，公司聘请了天健会计师事务所（特殊普通合伙）为内部控制审计会计师事务所，本期支付审计费用20万元。

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用□不适用

十、破产重整相关事项公司报告期未发生破产重整相关事项。

十一、重大诉讼、仲裁事项

□适用□不适用

67新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

十二、处罚及整改情况公司报告期不存在处罚及整改情况。

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

68新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

关联交易占同类交获批的交可获得的关联交易关联交易关联交易关联交易是否超过关联交易关联交易方关联关系金额（万易金额的易额度同类交易披露日期披露索引类型内容定价原则价格获批额度结算方式

元）比例（万元）市价委托进行江西中泽新大参股公向关联人专项物业2023年按照市场

正物业股份有司，高管采购产管理，购市场价格382.380.44%6000否银行转账/03月28价格执行

限公司任职形成品、商品买劳务服日务委托进行南阳新大正物参股公向关联人专项物业2023年按照市场

业服务有限责司，高管采购产管理，购市场价格623.710.71%4000否银行转账/03月28价格执行

任公司任职形成品、商品买劳务服日务巨潮资讯网《关于委托进行预计2023年度日重庆保税港区参股公向关联人专项物业2023年按照市场常关联交易的公

港佳综合服务司，高管采购产管理，购市场价格//2000否银行转账/03月28价格执行告》（2023-017）

有限公司任职形成品、商品买劳务服日务委托进行向关联人清洁专项2023年重庆大正清洁按照市场

参股公司采购产业务管市场价格175.30.20%200否银行转账/03月28服务有限公司价格执行

品、商品理，购买日劳务服务前海勤博教育参股公向关联人委托培训2023年按照市场科技（深圳）司，董事采购产专业课程市场价格//15否银行转账/03月28价格执行

有限公司任职形成品、商品研发日委托进行巨潮资讯网《关于海南旅投新大参股公向关联人2023年专项物业按照市场新增2023年度日

正医疗保障有司，任采购产市场价格//200否银行转账/08月05管理，购价格执行常关联交易额度预限公司职形成品、商品日买劳务服计的公告》（2023-

69新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文务063）受托进行重庆保税港区参股公2023年向关联人经营管按照市场

港佳综合服务司，高管市场价格//300否银行转账/03月28提供劳务理，提供价格执行巨潮资讯网《关于有限公司任职形成日劳务外包预计2023年度日受托进行常关联交易的公江西中泽新大参股公2023年向关联人经营管按照市场告》（2023-017）

正物业股份有司，高管市场价格1084.140.33%100是银行转账/03月28提供劳务理，提供价格执行限公司任职形成日劳务外包受托进行南阳新大正物参股公2023年向关联人经营管按照市场

业服务有限责司，高管市场价格//100否银行转账/08月05巨潮资讯网披露的提供劳务理，提供价格执行任公司任职形成日《关于新增2023劳务外包年度日常关联交易受托进行海南旅投新大2023年额度预计的公告》向关联人经营管按照市场

正医疗保障有参股公司市场价格0.420.00%150否银行转账/08月05（2023-063）

提供劳务理，提供价格执行限公司日劳务外包受托一体巨潮资讯网《关于重庆保税港区参股公向关联人2023年化环卫、按照市场预计2023年度日

港佳综合服务司，高管销售产市场价格169.030.05%5000否银行转账/03月28园区运营价格执行常关联交易的公

有限公司任职形成品、商日业务告》（2023-017）南阳新大正物参股公向关联人受托园区2023年按照市场巨潮资讯网披露的

业服务有限责司，高管销售产一体化运市场价格//1200否银行转账/08月05价格执行《关于新增2023任公司任职形成品、商营业务日年度日常关联交易海南旅投新大向关联人受托园区2023年按照市场额度预计的公告》

正医疗保障有参股公司销售产一体化运市场价格113.990.04%500否银行转账/08月05价格执行（2023-063）

限公司品、商营业务日

合计----2548.97--19765----------大额销货退回的详细情况不适用

按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计公司与关联方的年度日常关联交易预计是基于公司当时的经营计划进行的评估和预测，最终发生额受公司经营需求及关联人业务实际的，在报告期内的实际履行情况（如有）发展状况的影响，因此预计与实际发生情况存在一定的差异。

交易价格与市场参考价格差异较大的原因（如适用）不适用

70新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

公司报告期不存在关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

公司报告期无其他重大关联交易。

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

报告期内，公司及部分子公司的办公场地、员工宿舍系租赁；公司位于重庆市沙坪坝区都市花园、九龙坡区渝新路、重庆市远洋山水赋、民兴物业位于成都市高新区蜀都2期的房产及停车位用于出租。

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的租赁项目。

71新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

2、重大担保

单位：万元公司对子公司的担保情况是担保否是否担保对担保额度相关公告披担保额实际发生实际担担保类物反担保情况（如履为关担保期

象名称露日期度日期保金额型（如有）行联方

有）完担保毕四川和翔环保

2023年03月28日10000未发生未发生未发生无无无否否

科技有限公司报告期内审批对子公司担保额度报告期内对子公司担保实际发生

10000未发生

合计（B1） 额合计（B2）报告期末已审批的对子公司担保报告期末对子公司实际担保余额

10000未发生

额度合计（B3） 合计（B4）子公司对子公司的担保情况是担保否是否担保对担保额度相关公告披担保额实际发生实际担担保类物反担保情况（如履为关担保期

象名称露日期度日期保金额型（如有）行联方

有）完担保毕重庆麟重庆麟瑄环保科技主债务和瑄环2023年有限公司另一股东履行期连带责保科技2023年07月11日500007月063740/股东李振宇（持股限届满否否任保证有限公日比例49%）已签署之日起

司《反担保协议》三年报告期内审批对子公司担保额度报告期内对子公司担保实际发生

50003740

合计（C1） 额合计（C2）报告期末已审批的对子公司担保报告期末对子公司实际担保余额

50003740

额度合计（C3） 合计（C4）

公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保额度合计报告期内担保实际发生额合计

150003740

（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）报告期末已审批的担保额度合计报告期末实际担保余额合计

150003740

（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 3.13%

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 未发生

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供未发生

的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 未发生

上述三项担保金额合计（D+E+F） 未发生

72新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况公司报告期不存在委托理财。

（2）委托贷款情况公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

公司报告期不存在其他重大合同。

十六、其他重大事项的说明

1、2022年12月30日，公司召开董事会和监事会审议通过并披露了《重大资产购买预案》，公司拟收购沧恒投资80%的股权，涉及重大资产重组。2023年6月1日，召开公司第三届董事会第二次会议和第三届监事会第二次会议，审议通过了《关于终止重大资产购买事项的议案》，决定终止本次重大资产购买事项。鉴于本次重大资产购买事项尚未正式实施，交易各方无需承担法律责任。终止本次重大资产购买不会对公司的生产经营和财务状况造成重大不利影响。具体详见公司

2023年6月5日披露的《关于终止筹划重大资产购买的公告》（公告编号：2023-049）。

2、2023年6月1日，公司召开董事会和监事会审议通过了《关于变更部分募集资金用途用于收购股权的议案》，公

司从原募投项目“市政环卫业务拓展”中调出募集资金7229.4964万元，用于收购香市和翔及瑞丽缤南100%股权。具体详见2023年6月5日披露的《关于变更部分募集资金用途用于收购股权的公告》（公告编号：2023-046）。

3、2023年8月4日，公司召开第三届董事会第三次会、第三届监事会第三次会议审议的《2023年限制性股票激励计划》《关于调整2021限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划公司层面业绩考核目标的议案》相关议案，经公司审慎考虑，相关提案暂不提交股东大会审议。之后公司综合考虑宏观经济、市场环境变化等多重因素影响，认为公司预期经营情况与激励方案考核指标的设定存在的偏差，继续实施2021年限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划将难以实现预期的激励目的和效果。于2024年1月18日召开第三届董事会第七次会议和第三届监事会第五次会议，审议通过了《关于终止实施2021年限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划并回购注销相关限制性股票的议案》（公告编号：2024-004）、《关于终止2023年限制性股票激励计划事项的议案》（公告编号：2024-005）。

十七、公司子公司重大事项

□适用□不适用

73新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

第七节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后公发积行送数量比例金其他小计数量比例新股转股股

一、有限售条件股份221419629.67%///-8138437-8138437140035256.15%

1、国家持股/////////

2、国有法人持股/////////

3、其他内资持股221419629.67%///-8138437-8138437140035256.15%

其中：境内法人持股/////////

境内自然人持股221419629.67%///-8138437-8138437140035256.15%

4、外资持股/////////

其中：境外法人持股/////////

境外自然人持股/////////

二、无限售条件股份20694912190.33%///6807037680703721375615893.85%

1、人民币普通股20694912190.33%///6807037680703721375615893.85%

2、境内上市的外资股/////////

3、境外上市的外资股/////////

4、其他/////////

三、股份总数229091083100.00%///-1331400-1331400227759683100.00%股份变动的原因

1、2023年5月，因公司2022年度经营业绩未能成就公司层面考核目标，因为对20名激励对象对应2021年限制性股

票激励计划第二个解除限售期、2022年限制性股票激励计划第一个解除限售期的已获授未解锁的限制性股票共1031100

股由公司回购注销。以及2名激励对象因离职不再符合激励条件，公司回购注销其持有的剩余已获授但尚未解除限售的限制性股票133700股。本次共回购限制性股票1164800股；

2、2023年8月，因3名激励对象离职不再符合激励条件，公司回购注销其持有的剩余已获授但尚未解除限售的限制

性股票166600股；

3、截至2023年12月，董监高锁定股份12521625股，较上年同期减少6807037股。

股份变动的批准情况1、2023年3月26日，公司召开第二届董事会第十七次会议、第二届监事会第十七次会议审议通过了《关于2021年限制性股票激励计划第二个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》《关于2022年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》；

2、2023年6月1日，公司召开第三届董事会第二次会议、第三届监事会第二次会议审议通过了《关于限制性股票激励计划回购价格调整的议案》《关于回购注销部分限制性股票的议案》；

74新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

3、根据董监高持股相关规定进行锁定。

股份变动的过户情况

1、根据2021年第一次临时股东大会、2021年年度股东大会授权，并经第二届董事会第十七次会议、第二届监事会第

十七次会议审议通过，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司审核确认，2023年5月，本次回购的限制性股票

1164800股已过户至公司开立的回购专户并完成注销；

2、2023年8月，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司审核确认，本次回购的限制性股票166600股已过户

至公司开立的回购专户并完成注销；

3、根据董监高持股相关规定进行锁定。

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影

响：根据前述实施公司股份回购注销后，按新股本总数227759683股摊薄计算，2023年度每股收益0.7031元。

2、限售股份变动情况

单位：股期初限售股本期增加本期解除限期末限售股股东名称限售原因解除限售日期数限售股数售股数数

李茂顺11812500//11812500高管锁定股高管任期内锁定

廖才勇2835000/2835000/高管锁定股（任期满）2023年10月26日

柯贤阳1596892/1596892/高管锁定股（任期满）2023年10月26日

王萍1486590/1486590/高管锁定股（任期满）2023年10月26日

何小梅1171380/1171380/高管锁定股（任期满）2023年10月26日

彭波354375//354375高管锁定股高管任期内锁定激励股份按公司考

刘文波822500185400294000713900限制性股票、高管锁定股核办法解除限售、高管任期内锁定

彭波354375//354375高管锁定股高管任期内锁定激励股份按公司考

田维正28350073800100800256500限制性股票、高管锁定股核办法解除限售、高管任期内锁定

/激励股份按公司考

高文田271250110250161000限制性股票、高管锁定股核办法解除限售、高管任期内锁定

/激励股份按公司考吴云22575091350134400限制性股票核办法解除限售

/激励股份按公司考杨谭1400004200098000限制性股票核办法解除限售

/激励股份按公司考徐锦权17220063000109200限制性股票核办法解除限售激励股份按公司考

翁家林1347504755048300134000限制性股票、高管锁定股核办法解除限售、高管任期内锁定

/激励股份按公司考袁瑞雪1291504725081900限制性股票核办法解除限售

/激励股份按公司考程元琳441001890025200限制性股票核办法解除限售

/激励股份按公司考余晓云420001260029400限制性股票核办法解除限售

75新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

/激励股份按公司考李杰367501575021000限制性股票核办法解除限售

/激励股份按公司考傅俊367501575021000限制性股票核办法解除限售

/激励股份按公司考杨泽凌287001050018200限制性股票核办法解除限售

/激励股份按公司考李艳28000840019600限制性股票核办法解除限售

/激励股份按公司考罗涛22050945012600限制性股票核办法解除限售

熊淑英/750/750高管锁定股高管任期内锁定

陈传宇112000/112000/限制性股票公司回购注销2023年8月邓伟129850/129850/限制性股票公司回购注销2023年5月罗东秋97125/97125/限制性股票公司回购注销2023年8月张喜运86800/86800/限制性股票公司回购注销2023年5月向国文42000/42000/限制性股票公司回购注销2023年8月合计22141962307500844593714003525----

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□适用□不适用

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

根据2021年第一次临时股东大会、2021年年度股东大会授权，公司于2023年3月26日召开第二届董事会第十七次会议、第二届监事会第十七次会议审议通过了《关于2021年限制性股票激励计划第二个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》《关于2022年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》，以及于2023年6月1日召开第三届董事会第二次会议、第三届监事会第二次会议审议通过了《关于限制性股票激励计划回购价格调整的议案》《关于回购注销部分限制性股票的议案》，对2022年度未达成限售条件的

1031100限制股票以及因离职不再具备激励条件的300300股限制性股票进行回购注销，回购注销后，公司总股本由

229091083股减少至227759683股。

3、现存的内部职工股情况

□适用□不适用

76新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股年度报告披报告期末表决权年度报告披露日前上一月露日前上一

报告期末普通股股东总数1138613627恢复的优先股股-末表决权恢复的优先股股-月末普通股东总数东总数股东总数

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

质押、标记或冻结情况报告期末持股报告期内增减变持有有限售条持有无限售条股东名称股东性质持股比例数量动情况件的股份数量件的股份数量股份状数量态

王宣境内自然人28.66%65274426//65274426不适用/

重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）境内非国有法人17.29%39375000//39375000不适用/

李茂顺境内自然人6.92%15750000/118125003937500不适用/

罗渝陵境内自然人3.23%7345920-220700/7345920不适用/

廖才勇境内自然人1.66%3780000//3780000不适用/

中国建设银行股份有限公司－中欧价值发现股

其他1.53%34754603475460/3475460不适用/票型证券投资基金

中国建设银行股份有限公司－中欧成长优选回

其他1.43%32653313265331/3265331不适用/报灵活配置混合型发起式证券投资基金

陈建华境内自然人1.31%2977500-960000/2977500不适用/

朱蕾境内自然人1.09%2475020-15200/2475020不适用/

中国工商银行股份有限公司－中欧潜力价值灵

其他1.06%22220372222037/2222037不适用/活配置混合型证券投资基金

战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的情况（如有）无（参见注3）

上述股东关联关系或一致行动的说明上述股东中王宣、李茂顺为一致人行动关系

上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情况的说明不涉及

前10名股东中存在回购专户的特别说明（如有）（参见注10）无前10名无限售条件股东持股情况

77新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类数量王宣65274426人民币普通股65274426

重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）39375000人民币普通股39375000罗渝陵7345920人民币普通股7345920李茂顺3937500人民币普通股3937500廖才勇3780000人民币普通股3780000

中国建设银行股份有限公司－中欧价值发现股票型证券投资基金3475460人民币普通股3475460

中国建设银行股份有限公司－中欧成长优选回报灵活配置混合型发起式证券投资基金3265331人民币普通股3265331陈建华2977500人民币普通股2977500朱蕾2475020人民币普通股2475020

中国工商银行股份有限公司－中欧潜力价值灵活配置混合型证券投资基金2418910人民币普通股2418910

前10名无限售流通股股东之间，以及前10名无限售流通股股东和前10名股东之间关联上述股东中王宣、李茂顺为一致人行动关系，公司未知其他股东之间是否存在关联关系或关系或一致行动的说明是否为一致行动人。

前10名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如有）（参见注4）未知其他是否参与融资融券业务。

78新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

前十名股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用前十名股东较上期发生变化前十名股东较上期末发生变化情况

期末股东普通账户、信用期末转融通出借股本报告账户持股及转融通出借股份且尚未归还数量

股东名称期新增/份且尚未归还的股份数量退出数量占总股本占总股本数量合计合计的比例的比例

中国建设银行股份有限公司－中欧价值发现股票型

新增--34754601.53%证券投资基金

中国建设银行股份有限公司－中欧成长优选回报灵

新增--32653311.43%活配置混合型发起式证券投资基金

朱蕾新增--24750201.09%

中国工商银行股份有限公司－中欧潜力价值灵活配

新增--24189101.06%置混合型证券投资基金招商银行股份有限公司一交银施罗德新成长混合型

退出----证券投资基金中国农业银行股份有限公司一交银施罗德精选混合

退出----型证券投资基金平安银行股份有限公司一招商核心竞争力混合型证

退出----券投资基金

深圳市创新投资集团有限公司退出----

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：自然人控股

控股股东类型：自然人是否取得其他国家或地区居控股股东姓名国籍留权王宣中国否主要职业及职务担任公司终身名誉董事长报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况无公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：境内自然人

实际控制人类型：自然人是否取得其他国实际控制人姓名与实际控制人关系国籍家或地区居留权王宣本人中国否

李茂顺一致行动（含协议、亲属、同一控制）中国否

主要职业及职务王宣担任公司终身名誉董事长、李茂顺担任公司董事长。

过去10年曾控股的境内外上市公司情况无实际控制人报告期内变更

79新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

原实际控制人名称王宣、李茂顺、陈建华、廖才勇

新实际控制人名称王宣、李茂顺变更日期2023年04月26日

巨潮资讯网 (cninfo.com.cn)关于原《一致行动协议》达期及重新签订《一致行动协指定网站查询索引议》暨实际控制人变更的公告指定网站披露日期2023年04月29日公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用□不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到80%

□适用□不适用

5、其他持股在10%以上的法人股东

法定代表人/单位主要经营业务或管理法人股东名称成立日期注册资本负责人活动

重庆大正商务信息咨询王宣、李茂顺、陈财产份额总计

2016年06月02日商务信息咨询

合伙企业（有限合伙）建华、廖才勇28906250

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用□不适用

四、股份回购在报告期的具体实施情况已回购数量方案披露时拟回购股份占总股本的拟回购金额已回购数占股权激励拟回购期间回购用途

间数量（股）比例（万元）量（股）计划所涉及的标的股票

80新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

的比例

2023年032023年3月-

11648000.5084%1394.99回购注销116480033.89%

月28日2023年5月

2023年062023年月-

1666000.0731%190.43回购注销1666004.85%

月05日2023年8月用于后续员

2023年102023年10月-

1500-2000工持股计划400000月30日2024年10月或股权激励

81新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

第八节优先股相关情况报告期公司不存在优先股。

82新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

第九节债券相关情况

□适用□不适用

83新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

第十节财务报告

一、审计报告审计意见类型标准的无保留意见审计报告签署日期2024年04月10日

审计机构名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）

审计报告文号天健审〔2024〕8-115号

注册会计师姓名陈应爵、李小燕审计报告正文审计报告

天健审〔2024〕8-115号

新大正物业集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了新大正物业集团股份有限公司（以下简称新大正公司）财务报表，包括

2023年12月31日的合并及母公司资产负债表，2023年度的合并及母公司利润表、合并及

母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了新大正公司2023年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于新大正公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

84新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

(一)收入确认

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(二十三)及附注五(二)1。

新大正公司的营业收入主要来自于物业服务。2023年度，新大正公司营业收入为

312691.02万元，为合并利润表的重要组成项目。由于营业收入是新大正公司关键业绩指标之一，可能存在新大正公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，且收入确认涉及复杂的信息系统和管理层判断，因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)检查服务合同，了解和评价新大正公司的收入确认政策是否符合企业会计准则的规

定、收入确认方法是否适当；

(3)结合应收账款函证，函证主要客户的交易金额；

(4)对收费信息系统相关参数进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否存在异常情况；

(5)检查服务合同、收入结算单据、销售发票、银行收款记录等原始证据，测试收入与账面记录金额是否存在重大差异；

(6)实施截止测试，检查收入是否在恰当的会计期间确认；

(7)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二)应收账款减值

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(十)及附注五(一)2。

截至2023年12月31日，新大正公司应收账款账面余额为71111.20万元，坏账准备为2161.03万元，账面价值为68950.17万元。

85新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项或组合为基础，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量其损失准备。

由于应收账款金额重大，且应收账款减值测试涉及重大管理层判断，我们将应收账款减值确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)针对管理层以前年度就坏账准备所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；

(3)复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征；

(4)对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，获取并检查管理层对预期收取现

金流量的预测，评价在预测中使用的重大假设的适当性以及数据的适当性、相关性和可靠性，并与获取的外部证据进行核对；

(5)对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险特征划分

组合的合理性；评价管理层确定的应收账款预期信用损失率的合理性，包括使用的重大假设的适当性、相关性和可靠性；测试管理层对坏账准备的计算是否准确；

(6)结合应收账款的函证和期后回款情况，评价管理层计提坏账准备的合理性；

(7)检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

86新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。

在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估新大正公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

新大正公司治理层（以下简称治理层）负责监督新大正公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序

以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对新大正公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的

87新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致新大正公司不能持续经营。

(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六)就新大正公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财

务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：陈应爵（项目合伙人）

中国·杭州中国注册会计师：李小燕

二〇二四年四月十日

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司

2023年12月31日

单位：元项目2023年12月31日2023年1月1日

流动资产：

货币资金615818361.36600045745.41

应收账款689501718.83481078631.79

88新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

预付款项11942367.3314268514.88

其他应收款142354618.81132735690.99

存货10544837.283378280.07

其他流动资产13855785.464730155.99

流动资产合计1484017689.071236237019.13

非流动资产：

长期股权投资22940740.1316453406.92

其他非流动金融资产30414874.0030414874.00

投资性房地产94212563.0087022887.00

固定资产176400646.73164918331.34

在建工程50994153.7221733177.11

使用权资产26463735.8228531537.93

无形资产33141209.955874333.50

商誉127789257.7769778552.11

长期待摊费用1956307.252581428.58

递延所得税资产3522679.895622320.47

其他非流动资产362000.001086600.00

非流动资产合计568198168.26434017448.96

资产总计2052215857.331670254468.09

流动负债：

短期借款4583000.111565358.11

应付账款270443268.42128535546.86

合同负债39100878.6835232043.39

应付职工薪酬254721915.85181054268.31

应交税费28398211.8426303535.28

其他应付款161845874.05110317705.91

一年内到期的非流动负债16437761.5320514330.19

其他流动负债2346052.722113922.62

流动负债合计777876963.20505636710.67

非流动负债：

长期借款24501988.74230000.00

租赁负债15721297.1218751166.33

长期应付款1142647.041885814.93

递延收益7335753.517622753.55

递延所得税负债5344474.664906795.43

非流动负债合计54046161.0733396530.24

负债合计831923124.27539033240.91

所有者权益：

股本227759683.00229091083.00

资本公积389415201.10414282843.14

减：库存股23199888.0034075510.00

89新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

其他综合收益24807789.0224911789.02

盈余公积91022317.9277651074.88

未分配利润483915630.39405216694.27

归属于母公司所有者权益合计1193720733.431117077974.31

少数股东权益26571999.6314143252.87

所有者权益合计1220292733.061131221227.18

负债和所有者权益总计2052215857.331670254468.09

法定代表人：李茂顺主管会计工作负责人：杨谭会计机构负责人：杨谭

2、母公司资产负债表

单位：元项目2023年12月31日2023年1月1日

流动资产：

货币资金415406852.89343154464.66

应收账款515964715.33396102426.92

预付款项8153552.4612400666.46

其他应收款234223552.44182043164.24

其中：应收利息--

应收股利4850079.79-

存货9582101.593352180.79

其他流动资产5052271.13-

流动资产合计1188383045.84937052903.07

非流动资产：

长期应收款878066.25-

长期股权投资367498636.72358093119.10

其他非流动金融资产29914874.0029914874.00

投资性房地产18832430.0017871882.00

固定资产137884529.99140780406.83

使用权资产18753058.1124339414.48

无形资产3298658.834944461.75

长期待摊费用1956307.252581428.58

递延所得税资产2488329.975268256.01

非流动资产合计581504891.12583793842.75

资产总计1769887936.961520846745.82

流动负债：

应付账款265380141.03113048885.56

合同负债31491854.9427680574.73

应付职工薪酬195040144.85144598700.81

应交税费4219708.3519650128.14

90新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

其他应付款105602174.1989436499.73

一年内到期的非流动负债10110337.3911339702.59

其他流动负债1889511.301660834.49

流动负债合计613733872.05407415326.05

非流动负债：

租赁负债10601618.2215652700.13

递延收益7335753.517622753.55

递延所得税负债-2462667.59

非流动负债合计17937371.7325738121.27

负债合计631671243.78433153447.32

所有者权益：

股本227759683.00229091083.00

资本公积389902645.97414768557.98

减：库存股23199888.0034075510.00

其他综合收益9987558.519987558.51

盈余公积91022317.9277651074.88

未分配利润442744375.78390270534.13

所有者权益合计1138216693.181087693298.50

负债和所有者权益总计1769887936.961520846745.82

3、合并利润表

单位：元项目2023年度2022年度

一、营业总收入3126910237.112598105988.07

其中：营业收入3126910237.112598105988.07

二、营业总成本2956576016.422412954387.99

其中：营业成本2726087284.542177835402.76

税金及附加18409404.6215509645.51

销售费用42864371.5934992149.58

管理费用172874916.10190601029.42

财务费用-3659960.43-5983839.28

其中：利息费用1842830.501616572.34

利息收入7290119.658739245.58

加：其他收益26112537.7324184895.52

投资收益（损失以“－”号填列）1045918.66-756261.08

其中：对联营企业和合营企业的投资收益1052318.95-756261.08

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）6276740.542957749.12

信用减值损失（损失以“-”号填列）-8565049.3710244041.62

资产减值损失（损失以“-”号填列）--

资产处置收益（损失以“-”号填列）715842.91-

三、营业利润（亏损以“－”号填列）195920211.16221782025.26

加：营业外收入684479.69597373.25

91新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

减：营业外支出1014029.92840001.76

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）195590660.93221539396.75

减：所得税费用26650881.1435513912.27

五、净利润（净亏损以“－”号填列）168939779.79186025484.48

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）168939779.79186025484.48

2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）--

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润160127514.06185836006.91

2.少数股东损益8812265.73189477.57

六、其他综合收益的税后净额-104000.0014924230.51

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额-104000.0014924230.51

（一）不能重分类进损益的其他综合收益--

（二）将重分类进损益的其他综合收益-104000.0014924230.51

7.其他-104000.0014924230.51

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额--

七、综合收益总额168835779.79200949714.99

归属于母公司所有者的综合收益总额160023514.06200760237.42

归属于少数股东的综合收益总额8812265.73189477.57

八、每股收益

（一）基本每股收益0.710.82

（二）稀释每股收益0.710.82

法定代表人：李茂顺主管会计工作负责人：杨谭会计机构负责人：杨谭

4、母公司利润表

单位：元项目2023年度2022年度

一、营业收入2571875488.182131397772.55

减：营业成本2272564148.801776354238.77

税金及附加10821570.5712175295.14

销售费用37594005.7831376045.26

管理费用143741924.58162836317.79

财务费用-2279258.31-5136599.99

其中：利息费用1161970.411323385.05

利息收入4742724.457459368.25

加：其他收益16737126.9918005213.44

投资收益（损失以“－”号填列）31922813.3072453229.64

其中：对联营企业和合营企业的投资收益1718421.8443986.88

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）-219544.57-2979179.00

信用减值损失（损失以“-”号填列）-4777425.927531518.39

资产减值损失（损失以“-”号填列）--

资产处置收益（损失以“-”号填列）49267.55-

二、营业利润（亏损以“－”号填列）153145334.11248803258.05

加：营业外收入189921.10391446.97

减：营业外支出926229.06454225.71

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）152409026.15248740479.31

92新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

减：所得税费用18696595.7427915168.72

四、净利润（净亏损以“－”号填列）133712430.41220825310.59

（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）133712430.41220825310.59

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）--

五、其他综合收益的税后净额--

六、综合收益总额133712430.41220825310.59

七、每股收益

（一）基本每股收益--

（二）稀释每股收益--

5、合并现金流量表

单位：元项目2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金3159968135.892619067820.46

收到的税费返还-30208.60

收到其他与经营活动有关的现金82663882.1854149716.36

经营活动现金流入小计3242632018.072673247745.42

购买商品、接受劳务支付的现金665295943.81539669902.46

支付给职工以及为职工支付的现金2082951434.271787407336.74

支付的各项税费180919899.89159930523.86

支付其他与经营活动有关的现金87233367.8096561955.66

经营活动现金流出小计3016400645.772583569718.72

经营活动产生的现金流量净额226231372.3089678026.70

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金-33000.00

取得投资收益收到的现金--

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额1995092.41966986.11

---

收到其他与投资活动有关的现金830702.00-

投资活动现金流入小计2825794.41999986.11

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金67983804.6841994123.45

投资支付的现金3450000.0017209668.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额53900219.6123286440.83

支付其他与投资活动有关的现金7501649.47-

投资活动现金流出小计132835673.7682490232.28

投资活动产生的现金流量净额-130009879.35-81490246.17

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金8320000.0017106100.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金8320000.001305000.00

取得借款收到的现金27474790.08416000.00

收到其他与筹资活动有关的现金--

筹资活动现金流入小计35794790.0817522100.00

偿还债务支付的现金2473358.0057500.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金71013042.0782390500.00

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润2125500.001050000.00

支付其他与筹资活动有关的现金43278852.4113243666.47

筹资活动现金流出小计116765252.4895691666.47

筹资活动产生的现金流量净额-80970462.40-78169566.47

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响--

五、现金及现金等价物净增加额15251030.55-69981785.94

加：期初现金及现金等价物余额589091295.28659073081.22

六、期末现金及现金等价物余额604342325.83589091295.28

93新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

6、母公司现金流量表

单位：元项目2023年度2022年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金2608788092.462135259114.89

收到的税费返还--

收到其他与经营活动有关的现金61048668.63103328589.70

经营活动现金流入小计2669836761.092238587704.59

购买商品、接受劳务支付的现金547141362.37427151208.95

支付给职工以及为职工支付的现金1702205804.461445149426.21

支付的各项税费123625133.81129744438.14

支付其他与经营活动有关的现金116048257.65213865733.62

经营活动现金流出小计2489020558.292215910806.92

经营活动产生的现金流量净额180816202.8022676897.67

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金-33000.00

取得投资收益收到的现金26404505.0772409242.76

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额143795.04907746.13

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额--

收到其他与投资活动有关的现金830702.00-

投资活动现金流入小计27379002.1173349988.89

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金15191594.7718601200.84

投资支付的现金16080600.00163615668.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额--

支付其他与投资活动有关的现金--

投资活动现金流出小计31272194.77182216868.84

投资活动产生的现金流量净额-3893192.66-108866879.95

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金-15801100.00

取得借款收到的现金--

收到其他与筹资活动有关的现金--

筹资活动现金流入小计-15801100.00

偿还债务支付的现金--

分配股利、利润或偿付利息支付的现金68377884.9081340500.00

支付其他与筹资活动有关的现金33757691.9510250153.05

筹资活动现金流出小计102135576.8591590653.05

筹资活动产生的现金流量净额-102135576.85-75789553.05

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响--

五、现金及现金等价物净增加额74787433.29-161979535.33

加：期初现金及现金等价物余额336319150.26498298685.59

六、期末现金及现金等价物余额411106583.55336319150.26

94新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

7、合并所有者权益变动表

本期金额单位：元

2023年度

归属于母公司所有者权益项目其他权益工具一般专项少数股东权益所有者权益合计

股本优先永续资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积风险未分配利润其他小计其他储备股债准备

一、上年期末余额229091083.00---414282843.1434075510.0024911789.020.0077651074.880.00405216694.271117077974.3114143252.871131221227.18

加：会计政策变更---------------

前期差错更正---------------

其他---------------

二、本年期初余额229091083.00---414282843.1434075510.0024911789.02-77651074.88-405216694.271117077974.3114143252.871131221227.18三、本期增减变动金额（减少以“－”-1331400.00----24867642.04-10875622.00-104000.00-13371243.04-78698936.1276642759.1212428746.7689071505.88号填列）

（一）综合收益总额-------104000.00---160127514.06160023514.068812265.73168835779.79

（二）所有者投入和减少资本-1331400.00----24867642.04-10875622.00------15323420.045741981.03-9581439.01

1．所有者投入的普通股-----14834553.00-16165953.00-----1331400.008320000.009651400.00

2．其他权益工具持有者投入资本---------------

3．股份支付计入所有者权益的金额-1331400.00----10031359.015290331.00------16653090.01--16653090.01

4．其他-----1730.03-------1730.03-2578018.97-2579749.00

（三）利润分配--------13371243.04--81428577.94-68057334.90-2125500.00-70182834.90

1．提取盈余公积--------13371243.04--13371243.04---

2．提取一般风险准备---------------

3．对所有者（或股东）的分配-----------68377884.90-68377884.90-284.90

4．其他----------320550.00320550.000.00320550.00

（四）所有者权益内部结转---------------

1．资本公积转增资本（或股本）---------------

2．盈余公积转增资本（或股本）---------------

3．盈余公积弥补亏损---------------

4．设定受益计划变动额结转留存收益---------------

5．其他综合收益结转留存收益---------------

6．其他---------------

（五）专项储备---------------

1．本期提取---------------

2．本期使用---------------

（六）其他---------------

四、本期期末余额227759683.00---389415201.1023199888.0024807789.02-91022317.92-483915630.39-1193720733.4326571999.631220292733.06

95新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

上期金额单位：元

2022年度

归属于母公司所有者权益项目其他权益工具一般专项其少数股东权益所有者权益合计

股本优先永续资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积风险未分配利润小计其他储备他股债准备

一、上年期末余额162681000.00---449342223.4826106300.009987558.5155548726.18-322623986.31-974077194.4813312243.88987389438.36

加：会计政策变更--------19817.65-172478.54-192296.19-1919.87190376.32

前期差错更正---------------

其他---------------

二、本年期初余额162681000.00---449342223.4826106300.009987558.51-55568543.83-322796464.85-974269490.6713310324.01987579814.68三、本期增减变动金额（减少以“－”号

66410083.00----35059380.347969210.0014924230.51-22082531.05-82420229.42-142808483.64832928.86143641412.50

填列）

（一）综合收益总额------14924230.51---185836006.91-200760237.42189477.57200949714.99

（二）所有者投入和减少资本1337683.00---30013019.667969210.00------23381492.661693451.2925074943.95

1．所有者投入的普通股1337683.00---14208296.04-------15545979.041305000.0016850979.04

2．其他权益工具持有者投入资本---------------

3．股份支付计入所有者权益的金额----15804723.627969210.00------7835513.62-7835513.62

4．其他------------0.00388451.29388451.29

（三）利润分配--------22082531.05--103415777.49--81333246.44-1050000.00-82383246.44

1．提取盈余公积--------22082531.05--22082531.05----

2．提取一般风险准备---------------

3．对所有者（或股东）的分配-----------81340500.00--81340500.00-00.00

4．其他----------7253.56---7253.56

（四）所有者权益内部结转65072400.00----65072400.00----------

1．资本公积转增资本（或股本）65072400.00----65072400.00----------

2．盈余公积转增资本（或股本）---------------

3．盈余公积弥补亏损---------------

4．设定受益计划变动额结转留存收益---------------

5．其他综合收益结转留存收益---------------

6．其他---------------

（五）专项储备---------------

1．本期提取---------------

2．本期使用---------------

（六）其他---------------

四、本期期末余额229091083.00---414282843.1434075510.0024911789.02-77651074.88-405216694.27-1117077974.3114143252.871131221227.18

96新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

8、母公司所有者权益变动表

本期金额单位：元

2023年度

项目其他权益工具专项其

股本资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计优先股永续债其他储备他

一、上年期末余额229091083.00---414768557.9834075510.009987558.51-77651074.88390270534.13-1087693298.50

加：会计政策变更------------

前期差错更正------------

其他---------189989.18-189989.18

二、本年期初余额229091083.00---414768557.9834075510.009987558.51-77651074.88390460523.31-1087883287.68

三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）-1331400.00----24865912.01-10875622.00--13371243.0452283852.47-50333405.50

（一）综合收益总额---------133712430.41-133712430.41

（二）所有者投入和减少资本-1331400.00----24865912.01-10875622.00------15321690.01

1．所有者投入的普通股-----14834553.00-16165953.00-----1331400.00

2．其他权益工具持有者投入资本-----------0.00

3．股份支付计入所有者权益的金额-1331400.00----10031359.015290331.00------16653090.01

4．其他-----------0.00

（三）利润分配--------13371243.04-81428577.94--68057334.90

1．提取盈余公积--------13371243.04-13371243.04-0.00

2．对所有者（或股东）的分配----------68377884.90--68377884.90

3．其他---------320550.00-320550.00

（四）所有者权益内部结转------------

1．资本公积转增资本（或股本）------------

2．盈余公积转增资本（或股本）------------

3．盈余公积弥补亏损------------

4．设定受益计划变动额结转留存收益------------

5．其他综合收益结转留存收益------------

6．其他------------

（五）专项储备------------

1．本期提取------------

2．本期使用------------

（六）其他------------

四、本期期末余额227759683.00---389902645.9723199888.009987558.51-91022317.92442744375.78-1138216693.18

97新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

上期金额

单位：元

2022年度

项目其他权益工具专项其

股本资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计优先股永续债其他储备他

一、上年期末余额162681000.00---449827938.3226106300.009987558.51-55548726.18272682642.20-924621565.21

加：会计政策变更--------19817.65178358.83-198176.48

前期差错更正------------

其他------------

二、本年期初余额162681000.00---449827938.3226106300.009987558.51-55568543.83272861001.03-924819741.69

三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）66410083.00----35059380.347969210.00--22082531.05117409533.10-162873556.81

（一）综合收益总额0.00--------220825310.59-220825310.59

（二）所有者投入和减少资本1337683.00---30013019.667969210.00-----23381492.66

1．所有者投入的普通股1337683.00---14208296.04------15545979.04

2．其他权益工具持有者投入资本------------

3．股份支付计入所有者权益的金额----15804723.627969210.00-----7835513.62

4．其他------------

（三）利润分配--------22082531.05-103415777.49--81333246.44

1．提取盈余公积--------22082531.05-22082531.05-0.00

2．对所有者（或股东）的分配----------81340500.00--81340500.00

3．其他---------7253.56-7253.56

（四）所有者权益内部结转65072400.00----65072400.00-------

1．资本公积转增资本（或股本）65072400.00----65072400.00-------

2．盈余公积转增资本（或股本）------------

3．盈余公积弥补亏损------------

4．设定受益计划变动额结转留存收益------------

5．其他综合收益结转留存收益------------

6．其他------------

（五）专项储备------------

1．本期提取------------

2．本期使用------------

（六）其他------------

四、本期期末余额229091083.00---414768557.9834075510.009987558.510.0077651074.88390270534.13-1087693298.50

98新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

三、公司基本情况

新大正物业集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）于1998年12月10日在重庆市工商行政管

理局渝中区分局登记注册，总部位于重庆市。公司现持有统一社会信用代码为915001032030285054的营业执照，股份总数 227759683 股（每股面值 1 元）。其中，有限售条件的流通股份 A 股 14003525 股；

无限售条件的流通股份 A 股 213756158 股。公司股票于 2019 年 12 月 3 日在深圳证券交易所挂牌交易。

本公司属物业管理行业。主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，提供的服务主要包括基础物业服务、城市服务和创新服务。

本财务报表业经公司2024年4月10日第三届董事会第八次会议批准对外报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2、持续经营

本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、在建工程、无

形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

2、会计期间

会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

99新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

4、记账本位币

采用人民币为记账本位币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

项目重要性标准

公司将单项在建工程发生额或余额超过资产总额0.3%的项目认定为重重要的在建工程项目要在建工程项目。

公司将单项账龄超过一年余额超过资产总额的0.3%的应付账款或其他

重要的账龄超过1年的应付账款/其他应付款应付款认定为重要的账龄超过1年的应付账款或其他应付款

公司将单项投资活动现金流量发生额超过资产总额5%的项目认定为重重要的投资活动现金流量要的投资活动现金流量

公司将净利润超过集团净利润的10%的子公司确定为重要子公司、重要

重要的子公司、非全资子公司非全资子公司。

公司将联营企业的投资收益超过集团净利润的10%的联营企业确定为重

重要的合营企业、联营企业、共同经营要联营企业

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

9、现金及现金等价物的确定标准

列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

100新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

10、外币业务和外币报表折算

11、金融工具

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且

其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；

(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)不属于上述

(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，

101新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。

终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值规定确定的损

失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和

金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

102新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观

察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场

数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融

负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

103新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

12、应收票据

13、应收账款

1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项

组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款应收账款—账龄组合账龄

账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险应收账款—合并范围内关联方组合合并范围内关联方

敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

2.账龄组合的账龄与预期信用损失率对照表

账龄应收账款预期信用损失率（%）

0-3月（含，下同）1.00

3-6月3.00

6-12月5.00

1-2年10.00

2-3年30.00

3-4年50.00

4-5年80.00

5年以上100.00

应收账款的账龄自款项实际发生的月份起算。

3.按单项计提预期信用损失的应收款项的认定标准

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。

14、应收款项融资

15、其他应收款

1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未其他应收款—履约保证金组合履约保证金来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来

12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算

104新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未其他应收款—账龄组合账龄来经济状况的预测，编制其他应收款账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未其他应收款——合并范围内关来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来合并范围内关联方

联方组合12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

2.账龄组合的账龄与预期信用损失率对照表

账龄其他应收款预期信用损失率（%）

0-3月（含，下同）1.00

3-6月3.00

6-12月5.00

1-2年10.00

2-3年30.00

3-4年50.00

4-5年80.00

5年以上100.00

其他应收款的账龄自款项实际发生的月份起算。

3.按单项计提预期信用损失的应收款项的认定标准

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项和合同资产，公司按单项计提预期信用损失。

16、合同资产

公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产。公司将同一合同下的合同资产相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

17、存货

1.存货的分类

存货包括在提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

2.发出存货的计价方法

发出存货采用月末一次加权平均法。

3.存货的盘存制度

105新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

存货的盘存制度为永续盘存制。

4.低值易耗品和包装物的摊销方法

按照一次转销法进行摊销。

5.存货跌价准备

存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资

产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

18、持有待售资产

19、债权投资

20、其他债权投资

21、长期应收款

22、长期股权投资

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性

证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

106新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法

核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一

项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；

以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分步交易是否属

于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日

107新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

23、投资性房地产

投资性房地产计量模式：公允价值计量

选择公允价值计量的依据：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)公司能够从房地

产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

24、固定资产

（1）确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法10-300-53.17-9.70

机器设备年限平均法3-100-59.50-33.33

运输工具年限平均法3-50-519.00-33.33

其他设备年限平均法3-100-59.50-33.33

25、在建工程

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资

产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

108新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未

办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

类别在建工程结转为固定资产的标准和时点房屋及建筑物自建或者外包建设完成后达到可使用状态机器设备安装调试后达到设计要求或合同规定的标准其他设备安装调试后达到设计要求或合同规定的标准

26、借款费用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；

3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

27、生物资产

28、油气资产

29、无形资产

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

1.无形资产主要系软件，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系

统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

109新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

项目使用寿命及其确定依据摊销方法

软件3-5；预计可使用年限直线法

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法

30、长期资产减值

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、、使用权资产、使用

寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

31、长期待摊费用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

32、合同负债

公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。公司将同一合同下的合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

33、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（2）离职后福利的会计处理方法离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

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1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤

字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利

息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

（3）辞退福利的会计处理方法

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：

(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

（4）其他长期职工福利的会计处理方法

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

34、预计负债

1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。

2.公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日

对预计负债的账面价值进行复核。

35、股份支付

1.股份支付的种类

包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

2.实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

(1)以权益结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工

111新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应调整资本公积。

换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。

(2)以现金结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。

(3)修改、终止股份支付计划

如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。

如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。

如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。

36、优先股、永续债等其他金融工具

37、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制公司履约过程中在

建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法

112新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或服

务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包

含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应

付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单

独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

公司结合自身业务发展战略，确立了三大业务版图，包括基础物业、城市服务和创新服务。基础物业为传统物业服务，包括保安、保洁、绿化、维修和客服等服务，城市服务主要包括城市更新、市政环卫、资产管理、社区治理等服务，创新服务主要包括物业增值服务和数字化产品运营服务等。收入确认方法具体如下：

(1)劳务服务

公司提供的劳务服务，满足客户在公司履约的同时即取得消耗公司履约所带来的经济利益，属于在某一时段内履行履约义务，公司结合经营模式和结算方式，区分两种情况确认收入：公司提供的劳务服务，有合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在服务完成时确认收入。

(2)销售商品

公司提供的商品销售，属于在某一时点履行履约义务，在满足商品已经交付给客户，公司已取得交付商品的现时收款权利，商品所有权上的风险和报酬已经转移给客户，客户已取得商品控制权时确认商品销售收入。

同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法的情况

38、合同成本

39、政府补助

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；(2)公司能

够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

113新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。

与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

40、递延所得税资产/递延所得税负债1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应

纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所

得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：(1)拥有

以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与

同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

114新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

41、租赁

（1）作为承租方租赁的会计处理方法

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁中的和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

(3)售后租回

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

（2）作为出租方租赁的会计处理方法

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

115新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(3)售后租回

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

42、其他重要的会计政策和会计估计

与回购公司股份相关的会计处理方法

因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款时，转销交付职工的库存股成本和等待期内资本公积（其他资本公积）累计金额，同时，按照其差额调整资本公积（股本溢价）。

43、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更公司自2023年1月1日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第16号》“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”规定，对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初至首次执行日之间发生的适用该规定的单项交易按该规定进行调整。对在首次执行该规定的财务报表列报最早期间的期初因适用该规定的单项交易而确认的租赁负债和使用权资产，以及确认的弃置义务相关预计负债和对应的相关资产，产生应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的，按照该规定和《企业会计准则第18号——所得税》的规定，将累积影响数调整财务报表列报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。

116新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

（2）重要会计估计变更

□适用□不适用

（3）2023年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

具体调整情况如下：

受重要影响的报表项目影响金额备注

2022年12月31日资产负债表项目--

递延所得税资产404812.32-

递延所得税负债36226.22-

盈余公积39794.82-

未分配利润326045.65-

少数股东权益2745.63-

2022年度利润表项目--

所得税费用-178209.78-

少数股东损益4665.50-

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算

增值税销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为13%、9%、6%、3%应交增值税

城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%、5%、1%

企业所得税应纳税所得额15%、20%、25%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的1.2%计房产税1.2%、12%缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率

新大正物业集团股份有限公司15%

重庆大世界保洁有限公司15%

成都嘉峰世界清洁保养有限公司15%

重庆大正保安服务有限公司15%

四川民兴物业管理有限公司(以下简称民兴物业)15%

新大正城市运营管理（重庆）有限公司20%

贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司15%

重庆益客精橱餐饮管理有限公司20%

117新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

重庆高筹智能工程有限公司20%

重庆慧璧物业服务有限公司20%

重庆大正融信物业管理有限公司20%

重庆重报物业管理有限责任公司20%

重庆新大正航空科技服务有限公司(以下简称大正航空)20%

重庆欣益硕航空地面服务有限公司(以下简称欣益硕航空)20%

重庆航诚清洁服务有限公司20%

重庆蓝翔汽车维修有限公司(以下简称蓝翔汽修)20%

贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司20%

青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司(以下简称青岛融源)20%

重庆大疆商业管理有限公司20%

重庆慧创商业运营管理有限公司20%

上海新大正新企业服务有限公司20%

重庆大正贵博城市环境服务有限公司20%

重庆新大正美餐餐饮服务有限公司20%

武汉新大正海盛物业管理有限公司20%

禄劝和翔城市综合服务有限公司20%

贵州省瓮安和翔环保科技有限公司20%

贵州省瓮安滨南城市建设综合服务有限公司20%

重庆麟瑄环保科技有限公司(以下简称麟瑄环保)20%

新大正（北京）物业管理有限公司20%翔跃（北京）物业管理有限公司20%州驰（北京）物业管理有限公司20%共创（北京）物业管理有限公司20%逸兴（北京）物业管理有限公司20%

新大正（深圳）物业管理有限公司20%

深圳市南山区新大正物业管理有限公司20%

深圳市福田区新大正物业管理有限公司20%

深圳市罗湖区新大正物业管理有限公司20%

深圳市宝安区新大正物业管理有限公司20%

新大正（广州）物业服务管理有限公司20%

新大正（广州）城市服务有限公司20%

新大正（河南）物业管理有限公司20%

易简贞元（河南）物业管理有限公司20%

除上述以外的其他纳税主体25%

2、税收优惠

1.根据《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》(财政部公告2020年第23号)，自2021年

1月1日至2030年12月31日，对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。本

公司及子公司重庆大世界保洁有限公司、成都嘉峰世界清洁保养有限公司、重庆大正保安服务有限公司、

民兴物业和贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司2023年度享受西部大开发税收优惠政策，所得税税率为15%。

2.根据《财政部税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第13号）以及《关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告

2023年第6号）的相关规定，对小型微利企业年应纳税所得额，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税

率缴纳企业所得税，子公司新大正城市运营管理（重庆）有限公司、重庆益客精橱餐饮管理有限公司等

36家子公司2023年度企业所得税率为20%。

3.根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条，企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目

投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，

118新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

第四年至第六年减半征收企业所得税；子公司丘北和翔城市综合服务有限公司2023年度从事生活垃圾分

类和无害化处理处置项目的所得免征企业所得税，子公司瑞丽市缤南环境管理有限公司(以下简称瑞丽缤南)和香格里拉市和翔环保科技有限公司(以下简称香格里拉和翔)2023年度从事生活垃圾分类和无害化处理处置项目的所得减半征收企业所得税。

4.根据《云南省财政厅关于印发推进产业强省建设若干财税政策措施的通知》，对入驻瑞丽重点开

发开放试验区、勐腊（磨憨）重点开发开放试验区、河口跨境经济合作区的新办企业实行企业所得税地

方分享部分“五免五减半”优惠。子公司瑞丽缤南2023年度企业所得税地方分享部分免征所得税。

5.根据财政部税务总局《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第1号），2023年1月1日至2023年12月31日，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税；2023年1月1日至2023年12月31日，增值税小规模纳税人适用

3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率

预缴增值税；2023年1月1日至2023年12月31日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%抵减应纳税额。

6.根据《财政部税务总局退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2019〕21号），自2019年1月1日至2021年12月31日，招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数享受以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。根据《财政部国家税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》（财政部税务总局公告2022年第4号）规定，前述优惠政策执行期限延长至2023年12月31日。

7.根据《财政部税务总局关于进一步支持和促进重点群体创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2019〕22号），自2019年1月1日至2021年12月31日，招用建档立卡贫困人口，以及在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）的人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数享受以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。根据《财政部税务总局国务院扶贫办关于扶贫货物捐赠免征增值税政策的公告》(财政部税务总局国务院扶贫办公告2019年第55号)中规定的税收优惠政策，执行期限延长至2025年12月31日。

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金96658.84509525.63

银行存款606399546.99588841769.65

其他货币资金9322155.5310694450.13

存放财务公司款项0.000.00

合计615818361.36600045745.41

119新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

限制的货币资金明细如下：

项目期末数期初数

已冻结银行存款3154932.00260000.00

履约保证金530415.86-

保函保证金7790687.6710694450.13

合计11476035.5310954450.13

[注]已冻结银行存款：其中因劳动仲裁导致的司法冻结金额为39932.00元，因政府划债资金导致的业务冻结金额为3115000.00元。

2、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）691556664.05480373304.60

0-3月467569607.21393586252.64

3-6月134953876.8367432443.84

6-12月89033180.0119354608.12

1至2年9996119.267878507.93

2至3年4246912.42634588.73

3年以上5312343.005025479.71

3至4年352593.091307705.60

4至5年1261993.60731878.25

5年以上3697756.312985895.86

合计711112038.73493911880.97

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比金额比例金额值计提比金额比例金额值例例按单项计提坏

152735152735507128.507128.

账准备0.29%100.00%0.000.13%100.00%0.00

3.673.676565

的应收账款其

中：

按组合

526252102875515964403162706042396102

计提坏99.71%11.95%99.87%1.75%

237.7322.40715.33855.038.11426.92

账准备

120新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

的应收账款其

中：

527779118148515964403669756755396102

合计100.00%2.24%100.00%1.87%

591.4076.07715.33983.686.76426.92

按组合计提坏账准备：10287552.40

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

0-3月467569607.214675696.061.00%

3-6月134953876.834048616.343.00%

6-12月89033180.014451658.985.00%

1-2年9515126.50951512.6510.00%

2-3年3429362.001028808.6030.00%

3-4年172593.0986296.5550.00%

4-5年352811.87282249.5080.00%

5年以上434972.65434972.65100.00%

合计705461530.1615959811.33

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他单项计提坏账

4056843.151593665.420.000.000.005650508.57

准备按组合计提坏

8776406.036206319.090.000.00977086.2115959811.33

账准备

合计12833249.187799984.510.000.00977086.2121610319.90

（4）本期实际核销的应收账款情况

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额

客户一46399961.270.0046399961.276.52%1480807.43

客户二34244842.930.0034244842.934.82%1113533.69

121新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

客户三26680802.400.0026680802.403.75%738077.12

客户四25113960.670.0025113960.673.53%714384.57

客户五17562140.040.0017562140.042.47%351765.33

合计150001707.310.00150001707.3121.09%4398568.14

3、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

其他应收款142354618.81132735690.99

合计142354618.81132735690.99

（1）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

履约保证金110531447.08102475550.58

投标保证金12157839.4116374020.97

项目备用金8409939.734058505.88

代收代付款12276509.297288308.57

其他7127802.679615942.74

合计150503538.18139812328.74

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）72086956.3567661361.97

0-3月38809042.0530098934.64

3-6月10934521.2613925978.76

6-12月22343393.0423636448.57

1至2年31514659.8533409042.13

2至3年19618793.0912966680.42

3年以上27283128.8925775244.22

3至4年7958700.2220672844.56

4至5年15506274.971501573.70

5年以上3818153.703600825.96

合计150503538.18139812328.74

3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面价账面余额坏账准备账面价金额比例金额计提比值金额比例金额计提比值

122新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

例例按组合计提150503814891142354139812707663132735

100.00%5.41%100.00%5.06%

坏账准备538.189.37618.81328.747.75690.99

150503814891142354139812707663132735

合计100.00%5.41%100.00%5.06%

538.189.37618.81328.747.75690.99

按组合计提坏账准备：8148919.37

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

履约保证金组合110531447.085526572.355.00%

账龄组合39972091.102622347.026.56%

其中：0-3月24320004.60243200.041.00%

3-6月3669119.45110073.583.00%

6-12月6718936.97335946.845.00%

1-2年2179839.18217983.9110.00%

2-3年1322597.05396779.1130.00%

3-4年712263.79356131.9050.00%

4-5年435492.12348393.7080.00%

5年以上613837.94613837.94100.00%

合计150503538.188148919.37

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期整个存续期预期未来12个月预期合计信用损失（未发信用损失（已发信用损失生信用减值）生信用减值）

2023年1月1日余额5133064.51436458.811507114.437076637.75

2023年1月1日余额在本期

——转入第二阶段-102891.96102891.96

——转入第三阶段-210124.70210124.70

本期计提1109163.49-272951.83-71146.80765064.86

其他变动76456.77161709.6769050.32307216.76

2023年12月31日余额6215792.81217983.911715142.658148919.37

各阶段划分依据和坏账准备计提比例:款项性质及账龄。

损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元

123新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

占其他应收款期坏账准备期末余单位名称款项的性质期末余额账龄末余额合计数的额比例

履约保证金、其

往来单位一10277077.034-5年6.83%513053.85他

往来单位二履约保证金5000000.001-2年3.32%250000.00

往来单位三履约保证金3790448.551年以内2.52%189522.43

往来单位四履约保证金3625142.761-2年2.41%181257.14

1年以内、1-2

往来单位五履约保证金3015000.002.00%150750.00年

合计25707668.3417.08%1284583.42

4、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内11942367.33100.00%14268514.88100.00%

合计11942367.3314268514.88

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况占预付款项单位名称账面余额

余额的比例（%）

供应商一871388.407.30

供应商二713333.335.97

供应商三700149.665.86

供应商四562882.694.71

供应商五500000.004.19

小计3347754.0828.03

5、存货

公司不需要遵守房地产行业的披露要求

（1）存货分类

单位：元期末余额期初余额项目存货跌价准备存货跌价准备账面余额账面价值账面余额账面价值或合同履约成或合同履约成

124新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

本减值准备本减值准备

低值易耗品10544837.280.0010544837.283378280.070.003378280.07

合计10544837.280.0010544837.283378280.070.003378280.07

6、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

待抵扣进项税13422314.734728809.29

预交税金433470.731346.70

合计13855785.464730155.99

7、长期股权投资

单位：元本期增减变动减值期初余额减其他宣告发减值准准备权益法下确其他计提期末余额（账被投资单位（账面价少综合放现金其备期末期初追加投资认的投资损权益减值面价值）

值）投收益股利或他余额余额益变动准备资调整利润

一、合营企业

二、联营企业重庆保税港区港佳

12649068.00356184.7513005252.75

综合服务有限公司南阳新大正物业服

1985014.261017956.223002970.48

务有限责任公司江西中泽新大正物

3804338.92-388579.623415759.30

业股份有限公司海南旅投新大正医

1200000.0066757.601266757.60

疗保障有限公司新大正锐泰智慧能

源服务(深圳)有限2250000.002250000.00公司

小计16453406.925435014.261052318.9522940740.13

合计16453406.925435014.261052318.9522940740.13可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

8、其他非流动金融资产

单位：元项目期末余额期初余额分类为以公允价值计量且其变动计入

30414874.0030414874.00

当期损益的金融资产

合计30414874.0030414874.00

125新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

9、投资性房地产

（1）采用公允价值计量模式的投资性房地产

单位：元

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、期初余额87022887.00--87022887.00

二、本期变动7189676.00--7189676.00

加：外购471737.83--471737.83

存货\固定资产\在建工程转入695181.00--695181.00

企业合并增加----

减：处置267157.11--267157.11

其他转出----

公允价值变动6289914.28--6289914.28

三、期末余额94212563.000.000.0094212563.00

（2）转换为投资性房地产并采用公允价值计量

单位：元对其他综合收项目转换前核算科目金额转换理由审批程序对损益的影响益的影响

富邦房产固定资产708354.74房产用于出租-13173.740

合计708354.74

（4）未办妥产权证书的投资性房地产情况

10、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产176400646.73164918331.34

固定资产清理--

合计176400646.73164918331.34

（1）固定资产情况

单位：元项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他设备合计

一、账面原值：-----

1.期初余额124491448.2164167947.939619887.8425691453.13223970737.11

2.本期增加金额5082170.8338554959.493533077.6511856336.0359026544.00

（1）购置-12150110.691372764.4211465632.3724988507.48

（2）在建工程转入-----

（3）企业合并增加5082170.8326404848.802160313.23390703.6634038036.52

3.本期减少金额910880.1710626867.58429037.602443691.9014410477.25

126新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

（1）处置或报废-9839252.81410494.622337640.3712587387.80

（2）处置子公司-787614.7718542.98106051.53912209.28

（3)自用房产转投资性房地产786794.00---786794.00（4)其他减少124086.17---124086.17

4.期末余额128662738.8792096039.8412723927.8935104097.26268586803.86

二、累计折旧-----

1.期初余额12042033.9329309795.433246237.9514454338.4659052405.77

2.本期增加金额4430268.3022965497.472478409.549127459.7739001635.08

（1）计提4156362.918347810.011664408.068859586.9523028167.93

（2)企业合并增加273905.3914617687.46814001.48267872.8215973467.15

3.本期减少金额78439.263507516.45387292.981894635.035867883.72

（1）处置或报废-3316789.69384282.241812504.865513576.79

（2)处置子公司-190726.763010.7482130.17275867.67（3)自用房产转投资性房地产78439.26---78439.26

4.期末余额16393862.9748767776.455337354.5121687163.2092186157.13

三、减值准备-----

1.期初余额-----

2.本期增加金额-----

（1）计提-----

3.本期减少金额-----

（1）处置或报废-----

四、账面价值-----

1.期末账面价值112268875.9043328263.397386573.3813416934.06176400646.73

2.期初账面价值112449414.2834858152.506373649.8911237114.67164918331.34

（2）通过经营租赁租出的固定资产

单位：元项目期末账面价值

机器设备4462472.62

（3）未办妥产权证书的固定资产情况

单位：元项目账面价值未办妥产权证书的原因

机器设备1600318.42未及时办理

11、在建工程

单位：元项目期末余额期初余额

在建工程50994153.7221733177.11

工程物资--

合计50994153.7221733177.11

127新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

（1）在建工程情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

企业信息化建设463477.33-463477.3321733177.11-21733177.11

綦江区生活垃圾渗滤----

48533217.5248533217.52

液全量化处理

石林县智慧指挥中心1997458.87-1997458.87---

合计50994153.72-50994153.7221733177.11-21733177.11

（2）重要在建工程项目本期变动情况

单位：元

本期转工程累其中：

本期其利息资本期利期初余本期增入固定期末余计投入工程进本期利资金来项目名称预算数他减少本化累息资本额加金额资产金额占预算度息资本源金额计金额化率额比例化金额

企业信息化102710217331159432863-463477---募集资

47.05%47.05%

建设400.00177.11214.30914.08.33金

綦江区生活--

500004853348533416357416357金融机

垃圾渗滤液-97.07%97.07%4.36%

000.00217.52217.52.97.97构贷款

全量化处理

152710217336012732863-48996416357416357

合计4.36%

400.00177.11431.82914.08694.85.97.97

12、使用权资产

（1）使用权资产情况

单位：元项目房屋及建筑物机器设备合计

一、账面原值---

1.期初余额43928413.13367241.2144295654.34

2.本期增加金额10516666.30-10516666.30

（1)租入10516666.30-10516666.30

3.本期减少金额4250839.52367241.214618080.73

（1)处置4250839.52367241.214618080.73

4.期末余额50194239.91-50194239.91

二、累计折旧---

1.期初余额15430026.76334089.6515764116.41

2.本期增加金额11445235.4233151.5611478386.98

（1）计提11445235.4233151.5611478386.98

3.本期减少金额3144758.09367241.213511999.30

（1）处置3144758.09367241.213511999.30

4.期末余额23730504.09-23730504.09

三、减值准备---

1.期初余额---

128新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

2.本期增加金额---

（1）计提---

3.本期减少金额---

（1）处置---

4.期末余额---

四、账面价值---

1.期末账面价值26463735.82-26463735.82

2.期初账面价值28498386.3733151.5628531537.93

（2）使用权资产的减值测试情况

□适用□不适用

13、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元项目土地使用权专利权非专利技术软件合计

一、账面原值-----

1.期初余额---14498867.8014498867.80

2.本期增加金额---33018640.8333018640.83

（1）购置-----

（2）内部研发-----

（3）企业合并增加-----

（4）在建工程转入---33018640.8333018640.83

3.本期减少金额-----

（1）处置-----

4.期末余额---47517508.6347517508.63

二、累计摊销-----

1.期初余额---8624534.308624534.30

2.本期增加金额---5751764.385751764.38

（1）计提---5751764.385751764.38

3.本期减少金额-----

（1）处置---

4.期末余额---14376298.6814376298.68

三、减值准备-----

1.期初余额-----

2.本期增加金额-----

（1）计提-----

3.本期减少金额-----

（1）处置-----

4.期末余额-----

四、账面价值-----

129新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

1.期末账面价值---33141209.9533141209.95

2.期初账面价值---5874333.505874333.50

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0.00%。

14、商誉

（1）商誉账面原值

单位：元被投资单位名称或形成本期增加本期减少期初余额期末余额

商誉的事项企业合并形成的-处置-

民兴物业36890696.19----36890696.19

重报物业3318521.47----3318521.47

四川和翔29569334.45----29569334.45

瑞丽缤南-30402898.32---30402898.32

香格里拉和翔-23859206.97---23859206.97

蓝翔汽修-1769846.50---1769846.50

欣益硕航空-1978753.87---1978753.87

合计69778552.1158010705.66---127789257.77

（2）商誉减值准备

3）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

所属资产组或组合的构成及名称所属经营分部及依据是否与以前年度保持一致依据收购民兴物业所形成相关商民兴物业根据营业收入实现地是誉的资产及业务收购重报物业所形成相关商重报物业根据营业收入实现地是誉的资产及业务收购四川和翔所形成相关商四川和翔根据营业收入实现地是誉的资产及业务收购瑞丽缤南所形成相关商瑞丽缤南根据营业收入实现地是誉的资产及业务收购香格里拉和翔所形成相香格里拉和翔根据营业收入实现地是关商誉的资产及业务收购蓝翔汽修所形成相关商蓝翔汽修根据营业收入实现地是誉的资产及业务收购欣益硕航空所形成相关欣益硕航空根据营业收入实现地是商誉的资产及业务

（4）可收回金额的具体确定方法可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

单位：元减预测值稳定期的关键参稳定期的关键参数的确项目账面价值可收回金额期的预测期的关键参数金数定依据年限额

130新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

2024年收入增长率为以税前全部资本成本加

-0.15%，2025年-稳定期增长率：权平均资本成本为基础

2028年收入增长率为0%，预测期后收确定，与同行业上市公

0%，2024年毛利率为入及成本保持稳司相比，综合考虑公司

民兴物

37098534.7874653900.0058.26%，2025年-2028定，稳定期毛利的企业经营规模、市场

业

年毛利率为8.27%，率为8.28%，预知名度、竞争优劣势、根据历史经验及对市测稳定期收入及资产负债情况等，分析场发展的预测确定上毛利率保持稳定确定企业特定风险调整述关键数据系数

2024年-2028年收入以税前全部资本成本加

稳定期增长率：-

增长率为3.01%、权平均资本成本为基础

2.01%，预测期后

0%、0%、0%、-确定，与同行业上市公

收入及成本保持

1.97%，2024年-2027司相比，综合考虑公司

重报物稳定，稳定期毛

5580932.726595000.005年毛利率为34.56%，的企业经营规模、市场

业利率为34.73%，

2028年毛利率为知名度、竞争优劣势、预测稳定期收入

34.65%，根据历史经资产负债情况等，分析

及毛利率保持稳验及对市场发展的预确定企业特定风险调整定测确定上述关键数据系数

2024年-2028年收入

以税前全部资本成本加

增长率为-63.03%、

稳定期增长率：权平均资本成本为基础

39.71%、0%、0%、

0%，预测期后收确定，与同行业上市公

0%，2024年-2028年

入及成本保持稳司相比，综合考虑公司四川和毛利率为12.61%、

45795232.4647841200.005定，稳定期毛利的企业经营规模、市场

翔12.20%、13.26%、

率为15.59%，预知名度、竞争优劣势、

14.06%、14.82%，根

测稳定期收入及资产负债情况等，分析据历史经验及对市场毛利率保持稳定确定企业特定风险调整发展的预测确定上述系数关键数据

2024年-2028年收入

增长率为0.09%、-以税前全部资本成本加

0.46%、0%、-稳定期增长率：权平均资本成本为基础

8.49%、22.90%，0%，预测期后收确定，与同行业上市公

2024年-2028年毛利入及成本保持稳司相比，综合考虑公司

瑞丽缤

41635818.2642382400.005率为13.83%、定，稳定期毛利的企业经营规模、市场

南

13.89%、15.67%、率为13.48%，预知名度、竞争优劣势、

14.60%、11.64%，根测稳定期收入及资产负债情况等，分析

据历史经验及对市场毛利率保持稳定确定企业特定风险调整发展的预测确定上述系数关键数据

2024年-2028年收入

以税前全部资本成本加

增长率为2.93%、-

稳定期增长率：权平均资本成本为基础

8.94%、-6.35%、

0%，预测期后收确定，与同行业上市公

0%、0%，2024年-

入及成本保持稳司相比，综合考虑公司香格里2028年毛利率为

26934385.5231941200.005定，稳定期毛利的企业经营规模、市场

拉和翔8.98%、7.30%、

率为12.32%，预知名度、竞争优劣势、

8.36%、13.90%、测稳定期收入及资产负债情况等，分析

15.01%，根据历史经

毛利率保持稳定确定企业特定风险调整验及对市场发展的预系数测确定上述关键数据以税前全部资本成本加

稳定期增长率：

权平均资本成本为基础

0%，预测期后收

收入复合增长率为确定，与同行业上市公入及成本保持稳

11%，毛利率为10%，司相比，综合考虑公司

蓝翔汽定10%，预测稳

2404213.672752300.005根据历史经验及对市的企业经营规模、市场

修定期收入及毛利

场发展的预测确定上知名度、竞争优劣势、

率保持稳定，稳述关键数据资产负债情况等，分析定期毛利率与预确定企业特定风险调整测期保持一致系数

131新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

稳定期增长率：以税前全部资本成本加

0%，预测期后收权平均资本成本为基础

收入复合增长率为入及成本保持稳确定，与同行业上市公

14%，毛利率为19%，定，稳定期毛利司相比，综合考虑公司

欣益硕

3815024.184314000.005根据历史经验及对市率为19%，预测的企业经营规模、市场

航空

场发展的预测确定上稳定期收入及毛知名度、竞争优劣势、

述关键数据利率保持稳定，资产负债情况等，分析稳定期毛利率与确定企业特定风险调整预测期保持一致系数

合计163264141.59210480000.00

15、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费1376144.17847516.89638520.491585140.57

云服务费1205284.41834117.73371166.68

合计2581428.58847516.891472638.221956307.25

16、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备27853935.564463508.9418784012.952825093.34

股权激励成本5826678.53874001.78

递延收益7335753.511100363.037622753.551143413.03

其他非流动金融资产2500000.00375000.002500000.00375000.00

租赁负债25107862.343380564.1531070926.434680485.04

合计62797551.419319436.1265804371.469897993.19

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债非同一控制企业合并

6768719.181528494.142355480.88341345.05

资产评估增值投资性房地产公允价

33984102.796569849.2725498115.154529224.16

值与账面价值的差额

使用权资产23741910.793042887.4828531537.934311898.94

合计64494732.7611141230.8956385133.969182468.15

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元项目递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资

132新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额

递延所得税资产5796756.233522679.894275672.725622320.47

递延所得税负债5796756.235344474.664275672.724906795.43

（4）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣亏损18579053.7613895567.78

资产减值准备1905303.711125873.98

租赁负债2541529.05

合计23025886.5215021441.76

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

2024年1147497.551147497.55

2025年341.33341.33

2026年3606940.473597979.44

2027年4035452.769149749.46

2028年9788821.65

合计18579053.7613895567.78

17、其他非流动资产

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值预付长期资产

362000.00362000.001086600.001086600.00

购置款

合计362000.00362000.001086600.001086600.00

18、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况

货币资金3154932.003154932.00冻结冻结银行存款260000.00260000.00冻结冻结银行存款

固定资产1847787.621140202.66抵押融资租赁抵押17190203.5715543047.22抵押融资租赁抵押

履约保证金、

货币资金8321103.538321103.53质押10694450.1310694450.13质押保函保证金保函保证金

合计13323823.1512616238.1928144653.7026497497.35

133新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

19、短期借款

（1）短期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

保证借款2000000.00-

信用借款2583000.111565358.11

合计4583000.111565358.11

20、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

材料款、服务款等257085109.54124948710.68

设备、工程款13358158.883586836.18

合计270443268.42128535546.86

21、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

其他应付款161845874.05110317705.91

合计161845874.05110317705.91

（1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

押金及保证金28516134.5728466200.55

代收业主经营收入23181721.637039094.59

股份支付回购义务17562343.0034075510.00

往来款30738677.0414422627.00

应付股权收购款26565288.9012376800.00

代管专项资金14874883.37-

代收代付款-3182678.62

其他20406825.5410754795.15

合计161845874.05110317705.91

22、合同负债

单位：元项目期末余额期初余额

物业服务费39100878.6835232043.39

合计39100878.6835232043.39

134新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

23、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬179891720.612049198252.091975344112.45253745860.25

二、离职后福利-设定提存计划1162547.70108621687.52108808179.62976055.60

合计181054268.312157819939.612084152292.07254721915.85

（2）短期薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴和补贴178914315.551925941060.861854609577.14250245799.27

2、职工福利费41174224.5839166177.142008047.44

3、社会保险费947269.5758579492.4258669979.00856782.99

其中：医疗保险费836936.9951540522.7651655170.73722289.02

工伤保险费27100.925858250.415833233.8852117.45

生育保险费83231.661180719.251181574.3982376.48

4、住房公积金9692.256335818.906215615.40129895.75

5、工会经费和职工教育经费20443.245803801.965562555.60261689.60

其他11363853.3711120208.17243645.20

合计179891720.612049198252.091975344112.45253745860.25

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险1110603.63104811808.12104981148.06941263.69

2、失业保险费51944.073809879.403827031.5634791.91

合计1162547.70108621687.52108808179.62976055.60

24、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税14803906.288635314.46

企业所得税10416385.1515495509.31

城市维护建设税1124767.33798272.99

教育费附加434252.54316882.16

地方教育附加405850.30198482.49

代扣代缴个人所得税1065247.23762345.09

其他147803.0196728.78

合计28398211.8426303535.28

135新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

25、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款2366801.34345000.00

一年内到期的长期应付款2142865.927849570.09

一年内到期的租赁负债11928094.2712319760.10

合计16437761.5320514330.19

26、其他流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

待转销项税额2346052.722113922.62

合计2346052.722113922.62

27、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

保证借款24501988.74230000.00

合计24501988.74230000.00

28、租赁负债

单位：元项目期末余额期初余额

租赁付款额17255770.0919531655.50

未确认融资费用-1534472.97-780489.17

合计15721297.1218751166.33

29、长期应付款

单位：元项目期末余额期初余额

长期应付款1142647.041885814.93

合计1142647.041885814.93

30、递延收益

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助7622753.55287000.047335753.51政府补助

合计7622753.55287000.047335753.51--

136新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

31、股本

单位：元

本次变动增减（+、-）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

股份总数229091083-1331400-1331400227759683

其他说明：

1)根据公司2023年3月第二届董事会第十七次会议审议通过的《关于2021年限制性股票激励计划第二个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》《关于2022年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》、2022年度股东大会

决议和修改后章程规定，公司决定回购已授予但尚未解锁的限制性股票合计1164800股，减少注册资本1164800.00元。其中，回购注销2021年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票703500股回购注销2022年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票448700股，回购注销2022年限制性股票激励计划预留授予的限制性股票12600股，合计减少实收股本1164800.00元，资本公积（股本溢价）

13036337.00元。

2)根据公司2023年6月第三届董事会第二次会议审议通过的《关于回购注销部分限制性股票的议案》《关于限制性股票激励计划回购价格调整的议案》，2023年度第一次临时股东大会决议及修改后章程规定因员工离职不再符合股权激励条件公司决定回购已授予但尚未解锁的限制性股票166600股，减少注册资本166600.00元。其中，回购注销2021年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票

29400股，回购注销2022年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票137200股，减少实收股本

166600.00元，资本公积(股本溢价)1798216.00元。

32、资本公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

资本溢价（股本溢价）404166048.1314836283.03389329765.10

其他资本公积10116795.0110031359.0185436.00

合计414282843.1424867642.04389415201.10

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

1)资本公积(股本溢价)本期减少14836283.03元，其中14834553.00元系对2021年限制性股

票激励计划、2022年限制性股票激励计划中已获授但尚未达成解锁条件的1331400股限制性股票进行

回购注销，减少资本公积(股本溢价)14834553.00元，详见本财务报表附注五(一)31股本之说明；

其中1730.03元系收购子公司青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司少数股东股权，购买价款大于收购时点少数股东享有的净资产份额减少资本公积(股本溢价)导致。

2)其他资本公积本期减少10031359.01元系公司预计2021年限制性股票激励计划、2022年限制

性股票激励计划无法行权冲减的股权激励费用。

33、库存股

单位：元

137新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

股权激励34075510.0016165953.0017909557.00

股份回购5290331.005290331.00

合计34075510.005290331.0016165953.0023199888.00

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

1)库存股本期减少系公司回购注销2021、2022年限制性股票激励计划已获授但尚未达成解锁条件

的限制性股票1331400股，减少库存股16165953.00元。

2)根据第三届董事会第六次会议审议通过的《关于公司回购股份方案的议案》，公司拟使用自有资

金以集中竞价交易方式回购部分公司已在境内发行的人民币普通股(A股)股票，用于后续实施员工持股计划或股权激励。截至2023年12月31日，公司通过股份回购专用证券账户以集中竞价方式回购公司股份

400000股，按照支付的回购款确认库存股5290331.00元。

34、其他综合收益

单位：元本期发生额

减：前期计减：前期计本期所

项目期初余额入其他综合入其他综合减：所得税税后归属于税后归属于期末余额得税前收益当期转收益当期转费用母公司少数股东发生额入损益入留存收益

一、不能重分类

进损益的其他综--------合收益

二、将重分类进

损益的其他综合24911789.02---104000.00--104000.00-24807789.02收益

其中：自用房地产转换为以公允价值模式计量的

24911789.02---104000.00--104000.00-24807789.02

投资性房地产公允价值与其账面价值的差额其他综合收益合

24911789.02---104000.00--104000.00-24807789.02

计

35、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积77651074.8813371243.0491022317.92

合计77651074.8813371243.0491022317.92

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

法定盈余公积本期增加13371243.04元，系按母公司本期实现净利润的10%计提。

36、未分配利润

单位：元

138新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

项目本期上期

调整前上期末未分配利润404890648.62322623986.31

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）326045.65192296.19调整后期初未分配利润405216694.27322816282.50

加：本期归属于母公司所有者的净利润160127514.06185836006.91

减：提取法定盈余公积13371243.0422102348.70

应付普通股股利68377884.9081340500.00

其他[注]-320550.00-7253.56

期末未分配利润483915630.39405216694.27

调整期初未分配利润明细：

1）、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润326045.65元。

2）、由于会计政策变更，影响期初未分配利润元。

3）、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润元。

4）、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润元。

5）、其他调整合计影响期初未分配利润元。

37、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务3120487762.442725175265.502596820092.552177804780.19

其他业务6422474.67912019.041285895.5230622.57

合计3126910237.112726087284.542598105988.072177835402.76经审计扣除非经常损益前后净利润孰低是否为负值

□是□否

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元本期发生额上年同期数合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本

基础物业2748546631.642424436624.352404898818.542039566293.91

创新服务113679296.6276426022.7299467098.6860230488.50

城市服务258294085.33224312618.4392454175.3378007997.78

其他业务1060516.13163161.85105986.1330622.57

合计3121580529.722725338427.352596926078.682177835402.76

38、税金及附加

单位：元项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税9641087.868097748.05

教育费附加6690822.565787411.14

房产税1493534.971421097.73

其他583959.23203388.59

139新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

合计18409404.6215509645.51

39、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬112937342.55109462707.11

股权激励费用-10031359.0115804723.62

中介机构服务费18120034.9923205794.35

品宣费8771647.897653499.60

折旧费9462627.716515848.33

办公费10944357.5410608979.04

业务招待费5104919.274119860.47

差旅费3436736.742793037.89

无形资产摊销5751764.382540354.21

其他8376844.047896224.80

合计172874916.10190601029.42

40、销售费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬23279395.3419329707.99

招投标费9941265.177539542.28

招待费4225812.883657886.55

办公费2323869.712709878.26

差旅费1726427.07959418.18

折旧费74369.2473354.37

其他1293232.18722361.95

合计42864371.5934992149.58

41、财务费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息费用1842830.501616572.34

减：利息收入-7290119.65-8739245.58

加：手续费等1787328.721138833.96

合计-3659960.43-5983839.28

42、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

与资产相关的政府补助287000.04287000.04

与收益相关的政府补助19520810.2115069598.17

增值税优惠5819534.408814409.94

代扣个人所得税手续费返还485193.0813887.37

合计26112537.7324184895.52

140新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

43、公允价值变动收益

单位：元产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

按公允价值计量的投资性房地产6276740.545457749.12分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产产生的公

-2500000.00允价值变动收益

合计6276740.542957749.12

44、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益1052318.95-756261.08

处置长期股权投资产生的投资收益-6400.29

合计1045918.66-756261.08

45、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

坏账损失-8565049.3710244041.62

合计-8565049.3710244041.62

46、资产处置收益

单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

固定资产处置收益483317.07483317.07

使用权资产处置收益232525.84232525.84

合计715842.91715842.91

47、营业外收入

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

非货币性资产交换利得33515.27218877.9133515.27

其他650964.42378495.34650964.42

合计684479.69597373.25684479.69

48、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的金项目本期发生额上期发生额额

非货币性资产交换损失255634.21430559.63255634.21

141新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

对外捐赠74680.0092826.2074680.00

赔偿款343705.1253959.00343705.12

其他340010.59262656.93340010.59

合计1014029.92840001.761014029.92

49、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用25495439.1031670352.69

递延所得税费用1155442.043843559.58

合计26650881.1435513912.27

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额195590660.93

按法定/适用税率计算的所得税费用29338599.14

子公司适用不同税率的影响-2049784.74

调整以前期间所得税的影响-575965.46

非应税收入的影响-143935.14

不可抵扣的成本、费用和损失的影响977291.55

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-1208488.75

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响1358963.22

税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化-165378.62

研发费用等加计扣除项目的影响-安置残疾人支付工资-880420.06

所得税费用26650881.14

50、其他综合收益

详见附注本财务报表附注五(一)34之说明。

51、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收到单位往来款24151469.7612268887.07

收到政府补贴资金19520810.2115069598.17

收到代管专项资金净额14874883.37-

收到代收业主经营收入款净额7779480.74-

收到银行利息收入7290119.658739245.58

142新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

收到投标保证金净额4421181.568217498.01

收到项目押金及保证金净额204888.022642517.81

收到其他4421048.877211969.72

合计82663882.1854149716.36支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

支付的管理费用53344189.4154697114.64

支付的销售费用19510607.0115589087.22

支付履约保证金净额6404332.9010902526.45

支付代收业主经营收入款净额4364880.43

支付代收代付水电费6719042.63

支付员工备用金借款3907415.14

支付其他4066823.344289304.29

合计87233367.8096561955.66

（2）与投资活动有关的现金收到的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额收到重庆德同领航创业投资中心（有

830702.00-限合伙）（以下简称德同领航）分配款

合计830702.000.00支付的其他与投资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

处置子公司支付的现金7501649.47

合计7501649.470.00

（3）与筹资活动有关的现金支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

退还股权激励认购款16192617.00247867.40

支付租赁负债14004124.8510902262.71

支付融资租赁款6741179.562093536.36

回购库存股5290331.00

购买子公司少数股东股权款1050600.00

合计43278852.4113243666.47筹资活动产生的各项负债变动情况

单位：元

143新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

本期增加本期减少项目期初余额期末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款1565358.11836000.000.002128358.004583000.11

长期借款(含一

年内到期的长期575000.0026638790.080.00345000.0026868790.08

借款)

租赁负债(含一

年内到期的租赁31070926.4311974890.1014004124.851392300.2927649391.39

负债)

长期应付款(含

一年内到期的长9735385.02291307.506741179.563285512.96

期应付款)

合计42946669.5627474790.0812266197.6023218662.411392300.2962386694.54

（4）以净额列报现金流量的说明项目相关事实情况采用净额列报的依据财务影响现金流以净额列报更能说明

公司收付投标保证金、履约保证金、押金及其他保证

其对公司支付能力、偿债能

收到其他与经营活动有金、备用金借款、代收代付水电费和业主经营业务、代本期增加额：

力的影响，更有助于评价公关的现金管专项资金相关现金流系代客户收取和支付的周转快、437902065.41

司的支付能力和偿债能力、

金额大、期限短项目的现金流入和流出分析公司的未来现金流量现金流以净额列报更能说明

公司收付投标保证金、履约保证金、押金及其他保证

其对公司支付能力、偿债能

支付其他与经营活动有金、备用金借款、代收代付水电费和业主经营业务、代本期增加额：

力的影响，更有助于评价公关的现金管专项资金相关现金流系代客户收取和支付的周转快、437902065.41

司的支付能力和偿债能力、

金额大、期限短项目的现金流入和流出分析公司的未来现金流量

52、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量

净利润168939779.79186025484.48

加：资产减值准备8565049.37-10244041.62

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧23028167.9312327999.06

使用权资产折旧11478386.989898792.83

无形资产摊销5751764.382540354.21

长期待摊费用摊销1472638.221468250.76

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）-715842.91-

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）222118.94211681.72

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-6276740.54-2957749.12

财务费用（收益以“－”号填列）1842830.501616572.34

投资损失（收益以“－”号填列）-1045918.66756261.08

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）2099640.582170897.66

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-944198.541672661.92

144新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

存货的减少（增加以“－”号填列）-6281091.503371532.01

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-208267957.71-164561072.14

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）236394104.4829575677.89

其他-10031359.0115804723.62

经营活动产生的现金流量净额226231372.3089678026.70

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动

债务转为资本--

一年内到期的可转换公司债券--

融资租入固定资产--

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额604342325.83589091295.28

减：现金的期初余额589091295.28659073081.22

加：现金等价物的期末余额--

减：现金等价物的期初余额--

现金及现金等价物净增加额15251030.55-69981785.94

（2）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金604342325.83589091295.28

其中：库存现金96658.84509525.63

可随时用于支付的银行存款603244614.99588581769.65

可随时用于支付的其他货币资金1001052.00-

三、期末现金及现金等价物余额604342325.83589091295.28

（3）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况

单位：元仍属于现金及现金等价物的项目本期金额上期金额理由

货币资金118052142.55204799529.65募集资金账户

合计118052142.55204799529.65

（4）不属于现金及现金等价物的货币资金

单位：元不属于现金及现金等价物的项目本期金额上期金额理由

银行存款3154932.00260000.00冻结的银行存款

其他货币资金530415.86存入银行的履约保证金

其他货币资金7790687.6710694450.13开立保函存入的保证金

合计11476035.5310954450.13

145新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

53、租赁

（1）本公司作为承租方

公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注三(二十七)之说明。计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：

项目本期数上年同期数

短期租赁费用15158329.8316115155.77

低价值资产租赁费用（短期租赁除外）7273398.482464766.65

合计22431728.3118579922.42

（2）本公司作为出租方作为出租人的经营租赁

单位：元

其中：未计入租赁收款额的可变租赁项目租赁收入付款额相关的收入

租赁收入5329707.39

合计5329707.39--

根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额单位：元每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年9673803.68566828.36

第二年515296.32147729.64

合计10189100.00714558.00

八、研发支出

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

（1）本期发生的非同一控制下企业合并

单位：元购买日购买日至期末股权取得股权取得股权取购买日至期末被购买日至期末被被购买方名称股权取得成本购买日的确定被购买方的净时点比例得方式购买方的收入购买方的现金流依据利润

2023年07现金购2023年07工商变

瑞丽缤南44539009100.00%22693594.085254390.3211075820.77月14日买月14日更完成

2023年07现金购2023年06工商变

香格里拉和翔27755954100.00%19184496.704328035.664888644.86月01日买月15日更已经

146新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

完成且股权完成实质移交

2023年02现金购2023年02工商变

麟瑄环保-51.00%--498096.48107138.22月02日买月02日更完成

2023年06现金购2023年06工商变

蓝翔汽修200000075.00%6337449.25-172945.79781772.18月21日买月21日更完成

2023年07现金购2023年07工商变

欣益硕航空300000075.00%1788281.53-544000.00-293500.00月14日买月14日更完成

其他说明：

1)瑞丽缤南根据子公司四川和翔与李俊红、李瑞保、邹望清于2023年5月签订《关于瑞丽市缤南环境管理有限公司股权收购协议》四川和翔以现金44539009.00元收购李俊红、李瑞保、邹望清分持有的瑞丽缤南

92.00%、5.00%、3.00%的股权。

2)香格里拉和翔

根据子公司四川和翔与大理滨南城市综合管理服务有限公司(以下简称大理滨南)于2023年4月签订

《关于香格里拉市和翔环保科技有限公司股权收购协议》，四川和翔以现金27755954.00元收购大理滨南持有的香格里拉和翔100.00%的股权。

3)麟瑄环保根据子公司四川和翔与李振宇、刘泉于2023年1月签订的《关于重庆麟瑄环保科技有限公司之股权转让协议》，四川和翔以现金0.00元收购李振宇和刘泉分别持有的麟瑄环保的48.00%、3.00%（合计

51.00%）的股权。

4)蓝翔汽修根据子公司大正航空于2023年5月与杨黎、杨丹丹签订的《重庆蓝翔汽车维修有限公司股权转让协议》，子公司大正航空以现金200000.00元收购杨黎、杨丹丹分别持有的蓝翔汽修69.50%、5.50%（合计75.00%）的股权。

5)欣益硕航空根据子公司大正航空于2023年5月与杨黎、杨平签订的《重庆欣益硕航空地面服务有限公司股权转让协议》，子公司大正航空以现金300000.00元收购杨黎持有的欣益硕航空75.00%的股权。

（2）合并成本及商誉

单位：元合并成本瑞丽缤南香格里拉和翔麟瑄环保蓝翔汽修欣益硕航空

--现金44539009.0027755954.002000000.003000000.00

--非现金资产的公允价值-----

--发行或承担的债务的公允价值-----

--发行的权益性证券的公允价值-----

--或有对价的公允价值-----

--购买日之前持有的股权于购买-----日的公允价值

--其他-----

合并成本合计-----

147新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

减：取得的可辨认净资产公允价

14136110.683896747.03230153.501021246.13

值份额

商誉/合并成本小于取得的可辨

30402898.3223859206.971769846.501978753.87

认净资产公允价值份额的金额

大额商誉形成的主要原因：

香格里拉和翔及瑞丽缤南主要从事市政环卫业务，服务区域主要在旅游城市，公司管理团队深耕当地环卫业务多年，所在服务区域已经形成较好的领先优势和竞争优势，其管理的环卫项目质量好、盈利性强。并购香格里拉和翔及瑞丽缤南，可增强公司在市政环卫业务板块的市场竞争力，助力发展市政路网、环卫治理等城市服务，支撑公司城市一体化运营服务的发展。公司与转让方就香格里拉和翔及瑞丽缤南未来经营业绩进行预测和评估，在业绩预测的基础上协商定价，分别于2023年6月及2023年7月完成了前述并购，将合并成本高于可辨认净资产公允价值的差额确认为商誉。

（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债

单位：元瑞丽缤南香格里拉和翔麟瑄环保蓝翔汽修欣益硕航空购买日公购买日账购买日公购买日账购买日公购买日账购买日公购买日账购买日公购买日账允价值面价值允价值面价值允价值面价值允价值面价值允价值面价值

资产：39115759.1834828678.6119029910.2317789479.75496461.69496461.692993793.832993793.835595672.895595672.89

货币资金176264.57176264.578247249.188247249.1820253.7920253.79252708.28252708.28509778.67509778.67

应收款项25650958.4625650958.466980211.326980211.32380001.00380001.002266678.292266678.293701252.283701252.28

存货----------

固定资产12863936.158576855.583802449.732562019.25--13541.5513541.551384641.941384641.94

无形资产----------

其他424600.00424600.00--96206.9096206.90460865.71460865.71--

负债：23907878.3523907878.3514823055.5814823055.58497429.93497429.932686922.492686922.493635314.693635314.69

借款2000000.002000000.001380000.001380000.00----930000.00930000.00

应付款项20023949.7120023949.7111155826.8911155826.89429224.91429224.912535150.012535150.012513272.772513272.77递延所得

1071770.15-310107.62-------

税负债应付职工

1883928.641883928.642287228.692287228.6968205.0268205.02151772.48151772.48192041.92192041.92

薪酬

净资产15207880.8310920800.264206854.652966424.17-968.24-968.24306871.34306871.341361661.501361661.50

减：少数

-----968.24-968.2476717.8476717.84340415.37340415.37股东权益取得的净

15207880.8310920800.264206854.652966424.17--230153.50230153.501021246.131021246.13

资产

可辨认资产、负债公允价值的确定方法：

1)瑞丽缤南根据子公司四川和翔与李俊红、李瑞保、邹望清签订的《关于瑞丽市缤南环境管理有限公司股权收购协议》，四川和翔收购李俊红、李瑞保、邹望清持有的瑞丽缤南100%股权。购买日，公司按照重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的《评估报告》（重康评报字（2022）第518-3号）（评估基准日为2022年12月31日）调整固定资产的公允价值，除固定资产外，其他资产负债项目无明显增值或减值，公司按购买日账面价值确认为公允价值。

148新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

2)香格里拉和翔

根据四川和翔与大理滨南签订的《关于香格里拉市和翔环保科技有限公司股权收购协议》，四川和翔收购大理滨南持有的香格里拉和翔100%股权。购买日，公司按照重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的《评估报告》（重康评报字（2022）第518-2号）（评估基准日为2022年12月31日）

调整固定资产的公允价值，除固定资产外，其他资产负债项目无明显增值或减值，公司按购买日账面价值确认为公允价值。

3）麟瑄环保、蓝翔汽修、欣益硕航空购买日，麟瑄环保、蓝翔汽修、欣益硕航空资产负债项目无明显增值或减值，公司按购买日账面价值确认为公允价值。

2、处置子公司

单位：元处置价按照丧失控与原子款与处公允制权之公司股置投资丧失价值日合并权投资对应的丧失控制丧失控制控制重新财务报相关的丧失控丧失控丧失控丧失控合并财权之日合权之日合丧失控权之计量表层面其他综子公司制权时制权时制权时制权时务报表并财务报并财务报制权的日剩剩余剩余股合收益名称点的处点的处点的处点的判层面享表层面剩表层面剩时点余股股权权公允转入投置价款置比例置方式断依据有该子余股权的余股权的权的产生价值的资损益公司净账面价值公允价值比例的利确定方或留存资产份得或法及主收益的额的差损失要假设金额额公司属轻资产公司，在管物股权转业项目让价款盈利性

2023年已经取

南阳新股权转较低，

33300.00100.00%02月得，相-6400.2950.00%2280039.342280039.34--

大正让按享有

23日关控制

的账面权利已净资产经移交确认剩余股权公允价值不存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

3、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

合并范围增加出资额公司名称股权取得方式股权取得时点出资比例

(万元)

新大正(深圳)物业管理有限公司设立2023-9-21暂未出资67.00%

149新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

杭州大正牧歌物业服务有限公司设立2023-7-3暂未出资60.00%

新大正城市运营管理(重庆)有限公司设立2023-8-3500.00100.00%

重庆大成壹贰陆陆商业运营管理有限公司设立2023-12-26暂未出资100.00%

深圳市罗湖区新大正物业管理有限公司设立2023-11-6暂未出资67.00%

易简贞元(河南)物业管理有限公司设立2023-11-17暂未出资67.00%

易简开务(河南)物业管理有限公司设立2023-11-29暂未出资67.00%

新大正(广州)物业服务管理有限公司设立2023-11-20暂未出资67.00%

深圳市南山区新大正物业管理有限公司设立2023-10-9暂未出资67.00%

翔跃(北京)物业管理有限公司设立2023-5-31暂未出资67.00%

州驰(北京)物业管理有限公司设立2023-5-31暂未出资67.00%

深圳市福田区新大正物业管理有限公司设立2023-10-8暂未出资67.00%

易简执象(河南)物业管理有限公司设立2023-11-29暂未出资67.00%

共创(北京)物业管理有限公司设立2023-5-31暂未出资67.00%

新大正(广州)城市服务有限公司设立2023-11-20暂未出资67.00%

逸兴(北京)物业管理有限公司设立2023-5-31暂未出资67.00%

深圳市宝安区新大正物业管理有限公司设立2023-11-8暂未出资67.00%

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

单位：元主要经持股比例子公司名称注册资本注册地业务性质取得方式营地直接间接

重庆大世界保洁有限公司10000000重庆重庆市渝中区保洁服务100.00%-设立

成都嘉峰世界清洁保养有限公司5000000成都成都市锦江区保洁服务30.00%70.00%设立

重庆大正保安服务有限公司10000000重庆重庆市渝中区保安服务80.00%20.00%设立

-非同一控制下

民兴物业15000000成都成都市青羊区物业服务100.00%企业合

重庆益客精橱餐饮管理有限公司1000000重庆重庆市渝中区餐饮服务100.00%-设立

建筑智能化系统-

重庆高筹智能工程有限公司10000000重庆重庆市渝中区100.00%设立

设计、工程设计

重庆慧璧物业服务有限公司5000000重庆重庆市璧山区物业服务100.00%-设立

重庆大正融信物业管理有限公司500000重庆重庆市沙坪坝区物业服务60.00%-设立

-非同一控制下

重庆重报物业管理有限责任公司5000000重庆重庆市渝中区物业服务60.00%企业合

重庆新大正航空科技服务有限公司10000000重庆重庆市渝中区航空管理服务51.00%-设立

深圳慧链云科技有限公司50000000深圳深圳市南山区软件开发100.00%-设立

150新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司6000000贵阳贵阳市观山湖区物业服务50.00%-设立

青岛大正融源智慧城市运营服务有限公司3000000青岛青岛市李沧区物业服务65.00%-设立

重庆大疆商业管理有限公司10000000重庆重庆市渝中区商务服务业100.00%-设立

重庆慧创商业运营管理有限公司3000000重庆重庆市渝中区企业管理咨询100.00%-设立

上海新大正新企业服务有限公司5000000上海上海市虹口区企业管理咨询100.00%-设立

南阳市城乡一体化-

南阳新大正物业服务有限责任公司50000000南阳物业服务51.00%设立示范区

贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司2000000贵阳贵阳市观山湖区城市运营服务51.00%-设立

重庆大正贵博城市环境服务有限公司3000000重庆重庆市涪陵区城市运营服务51.00%-设立

重庆新大正美餐餐饮服务有限公司5000000重庆重庆市渝中区餐饮服务51.00%-设立

重庆山清停车场管理有限公司1000000重庆重庆市渝中区停车场服务100.00%-设立

公共设施管理服-非同一控制下

四川和翔156640000成都成都市武侯区100.00%务企业合

-非同一控制下

新大正企业服务(安庆)有限公司2000000安庆安庆市宜秀区商务服务业51.00%企业合

武汉新大正海盛物业管理有限公司5000000武汉武汉市江岸区物业服务60.00%-设立

新大正(北京)物业管理有限公司5000000北京武汉市江岸区物业服务67.00%-设立

新大正(南京)物业管理有限公司5000000南京南京市浦口区物业服务67.00%-设立

新大正(长沙)物业管理有限公司5000000长沙长沙市天心区物业服务67.00%-设立

新大正(河南)物业管理有限公司5000000郑州郑州市金水区物业服务67.00%-设立

新大正(深圳)物业管理有限公司5000000深圳深圳市南山区物业服务67.00%-设立

杭州大正牧歌物业服务有限公司5000000杭州杭州市临平区物业服务67.00%-设立

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明子公司名称变动时间变动前持股比例变动后持股比例

青岛融源2023-11-1665.00%100.00%

（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

单位：元青岛融源

购买成本/处置对价-

--现金1050600.00

--非现金资产的公允价值-

购买成本/处置对价合计1050600.00

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额1048869.97

差额1730.03

其中：调整资本公积1730.03

调整盈余公积-

调整未分配利润-

151新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

3、在合营安排或联营企业中的权益

（1）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：--

下列各项按持股比例计算的合计数--

联营企业：--

投资账面价值合计22940740.1316453406.92

下列各项按持股比例计算的合计数--

--净利润1052318.95-756261.08

--综合收益总额1052318.95-756261.08

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用□不适用

2、涉及政府补助的负债项目

单位：元本期新本期计入营

本期转入其本期其与资产/收会计科目期初余额增补助业外收入金期末余额他收益金额他变动益相关金额额

递延收益7622753.55287000.047335753.51与资产相关

3、计入当期损益的政府补助

单位：元会计科目本期发生额上期发生额

计入其他收益的政府补助金额19807810.25

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具产生的各类风险

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。

管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

152新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或

法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。

2.预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五(一)2、五(一)3之说明。

4.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2)应收款项

本公司定期/持续对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。

由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至2023年12月31日，本公司应收账款的21.09%（2022年12月31日：11.07%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大的信用集中风险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。

(二)流动性风险

153新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。

金融负债按剩余到期日分类期末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

短期借款4583000.114635866.104635866.10--

应付账款270443268.42270443268.42270443268.42--

其他应付款161845874.05161845874.05161845874.05--

一年内到期的非流动负债16437761.5317658266.5817658266.58--

长期借款24501988.7425555574.25-4457367.6021098206.65

租赁负债15721297.1216783966.68-13014196.393769770.29

长期应付款1142647.041177328.51-1177328.51-

小计494675837.01498100144.59454583275.1518648892.5024867976.94（续上表）期初数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

短期借款1565358.111606828.931606828.93

应付账款128535546.86128535546.86128535546.86

其他应付款110317705.91110317705.91110317705.91

一年内到期的非流动负债20514330.1922188003.0722188003.07

长期借款230000.00249872.00249872.00

租赁负债18751166.3320201627.9915649518.734552109.26

长期应付款1885814.932031890.362031890.36

小计281799922.33285131475.12262648084.7717931281.094552109.26

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。

154新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

2、套期

3、金融资产

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元期末公允价值

项目第一层次公允价值第二层次公第三层次公允价值计合计计量允价值计量量

一、持续的公允价值计量--------

（一）交易性金融资产--30414874.0030414874.00

1.以公允价值计量且其变动计入--

30414874.0030414874.00

当期损益的金融资产

（2）权益工具投资--30414874.0030414874.00

（四）投资性房地产--94212563.0094212563.00

2.出租的建筑物--94212563.0094212563.00

持续以公允价值计量的资产总额--124627437.00124627437.00

二、非持续的公允价值计量--------

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

投资性房地产为持续第三层次公允价值计量的出租建筑物，公司的投资性房地产地理位置较好、存在类似交易案例，交易价格容易获取，期末公司主要采用市场法对投资性房地产进行评估，该方法存在的风险或缺陷主要来自于交易案例的可比性和交易价格的真实性。

其他非流动金融资产为持续第三层次公允价值计量的其他权益工具投资，被投资企业重庆旅商投资（集团）有限公司、德同领航、重庆大正清洁服务有限公司的经营环境和经营情况、财务状况未发生重大变化，公司按账面价值作为公允价值的合理估计进行计量。前海勤博教育科技（深圳）有限公司经营业绩不稳定，期末账面净资产为负数，公司管理层预计收回其投资款的可能性比较低，评估其公允价值为0。

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

本企业最终控制方

股东名称与公司关系持股比例(%)间接持股情况

155新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

王宣股东28.66

[注]

李茂顺股东6.92

[注]截至2023年12月31日，重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）持有本公司17.29%股权。

王宣、李茂顺分别持有重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）27.136%、14.40%的股权，且两人共同在重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）任执行合伙企业事务的普通合伙人。王宣、李茂顺已签订《一致行动人协议》，共同为本公司实际控制人。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注本财务报表附注六(一)之说明。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本企业关系重庆保税港区港佳综合服务有限公司联营企业南阳新大正物业服务有限责任公司联营企业江西中泽新大正物业股份有限公司联营企业海南旅投新大正医疗保障有限公司联营企业

新大正锐泰智慧能源服务(深圳)有限公司联营企业

其他说明：2023年3月，公司转让了南阳新大正物业服务有限责任公司股权，股权转让后，该公司成为公司联营企业。

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系

德同领航公司持有1.9643%股份

重庆大正清洁服务有限公司公司持有10%股份

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元关联交易内获批的交易额是否超过关联方本期发生额上期发生额容度交易额度

重庆大正清洁服务有限公司接受劳务1653773.60--1653773.59

江西中泽新大正物业股份有限公司接受劳务3607358.08---

海南旅投新大正医疗保障有限公司接受劳务4223.46---

出售商品/提供劳务情况表

156新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

重庆保税港区港佳综合服务有限公司提供劳务1591564.96429063.19

南阳新大正物业服务有限责任公司提供劳务5884059.62-

江西中泽新大正物业股份有限公司提供劳务10227720.76302741.04

海南旅投新大正医疗保障有限公司提供劳务1128655.99-

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备重庆保税港区港佳综合

应收账款1471210.1536228.61454806.984548.07服务有限公司江西中泽新大正物业股

应收账款1189576.2627610.18320905.503209.06份有限公司南阳新大正物业服务有

其他应收款263737.7813568.36限责任公司

（2）应付项目

单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款重庆大正清洁服务有限公司275628.93275628.93

应付账款江西中泽新大正物业股份有限公司336132.05

其他应付款德同领航2730382.001899680.00

十五、股份支付

1、股份支付总体情况

单位：元授予对象本期授予本期行权本期解锁本期失效类别数量金额数量金额数量金额数量金额

管理人员------1331400.0016165953.00

合计------1331400.0016165953.00

(1)限制性股票激励计划基本情况说明授予情况项目授予数量授予日授予价格有效期备注

2021年度限制性股票激励自授权日起

1579500股2021年5月19日17.58元/股[注1]

计划60个月

2022年度限制性股票激励自授权日起

1316000股2022年4月19日11.63元/股[注2]

计划-首次授予48个月

2022年度限制性股票激励自授权日起

42000股2022年6月2日11.81元/股[注2]

计划-预留股份48个月

157新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

[注1]2021年度限制性股票激励计划已经公司2021年第一次临时股东大会及公司2021年第二届董

事会第八次会议审议通过，激励计划的有效期为60个月，在限制性股票解除限售期内，若达到激励计划

规定的行权/解除限售条件，激励对象可分五次申请行权/解除限售，自授予日起12个月后、24个月后、

36个月、48个月、60个月后分别可申请解除限售额度上限为授予限制性股票总量的30%、30%、20%、

10%、10%，各批实际解除限售数量与激励对象考核结果挂钩。激励对象考核当年不能解除限售的限制性股票，由公司回购注销[注2]2022年度限制性股票激励计划已经公司2021年度股东大会及公司2022年第二届董事会第十

三次会议审议通过，激励计划的有效期为48个月，在限制性股票解除限售期内，若达到激励计划规定的行权/解除限售条件，激励对象可分四次申请行权/解除限售，自授予日起12个月后、24个月后、36个月、48个月后分别可申请解除限售额度上限为授予限制性股票总量的30%、30%、20%、20%，各批实际解除限售数量与激励对象考核结果挂钩。激励对象考核当年不能解除限售的限制性股票，由公司回购注销

(2)行权条件

1)公司层面业绩考核要求

2021年度股权激励计划的考核年度为2021-2025年，2022年度股权激励计划的考核年度为2022-

2025年，每个会计年度考核一次，在解除限售的各个会计年度中，分年度进行业绩考核并解除限售，以

达到业绩考核目标作为激励对象的解除限售条件。以2020年度营业收入、净利润值为基数，对各考核年度的营业收入增长率、净利润增长率进行考核，根据上述指标每年对应的完成情况核算公司层面解锁比例。公司业绩考核目标及解锁比例安排如下表所示：

考核年度说明

2021年度营业收入同比2020年增长不低于45%；并且公司净利润同比

2021年

2020年增长不低于35%

2022年度营业收入同比2020年增长不低于110%；并且公司净利润同

2022年

比2020年增长不低于90%

2023年度营业收入同比2020年增长不低于200%；并且公司净利润同

2023年

比2020年增长不低于150%

2024年度营业收入同比2020年增长不低于280%；并且公司净利润同

2024年

比2020年增长不低于210%

2025年度营业收入同比2020年增长不低于360%；并且公司净利润同

2025年

比2020年增长不低于280%

注：上述“营业收入”以经公司聘请的符合资质的会计师事务所审计的合并报表所载数据为计算依据。上述“净利润”是指经审计的归属于上市公司股东的净利润，并剔除股份支付费用的影响公司未满足上述业绩考核目标的，所有激励对象对应考核当年可解除限售的限制性股票均不得解除限售，由公司按授予价格回购注销。

2)组织层面绩效考核要求

激励对象的绩效评价结果分为合格、不合格两个等级，考核评价表适用于考核对象。组织层面的业绩考核根据公司的绩效管理方案中核心业绩指标年度考核得分。按照组织层面的完成情况，完成当年核心业绩指标考核即为100.00%，未完成则是不合格为0，由公司按授予价格回购注销。

公司对业务单元绩效考核的重点为业务单元经营业绩，绩效指标重点为财务指标，即每一年度年初根据公司整体战略安排下达的核心预算指标；对职能与平台部门绩效考核的重点为支持战略实现的核心

管理指标，绩效指标重点体现本部门对公司和业务单元的核心价值及贡献。

158新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

3)个人层面绩效考核要求

公司人力资源中心将负责对激励对象每个考核年度的综合考评进行打分，薪酬与考核委员会负责审核公司绩效考评的执行过程和结果，并依照审核的结果确定激励对象解除限售的比例。激励对象的绩效评价结果分为 A、B、C、D、E 五个等级，考核评价表适用于考核对象。届时根据下表确定激励对象解除限售的比例：

评价分数 B及以上(A、B) C D E(得分＜60)

标准系数1.00.80.60

激励对象个人当年实际解除限售额度=个人当年计划解除限售额度×集团层面解除限售比例×组织层

面绩效考核系数×个人层面标准系数。激励对象因考核当年不能解除限售的限制性股票，由公司按授予价格回购注销。

(3)解除限售情况及股票回购情况

1)解除限售情况

解除限售股票数量(股)项目

2021年2022年2023年

2021年度限制性股票激励计划603383--

2022年度限制性股票激励计划---2022年度，根据公司第二届董事会第十三次会议审议通过的《关于2021年限制性股票激励计划第一个解除限售期解除限售条件成就的议案》，公司2021年限制性股票激励计划首次授予的第一个行权期的行权条件已成就，达到考核要求并满足行权条件的15名激励对象在第一个行权期可行权的股票数量为

603383股。

2)股票回购情况

回购限售股票数量(股)项目

2021年2022年2023年

2021年度限制性股票激励计划9450020317732900

2022年度限制性股票激励计划--598500

说明：截至2023年12月31日，2021年度限制性股票激励计划尚未回购的股份数量为722400股，

2022年度限制性股票激励计划尚未回购的股份数量为759500股。

2021年7月20日，根据公司第二届董事会第九次会议审议通过的《关于回购注销部分限制性股票的议案》和修改后章程的规定，鉴于股权激励对象张营利因个人原因离职，不再符合激励条件，公司决定对其已获授但尚未解锁的限制性股票合计5.7万股进行回购注销。本次注销涉及2021年股权激励计划首次授予的限制性股票5.7万股，注销后2021年股权激励计划首次授予限制性股票的数量由157.95万股调整为152.25万股。

2021年12月，鉴于股权激励对象张民胜因个人原因离职，不再符合激励条件，公司决定对其已获授

但尚未解锁的限制性股票合计3.75万股进行回购。本次回购涉及2021年股权激励计划首次授予的限制性股票3.75万股，回购后2021年股权激励计划首次授予限制性股票的数量由152.25万股调整为148.5万股。

159新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文2022年4月，根据公司2022年度股东大会审议通过《2022年度利润分配及资本公积金转增股本预案》，公司向全体股东每10股以资本公积转增4股，转增后，2021年股权激励计划首次授予限制性股票的数量调整为207.9万股。

2022年6月，根据公司第二届董事会第十三次会议审议通过的《关于调整2021年限制性股票激励计划回购数量和回购价格的议案》《关于回购注销2021年限制性股票激励计划部分限制性股票的议案》、

2022年第一次临时股东大会决议和修改后章程的规定，结合2021年限制性股票激励计划第一期的考核结果，公司决定对5名激励对象已获授但尚未达成解锁条件的限制性股票合计20317股进行回购注销。

2023年3月，根据公司第二届董事会第十七次会议审议通过的《关于2021年限制性股票激励计划第二个解除限售期解除限售条件未成就暨回购注销部分限制性股票的议案》、2022年度股东大会决议和修

改后章程规定，结合2021年限制性股票激励计划第二期的考核结果，公司决定回购注销2021年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票703500股；回购注销2022年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票448700股回购注销2022年限制性股票激励计划预留授予的限制性股票12600股。

2023年6月，根据公司第三届董事会第二次会议审议通过的《关于回购注销部分限制性股票的议案》

《关于限制性股票激励计划回购价格调整的议案》、2023年度第一次临时股东大会决议及修改后章程规定因员工离职不再符合股权激励条件公司决定回购2021年限制性股票激励计划已获授未解锁的限制

性股票29400股、2022年限制性股票激励计划首次授予的限制性股票137200股。

2、以权益结算的股份支付情况

单位：元授予日权益工具公允价值的确定方法授予日的市场价格

可行权权益工具数量的确定依据根据最新取得的可行权职工数、职工考核变动等后续信息进行估计

本期估计与上期估计有重大差异的原因公司2023年并购业务未达预期，股份支付行权条件难以达成以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额22707299.63

本期以权益结算的股份支付确认的费用总额-10031359.01

3、以现金结算的股份支付情况

□适用□不适用

4、本期股份支付费用

单位：元授予对象类别以权益结算的股份支付费用以现金结算的股份支付费用

管理人员-10031359.01-

合计-10031359.01-

其他说明：

截至2023年12月31日，由于宏观经济、市场环境变化等因素，导致公司预期经营情况与股权激励行权考核业绩指标存在较大偏差，公司预计未来考核期内的业绩目标无法达到，股份支付的行权条件难以达成，故本期未预计2024年度及2025年度股份支付费用。

160新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺开出保函

截至2023年12月31日止，开具的保函如下：

品种交易金额保证金余额备注

保函71169663.677790687.67

除上述承诺事项外，截至资产负债表日，本公司不存在需要披露的其他重要承诺事项。

2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项

至资产负债表日，本公司不存在需要披露的重要或有事项。

（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明公司不存在需要披露的重要或有事项。

3、其他

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

2、利润分配情况根据2024年4月10日公司第三届董事会第八次会议审议通过的《2023年度利润分配及资本公积金转增股本预案》，公司拟以回购注销预计无法行权的股权激励限制性股票股后的股份数量利润分配方案

225877783股为基数，每10股派发现金红利3元(含税)，累计分配现金红利6837.79万元(含税)。上述预案尚待年度股东大会审议。

3、销售退回

4、其他资产负债表日后事项说明根据公司第三届董事会第七次会议及2024年第一次临时股东大会决议审议通过的《关于终止实施

2021年限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划并回购注销相关限制性股票的议案》，由于宏

观经济、市场环境变化等多重因素影响，导致公司预期经营情况与激励方案考核指标的设定存在偏差，继续实施2021年限制性股票激励计划、2022年限制性股票激励计划将难以实现预期的激励目的和效果，公司综合考虑市场环境因素和公司未来发展战略规划经审慎研究后拟决定终止实施上述限制性股票激励计划对激励对象已获授但尚未解除限售的限制性股票进行回购注销。

161新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

除上述事项外，截至本财务报表批准报出日，本公司不存在需要披露的其他重要资产负债表日后事项中的非调整事项。

十八、其他重要事项

1、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

本公司主要业务为物业服务。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公司无需披露分部信息。本公司按产品分类的营业收入及营业成本详见本财务报表附注七、5（1）之说明。

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）510024249.33393037793.63

0-3月372226946.73312347740.72

3-6月83851317.0557998278.83

6-12月53945985.5522691774.08

1至2年14284844.847683711.30

2至3年1634407.191396714.00

3年以上1836090.041551764.75

3至4年335413.09381181.87

4至5年350111.87731878.25

5年以上1150565.08438704.63

合计527779591.40403669983.68

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额例比例按单项计提坏

账准备的应收1527353.670.29%1527353.67100.00%-507128.650.13%507128.65100.00%-账款

其中：

按组合计提坏

账准备的应收526252237.7399.71%10287522.401.95%515964715.33403162855.0399.87%7060428.111.75%396102426.92账款

162新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

其中：

合计527779591.40100.00%11814876.072.24%515964715.33403669983.68100.00%7567556.761.87%396102426.92

按组合计提坏账准备：10287522.40

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

0-3月369477918.443694779.181.00%

3-6月81704739.282451142.183.00%

6-12月49097412.122454870.615.00%

1-2年5398398.99539839.9010.00%

2-3年1414407.19424322.1630.00%

3-4年155413.0977706.5550.00%

4-5年350111.87280089.5080.00%

5年以上364772.32364772.32100.00%

合计507963173.3010287522.40

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

单项计提坏账准备507128.651020225.021527353.67

按组合计提坏账准备7060428.113227094.2910287522.40

合计7567556.764247319.3111814876.07

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额

客户一34244842.93-34244842.936.49%1113533.68

客户二25113960.67-25113960.674.76%714384.57

客户三16977419.65-16977419.653.22%327046.05

客户四16972342.64-16972342.643.22%-

客户五5274126.92-5274126.921.00%71167.75

合计98582692.81-98582692.8118.69%2226132.05

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收股利4850079.79-

其他应收款229373472.65182043164.24

合计234223552.44182043164.24

163新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

(1）应收股利分类

单位：元项目（或被投资单位）期末余额期初余额

成都嘉峰世界清洁保养有限公司1348518.48-

重庆大疆商业管理有限公司351561.31-

重庆大世界保洁有限公司3000000.00-

重庆大正保安服务有限公司150000.00-

合计4850079.79-

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

合并范围内关联方103406898.0266183431.45

履约保证金101397988.9892319456.86

投标保证金11165839.4116081020.97

项目备用金6207041.623138232.37

代收代付水电费10206696.407181198.94

其他4920844.484541553.30

合计237305308.91189444893.89

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）146052292.91114982086.32

0-3月50782941.1848912906.02

3-6月28075249.4018079068.49

6-12月67194102.3347990111.81

1至2年45923217.4936251204.90

2至3年20763068.2015358686.00

3年以上24566730.3122852916.67

3至4年7728460.1920223433.56

4至5年15264063.971140009.40

5年以上1574206.151489473.71

合计237305308.91189444893.89

3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比账面价值计提比账面价值金额比例金额金额比例金额例例

按单项计提坏账1134778.250.48%896506.2379.00%238272.021608590.700.85%1153481.8771.71%455108.83

164新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

准备

其中：

按组合计提坏账

236170530.6699.52%7035330.032.98%229135200.63187836303.1999.15%6248247.783.33%181588055.41

准备

其中：

合计237305308.91100.00%7931836.263.34%229373472.65189444893.89100.00%7401729.653.91%182043164.24

按组合计提坏账准备：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

合并范围内关联方组合102272119.77--

履约保证金组合101397988.985069899.455.00%

账龄组合32500421.911965430.586.05%

其中：0-3月20845838.67208458.381.00%

3-6月2642952.7679288.583.00%

6-12月5018568.80250928.445.00%

1-2年1876456.90187645.6910.00%

2-3年703264.27210979.2830.00%

3-4年682023.76341011.8850.00%

4-5年220992.12176793.7080.00%

5年以上510324.63510324.63100.00%

合计236170530.667035330.03

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信用整个存续期预期信用坏账准备未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减损失（已发生信用减损失值）值）

2023年1月1日余额4624654.19254257.022522818.447401729.65

2023年1月1日余额在本期

——转入第二阶段-93822.8593822.85--

——转入第三阶段-664482.95-664482.95-

本期计提1077743.51-824917.13277280.23530106.61

2023年12月31日余额5608574.85187645.692135615.727931836.26

各阶段划分依据和坏账准备计提比例账龄和款项性质

项目第一阶段第二阶段第三阶段未来12个月预期整个存续期预期信用损失整个存续期预期信用损失（已-

信用损失（未发生信用减值）发生信用减值）期末坏账准备计提比

2.421065.68例（%）

4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元单位名称款项的性质期末余额账龄占其他应收款期坏账准备期末

165新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

末余额合计数的余额比例

往来单位一合并范围内关联方往来38038236.261年以内、1-2年16.03%-

1年以内、1-2年、往来单位二合并范围内关联方往来14873022.216.27%-

2-3年

往来单位三合并范围内关联方往来12314139.261年以内、1-2年5.19%-

往来单位四履约保证金、其他10277077.034-5年4.33%513053.85

往来单位五合并范围内关联方往来6762485.521年以内2.85%

合计82264960.2834.67%513053.85

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资346342400.001550000.00344792400.00342741800.001550000.00341191800.00

对联营、合营企

22706236.7222706236.7216901319.1016901319.10

业投资

合计369048636.721550000.00367498636.72359643119.101550000.00358093119.10

（1）对子公司投资

单位：元期初余额本期增减变动期末余额减值准备期减值准备期被投资单位（账面价计提减值准（账面价初余额追加投资减少投资其他末余额值）备值）重庆大世界保洁有限

1378000-----1378000-

公司重庆大正融信物业管

300000-----300000-

理有限公司重庆益客精橱餐饮管

-550000-----550000理有限公司重庆大正保安服务有

4800000-----4800000-

限公司重庆慧创商业运营管

-1000000-----1000000理有限公司重庆高筹智能工程有

7000000-----7000000-

限公司重庆大疆商业管理有

500000-----500000-

限公司重庆慧璧物业服务有

1000000-----1000000-

限公司青岛大正融源智慧城

1950000-1050600---3000600-

市运营服务有限公司

民兴物业97000000----97000000-贵阳市大正辉尚智慧

城市运营服务有限公3000000-----3000000-司深圳慧链云科技有限

50000000-----50000000-

公司贵阳市大正彗能智慧

1020000-----1020000-

城市运营服务有限公

166新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

司南阳新大正物业服务

1530000---1530000---

有限责任公司

重报物业9750000----9750000-重庆大正贵博城市环

1530000-----1530000-

境服务有限公司重庆新大正美餐餐饮

306000-----306000.00-

服务有限公司

四川和翔140016800-----140016800-

新大正企业服务(安

1020000-----1020000-

庆)有限公司重庆山清停车场管理

19091000-----19091000-

有限公司重庆新大正航空科技

--4080000---4080000-服务有限公司

合计34119180015500005130600-1530000--3447924001550000

（2）对联营、合营企业投资

单位：元减本期增减变动值准期初余额其他期末余额减值准备权益法下其他宣告发放计提被投资单位（账面价减少综合其（账面价备期末期追加投资值）确认的投权益现金股利减值投资收益他值）余额初资损益变动或利润准备调整余额

一、合营企业

二、联营企业重庆保税港区港佳

12649068.00---356184.75-----13005252.75-

综合服务有限公司南阳新大正物业服

--1985014.26-1017956.22-----3002970.48-务有限责任公司江西中泽新大正物

2536225.95----259053.08-----2277172.87-

业股份有限公司海南旅投新大正医

--2250000.00-66757.60-----2316757.60-疗保障有限公司新大正锐泰智慧能

源服务(深圳)有限--1200000.00------1200000.00-公司

成都嘉峰世界清洁-

1716025.15---536576.35--904083.02-

保养有限公司1348518.48

-

小计16901319.10-5435014.26-1718421.84----22706236.72-

1348518.48

-

合计16901319.10-10870028.52-3080658.93----22706236.72-

2697036.96

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

167新大正物业集团股份有限公司2023年年度报告全文

主营业务2568472851.442272564148.802130835917.261776354238.77

其他业务3402636.74561855.29

合计2571875488.182272564148.802131397772.551776354238.77

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益29906066.3872409242.76

权益法核算的长期股权投资收益1718421.8443986.88

处置长期股权投资产生的投资收益298325.08-

合计31922813.3072453229.64

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

单位：元项目金额说明

非流动性资产处置损益487323.68-计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按

19807810.25-照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益6276740.54-

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-107431.29-

减：所得税影响额3554864.07-

少数股东权益影响额（税后）2568908.64-

合计20340670.47--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

2、净资产收益率及每股收益

加权平均净资每股收益报告期利润

产收益率基本每股收益（元/股）稀释每股收益（元/股）

归属于公司普通股股东的净利润13.97%0.710.71扣除非经常性损益后归属于公司普通股

12.19%0.620.62

股东的净利润

168