目录

一、审计报告………………………………………………………第1—5页

二、财务报表………………………………………………………第6—13页

（一）合并资产负债表……………………………………………第6页

（二）母公司资产负债表…………………………………………第7页

（三）合并利润表…………………………………………………第8页

（四）母公司利润表………………………………………………第9页

（五）合并现金流量表……………………………………………第10页

（六）母公司现金流量表…………………………………………第11页

（七）合并所有者权益变动表……………………………………第12页

（八）母公司所有者权益变动表…………………………………第13页

三、财务报表附注………………………………………………第14—97页

四、资质附件……………………………………………………第98—102页

五、授权书复印件……………………………………………………第103页审计报告

天健审〔2026〕8-354号

新大正物业集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了新大正物业集团股份有限公司（以下简称新大正公司）财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了新大正公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。

按照《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于新大正公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不

第1页共103页对这些事项单独发表意见。

(一)收入确认

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(二十三)及附注五(二)1。

新大正公司的营业收入主要来自于物业服务。2025年度，新大正公司营业收入为301343.66万元，为合并利润表的重要组成项目。由于营业收入是新大正公司关键业绩指标之一，可能存在新大正公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，且收入确认涉及复杂的信息系统和管理层判断，因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是

否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)检查服务合同，了解和评价新大正公司的收入确认政策是否符合企业会

计准则的规定、收入确认方法是否适当；

(3)结合应收账款函证，函证主要客户的交易金额；

(4)对收费信息系统相关参数进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否存在异常情况；

(5)检查服务合同、收入结算单据、销售发票、银行收款记录等原始证据，测试收入与账面记录金额是否存在重大差异；

(6)实施截止测试，检查收入是否在恰当的会计期间确认；

(7)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二)应收账款减值

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注三(十一)及附注五(一)3。

截至2025年12月31日，新大正公司应收账款账面余额为78668.97万元，坏账准备为3609.75万元，账面价值为75059.22万元。

管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项或组合为基础，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量其损失准备。由于应收账款金额重大，

第2页共103页且应收账款减值测试涉及重大管理层判断，我们将应收账款减值确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定

其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)针对管理层以前年度就坏账准备所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；

(3)复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征；

(4)对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，获取并检查管理层对

预期收取现金流量的预测，评价在预测中使用的重大假设的适当性以及数据的适当性、相关性和可靠性，并与获取的外部证据进行核对；

(5)对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风

险特征划分组合的合理性；评价管理层确定的应收账款预期信用损失率的合理性，包括使用的重大假设的适当性、相关性和可靠性；测试管理层对坏账准备的计算是否准确；

(6)结合应收账款的函证和期后回款情况，评价管理层计提坏账准备的合理性；

(7)检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

第3页共103页基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估新大正公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

新大正公司治理层（以下简称治理层）负责监督新大正公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报

获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实

施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审

第4页共103页计证据，就可能导致对新大正公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否

存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致新大正公司不能持续经营。

(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六)就新大正公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：

（项目合伙人）

中国·杭州中国注册会计师：

二〇二六年四月十六日

第5页共103页合并资产负债表

2025年12月31日

会合01表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位：人民币元注释负债和所有者权益注释资产期末数上年年末数期末数上年年末数

号(或股东权益)号

流动资产：流动负债：

货币资金1542459598.59599880907.26短期借款22777000.00777000.00结算备付金向中央银行借款拆出资金拆入资金交易性金融资产交易性金融负债衍生金融资产衍生金融负债

应收票据25438492.81174405.12应付票据

应收账款3750592243.86765975224.20应付账款23270665584.80308704342.04应收款项融资预收款项

预付款项48227141.956988934.12合同负债2432883206.5331816915.46应收保费卖出回购金融资产款应收分保账款吸收存款及同业存放应收分保合同准备金代理买卖证券款

其他应收款5140170032.64140784417.07代理承销证券款

买入返售金融资产应付职工薪酬25233091201.07242196155.97

存货69220384.587934427.07应交税费2627285406.7229175743.04

其中：数据资源其他应付款27119149090.66144218259.77合同资产应付手续费及佣金持有待售资产应付分保账款

一年内到期的非流动资产7424927.61409272.92持有待售负债

其他流动资产825468401.9715069958.92一年内到期的非流动负债2819794665.3320673574.75

流动资产合计1482001224.011537217546.68其他流动负债291972992.381907388.53

流动负债合计705619147.49779469379.56

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款3030965674.2530838116.90应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债3113338054.9815514688.48

非流动资产：长期应付款32380161.58发放贷款和垫款长期应付职工薪酬债权投资预计负债

其他债权投资递延收益336761753.437048753.47

长期应收款9554088.31979015.92递延所得税负债195026768.935463071.01

长期股权投资1011513878.9724845591.28其他非流动负债

其他权益工具投资非流动负债合计56472413.1758864629.86

其他非流动金融资产1118910376.1719693586.43负债合计762091560.66838334009.42

投资性房地产1281598860.0093325000.00所有者权益(或股东权益)：

固定资产13169634129.23160390159.58实收资本(或股本)34226277783.00226277783.00

在建工程143514198.63607431.24其他权益工具

生产性生物资产其中：优先股油气资产永续债

使用权资产1526531675.2727721882.97资本公积35367093170.01368039039.03

无形资产16100355405.4395524312.06减：库存股3628169075.8215188696.60

其中：数据资源其他综合收益3724274789.0224742789.02开发支出专项储备

其中：数据资源盈余公积38109498554.36101029996.44

商誉17127789257.77127789257.77一般风险准备

长期待摊费用181803903.281020313.72未分配利润39512993308.55501817590.87

递延所得税资产197018718.796757864.18归属于母公司所有者权益合计1211968529.121206718501.76

其他非流动资产20526770.02少数股东权益57692396.1050819450.65

非流动资产合计549751261.87558654415.15所有者权益合计1269660925.221257537952.41

资产总计2031752485.882095871961.83负债和所有者权益总计2031752485.882095871961.83

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：李艳

第6页共103页母公司资产负债表

2025年12月31日

会企01表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位:人民币元注释注释资产期末数上年年末数负债和所有者权益期末数上年年末数号号

流动资产：流动负债：

货币资金439457855.47455970735.32短期借款交易性金融资产交易性金融负债衍生金融资产衍生金融负债

应收票据5438492.81174405.12应付票据

应收账款1470270731.31516502721.35应付账款279804157.94267341125.71应收款项融资预收款项

预付款项4646978.924622817.60合同负债26161113.6225750091.76

其他应收款2237832366.07214215148.62应付职工薪酬163267084.57177607102.75

存货8143917.347053558.78应交税费1566423.434799366.79

其中：数据资源其他应付款101425444.43123132808.94合同资产持有待售负债

持有待售资产一年内到期的非流动负债9914250.9513686660.75

一年内到期的非流动资产447245.63其他流动负债1569666.821545005.50

其他流动资产14168231.294621245.88流动负债合计583708141.76613862162.20

流动资产合计1179958573.211203607878.30非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股

非流动资产：永续债

债权投资租赁负债7543562.514726120.68其他债权投资长期应付款长期应收款长期应付职工薪酬

长期股权投资3367707295.77371225580.51预计负债

其他权益工具投资递延收益6761753.437048753.47

其他非流动金融资产18410376.1719193586.43递延所得税负债

投资性房地产18019200.0018666600.00其他非流动负债

固定资产126227404.76130003436.11非流动负债合计14305315.9411774874.15

在建工程负债合计598013457.70625637036.35

生产性生物资产所有者权益(或股东权益)：

油气资产实收资本(或股本)226277783.00226277783.00

使用权资产17520206.3313868025.14其他权益工具

无形资产4393994.726594002.68其中：优先股

其中：数据资源永续债

开发支出资本公积373474988.97373474988.97

其中：数据资源减：库存股28169075.8215188696.60

商誉其他综合收益9987558.519987558.51

长期待摊费用964479.111020313.72专项储备

递延所得税资产3712111.633987779.80盈余公积109498554.36101029996.44

其他非流动资产107470.02未分配利润447937845.00446948536.02

非流动资产合计557062538.51564559324.39所有者权益合计1139007654.021142530166.34

资产总计1737021111.721768167202.69负债和所有者权益总计1737021111.721768167202.69

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：李艳

第7页共103页合并利润表

2025年度

会合02表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位：人民币元注释项目本期数上年同期数号

一、营业总收入3013436635.783387201590.34

其中：营业收入13013436635.783387201590.34利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本2890004594.033253478463.41

其中：营业成本12643396349.662991340325.58利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加215821944.1519124326.14

销售费用352025980.9846929673.32

管理费用4179819216.70196407064.54研发费用

财务费用5-1058897.46-322926.17

其中：利息费用2723409.892237831.00

利息收入5244331.673635988.59

加：其他收益619663524.2632714787.01

投资收益（损失以“-”号填列）72815870.73602851.15

其中：对联营企业和合营企业的投资收益3269724.01485212.34以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

汇兑收益（损失以“-”号填列）

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“-”号填列）8-4792024.42-8674893.51

信用减值损失（损失以“-”号填列）9-7469104.90-8397823.29

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“-”号填列）10324625.64517069.84

三、营业利润（亏损以“-”号填列）133974933.06150485118.13

加：营业外收入11467269.85353144.72

减：营业外支出124217549.103014320.66

四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）130224653.81147823942.19

减：所得税费用1317779377.7420547957.37

五、净利润（净亏损以“-”号填列）112445276.07127275984.82

（一）按经营持续性分类：

1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）112445276.07127275984.82

2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类：

1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列）94871987.90113774585.45

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）17573288.1713501399.37

六、其他综合收益的税后净额14-468000.00-65000.00

归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额-468000.00-65000.00

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益-468000.00-65000.00

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他-468000.00-65000.00

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额111977276.07127210984.82

归属于母公司所有者的综合收益总额94403987.90113709585.45

归属于少数股东的综合收益总额17573288.1713501399.37

八、每股收益：

（一）基本每股收益0.420.51

（二）稀释每股收益0.420.51

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：李艳

第8页共103页母公司利润表

2025年度

会企02表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位：人民币元注释项目本期数上年同期数号

一、营业收入12466222384.952829363756.39

减：营业成本12221865349.272551051051.91

税金及附加7930897.289209602.29

销售费用45221498.3538793361.01

管理费用140436150.21147003192.89研发费用

财务费用-3156580.07-1572467.57

其中：利息费用664318.75761481.27

利息收入4985607.403194774.18

加：其他收益8016815.487869478.64

投资收益（损失以“-”号填列）239764521.7832136723.32

其中：对联营企业和合营企业的投资收益3964784.26814123.70以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“-”号填列）-1430610.26-8090775.23

信用减值损失（损失以“-”号填列）-2194370.92-302412.04

资产减值损失（损失以“-”号填列）

资产处置收益（损失以“-”号填列）71628.3023304.04

二、营业利润（亏损以“-”号填列）98153054.29116515334.59

加：营业外收入353474.96138081.03

减：营业外支出2786710.671962822.49

三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）95719818.58114690593.13

减：所得税费用11034239.3814613807.92

四、净利润（净亏损以“-”号填列）84685579.20100076785.21

（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）84685579.20100076785.21

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动额

2.权益法下不能转损益的其他综合收益

3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额84685579.20100076785.21

七、每股收益：

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：李艳

第9页共103页合并现金流量表

2025年度

会合03表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位：人民币元项目注释号本期数上年同期数

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金3236848055.713564861435.80客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金1（1）34719409.5765073258.20

经营活动现金流入小计3271567465.283629934694.00

购买商品、接受劳务支付的现金706209767.83813779473.38客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金2216755043.402378165677.08

支付的各项税费161091576.32189161675.37

支付其他与经营活动有关的现金1（2）66904708.30106504383.96

经营活动现金流出小计3150961095.853487611209.79

经营活动产生的现金流量净额120606369.43142323484.21

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金12079600.00

取得投资收益收到的现金2509948.23

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额1059504.092168295.85处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金1（3）1704690.46196429.00

投资活动现金流入小计17353742.782364724.85

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金39904978.2738447307.45

投资支付的现金980000.002250000.00质押贷款净增加额

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额2111700.0021688488.90

支付其他与投资活动有关的现金1（4）9192.31

投资活动现金流出小计43005870.5862385796.35

投资活动产生的现金流量净额-25652127.80-60021071.50

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金70000.0014630000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金70000.0014630000.00

取得借款收到的现金3115025.737186921.72收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计3185025.7321816921.72

偿还债务支付的现金2987594.904036000.11

分配股利、利润或偿付利息支付的现金109546538.1169891170.27

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润10848716.415020248.02

支付其他与筹资活动有关的现金1（5）39511179.8941049807.85

筹资活动现金流出小计152045312.90114976978.23

筹资活动产生的现金流量净额-148860287.17-93160056.51

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-53906045.54-10857643.80

加：期初现金及现金等价物余额593484682.03604342325.83

六、期末现金及现金等价物余额539578636.49593484682.03

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：李艳

第10页共103页母公司现金流量表

2025年度

会企03表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位：人民币元项目注释号本期数上年同期数

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金2648632405.302986733639.82收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金200106211.9278437488.80

经营活动现金流入小计2848738617.223065171128.62

购买商品、接受劳务支付的现金795175555.71888925302.15

支付给职工以及为职工支付的现金1640543381.751877351739.54

支付的各项税费76411341.9485509674.79

支付其他与经营活动有关的现金279108031.0773072374.01

经营活动现金流出小计2791238310.472924859090.49

经营活动产生的现金流量净额57500306.75140312038.13

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金12079600.003045609.48

取得投资收益收到的现金60513625.2013359390.55

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额664300.51835905.67处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金1379301.66196429.00

投资活动现金流入小计74636827.3717437334.70

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金9978920.6413359886.20

投资支付的现金9795001.003270000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计19773921.6416629886.20

投资活动产生的现金流量净额54862905.73807448.50

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金取得借款收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金

分配股利、利润或偿付利息支付的现金97710490.6064075918.15

支付其他与筹资活动有关的现金30718685.2034454384.46

筹资活动现金流出小计128429175.8098530302.61

筹资活动产生的现金流量净额-128429175.80-98530302.61

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-16065963.3242589184.02

加：期初现金及现金等价物余额453695767.57411106583.55

六、期末现金及现金等价物余额437629804.25453695767.57

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负会计机构负责人：李艳

第11页共103页合并所有者权益变动表

2025年度

会合04表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位：人民币元本期数上年同期数归属于母公司所有者权益归属于母公司所有者权益项目其他权益工具少数股东其他权益工具少数股东

实收资本减：其他综专项一般风所有者权益合计实收资本减：其他综专项一般风所有者权益合计优先永续其资本公积盈余公积未分配利润权益资本公积盈余公积未分配利润权益（或股本）库存股合收益储备险准备（或股本）优先股永续债其他库存股合收益储备险准备股债他

一、上年年末余额226277783.00368039039.0315188696.6024742789.02101029996.44501817590.8750819450.651257537952.41227759683.00389415201.1023199888.0024807789.0291022317.92483915630.3926571999.631220292733.06

加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他

二、本年年初余额226277783.00368039039.0315188696.6024742789.02101029996.44501817590.8750819450.651257537952.41227759683.00389415201.1023199888.0024807789.0291022317.92483915630.3926571999.631220292733.06三、本期增减变动金额（减少以“--468000.008468557.9211175717.686872945.45-1481900.00-21376162.07-8011191.40-65000.0010007678.5217901960.4824247451.0237245219.35”号填列）

（一）综合收益总额-468000.0094871987.9017573288.17111977276.07-65000.00113774585.4513501399.37127210984.82

（二）所有者投入和减少资本148373.69-1481900.00-21376162.07-8011191.4015766299.67919429.00

1.所有者投入的普通股2415818.73-1481900.00-16427657.00-17909557.0014630000.0014630000.00

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入所有者权益的金额

4.其他12980379.22-2267445.04-4948505.079898365.601136299.67-13710571.00

（三）利润分配8468557.92-83696270.22-10848716.41-86076428.7110007678.52-95872624.97-5020248.02-90885194.47

1.提取盈余公积8468557.92-8468557.9210007678.52-10007678.52

2.提取一般风险准备

3.对所有者（或股东）的分配-75227712.30-10848716.41-86076428.71-86558696.45-5020248.02-91578944.47

4.其他693750.00693750.00

（四）所有者权益内部结转

1.资本公积转增资本（或股本）

2.盈余公积转增资本（或股本）

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本期提取

2.本期使用

（六）其他

四、本期期末余额24274789.02109498554.36512993308.5557692396.10226277783.00368039039.0315188696.6024742789.02101029996.44501817590.8750819450.651257537952.41

法定代表人：李茂顺主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：李艳

第12页共103页母公司所有者权益变动表

2025年度

会企04表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司单位：人民币元本期数上年同期数项目其他权益工具其他权益工具

实收资本减：其他综专项实收资本减：其他综专项资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计（或股本）优先永续其库存股合收益储备（或股本）优先永续其库存股合收益储备股债他股债他

一、上年年末余额226277783.00373474988.9715188696.609987558.51101029996.44446948536.021142530166.34227759683.00389902645.9723199888.009987558.5191022317.92442744375.781138216693.18

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年年初余额226277783.00373474988.9715188696.609987558.51101029996.44446948536.021142530166.34227759683.00389902645.9723199888.009987558.5191022317.92442744375.781138216693.18三、本期增减变动金额（减少以“-”

12980379.228468557.92989308.98-3522512.32-1481900.00-16427657.00-8011191.4010007678.524204160.244313473.16号填列）

（一）综合收益总额84685579.2084685579.20100076785.21100076785.21

（二）所有者投入和减少资本12980379.22-12980379.22-1481900.00-16427657.00-8011191.40-9898365.60

1.所有者投入的普通股-1481900.00-16427657.00-17909557.00

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入所有者权益的金额

4.其他12980379.22-12980379.229898365.60-9898365.60

（三）利润分配8468557.92-83696270.22-75227712.3010007678.52-95872624.97-85864946.45

1.提取盈余公积8468557.92-8468557.9210007678.52-10007678.52

2.对所有者（或股东）的分配-75227712.30-75227712.30-86558696.45-86558696.45

3.其他693750.00693750.00

（四）所有者权益内部结转

1.资本公积转增资本（或股本）

2.盈余公积转增资本（或股本）

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本期提取

2.本期使用

（六）其他

四、本期期末余额226277783.00373474988.9728169075.829987558.51109498554.36447937845.001139007654.02226277783.00373474988.9715188696.609987558.51101029996.44446948536.021142530166.34

主管会计工作的负责人：杨谭会计机构负责人：李艳

法定代表人：李茂顺

第13页共103页新大正物业集团股份有限公司财务报表附注

2025年度

金额单位：人民币元

一、公司基本情况

新大正物业集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）于1998年12月10日在重庆

市工商行政管理局渝中区分局登记注册，总部位于重庆市。公司现持有统一社会信用代码为

915001032030285054的营业执照，注册资本226277783.00元，股份总数226277783股（每股面值 1元）。其中，有限售条件的流通股份 A股 13266325 股；无限售条件的流通股份 A股 213011458 股。公司股票于 2019 年 12 月 3 日在深圳证券交易所挂牌交易。

本公司属物业管理行业。主要经营活动为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，提供的服务主要包括基础物业服务、城市服务和创新服务。

本财务报表业经公司2026年4月16日第三届董事会第十八次会议批准对外报出。

二、财务报表的编制基础

(一)编制基础本公司财务报表以持续经营为编制基础。

(二)持续经营能力评价本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

三、重要会计政策及会计估计

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、在

建工程、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

(一)遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

第14页共103页(二)会计期间会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

(三)营业周期

公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

(四)记账本位币采用人民币为记账本位币。

(五)重要性标准确定方法和选择依据

公司编制和披露财务报表遵循重要性原则，本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

涉及重要性标准判断重要性标准确定方法和选择依据的披露事项

重要的单项计提坏账准备的应收账款单项金额超过资产总额0.3%

重要的核销应收账款单项金额超过资产总额0.3%

重要的单项计提坏账准备的其他应收款单项金额超过资产总额0.3%

重要的核销其他应收款单项金额超过资产总额0.3%单项在建工程发生额或期初余额或期末余额超过重要的在建工程项目

资产总额0.3%的项目

重要的账龄超过1年的应付账款单项金额超过资产总额0.3%

重要的账龄超过1年的其他应付款单项金额超过资产总额0.3%

重要的账龄超过1年的合同负债单项金额超过资产总额0.3%

重要的投资活动现金流量单项金额超过资产总额5%

重要的子公司、非全资子公司利润总额超过集团利润总额的15%单项权益法核算的投资收益超过集团利润总额的

重要的合营企业、联营企业、共同经营

15%

(六)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差

第15页共103页额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首

先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

(七)控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

(八)合营安排分类及共同经营会计处理方法

1.合营安排分为共同经营和合营企业。

2.当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；

(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；

(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；

(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。

(九)现金及现金等价物的确定标准列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

(十)金融工具

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允

价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的

金融负债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融

第16页共103页负债；(3)不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷

款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公

第17页共103页司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公

允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的

贷款承诺

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值

规定确定的损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的

风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

第18页共103页金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所

转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相

关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；

除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由

可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用

第19页共103页减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益

的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

(十一)应收款项和合同资产预期信用损失的确认标准和计提方法

1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项和合同资产

第20页共103页组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法

参考历史信用损失经验，结合当前应收银行承兑汇票

状况以及对未来经济状况的预测，票据类型通过违约风险敞口和整个存续期预应收商业承兑汇票

期信用损失率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，应收账款—账龄组合账龄编制应收账款账龄与预期信用损失

率对照表，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前应收账款—合并范围内关联方状况以及对未来经济状况的预测，合并范围内关联方组合通过违约风险敞口和整个存续期预

期信用损失率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，其他应收款—履约保证金组合履约保证金通过违约风险敞口和未来12个月内

或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，其他应收款—账龄组合账龄编制其他应收款账龄与预期信用损

失率对照表，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，其他应收款—合并范围内关联合并范围内关联方通过违约风险敞口和未来12个月内方组合

或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

2.账龄组合的账龄与预期信用损失率对照表

应收账款其他应收款账龄

预期信用损失率（%）预期信用损失率（%）

0-3月（含，下同）1.001.00

3-6月3.003.00

6-12月5.005.00

1-2年10.0010.00

2-3年30.0030.00

3-4年50.0050.00

4-5年80.0080.00

5年以上100.00100.00

应收账款/其他应收款的账龄自款项实际发生的月份起算，应收商业承兑汇票的账龄按照相应的应收账款持续计算账龄。

3.按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准

第21页共103页对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。

(十二)存货

1.存货的分类

存货包括在提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

2.发出存货的计价方法

发出存货采用月末一次加权平均法。

3.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

4.低值易耗品和包装物的摊销方法

按照一次转销法进行摊销。

5.存货跌价准备

存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费

用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

(十三)长期股权投资

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或

发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

第22页共103页公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于

“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作

为改按成本法核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各

项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其

他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始

投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；

以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；

以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期

股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息

第23页共103页来判断分步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一

种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

第24页共103页(十四)投资性房地产

1.投资性房地产包括已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用公允价值模式进行后续计量。投资性房

地产采用公允价值计量的依据：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)公司

能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

(十五)固定资产

1.固定资产确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

2.各类固定资产的折旧方法

类别折旧方法折旧年限(年)残值率(%)年折旧率(%)

房屋及建筑物年限平均法10-300-53.17-10.00

机器设备年限平均法3-100-59.50-33.33

运输工具年限平均法3-50-519.00-33.33

其他设备年限平均法3-100-59.50-33.33

(十六)在建工程

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程

按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使

用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

类别在建工程结转为固定资产的标准和时点房屋及建筑物自建或者外包建设完成后达到可使用状态并经验收机器设备安装调试后达到设计要求或合同规定的标准其他设备安装调试后达到设计要求或合同规定的标准

(十七)借款费用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资

第25页共103页本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费

用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连

续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

(十八)无形资产

1.无形资产主要系软件、特许经营使用权，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预

期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法

软件预期可使用年限确定使用寿命为3-5年直线法特许经营使用权特许经营期限直线法

(十九)部分长期资产减值

对长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当

第26页共103页期损益。

(二十)长期待摊费用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

(二十一)职工薪酬

1.职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

2.短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

3.离职后福利的会计处理方法

离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和

财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价

值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债

或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

4.辞退福利的会计处理方法

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；

(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

第27页共103页5.其他长期职工福利的会计处理方法

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

(二十二)股份支付

1.股份支付的种类

包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

2.实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

(1)以权益结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应调整资本公积。

换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。

(2)以现金结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。

(3)修改、终止股份支付计划

如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，

第28页共103页公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。

如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。

如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。

(二十三)收入

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能

够控制公司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：

(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该

商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转

让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估

第29页共103页计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现

金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承

诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

公司结合自身业务发展战略，确立了三大业务版图，包括基础业务、城市服务和创新业务。基础业务为传统物业服务，包括保安、保洁、绿化、维修和客服等服务，城市服务主要包括城市更新、市政环卫、资产管理、社区治理等服务，创新业务主要包括物业增值服务和数字化产品运营服务等。收入确认方法具体如下：

(1)服务收入

公司提供的服务收入，满足客户在公司履约的同时即取得消耗公司履约所带来的经济利益，属于在某一时段内履行履约义务，公司结合经营模式和结算方式，区分两种情况确认收入：有合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在服务完成时确认收入。

(2)销售商品

公司提供的商品销售，属于在某一时点履行履约义务，在满足商品已经交付给客户，公司已取得交付商品的现时收款权利，商品所有权上的风险和报酬已经转移给客户，客户已取得商品控制权时确认商品销售收入。

(二十四)合同资产、合同负债公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

(二十五)政府补助

第30页共103页1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；

(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府

补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

(二十六)递延所得税资产、递延所得税负债1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。

资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法

获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列

第31页共103页情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列

示：(1)拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同

的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

(二十七)租赁

1.公司作为承租人

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁中的和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地

或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

第32页共103页租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用

于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结

果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

2.公司作为出租人

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。

在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

3.售后租回

(1)公司作为承租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

(2)公司作为出租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

第33页共103页售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买

进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

(二十八)其他重要的会计政策和会计估计与回购公司股份相关的会计处理方法

因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款时，转销交付职工的库存股成本和等待期内资本公积（其他资本公积）累计金额，同时，按照其差额调整资本公积（股本溢价）。

四、税项

(一)主要税种及税率税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和应税劳务

13%、9%、6%、5%、增值税收入为基础计算销项税额，扣除当期允许抵

3%、1%

扣的进项税额后，差额部分为应交增值税从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值房产税的1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%1.2%、12%计缴

城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%、5%、1%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

企业所得税应纳税所得额15%、20%、25%不同税率的纳税主体企业所得税税率说明纳税主体名称所得税税率

本公司15%

重庆大世界保洁有限公司（以下简称大世界保洁公司）15%

第34页共103页纳税主体名称所得税税率

成都嘉峰世界清洁保养有限公司（以下简称成都嘉峰公司）15%

四川民兴物业管理有限公司（以下简称民兴物业公司）15%

重庆大正保安服务有限公司（以下简称大正保安公司）20%

新大正城市运营管理（重庆）有限公司（以下简称新大正城市运营公司）20%

新大正（重庆）商业运营管理有限公司20%

重庆益客精橱餐饮管理有限公司（以下简称益客精橱公司）20%

重庆高筹智能工程有限公司20%

重庆慧璧物业服务有限公司20%

重庆大正融信物业管理有限公司20%

重庆重报智慧城市运营管理有限公司（以下简称重报智慧公司）20%

重庆新大正航空科技服务有限公司（以下简称新大正航空公司）20%

重庆欣益硕航空地面服务有限公司（以下简称欣益硕航空公司）20%

重庆航诚航空地面服务有限公司20%

重庆通维安达汽车维修服务有限公司（以下简称通维安达公司）20%

北京新大正航空科技服务有限公司20%

新大正（重庆）无人机科技有限公司20%

深圳慧链云科技有限公司20%

贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司20%

重庆大疆商业管理有限公司20%

重庆大成壹贰陆陆商业运营管理有限公司20%

重庆慧创商业运营管理有限公司20%

上海新大正新企业服务有限公司20%

贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司20%

重庆大正贵博城市环境服务有限公司20%

重庆新大正美餐餐饮服务有限公司20%

重庆山清停车场管理有限公司20%

禄劝和翔城市综合服务有限公司20%

贵州省瓮安和翔环保科技有限公司20%

贵州省瓮安滨南城市建设综合服务有限公司20%

第35页共103页纳税主体名称所得税税率

瑞丽市和翔环境卫生管理有限责任公司20%

重庆麟瑄环保科技有限公司20%

新大正（北京）物业管理有限公司20%翔跃（北京）物业管理有限公司20%州驰（北京）物业管理有限公司20%共创（北京）物业管理有限公司20%逸兴（北京）物业管理有限公司20%

新大正（南京）物业管理有限公司20%

合肥云创工程管理有限公司20%

南京悦宁企业服务有限公司20%

苏州丰迈环境科技有限公司20%

新大正（深圳）物业管理有限公司20%

深圳市南山区新大正物业管理有限公司20%

深圳市福田区新大正物业管理有限公司20%

深圳市罗湖区新大正物业管理有限公司20%

深圳市宝安区新大正物业管理有限公司20%

新大正（广州）物业服务管理有限公司20%

新大正（广州）城市服务有限公司20%

新大正（东莞）物业管理有限公司20%

新大正（河南）物业管理有限公司20%

易简大成（漯河）物业管理有限公司20%

易简开务（河南）物业管理有限公司20%

易简执象（河南）物业管理有限公司20%

易简悦心（河南）物业管理有限公司20%

易简同心（河南）物业管理有限公司20%

新大正（长沙）物业管理有限公司20%

杭州大正牧歌物业服务有限公司20%

新大正(海南)物业管理有限责任公司20%

海口椰城诚睿物业管理有限公司20%

第36页共103页纳税主体名称所得税税率

新大正(武汉)物业管理有限公司20%

武汉市创逸物业管理有限公司20%

宜昌市鼎泰物业管理有限公司20%

武汉市优正保洁服务有限公司20%

武汉市瑞和城悦物业管理有限公司20%

武汉市卓睿物业服务管理有限公司20%

大理市和翔城市综合服务有限公司20%

农投和翔(西昌)环境卫生服务有限公司20%

蚌埠逸和企业管理有限公司20%

江西中泽新大正物业股份有限公司20%

除上述以外的其他纳税主体25%

(二)税收优惠

1.根据《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》(财政部公告2020年第23号)，

自2021年1月1日至2030年12月31日，对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。本公司及子公司大世界保洁公司、成都嘉峰公司、民兴物业公司2025年度享受西部大开发税收优惠政策，所得税税率为15%。

2.根据财政部税务总局《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号），对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。子公司新大正城市运营公司、益客精橱公司等66家子公司适用该税收优惠政策，2025年度企业所得税率为20%。

3.根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条，企业从事国家重点扶持的公共

基础设施项目投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至

第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税；子公司丘北和翔城市综合服

务有限公司、重庆麟和瑄环保科技有限公司（以下简称麟和瑄公司）2025年度从事生活垃

圾分类和无害化处理处置项目的所得免征企业所得税，子公司香格里拉市和翔环保科技有限公司（以下简称香格里拉和翔公司）2025年度从事生活垃圾分类和无害化处理处置项目的所得减半征收企业所得税。

4.根据《云南省财政厅关于印发推进产业强省建设若干财税政策措施的通知》，对入

第37页共103页驻瑞丽重点开发开放试验区、勐腊（磨憨）重点开发开放试验区、河口跨境经济合作区的新

办企业实行企业所得税地方分享部分“五免五减半”优惠。子公司瑞丽市缤南环境管理有限公司（以下简称瑞丽缤南公司）2025年度企业所得税地方分享部分减半征所得税。

5.根据财政部税务总局《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第19号），2023年8月1日至2027年12月31日，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税；2023年8月1日至2027年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。

6.根据《财政部税务总局退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2023〕14号），自2023年1月1日至2027年12月31日，招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数享受以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。

7.根据《财政部税务总局人力资源社会保障部农业农村部关于进一步支持重点群体创业就业有关税收政策的公告》（农业农村部公告2023年第15号），自2023年1月1日至2027年12月31日，企业招用脱贫人口，以及在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）的人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。

五、合并财务报表项目注释

(一)合并资产负债表项目注释

1.货币资金

项目期末数期初数

库存现金152503.8735842.26

银行存款539445698.85593446397.15

其他货币资金2861395.876398667.85

合计542459598.59599880907.26

第38页共103页2.应收票据

(1)明细情况项目期末数期初数

银行承兑汇票5438492.81137584.00

商业承兑汇票36821.12

合计5438492.81174405.12

(2)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

期末数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例（%）金额比例（%）按组合计提坏账准备

其中：银行承兑汇票5438492.81100.005438492.81商业承兑汇票

合计5438492.81100.005438492.81（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例（%）金额比例（%）按组合计提坏账准备

其中：银行承兑汇票137584.0077.08137584.00

商业承兑汇票40912.3622.924091.2410.0036821.12

合计178496.36100.004091.242.29174405.12

2)采用组合计提坏账准备的应收票据

期末数项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

银行承兑汇票组合5438492.81

小计5438492.81

(3)坏账准备变动情况

第39页共103页本期变动金额项目期初数期末数计提收回或转回核销其他按组合计提坏

4091.24-4091.24

账准备

合计4091.24-4091.24

3.应收账款

(1)账龄情况账龄期末数期初数

0-3月434036987.38459801072.83

3-6月107088713.11115841482.37

6-12月107654345.32139085251.09

1-2年114084195.5470646203.73

2-3年15655335.252933902.14

3-4年1442837.912986466.39

4-5年2525697.90229173.09

5年以上4201618.564308489.15

账面余额合计786689730.97795832040.79

减：坏账准备36097487.1129856816.59

账面价值合计750592243.86765975224.20

(2)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

期末数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例（%）金额比例（%）单项计提坏账

4670491.370.594670491.37100.00

准备按组合计提坏

782019239.6099.4131426995.744.02750592243.86

账准备

合计786689730.97100.0036097487.114.59750592243.86（续上表）

第40页共103页期初数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例（%）金额比例（%）单项计提坏账

5964723.780.755964723.78100.00

准备按组合计提坏

789867317.0199.2523892092.813.02765975224.20

账准备

合计795832040.79100.0029856816.593.75765975224.20

2)采用账龄组合计提坏账准备的应收账款

期末数账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

0-3月434036987.384340369.881.00

3-6月107088713.113212661.403.00

6-12月107654345.325382717.275.00

1-2年114082434.8711408243.4910.00

2-3年15651015.254695304.5830.00

3-4年1439737.91719868.9650.00

4-5年1990877.971592702.3780.00

5年以上75127.7975127.79100.00

小计782019239.6031426995.744.02

(3)坏账准备变动情况本期变动金额项目期初数期末数

计提收回或转回核销其他[注]单项计提坏

5964723.78501922.72792309.694670491.37

账准备按组合计提

23892092.817465568.4912129.4281463.8631426995.74

坏账准备

合计29856816.597465568.49501922.72804439.1181463.8636097487.11

[注]其他系本年收购江西中泽新大正物业股份有限公司导致坏账准备增加

(4)本期实际核销的应收账款情况项目核销金额

实际核销的应收账款804439.11

(5)应收账款金额前5名情况

第41页共103页占应收账款单位名称账面余额坏账准备

余额的比例（%）

客户一73485208.879.344400264.43

客户二66219589.878.423221674.49

客户三24638929.133.13647051.34

客户四23807667.463.031326877.72

客户五17835448.502.27553442.81

小计205986843.8326.1910149310.79

4.预付款项

(1)账龄分析期末数期初数账龄减值减值

账面余额比例（%）账面价值账面余额比例（%）账面价值准备准备

1年以内8227141.95100.008227141.956988934.12100.006988934.12

合计8227141.95100.008227141.956988934.12100.006988934.12

(2)预付款项金额前5名情况占预付款项单位名称账面余额

余额的比例（%）

供应商一1518987.5618.46

供应商二1039116.5512.63

供应商三926187.6111.26

供应商四309266.003.76

供应商五250000.003.04

小计4043557.7249.15

5.其他应收款

(1)款项性质分类情况款项性质期末数期初数

履约保证金87151928.8797785255.52

代收代付款25495273.3021981960.64

投标保证金11471614.166657993.34

第42页共103页款项性质期末数期初数

项目备用金7428303.255956404.60

其他16650839.5316268506.69

账面余额合计148197959.11148650120.79

减：坏账准备8027926.477865703.72

账面价值合计140170032.64140784417.07

(2)账龄情况账龄期末数期初数

0-3月42242561.0236853602.36

3-6月3178126.564690896.73

6-12月6771239.9724612201.12

1-2年55285430.7234923145.79

2-3年17381349.0623711805.00

3-4年9045924.489012215.71

4-5年3937921.832758577.45

5年以上10355405.4712087676.63

账面余额合计148197959.11148650120.79

减：坏账准备8027926.477865703.72

账面价值合计140170032.64140784417.07

(3)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

期末数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例（%）金额比例（%）按组合计提

148197959.11100.008027926.475.42140170032.64

坏账准备

合计148197959.11100.008027926.475.42140170032.64（续上表）期初数种类账面余额坏账准备账面价值

第43页共103页计提

金额比例（%）金额比例（%）按组合计提

148650120.79100.007865703.725.29140784417.07

坏账准备

合计148650120.79100.007865703.725.29140784417.07

2)采用组合计提坏账准备的其他应收款

期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

履约保证金组合87151928.874357596.455.00

账龄组合61046030.243670330.026.01

其中：0-3月42242561.02422425.601.00

3-6月3178126.5695343.803.00

6-12月1618294.3580914.735.00

1-2年9468876.92946887.7010.00

2-3年3255127.15976538.1430.00

3-4年165389.7882694.8950.00

4-5年260646.50208517.2080.00

5年以上857007.96857007.96100.00

小计148197959.118027926.475.42

(4)坏账准备变动情况

第一阶段第二阶段第三阶段项目整个存续期预期整个存续期预期未来12个月合计信用损失（未发信用损失（已发预期信用损失生信用减值）生信用减值）

期初数5487965.10806430.981571307.647865703.72期初数在本期

--转入第二阶段-473443.85473443.85

--转入第三阶段-325512.72325512.72

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-58240.67-7474.41575265.45509550.37本期收回或转回

第44页共103页第一阶段第二阶段第三阶段项目整个存续期预期整个存续期预期未来12个月合计信用损失（未发信用损失（已发预期信用损失生信用减值）生信用减值）

本期核销347327.62347327.62其他变动

期末数4956280.58946887.702124758.198027926.47期末坏账准备计

3.6910.0046.825.42

提比例（%）

(5)本期实际核销的其他应收款情况其他应收款核销情况项目核销金额

实际核销的其他应收款347327.62

(6)其他应收款金额前5名情况占其他应收款单位名称款项性质期末账面余额账龄期末坏账准备

余额的比例（%）大理市博德尔城市

其他6000000.001-2年4.05600000.00环境服务有限公司陕西航港城市物业

履约保证金4860000.001-2年3.28243000.00管理有限公司

北京首都机场物业履约保证金、

4686714.401-2年、5年以上3.16235119.70

管理有限公司其他

四川外国语大学履约保证金3625142.763-4年2.45181257.14中国人民解放军陆

军军医大学第一附履约保证金3359876.552-3年2.27167993.83属医院

小计22531733.7115.211427370.67

6.存货

期末数期初数项目跌价跌价账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

低值易耗品9220384.589220384.587934427.077934427.07

合计9220384.589220384.587934427.077934427.07

第45页共103页7.一年内到期的非流动资产期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备一年内到期的

424927.61424927.61409272.92409272.92

长期应收款

合计424927.61424927.61409272.92409272.92

8.其他流动资产

期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

待抵扣进项税22051985.0822051985.0814695559.8214695559.82

预交税金3416416.893416416.89374399.10374399.10

合计25468401.9725468401.9715069958.9215069958.92

9.长期应收款

期末数期初数折现率项目坏账坏账账面余额账面价值账面余额账面价值区间准备准备

融资租赁款554088.31554088.31979015.92979015.923.83%

其中：未实现

13985.0913985.0943516.2043516.20

融资收益

合计554088.31554088.31979015.92979015.923.83%

10.长期股权投资

(1)分类情况期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

对联营企业投资11513878.9711513878.9724845591.2824845591.28

合计11513878.9711513878.9724845591.2824845591.28

(2)明细情况

第46页共103页期初数本期增减变动被投资单位减值权益法下确认其他综合账面价值追加投资减少投资准备的投资损益收益调整重庆保税港区港佳综

13365333.2712409633.27

合服务有限公司南阳新大正物业服务

3817966.791301003.45

有限责任公司江西中泽新大正物业

3251653.581.00-589798.76

股份有限公司海南旅投新大正医疗

2466795.83634604.89

保障有限公司雅安雨城大正城市服

1943841.811408852.74

务有限责任公司丝路大正城市运营管

980000.00515061.69理（重庆）有限公司

合计24845591.28980001.0012409633.273269724.01（续上表）本期增减变动期末数被投资单位其他权益宣告发放现金计提减值减值其他账面价值变动股利或利润准备准备重庆保税港区港佳综

955700.00

合服务有限公司南阳新大正物业服务

1352673.433766296.81

有限责任公司江西中泽新大正物业

-2661855.82股份有限公司海南旅投新大正医疗

201574.802899825.92

保障有限公司雅安雨城大正城市服

3352694.55

务有限责任公司丝路大正城市运营管

1495061.69理（重庆）有限公司

合计2509948.23-2661855.8211513878.97

11.其他非流动金融资产

项目期末数期初数分类为以公允价值计量且其变动计

18910376.1719693586.43

入当期损益的金融资产

其中：股权投资18910376.1719693586.43

合计18910376.1719693586.43

第47页共103页12.投资性房地产项目房屋及建筑物合计

期初数93325000.0093325000.00

本期变动-8330680.00-8330680.00

加：固定资产转入

减：处置1423080.001423080.00

转回固定资产6907600.006907600.00

公允价值变动-3395460.00-3395460.00

期末数81598860.0081598860.00

13.固定资产

项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他设备合计账面原值

期初数128662738.86113547224.138431197.3722048180.77272689341.13

本期增加金额6726500.0027285559.53456180.351645857.4236114097.30

1)购置27258655.37456180.351580980.5729295816.29

2)企业合并增加26904.1664876.8591781.01

3)投资性房地产

6726500.006726500.00

转入

本期减少金额3744108.22554604.851056306.515355019.58

1)处置或报废3744108.22554604.851056306.515355019.58

期末数135389238.86137088675.448332772.8722637731.68303448418.85累计折旧

期初数20602320.9571679574.245132599.3314884687.03112299181.55

本期增加金额4344216.3017722434.101245534.252450505.7225762690.37

1)计提4344216.3017717428.211245534.252421351.9625728530.72

2)合并范围增加5005.8929153.7634159.65

本期减少金额2861437.10483991.15902154.054247582.30

1)处置或报废2861437.10483991.15902154.054247582.30

第48页共103页项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他设备合计

期末数24946537.2586540571.245894142.4316433038.70133814289.62减值准备期初数本期增加金额本期减少金额期末数账面价值

期末账面价值110442701.6150548104.202438630.446204692.98169634129.23

期初账面价值108060417.9141867649.893298598.047163493.74160390159.58

14.在建工程

期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备企业信息

3514198.633514198.63607431.24607431.24

化建设

合计3514198.633514198.63607431.24607431.24

15.使用权资产

项目房屋及建筑物机器设备合计账面原值

期初数55034332.73166491.0555200823.78

本期增加金额3898821.9313932150.4517830972.38

1)租入3898821.9313932150.4517830972.38

本期减少金额8750698.33883360.159634058.48

1)处置8750698.33883360.159634058.48

期末数50182456.3313215281.3563397737.68累计折旧

期初数27469691.319249.5027478940.81

本期增加金额12720636.283193739.5615914375.84

第49页共103页项目房屋及建筑物机器设备合计

1)计提12720636.283193739.5615914375.84

本期减少金额6220258.57306995.676527254.24

1)处置6220258.57306995.676527254.24

期末数33970069.022895993.3936866062.41减值准备期初数本期增加金额本期减少金额期末数账面价值

期末账面价值16212387.3110319287.9626531675.27

期初账面价值27564641.42157241.5527721882.97

16.无形资产

项目软件特许经营使用权合计账面原值

期初数54271031.2165982038.09120253069.30

本期增加金额2380282.1718653348.4121033630.58

1)购置18653348.4118653348.41

2)在建工程转入2285282.172285282.17

3)企业合并增加95000.0095000.00

本期减少金额1356127.421356127.42

1)处置1356127.421356127.42

期末数55295185.9684635386.50139930572.46累计摊销

期初数22077849.372650907.8724728757.24

本期增加金额11173023.944658926.6815831950.62

1)计提11148482.274658926.6815807408.95

2)企业合并增加24541.6724541.67

第50页共103页项目软件特许经营使用权合计

本期减少金额985540.83985540.83

1)处置985540.83985540.83

期末数32265332.487309834.5539575167.03减值准备期初数本期增加金额本期减少金额期末数账面价值

期末账面价值23029853.4877325551.95100355405.43

期初账面价值32193181.8463331130.2295524312.06

17.商誉

(1)明细情况期末数期初数被投资单位名称或形减值减值成商誉的事项账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

民兴物业公司36890696.1936890696.1936890696.1936890696.19

重报智慧公司3318521.473318521.473318521.473318521.47四川和翔环保科技有限公司（以下简称四29569334.4529569334.4529569334.4529569334.45川和翔公司）

瑞丽缤南公司30402898.3230402898.3230402898.3230402898.32

香格里拉和翔公司23859206.9723859206.9723859206.9723859206.97

通维安达公司1769846.501769846.501769846.501769846.50

欣益硕航空公司1978753.871978753.871978753.871978753.87

合计127789257.77127789257.77127789257.77127789257.77

(2)商誉账面原值被投资单位名称或形本期减少期初数期末数成商誉的事项处置其他

民兴物业公司36890696.1936890696.19

第51页共103页被投资单位名称或形本期减少期初数期末数成商誉的事项处置其他

重报智慧公司3318521.473318521.47

四川和翔公司29569334.4529569334.45

瑞丽缤南公司30402898.3230402898.32

香格里拉和翔公司23859206.9723859206.97

通维安达公司1769846.501769846.50

欣益硕航空公司1978753.871978753.87

合计127789257.77127789257.77

(3)商誉所在资产组或资产组组合的相关信息资产组或资产组组合是否

资产组或资产组资产组或资产组组合的构成与购买日、以前年度商誉所属经营分部和依据组合名称和依据减值测试时所确定的资产组或资产组组合一致收购民兴物业公司所形成相民兴物业公司根据营业收入实现地是关商誉的资产及业务收购重报智慧公司所形成相重报智慧公司根据营业收入实现地是关商誉的资产及业务收购四川和翔公司所形成相四川和翔公司根据营业收入实现地是关商誉的资产及业务收购瑞丽缤南公司所形成相瑞丽缤南公司根据营业收入实现地是关商誉的资产及业务收购香格里拉和翔公司所形香格里拉和翔公司根据营业收入实现地是成相关商誉的资产及业务收购通维安达公司所形成相通维安达公司根据营业收入实现地是关商誉的资产及业务收购欣益硕航空公司所形成欣益硕航空公司根据营业收入实现地是相关商誉的资产及业务

(4)可收回金额的具体确定方法可收回金额按预计未来现金流量的现值确定包含商誉的资产组或资产组项目可收回金额本期计提减值金额组合的账面价值

民兴物业公司43634030.1549161900.00

重报智慧公司5561065.776429300.00

四川和翔公司43436275.7666792800.00

瑞丽缤南公司38936976.0946496900.00

香格里拉和翔公司25372945.8738899900.00

第52页共103页包含商誉的资产组或资产组项目可收回金额本期计提减值金额组合的账面价值

通维安达公司2527530.903347092.78

欣益硕航空公司3492416.584457737.98

小计162961241.12215585630.76（续上表）

预测期预测期内的收入增长率、利润稳定期增长率、利润率项目折现率及其确定依据年限率等参数及其确定依据等参数及其确定依据

13.86%，以税前全部资本

成本加权平均资本成本为

稳定期增长率：0.00%，预测期收入增长率为0.00%，基础确定，与同行业上市预测期后收入及成本保

民兴物业毛利率为7.99%至8.03%，根公司相比，综合考虑公司

5持稳定，稳定期毛利率

公司据历史经验及对市场发展的的企业经营规模、市场知

为8.02%，预测稳定期预测确定上述关键数据名度、竞争优劣势、资产收入及毛利率保持稳定

负债情况等，分析确定企业特定风险调整系数

13.86%，以税前全部资本

成本加权平均资本成本为

预测期收入增长率为-3.29%稳定期增长率：0.00%，基础确定，与同行业上市至4.65%，毛利率为30.35%预测期后收入及成本保重报智慧公司相比，综合考虑公司

5至31.25%，根据历史经验及持稳定，稳定期毛利率

公司的企业经营规模、市场知

对市场发展的预测确定上述为31.23%，预测稳定期名度、竞争优劣势、资产关键数据收入及毛利率保持稳定

负债情况等，分析确定企业特定风险调整系数

10.77%，以税前全部资本

成本加权平均资本成本为

预测期收入增长率为-0.40%稳定期增长率：0%，预基础确定，与同行业上市至23.91%，毛利率为14.58%测期后收入及成本保持四川和翔公司相比，综合考虑公司

5至15.75%，根据历史经验及稳定，稳定期毛利率为

公司的企业经营规模、市场知

对市场发展的预测确定上述15.02%，预测稳定期收名度、竞争优劣势、资产关键数据入及毛利率保持稳定

负债情况等，分析确定企业特定风险调整系数

10.77%，以税前全部资本

成本加权平均资本成本为

预测期收入增长率为-26.59%稳定期增长率：0%，预基础确定，与同行业上市至0.00%，毛利率为14.86%测期后收入及成本保持瑞丽缤南公司相比，综合考虑公司

5至22.06%，根据历史经验及稳定，稳定期毛利率为

公司的企业经营规模、市场知

对市场发展的预测确定上述19.62%，预测稳定期收名度、竞争优劣势、资产关键数据入及毛利率保持稳定

负债情况等，分析确定企业特定风险调整系数

香格里拉预测期收入增长率为-22.17%稳定期增长率：0%，预10.77%，以税前全部资本

5

和翔公司至0.00%，毛利率为13.34%测期后收入及成本保持成本加权平均资本成本为

第53页共103页预测期预测期内的收入增长率、利润稳定期增长率、利润率项目折现率及其确定依据年限率等参数及其确定依据等参数及其确定依据

至18.88%，根据历史经验及稳定，稳定期毛利率为基础确定，与同行业上市对市场发展的预测确定上述16.79%，预测稳定期收公司相比，综合考虑公司关键数据入及毛利率保持稳定的企业经营规模、市场知

名度、竞争优劣势、资产

负债情况等，分析确定企业特定风险调整系数

13.36%，以税前全部资本

成本加权平均资本成本为

稳定期增长率：0%，预预测期收入增长率为0.00%至基础确定，与同行业上市测期后收入及成本保持

通维安达9.49%，毛利率为6.04%，根公司相比，综合考虑公司

5稳定，稳定期毛利率为

公司据历史经验及对市场发展的的企业经营规模、市场知

6.04%，预测稳定期收入

预测确定上述关键数据名度、竞争优劣势、资产及毛利率保持稳定

负债情况等，分析确定企业特定风险调整系数

12.59%，以税前全部资本

成本加权平均资本成本为

预测期收入增长率为0.00%至稳定期增长率：0%，预基础确定，与同行业上市

35.98%，毛利率为2.25%至测期后收入及成本保持

欣益硕航公司相比，综合考虑公司

55.37%，根据历史经验及对市稳定，稳定期毛利率为

空公司的企业经营规模、市场知

场发展的预测确定上述关键5.37%，预测稳定期收入名度、竞争优劣势、资产数据及毛利率保持稳定

负债情况等，分析确定企业特定风险调整系数小计

18.长期待摊费用

项目期初数本期增加本期摊销其他减少期末数

装修费1008216.681539369.48743682.881803903.28

云服务费12097.0412097.04

合计1020313.721539369.48755779.921803903.28

19.递延所得税资产、递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产期末数期初数项目可抵扣递延可抵扣递延暂时性差异所得税资产暂时性差异所得税资产

资产减值准备41448292.846873418.1335891002.386180810.77

第54页共103页期末数期初数项目可抵扣递延可抵扣递延暂时性差异所得税资产暂时性差异所得税资产

递延收益6761753.431014263.017048753.471057313.02

其他非流动金融资产11208155.491681223.3210424945.231563741.78

租赁负债27809411.783217723.8632858121.283459977.20

合计87227613.5412786628.3286222822.3612261842.77

(2)未经抵销的递延所得税负债期末数期初数项目应纳税递延应纳税递延暂时性差异所得税负债暂时性差异所得税负债非同一控制下企业合

3840282.33932452.105221310.561219501.08

并资产评估增值投资性房地产公允价

30905994.096310563.8832929588.596536687.00

值与账面价值的差额

使用权资产26531675.273156906.7327721882.972824162.90

固定资产折旧2631704.99394755.752577990.81386698.62

合计63909656.6810794678.4668450772.9310967049.60

(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债期末数期初数抵销后抵销后项目递延所得税资产递延所得税资产递延所得税资产递延所得税资产和负债互抵金额和负债互抵金额或负债余额或负债余额

递延所得税资产5767909.537018718.795503978.596757864.18

递延所得税负债5767909.535026768.935503978.595463071.01

(4)未确认递延所得税资产明细项目期末数期初数

资产减值准备2677120.741835609.17

可抵扣亏损79565299.0150082934.48

合计82242419.7551918543.65

(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份期末数期初数

2025年1382502.21

2026年3226688.673235649.70

第55页共103页年份期末数期初数

2027年5656435.015486229.61

2028年12064433.7912346505.33

2029年27339676.5627632047.63

2030年31278064.98

合计79565299.0150082934.48

20.其他非流动资产

期末数期初数项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备预付长期资

526770.02526770.02

产购置款

合计526770.02526770.02

21.所有权或使用权受到限制的资产

(1)期末资产受限情况项目期末账面余额期末账面价值受限类型受限原因定期存款和协

货币资金1323651.761323651.76冻结定存款冻结

货币资金1557310.341557310.34质押保函保证金

固定资产3970643.823774365.13抵押融资租赁抵押

合计6851605.926655327.23

(2)期初资产受限情况项目期初账面余额期初账面价值受限类型受限原因

货币资金6396225.236396225.23质押保函保证金

固定资产1847787.62781731.82抵押融资租赁抵押

合计8244012.857177957.05

22.短期借款

项目期末数期初数

信用借款777000.00777000.00

合计777000.00777000.00

第56页共103页23.应付账款项目期末数期初数

材料款、服务款等240765636.01296061652.99

设备、工程款29899948.7912642689.05

合计270665584.80308704342.04

24.合同负债

项目期末数期初数

物业服务费32883206.5331816915.46

合计32883206.5331816915.46

25.应付职工薪酬

(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

短期薪酬240020585.412070558975.342079768331.16230811229.59

离职后福利—设定

2175570.56132076336.64132233194.262018712.94

提存计划

辞退福利8385228.568123970.02261258.54

合计242196155.972211020540.542220125495.44233091201.07

(2)短期薪酬明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

工资、奖金、津贴和

235149097.491939441226.001951912065.09222678258.40

补贴

职工福利费30273711.3230273711.32

社会保险费738457.3260850602.7060834597.09754462.93

其中：医疗保险费564620.6554439715.0254392226.41612109.26

工伤保险费37161.294468086.884390718.69114529.48

生育保险费136675.381942800.802051651.9927824.19

住房公积金58612.5010090343.7610111104.2637852.00工会经费和职工教

440819.952353939.292362538.22432221.02

育经费

第57页共103页项目期初数本期增加本期减少期末数

其他3633598.1527549152.2724274315.186908435.24

小计240020585.412070558975.342079768331.16230811229.59

(3)设定提存计划明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

基本养老保险2148098.33127573434.32127755828.221965704.43

失业保险费27472.234502902.324477366.0453008.51

小计2175570.56132076336.64132233194.262018712.94

26.应交税费

项目期末数期初数

增值税17887310.3215445936.99

企业所得税6922427.2411291103.89

城市维护建设税492684.59730376.97

教育费附加195845.09248715.00

地方教育附加132050.47263111.66

代扣代缴个人所得税1572374.921169024.72

其他82714.0927473.81

合计27285406.7229175743.04

27.其他应付款

(1)明细情况项目期末数期初数

应付股利568770.8922482778.30

其他应付款118580319.77121735481.47

合计119149090.66144218259.77

(2)应付股利项目期末数期初数

普通股股利568770.8922482778.30

小计568770.8922482778.30

第58页共103页(3)其他应付款项目期末数期初数

押金保证金25547883.0828405266.31

往来款26095997.3725576825.37

代收代付款54583351.3148970531.60

股权收购款4876800.007065613.37

其他7476288.0111717244.82

小计118580319.77121735481.47

28.一年内到期的非流动负债

项目期末数期初数

一年内到期的长期借款2987468.382987594.90

一年内到期的长期应付款2335840.15342547.05

一年内到期的租赁负债14471356.8017343432.80

合计19794665.3320673574.75

29.其他流动负债

项目期末数期初数

待转销项税额1972992.381907388.53

合计1972992.381907388.53

30.长期借款

项目期末数期初数

保证借款30965674.2530838116.90

合计30965674.2530838116.90

31.租赁负债

项目期末数期初数

租赁付款额13977946.7116424795.14

减：未确认融资费用639891.73910106.66

合计13338054.9815514688.48

第59页共103页32.长期应付款项目期末数期初数

应付融资租赁款382500.00

减：未确认融资费用2338.42

合计380161.58

33.递延收益

项目期初数本期增加本期减少期末数形成原因

政府补助7048753.47287000.046761753.43与资产相关

合计7048753.47287000.046761753.43

34.股本

本期增减变动（减少以“—”表示）项目期初数发行公积金期末数送股其他小计新股转股股份总数226277783226277783

35.资本公积

(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

资本溢价（股本溢价）367953603.03945869.02367007734.01

其他资本公积85436.0085436.00

合计368039039.03945869.02367093170.01

(2)其他说明

资本公积(股本溢价)本期减少945869.02元，系收购子公司江西中泽新大正物业股份有限公司少数股东股权，购买价款大于收购时点享有的净资产份额，减少资本公积

945869.02元，详见本财务报表附注六(五)之说明。

36.库存股

第60页共103页(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

股份回购15188696.6012980379.2228169075.82

合计15188696.6012980379.2228169075.82

(2)其他说明根据2025年4月27日第三届董事会第十三次会议审议通过的《关于公司回购股份方案的议案》，公司拟使用自有资金以集中竞价交易方式回购部分公司已在境内发行的人民币普

通股(A 股)股票，用于后续实施员工持股计划或股权激励。本期公司通过股份回购专用证券

账户以集中竞价方式回购公司股份1050000股，按照支付的回购款确认库存股

12980379.22元。

37.其他综合收益

本期发生额其他综合收益的税后净额项目期初数

本期所得税减：前期计入其他综

减：所得税费用前发生额合收益当期转入损益

将重分类进损益的其他综合收益24742789.02468000.00

其中：自用房地产转换为以公允价

值模式计量的投资性房地产公允24742789.02468000.00价值与其账面价值的差额

其他综合收益合计24742789.02468000.00（续上表）本期发生额

其他综合收益的税后净额减：前期计入其他项目综合收益当期转入期末数税后归属于母税后归属于留存收益（税后归公司少数股东属于母公司）

将重分类进损益的其他综合收益-468000.0024274789.02

其中：自用房地产转换为以公允

价值模式计量的投资性房地产公-468000.0024274789.02允价值与其账面价值的差额

其他综合收益合计-468000.0024274789.02

38.盈余公积

第61页共103页(1)明细情况项目期初数本期增加本期减少期末数

法定盈余公积101029996.448468557.92109498554.36

合计101029996.448468557.92109498554.36

(2)其他说明

法定盈余公积本期增加8468557.92元，系按母公司本期实现净利润的10%计提。

39.未分配利润

项目本期数上年同期数

期初未分配利润501817590.87483915630.39

加：本期归属于母公司所有者的净利润94871987.90113774585.45

减：提取法定盈余公积8468557.9210007678.52

应付普通股股利75227712.3086558696.45

其他[注]-693750.00

期末未分配利润512993308.55501817590.87

[注]其他系无法行权的限制性股票分红款

(二)合并利润表项目注释

1.营业收入/营业成本

(1)明细情况本期数上年同期数项目收入成本收入成本

主营业务收入3008590381.732642869099.043384764002.792991245469.32

其他业务收入4846254.05527250.622437587.5594856.26

合计3013436635.782643396349.663387201590.342991340325.58

其中：与客户之间

3010899165.232643396349.663385790457.882991012200.55

的合同产生的收入

(2)收入分解信息

1)与客户之间的合同产生的收入按业务类型分解

本期数上年同期数业务类型收入成本收入成本

基础业务2611521885.312333398058.302975071918.802653456450.29

创新业务129820186.6690529189.42120866057.5283083377.22

第62页共103页本期数上年同期数业务类型收入成本收入成本

城市服务267248309.76218941851.32288826026.47254377516.78

其他业务2308783.50527250.621026455.0994856.26

小计3010899165.232643396349.663385790457.882991012200.55

2)与客户之间的合同产生的收入按商品或服务转让时间分解

项目本期数上年同期数

在某一时点确认收入2320350.291026455.09

在某一时段内确认收入3008578814.943384764002.79

小计3010899165.233385790457.88

3)在本期确认的包括在合同负债期初账面价值中的收入为31816915.46元。

2.税金及附加

项目本期数上年同期数

城市维护建设税8029120.7810310168.10

教育费附加3452605.914268076.31

地方教育附加2301436.872843460.88

房产税1537981.551432722.59

其他500799.04269898.26

合计15821944.1519124326.14

3.销售费用

项目本期数上年同期数

职工薪酬31697475.6623486951.73

招投标费12008179.9911691850.01

办公费4072072.015735349.05

招待费2227141.893450322.61

差旅费1919511.302274509.14

折旧费93015.1387172.54

其他8585.00203518.24

合计52025980.9846929673.32

第63页共103页4.管理费用项目本期数上年同期数

职工薪酬113187442.01111070168.23

中介机构服务费6835641.2023535539.56

无形资产摊销11148482.2310543197.66

折旧费9532046.2610206964.75

办公费16303229.099734385.40

品宣费2919176.976532031.30

差旅费4119134.994224440.73

其他15774063.9520560336.91

合计179819216.70196407064.54

5.财务费用

项目本期数上年同期数

利息费用2723409.892237831.00

利息收入-5244331.67-3635988.59

手续费及其他1462024.321075231.42

合计-1058897.46-322926.17

6.其他收益

计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额

与资产相关的政府补助287000.04287000.04287000.04

与收益相关的政府补助17229398.4529333018.3317229398.45

增值税优惠1867725.852816001.45

代扣个人所得税手续费返还279399.92278767.19

合计19663524.2632714787.0117516398.49

7.投资收益

第64页共103页项目本期数上年同期数

权益法核算的长期股权投资收益3269724.01485212.34

处置长期股权投资产生的投资收益-453853.28117638.81

合计2815870.73602851.15

8.公允价值变动收益

项目本期数上年同期数以公允价值计量且其变动计入当期

-783210.26-7924945.23损益的金融资产

按公允价值计量的投资性房地产-4008814.16-749948.28

合计-4792024.42-8674893.51

9.信用减值损失

项目本期数上年同期数

坏账损失-7469104.90-8397823.29

合计-7469104.90-8397823.29

10.资产处置收益

计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额

固定资产处置收益113867.59-204784.78113867.59

使用权资产处置收益210758.05721854.62210758.05

合计324625.64517069.84324625.64

11.营业外收入

计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额

非流动资产毁损报废利得77890.7532912.4977890.75

罚款收入251313.5393321.64251313.53

其他138065.57226910.59138065.57

合计467269.85353144.72467269.85

第65页共103页12.营业外支出计入本期非经常性项目本期数上年同期数损益的金额

非流动资产毁损报废损失821036.171313202.87821036.17

赔偿款2326564.11971483.392326564.11

捐赠支出203242.6247520.00203242.62

其他866706.20682114.40866706.20

合计4217549.103014320.664217549.10

13.所得税费用

(1)明细情况项目本期数上年同期数

当期所得税费用18476534.4323664545.31

递延所得税费用-697156.69-3116587.94

合计17779377.7420547957.37

(2)会计利润与所得税费用调整过程项目本期数上年同期数

利润总额130224653.81147823942.19

按母公司适用税率计算的所得税费用19533698.0722173591.34

子公司适用不同税率的影响-3723547.30-2432419.97

调整以前期间所得税的影响1793419.61-396611.18

非应税收入的影响-1697975.66122243.27

研发费用等加计扣除项目的影响-安

-1197563.49-786673.00置残疾人支付工资

不可抵扣的成本、费用和损失的影响1630669.201620225.69使用前期未确认递延所得税资产的

-487279.92-617714.08可抵扣亏损的影响本期未确认递延所得税资产的可抵

2349372.951287671.45

扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响

税率调整导致期初递延所得税资产/

133339.756274.02

负债余额的变化前期未确认递延所得税资产的可抵

-554755.47-428630.17扣暂时性差异的影响

所得税费用17779377.7420547957.37

第66页共103页14.其他综合收益的税后净额

其他综合收益的税后净额详见本财务报表附注五(一)37之说明。

(三)合并现金流量表项目注释

1.收到或支付的其他与经营活动、投资活动及筹资活动有关的现金

(1)收到其他与经营活动有关的现金项目本期数上年同期数

收到政府补贴资金17229398.4529333018.33

收到代收代付款项5284833.045484263.01

收到押金保证金净额2962322.6018246037.63

收到银行利息收入5244331.673635988.59

收到员工备用金借款2453535.13

收到其他3998523.815920415.51

合计34719409.5765073258.20

(2)支付其他与经营活动有关的现金项目本期数上年同期数

支付的管理费用39425790.5756488704.05

支付的销售费用20235490.1923355549.05

支付代管专项资金及代付水电费14348557.79

支付员工备用金借款1471898.65

支付单位往来款860129.662561938.33

支付其他4911399.239749634.74

合计66904708.30106504383.96

(3)收到其他与投资活动有关的现金项目本期数上年同期数

收到重庆德同领航创业投资中心（有限合伙）（以

1379301.66196429.00下简称德同领航）分配款

购买子公司收到的现金净额325388.80

合计1704690.46196429.00

(4)支付其他与投资活动有关的现金

第67页共103页项目本期数上年同期数

处置子公司支付的现金9192.31

合计9192.31

(5)支付其他与筹资活动有关的现金项目本期数上年同期数

支付租赁负债21979979.4911302484.71

回购库存股12980379.229898365.60

购买子公司少数股东股权款3503300.00

退还股权激励认购款16868593.00

支付融资租赁款1047521.182980364.54

合计39511179.8941049807.85

2.现金流量表补充资料

补充资料本期数上年同期数

(1)将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润112445276.07127275984.82

加：资产减值准备

信用减值准备7469104.908397823.29

固定资产折旧、使用权资产折旧、油气资产折

41642906.5639291748.84

耗、生产性生物资产折旧

无形资产摊销15807408.9513194105.53

长期待摊费用摊销755779.92935993.53

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的

-324625.64-517069.84损失（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）743145.421280290.38

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）4792024.428674893.51

财务费用（收益以“－”号填列）2723409.892237831.00

投资损失（收益以“－”号填列）-2815870.73-602851.15

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）-260854.61-3235184.29

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-436302.08118596.35

存货的减少（增加以“－”号填列）-1285957.512610410.21

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）17391392.94-75505969.40

第68页共103页补充资料本期数上年同期数

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-78040469.0718166881.43其他

经营活动产生的现金流量净额120606369.43142323484.21

(2)不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券

新增使用权资产17830972.3820778142.22

(3)现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额539578636.49593484682.03

减：现金的期初余额593484682.03604342325.83

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-53906045.54-10857643.80

3.现金和现金等价物的构成

(1)明细情况项目期末数期初数

1)现金539578636.49593484682.03

其中：库存现金152503.8735842.26

可随时用于支付的银行存款538122047.09593446397.15

可随时用于支付的其他货币资金1304085.532442.62

2)现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

3)期末现金及现金等价物余额539578636.49593484682.03

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物

(2)公司持有的使用范围受限的现金和现金等价物

使用范围受限的原因、作为项目期末数期初数现金和现金等价物的理由

货币资金65356634.27募集资金账户

小计65356634.27

第69页共103页(3)不属于现金和现金等价物的货币资金不属于现金和现金等价物的项目期末数期初数理由

其他货币资金1557310.346396225.23开立保函存入的保证金

银行存款1323651.76冻结的银行存款

小计2880962.106396225.23

4.筹资活动相关负债变动情况

本期增加本期减少项目期初数期末数现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款777000.0029817.3629817.36777000.00长期借款（含一年内到期

33825711.803115025.731526284.634513879.5333953142.63的长期借款）租赁负债（含一年内到

32858121.2817830972.3820933313.801946368.0827809411.78期的租赁负债）长期应付款（含一年内

342547.053420975.861047521.182716001.73到期的长期应付款）

小计67803380.133115025.7322808050.2326524531.871946368.0865255556.14

5.净额列报现金流量情况

公司收付投标保证金、履约保证金、押金及其他保证金、备用金借款、代收代付水电费

和业主经营业务、代管专项资金相关现金流系代客户收取和支付的周转快、金额大、期限短

项目的现金流入和流出，上述现金流以净额列报更能说明其对公司支付能力、偿债能力的影响，更有助于评价公司的支付能力和偿债能力、分析公司的未来现金流量，因此公司以净额列报上述业务产生的相关现金流。如果上述业务相关现金流采用总额列报，将会对公司现金流量表产生如下影响：

项目本期增加金额上年同期增加金额

收到其他与经营活动有关的现金452827993.72326367836.43

支付其他与经营活动有关的现金452827993.72326367836.43

(四)其他

1.租赁

(1)公司作为承租人

1)使用权资产相关信息详见本财务报表附注五(一)15之说明。

2)公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注三(二十七)之说明。计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：

第70页共103页项目本期数上年同期数

短期租赁费用12798961.1818887745.17

低价值资产租赁费用（短期租赁除外）7649506.066933146.17

合计20448467.2425820891.34

3)与租赁相关的当期损益及现金流

项目本期数上年同期数

租赁负债的利息费用1167307.901442826.90

转租使用权资产取得的收入48976.2342002.22

与租赁相关的总现金流出42428446.7337123376.05

4)租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注八(二)之说明。

(2)公司作为出租人

1)经营租赁

*租赁收入项目本期数上年同期数

租赁收入2492284.751411132.46

其中：未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相关收入

*经营租赁资产项目期末数上年年末数

投资性房地产35779800.0034655300.00

使用权资产534856.87

小计35779800.0035190156.87

*根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额剩余期限期末数上年年末数

1年以内2410293.001270048.14

1-2年2065676.89605235.87

2-3年1797508.51473875.50

3-4年1454629.15435288.00

4-5年819866.14217644.00

5年以上813691.14

合计9361664.833002091.51

第71页共103页2)融资租赁

*与融资租赁相关的当期损益项目本期数上年同期数

销售损益-56986.49-33252.05

其中：销售收入45185.8033255.01

销售成本102172.2966507.06

*未折现租赁收款额与租赁投资净额调节表项目期末数上年年末数

未折现租赁收款额1022532.121476990.84

减：与租赁收款额相关的未实现融资收益43516.2088702.00

租赁投资净额979015.921388288.84

*根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额剩余期限期末数上年年末数

1年以内454458.72454458.72

1-2年454458.72454458.72

2-3年113614.68454458.72

3-4年113614.68

合计1022532.121476990.84

2.供应商融资安排

(1)供应商融资安排的条款和条件供应商融资安排类型条款和条件

供应商根据公司开具的航信流转单，在金融机构办航信融资业务理贴现，缩短了回款期限供应商根据公司开具的商银微芯电子债权凭证，在商银微芯融资业务

金融机构办理贴现，缩短了回款期限

(2)供应商融资安排相关负债情况相关负债账面价值项目期末数期初数

应付账款11190531.01

其中：供应商已收到款项7515199.15

小计11190531.01

第72页共103页六、在其他主体中的权益

(一)企业集团的构成公司将四川和翔公司等82家子公司纳入合并财务报表范围。

(二)非同一控制下企业合并本期发生的非同一控制下企业合并股权取得股权取得股权取得股权取得被购买方名称购买日

时点成本比例（%）方式江西中泽新大正物

2025-5-61.007.00购买2025-5-6

业股份有限公司（续上表）购买日至当期期购买日至当期期购买日至期末被购买方的现金流量购买日的被购买方名称末被购买方的收末被购买方的净确定依据经营活动投资活动筹资活动入利润净流入净流入净流入江西中泽新大正物股权交割

21247077.01144750.034356315.59

业股份有限公司已完成

(三)处置子公司单次处置对子公司投资即丧失控制权处置价款与处置投资子公司股权处置股权处置股权处置丧失控制丧失控制权时点的对应的合并财务报表

名称价款比例（%）方式权的时点确定依据层面享有该子公司净资产份额的差额昆明和翔城签订股权转让协议

市综合服务1.00100.00股权转让2025-12-3016496.76且工商变更已完成有限公司（续上表）丧失控制丧失控制丧失控制按照公允价值丧失控制权之日与原子公司股权投资

子公司权之日剩权之日剩权之日剩重新计量剩余剩余股权公允价相关的其他综合收益、名称余股权的余股权的余股权的股权产生的利值的确定方法及其他所有者权益变动比例账面价值公允价值得或损失主要假设转入投资损益的金额昆明和翔城市综合服务有限公司

(四)其他原因的合并范围变动合并范围增加

第73页共103页出资额公司名称股权取得方式股权取得时点出资比例（万元）重庆新大正渝湖物业服

设立2025-06-10暂未出资100.00%务有限公司

新大正（海南）物业管

设立2025-06-06暂未出资80.00%理有限责任公司海口椰城诚睿物业管理

设立2025-09-01暂未出资80.00%有限公司

新大正（武汉）物业管

设立2025-04-18暂未出资80.00%理有限公司武汉市创逸物业管理有

设立2025-08-18暂未出资80.00%限公司宜昌市鼎泰物业管理有

设立2025-07-15暂未出资80.00%限公司武汉市优正保洁服务有

设立2025-07-15暂未出资80.00%限公司武汉市瑞和城悦物业管

设立2025-08-19暂未出资80.00%理有限公司武汉市卓睿物业服务管

设立2025-07-17暂未出资80.00%理有限公司大理市和翔城市综合服

设立2025-05-23暂未出资70.00%务有限公司

农投和翔（西昌）环境

设立2025-09-24暂未出资70.00%卫生服务有限公司蚌埠逸和企业管理有限

设立2025-03-12暂未出资67.00%公司北京睿联设施管理有限

设立2025-11-04暂未出资67.00%公司内蒙古新大正晟洋物业

设立2025-10-22暂未出资58.00%服务有限公司楚雄和翔城市综合服务

设立2025-12-25暂未出资70.00%有限公司

注：出资比例为认缴比例，包括本公司直接或间接持有的子公司股权比例。

(五)在子公司的所有者权益份额发生变化但仍控制子公司的交易

1.在子公司的所有者权益份额发生变化的情况说明

子公司名称变动时间变动前持股比例变动后持股比例江西中泽新大正物业

2025-07-0955%100%

股份有限公司

2.交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

项目江西中泽新大正物业股份有限公司

第74页共103页购买成本3503300.00

现金3503300.00非现金资产的公允价值

购买成本合计3503300.00

减：按取得的股权比例计算的子公司净资产份额2557430.98

差额945869.02

其中：调整资本公积-945869.02

(六)在联营企业中的权益不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

项目期末数/本期数期初数/上年同期数

联营企业11513878.9724845591.28投资账面价值合计

下列各项按持股比例计算的合计数3269724.01485212.34

净利润3269724.01485212.34

综合收益总额3269724.01485212.34

七、政府补助

(一)本期新增的政府补助情况项目本期新增补助金额

与收益相关的政府补助17229398.45

其中：计入其他收益17229398.45

合计17229398.45

(二)涉及政府补助的负债项目本期新增本期计入本期计入财务报列报项目期初数补助金额其他收益金额营业外收入金额

递延收益7048753.47287000.04

小计7048753.47287000.04（续上表）

本期冲减成本期冲减资产与资产/收益项目其他变动期末数本费用金额金额相关

第75页共103页本期冲减成本期冲减资产与资产/收益项目其他变动期末数本费用金额金额相关

递延收益6761753.43与资产相关

小计6761753.43

(三)计入当期损益的政府补助金额项目本期数上年同期数

计入其他收益的政府补助金额17516398.4929620018.37

合计17516398.4929620018.37

八、与金融工具相关的风险

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、

第76页共103页市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况

下都不会做出的让步。

2.预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五(一)2、五

(一)3、五(一)5之说明。

4.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2)应收款项

本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。

由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至2025年12月31日，本公司应收账款的26.19%（2024年12月31日：25.36%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大的信用集中风险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资

第77页共103页金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。

金融负债按剩余到期日分类期末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

短期借款777000.00801182.38801182.38

应付账款270665584.80270665584.80270665584.80

其他应付款119149090.66119149090.66119149090.66一年内到期的

19794665.3320628215.8520628215.85

非流动负债

长期借款30965674.2531631436.256103372.9625528063.29

租赁负债13338054.9814305648.9311719786.172585862.76

长期应付款380161.58382500.00382500.00

小计455070231.60457563658.87411244073.6918205659.1328113926.05（续上表）期初数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

短期借款777000.00802337.13802337.13

应付账款308704342.04308704342.04308704342.04

其他应付款144218259.77144218259.77144218259.77一年内到期的

20673574.7521705781.1221705781.12

非流动负债

长期借款30838116.9031501136.428315132.9423186003.48

租赁负债15514688.4816424795.1613961998.652462796.51长期应付款

小计520725981.94523356651.64475430720.0622277131.5925648799.99

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。

第78页共103页市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。

固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。

九、公允价值的披露

(一)以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况期末公允价值

项目第一层次公允第二层次公允第三层次公允合计价值计量价值计量价值计量持续的公允价值计量

1.其他非流动金融资产18910376.1718910376.17

权益工具投资18910376.1718910376.17

2.投资性房地产81598860.0081598860.00

出租用的建筑物81598860.0081598860.00持续以公允价值计量的

100509236.17100509236.17

资产总额

(二)持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

本公司持有的第三层次公允价值计量的投资性房地产为出租的建筑物，期末采用市场法和收益法对投资性房地产进行评估确定其公允价值，该方法存在的风险或缺陷主要来自于交易案例的可比性和交易价格的真实性。

本公司持有的第三层次公允价值计量的其他权益工具投资为非上市公司股权对于非上

市的权益工具投资，利用相同或类似的资产、负债或资产、负债组合的价格以及其他相关市

第79页共103页场交易信息进行估值，以确定该项资产的公允价值。对于被投资企业经营环境和经营情况、财务状况未发生重大变化的，本公司以投资成本作为公允价值的合理估计进行计量。

十、关联方及关联交易

1.本公司的实际控制人情况

股东名称与公司关系持股比例(%)间接持股情况

王宣股东28.85

[注]

李茂顺股东6.96

[注]王宣、李茂顺已签订《一致行动人协议》，共同为本公司实际控制人截至2025年12月31日，重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）持有本公司17.40%股权。王宣、李茂顺分别持有重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）29.516%、14.40%的股权，且两人共同在重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）任执行合伙企业事务的普通合伙人。

2.本公司的子公司情况详见本财务报表附注六之说明。

3.本公司的联营企业情况

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的联营企业情况如下：

联营企业名称与本公司关系

重庆保税港区港佳综合服务有限公司联营企业[注1]南阳新大正物业服务有限责任公司联营企业

江西中泽新大正物业股份有限公司联营企业[注2]海南旅投新大正医疗保障有限公司联营企业

丝路大正城市运营管理（重庆）有限公司联营企业雅安雨城大正城市服务有限责任公司联营企业

[注1]本公司已于2025年1月转让重庆保税港区港佳综合服务有限公司40%股权，股权转让后，该公司不再系本公司联营企业，该公司已于2025年3月20日注销[注2]自2025年5月6日起，江西中泽新大正物业股份有限公司成为本公司子公司

4.本公司的其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本公司关系

第80页共103页德同领航本公司持有1.9643%股份

重庆大正清洁服务有限公司本公司持有10%股份

(二)关联交易情况

1.购销商品、提供和接受劳务的关联交易

(1)明细情况

1)采购商品和接受劳务的关联交易

关联交易关联方本期数上年同期数内容

江西中泽新大正物业股份有限公司接受服务2991987.9420403217.13

海南旅投新大正医疗保障有限公司接受服务12419603.142250671.72

重庆大正清洁服务有限公司接受服务1653773.581653773.59

重庆保税港区港佳综合服务有限公司接受服务17640.00

丝路大正城市运营管理（重庆）有限公司接受服务614525.98

南阳新大正物业服务有限责任公司接受服务23202.53

注：本期与江西中泽新大正物业股份有限公司的交易金额对应的期间为2025年1-4月。

2)出售商品和提供劳务的关联交易

关联交易关联方本期数上年同期数内容

江西中泽新大正物业股份有限公司提供服务5143324.13

南阳新大正物业服务有限责任公司提供服务588052.724704193.40

海南旅投新大正医疗保障有限公司提供服务4160506.504998717.79

重庆保税港区港佳综合服务有限公司提供服务229276.241445019.03

雅安雨城大正城市服务有限责任公司提供服务195810.45

2.关键管理人员报酬

项目本期数上年同期数

关键管理人员报酬8084571.549197031.21

(三)关联方应收应付款项

1.应收关联方款项

期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备应收账款

第81页共103页期末数期初数项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

重庆保税港区港佳综合服务有限公司2301518.94133627.60

海南旅投新大正医疗保障有限公司491276.9213471.091412232.2222303.32

江西中泽新大正物业股份有限公司298380.0114919.00

南阳新大正物业服务有限责任公司450500.004505.00225668.225570.05

雅安雨城大正城市服务有限责任公司207559.082075.59

小计1149336.0020051.684237799.39176419.97其他应收款

南阳新大正物业服务有限责任公司106680.411066.80397025.3010168.42

小计106680.411066.80397025.3010168.42

2.应付关联方款项

项目名称关联方期末数期初数应付账款

江西中泽新大正物业股份有限公司4107028.87

海南旅投新大正医疗保障有限公司2760109.711283331.83

重庆大正清洁服务有限公司413443.38275628.94

小计3173553.095665989.64其他应付款

德同领航1575730.66130468.66

南阳新大正物业服务有限责任公司2670.00

小计1575730.66133138.66

十一、承诺及或有事项

(一)重要承诺事项开出保函

截至2025年12月31日止，开具的保函如下：

品种交易金额保证金余额备注

保函109119796.071557310.34

除上述承诺事项外，截至资产负债表日，本公司不存在需要披露的其他重要承诺事项。

第82页共103页(二)或有事项

截至资产负债表日，本公司不存在需要披露的重要或有事项。

十二、资产负债表日后事项

截至本财务报表批准报出日，本公司不存在需要披露的重要资产负债表日后事项中的非调整事项。

十三、其他重要事项

(一)分部信息

本公司主要业务为物业服务。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。

因此，本公司无需披露分部信息。本公司按产品分类的营业收入及营业成本详见本财务报表附注五(二)1之说明。

(二) PPP 项目合同

1.香格里拉市餐厨废弃物资源化利用及无害化处理工程特许经营项目

(1)合同概括性介绍

2023 年云南省香格里拉市人民政府以 PPP 模式实施香格里拉市餐厨废弃物资源化利用

及无害化处理工程特许经营项目，子公司四川和翔公司中标该项目并作为社会资本合作方。

该项目采用 BOT(建设-运营-移交)的运作方式，该项目总投资估算约为 3474.83 万元。

(2)公司拥有的相关权利和承担的相关义务

该 PPP 项目合作期为 25.5 年，其中建设期为 0.5 年，特许经营期为 25 年。公司承担建设义务，由公司投资的设施、设备权属归公司所有，由公司行使所有者权利，在25年的运营期内拥有其特许经营权。

2.綦江区生活垃圾渗滤液全量化处理特许经营项目

(1)合同概括性介绍

2022 年重庆市綦江区人民政府以 PPP 模式实施江区生活垃圾渗滤液全量化处理特许经营项目，子公司麟和瑄公司中标该项目并作为社会资本合作方。该项目采用 BOT(建设-运营-移交)的运作方式，该项目总投资估算约为4740.78万元。

(2)公司拥有的相关权利和承担的相关义务

该 PPP 项目合作期为 13 年，其中建设期为 1 年，特许经营期为 12 年。公司承担建设义务，在12年的运营期内拥有其特许经营权。

第83页共103页(三)关于筹划重大资产重组2025年9月26日，公司审议通过《关于公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易的议案》，公司拟通过发行股份及支付现金的方式购买 TS Capital FacilityManagement Holding Company Limited、北京信润恒股权投资合伙企业（有限合伙）、上海

信阗企业管理合伙企业（有限合伙）、上海信钺企业管理合伙企业（有限合伙）、上海信铼

企业管理合伙企业（有限合伙）、上海信磬企业管理合伙企业（有限合伙）、上海信钼企业

管理合伙企业（有限合伙）、上海生盈企业管理咨询合伙企业（有限合伙）等8名交易对方

合计持有的嘉信立恒设施管理（上海）有限公司75.1521%股权，并拟向不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金，本次交易预计构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组，不会导致公司实际控制人变更。

公司已于2026年2月13日收到深圳证券交易（以下简称深交所）所出具的《关于受理新大正物业集团股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请文件的通知》(深证上

审[2026]32号)。本次交易尚需通过深交所审核并取得中国证券监督管理委员会同意注册的批复。

十四、母公司财务报表主要项目注释

(一)母公司资产负债表项目注释

1.应收账款

(1)账龄情况账龄期末账面余额期初账面余额

0-3月343489575.50381872922.81

3-6月53306495.2859964153.20

6-12月31819391.7655913320.47

1-2年43191804.5328888347.93

2-3年12354584.081842886.41

3-4年1331580.53406770.16

4-5年400404.06211993.09

5年以上911413.57849416.19

第84页共103页账龄期末账面余额期初账面余额

账面余额合计486805249.31529949810.26

减：坏账准备16534518.0013447088.91

账面价值合计470270731.31516502721.35

(2)坏账准备计提情况

1)类别明细情况

期末数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例（%）金额比例（%）

单项计提坏账准备1209324.510.251209324.51100.00

按组合计提坏账准备485595924.8099.7515325193.493.16470270731.31

合计486805249.31100.0016534518.003.40470270731.31（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例（%）金额比例（%）

单项计提坏账准备1707247.230.321707247.23100.00

按组合计提坏账准备528242563.0399.6811739841.682.22516502721.35

合计529949810.26100.0013447088.912.54516502721.35

2)采用组合计提坏账准备的应收账款

期末数项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

账龄组合476633560.5415325193.493.22

合并范围内关联方组合8962364.26

小计485595924.8015325193.493.16

3)采用账龄组合计提坏账准备的应收账款

期末数账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

0-3月334525450.573345254.511.00

3-6月53306495.281599194.863.00

第85页共103页期末数账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

6-12月31819391.761590969.595.00

1-2年43191804.534319180.4510.00

2-3年12354584.083706375.2230.00

3-4年1331580.53665790.2750.00

4-5年29126.0023300.8080.00

5年以上75127.7975127.79100.00

小计476633560.5415325193.493.22

(3)坏账准备变动情况本期变动金额项目期初数期末数计提收回或转回核销其他

单项计提坏账准备1707247.23497922.721209324.51

按组合计提坏账准备11739841.683585351.8115325193.49

合计13447088.913585351.81497922.7216534518.00

(4)应收账款金额前5名情况占应收账款余额单位名称账面余额坏账准备

的比例(%)

客户一24638929.135.06647051.34

客户二15931938.643.271249491.34

客户三10542324.852.171054232.49

客户四10441025.252.14184657.99

客户五8866199.341.8288661.99

小计70420417.2114.463224095.15

2.其他应收款

(1)明细情况项目期末数期初数

应收股利1506441.6123133559.29

其他应收款236325924.46191081589.33

合计237832366.07214215148.62

第86页共103页(2)应收股利项目期末数期初数

新大正（南京）物业管理有限公司1154880.30

重庆大疆商业管理有限公司351561.31351561.31

民兴物业公司12394958.52

大世界保洁公司8555602.26

成都嘉峰公司1831437.20

小计1506441.6123133559.29

(3)其他应收款

1)款项性质分类情况

款项性质期末数期初数

合并范围内关联方136331041.1780376328.18

履约保证金69786176.1387489734.68

代收代付款16319771.5815031535.01

投标保证金9790114.165615891.34

项目备用金5571252.163688607.60

其他3631607.255111420.09

账面余额小计241429962.45197313516.90

减：坏账准备5104037.996231927.57

账面价值小计236325924.46191081589.33

2)账龄情况

账龄期末数期初数

0-3月164461523.63104799518.39

3-6月2712259.563709685.01

6-12月4085054.8320077313.96

1-2年37597482.2026747336.15

2-3年13501193.5022867915.92

3-4年8782976.086492450.63

4-5年1551729.172542577.45

第87页共103页账龄期末数期初数

5年以上8737743.4810076719.39

账面余额小计241429962.45197313516.90

减：坏账准备5104037.996231927.57

账面价值小计236325924.46191081589.33

3)坏账准备计提情况

*类别明细情况期末数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例（%）金额比例（%）单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备241429962.45100.005104037.992.11236325924.46

合计241429962.45100.005104037.992.11236325924.46（续上表）期初数账面余额坏账准备种类计提账面价值

金额比例（%）金额比例（%）单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备197313516.90100.006231927.573.16191081589.33

合计197313516.90100.006231927.573.16191081589.33

*采用组合计提坏账准备的其他应收款期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

合并范围内关联方组合136331041.17

履约保证金组合69786176.133489308.815.00

账龄组合35312745.151614729.184.57

其中：0-3月28130482.46281304.831.00

3-6月2712259.5681367.793.00

6-12月1494641.3074732.075.00

1-2年1620060.06162006.0110.00

第88页共103页期末数组合名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

2-3年363265.19108979.5630.00

3-4年162439.7881219.8950.00

4-5年22388.8417911.0780.00

5年以上807207.96807207.96100.00

小计241429962.455104037.992.11

4)坏账准备变动情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预项目未来12个月合计期信用损失（未期信用损失（已预期信用损失发生信用减值）发生信用减值）

期初数4740444.70190353.481301129.396231927.57期初数在本期

--转入第二阶段-81003.0081003.00

--转入第三阶段-36326.5236326.52

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-732728.20-73023.95-83214.78-888966.93本期收回或转回

本期核销238922.65238922.65其他变动

期末数3926713.50162006.011015318.485104037.99期末坏账准备计

1.6510.0074.912.11

提比例（%）

5)本期实际核销的其他应收款情况

其他应收款核销情况项目核销金额

实际核销的其他应收款238922.65

6)其他应收款金额前5名情况

占其他应收款余期末坏账单位名称款项性质期末账面余额账龄

额的比例（%）准备

第89页共103页占其他应收款余期末坏账单位名称款项性质期末账面余额账龄

额的比例（%）准备

四川和翔环保科技有限公司合并范围内关联方51763154.130-3月21.44

四川民兴物业管理有限公司合并范围内关联方14788498.300-3月6.13

重庆高筹智能工程有限公司合并范围内关联方7524345.670-3月3.12

重庆大世界保洁有限公司合并范围内关联方7002416.260-3月2.90

深圳慧链云科技有限公司合并范围内关联方5003156.750-3月2.07

小计86081571.1135.66

3.长期股权投资

(1)明细情况期末数期初数项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资356796370.881550000.00355246370.88348318500.001550000.00346768500.00

对联营企业投资12460924.8912460924.8924457080.5124457080.51

合计369257295.771550000.00367707295.77372775580.511550000.00371225580.51

(2)对子公司投资期初数本期增减变动被投资单位账面价值减值准备追加投资减少投资

大世界保洁公司1378000.00

重庆大正融信物业管理有限公司300000.00

重庆益客精橱餐饮管理有限公司550000.00

大正保安公司4800000.003200000.00

重庆慧创商业运营管理有限公司1000000.00

重庆高筹智能工程有限公司7000000.00

重庆大疆商业管理有限公司500000.00

重庆慧璧物业服务有限公司1000000.00

重庆新大正航空公司5100000.00

民兴物业公司97000000.00

贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司3000000.00

深圳慧链云科技有限公司50000000.00

第90页共103页贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司4976700.00

重报智慧公司9750000.00

重庆大正贵博城市环境服务有限公司1530000.00

重庆新大正美餐餐饮服务有限公司306000.00

重庆山清停车场管理有限公司19091000.00

四川和翔公司140016800.00

新大正企业服务（安庆）有限公司1020000.00

江西中泽新大正物业股份有限公司[注]5277870.88

小计346768500.001550000.008477870.88（续上表）本期增减变动期末数被投资单位计提减值准备其他账面价值减值准备

大世界保洁公司1378000.00

重庆大正融信物业管理有限公司300000.00

重庆益客精橱餐饮管理有限公司550000.00

大正保安公司8000000.00

重庆慧创商业运营管理有限公司1000000.00

重庆高筹智能工程有限公司7000000.00

重庆大疆商业管理有限公司500000.00

重庆慧璧物业服务有限公司1000000.00

重庆新大正航空公司5100000.00

民兴物业公司97000000.00

贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司3000000.00

深圳慧链云科技有限公司50000000.00

贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司4976700.00

重报智慧公司9750000.00

重庆大正贵博城市环境服务有限公司1530000.00

重庆新大正美餐餐饮服务有限公司306000.00

重庆山清停车场管理有限公司19091000.00

第91页共103页四川和翔公司140016800.00

新大正企业服务（安庆）有限公司1020000.00

江西中泽新大正物业股份有限公司[注]5277870.88

小计355246370.881550000.00

[注]本公司分别于2025年5月及2025年7月合计购买江西中泽新大正物业股份有限公

司52%股权，通过上述股权转让，本公司直接持有江西中泽新大正物业股份有限公司100%股权，对该公司的股权投资由权益法转为成本法。本期追加投资金额包括原权益法核算的股权投资1774570.88元以及追加投资3503300.00元，相关股权转让的具体情况详见本财务报表附注六(二)、六(五)之说明

(3)对联营企业投资期初数本期增减变动被投资单位减值权益法下确认的其他综合账面价值追加投资减少投资准备投资损益收益调整联营企业重庆保税港区港佳综

13365333.2712409633.27

合服务有限公司南阳新大正物业服务

3817966.791301003.45

有限责任公司江西中泽新大正物业

2167769.061.00-393199.18

股份有限公司

成都嘉峰公司695373.75498460.67海南旅投新大正医疗

2466795.83634604.89

保障有限公司雅安雨城大正城市服

1943841.811408852.74

务有限责任公司丝路大正城市运营管

980000.00515061.69理（重庆）有限公司

小计24457080.51980001.0012409633.273964784.26（续上表）本期增减变动期末数被投资单位其他权益宣告发放现金计提减值其他账面价值减值准备变动股利或利润准备联营企业重庆保税港区港佳综

955700.00

合服务有限公司

第92页共103页南阳新大正物业服务

1352673.433766296.81

有限责任公司江西中泽新大正物业

-1774570.88股份有限公司

成都嘉峰公司246788.50947045.92海南旅投新大正医疗

201574.802899825.92

保障有限公司雅安雨城大正城市服

3352694.55

务有限责任公司丝路大正城市运营管

1495061.69理（重庆）有限公司

小计2756736.73-1774570.8812460924.89

(二)母公司利润表项目注释

1.营业收入/营业成本

(1)明细情况本期数上年同期数项目收入成本收入成本

主营业务收入2461556657.192221860924.492824536483.792551051051.91

其他业务收入4665727.764424.784827272.60

合计2466222384.952221865349.272829363756.392551051051.91

其中：与客户之间

2465143602.852221865349.272828699829.622551051051.91

的合同产生的收入

(2)收入分解信息

1)与客户之间的合同产生的收入按业务类型的分解信息

本期数上年同期数项目收入成本收入成本

基础业务2329097599.492127374633.672676521835.342429746140.61

创新业务118494606.0582505702.77110271227.1478903302.10

城市服务13964451.6511980588.0539055383.9842401609.20

其他业务3586945.664424.782851383.16

合计2465143602.852221865349.272828699829.622551051051.91

2)与客户之间的合同产生的收入按商品或服务转让时间分解

项目本期数上年同期数

在某一时点确认收入1078782.101637190.72

第93页共103页项目本期数上年同期数

在某一时段内确认收入2464064820.752827062638.90

小计2465143602.852828699829.62

2.投资收益

项目本期数上年同期数

权益法核算的长期股权投资收益3964784.26814123.70

处置长期股权投资产生的投资收益-330033.27162648.29

成本法核算的长期股权投资收益36129770.7931159951.33

合计39764521.7832136723.32

十五、其他补充资料

(一)非经常性损益

1.非经常性损益明细表

项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的-129227.64冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、17516398.49对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外

非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值-783210.26变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回501922.72

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益

第94页共103页项目金额说明非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公

-4008814.16允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-3750279.25其他符合非经常性损益定义的损益项目

小计9346789.90

减：企业所得税影响数（所得税减少以“－”表示）2110916.44

少数股东权益影响额（税后）3375322.15

归属于母公司所有者的非经常性损益净额3860551.31

(二)净资产收益率及每股收益

1.明细情况

加权平均净资产每股收益（元/股）报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益归属于公司普通股股东的净

7.760.420.42

利润扣除非经常性损益后归属于

7.450.410.41

公司普通股股东的净利润

2.加权平均净资产收益率的计算过程

项目序号本期数

归属于公司普通股股东的净利润 A 94871987.90

非经常性损益 B 3860551.31

第95页共103页项目序号本期数

扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 91011436.59

归属于公司普通股股东的期初净资产 D 1206718501.76

发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东

E的净资产

新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F

股份回购减少的归属于公司普通股股东的净资产 G1 1878960.45

减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H1 3

股份回购减少的归属于公司普通股股东的净资产 G2 5403147.88

减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H2 2

股份回购减少的归属于公司普通股股东的净资产 G3 5698270.89

减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H3

现金分红减少的归属于公司普通股股东的净资产 G4 41593139.85

减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H4 7

现金分红减少的归属于公司普通股股东的净资产 G5 33634572.45

减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H5 2出售投资性房地产增加的归属于公司普

I1 -468000.00通股股东的净资产增减净资产次月起至报告期期末的累计

J1 6其他月数

购买少数股权导致资本公积增加 I2 -945869.02增减净资产次月起至报告期期末的累计

J2 5月数

报告期月份数 K 12

L= D+A/2+ E×F/K-G

加权平均净资产1222287691.87

×H/K±I×J/K

加权平均净资产收益率 M=A/L 7.76%

扣除非经常损益加权平均净资产收益率 N=C/L 7.45%

3.基本每股收益和稀释每股收益的计算过程

(1)基本每股收益的计算过程项目序号本期数

归属于公司普通股股东的净利润 A 94871987.90

非经常性损益 B 3860551.31

第96页共103页项目序号本期数扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净

C=A-B 91011436.59利润

期初股份总数 D 224827783.00

因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 E

发行新股或债转股等增加股份数 F

增加股份次月起至报告期期末的累计月数 G

因回购等减少股份数 H1 150000.00

减少股份次月起至报告期期末的累计月数 I1 3

因回购等减少股份数 H2 447300.00

减少股份次月起至报告期期末的累计月数 I2 2

因回购等减少股份数 H3 452700.00

减少股份次月起至报告期期末的累计月数 I3

报告期缩股数 J

报告期月份数 K 12

L=D+E+F×G/K-H

发行在外的普通股加权平均数224715733.00

×I/K-J

基本每股收益 M=A/L 0.42

扣除非经常损益基本每股收益 N=C/L 0.41

(2)稀释每股收益的计算过程稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。

新大正物业集团股份有限公司

二〇二六年四月十六日

第97页共103页附件1

本复印件仅供新大正物业集团股份有限公司天健审〔2026〕8-354号报告后附之用，证明天健会计师事务所(特殊普通合伙)合法经营，他用无效且不得擅自外传。

第98页共103页附件2

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第99页共103页附件3

本复印件仅供新大正物业集团股份有限公司天健审〔2026〕8-354号报告后附之用，证明天健会计师事务所(特殊普通合伙)合法从事证券服务业务的备案工作已完备，他用无效且不得擅自外传。

第100页共103页附件4

本复印件仅供新大正物业集团股份有限公司天健审〔2026〕8-354号报告后附之用，证明陈应爵是中国注册会计师，他用无效且不得擅自外传。

第101页共103页附件4

本复印件仅供新大正物业集团股份有限公司天健审〔2026〕8-354号报告后附之用，证明向晴是中国注册会计师，他用无效且不得擅自外传。

第102页共103页附件5