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新大正:2026年半年度报告

深圳证券交易所 08-26 00:00 查看全文

新大正 --%

新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

新大正物业集团股份有限公司

2026年半年度报告

2026年8月

1新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人李茂顺、主管会计工作负责人杨谭及会计机构负责人(会计主

管人员)李艳声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。

2新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析...........................................7

第四节公司治理、环境和社会........................................18

第五节重要事项..............................................20

第六节股份变动及股东情况.........................................25

第七节债券相关情况............................................28

第八节财务报告..............................................29

3新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

备查文件目录

（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。

（二）报告期内公开披露的所有公司文件的正本及公告原稿。

4新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

释义释义项指释义内容

本公司、公司、新大正指新大正物业集团股份有限公司中国证监会指中国证券监督管理委员会民兴物业指四川民兴物业管理有限公司四川和翔指四川和翔环保科技有限公司瑞丽缤南指瑞丽市缤南环境管理有限公司香格里拉和翔指香格里拉市和翔环保科技有限公司

新大正北京指新大正（北京）物业管理有限公司

新大正深圳指新大正（深圳）物业管理有限公司重报智慧指重庆重报智慧城市运营管理有限公司通维安达指重庆通维安达汽车维修服务有限公司欣益硕指重庆欣益硕航空地面服务有限公司报告期指2026年1月1日至2026年6月30日

5新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司简介股票简称新大正股票代码002968

变更前的股票简称（如有）/股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称新大正物业集团股份有限公司

公司的中文简称（如有）新大正

公司的外文名称（如有） New DaZheng Property Group Co. LTD

公司的外文名称缩写（如有） NDZ公司的法定代表人李茂顺

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名杨谭王骁

联系地址重庆市渝中区虎踞路78号1-1#重庆市渝中区虎踞路78号1-1#

电话023-63809676023-63809676

传真023-63601010023-63601010

电子信箱 yangtan@dzwy.com wangxiao@dzwy.com

三、其他情况

1、公司联系方式

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2025年年报。

2、信息披露及备置地点

公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2025年年报。

3、其他有关资料

其他有关资料在报告期未有相关变更情况。

四、主要会计数据和财务指标公司不需追溯调整或重述以前年度会计数据本报告期比上年本报告期上年同期同期增减

营业收入（元）1576712715.791503009290.644.90%

归属于上市公司股东的净利润（元）72419241.4471176831.121.75%

6新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）75276495.2865474771.6714.97%

经营活动产生的现金流量净额（元）-102618399.47-143819769.9028.65%

基本每股收益（元/股）0.320.313.23%

稀释每股收益（元/股）0.320.313.23%

加权平均净资产收益率5.80%5.73%0.07%本报告期末比上本报告期末上年度末年度末增减

总资产（元）2048442829.432031752485.880.82%

归属于上市公司股东的净资产（元）1284806418.941211968529.126.01%

五、境内外会计准则下会计数据差异

□适用□不适用

六、非经常性损益项目及金额

单位：元说项目金额明

非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）155909.45计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准

2782140.00享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的

111772.79

公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-138707.66

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-5766335.78

减：所得税影响额-525876.20

少数股东权益影响额（税后）527908.84

合计-2857253.84公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）公司主要业务及产品

公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。

7新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

报告期内，公司根据“五五”战略规划，以基础物业为主、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版图，以基础物业服务为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创新服务，联动发展。

1、主要产品介绍

（1）基础物业

主要指传统物业服务，为客户提供“四保一服”服务，包括了航空物业、学校物业、公共物业、医养物业、商住物业等细分业态，作为公司发展的根基，是现阶段收入的核心来源，也是创新服务快速孵化的“培育地”和城市服务快速发展的“试验田”。

（2）城市服务

主要指以城市空间运营为主要方向的业务，包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等城市服务产品。根据行业的发展趋势，结合公司在公建领域积聚的经验与优势，在中长期规划中城市服务将作为公司新兴增长极，成为收入、利润的主要来源之一。

（3）创新服务

主要指传统、创新类增值服务与数字化产品，包括了平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等细分产品，作为公司战略高地，是公司未来的利润核心来源，将以数字化支撑基础服务及城市服务快速发展。

2、主要业态介绍

五大业态是公司基础物业的主要组成，航空业态及学校业态作为战略引领；办公及公共业态、医养业态规模发展；

商住业态协同支撑，共同夯实集团发展根基。

（1）航空物业

航空物业围绕机场航站楼展开各类物业服务，公司航空物业人信守“先做机场人，再做新大正人”的承诺，专研机场物业特色服务，并构建新大正航空物业信息化管理系统以提升服务质量。航空物业为客户提供含停车场管理、手推车管理、行李打包、客舱保洁、飞行区及地面航空安全保障等多种航空特色服务。

（2）学校物业

学校物业为各类高校、特色院校及中小学校提供综合一体化后勤服务，包含基础物业管理及与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。学校物业秉承“管理、服务、环境”育人理念，以全委托综合一体化后勤服务解决方案的“校园大管家”服务体系，全方位满足师生的多元化、多层次、人性化的育人需求。

（3）公共物业

公共物业涵盖的物业服务类型丰富，涉及城市多种功能体，为不同公共项目提供含“四保一服”在内的各类特色物业服务：如为场馆提供人文体验服务、智能节耗、文化资源管理等，为园区提供资源管理服务、运营管理服务、智慧园区打造等，为医养提供院感安全、防控、临床支持等。

（4）办公物业

办公物业主要为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等提供专业化、规范化、标准化的物业管理服务，致力于打造高规格、高品质、高站位的办公物业典范。办公物业提供含“四保一服”在内的各类政务会议服务、商务接待服务、餐饮服务等办公特色服务。

（5）商住物业

8新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

商住物业以商业、公租房、住宅三大物业产品齐头并进的发展模式，全面打造商业购物中心及市场、公租房、住宅的核心服务场景。商住物业在基础物业外，致力推行全生命周期运行方案，针对商业项目，提供整合多种资源的商业运营管理等特色服务；针对公租房项目，提供党建引领下的社区运营服务和弱势群体关怀服务；针对住宅项目，提供资产管理服务和邻里氛围打造等满足业主衣食住行的服务。

（二）公司现有经营模式

1、采购模式

公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需的保洁、保安等专项物业服务和各类耗材为主。公司采购模式以集团集中采购为主、外地分子公司自主采购为辅，在保证供应商相对稳定、降低采购成本和保证质量的同时，灵活应对项目需求。

2、销售模式

公司通过市场公开招投标为主、招标邀请为辅的方式获取客户。公司上市后拓宽了经营渠道，通过收并购、与合作方合资合作成立公司的方式，获取客户的渠道逐步多样化。

二、核心竞争力分析

（一）品牌优势

公司作为第三方物业专业公司，综合实力位于中国物业服务百强企业前12名，是重庆市物业管理协会会长单位、中国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准化试点单位、中国高校物业服务企业联盟轮值主席单位。获得“2026中国 IFM 设施管理企业 TOP10”“学校物业服务领先企业”“公共场馆服务领先企业”“中国公众物业服务领先企业”

“中国交通枢纽物业服务领先企业”等多项荣誉。公司是重庆第一家、国内第二家登陆 A 股市场的物业服务企业，持续提升的品牌效力及知名度对市场拓展起到积极影响。

（二）差异化的战略定位优势

公司成立初期即通过对行业市场及自身优势的研判，确立了差异化的市场战略定位，历经20余年发展，已成为全国性的一体化综合服务商，业务涵盖城市公共建筑的多种类型物业服务项目。公司深耕公建物业多年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。

（三）市场化优势

公司是西南地区最早一批成立的物业企业，是一家运行机制灵活的民营企业。独立决策的机制使得公司管理层可以发挥最大的能动性，战略规划能够得到贯彻与延续，进而保障了公司稳定、健康的快速发展；人才选聘的机制使得公司能够以开阔的思维和眼界选择适合公司的人才，公司管理层均为行业内高级管理人才，基于对公司的文化理念、价值观、发展目标的高度趋同而共同努力；管理优化的机制体现在公司历来对组织架构作用的重视，公司成立以来积极根据内外环境变化持续进行组织架构的调整与优化，为公司全国化发展提供了有力保障。机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务，较高的市场敏锐度则有利于公司及时调整策略，对现有五大业态转型升级。同时，公司作为第三方物业，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，公司90%以上的项目以招投标方式取得，程度深、覆盖广、无依赖、活力高。公司内部在招投标管理上形成了规范化、制度化的流程。随着全国各地关于采购透明化、程序化的愈加规范，公司20多年的市场化运营及在公建领域积累的经验和口碑，使公司在主要采用公开招投标方式的公建市场项目拓展方面，具有一定的竞争优势。

9新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

（四）人员与组织优势

公司作为劳动密集型企业，人才是发展的关键。公司拥有完整的梯队化管理团队，高级管理人员拥有丰富的项目与行业经验，中级管理人员具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司自2002年已经开始实施员工持股，有效提升了中高层员工凝聚力，20余年来骨干成员的稳定状态保持了较高的水平，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。公司上市后，良好的企业文化、价值观与战略布局，吸引了一批来自行业内的知名与专业人士作为事业合伙人加入共谋发展。公司实施的限制性股票、城市合伙人等激励计划，利于进一步建立、健全公司长效激励机制，吸引和留住优秀人才，充分调动公司中高层干部干事创业的积极性，有效地将股东利益、公司利益和核心团队个人利益结合在一起。同时，公司建立了完善的培训体系，拥有“宝塔山计划”“翼虎特训营”“朱雀计划”“能量星”等人才培养机制，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升专业能力及视野。2020年，公司创始人、控股股东、终身名誉董事长王宣女士个人出资设立“新大正王宣贡献奖励基金”，对于在为客户服务、产品研发、市场拓展、科技进步等各方面有创新性贡献的员工，给予特别贡献奖励。公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构、提升员工效能、保证公司的团队优势做出了必要的贡献。

（五）标准化优势

公司作为国家一级资质的专业化物业管理企业，已通过职业健康安全体系、质量管理体系、环境管理体系、信息安全体系、诚信管理体系、食品安全管理体系、能源管理体系、服务体系认证等八大管理体系认证，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司于2008年成立了“企业标准化研究院”，基于规范服务流程、保障过程管理、确保服务质量的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型；同时，公司不断研究客户需求，引入新技术、新设备应用，发布了五大业态物业服务标准并向社会进行推广。其中，高校、党政机关、商务楼宇、公共租赁房等物业管理标准已成为重庆市地方标准。牵头《优质服务原则与模型》及参与《设施管理基准比较分析指南》《设施管理信息化管理指南》等国家标准的编制，牵头编制《机场航站楼物业服务规范》《物业服务会议服务规范》等团体标准，被国标委授予“商务楼宇物业管理国家级服务业标准化示范单位”，成为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处承担单位、中国物业管理协会标准化专家委员会委员单位、全国服务业标准化试点单位。公司通过将成熟的细分业态服务标准向外地项目进行复制推广、改进执行，有效保证了公司在全国化过程中的项目服务品质和服务质量。

（六）服务能力优势

客户至上的理念贯穿于公司的客户服务工作中，在服务中我们要求做到“先做客户人，再做大正人”，切实站在客户角度，通过换位思考以真诚与专业帮助客户遇见问题、防范问题、解决问题，形成了客户至上的理解能力。同时，作为高度市场化的公司，我们更加关注于客户需求和客户体验，更加关注我们为客户提供服务的水准，打造了全面满足客户需求的专业能力，并且还具备优秀的大型活动会议的保障能力，突发事件的应急处置能力等符合公共机构特征的应急能力。新大正自1998年成立至今，通过不断更新与优化服务，沉淀专业能力，获得客户认可，形成了以客户为本的服务能力优势。公司着力推动数字化变革，构建了跨系统的统一数字化平台，实现了从战略管控到一线执行的数字化贯通，有效提升服务品质与运营质效，打造为客户持续创造价值的专业能力，将数字化能力转化为业务增长引擎。

三、主营业务分析

（一）报告期内公司所处的行业情况

10新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

2026年作为“十五五”规划开局之年，国家持续加码物业服务行业提质发展，将物业服务质量提升行动确立为行业

发展核心主线，并先后通过年度《政府工作报告》重点部署、纳入城市更新重大工程等顶层举措，明确了物业服务在改善民生、提升城市品质、维护社会稳定中的重要价值。同时，随着物业服务相关条例修订、行业分类调整、纳入国民经济统计目录等系列制度落地，物业行业正式确立独立产业地位，升级为关乎民生福祉、资产价值与社会稳定的关键民生服务行业，为行业中长期高质量、规范化转型升级筑牢了制度根基。

（二）报告期内公司经营情况

公司积极调整市场拓展策略，通过数字化赋能、漏斗管理及严格的风控机制，实现了从规模扩张向高质量发展的平稳过渡，业务结构调整初现成效，盈利质量持续改善。报告期内，公司实现营业收入15.77亿元，同比增长4.90%；实现归属于上市公司股东的净利润0.72亿元，同比增长1.75%；新增拓展中千万级以上项目的年合同额超40%，在质效优先的发展策略下，项目体量、业态结构均有效提升。

报告期内，公司有序推进从基础物业管理（PM）向综合设施管理（IFM）转型升级，通过内生能力提升与外延战略整合双轮驱动，进一步拓展业务边界、完善服务矩阵，持续提升在行业内的综合竞争力与市场影响力。一方面，公司积极推动存量 PM 项目向 IFM 延伸升级，围绕服务体系升级、运营能力提升、专业团队建设等方面持续发力，优化客户体验，创造新的价值。另一方面，公司积极推进重大资产重组进程，借此加速切入高增长综合设施管理（IFM）赛道，并进一步完善业务版图与全国化布局。

主要财务数据同比变动情况

单位：元本报告期上年同期同比增减变动原因

营业收入1576712715.791503009290.644.90%

营业成本1364339042.631297945574.445.12%

销售费用19892106.4521066052.40-5.57%

管理费用81399529.9085076430.03-4.32%

财务费用1635800.69-792642.40306.37%主要系利息收入减少所致

所得税费用13417910.0114139472.98-5.10%

经营活动产生的现金流量净额-102618399.47-143819769.9028.65%主要系本期支付重大资产

投资活动产生的现金流量净额-136379804.01-2474101.24-5412.30%重组投资款所致主要系本期分配股利支付

筹资活动产生的现金流量净额-25924502.23-87198172.8670.27%现金较上年同期减少所致

现金及现金等价物净增加额-264922705.71-233492044.00-13.46%

其他收益3845659.9011143663.12-65.49%主要系政府补助减少所致主要系联营企业经营绩效

投资收益3225336.101313159.42145.62%提升确认相应收益所致主要系收回部分长账龄应

信用减值损失-5583742.76-8862007.8136.99%收款项所致主要系使用权资产清理处

资产处置收益418133.78-89639.36566.46%置确认净收益所致主要系本期确认非经常性

营业外支出7041851.97574433.251125.88%赔偿性支出所致公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。

11新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

营业收入构成

单位：元本报告期上年同期同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计1576712715.79100%1503009290.64100%4.90%分行业

物业管理服务1573969964.2599.83%1501118267.6299.87%4.85%

其他业务2742751.540.17%1891023.020.13%45.04%分产品

基础业务1358787829.1586.18%1319477260.3887.79%2.98%

创新业务63388609.434.02%58029018.833.86%9.24%

城市服务151793525.679.63%123611988.418.22%22.80%

其他业务2742751.540.17%1891023.020.13%45.04%分地区

重庆541829519.0434.36%536316973.3435.68%1.03%

云南130558344.858.28%93932540.346.25%38.99%

四川127297618.308.07%120079195.287.99%6.01%

广东124266040.377.88%122438890.058.15%1.49%

北京109497209.096.94%93622221.326.23%16.96%

江苏81313761.075.16%78623151.945.23%3.42%

其他地区461950223.0729.30%457996318.3730.47%0.86%

占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上年营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减同期增减分行业

物业管理服务1573969964.251364174865.5113.33%4.85%5.12%-0.22%分产品

基础业务1358787829.151192931643.6612.21%2.98%3.29%-0.26%

创新业务63388609.4343355072.8331.60%9.24%8.04%0.76%

城市服务151793525.67127888149.0215.75%22.80%24.61%-1.22%分地区

重庆541829519.04462789843.1714.59%1.03%3.20%-1.80%

云南130558344.85106580868.7518.37%38.99%33.66%3.26%

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据□适用□不适用

四、非主营业务分析

□适用□不适用

12新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

五、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元本报告期末上年末比重增占总资占总资重大变动说明金额金额减产比例产比例主要系本期支付员工年终

货币资金277376794.4113.54%542459598.5926.70%-13.16%奖金、并购项目投资款及股利分配款所致主要系客户结算周期特性

应收账款923178788.8645.07%750592243.8636.94%8.13%致报告期末应收款项季节性增加所致主要系进场项目储备物资

存货13734215.590.67%9220384.580.45%0.22%投入增加所致

投资性房地产81157400.003.96%81598860.004.02%-0.06%主要系联营企业确认收益

长期股权投资14627442.280.71%11513878.970.57%0.14%所致

固定资产162240969.087.92%169634129.238.35%-0.43%

在建工程3663340.650.18%3514198.630.17%0.01%

使用权资产21951553.901.07%26531675.271.31%-0.24%

短期借款777000.000.04%777000.000.04%0.00%

合同负债26765218.841.31%32883206.531.62%-0.31%

长期借款29471940.061.44%30965674.251.52%-0.08%

租赁负债11600045.550.57%13338054.980.66%-0.09%主要系年初支付经营性预

预付款项11379912.140.56%8227141.950.40%0.16%付款项按期分摊，叠加营运资金占用所致

其他非流动资产30875944.201.51%526770.020.03%1.48%主要系预付投资款所致主要系逐步支付长期应付

长期应付款111653.870.01%380161.580.02%-0.01%款所致

2、主要境外资产情况

□适用□不适用

3、以公允价值计量的资产和负债

单位：元计入权本期公本期益的累允价值计提其他项目期初数计公允本期购买金额本期出售金额期末数变动损的减变动价值变益值动金融资产

1.交易性

金融资产

0.00240000000.00165000000.0075000000.00

（不含衍生金融资

13新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

产）

5.其他非

流动金融18910376.1718910376.17资产金融资产

18910376.170.000.000.00240000000.00165000000.000.0093910376.17

小计投资性房

81598860.00441460.0081157400.00

地产

上述合计100509236.170.000.000.00240000000.00165441460.000.00175067776.17

金融负债0.000.00报告期内公司主要资产计量属性未发生重大变化

4、截至报告期末的资产权利受限情况

项目期末账面余额期末账面价值受限类型受限情况

货币资金514101.00514101.00冻结冻结银行存款

固定资产4939255.734312703.19抵押融资租赁抵押

货币资金2206762.632206762.63质押保函保证金

合计7660119.367033566.82

六、投资状况分析

1、总体情况

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

122675266.4613771701.00790.78%

报告期内，支付投资金额12267.53万元，包括：

（1）向楚雄和翔城市综合服务有限公司实缴出资51万元。

（2）股权收购取得新大正（河南）物业管理有限公司13%股权，支付对价5.309916万元。

（3）股权收购取得新大正（长沙）物业管理有限公司13%股权，支付对价1.00元。

（4）股权收购取得新大正（南京）物业管理有限公司13%股权，支付对价4.77223万元。

（5）向重庆高筹智能工程有限公司增资3000万元。

（6）向新大正（重庆）无人机科技有限公司实缴出资35万元。

（7）根据公司与嘉信立恒设施管理(上海)有限公司相关股东发行股份及支付现金购买资产协议约定，本报告期内支

付交易对价中的现金支付部分20%，即9171.4444万元。

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

14新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

4、金融资产投资

（1）证券投资情况公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

公司报告期无募集资金使用情况。

七、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

八、主要控股参股公司分析

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公公主司司要注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润名类业称型务公共四设子川施

公223771500477024087.76206533312.06133962011.3418319636.0815657708.72和管司翔理服务新物大子业

正公500000039281250.9811101147.1762482375.447474191.647102937.52服北司务京新物大子业

正公500000032493432.1812336956.4852811807.357687417.877297471.06服深司务圳

15新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

报告期内取得和处置子公司的情况公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响长沙朗兴物业管理有限公司新设立无重大影响长沙澄安保洁服务有限公司新设立无重大影响长沙智元嘉境工程管理服务有限公司新设立无重大影响邵阳清庭物业服务有限公司新设立无重大影响蚌埠新大正企业服务有限公司新设立无重大影响

楚雄和翔城市综合服务有限公司转让49%股权无重大影响

新大正（河南）物业管理有限公司收购取得13%股权无重大影响

新大正（深圳）物业管理有限公司转让15.7343%股权无重大影响

新大正（北京）物业管理有限公司转让16%股权无重大影响

新大正（长沙）物业管理有限公司收购取得13%股权无重大影响

新大正（南京）物业管理有限公司收购取得13%股权无重大影响

杭州大正牧歌物业服务有限公司转让60%股权无重大影响重庆大正贵博城市环境服务有限公司注销无重大影响

易简大成（漯河）物业管理有限公司注销无重大影响

易简开务（河南）物业管理有限公司注销无重大影响

九、公司控制的结构化主体情况

□适用□不适用

十、公司面临的风险和应对措施

（一）用工成本不断上涨风险

物业服务行业是劳动密集型产业，公司主营业务成本以人工成本为主，随着公司规模不断扩大，需要招募大量的基层员工，同时，随着社会经济与政策的持续发展，人均用工成本亦不断提升，未来存在对公司的盈利水平造成不利影响的可能。

针对用工成本的上涨风险，公司以“全周期成本管控”为核心，多维度实施精益管理提升人效；并加速数智化转型，以数字化驱动业务，积极推动实现智能设备在服务产业的应用端场景化落地，投入内外环境清扫机器人、巡检无人机、安防 AI 等人机替代产品，不断提升作业效率；同时，公司持续研究增值服务等模式，提升项目运营管理效率，提高项目产值，以降低用工成本对盈利水平的影响。

（二）市场竞争风险

物业管理行业是一个充分竞争的领域，并有越来越多的企业参与到这个市场中。随着行业的快速发展，客户需求不断开发、增长，行业竞争加剧，除了原有的后勤集团、专业公司等公建类物企、部分住宅类物业公司也纷纷加入市场竞争；以及城市服务、市政环卫、资产运营等新的物管商业模式的出现，国内公建物业的市场规模不断扩大，在各细分产品的领域，竞争对手增加，从而使公司业务拓展面临一定的市场风险。公司建立健全客户全生命周期管理体系，加强客户关系维护，持续提升客户满意度；同时，将加强对行业的分析研究，并根据自身优势确定业务发展策略，持续保持市场敏锐度，不断增强企业核心竞争力，多措并举提升市场拓展能力，确保公司适应市场变化。

（三）政策风险

财政《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）施行后，明确物业管理服务项目采用公开招标原则上应当用最低评标价法，并已在部分地区贯彻实施。同时，为做好财政政策支持中小企业纾困解难工作，政策持续加大政府采购

16新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

支持中小企业力度，调整对小微企业的价格评审优惠幅度，提高政府采购工程面向中小企业预留份额。上述政策变化对注重服务品质的公建类物业企业，以及头部大型物企的招投标开展造成一定影响。公司将加强政策研究，适应政策的变化，在市场判断、战略制定、项目拓展等环节做好充分的准备工作，及时对营销策略进行调整和完善。

（四）宏观经济环境风险

公司所处的物业管理行业及上游房地产行业的发展趋势与宏观经济环境密切相关。公司经营过程中，受宏观经济环境影响，可能面临部分项目暂停或者取消的风险。公司将密切关注经济环境发展动态，加强业务经营环境分析，推动市场拓展能力提升，加大经营模式创新力度，开展提质增效等管理活动，增强内部发展活力和综合实力，积极应对可能发生的外部环境变化带来的不利影响。

十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况

公司未制定市值管理制度，未披露估值提升计划。

十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司未披露“质量回报双提升”行动方案公告。

17新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况姓名担任的职务类型日期原因高文田首席运营官离任2026年01月23日退休

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

四、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司未纳入环境信息依法披露企业名单。

五、社会责任情况

物业管理行业是推动社会经济发展、满足人民群众美好生活需要的民生行业，新大正秉持做一家好企业的初衷，致力于为社会做出贡献、为客户创造价值、为股东创造财富、为员工带来幸福。

公司始终坚持以党建引领为核心，充分发挥党组织的战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，推动党建与生产经营深度融合。

产业协同方面，公司以“产业协同，客户共赢绘宏图”为服务要求，构建高效服务体系提升客户服务品质。严格遵循公平公正的采购管理原则，优化供应链生态，提升服务效率与质量。同时，积极参与行业标准制定，以标准化引领行业发展，为客户提供更优质、规范的服务，推动客户、供应商与公司共同成长，实现多方共赢。

科技驱动方面，公司坚持以科技赋能服务创新，通过不断优化信息安全管理体系和创新研发机制，持续提升服务品质，为客户提供更加可靠、安全的服务保障，推动物业服务的智能化与数字化转型，推动企业持续创新与高质量发展。

绿色低碳方面，公司积极响应国家“双碳”政策，制定和实施气候变化应对方案、气候转型计划以应对气候变化挑战，在物业管理服务中探索节能减排实践，推动清洁技术应用，提升资源利用效率。公司在环保公益方面践行绿色发展理念，推动节能减排、废弃物再利用和生态保护，为可持续发展贡献力量。

关爱员工方面，公司坚持以人为本，构建公平、公正的雇佣体系，保障员工权益。通过系统化培训与职业发展规划，助力员工成长。严格落实职业健康与安全管理，提供健康保障与安全生产环境。同时，公司倡导民主沟通，关怀员工福祉，举办多样化活动，增强团队凝聚力，营造和谐、共进的企业文化。

公益援助方面，公司积极投身爱心助学、员工帮扶、环保公益、助农扶贫等领域，以实际行动履行社会责任。公司成立爱心互助基金会，秉持“以员工为本，践行‘社会、企业、员工，和谐进步’核心价值观”的基金宗旨及“尽自己所能，帮助更需要帮助的人”的基金理念，通过宣传践行爱心文化营造友爱互助氛围，以精神文化建设和实际救助推动

18新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文企业和谐发展。公司在乡村振兴方面，2026年上半年组织多批次帮扶农产品集中采购，优先选购乡村振兴重点区域特色农特产品，切实以消费力量赋能乡村特色产业发展。

19新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

第五节重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项承履承诺承诺行承诺事由诺承诺内容承诺期限类时间情方型况

1、自发行人股票上市之日起十二个月内，本公司不转让或者

委托他人管理所直接或间接持有的发行人公开发行股份前已发

行的股份，也不由发行人回购该等股份；2、在上述期限满后，本人在公司任职期间每年转让直接或间接持有公司股份不超过本人直接或间接持有公司股份总数的25%；3、在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有公司的股份；4、如在上股

述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持2019年12份已价格不低于本次发行的发行价；发行人上市后六个月内如股票2019月3日至翁锁履

连续二十个交易日的收盘价均低于本次发行的发行价，或者上年11担任公司家定行

市后六个月期末收盘价低于本次发行的发行价，上述锁定期限月11董监高及林的完

届满后自动延长六个月的锁定期；不因职务变更、离职等原因日离职半年承毕

而放弃履行该承诺；5、自公司股票上市至其减持期间，公司内诺

如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。6、本人将遵守首次公开发行

中国证监会《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》，或再融资时所

深圳证券交易所《股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司作承诺股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》的相关规定。

1、自发行人股票上市之日起十二个月内，本公司不转让或者

委托他人管理所直接或间接持有的发行人公开发行股份前已发

行的股份，也不由发行人回购该等股份；2、在上述期限满股后，本人在公司任职期间每年转让直接或间接持有公司股份不2019年12份已

超过本人直接或间接持有公司股份总数的25%；3、在离职半2019月3日至锁履彭年内，本人不转让所直接或间接持有公司的股份；4、自公司年11担任公司定行

波股票上市至其减持期间，公司如有派息、送股、资本公积金转月11董监高及的完

增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应日离职半年承毕进行调整。5、本人将遵守中国证监会《上市公司股东、董监内诺高减持股份的若干规定》，深圳证券交易所《股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》的相关规定。

承诺是否按时是履行如承诺超期未

履行完毕的，应当详细说明未完成履行的不适用具体原因及下一步的工作计划

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用

20新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

三、违规对外担保情况公司报告期无违规对外担保情况。

四、聘任、解聘会计师事务所情况公司半年度财务报告未经审计。

五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

七、破产重整相关事项公司报告期未发生破产重整相关事项。

八、诉讼事项

公司及下属公司在日常经营中主要发生物业服务合同、劳动合同、财产损害赔偿等案由纠纷，个案涉及金额均未达到应披露标准，对公司正常经营管理不会产生影响。

九、处罚及整改情况公司报告期不存在处罚及整改情况。

十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

十一、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

公司报告期未发生与日常经营相关的重大关联交易。

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的重大关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

公司报告期未发生共同对外投资的重大关联交易。

21新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

4、关联债权债务往来

公司报告期不存在关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

公司报告期无其他重大关联交易。

十二、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

报告期内，公司及部分子公司的办公场地、员工宿舍系租赁；公司位于重庆市沙坪坝区都市花园、渝中区上清寺路9号、九龙坡区渝新路、重庆市远洋山水赋、民兴物业位于成都市高新区蜀都2期的房产及停车位用于出租。

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的租赁项目。

2、重大担保

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）是担保否是否担保额度担保对象担保实际发实际担保担保物反担保情况（如履为关相关公告担保期

名称额度生日期金额类型（如有）行联方披露日期

有）完担保毕报告期内对外担保报告期内审批的对外担

0实际发生额合计0

保额度合计（A1）

（A2）报告期末已审批的对外报告期末对外担保

00

担保额度合计（A3） 余额合计（A4）

22新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

公司对子公司的担保情况是担保否是否担保额度担保对象担保实际发实际担保担保物反担保情况（如履为关相关公告担保期

名称额度生日期金额类型（如有）行联方披露日期

有）完担保毕报告期内对子公司报告期内审批对子公司

0担保实际发生额合0

担保额度合计（B1）

计（B2）报告期末已审批的对子报告期末对子公司公司担保额度合计0担保余额合计0

（B3） （B4）子公司对子公司的担保情况是担保否是否担保额度担保对象担保实际发实际担保担保物反担保情况（如履为关相关公告担保期

名称额度生日期金额类型（如有）行联方披露日期

有）完担保毕重庆麟瑄环保科技主债务重庆麟和

2023年连带有限公司另一股东履行期

瑄环保科2023年07500007月3740责任李振宇（持股比例限届满否否技有限公月11日06日担保49%）已签署《反担之日起司保协议》三年报告期内对子公司报告期内审批对子公司

0担保实际发生额合3740

担保额度合计（C1）

计（C2）报告期末已审批的对子报告期末对子公司公司担保额度合计5000担保余额合计3740

（C3） （C4）公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内担保实际报告期内审批担保额度

0发生额合计3740

合计（A1+B1+C1）

（A2+B2+C2）报告期末全部担保报告期末已审批的担保

5000余额合计3740

额度合计（A3+B3+C3）

（A4+B4+C4）

全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净资

2.91%

产的比例

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保

0

的余额（D）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0

对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或有证据表明有可能承担连带清偿责任未发生

的情况说明（如有）违反规定程序对外提供担保的说明（如未发生

有）

23新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

3、委托理财

单位：万元产品类别风险特征报告期内委托理财的余额逾期未收回的金额银行理财产品低风险75000

2026年4月16日，公司召开第三届董事会第十八次会议审议通过了《关于2026年度自有资金现金管理额度的议案》，

同意公司（含下属子公司）在不影响资金周转和确保资金安全前提下，以自有资金实施现金管理，最高额度不超过人民币3亿元（含本数），有效期限为董事会审议通过之日起12个月，额度内资金可以滚动使用。

公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况□适用□不适用

4、其他重大合同

公司报告期不存在其他重大合同。

十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表接待地接待方接待对象接待对谈论的主要内容及提接待时间调研的基本情况索引点式类型象供的资料

2026年1月电话会电话沟华泰证互动易

机构重大资产重组介绍

26 日 议 通 券 （https://irm.cninfo.com.cn/）

2026年1月电话会电话沟财通证互动易

机构重大资产重组介绍

27 日 议 通 券 （https://irm.cninfo.com.cn/）

十四、其他重大事项的说明序号事项披露日期

1关于高级管理人员退休离任的公告2026年1月24日

2重大资产重组报告书（草案）2026年1月24日

3关于发行股份购买资产并募集配套资金申请文件获得深圳证券交易所受理的公告2026年2月25日

4关于收到国家市场监督管理总局《经营者集中反垄断审查不实施进一步审查决定书》的公告2026年3月30日关于深圳证券交易所《关于新大正物业集团股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集

52026年4月3日配套资金申请的审核问询函》之回复

6关于董事会延期换届的公告2026年4月18日

7关于实际控制人续签一致行动协议的公告2026年4月25日

新大正物业集团股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书

82026年5月30日（草案）（修订稿）

十五、公司子公司重大事项

□适用□不适用

24新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后公积发行送数量比例金转其他小计数量比例新股股股

一、有限售条件股份132663255.86%-128819-128819131375065.81%

1、国家持股

2、国有法人持股

3、其他内资持股132663255.86%-128819-128819131375065.81%

其中：境内法人持股

境内自然人持股132663255.86%-128819-128819131375065.81%

4、外资持股

其中：境外法人持股境外自然人持股

二、无限售条件股份21301145894.14%12881912881921314027794.19%

1、人民币普通股21301145894.14%12881912881921314027794.19%

2、境内上市的外资股

3、境外上市的外资股

4、其他

三、股份总数226277783100.00%00000226277783100.00%

股份变动的原因：截至2026年6月，董事、高管锁定股份13137506股，较年初减少128819股。

股份变动的批准情况：根据董事、高管持股相关规定进行锁定。

股份变动的过户情况

□适用□不适用股份回购的实施进展情况

□适用□不适用采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用

25新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

单位：股股东名期初限售股本期解除本期增加限期末限售股数限售原因解除限售日期称数限售股数售股数李茂顺1181250011812500高管锁定股任期内锁定刘文波490875490875高管锁定股任期内锁定彭波472500118125354375高管锁定股就任时确定的任期内锁定高文田15840052800211200高管锁定股就任时确定的任期内锁定田维正16987536919132956高管锁定股就任时确定的任期内锁定翁家林1063002657579725高管锁定股就任时确定的任期内锁定杨谭5587555875高管锁定股任期内锁定

合计132663251816195280013137506----

二、证券发行与上市情况

□适用□不适用

三、公司股东数量及持股情况

单位：股报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如报告期末普通股股东总数100440有）（参见注8）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

质押、标记或冻结情况持有有限售股东持股比报告期末持报告期内增持有无限售条股东名称条件的股份股性质例股数量减变动情况件的股份数量数量份数量状态境内不

王宣自然28.85%652744260065274426适0人用境内重庆大正商务信息不非国咨询合伙企业（有17.40%393750000039375000适0有法限合伙）用人境内不

李茂顺自然6.96%157500000118125003937500适0人用境内不

罗渝陵自然3.13%7077320007077320适0人用境内不

#俞文灿自然2.21%4991658+3000004991658适0人用

廖才勇境内1.19%2703220002703220不0

26新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

自然适人用招商银行股份有限不

公司－东方红远见

其他1.08%2453215+245321502453215适0价值混合型证券投用资基金境内不

朱蕾自然1.02%2303420-5660002303420适0人用境内不

陈建华自然0.93%2100500-31950002100500适0人用中国建设银行股份不

有限公司－华宝生

其他0.65%1460600+82530001460600适0态中国混合型证券用投资基金战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东无

的情况（如有）（参见注

3）

上述股东关联关系或一致

上述股东中王宣、李茂顺为一致行动人关系行动的说明

上述股东涉及委托/受托表

决权、放弃表决权情况的不涉及说明前10名股东中存在回购专

户的特别说明（如有）前10名股东中存在回购专户，公司回购专户持有250万股，持股比例为1.10%。

（参见注11）

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类数量王宣65274426人民币普通股65274426重庆大正商务信息咨询合

39375000人民币普通股39375000

伙企业（有限合伙）罗渝陵7077320人民币普通股7077320

#俞文灿4991658人民币普通股4991658李茂顺3937500人民币普通股3937500廖才勇2703220人民币普通股2703220

招商银行股份有限公司－东方红远见价值混合型证2453215人民币普通股2453215券投资基金朱蕾2303420人民币普通股2303420陈建华2100500人民币普通股2100500中国建设银行股份有限公

司－华宝生态中国混合型1460600人民币普通股1460600证券投资基金前10名无限售条件股东之间，以及前10名无限售条上述股东中王宣、李茂顺为一致行动人关系，公司未知其他股东之间是否存在关联关系或是件股东和前10名股东之间否为一致行动人。

关联关系或一致行动的说明前10名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如未知其他是否参与融资融券业务。有）（参见注4）

27新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

四、董事和高级管理人员持股变动

公司董事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见2025年年报。

五、控股股东或实际控制人变更情况

报告期公司控股股东、实际控制人未发生变更。

六、优先股相关情况报告期公司不存在优先股。

第七节债券相关情况

□适用□不适用

28新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

第八节财务报告

一、审计报告公司半年度财务报告未经审计。

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：新大正物业集团股份有限公司

2026年06月30日

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金277376794.41542459598.59

结算备付金0.000.00

拆出资金0.000.00

交易性金融资产75000000.000.00

衍生金融资产0.000.00

应收票据8041997.245438492.81

应收账款923178788.86750592243.86

应收款项融资0.000.00

预付款项11379912.148227141.95

应收保费0.000.00

应收分保账款0.000.00

应收分保合同准备金0.000.00

其他应收款145505139.97140170032.64

其中：应收利息

应收股利0.000.00

买入返售金融资产0.000.00

存货13734215.599220384.58

其中：数据资源

合同资产0.000.00

持有待售资产0.000.00

一年内到期的非流动资产432978.10424927.61

其他流动资产19801320.8425468401.97

流动资产合计1474451147.151482001224.01

非流动资产：

发放贷款和垫款0.000.00

29新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

债权投资0.000.00

其他债权投资0.000.00

长期应收款449182.44554088.31

长期股权投资14627442.2811513878.97

其他权益工具投资0.000.00

其他非流动金融资产18910376.1718910376.17

投资性房地产81157400.0081598860.00

固定资产162240969.08169634129.23

在建工程3663340.653514198.63

生产性生物资产0.000.00

油气资产0.000.00

使用权资产21951553.9026531675.27

无形资产102613790.92100355405.43

其中：数据资源

开发支出0.000.00

其中：数据资源

商誉127789257.77127789257.77

长期待摊费用1884296.251803903.28

递延所得税资产7828128.627018718.79

其他非流动资产30875944.20526770.02

非流动资产合计573991682.28549751261.87

资产总计2048442829.432031752485.88

流动负债：

短期借款777000.00777000.00

向中央银行借款0.000.00

拆入资金0.000.00

交易性金融负债0.000.00

衍生金融负债0.000.00

应付票据0.000.00

应付账款260876930.19270665584.80

预收款项0.000.00

合同负债26765218.8432883206.53

卖出回购金融资产款0.000.00

吸收存款及同业存放0.000.00

代理买卖证券款0.000.00

代理承销证券款0.000.00

应付职工薪酬208832029.52233091201.07

应交税费30478725.5627285406.72

其他应付款111247869.78119149090.66

其中：应付利息

应付股利0.00568770.89

应付手续费及佣金0.00

30新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

应付分保账款0.00

持有待售负债0.00

一年内到期的非流动负债18016671.7319794665.33

其他流动负债1612341.281972992.38

流动负债合计658606786.90705619147.49

非流动负债：

保险合同准备金0.000.00

长期借款29471940.0630965674.25

应付债券0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

租赁负债11600045.5513338054.98

长期应付款111653.87380161.58

长期应付职工薪酬0.000.00

预计负债0.000.00

递延收益6618253.416761753.43

递延所得税负债5031196.325026768.93

其他非流动负债0.000.00

非流动负债合计52833089.2156472413.17

负债合计711439876.11762091560.66

所有者权益：

股本226277783.00226277783.00

其他权益工具0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

资本公积367108808.17367093170.01

减：库存股28169075.8228169075.82

其他综合收益24131789.0224274789.02

专项储备0.000.00

盈余公积109498554.36109498554.36

一般风险准备0.000.00

未分配利润585958560.21512993308.55

归属于母公司所有者权益合计1284806418.941211968529.12

少数股东权益52196534.3857692396.10

所有者权益合计1337002953.321269660925.22

负债和所有者权益总计2048442829.432031752485.88

法定代表人：李茂顺主管会计工作负责人：杨谭会计机构负责人：李艳

2、母公司资产负债表

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金216154611.96439457855.47

交易性金融资产75000000.000.00

衍生金融资产0.000.00

31新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

应收票据8041997.245438492.81

应收账款600786308.83470270731.31

应收款项融资0.000.00

预付款项9345644.074646978.92

其他应收款255719483.89237832366.07

其中：应收利息

应收股利8278921.441506441.61

存货10547130.298143917.34

其中：数据资源

合同资产0.000.00

持有待售资产0.000.00

一年内到期的非流动资产0.000.00

其他流动资产9260236.9514168231.29

流动资产合计1184855413.231179958573.21

非流动资产：

债权投资0.000.00

其他债权投资0.000.00

长期应收款0.000.00

长期股权投资398943066.94367707295.77

其他权益工具投资0.000.00

其他非流动金融资产18410376.1718410376.17

投资性房地产18019200.0018019200.00

固定资产121653645.27126227404.76

在建工程1006750.110.00

生产性生物资产0.000.00

油气资产0.000.00

使用权资产15307335.7217520206.33

无形资产3812209.524393994.72

其中：数据资源

开发支出0.000.00

其中：数据资源

商誉0.000.00

长期待摊费用1065887.55964479.11

递延所得税资产4531396.183712111.63

其他非流动资产30824044.20107470.02

非流动资产合计613573911.66557062538.51

资产总计1798429324.891737021111.72

流动负债：

短期借款0.000.00

交易性金融负债0.000.00

衍生金融负债0.000.00

应付票据0.000.00

32新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

应付账款278481448.92279804157.94

预收款项0.000.00

合同负债25284617.5626161113.62

应付职工薪酬140751558.22163267084.57

应交税费3544791.781566423.43

其他应付款108882865.87101425444.43

其中：应付利息

应付股利0.000.00持有待售负债

一年内到期的非流动负债9087524.329914250.95

其他流动负债1517077.051569666.82

流动负债合计567549883.72583708141.76

非流动负债：

长期借款0.000.00

应付债券0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

租赁负债7730116.177543562.51

长期应付款0.000.00

长期应付职工薪酬0.000.00

预计负债0.000.00

递延收益6618253.416761753.43

递延所得税负债0.000.00

其他非流动负债0.000.00

非流动负债合计14348369.5814305315.94

负债合计581898253.30598013457.70

所有者权益：

股本226277783.00226277783.00

其他权益工具0.000.00

其中：优先股0.000.00

永续债0.000.00

资本公积373474988.97373474988.97

减：库存股28169075.8228169075.82

其他综合收益9987558.519987558.51

专项储备0.000.00

盈余公积109498554.36109498554.36

未分配利润525461262.57447937845.00

所有者权益合计1216531071.591139007654.02

负债和所有者权益总计1798429324.891737021111.72

3、合并利润表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、营业总收入1576712715.791503009290.64

其中：营业收入1576712715.791503009290.64

33新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

利息收入0.000.00

已赚保费0.000.00

手续费及佣金收入0.000.00

二、营业总成本1476355264.671411542209.27

其中：营业成本1364339042.631297945574.44

利息支出0.000.00

手续费及佣金支出0.000.00

退保金0.000.00

赔付支出净额0.000.00

提取保险责任准备金净额0.000.00

保单红利支出0.000.00

分保费用0.000.00

税金及附加9088785.008246794.80

销售费用19892106.4521066052.40

管理费用81399529.9085076430.03

研发费用0.000.00

财务费用1635800.69-792642.40

其中：利息费用1203717.221389117.01

利息收入427270.952803446.43

加：其他收益3845659.9011143663.12

投资收益（损失以“—”号填列）3225336.101313159.42

其中：对联营企业和合营企业的投资收益3113563.311783509.47

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益0.000.00

汇兑收益（损失以“—”号填列）0.000.00

净敞口套期收益（损失以“—”号填列）0.000.00

公允价值变动收益（损失以“—”号填列）-138707.66-160781.78

信用减值损失（损失以“—”号填列）-5583742.76-8862007.81

资产减值损失（损失以“—”号填列）0.000.00

资产处置收益（损失以“—”号填列）418133.78-89639.36

三、营业利润（亏损以“—”号填列）102124130.4894811474.96

加：营业外收入236330.00212780.14

减：营业外支出7041851.97574433.25

四、利润总额（亏损总额以“—”号填列）95318608.5194449821.85

减：所得税费用13417910.0114139472.98

五、净利润（净亏损以“—”号填列）81900698.5080310348.87

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“—”号填列）81900698.5080310348.87

2.终止经营净利润（净亏损以“—”号填列）0.000.00

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“—”号填列）72419241.4471176831.12

2.少数股东损益（净亏损以“—”号填列）9481457.069133517.75

六、其他综合收益的税后净额-143000.000.00

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额-143000.000.00

（一）不能重分类进损益的其他综合收益0.000.00

1.重新计量设定受益计划变动额0.000.00

34新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

2.权益法下不能转损益的其他综合收益0.000.00

3.其他权益工具投资公允价值变动0.000.00

4.企业自身信用风险公允价值变动0.000.00

5.其他0.000.00

（二）将重分类进损益的其他综合收益-143000.000.00

1.权益法下可转损益的其他综合收益0.000.00

2.其他债权投资公允价值变动0.000.00

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额0.000.00

4.其他债权投资信用减值准备0.000.00

5.现金流量套期储备0.000.00

6.外币财务报表折算差额0.000.00

7.其他-143000.000.00

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额0.000.00

七、综合收益总额81757698.5080310348.87

归属于母公司所有者的综合收益总额72276241.4471178831.12

归属于少数股东的综合收益总额9481457.069133517.75

八、每股收益：

（一）基本每股收益0.320.31

（二）稀释每股收益0.320.31

法定代表人：李茂顺主管会计工作负责人：杨谭会计机构负责人：李艳

4、母公司利润表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、营业收入1277877125.101241556340.13

减：营业成本1133113999.391097560767.03

税金及附加5231201.674105265.45

销售费用18009043.5318116399.83

管理费用62217380.4465980887.67

研发费用0.000.00

财务费用601131.70-1737543.41

其中：利息费用336374.55337673.53

利息收入410856.912578535.27

加：其他收益2075219.773173587.93

投资收益（损失以“—”号填列）36409535.1337079846.57

其中：对联营企业和合营企业的投资收益3113563.311980109.05以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失

0.000.00以“—”号填列）

净敞口套期收益（损失以“—”号填列）0.000.00

公允价值变动收益（损失以“—”号填列）0.000.00

信用减值损失（损失以“—”号填列）-5047651.86-5202244.11

资产减值损失（损失以“—”号填列）0.000.00

资产处置收益（损失以“—”号填列）145628.44-121314.53

二、营业利润（亏损以“—”号填列）92287099.8592460439.42

加：营业外收入155795.66169239.02

减：营业外支出6843144.24396671.90

三、利润总额（亏损总额以“—”号填列）85599751.2792233006.54

35新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

减：所得税费用8076333.7010409469.00

四、净利润（净亏损以“—”号填列）77523417.5781823537.54

（一）持续经营净利润（净亏损以“—”号填列）77523417.5781823537.54

（二）终止经营净利润（净亏损以“—”号填列）0.000.00

五、其他综合收益的税后净额0.000.00

（一）不能重分类进损益的其他综合收益0.000.00

1.重新计量设定受益计划变动额0.000.00

2.权益法下不能转损益的其他综合收益0.000.00

3.其他权益工具投资公允价值变动0.000.00

4.企业自身信用风险公允价值变动0.000.00

5.其他0.000.00

（二）将重分类进损益的其他综合收益0.000.00

1.权益法下可转损益的其他综合收益0.000.00

2.其他债权投资公允价值变动0.000.00

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额0.000.00

4.其他债权投资信用减值准备0.000.00

5.现金流量套期储备0.000.00

6.外币财务报表折算差额0.000.00

7.其他0.000.00

六、综合收益总额77523417.5781823537.54

七、每股收益：

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

5、合并现金流量表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金1458831111.871395409624.27

客户存款和同业存放款项净增加额0.000.00

向中央银行借款净增加额0.000.00

向其他金融机构拆入资金净增加额0.000.00

收到原保险合同保费取得的现金0.000.00

收到再保业务现金净额0.000.00

保户储金及投资款净增加额0.000.00

收取利息、手续费及佣金的现金0.000.00

拆入资金净增加额0.000.00

回购业务资金净增加额0.000.00

代理买卖证券收到的现金净额0.000.00

收到的税费返还0.000.00

收到其他与经营活动有关的现金18985272.5338397341.19

经营活动现金流入小计1477816384.401433806965.46

购买商品、接受劳务支付的现金315203977.21351402830.34

客户贷款及垫款净增加额0.000.00

存放中央银行和同业款项净增加额0.000.00

支付原保险合同赔付款项的现金0.000.00

拆出资金净增加额0.000.00

支付利息、手续费及佣金的现金0.000.00

支付保单红利的现金0.000.00

支付给职工以及为职工支付的现金1122010451.061089198894.86

36新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

支付的各项税费82329021.2385811638.25

支付其他与经营活动有关的现金60891334.3751213371.91

经营活动现金流出小计1580434783.871577626735.36

经营活动产生的现金流量净额-102618399.47-143819769.90

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金165000000.0012079600.00

取得投资收益收到的现金111772.79955700.00

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额316672.24219319.52

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额0.000.00

收到其他与投资活动有关的现金0.000.00

投资活动现金流入小计165428445.0313254619.52

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金31136618.1413942409.56

投资支付的现金270671630.900.00

质押贷款净增加额0.000.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额0.001786311.20

支付其他与投资活动有关的现金0.000.00

投资活动现金流出小计301808249.0415728720.76

投资活动产生的现金流量净额-136379804.01-2474101.24

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金0.000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金0.000.00

取得借款收到的现金10000.003115025.73

收到其他与筹资活动有关的现金646813.220.00

筹资活动现金流入小计656813.223115025.73

偿还债务支付的现金1503734.191368926.53

分配股利、利润或偿付利息支付的现金16112594.1274747533.34

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润15350432.059979945.51

支付其他与筹资活动有关的现金8964987.1414196738.72

筹资活动现金流出小计26581315.4590313198.59

筹资活动产生的现金流量净额-25924502.23-87198172.86

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响0.000.00

五、现金及现金等价物净增加额-264922705.71-233492044.00

加：期初现金及现金等价物余额539578636.49593484682.03

六、期末现金及现金等价物余额274655930.78359992638.03

6、母公司现金流量表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金1204780947.071182302830.76

收到的税费返还0.000.00

收到其他与经营活动有关的现金79312435.3897801904.63

经营活动现金流入小计1284093382.451280104735.39

购买商品、接受劳务支付的现金442896657.83432170862.60

支付给职工以及为职工支付的现金833907618.19853506907.34

支付的各项税费39135696.2639708789.78

支付其他与经营活动有关的现金74458731.2285613390.99

经营活动现金流出小计1390398703.501410999950.71

经营活动产生的现金流量净额-106305321.05-130895215.32

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金167176812.2212079600.00

取得投资收益收到的现金26325294.3720176340.12

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额298747.67212848.87

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额0.000.00

37新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

收到其他与投资活动有关的现金0.000.00

投资活动现金流入小计193800854.2632468788.99

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金4419354.832580384.79

投资支付的现金300820175.660.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额0.002111701.00

支付其他与投资活动有关的现金0.000.00

投资活动现金流出小计305239530.494692085.79

投资活动产生的现金流量净额-111438676.2327776703.20

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金0.000.00

取得借款收到的现金10000.000.00

收到其他与筹资活动有关的现金0.000.00

筹资活动现金流入小计10000.000.00

偿还债务支付的现金10000.000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金0.0064075918.15

支付其他与筹资活动有关的现金5399147.7611524190.61

筹资活动现金流出小计5409147.7675600108.76

筹资活动产生的现金流量净额-5399147.76-75600108.76

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响0.000.00

五、现金及现金等价物净增加额-223143145.04-178718620.88

加：期初现金及现金等价物余额437629804.25453695767.57

六、期末现金及现金等价物余额214486659.21274977146.69

38新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2026年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般所有者权益合优永其他综合收项风其少数股东权益

股本其资本公积减：库存股盈余公积未分配利润小计计先续益储险他他股债备准备

一、上年期末余额226277783.00367093170.0128169075.8224274789.02109498554.36512993308.551211968529.1257692396.101269660925.22

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额226277783.00367093170.0128169075.8224274789.02109498554.36512993308.551211968529.1257692396.101269660925.22三、本期增减变动金额（减少

15638.16-143000.0072965251.6672837889.82-5495861.7267342028.10以“—”号填列）

（一）综合收益总额-143000.0072419241.4472276241.449481457.0681757698.50

（二）所有者投入和减少资本15638.16546010.22561648.3814342.38575990.76

1．所有者投入的普通股30000.0030000.00

2．其他权益工具持有者投入

资本

3．股份支付计入所有者权益

的金额

4．其他15638.16546010.22561648.38-15657.62545990.76

（三）利润分配-14991661.16-14991661.16

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分

-14991661.16-14991661.16配

4．其他

39新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转

留存收益

5．其他综合收益结转留存收

益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额226277783.00367108808.1728169075.8224131789.02109498554.36585958560.211284806418.9452196534.381337002953.32上年金额

单位：元

2025年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具一项目专般项风其少数股东权益所有者权益合计优永

股本其资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润小计先续储险他他股债备准备

一、上年期末余额226277783.00368039039.0315188696.6024742789.02101029996.44501817590.871206718501.7650819450.651257537952.41

加：会计政策变更前期差错更正其他

40新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

二、本年期初余额226277783.00368039039.0315188696.6024742789.02101029996.44501817590.871206718501.7650819450.651257537952.41三、本期增减变动金额（减少以-169000.0029583691.2729414691.271220606.0230635297.29“—”号填列）

（一）综合收益总额-169000.0071176831.1271007831.129133517.7580141348.87

（二）所有者投入和减少资本2635804.672635804.67

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他2635804.672635804.67

（三）利润分配-41593139.85-41593139.85-10548716.40-52141856.25

1．提取盈余公积

2．提取一般风险准备

3．对所有者（或股东）的分配-41593139.85-41593139.85-10548716.40-52141856.25

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收

益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额226277783.00368039039.0315188696.6024573789.02101029996.44531401282.141236133193.0352040056.671288173249.70

41新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2026年半年度

项目其他权益工具

股本资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润其他所有者权益合计优先股永续债其他

一、上年期末余额226277783.00373474988.9728169075.829987558.51109498554.36447937845.001139007654.02

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额226277783.00373474988.9728169075.829987558.51109498554.36447937845.001139007654.02

三、本期增减变动金额（减少以“—”号填列）77523417.5777523417.57

（一）综合收益总额77523417.5777523417.57

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

42新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额226277783.00373474988.9728169075.829987558.51109498554.36525461262.571216531071.59上年金额

单位：元

2025年半年度

其他权益工具项目优永专项其

股本其资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计先续储备他他股债

一、上年期末余额226277783.00373474988.9715188696.609987558.51101029996.44446948536.021142530166.34

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额226277783.00373474988.9715188696.609987558.51101029996.44446948536.021142530166.34三、本期增减变动金额（减少以“—”

40230397.6940230397.69号填列）

（一）综合收益总额81823537.5481823537.54

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入资本

3．股份支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-41593139.85-41593139.85

1．提取盈余公积

43新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

2．对所有者（或股东）的分配-41593139.85-41593139.85

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转留存收益

5．其他综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额226277783.00373474988.9715188696.609987558.51101029996.44487178933.711182760564.03

44新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

三、公司基本情况

新大正物业集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）于1998年12月10日在重庆市工商行政管理局渝中区分

局登记注册，总部位于重庆市。公司现持有统一社会信用代码为915001032030285054的营业执照，注册资本

226277783.00 元，股份总数 226277783 股（每股面值 1 元）。其中，有限售条件的流通股份 A 股 13137506 股；

无限售条件的流通股份 A 股 213140277 股。公司股票于 2019 年 12 月 3 日在深圳证券交易所挂牌交易。

本公司属物业管理行业。主要经营活动为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，提供的服务主要包括基础物业服务、城市服务和创新服务。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2、持续经营

本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、在建工程、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

2、会计期间

会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

采用人民币为记账本位币。

45新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

5、重要性标准确定方法和选择依据

项目重要性标准

重要的单项计提坏账准备的应收账款单项金额超过资产总额0.3%

重要的核销应收账款单项金额超过资产总额0.3%

重要的单项计提坏账准备的其他应收款单项金额超过资产总额0.3%

重要的核销其他应收款单项金额超过资产总额0.3%

重要的在建工程项目单项在建工程发生额或期初余额或期末余额超过资产总额0.3%的项目

重要的账龄超过1年的应付账款单项金额超过资产总额0.3%

重要的账龄超过1年的其他应付款单项金额超过资产总额0.3%

重要的账龄超过1年的合同负债单项金额超过资产总额0.3%

重要的投资活动现金流量单项金额超过资产总额5%

重要的子公司、非全资子公司利润总额超过集团利润总额的15%

重要的合营企业、联营企业、共同经营单项权益法核算的投资收益超过集团利润总额的15%

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

1.合营安排分为共同经营和合营企业。

2.当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

(1)确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；

(2)确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；

46新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

(3)确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

(4)按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；

(5)确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。

9、现金及现金等价物的确定标准

列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

11、金融工具

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他

综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；(2)金融资产转

移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

47新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值规定确定的损失准备金额；

*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账

48新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资

产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允

49新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

12、应收票据

按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项和合同资产确定组合的组合类别计量预期信用损失的方法依据

应收银行承兑汇票参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约票据类型

应收商业承兑汇票风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

13、应收账款

1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项和合同资产

确定组合的依组合类别计量预期信用损失的方法据

—参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收应收账款账龄组合账龄账款账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失应收账款—合并范围内合并范围内关参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约关联方组合联方风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

2.账龄组合的账龄与预期信用损失率对照表

应收账款其他应收款账龄

预期信用损失率（%）预期信用损失率（%）

0-3月（含，下同）1.001.00

3-6月3.003.00

6-12月5.005.00

1-2年10.0010.00

2-3年30.0030.00

3-4年50.0050.00

4-5年80.0080.00

5年以上100.00100.00

应收账款的账龄自款项实际发生的月份起算。

3.按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准

50新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。

14、应收款项融资

15、其他应收款

其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

1.按信用风险特征组合计提预期信用损失的应收款项和合同资产

确定组合组合类别计量预期信用损失的方法的依据

其他应收款—履约保履约保证参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞证金组合金口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失其他应收款—账龄组参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制其他应收款账龄

合账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失其他应收款—合并范合并范围参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞围内关联方组合内关联方口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

2.账龄组合的账龄与预期信用损失率对照表

应收账款其他应收款账龄

预期信用损失率（%）预期信用损失率（%）

0-3月（含，下同）1.001.00

3-6月3.003.00

6-12月5.005.00

1-2年10.0010.00

2-3年30.0030.00

3-4年50.0050.00

4-5年80.0080.00

5年以上100.00100.00

其他应收款的账龄自款项实际发生的月份起算。

3.按单项计提预期信用损失的应收款项和合同资产的认定标准

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。

16、合同资产

公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产。公司将同一合同下的合同资产相互抵销后以净额列示。

51新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利(该权利取决于时间流逝之外的其他因素)作为合同资产列示。

17、存货

1.存货的分类

存货包括在提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

2.发出存货的计价方法

发出存货采用月末一次加权平均法。

3.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

4.低值易耗品和包装物的摊销方法

按照一次转销法进行摊销。

5.存货跌价准备

存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；

需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

18、持有待售资产

19、债权投资

20、其他债权投资

21、长期应收款

22、长期股权投资

1.共同控制、重大影响的判断

52新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权

的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

53新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

54新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

23、投资性房地产

1.投资性房地产包括已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值计量的依

据：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

（2）公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

24、固定资产

（1）确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

（2）折旧方法类别折旧方法折旧年限残值率年折旧率

房屋及建筑物年限平均法10-300-53.17-10.00

机器设备年限平均法3-100-59.50-33.33

运输工具年限平均法3-50-519.00-33.33

其他设备年限平均法3-100-59.50-33.33

25、在建工程

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项资产达到预定可

使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

类别在建工程结转为固定资产的标准和时点房屋及建筑物自建或者外包建设完成后达到可使用状态并经验收机器设备安装调试后达到设计要求或合同规定的标准

55新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

其他设备安装调试后达到设计要求或合同规定的标准

26、借款费用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；

其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款

费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

27、生物资产

28、油气资产

29、无形资产

（1）使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

1.无形资产主要系软件、特许经营使用权，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，

无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法

软件预期可使用年限确定使用寿命为3-5年直线法特许经营使用权特许经营期限直线法

56新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法

30、长期资产减值

对长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

31、长期待摊费用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

32、合同负债

公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。公司将同一合同下的合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

33、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（2）离职后福利的会计处理方法离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量等作出估计，计量

设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

57新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认

为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额以及重

新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

（3）辞退福利的会计处理方法

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

（4）其他长期职工福利的会计处理方法

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

34、预计负债

35、股份支付

1.股份支付的种类

包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

2.实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

(1)以权益结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应调整资本公积。

58新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加所有者权益。

(2)以现金结算的股份支付

授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相应的负债。

(3)修改、终止股份支付计划

如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，公司按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，公司将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加；如果公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。

如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，公司继续以权益工具在授予日的公允价值为基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工具的数量，公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。

如果公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确认的金额。

36、优先股、永续债等其他金融工具

37、收入

按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制公司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程

中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下

59新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或服务而预期有权收

取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

公司结合自身业务发展战略，确立了三大业务版图，包括基础业务、城市服务和创新业务。基础业务为传统物业服务，包括保安、保洁、绿化、维修和客服等服务，城市服务主要包括城市更新、市政环卫、资产管理、社区治理等服务，创新业务主要包括物业增值服务和数字化产品运营服务等。收入确认方法具体如下：

(1)服务收入

公司提供的服务收入，满足客户在公司履约的同时即取得消耗公司履约所带来的经济利益，属于在某一时段内履行履约义务，公司结合经营模式和结算方式，区分两种情况确认收入：有合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在服务完成时确认收入。

(2)销售商品

公司提供的商品销售，属于在某一时点履行履约义务，在满足商品已经交付给客户，公司已取得交付商品的现时收款权利，商品所有权上的风险和报酬已经转移给客户，客户已取得商品控制权时确认商品销售收入。

60新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

38、合同成本

39、政府补助

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活

动无关的政府补助，计入营业外收支。

40、递延所得税资产/递延所得税负债1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证

据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用

以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

61新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：(1)企

业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：(1)拥有以净额结算当

期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税

主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

41、租赁

（1）作为承租方租赁的会计处理方法

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁中的和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

62新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

(3)售后租回

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

（2）作为出租方租赁的会计处理方法

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(3)售后租回

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

42、其他重要的会计政策和会计估计

与回购公司股份相关的会计处理方法

63新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

因减少注册资本或奖励职工等原因收购本公司股份的，按实际支付的金额作为库存股处理，同时进行备查登记。如果将回购的股份注销，则将按注销股票面值和注销股数计算的股票面值总额与实际回购所支付的金额之间的差额冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益；如果将回购的股份奖励给本公司职工属于以权益结算的股份支付，于职工行权购买本公司股份收到价款时，转销交付职工的库存股成本和等待期内资本公积（其他资本公积）累计金额，同时，按照其差额调整资本公积（股本溢价）。

43、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

单位：元受重要影响的影响金会计政策变更的内容和原因报表项目名称额

财政部印发了《企业会计准则解释第19号》《企业会计准则解释第20号》，相关内容及对本公司的影响如下：

（1）2025年12月5日财政部印发《企业会计准则解释第19号》（财会〔2025〕32号），进一步明确了非同一控制下企业合并中补偿性资产的会计处理、处置原通过同一控制下企业合并取得子公司时相关资本公积的会计处理、采用电子支付系统结算的金融

负债的终止确认、关于金融资产合同现金流量特征的评估及相关披露、关于指定为以公无影响0.00允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具的披露等内容本公司于2026年1月

1日起遵照执行。

（2）2026年6月4日财政部印发《企业会计准则解释第20号》（财会〔2026〕7号）

进一步明确了金融资产合同现金流量特征的评估、货币缺乏可兑换性时的会计处理及相关披露的要求本公司于2026年1月1日起遵照执行。

（2）重要会计估计变更

□适用□不适用

（3）2026年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用□不适用

44、其他

六、税项

1、主要税种及税率

税种计税依据税率

以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税额，扣除当期13%、9%、6%、增值税

允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税5%、3%、1%城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%、5%、1%

企业所得税应纳税所得额15%、20%、25%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的1.2%计缴；从租计征的，按租房产税1.2%、12%

金收入的12%计缴

64新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明纳税主体名称所得税税率

本公司15%

重庆大世界保洁有限公司（以下简称大世界保洁公司）15%

成都嘉峰世界清洁保养有限公司（以下简称成都嘉峰公司）15%

四川民兴物业管理有限公司（以下简称民兴物业公司）15%

重庆大正保安服务有限公司（以下简称大正保安公司）20%

新大正城市运营管理（重庆）有限公司（以下简称新大正城市运营公司）20%

新大正（重庆）商业运营管理有限公司20%

重庆益客精橱餐饮管理有限公司（以下简称益客精橱公司）20%

重庆高筹智能工程有限公司20%

重庆慧璧物业服务有限公司20%

重庆大正融信物业管理有限公司20%

重庆重报智慧城市运营管理有限公司（以下简称重报智慧公司）20%

重庆新大正航空科技服务有限公司（以下简称新大正航空公司）20%

重庆欣益硕航空地面服务有限公司（以下简称欣益硕航空公司）20%

重庆航诚航空地面服务有限公司20%

重庆通维安达汽车维修服务有限公司（以下简称通维安达公司）20%

北京新大正航空科技服务有限公司20%

新大正（重庆）无人机科技有限公司20%

深圳慧链云科技有限公司20%

贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司20%

重庆大疆商业管理有限公司20%

重庆大成壹贰陆陆商业运营管理有限公司20%

重庆慧创商业运营管理有限公司20%

上海新大正新企业服务有限公司20%

贵阳市大正彗能智慧城市运营服务有限公司20%

重庆大正贵博城市环境服务有限公司20%

重庆新大正美餐餐饮服务有限公司20%

重庆山清停车场管理有限公司20%

贵州省瓮安和翔环保科技有限公司20%

贵州省瓮安滨南城市建设综合服务有限公司20%

瑞丽市和翔环境卫生管理有限责任公司20%

重庆麟瑄环保科技有限公司20%

和翔餐厨废弃物综合利用（香格里拉）有限公司20%

新大正（北京）物业管理有限公司20%翔跃（北京）物业管理有限公司20%州驰（北京）物业管理有限公司20%共创（北京）物业管理有限公司20%逸兴（北京）物业管理有限公司20%

新大正（南京）物业管理有限公司20%

合肥云创工程管理有限公司20%

南京悦宁企业服务有限公司20%

苏州丰迈环境科技有限公司20%

新大正（深圳）物业管理有限公司20%

深圳市南山区新大正物业管理有限公司20%

深圳市福田区新大正物业管理有限公司20%

深圳市罗湖区新大正物业管理有限公司20%

深圳市宝安区新大正物业管理有限公司20%

新大正（广州）物业服务管理有限公司20%

新大正（广州）城市服务有限公司20%

新大正（东莞）物业管理有限公司20%

新大正（河南）物业管理有限公司20%

易简大成（漯河）物业管理有限公司20%

65新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

易简开务（河南）物业管理有限公司20%

易简执象（河南）物业管理有限公司20%

易简悦心（河南）物业管理有限公司20%

易简同心（河南）物业管理有限公司20%

新大正（长沙）物业管理有限公司20%

杭州大正牧歌物业服务有限公司20%

新大正（海南）物业管理有限责任公司20%

海口椰城诚睿物业管理有限公司20%

新大正（武汉）物业管理有限公司20%

武汉市创逸物业管理有限公司20%

宜昌市鼎泰物业管理有限公司20%

武汉市优正保洁服务有限公司20%

武汉市瑞和城悦物业管理有限公司20%

武汉市卓睿物业服务管理有限公司20%

大理市和翔城市综合服务有限公司20%

蚌埠逸和企业管理有限公司20%

江西中泽新大正物业股份有限公司20%

北京睿联设施管理有限公司20%

内蒙古新大正晟洋物业服务有限公司20%

长沙朗兴物业管理有限公司20%

邵阳清庭物业服务有限公司20%

长沙澄安保洁服务有限公司20%

长沙智云工程管理服务有限公司20%

蚌埠新大正企业服务有限公司20%

重庆新大正渝湖物业服务有限公司20%

除上述以外的其他纳税主体25%

2、税收优惠

1.根据《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》(财政部公告2020年第23号)，自2021年1月1日至

2030年12月31日，对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。本公司及子公司大世界保洁公

司、成都嘉峰公司、民兴物业公司2026年度享受西部大开发税收优惠政策，所得税税率为15%。

2.根据财政部税务总局《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号），对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至

2027年12月31日。子公司新大正城市运营公司、益客精橱公司等73家子公司适用该税收优惠政策，2026年度企业所

得税率为20%。

3.根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条，企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税；子公司重庆麟和瑄环保科技有限公司（以下简称麟和瑄公司）、和翔餐厨废弃物综合利用（香格里拉）有限公

司2026年度从事生活垃圾分类和无害化处理处置项目的所得免征企业所得税，子公司丘北和翔城市综合服务有限公司

2026年度从事生活垃圾分类和无害化处理处置项目的所得减半征收企业所得税。

4.根据《云南省财政厅关于印发推进产业强省建设若干财税政策措施的通知》，对入驻瑞丽重点开发开放试验区、勐腊（磨憨）重点开发开放试验区、河口跨境经济合作区的新办企业实行企业所得税地方分享部分“五免五减半”优惠。

子公司瑞丽市缤南环境管理有限公司（以下简称瑞丽缤南公司）2026年度企业所得税地方分享部分减半征所得税。

66新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文5.根据财政部税务总局《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第19号），2023年8月1日至2027年12月31日，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税；2023年8月1日至2027年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。

6.根据《财政部税务总局退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2023〕14号），自2023年1月1日至2027年12月31日，招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数享受以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。

7.根据《财政部税务总局人力资源社会保障部农业农村部关于进一步支持重点群体创业就业有关税收政策的公告》（农业农村部公告2023年第15号），自2023年1月1日至2027年12月31日，企业招用脱贫人口，以及在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）的人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。

3、其他

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

单位：元项目期末余额期初余额

库存现金68663.90152503.87

银行存款273697047.47539445698.85

其他货币资金3611083.042861395.87

合计277376794.41542459598.59其他说明项目期末数期初数

已冻结银行存款514101.001323651.76

保函保证金2206762.631557310.34

合计2720863.632880962.10

2、交易性金融资产

单位：元项目期末余额期初余额

以公允价值计量且其变动计入当期损75000000.00

67新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

益的金融资产

其中：

理财产品35000000.00

结构性存款40000000.00

其中：

合计75000000.000.00

3、应收票据

（1）应收票据分类列示

单位：元项目期末余额期初余额

银行承兑票据8041997.245438492.81

合计8041997.245438492.81

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额坏账准坏账准账面余额账面余额备备类别计账面价值计账面价值金提金提金额比例金额比例额比额比例例

其中：

按组合计提坏账准

8041997.24100.00%8041997.245438492.81100.00%5438492.81

备的应收票据

其中：

银行承兑

8041997.24100.00%8041997.245438492.81100.00%5438492.81

汇票

合计8041997.24100.00%8041997.245438492.81100.00%5438492.81

如是按照预期信用损失一般模型计提应收票据坏账准备：

□适用□不适用

4、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）850843452.24648780045.81

0-3月555850160.04434036987.38

68新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

3-6月174985158.27107088713.11

6-12月120008133.93107654345.32

1至2年74035657.00114084195.54

2至3年29421724.1915655335.25

3年以上7427227.438170154.37

3至4年2838943.521442837.91

4至5年3046441.392525697.90

5年以上1541842.524201618.56

合计961728060.86786689730.97

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面价值计提账面价值金额比例金额金额比例金额比例比例按单项计提

2010715.32010715.100.04670491.34670491.100.0

坏账准备的0.21%0.59%

3330%7370%

应收账款

其中：

按组合计提

95971734599.793653855692317878878201923999.4131426995750592243

坏账准备的3.81%4.02%.53%.67.86.60%.74.86应收账款

其中：

961728060100.038549272923178788786689730100.036097487750592243

合计4.01%4.59%.860%.00.86.970%.11.86

按组合计提坏账准备类别名称：账龄组合

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

0-3月555850160.045558501.601.00%

3-6月174985158.275249554.753.00%

6-12月120008133.936000406.705.00%

1-2年74033896.337403389.6410.00%

2-3年29421724.198826517.2630.00%

3-4年2831523.521415761.7650.00%

4-5年2511621.462009297.1780.00%

5年以上75127.7975127.79100.00%

合计959717345.5336538556.67

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

69新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他按单项计提坏账准备

4670491.372659776.042010715.33

的应收账款按组合计提坏账准备

31426995.745264370.93152810.0036538556.67

的应收账款

合计36097487.115264370.932812586.0438549272.00

（4）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

实际核销的应收账款2812586.04

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额

客户一79667100.9479667100.948.28%4319725.68

客户二49151476.4649151476.465.11%1851719.85

客户三26698119.7626698119.762.78%1375765.16

客户四23134853.4223134853.422.41%795745.13

客户五20551706.0420551706.042.14%223077.45

合计199203256.62199203256.6220.72%8566033.27

5、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收股利0.000.00

其他应收款145505139.97140170032.64

合计145505139.97140170032.64

（1）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

70新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

履约保证金83224429.9387151928.87

项目备用金15600988.927428303.25

投标保证金9356089.1311471614.16

代收代付款29691735.7825495273.30

其他15887329.7316650839.53

合计153760573.49148197959.11

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）94294935.9452191927.55

0-3月42396014.0542242561.02

3-6月17627796.643178126.56

6-12月34271125.256771239.97

1至2年22809037.3055285430.72

2至3年16444290.9917381349.06

3年以上20212309.2623339251.78

3至4年6526176.219045924.48

4至5年4424875.963937921.83

5年以上9261257.0910355405.47

合计153760573.49148197959.11

3）按坏账计提方法分类披露

□适用□不适用

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例

其中：

按组合

153760825543145505148197802792140170

计提坏100.00%5.37%100.00%5.42%

573.493.52139.97959.116.47032.64

账准备

其中：

153760825543145505148197802792140170

合计100.00%5.37%100.00%5.42%

573.493.52139.97959.116.47032.64

按组合计提坏账准备类别名称：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

履约保证金组合83224429.934161221.505.00%

账龄组合70536143.564094212.025.80%

其中：0-3月38699857.01386998.571.00%

3-6月7245101.76217353.053.00%

6-12月14419034.93720951.745.00%

71新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

1-2年5271821.05527182.1010.00%

2-3年3574870.601072461.1830.00%

3-4年205765.68102882.8450.00%

4-5年266549.95213239.9680.00%

5年以上853142.58853142.58100.00%

合计153760573.498255433.52

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期整个存续期预期未来12个月预期合计信用损失（未发信用损失（已发信用损失生信用减值）生信用减值）

2026年1月1日余额4956280.58946887.702124758.198027926.47

2026年1月1日余额在本期

——转入第二阶段-263591.05263591.05

——转入第三阶段-357487.06357487.06

本期计提793835.33-325809.59-148653.91319371.83

本期核销91864.7891864.78

2026年6月30日余额5486524.86527182.102241726.568255433.52

损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

实际核销的其他应收款91864.78

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款坏账准备期末单位名称款项的性质期末余额账龄期末余额合计余额数的比例楚雄市城乡投物业服务

履约保证金6000000.003-6月3.90%300000.00有限责任公司陕西航港城市物业管理

履约保证金4860000.001-2年3.16%243000.00有限公司北京首都机场物业管理履约保证

4666714.401-2年、5年以上3.04%234335.72

有限公司金、其他

重庆江北国际机场有限履约保证3-6月、1年以

3215800.002.09%219580.00

公司金、其他内、1-2年、2-3年广州和众人力资源服务

其他2800000.000-3月1.82%28000.00有限公司

合计21542514.4014.01%1024915.72

72新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

6、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

单位：元期末余额期初余额账龄金额比例金额比例

1年以内11379912.14100.00%8227141.95100.00%

合计11379912.148227141.95

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

单位名称账面余额占预付款项余额的比例（%）

供应商一4264026.3137.47

供应商二962497.818.46

供应商三751058.996.60

供应商四500902.664.40

供应商五288651.192.54

合计6767136.9659.47

7、存货

公司不需遵守房地产行业的披露要求

（1）存货分类

单位：元期末余额期初余额存货跌价准项目存货跌价准备备或合同履账面余额账面价值账面余额或合同履约成账面价值约成本减值本减值准备准备

低值易耗品13734215.5913734215.599220384.589220384.58

合计13734215.5913734215.599220384.589220384.58

8、一年内到期的非流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期应收款432978.10424927.61

合计432978.10424927.61

9、其他流动资产

单位：元项目期末余额期初余额

待抵扣进项税19692804.5022051985.08

预交税金108516.343416416.89

73新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

合计19801320.8425468401.97

10、长期应收款

（1）长期应收款情况

单位：元期末余额期初余额折现率项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值区间

融资租赁款449182.44449182.44554088.31554088.31

其中：未实现

5276.285276.2813985.0913985.09

融资收益

合计449182.44449182.44554088.31554088.31

11、长期股权投资

单位：元本期增减变动减值减值追减其他宣告发期初余额（账面准备其他计提期末余额（账面准备被投资单位加少权益法下确认综合放现金其价值）期初权益减值价值）期末投投的投资损益收益股利或他余额变动准备余额资资调整利润

一、合营企业

二、联营企业丝路大正城市运营管理

1495061.691234559.622729621.31（重庆）有限公司南阳新大正

物业服务有3766296.811176861.834943158.64限责任公司海南旅投新

大正医疗保2899825.92140642.853040468.77障有限公司雅安雨城大正城市服务

3352694.55561499.013914193.56

有限责任公司

小计11513878.973113563.3114627442.28

合计11513878.973113563.3114627442.28可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用□不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用□不适用

74新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

12、其他非流动金融资产

单位：元项目期末余额期初余额

分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产18910376.1718910376.17

合计18910376.1718910376.17

13、投资性房地产

（1）采用公允价值计量模式的投资性房地产

□适用□不适用

单位：元

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、期初余额81598860.0081598860.00

二、本期变动-441460.00-441460.00

加：外购

存货\固定资产\在建工程转入企业合并增加

减：处置441460.00441460.00其他转出公允价值变动

三、期末余额81157400.0081157400.00

14、固定资产

单位：元项目期末余额期初余额

固定资产162240969.08169634129.23

合计162240969.08169634129.23

（1）固定资产情况

单位：元项目房屋及建筑物机器设备运输工具其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额135389238.86137088675.448332772.8722637731.68303448418.85

2.本期增加金额4999423.75267063.43785288.896051776.07

（1）购置4999423.75267063.43785288.896051776.07

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额3138936.37148535.47686110.303973582.14

（1）处置或报废3138936.37148535.47686110.303973582.14

75新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

4.期末余额135389238.86138949162.828451300.8322736910.27305526612.78

二、累计折旧

1.期初余额24946537.2586540571.245894142.4316433038.70133814289.62

2.本期增加金额2268482.948836150.47443146.001171229.6412719009.05

（1）计提2268482.948836150.47443146.001171229.6412719009.05

3.本期减少金额650321.84124585.042472748.093247654.97

（1）处置或报废650321.84124585.042472748.093247654.97

4.期末余额27215020.1994726399.876212703.3915131520.25143285643.70

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值108174218.6744222762.952238597.447605390.02162240969.08

2.期初账面价值110442701.6150548104.202438630.446204692.98169634129.23

15、在建工程

单位：元项目期末余额期初余额

在建工程3663340.653514198.63

合计3663340.653514198.63

（1）在建工程情况

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值企业信息化建

3663340.653663340.653514198.633514198.63

设

合计3663340.653663340.653514198.633514198.63

（2）在建工程的减值测试情况

□适用□不适用

16、使用权资产

（1）使用权资产情况

单位：元项目房屋及建筑物机器设备合计

76新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

一、账面原值

1.期初余额50182456.3313215281.3563397737.68

2.本期增加金额4203036.035581101.359784137.38

(1)租入4203036.035581101.359784137.38

3.本期减少金额32503559.101902468.5434406027.64

(1)处置32503559.101902468.5434406027.64

4.期末余额21881933.2616893914.1638775847.42

二、累计折旧

1.期初余额33970069.022895993.3936866062.41

2.本期增加金额5616480.163403147.279019627.43

（1）计提5616480.163403147.279019627.43

3.本期减少金额28375787.16685609.1629061396.32

（1）处置28375787.16685609.1629061396.32

4.期末余额11210762.025613531.5016824293.52

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值10671171.2411280382.6621951553.90

2.期初账面价值16212387.3110319287.9626531675.27

（2）使用权资产的减值测试情况

□适用□不适用

17、无形资产

（1）无形资产情况

单位：元项目软件特许经营使用权合计

一、账面原值

1.期初余额55295185.9684635386.50139930572.46

2.本期增加金额3835222.526513338.2210348560.74

（1）购置

（2）内部研发

（3）企业合并增加

（4）在建工程转入3835222.526513338.2210348560.74

3.本期减少金额

（1）处置

77新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

4.期末余额59130408.4891148724.72150279133.20

二、累计摊销

1.期初余额32265332.487309834.5539575167.03

2.本期增加金额5024848.143065327.118090175.25

（1）计提5024848.143065327.118090175.25

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额37290180.6210375161.6647665342.28

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值21840227.8680773563.06102613790.92

2.期初账面价值23029853.4877325551.95100355405.43

（2）无形资产的减值测试情况

□适用□不适用

18、商誉

（1）商誉账面原值

单位：元本期增加本期减少被投资单位名称或形成商誉的事项期初余额期末余额企业合并形成的处置

民兴物业36890696.1936890696.19

重报智慧3318521.473318521.47

四川和翔29569334.4529569334.45

瑞丽缤南30402898.3230402898.32

香格里拉和翔23859206.9723859206.97

通维安达1769846.501769846.50

欣益硕1978753.871978753.87

合计127789257.77127789257.77

19、长期待摊费用

单位：元项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

装修费1803903.28539474.13459081.161884296.25

合计1803903.28539474.13459081.161884296.25

78新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

20、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

单位：元期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备43583882.767509127.0941448292.846873418.13

递延收益6618253.41992738.016761753.431014263.01

其他非流动金融资产11208155.491681223.3211208155.491681223.32

租赁负债24449114.193304018.1827809411.783217723.86

合计85859405.8513487106.6087227613.5412786628.32

（2）未经抵销的递延所得税负债

单位：元期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债非同一控制企业合并

3426642.70834054.463840282.33932452.10

资产评估增值投资性房地产公允价

31664079.046454523.0830905994.096310563.88

值与账面价值的差额

使用权资产21951553.902968915.3626531675.273156906.73

固定资产折旧2884542.52432681.382631704.99394755.75

合计59926818.1610690174.2863909656.6810794678.46

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

单位：元递延所得税资产和负抵销后递延所得税资递延所得税资产和负抵销后递延所得税资项目债期末互抵金额产或负债期末余额债期初互抵金额产或负债期初余额

递延所得税资产5658977.987828128.625767909.537018718.79

递延所得税负债5658977.985031196.325767909.535026768.93

（4）未确认递延所得税资产明细

单位：元项目期末余额期初余额

可抵扣亏损88161831.1479565299.01

资产减值准备3220822.762677120.74

合计91382653.9082242419.75

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：元年份期末金额期初金额备注

2026年1863646.223226688.67

2027年5795492.885656435.01

79新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

2028年9969327.2512064433.79

2029年28001547.7327339676.56

2030年28680190.0731278064.98

2031年13851626.99

合计88161831.1479565299.01

21、其他非流动资产

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

预付长期资产购置款30875944.2030875944.20526770.02526770.02

合计30875944.2030875944.20526770.02526770.02

22、所有权或使用权受到限制的资产

单位：元期末期初项目账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况

货币资金514101.00514101.00冻结冻结银行存款1323651.761323651.76冻结冻结银行存款

固定资产4939255.734312703.19抵押融资租赁抵押3970643.823774365.13抵押融资租赁抵押

货币资金2206762.632206762.63质押保函保证金1557310.341557310.34质押保函保证金

合计7660119.367033566.826851605.926655327.23

23、短期借款

（1）短期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

信用借款777000.00777000.00

合计777000.00777000.00

24、应付账款

（1）应付账款列示

单位：元项目期末余额期初余额

材料款、服务款等236287635.84240765636.01

设备、工程款24589294.3529899948.79

合计260876930.19270665584.80

25、其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

80新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

应付股利0.00568770.89

其他应付款111247869.78118580319.77

合计111247869.78119149090.66

（1）应付股利

单位：元项目期末余额期初余额

普通股股利568770.89

合计0.00568770.89

（2）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

单位：元项目期末余额期初余额

押金保证金23068689.8825547883.08

往来款30085377.4126095997.37

代收代付款43054763.0254583351.31

股权收购款4876800.004876800.00

其他10162239.477476288.01

合计111247869.78118580319.77

26、合同负债

单位：元项目期末余额期初余额

物业服务费26765218.8432883206.53

合计26765218.8432883206.53

27、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬230811229.591060433760.711084622351.76206622638.54

二、离职后福利-设定提存计划2018712.9468379752.5268527710.691870754.77

三、辞退福利261258.545464572.305387194.63338636.21

合计233091201.071134278085.531158537257.08208832029.52

（2）短期薪酬列示

单位：元

81新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、工资、奖金、津贴和补贴222678258.401001680448.381023426972.64200931734.14

2、职工福利费14762752.5414762752.54

3、社会保险费754462.9333083597.2433006660.13831400.04

其中：医疗保险费612109.2629369850.9329257106.29724853.90

工伤保险费114529.482626445.492670325.3270649.65

生育保险费27824.191087300.821079228.5235896.49

4、住房公积金37852.005251803.985206499.4383156.55

5、工会经费和职工教育经费432221.02911180.86854922.22488479.66

6、其他6908435.244743977.717364544.804287868.15

合计230811229.591060433760.711084622351.76206622638.54

（3）设定提存计划列示

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险1965704.4366117536.3466268933.711814307.06

2、失业保险费53008.512262216.182258776.9856447.71

合计2018712.9468379752.5268527710.691870754.77

28、应交税费

单位：元项目期末余额期初余额

增值税18056491.9517887310.32

企业所得税10138365.946922427.24

个人所得税786804.171572374.92

城市维护建设税850343.94492684.59

教育费附加364632.15195845.09

地方教育附加243087.98132050.47

其他38999.4382714.09

合计30478725.5627285406.72

29、一年内到期的非流动负债

单位：元项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款2987468.382987468.38

一年内到期的长期应付款2180134.712335840.15

一年内到期的租赁负债12849068.6414471356.80

合计18016671.7319794665.33

30、其他流动负债

单位：元

82新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期末余额期初余额

待转销项税额1612341.281972992.38

合计1612341.281972992.38

31、长期借款

（1）长期借款分类

单位：元项目期末余额期初余额

保证借款29471940.0630965674.25

合计29471940.0630965674.25

32、租赁负债

单位：元项目期末余额期初余额

租赁付款额11916374.8913977946.71

未确认融资费用-316329.34-639891.73

合计11600045.5513338054.98

33、长期应付款

单位：元项目期末余额期初余额

长期应付款111653.87380161.58

合计111653.87380161.58

34、递延收益

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助6761753.43143500.026618253.41与资产相关

合计6761753.43143500.026618253.41

35、股本

单位：元

本次变动增减（+、-）期初余额期末余额发行新股送股公积金转股其他小计

股份总数226277783.00226277783.00

36、资本公积

单位：元

83新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本溢

367007734.01367007734.01

价）

其他资本公积85436.0015638.16101074.16

合计367093170.0115638.16367108808.17

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

资本公积（股本溢价）增加15638.16元，主要系本报告期内收购及转让子公司少数股权/部分股权，交易价格与对应净资产份额的差额计入资本公积所致。

37、库存股

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

股份回购28169075.8228169075.82

合计28169075.8228169075.82

38、其他综合收益

单位：元本期发生额

减：前期计入

本期所减：前期计入减：所税后归项目期初余额其他综合收益税后归属于母期末余额得税前其他综合收益得税费属于少当期转入留存公司发生额当期转入损益用数股东收益

二、将重分类进损

24274789.02143000.00-143000.0024131789.02

益的其他综合收益自用房地产转换为以公允价值模式计

量的投资性房地产24274789.02143000.00-143000.0024131789.02公允价值与其账面价值的差额

其他综合收益合计24274789.02143000.00-143000.0024131789.02

39、盈余公积

单位：元项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积109498554.36109498554.36

合计109498554.36109498554.36

40、未分配利润

单位：元项目本期上期

调整前上期末未分配利润512993308.55501817590.87

调整后期初未分配利润512993308.55501817590.87

84新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

加：本期归属于母公司所有者的净利润72419241.4471176831.12

应付普通股股利41593139.85

其他546010.22

期末未分配利润585958560.21531401282.14

41、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1573969964.251364174865.511501118267.621297693046.94

其他业务2742751.54164177.121891023.02252527.50

合计1576712715.791364339042.631503009290.641297945574.44

营业收入、营业成本的分解信息：

单位：元本期发生额上期发生额合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本业务类型

其中：

基础业务1358787829.151192931643.661319477260.381154934183.65

创新业务63388609.4343355072.8358029018.8340127762.88

城市服务151793525.67127888149.02123611988.41102631100.41

其他业务2742751.54164177.121891023.02252527.50

合计1576712715.791364339042.631503009290.641297945574.44

42、税金及附加

单位：元项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税4691457.854188904.02

教育费附加3554697.523015067.89

房产税739391.24740569.71

其他103238.39302253.18

合计9088785.008246794.80

43、管理费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬47555484.7254220000.32

中介机构服务费8973983.093590132.92

无形资产摊销5024848.145796978.86

折旧费2958025.312933229.43

办公费4309019.424272907.13

85新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

品宣费1081730.271084323.67

差旅费1058753.971641600.29

其他10437684.9811537257.41

合计81399529.9085076430.03

44、销售费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

职工薪酬12625798.6214337466.32

招投标费3292196.643392708.62

办公费647218.86345317.67

招待费1275743.861115099.71

差旅费928780.71898822.50

折旧费43172.9248020.96

其他1079194.84928616.62

合计19892106.4521066052.40

45、财务费用

单位：元项目本期发生额上期发生额

利息收入-427270.95-2803446.43

利息费用1203717.221389117.01

手续费及其他859354.42621687.02

合计1635800.69-792642.40

46、其他收益

单位：元产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

与资产相关的政府补助143500.02143500.02

与收益相关的政府补助2638639.989882044.39

增值税优惠776961.86838718.79

代扣个人所得税手续费返还286558.04279399.92

合计3845659.9011143663.12

47、公允价值变动收益

单位：元产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

按公允价值计量的投资性房地产-138707.66-160781.78

合计-138707.66-160781.78

48、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益3113563.311783509.47

86新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

处置长期股权投资产生的投资收益-330033.27交易性金融资产在持有期间的投资收

111772.79

益

其他0.00-140316.78

合计3225336.101313159.42

49、信用减值损失

单位：元项目本期发生额上期发生额

坏账损失-5583742.76-8862007.81

合计-5583742.76-8862007.81

50、资产处置收益

单位：元资产处置收益的来源本期发生额上期发生额

固定资产处置收益-15798.18-115728.13

使用权资产处置收益433931.9626088.77

合计418133.78-89639.36

51、营业外收入

单位：元计入当期非经常性损益的项目本期发生额上期发生额金额

非流动资产毁损报废利得590.9724240.91590.97

其他235739.03188539.23235739.03

合计236330.00212780.14236330.00

52、营业外支出

单位：元计入当期非经常性损益的项目本期发生额上期发生额金额

对外捐赠33000.0059840.0033000.00

非流动资产毁损报废损失180724.03153284.10180724.03

赔偿款6459799.09119414.006459799.09

其他368328.85241895.15368328.85

合计7041851.97574433.257041851.97

53、所得税费用

（1）所得税费用表

单位：元项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用14222892.4714872868.93

87新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

递延所得税费用-804982.46-733395.95

合计13417910.0114139472.98

（2）会计利润与所得税费用调整过程

单位：元项目本期发生额

利润总额95318608.51

按法定/适用税率计算的所得税费用14297791.28

子公司适用不同税率的影响-1970046.39

调整以前期间所得税的影响-470798.24

非应税收入的影响-467034.50

不可抵扣的成本、费用和损失的影响795787.41

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响177089.97

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响1055120.48

所得税费用13417910.01

54、其他综合收益

详见附注七-38

55、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

收到政府补贴资金2929930.9010202509.68

收到代收业主经营收入款净额11472160.15

收到银行利息收入427270.952803446.43

收到项目押金及保证金净额2115525.031759987.64

收到履约保证金净额3927498.947076187.73

收到代管专项资金及往来款净额3989380.042110758.66

收到其他5595666.672972290.90

合计18985272.5338397341.19支付的其他与经营活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

支付的管理费用19576783.4620273728.46

支付的销售费用7217138.917433074.47

支付代收代付款净额15725050.773582832.13

支付单位往来款2361718.14

支付投标保证金净额2479193.203527420.24

支付备用金净额8172685.6710029725.95

支付其他7720482.364004872.52

88新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

合计60891334.3751213371.91

（2）与投资活动有关的现金

（3）与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

转让子公司部分股权收到的现金646813.22

合计646813.220.00支付的其他与筹资活动有关的现金

单位：元项目本期发生额上期发生额

支付租赁负债7409142.3813026915.32

支付融资租赁款1407300.00109823.40

购买子公司少数股东股权款148544.761060000.00

合计8964987.1414196738.72

（4）以净额列报现金流量的说明项目相关事实情况采用净额列报的依据财务影响

公司收付投标保证金、履约保证金、押金现金流以净额列报更能说明其对公

收到其他与及其他保证金、备用金借款、代收代付水

司支付能力、偿债能力的影响，更本期增加金额：

经营活动有电费和业主经营业务、代管专项资金相关

有助于评价公司的支付能力和偿债157591786.71

关的现金现金流系代客户收取和支付的周转快、金

能力、分析公司的未来现金流量

额大、期限短项目的现金流入和流出

公司收付投标保证金、履约保证金、押金现金流以净额列报更能说明其对公

支付其他与及其他保证金、备用金借款、代收代付水

司支付能力、偿债能力的影响，更本期增加金额：

经营活动有电费和业主经营业务、代管专项资金相关

有助于评价公司的支付能力和偿债157591786.71

关的现金现金流系代客户收取和支付的周转快、金

能力、分析公司的未来现金流量

额大、期限短项目的现金流入和流出

56、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

单位：元补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润81900698.5080310348.87

加：信用减值准备5583742.768862007.81

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧12719009.0512911441.54

使用权资产折旧9019627.437503263.26

无形资产摊销8090175.258072505.55

89新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

长期待摊费用摊销459081.16302216.10

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）418133.78-89639.36

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）262224.33129043.19

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）138707.66-160781.78

财务费用（收益以“－”号填列）1203717.221389117.01

投资损失（收益以“－”号填列）-3225336.10-1313159.42

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）-809409.83-688526.51

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）4427.39-44869.44

存货的减少（增加以“－”号填列）-4513831.011258781.03

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-177993689.54-157558308.64

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-35875677.52-104703209.11其他

经营活动产生的现金流量净额-102618399.47-143819769.90

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额274655930.78359992638.03

减：现金的期初余额539578636.49593484682.03

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-264922705.71-233492044.00

（2）现金和现金等价物的构成

单位：元项目期末余额期初余额

一、现金274655930.78539578636.49

其中：库存现金68663.90152503.87

可随时用于支付的银行存款273697047.47538122047.09

可随时用于支付的其他货币资金3611083.041304085.53

三、期末现金及现金等价物余额274655930.78539578636.49

（3）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况

（4）不属于现金及现金等价物的货币资金

单位：元不属于现金及现金等价物项目本期金额上期金额的理由

其他货币资金2206762.634410474.11开立保函存入的保证金

银行存款514101.00冻结的银行存款

合计2720863.634410474.11

90新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

八、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

2、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□是□否

单位：元丧丧失丧失按照丧失控与原子失控制控制处置价款公允制权之公司股控权之权之与处置投丧失价值日合并权投资丧失制丧失日合日合资对应的控制重新财务报相关的控制丧失控权丧失控制并财并财子公合并财务权之计量表层面其他综权时制权时时控制权时务报务报司名报表层面日剩剩余剩余股合收益点的点的处点权的点的表层表层称享有该子余股股权权公允转入投处置置比例的时点判断面剩面剩公司净资权的产生价值的资损益价款处依据余股余股产份额的比例的利确定方或留存置权的权的差额得或法及主收益的方账面公允损失要假设金额式价值价值签订杭州股权大正股2026转让牧歌权年06协议

物业0.0060.00%0.00转月24且工服务让日商变有限更已公司完成是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□是□否

3、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

（1）合并范围增加出资额公司名称股权取得方式股权取得时点出资比例（万元）

长沙朗兴物业管理有限公司设立2026-03-24暂未出资80%

长沙澄安保洁服务有限公司设立2026-05-26暂未出资80%

长沙智元嘉境工程管理服务有限公司设立2026-06-03暂未出资80%

邵阳清庭物业服务有限公司设立2026-04-30暂未出资80%

蚌埠新大正企业服务有限公司设立2026-06-05暂未出资80%

（2）合并范围减少公司名称股权处置方式股权处置时点处置日净资产期初至处置日净利润

重庆大正贵博城市环境服务有限公司注销2026/3/94008444.47-264.31

易简开务（河南）物业管理有限公司注销2026/1/27--

91新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

易简大成（漯河）物业管理有限公司注销2026/5/28-41.73-89.15

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

单位：元主要持股比例子公司名称注册资本经营注册地业务性质取得方式直接间接地

重庆大世界保洁有限公司10000000.00重庆重庆市渝中区保洁服务100.00%0.00%设立成都嘉峰世界清洁保养有

5000000.00成都成都市锦江区保洁服务30.00%70.00%设立

限公司重庆大正保安服务有限公

10000000.00重庆重庆市渝中区保安服务80.00%20.00%设立

司四川民兴物业管理有限公非同一控制下

15000000.00成都成都市青羊区物业服务100.00%0.00%

司企业合并重庆益客精橱餐饮管理有

1000000.00重庆重庆市渝中区餐饮服务100.00%0.00%设立

限公司重庆高筹智能工程有限公建筑智能化系统

40000000.00重庆重庆市渝中区100.00%0.00%设立

司设计、工程设计重庆慧璧物业服务有限公

1000000.00重庆重庆市璧山区物业服务100.00%0.00%设立

司重庆大正融信物业管理有

500000.00重庆重庆市沙坪坝区物业服务60.00%0.00%设立

限公司重庆云联智慧城市运营管非同一控制下

5000000.00重庆重庆市渝中区物业服务60.00%0.00%

理有限公司企业合并重庆新大正航空科技服务

10000000.00重庆重庆市渝中区航空管理服务51.00%0.00%设立

有限公司

深圳慧链云科技有限公司50000000.00深圳深圳市福田区软件开发100.00%0.00%设立贵阳市大正辉尚智慧城市

6000000.00贵阳贵阳市观山湖区物业服务50.00%0.00%设立

运营服务有限公司重庆大疆商业管理有限公

1000000.00重庆重庆市渝中区商务服务业100.00%0.00%设立

司重庆慧创商业运营管理有

3000000.00重庆重庆市渝中区企业管理咨询100.00%0.00%设立

限公司上海新大正新企业服务有

100000.00上海上海市长宁区企业管理咨询100.00%0.00%设立

限公司贵阳市大正彗能智慧城市

2000000.00贵阳贵阳市观山湖区城市运营服务100.00%0.00%设立

运营服务有限公司重庆大正贵博城市环境服

3000000.00重庆重庆市涪陵区城市运营服务51.00%0.00%设立

务有限公司重庆新大正美餐餐饮服务

5000000.00重庆重庆市南岸区餐饮服务51.00%0.00%设立

有限公司重庆山清停车场管理有限

1000000.00重庆重庆市渝中区停车场服务100.00%0.00%设立

公司四川和翔环保科技有限公公共设施管理服非同一控制下

223771500.00成都成都市武侯区91.88%0.00%

司务企业合并

新大正企业服务（郑州）郑州市郑州航空港非同一控制下

2000000.00郑州商务服务业51.00%0.00%

有限公司经济综合实验区企业合并

新大正（北京）物业管理

5000000.00北京北京市密云区物业服务51.00%0.00%设立

有限公司

新大正（南京）物业管理5000000.00南京南京市浦口区物业服务80.00%0.00%设立

92新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

有限公司

新大正（长沙）物业管理

5000000.00长沙长沙市天心区物业服务80.00%0.00%设立

有限公司

新大正（河南）物业管理

5000000.00郑州郑州市金水区物业服务80.00%0.00%设立

有限公司

新大正（深圳）物业管理

5000000.00深圳深圳市南山区物业服务51.00%0.00%设立

有限公司江西中泽新大正物业股份非同一控制下

10000000.00南昌南昌市东湖区物业服务100.00%0.00%

有限公司企业合并

新大正（武汉）物业管理

1000000.00武汉武汉市江夏区物业服务80.00%0.00%设立

有限公司

新大正（海南）物业管理

1000000.00海口海口市龙华区物业服务80.00%0.00%设立

有限责任公司内蒙古新大正晟洋物业服

500000.00包头包头市青山区物业服务58.00%0.00%设立

务有限公司

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明子公司名称变动时间变动前持股比例变动后持股比例

楚雄和翔城市综合服务有限公司2026-5-22100%51%

（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

单位：元

购买成本/处置对价1.00

--现金1.00

--非现金资产的公允价值

购买成本/处置对价合计1.00

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额-17041.47

差额17042.47

其中：调整资本公积17042.47调整盈余公积调整未分配利润

3、在合营企业或联营企业中的权益

（1）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

单位：元

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计14627442.2811513878.97下列各项按持股比例计算的合计数

联营企业：

下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润3113563.311783509.47

93新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

--综合收益总额3113563.311783509.47

十、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用□不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用□不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用□不适用

单位：元

会计本期新增本期计入营业外本期转入其他收益本期其与资产/收期初余额期末余额科目补助金额收入金额金额他变动益相关递延

6761753.43143500.026618253.41与资产相关

收益

3、计入当期损益的政府补助

□适用□不适用

单位：元会计科目本期发生额上期发生额

计入其他收益的政府补助金额2782140.0010025544.41

十一、与金融工具相关的风险

十二、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

单位：元期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允价第三层次公允价值合计值计量值计量计量

一、持续的公允价值计量--------

（一）交易性金融资产93910376.1793910376.17

1.以公允价值计量且其变动计入当期损

75000000.0075000000.00

益的金融资产

2.指定以公允价值计量且其变动计入当

18910376.1718910376.17

期损益的金融资产

（2）权益工具投资18910376.1718910376.17

（四）投资性房地产81157400.0081157400.00

2.出租的建筑物81157400.0081157400.00

持续以公允价值计量的负债总额175067776.17175067776.17

94新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

二、非持续的公允价值计量--------

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

本公司持有的第三层次公允价值计量的投资性房地产为出租的建筑物，期末采用市场法和收益法对投资性房地产进行评估确定其公允价值，该方法存在的风险或缺陷主要来自于交易案例的可比性和交易价格的真实性。

本公司交易性金融资产系银行非保本浮动收益型理财产品和结构性存款投资，根据银行人民币理财说明书提供的参考年化收益率确定。

本公司持有的按第三层次公允价值计量的交易性金融资产，主要系银行非保本浮动收益型理财产品及银行保本浮动收益型结构性存款。对于上述资产，公司采用预期收益法（或未来现金流量折现法）进行估值，以预期收益率作为关键不可观察输入值。由于该类产品的浮动收益率（区间为0%至3%）在计量日无法通过活跃市场报价或其他可观察市场数据直接验证，故将其划分为第三层次公允价值计量。

十三、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

本公司的实际控制人情况

股东名称与公司关系持股比例(%)间接持股情况

王宣股东28.85

[注]

李茂顺股东6.96

[注]王宣、李茂顺已签订《一致行动人协议》，共同为本公司实际控制人。

截至2026年6月30日，重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）持有本公司17.40%股权。王宣、李茂顺分别持有重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）29.516%、14.40%的份额，且两人共同在重庆大正商务信息咨询合伙企业（有限合伙）任执行合伙企业事务的普通合伙人。

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注九。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

95新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

合营或联营企业名称与本企业关系南阳新大正物业服务有限责任公司联营企业海南旅投新大正医疗保障有限公司联营企业雅安雨城大正城市服务有限责任公司联营企业

丝路大正城市运营管理（重庆）有限公司联营企业

江西中泽新大正物业股份有限公司联营企业[注1]

[注1]自2025年5月6日起，江西中泽新大正物业股份有限公司成为本公司子公司。

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本企业关系

重庆大正清洁服务有限公司本公司持有10%股份

德同领航本公司持有1.9643%股份

5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

单位：元关联交易内获批的交是否超过关联方本期发生额上期发生额容易额度交易额度

南阳新大正物业服务有限责任公司接受服务156993.1523202.53

海南旅投新大正医疗保障有限公司接受服务7840550.925028838.00

丝路大正城市运营管理（重庆）有限公司接受服务7690710.55

重庆大正清洁服务有限公司接受服务826886.82826886.78

江西中泽新大正物业股份有限公司接受服务2991987.94

出售商品/提供劳务情况表

单位：元关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

南阳新大正物业服务有限责任公司提供劳务11881.18183279.78

丝路大正城市运营管理（重庆）有限公司提供劳务75832.430.00

海南旅投新大正医疗保障有限公司提供劳务2504828.59

雅安雨城大正城市服务有限责任公司提供劳务207559.08

重庆保税港区港佳综合服务有限公司提供劳务229276.24

6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

单位：元期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款海南旅投新大正医疗保障有限公司491276.9213471.09

应收账款南阳新大正物业服务有限责任公司462500.0022645.00450500.004505.00

应收账款雅安雨城大正城市服务有限责任公司207559.0810377.95207559.082075.59

其他应收款南阳新大正物业服务有限责任公司5403.54254.99106680.411066.80

96新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）应付项目

单位：元项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款海南旅投新大正医疗保障有限公司5619229.262760109.71

应付账款重庆大正清洁服务有限公司413443.38

其他应付款德同领航1593795.661575730.66

其他应付款南阳新大正物业服务有限责任公司166412.74

应付账款丝路大正城市运营管理（重庆）有限公司2633204.21

十四、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺

截至2026年6月30日止，开具的保函如下：

品种交易金额（元）保证金余额（元）备注

保函121033567.912206762.63

合计121033567.912206762.63

2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项

截至资产负债表日，本公司不存在需要披露的重要或有事项。

（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明公司不存在需要披露的重要或有事项。

3、其他

十五、资产负债表日后事项

十六、其他重要事项

1、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

本公司主要业务为物业服务。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公司无需披露分部信息。本公司按产品分类的营业收入及营业成本详见本财务报表附注七-41之说明。

97新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

公司拟通过发行股份及支付现金的方式购买嘉信立恒设施管理（上海）有限公司75.1521%，同时向不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金（以下简称“本次交易”）。本次交易构成关联交易，预计构成重大资产重组，但不构成重组上市。目前公司本次重大资产重组正处于交易所审核阶段，各项工作严格按照监管要求及交易约定有序推进，具体进展请以公司后续公告为准。

十七、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）565136193.73428615462.54

0-3月432666981.84343489575.50

3-6月100502064.0953306495.28

6-12月31967147.8031819391.76

1至2年28978565.9543191804.53

2至3年23606302.1612354584.08

3年以上4145614.222643398.16

3至4年2711723.521331580.53

4至5年831190.17400404.06

5年以上602700.53911413.57

合计621866676.06486805249.31

（2）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价值计提比账面价值金额比例金额计提比例金额比例金额例按单项计

提坏账准90061112093241209324.100.00

0.14%900611.47100.00%0.000.25%0.00

备的应收.47.5151%账款

其中：

按组合计提坏账准620966201797556007863485595915325193470270

99.86%3.25%99.75%3.16%

备的应收064.59.7608.8324.80.49731.31账款

其中：

611855201797555916758476633515325193461308

账龄组合3.30%3.22%

626.91.7671.1560.54.49367.05

合并范围9110491104378962364896236

内关联方37.68.68.264.26

98新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

组合

621866100.002108036760078634868052100.0016534518470270

合计3.39%3.40%

676.06%.2308.8349.31%.00731.31

按组合计提坏账准备类别名称：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

0-3月（含3月，以下同）431978073.144319780.731.00%

4-6月96119896.912883596.903.00%

7-12月31897817.801594890.895.00%

1至2年25006773.482500677.3510.00%

2至3年23606302.167081890.6530.00%

3至4年2711723.521355861.7650.00%

4至5年459912.11367929.6980.00%

5年以上75127.7975127.79100.00%

合计611855626.9120179755.76

如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备：

□适用□不适用

（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：

单位：元本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回核销其他

按单项计提坏账准备的应收账款1209324.51308713.04900611.47

按组合计提坏账准备的应收账款15325193.495007372.27152810.0020179755.76

合计16534518.005007372.270.00461523.040.0021080367.23

（4）本期实际核销的应收账款情况

单位：元项目核销金额

实际核销的应收账款461523.04

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

单位：元占应收账款和合应收账款坏账准应收账款期末余合同资产期末余应收账款和合同单位名称同资产期末余额备和合同资产减额额资产期末余额合计数的比例值准备期末余额

客户一20551706.0420551706.043.30%223077.45

客户二16762233.9016762233.902.70%2689314.59

99新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

客户三12618880.8312618880.832.03%133965.81

客户四10599203.8410599203.841.70%338601.31

客户五10577999.9610577999.961.70%160783.46

合计71110024.5771110024.5711.43%3545742.62

2、其他应收款

单位：元项目期末余额期初余额

应收股利8278921.441506441.61

其他应收款247440562.45236325924.46

合计255719483.89237832366.07

（1）应收股利

1）应收股利分类

单位：元

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

新大正（南京）物业管理有限公司5498880.301154880.30

重庆大疆商业管理有限公司351561.31

新大正（长沙）物业管理有限公司352000.00

新大正（武汉）物业管理有限公司2428041.14

合计8278921.441506441.61

（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

单位：元款项性质期末账面余额期初账面余额

合并范围内关联方147081815.15136331041.17

履约保证金62615791.0569786176.13

投标保证金8351089.139790114.16

项目备用金11181508.675571252.16

代收代付款19192680.7616319771.58

其他4070130.493631607.25

合计252493015.25241429962.45

2）按账龄披露

单位：元账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）186477390.82171258838.02

0-3月55238795.52164461523.63

3-6月27077978.542712259.56

6-12月104160616.764085054.83

1至2年30691795.0337597482.20

100新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

2至3年19492823.1913501193.50

3年以上15831006.2119072448.73

3至4年6258589.278782976.08

4至5年1888821.841551729.17

5年以上7683595.108737743.48

合计252493015.25241429962.45

3）按坏账计提方法分类披露

单位：元期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面价账面价计提比计提比金额比例金额值金额比例金额值例例其

中：

按组合

2524935052424744024142951040236325

计提坏100.00%2.00%100.00%2.11%

015.2552.80562.45962.4537.99924.46

账准备其

中：

2524935052424744024142951040236325

合计100.00%2.00%100.00%2.11%

015.2552.80562.45962.4537.99924.46

按组合计提坏账准备类别名称：

单位：元期末余额名称账面余额坏账准备计提比例

合并范围内关联方组合147081815.150.000.00%

履约保证金组合62615791.053130789.555.00%

账龄组合42795409.051921663.254.49%

其中：0-3月29554001.23295540.011.00%

3-6月6113913.27183417.403.00%

6-12月3612442.86180622.145.00%

1-2年1989485.45198948.5410.00%

2-3年547441.83164232.5530.00%

3-4年147551.4573775.7350.00%

4-5年27230.3821784.3080.00%

5年以上803342.58803342.58100.00%

合计252493015.255052452.80

按预期信用损失一般模型计提坏账准备：

单位：元

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信用整个存续期预期信未来12个月预期信用合计损失（未发生信用减用损失（已发生信损失值）用减值）

2026年1月1日余额3926713.50162006.011015318.485104037.99

101新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

2026年1月1日余额在本期

--转入第二阶段-99474.2799474.27

--转入第三阶段-54744.1854744.18

本期计提-36870.13-7787.5684937.2840279.59

本期核销91864.7891864.78

2026年6月30日余额3790369.10198948.541063135.165052452.80

损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况

□适用□不适用

4）本期实际核销的其他应收款情况

单位：元项目核销金额

实际核销的其他应收款91864.78

5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元占其他应收款期末坏账准备期末单位名称款项的性质期末余额账龄余额合计数的比例余额四川和翔环保科技有限合并范围内关联方

68719724.281年以内27.22%0.00

公司往来四川民兴物业管理有限合并范围内关联方

12829415.381年以内5.00%0.00

公司往来重庆大世界保洁有限公合并范围内关联方

12435399.171年以内4.93%0.00

司往来深圳慧链云科技有限公合并范围内关联方

8772486.561年以内3.47%0.00

司往来陕西航港城市物业管理

履约保证金4860000.001-2年1.92%243000.00有限公司

合计107617025.3942.54%243000.00

3、长期股权投资

单位：元期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资385367193.341550000.00383817193.34356796370.881550000.00355246370.88

对联营、合营

15125873.6015125873.6012460924.8912460924.89

企业投资

合计400493066.941550000.00398943066.94369257295.771550000.00367707295.77

102新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

（1）对子公司投资

单位：元本期增减变动期初余额减值准备期计提期末余额（账面减值准备期末被投资单位（账面价初余额追加投资减少投资减值其他价值）余额值）准备

1378000.0

大世界保洁公司1378000.000.00

0

重庆大正融信物业

300000.00300000.000.00

管理有限公司

重庆益客精橱餐饮550000.0

0.00550000.00

管理有限公司0

8000000.0

大正保安公司8000000.000.00

0

重庆慧创商业运营1000000

0.001000000.00

管理有限公司.00

重庆高筹智能工程7000000.03000000

37000000.000.00

有限公司00.00重庆大疆商业管理

500000.00500000.000.00

有限公司

重庆慧璧物业服务1000000.0

1000000.000.00

有限公司0

5100000.0

新大正航空公司5100000.000.00

0

97000000.

民兴物业公司97000000.000.00

00

贵阳市大正辉尚智

3000000.0

慧城市运营服务有3000000.000.00

0

限公司

深圳慧链云科技有50000000.

50000000.000.00

限公司00贵阳市大正彗能智

4976700.0

慧城市运营服务有4976700.000.00

0

限公司

9750000.0

重报智慧公司9750000.000.00

0

重庆大正贵博城市1530000.01530000.0

0.000.00

环境服务有限公司00重庆新大正美餐餐

306000.00306000.000.00

饮服务有限公司

重庆山清停车场管19091000.

19091000.000.00

理有限公司00

140016800

四川和翔公司140016800.000.00.00

新大正企业服务1020000.0

1020000.000.00（安庆）有限公司0

江西中泽新大正物5277870.8

5277870.880.00

业股份有限公司8

新大正（长沙）物

1.001.000.00

业管理有限公司

新大正（河南）物

53099.1653099.160.00

业管理有限公司

新大正（南京）物

47722.3047722.300.00

业管理有限公司

355246370155000030000001530000.0

合计0.00100822.46383817193.341550000.00.88.000.000

（2）对联营、合营企业投资

单位：元本期增减变动减减值值投资单期初余额（账准备追其他其他宣告发放现计提期末余额（账位面价值）期初减少权益法下确认准加综合权益金股利或利减值其他面价值）余额投资的投资损益备投收益变动润准备期

103新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

资调整末余额

一、合营企业

二、联营企业丝路大正城市运营管

1495061.691234559.622729621.31

理（重庆）有限公司南阳新大正物

业服务3766296.811176861.834943158.64有限责任公司成都嘉

947045.92448614.60498431.32

峰公司海南旅投新大

正医疗2899825.92140642.853040468.77保障有限公司雅安雨城大正城市服

3352694.55561499.013914193.56

务有限责任公司

0.15125873.6

小计12460924.890.000.003113563.310.000.00448614.600.000.00

000

0.15125873.6

合计12460924.890.003113563.310.000.00448614.600.000.00

000

4、营业收入和营业成本

单位：元本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1275236303.901133109574.611239627339.661097497037.75

其他业务2640821.204424.781929000.4763729.28

合计1277877125.101133113999.391241556340.131097560767.03

5、投资收益

单位：元项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益32537386.8135429770.79

权益法核算的长期股权投资收益3113563.311980109.05

处置长期股权投资产生的投资收益646812.22-330033.27

交易性金融资产在持有期间的投资收益111772.79

合计36409535.1337079846.57

104新大正物业集团股份有限公司2026年半年度报告全文

十八、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

□适用□不适用

单位：元说项目金额明

非流动性资产处置损益155909.45计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标

2782140.00准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生

111772.79

的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-138707.66

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-5766335.78

减：所得税影响额-525876.20

少数股东权益影响额（税后）527908.84

合计-2857253.84--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

2、净资产收益率及每股收益

每股收益加权平均净资产报告期利润收益率基本每股收益（元稀释每股收益（元//股）股）

归属于公司普通股股东的净利润5.80%0.320.32

扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润5.57%0.310.31

105

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