事件：

真爱美家披露对外出租部分资产的公告。根据公告，公司拟将其位于义乌市苏溪镇的部分闲置厂房、宿舍出租给义乌市文东印染有限公司，租赁为其3 年，总租金合计5633.8 万元，按季支付。

出租资产为智能化新工厂中的污水处理闲置项目：

根据我们前期公司深度覆盖报告介绍（《智能工厂降本增效，龙头地位持续强化》），公司在最初新工厂规划中沿用有水印染，后通过技术革新实现免水洗印染。因此，原规划建造的污水处理厂房被闲置。而本次项目承租方为义乌文东印染有限公司，说明本次出租项目预计为污水处理闲置厂房，是活化资产的举措。我们作出如上判断的另外一个原因，是因为根据公司2024Q1 的数据，公司在建工程转固定资产中的一部分转至投资性房地产中，2024Q1 投资性房地产余额为1.2亿元，较2023 年末的330 万元有明显提升。

项目预计将带来每年超过1500 万的额外收入：

本次租赁项目总金额为5633.8 万元（含税），分三年按季支付，于2024 年6 月生效，预计将为公司2024、2025、2026 年分别带来939.0、1878.0、1878.0 万元的额外收入，我们假设12%的房产税及5%的营业税，我们预计扣除相应税额后2025 年和2026 年将为公司带来1559.7 万元的额外利润，而2024 年额外利润预计为779.3 万元。

新工厂即将投产，看好盈利能力迈上新台阶：

我们看好公司长期业绩增长潜力，主要因为智能化新工厂投产后产能提升明显，一系列降本增效举措落地后生产成本有望较大幅度压缩，带动盈利能力明显提升，同时有望通过成本优势整合行业过剩产能，提高市占率。根据公司近期投资者交流纪要披露，新工厂将于2024Q2逐步投产，随着新产能释放，盈利能力将有望在2024Q3 后逐季提升。

投资建议：

公司新工厂投产后，产能有望提高，生产成本有望大幅降低，竞争优势进一步加大，盈利能力有望大幅提高。维持买入-A 的投资评级，维持6 个月目标价为18.6 元，相当于2024 年14x 的动态市盈率。

风险提示：行业竞争风险、原材料风险、宏观经济波动导致的假设不及预期风险。