房价稳步上涨将推动利润率/盈利增速复苏......

我们认为房价/销量回升、房地产投资复苏的良性循环已经开始，这将推动开发商利润率和盈利增长复苏以及净资产价值扩张。同时，进入2013 年下半年后，鉴于开发商现金流状况改善且库存持续下降，控制限购令城市房价的上涨步伐将愈发困难，这将重新加剧市场对政策的担忧。但我们认为，即便有新的调控政策出台，这也只会延缓房价的上涨速度，而不会逆转其上涨趋势。 对大部分未实施限购令的城市，我们预计2013 年上半年房价/交易量都会基本稳定在今年下半年的水平，但2013 年下半年将逐步上升。目前我们假设2013 年房价将同比上涨5%-10%，其中已计入房价上涨过快而导致新调控措施出台的可能。我们新推出的2013 年底净资产价值预测平均较2012 年底预测高8%，此外我们的2013-14 年核心盈利预测也上调了5-11%。

...并推动估值缓慢持续上行

随着利润率/净资产扩张的逐渐复苏，我们预计2013 年房地产板块将获得估值重估，表现相对领先大市并突破2012 年7 月的峰值。对于在限购令城市业务占比较高的海外上市开发商，我们将其目标价格折让幅度收窄了0-10 个百分点（对那些在限购令城市业务占比较低，或管理执行能力较差从而资产周转改善潜力有限的开发商未作调整）；对A 股开发商的调整不一，主要是基于它们各自相对于行业水平的市盈率溢价/折让而做出调整。因此，我们对基于净资产价值的12 个月目标价格进行了较大范围的调整，平均而言，我们研究范围内的海外上市/A 股开发商的目标价格上调了17%/4%，对应19%/27%的上行潜力。

A 股开发商选股调整；海外上市开发商：合景泰富上调为买入我们看到研究范围内A 股开发商的风险回报状况具有吸引力，与之前两轮上涨行情相比，目前A 股开发商估值已经下滑，平均对应7.8 倍的2013 年预期市盈率（2009 年上升周期中值为18.9 倍，年初至今年7 月初中值为8.2 倍）。我们将万科A 加入强力买入名单；将招商地产评级从中性上调至买入，将华侨城评级从卖出上调至中性；将保利地产/金地集团/世联地产评级从买入下调至中性，将世茂股份评级从中性下调至卖出。首开股份仍位于强力买入名单，且我们维持对万科B 和中南建设的买入评级。我们对海外上市开发商的评级不变，唯一例外是将合景泰富评级从中性上调为买入。风险：上行：房价复苏强于预期；下行：政府调控之严超出预期。