110 家A 股房地产企业二季度财务状况走软,部分原因是税金支出上升

110 家A 股房地产企业均已公布了二季度财务数据,财务状况呈现走弱势头:1) 处于负值的经营性净现金流较今年一季度进一步扩大;2) 负债率(净负债权益比)从一季度末的64%升至70% ,接近去年一季度72%的近期峰值;3) 同时,现金与短期负债之比从一季度的1.14 倍降至1.10 倍(近期谷底为 2008年四季度时的0.9 倍)。我们看到,现金流疲弱的部分原因是当期税金支出上升(此项支出在现金流中占比21%,而今年一季度和 2007年一季度以来季度均值分别占比16%和14% )。

毛利率下滑至历史谷底水平,但有望在今年四季度有所复苏

如我们之前预期,截至二季度末,毛利率下滑至25%,较一季度 28%的水平低3个百分点,并降至2009年四季度和 2010年三季度的历史谷底水平,体现了2011年四季度-2012 年一季度期间低价房地产销售(前一周期谷底)的结算效应。然而,二季度税前利润率较一季度时的18%仅下降了1 个百分点至17%,主要原因是与一季度相比二季度销售管理费用保持稳定而结算收入上升、部分抵消了毛利率的恶化。

市场整体销售广泛反弹背景下,上市开发商二季度市场份额有所下降

随着更广泛的市场整体销售反弹,二季度这110 家房地产企业的市场份额扩张势头略有停滞(较一季度有所下降)。开发商财务状况呈现走弱势头,而我们看到大型开发商的二季度资本支出更为激进。规模最小的60家开发商财务状况相对更为稳定,主要因为其合同销售现金回款增速较高(环比增长13%),而35家中型开发商的合同销售现金回款增速相对疲软(环比下滑1%)。

投资观点

我们认为大多数开发商的结算利润率正在筑底,部分企业有望在今年四季度出现改善。鉴于过去数月土地购置活动加速并且地价也将逐渐支付,我们预计未来几个季度现金流可能会进一步走弱。

买入建议:龙湖地产(位于强力买入名单)、绿城房产(位于强力买入名单)、富力地产、合景泰富、世茂、华润置地、碧桂园、恒大地产、万科B、万科A、保利地产、金地集团和招商地产A。

卖出建议:仁恒置地、鹏瑞利和荣盛发展。

下行风险:政策意外收紧/ 宏观经济硬着陆;

上行风险:经济形势/ 政策放松好于预期。