投资要点

6月基本面平稳降温。6月,样本城市商品房销售面积同比下降了19%。上半年龙头公司表现分化,恒大地产、碧桂园、万科、雅居乐、融创中国销售同比增速较快,其他一些龙头公司销售增速相对缓慢,但龙头公司半年度销售同比增速普遍好于行业增速。百城房价指数连续第二个月环比下降,土地成交总价和溢价率双下降,市场平稳降温。

地产市场不能轻言出清,政策托底有相当决心。由于顾虑金融体系风险和居民权益缩水风险,地产市场不能轻言出清。在房价连续第二个月下跌后,限购等行政性需求管控分区域逐渐解除,各级主管部门更坚定表态支持首套房按揭贷款发放,针对房地产企业融资的行政管制正在弱化。我们认为,首套房按揭贷款首付比例存在下调空间。

改革红利持续缓释,托底能力无须怀疑。本轮政策力度不如2009年,且基本面也未有反转迹象——但我们无须怀疑政策的能力。我们认为,2012年后,市场供求格局逐渐趋于平衡,但居民的真实需求远没有得到满足,居民杠杆利用程度也很低。本轮周期区别以往的,是政策用力方式。政策不以强心针刺激市场,而以改革红利缓释托底市场。我们预计,市场将走上大供应、大需求之路,产业运行高度稳定。

产业格局和估值底线——龙头公司崛起,产业思维决定市值。行业集中度仍有提升空间,大公司资金成本、品牌溢价、集中采购等方面优势明显。龙头公司估值在过去一年大幅下降,反而给长线资金提供了入场的最好机会。土地变现的潜在价值和公司分红的现实价值共同决定了公司的市值底线。尽管长线资金涉足股票数量不多,却营造了行业的估值底线。

行业催化剂——长线资金举牌;市值管理动机驱动的转型;国企改革;区域振兴;资本市场制度改革。长线资金举牌及进入相关公司董事会,有利于公司治理改善;再融资放开后不少地产企业具备市值管理动力,转型将持续成为部分地产股估值提升的原因;国企改革有望提升国有企业的活力;区域振兴中我们最看好起点低、目标远大的京津冀一体化实质性推进;沪港通,T+0,个股期权等,或将有效改变保利地产等企业的市值。

风险提示:三季度房价继续下跌的风险。

推荐超配地产。重点关注金融街、保利地产、华夏幸福、万科、招商地产、金地集团、华侨城。