郑州前景强劲,但西安走势趋于疲软

本周早些时候我们分赴郑州和西安两地进行了实地调研。总体而言,供应处于较高水平使得两地市场的商业地产领域(郑州的零售商业地产领域、西安的办公商业地产领域)均显疲软,但郑州住宅市场的前景似乎远好于西安。郑州的新增住宅供应得到了良好的控制,部分原因在于“城中村”拆迁进展缓慢(郑州城中村改造占潜在新增供应总量之比高于多数其他城市)。因此,根据当地房地产中介的数据,2007年以来郑州房价年均涨幅为 20%,而且当前库存不到 4 个月。而西安过去一年中供应持续增长,从而并不令人意外地导致二季度以来销售去化率走势呈疲软态势。西安当前房价较2011年期间的上一轮峰值水平低 2%-3%左右,当地一家房产中介预计未来6-9 个月内将进一步走软。

因此导致政策/按揭利率的差别化执行

尽管由于银行贷款额度有限,年内两地市场的总体按揭贷款规模将收紧,但郑州首套房购买者的按揭利率目前大多较基准贷款利率溢价10%,而西安则不存在溢价,甚至会折让5%。两地市场二套房购买者的按揭利率相同——溢价 20%,但两地银行均表示过去12个月内按揭贷款申请人中 60%-70%是首套房购买者(虽然不排除某些不符条件的购房者想方设法尽可能符合首套房购买者的标准)。此外,我们看到郑州严格执行了新政策,如4 月份以来扩大了限购区域,以及 9 月初以来提高了非普通住宅的预售标准。

我们看好那些在供需前景稳健地区业务比重较大的开发商

尽管对销售强劲市场房价上涨的政策调控可能会在未来几个月进一步收紧,但我们仍看好在这些市场上业务比重较大的开发商,因为这些企业的中期增长前景更佳。买入建议:龙湖地产(强力买入名单)、绿城房产(强力买入名单)、富力地产、合景泰富、世贸房地产、华润置地、碧桂园、恒大地产、万科B、万科A、保利地产A、招商地产A 和金地集团。卖出建议:仁恒置地、鹏瑞利信托和荣盛发展。下行风险:政策意外收紧/ 宏观经济硬着陆。上行风险:经济状况好于预期/ 政策放松。