公司主营绿色建筑检测检验、城市规划、建筑设计等技术咨询服务业务。公司背靠深圳市国资委，成立于1992 年，前身为深圳市建筑科学研究所，属深圳市规划局事业单位。深耕绿色建筑30 年，主营“规划设计等技术服务”和“检测检验等公信服务”两大板块，以深圳、雄安为双总部，深度参与“绿色雄安”战略，辐射粤港澳大湾区、京津冀城市群和川渝城市群。

非经常性损益促四季度业绩上行，全年归母净利累计扭亏。2023 年实现营业收入41614.4 万元，同比下降12.2%，实现归母净利润2362.6 万元，同比下降67.7%，扣非归母净利润亏损2871.8 亿元，同比大幅下降197.3%，主因报告期末公司自建自营的未来大厦公允价值评估增值4499.6 万元，转让子公司深圳玖伊股权确认投资收益786.5 万元，确认政府补助540.1 万元。分季度看， Q1/Q2/Q3/Q4 单季营收分别为5931.7/10258.5/10323.7/15100.5 万元， 同比+0.68%/-0.09%/-31.8%/-6.3% ， 实现归母净利润分别为-3851.7/621.5/152.8/6682.9 万元， 同比

-71.6%/-206.4%/-95.3%/+17.0%。

盈利水平下滑，研发与财务费用率显著上行。盈利能力方面，公司2023年加权ROE3.91%，同比下降9.04pct，毛利率28.02%，同比下降9.24pct；期间费用率为33.56%，同比提升3.46pct，其中销售/管理/研发/财务费用率分别为7.97%/12.08%/9.78%/3.73% ， 同比-0.78/-0.48/+1.68/+3.04pct，研发费用增加主因本期研发人工费、材料费等增加，财务费用增加主因为保资金安全，增加流动资金短期借款，以及未来大厦竣工验收后固定资产专项贷款利息费用化；资产结构方面，资产负债率55.8%，同比提升1.15pct；现金流方面，经营/投资/筹资活动现金净额分别为-6540/-2277/+2099 万元，较2022 年分别少流入78.2/少流出2218.2/多流入9503.8 万元，投资现金净流出减少主因未来大厦竣工后，项目投资建设支付的现金同比减少，筹资现金大幅净流入主因流动资金贷款增加。

2023 年业绩承压明显，主因主业所属房地产行业景气下行，投资性房产未来大厦运营模式仍需探索。未来大厦由建科院自主设计建造及运营，综合研发办公、展览、培训、实验、低碳交易、居住等多元功能于一体，是对国家“双碳”战略的积极响应，也是对建筑行业高质量发展路径的探索。当前，未来大厦的运营模式、空间区域使用、招租方案等均在调试和探索阶段。展望未来，一方面公司主业聚焦绿色建筑，具有一定的差异化竞争优势；另一方面，若未来大厦运营顺利，将很大程度上缓解业绩压力，并且，公司也在积极探寻海外市场需求，计划于2024 年实现海外业务的零突破，有望为公司注入新的发展动力。

下调盈利预测：1）2023 年业绩承压，在未来大厦步入运营正轨之前，业绩压力仍会存在；2）固定资产专项贷款利息费用化、短期借款增加等因素下，费用率仍有上行压力。故，下调2024/2025 年归母净利润至0.53/0.62 亿元（前值为0.71/0.84 亿元），同比增长124.9%/16.7%，　　每股收益0.36/0.42 元（前值为0.48/0.57 元），新增2026 年盈利预测，预计归母净利润0.73 亿元，同比增长17.4%，每股收益0.5 元。

投资建议：下调盈利预测，下调至“中性”评级。公司深耕绿色建筑行业，因房地产市场难言乐观，公司主业拓展承压，未来大厦竣工后未步入经营正轨，非经常性损益促四季度业绩上行，全年归母净利累计扭亏。后续业绩改善主要看未来大厦能否步入运营正轨，海外业务能否实现零突破。预计公司2024-2026 年归母净利润0.53/0.62/0.73 亿元，每股收益0.36/0.42/0.50元，公司合理估值12.5-13.2 元，较当前股价有6.3%-12.2%溢价，下调至“中性”评级。

风险提示：政策施行不及预期；市场竞争加剧；公司新签、履约、结算进度不达预期；公司未来大厦运营风险；研发投入难以转化为技术成果等。