投资要点

房地产周期拐点可期，二手房有望率先修复带动新房市场企稳：（1）城镇化率的提升是促进房地产市场规模增长的重要动能。相较于发达国家，我国城镇化的起步阶段较晚，根据联合国数据，我国2024 年城镇化率预测数据为65.5%，仍有一定的成长空间；（2）2024 年1-11 月，全国商品房和商品住宅销售面积分别为86118/72224 万平方米，同比下滑14.3%/16.0%，全国商品房和商品住宅销售额分别为85125/74871 亿元，同比下滑19.2%/20.0%；今年5 月以来多地陆续出台房地产新政，涉及优化限购、首付比例、商业贷款利率等方面，10 月单月销售数据同比跌幅大幅好转已接近转正，11 月单月商品房销售面积和销售额同比转正，分别为3.2%/1.0%。9 月政治局会议首提止跌回稳，传达了政府坚定维稳的决心；（3）根据东吴证券地产组预测，2025 年全国商品房销售面积乐观、中性、悲观预期下增速分别为-3.7%、-6.7%、-10.4%，对应的绝对值分别为9.3 亿平方米、9.1 亿平方米、8.7 亿平方米；中性预测下，2025 年新房/二手房成交面积分别为7.6 亿平方米、6.3 亿平方米，则对应全国住房成交面积的总量为13.9 亿平方米，其中新房和二手房占比分别为54.6%/45.4%。

地产收储框架逐步清晰，有望带动销售温和复苏：2023 年末开始，各地陆续推出“以旧换新”政策，对比收储新房和二手房的优劣势，总体而言，收购新房政策的落地操作性和可复制性更强，而收购二手房对市场需求的提振作用更强。收储模式的作用主要有：（1）为保障性租赁住房提供增量；（2）消化库存改善供需关系，稳定房价预期；（3）缓解被收储开发商流动性压力，助力保交楼。收储政策可以缓解被收储房企的现金流压力，从而助力保交楼进程推进；且收储价格一定程度上能够成为周边区域的价格底限，构成一定的价格锚定作用，稳定民众的房价预期。

整体而言，地产收储框架逐步清晰，有望带动销售的温和复苏。

投资建议：我国房地产市场已出现局部复苏，在过去几年的房地产下行阶段中，市场信心严重受损，行业预期持续悲观，今年9 月政治局会议首提止跌回稳，政策导向较此前更为积极，市场出现局部复苏，行业周期拐点可期。且本轮行业复苏中，二手房的修复速度明显领先于新房。

近年来多个城市的二手房成交占比迅速提升并超过新房，今年以来一线城市和核心二线城市如成都、西安、武汉、大连等，二手房成交复苏态势明显。今年5 月推出的收储正常着力于供给端，同时助力保交楼和保障房工作，收购二手房对市场的提振作用较强。从产业链的角度，我们认为以下几类标的值得关注：（1）前端设计环节，主营业务为设计规划类的标的；（2）中端土建与新开工环节的标的；（3）后端竣工与装修环节，例如主营业务中包含防水、涂料、PVC 及PPR 管等业务的标的。

风险提示：行业下行压力超预期；政策放松不及预期；收储政策后续落地进度不及预期。