上证报中国证券网讯(记者 周亮 徐潇潇)在5月20日LPR报价公布前夕，广州当地银行提前“校准”房贷利率下限。

近日，有市场消息称，广州首套房贷利率上调了10个基点(BP)。记者从多家银行获悉，目前广州地区首套房贷款利率下限已从此前执行的LPR-60个基点，统一调整为LPR-50个基点，最新执行利率为3.1%，较此前的3.0%上浮10个基点。

提前“校准”房贷利率下限

上周末，广州部分房产中介发布消息称，广州首套房贷利率上调了10BP(基点)，最新执行利率为3.1%(LPR-50BP)。

5月19日，记者从多家银行获悉，目前广州地区首套房贷款利率下限已从此前执行的LPR-60个基点，统一调整为LPR-50个基点。目前，房贷利率(浮动形式)在LPR基础上，银行自主进行加减点构成，减点幅度降低意味着实际房贷利率将会提高。

“从银行目前接收到的通知看，统一执行LPR-50个基点。如果本月20日公布的LPR下调10个基点，意味着此后新申请者的利率基本不变，仍然维持在3%;而存量房贷客户的加点保持不变，LPR下调后，实际利率也会相应下降。”广州一位大型商业银行个贷部门负责人表示。

这一调整或是源于近期政策降息落地。本月7日，中国人民银行公告，从2025年5月8日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.50%调整为1.40%。当日，中国人民银行行长潘功胜表示，经过市场化的利率传导，预计将带动贷款市场报价利率(LPR)随之下行0.1个百分点。

从全国范围看，广州首套房贷利率处于较低水平。融360数字科技研究院对全国45个重点城市房贷利率的监测数据显示，2025年4月，全国首套房贷款平均利率为3.10%，环比持平，同比下降52个基点;二套房贷款平均利率为3.21%，环比持平，同比下降98个基点。4月首套房贷利率最低的城市是广州和佛山，利率为2.99%。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，为保持房贷利率稳定，商业银行会适当上调基点。不过购房者也无需担心，预计LPR也会下调，房贷利率最终会总体保持稳定，广州的首套房贷利率仍然处于历史低位。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，此举主要是为了维护按揭贷款利率下限的行业自律规则，防范银行在贷款利率上内卷，为份额不计成本，最终导致银行在审批程序上放松风控规则，助长不合理的贷款投放。

事实上，广州首套房贷利率去年一度低至3%以下。去年10月，广州房贷利率整体下降，首套房贷主流利率为2.85%-2.9%。当时，广州有6家银行的首套房商业贷款利率甚至低于公积金利率。随后，监管叫停银行的价格竞争。去年11月，广州地区主要商业银行统一调整房贷利率，各家银行商业房贷利率不得低于3%。

“从中长期来看，一味内卷对整个银行业来说可能是不良率上升的共输结局。2024年广州地区银行业之间形成了‘不低于3%’的行业自律规则，相当于给市场预期一条准绳。”李宇嘉说。

保障银行健康运营

房贷利率的上下变动不仅与LPR有关，还与银行的净息差、区域房地产市场供需等情况紧密联系。

5月19日，国家统计局发布2025年4月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。4月，新建住宅销售价格，上海领涨一线城市，环比涨幅为0.5%，其次是北京环比上涨0.1%，广州、深圳分别下降0.2%和0.1%。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓称，广州此举更像是一种“未雨绸缪”，提前“校准”利率下限。从银行经营角度出发，此举能够保障其健康运营，确保银行自身的利润空间不受太大冲击。根据监管数据显示，继去年四季度商业银行净息差降至1.52%后，今年一季度商业银行净息差进一步降至1.43%。

房贷是商业银行重要业务和收入来源之一。肖文晓称，相比消费贷、经营贷，房贷利率仍较高，且当前买房需求以自住和改善为主，贷款安全性高，不良率相对可控。

整体来看，长城证券分析师研究员刘义表示，当前重点城市首套房商贷平均利率在3.1%，预计后续将跟随政策利率和LPR下行10BP至3%。此前，公积金利率从2.85%降至2.6%，而部分城市首套房商贷在减点之后只能降至3%左右，因此，预计部分城市首套房商贷最低可降至2.75%左右。

“预计商业性个人住房贷款利率会有更大幅度下调。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，这将有效缓解计入物价因素后，当前实际居民房贷利率偏高的状况，这也是现阶段推动房地产市场止跌回稳的“关键一招”。