博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金

2025年第1季度报告

2025年3月31日

基金管理人：博时基金管理有限公司

基金托管人：招商银行股份有限公司

报告送出日期：二〇二五年四月二十二日

1博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

§1重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈

述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年4月18日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。

基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自2025年1月1日起至3月31日止。

§2基金产品概况

2.1基金产品基本情况

博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金名称基金

基金简称博时招商蛇口产业园 REIT

场内简称博时蛇口产园 REIT基金主代码180101交易代码180101基金运作方式契约型封闭式基金合同生效日2021年6月7日基金管理人博时基金管理有限公司基金托管人招商银行股份有限公司

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报告期末基金份额总额1421130866.00份50年（根据基金合同约定延长/缩短存续期限的基金合同存续期

除外）基金份额上市的证券交易所深圳证券交易所

上市日期2021-06-21

本基金主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；本基金通过资产支持证券等特殊

目的载体取得基础设施项目公司全部股权，最终取得相关基础设施项目完全所有权。本基金通过投资目标

主动的投资管理和运营管理，提升基础设施项目的运营收益水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升基础设施项目价值。

（一）基础设施项目投资策略

1、资产支持专项计划投资策略

本基金投资于招商蛇口博时产业园基础设施1期资产支持专项计划及招商蛇口博时产业园基础设施2期资产支持专项计划的全部资产支持证券。

招商蛇口博时产业园基础设施1期资产支持专项

计划持有项目公司（万融）100%的股权和其他附投资策略

属权益及衍生权益以及项目公司（万海）100%的股权和其他附属权益及衍生权益。

招商蛇口博时产业园基础设施2期资产支持专项

计划投资于招商蛇口产业园 2期 SPV 等，本基金通过资产支持证券、招商蛇口产业园 2 期 SPV、项目公司等特殊目的载体取得由原始权益人（招商光明）原持有的基础设施项目的完全所有权和对相关招商蛇口产业园1期项目公司的相应权

3博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告利。

存续期内，本基金投资于基础设施资产支持证券的资产比例不低于基金资产的80%。

2、运营管理策略本基金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结构等）、基础设施项目行业周期（供需结构、运营收入和资产价格波动等）、其他可比资产项目的风险和预期收益率来判断基础设施项目当前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础上，本基金将深入调研基础设施项目的基本面（包括但不限于位置、质量、资产价格、出租率、租金价格、租户、租约、现金流等）和运营基本

面（包括但不限于定位、经营策略、租赁能力、运营管理能力、物业管理能力等），综合评估其收益状况、增值潜力和预测现金流收入规模等。

同时，基金管理人将采取积极措施以提升基础设施项目的租金收入、出租率和净收益水平，提升长期增长前景。本基金将主要采取以下措施及策略维持最优出租率，实现租金收入的可持续增长：

（1）积极开展基础设施项目租赁管理；通过提

供增值服务与现有租户维持良好关系，提高租户满意度，针对租赁期限即将届满的租赁协议，提前开展续租工作，将租赁协议届满所引致的影响减至最低；

（2）实施积极的营销推广策略及租赁方案以维持较高的出租率及租金水平；

（3）优化租户结构，丰富租户多元性，通过高质量运营提升资产价值和回报水平；

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（4）与外部管理机构合作，提供高标准的专业服务，以满足租户的持续需求并提高其忠诚度；

（5）通过科学和规范的资产管理与项目运营，降低基础设施项目运营成本，提升盈利水平。

本基金将探索不同的策略，对基础设施项目实施资产保值增值措施，从而进一步提高基础设施项目的回报率，如升级设施、翻新及重建公共区域等。

3、扩募收购策略等资产收购策略

基金存续期内，本基金将积极寻找其他优质的基础设施项目，以分散基础设施项目的经营风险、提高基金资产的投资和运营收益。在评估潜在收购机会时，本基金管理人将专注于考核收益率要求、地理位置及增长潜力、租用及租户特征、资

产增值潜力、建筑物及设施规格等。

本基金可以通过扩募购入基础设施项目，亦可通过出售原有部分或全部基础设施项目的方式购入其他基础设施项目。

4、资产出售及处置策略

基金存续期内，若出现本基金原有部分或全部基础设施项目持有期收益率下降、基础设施项目运

营质量下降、基础设施项目的市场价值持续走高

溢价明显或有更好的收购标的等情况时，基金管理人将寻求机会处置基础设施项目。基金管理人将积极寻求综合实力强、报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方案等多个因素后，择机处置相关基础设施项目。

如本基金存续期内基础设施项目的产权证到期

且续期困难或续期价值不明显，或本基金存续期

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届满后不再续期，基金管理人将提前安排基础设施项目处置方案，积极寻求综合实力强、报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方案等多个因素后，力争于清算期内完成资产处置。

（二）基金的融资策略

基金存续期内，在控制风险及遵循基金份额持有人利益优先原则的前提下，本基金将综合使用各种融资方式，提高基金份额持有人的投资收益，包括但不限于基金扩募、回购、直接或间接对外借入款项和法律法规允许的其他方式等。本基金扩募的相关安排详见《基金合同》“第五部分基金的扩募”。本基金借款相关限制详见招募说明书“九、借款限制”的相关内容。

（三）固定收益投资策略

存续期内，本基金除投资基础设施资产支持证券外，其余基金资产应当依法投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具。

本基金通过自上而下和自下而上相结合、定性分

析和定量分析相补充的方法，确定资产在固定收益类证券之间的配置比例。充分发挥基金管理人长期积累的信用研究成果，利用自主开发的信用分析系统，深入挖掘价值被低估的标的券种，以获取最大化的信用溢价。在谨慎投资的前提下，力争获取稳健的投资收益。

本基金在封闭运作期内主要投资于基础设施资

业绩比较基准产支持证券，获取基础设施运营收益并承担基础设施价格波动，当前暂无适用的业绩比较基准。

风险收益特征本基金在封闭运作期内主要投资于基础设施资

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产支持证券，获取基础设施运营收益并承担基础设施价格波动。本基金的预期收益及预期风险水平高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。

本基金收益分配采取现金分红方式。在符合有关基金分红的条件下，本基金每年至少进行收益分基金收益分配政策配1次，每年收益分配的比例应不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

资产支持证券管理人博时资本管理有限公司运营管理机构深圳市招商创业有限公司

2.2资产项目基本情况说明

资产项目名称：万融大厦资产项目公司名称深圳市万融大厦管理有限公司资产项目类型产业园区资产项目主要经营模式园区管理服务资产项目地理位置深圳

资产项目名称：万海大厦资产项目公司名称深圳市万海大厦管理有限公司资产项目类型产业园区资产项目主要经营模式园区管理服务资产项目地理位置深圳

资产项目名称：光明加速器二期项目资产项目公司名称深圳市招光物业租赁有限公司资产项目类型产业园区资产项目主要经营模式园区管理服务资产项目地理位置深圳

2.3基金扩募情况

单位：人民币元扩募时间扩募方式扩募发售金额

第1次扩募2023-06-02定向扩募1243939377.21

2.4基金管理人和运营管理机构

项目基金管理人运营管理机构深圳市招商创业有名称博时基金管理有限公司限公司

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姓名吴曼涂善安信息披露事务负职务公司督察长运营管理部总经理责人

联系方式0755-831699990755-21625440深圳市南山区招商深圳市福田区莲花街道福新社街道南海大道1031注册地址

区益田路 5999号基金大厦 21层号万海大厦A座5楼

A区深圳市南山区邮轮广东省深圳市福田区益田路办公地址大道招商积余大厦

5999号基金大厦21层

5楼

邮政编码518040518000法定代表人江向阳尚钢

2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人

资产支持证券资产支持证券原始权益项目基金托管人原始权益人管理人托管人人招商局蛇招商局光明招商银行股份有博时资本管理有招商银行股份口工业区名称科技园有限限公司限公司有限公司控股股份公司有限公司深圳市前海深港广东省深深圳市光明合作区南山街道圳市南山区凤凰街道深圳市深南大道深圳市深南大梦海大道5035区蛇口太凤凰社区观注册地址7088号招商银行道7088号招商号前海华润金融子路1号新光路招商局大厦银行大厦

中心 T5 写字楼时代广场光明科技园

3009、3010B A3 栋 D401

广东省深深圳市光明圳市南山区凤凰街道深圳市深南大道深圳市福田区益深圳市深南大区蛇口兴凤凰社区观办公地址7088号招商银行田路5999号基道7088号招商华路6号南光路招商局大厦金大厦18楼银行大厦海意库3号光明科技园

楼 A3 栋 D401邮政编码518040518000518040518067518000法定代表人缪建民王德英缪建民蒋铁峰齐子元

§3主要财务指标和基金运作情况

3.1主要财务指标

单位：人民币元

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报告期

主要财务指标2025年1月1日-2025年3月

31日

1.本期收入46091932.38

2.本期净利润13270719.87

3.本期经营活动产生的现金流量净额32379168.50

4.本期现金流分派率0.72%

5.年化现金流分派率2.93%

注：本基金1季度处于回款季节性低位，导致本期年化现金流分派率偏低，若考虑本期欠款100%收回，本基金年化现金流分派率为3.97%。

3.2其他财务指标无。

3.3基金收益分配情况

3.3.1本报告期的可供分配金额

单位：人民币元期间可供分配金额单位可供分配金额备注

本期23787263.950.0167-

本年累计23787263.950.0167-

注：一季度可供分配金额完成率低于按季度平均的预期，主要系两方面的原因：一是本基金项目回款在年度内呈现前低后高的季节性特征，一季度回款率偏低，但预计全年能达成99%的回款率目标；二是存续租约如有约定免租期在租约期内进行分摊设置的，一般设置在各年一季度。

3.3.2本报告期的实际分配金额

本报告期未进行实际分配。

3.3.3本期可供分配金额计算过程

单位：人民币元项目金额备注

本期合并净利润13270719.87-

本期折旧和摊销22787581.64-

本期利息支出2596124.85-

本期所得税费用-5707355.47-

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本期息税折旧及摊销前利润32947070.89-调增项

1.基础设施项目资产减值准备

252509.63-

的变动调减项

1.应收和应付项目的变动-3538153.04-

2.未来合理的相关支出预留-3278038.53-

3.支付的利息及所得税费用-2596125.00-

本期可供分配金额23787263.95-

注：“未来合理的相关支出预留”为本基金预留的基金管理费、托管费、中

介费用、其他运营及税费支出等费用，并扣减2025年度支出的前期已预留的上述费用，以及2025年1季度为未来支出合理预留的重大资本性支出。

3.3.4可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明

本季度可供分配金额较上年同期下降388万元，降幅14.05%，主要原因系相较于2024年同期处于较高位的平均出租率水平，部分基础设施资产平均出租率有所下降，同时个别基础设施资产平均租金出现小幅波动，导致项目公司收入同比下降363.03万元。项目经营承受一定压力，但仍处于合理范围内的波动。

基金管理人将联合运营管理机构采取更灵活的招商策略，争取尽快实现出租率水平的提升。

3.3.5本期调整项与往期不一致的情况说明不涉及。

3.4报告期内基金费用收取情况的说明

根据《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及各项目公司《运营管理协议》约定，本报告期内，基金管理人计提管理费1132946.18元，资产支持专项计划管理人计提管理费459282.60元，基金托管人计提托管费

116831.70元，资产支持专项计划计提托管费0.00元，运营管理机构计提运

营管理费2051030.03元。

§4资产项目基本情况

4.1报告期内资产项目的运营情况

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4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的说明

本报告期内，本基金投入运营的基础设施项目有万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目。其中：万海大厦于2014年7月底竣工并开始运营，产证到期日为2062年9月29日；万融大厦于2014年1月底竣工并开始运营，产证到期日为2062年7月16日；光明加速器二期项目自2012年12月起陆续竣工并开始运营，产证到期日为2057年6月28日。

报告期内，首发及扩募的基础设施项目周边无新增竞争性项目。

4.1.2报告期以及上年同期资产项目整体运营指标

上年同期

本期（2025（2024年1年1月1日

月1日-2024

指标含义说明-2025年3月同比序号指标名称指标单位年3月31日）及计算方式31日）/报告（%）

/上年末

期末（2025（2024年12年3月31日）月31日）报告期末可报告期末可出

1平方米204758.59204758.590.00

出租面积租面积报告期末实报告期末实际

2平方米181702.36192204.38-5.46

际出租面积出租面积报告期末实际

报告期末出出租面积/报

3%88.7493.87-5.46

租率告期末可出租面积各月末平均实

际出租面积/

4平均出租率%88.9193.56-4.97

平均可出租面积报告期内月均

元/平方

5平均月租金有效租金单价79.1480.27-1.41

米（含税）

（各租约剩余报告期末加

租期*租约面

6权平均剩余天（取整）626.00549.0014.01积之和）/租约租期总面积本年累计租金

当期租金收收缴额/本年

7%94.7495.14-0.42

缴率度累计租金收入

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注：1、本季度平均出租率同比有所下降，主要是万融大厦项目、光明加速器二期项目平均出租率有所下降，但波动仍在合理区间内，基金管理人拟联合运营管理机构采取更灵活的租赁策略，争取尽快提升出租率水平。

2、本季度加权平均剩余租期同比增长14.01%，主要是由于光明加速器二期

项目某大客户于2025年1月1日续签4年，导致加权平均剩余租期增幅较大。

4.1.3报告期及上年同期重要资产项目运营指标

资产项目公司名称：1深圳市万海大厦管理有限公司上年同期本期（2025（2024年1年1月1日月1日

-2025年3月-2024年3指标含义说明同比序号指标名称指标单位31日）/报告月31日）/

及计算公式（%）

期末（2025上年末年3月31（2024年日）12月31日）报告期末可报告期末可出

1平方米52646.2552646.250.00

出租面积租面积报告期末实报告期末实际

2平方米46977.8649004.51-4.14

际出租面积出租面积报告期末实际

报告期末出出租面积/报

3%89.2393.08-4.14

租率告期末可出租面积各月末平均实

际出租面积/

4平均出租率%89.5288.541.11

平均可出租面积报告期内月均

5平均月租金有效租金单价元/平方米110.69115.29-3.99（含税）

（各租约剩余报告期末加

租期*租约面

6权平均剩余天（取整）558.00593.00-5.90积之和）/租约租期总面积本年累计租金

当期租金收收缴额/本年

7%95.3595.38-0.02

缴率度累计租金收入

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资产项目名称：2深圳市万融大厦管理有限公司上年同期本期（2025（2024年1年1月1日月1日

-2025年3月-2024年3指标含义说明同比序号指标名称指标单位31日）/报告月31日）/

及计算公式（%）

期末（2025上年末年3月31（2024年日）12月31日）报告期末可报告期末可出

1平方米41417.8741417.870.00

出租面积租面积报告期末实报告期末实际

2平方米36073.7138841.44-7.13

际出租面积出租面积报告期末实际

报告期末出出租面积/报

3%87.1093.78-7.12

租率告期末可出租面积各月末平均实

际出租面积/

4平均出租率%86.8193.25-6.91

平均可出租面积报告期内月均

5平均月租金有效租金单价元/平方米106.01106.02-0.01（含税）

（各租约剩余报告期末加

租期*租约面

6权平均剩余天（取整）708.00721.00-1.80积之和）/租约租期总面积本年累计租金

当期租金收收缴额/本年

7%92.5294.20-1.78

缴率度累计租金收入

资产项目名称：3深圳市招光物业租赁有限公司

本期（2025上年同期年1月1日（2024年1指标含义说明-2025年3月月1日-2024同比序号指标名称指标单位及计算公式31日）/报告年3月31（%）

期末（2025日）/上年末年3月31（2024年12

13博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告日）月31日）报告期末可报告期末可出

1平方米110694.47110694.470.00

出租面积租面积报告期末实报告期末实际

2平方米98650.79104358.43-5.47

际出租面积出租面积报告期末实际

报告期末出出租面积/报

3%89.1294.28-5.47

租率告期末可出租面积各月末平均实

际出租面积/

4平均出租率%89.4096.07-6.94

平均可出租面积报告期内月均

平均月租金元/平方

5有效租金单价53.1755.57-4.32（含税）米（含税）

（各租约剩余报告期末加

租期*租约面

6权平均剩余天（取整）629.00465.0035.27积之和）/租约租期总面积本年累计租金

当期租金收收缴额/本年

7%95.7495.580.16

缴率度累计租金收入

注：本季度加权平均剩余租期同比增长35.27%，主要是由于光明加速器二期项目最大客户于2025年1月1日续签4年，导致加权平均剩余租期增幅较大。

4.1.4其他运营情况说明

截至报告期末，万海大厦租户总租户数量为130户，以新一代信息技术、现代服务业、商业和数字文创行业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比91.20%。

万融大厦总租户数量为116户，以新一代信息技术、现代服务业、商业和数字文创行业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比92.9%。光明科技园二期项目总租户数量为114户，高端制造业、生物产业、新一代信息技术产业和创新创业服务行业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比81.49%。首发及扩募资产租户结构继续保持片区的核心产业集群定位匹配，具有较强的产业集聚性，保障了基

14博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

础设施项目租户的稳定性。

本基金不存在单一客户租金收入占比超过基金总收入10%的情况。本报告期内，各重要基础项目五大客户的情况如下：

占本基金全部收入

序号项目名称客户名称金额（元）比例（％）

1客户1715731.181.82

2客户2537134.851.37

3万海大厦客户3489308.251.24

4客户4403340.371.03

5客户5376397.250.96

占本基金全部收入

序号项目名称客户名称金额（元）比例（％）

1客户11276899.093.25

2客户2493497.241.25

3万融大厦客户3334457.800.85

4客户4327743.130.83

5客户5319552.290.81

占本基金全部收入

序号项目名称客户名称金额（元）比例（％）

1客户11575418.924.01

2光明加速器客户2623866.111.59

二期项目

3客户3617275.321.57

4客户4611893.561.56

5客户5586198.731.49

4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风险不涉及。

4.2重要资产项目公司运营财务数据

4.2.1重要资产项目公司的主要资产负债科目分析

资产项目公司名称：1深圳市万海大厦管理有限公司

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）同比（%）主要资产科目

1投资性房地产1383000000.001383000000.000.00

主要负债科目

15博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

1长期应付款697900000.00697900000.000.00

2长期借款296700000.00299700000.00-1.00

资产项目公司名称：2深圳市万融大厦管理有限公司

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）同比（%）主要资产科目

1投资性房地产1008000000.001008000000.000.00

主要负债科目

1长期应付款610490000.00610490000.000.00

资产项目公司名称：3深圳市招光物业租赁有限公司

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）同比（%）主要资产科目

1投资性房地产1112000000.001112000000.000.00

主要负债科目

1长期应付款869952563.35869952563.350.00

项目公司投资性房地产采用公允价值计量，与各年末复估价值保持一致。

4.2.2重要资产项目公司的营业收入分析

资产项目公司名称：1深圳市万海大厦管理有限公司本期2025年1月1日至2025上年同期2024年1月1日年3月31日至2024年3月31日金额同比

序号构成占该项目占该项目（%）金额（元）总收入比金额（元）总收入比例（％）例（％）

1租金收入14358587.3288.2614789929.6987.96-2.92

2物业收入1910095.0311.742024465.6412.04-5.65

3其他收入-----

4合计16268682.35100.0016814395.33100.00-3.25

资产项目公司名称：2深圳市万融大厦管理有限公司本期2025年1月1日至2025上年同期2024年1月1日年3月31日至2024年3月31日金额同比序号构成占该项目占该项目

（%）金额（元）总收入比金额（元）总收入比例（％）例（％）

1租金收入10490614.9386.5711270559.8686.01-6.92

2物业收入1627034.7013.431833090.8713.99-11.24

3其他收入-----

4合计12117649.63100.0013103650.73100.00-7.52

资产项目公司名称：3深圳市招光物业租赁有限公司

16博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

本期2025年1月1日至2025上年同期2024年1月1日年3月31日至2024年3月31日金额同比序号构成占该项目占该项目

（%）金额（元）总收入比金额（元）总收入比例（％）例（％）

1租金收入14480839.3284.6616265442.8684.70-10.97

2物业收入2623768.7615.342937783.4915.30-10.69

3其他收入-----

4合计17104608.08100.0019203226.35100.00-10.93

4.2.3重要资产项目公司的营业成本及主要费用分析

资产项目公司名称：1深圳市万海大厦管理有限公司本期2025年1月1日至2025上年同期2024年1月1日年3月31日至2024年3月31日金额同比序号构成占该项目占该项目

（%）金额（元）总成本比金额（元）总成本比例（％）例（％）

1租赁成本24717.711.0439262.851.58-37.05

2物业成本1585807.0066.431652052.0466.65-4.01

运营管理

3776800.1632.54787354.4531.77-1.34

成本

其他成本/---

4--

费用

5合计2387324.87100.002478669.34100.00-3.69

（%）金额（元）总成本比金额（元）总成本比例（％）例（％）

1租赁成本57113.842.87104790.875.16-45.50

2物业成本1379885.6069.281343449.6966.142.71

运营管理

3554877.3027.86583118.8028.71-4.84

成本

其他成本/---

4--

费用

5合计1991876.74100.002031359.36100.00-1.94

资产项目公司名称：3深圳市招光物业租赁有限公司序号构成本期2025年1月1日至2025上年同期2024年1月1日金额同比

17博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

年3月31日至2024年3月31日（%）占该项目占该项目金额（元）总成本比金额（元）总成本比例（％）例（％）

1租赁成本-188622.97-8.38-157195.11-6.4519.99

2物业成本1719162.0376.411713100.4370.310.35

运营管理

3719352.5731.97880501.1936.14-18.30

成本

其他成本/---

4--

费用

5合计2249891.63100.002436406.51100.00-7.66

注：租赁成本为负数，主要是本报告期内冲减上年度已计提但暂未支付的维修费用。

4.2.4重要资产项目公司的财务业绩衡量指标分析

资产项目公司名称：1深圳市万海大厦管理有限公司上年同期本期2025年1

2024年1月1

指标含义说明及月1日至2025序号指标名称指标单位日至2024年计算公式年3月31日

3月31日

指标数值指标数值

营业收入-营业成

1毛利润金额万元1388.141433.57

本

2毛利润率毛利润/营业收入%85.33%85.26%

息税折旧前净息税折旧前利润/

3%80.17%81.10%

利率营业收入

资产项目公司名称：2深圳市万融大厦管理有限公司上年同期本期2025年1

2024年1月1

指标含义说明及月1日至2025序号指标名称指标单位日至2024年计算公式年3月31日

3月31日

指标数值指标数值

营业收入-营业成

1毛利润金额万元1012.581107.23

本

2毛利润率毛利润/营业收入%83.56%84.50%

息税折旧前净息税折旧前利润/

3%78.51%79.62%

利率营业收入

资产项目公司名称：3深圳市招光物业租赁有限公司序号指标名称指标含义说明及指标单位本期2025年1上年同期

18博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

计算公式月1日至20252024年1月1年3月31日日至2024年

3月31日

指标数值指标数值

营业收入-营业成

1毛利润金额万元1485.471676.68

本

2毛利润率毛利润/营业收入%86.85%87.31%

息税折旧前净息税折旧前利润/

3%75.83%77.73%

利率营业收入

4.3资产项目公司经营现金流

4.3.1经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况

基础设施项目的租金收入、物业管理费收入统一由租户支付至项目公司。日常经营支出的划付流程为：运营机构提起付款申请，基金管理人复核数据及预算情况后通过付款申请并提交相关资料至托管行，托管行复核无误后进行划付。

本基金项目公司持有的基础设施项目均为产业园项目，经营活动的现金流入主要包括租金收入、物业管理费收入、水电费收入、押金收入以及预收款项等，本报告期内，基础设施项目公司经营性现金流入合计4315.99万元，较上年同期4863.74万元下降11%。经营活动现金流流出主要包括应付房产税、增值税等税费、维修费、佣金、运营管理费等成本支出、支付押金等，本报告期内，经营性现金流出合计1066.12万元，较上年同期525.78万元增长103%。经营活动产生的现金流出增长较大，主要是是由于万融大厦、万海大厦项目自2024年

1月1日开始，物管费收入及成本由净额法与物业公司结算调整为直接由项目公

司收取或支出，2024年1季度收入已转入项目公司收取，物业支出滞后1个季度从项目公司结算至物业公司。

4.3.2来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明

截至本报告期末，不存在来源于单一客户及其关联方的现金流占本基金总现金流比超过10%的情况。

4.3.3对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应

措施的说明

本报告期内，万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目整体运营情况基本稳定，未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。但预计2025年度光明加速器二期项目周边新入市项目较多，区域租赁市场竞争可能进一步加剧；万融大厦、

19博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

万海大厦项目目前出租率出现了一定程度的波动，短期内或将在一定程度上影响基础设施项目的经营，基金管理人将保持对区域市场、招商策略的关注。

基金管理人将协同运营管理机构，继续加强基础设施资产的租赁工作，尽最大努力提升基础设施资产的运营水平，通过采取适当调整租金水平、合理安排免租期、及时进行单元隔断、装修等灵活的租赁措施加大招租力度，提升现有客户的续租率，有效稳定整体出租率并确保租金维持在合理水平，保障项目公司稳定经营，推动基础设施资产与园区租户共同的可持续发展。

§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告

5.1报告期末基金资产组合情况

占基础设施资产支

序号项目金额（元）持证券之外的投资

组合的比例（%）

1固定收益投资--

其中：债券--

资产支持证券--

2买入返售金融资产--

其中：买断式回购的买入返售

--金融资产

3货币资金和结算备付金合计90128.58100.00

4其他资产--

5合计90128.58100.00

5.2其他投资情况说明

基金管理人未发现本基金投资的前十名证券的发行主体出现本期被监管部

门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

§6回收资金使用情况

6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明

本基金首发及第一次扩募的原始权益人净回收资金均已于2023年度前使用完毕，本年度无补充披露信息。

6.2报告期末净回收资金使用情况

20博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

单位：人民币元

报告期末净回收资金余额-

报告期末净回收资金使用率100.00

6.3剩余净回收资金后续使用计划不涉及。

6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规

情况本基金首发及第一次扩募的原始权益人净回收资金均已于2023年度前使用完毕，本年度无补充披露信息。

§7基础设施基金主要负责人员情况任职期限基础设施基础设施项目运营职项目运营或投资管理经验姓名任职离任说明务或投资管日期日期理年限刘玄先生于2010年至2015年先后参与了河源东阳光工业

园区、深圳市华南城刘玄先生，硕仓储物流园区等多士。2010年起个基础设施项目的先后在深圳市

市场调研、园区推戴德梁行土地

广、运营方案设计、及房地产评估

运营制度制定等运有限公司、平安

营管理工作；2016信托、博时资本基年加入博时资本后工作。2021年金2021-

刘玄-14.3先后参与了南京朗加入博时基金

经06-07诗绿色能源物业公管理有限公司。

理司收费权项目等基现任博时招商础设施项目的市场蛇口产业园封

尽调、运营方案设闭式基础设施

计、运营及物管团队证券投资基金

督导、服务体系完(2021年6月7善、运营活动开展等日—至今)的基运营管理工作；2021金经理。

年起负责博时招蛇

产园 REIT的运营管理。

21博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

王翘楚女士于2012年至2015年期间参

与了贵州公路、成自

王翘楚女士，硕泸高速、四川成德绵士。2012年起高速、沧州路桥等基先后在华润集础设施产品及华润

团、博时资本工投资停车场基金等作。2020年加多个基础设施项目基入博时基金管的投资运营管理；

王翘金2021-理有限公司。现-12.52015年加入博时资

楚经06-07任博时招商蛇本后负责前海自贸理口产业园封闭

投资园区基金、宁波式基础设施证

工业物流基金、云南券投资基金建工呈澄高速公路

(2021年6月7资产支持专项计划

日—至今)的基等基础设施项目；

金经理。

2021年起负责博时

招蛇产园 REIT的运营管理。

胡海滨先生，硕士。2005年起胡海滨先生于2015先后在联想（北年起至今，期间负责京）有限公司、过康景资产支持专

信达证券、长城

项计划、合生资产支证券工作。2020持专项计划、时代物基年加入博时基业资产支持专项计

胡海金2021-金管理有限公

-10.3划、上海电气资产支

滨经06-07司。曾任投资经持专项计划、博时招理理。现任博时招蛇产园 REIT等多只商蛇口产业园

资产证券化/基础设封闭式基础设

施物业/基础设施施证券投资基

REITs项目的投资

金(2021年6月管理。

7日—至今)的基金经理。

李瑞伟先生自2006李瑞伟先生，硕年起先后在上海涅士。2006年起柔斯投资管理有限先后在上海涅基

公司、启迪控股股份柔斯投资管理

李瑞金2024-

-10.9有限公司及其下属有限公司、启迪

伟经05-31企业郑州启迪科技控股园区及其理

园发展有限公司、昆所属郑州启迪明云大启迪科技园科技园发展有

发展有限公司、腾冲限公司、昆明云

22博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

启迪永安科技城开大启迪科技园

发有限公司工作，先发展有限公司、后参与了郑州启迪腾冲启迪永安

科技园、昆明云大启科技城开发有

迪科技园、腾冲启迪限公司工作。

科学家小镇等项目2024年4月加

的项目策划、规划设入博时基金管

计、投资管理、开发理有限公司。现建设、招商、园区运任博时招商蛇

营管理等工作，具有口产业园封闭丰富的产业园区运式基础设施证营管理工作经验。已券投资基金具备5年以上基础(2024年5月31设施投资/运营管理日—至今)的基经验。金经理。

注：基础设施项目运营或投资管理年限从基金经理首次参与基础设施项目运营或者投资项目计算。

§8基金份额变动情况

单位：份

报告期期初基金份额总额1421130866.00

报告期期间基金份额变动情况-

报告期期末基金份额总额1421130866.00

§9基金管理人运用固有资金投资本基金情况基金管理人未持有本基金。

§10影响投资者决策的其他重要信息博时基金管理有限公司是中国内地首批成立的五家基金管理公司之一。“为国民创造财富”是公司的使命。公司的投资理念是“做投资价值的发现者”。截至2025年3月31日，博时基金管理有限公司共管理387只公募基金，并受全国社会保障基金理事会委托管理部分社保基金，以及多个企业年金、职业年金及特定专户，管理资产总规模逾15587亿元人民币，剔除货币基金后，博时基金管

23博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

理有限公司公募资产管理总规模逾6341亿元人民币，累计分红近2133亿元人民币，是目前我国资产管理规模领先的基金公司之一。

§11备查文件目录

11.1备查文件目录

1、中国证券监督管理委员会批准博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券

投资基金设立的文件

2、《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》

3、《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》

4、基金管理人业务资格批件、营业执照和公司章程

5、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金各年度审计报告正本

6、报告期内博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金在指定报刊

上各项公告的原稿