红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告

红土创新盐田港仓储物流

封闭式基础设施证券投资基金

2025年第2季度报告

2025年6月30日

基金管理人：红土创新基金管理有限公司

基金托管人：招商银行股份有限公司

报告送出日期：2025年7月18日红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告

§1重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年07月16日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。

基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自2025年04月01日起至2025年06月30日止。

§2基金产品概况

2.1基金产品基本情况

基金名称红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

基金简称红土创新盐田港 REIT

场内简称红土创新盐田港 REIT基金主代码180301交易代码180301基金运作方式契约型封闭式基金合同生效日2021年6月7日基金管理人红土创新基金管理有限公司基金托管人招商银行股份有限公司

报告期末基金份额总额953629628.00份

基金合同存续期基金生效之日（含该日）起至2057年6月29日（含该日），但可根据《基金合同》约定的条件或方式提前终止或续期基金份额上市的证券交易所深圳证券交易所上市日期2021年6月21日投资目标本基金将主要通过投资专项计划穿透取得基础设施项目完全所有权，基金管理人主动履行基础设施项目运营管理职责，以获取基础设施项目运营收入等稳定现金流及基础设施资产增值为主要目的。

投资策略（一）基础设施项目的购入与出售投资策略本基金将审慎论证宏观经济因素、标的资产周期（供需结构、

第2页共20页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告租金和资产价格波动等）、以及其他可比投资资产项目的风险和预期收益率来判断专项计划间接持有的基础设施资产当

前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础上，本基金将深入调研项目公司所持基础设施资产的基本面（包括区位条件、建设标准、市场供求等）和运营基本面（包括定位、经营策略、现金流情况等），通过合适的估值方法评估其收益状况和增值潜力、预测现金流收入的规模和建立合适的估值模型，对于已持有和拟投资的项目进行价值评估，在此基础上判断

是否购入或出售。对拟购入的基础设施项目，基金管理人将进行全面的尽职调查。在基金管理人认为必要的情况下，基金管理人可聘请其他中介机构对基础设施项目的购入提供专业服务。对于拟出售已持有的基础设施项目，基金管理人还将在评估其收益状况和增值潜力的基础上，综合考量交易程序和交易成本，评估基础设施项目出售的必要性和可行性，制定基础设施项目出售方案并负责实施。

（二）固定收益资产投资策略

本基金投资专项计划以外的剩余资产，应当投资于利率债、AAA 级信用债，或货币市场工具。在不影响基金当期收益分配的前提下，本基金将采用持有到期策略构建投资组合，以获取相对确定的目标收益。本基金将对利率债、AAA 级信用债或货币市场工具的持有期收益进行比较，确定优先配置的资产类别，并结合各类利率债、AAA 级信用债或货币市场工具的市场容量，确定配置比例。本基金将对整体利率债、AAA 级信用债或货币市场工具的资产投资组合久期做严格管理和匹配，完全配合基金合同期限内的允许范围。

（三）基础设施项目的运营管理策略基金管理人将委托深圳市深圳港物流发展有限公司作为外部

管理机构，协助基金管理人开展部分基础设施项目运营管理工作，基金管理人将对外部管理机构的工作进行监督。

（四）基础设施项目的更新改造策略基金管理人聘请外部管理机构根据基础设施项目的特性制定

和实施基础设施项目的更新计划，确保基础设施项目处于良好可使用状态。对于可显著提升基础设施项目使用效益，提升基础设施项目收益的改造事宜，基金管理人将综合考虑投入产出比，审慎决策。在基金管理人认为必要的情况下，基金管理人亦可聘请其他中介机构对基础设施项目的更新改造提供专业服务。

（五）基金的融资策略

基金管理人将审慎判断基础设施基金的总体资金需求，通过基金扩募和对外借款等各种融资方式、融资条件、融资成本

和融资风险的比较，综合考虑适用性、安全性、收益性和可得性，合理选择融资方式，使得基金整体杠杆水平符合本基金及监管上限要求，并使得基础设施基金的融资金额、融资

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期限和融资成本处于适当水平，最大限度降低利率及再融资风险。

业绩比较基准无。

风险收益特征本基金在《基金合同》存续期内通过基础设施资产支持证券

投资于基础设施项目，以获取基础设施项目收益为目标，主动运营管理基础设施项目。本基金的现金流波动与基础设施项目的租赁市场情况相关，风险收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。

基金收益分配政策在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年度不得少于1次，若基金合同生效不满6个月可不进行收益分配。本基金收益分配方式为现金分红。每一基金份额享有同等分配权。

资产支持证券管理人深创投红土资产管理（深圳）有限公司运营管理机构深圳市深圳港物流发展有限公司

2.2资产项目基本情况说明

资产项目名称：现代物流中心项目资产项目公司名称深圳市盐港现代物流发展有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式提供仓储租赁服务资产项目地理位置深圳市盐田区盐田街道东海社区明珠道15号盐田综合保税区盐田港现代物流中心

资产项目名称：世纪物流园项目资产项目公司名称深圳市盐港世纪物流发展有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式提供仓储租赁服务资产项目地理位置深圳市盐田区沿港路明珠道世纪物流园

2.3基金扩募情况

单位：人民币元扩募时间扩募方式扩募发售金额

2023年06月

第一次扩募定向扩募414799995.60

16日

2.4基金管理人和运营管理机构

项目基金管理人运营管理机构深圳市深圳港物流发展有限名称红土创新基金管理有限公司公司信息披露姓名殷喆谢章生事务负责职务督察长总经理

人联系方式0755-330118580755-25293990广东省深圳市前海深港合作区深圳市盐田区盐田街道盐田注册地址

前湾一路 1 号 A 栋 201 室综合保税区南区 24 号仓库

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307室

深圳市盐田区盐田综合保税深圳市南山区海德三道1066号办公地址区现代物流中心综合办公楼深创投广场48层

3楼

邮政编码518048518083法定代表人阮菲谢章生

2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人

资产支持证券资产支持证券项目基金托管人原始权益人1原始权益人2管理人托管人深创投红土资深圳市深圳港招商银行股份招商银行股份深圳港集团有

名称产管理（深圳）物流发展有限有限公司有限公司限公司有限公司公司深圳市南山区深圳市盐田区深圳市盐田区深圳市深南大粤海街道海珠深圳市深南大盐田街道盐田沙头角深盐路注册地址道7088号招社区海德三道道7088号招综合保税区南盐田港海港大商银行大厦1066号深创投商银行大厦区24号仓库

厦21-26楼广场4806307室深圳市盐田区深圳市南山区深圳市盐田区深圳市深南大深圳市深南大盐田综合保税海德三道1066沙头角深盐路办公地址道7088号招道7088号招区现代物流中号深创投广场盐田港海港大商银行大厦商银行大厦心综合办公楼

48层厦21-26楼

3楼

邮政编码518040518048518040518081518083法定代表人缪建民何琨缪建民胡朝阳谢章生

§3主要财务指标和基金运作情况

3.1主要财务指标

单位：人民币元

主要财务指标报告期（2025年4月1日-2025年6月30日）

1.本期收入32523802.15

2.本期净利润10367095.42

3.本期经营活动产生的现金流量

22682129.33

净额

4.本期现金流分派率（%）1.15

5.年化现金流分派率（%）4.62

3.2其他财务指标无。

3.3基金收益分配情况

3.3.1本报告期的可供分配金额

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单位：人民币元期间可供分配金额单位可供分配金额备注

本期24199646.890.0254-

本年累计47801035.240.0501-

3.3.2本报告期的实际分配金额

单位：人民币元期间实际分配金额单位实际分配金额备注

本期22514994.050.0236-

本年累计22514994.050.0236-

注：2025年4月3日、2025年4月7日，本基金在场外、场内合计发放现金红利22514994.05元，收益分配基准日为2024年12月31日，为2025年度第一次分红。

3.3.3本期可供分配金额计算过程

单位：人民币元项目金额备注

本期合并净利润10367095.42-

本期折旧和摊销14959330.68-

本期利息支出--

本期所得税费用-336778.18-

本期息税折旧及摊销前利润24989647.92-调增项

1-金融资产相关调整(租赁收入

440557.17-

直线法调整)调减项

1-预留资本性支出-305558.20-

2-不可预见费用-925000.00-

本期可供分配金额24199646.89-

注：未来合理的相关支出预留包括预留资本性支出、不可预见费用。其中，预留资本性支出主要拟用于基础设施资产的大修支出及更新改造支出。基于本基金管理人的审慎判断，本基金对投资性房地产的预留资本性支出金额比例为盐港现代物流当期营业收入的1%及盐港世纪物流当期营业

收入的0.7%，对应本报告期内预留金额为人民币305558.20元；其中，不可预见费用主要拟用于不可预见的项目支出，对应本报告期内预留为人民币925000.00元。

3.3.4可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明无。

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3.3.5本期调整项与往期不一致的情况说明无。

3.4报告期内基金费用收取情况的说明

费用收取说明：

一、管理费

1、固定管理费

(1)基金管理人的管理费

支付基金管理的管理费按 E 的 0.15%按日计提，具体计算方法如下：

H=E×0.15%÷当年天数

H为每日应计提的基金管理人的管理费。

E为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值(若涉及基金扩募导致基金

规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算)，特别地，就基金成立当年，E为基金成立时的募集规模。

报告期内发生应支付基金管理人的管理费780401.44元，截至报告期末未支付。

(2)资产支持计划管理人的管理费

支付资产支持计划管理人的管理费按基金净值的0.15%乘以专项计划净资产占基金投资的所

有专项计划的净资产合计值的比例按日计提，具体计算方法如下：

H=E×0.15%×K/P÷当年天数

H为每日应计提的计划管理人的管理费E为计提日所在年度的上一自然年度《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金年度报告》披露的基金净值(若涉及基金扩募导致基金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算)，特别地，就基金成立当年，E为基金成立时的募集规模。

K为计提日所在年度的上一自然年度专项计划《年度资产管理报告》中披露的经审计的专项

计划净资产，特别地，就专项计划设立当年，K为专项计划设立时的募集规模。

P为计提日红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金投资的所有专项计划净资产的合计值，其中任一专项计划的净资产均以计提日所在年度的上一自然年度该专项计划《年度资产管理报告》中披露的经审计的专项计划净资产为准，特别地，就任一专项计划设立当年，其净资产为该专项计划设立时的募集规模。另外，因基金投资专项计划的情况发生改变导致专项计划净资产的合计值在年度内有所变动的，K/P(即各专项计划净资产占比)应根据实际情况进行调整，分段计算。

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报告期内发生应支付资产支持计划管理人的管理费780401.44元，截至报告期末未支付。

2、浮动管理费

浮动管理费系指以每一项目公司该自然年度的基础设施项目实际净运营收入为基数并结合该

项目公司基础设施项目运营业绩指标（基础设施项目目标净运营收入）计算的费用。

浮动管理费总额为针对每一项目公司计算的浮动管理费相加之和。

其中，基础设施项目实际净运营收入按如下方式确定：

基金管理人应于每个运营收入报告日前将项目公司基础设施项目运营收入、基础设施项目运

营管理费用支出及费用和基础设施项目净运营收入提供给外部管理机构，由外部管理机构载于季度《基础设施项目运营管理报告》中。

基金管理人、计划管理人对外部管理机构提供的季度《基础设施项目运营管理报告》进行审核，初步确定季度基础设施项目实际净运营收入金额。年度基础设施项目实际净运营收入以项目公司对应期间的财务审计报告记载为准。

运营业绩指标按照如下方式确定：

（a）第一、二个自然年度的运营业绩指标/基础设施项目目标净运营收入确定方式

于公募基金间接享有项目公司股东权利之日当年及下一个自然年度，该项目公司基础设施项目运营业绩指标（即基础设施项目目标净运营收入，下同）以《可供分配金额测算报告》中记载的该自然年度对应的预测基础设施项目净运营收入为准。

（b）自第三个自然年度起的运营业绩指标/基础设施项目目标净运营收入确定方式

自第三个自然年度起，项目公司每年的运营业绩指标为以上一个自然年度12月31日为基准日的评估报告（如果没有以该日为基准日的评估报告，则为基准日在12月31日之前且距离12月

31日最近的评估报告）所记载的按照收益法进行估值时采用的当年度基础设施项目目标净运营收入为准。

基金管理人和基金托管人应共同确认每年的运营业绩指标具体金额。

浮动管理费具体包括如下两个部分：

（a）第一部分

第一部分浮动管理费的计算方法为：第一部分浮动管理费=年度基础设施项目实际净运营收入×4.47%。

当年度基础设施项目实际净运营收入低于基础设施项目目标净运营收入的90%时，外部管理机构的年度基础运营管理服务费调整为：年度基础运营管理服务费=年度基础设施项目实际净运营

收入×4.02%。

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（b）第二部分

当且仅当基础设施项目实际净运营收入高于基础设施项目目标净运营收入的情况下，计提并

支付第二部分浮动管理费。

第二部分浮动管理费计算公式如下：

第二部分浮动管理费=（基础设施项目实际净运营收入–基础设施项目目标净运营收入）×

10.50%

报告期内发生应支付外部管理机构的浮动管理费共计1276763.17元，其中第一部分浮动管理费1276763.17元截至报告期末未支付。

二、托管费

支付基金托管人的托管费按 E的 0.01%按日计提，具体计算方法如下：

H＝E×0.01%÷当年天数

H为每日应计提的基金托管费

E为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值(若涉及基金扩募导致基金

规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算)，特别地，就基金成立当年，E为基金成立时的募集规模。

报告期内发生应支付基金托管人的托管费共计52026.52元，截至报告期末未支付。

§4资产项目基本情况

4.1报告期内资产项目的运营情况

4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的说明

报告期内，两个基础设施项目公司运营情况良好，无安全生产事故，未发生重大投诉以及涉及诉讼情况，重要现金流提供方未发生变动，外部管理机构未发生变动。截至2025年6月30日，本基金持有的两个基础设施项目综合出租率为96.70%，其中现代物流中心为96.05%，世纪物流园为100.00%。

1、现代物流中心项目

现代物流中心项目包括 A仓库、B1 仓库、B2 仓库、B3 仓库、综合办公楼、气瓶站及入、出

区盘道和行车道，总建筑面积为320446.22平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为266113.00平方米（其中：仓库可出租面积为236407.00平方米，办公可出租面积为29706.00平方米）。

本季度到期租赁面积为22461.85平方米，签署租赁面积为24475.93平方米，项目本季度期末出租率为96.05%，本季度期末仓库及配套的有效租金单价分别为1.24元/平方米/天及1.76元/

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平方米/天，最长租赁期限到期日为2037年6月30日。本季度租金收缴率为99.89%。

2、世纪物流园项目

世纪物流园项目包括1座仓库（含配套办公及地下车库），总建筑面积为67411.22平方米，仓储及配套部分总可租赁面积为52427.79平方米（其中：仓库可出租面积为50921.79平方米，办公可出租面积为1506.00平方米）。本季度内无到期租赁面积及签署租赁面积，项目本季度期末出租率为100%，本季度期末仓库及配套的有效租金单价分别为1.23元/平方米/天及1.71元/平方米/天，租赁期限到期日为2027年5月31日。本季度租金收缴率为100%。报告期内，经与客户磋商，结合项目年度评估情况、综合当前市场实际租金水平，确定项目第四个租赁年度仓库租金为36.50元/平方米/月，配套办公租金为50.70元/平方米/月。该租赁价格符合年度评估报告的价格区间，符合市场变化情况，与区域同类型项目相比，好于当前市场租赁水平。

据海关统计数据，2025年前5个月，深圳市进出口总额达1.78万亿元人民币，同比（下同）下降1.9%，占同期全国进出口总值的9.9%。其中，出口1.06万亿元，下降8.6%；进口7166.3亿元，增长10.1%。从数据看，受到美国对中国商品加征关税等因素影响，二季度前2个月深圳进出口内需复苏强于外需，以欧美出口贸易为主的盐田综合保税区受到出口下降的一定影响，截至目前，区域内整体进出口业务展现出较强韧性，市场基本稳定。基金管理人与运营管理机构持续推进项目管理的持续优化，通过物业租金动态调整机制、存量客户稳固与续租优化、新业态客户定向招商计划、园区管理服务体验升级等多种措施，保障项目持续稳定。本基金持有的基础设施项目整体出租率水平同比、环比均有所提升。

4.1.2报告期以及上年同期资产项目整体运营指标

本期(2025年上年同期

4月1日至(2024年4月1

指标含义说明及计算方2025年6月30日至2024年6序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月30日)/上年

(2025年6月同期末(2024

30日)年6月30日)

报告期末时点可供出租

1可出租面积平方米318540.79318540.790.00

面积报告期末时点实际出租

2实际出租面积平方米308018.27295930.894.08

面积

3出租率报告期末时点出租率%96.7092.904.08

报告期末时点生效合同

的有效租金单价（含税）

有效租金单价元/平方

4=租约内应收租金总额/1.241.29-3.88

-仓库米/天

实际出租面积/加权平均总租期

第10页共20页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告报告期末时点生效合同

的有效租金单价（含税）

有效租金单价元/平方

5=租约内应收租金总额/1.751.77-1.13

-配套米/天

实际出租面积/加权平均总租期

报告期实收租金/报告期

6租金收缴率%99.9198.301.64

应收租金报告期末时点生效合同

加权剩余租期的加权剩余租期=Σ租约

7天476.00682.00-30.21

-仓库 i的剩余租期*租约i的租

约面积/租约总面积报告期末时点生效合同

加权剩余租期的加权剩余租期=Σ租约

8天617.00915.00-32.57

-配套 i的剩余租期*租约i的租

约面积/租约总面积

注：本报告期末加权平均剩余租期减少，主要原因系深圳港集团有限公司、深圳盐田港物流服务有限公司的租赁合同在报告期内正常履行，导致加权剩余租期正常缩短。

4.1.3报告期及上年同期重要资产项目运营指标

资产项目名称：序号：1项目名称：现代物流中心项目

本期(2025年上年同期

4月1日至(2024年4月1

指标含义说明及计算方2025年6月30日至2024年6序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月30日)/上年

(2025年6月同期末(2024

30日)年6月30日)

报告期末时点可供出租

1可出租面积平方米266113.00266113.000.00

面积报告期末时点实际出租

2实际出租面积平方米255590.48243503.104.96

面积

3出租率报告期末时点出租率%96.0591.504.96

报告期末时点生效合同的报告期内有效租金单

有效租金单价元/平方

4价（含税）=租约内应收1.241.30-4.62

-仓库米/天

租金总额/实际出租面积

/加权平均总租期报告期末时点生效合同的报告期内有效租金单

有效租金单价元/平方

5价（含税）=租约内应收1.761.77-0.56

-配套米/天

租金总额/实际出租面积

/加权平均总租期

报告期实收租金/报告期

6租金收缴率%99.8997.922.01

应收租金

第11页共20页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告报告期末时点生效合同

加权剩余租期的加权剩余租期=Σ租约

7天426.00591.00-27.93

-仓库 i的剩余租期*租约i的租

约面积/租约总面积报告期末时点生效合同

加权剩余租期的加权剩余租期=Σ租约

8天613.00907.00-32.41

-配套 i的剩余租期*租约i的租

约面积/租约总面积

资产项目名称：序号：2项目名称：世纪物流园项目

本期(2025年上年同期

4月1日至(2024年4月1

指标含义说明及计算方2025年6月30日至2024年6序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月30日)/上年

(2025年6月同期末(2024

30日)年6月30日)

报告期末时点可供出租

1可出租面积平方米52427.7952427.790.00

面积报告期末时点实际出租

2实际出租面积平方米52427.7952427.790.00

面积

3出租率报告期末时点出租率%100.00100.000.00

报告期末时点生效合同的报告期内有效租金单

有效租金单价元/平方

4价（含税）=租约内应收1.231.29-4.65

-仓库米/天

租金总额/实际出租面积

/加权平均总租期报告期末时点生效合同的报告期内有效租金单

有效租金单价元/平方

5价（含税）=租约内应收1.711.79-4.47

-配套米/天

租金总额/实际出租面积

/加权平均总租期

报告期实收租金/报告期

6租金收缴率%100.00100.000.00

应收租金报告期末时点生效合同

加权剩余租期的加权剩余租期=Σ租约

7天701.001066.00-34.24

-仓库 i的剩余租期*租约i的租

约面积/租约总面积报告期末时点生效合同

加权剩余租期的加权剩余租期=Σ租约

8天701.001066.00-34.24

-配套 i的剩余租期*租约i的租

约面积/租约总面积

4.1.4其他运营情况说明

截至报告期末，现代物流中心项目总客户数量为24户，以第三方物流为主，前述行业的租赁面积合计占比98%。世纪物流园项目租户数量为1户，租赁面积合计占比100%。首发及扩募资产

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租户结构继续保持片区的产业定位匹配，具有较强的产业集聚性，保障了基础设施项目租户的稳定性。

本基金存在单一客户租金收入占比超过基金总收入10%的情况，分别为深圳港集团有限公司及深圳盐田港物流服务有限公司。本报告期内，项目重要基础项目五大客户的情况如下:序号项目名称客户名称金额（元）占本基金全部收入比例（％）

1客户112903967.8839.68

2客户22280715.597.01

3现代物流中心客户31815441.405.58

4客户41696307.155.22

5客户51475760.564.54

序号项目名称客户名称金额（元）占本基金全部收入比例（％）

1世纪物流园客户15554342.2317.08

4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性

风险无。

4.2资产项目运营相关财务信息

4.2.1资产项目公司整体财务情况

序号科目名称报告期末金额（元）上年末金额（元）变动比例（%）

1总资产1201640161.381198179844.200.29

2总负债1455880028.651433156014.221.59

序号科目名称报告期金额（元）上年同期金额（元）变动比例（%）

1营业收入32222121.8832938746.02-2.18

2营业成本/费用41889741.6641839665.660.12

3 EBITDA 27663918.29 28587972.16 -3.23

4.2.2重要资产项目公司的主要资产负债科目分析

资产项目公司名称：序号：1公司名称：深圳市盐港现代物流发展有限公司

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）较上年末变动（%）主要资产科目

1投资性房地产844595502.67857132926.63-1.46

第13页共20页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告主要负债科目

1长期借款1136660000.001136660000.00-

资产项目公司名称：序号：2公司名称：深圳市盐港世纪物流发展有限公司

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）较上年末变动（%）主要资产科目

1投资性房地产232664035.97236090147.15-1.45

主要负债科目

1长期借款246930000.00246930000.00-

4.2.3重要资产项目公司的营业收入分析

资产项目公司名称：序号：1公司名称：深圳市盐港现代物流发展有限公司本期上年同期

2025年4月1日至2025年6月30

序2024年4月1日至2024年6月30日金额同比构成日号（%）占该项目总收入比占该项目总收入比金额（元）金额（元）例（%）例（%）

1租赁收入22401235.5684.0022933098.7984.13-2.32

综合管理服

24266544.0916.004324557.0415.87-1.34

务收入

3其他收入-----

营业收入合

426667779.65100.0027257655.83100.00-2.16

计

注：租赁收入及综合管理服务收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额。

资产项目公司名称：序号：2公司名称：深圳市盐港世纪物流发展有限公司本期上年同期

2025年4月1日至2025年6月30

序2024年4月1日至2024年6月30日金额同比构成日号（%）占该项目总收入比占该项目总收入比金额（元）金额（元）例（%）例（%）

1租赁收入3753900.1667.583880648.1368.31-3.27

综合管理服

21800442.0732.421800442.0631.690.00

务收入

3其他收入-----

营业收入合

45554342.23100.005681090.19100.00-2.23

计

注：租赁收入及综合管理服务收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额。

4.2.4重要资产项目公司的营业成本及主要费用分析

第14页共20页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告

资产项目公司名称：序号：1公司名称：深圳市盐港现代物流发展有限公司本期上年同期

2025年4月1日至2025年6月

序2024年4月1日至2024年6月30日金额同比构成30日号（%）占该项目总成本占该项目总成本金额（元）金额（元）比例（%）比例（%）财务费用及利

121437486.7067.7620860359.9467.362.77

息支出投资性房地产

26268711.9819.826268711.9620.240.00

折旧及摊销

3税金及附加2725918.788.622730077.048.82-0.15

运营管理服务

41001097.453.161030958.873.33-2.90

费

5管理费用202189.640.6479784.340.25153.42

其他成本/费

6-----

用

营业成本/费

731635404.55100.0030969892.15100.002.15

用合计

注：本期管理费较上年同期增加主要系上年同期基数较小，本期维修费用增加所致。

资产项目公司名称：序号：2公司名称：深圳市盐港世纪物流发展有限公司本期上年同期

2025年4月1日至2025年6月

序2024年4月1日至2024年6月30日金额同比构成30日号（%）占该项目总成本占该项目总成本金额（元）金额（元）比例（%）比例（%）财务费用及利

17606806.5874.188249366.6575.89-7.79

息支出投资性房地产

21713055.5916.711713055.5915.760.00

折旧及摊销

3税金及附加692080.396.75660082.316.074.85

运营管理服务

4203396.111.98210170.521.93-3.22

费

5管理费用38998.440.3837098.440.355.12

其他成本/费

6-----

用

营业成本/费

710254337.11100.0010869773.51100.00-5.66

用合计

4.2.5重要资产项目公司的财务业绩衡量指标分析

资产项目公司名称：序号：1公司名称：深圳市盐港现代物流发展有限公司

第15页共20页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告本期上年同期

2025年4月1

指标含义说明及计算公2024年4月1日至序号指标名称指标单位日至2025年6式2024年6月30日月30日指标数值指标数值

毛利率=毛利/营业收入

1毛利率%72.7473.22

*100%息税折旧前净利率=（净息税折旧前净利润+所得税费用+利息

2%86.3187.20

利率费用+计入本期损益的折旧和摊销）/营业收入

资产项目公司名称：序号：2公司名称：深圳市盐港世纪物流发展有限公司本期上年同期

2025年4月1

指标含义说明及计算公2024年4月1日至序号指标名称指标单位日至2025年6式2024年6月30日月30日指标数值指标数值

毛利率=毛利/营业收入

1毛利率%65.5066.15

*100%息税折旧前净利率=（净息税折旧前净利润+所得税费用+利息

2%83.6884.71

利率费用+计入本期损益的折旧和摊销）/营业收入

4.3资产项目公司经营现金流

4.3.1经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况

基础设施项目的全部租金收入统一由租户支付至项目公司运营收支账户。外部管理机构提交的基础设施项目费用支出申请经基金管理人、计划管理人复核确认后，由基金管理人向项目公司资金监管银行发出付款指令及相关付款资料，资金监管银行复核无误后进行划付。

报告期内经营活动产生的现金流量净额为26486815.08元。

经营活动现金流入35287144.38元，其中销售商品、提供劳务收到的现金35039452.25元，取得利息收入收到的现金67332.13元，收到其他与经营活动有关的现金180360.00元。

经营活动现金流出8800329.30元，其中购买商品、接受劳务支付的现金为5220434.77元，支付的各项税费为3005137.94元，支付其他与经营活动有关的现金574756.59元。

4.3.2来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明

报告期内，从基础设施项目的主要租户及租赁面积来看，占比较高的客户为深圳港集团有限公司、深圳盐田港物流服务有限公司。按项目看，现代物流中心租赁面积占比最大的为深圳港集

第16页共20页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告

团有限公司，租赁面积116328平方米，占项目仓储及配套部分总可租赁面积的44%，占本基金合计可租赁面积的36%；世纪物流园项目租赁面积体量较小，较适合租户直接进行整租，世纪物流园租赁唯一客户为深圳盐田港物流服务有限公司，租赁面积52427.79平方米，占项目仓储及配套部分总可租赁面积的100%，占本基金合计可租赁面积的16%。

深圳港集团是盐田港港口的建设投资商、项目运营商及综合服务商，为盐田港港口内的企业提供港口及临港产业综合服务。深圳港集团中超千人集中为盐田港港区提供港区综合物流服务，自客户船只停泊起，从货物港口吊装、清关报关、港口与后方物流区域间运输、货物车辆装卸、存储、加工包装到对外运输，深圳港集团将为客户提供一站式的服务体验。而上述一站式的服务体验中，海运仓储是深圳港集团所提供服务中不可或缺的一部分，唯有可以为客户提供灵活的仓储物流服务，深圳港集团才能构架整条物流服务体系，为海内外客户提供快速、高效、简便的港口综合物流服务。因此，深圳港集团对底层基础设施项目等港口配套设施具有很强的使用和租赁需求，将通过使用港口配套设施，为盐田港港口内的各类客户提供港口综合服务。由于深圳港集团为其客户提供全方位一站式港务服务，因此自建了包括基础设施项目在内的众多临港及保税仓库，为客户提供装卸、报关、出入境、加工、运输等多方面港口物流服务，同时深圳港集团日常也会预留部分仓库面积为有临时货物停放需求的客户提供服务，满足其灵活机动的仓储需求。

深圳盐田港物流服务有限公司是深圳港集团有限公司下属一家从事综合物流服务和港口配套

服务的国际性物流公司。主营业务为港区内客户提供综合物流服务业务，提供报关业务、入仓报关作业、出仓报关作业：为客户提供集装箱运输等物流、仓储业务。经营范围包括无船承运业务、道路货物运输站经营、集装箱租赁服务、集装箱销售、集装箱制造、集装箱维修、机械设备租赁、

报关业务、国内货物运输代理、国内集装箱货物运输代理、普通货物仓储服务、装卸搬运、信息

咨询服务、国际货物运输代理，其具有较大面积的实际租赁需求，整体承租世纪物流园项目为客户提供仓储物流服务。

4.3.3对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施

的说明无。

§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告

5.1报告期末基金资产组合情况

占基础设施资产支持证券之

序号项目金额（元）

外的投资组合的比例（%）

第17页共20页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告

1固定收益投资--

其中：债券--

资产支持证券--

2买入返售金融资产--

其中：买断式回购的买入返

--售金融资产

3货币资金和结算备付金合计1391275.86100.00

4其他资产--

5合计1391275.86100.00

5.2其他投资情况说明无。

§6回收资金使用情况

6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明本基金第一次扩募原始权益人深圳市深圳港物流发展有限公司（曾用名：深圳市盐田港物流有限公司）通过基础设施证券投资基金发行获得净回收资金共计1.83亿元。2025年6月23日，本基金收到原始权益人出具的关于调整净回收资金募投项目说明材料，原始权益人已向国家发展和改革委员会等监管部门完成了报备，说明了具体情况。基金管理人于2025年6月24日发布了《红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金关于原始权益人变更回收资金投向的公告》，拟将原用于盐田综合保税区南片区盐保二十一号仓、盐保二十三号仓、南区24号地块仓库城市更新项目变更为投资广东省广州市黄埔区高标准仓储物流项目。截至2025年6月30日，募集资金尚未使用。

6.2报告期末净回收资金使用情况

单位：人民币元

报告期末净回收资金余额182998745.48

报告期末净回收资金使用率（%）88.17

注：本基金首发和扩募净回收资金合计154628.03万元。其中：首发净回收资金136328.16万元，已使用完毕，扩募净回收资金18299.87万元，尚未使用。

6.3剩余净回收资金后续使用计划

本基金首发净回收资金已使用完毕，第一次扩募原始权益人净回收资金投向已完成变更，拟全部用于投资广东省广州市黄埔区高标准仓储物流项目。

6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况

第18页共20页红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告

就回收资金事宜，根据原始权益人已出具的相关承诺函，在调整净回收资金募投项目后，将遵守有关法律法规继续使用净回收资金。

§7基础设施基金主要负责人员情况任职期限资产项目运营或资产项目运营或投姓名职务说明任职日期离任日期投资管理年限资管理经验

2014年起供职于深