房地产行业再度上榜主力净流入行业前五。本周地产股表现较为强势，得益于过去一个月的去化压力倒逼下，房企线上线下多渠道的持续“促销售”活动发力，5月百强房企销售超预期，支撑股价走强。

需要注意的是，板块中涨幅靠前个股均有其他概念加持，如海航投资、格力地产等，因此连续两日的上涨并不意味着行业开启上升通道，还要紧盯龙头的走势。不追高并控制好仓位还是参与当前市场的重要原则，资金分歧严重，市场容错度不高，此时任何决策都需要慎重。

行业逻辑上来看，在流动性宽松叠加供给端放量的背景下，市场信心显著恢复，房企销售回暖态势延续良好。叠加当前房地产行业估值仍处低位，业绩确定性强，股息高，在政策宽松的情况下，估值有望得到修复。

对于风险厌恶型的投资者来说，是比较安全的品种。接下来我们详细看下地产行业当前的基本情况。

一、5月销售超预期，延续复苏态势

5月百强房企单月累计实现销售金额10917亿元，同比上升12.3%，增速较上月大幅回升14.6pct。随着居民购房需求的持续释放以及市场供应的增多，5月单月销售实现了两位数的增长，预计6月的销售在流动性宽裕的情况下有望进一步向好。

从销售规模来看，5月单月销售超百亿的房企数量为34家，较上年同期增加6家，环比增加11家。1-5月碧桂园、恒大、万科分别累计实现全口径销售金额2913.1、2735.7和2460.3亿元，分列行业前三。从销售增速来看，5月TOP30房企中25家房企实现了销售规模的正增长，其中TOP16-30的房企整体销售表现优于其余各梯队。此外，TOP30房企中仅有5家房企的销售增速同比负增长，多数房企整体销售显著改善。

从销售增速来看，5月TOP30房企中25家房企实现了销售规模的正增长。其中中梁控股、龙光集团、金地集团、中国金茂销售增速均超过50%，分别增长111.4%、65.7%、58.4%和50.6%，且销售增速远高于百强房企的12.3%，展现出较强的销售韧性。此外，仍有部分房企单月销售增速同比负增长，TOP30房企中有5家销售增速同比负增长，而多数房企整体销售显著改善。

二、流动性宽松对冲经济下行压力，政策坚定“房住不炒”

房企融资环境相对宽松，融资成本保持低位。5月国内债券发行额同比增长24.2%，平均利率为4.29%。今年房企的核心竞争力将会落在销售回款、融资量和成本、推货速度这三点上；部分二线高周转房企仍有弯道超车的机会，前10-20名的房企集中度的提升速度也更快。

目前政策基调依然延续稳定思路，没有更强的加速催化剂。

中央层面，今年《政府工作报告》对行业的表述“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”延续了平稳的行业基调，更为积极的财政及货币政策有望在一定程度上稳定居民的收入预期，对培育产业和增加就业的强调或将进一步促进经济发展重点区域的人口流动。区域层面，大湾区、西部大开发等地的区域建设迎来更为细化的政策支持，或将带动核心城市群及重点卫星城市的经济发展。

地方层面，人才政策持续推进，山东全省全面放开对高校在校生、毕业生的落户限制，郑州青年人才首次购房补贴发放办法出炉；刺激性政策再遭撤回，安徽无为取消商品住房2年限售等政策暂停执行。在平稳的行业基调下，收入预期的改善、区域经济的发展和各地对人才引入的支持将持续对刚性购房需求提供支撑，行业有望实现平稳健康发展。

三、板块估值仍处于历史相对低位

房地产行业绝对收益为1.5%，较上周上升4.1个百分点；相对沪深300收益为0.4%，较上周上升0.7个百分点。房地产板块PE为8.58倍，较上周上升0.11，仍然处在历史相对低位。

个股方面，一线房企业绩确定性强、资源卓越，包括万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口等；二线龙头房企存在弯道超车的预期，包括滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城。

参考资料：

20200601-中达证券-房地产行业：内地房地产周度观察，近期行业政策梳理及分析

20200601-华西证券-华西证券房地产行业2020年5月销售数据点评：销售强势回暖，各梯队持续复苏

20200601-东北证券-东北证券房地产行业动态报告：央行重申房住不炒定位

20200531-方正证券-方正证券房地产行业第22周周报：5月百强房企销售增速回正，土地市场量价齐升

本报告由投资顾问葛骁林(执业编号:A0740619070003)撰写