房地产板块再次出现异动，行情类似去年的“三支箭”行情。一年后的今天，部分房企的基本面已经发生变化。站在当前时间点，我们需要观察房地产行业新的变化，观察哪些房企最受益于潜在的房地产政策。

根据11月17日的金融机构座谈会，房地产政策发力主要在三个方向，即信贷、发债和股权融资。

我们认为新城控股、华发股份、滨江集团、万科、金地是政策的潜在受益者。

首先，会议提及统筹考虑今年后两个月和明年开年的信贷投放，以信贷增长的稳定性促进我国经济稳定增长。房地产行业相关贷款作为信贷的重要组成部分，企稳信贷增速必将企稳房地产相关贷款。其中企稳购房贷款增速的政策可能进一步发力，可选的手段包括但不限于进一步降低房贷利率、优化首付比政策等。

在本轮房地产下行周期内，“剩者为王”的策略一直不绝于耳，敢于逆势扩张的国企受益于房地产销售端政策的发力，未来市占率不断上升，成为房地产下行周期的最终赢家。2021年下半年以来，华发股份、滨江集团是少数销售维持高增速的房企，且都布局于高能级城市，房地产销售端政策如果再次发力，二者将成为赢家之一。

另外，信贷的表述中包括“将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。”十月以来，万科、金地等混合所有制房企也受到房地产下行周期影响，债券价格出现巨幅波动。

11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。深圳国资委在会上表态，如有需要或遭遇极端情况，将通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。在深圳国资委的支持下，万科、金地等企业的价格回升，市场信心回暖。

但是，如果没有政策的进一步发力，单靠企业自救，参考此前多家房企暴雷的经验，难度相对较大。本次政策表述中包括“对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷”，万科、金地都是少数坚持至今没有发生财务风险事件的房企，与之类似的混合所有制房企中，远洋、绿地等已经出现了财务风险，处于积极自救的状态。在政策发出如此清晰的表态后，市场对于万科、金地的信心可能出现回升。

会议还指出“继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。”“三支箭”中的第二支主要是帮助房企发债，本次会议再次表示支持民营房地产企业发债融资。事实上，早在11月7日，《证券日报》报道“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房企发行债券融资。

同时，龙湖、金辉、华宇、新希望地产等多家民营房企债券发行项目正在稳步推进中。这份名单中，大部分企业在港股上市，新城控股是少数在A股上市的民营房企，且名列名单第一位，不排除短期内再度发债的可能。除了发债以外，“支持房地产企业通过资本市场合理股权融资”的表述意味着房地产“第三支箭”可能再次发力，新城控股9月25日发布的定增预案披露，公司拟向不超过35名特定投资者发行股票募资不超过45亿元，因此新城是同时受益于第二支和第三支箭的房企。

除了新城控股外，荣盛发展、中南建设也在努力推进定增募资，但是二者已经出现债务展期的财务风险事件，因此受益程度小于新城控股。作为全部三支箭政策的受益者，且是此前“三支箭”行情中的龙头个股，新城控股弹性可能高于其他标的。

个股反弹顺序可能是新城控股领跑，万科、金地紧随其后，华发和滨江最后收尾。本轮行情类似“三支箭”行情，“三支箭”政策的发力是按信贷、发债和股权的顺序先后演绎。在信贷和发债发力阶段，新城控股是最大受益者，万科和金地也能受益，但是弹性会略低。当第三支箭政策加码时，新城会进入冲顶阶段。华发和滨江的发力阶段出现在房地产销售端政策发力，明年一季度是可能的时间点。

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